ONS RESULTAAT IN VOGELVLUCHT
2012
Benieuwd naar onze prestaties in 2012?
Lees ons volledige jaarverslag op www.vidomes.nl.
Volop in beweging Het kan u niet zijn ontgaan dat 2012 een jaar was van beweging, veel beweging. De economische crisis duurt voort, de vastgoedmarkt is verder op slot geraakt en de corporatiesector staat volop in het nieuws. De Vestiaaffaire heeft de roep om hervorming van de sector alleen maar vergroot. Door het regeerakkoord en de heffingen die op corporaties afkomen, staat de betaalbaarheid van de sociale huurwoningen onder druk. Hoewel Vidomes financieel gezond is, vragen de externe ontwikkelingen om adequate acties om dit ook op de langere termijn te blijven. Hierbij varen we een consistente koers, waarbij we ons met ziel en zakelijkheid inzetten op ons kerndomein ‘wonen’. Betaalbare woningen voor mensen die het niet op eigen kracht redden op de woningmarkt, staan daarbij voorop!
Prestaties Op 15 mei 2012 openden we ons KlantContactCentrum (KCC), dé plek waar alle telefoontjes van onze huurders binnenkomen. De start van het KCC was de laatste fase van de (eerste) efficiencyslag binnen onze organisatie én optimalisatie van onze dienstverlening aan onze klanten. Ook leverden we 85 nieuwe woningen op. En in tegenstelling tot de landelijke trend, daalde door een vernieuwd en scherp incassobeleid het aantal ontruimingen vanwege huurachterstand van 65 in 2011 naar 55 in 2012. Een gemiddelde score van onze huurders van een 7,6 voor onze dienstverlening is een bewijs dat we op de goede weg zijn. Keuzes maken Externe ontwikkelingen en onze eigen ambities maken het nodig om door te gaan met maatregelen op het gebied van optimalisatie en bezuinigingen. De interne organisatie wordt daarom in 2013-2014 verder aangepast. Onze vastgoedportefeuille is voor de komende tien jaar met € 200 miljoen verlaagd. Onze focus zal zich meer dan ooit tevoren richten op het domein ‘wonen’. Vooruitblik In 2013 en 2014 worden de effecten van de genomen maatregelen zichtbaar. Zo gaat Vidomes centraliseren en zijn we in staat om met minder mensen hetzelfde of liever nog meer werk te verrichten. Samen met onze partners willen we kansen grijpen om in een nieuwe financiële realiteit, met minder middelen toch gezamenlijk ambities te realiseren. Dat biedt kansen op het terrein van ‘anders’ samenwerken, en doet een beroep op onze creativiteit! In dit beknopte jaarverslag laten we u onze belangrijkste prestaties zien van 2012. Wilt u meer weten? Op www.vidomes.nl vindt u ons volledige jaarverslag. Carla van de Wiel algemeen directeur
3
Strategische visie 2011-2015 De strategische visie 2011-2015 geeft aan wat onze belangrijkste keuzes zijn en onder welke randvoorwaarden we werken. Door verschillende externe ontwikkelingen (zie hiernaast) is de strategische visie in 2012 onderwerp van gesprek geweest. We moeten keuzes maken. De doelstellingen uit onze strategische visie staan nog steeds overeind, maar we scherpen deze in 2013 wel aan. De betaalbaarheid van onze woningen blijft daarin nog steeds overtuigend op nummer één staan.
Externe ontwikkelingen Maatschappij: • Toename kwetsbare groepen (huurschulden, meervoudige problematiek) • Terugtredende overheid
Economie: • A anhoudende crisis • Daling koopprijzen (-8%) • Structurele aanpak woningmarkt blijft vooralsnog achterwege
Enkele relevante externe ontwikkelingen in 2012
Sector: • Forse heffing CFV (o.a. door Vestia-affaire)
Overheid: • Heffing voor huursector oplopend naar 1,7 miljard in 2017 • Forse huurverhogingen vanaf 2013 • Doorvoeren scheiden van wonen en zorg
De inhoud van het jaarverslag 2012 van Vidomes is gebaseerd op de keuzes en de randvoorwaarden uit onze strategische visie.
4
• Voorbereidingen voor verscherpt toezicht woningcorporaties • Wet normering topinkomens: verlaging salarissen bestuurders • Zoektocht naar afbakening kerndomein corporaties
Betaalbare woningen Prestatieafspraken gehaald In Haaglanden zijn regionale prestatieafspraken van kracht. Hierin staat onder andere dat we in 2012 per gemeente minimaal 70% van de leegkomende, bestaande huurwoningen tot de huurprijsgrens (€ 664,66) verhuren aan de primaire doelgroep. Dit zijn de huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Vidomes heeft 77% verhuurd op bedrijfsniveau ruim voldaan aan huishoudens aan deze prestatieafspraak. die in aanmerking In 2012 verhuurden we 77% komen voor van de vrijgekomen woningen huurtoeslag aan de primaire doelgroep. In 2011 was dat 73%.
