ons resultaat in vogelvlucht
2014
Benieuwd naar onze prestaties in 2014?
Lees ons volledige jaarverslag op www.vidomes.nl
De wendbare corporatie Het jaar 2014 kende vele gezichten. Het was het jaar van de aanhoudende crisis, van huishoudens die het financieel moeilijk hebben en van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties. Een positief signaal kwam van de vastgoedmarkt die weer voorzichtig lijkt aan te trekken. Voor de interne organisatie van Vidomes was 2014 een veelbewogen jaar met een centralisatie, procesoptimalisatie en reorganisatie. De winkel was tijdens de verbouwing gewoon open en dat vroeg om wendbaarheid van onze mensen. Onze mijlpalen in 2014 Aantal betaalbare woningen in 2014 op peil gehouden 98% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toegewezen aan lage inkomens Verbeterd bedrijfsresultaat: van € 43 miljoen in 2013 naar € 49 miljoen in 2014 98 woningen verkocht 119 nieuwe woningen opgeleverd Bijna 9% CO2-reductie ten opzichte van 2009 Bewonerswaardering voor onze inzet in kwetsbare buurten Gemiddeld een 7,1 voor onze maatschappelijke prestaties De aandachtspunten uit 2014 Meer huurders met betalingsproblemen; aandacht voor betaalbaarheid blijft voor Vidomes voorop staan Meer ontruimingen: van 49 in 2013 naar 53 in 2014 Een 5,9 van bewoners voor klachtenafhandeling Teleurstellend C-oordeel voor onze bedrijfslasten in de Aedes-benchmark Betaalbaarheid staat bij Vidomes voorop Net als in 2013 heeft Vidomes in 2014 bewust en vasthoudend haar koers gehouden en de noodzakelijke maatregelen uitgevoerd. Financiële sturing en vastgoedsturing blijven belangrijk. Uitgangspunt daarbij is en blijft onze huurder. In 2015 werken
we aan een nieuwe portefeuillestrategie, zodat we ook op lange termijn over voldoende betaalbare woningen beschikken voor mensen die het nodig hebben. We zijn trots dat we de afgelopen turbulente jaren de betaalbare voorraad op peil hebben gehouden. De resultaten van 2014 laten zien dat we op de goede weg zijn. We volgen dan ook vol overtuiging onze koers en blijven trouw aan ons DNA als sociale huisvester. Ook in 2015 zetten we ons met ziel en zakelijkheid in om onze maatschappelijke bijdrage, samen met onze partners, te leveren. Carla van de Wiel algemeen directeur
3
Strategische visie 2011-2015 Helderheid in visie en ambitie Het goed en betaalbaar huisvesten van mensen met onvoldoende kansen op de woningmarkt, nu en in de toekomst. Dát is waar we ons hard voor maken. Met onze in 2013 herijkte strategische visie 2011-2015 richten we ons nadrukkelijk op: Betaalbare woningen Kwetsbare mensen Duurzaamheid De overige strategische keuzes – vitale buurten, senioren en tevreden klanten – hebben sinds 2013 een ander accent gekregen.
