Rapportage beoordelingscommissie inzendingen ontwikkel/ontwerpcompetitie Plein 1944
Gemeente Nijmegen Oktober 2004
Inleiding Voor u ligt de rapportage van de beoordelingscommissie in het kader van de meervoudige ontwikkel/ontwerpopdracht ‘Herontwikkeling Plein 1944’. De vragen die de beoordelingscommissie heeft beantwoord bestonden uit twee categorieën: a)-hoe is omgegaan met de in de opdracht meegegeven randvoorwaarden b)-voorgestelde programma, ontwikkelingsvisie, uitvoerbaarheid, economisch meest gerede aanbieding en financiële haalbaarheid beoordelen. De beoordeling van de randvoorwaarden (a) is voorbereid door het gemeentelijk projectteam Plein 1944. De beoordeling van het onder b geformuleerde betrof de meer kwalitatieve toets. Het oordeel van de commissie over deze onderdelen treft u aan in het rapport “Beoordeling plannen Herontwikkeling Plein 1944”, november 2003 (verder: Metrum) waarvan METRUM auteur is. De tekst geeft het oordeel van de commissie weer. De beoordelingscommissie bestond uit de volgende personen: -de heer W. Wentink, hoofd ontwikkelingsbedrijf gemeente Nijmegen DWS (vz) -de heer M. Reinartz (Metrum; adviseur) -de heer F. Delissen (Dirkzwager advocaten en notarissen; juridisch adviseur) -mevrouw Schouten en de heren De Haan, Jensen, Clappers en Berends (gemeente Nijmegen). De deelnemers aan de ontwikkel/ontwerpcompetitie Plein 1944 zijn: -
-
-
-
Amstelland Multi Vastgoed BV. Ontwerpend team: Prof. Joan Busquets +BAU, T&T Design IM-TeaM. ING Vastgoed Ontwikkeling BV. Ontwerpend team: Soeters Van Eldonk Ponec architecten Buro Lubbers landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp. MAB BV in combinatie met Fortis Vastgoed Ontwikkeling NV Ontwerpend team: Robbrecht & Daem, Michel Desvigne, landschapsarchitect Volker Wessels Vastgoed BV in combinatie met Blauwhoed BV Ontwerpend team: KuiperCompagnons Bureau voor Ruimtelijke Ordening.
De ontwikkelaars hebben de volgende plannen ingediend: Vooroorlogs “Het Bastion” van AM Development en Busquets
Naoorlogs “Het Forum” van AM Development en Busquets
2
“De Kroon op de Stad” van ING Vastgoed en Soeters Van Eldonk Ponec
“Een Plein voor Iedereen” van ING Vastgoed en Soeters Van Eldonk Ponec
3
“Trommelen op het Plein”, variant D, van MAB-Fortis en Robbrecht & Daem
“Trommelen op het Plein”, variant R, van MAB-Fortis en Robbrecht & Daem
4
“Bruisende Scherven” van Volker Wessels Vastgoed en KuiperCompagnons
“Dansende Terassen” van Volker Wessels Vastgoed en KuiperCompagnons
1
2
1
De randvoorwaarden
In de ‘Opdrachtomschrijving meervoudige ontwikkel/ontwerpopdracht ‘Herontwikkeling Plein 1944’ zijn de volgende randvoorwaarden vastgelegd: -na herontwikkeling dient een nieuw plein te ontstaan van minimaal ca. 1800 m2 (oppervlakte huidige kuil). -na herontwikkeling ca. 1800 m2 beschikbaar voor warenmarkt en evenementen. -kwaliteit toekomstig openbaar gebied UPOR-niveau. -blijvende herinnering aan vergissingsbombardement 22 februari 1944. -parkeren bij voorkeur ondergronds; voor auto eis, wens voor (brom)fietsen. -aantal parkeerplaatsen: normering ‘Mobiliteit in balans’ (woningen) resp. ASVV (overige functies). Geen bezoekersplaatsen. -openbare fietsenstalling: minimaal 500 plaatsen of zoveel meer als elders in het plangebied komen te vervallen. -OV: ruimte bieden aan HOV en haltering stedelijke lijnen. -groen: voldoende bomen en groen. Aangeven hoe wordt omgegaan met aanwezige groen. Als randvoorwaarde in de