BESLUIT
OPSCHRIFT Vergadering van 16 december 2014 Besluit nummer: 2014_BW_00910 Onderwerp Beslissing op bezwaar tegen tegemoetkoming in planschade voor de Herenweg 60 in Warmond - Besluitvormend Beknopte samenvatting Het bezwaarschrift gegrond verklaren in navolging van het advies van de onafhankelijke commissie Bezwaarschriften en Klachten (commissie BK), vanwege een zorgvuldigheidsgebrek voor wat betreft de taxatie van de grond. Na een aanvullende motivering en taxatie van Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) in Rotterdam het bestreden besluit onder verbetering van gronden in stand laten. Bevoegd portefeuillehouder: Bas Brekelmans
HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS
AANHEF Ingewonnen advies/adviezen: Team JZ(AO) Bijgevoegde bijlage(n): Advies van de commissie BK van 4 november 2014. Verslag van de commissie BK van 4 november 2014. Nader advies van SAOZ van 26 november 2014. Brief beslissing op bezwaar naar Heukelom. Besluit tegemoetkoming planschade van 22 juli 2014.
MOTIVERING Volgende feiten gaan aan de beslissing vooraf: Op 2 september 2014 heeft u een bezwaarschrift ontvangen van de heer P. van Heukelom (bezwaarmakende). Het bezwaarschrift is gericht tegen uw besluit van 22 juli 2014 tot een tegemoetkoming in planschade voor de Herenweg 60 in Warmond op grond van art. 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De onafhankelijke commissie BK heeft op 21 oktober 2014 de heer Heukelom in de gelegenheid gesteld het bezwaarschrift mondeling toe te lichten. De commissie BK heeft hierover advies uitgebracht op 4 november 2014. Naar het oordeel van de commissie BK moet het college
p 1 van 12
alsnog onderzoeken of de overdracht van de strook grond aan de heer Van Heukelom heeft geleid tot waardevermeerdering van de onroerende zaak. Het college zal daartoe een taxateur inschakelen. SAOZ heeft in haar nader advies van 26 november 2014, zie bijlage, meer toelichtinggegeven en een taxatie gedaan. Dit nader advies leidt tot een verbetering van gronden van het bestreden besluit. Deze beslissing wordt genomen om volgende redenen: 1.1 De commissie BK adviseert het bezwaarschrift gegrond te verklaren. De commissie BK is van oordeel dat het bezwaarschrift gegrond is vanwege een zorgvuldigheidsgebrek voor wat betreft de taxatie van de strook grond. 2.1 De onderbouwing van het besluit is verbeterd en aangevuld. De SAOZ heeft in haar nader advies van 26 november 2014 de motivering van het besluit als volgt aangevuld: Het benoemen van de € 7.000,- van de grond als vergoeding voor planschade: In haar advies van 26 november 2014 legt SAOZ uit dat de waarde van de strook grond in belangrijke mate wordt bepaald door de ligging ervan direct grenzend aan geprojecteerde woningbouw. De projectontwikkelaar zou de grond dan ook even goed kunnen verkopen aan degene die de woning zou kopen waarvan het perceel grenst aan het perceel van de aanvrager. De betreffende strook grond is dan ook geen reststrook. De strook grond bezit de potentie van uitgeefbare grond dat gebruikt zou kunnen worden als erf. SAOZ stelt dat de strook grond primair de functie van tuin zal krijgen. Daarom stellen zij de 2 waarde van de strook op € 155,- m . Daarmee is de waardevermeerdering van de onroerende zaak € 7.000,- op peildatum van planschadebeoordeling. Dit blijkt uit het advies van SAOZ van 26 november 2014. Daarin is ook de taxatie door registermakelaar – taxateur o.z. de heer ing. J.L. Scheffers als bijlage opgenomen. Deze beslissing wordt genomen rekening houdend met volgende adviezen: Team JZ(AO) Het advies is gunstig.