Tevreden over resultaat voorraad betaalbare woningen Sociale huurwoningen Ambitie voor 2012: 95% sociale huurwoningen Resultaat in 2012: ruim 97% Vidomes wilde minimaal 95% van haar woningen, ongeveer 17.500 woningen, onder de huurtoeslaggrens (€ 664) houden. Uiteindelijk behoorde ruim 97% tot de sociale voorraad met een huur onder de huurprijsgrens. Bereikbare woningen Ambitie voor 2012: 15.250 bereikbare woningen Resultaat in 2012: 15.246 woningen Vidomes wilde minimaal 83% van haar woningen, zo’n 15.250 woningen, bij leegkomst onder de aftoppingsgrens (€ 561) kunnen aanbieden. Dat is nagenoeg gelukt. Deze doelstelling staat sterk onder druk door de financiële ontwikkelingen. Maatschappelijke inzet woningvoorraad
Voldaan aan Europese regelgeving Sinds 1 januari 2011 moeten corporaties 90% van hun vrij gekomen sociale woningen verhuren aan huishoudens met een inkomen tot € 34.085 (prijspeil 2012). In 2012 voldeden we aan de toewijzingsnorm van 90% voor de EU-doelgroep. Nieuwe verhuringen in 2012 In 2012 verhuurden we 1396 woningen aan nieuwe huurders. Vergeleken met 2011 waren dat er 67 meer, waarmee de mutatiegraad in 2012 uitkwam op 7,6%.
Inzet woningvoorraad bij leegkomst (jaarinkomen en maximale huur)
Stand op 1-1-2012
stand op 1-1-2013
Jongeren tot € 22.000 / € 29.900 (tot € 366; max. 3 kamers)
1.305
1.054
1 / 2 personen tot € 25.800 / € 34.085 (tot € 524; max. 3 kamers)
6.673
6.704
Gezinnen tot € 34.085 (tot € 561; min. 4 kamers)
7.288
6.948
1 / 2 personen tot € 34.085 / € 44.800 (€ 524 tot € 664; max. 3 kamers)
878
1.071
Gezinnen tot € 44.800 (€ 561 tot € 664; min. 4 kamers)
995
1.003
Markthuur (vanaf € 664)
383
278
Koopgarant
451
652
Vrije verkoop
400
771
18.373
18.481
Totaal
5
Vitale buurten
Twee projecten uitgelicht:
In 2012 heeft Vidomes op basis van haar strategische visie een nieuwe visie op vitale buurten opgesteld voor de periode 2012-2015. De speerpunten binnen deze visie: Zorgdragen voor een kwalitatief goede woning in een schone, hele en veilige woonomgeving Verschuiving van grootschalige fysieke maatregelen naar sociale maatregelen en kleinschalige renovaties Differentiëren van onze inzet in wijken en buurten (en als een buurt dat nodig heeft, een aanpak op maat) Inzetten op eigen kracht van bewoners Buurten niet per se gemengd, maar geen concentratie van kansarmen Vooraf bepalen van te behalen resultaat: welke doelen willen we bereiken en welke effecten moeten maatregelen opleveren? Vidomes onderscheidt rode prioriteitswijken, oranje aandachtswijken en groene wijken met weinig overlast- of leefbaarheidsproblemen. Onze aandacht gaat in het bijzonder uit naar de rode en oranje wijken.
Rode prioriteitswijken in 2012:
Palenstein in Zoetermeer Buytenwegh in Zoetermeer Prinsenhof in Leidschendam Buitenhof in Delft
Oranje aandachtswijken in 2012:
6
De Heuvel in Leidschendam Meerzicht in Zoetermeer Muziekbuurt in Rijswijk Driemanspolder in Zoetermeer
Buytenwegh in Zoetermeer In Buytenwegh staat de leefbaarheid onder druk. Vidomes kiest hier voor een fysieke en sociale wijkaanpak. Zo hebben we samen met onze partners in 2012 straatbijeenkomsten georganiseerd. Verder zijn we gestart met het Buurtpanel Hove zonder Grenzen, waarin bewoners uit de Hovebuurt meedenken over de leefbaarheid en veiligheid in hun wijk. Omdat in Buytenwegh meer toezicht nodig is, heeft Vidomes als proef een huismeester aangesteld voor de wijk. Ook zijn we bezig geweest met de voorbereidingen voor de aanpak van de dekwoningen in de Rodenbuurt. Prinsenhof in Leidschendam Mede door de gerichte inzet, samen met onze partners, is slechts een klein stukje van de wijk Prinsenhof nog rood. Een voorbeeld van een geslaagd project is Jeugd op het Rechte Pad, waarin samenwerkende maatschappelijke organisaties hun krachten hebben gebundeld. Bij een calamiteit nodigt de politie de jongere met ouders uit en sluit de betrokken organisatie aan. Inmiddels zijn er negentig minderjarige (overlast gevende of criminele) jongeren in beeld gebracht. Een succesvolle aanpak die de interesse wekt van andere gemeenten.
