Omgaan met milieu en duurzaamheid bij vastgoeden gebiedsontwikkeling

Omgaan met milieu en duurzaamheid bij vastgoeden gebiedsontwikkeling Wat ontwikkelaars moeten weten!

KENNIS DOC U M E NT

Inhoud

Voorwoord

3

1

Groene golf

4

2

Begripsafbakening

5

2.1 Milieu

5

2.2 Duurzaamheid

7

3

Methodieken en instrumenten

8

4

MRE-benadering

10

5

Belangrijke milieudossiers

12

5.1 Inleiding

12

5.2 Bodemverontreiniging

14

5.3 Energiebesparing

20

6

26

Doorbreek de ‘circle of blame’

Colofon Dit kennisdocument is een uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling. In dit kennisdocument wordt hoofdstuk A9 besproken uit de tweede herziene druk van het Handboek Projectontwikkeling. Het Handboek Projectontwikkeling is ontwikkeld door de NEPROM en is een uitgave van Reed Business. Auteur: Dr. J.S. (Bas) van de Griendt is milieumanager bij Bouwfonds Ontwikkeling. Vormgever: Maurits Gemmink van Gemmink Grafisch Editie: januari 2011, kennisdocument nr. 1 Deze uitgave wordt binnen Bouwfonds gebruikt in het kader van de Bouwfonds Academie. Binnen de Bouwfonds Academie worden verschillende activiteiten georganiseerd voor de werknemers van Bouwfonds, die alle gericht zijn op kennisontwikkeling en -overdracht.

Voorwoord

NAW Dossier #34 gaat over duurzame gebiedsontwikkeling. Daarin wordt de visie van Bouwfonds Ontwikkeling op omgaan met milieu en duurzaamheid bij vastgoeden gebiedsontwikkeling uiteen gezet. Geen mooie verhalen, maar concrete resultaten; daar gaan we voor. Duurzame gebiedsontwikkeling, in de opvattingen van Bouwfonds, gaat immers niet alleen over milieukwaliteit en duurzaamheidsprestaties, maar evenzeer over ruimtelijke kwaliteit en economische haalbaarheid. Die gedachte vormt ook de kern van de zogeheten MRE-benadering die in het NAW dossier voor het eerst werd geïntroduceerd. De MRE-benadering is een procesmodel dat oorspronkelijk is ontleend aan de sanering en herontwikkeling van gasfabrieksterreinen, meer dan tien jaar geleden, en waarbij milieu en duurzaamheid niet op zich zelf staan maar in een directe relatie met andere aspecten van gebiedsontwikkeling, waaronder ruimtelijke en financieel-economische. De MRE-benadering heeft als doel de werelden van enerzijds milieu en anderzijds vastgoed met elkaar te verbinden en om functies, disciplines en belangen met elkaar te combineren om aldus gezamenlijk te komen tot een duurzame gebiedsontwikkeling, waarbij kennis en ervaring met elkaar worden gedeeld en dilemma’s onderling bespreekbaar zijn. Want alleen dan kan een optimale balans worden gevonden tussen milieu (M), ruimte (R) en economie (E). De MRE-benadering en andere aspecten van milieu en duurzaamheid worden in dit ‘kennisdocument’ besproken. Dat gebeurt aan de hand van hoofdstuk A9 van de tweede herziene druk van het ’Handboek Projectontwikkeling’ van Ed Nozeman, dat in de zomer van 2010 verscheen bij Reed Business. Dit nieuwe handboek zal, net als de vorige editie, worden gebruikt als studiemateriaal voor de ‘Leergang Projectontwikkeling’ van de NEPROM. In dit kennisdocument wordt een inleiding gegeven in omgaan met milieu en duurzaamheid bij vastgoeden gebiedsontwikkeling. In het kort wordt eerst de meest recente ‘groene geschiedenis’ van ons land geschetst. Vervolgens worden de begrippen milieu en duurzaamheid gedefinieerd en aangegeven wanneer van duurzame vastgoeden gebiedsontwikkeling (hst 2) sprake is. Daarbij komen verschillende methodieken en instrumenten aan bod, (hst 3) waaronder GPR Gebouw, BREEAM en wordt de MRE-benadering in hoofdstuk 4 behandeld. Na deze tools worden twee van de grootste en voor vastgoeden gebiedsontwikkeling belangrijkste milieudossiers (hst 5) besproken: bodemverontreiniging en energiebesparing. Ten slotte komt de ‘circle of blame’ in hoofdstuk 6 aan bod en wordt ingegaan op hoe dit te doorbreken. Bas van de Griendt Milieumanager Bouwfonds Ontwikkeling

Kennisdocument ‘Omgaan met milieu en duurzaamheid bij vastgoeden gebiedsontwikkeling’ 3

1 Groene golf Duurzaam bouwen is - zeker vandaag de dag - een gemakkelijk gebruikt maar dikwijls slechts gedefinieerd begrip. Het omvat meer dan energieneutraal of klimaatneutraal bouwen. Energiezuinig bouwen is weliswaar een belangrijk onderdeel van duurzaam bouwen, maar het gaat ook om het milieu. Niet alleen bodem, water, lucht en dergelijke, maar evenzeer het binnenmilieu. Het gaat om materiaalkeuze en het gebruik van grondstoffen. En dat niet alleen voor gebouwen, maar ook voor gebieden. En bovendien gaat het om de gezondheid en het welzijn van mensen. Door duurzaam te bouwen belasten we - nu en in de toekomst - het milieu zo min mogelijk bij het maken, gebruiken, renoveren of slopen van gebouwen. Duurzaam bouwen draagt daarmee bij aan de oplossing van wereldwijde milieuproblemen, zoals de klimaataantasting door broeikasgassen en het opraken van grondstoffen. De zorg om het milieu en het opraken van grondstoffen is echter niet nieuw in Nederland. Sinds de jaren ’70 van de vorige eeuw bijvoorbeeld spoelde al twee keer eerder een groene golf over ons land. De ‘eerste groene golf’ stamt uit het begin van de jaren ’70 en begon met het verschijnen van het Rapport van de Club van Rome in 1972 en de oliecrisis in 1973. Het rapport ‘Grenzen aan de Groei’ (Meadows, 1972) waarschuwde ervoor dat de groei van de bevolking en de economie wel eens zou kunnen stagneren door schaarste aan voedsel en grondstoffen en door milieuverontreiniging. De oliecrisis was het gevolg van de Jom Kipoeroorlog van oktober 1973. Voor de Arabische olieproducerende landen vormde deze oorlog tussen Israël en de Palestijnen aanleiding om de olieprijs met 70% te verhogen en de olieproductie iedere maand 5% te verlagen, waardoor de olieprijs per vat explosief steeg. De kunstmatige (!) schaarste van olie die daardoor ontstond noopte tot maatregelen; ook in ons land. Voor de korte termijn waren dat onder meer de rantsoenering van olie en benzine en de introductie van autoloze zondagen. Voor de lange(re) termijn betekende het niet alleen dat we ons minder afhankelijk wilde maken van de Arabische olieproducerende landen, maar dat er ook belangstelling kwam voor alternatieve energiebronnen; niet alleen aardgas en kernenergie, maar ook zonne- en windenergie. Bovendien werd er een begin gemaakt met de isolatie van woningen. Een ‘tweede groene golf’ begint als in 1980 bodemverontreiniging ontdekt wordt in LekkerkerkWest - een woonwijk gebouwd op chemisch afval - en Nederland zich bewust wordt van zijn vervuilde bodem. Uit die tijd stamt ook de berichtgeving over ‘nieuwe’ wereldwijde (!) milieuproblemen zoals zure regen, bossterfte, het broeikaseffect en de aantasting van de ozonlaag. Uit die jaren stamt ook het kernenergiedebat, wat onder meer wordt ingegeven door de ramp met de kerncentrale in Tsjernobyl (1986). Belangrijk voor de politisering van het milieuvraagstuk in die jaren zijn het VN-rapport ‘Our Common Future’ (1987) van de Commissie Brundtland en het RIVM-rapport ‘Zorgen voor morgen’ (1988), de eerste nationale milieuverkenning. Beide rapporten tonen niet alleen de urgentie van de milieuproblematiek aan, maar vooral ook de samenhang ervan met sociaal-economische ontwikkeling. De onheilsboodschap die ze verkondigen slaat bij regering en parlement in als een bom, omdat wordt aangetoond dat bij ongewijzigd beleid er zeer grote risico’s worden genomen voor toekomstige generaties. In het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP) dat in 1989 verschijnt worden niet alleen de onderscheiden problemen en geformuleerde doelstellingen geschetst, maar wordt voor het eerst ook aangegeven wat van concrete doelgroepen wordt verwacht, waaronder de bouw, die volgens het NMP tot op dat moment nooit een doelgroep was geweest. Op grond van het voorgaande kan de aandacht voor milieu en duurzaamheid van vandaag de dag gekenschetst worden als de ‘derde groene golf’. Daarbij lijkt het vooral te gaan om klimaatverandering als gevolg van verhoogde concentraties van broeikasgassen. Door menselijk handelen raakt de energiebalans van de aarde verstoord en verandert het klimaat. De invloed die menselijk handelen

4

heeft op het klimaat, wordt voor meer dan 60% bepaald door de emissies van koolstofdioxide. CO2 komt vrij door de verbranding van fossiele brandstoffen zoals olie, kolen en gas. Volgens berekeningen van onder meer het RIVM en het KNMI zal hierdoor de gemiddelde temperatuur op aarde met enkele graden stijgen. De gevolgen daarvan zijn nu al merkbaar in Nederland: zachtere winters en warmere zomers en meer extreme regenbuien. Bovendien stijgt de zeespiegel. Wat dat kan betekenen voor natuur, mens en maatschappij toont de film ‘An Inconvenient Truth’ (2006) van voormalig vice-president Al Gore van de VS. De populairwetenschappelijke documentaire waarschuwt voor de gevolgen van klimaatverandering. Ze zette in één klap het milieuvraagstuk opnieuw op de politieke en maatschappelijke agenda. Ofschoon de film niet onomstreden is, was ze in 2007 wel goed voor een Oscar en voor de Nobelprijs voor de vrede. Of het nu de eerste, tweede of derde groene golf betreft, de belangstelling voor milieu en duurzaamheid in ons land is niet nieuw, zo blijkt uit het voorgaande. Wat deze groene golven met elkaar gemeen hebben, zo lijkt het, is dat ze zich steeds afspelen tegen een achtergrond van economische recessie. Wat echter wel steeds verandert, is wat we precies bedoelen als we het hebben over milieu en duurzaamheid, welke onderwerpen we er mee associëren en welke definities we daarbij hanteren. “Als er iets niet duurzaam is, dan is het wel de betekenis van het begrip duurzaamheid”, zo wordt wel eens beweerd. Vandaar dat de begrippen ‘milieu’ en ‘duurzaamheid’ in de volgende paragraaf eerst worden afgebakend (hoofdstuk 2), alvorens er wordt ingegaan op hoe daarmee om te gaan bij vastgoeden gebiedsontwikkeling (hoofdstuk 3 en verder).

