Collegevoorstel
Openbaar
Onderwerp
Beslissing op bezwaar tegen toekenning vergoeding planschade Achter de Keizerskroon 2 Programma / Programmanummer Openbare besluitenlijst
18 december 2007 Ruimte & Cultuurhistorie / 1031 Collegevergadering no 47
BW-nummer
Portefeuillehouder
H. Kunst
Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr.
Aanwezig: G140, Ton van der Heijden, 2786 Samenvatting Th. de Voorzitter Bij brief van 17 juli 2009, ingekomen 21 Graaf juli 2009, heeft mr. M.O. Datum ambtelijk voorstel Lodarmasse namens de heer enP.mevrouw beiden Depla, Wijdeveld, H. van Hooft sr.,wonende L. Scholten, H. Kunst,2011 Wethouders 22 november Achter de Keizerskroon 2 te Nijmegen, een bezwaarschrift P. Lucassen, J. van der ingediend Meer Registratienummer tegenGemeentesecretaris het besluit van 2 juni 2009.P.Bij dit besluit is aan de heer en Eringa D11.451953 mevrouw Wijdeveld een planschadevergoeding toegekend van A. Kuil Communicatie *D11.451953* €7.500,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van M. Sofovic Verslag ontvangst van het verzoek. Bezwaarmaker is het niet eens met de hoogte van het toegekende bedrag In het kader van het verzoek is een onafhankelijke deskundige verzocht om advies uit te brengen. Het advies van deze deskundige is in het bestreden besluit opgevolgd.
Ter besluitvorming door het college
Paraaf
Datum
akkoord
Aldus vastgesteld in de vergadering van:
Bezwaren ongegrond te verklaren en het bestreden besluit te handhaven.
Leidinggevende mr. S. Visser, G140
Programmamanager
De voorzitter,
P. Oomens
De secretaris, Programmadirecteur E. van Aalzum (wnd)
Paraaf
Datum
akkoord
Alleen ter besluitvorming door het College
Bestuursagenda
Besluit B&W d.d. 19 december 2011 nummer: 4.1 Conform advies
Gemeentesecretaris
Aanhouden Anders, nl.
1
Portefeuillehouder
Collegevoorstel.doc
Collegevoorstel
1
Probleemstelling
Bij brief van 17 juli 2009, ingekomen 21 juli 2009, heeft mr. M.O. Lodarmasse namens de heer en mevrouw Wijdeveld, beiden wonende Achter de Keizerskroon 2 te Nijmegen, een bezwaarschrift ingediend tegen het besluit van 2 juni 2009. Bij dit besluit is aan de heer en mevrouw Wijdeveld een planschadevergoeding toegekend van € 7.500,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van het verzoek. Verzoekers om vergoeding van planschade zijn door het in werking treden van het bestemmingsplan Wijzigingsplan Nijmegen-Oost 14 in een planologisch nadeliger positie komen te verkeren ten opzichte van het voorheen vigerende bestemmingsplan Nijmegen-Oost. Als gevolg van de wijziging van het planologische regiem rust nu op gronden ten zuiden van de woning van verzoekers de bestemming Woondoeleinden waar voorheen onder het bestemmingsplan Nijmegen-Oost de bestemming Bedrijfsdoeleinden met nadere aanduiding Ga- garagebedrijf gold. Bezwaarmaker is het niet eens met de hoogte van het toegekende bedrag
2
Juridische aspecten
Het bestreden besluit is genomen conform de Procedureregeling planschadevergoeding 2005. In dit kader is over het verzoek advies ingewonnen van een externe onafhankelijke deskundige, Adviesbureau Van Montfoort te Amersfoort. In het bestreden besluit wordt het door de deskundige uitgebrachte advies opgevolgd. Er wordt een vergoeding van planschade toegekend van €7.500,00 te vermeerderen met de wettelijke rente van af de datum van ontvangst van het verzoek. De bezwaren richten zich met name tegen de vaststelling van de hoogte van het schadebedrag. Termijn van behandeling: Door drukke werkomstandigheden bij het bureau Juridische Zaken en Rechtsbescherming is dit bezwaarschrift buiten de termijn behandeld. Aan de behandeling van bezwaarschriften is een mindere prioriteit toegekend omdat er in het algemeen slechts één belanghebbende bij is betrokken en een wettelijke rentevergoeding over een mogelijke toekenning van planschade van toepassing is. Het bureau verontschuldigt zich voor de termijnoverschrijding.