Senioren De doorstroming bevorderd Vidomes wil, om de doorstroming te bevorderen, senioren vanaf 55+ stimuleren om vanuit schaarse woningen (minimaal vier kamers) te verhuizen naar een voor hen passende woning. Daarom hebben we in 2011 een seniorenmakelaar aangesteld, die huurders met een verhuiswens op weg helpt. Op verzoek van huurders brengt zij tijdens een vrijblijvend bezoek de mogelijkheden en wensen in kaart. Ons doel om jaarlijks minimaal 30 senioren te laten verhuizen vanuit een schaarse woning, hebben we behaald. In 2012 kwamen er 85 schaarse woningen vrij. Bij 36 daarvan speelde de seniorenmakelaar een belangrijke rol. Door de inzet van deze makelaar helpen we senioren aan een passende woning én spelen we schaarse woningen vrij voor andere huurders.
Resultaten seniorenmakelaar Vidomes per gemeente in 2012 Gemeente
Aantal huisbezoeken senioren makelaar
Aantal vrijgekomen schaarse woningen dankzij inzet seniorenmakelaar
Delft
13
2
LeidschendamVoorburg
15
3
9
6
Zoetermeer
50
25
Totaal
87
36
Rijswijk
Nieuwe visie op wonen en zorg In 2012 hebben we naar aanleiding van een aantal externe ontwikkelingen een nieuwe visie op wonen en zorg opgesteld. Zo heeft de invoering van het ‘scheiden van wonen en zorg’ tot gevolg dat mensen langer zelfstandig moeten wonen, ook wanneer ze zorg nodig hebben. Centraal in deze visie staat de ambitie om waar mogelijk ons bestaand huisvestingsaanbod te verbeteren voor mensen met een zorgvraag. Daarbij willen we slim en innovatief samenwerken met een select aantal partners.
7
Kwetsbare mensen
Vernieuwd en uniform huurincassoproces Kern van onze nieuwe aanpak is om ontruimingen zo veel mogelijk te voorkomen door betalingsproblemen en sociale problemen proactief te signaleren. In de praktijk betekent dit ‘er bovenop zitten’: vaker bellen met de huurder, huisbezoeken afleggen om het over de huurachterstand te hebben, de complexbeheerder betrekken en externe hulpinstanties inschakelen.
Bijzondere huisvesting voor kwetsbare mensen Iedereen heeft mogelijkheden, maar niet iedereen redt het alleen. Sommige klanten hebben daarom bijzondere huis vesting nodig, mogelijk met aanvullende zorg of begeleiding. Via onze samenwerkingspartners werden in 2012 ongeveer 250 woningen bewoond door mensen uit kwetsbare groepen.
Ontruimingen tegen trend in gedaald Het aantal ontruimingen vanwege huurachterstand is in 2012 met maar liefst 10 gedaald: van 65 in 2011 naar 55 in 2012. Dit in tegenstelling tot de landelijke trend, waarbij het aantal ontruimingen juist groeit. De huurachterstanden van zittende huurders daalden van 0,86% naar 0,81% van de jaarhuur (exclusief bijzonder vastgoed). Het resultaat is een duidelijk gevolg van een vernieuwd en meer uniform huurincassoproces, dat Vidomes per april 2012 invoerde.
Aantal ontruimingen door huurachterstand gedaald: van 65 in 2011 naar 55 in 2012
8
Vidomes stuurt geen enkele betalingsachterstand door naar de deurwaarder zonder dat er persoonlijk contact is geweest met de huurder óf daar een uiterste inspanning toe is geleverd. Onze aanpak kenmerkt zich door ons principe dat we uitgaan van de kracht en eigen verantwoordelijkheid van huurders.
