Raadsvergadering
:
27 april 2009
Agendapunt
:
7
Onderwerp
:
Herziening exploitatieberekeningen lopende complexen.
Samenvatting voorstel Het is gebruikelijk en ook noodzakelijk om de exploitatieberekeningen bij diverse bestemmingsplannen jaarlijks te herzien. De grondexploitatie is een onderdeel van de totale exploitatie van de gemeente. Gelet op de risico’s in relatie tot de omvang van de bedragen waarover het gaat, is een actueel inzicht nodig. Wij stellen voor om de exploitatieherberekeningen van de lopende complexen vast te stellen. Toelichting op het voorstel: Het is gebruikelijk en ook noodzakelijk om de exploitatieberekeningen bij diverse bestemmingsplannen jaarlijks te herzien. De grondexploitatie (inclusief de resultaten hieruit) is een onderdeel van de totale exploitatie van de gemeente. Gelet op de risico’s in relatie tot de omvang van de bedragen waarover het gaat, is een actueel inzicht nodig. Alleen voor de complexen, waarvoor door uw Raad exploitatieberekeningen zijn vastgesteld, worden herberekeningen gemaakt. Verder dient nog grond voor uitgifte voor woningbouw of bedrijventerrein beschikbaar te zijn en moeten er nog werkzaamheden voor bouw- of woonrijp maken plaatsvinden of moeten er nog opbrengsten te verwachten zijn. Door deze berekeningen wordt inzicht verkregen in de uiteindelijke resultaten van de verschillende complexen en zijn gegevens beschikbaar die nodig zijn voor de samenstelling van de jaarrekening, in dit geval de jaarrekening 2008. De exploitatieberekeningen behorende bij de diverse bestemmingsplannen worden jaarlijks herzien. Deze berekeningen hebben betrekking op de bestemmingsplannen die op 1 januari 2009 in exploitatie zijn, de zgn. “lopende complexen”. Overzicht lopende complexen. De volgende complexen zijn per 1 januari 2009 in exploitatie: Complex Landhorst/Oost (fase 1 tot en met 5) Complex Beeksenhof III (fase 1 tot en met 11) Complex De Steeg (fase 1 tot en met 4) Complex Zandseveld 4e ontsluiting Complex Westerbeek/Koehardstraat (fase 1 en 2) Complex Masterplan Complex Stevensbeek/Bethaniëstraat Complex Hanenspoor Complex Den Dries Complex Bedrijventerrein Molenveld 2e fase. De exploitatieherberekeningen geven inzicht in de financiële uitkomsten van de betreffende complexen. De opzet van de berekeningen geeft per complex een goed inzicht in de fi-
1
nanciële haalbaarheid van het betreffende complex in termen van kosten en opbrengsten. In die zin wordt van de ruimtelijke keuzes en het realiseren van het door de raad geformuleerde ruimtelijke beleid een financiële onderbouwing verkregen. Voor de gehanteerde uitgangspunten en de uitkomsten van de berekeningen verwijzen wij u kortheidshalve naar bijlage 1. De berekeningen zelf vindt u in bijlage 2. Wettelijk kader/beleidskader Notitie grondprijzenbeleid voor woningbouw en voor bedrijfsvestiging gemeente Sint Anthonis (vastgesteld door de Raad op 28 februari 2000) en de Grondnota 2002-2010, gemeente Sint Anthonis (vastgesteld door de Raad op 15 september 2003). Financiële consequenties Als sluitstuk van de herberekeningen dient uw raad de benodigde investeringskredieten formeel beschikbaar te stellen, voor zover dat niet al eerder door uw raad is geschied. Voor alle in 2009 geplande werkzaamheden is dat inmiddels gebeurd of zijn de voorstellen in procedure. Met de dekking van die kredieten is in de exploitatieherberekeningen rekening gehouden. Voorstel besluit Overeenkomstig bijgevoegd conceptbesluit wordt voorgesteld: De exploitatieherberekeningen van de lopende complexen vaststellen. Sint Anthonis, 10 maart 2009. Burgemeester en wethouders van Sint Anthonis, de secretaris a.i., de burgemeester,
mr. J. Schrik
J.M.J. Verbeeten
Ter inzage legging Bij dit onderwerp liggen de volgende stukken ter inzage: Exploitatieberekeningen per complex met bijlagen. Memorie gemeentegesprek
Afdeling
: Inwoners en Financiën.