2 Begripsafbakening Begrippen als ‘milieu’ en ‘duurzaamheid’ zijn vandaag de dag- ook bij vastgoeden gebiedsontwikkeling- veel en vaak door elkaar gebruikte begrippen. Ogenschijnlijk lijken deze begrippen synoniem, maar dat zijn ze niet. Voor de verdere opbouw van dit hoofdstuk is het belangrijk deze begrippen vooraf duidelijk af te bakenen, zonder daarbij te verzanden in uitgebreide academische beschouwingen.

2.1 Milieu Het begrip ‘milieu’ verwijst naar omgevingskwaliteit, waaronder de kwaliteit van bodem, water, lucht en dergelijk. Een goede kwaliteit van deze milieucompartimenten is nodig voor niet alleen de gezondheid en het welbevinden van mensen, maar evenzeer voor de bescherming van planten, dieren en goederen én voor een duurzame ontwikkeling van onze maatschappij en economie. De zorg voor het milieu is dan ook vastgelegd in onze Grondwet. Artikel 21 van de Grondwet luidt als volgt: “De zorg van de overheid is gericht op de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu.”

Deze zorgplicht voor het milieu is vertaald in tal van wettelijke maatregelen. Die hebben niet alleen betrekking op de fysieke leefomgeving (bodem, water, lucht en dergelijke), maar bijvoorbeeld ook op de bescherming van natuur (flora en fauna) en cultuur (archeologie) en op de beheersing van het klimaat (energie). Als het om vastgoeden gebiedsontwikkeling gaat, moeten milieu en milieukwaliteit bijdragen aan de omgevingskwaliteit en wel op de volgende manier: milieukwaliteit + ruimtelijke kwaliteit = omgevingskwaliteit bron: www.ruimte x milieu.nl


Ruimtelijke kwaliteit is een begrip waarvoor geen scherpe definitie bestaat. Hier wordt volstaan met te stellen dat algemeen geaccepteerd is dat het een functie is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Milieukwaliteit daarentegen kent wel een duidelijke definitie. Het is een toestand van het milieu, waaronder de kwaliteit bodem, water, lucht en dergelijke. Daarbij gaat het dan om de gevolgen die dat heeft (of kan hebben) voor niet alleen de volksgezondheid, maar bijvoorbeeld ook de voedsel- en drinkwatervoorziening en de natuur (planten en dieren). Vraag is hoe met deze kwaliteiten om te gaan bij vastgoeden gebiedsontwikkeling. Figuur 1 schetst daarbij de opties: doen of (na)laten. Het ruimtelijk beleid is daarbij vooral gericht op het ‘goede’ te behouden of te ontwikkelen. Het milieubeleid richt zich vooral op het voorkomen van ‘kwade zaken’ en, als die onverhoopt toch gebeuren, op het herstellen (saneren) van de milieukwaliteit, waarbij voldaan moet worden aan bepaalde normen.

Figuur 1: Aspecten van omgevingskwaliteit Bron: www.ruimte x milieu.nl

Voor de wijze waarop met deze normen wordt omgegaan hanteert de Nederlandse overheid sinds jaar en dag een zogenoemde risicobenadering (VROM, 1989). Deze risicobenadering levert een meetlat om - ongeacht de aard van een stof- de kans op nadelige effecten te vergelijken en normen vast te stellen. Voor de risico’s die mensen lopen door blootstelling aan stoffen en straling of door grote ongevallen (externe veiligheid) is het uitgangspunt dat voor elk van deze drie deelterreinen het maximaal toelaatbare niveau per stof en per activiteit of gebeurtenis gelijk is aan een kans op overlijden van 10-6 per jaar. Dat betekent dus dat volgens het milieu- en veiligheidsbeleid van het ministerie van VROM niemand in Nederland mag blootstaan aan een kans op sterfte van meer dan één op het miljoen. Bovendien geldt dat, ongeacht de agens of bron (denk aan chemische stoffen in bodem, water en lucht, radioactieve stoffen en straling en risicovolle activiteiten), voor eenzelfde nadelig effect steeds dezelfde limiet moet worden gehanteerd. Voor de normering hanteert het risicobeleid steeds twee grenzen, het niveau van (i) het maximaal toelaatbare risico (MTR) en (ii) het verwaarloosbare risico (VR). Een stof die in het milieu voorkomt in concentraties boven het maximaal toelaatbaar niveau moet worden aangepakt. De verspreiding van een dergelijke stof dient te worden teruggedrongen (saneren) tot onder het maximaal toelaatbaar niveau. Bij een stof die in het milieu voorkomt in concentraties in het grijze gebied tussen onaanvaardbare en verwaarloosbare risico’s kan een afweging plaatsvinden tussen de voordelen en de nadelen van het gebruik en het voorkomen van die stof. Aldus is er sprake van een soort van ‘stoplicht theorie’ met rood voor concentraties groter dan het MTR, groen voor concentraties kleiner dan het VR en waarbij oranje het grijze tussengebied vertegenwoordigt. Aan de hand van de streef- en interventiewaarden voor bodemverontreiniging zal dit verderop nader worden toegelicht (paragraaf 5.2).

6

2.2 Duurzaamheid Het begrip ‘duurzaamheid’ maakt een duidelijke koppeling tussen de hiervoor beschreven milieukwaliteit met maatschappelijke en economische ontwikkeling. Dat is ook de rode draad van de World Commission on Environment and Development, beter bekend als de Commissie Brundtland, die het begrip introduceerde. Het rapport ‘Our Common Future’ (1987) van deze commissie spreekt immers van ‘duurzame ontwikkeling’ en definieert dat begrip als volgt:

Duurzame ontwikkeling: “Een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om in hun behoeften te voorzien.”

Waar ‘milieu’ refereert aan omgeving en aan kwaliteit verwijst ‘duurzaamheid’ dus naar een proces. Voor dit kennisdocument is dat het proces van vastgoeden gebiedsontwikkeling. Hebben we het over ‘duurzame vastgoeden gebiedsontwikkeling’ dan is dat, gebaseerd op het voorgaande en voor dit document, waar (i) milieukwaliteit, (ii) ruimtelijke kwaliteit en (iii) proceskwaliteit samenkomen. Figuur 2 geeft dat schematisch weer.

Figuur 2: Duurzame gebiedsontwikkeling als functie van kwaliteit

Volgens de hiervoor gegeven definitie van ‘duurzame ontwikkeling’ spelen niet alleen milieukundige, maar evenzeer sociale en economische dimensies een rol bij duurzame ontwikkeling. Het milieu staat dus niet op zichzelf. Daar horen de mensen en het geld bij. Dat is ook de basis van de Triple P benadering van Elkinton (1998) ofwel people, planet, profit. In ‘Wat is duurzaam bouwen?’ (2005) voegt Duijvestein, emeritus hoogleraar duurzaam bouwen, daar een voor vastgoeden gebiedsontwikkeling belangrijke vierde dimensie aan toe, namelijk die van ruimte. Op die manier komt hij tot zijn bekende ‘duurzaam bouwen tetraëder’. Figuur 3 geeft deze tetraëder schematisch weer.

Figuur 3: De‘duurzaam bouwen tetraëder’ volgens Duijvestein (2005)


Het aspect ‘ruimte’ wordt door Duijvestein ook wel gedefinieerd als ‘project’, waarmee hij dus een voor vastgoeden gebiedsontwikkeling kenmerkende vierde P toevoegt. En die vierde P staat volgens hem voor onder meer de relatie met de omgeving, visuele kwaliteit, ruimtelijke opbouw en structuur. Als er echter behoefte is aan een extra P, dan zou die vooral betrekking moeten hebben op het ‘proces’, dat wil zeggen aan handreiking voor hoe om te gaan met milieu en duurzaamheid bij plan- en besluitvorming. Het volgende hoofdstuk gaat hierover.

3 Methodieken en instrumenten Er zijn diverse methoden en vele instrumenten beschikbaar om milieu en duurzaamheid bij vastgoeden gebiedsontwikkeling te stimuleren, te integreren en/of te analyseren. Daarbij kunnen globaal drie groepen worden onderscheiden: 1. Checklisten die bestaan uit voorkeurslijsten van duurzame maatregelen en voorzieningen en overzichten van ‘do’s and don’ts’ als het gaat om milieu en duurzaamheid. Voorbeelden hiervan zijn de voormalige Nationale Pakketten Duurzaam Bouwen voor de woningbouw en de utiliteitsbouw. 2. Prestatie-instrumenten, waarbij de milieu- en duurzaamheidsprestaties van een gebouw of een gebied worden uitgedrukt in één totaalcijfer of een cijfer per thema. In de praktijk veel gebruikt zijn GPR Gebouw voor met name woningbouw en GreenCalc en BREEAM voor met name utiliteitsbouw. 3. Procesinstrumenten die bedoeld zijn om handvatten te bieden bij het vaststellen van ambities, plan- en besluitvorming en vooral om de communicatie tussen betrokken partijen te vergemakkelijken. Daarbij zijn milieu en duurzaamheid steeds een terugkerend thema die worden ingebracht in verschillende fases van planvorming en projectontwikkeling. Voorbeelden zijn het Nationale Pakket Duurzame Stedenbouw en MILO, MIRUP en LOGO. Genoemde checklisten als de Nationale Pakketten Duurzaam Bouwen worden in de praktijk nauwelijks nog gebruikt. Ze zijn min of meer vervangen door geautomatiseerde prestatie-instrumenten. Van die prestatie-instrumenten leert de praktijk dat GPR Gebouw een vooral door gemeenten veel gehanteerd instrument is en dan met name voor woningbouw. GreenCalc en BREEAM daarentegen worden vooral gebruikt door beleggers en investeerders in vastgoed en met name voor utiliteitsbouw. • GPR Gebouw geeft voor verschillende milieu- en duurzaamheidsthema’s een kwaliteitsoordeel in de vorm van een rapportcijfer tussen 0 en 10. Hoe hoger de score hoe hoger de kwaliteit. Afhankelijk van de gebruikte versie van GPR Gebouw komt een 5,0 (versie 3.2) of een 6,0 (versie 4.0) overeen met het Bouwbesluitniveau. Op dit moment worden beide versies nog naast elkaar gebruikt. Ofschoon GPR Gebouw zowel voor woningen en woongebouwen als voor niet-wonen en gebieden kan worden Tabel 1: Onderscheiden thema’s in GPR Gebouw 4.0 Energie