Andere voorbeelden van maatregelen Voor de nieuwe verhuringen zijn we gestart met een pilot credit-check. Zo weten we of de huurder al financiële problemen heeft. We baseren onze besluitvorming hier niet op, maar kunnen het gesprek over financiële verplichtingen wel beter aangaan. Vanzelfsprekend respecteren we hierbij de privacywetgeving. We werken in het incassoproces intensief samen met onze ketenpartners, zoals ROTS (budgetbegeleiding) en Limor (begeleiden van mensen met woonproblemen). Al bij de toewijzing van een woning investeren we in de ondersteuning voor huurders, zoals budgetbeheer.
Duurzaamheid Een energiebesparing van 1,57% Vidomes draagt bij aan de landelijke overheidsdoelstelling om het CO2-verbruik met 20% terug te dringen in de periode 2008–2018. Dit komt neer op een jaarlijkse vermindering van 2%. In 2012 hebben we in onze woningen een besparing van 1,57% gerealiseerd. De doelstelling van 2% is niet gehaald, omdat we door de bezuinigingen in 2012 minder energiemaatregelen konden uitvoeren. Waar mogelijk, zorgen we voor energiebesparende maatregelen bij renovatie en onderhoudsprojecten. Een gezonder binnenmilieu Onze doelstelling om het aantal open verbrandingstoestellen (zoals geisers) met 256 te reduceren, hebben we met 366 ruim behaald.
Verbeteren energielabels Hoewel we minder projecten met energiemaatregelen konden uitvoeren, hebben we wel een verbetering in de energielabeling van onze woningen gerealiseerd. Overzicht energielabels Aantal labels Aantal gelabelde woningen A++ A+
Eind 2011
Eind 2012
16774
17345
0
0
0
0
A
594
839
B
1032
1552
C
4757
4636
D
5808
5925
E
2399
2425
F
1477
1343
G
706
625
Voorbeelden van energiezuinige maatregelen Bij het groot onderhoud van ons complex Isaac da Costalaan in Delft hebben we de geisers vervangen door een collectief, energiezuinig warmwatersysteem met zonnecollectoren op het dak. Bij de grootschalige dakrenovatie aan de Ostadelaan en omgeving in Rijswijk brachten we met de vervanging van de dakbedekking een goede isolatie en nieuw dak beschot aan. De collectieve centrale verwarming in ons complex aan de Zoetermeerse Willem van Cleeflaan is vervangen door een energiezuinige installatie. Het aanwezige glas is vervangen door HR++ glas met een hoge isolatiewaarde. Aan de Veenkade in Voorburg is een ingrijpende renovatie van 56 woningen uitgevoerd. Aan de buitenzijde werd dakisolatie aangebracht, de kopgevels zijn geïsoleerd en de gevelkozijnen kregen dubbelglas. De geisers en gaskachels zijn vervangen door een HR-combiketel.
9
Tevreden klanten KlantContactCentrum geopend Op 15 mei 2012 openden we ons KlantContact Centrum (KCC). Telefoontjes komen nu niet meer binnen bij de verschillende vestigingen, maar op één centrale plek. De start van het KCC vormde de laatste fase van de eerste effi ciencyslag binnen onze organisatie én optimalisatie van onze dienstverlening aan onze klanten.
Een 7,6 voor onze dienstverlening In de maanden juni tot en met december 2012 vond de jaarlijkse klanttevredenheidsmeting van het KWH-Huurlabel plaats. Dit is een kwaliteitsmeting van de dienstverlening door een onafhankelijke partij binnen de corporatiesector. De behaalde resultaten zijn over het algemeen positief. De totaalscore van alle labelonderdelen is een 7,6. Hiermee voldoen we ruimschoots aan de KWH-norm van een 7,0. Omdat het KWH-Huurlabel in 2012 in opzet is gewijzigd, is een directe vergelijking met 2011 niet mogelijk. Verbeterpunten voor onze dienstverlening die we met voorrang oppakken, zijn: het maken van duidelijke afspraken, het beter informeren van onze klanten en het sneller nakomen van afspraken. Resultaten klanttevredenheidsmeting 2012 Onderwerp
Resultaat
Klantcontact
Uniforme antwoorden Met het KCC leverden we ook geoptimaliseerde klantprocessen op en introduceerden we een kennissysteem en klantvolg systeem. Een hele verbetering voor onze klanten én voor ons. In het nieuwe kennissysteem staan onder andere dossiers en veelgestelde vragen, waardoor onze antwoorden op vragen uniform zijn. Ook hoeft een klant een vraag maar één keer te stellen. Eerdere contacten van huurders met Vidomes leggen we namelijk vast in ons klantvolgsysteem. Bij het vormgeven van het KCC en de nieuwe klantprocessen maakten we gebruik van de input van onze klanten via klantpanels, enquêtes en klachten over onze dienstverlening. Onze doelstelling is dat 80% van de bellers binnen 30 seconden een medewerker aan de lijn krijgt via het KCC. Na de opstartfase was het resultaat in december 2012 conform deze doelstelling.