2
Portefeuillehouder
: Burgemeester J. Verbeeten
3
Bijlage 1. Exploitatieherberekeningen per 1 januari 2009. De exploitatieberekeningen behorende bij de diverse bestemmingsplannen worden jaarlijks herzien. Deze berekeningen hebben betrekking op de bestemmingsplannen die op 1 januari 2009 in exploitatie zijn, de zgn. “lopende complexen”. Overzicht lopende complexen. De volgende complexen zijn per 1 januari 2009 in exploitatie: Complex Landhorst/Oost (fase 1 tot en met 4) Complex Beeksenhof III (fase 1 tot en met 7) Complex De Steeg (fase 1 tot en met 4) Complex Zandseveld 4e ontsluiting Complex Westerbeek/Koehardstraat (fase 1 en 2) Complex Masterplan Complex Stevensbeek/Bethaniëstraat Complex Hanenspoor Complex Den Dries Complex Bedrijventerrein Molenveld 2e fase. Het complex Bedrijventerrein Deurneseweg/Loonseweg treft u niet meer aan, omdat dit in de jaarrekening 2008 financieel wordt afgewikkeld. Zoals bekend is de afwerking van dit plan geheel afhankelijk van de voortgang bij de eigenaar van het perceel. Omdat er geen duidelijkheid verkregen kan worden over het tijdstip van realisatie, worden de geraamde bedragen voor de nog uit te voeren werkzaamheden in de voorziening grondexploitatie gestort. Met de tot heden geraamde bijbetaling voor de bouw van een woning wordt, gezien die onzekerheid, geen rekening meer gehouden. Dit complex zal in de jaarrekening 2008 financieel worden afgewikkeld met een nadelig resultaat van € 112.000,-- (was € 104.000,--). Het nadelige verschil betreft de niet meer geraamde bijbetaling voor de woning. Afwijkingen voorgaande herberekeningen. Ten aanzien van onderstaande punten wijken de berekeningen af van voorgaande jaren: 1. Inbrengwaarde grond. Bij het complex Beeksenhof III is de inbrengwaarde van grond zonder boekwaarde in eerdere berekeningen bepaald op de uit 1997 daterende agrarische waarde ad. € 2,72 per m². De reden daarvan was dat aanvankelijk alleen een kostendekkende exploitatie mogelijk was, door een o.a. minimale inbrengwaarde voor de grond te hanteren. In bijgaande berekening is de inbrengwaarde voor de resterende m² gesteld op € 15,-- per m², hetgeen beter in de lijn ligt met de inbrengwaarde die bij andere complexen wordt gehanteerd. 2. Voorbereidings- en toezichtkosten. Voor voorbereidings- en toezichtkosten wordt rekening gehouden met 15% (was 12%) van de nog te maken kosten van bouw- en woonrijp maken. Volgens informatie van het team Civieltechniek diende het percentage te worden verhoogd. 3. Beschikbaar stellen kredieten. Tot nu toe werden de exploitatieherberekeningen vastgesteld, zonder de voor uitvoering benodigde kredieten. Die kredietenvoorstellen werden op een later moment en per individueel project aan de raad voorgelegd. In spoedgevallen gebeurde dat met toepassing van de voorhangprocedure. Al met al is dit een niet planmatige en omslachtige manier van werken.