4
Betaalbare woningen
Aantal verhuringen naar grootte huishoudens over 2014
4+
Vidomes’ belangrijkste maatschappelijke ambitie is om haar woningen betaalbaar te houden. Onder ‘betaalbaar’ verstaan we woningen met een huur onder de € 597 (aftoppingsgrens). Onze belangrijkste resultaten in 2014 98% van onze sociale huurwoningen verhuurden we aan huishoudens met een inkomen tot € 34.678. Daarmee voldoen we ruimschoots aan de Europese toewijzingseis van 90%. 85% van de vrijgekomen huurwoningen tot de huurprijsgrens (€ 699) verhuurden we aan huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag. We voldoen daarmee ruimschoots aan de belangrijkste regionale afspraak: per gemeente verhuren wij minimaal 70% van de vrij gekomen huurwoningen aan de primaire doelgroep. Eind 2014 was de omvang van onze betaalbare woningvoorraad 15.333 woningen. Onze ambitie was minimaal 15.250. Opbouw (sociale) voorraad naar prijssegment Aantal 31-12-2014
Prijssegment
Klein Goedkoop: tot € 389
826
-
Betaalbaar: tot € 597
9.159
5.348
Sociaal-duur: tot € 699
1.210
1.030
Verkocht via Koopgarant Woonwagens
383 24
Sociale voorraad totaal
17.980
Vrije sector
683
Totale voorraad Vidomes (1)
Groot (1)
3 2 1 0 200 400 600 800 96% van onze woningvoorraad heeft een huur tot aan de huurprijsgrens (€ 699). Ambitie was minimaal 95%. Het gemiddelde aantal reacties op een woningadvertentie nam toe van 99 naar 146. Inkomensafhankelijke huurverhoging Vidomes maakt gebruik van de inkomensafhankelijke huur verhoging. Deze ruimte hebben we nodig om de verhuurdersheffing deels op te vangen. Daarnaast vinden wij dat mensen met een jaarinkomen boven de € 43.000 een meer marktconforme huur kunnen betalen. Met een kwijtscheldingsregeling hebben we die huurders ontzien, waarvoor de betaalbaarheid het meest onder druk staat.
98% van onze sociale huurwoningen verhuurd aan huishoudens met inkomen tot € 34.678
18.663
Definitie groot: minimaal 65 m aan vertrekken en vier kamers 2
5
Kwetsbare mensen
Statushouders Als woningcorporatie krijgt Vidomes een taakstelling van de gemeente om statushouders, mensen die uitstromen uit asielzoekerscentra, onderdak te bieden. In 2014 hebben we 94 statushouders gehuisvest, in 2013 waren dit er 39. Meer ontruimingen We zien een lichte stijging in het aantal ontruimingen: van 49 in 2013 naar 53 in 2014. In 51 gevallen gaat het om huurachterstanden, bij 2 om hennep. Aantal ontruimingen per jaar, per gemeente Gemeente Delft
6
2012
10
11
10
6
13
5
9
10
Zoetermeer
30
24
26
Totaal
53
49
60
Rijswijk
Langer zelfstandig wonen Wie vroeger in aanmerking kwam voor een instelling zoals het verzorgingshuis, komt dat nu niet meer. Deze groep mensen moet nu langer zelfstandig blijven wonen in de huidige woning. Maar dat lukt niet iedereen. Ook aan deze mensen verhuurt Vidomes woningen. Onze zorgpartners, waaronder Middin, LIMOR en Ipse de Bruggen, verlenen de zorg in deze woningen. We versterken de onderlinge samenwerking, ook met gemeenten, om wonen, zorg en begeleiding goed op elkaar te laten aansluiten.
2013
8
Leidschendam-Voorburg
Vidomes zet zich in voor kwetsbare mensen; mensen die vaak aangepaste huisvesting of ondersteuning nodig hebben. Dit zijn bijvoorbeeld ouderen met een zorg- of ondersteuningsvraag, mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking en cliënten in de geestelijke gezondheidszorg.
2014
Persoonlijk contact bij huurachterstand Om het aantal ontruimingen te beperken, zijn we scherp op huurachterstanden. We zoeken persoonlijk contact om samen met de huurder een oplossing te vinden. We bellen meer, leggen meer huisbezoeken af en schakelen steeds vaker budgetbeheer, complexbeheerders en hulpinstanties in. Daarvoor werken we intensief samen met Rots (budget begeleiding) en LIMOR (begeleiden van mensen met meervoudige problematiek).