10
Contact
6,9
Bereikbaarheid
8,0
Communicatie en informatie
7,6
Verhuizen Woning zoeken
7,6
Nieuwe woning betrekken
7,7
Huur opzeggen
8,0
Onderhoud Reparaties
7,9
Onderhoud
7,6
Klachten behandelen (voor dit onderdeel is de norm 6,5)
6,9
Woonbelevingsonderzoek 2012 In 2012 ondervroegen we ruim 3.500 huurders over hun woonbeleving. Dit geeft ons per wijk of buurt inzicht in de tevredenheid van onze huurders over hun woning en woonomgeving. De uitkomsten zijn belangrijke input voor onze buurtvisie en wijkprogramma’s. De conclusies van het onderzoek zijn positief. Huurders beoordelen hun woning gemiddeld met een 7,4 en wonen er vaak met plezier. Ook over de woonomgeving heerst tevredenheid. Wel blijven de beleving van de veiligheid en de netheid van trappenhuizen en galerijen punten van aandacht.
Huurders beoordelen woning met een 7,4
Tevredenheidsaspecten woning - naar gemeente Vidomes totaal
Delft
LeidschendamVoorburg
Rijswijk
Den Haag
Zoetermeer
Woning in totaal
7,4
7,3
7,5
7,4
7,9
7,4
Het plezier waarmee huurders in hun woning wonen
7,6
7,5
7,6
7,6
8,0
7,5
Onderhoudsstaat buitenkant woning
6,9
6,6
7,2
6,8
7,3
6,9
Onderhoudsstaat binnenkant woning
6,9
6,6
7,2
7,0
7,4
6,9
Omgeving in totaal
7,2
7,1
7,5
7,4
7,5
7,1
Schoonheid en netheid van de wijk
6,7
6,3
7,0
7,0
7,2
6,6
Onderhoudsstaat van het groen
6,9
6,6
7,4
7,4
6,9
6,7
Gevoel van veiligheid ‘s avonds en ‘s nachts
6,7
6,6
6,9
7,0
7,2
6,5
Betrokkenheid bij de buurt
6,5
6,5
6,5
6,6
6,8
6,3
11
Dialoog en samenwerking
Twee projecten uitgelicht:
Vidomes heeft te maken met verschillende belanghebbenden. We bereiken onze doelen alleen als we slim en creatief met hen samenwerken. Dus betrekken wij onze omgeving actief bij het maken én uitvoeren van de juiste keuzes. Een greep uit onze participatie- en samenwerkings vormen in 2012: Centraal Bewoners Overleg (CBO) Bewonerscommissies Prestatieafspraken met gemeenten (met LeidschendamVoorburg en Zoetermeer hebben we in 2012 gewerkt aan nieuwe afspraken) Huurdersorganisaties (met Stichting Boog hebben we ons ingezet om de oprichting van een huurdersorganisatie in Leidschendam-Voorburg te stimuleren) Jeugdraad in Leidschenveen (opgericht in 2012) Bewonersteam renovatie Veenkade Voor het renovatieproject Veenkade in Voorburg hebben we een planteam opgericht. Deze vertegenwoordiging van bewoners uit het complex speelde een belangrijke rol om instemming van de bewoners voor de uitvoering van het plan te krijgen. Omdat de teamleden voor ons de oren en ogen in de wijk zijn, konden we bepaalde zaken tijdig bijsturen.
Klantenpanels voor nieuwbouw Nieuw Mariënpark in Leidschendam Stakeholderbijeenkomst Aanpak inbraken in Rijswijk samen met gemeente en politie Informatiebijeenkomsten over brandveiligheid samen met de brandweer Klantenpanel dienstverlening voor het aanscherpen van klantprocessen Overleg met Bewonerspanel Palenstein en onze samen werkingspartners
12
Betrokkenheid in de Harnaschpolder In 2012 heeft Vidomes een woonbelevingsonderzoek gedaan onder haar huurders in de Delftse Harnaschpolder. Hieruit bleek een grote wijkbetrokkenheid: zo zegt maar liefst 68% van de Vidomes-huurders te willen bijdragen aan verbetering van de wijk. Dit signaal pakken we uiteraard op. Samen met Breed Welzijn hebben we het project Buurt in Beeld uitgerold. We inventariseren nu welke bewoners bereid zijn hun talent of vakmanschap in te zetten voor een ander in de buurt. Zo kunnen we bijvoorbeeld iemand die graag tuiniert, koppelen aan iemand die hulp in de tuin nodig heeft.
