Afdeling Ontwikkeling
ONTWERPRICHTLIJNEN - BEELDKWALITEIT LOCATIE FONKELSTEEN 1.
Ruimtelijke kaders
Ontwikkelingsplan Frankische Driehoek Voor de integrale opwaardering van het plangebied Frankische Driehoek en omgeving is een stedenbouwkundig ontwikkelingsplan gemaakt.
Bladnummer
Datum
2 Voor de locatie Fonkelsteen is in dit ontwikkelingsplan het volgende aangegeven. Uitgangspunt is dat de aanwezige groenstructuur waar mogelijk wordt behouden en versterkt. De toegankelijkheid van de "groene long"dient verbeterd te worden door meer duidelijke dwarsroutes vanuit de wijk te creëren. De langzaamverkeerstructuur dient verbeterd te worden. De groene long dient waar mogelijk met voorkanten te worden begrensd. Het aanwezige groen vormt het kader voor de nieuwe bebouwingsstructuur en de bebouwing vormt de benodigde begrenzing van het groen. Politiekeurmerk Veilig Wonen is van toepassing Uitgangspunt is dat de Fonkelsteenlocatie wordt herontwikkeld in een woongebied met woningen georiënteerd op het groen. De bestaande groenstructuren bij de Fonkelsteenlocatie worden ingepast in de nieuwe stedenbouwkundige structuur. Woningen op de Fonkelsteenlocatie bestaan uit vrijstaande, twee-onder-eenkapwoningen en rijtjeswoningen. De bebouwing vormt een bouwblok die omzoomd is met groen. De bebouwing oriënteert zich naar het noorden (groene park), oosten (fietspad) en het zuiden (De Dieze). De bebouwing aan de Fonkelsteenlocatie is twee à drie lagen hoog, waarbij de derde laag ondergeschikt is. De Fonkelsteenlocatie wordt met de ontsluitingsweg van de woningen omzoomd. Een deel van de fietsroute wordt ten hoogte van de Fonkelsteenlocatie als fietsstraat ingericht (fiets heeft voorrang). Op de Fonkelsteenlocatie wordt voorzien in parkeren op eigen kavel bij de vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen. De bezoekersparkeerplaatsen en parkeerplaatsen ten behoeve van de rijtjeswoningen worden langs de ontsluitingsweg aan de noord- en oostzijde van het gebied gerealiseerd. De huidige speelplek ten oosten van de rijwoningen blijft behouden. De speelactiviteiten kunnen uitlopen in de parkachtige ruimte ten noorden van de Fonkelsteen.
U:\GLONT\GLONTLG\FDH Fonkelsteen\advisering,onderzoek\Intern\Fonkelsteen ontwerprichtlijnen.website.doc
Bladnummer
Datum
3 Bestemmingsplan "Frankische Driehoek - Fonkelsteen" Het Ontwikkelingsplan Frankische Driehoek heeft een planologisch-juridische vertaling gekregen in een 3-tal bestemmingsplannen. In het bestemmingsplan "Frankische Driehoek - Fonkelsteen" is het volgende aangegeven. Ontwikkeling locatie Fonkelsteen Op de locatie Fonkelsteen wordt de bouw van 2 vrijstaande woningen, 16 twee-onder-een-kapwoningen en een rijtje van 7 aaneengebouwde woningen mogelijk gemaakt. Aan de noordzijde van de locatie is evenwijdig aan De Dieze een nieuwe weg gepland, tussen Baraonielaan en de Hellenweg. De Hellenweg zal ter hoogte van de nieuwbouw een fietsstraat worden waar het bestemmingsverkeer (auto) te gast is op het fietspad. De tweeonder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen zijn gesitueerd aan De Dieze en de nieuwe straat en hebben een maximale hoogte van twee lagen met een kap. Langs de Hellenweg zijn de aaneengebouwde woningen gesitueerd. De hoogte bedraagt hier eveneens maximaal twee lagen met een kap. De bebouwing zal in een duidelijke rooilijn liggen waardoor de aanwezige groenstructuur wordt begeleid. De voorkanten van de woningen zijn georiënteerd op het groen. Bij de vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen zal geparkeerd worden op de eigen kavel. De bezoekersparkeerplaatsen en parkeerplaatsen ten behoeve van de rijtjeswoningen worden op de nieuwe straat aan de noordzijde en op de Hellenweg gerealiseerd. De