Aandacht voor de impact van de crisis voor onze doelgroep blijft belangrijk
Duurzaamheid Vidomes investeert in duurzame maatregelen om de woonlasten voor huurders te verlagen en het milieu minder te belasten. Een greep uit onze inspanningen in 2014 We leverden 119 energiezuinige nieuwbouw woningen op. We hebben 4 renovatieprojecten van complexen met een slecht energielabel (E, F of G) voorbereid: Haagsebos in Zoetermeer, Debussyflat in Delft, Tamboerijnlaan en Hoogkamerlaan in Rijswijk. Voor grote renovatieprojecten die we in 2015 en 2016 uitvoeren, krijgen we STEP-subsidie (Stimuleringsregeling energieprestatie huursector). Vóór 2019 willen we nagenoeg alle open verbrandings toestellen vervangen door een gesloten systeem. Om tot die tijd de veiligheid te garanderen, plaatsten we in 2014 kosteloos zo’n 1000 koolmonoxidemelders. Tussen 1 januari 2009 en 1 januari 2019 willen we een CO2-reductie van 20% behalen. In 2014 haalden we deze doelstelling, en bespaarden we 2% in onze woningen. Ten opzichte van 2009 is daarmee nu een CO2-reductie van bijna 9% behaald. De verwachting is dat we met het huidige beleid meer tijd nodig hebben om de 20% te halen. Hoewel we minder projecten met energiemaatregelen konden uitvoeren, hebben we de energielabeling van onze woningen wel verbeterd.
Overzicht energielabels Aantal labels
Eind 2014
Eind 2013
17533
17462
2
2
25
35
A
1161*
971
B
1975
1548
C
4940
4955
D
5598
5758
E
2341
2374
F
1164
1351
G
327
468
Aantal gelabelde woningen A++ A+
* Nieuwbouwwoningen vanaf 2013 zijn in de tabel meegenomen als een A label.
Risantwick: energiezuinig én seniorenproof In 2014 rondden we de renovatie van seniorenflat de Risantwick in Rijswijk af. De vijftig energiezuinige woningen bieden nu meer wooncomfort voor oudere bewoners. Vidomes hecht veel waarde aan het gebruik van duurzame bouwmaterialen en een verantwoorde omgang met bouwafval. In dit project hebben we dan ook tegelresten hergebruikt en alleen FSChout toegepast.
7
Vitale buurten In veel buurten waar Vidomes woningen verhuurt, is de basisleefkwaliteit in orde. In wijken waar de leefkwaliteit onder druk staat, kiezen we voor een gezamenlijke aanpak met onze maatschappelijke partners. Schoon, heel en veilig blijft de basis in sociaal beheer. We zetten extra in op de schoonmaak en hanteren een lik-op-stukbeleid.
Ontwikkeling waardering huurders over leefbaarheid in de 7 aandachtswijken in 2014 vergeleken met 2012
Negatiever Positiever
Palenstein wordt steeds mooier Samen met onze partners hebben we volop gewerkt aan de vernieuwing van de wijk Palenstein in Zoetermeer. Het resultaat wordt steeds beter zichtbaar – in nieuwbouw, renovatie, voorzieningen en buurtactiviteiten. In 2014 zijn we onder meer begonnen met de uithuizing van de bewoners uit de Florens van Brederodelaan. Dit complex wordt gesloopt.
Gelijk
56% positiever 14% gelijk 30% negatiever
Leefbaarheidsonderzoek Eind 2014 hebben we ons leefbaarheidsonderzoek (2012) herhaald in onze zeven aandachtswijken: Buitenhof, Buytenwegh, De Heuvel, De Prinsenhof, Driemanspolder, Meerzicht en Palenstein. We vroegen onze huurders in deze wijken om 17 rapportcijfers te geven voor thema’s als veiligheid, overlast en betrokkenheid van bewoners. De ontwikkeling in de cijfers die huurders geven, laat een overwegend positief beeld zien.
Extra aandacht voor Buytenwegh In de Zoetermeerse wijk Buytenwegh spannen we ons samen met onze partners en bewoners in om de leefbaarheid te verbeteren. Zo zetten we extra medewerkers in. Ook hebben we samen met de gemeente en wijkbewoners maatregelen getroffen om de bewonerssamenstelling in de kwetsbaarste delen van de wijk aan te pakken.
8
Senioren
Tevreden klanten
Seniorenmakelaar blijkt succes Onze seniorenmakelaar biedt senioren een helpende hand in hun zoektocht naar een passende woning, waar ze lang zelfstandig kunnen wonen. Zo bevorderen we de doorstroom en komen ruimere (eengezins)woningen vrij voor starters en gezinnen. Een voordeel voor meerdere partijen.