Milieu

Gezondheid

Gebruikskwaliteit

Toekomstwaarde

❑ Energieprestatie

❑ Water

❑ Geluid

❑ Toegankelijkheid

❑ Toekomstgerichtheid

❑ Vermindering energievraag

❑ Milieuzorg

❑ Luchtkwaliteit

❑ Functionaliteit

❑ Flexibiliteit

❑ Materiaal

❑ Thermisch comfort

❑ Technische kwaliteit

❑ Belevingswaarde

❑ Licht en visueel comfort

❑ Sociale veiligheid

gebruikt, wordt het in de praktijk vooral gehanteerd voor wonen. Het is niet alleen geschikt voor nieuwbouw, maar ook voor bestaande bouw. Gemeenten gebruiken GPR Gebouw bij het formuleren van beleid en het maken van prestatieafspraken met projectontwikkelaars en corporaties, terwijl

8

die laatste partijen en hun adviseurs het gebruiken bij het maken van een duurzaam ontwerp of renovatie. GPR Gebouw maakt het gebruik van genormeerde rekenregels en beschikbare methodieken, waaronder door het Bouwbesluit voorgeschreven EPC-berekeningen en het politiekeurmerk ‘Veilig Wonen’. Belangrijk verschil met veel andere prestatie-instrumenten is dat de invoer van gegevens in GPR Gebouw relatief eenvoudig is en weinig tijd kost. Daardoor is het gebruik van GPR Gebouw goedkoop. GPR Gebouw is een product van W/E Adviseurs en de gemeente Tilburg. Meer informatie is te vinden op www.gprgebouw.com. • GreenCalc meet de milieubelasting van een gebouw gedurende de hele bestaansperiode. Het houdt niet alleen rekening met de bouw en het gebruik ervan, maar ook met sloop. Met behulp van een rekenprogramma wordt de milieu-index van een gebouw bepaald en uitgedrukt in één getal, wat dan vervolgens weer wordt geclassificeerd en voorzien van een label, bijvoorbeeld een A-, B- of C-label. Daarbij komt een F-label overeen met het huidige Bouwbesluitniveau en is het D-niveau de norm anno 2007. De berekeningen zijn gebaseerd op zogeheten ‘levens cyclus analyses’ (LCA’s) van materialen. Niet alleen materiaal-, energie- en watergebruik krijgen een cijfer, maar ook de mobiliteit die het gebruik van een gebouw veroorzaakt. De berekende milieu-index wordt daarbij bepaald door de milieubelasting van het betreffende gebouw te vergelijken met die van een referentiegebouw. GreenCalc is oorspronkelijk ontwikkeld vanuit de behoefte van de Rijksgebouwendienst (RGD) voor kantoren en wordt beheerd door de Stichting SUREAC, waarbij o.a. DGMR en het Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie (NIBE) zijn aangesloten. Meer informatie is te vinden op www.greencalc.com. • BREEAM staat voor Building Research Establishment Environmental Assessment Method en is oorspronkelijk ontwikkeld en geïntroduceerd door de Building Research Establishment (BRE) in de UK. Dat is een onderzoeksinstituut enigszins vergelijkbaar met TNO in ons land. Het systeem maakt gebruik van een kwalitatieve weging die bepaald wordt vanuit een grote stakeholder analyse. Die geeft meer of minder gewicht geeft aan één van de negen categorieën: management (12%), gezondheid (15%), energie (19%), transport (8%), water (6%), materialen (12,5%), afval (7,5%), landgebruik en ecologie (10%) en vervuiling (10%). Als totaal krijgt een gebouw één van de volgende waarderingen: pass, good, very good, excellent of outstanding. Vooralsnog is BREEAM alleen bruikbaar voor kantoren, scholen, winkels en industriële gebouwen, maar (nog) niet voor woningen en gebieden. BREEAM-NL is een initiatief van de Dutch Green Building Council (DGBC) die een keurmerk wil ontwikkelen voor Nederlandse gebouwen en gebieden. Daarin participeren vooral marktpartijen, waaronder beleggers en investeerders in (duurzaam) vastgoed, maar ook publieke partijen zijn betrokken. Meer informatie is te vinden op www.breeam.nl. Genoemde procesinstrumenten als MILO, MIRUP, LOGO hebben een van huis uit sterk planologische oriëntatie en trachten vooral de dimensies milieu en ruimte uit figuur 3 met elkaar te verbinden. Dat doen ze door per fase van planvorming en ontwikkeling vragen te stellen als wat is het probleem, wat zijn de ambities, welke oplossingen zijn er en welke acties moeten er worden genomen. Waar deze instrumenten echter niet of nauwelijks rekening mee houden zijn de financieel-economische aspecten in termen van kosten en opbrengsten die juist voor vastgoeden gebiedsontwikkeling zo kenmerkend zijn. Die spelen bovendien minder bij de planvorming, maar vooral bij de besluitvorming vaak een doorslaggevende rol. Een ontwikkeling moet immers haalbaar en betaalbaar zijn. Gezocht is daarom naar een model dat niet alleen rekening houdt met milieu (M) en ruimte (R), maar evenzeer met economie (E). Dat is de zogeheten MRE-benadering.


4 MRE-benadering De MRE-benadering is een procesmodel dat oorspronkelijk is ontleend aan de sanering en herontwikkeling van gasfabrieksterreinen (Van de Griendt, 1998) en waarbij milieu en duurzaamheid niet op zich zelf staan, maar in een directe relatie met andere aspecten van gebiedsontwikkeling, waaronder ruimtelijke en financieel-economische. In de praktijk betekent dit dat milieukundige eisen kunnen leiden tot een ander kosten- en batenplaatje en daarmee tot een ander ruimtelijk plan. Milieueisen hebben daarmee een directe invloed op hoe de gebouwde omgeving - de ruimte - eruit gaat zien, maar altijd in evenwichtige relatie tot de financieel-economische aspecten. In figuur 3 wordt de MRE-benadering verbeeld door het blauw gearceerde vlak in de ‘duurzaam bouwen tetraëder’ van Duijvestein. Door de aspecten milieu, ruimte en economie met elkaar te verbinden ontstaat een iteratief proces, waarvan de schier oneindigheid misschien wel het beste kan worden verbeeld door één van de bekendste werken van graficus M.C. Escher met de toepasselijke naam ‘Relativity’ uit 1953. In de opvattingen van de MRE-benadering zijn milieu en duurzaamheid immers geen absolute maat waarbij aan een bepaalde milieunorm moet worden voldaan of een bepaalde duurzaamheidsprestatie moet worden geleverd. Het is veeleer een relatief begrip, omdat eerst en vooral een balans moet worden gevonden tussen milieu, ruimte én economie. Het is daarom voor de hand liggend om te spreken van een ‘optimale (duurzame) aanwending’ van gebieden in plaats van dat gestreefd wordt naar een maximale milieukwaliteit en maximale duurzaamheidsprestaties. Haalbaarheid (technisch) en betaalbaarheid (financieel) spelen evenzeer een rol. Wat precies haalbaar en betaalbaar is en waar aldus dat optimum ligt, is afhankelijk van de kenmerken van een gebied en het programma en van de ambities van bij een project betrokken partijen. Het kan per project en per milieu- en duurzaamheidsthema (energie, bodem, water, lucht etc.) sterk verschillen. Het optimum kan worden gevonden door ieder thema steeds te ontleden aan de hand van drie kwaliteiten: (i) juridische kwaliteit, (ii) technische kwaliteit en (iii) financiële kwaliteit. Volgens de opvattingen van de MRE-benadering namelijk kunnen in principe alle milieu- en duurzaamheidsvraagstukken bij vastgoeden gebiedsontwikkeling steeds beschreven worden aan de hand van deze drie kwaliteiten. Beginnend bij de juridische kwaliteit gaat het om regels, beleid en ambities waaruit meer of minder vergaande milieumaatregelen en duurzaamheidsprestaties (technische kwaliteit) volgen die meer of minder kosten (financiële kwaliteit) met zich meebrengen. In figuur 4 wordt deze onderlinge samenhang schematisch weergegeven. Belangrijk daarbij is om op te merken dat bij een dergelijke analytische benadering consumenten en eindgebruikers niet uit het oog mogen worden verloren. Afgezien van de vraag namelijk wat goed is voor het milieu (planet) en of iets haalbaar (technisch) en betaalbaar (financieel) is, gaat het natuurlijk ook om de vraag ‘what’s in it for me?!’. Dat laatste is althans een vraag die consumenten en eindgebruikers zich zelf stellen (people). Door ook hiermee rekening te houden kan dat betekenen dat voor andere oplossingen wordt gekozen dan op grond van zuiver juridische, technische en/of financiële overwegingen voor de hand ligt. Bij de bespreking van de belangrijkste milieudossiers (hoofdstuk 5) wordt hierop nader ingegaan. Voor bodem (paragraaf 5.2) en energie (paragraaf 5.3) wordt dat geïllustreerd aan de hand van een paar voorbeelden. Bovendien komen daarbij ook enkele dilemma’s aan de orde die hierdoor ontstaan.

Figuur 4: Kwaliteitskenmerken van te onderscheiden milieu- en duurzaamheidsthema’s

10

Om tot een technisch haalbaar en financieel betaalbaar plan en project te komen is het belangrijk om voor de juridische kwaliteit als het ware een drietrapsraket voor milieu- en duurzaamheidsambities te onderscheiden: Trap 1 betreft algemeen geldende regels op het gebied van milieu en duurzaamheid die als het ware een basiskwaliteit garanderen. Dat zijn regels waarop partijen in principe geen invloed hebben. Denk bijvoorbeeld aan een EPC voor woningen van 0,8 op grond van het Bouwbesluit. Trap 2 gaat over wat gemeentelijk en/of bedrijfsbeleid voorstaat of wat in algemene afspraken is vastgelegd tussen publieke en private partijen met betrekking tot extra maatregelen en prestaties. Op energiegebied zijn dat de reductiedoelstellingen voor het gebouwgebonden energiegebruik uit het Lente-akkoord. Trap 3 ten slotte is wat het betreffende project moet kenmerken en onderscheiden van andere projecten en waarmee publieke en/of private partijen zich willen profileren. Denk aan een energieneutraal gebouw en gebied of het gebruik van experimentele en innovatieve technieken. Vaak gaat het daarbij om het maximaal denkbare. Om de MRE-benadering in de praktijk van vastgoeden gebiedsontwikkeling te kunnen gebruiken kan in principe een eenvoudig stappenplan worden gehanteerd. Daarbij worden per thema achtereenvolgens: 1. 2. 3. 4. 5.

