CZT Ruimtelijk advies & Procesmanagement
INRICHTINGSPLAN EN BEELDKWALITEIT Locatie “Elferink”, Aadijk 18, Almelo Inleiding Aan de Aadijk in Almelo ligt het bedrijf van Elferink Verhuur. Dit bedrijf wil verder groeien op zijn huidige locatie en heeft daarvoor de wens geuit om op het belendende perceel nieuwe bedrijfsruimte te ontwikkelen. Om dit ruimtelijk in te passen heeft CZT Ruimtelijk advies & procesmanagement (in opdracht van BJZ.nu) een inrichtingsplan opgesteld op basis van de wensen van de opdrachtgever en de ambities van de gemeente voor deze locatie. Op basis van het ruimtelijk beleid en de welstandsambities van de gemeente is logische inpassing van nieuwe bedrijfsruimten en een bedrijfswoning gemaakt. Hierbij is rekening gehouden met een gefaseerde ontwikkeling. Ten aanzien van het inrichtingsplan heeft overleg met de gemeente plaatsgevonden.
Masterplan Almelo en plan Waterrijk Het Masterplan Almelo uit 2004 geeft de hoofdlijnen aan voor de ontwikkeling van Almelo voor de komende 30 jaar. Met het Masterplan wil Almelo een aantrekkelijke stad voor wonen en werken blijven en moet de regionale centrumpositie van de stad worden versterkt. Het masterplan kent een vijftal plandelen (Binnenstad/Centrum, West, Zuid, Oost en Noord). Binnen deze plandelen zijn projecten gericht op thema’s als creëren van nieuwe woonmilieus, verbetering van de infrastructuur en bereikbaarheid, vernieuwing van bedrijfsterreinen en aandacht voor het voorzieningenniveau. De locatie “Elferink” ligt in het plandeel Noord op de grens van het bestaande bedrijventerrein Turfkade en de nieuwe ontwikkelingen van Waterrijk.
afbeelding: detail plankaart Masterplan Almelo, locatie “Elferink” bij gele cirkel.
Het bestaande bedrijventerrein Turfkade is een groot terrein wat zich uitstrekt vanaf het centrum tot aan de Aadijk. Het meer binnenstedelijk deel van dit bedrijventerrein wordt getransformeerd naar een gebied met een mix van wonen en bedrijvigheid (zie afbeelding Masterplan: 4). De Turfkade Noord (nabij de Aadijk) blijft als bedrijventerrein in stand waarbij er wel gestreefd wordt naar lagere milieucategorieën. Een van de onderdelen van het Masterplan is de ontwikkeling van de Woonwijk Waterrijk aan de Noordzijde van Almelo, ter hoogte van Aadorp (5). Hier liggen de plannen voor de ontwikkeling van circa 4.000 woningen in een waterrijk milieu. Door de huidige economische ontwikkelingen wordt de uitvoering van dit plan getemporiseerd. Tussen de nieuwe woonwijk Waterwijk en de Aadijk is de ontwikkeling van een bedrijventerrein gepland, Aadijk-noord. Door Waterwijk en Aadijk-Noord zal een nieuwe noordelijke invalsweg van Almelo worden aangelegd, een verbindingsweg naar de N36.
Afbeelding: plankaart Waterrijk, locatie “Elferink” bij gele cirkel.
Ruimtelijke analyse De locatie “Elferink” ligt in de oksel van de Aadijk en de Aadorpweg te Almelo. Hier staat een ruime boerderij uit het midden van de twintigste eeuw. Deze boerderij heeft een algemene Hollandse typologie, te omschrijven als een kop-rompboerderij. Er is sprake van een kleine woning waarachter een groot bedrijfsgedeelte. De gehele boerderij is gemetseld in een rode baksteen en heeft een zadeldak met wolfseinden gedekt met donkerrode Hollandse pannen. Achter de boerderij ligt een polder die als landbouwareaal in gebruik is, naast de boerderij ligt de paardenwei (onderdeel van de te ontwikkelen terrein) met daaraanvolgend een woonboerderij. Aan de overzijde van de Aadijk ligt het bedrijventerrein Turfkade, met ter plaatse o.a. een transportbedrijf. Aan de overzijde van de Aadorpweg ligt een oudere weg die verdicht is met woningen.