4
Het is veel praktischer en efficiënter om tegelijk met het vaststellen van de exploitatieberekeningen, ook de benodigde kredieten beschikbaar te stellen. Omdat inmiddels alle voor 2009 benodigde kredieten beschikbaar zijn gesteld of in procedure zijn, is dat thans niet meer nodig. Voor de toekomst zullen de kredietvoorstellen tegelijk met de exploitatieherberekeningen aan de raad worden voorgelegd. 4. Reservering voor bovenwijkse voorzieningen. In het rapport van de accountant bij de jaarrekening 2007 en in de tussentijdse managementletter 2008 zijn opmerkingen gemaakt met betrekking tot de stortingen voor bovenwijkse voorzieningen. De accountant heeft geconstateerd dat de stortingen in de reserves ten laste van de diverse grondopbrengsten zijn gebracht en daardoor tot uitdrukking komen in het resultaat vóór bestemming. Deze verwerkingswijze is volgens de verslaggevingsrichtlijnen niet toegestaan. Verder heeft de Commissie BBV een notitie uitgebracht, waarin aandacht wordt geschonken aan de bijzonder aspecten van de bovenwijkse voorzieningen bij de grondexploitatie. Voor een bovenwijkse voorziening moet, volgens de commissie, gelden dat sprake moet zijn van een aantoonbaar en noodzakelijk verband met de betreffende complexen. Voorwaarde is tevens dat voor de realisatie van de bovenwijkse voorzieningen een zo actueel mogelijke kostenraming beschikbaar is. In onze situatie wordt niet aan de voorwaarden voldaan. Wel kan er sprake zijn van gewenste bovenwijkse voorzieningen, maar die horen niet thuis in de grondexploitatie. Het is wel mogelijk om een reserve aan te leggen uit de winst van de complexen, die in de jaarrekening wordt verwerkt in het jaar dat een complex financieel-administratief wordt afgesloten. Uitgaande van de (politieke) wens om over een reserve bovenwijkse voorzieningen te beschikken is het een oplossing om die reserve te vormen, indien complexen (met winst) worden afgesloten. Feitelijk wordt de reserve dan de gevormd uit de winstbestemming van de programmarekening. Dit onderwerp zal tevens aan de orde komen in de in bewerking zijnde “Notitie grondprijzenbeleid c.a.”, waardoor hierover wellicht nog nadere besluitvorming zal plaatsvinden. Uitgangspunten herberekeningen. Aan de gepresenteerde berekeningen liggen de volgende uitgangspunten ten grondslag, te weten:
1. Grondverwerving. De inbreng van grond in de exploitatie geschiedt tegen de aankoopprijs van derden of de boekwaarde (d.i. de aankoopprijs, eventueel vermeerderd met bijgeschreven rente). Als het grond betreft die al lange tijd eigendom is van de gemeente, heeft die grond meestal geen boekwaarde meer. Als inbrengwaarde voor deze grond wordt een waarde gehanteerd afhankelijk van de ligging, variërend van € 15,-- tot € 25,-- per m². Indien hogere prijzen zijn vermeld, zijn die afgeleid uit de voor de verwerving gesloten overeenkomst. Vanaf 2007 worden de volgende gronden ingebracht of verworven: Landhorst/Oost - 2009: fase 5 9.154 m² a € 15,-- = € 137.310,-Beeksenhof III - 2009: fase 6 ged. en fase 7 3.429 m² a € 15,-- = € 51.435,--
5
- 2011: fase 8 - 2012: fase 9 - 2013: fase 10 - 2014: fase 11 Westerbeek/Koehardstraat - 2010: fase 2 Hanenspoor - 2009: incl. verwervingskosten Den Dries - 2009: - 2011:
incl. verwervingskosten
4.062 m² 1.907 m² 1.630 m² 1.926 m²
a a a a
8.891 m²
a € 15,-- = € 133.365,--
6 m² 19.955 m² 261 m² 24 m²
€ € € €
15,-- = 15,-- = 15,-- = 15,-- =
-
€
60.930,-28.605,-24.450,-28.890,--
4.500,--
a € 22,50 = € 448.987,50 a € 25,-- = 6.525,-1.000,--
2. Bouw- en woonrijp maken. De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn bepaald aan de hand van berekeningen van eind 2008. Ten opzichte van eerdere berekeningen zijn de loon- en materiaalprijzen aangepast aan het geraamde niveau 2009. Dit betekent in het algemeen dat rekening is gehouden met 3% hogere prijzen dan in de berekeningen per 1 januari 2008. De uitvoering van de werkzaamheden is afgestemd op de geplande verkopen van de percelen. Het woonrijp maken is zo veel mogelijk gepland in het laatste exploitatiejaar. Het laatste exploitatiejaar is in principe het jaar nadat de laatste gronduitgifte heeft plaatsgevonden. Zodoende worden de renteverliezen zoveel mogelijk beperkt.