Sober en doelmatig Inspelen op de externe ontwikkelingen Hoewel Vidomes financieel gezond is, vragen de externe ontwikkelingen om adequate acties om dit ook op de langere termijn te blijven. Bij onze maatregelen kijken we altijd eerst kritisch naar onze eigen bedrijfsvoering. Een eerste efficiencyslag binnen onze organisatie is gemaakt, maar ook de komende periode blijven we de organisatie verder optimaliseren. Onze primaire doelgroep – huurders die in aanmerking komen voor huur toeslag – willen we waar mogelijk zo veel mogelijk ontzien.
Kosten 2012
Rentelasten 26,4%
Onderhoud 20,1%
Personeelskosten 14,3%
Exploitatiekosten 17,4% Overige bedrijfslasten 5,5%
Maatregelen voor een gezonde bedrijfsvoering Om financieel gezond te blijven, maakten we in 2012 de volgende keuzes: De projectenportefeuille voor de komende tien jaar is met € 200 miljoen verlaagd. De formatie van de divisie Gebiedsontwikkeling is met 13,2 fte teruggebracht. De voorziene stijging van de onderhoudskosten is meer gespreid over de tijd en is afgevlakt. Er wordt bezuinigd op de kosten voor interne bedrijfs voering. Om de huisvestingskosten terug te brengen, centraliseren we onze organisatie in 2014 op de Kleveringweg in Delft.
Waardering vastgoed Vidomes heeft met ingang van 2012 de waardering van haar vastgoed gebaseerd op een andere grondslag: van historische uitgaafprijs naar marktwaarde in verhuurde staat. Directe aanleiding zijn nieuwe richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Waardering op marktwaarde geeft een veel beter inzicht in het geld dat we inzetten voor onze maatschappelijke prestaties. Ook is de marktwaarde een betere maatstaf om onze prestaties aan af te meten. Door de overgang naar waardering tegen marktwaarde neemt de waarde van ons vastgoed toe met € 893 miljoen.
Waardeveranderingen 15,6%
Afschrijvingen vastgoed 0,7%
13
Overzicht kengetallen 2012 Solvabiliteit
55,5%
Eigen vermogen
€ 1 miljard
Loan to value
42,4%
Gemiddelde lening per verhuurde eenheid
€ 38.566
Sectorinstituten Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) beoordeelt onze financiële positie als voldoende en heeft een A1 status afgegeven. Vidomes voldoet ook aan de eis van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) dat de operationele kasstroom na aflossingsfictie positief is. De renterisico’s op onze leningenportefeuille liggen de komende jaren lager dan het maximum van 15% zoals gesteld door het WSW.
Resultaat Ons jaarresultaat over 2012 bedraagt € 7,7 miljoen. Dat resultaat is positief beïnvloed door een eenmalige bate van € 5,5 miljoen door de overdracht van onze participatie in Stichting Woonformatie Ypenburg begin 2013 aan collegacorporatie Staedion. De waarde van ons vastgoed is met € 12 miljoen afgenomen door de slechte situatie op de vastgoedmarkt. Op onze kantoorgebouwen hebben we eveneens € 4,7 miljoen afgeboekt door de gedaalde marktwaarde. De verkopen in 2012 zijn tegengevallen. Onze doelstelling was 50 verkochte woningen. Uiteindelijk verkochten we er 42.
14
Ontwikkeling financiële positie Vanaf 2013 moet Vidomes jaarlijks een verhuurdersheffing afdragen aan de overheid. Die loopt op tot ruim € 10 miljoen in 2017 (circa 10% van de huursom). De extra huurverhogingen (boven inflatie) zijn niet voldoende om de verhuurdersheffing af te dekken: het tekort bedraagt € 6 miljoen per jaar. Naast de verhuurdersheffing moeten wij in 2013 4% van de huursom bijdragen in de sanering van corporaties. Ook voor de jaren daarna wordt uitgegaan van een bijdrage van minimaal 3% van de huursom per jaar. Vidomes verwacht de komende jaren op basis van de genomen en te nemen maatregelen een positieve operationele kasstroom (na aflossingsfictie) te behalen.
Goed georganiseerd Organisatieverandering Met de start van het KlantContactCentrum in mei 2012 is de laatste fase van het in 2010 gestarte organisatieveranderingstraject afgerond, waarmee een flinke efficiencyslag is behaald. 7,2 in medewerkerstevredenheidsonderzoek Om de effecten van het organisatieveranderingstraject te monitoren, hebben de ondernemingsraad en algemeen directeur afspraken gemaakt over het uitvoeren van enkele mini-medewerkerstevredenheidsonderzoeken. Uit de resultaten van twee onderzoeken blijkt dat de overgrote meerderheid van de medewerkers plezier heeft in het werk. Aanbevelingen richten zich op het scheppen van duidelijkheid in taken, rollen, procedures en cultuuraspecten. De tevredenheid over het werken bij Vidomes werd in beide onderzoeken beoordeeld met een 7,2.