Gemiddeld 79% van de binnenkomende telefoontjes handelt ons KlantContactCentrum tijdig en inhoudelijk juist af. Vidomes komt daarmee dicht bij het gewenste servicelevel van 80%.
Meer verhuizingen Met hulp van onze seniorenmakelaar verhuisden in 2014 57 senioren (doel was 50). Maar liefst 26 van hen lieten een gewilde, schaarse woning achter. Vanwege het succes krijgt de functie van seniorenmakelaar een structureel karakter binnen Vidomes. Ook andere corporaties en gemeenten zijn bezig met soortgelijke initiatieven.
Servicelevel van ons KlantContactCentrum: 79%
Uitbreiding dienstverlening via social media Onze huurders weten ons steeds beter via onze website te vinden. Tegelijkertijd zien we dat een groeiend aantal huurders zijn vragen graag via social media aan ons stelt. Daarom hebben we onze online dienstverlening uitgebreid met een webcareteam dat vragen van huurders via Twitter en Facebook beantwoordt. Resultaten Klantmonitor In 2014 gaven bewoners ons de volgende rapportcijfers: Een 7,5 voor de uitvoering van reparatieverzoeken (doel 7,5) Een 5,9 voor de afhandeling van klachten over de dienstverlening (doel 7,0) Een 7,2 voor de telefonische dienstverlening (doel 8,0) De afhandeling van klachten vraagt om een andere aanpak. In 2015 moet dit leiden tot een betere waardering voor onze dienstverlening.
9
Dialoog en samenwerking We bereiken onze doelen alleen als we effectief samenwerken met onze partners en belanghebbenden. In 2014 hebben we op verschillende terreinen samengewerkt: We voerden overleg met het Centraal Bewoners Overleg (CBO), lokale huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Samen met de collega-corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties zijn nieuwe regionale prestatieafspraken voor Haaglanden gemaakt. In onze werkgemeenten werken we aan nieuwe lokale prestatieafspraken. Klachten zijn niet altijd te voorkomen. In 2014 zijn 17 zaken bij de geschillencommissie gemeld (2013: 15). Het experiment ‘participatie van huurders in de Vereniging van Eigenaren (VvE)’ is een wisselend succes. Bij twee VvE’s zijn zowel huurders als eigenaren positief over het experiment. Bij twee andere VvE’s is er weinig animo onder huurders om een actieve rol te vervullen. Het visitatieonderzoek, uitgevoerd door EY (voorheen Ernst & Young), toont aan dat Vidomes maatschappelijk ruim voldoende presteert. Het gemiddelde rapportcijfer is een 7,1. In 2010 was dit een 6,7. Eindoordeel maatschappelijk presteren Vidomes Onderwerpen maatschappelijk visitatiestelsel Presteren naar ambities
7,1
Presteren naar opgaven
6,9
Presteren naar belanghebbenden
7,2
Presteren naar vermogen
7,1
Presteren naar Governance
6,9
Eindoordeel: ruim voldoende
7,1
Bron: EY 2014
10
Eindcijfer
Vidomes presteert maatschappelijk ruim voldoende
Sober en doelmatig Ons financieel resultaat over 2014 is € 86 miljoen positief (2013: € 38 miljoen negatief). Belangrijke reden hiervoor was de waardestijging van ons vastgoed, waar we beperkt invloed op hebben. Ook de toename in de mutatiegraad en de hogere huuropbrengsten door inkomensafhankelijke huurverhogingen waren van invloed. Ons bedrijfsresultaat is verbeterd van € 43 miljoen in 2013 naar € 49 miljoen in 2014. Het herstel op de vastgoedmarkt leidde tot een hoger verkoopresultaat. Tegelijkertijd daalden de bedrijfslasten: met name de personeelskosten en huisvestingslasten namen af door reorganisatie en centralisatie.