Beslist het volgende:
BESLISSING Besluitpunt 1: Het bezwaarschrift gegrond verklaren. Besluitpunt 2: Het bestreden besluit, verzonden op 22 juli 2014, in stand te laten onder verbetering van gronden.
p 2 van 12
BIJKOMENDE INFO BIJ HET BESLUIT Ruimte — Ruimtelijke Ontwikkeling
BIJLAGEN DIE INTEGRAAL DEEL UITMAKEN VAN HET BESLUIT Nader advies van SAOZ van 26 november 2014. Brief beslissing op bezwaar naar Heukelom.
p 3 van 12
Nader advies van SAOZ van 26 november 2014.
rh S A O ^
ADVISEUR
I N ONROERENDE
z
ZAKEN
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Teylingen T.a.v. mevrouw C. Bekker Postbus 149 2215 ZJ VOORHOUT
Rotterdam,
26 november 2014
Opdracht: Adviseur: Telefoon: E-mail: Onderwerp:
3430843 de heer mr. Ir. P.F. Schreiber 010-4693862
[email protected] Nadere advisering, reactie op advies commissie BK
Geacht college. De heer P. van Heukelom en mevrouw K. Loo (= reclamanten), wonende aan de Heren weg 60 te Warmond, hebben op 21 oktober 2013 een aanvraag ingediend om tegemoet koming in de planschade ex artikel 6.1 Wro. Op 11 juli 2014 hebben wij u ons samengestelde advies nr. 3430840 toegezonden strek kende tot: het toewijzen van een schadevergoeding ex artikel 6.1. Wro tot een bedrag van in totaal € 3.000,-- en dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 oktober 2013 tot de dag der uitbetaling. Uw college heeft op 22 juli 2014 conform ons advies besloten. Bij schrijven van 31 augustus 2014 maken reclamanten bezwaar tegen het door uw college genomen besluit. In uw e-mailbericht d.d. 18 september 2014 vraagt u ons op de bezwaren te reageren. Op 23 september 2014 hebben wij in ons nader advies 3430841 geconcludeerd dat het bezwaarschrift geen aanleiding geeft om ons primaire advies 3430840 d.d. juli 2014 te herzien. Op 21 oktober 2014 is het bezwaarschrift mondeling behandeld door de commissie bezwaarschriften en klachten voor uw gemeente (ook te noemen commissie BK). Op 4 november 2014 heeft de commissie BK geconcludeerd dat in ons primaire advies 3430840 een motiveringsgebrek is aan te wijzen ter zake de onderbouwing van de taxatie van de waarde van de strook grond die door Van Rhijn Bouw BV (zijnde de belangheb bende ex artikel 6.4a Wro) voor een symbolisch bedrag van € 1,- aan reclamanten in eigendom is overgedragen.
STICHTING KRUISPLEIN F 0 1 0 - 6 1 3 67 6 8
PLANSCHADE
2 5 • 3 0 U DB
- INFO@SAOZ
RISICOANALYSE
•
ADVIESBUREAU ONROERENDE
ROTTERDAM
N L • W W W SAOZ
N A D E E L C O M P E N S A TI E
•
• POSTBUS
N L • I B A N
TAXATIE
•
29196
• 3001
ZAKEN
GD ROTTERDAM
NL 2 1 1 N G B 0 0 0 0 5 0 8 0 1 9
GRONDVERWERVING
• B T W
•
• T 0 1 0 - 6 6 9 3899
NL 0 0 2 7 6 7 6 6 1 8 0 1 •
ONTEIGENING
•
KVK
6 11 2 6 6 7 9
MILIEUSCHADE
•
p 4 van 12
GRONDBELEID
rA S A O Z ^
ADVISEUR
I N ONROERENDE
ZAKEN
Hierna geven wij onze nadere motivering. Bij taxatie van gronden die een aanvrager verkrijgt ter compensatie van planschade taxe ren wij de waarde van de betreffende gronden op peildatum van planschade beoordeling. Bij planschade taxatie gaat het om de waarde in objectieve zin. Dat wil zeggen: de waar de van de strook voor een willekeurige gegadigde koper. Het gaat niet uitsluitend om de toegevoegde waarde die de strook zou hebben voor de reclamanten. De geobjectiveerde waarde van strookgrond is de marktwaarde. De marktwaarde van een onroerende zaak wordt bepaald door factoren zoals de ligging en de bereikbaarheid, de directe omgeving, de vorm en de omvang van de kavel, de aard en de constructie van de opstallen, de staat van onderhoud ervan, de ruimtelijke indeling van de opstallen en de aanwendingsmogelijkheden, waarvoor de planologische situatie een belangrijke indicatie is. De planologische situatie is slechts één van de waarde indicatoren. In casu wordt de waarde van de strook grond in belangrijke mate bepaald door de ligging ervan direct grenzend aan geprojecteerde woningbouw. De projectontwikkelaar zou de grond dan ook even goed kunnen verkopen aan degenen die de woning zou kopen waar van het perceel grenst aan het perceel van reclamanten. De betreffende strook grond is dan ook beslist geen reststrook. De strook grond bezit de potentie van uitgeefbare grond dat gebruikt zou kunnen worden als erf. SAOZ daarbij ondersteund en bevestigd door een geregistreerd taxateur de heer ing. J.L. Scheffers, zijn bij de taxatie van de betreffende strook grond uitgegaan van de uitgifte prijzen van de woningbouwontwikkeling direct grenzend aan het perceel van reclamanten (zie bijlage). Stellende dat de strook grond in casu primair de functie tuin zal krijgen hebben wij mede op basis van kennis en ervaring de waarde van de strook gesteld op € 155,-- m^.
