ondernemers & huisvesting Leidschendam-Voorburg
De resultaten
CUSTOM PROPERTY SOLUTIONS
Samenvatting onderzoeken en bijeenkomst De gemeente Leidschendam-Voorburg scoort hoog op de gebieden van woonomgeving en bereikbaarheid. De gemeente is desondanks de gemeente met het hoogste leegstandspercentage van Nederland op het gebied van kantoorruimte. Dit komt met name door een 5-tal grote leegstaande kantoren. Uit de onderzoeken en gegevens van Steenworp, DTZ Zadelhof, de Rabobank en de STEC Groep blijkt dat er in de gemeente Leidschendam-Voorburg een groot verschil is tussen de vraag en het aanbod van kantoor en bedrijfshuisvesting. Op het gebied van beschikbare bedrijfsruimte is de vraag groter dan het aanbod. De beschikbaarheid van bedrijfsruimte zit onder het gezonde frictie leegstandspercentage van 5%. Hierdoor kunnen productiebedrijven en logistieke bedrijven in de gemeente geen nieuwe huisvesting vinden en zullen zij uiteindelijk uit moeten wijken naar omliggende gemeenten. Het verschil tussen vraag en aanbod naar kantoorruimte komt het meest naar voren op het gebied van locatie en grootte. Het grootste deel van het aanbod bevindt zich op monofunctionele kantoor en bedrijventerreinen en verhuur in eenheden groter dan 500 m2 vvo, terwijl de vraag naar huisvesting zich juist richt op kleinschalige eenheden (tot 100m2) in de woonomgeving en nabij winkelgebieden (dynamische omgeving).
Meningen ondernemers Ter voorbereiding van de bijeenkomst op 5 januari zijn een 9-tal diepte interviews gehouden. Van ieder profiel is een ondernemer geïnterviewd. Opvallende zaken uit de interviews zijn:
Vestigingsklimaat • •
• • •
• • •
•
Leidschendam-Voorburg is duidelijke geen werkgemeente. Bij de beoordeling van plannen wordt geen rekening gehouden met het dubbelgebruik van parkeerplaatsen. Het beleid om een beperkt aantal vergunningen aan bedrijven in woonwijken te verstrekken wordt dan ook vreemd gevonden. De gemeente moet haar eigen kracht meer onder de aandacht brengen. De kwaliteit van de gemeente schuilt in de ruime opzet en de vriendelijkheid van verzorgd groen. Er is een discrepantie in het beleid, enerzijds grote stedelijke plannen voor bijvoorbeeld een ziekenhuis en anderzijds kleinschaligheid voorschrijven in andere ontwikkelingen. Deze discrepantie is ook zichtbaar in het straatbeeld. Het ontbreekt in de gemeente aan duidelijkheid, proactiviteit en focus. Om de kwaliteit van de leefomgeving te behouden, moet er niet ontwikkeld worden, maar gegroeid. De gemeente heeft veel inspirerende plekken die onvoldoende gebruikt worden. Zo is de kwaliteit van de Vliet bijvoorbeeld sterk uit te nutten en worden pracht van locaties als Hofwijk onvoldoende gebruikt. Cohesie tussen ondernemers leidt tot sterkere bedrijven.
Verzamelgebouw •
•
•
• •
•
Huisvesting voor starters betekent huisvesting voor lopende bedrijven. De onderneming is vanuit huis gestart en bij voldoende vertrouwen wordt naar huisvesting gezocht. Bij de ontwikkeling van een verzamelgebouw voor creatieve ondernemers is een bestuurder met lef benodigd. Door de wet- en regelgeving worden door de ambtenarij beren op de weg gezien in plaats van oplossingen. Een duidelijke focus op het einddoel biedt deze oplossingen wel. Bij de ontwikkeling van kantoor verzamelgebouwen is het een grote opgave om met de servicekosten onder de kritische grens van 20% van de kale huurprijs te blijven. Hoe groter het gebouw, des te meer service verleend kan worden. Kleine bedrijven lenen hun identiteit aan het gebouw, daarom moet het gebouw en locatie een sterke identiteit mee krijgen. Verhuur voordat de bouw start is bij renovatie niet aan te raden. Onvoorziene omstandigheden kunnen de planning en fasering van de bouw sterk beïnvloeden en dan blijf je huurders intern verhuizen. Als ZZP-er heb je behoefte aan sociale omgang met medeondernemers. Deze omgang levert plezier in je werk en kan ook leiden tot kruisbestuiving.