speelplek bij de achtertuinen van de woningen ten oosten van de locatie Fonkelsteen, buiten het plangebied, blijft als zodanig in gebruik. Daarnaast kunnen speelactiviteiten doorlopen in de parkachtige groene ruimte ten noorden van de locatie Fonkelsteen. Welstandsbeleid Het gebied is aan te merken als een ontwikkelingsgebied. Hiervoor gelden de algemene welstandscriteria, nieuwe plannen kunnen redelijkerwijs niet getoetst worden aan de reeds opgestelde gebiedscriteria. Bij de toetsing van dergelijke bouwplannen vormen het bestemmingsplan, de toelichting van het bestemmingsplan, het "Ontwikkelingsplan Frankische Driehoek" en overige stukken die betrekking hebben op de ontwikkeling van het gebied, het beoordelingskader. Daarbij is, tenzij anders bepaald, altijd sprake van een hoog welstandsniveau. Verkeer en parkeren De woningen van de locatie Fonkelsteen zijn voor de auto ontsloten via De Dieze en de nieuw aan te leggen straat aan de noordzijde. De Hellenweg, aan de oostzijde, wordt als fietsstraat aangelegd en is met de auto alleen voor bestemmingsverkeer en hulpdiensten toegankelijk. In het gebied wordt een parkeernorm van 1,9 parkeerplaats per woning gehanteerd voor de vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen. De woningen die aan De Dieze zijn gelegen voorzien in de parkeerbehoefte door de aanleg van een danwel twee parkeerplaatsen per woning op eigen terrein (op de tekening van de inrichting van de openbare ruimte is aangegeven waar een danwel twee parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd). De overige 11 woningen in deze categorie realiseren één parkeerplaats op eigen terrein. De resterende 11 parkeerplaatsen worden in de openbare ruimte gerealiseerd. Voor de 7 rijtjeswoningen geldt een parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per woning. Deze 12 parkeerplaatsen worden in de openbare ruimte gesitueerd. Regels en verbeelding In de regels is bepaald dat ter plaatse van de aanduiding "aeg" alleen aaneengebouwde woningen zijn toegestaan (maximaal 7), ter plaatse van de aanduiding "tae" alleen twee-aaneengebouwde woningen en ter plaatse van de aanduiding "vrij" alleen vrijstaande woningen. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gerealiseerd, waarbij de voorgevel van de woningen in of op een afstand van niet meer dan 2 meter uit het naar de weg gekeerde deel van de begrenzing van het bouwvlak moeten worden gebouwd. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd. Buiten het bouwvlak mogen binnen het "gebied bijgebouwen toegestaan" daarnaast nog bijgebouwen worden gerealiseerd. Het gezamenlijk oppervlak aan bijgebouwen mag bij de vrijstaande en tweeaaneengebouwde woningen maximaal 75 m² bedragen. Bij de rijwoningen mag bij de tussenwoningen buiten het U:\GLONT\GLONTLG\FDH Fonkelsteen\advisering,onderzoek\Intern\Fonkelsteen ontwerprichtlijnen.website.doc
Bladnummer
Datum
4 bouwvlak maximaal 50 m² aan bijgebouwen worden gerealiseerd. Bij de hoekwoningen bedraagt dit maximale oppervlakte 60 m².
U:\GLONT\GLONTLG\FDH Fonkelsteen\advisering,onderzoek\Intern\Fonkelsteen ontwerprichtlijnen.website.doc
Bladnummer
Datum
5 Naast bijgebouwen is per woning één carport toegestaan tot een oppervlak van ten hoogste 30 m². De carport dienen minimaal 1 meter achter (het verlengde van) de voorgevel te worden gebouwd en moeten grotendeels worden opgericht naast de zijgevel van de woning. De bouwgrenzen mogen ten behoeve van erkers, entreeportalen, veranda's, afdaken e.d. maximaal 1 meter worden overschreden. Voorwaarde daarbij is wel dat de bouwhoogte niet meer bedraagt dan de 1e bouwlaag en dat de breedte niet meer bedraagt dan 50% van de breedte van de woning. In het totaal mag maximaal 60% van het bouwperceel worden bebouwd.