Vertrouwend u voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend,
Bijl.
3430843
p 5 van 2 12
r
SCHEF^rERS ADVtES
Registermakelaar-taxateur o.z.: ing J.L. Scheffers
Rijckert Aertszweg 73 1949BD Wijk aan Zee Mobiel: 06-53566667 Email:
[email protected] KvKnr: 34088139 IBAN: NL25ABNA0848577353
NVM
SAOZ t.a.v. mr. ir. P.F. Schreiber Kruisplein 25 3014 DB Rotterdam
Datum Betreft
Planschadetaxatle Herenweg 60 te Warmond
21 november 2014
Geachte heer Schreiber, Omtrent uw verzoek om een nadere verklaring van de pianschadetaxatie van Herenweg 60 te Warmond kan ik u het volgende mededelen. De waarde van de strook grond van 45 m^ aan de achterzijde van Herenweg 60 is gebaseerd op de waarde die het totale perceel zou hebben inclusief dit perceel. Uitgaande van dit feit betreft de waarde van Herenweg 60 inclusief dit perceel € 417.000,- (410.000 + 7.000). De reden dat het perceel getaxeerd is op € 7.000,-, dit is € 155,- per m^, ligt in de veronderstelling dat het voorperceel reeds een zodanige grootte heeft dat een smal en lang perceel aan de achterzijde weinig toevoeging geeft dan alleen als vergroting van de tuin en de eventuele efficiëntere indeling van de tuin. Uitgaande van uitgifteprijzen van het achterliggende ontwikkelingsplan, die liggen tussen € 850,- en € 1.450,- per m^ afhankelijk van grootte en soort bebouwing, is een prijs van € 155,- een reële prijs. Ik ga ervan uit met bovenstaande uw verzoek voldoende te hebben beantwoord.
Met vriendelijke groet, Scheffers Advies ing J. L. Scheffers Registermakelaar-taxateur NVM
p 6 van 12
Brief beslissing op bezwaar naar Heukelom.