3. Voorbereidings-, toezicht- en plankosten. Voor voorbereidings- en toezichtkosten wordt rekening gehouden met 15% van de nog te maken kosten van bouw- en woonrijp maken. De algemene plankosten (stedenbouwkundige enz.) worden bij de start van het complex geraamd op 8% van de nog te maken kosten voor bouw- en woonrijp maken. Dit is het geval bij het complex Den Dries. Bij de overige complexen zijn de stedenbouwkundige werkzaamheden nagenoeg afgerond. Daarom is geen rekening meer gehouden met algemene plankosten en zijn zonodig specifieke plankosten afzonderlijk geraamd.
4. Apparaatskosten. De apparaatskosten worden berekend aan de hand van een verdeelsleutel over de nog te maken kosten per jaar. Op begrotingsbasis wordt thans per jaar ± € 93.000,-aan de lopende en de naar verwachting in exploitatie te nemen complexen doorberekend. 5. Fondsvorming. In de exploitatieberekeningen is geen rekening gehouden met bijdragen aan fondsen en/of reserves (zie punt 4 onder “Afwijkingen voorgaande herberekeningen”).
6. Financieringskosten. De financieringskosten bestaan uit rente over de boekwaarde per 1 januari van elk exploitatiejaar en rente over de uitgaven en inkomsten in de loop van elk jaar. De rente over de boekwaarde vanaf 1 januari 2009 is berekend tegen een percentage van 5%. De rente over de uitgaven en inkomsten in de loop van het jaar (rente rekening-courant) is berekend tegen een percentage van 4,25% in geval van een debetsaldo en
6
1,00% ingeval van een creditsaldo.
7. Niet verrekenbare BTW. In verband met de invoering van het BTW-compensatiefonds (BCF) is ervoor gekozen om de regeling BTW-28 per 1 januari 2003 af te rekenen. Vanaf 1 januari 2003 kan alle BTW die betaald is voor de aanleg van gemeenschapsvoorzieningen, bijv. wegen, groenvoorziening, openbare verlichting enz., bij het BCF worden gedeclareerd. De BTW die is betaald en betrekking heeft op de bouwterreinen, kan in de BTW-aangifte worden teruggevraagd. 8. Planning gronduitgifte. Voor de gronduitgifte en eventuele andere opbrengsten is uitgegaan van de volgende planning: Oppervlakte:
Totaal per jaar:
Landhorst/Oost - 2009: 6 kavels vrije sector - 2010: 3 kavels vrije sector - 2011: 3 kavels vrije sector - 2012: 3 kavels vrije sector - 2013: 4 kavels voor starterswoningen - 2014: 2 kavels vrije sector
2.033 m² 1.486 m² 1.682 m² 1.934 m² 1.163 m² 1.090 m²
Beeksenhof III - 2009: 4 kavels vrije sector - 2010: 4 kavels vrije sector - 2011: 3 kavels vrije sector - 2012: 3 kavels vrije sector - 2013: 3 kavels vrije sector - 2014: 3 kavels vrije sector
2.463 m² 2.174 m² 1.272 m² 1.469 m² 1.424 m² 2.052 m²
De Steeg - 2009: 3 kavels vrije sector 4 kavels voor starterswoningen - 2010: 5 kavels vrije sector
1.290 m² 840 m²
2.130 m² 2.133 m²
Westerbeek/Koehardstraat - 2009: 2 kavels vrije sector (€ 141,-- per m²) - 2010: 2 kavels vrije sector - 2011: 3 kavels vrije sector - 2012: 3 kavels vrije sector - 2013: 3 kavels vrije sector - 2014: 3 kavels vrije sector - 2015: 3 kavels sociale huurwoningen
1.064 m² 862 m² 1.440 m² 1.573 m² 931 m² 930 m² 1.157 m²
Masterplan - 2008: 21 kavels vrije sector
6.070 m²
Stevensbeek/Bethaniëstraat - 2009: 1 kavel vrije sector 2 kavels vrije sector - 2010: 3 kavels vrije sector
266 m² 1.163 m²
7
1.429 m² 996 m²
- 2011:
3 kavels vrije sector
1.010 m²