De goothoogte van de woningen mag maximaal 6 meter bedragen en de bouwhoogte maximaal 9 meter. Bijgebouwen mogen worden opgericht met een maximale goothoogte van 3,25 meter en bouwhoogte van 5 meter. De bouwhoogte van een carport mag ten hoogste 3,25 meter bedragen. Erf- en terreinafscheidingen mogen niet meer dan 1 meter hoog zijn vóór de naar de weg gekeerde gevel en maximaal 2 meter op de overige perceelsgrenzen. Voor een compleet overzicht van alle regels wordt verwezen naar het bestemmingsplan. Welstandsnota Gebiedsgerichte criteria W6b Forumbeweging: De Hellen De locatie Fonkelsteen is gelegen in de wijk De Hellen. De architectuur van de woningen in deze wijk is te karakteriseren als variërend van wederopbouw-architectuur (systeembouw en inzetgevels) tot sobere traditionele woningbouw uit het begin van de jaren 70. Woningen bestaan uit samengestelde volumes, bergingen aan de voorzijde en aangekapte garages, kenmerkend voor het FORUM-tijdperk. Er is geen sprake van een samenhangend architectuurbeeld van de straat of wijk. De woningen zijn veelal gegroepeerd rond woonerven of korte woonstraten, zonder dat expliciet gestreefd is naar een samenhangend beeld. De bebouwing is in de oorspronkelijke opzet, zowel architectonisch als stedenbouwkundig, met zorg ontworpen maar heeft een gevarieerd karakter. 2.
Beeldkwaliteit
Het is gewenst aandacht te schenken aan het aspect beeldkwaliteit. De uitgangspunten, die in het stedenbouwkundig ontwikkelingsplan voor de locatie Fonkelsteen zijn geformuleerd, dienen in de architectuur van de woningen tot uitdrukking te komen.
U:\GLONT\GLONTLG\FDH Fonkelsteen\advisering,onderzoek\Intern\Fonkelsteen ontwerprichtlijnen.website.doc
Bladnummer
Datum
6 Het beeld van het nieuwe woongebiedje zal immers niet alleen worden bepaald door het verkavelingspatroon, dat in het bestemmingsplan al voor de locatie is vastgelegd, maar staat of valt uiteindelijk met de concrete invulling. In het bestemmingsplan zijn de ontwerpkaders voor wat betreft het oppervlak, volume, hoogten e.d. vastgelegd. In het kader van beeldkwaliteit zijn de volgende aspecten van belang: architectuur en materialisering; dakvormen; verbijzonderingen; erfafscheidingen. Architectuur en materialisering Zoals in de welstandsnota is aangegeven, is er in de wijk De Hellen geen sprake van een samenhangend architectuurbeeld van de straat of wijk. Het is dan ook niet noodzakelijk om op de locatie Fonkelsteen direct aansluiting te zoeken bij de architectuur van de omliggende woningen. Het buurtje Fonkelsteen mag een eigen architectuurbeeld krijgen. Wel is het van belang dat het totaal gezamenlijk een reeks vormt met één samenhangende architectuur. Tussen de woningen onderling zijn verschillen toegestaan en zelfs wenselijk om binnen het totaal toch ook de individualiteit van de woning tot uitdrukking te brengen. Variatie kan daarbij ontstaan door de vorm en positie van de openingen in de gevel te wijzigen en/of door de kleur van de kozijnen en de draaiende delen aan te passen en/of extra elementen aan de woning toe te voegen zoals een erker, afdak, carport e.d.. Er dient echter voor gewaakt te worden dat er geen “bonte kermis” ontstaat. Gezocht dient te worden naar de balans tussen eenheid en variatie. De hoofdmassa en de bijgebouwen dienen in hoofdzaak uitgevoerd te worden in baksteen. Als accenten kunnen in de architectuur andere materialen als metaal, aluminium, staal, hout, beton, glas e.d. toegepast worden. Kunststof is in de gevelbekleding echter uitgesloten. Voor het totaal zijn in kleur van de woningen twee uitersten denkaar, te weten een traditioneel kleurgebruik in een aardetint (variërend van de kleur