Formatieve reductie Gebiedsontwikkeling Omdat het aantal nieuwbouw- en onderhoudsprojecten aanzienlijk is gereduceerd, is de divisie Gebiedsontwikkeling met 13,2 fte teruggebracht. Om de personele gevolgen die in 2013 spelen goed op te vangen, is een nieuw sociaal plan opgesteld. Het Sociaal Plan Vidomes is op 14 december 2012 vastgesteld en loopt tot en met 31 december 2014.
13 ,2
fte
Personeelsopbouw In 2012 is het aantal medewerkers gedaald van 244 mede werkers (220 fte) naar 231 (201 fte). Het aantal fte’s op 31 december 2012 viel lager uit dan de 206 fte die in de uitgangspunten van de reorganisatie waren opgenomen. Eind 2012 hadden we 130 mannen en 101 vrouwen in dienst.
De ondernemingsraad Al in een vroeg stadium werd de ondernemingsraad (OR) betrokken bij besprekingen over de impact van interne en externe ontwikkelingen in 2012. Open dialogen en inhoudelijke discussies zijn kenmerkend voor de samenwerking tussen OR en algemeen directeur.
Aantallen medewerkers per leeftijdsklasse 2009-2012
Adviesaanvragen OR De gevolgen voor de organisatie en voor betrokken mede werkers zijn voor de OR de belangrijkste criteria voor adviezen. De OR leverde in 2012 waardevolle adviezen over onder meer: Aanpassing topstructuur en herpositionering bedrijfs onderdelen Uitbesteden VvE-beheer Formatieve reductie Gebiedsontwikkeling (met als voorwaarde een goed sociaal plan) Centralisatie organisatie aan de Kleveringweg in Delft
2009
2010
2011
2012
20 - 29 jaar
26
27
22
17
30 - 39 jaar
63
67
59
45
40 - 49 jaar
85
78
82
85
50 - 59 jaar
62
59
69
70
7
4
12
14
60+
15
Adequate vastgoedstrategie Vastgoedrendement op lange termijn Vidomes neemt deel aan de corporatievastgoedindex IPD/aeDex. Daarmee volgen wij hoe ons vastgoed financieel presteert en kunnen we de prestaties van ons vastgoed optimaliseren. Over het jaar 2011 hebben wij een direct rendement (dat wil zeggen: opbrengsten min kosten) van 3,4% gehaald, beter dan de benchmark. Helaas daalde de waarde van ons vastgoed, vooral door ontwikkelingen in de markt, nog iets harder dan de benchmark met -3,9%. De cijfers over 2012 zijn medio 2013 beschikbaar.
Laatste papieren bewonersblad Eind 2012 bracht Vidomes haar laatste papieren Vidomes Magazine uit. Vanaf 2013 informeren we onze huurders via een digitale nieuwsbrief. De overstap van papier naar digitaal zorgt niet alleen voor een forse besparing, maar biedt ons ook de mogelijkheid om actueler te zijn en milieuvriendelijker te werken. Uitbesteding VvE-beheer Gedurende het hele jaar hebben we 36 VvE’s beheerd. Door nieuwbouw en nieuwe verkopen vanuit bestaand bezit hebben we 4 nieuwe VvE’s opgericht. In 2012 heeft Vidomes het besluit genomen om het VvE-beheer per 2013 uit te besteden. We kunnen het beheer namelijk niet kostenneutraal doen in combinatie met het kwaliteitsniveau dat we nastreven. Uiteindelijk hebben 36 van de 40 VvE’s gekozen voor de door ons voorgestelde beheerder Winter Valkenier VvE beheer.
16
Naar de wensportefeuille in beheerst tempo Het blijven vernieuwen van de woningvoorraad is belangrijk om de kwaliteit op peil te houden en te laten aansluiten op de vraag. Vidomes heeft gekozen voor een beheerst vernieuwingstempo, waarbij de voorraad ongeveer elke 75 jaar vernieuwt. Door het bijstellen van de projectenportefeuille in 2012 staat deze doelstelling onder druk. Tot en met 2015 blijft ons transformatietempo wel op peil; onze geplande nieuwbouw vindt met name in die periode plaats. Op de langere termijn gaan we met de huidige middelen onze ambities niet halen. We zullen binnen één of twee jaar moeten bezien of de verkoopmarkt voldoende aantrekt, zodat er weer nieuwe investeringsruimte ontstaat. Zo niet, dan stellen we onze ambities bij.