Hanenspoor - 2009: 25 kavels vrije sector 1 overige kavel (€ 65,-- per m²) Den Dries - 2009: - 2010: - 2011: - 2012: - 2013: - 2014: - 2015: - 2016: - 2017:
3 kavels vrije sector 3 kavels vrije sector 6 kavels vrije sector 3 kavels vrije sector 2 kavels vrije sector 2 kavels vrije sector 3 kavels vrije sector 2 kavels vrije sector 4 kavels vrije sector
8.370 m² 147 m²
8.517 m²
1.857 m² 2.056 m² 1.181 m² 1.280 m² 1.116 m² 907 m² 1.192 m² 1.052 m² 2.128 m²
Bedr. terr. Molenveld 2e fase - 2009: 1 kavel (€ 65,-- per m²) - 2010: 2 kavels - 2011: 3 kavels
6.011 m² 6.380 m² 6.564 m²
9. Verkoopprijzen. In de berekeningen is voor de nog niet uitgegeven of niet in optie gegeven percelen uitgegaan van de verkoopprijzen (excl. BTW) per 1 januari 2009. De prijzen waarmee rekening is gehouden, zijn als volgt: Prijzen per Prijzen 2008 1 januari 2009 - Sint Anthonis Masterplan, volgens contract € 265,-€ 265,-Hanenspoor, volgens contract € 265,-€ 265,-- Ledeacker, Den Dries vrije sector € 180,-- Wanroij, De Steeg vrije sector € 166,-€ 241,-starterswoningen € 217,-- Oploo, Beeksenhof III vrije sector € 155,-€ 227,-- Stevensbeek/Bethaniëstraat vrije sector € 141,-€ 180,-- Landhorst/Oost vrije sector € 141,-€ 180,-starterswoningen € 162,-- Westerbeek/Koehardstraat vrije sector € 141,-€ 180,-sociale huurwoningen € 21.679,-€ 27.675,-- Bedrijventerrein Molenveld fase 2 volgens contract € 65,-€ 65,-normale ligging € 72,-€ 73,--
8
Samenvatting exploitatieherberekeningen. Op basis van de voorgaande uitgangspunten zijn de exploitatieherberekeningen van diverse complexen als volgt samen te vatten. Indien relevant worden daarbij de verschillen verklaard met de uitkomsten die waren opgenomen in de begroting 2009. Complex Landhorst/Oost. In 2009 wordt fase 5 in exploitatie genomen. In dit gebied zijn 15 woningen in de vrije sector gepland. Daarnaast zijn in fase 4 nog 6 kavels beschikbaar, waarvan 2 in de vrije sector en 4 voor starterswoningen. De uitgifte van deze 21 kavels is gepland in de jaren 2009 tot en met 2014. Nadat het gehele plan in 2015 woonrijp is gemaakt, kan het worden afgesloten met een voordelig resultaat € 1.706.000,-- (was € 281.000,--). De belangrijkste redenen voor het positieve verschil ad. € 1.425.000,-- zijn: het batig resultaat van fase 5 ad. € 1.012.900,--; en voor fase 1 tot en met 4: hogere opbrengst gronduitgifte, voornamelijk als gevolg van de verwerking van de hogere uitgifteprijzen per 1 januari 2009 (€ 58.400,-- voordeel); hogere kosten voor bouw- en woonrijp maken, inclusief voorbereiding en toezicht (€ 32.800,-- nadeel); lagere kosten wegens bouwrijp maken fase 4 (€ 37.400,-- voordeel); vervallen van de reservering voor bovenwijkse voorzieningen (€ 110.100,-- voordeel); de hogere raming wegens toe te rekenen apparaatskosten en financieringsbaten (€ 232.300,-- voordeel); diverse kleinere voordelen ad. € 7.100,--. Complex Beeksenhof III. In de exploitatieberekening is nu ook fase 8 tot en met 11 verwerkt, zodat thans inzicht ontstaat in de financiële uitkomst van het gehele plangebied Beeksenhof III. Voor de bouw van 20 woningen is totaal ± 10.854 m² voor uitgifte beschikbaar, in de periode 2009 tot en met 2014. Als alles volgens planning verloopt, kunnen fase 1 tot en met 7 in 2010 en fase 8 tot en met 11 in 2015 woonrijp worden gemaakt. Het gehele plan kan dan in 2015 worden afgesloten met een geraamd batig resultaat van € 2.773.000,-- (was € 724.000,--). De belangrijkste oorzaken van het voordelig verschil ad. € 2.049.000,-- zijn: een geraamd batig resultaat van fase 8 tot en met 11 ad. € 1.153.200,--; en voor fase 1 tot en met 7: de hogere opbrengst uit gronduitgifte, voornamelijk in verband met de gestegen uitgifteprijzen (€ 341.100,-- voordeel); de lagere kosten voor bouw- en woonrijp maken, inclusief voorbereiding en toezicht (€ 60.000,-- voordeel). Deze lagere kosten worden voornamelijk veroorzaakt door dat er minder werkzaamheden nodig zijn en door lagere uitvoeringskosten voor uitgevoerde werkzaamheden; de hogere kosten voor grondverwerving, in verband met aanpassing inbrengwaarde van € 2,72 naar € 15,-- per m² (€ 42.100,-- nadeel); vervallen van de reservering voor bovenwijkse voorzieningen (€ 172.100,-- voordeel); de hogere financieringsbaten in verband met hogere opbrengsten en de langere looptijd (€ 368.700,-- voordeel); de hogere toerekening van apparaatskosten (€ 11.600,-- nadeel); diverse kleine aanpassingen (€ 8.100,-- voordeel).
9
Complex De Steeg. Op de hoek Koningslinde/De Steeg kunnen volgens de huidige planning in 2009 en 2010 (was 2009) nog ± 12 woningen worden gerealiseerd, waarvoor 4.263 m² beschikbaar is. Het complex kan in 2011 woonrijp worden gemaakt en worden afgesloten met een thans geraamd batig saldo van € 1.689.000,-- (was € 1.104.000,--). Het batig verschil ad € 585.000,-- kan worden gespecificeerd als volgt: er wordt een hogere opbrengst geraamd in verband met de gestegen uitgifteprijzen en maatverrekening (voordeel € 299.700,--); hogere raming kosten bouw- en woonrijp maken, inclusief voorbereiding, toezicht en plankosten (€ 18.300,-- nadeel); vervallen van de reservering voor bovenwijkse voorzieningen (€ 115.9000,-- voordeel); in verband met de hogere opbrengsten en de langere looptijd (2011 in plaats van 2010) hoger geraamde financieringsbaten € 115.900,-- voordeel) en hogere raming voor toe te rekenen apparaatskosten (€ 10.600,-- nadeel). Complex Zandseveld 4e ontsluiting. Voor dit complex wordt een positief resultaat geraamd van € 462.000,-- (was € 254.000,--). Het complex wordt volgens planning in 2009 woonrijp gemaakt. Het batig verschil ad. € 208.000,-- kan als volgt worden verklaard: lagere raming voor bouw- en woonrijp maken, inclusief voorbereiding en toezicht (€ 97.800,-- voordeel), voornamelijk omdat het bouwrijp maken tegen aanmerkelijk lagere kosten is uitgevoerd dan geraamd; vervallen van de reservering voor bovenwijkse voorzieningen (€ 84.000,-- voordeel); wegens de hiervoor genoemde lagere kosten, een hogere raming voor financieringsbaten (€ 19.200,-- voordeel); hogere opbrengst grondverkopen (€ 6.100,-- voordeel). Complex Westerbeek/Koehardstraat. Volgens de huidige stand van zaken is in 2007 2.390 m² (6 kavels) uitgegeven en in 2008 298 m² (1 kavel). De verdere planning is: 2009 2 kavels (1.064 m²) en in de periode 2010 tot en met 2015 17 kavels. Thans wordt een positief exploitatieresultaat geraamd van € 1.013.000,-- in 2016 (was € 467.000,-- in 2015). Het positieve verschil ad. € 546.000,-- is een gevolg van: hoger geraamde plankosten (€ 4.000,-- nadeel); hogere opbrengst wegens verkoop grond, in verband met hogere uitgifteprijzen en het groter aantal m² uitgeefbare grond (€ 285.500,-- voordeel); vervallen van de reservering voor bovenwijkse voorzieningen (€ 