Doelen gesteld: basiskwaliteit, extra kwaliteit en onderscheidend (maximaal); Maatregelen geformuleerd; Kosten geraamd; Rangschikken van ‘makkelijk en goedkoop’ tot ‘moeilijk en duur’; Beoordelen haalbaarheid (technisch) en betaalbaarheid (financieel).

Hulpvragen die daarbij steeds kunnen worden gesteld zijn onder meer: • • • • • • • • • •

Wat zijn de kenmerken van het beoogde plan en programma? Wat zijn de kenmerken van het gebied? Wat zijn de ambities: basiskwaliteit, extra maatregelen en prestaties of onderscheidend (maximaal)? Welke maatregelen moeten daarvoor worden genomen? Wat zijn daarvan de kosten? Welke problemen en risico’s (juridisch, technisch en financieel) doen zich voor? Welke oplossingen / oplossingsrichtingen zijn er? Welke acties moeten er worden ondernomen? Zijn die uitvoerbaar? Wat betekent dat voor de ambities?

Als het om actoren gaat die betrokken zijn bij duurzame gebiedsontwikkeling, dan lijkt er al gauw sprake van tegenstellingen tussen ‘wij die wat willen’ en ‘zij die wat moeten’. Daar waar dit ‘wij/zij’ denken z’n intrede doet bestaat het gevaar dat het mis gaat. Er is dan geen sprake van een gezamenlijke visie of ambitie. Belangen van partijen (publiek en privaat plus maatschappelijke organisaties) lopen dan al snel uiteen. Al gauw blijft iedereen hangen in zijn eigen wereld met zijn manier van denken en doen. Tabel 2 op de volgende pagina illustreert dat.


Tabel 2: Cultuurverschillen tussen enerzijds milieu en duurzaamheid en anderzijds vastgoeden gebiedsontwikkeling Milieu en duurzaamheid

Vastgoed- en gebiedsontwikkeling

Denkwijze

Defensief, denken in bedreigingen

Offensief, denken in kansen

Werkwijze

Monodisciplinair, sectoraal, uitsluiten van onzekerheid

Multidisciplinair, integraal, omgaan met onzekerheid

Kwaliteitsdoel

Maximalisatie van een specifieke kwaliteit

Optimalisatie van de totale kwaliteit

Niveau van besluitvorming

Centraal

Decentraal

Manier waarop doel wordt bereikt

Formulering toetsbare normen

Ontwerpen, inpassen en afwegen

Ruimtegebruik

Functies scheiden (zonering)

Functies mengen

Bron: ‘Doorbreek de impasse tussen milieu en gebiedsontwikkeling’ (De Zeeuw, 2009)

De MRE-benadering heeft als doel de werelden van enerzijds milieu en anderzijds vastgoed met elkaar te verbinden en om functies, disciplines en belangen met elkaar te combineren om aldus gezamenlijk (!) te komen tot een duurzame gebiedsontwikkeling, waarbij kennis en ervaring met elkaar worden gedeeld en dilemma’s onderling bespreekbaar zijn. Want alleen dan kan een optimale balans worden gevonden tussen milieu, ruimte en economie. Bovenal echter gaat het bij vastgoeden gebiedsontwikkeling om gebouwen en gebieden waarin mensen willen wonen, werken en/of recreëren; een aspect wat nogal eens vergeten wordt, bijvoorbeeld als het gaat om milieu en duurzaamheid.

5 Belangrijke milieudossiers 5.1 Inleiding In 2008 werd - als onderdeel van de leergang projectontwikkeling van de NEPROM - een (milieu) enquête-onderzoek gehouden onder bijna 150 bij vastgoeden gebiedsontwikkeling betrokken vastgoedprofessionals. Daarvan werkte ruim tweederde bij projectontwikkelaars (ca. 50%) dan wel ontwikkelende bouwers (ca. 20%), bijna 15% bij een gemeentelijke ontwikkelings- of grondbedrijf en bijna 10% bij een woningcorporatie. Volgens deze vastgoedprofessionals zijn bodem en energie de belangrijkste dossiers als het gaat om milieu en duurzaamheid (figuur 5). Ongeveer de helft van de respondenten geeft aan dat ze hiermee in hun dagelijkse werk in sterke tot zeer sterke mate te maken hebben.

Figuur 5: Belangrijkste milieudossiers bij vastgoeden gebiedsontwikkeling

12

Bodem Bodemverontreiniging is van oudsher een groot en belangrijk milieudossier voor de vastgoedsector. Dat komt onder andere omdat bodemverontreiniging het enige milieuprobleem is waarvan je eigenaar kunt worden; ongeacht de schuldvraag. De oorsprong hiervan is terug te voeren op de zogeheten saneringsregeling uit 1994. Deze regeling veroorzaakte midden jaren ’90 veel ophef in de vastgoedsector. Voortaan zou de verantwoordelijkheid voor de bodemsanering namelijk niet langer bij de overheid liggen, maar bij de eigenaars en gebruikers van onroerend goed. Gezien de vaak zeer hoge kosten die bodemonderzoek en vooral bodemsanering met zich meebrengen, zou dat wel eens grote gevolgen kunnen hebben voor de waarde en mobiliteit van onroerend goed, zo werd toentertijd gevreesd. Gesproken werd over “het faillissement van de vastgoedmarkt”. Niemand zou meer grond aankopen op bijvoorbeeld VINEX-locaties, aldus de Cobouw in die jaren. En dat terwijl we aan de vooravond stonden van de hausse op de woningmarkt van de jaren negentig. Zo’n vaart heeft het dus allemaal niet gelopen. Maar nog steeds bestaat er veel onduidelijkheid over hoe om te gaan met bodemverontreiniging bij vastgoeden gebiedsontwikkeling; van grondaankoop tot gebouwverkoop. Energie Energiebesparing is een onderwerp dat vooral de laatste jaren zeer in de belangstelling staat. Er gaat geen dag voorbij of de energie- en klimaatproblematiek haalt de media wel. Klimaatverandering, uiteenlopend van hitte en droogte tot extreme regenval en overstromingen, is het gevolg is van de uitstoot van broeikasgassen zoals CO2. En deze emissies op hun beurt zijn het gevolg van een almaar toenemend energiegebruik wereldwijd. Ook in Nederland vertoont het energiegebruik al decennia lang een stijgende lijn. Van 1990 tot nu is het totale gebruik met bijna 25% toegenomen. De grootste gebruikers zijn de industrie, verkeer en vervoer en de gebouwde omgeving (zie tabel 3). Deze laatste is verantwoordelijk voor maar liefst eenderde van het totale gebruik, terwijl de bijdrage van huishoudens vergelijkbaar is met die van het verkeer. Tabel 3: Bijdrage per sector aan de CO2 emissies in Nederland. Bron: Milieubalans (RIVM, 2005) Sector

Emissie in miljoenen tonnen CO2

aandeel

Industrie

55,1

31%

Verkeer en vervoer

38,5

22%

Gebouwde omgeving •

Huishoudens

32,4

19%

•

Handel, diensten, overheid

28,1

16%

Land- en tuinbouw

10,3

6%

Overig

10,7

6%

Om het gebruik van energie en de uitstoot van broeikasgassen te reduceren heeft de Regering het werkprogramma ‘Schoon en Zuinig: nieuwe energie voor het klimaat’ (2007) opgesteld. Daarin is een doelstelling voor de gebouwde omgeving opgenomen om de uitstoot van CO2 te reduceren met 6 tot 11 megaton in 2020. Om deze doelen te realiseren zijn energieconvenanten gesloten met sectoren die de gebouwde omgeving vertegenwoordigen: • Voor de bestaande bouw werd op 23 januari 2008 het convenant ‘Meer met minder’ gesloten. Convenantpartijen waren enerzijds de ministers van Wonen, Wijken en Integratie (WWI), Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) en Economische Zaken (EZ) en anderzijds woningcorporaties, Bouwend Nederland en vertegenwoordigers uit de energie- en installatiebranche. Doel is dat in 2020 2,4 miljoen bestaande woningen en andere gebouwen blijvend 30 procent minder energie gebruiken.


• Voor de nieuwbouw sloten de ministers van WWI en VROM op 22 april 2008 het zogeheten ‘Lenteakkoord’. Dat deden ze met de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM), Bouwend Nederland en de Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB). De bedoeling is dat het gebouwgebonden energiegebruik wordt gereduceerd met 25% in 2011 en 50% in 2015 en dat in 2020 alle nieuwe gebouwen energieneutraal zijn.

Overige dossiers Omdat voor dit hoofdstuk eenvoudigweg de ruimte ontbreekt om alle milieudossiers uitgebreid te bespreken, komen in het navolgende alleen bodemverontreiniging en energiebesparing aan bod. Daarvan heeft de eerste vooral een relatie met de grondexploitatie, terwijl de tweede veeleer raakt aan de opstalontwikkeling. Verschillende van de overige dossiers, waaronder water, lucht, archeologie, flora en fauna, komen elders in dit boek aan bod. Wie over deze en andere milieudossiers meer wil weten, kan bijvoorbeeld terecht op de websites van het ministerie van VROM (www.minvrom.nl) en InfoMilInformatiecentrum voor Milieuregelgeving (www.infomil.nl/onderwerpen). Verder wordt verwezen naar de publicatie ‘Handreiking Ruimtelijke Ordening en Milieu voor ruimtelijke plannen’ (VROM, 2005), waarvan een up to date versie steeds is te vinden op www.InfoMil.nl/ROenMilieu, en naar de publicatie ‘Milieu in Ruimtelijke plannen. Juridische mogelijkheden onder de Wet ruimtelijke ordening’ van VROM, IPO en VNG (2009). Opgemerkt wordt dat het daarbij vooral gaat om een juridische benadering die er vooral op gericht is een overzicht te geven van de juridische mogelijkheden (instrumenten) die provincies en gemeenten hebben om het milieubeleid onder de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) te laten doorwerken. Technische en financiële aspecten, zoals bijvoorbeeld de MRE-benadering die onderscheidt, komen daarbij veel minder aan bod.

5.2 Bodemverontreiniging Met de affaire Lekkerkerk, een woonwijk gebouwd op chemisch afval, werd Nederland zich in 1980 bewust van zijn vervuilde bodem. Onder invloed van veranderende weten regelgeving en voortschrijdende inzichten in de omvang van de bodemproblematiek, zijn in Nederland in meer dan een kwart eeuw tijd niet alleen de verantwoordelijkheden voor de aanpak en de financiering van de bodemsanering gewijzigd, maar ook de saneringsdoelstellingen.