• • •
Eenmansbedrijven willen graag in het leven van de stad werken. Voor creatieve beroepen is ruimte om te ontwikkelen nodig. Er is een grote behoefte aan verzamelgebouwen voor medische beroepen.
Kantoorgebruik • • •
•
• •
Gemeente, omwonenden en beleggers zijn allen gebaat bij het oplossen van leegstand. Vanuit dat besef kan in goed overleg ieder initiatief slagen. Beleggers zijn bereid te investeren in de gebruikers, maar het risico om te investeren zonder garantie op gebruik is in deze markt groot. Kwalitatieve lunchgelegenheden dragen sterk bij in de kwaliteit van de werkomgeving. Een reistijd voor de lunch die meer dan 5 minuten bedraagt is voor een pauze van 30 minuten al te veel. In de kleinzakelijke dienstverlening gaat de ondernemer naar de klant, niet andersom. De focus van de huisvesting ligt dan ook op het combineren van wonen en werken. Licht, lucht, ruimte en dynamiek zijn van belang om te inspireren. De bedrijvigheid en klantencontact verschuift steeds meer naar het internet, maar voor consumentgerichte dienstverlening wint persoonlijk contact en het kantoor.
Bedrijventerreinen •
• • • • •
• • •
Vrachtwagens nemen veel ruimte in beslag. De kostprijs van de grond op bedrijventerreinen is te hoog voor ondernemingen om dit op eigen terrein op te lossen. Daarbij is er onvoldoende bedrijventerrein beschikbaar. Dit levert ongewenste en onveilige situaties op. Waar bij kantoorhuisvesting in vierkante meters gerekend wordt, is bij bedrijfshallen met name het aantal kubieke meters interessant voor de gebruiker. Duurzaamheid van gebouwen op bedrijventerreinen is niet interessant. De levensduur van de gebouwen leent zich daar niet voor. Door meer gemengd gebruik wordt de veiligheid op bedrijventerreinen verbeterd. In tegenstelling tot de woonwijk is het onderhoud van het groen op bedrijventerreinen slecht. Parkeren op bedrijventerreinen is slecht geregeld. Er is veel beweging op bedrijventerreinen, dus dat pleit voor meer openbare parkeerplaatsen. Hierdoor oogt het ook minder slordig. Het afzetgebied van de regio is goed. Het terrein wordt voornamelijk logistiek gebruikt, een gezamenlijk gebruik van logistieke bewegingsruimte, zou een hoop ruimte creëren. Door goede bewegwijzering naar bedrijventerreinen wordt de veiligheid verbeterd.
Diversen •
Het kernwinkelgebied van de Herenstraat mist het totaalaanbod. Hierdoor wijken consumenten uit naar andere winkelgebieden.