162.500,-- voordeel); hoger geraamde financieringsbaten, voornamelijk door de hoger geraamde opbrengst uit gronduitgifte (€ 111.200,-- voordeel); hoger geraamde toerekening van apparaatskosten (€ 9.500,-- nadeel); diverse kleine aanpassingen (€ 500,-- voordeel). Complex Masterplan. De uitgifte van de kavels wordt gepland in 2009 (was 2008), maar omdat over de koopsom rentevergoeding verschuldigd is, heeft dat nagenoeg geen financiële consequenties. Indien de werkzaamheden volgens de huidige planning verlopen, kan het plan in 2009 kan afgesloten. Voor dit complex wordt thans een nadelig resultaat geraamd in 2009 van € 1.721.000,-- (was € 1.807.000,--). Het voordelig verschil ad. € 86.000,-- kan als volgt worden toegelicht: vervallen van de reservering voor bovenwijkse voorzieningen (€ 80.100,-- voordeel);
10
-
lager geraamde financieringslasten, voornamelijk omdat de in 2008 geraamde kosten voor een aanzienlijk deel pas in 2009 worden uitgegeven (voordeel € 28.000,--); hoger geraamde toerekening van apparaatskosten (€ 21.400,-- nadeel).
Stevensbeek/Bethaniëstraat In 2008 is dit complex bouwrijp gemaakt en zijn de eerste kavels uitgegeven. Volgens de huidige planning wordt het plan in 2012 (was 2011) afgesloten met een batig saldo van € 488.000,-- (was € 155.000,-- voordelig). Voor het voordelig verschil van € 333.000,-- zijn de volgende redenen: lagere raming voor bouw- en woonrijp maken, inclusief voorbereiding en toezicht en plankosten, voornamelijk omdat de kosten van het bouwrijp maken lager zijn uitgevallen (€ 64.400,-- voordeel); vervallen van de reservering voor bovenwijkse voorzieningen (€ 100.300,-- voordeel); hogere financieringsbaten, in verband met de hogere uitgifteprijzen en de 1 jaar langere looptijd bij een voordelige boekwaarde (voordeel € 47.500,--); hogere toerekening van apparaatskosten (€ 13.400,-- nadeel); hogere opbrengst gronduitgifte, in verband met hogere uitgifteprijzen (€ 135.100,-voordeel); diverse kleinere aanpassingen (€ 1.300,-- nadeel). Hanenspoor. De gegevens voor dit complex zijn afkomstig van de projectontwikkelaar, die in ons eigen systeem zijn ingevoerd. Hierdoor is per saldo een verschil ontstaan met het eindresultaat in die berekening. Dit complex is in 2008 bouwrijp gemaakt en in 2008 zijn de eerste kavels verkocht. De uitgifte van de resterende kavels is gepland in 2009. Dit was 2008, maar dit heeft nagenoeg geen financiële consequenties, omdat over de koopsommen rentevergoeding verschuldigd is. Als de huidige planning wordt gerealiseerd en het woonrijp maken in 2010 wordt afgerond, kan dit complex met een batig resultaat van € 453.000,-- (was € 206.000,--) worden afgesloten. De verklaring voor het voordelig verschil ad. € 247.000,-- is als volgt: - lager geraamde kosten voor bouw- en woonrijp maken, inclusief voorbereiding en toezicht en plankosten, voornamelijk als gevolg van het voordelig aanbestedingsresultaat (€ 107.500,-- voordeel); - vervallen van de reservering voor bovenwijkse voorzieningen (€ 186.000,-- voordeel); - hoger geraamde financieringskosten (nadeel € 9.000,--); - hoger geraamde apparaatskosten, in verband met de langere looptijd van het complex (nadeel € 14.600,--); - nieuw geraamd subsidie in verband met afkoppelen hemelwater (voordeel € 9.000,--); - lagere raming opbrengst grondverkopen (nadeel € 28.400,--); - diverse kleinere