opdrachtomschrijving is meegegeven dat de twaalf bolacacias aan de noordzijde van het plein gerooid mogen worden, dat 12 platanen in het plangebied verplaatst kunnen worden (nader onderzoek moet dit bevestigen) en dat de vijf meest noordelijke rij platanen aan de zuidzijde van het plein (langs de ‘bak’) waarschijnlijk niet verplaatst kunnen worden. De kwaliteiten van deze vijf bomen zijn omschreven als belangrijk voor het plein, maar aangegeven is dat een juiste afweging eerst gemaakt kan worden na weging van de planvoorstellen, inzicht door onderzoek in de verplaatsingsmogelijkheden en de financiële (on)mogelijkheden. Dit laatste betekent dat op dit moment in de planontwikkeling geconstateerd kan worden of de bewuste bomen gehandhaafd zijn in de plannen. Bomen die niet gehandhaafd zijn moeten worden verplaatst, en als dit niet mogelijk is worden gerooid danwel de plannen moeten worden aangepast. -duurzaam: convenant DuBo is minimum eis. -financieel: minimaal sluitende gemeentelijke planexploitatie en een bindende aanbieding. In de informatiebijeenkomsten met de ontwikkelaars is aangegeven dat plannen die niet leiden tot een minimaal sluitende gemeentelijke planexploitatie, niet meteen terzijde worden gelegd. Indien een dergelijk plan wordt ingediend, zal een afweging plaats moeten vinden of de gemeente een bijdrage voor het plan wil doen. Deze randvoorwaarden zijn te beschouwen als de ingrediënten, de basis, waarmee de teams van ontwikkelaars en ontwerpers de maaltijd moesten maken. Pas in de fase van planontwikkeling blijkt of het mogelijk is om met deze ingrediënten iets smakelijks op tafel te zetten (lees: een haalbaar plan).
3
2 Gemeenschappelijke kernmerken van de plannen Bij de beoordeling vallen een aantal zaken op die de plannen gemeenschappelijk hebben : *de plannen die zijn ingediend zijn globaal van aard en moeten allemaal verder worden uitgewerkt. Geen enkel plan is zonder meer uitvoerbaar. Dat is logisch, gelet op het stadium van planontwikkeling, maar het maakt een beoordeling op sommige onderdelen lastig. De lezer moet zich er goed van bewust zijn dat de plannen verder uitgewerkt moeten worden en dus nog gaan wijzigen; dit is een onzekerheid in de beoordeling, maar ook een kans voor optimalisering van het plan. *de uitvoering van één van de ingediende plannen heeft een grote impact op het functioneren van de binnenstad. De overlast zal groter zijn dan van de uitvoering van de Marienburg plannen. *Met betrekking tot de ondergrondse infrastructuur valt op dat voor alle plannen de ondergrondse infrastructuur aangepast moet worden. Met name het transportriool en de gastransportleiding moeten voor veel plannen verlegd worden. De mate waarin e.e.a. moet worden aangepast verschilt per plan. Geconcludeerd wordt dat in de planontwikkeling door (bijna) alle ontwikkelaars, de ondergrondse infrastructuur nog niet voldoende aandacht heeft gekregen. Het winnende plan zal aan dit punt veel aandacht moeten schenken bij de verdere uitwerking. Dit zal leiden tot wijzigingen van de plannen: of om de plannen aan te passen aan de eisen die de ondergrondse infrastructuur stelt, of om de financiële consequenties van de te maken kosten op te vangen. *in de plannen waarin bebouwing wordt gecombineerd met een toegang tot de parkeergarage ter hoogte van het kruispunt met de Bloemerstraat moet de verkeerssituatie verder worden besproken en uitgewerkt om een overzichtelijke verkeerssituatie te verkrijgen.