zandgeel, rood, roodbruin, donkerbruin tot mangaan) of wit gestuct/gekeimd. De kozijnen dienen uitgevoerd te worden in hout en/of lichtmetaal met afwijkende kleuren voor de draaiende delen. De dakbedekking van alle bebouwing dient uitgevoerd te worden in de vorm van pannen, gebakken of beton. Met betrekking tot de kleur van de dakbedekking kan gevarieerd worden van donkergrijs tot oranjerood. Geglazuurde pannen zijn uitgesloten. Dakvormen De hoofdmassa van de woningen dient afgedekt te worden met een dak. Verschillende kapvormen zijn mogelijk te weten een zadeldak, schilddak, lessenaarsdak, parabooldak of een combinatie van deze dakvormen. Het realiseren van een plat afgedekte 2e verdieping, al dan niet in de vorm van een dakopbouw, is binnen de kaders van het bestemmingsplan niet toegestaan. De dakbedekking dient uitgevoerd te worden in een gebakken- of betonpan in de kleur antraciet of roodoranje. Het gebruik van geglazuurde dakpannen is uitgesloten. De nokrichting kan zowel haaks op als evenwijdig aan de openbare ruimte worden gerealiseerd. Variatie in nokrichting tussen de woningen onderling is voorstelbaar en kan als middel worden ingezet om de individualiteit van de woning binnen het samenhangend totaalbeeld tot uitdrukking te brengen. Verbijzonderingen Er dient bijzondere aandacht besteed te worden aan gevelbehandeling van de woningen die haaks staan op de openbare ruimte. Gevelopeningen en raampartijen dienen een te groot gesloten geveloppervlak in deze zijgevels te voorkomen. Variatie tussen de woningen onderling kan vormgegeven worden door per woning de mogelijkheid aan te bieden om extra elementen aan de woning toe te voegen. Hierbij kan gedacht worden aan het toevoegen van een veranda, een serre, een terras, een entreepartij, een tuinkamer, een koekoek, een balkon, een garage of een carport. Dit, afhankelijk van de wens van de toekomstige bewoners. U:\GLONT\GLONTLG\FDH Fonkelsteen\advisering,onderzoek\Intern\Fonkelsteen ontwerprichtlijnen.website.doc
Bladnummer
Datum
7 Qua architectuur dienen de accenten aan te sluiten bij de architectuur van het hoofdgebouw. Accenten (aan-, uit-, en bijgebouwen) en hoofdgebouw dienen één architectonische eenheid te vormen. In uitstraling, massa en positie dient tussen hoofd- en bijgebouwen wel een duidelijk onderscheid gemaakt te worden. Erfafscheidingen Er dient speciale aandacht besteed te worden aan de vormgeving van de erfafscheidingen die direct grenzen aan de openbare ruimte. Dit, ondanks het feit dat deze elementen vergunningsvrij zijn. Erfafscheidingen tussen het openbaar gebied en het privé gebied zijn immers mede bepalend voor het beeld. De erfafscheidingen die grenzen aan het openbaar gebied dienen uit het oogpunt van beeldkwaliteit integraal te worden ontworpen gelijktijdig met de woningen. De erfafscheiding grenzend aan de openbare ruimte dient uitgevoerd te worden in natuurlijke materialen ter ondersteuning van het groene karakter van het gebied. Gedacht kan daarbij worden aan een natuurlijke haag van maximaal 1 meter, eventueel ondersteund door een niet opvallend hekwerk van een buisframe met daartussen gespannen gaas in de kleur donkergroen of zwart. Zijtuinen die grenzen aan de openbare ruimte mogen met een hogere haag worden afgescheiden of met een hogere tuinmuur, die onderdeel uitmaakt van het woningontwerp, wanneer deze in het verlengde van de (zij)gevel wordt gesitueerd. Een blinde muur aan de openbare ruimte is ook als erfafscheiding uitgesloten. Op alle overige perceelsgrenzen tussen de kavels onderling worden geen nadere eisen gesteld aan de vormgeving.
U:\GLONT\GLONTLG\FDH Fonkelsteen\advisering,onderzoek\Intern\Fonkelsteen ontwerprichtlijnen.website.doc