Enquêteresultaten De enquête is door 51 respondenten ingevuld in de onderstaande verhoudingen naar profielen: Consumentgerichte dienstverlening Zakelijke dienstverlening Productiebedrijf Bouw nijverheid Handelsbedrijf Logistiek nvt Anders 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
De verdeling van het aantal werknemers per respondent is als volgt: Werknemers
in dienst bij respondenten
> 20u op de bedrijfslocatie aanwezig bij respondenten
1 2-5 6-25 >25
17 16 9 5
19 16 4 5
Overall scores Leidschendam-Voorburg (schaal 1-5, 5 meest positief)
Vestigingsklimaat
3,1
Woonplaats
4,2
Voorzieningen
2,9
Marktpotentie
3,5
Gekw alificeerd personeel
3,2 0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
5
Beoordeling huidige huisvesting TOP 5 Huidige huisvesting • • • • •
Nabijheid snelwegen Kosten parkeerplaatsen Bereikbaarheid voor personeel Aanwezigheid openbaar vervoer In nabijheid woning
Ruimtebehoefte
3
Indelingsmogelijkheden
3
Kosten
3,7
Lokale belastingen
3,1
Afzetpotentie regio
3,6
Mogelijkheid tot koop
2,8
Zichtlocatie
3,3
Eigen identiteit
3,3
Duurzaamheid
3,2
In nabijheid w oning
3,9
Bereikbaarheid voor klanten
3,8
Bereikbaarheid voor personeel
4
Nabijheid snelw egen
4,4
Aanw ezigheid openbaar vervoer
4
Beschikbaarheid parkeerplaatsen
3,6
Kosten parkeerplaatsen
4,1
Imago omgeving
3,5
Veiligheid omgeving
3,6
Sfeer en uitstraling omgeving
3,4
Kw aliteit w oonomgeving
3,6
Aanw ezigheid w inkels
3,5 1
2
3
4
5
Belangrijk bij toekomstige huisvesting TOP 4 Nieuwe huisvesting • • • •
Beschikbaarheid parkeerplaatsen Kosten huisvesting Kosten parkeerplaatsen Bereikbaarheid voor klanten
Ruimtebehoefte
4,1
Indelingsmogelijkheden
4,1
Kosten
4,5
Lokale belastingen
3,8
Afzetpotentie regio
3,8
Mogelijkheid tot koop
3,3
Zichtlocatie
3,7
Eigen identiteit
4,3
Duurzaamheid
4
In nabijheid w oning
3,6
Bereikbaarheid voor klanten
4,5 4,2
Bereikbaarheid voor personeel
4,1
Nabijheid snelw egen
4,2
Aanw ezigheid openbaar vervoer
4,7
Beschikbaarheid parkeerplaatsen 4,5
Kosten parkeerplaatsen 4,2
Imago omgeving Veiligheid omgeving
4,3
Sfeer en uitstraling omgeving
4,3 4
Kw aliteit w oonomgeving 3,6
Aanw ezigheid w inkels 1
2
3
4
5
Voorzichtige conclusies: Het aantal respondenten en de verdeling naar profielen zijn onvoldoende voor een representatieve weergave. De conclusies zijn als “voorzichtig” betiteld, het is mogelijk dat verder onderzoek een afwijkend beeld geeft. • • • •
Bereikbaar en parkeren zijn belangrijk voor de ondernemers. In de huidige huisvesting, maar ook in de toekomstige huisvesting. Door invloeden van het internet verschuift de behoefte van “zichtlocatie” naar “eigen identiteit”. De wens om de eigen huisvesting te kunnen kopen is hoog, tegen de trend in. Duurzaamheid en openbaar vervoer zijn steeds belangrijker, maar nog niet zo belangrijk als de auto.
Suggesties voor verbetering: • • • • • •
Specifieker richten op type ondernemers Afspraken maken over beheer terreinen Combineren wonen en werken Flexibiliteit in bestemmingsplannen Betere aanrijroutes voor vrachtverkeer Na 19.00u verkeerslichten uit
Suggesties voor vervolg: • • • • • •
Resultaten vertalen in maatregelen en die snel en volledig uitvoeren Stimuleren van business initiatieven en vereenvoudiging van procedures. Medewerking in plaats van bureaucratie Meer samenwerking met ondernemers, ook bij opstellen beleid Ondernemers onderling binden Zoeken naar andere samenwerkingsverbanden, bijvoorbeeld betaling in diensten of natura in plaats van geld Gemeente beter promoten