4
3 Resultaten toets van de plannen aan randvoorwaarden Hieronder treft u de scores aan van de plannen van de 4 teams op de gestelde randvoorwaarden. Geconcludeerd kan worden dat geen enkel team er in is geslaagd aan alle randvoorwaarden te voldoen.
Opp. plein Ruimte markt/evenementen UPOR kwaliteit Herinnering bombardement Ondergronds parkeren Aantal parkeerplaatsen Aantal fietsstallingsplaatsen OV groen DuBo financieel Legenda:
MABFortis VO + + + + + * * + * + -
MABFortis WO + + + + + * * + * + -
AM AM VWVO WO Blauwhoed VO * + + * + * + + + + + + + + * * * * * + * * + * * * + + + + + -
VWBlauwhoed WO * + + + * + -
ING VO
ING WO
+ + + + + * * + * + -
+ + + + + * * + * + -
VO=vooroorlogs, WO=wederopbouw += voldoet aan randvoorwaarde -=voldoet niet aan randvoorwaarde *=zie toelichting
Toelichting score per team/plan waarbij wordt ingegaan op de scores – en *: MAB BV/Fortis Vastgoed Ontwikkeling NV VO en WO: -aantal fietsstallingsplaatsen. In de plannen zijn 800 plaatsen opgenomen. Omdat ook Scheidemakershof bij de plannen wordt betrokken had het aantal aangeboden plaatsen hoger moeten zijn (1100). De voor de fietsstalling geserveerde ruimte is zodanig dat dit inpasbaar is. -aantal parkeerplaatsen. De compensatie voor het verdwijnen van parkeerplaatsen Scheidemakershof moet nader worden uitgewerkt. Als er voldoende plaatsen behouden blijven voldoet het aantal parkeerplaatsen. -groen: bolacacias worden gerooid, 4 van de 12 platanen blijven staan, 4 van de 5 platanen zuidzijde worden gehandhaafd. -financieel: zie rapportage Metrum wat betreft eis minimaal sluitende planexploitatie. Daarnaast moet worden gemeld dat de combinatie MAB/Fortis spreekt van indicatieve grondprijsberekeningen (voorwaarde bindende aanbieding). Amstelland Multi Vastgoed BV VO: -de oppervlakte van het nieuwe plein bedraagt ca. 1900 m2 en voldoet daarmee aan de eis van minimaal 1800 m2. Opgemerkt moet worden dat op dit plein een gebouw is geplaatst (het bijzondere gebouw) zodat netto een ruimte resteert van ca. 1500 m2. -de ruimte voor markt en evenementen is in dit plan 1800 m2 mits de ruimte rondom het plein maar binnen het plangebied wordt meegenomen. VO en WO: -in het ingediende plan zijn 500 fietsstalingsplaatsen opgenomen. Omdat ook Scheidemakershof bij de plannen wordt betrokken had het aantal aangeboden plaatsen hoger moeten zijn (1100). Het plan moet op dit onderdeel worden
5
aangepast. De ontwikkelaar heeft aangegeven dat dit binnen het planconcept mogelijk is. -aantal parkeerplaatsen: het aantal opgenomen parkeerplaatsen is op zich voldoende maar is mede afhankelijk van de hotelontwikkeling en andere functies. Het plan moet op dit punt verder worden uitgewerkt. -OV. In de ingediende plannen is een keuze gemaakt om de busroutering door het centrum te wijzigen. Gekozen is voor een busstation aan de kop van de Bloemerstraat. Verdere route van de bus via Kronenburgersingel. Argumentatie voor deze keuze is de stedenbouwkundige oplossing voor de locatie van het huidige busstation Plein 1944 en het functioneren van de binnenstad. In de opdrachtomschrijving is de mogelijkheid