Historisch drieluik De saneringsdoelstellingen veranderden van (i) het verwijderen van alle verontreinigingen uit grond en grondwater, via (ii) multifunctioneel saneren tenzij dat om bijvoorbeeld financiële en/of uitvoeringstechnische redenen niet haalbaar is tot (iii) een van bodemverontreiniging waarbij het (beoogde) gebruik van het terrein en de omgeving maatgevend is. De verantwoordelijkheden zijn daarbij verschoven van het saneren door de overheid naar saneren in eigen beheer. Daarbij worden saneringen echter niet alleen uitgevoerd door veroorzakers van verontreinigingen, gebruikers en eigenaars

Figuur6: Aanleiding bodemsanering Bron: Jaarverslag bodemsanering over 2008 (RIVM, 2008)

14

Praktijkvoorbeeld grondaankoop VINEX-locatie Begin jaren ’90 zijn door een projectontwikkelaar gronden gekocht van boeren voor prijzen variërend van € 5,- tot € 10,- per m2. Met het oog op de ontwikkeling van een uitleggebied is de gemeente bereid deze te kopen in ruil voor een bouwclaim voor een bedrag van € 25,- per m2. Voorwaarde is echter dat de grond geschikt is voor woningbouwdoeleinden (grondgebonden). Vandaar dat de gemeente een bodemonderzoek vereist bij levering van de grond. De projectontwikkelaar laat snel het gewenste verkennend bodemonderzoek uitvoeren. Het bureau gaat er, in overleg met de opdrachtgever en omwille van de tijd, vanuit dat de locatie onverdacht is. Het is immers toch landbouwgrond. Een uitgebreid (historisch) vooronderzoek vindt derhalve niet plaats. Onder- en bovengrond én het grondwater worden onderzocht op standaard analysepakketten. Uit het verkennend bodemonderzoek komt niet naar voren dat er sprake is van bodemverontreiniging. Maar de gemeente gaat daarmee niet akkoord. In het gebied, aldus de gemeente, kwamen vroeger hoogstamboomgaarden voor. Op grote schaal werd daarbij gespoten met DDT, een persistent en weinig mobiel bestrijdingsmiddel. En omdat er geen (historisch) vooronderzoek is gedaan, is dat niet meegenomen. De gemeente wenst aanvullende metingen. Uit aanvullende metingen blijkt dat de bodem inderdaad verontreinigd is met DDT, althans de bovengrond tot ongeveer 0,5 meter beneden maaiveld. De ondergrond en het grondwater zijn schoon. Vanwege de omvang en de concentraties is er sprake van een ernstige verontreiniging, aldus de gemeente. En met het oog op de grondgebonden woningbouw moet er daarom worden gesaneerd. Verwijdering kost naar schatting rond de € 100,- per m3. Uitgaande van de bovenste 0,5 m is dat € 50,- per m2. In de onderhandeling over de levering en de prijs van de grond stelt de gemeente voor: (I) of de ontwikkelaar saneert en hij krijgt € 25,per m2 of (II) de gemeente saneert en dan krijgt de ontwikkelaar weliswaar de bouwclaim, maar niets voor de grond. Er is echter nog een derde mogelijkheid en wel bij het bouwrijp maken van de grond. Daarbij wordt namelijk schone grond opgebracht en aldus een zogeheten leeflaag gecreëerd die blootstelling aan de verontreiniging voorkomt. Ook dat is een saneringsmaatregel. Die kost echter vrijwel niets extra’s: de kosten voor bouwrijp maken zijn immers reguliere kosten en op die manier kun je werk-met-werk maken. Dat is uiteindelijk ook de afspraak die de gemeente en projectontwikkelaar met elkaar maken. De projectontwikkelaar krijgt bovendien nog eens € 25,- per m2 voor de grond.

van terreinen, maar steeds vaker ook door partijen die op andere wijze belang hebben bij sanering van terreinen. Dat kunnen niet alleen projectontwikkelaars en ontwikkelende bouwers zijn, maar ook gemeentelijke ontwikkelings- en grondbedrijven in verband met vastgoeden gebiedsontwikkeling. De saneringsoperatie is aldus steeds verdergaand geprivatiseerd. Bovendien heeft (externe) integratie plaatsgevonden met ruimtelijke ontwikkeling en economische investeringen in gebieden.

Saneringsoperatie geprivatiseerd Dat niet alleen de saneringsoperatie vergaand is geprivatiseerd, maar ook externe integratie heeft plaatsgevonden, valt bijvoorbeeld op te maken uit de jaarverslagen bodemsanering van het RIVM en de bevoegde overheden over de afgelopen jaren. Want ofschoon de jaarlijkse uitgaven ongeveer gelijk verdeeld zijn tussen overheid en marktpartijen (ieder € 150 tot € 175 miljoen per jaar), vinden steeds minder saneringen plaats in opdracht van de overheid. Daarnaast wordt steeds minder gesaneerd omdat er sprake is van een acuut gevaar voor mens en milieu (5%), maar vanwege verwachte risico’s bij bestemmingswijziging en functieverandering (10%). En in meer dan de helft van de gevallen zijn het bovendien onroerend goedtransacties, vastgoeden gebiedsontwikkeling die de motor vormen achter de saneringsoperatie. Woningbouwopgave Dat de vastgoedsector komende jaren vermoedelijk nog meer de bodemsanering ter hand zal moeten nemen, hangt ook nauw samen met de bouwopgave. Volgens onder meer de Nota Ruimte (2005) en het beleidsprogramma van de regering immers moet een steeds groter deel van de woningbouw worden gerealiseerd binnen bestaand bebouwd gebied en wel door herstructurering en vooral transformatie van gebieden. Daarbij is het onvermijdelijk dat er in de toekomst steeds vaker en willens en wetens wordt gebouwd op meer of minder verontreinigde grond. Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) namelijk bedraagt de totale oppervlakte aan saneringslocaties in nieuw of door herontwikkeling te bebouwen gebieden 14.000 hectare. Hiervan ligt ruim 80% (11.600 hectare) in bestaand


bebouwd gebied, waarvan bijna de helft (5.300 ha) met spoed moet worden gesaneerd. Dat is omdat er bij het huidige dan wel beoogde gebruik sprake is van onaanvaardbare risico’s, dat wil zeggen dat er een daadwerkelijk gevaar bestaat van bloostelling aan een verontreiniging voor mensen en/of verspreiding via bijvoorbeeld het grondwater.

Bouwen op verontreinigde grond De gewijzigde Wet bodembescherming maakt dat het- meer dan voorheen- heel goed mogelijk is om te bouwen op verontreinigde grond. Sinds 2006 namelijk is in de wet vastgelegd dat de bodem voortaan niet helemaal schoon hoeft te zijn, maar slechts geschikt voor het (beoogde) gebruik. De wet spreekt in dat verband van functiegericht en kosteneffectief saneren. Aan de grond voor bijvoorbeeld kantoren en industrie worden daarom andere eisen gesteld dan aan wonen. Bovendien maakt de nieuwe bodemwetgeving een belangrijk onderscheid tussen verontreinigingen in grond en in grondwater. Saneren kan hierdoor in principe veel goedkoper. Schattingen lopen uiteen van een derde tot de helft. Gewijzigde saneringsdoelstellingen Sinds de koerswijziging van het bodemsaneringsbeleid in 1997 en het kabinetsstandpunt in 1999 gelden in het beleid en de praktijk andere doelstellingen voor immobiele en mobiele verontreinigingen. In de gewijzigde Wet bodembescherming per 1 januari 2006 staat hierover het volgende: • In het geval van immobiele verontreiniging, waartoe bijvoorbeeld zware metalen en polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK’s) behoren, staat voorop dat de bodem geschikt moet worden gemaakt voor de beoogde functie. Daartoe moet de blootstelling aan de verontreiniging zodanig zijn weggenomen dat er geen risico’s meer bestaan bij het gebruik van de bodem in overeenstemming met de functie die in het saneringsplan is opgenomen. De saneringsmaatregel kan in dit geval bestaan uit het aanbrengen van een leeflaag, waardoor contactmogelijkheden met de verontreinigde bodem worden weggenomen. De dikte en de kwaliteit van de leeflaag worden volgens een vast patroon afgestemd op het bodemgebruik. Bij meer gevoelig gebruik (bijvoorbeeld wonen met tuinen en recreatie) worden daar hogere eisen aan gesteld dan bij minder gevoelig gebruik (bijvoorbeeld kantoren en industrie). • In geval van mobiele verontreiniging, zoals minerale olie, aromaten en oplosmiddelen, is de aanpak van een verontreiniging doorgaans aanmerkelijk complexer (technisch, juridisch én financieel) dan bij immobiele verontreinigingen. En anders dan bij de bovengrond kan voor de ondergrond de saneringsdoelstelling vaak niet worden verbonden aan een specifieke functie van een bepaalde locatie. De saneringsaanpak is erop gericht het risico van verspreiding van verontreinigende stoffen zoveel mogelijk te voorkomen. De duurzaamste oplossing is het verwijderen van de verontreiniging. Deze oplossing staat ook in het nieuwe beleid nog steeds voorop. Vanuit het oogpunt van tegengaan van verdere verspreiding is het bereiken van een stabiele, milieuhygiënisch acceptabele eindsituatie een verantwoorde oplossing voor situaties waarin volledig verwijderen teveel bezwaren kent.

Bouwstoffenbesluit vervallen Naast de wijziging van de saneringsdoelstellingen sinds 1 januari 2006 veranderden ook de regels voor het (her)gebruik van grond. Per 1 juli 2008 namelijk is het Bouwstoffenbesluit komen te vervallen. Voortaan is het Besluit bodemkwaliteit van toepassing op alle gebruik van grond op of in de bodem, waaronder bouwen wegconstructies (geluidswallen), ophogingen op industrieterreinen en woningbouwlocaties en het afdekken van saneringslocaties. De kwaliteit waaraan de grond moet voldoen is, net als bij saneren, afhankelijk van de eisen die horen bij de functie van de bodem waarop de grond wordt toegepast. Het besluit maakt daarbij alleen een onderscheid tussen ‘wonen’ en ‘industrie’. Tot de eerste groep behoren behalve wonen met tuin bijvoorbeeld ook kinderspeelplaatsen en groen met natuurwaarden. In het tweede geval gaat het ook om ander groen, kantoren en industrie plus infrastructuur.