3
Doelstelling
Het na een volledige heroverweging van het bestreden besluit van 2 juni 2009 nemen van een beslissing op het bezwaarschrift.
4
Argumenten In het kader van de bezwaarschriftenprocedure dient er een volledige heroverweging van het bestreden besluit plaats te vinden. Aan het bestreden besluit ligt het advies van adviesbureau Van Montfoort ten grondslag. De bezwaren betreffen: Bezwaren In het bezwaarschrift van 17 juli 2009 stelt bezwaarmaker het niet eens te zijn met de hoogte van de schade zoals deze is tot stand gekomen op basis van het advies van Adviesbureau Van Montfoort. Als eerste bezwaar wordt genoemd de door het adviesbureau gestelde verdwijning van de nadelige invloed van de bedrijfsactiviteiten. Naar mening van bezwaarmaker is er geen sprake van een bedrijventerrein zoals het adviesbureau stelt, maar van een perceel waar de
Collegevoorstel
Vervolgvel
2
bestemming Garage op rust. Er dient geen vergelijking plaats te vinden tussen een bedrijventerrein met woningen, zoals het adviesbureau doet. Er dient te worden vergeleken tussen een planologisch bestemde garage en woningen. Volgens bezwaarmaker betreffen de werkzaamheden die bij een garagebedrijf horen de verkoop en het onderhoud van voertuigen. Bijgebouwen ten behoeve van een garagebedrijf zullen daarom gericht zijn op die activiteiten. Deze activiteiten vinden volgens bezwaarmaker in het algemeen plaats tussen 8 uur ’s ochtends en 8 uur ’s avonds. Door de verandering van de bestemming is er geen sprake van het wegnemen van nadelige activiteiten van een bedrijventerrein. De overlast door de bouw van de woningen is intensiever. Er is meer aantasting van de privacy dan het adviesbureau stelt. Als tweede bezwaar wijst bezwaarmaker op de door het adviesbureau naar voren gebrachte voorzienbaarheid in verband met de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid. Het adviesbureau is van mening dat hierdoor 25 % van de schade voor rekening van bezwaarmakers cliënten dient te komen. Volgens bezwaarmaker is dit niet juist. Zijn cliënten konden niet voorzien dat juist een dergelijke ontwikkeling zich zou voordoen. Als derde bezwaar noemt bezwaarmaker de taxatie voor de woning op de peildatum. Deze taxatie is niet onderbouwd met een taxatierapport waardoor niet kan worden gesteld dat er een juiste inschatting van de waarde van de woning heeft plaatsgevonden. Bezwaarmaker concludeert dat er sprake is van een aanmerkelijke schade en verzoekt om een second opinion. Overwegingen ten aanzien van de bezwaren Met betrekking tot het eerste bezwaar wordt opgemerkt dat er in het advies geen sprake is van een onjuiste planvergelijking. Er wordt in het advies, anders dan bezwaarmaker stelt, niet gesproken over een bedrijventerrein. Er wordt onder het regiem van het bestemmingsplan Nijmegen Oost uitgegaan van een bestemming bedrijfsdoeleinden met aanduiding Gagaragedoeleinden, zie paragraaf 3 van het advies. In deze paragraaf wordt één keer de term bedrijfsterrein gebruikt om het garagebedrijf aan te duiden, niet de term bedrijventerrein. De term bedrijventerrein heeft een andere planologische inhoud. De term bedrijventerrein wordt in het advies niet genoemd. Het standpunt over het verdwijnen van de nadelige gevolgen van een garagebedrijf wordt door het adviesbureau ondersteund met een verwijzing naar ervaringsregels en het destijds geldende besluit Besluit herstelinrichtingen voor motorvoertuigen milieubeheer ( hierna: het Besluit). Het adviesbureau gebruikt als argument dat een redelijk handelend en denkend koper er geen prijs op stelt dat zijn achtertuin grenst aan een bedrijfsterrein, het garagebedrijf. Dit argument is juist. Het adviesbureau gaat bij de planologische vergelijking voorts uit van het voornoemde Besluit. Dit Besluit stelt niet dat de activiteiten van een herstelinrichting zich dienen te beperken tot de daguren. Overlast als gevolg van de garageactiviteiten kan zich in beginsel in de vroege ochtend en ’s avonds laat