Sectorinstituten beoordelen Vidomes Het CFV beoordeelde Vidomes in 2014 op financiële continuïteit en zag geen aanleiding tot interventie. Het WSW gaf het borgingsplafond af. Dit plafond geeft aan wat er in een jaar maximaal aan geborgde leningen mag worden aangetrokken. Voor Vidomes lag dit plafond in 2014 op € 711 miljoen.
Opbrengsten en kosten 2014 (x miljoen euro) 200
150
Waardeverandering vastgoed Overige opbrengsten
100
Overige bedrijfslasten
Verkoop
Verhuurdersheffingen Exploitatiekosten
De overige financiële feiten op een rij: 2014 Solvabiliteit Eigen vermogen Loan to value
2013
57%
54%
€ 1.053 mln
€ 968 mln
41%
45%
€ 721 mln
€ 745 mln
Gemiddelde rente leningen portefeuille
4,23%
4,28%
Interest Coverage Ratio (ICR) 3 jaar (realisatie)
1,54
1,42
Interest Coverage Ratio (ICR) 5 jaar (prognose)
1,80
1,62
Debt Service Coverage Ratio (DSCR) 3 jaar (realisatie)
1,08
1,03
Debt Service Coverage Ratio (DSCR) 5 jaar (prognose)
1,30
1,11
Omvang langlopende leningen
50
Huren Rentelasten
Onderhoud Personeelskosten
0 x miljoen
Opbrengsten
Kosten
Aedes-benchmark: teleurstellend C-oordeel In de eerste Aedes-benchmark die in oktober 2014 uitkwam, behaalde Vidomes een teleurstellend C-oordeel op de bedrijfslasten in 2013. De effecten van de reorganisatie in 2014 waren hierin nog niet verwerkt. Dit heeft naar verwachting een positief effect op onze score. Sturing op, en optimalisatie van, onze bedrijfslasten blijft een speerpunt. Twee aannemers voor reparatieonderhoud We hebben het onderhoud efficiënter ingericht. Zo werken we sinds 2014 met twee aannemers voor reparatieonderhoud. Deze aannemers doen hun werk op basis van prestatie contracten.
11
Goed georganiseerd Vidomes kiest voor contact op maat Op 1 juli sloten wij onze woonpunten in Delft, LeidschendamVoorburg en Zoetermeer. We werken nu vanuit één centrale vestiging in Delft. Onze huurders ontmoeten we nu graag op een andere manier. Bijvoorbeeld telefonisch, online, via social media, in de wijk of tijdens een persoonlijke afspraak.
Efficiënter werken met minder fte’s In 2014 zijn onze werkprocessen verbeterd en efficiënter ingevuld. Hierdoor kunnen we het werk met minder mensen doen. We behaalden onze doelstelling om de organisatie in 2014 verder te verkleinen naar 165 fte’s.
+20
12
In- en uitstroom Vidomes verwelkomde 20 nieuwe medewerkers, 12 medewerkers stroomden door naar een andere interne functie en 42 medewerkers traden uit dienst. Ziekteverzuim daalt met 0,3% Het totale gemiddelde verzuim lag in 2014 op 4,6%. Dit is 0,3% lager dan in 2013.
De ondernemingsraad (OR) in 2014 De intensieve samenwerking tussen OR en algemeen directeur werd voortgezet. Hierdoor was de OR goed geïnformeerd en kon hij ook tussentijds informeel adviseren. De algemeen directeur nam de belangrijkste informele en formele adviezen van de OR over. De reorganisatie was vanzelfsprekend een belangrijk onderwerp van gesprek tussen OR en algemeen directeur. In september vonden de uitgestelde OR-verkiezingen plaats. De OR telt 7 leden.