16

Nieuwe regels voor (her)gebruik grond Gemeenten houden toezicht op het (her)gebruik van grond. Zij zijn bevoegd gezag als het gaat om het Besluit bodemkwaliteit. Ze kunnen daarbij op twee manieren invulling geven aan het beleid, wat grote gevolgen kan hebben voor bijvoorbeeld de grondexploitatie bij gebiedsontwikkeling. Kiezen ze voor een generiek beleid, dan gelden landelijke normen. Je mag grond dan alleen toepassen mits de kwaliteit voldoet aan de algemene kwaliteitseisen die horen bij de functie van de bodem (‘wonen’ of ‘industrie’). Bovendien moet de kwaliteit van de grond overeenkomen met die van de ontvangende bodem (stand still principe) en mogen de concentraties niet groter zijn dat de interventiewaarde. Is er echter sprake van een gebiedsspecifiek beleid, dan kunnen niet alleen strengere, maar ook ruimere eisen worden gesteld. Dat is de bevoegdheid van de gemeente, maar dat moet dan wel worden vastgelegd in een bodembeheernota en een bodemkwaliteitskaart. Die moeten worden vastgesteld in de gemeenteraad. Tabel 4: Vuistregels voor generiek of gebiedsspecifiek bodembeleid? Wanneer generiek beleid?

Wanneer gebiedsspecifiek beleid?

•

Overwegend schone gebieden, probleemstoffen

•

Gebieden met diffuse verontreinigingen, zoals binnenstedelijke gebieden

•

Gebieden met landbouw- of natuurfunctie

•

Gebieden met specifieke probleemstoffen zoals DDT, lood of van nature verhoogde achtergrondconcentraties (arseen)

•

Gebieden met weinig grondverzet

•

Gebieden met veel grondverzet

•

Gebieden zonder bijzondere ambities ten aanzien van de gebiedskwaliteit

•

Gebieden met bijzondere ambities, bijvoorbeeld kwaliteitsverbetering voor natuurontwikkeling

Bron: ‘Handreiking Besluit bodemkwaliteit’ (Bodem+, 2008)

Mogelijke kostenbesparingen Met name gebiedsspecifiek beleid biedt mogelijkheden tot vaak aanzienlijke kostenbesparingen. Dat geldt vooral als er niet alleen sprake is van een overschot op de grondbalans, maar tevens van meer of minder vervuilde grond. En dat is dikwijls het geval bij binnenstedelijke (her)ontwikkeling. Zou er namelijk geen sprake zijn van gebiedsspecifiek beleid, dan is het generieke beleid leidend. Vrijkomende grond met concentraties groter dan de interventiewaarde kan dan niet worden toegepast, maar móét worden verwijderd. Is dat wel het geval, dan kan dergelijke grond - afhankelijk van dat beleid - wel worden hergebruikt. Voor verwijderen betaal je gemakkelijk € 35,- per ton ofwel € 60,per m3. Dat is exclusief oppakken en afvoeren van de grond. Hergebruik van diezelfde grond binnen hetzelfde gebied kost naar schatting niet meer dan € 5,- tot € 10,- per m3 voor handling. Dat zijn aanzienlijke verschillen. Voor vastgoeden gebiedsontwikkelaars kan het daarom gewenst zijn om zich actief te bemoeien met het vormen van dat gebiedsspecifieke beleid. Gebiedsdekkend bodemonderzoek is daarbij een eerste vereiste. Reguliere bodemonderzoeken (NEN5740) en de eerder genoemde bodemkwaliteitskaarten zijn daarbij in principe afdoende verklaringen om de toepasbaarheid van grond aan te tonen. De gebruikelijke partijkeuringen (AP04) zijn dan in veel gevallen niet meer nodig.


Praktijkvoorbeeld binnenstedelijke herontwikkeling Een multinationale industrie beschikt over een fabriekslocatie centrum nabij gelegen in een oude industriestad. Omdat deze multinational haar productie naar het buitenland heeft verplaatst, wil ze zich van de site ontdoen. De locatie is zeer geschikt voor woningbouwdoeleinden. Concrete plannen voor gestapelde woningbouw zijn zelfs uitgewerkt in samenwerking met de gemeente. Er bestaat grote belangstelling van de kant van projectontwikkelaars en ontwikkelende bouwers. De eigenaar wil verkopen aan de hoogste bieder. Probleem echter is dat de bodem (grond én grondwater) zwaar is verontreinigd. De multinational is hiervoor wettelijk aansprakelijk. Een eventuele koper wordt eigenaar van dit probleem en kan op die manier verantwoordelijk worden gehouden de sanering ter hand te nemen. Bovendien krijgt deze geen bouwvergunning alvorens met een afdoend saneringsplan te komen. De meeste partijen komen daardoor met een negatief bod. De eigenaar moet dus betalen in plaats van dat hij geld ontvangt om van zijn site en vooral van zijn bodemprobleem af te komen. Dat is voor hem onaanvaardbaar.

Figuur 7: Oorspronkelijke en aangepaste plan voor saneren en herontwikkelen

Het oorspronkelijke programma voorziet in zes bouwlagen en twee ondergrondse parkeerdekken. Daarbij is het aantal bouwlagen gelimiteerd door een maximale bouwhoogte (figuur 7). Afgezien van de grondwatersaneringskosten zijn het vooral de verwerkingskosten van de zwaar vervuilde grond (circa € 35,- ton ofwel € 60,- per m3) die het plan voor de ontwikkelaar niet haalbaar maken. Door echter het plan als het ware te liften en slechts één parkeerdek ondergronds te realiseren en het tweede op maaiveld, kan een ontwikkelaar aanzienlijke kosten besparen; niet alleen saneringskosten, maar ook bouwkosten. En ofschoon hij minder opbrengsten heeft uit de verkoop van woningen (één bouwlaag wordt immers ‘geofferd’), komt hij per saldo beter uit. Daarmee is het voor hem mogelijk een bod te doen wat voor de eigenaar wel aanvaardbaar is.

Saneringsparadox Ondanks de hiervoor beschreven nieuwe en veel minder vergaande saneringsdoelstellingen én de mogelijkheid om voortaan ook ernstig verontreinigde grond bewust achter te laten in een plan, bestaat het gevaar dat er in de toekomst méér in plaats van mínder multifunctionele saneringen plaatsvinden. Dat valt ook op te maken uit de jaarverslagen bodemsanering over de afgelopen jaren. Figuur 8 laat namelijk zien dat in de periode 2003- 2008 het aandeel multifunctionele saneringen (MF) verhoudingsgewijs is toegenomen in plaats van afgenomen. Gevolg is dat op die manier onnodig veel geld aan bodemsanering wordt besteed; veel meer dan het beleid voorstaat en veel meer dan weten regelgeving voorschrijft.

18

Een mogelijke verklaring voor deze saneringsparadox heeft vermoedelijk te maken met de steeds verdergaande privatisering van de saneringsoperatie, die hiervoor aan de orde kwam. Projectontwikkelaars en ontwikkelende bouwers bijvoorbeeld hebben bij sanering namelijk niet alleen te maken met de ‘werkelijke’, door bodem- en gezondheidskundigen berekende risico’s van bodemverontreiniging. Ze hebben evenzeer of misschien nog wel meer van doen met de maatschappelijke beleving (perceptie) van bodemverontreiniging door (woon)consumenten en eindgebruikers. Probleem daarbij is in veel gevallen dat burgers (en bedrijven!) denken dat saneren ‘schoonmaken’ betekent in plaats van het ‘wegnemen van risico’s’ en ‘geschikt maken voor het (beoogde) gebruik’, wat de wetgever beoogt. Wanneer aan die verwachtingen niet wordt voldaan, is er in veel gevallen sprake van een nieuw risico, namelijk dat van reputatieschade, waarvan de financieel-economische gevolgen wel eens veel groter zouden kunnen zijn dan de extra kosten voor saneren.

Figuur 8: Bodemsaneringsvarianten voor de bovengrond de afgelopen jaren Bron: Jaarverslagen bodemsanering over de afgelopen jaren (Van de Griendt 2009)

Kennis en informatievoorziening tot slot Overheid en marktpartijen die gezamenlijk voor de uitdaging staan om een steeds groter deel van de woningbouwopgave te realiseren in bestaand bebouwd gebied, hebben er alle belang bij de hiervoor beschreven saneringsparadox te doorbreken. Weliswaar is met de koerswijziging van het bodemsaneringsbeleid en aanpassing van de bodemwetgeving een belangrijke hobbel weggenomen voor private partijen om te investeren in bodemsanering. Zo lang echter de maatschappelijke beleving er één is die vraagt om schone in plaats van geschikte grond, worden zij gedwongen om onnodig veel kosten aan bodemsanering te spenderen. Een oud Bijbels gezegde leert ons echter “je moet je talenten niet in de grond stoppen” (Matheus 25). De vastgoedsector doet er daarom goed aan om meer kennis te vergaren van bodemverontreiniging, onderzoek en sanering. Op een aantal cruciale punten, zo blijkt dikwijls in de praktijk, schiet deze kennis tekort; niet alleen technisch, maar ook juridisch en financieel. Door hiervan kennis te nemen, kan de sector veel geld besparen. Dat kan ook als de overheid burgers en bedrijven beter informeert over onder meer de risico’s van bodemverontreiniging en de omvang van de problematiek. Want van alle denkbare woonsituaties op het gebied van milieu en veiligheid is wonen op verontreinigde grond nog altijd de situatie die bewoners de meeste zorgen baart. Bovendien is het volgens makelaars en taxateurs de situatie die de grootste gevolgen heeft voor de waarde en verkoopbaarheid van woningen. Daarmee is en blijft bodemverontreiniging een voor vastgoeden gebiedsontwikkeling belangrijk milieudossier.