voordoen. In het advies wordt verder uitvoerig ingegaan op de nadelige invloeden van een verminderde zonlichttoetreding, uitzichtbelemmering, geluid en de aantasting van de privacy. Het adviesbureau heeft alle relevante planologische aspecten bij de beoordeling betrokken en er heeft een zorgvuldige beoordeling van deze aspecten plaatsgevonden. Met betrekking tot het tweede bezwaar betreffende de voorzienbaarheid is van belang dat cliënten van bezwaarmaker een gedeelte van hun perceel hebben aangekocht nadat het bestemmingsplan Nijmegen Oost door Gedeputeerde Staten was goedgekeurd. De wijzigingsbevoegdheid in dit bestemmingsplan voor de bestemming Bedrijfsdoeleinden Gagarage was kenbaar voor zijn cliënten. Voor wat betreft dit deel van het perceel was dan ook
Collegevoorstel
Vervolgvel
3
sprake van voorzienbaarheid van een planologische wijziging in woondoeleinden I en kan er geen sprake zijn van planschade. Voorts is van belang dat zijn cliënten hun woonhuis hebben uitgebreid buiten de toegestane bebouwingszone. Deze uitbreiding heeft plaatsgevonden met een planologische vrijstelling. Ook toen was echter al sprake van een goedgekeurd bestemmingsplan met voornoemde wijzigingsbevoegdheid. Het adviesbureau is van mening dat door deze perceelsaankoop na goedkeuring van het bestemmingsplan en het uitbreiden van de woning met een vrijstelling na goedkeuring van het bestemmingsplan het niet redelijk is de schade volledig voor rekening van de gemeente te laten komen. Het is daarom alleszins redelijk om een gedeelte van 25 % van de planschade voor rekening van verzoekers te laten. Voor wat betreft het derde bezwaar, het ontbreken van een volledig taxatierapport, wordt opgemerkt dat een volledig taxatierapport in het kader van de vaststelling van planschade niet noodzakelijk en ook niet gebruikelijk is. De door het adviesbureau ingeschakelde makelaar/ taxateur is deskundig met betrekking tot de waardebepaling betreffende planschade en is bekend met de Nijmeegse woningmarkt. Deze makelaar/taxateur heeft de waarde van het perceel van verzoekers, met inbegrip van het aangekochte perceelsgedeelte, op de peildatum getaxeerd op €440.000,00. De waarde na het inwerking treden van het bestemmingsplan Wijzigingsplan Nijmegen Oost 14 wordt getaxeerd op €430.000,00. De planschade bedraagt €10.000,00. Volgens bezwaarmaker zijn deze waarden vanwege het ontbreken van een onderbouwde taxatie twijfelachtig. Deze twijfel wordt, gelet op het hiervoor vermelde, niet gedeeld. Verzoek om second opinion Tijdens de hoorzitting heeft bezwaarmaker verzocht om een second opinion. Daarover wordt opgemerkt dat er geen aanleiding is te twijfelen aan de deskundigheid en zorgvuldigheid waarmee het onderzoek en de taxaties zijn uitgevoerd. In het kader van de bezwarenprocedure stond voor bezwaarmaker de mogelijkheid open om een tegenadvies aan te vragen. Van deze mogelijkheid heeft bezwaarmaker geen gebruik gemaakt. Er is geen reden om een nader advies te vragen. Conclusie Niet ter discussie staat dat door het van toepassing worden van het bestemmingsplan “Nijmegen Nijmegen-Oost 14” de planologische situatie voor verzoekers in ongunstige zin is veranderd. Het bedrag aan planschade van €10.000,00 dient niet geheel voor rekening van de gemeente te komen. In alle redelijkheid kan 25 % van de planschade voor rekening van verzoekers komen. Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat de bezwaren ongegrond zijn en dat het bestreden besluit in stand kan blijven. 5
Klimaat
Niet van toepassing 6
Financiën
Niet van toepassing 7
Communicatie
Bezwaarmaker wordt van het besluit in kennis gesteld door verzending van bijgevoegde conceptbrief.
Collegevoorstel
Vervolgvel
4
8
Uitvoering en evaluatie
Zie 7 9
Risico’s
Door bezwaarmakers kan binnen zes weken na het bekend maken van het besluit beroep tegen het besluit worden ingesteld bij de rechtbank te Arnhem.
Bijlage: Ter inzage:
Beschikking Verslag van Hoorzitting Advies van Van Montfoort