Conclusie CUSTOM Property Solutions Belangrijke regels in de marketing zijn “ben zuinig op de klanten die je hebt” en “ ben duidelijk waarvoor je staat”. Leidschendam-Voorburg heeft op papier een goed vestigingsklimaat. De voorzieningen zijn voldoende, het gevoel van veiligheid is goed, de woonomgeving is goed en de bereikbaarheid is goed. Er is alleen een groot verschil tussen vraag en aanbod in huisvesting en de gemeente staat niet bekend als een vestigingsplaats voor ondernemingen. Leidschendam-Voorburg heeft een tekort aan bedrijfsruimte. De vraag naar geschakelde productiehallen is conform de landelijke trend ook in Leidschendam-Voorburg groot. Met een leegstand van 3% ten opzichte van een gezonde frictieleegstand van 5% is er een risico dat gezonde bedrijven de gemeente verlaten. Deze vraag is acuut en verdient dan ook de nodige aandacht. Zuinig omgaan met de beschikbare ruimte, combineren van logistieke routering op de terreinen en combineren van bezoekersparkeerplaatsen kan de ruimte beter benutten. Daarnaast is het ruimtegebruik van opstelplaatsen voor vrachtwagens op een bedrijventerrein een vraagstuk wat mogelijk elders opgelost kan worden. De ondernemers zijn bereid om medewerking te verlenen en bieden hun diensten ook in natura aan om de directe omgeving te verbeteren. De trend in vraag naar kantoorhuisvesting in Leidschendam-Voorburg is gericht op kleinschalige kantoorruimte in een levendig gebied, waarin het bedrijf haar eigen identiteit kan vertalen naar de huisvesting. Grootschalige gebouwen in kantooromgevingen sluiten niet aan bij de huidige manier van werken, waarbij locatie en tijd flexibeler ingezet kan worden. De ondernemer in Leidschendam-Voorburg is op zoek naar kleine ruimtes. Het voordeel van een kantoorverzamelgebouw uit zich in kruisbestuiving en sociale verbinding tussen de bedrijven en het delen van voorzieningen als vergaderruimte, lunchvoorzieningen, beveiliging en receptie. Bij toetsing onder de ondernemers is er een grote behoefte gebleken aan een dergelijke voorziening in Leidschendam-Voorburg, maar dan kleinschalig. Deze vraag is nog op het niveau van onderzoek en de kunst is het binden van de concrete vraagstelling om het risico voor ondernemers die een dergelijk concept willen ontwikkelen weg te nemen. Met de bundeling van ondernemers is het ook mogelijk hen zelf een dergelijk initiatief te laten ontwikkelen. Branchegerichte verzamelgebouwen zijn met name gewenst op het gebied van medische verzamelcentra. Deze vraag is concreet en de initiatiefnemers zijn bekend. De kantoorgebouwen in Leidschendam-Voorburg op monofunctionele kantoorlocaties zijn sterk verouderd en bevinden zich overwegend op een ongunstige locatie. Landelijk is er een structureel overschot aan kantoren. Dit is niet alleen een gevolg van de economische situatie, maar een gevolg van overproductie en de nieuwe manier van werken. Een deel van het aanbod zal uiteindelijk geen invulling krijgen. Door meerdere functies in te brengen in monofunctionele gebieden en de kantoren aan te passen aan de huidige wensen worden er kansen gecreëerd voor het huidige aanbod. Degelijke initiatieven kunnen echter niet door een individuele eigenaar gerealiseerd worden, maar vereisen een gebiedsaanpak met gezamenlijke doelen en verdienmodellen.
Door het internet is de behoefte aan een zichtlocatie sterk afgenomen. De uitstraling van het bedrijf uit zich in identiteit. De sfeer, het uiterlijk en de inrichting van het bedrijf stralen de eigen identiteit uit, niet het logo op de gevel. De kernvraag van de lokale ondernemers aan de gemeente is een faciliterende gemeente die initiatieven ondersteunt en een bindende functie vervult. Deze bindende functie is niet alleen gericht op huisvesting (bijvoorbeeld door de sterke rol in te nemen in het faciliteren en samenbrengen van ondernemers met een huisvestingsvraag), maar ook breder gericht op het faciliteren van kruisbestuiving en netwerken tussen de bedrijven onderling. Daarnaast is er een grote behoefte aan vereenvoudiging van procedures, vrijheid in bestemmingsplannen en slagvaardigheid. Lodewijk Bedaux 06 111 023 04
Custom Property Solutions Borchsatelaan 55 3055 ZE Rotterdam
[email protected] www.custompropertysolutions.nl