5.3 Energiebesparing Niet alleen vanwege (i) klimaatverandering en (ii) de eindigheid van fossiele brandstoffen, maar bijvoorbeeld ook vanwege (iii) woonlastenontwikkeling is energiebesparing bij vastgoeden gebiedsontwikkeling vandaag de dag van groot maatschappelijk belang, aldus het ‘Lente-akkoord energiebesparing in de nieuwbouw’ (2008). Als het om woonlastenontwikkeling gaat is er alle reden om zuinig te zijn met energie. Dat valt bijvoorbeeld op te maken uit figuur 9 waarin de geïndexeerde (prijs)stijgingen voor gas en elektriciteit sinds 2000 grafisch worden weergegeven. Uit figuur 9 blijkt dat de gasprijzen in ons land sinds de eeuwwisseling 2,5 keer zijn gestegen en de elektriciteitsprijzen met bijna de helft. De totale energielasten per huishouden zijn gemiddeld verdubbeld. En dat terwijl de consumenten prijsindex (CPI) in diezelfde periode steeg met nog geen 20%.

gas excl. BTW elektra excl. BTW totaal incl. BTW

Figuur 9: Geïndexeerde energieprijsstijgingen voor huishoudens 2000-2009 (2000=100) Bron: SenterNovem Energieprijzen

Toch is de belangstelling voor energiebesparing niet nieuw. Naar aanleiding van de oliecrisis van 1973 bijvoorbeeld (de eerste ‘groene golf’) werd een besparingsbeleid in gang gezet dat voortkwam uit de behoefte om op de eerste plaats minder afhankelijk te zijn van vooral Arabische olieproducerende landen (voorzieningszekerheid). Maar sterke impulsen gingen toen ook uit van de wens om minder te vervuilen door minder te gebruiken. En ten slotte vloeide besparingsbeleid ook voort uit economische redenen. Als immers de energieprijzen hoog zijn, dan loont het om te bezuinigen. In de jaren ’70 schakelden we in korte tijd over van kolen en olie op gas. In nauwelijks vijf jaar tijd werd een gasinfrastructuur uitgerold over ons land. Door efficiencyverbetering van verbrandingstoestellen in huis (HRketels die onze CV-installaties zuiniger maakten) en aanscherping van de bouwvoorschriften (sinds 1975 alle nieuwbouwwoningen van warmte-isolatie zijn voorzien door middel van dubbel glas, daken spouwmuurisolatie) nam het energiegebruik voor de verwarming van woningen in hoog tempo af. Figuur 10 illustreert dat.

Figuur 10: Afname aardgasgebruik in woningen van 1975 tot 2005 Bron: ‘Toolkit duurzame woningbouw’ (Hameetman, 2007)

20

Onder invloed van steeds verdergaande aanscherping van regels en verbetering van technieken, zo laat figuur 10 zien, is het energiegebruik van woningen in Nederland afgenomen van meer dan 3.000 m3 aardgas per jaar midden jaren ’70 naar 500 tot 750 m3 per jaar vandaag de dag. Dat geldt niet alleen voor de nieuwbouw, maar evenzeer voor de bestaande woningvoorraad. Tabel 5 laat namelijk zien wat het besparingspotentieel is van een gemiddelde woning uit de bestaande woningvoorraad. Daarvan kan het gasverbruik in principe met de helft tot twee derde worden teruggedrongen door een goede isolatie. Tabel 5: Besparingspotentieel van een ‘gemiddelde woning’ uit de bestaande woningvoorraad Slecht geïsoleerde woning

2.150 m3 / jaar

- dakisolatie

- 700

ca. 30%

- gevelisolatie

- 275

10 à 15%

- glasisolatie

- 350 à 450

15 à 20%

- vloerisolatie

- 175 à 200

ca. 10%

Goed geïsoleerde woning

3

750 m / jaar

Referentie Traditioneel wordt een locatie voorzien van gas en elektriciteit. Dat geldt ook als referentie bij het berekenen van de reductie van het energiegebruik en de CO2-uitstoot. Uitgegaan wordt van een woning met een EPC van 0,8 en een individuele HR107-ketel voor ruimte- en tapwaterverwarming. Daarbij wordt er in principe vanuitgegaan dat het een woning zonder koeling betreft. Gangbare isolatiewaarden daarbij zijn Rc-waardes van 3 à 3,5 m2K/W voor gevels en vloer en 4,0 m2K/W voor het dak plus U-waardes voor de ramen van 1,7 of 1,8 W/m2K en 2,0 W/m2K voor de voordeur. Trias Energetica Om vervolgens een gebouw energiezuinig te ontwerpen wordt de Trias Energetica gehanteerd (Duijvestein, 1996). Dat is een drie-stappen-strategie waarbij achtereenvolgens (i) de energiebehoefte van het gebouw zo veel mogelijk wordt beperkt, (ii) in de energiebehoefte zo veel mogelijk wordt voorzien door duurzame energie en (iii) voor de resterende energiebehoefte fossiele brandstof efficiënt wordt ingezet.

Figuur 11: De Trias Energetica (Duijvestein, 1996)

Het terugdringen van de energiebehoefte (stap 1) geschiedt onder meer door thermische isolatie, luchtdichting en warmteterugwinning. Tot duurzame energietechnieken (stap 2) behoren onder meer zonneboilers (warm tapwater), photovoltaïsche of PV-cellen (elektriciteit uit zonlicht), warmtepompen, warmtepompboilers en het opslag en onttrekken van energie in en aan de bodem (WKO). Maar omdat duurzame energietechnieken vaak nog niet in de gehele energiebehoefte kunnen voorzien (of de pieken in de vraag niet kunnen opvangen) moet voor de resterende energiebehoefte vaak nog een beroep worden gedaan op fossiele brandstoffen. Zaak is die bronnen dan zo schoon en efficiënt mogelijk aan te wenden (stap 3).


Energietechnieken In de praktijk zie je dat aan de energieopgave vooral invulling wordt gegeven langs drie lijnen: door gebruik te maken van (i) passiefhuis technologie en (ii) bodemenergie of door aan te sluiten op (iii) een (stads)warmtenet. Eventueel aanvullend kan gebruik worden gemaakt van (iv) zonne-energie, waaronder zonneboilers en photovoltaïsche of PV-cellen. In het navolgende worden deze technieken achtereenvolgens besproken. Aanvullende informatie over deze en andere duurzame energietechnieken is onder andere te vinden op de website van SenterNovem (www.senternovem.nl) en op de gezamenlijke website van NEPROM, NVB en Bouwend Nederland over het Lente-akkoord (www.lente-akkoord.nl). Passiefhuis De term passiefhuis staat voor een specifieke bouwstandaard voor (woon)gebouwen met een comfortabel binnenklimaat, gedurende zowel zomer- als winterseizoen, en met een beperkt verwarmingssysteem zónder toepassing van actieve koeling. Passief bouwen is een bouwconcept waarbij optimaal gebruik wordt gemaakt van (passieve) zonne-energie. In de winter wordt aanwezige warmte zo goed mogelijk vastgehouden. Daarnaast wordt zonnestraling zo veel mogelijk ingevangen. In de zomer wordt ongewenste opwarming zo veel mogelijk voorkomen. Ongewenste zonnestraling wordt zo veel mogelijk buiten gehouden. Met koude nachtlucht kan in de zomer extra worden geventileerd waardoor een airco installatie overbodig is. Voor een goed ontwerp van een passief (woon)gebouw zijn (i) een goede zonoriëntatie, (ii) een goede schil en (iii) de juiste ventilatie van groot belang. Volgens strikte opvattingen is van een passiefhuis voor de nieuwbouw sprake als de energievraag voor ruimteverwarming en koeling van een gebouw kleiner is dan 15 kWh per m2. Passiefhuizen zijn relatief nieuw in Nederland. In Duitsland, Oostenrijk en Zweden daarentegen is het een gangbaar concept. Meer informatie vind je onder andere op www.passiefbouwen.nl en in de PeGo-publicatie ‘Conceptlijn Passiefhuis’ (2007). Bodemenergie Bodemenergie is een verzamelnaam voor duurzame energietechnieken die gebruik maken van de bodem (grondwater) om energie op te nemen en weer af te geven. Drie basissystemen worden onderscheiden: (i) open systemen voor warmte- en koudeopslag (WKO), (ii) gesloten systemen met bodemwarmtewisselaars en (iii) (diepe) geothermie. Bij open WKO-systemen worden in principe twee bronnen geboord in diepte variërend van 20 tot 200 meter. ’s Zomers wordt uit de koude bron (5 à 10°C) grondwater gepompt en gebruikt voor koeling. Het opgewarmde water wordt teruggebracht in de warme bron (15 à 25 °C). ’s Winters wordt het gebouw verwarmd met dit opgewarmde water en met een warmtepomp. Het afgekoelde water vloeit daarna weer terug in de bodem via de koude bron. De natuurlijke constante temperatuur in de bodem in combinatie met de extra toegevoegde energie kan een besparing aan primaire energie opleveren van 50%. Voor piekbelastingen wordt vaak bijgestookt met een kleine conventionele ketel, waardoor per saldo een CO2 reductie van een derde mogelijk is. In de utiliteitsbouw is WKO een bewezen techniek. Dat komt onder andere door de grote koudevraag van kantoorgebouwen. In de woningbouw is nog veel groei mogelijk. Dat wordt niet alleen ingegeven door geschiktheid van de Nederlandse ondergrond, maar vooral ook door een groeiende vraag naar koude en comfort bij wonen. Belangrijk daarbij om rekening mee te houden is dat de vrijkomende warmte laagcalorisch is. Voor de warmteafgifte wordt daarom vrijwel standaard gebruik gemaakt van lage temperatuur vloerverwarming. Gesloten bodemwarmtewisselaars werken in grote lijnen hetzelfde als de open WKO-systemen, alleen wordt er geen grondwater verpompt. Water of glycol wordt door bodemlussen (twee tot vier per huis) rondgepompt om warmte of koude aan de bodem te onttrekken. Bodemlussen kunnen zowel horizontaal (oppervlakkig) als verticaal (in diepten variërend van 20 tot 100 meter) worden aangebracht. Het energetisch rendement en de CO2 reductie zijn vergelijkbaar met open systemen. Belangrijk verschil is echter dat gesloten systemen meestal per individuele woning worden aangelegd. Maar een collectief systeem kan ook, zij het veel kleinschaliger dan bij WKO. Van geothermie is ten slotte sprake als warmte van hoge temperatuur (> 70°C) uit de diepe ondergrond (al gauw één of meerdere kilometers) wordt gewonnen. Geothermie is een voor Nederland nog heel

22

nieuwe techniek, waarmee vooral in de tuinbouw thans druk wordt geëxperimenteerd. Maar ook in de woningbouw bestaan ideeën het toe te passen. Voorwaarde is wel dat het om grote aantallen woningen gaat; al gauw vele honderden of zelfs enkele duizenden. Dat heeft niet alleen te maken met de capaciteit van een bron, maar vooral ook met de grote investeringen die met geothermie gemoeid zijn.