geboden van een kopstation aan de Bloemerstraat maar is wel als eis geformuleerd een doorgaande busroutering naar Augustijnenstraat/Burchtstraat. De ontwikkelaar heeft aangegeven dat de plannen op dit punt voldoende flexibel zijn (inhoudelijk en financieel) om aan de gemeentelijke uitgangspunten te kunnen voldoen. -groen: de 12 bolacacias worden gerooid, 3 van de 12 platanen kunnen worden gehandhaafd, 0 van de 5 platanen zuidzijde gehandhaafd. Volker Wessels Vastgoed BV en Blauwhoed BV: VO: -de oppervlakte van de centrale openbare ruimte is in dit voorstel voldoende. Knelpunt is dat deze ruimte door de inrichting (hoogteverschillen e.d.) en de vorm (eerder lange, brede straat dan een plein) maar beperkt ruimte biedt aan de markt. -het plan voldoet niet aan het uitgangspunt UPOR-kwaliteit door de op onderdelen gemaakte materiaalkeuze. -parkeerplaatsen: het aangeboden aantal is krap (uitgaande van gemiddelde ASVV-normering 18 te weinig). -groen: de 6 bolacacias worden gerooid (6 gehandhaafd), 6 van de 12 platanen worden gehandhaafd, 0 van de 5 platanen zuidzijde gehandhaafd. -financieel: zie rapportage Metrum wat betreft eis minimaal sluitende planexploitatie. Er is een voorbehoud gemaakt: instemming Raad van Bestuur Koninklijke Volker Wessels Stevin MV en de Raad van Comissarissen Blauwhoed BV. WO: -de oppervlakte van de centrale openbare ruimte is in dit voorstel voldoende. Knelpunt is dat deze ruimte door de inrichting (bomen en groen.) alleen aan de randen beperkt ruimte biedt aan de markt. - het plan voldoet niet aan het uitgangspunt UPOR-kwaliteit door de op onderdelen gemaakte materiaalkeuze. -ondergronds parkeren en aantal parkeerplaatsen: het plan scoort negatief op deze punten omdat geen (ondergrondse) parkeergelegenheid wordt aangeboden (berekende behoefte is 27 pp). -groen: de 12 bolacacias worden gehandhaafd, 1 van de 12 platanen wordt gehandhaafd, 4 van de 5 platanen zuidzijde gehandhaafd. -financieel: zie rapportage METRUM wat betreft eis minimaal sluitende planexploitatie. Daarnaast is er een voorbehoud gemaakt: instemming Raad van Bestuur Koninklijke Volker Wessels Stevin MV en de Raad van Comissarissen Blauwhoed BV.
ING Vastgoed Ontwikkeling BV VO -groen: de 12 bolacacias worden gerooid, 3 van de 12 platanen worden gehandhaafd, 1 van de 5 platanen zuidzijde gehandhaafd. -financieel: voorbehoud goedkeuring Raad van Bestuur ING Groep. -aantal fietsstallingsplaatsen: aangeboden aantallen kloppen. De gereserveerde ruimte per fiets is krap.
6
-aantal parkeerplaatsen: aangeboden aantal is volgens gemeentelijke uitgangspunten, afhankelijk van hoeveel parkeerplaatsen resteren op Scheidemakershof. WO: --aantal fietsstallingsplaatsen: aangeboden aantallen kloppen. De gereserveerde ruimte per fiets is krap. -parkeerplaatsen: aangeboden aantal is krap. Dit is vooral afhankelijk van de hotelontwikkeling en hoeveel parkeerplaatsen resteren op de Scheidemakershof. -groen: de 12 bolacacias worden gerooid, 3 van de 12 platanen worden gehandhaafd, 2 van de 5 platanen zuidzijde gehandhaafd. -financieel: voorbehoud goedkeuring Raad van Bestuur ING Groep.
7