Opgeleverde nieuwbouwprojecten in 2012 In 2012 leverden we 59 huurwoningen en 26 koopwoningen op in twee verschillende nieuwbouwprojecten: Schoutenhoek in Zoetermeer en Citerstraat in Rijswijk. Dat is een behoorlijke afname ten opzichte van eerdere jaren. Naast deze nieuwbouw vonden nog enkele kleine aankopen plaats, zoals woonwagencentrum Molenhof in Rijswijk. Deze woonwagenlocatie gaat Vidomes in 2013/2014 herontwikkelen. Nieuwbouwprojecten in ontwikkeling in 2012 In 2012 vond de sloop plaats van 140 sociale huurwoningen. Het betreft Damcentrum (Leidschendam, 54 woningen), Telderslaan (Delft, 66 woningen) en Van Vollenhovelaan (Rijswijk, 20 woningen). Op alle drie de locaties is in 2012 nieuwbouw gestart.
Nieuwbouw Schoutenhoek in Zoetermeer Het complex Schoutenhoek maakt deel uit van de vernieuwing van de wijk Palenstein in Zoetermeer. Schoutenhoek ligt nabij de voorzieningen in de Dorpsstraat en het Stadshart, naast het aan te leggen park Palenstein. In dit eigentijdse complex worden in totaal 102 woningen gebouwd; 8 koop-, 34 sociale huur- en 60 vrije sector huurwoningen. In 2012 zijn 32 vrije sector huurwoningen opgeleverd. Bovendien bevat het complex een parkeergarage voor 133 auto’s, een gezondheidscentrum en is er ruimte voor diverse voor zieningen, waaronder horeca. Nieuwbouw Citerstraat in Rijswijk In mei overhandigden we de eerste sleutel bij de oplevering van het nieuwbouwproject de Componist aan de Citerstraat. De Componist ligt aan een groenstrook met een waterpartij, midden in de Muziekbuurt. Het complex bestaat uit 26 ruime eengezinswoningen voor de vrije verkoop en een complex met 27 sociale huurappartementen. Het appartementen complex telt vier verdiepingen en is bestemd voor 55-plussers.
In dit complex worden in totaal 102 woningen gebouwd
17
Governance Algemeen Algemeen directeur en de raad van commissarissen (RvC) van Vidomes zetten zich in voor een goed en evenwichtig bestuur en toezicht, gekenmerkt door integriteit en transparantie. Zij onderschrijven daarbij de uitgangspunten van de Governancecode Woningcorporaties. In het hoofdstuk Governance van ons jaarverslag leggen we daarover verantwoording af. Hoe zijn we bijvoorbeeld georganiseerd? En hoe is de besluitvorming intern geregeld? Wat is de samenstelling van de RvC, onze toezichthouder? En wat heeft het bestuur in 2012 op hoofdlijnen besproken en tot stand gebracht?
Toetsingskader De portfoliostrategie, de strategische visie, de begroting, wettelijke, statutaire en andere interne voorschriften samen vormen voor algemeen directeur en RvC het toetsingskader voor beleidsvoornemens en besluiten. De financiële continuïteit wordt aan een aantal normen getoetst. Besproken thema’s Integriteit, risicomanagement en -beheersing waren belangrijke gespreksonderwerpen. Enkele actuele thema’s die verder in 2012 met regelmaat op de agenda van het directieteam en de RvC stonden: Externe financieel-economische ontwikkelingen Treasury, gebruik van derivaten Voortgang organisatieveranderingstraject Strategische keuzes
18
Anders denken, anders doen De regionale stakeholderbijeenkomst die Vidomes in 2012 heeft georganiseerd, stond in het teken van ‘anders denken, anders doen’. De nieuwe financiële situatie vraagt creativiteit: wat kunnen we met minder geld nog wél, misschien anders doen? Ook de stakeholders krijgen te maken met een terugtredende overheid en minder financiële middelen. Samen kijken we wat in goed samenspel nog wel mogelijk is.
Meer weten? Kijk online!
Op www.vidomes.nl vindt u ons volledige jaarverslag
Colofon Redactie en realisatie: Vidomes Fotografie: René Verleg Vormgeving: Brinkerink & Partners Drukwerk: Veenman Oplage: 1.000 exemplaren
19
KlantContactCentrum 088 - 845 66 00 Postbus 390 2600 AJ Delft
[email protected] Meer informatie vindt u op www.vidomes.nl
ONS RESULTAAT IN VOGELVLUCHT
2012