Afbeelding: de locatie “Elferink”in de Oksel van Aadijk en Aadorpweg
Afbeelding: De boerderij van Elferink, vanaf de Aadijk, over de kruising (maart 2010)
Afbeelding: Panoramafoto (fisheye) langs de Aadijk (maart 2010)
Uit de ruimtelijke analyse blijkt dat de locatie onderdeel is van het ruimtelijk element Aadijk. Door samenhang in historie en landschapselementen (beplanting, typologie) en door de oriëntatie op de dijk is er sprake van één herkenbare eenheid. Opvallend daarbij is dat er sprake is van een kleine richting verdraaiing tussen de Aadijk en de bebouwing, deze is te verklaren vanuit de oorspronkelijke kavelstructuur van de polder. Het bedrijventerrein Turfkade daarentegen is wel haaks op de Aadijk ontwikkeld. Door de toekomstige ontwikkeling van Aadijk-Noord en Waterwijk zal de Aadijk zich in toenemende mate als samenhangend landschappelijk element gaan manifesteren. Door de bomen langs de Aadijk en de kenmerkende bebouwing, waar de locatie “Elferink”deel van uitmaakt, wordt deze landschappelijke setting versterkt. Wat betreft de ontsluiting zal de nieuwe noordelijke invalsweg de verkeersfunctie van de Aadorpweg overnemen. Deze laatste zal ook voor doorgaand verkeer gesloten worden en met name een functie krijgen voor locaal en langzaam verkeer. Omdat de locatie direct naast de Aadorpweg ligt en vanuit die zijde in de toekomst het begin zal zijn van het bedrijventerrein Aadijk Noord is het goed om deze zijde als representatieve zichtzijde te ontwikkelen. Hierdoor zal in de toekomst Elferink als een bijzonder element in de aansluiting tussen de bedrijventerreinen Aadijk Noord en Turfkade fungeren, en niet als een ongewenste onderbreking in de route in de vorm van een zij- of achterkant.
Afbeelding: Stedebouwkundige analyse van de locatie “Elferink” De stedebouwkundige analyse leidt tot de volgende ontwerpuitgangspunten: typologie en materialisatie nieuwbouw aansluiten bij bestaande boerderij en aanwezige landschappelijke elementen; plan bestaat uit samenhang ruimte, gebouwen en beplanting; richting nieuwbouw baseren op oorspronkelijke kavelstructuur; aandacht voor de ‘zichtzijde’ van de Aadorpweg;
Huidig gebruik van de locatie, gewenste toekomstige ontwikkeling Op de locatie aan de Aadijk is het bedrijf Elferink Verhuur gevestigd. Elferink Verhuur is sinds 1989 actief in de verhuurbranche en specialiseert zich door te werken voor de nationale en internationale Bierbrouwerijen door ondersteuning van evenementen materiaal zoals koelcontainers en biertapwagens.
Afbeeldingen: tapeiland open en buitenopslag van tapwagens Er is sprake van een groeiscenario voor het bedrijf, in een aantal fases wil Elferink Verhuur het complex aanvullen en verbeteren ten behoeve van een betere bedrijfsvoering. Zowel het buitenterrein als de deel van de boerderij zijn in gebruik ten behoeve van de opslag en onderhoud van met name biertapwagens. Omdat hierbij hoge kwaliteitseisen gelden is het voor het bedrijf wenselijk een nieuwe bedrijfshal te ontwikkelen voor het dagelijks onderhoud en voor droge opslag. Ook zullen hier bijvoorbeeld schoonmaak en reparatiewerkzaamheden aan de tapwagens worden uitgevoerd. Op dit moment staan de biertapwagens zomer en winter buiten. Voor uitbreiding van de stallingsmogelijkheden van de tapwagens word er een droge en goed toegankelijke oplossing gevraagd. En in de iets verdere toekomst is verder uitbreiding van bedrijfsen kantoorruimte op het terrein wenselijk Het te ontwikkelen programma bestaat uit: -
Bedrijfshal (ca. 1.500 m2 BVO) Overdekte opstel- en stallingsruimte voor de bareilanden, koelcontainers e.d. (ca. 500 m2)
En in de verdere toekomst -
Bedrijfshal met kantoor (ca. 1.000 m2 BVO)
Het buitenterrein moet goed ontsloten zijn, toegankelijk en berijdbaar met alle verkeer en een goede logistiek mogelijk maken. De wens bestaat om in de verdere toekomst een tweede bedrijfswoning te realiseren. Daar is in voorliggend ruimtelijk ontwerp echter geen rekening mee gehouden.
inrichtingsplan Het inrichtingplan is gebaseerd op de analyse van de locatie en het globaal programma van eisen van de opdrachtgever. Het geheel resulteert in een stedebouwkundig ontwerp een ensemble van samenhangende gebouwen die: -
ingepast zijn in de landschappelijke eenheid van de Aadijk; functioneel zijn georganiseerd, uitgaande van de logistiek van het bedrijf; aandacht geven voor de hoeksituatie en representatie aan de Aadorpweg.