12
-42
Ziekteverzuim 0,3% lager dan in 2013
Adequate vastgoedstrategie Prioriteit: goed en betaalbaar wonen Onze portefeuillestrategie geeft de kaders en richting van onze gewenste vastgoedportefeuille weer. We kijken daarbij naar de markt waarin we opereren en de belangrijkste risico’s. Duidelijk is dat het behoud van onze huidige woningen, en de kwaliteit en betaalbaarheid daarvan, onze belangrijkste focus is voor de komende jaren. Ons accent ligt op de kwaliteit en duurzaamheid van ons bestaand bezit. We bouwen minder nieuwbouwwoningen. We handhaven voldoende betaalbare woningen. Bij ongewijzigd beleid krimpt deze voorraad. Deze afname willen we zoveel mogelijk beperken. Onze voorraaddoelstellingen voor kwetsbare mensen en senioren realiseren we vooral in de bestaande woning voorraad. We zetten in op woon-zorgarrangementen samen met onze zorgpartners.
Vidomes en Heijmans sloegen de eerste paal voor de tweede fase van nieuwbouwproject Schoutenhoek in Zoetermeer. Hier komen 64 sociale huurwoningen en 32 koopwoningen.
Vizier op vastgoedsturing Sinds juli 2014 maken we duidelijker onderscheid tussen sturen op financieel en op maatschappelijk resultaat. De assetmanager stuurt op het financieel rendement, de regisseur sociaal wonen stuurt op onze maatschappelijke prestaties. Doel is om een zo goed mogelijk maatschappelijk resultaat te behalen op een financieel verantwoorde wijze.
Vidomes stopt met Nieuw Mariënpark Na zorgvuldige afweging zijn we gestopt met het nieuwbouwproject Nieuw Mariënpark in Leidschendam. Aangescherpte wet- en regelgeving en veranderde maatschappelijke en financiële omstandigheden maakten de risico’s te groot. We zijn direct op zoek gegaan naar een partij om de locatie over te nemen. De Gilden in Leidschendam. In februari reikten we de eerste sleutel uit. Het nieuwbouwcomplex telt 88 sociale huurwoningen, waarvan 16 aangepaste, rolstoeltoegankelijke woningen.
13
Governance De Raad van Commissarissen (RvC) hield zich in 2014 onder meer bezig met deze onderwerpen: De managementreview als opmaat naar de begroting van 2015 De voortgang en afronding van de reorganisatie van Vidomes De stand van zaken van grootschalige projecten, zoals Palenstein De goedkeuring aan Vidomes’ bestuursbesluit om project Nieuw Mariënpark te stoppen Het maatschappelijke visitatierapport De financiële jaarstukken
De Zaagmolen in Leidschendam. In april leverden we 29 sociale huurwoningen en 2 vrije sectorwoningen op.
Ons woningbezit Door nieuwbouw nam onze woningvoorraad in 2014 toe van 18.598 naar 18.663 woningen. We verkochten 70 vrije sectorwoningen en 28 Koopgarantwoningen.
Woonwagencentrum Molenhof in Rijswijk. In 2014 leverden we 15 woonwagens en standplaatsen op. Doel: een nieuw woonwagencentrum dat voldoet aan de eisen van deze tijd.
14
Stakeholderbijeenkomst: samenwerken als credo Zo’n 35 stakeholders bezochten onze jaarlijkse stakeholder bijeenkomst. Thema: kansen benutten in de bestaande woningvoorraad. We vroegen stakeholders prioriteiten aan te geven bij verschillende onderwerpen. Daarbij kwamen betaalbaarheid, kwetsbare mensen, senioren en duurzaamheid als belangrijkste prioriteiten naar voren. Thema’s die goed aansluiten bij onze speerpunten.
Meer weten? Kijk online!
Op www.vidomes.nl vindt u ons volledige jaarverslag Colofon Redactie en realisatie: Vidomes Fotografie: René Verleg, Vidomes en R. Keus voor Middin Cartoon: Luuk Poorthuis Vormgeving: Zuurstof | Bureau voor marketing en communicatie Drukwerk: Veenman+ Oplage: 1.000 exemplaren
15
KlantContactCentrum 088 - 845 66 00 Postbus 390 2600 AJ Delft www.vidomes.nl Volg ons ook op Facebook en Twitter www.facebook.com / vidomes www.twitter.com / vidomes (algemeen) www.twitter.com / vidomeskcc (speciaal voor huurders)
ONS RESULTAAT IN VOGELVLUCHT
2014