aanpassingen (nadeel € 3.700,--). Den Dries. De start van het bouwrijp maken van de uitbreidingslocatie Den Dries in Ledeacker is gepland in 2009. Volgens deze berekening en de daarin opgenomen planning kunnen van 2009 tot en met 2017 kavels voor woningbouw worden uitgegeven. Als alles volgens die planning verloopt, wordt het plan eind 2018 afgesloten, met een batig resultaat van € 666.000,-- (was € 938.000,--). Het nadelig verschil ad. € 272.000,-- kan als volgt worden toegelicht: - hoger geraamde kosten voor bouw- en woonrijp maken (nadeel € 21.900,--); - lagere opbrengst uit grondverkopen, in verband met de lager vastgestelde uitgifteprijs voor Ledeacker (nadeel € 394.000,--); - vervallen van de reservering voor bovenwijkse voorzieningen (€ 208.000,-- voordeel);
11
-
hoger geraamde financieringslasten, in verband met de vorige post (€ 68.300,-- nadeel); lagere apparaatskosten (voordeel € 4.200,--).
Complex Bedrijventerrein Molenveld 2e fase. De resterende werkzaamheden in dit complex zijn gepland in 2009 en 2010. De uitgifte van de kavels loopt door tot 2011. Deze berekening resulteert in een batig resultaat in 2012 (was 2011) van € 1.280.000,-- (was € 695.000,--). De specificatie van het voordelige verschil ad. € 585.000,-- is: - lager geraamde kosten bouw- en woonrijp maken, inclusief voorbereiding, toezicht en plankosten, voornamelijk als gevolg van de lagere kosten bouwrijp maken en de niet meer geplande infiltratievoorziening (€ 222.100,-- voordeel); - vervallen van de reservering voor bovenwijkse voorzieningen (€ 269.400,-- voordeel); - thans geraamde financieringsbaten in verband met de lagere kosten (€ 72.300,-- voordeel); - hoger geraamde toe te rekenen apparaatskosten (€ 3.900,-- nadeel); - hogere raming verkoopopbrengst, door de hogere uitgifteprijzen per 1 januari 2009 (€ 24.800,-- voordeel). Recapitulatie exploitatieresultaten. Samenvattend kan van de uitkomsten van de onderhanden complexen het volgende overzicht worden gegeven: B = batig Vermoedelijk EindContante N = nadelig eindresultaat datum waarde --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Landhorst/Oost € 1.706.000 B 2015 € 1.273.000 B - Beeksenhof III 2.773.000 B 2015 2.069.000 B - De Steeg 1.689.000 B 2011 1.532.000 B - Zandseveld 4e ontsluiting 462.000 B 2009 462.000 B - Westerbeek/Koehardstraat 1.013.000 B 2016 720.000 B - Masterplan 1.721.000 N 2009 1.721.000 N - Stevensbeek/Bethaniëstraat 488.000 B 2012 422.000 B - Hanenspoor 453.000 B 2010 431.000 B - Den Dries 666.000 B 2018 429.000 B - Bedr. terr. Molenveld fase 2 1.280.000 B 2012 1.106.000 B --- -------------- ----- -------------- --Totaal € 8.809.000 B € 6.723.000 B = ======== = = ======== = De totale exploitatie van de onderhavige complexen is ruimschoots kostendekkend. In dit verband is het ook niet nodig om de wijzigingen in de exploitatie aan te brengen. In de begroting 2009 is een batig resultaat gepresenteerd van € 3.017.000,--. De verschillen zijn voornamelijk het gevolg van de verhoging van de uitgifteprijzen en het vervallen van de lasten wegens reservering voor bovenwijkse voorzieningen en zijn met de overige verschillen bij de verschillende complexen toegelicht. Ten aanzien van het gepresenteerde resultaat moet uitdrukkelijk worden opgemerkt, dat een bedrag van € 1.700.000,-- is bestemd voor reservering voor bovenwijkse voorzieningen.
12