Het ontwerp bestaat daarmee uit een aantal samenhangende oplossingen die in het geheel leiden tot een adequaat inrichtingsplan. Langs de Aadijk wordt een samenhangende eenheid ontworpen, zowel in functie als in architectuur. Een nieuwe bedrijfswoning vult de ruimte tussen de bestaande boerderij en de volgende woonboerderij op. Deze woning staat in dezelfde rooilijn en zelfde richting als de ander bebouwing aan deze zijde van de Aadijk. Door beplantingsaccenten (bestaand en nieuw) wordt het landschappelijke karakter benadrukt.
Logistiek gezien is een oplossing ontworpen met éénrichtingsverkeer, een inrit en een uitrit. Hierdoor worden kruisende verkeersstromen voorkomen. Na entree van het terrein komt eerst het gebouw voor dagelijks onderhoud, ’s-winters is hier ook stalling. Aan de achterzijde van het terrein is een loods die aan de lange zijde volledig open is zodat daar direct de bierwagens droog gestald kunnen worden (vergelijk met een kapschuur). Als laatste gebouw is er een representatie complex met kantoor en bedrijfsruimte. representatie naar de Aadorpweg en vanaf de Turfkade is ontworpen door een opvallend bedrijfs/kantoorpand te plaatsen achter de huidige boerderij. Door te werken met een duidelijke voorzijde en symmetrieas ontstaat een formeel front naar de Aadijk. Door een architectuur die refereert aan de bestaande boerderij ontstaat een herhaling van accenten. Beplanting ( beukenhagen en twee groepen populieren) ondersteunen het formele karakter.
Afbeelding: Stedebouwkundig ontwerp
Afbeelding: vogelvlucht stedebouwkundig plan vanuit ’t Westen (links) en het Zuiden (rechts)
Afbeelding: zicht langs de Aadorpweg (links) en zicht langs de Aadijk(rechts)
Functioneel ontwerp Ruimtelijk gezien is het volledige plan georganiseerd ten behoeve van een efficiënte bedrijfsvoering. Het terrein kent een ingang en een uitgang, tegen de klok in kan er rondgereden worden (beperking kruisend verkeer). Nabij de Aadijk liggen twee parkeerplaatsen voor circa 12 personenauto’s. Aan de Oostzijde komt in twee fases een bedrijfshal van circa 1.650 m2 BVO, deze is voor onderhoud, reparatie en opslag. Hierbij komt een vrijstaande bedrijfswoning met tuin. Aan de achterzijde van het terrein komen open loodsen, deze bieden plaats aan maximaal 48 biertapwagens. Achter de bestaande boerderij is plaats (deels vervanging) voor een tweede bedrijfshal van circa 650 m2 BVO, Een deel van deze ruimte (kan ingericht worden als representatief kantoor. Qua ruimtegebruik is er de volgende verdeling: Totaal oppervlak: 14.400 m2 bebouwd oppervlak: 3.600 m2 (25%) verhard oppervlak: 5.000 m2 (35%) tuin, bosschages en hagen: 5.800 m2 (40%)
Afbeelding: functioneel ruimtelijk ontwerp
Ontwikkelingsscenario Het ontwikkelingsscenario is gebaseerd op de mogelijkheden en urgenties van Elferink Verhuur. De ontwikkeling start met nieuwbouw ter plaatse van de lege kavel, nadat dit deel is gereedgekomen kan voldoende ruimte op de bestaande kavel worden gevonden om aldaar nieuwe ontwikkeling uit te voeren. Het scenario bevat de volgende fases: 1. Bouw nieuwe bedrijfshal: 900 m2 2. Uitbreiding nieuwe bedrijfshal: 750 m2 3. Bouw open stallingsloodsen: 2 x 300 m2 4. Bouw representatieve bedrijfshal met kantoor: 650 m2
Afbeelding: bestaande situatie
fase 1
Afbeelding: fase 2
fase 3
Afbeelding: eindbeeld
Welstand en Beeldkwaliteit Het westelijk deel van de locatie is ingedeeld bij de welstandscategorie “representatieve werklocaties” conform de welstandsnota van de gemeente Almelo. Het oostelijk deel (nieuwe loods ter plaatse van paardenwei) moet passen binnen de welstandscategorie “bedrijfsterreinen”. De categorie “representatieve werklocaties” draagt het imago van de stad als aantrekkelijke vestigingsplaats voor schone werkgelegenheid. De welstandzorg stuurt op een hoogwaardige, individuele architectuur die de representatie van de locatie ondersteund. De bebouwing bestaat losse grote en middelgrote units, waarin bijzondere (ambitieuze) architectuur wordt ingezet als imagoversterkend middel. De buitenruimte is verlevendigd met landschapselementen die de stedebouwkundige samenhang versterken. In het inrichtingsplan is de combinatie van de nieuwe kantoorschuur en de bestaande boerderij hét representatieve beeld. Ze worden gecombineerd in een setting gericht op Aadorpweg en Turfkade. Door specifieke aandacht te geven aan gebouw(en) in hun stedebouwkundige context waarbij landschapselementen de structuren versterken wordt gelaagdheid en eenheid gevonden. Gezocht is naar een architectonische ambitie die samenhang van moderne bedrijvigheid en klassieke agrarische bebouwing verbindt.