Planschade Herenweg 60, Warmond
De heer P. van Heukelom Herenweg 60 2361 ET WARMOND
Verzenddatum
zaaknummer
afdeling
122036 CONCEPT
Ruimte
uw kenmerk
behandeld door
Postbus 149 2215 ZJ Voorhout
[email protected] www.teylingen.nl T 14 0252
onderwerp
Beslissing op bezwaar afwijzing tegemoetkoming planschade Herenweg 60, Warmond
F 0252 – 783 599
Carol Bekker Bestuurscentrum Bijlage
telefoon
3
14 0252
Raadhuisplein 1 Voorhout Gemeentekantoor
Geachte heer Van Heukelom,
Wilhelminalaan 25 Sassenheim
Op 31 augustus 2014 heeft u een bezwaarschrift ingediend, gericht tegen ons besluit van 22 juli 2014. In het besluit hebben wij aangegeven dat wij u een tegemoetkoming in planschade zullen doen toekomen van € 3.000,-, op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Dit bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente. In deze brief onze reactie op uw bezwaarschrift. Ons besluit Wij hebben besloten uw bezwaarschrift gegrond te verklaren in navolging van het advies van de onafhankelijke Commissie Bezwaarschriften en Klachten (Commissie BK) van 4 november 2014, vanwege een zorgvuldigheidsgebrek voor wat betreft de taxatie van de grond. Na een aanvullende motivering en taxatie van Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) laten wij het door u bestreden besluit, onder verbetering van gronden, in stand. Advies Commissie BK Met dit besluit volgen wij het advies van de Commissie BK. Het advies van de Commissie BK vindt u als bijlage bij deze brief. Ook sturen wij u het verslag van de hoorzitting van 21 oktober 2014 mee. Toelichting besluit Graag leggen wij u uit waarom wij hebben besloten uw bezwaarschrift gegrond te verklaren en ons besluit van 22 juli 2014 in stand te laten. Wij hebben ons er daarbij van verzekerd dat het nader advies van SAOZ van 26 november 2014 op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen. Dit advies is ook bijgevoegd. Het benoemen van de € 7.000,- van de grond als vergoeding voor planschade. Naar het oordeel van de Commissie BK moet het college alsnog onderzoeken of de overdracht van de grond tot waardevermeerdering van de onroerende zaak heeft geleid. Het college zal daartoe alsnog zelf een taxateur moeten inschakelen.
p 7 van 12
Reactie In haar advies van 26 november 2014 legt SAOZ uit dat de waarde van de strook grond in belangrijke mate wordt bepaald door de ligging ervan direct grenzend aan geprojecteerde woningbouw. De projectontwikkelaar zou de grond dan ook even goed kunnen verkopen aan degene die de woning zou kopen waarvan het perceel grenst aan uw perceel. De betreffende strook grond is dan ook geen reststrook. De strook grond bezit de potentie van uitgeefbare grond dat gebruikt zou kunnen worden als erf. SAOZ stelt dat de strook grond primair de functie van tuin zal krijgen. Daarom stellen zij de waarde van de strook op € 155,- m2. Daarmee is de waardevermeerdering van de onroerende zaak € 7.000,- op peildatum van planschadebeoordeling. Voor een toelichting op de taxatie van de grond verwijzen wij kortheidshalve naar het advies van SAOZ van 26 november 2014. Daarin is ook de taxatie door registermakelaar – taxateur o.z. de heer ing. J.L. Scheffers als bijlage opgenomen. Beroepsmogelijkheid U kunt binnen zes weken - vanaf de dag na de verzenddatum van deze beslissing - beroep aantekenen bij de rechtbank Den Haag. Dit is bepaald in de Algemene wet bestuursrecht. Hiervoor moet u wel griffiekosten betalen. Het beroepschrift moet tenminste de volgende inhoud bevatten: - uw naam en adres; - de datum; - een omschrijving van de beslissing waartegen het beroep is gericht; - de redenen van het beroep; - uw handtekening. Verstuur het beroepschrift in tweevoud met een kopie van de beslissing op het bezwaarschrift naar het volgende adres: Rechtbank Den Haag Sector Bestuursrecht Postbus 20302 2500 EH DEN HAAG U kunt ook digitaal het beroepschrift indienen bij genoemde rechtbank via http://loket.rechtspraak.nl/bestuursrecht. Daarvoor moet u wel beschikken over een elektronische handtekening (DigiD). Kijk op de genoemde site voor de precieze voorwaarden. Vragen Als u vragen heeft, dan kunt u contact opnemen met Carol Bekker van de afdeling Ruimte, telefoon 14 0252, e-mail
[email protected]. U kunt haar bereiken op maandag, dinsdag of donderdag.
Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Teylingen,
Juul J.G. Covers secretaris
Carla G.J. Breuer burgemeester
Bijlagen: - Verslag van de commissie bezwaarschriften en klachten van 4 november 2014. - Advies van de commissie bezwaarschriften en klachten van 4 november 2014. - Nader advies van SAOZ van 26 november 2014 incl. het taxatierapport van 21 november 2014.
p 8 van 12
Goedgekeurd door het college van burgemeester en wethouders in vergadering van 16 december 2014
p 9 van 12