Afbeelding: Representatie vanaf de Turfkade
Afbeelding: representatief ensemble
De nieuwe hal achter de bestaande boerderij zal een vormgeving krijgen geënt op het de typologie van de bestaande boerderij, maar dan in een modern architectonisch idioom. Aan de zichtzijde zal door architectonische accenten en door het plaatsen van de kantoorfunctie een ‘voorzijde’ worden gecreëerd. Middels beplanting (haag/tuin en hoogteaccenten middels populieren) wordt dit verder benadrukt.
Met betrekking tot de beeldkwaliteit is het uitgangspunt dat het gehele complex past binnen de landschappelijke eenheid van de Aadijk. Dit is benoemd als traditioneel, gebaseerd op het boerderijtype. Zowel qua vormgeving als materialisatie wordt dit gevolgd. Het is echter niet de bedoeling om alleen historiserend te bouwen, er wordt gezocht naar een synthese van traditionele vormen, duurzame materialen en hedendaagse details. In de bijlage zijn referentiebeeld voor materiaal en architectuur opgenomen. afbeelding: de bestaande boerderij als referentie
Landschapsplan Het stedebouwkundig ensemble wordt ondersteund door de landschapsinrichting. Deze inrichting gaat uit van de bestaande beplanting op en rondom het terrein.
Afbeelding: bestaande inrichting voorzijde, langs Aadorpweg en grondwal achterzijde. Rondom het huidige opslagterrein is een grondwal van circa 1 meter hoogte opgeworpen, deze wal is ingeplant met diverse struikvormende planten, de basis wordt gevormd door de groenblijvende laurierkers (Prunus laurocerasus), berk (Betula Pendula) en hazelaar (Corylus Avellana). In de toekomstige situatie wordt deze wal uitgebreid zodat ook het extra terrein en bebouwing erbinnen vallen. Deze wal functioneert als groene overgang tussen het bedrijventerrein en omliggende landschap en neemt zicht op achterkanten weg. Aan de representatieve voorzijde wordt het boerenerf langs de Aadijk uitgebreid, door een klassieke erfinrichting met bijbehorende beplanting wordt de landschappelijke sfeer van de Aadijk aangevuld. Deze ‘voortuin’ wordt ook aangelegde bij het nieuwe kavel. Door de aanleg van een sloot langs de Aadijk wordt het landelijk karakter versterkt. Deze sloot dient tevens als waterberging voor het gehele terrein.
Afbeelding: onderhoudsarme, representatieve boerentuin Tussen het achterterrein en de representatieve voorzijde wordt een beukenhaag geplant, deze heeft als doel het bedrijfsdeel te scheiden van het woon en representatieve deel. Samen met een paar grote bomen versterkt de haag het ensemble van bestaande en nieuwe bebouwing. Centraal op het terrein staat een elzensingel, mogelijk van oudsher al aanwezig ten behoeve van het hakhout. In de nieuwe plannen blijft de singel in stand, door zijn aanwezigheid organiseert deze bomenrij het terrein en deelt het visueel op. Belangrijk is dat door juist onderhoud (“regeneratief groeien en snoeien”) de bomenrij een dichte hakhouthaag blijft vormen.
Afbeelding: de Elzensingel
Afbeelding: groene elementen
Inrichtings- en beeldkwaliteitsplan Elferink, Almelo mei 2011 In opdracht van: BJZ.nu Almelo www.BJZ.nu Opgesteld door: ir. C. Zaat CZT Ruimtelijk Advies & Procesmanagement Deventer www.CZTadvies.nl
Bijlage: Referentiebeelden Architectuur en materialisatie van de representatieve gebouwen
Project Ontwikkeling Locatie Elferink Aadijk, Almelo
status Inrichtingsplan
schaal 1: 1.000
datum: 11 mei 2011
CZT Ruimtelijk advies & Procesmanagement
&
www.CZTadvies.nl
[email protected]