(Stads)warmtenet Op sommige plaatsen wordt - al dan niet verplicht - (stads)warmte in plaats van gas aangeboden. De eerste stadswarmtenetten tapten warmte af van stoomturbines van elektriciteitscentrales. Maar warmtelevering is ook mogelijk als de warmte afkomstig is van een nabij gelegen bron van restwarmte, bijvoorbeeld een afvalverbrandingsinstallatie of industrie, en wanneer het warmtenet efficiënt is aan te leggen. Dat betekent korte leidingen, lage investeringen en weinig leidingverliezen. Maar je kunt ook denken aan warmte afkomstig van kassen, verbranding van biomassa en bodemenergie, waaronder de hiervoor besproken WKO-systemen en geothermie. Bij de oudere netwerken varieert de ingangstemperatuur van 90 tot 120 °C en bedraagt de retour temperatuur ongeveer 50 °C. Bij nieuwe warmtenetten is dat- uit milieuoverwegingen- vaak veel lager, afhankelijk van de bron. De brandstofefficiency en de duurzaamheid van vooral de warmtebronnen bepaalt in sterke mate die van het totale systeem. Punt van aandacht daarbij zijn de warmteverliezen in de leidingen en in de aansluitleidingen van gebouwen. Volgens schattingen zijn 275 tot 300 duizend woningen in Nederland aangesloten op een (stads)warmtenet. Jaarlijks komen daar tussen de 7.500 en 10.000 woningen bij. Daarbij staat de financiële haalbaarheid van stadswarmte in vooral nieuwbouwwijken onder druk. Dat komt niet alleen door de hoge aanloopkosten die ermee gemoeid zijn, maar vooral ook de afnemende warmtevraag van nieuwbouwwoningen. Bovendien bestaat er discussie over de waardering van de milieuprestaties. De nieuwe Warmtewet stelt dat een maximum tarief voor warmtelevering niet hoger mag zijn dan de kosten voor aardgas. Maar het is juist dit zogeheten ‘niet meer dan anders’ principe (NMDA) dat, bij een steeds verder afnemende warmtevraag van gebouwen, bijdraagt aan deze discussie. Consumenten en eindgebruikers hebben dan immers geen financieel voordeel van een veel lager energiegebruik. Zonneboiler en PV-cellen Zonneboilers en photovoltaïsche of PV-cellen maken gebruik van zonne-energie om op een duurzame manier warm tapwater en elektriciteit te leveren. Zonneboilers werken op basis van zonnecollectoren op het dak van een woning en woongebouwen. De vloeistof die door de collector loopt wordt door de zon verwarmd. En vervolgens verwarmt de collectorvloeistof het leidingwater in een opslagvat op zolder. Op dagen met weinig of geen zonlicht wordt het water in het opslagvat op weg naar de kraan op de juiste temperatuur gebracht door een naverwarmer. Dat kan een CV-ketel zijn, maar ook een warmtepomp. Naar schatting 10% van de nieuwbouwwoningen heeft een zonneboiler die meestal 2,5 m2 groot is. De prijs daarvan kan variëren van € 1.500,- tot € 3.000,-. Voor een gemiddeld huishouden kan daarmee jaarlijks 150 tot 200 m3 aardgas worden bespaard. Goed voor een besparing van maximaal 40% op de bereiding van warm tapwater. PV-cellen werken eveneens op basis van zonnecollectoren die zonne-energie omzetten in elektriciteit. Op een horizontaal (dak)vlak in Nederland valt jaarlijks ongeveer 1.000 kWh zonne-energie per m2. Met de huidige generatie PV-cellen kan dat globaal 80 kWh per m2 per jaar opleveren. Daarmee zou 10 tot 15 m2 PV-cellen genoeg moeten zijn om in de (nabije) toekomst in de elektriciteitsbehoefte van een gezin te kunnen voorzien. Probleem daarbij zijn echter de kosten en het zogeheten ‘feed in’ tarief. De aanschaf van PV-cellen is vaak (nog) zeer duur (€ 750,- tot € 1.000,- per m2) en de terugverdientijd daardoor (nog) zeer lang (>20 jaar zonder subsidies). Bovendien is het voor woonconsumenten aantrekkelijker om stroom van het net te betrekken dan er aan te leveren. Dat komt omdat in Nederland vooral netgekoppelde PV-systemen worden toegepast. Van energie energieopslag in accu’s voor eigen gebruik is nauwelijks of geen sprake.


Praktijkvoorbeeld Stad van de Zon in Heerhugowaard Op 23 september 2009 verrichtte Willem Alexander de officiële opening van Stad van de Zon in Heerhugowaard. Geestelijk vader van het plan is Ashok Bhalotra. Centraal in het plangebied ligt, te midden van 75 ha water en 175 bos- en natuurgebied, een 700 bij 700 meter groot carré dat plaats biedt aan circa 1.600 woningen. De in totaal 25.000 zonnepanelen op deze woningen die de wijk het aangezicht geven, zijn goed voor een capaciteit van bijna 2,5 megawatt. Samen met drie windturbines, die voor 2010 staan gepland, maken zij Stad van de Zon tot de grootste CO2-neutrale wijk ter wereld. Bouwfonds Ontwikkeling realiseerde 600 woningen in Stad van de Zon. Die werden allemaal voorzien van 15 panelen van 200 Wattpiek ofwel 3.000 Wattpiek per woning. Dat levert per jaar 2.400 kWh stroom (80% rendement). Dat is driekwart van het gemiddelde gezinsgebruik in Nederland en goed voor een jaarlijkse besparing van € 575,- op basis van een stroomprijs van € 0,24 per kWh. Voor deze duurzame energievoorziening betaalden kopers van deze woningen ieder € 6.000,-. De werkelijke kosten bedroegen echter € 16.750,- per systeem per woning. Dat betekent dat per systeem een subsidie van maar liefst € 10.750,- werd gegeven. Subsidies waren daarbij niet alleen afkomstig van gemeente, provincie en rijk, maar vooral ook van de Europese Unie en van het energiebedrijf NUON. Alleen dankzij deze subsidie was het plan haalbaar en was een redelijke terugverdientijd voor de kopers te realiseren van nog altijd ongeveer tien jaar.

Energieprestatienorm Nieuwe gebouwen moeten aan bepaalde eisen voldoen op het gebied van energiezuinigheid. Dit wordt uitgedrukt in de energieprestatiecoëfficiënt of kortweg EPC. Hoe lager de EPC, hoe zuiniger het gebouw. Door energiebesparing en toepassing van duurzame energie wordt de verbranding van fossiele brandstoffen beperkt. Op die manier wordt een bijdrage geleverd aan de vermindering van de uitstoot van CO2 en wordt klimaatverandering tegen gegaan. De EPC bestaat sinds 1995. Sinds die tijd dient bij de bouwaanvraag van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen dan ook een EPC-berekening te worden toegevoegd. De EPC-eis is in de loop der tijd meerdere malen aangescherpt. Aanvankelijk begonnen bij 1,4 geldt voor nieuwe woningen sinds 1 januari 2006 een EPC van 0,8. En een verdergaande aanscherping ervan is reeds voorzien: 0,6 in 2011 en 0,4 in 2015. Dat zijn aanscherpingen waarmee ook rekening is gehouden in het ‘Lente-akkoord energiebesparing voor de nieuwbouw’ (2008). Voor nieuwe utiliteitsgebouwen verschillen de grenswaarden per gebouwfunctie; bijvoorbeeld 2,6 voor winkels, 1,3 voor onderwijsgebouwen en 1,1 voor kantoorgebouwen. Maar ook hiervoor geldt, ongeacht de grenswaarde per gebouwfunctie, een energiebesparing in het kader van het Lente-akkoord van 25% in 2011 en 50% in 2015.

NEN-normen Voor het bepalen van de energieprestaties van gebouwen gelden strikte normen: de NEN 5128 voor woningbouw en de NEN 2916 voor utiliteitsbouw. Hoe de energiezuinigheid wordt gerealiseerd en welke maatregelen worden genomen, dat wordt aan de partijen in het bouwproces overgelaten. Zo lang maar wordt voldaan aan de vereiste energiezuinigheid, zoals die is vastgelegd in het Bouwbesluit. Met de NEN 5128 en de NEN 2916 wordt echter niet het werkelijke energiegebruik berekend, maar een genormaliseerd gebruik waarbij voor de berekeningen wordt uitgegaan van een standaard gebruikersgedrag. Aan de energieprestatie-eis van het Bouwbesluit wordt voldaan als de EPC van een bouwwerk niet hoger is dan de EPC-eis én als het totale energiegebruik (Qpres totaal) niet hoger is dan het genormeerde energiegebruik (Qpres toelaatbaar). EPC-berekening Het principe van de werking van de EPC-berekening is voor de utiliteitsbouw (NEN 2916) vanwege een grote diversiteit in gebruiksfuncties vaak heel verschillend. In dit hoofdstuk ontbreekt eenvoudigweg de ruimte om dat hier te beschrijven. Volstaan wordt daarom met te zeggen dat het een aantal stappen omvat, te beginnen met (i) de schematisatie van het gebouw. Daarna worden achtereenvolgens (ii) de

24

bouwkundige en (iii) de installatietechnisch uitgangspunten vastgesteld. En ten slotte worden (iv) de daadwerkelijke berekeningen uitgevoerd en de resultaten verkregen. Het principe wordt daarom uitgelegd aan de hand van de EPC-berekening voor woningbouw (NEN 5128). Die gebeurt aan de hand van onderstaande formule:

Q pres totaal EPC = ————————————— 330 x A gebruik + 65 x A verlies

x

1 —— C EPC

Daarbij geldt: EPC energieprestatiecoëfficiënt (-); Q pres totaal totale energiegebruik, d.w.z. het volgens de norm berekende energiegebruik, uitgedrukt in megajoules (MJ) primaire energie voor o.a. verwarming, koeling (indien aanwezig), ventileren, warmtapwaterbereiding, verlichting (forfaitaire waarde o.b.v. gebruiksoppervlakte) en met aftrek van eventueel aanwezige energieopbrengsten uit photovoltaïsche cellen (PV); A gebruik gebruiksoppervlakte van de woonfunctie (m2 begane grond en verdiepingen); A verlies verliesoppervlakte van de woonfunctie (m2 geveloppervlak); C EPC correctiefactor (-) die voor nieuwbouwwoningen is vastgesteld op 1,12. Het toelaatbare energiegebruik voor woningbouw, zo blijkt uit bovenstaande formule, is afhankelijk van het gebruiks- en verliesoppervlak. Voor utiliteitsbouw is het toelaatbare energiegebruik behalve van het gebruiks- en verliesoppervlak ook nog afhankelijk van de eventuele aanwezigheid van mechanische koeling en de minimale ventilatie die nodig is volgens het Bouwbesluit. De energieprestatienormen gaan echter alleen over het energiegebruik dat voor het gebouw zelf nodig is. Het energiegebruik dat nodig is voor het gebruik van huishoudelijke apparatuur zoals keukenmachines, computers, audio en televisie valt daar buiten. En ook als in een utiliteitsgebouw liften, roltrappen en dergelijke aanwezig zijn of bijvoorbeeld koel- en vriescellen, dan hoeft het energiegebruik daarvan niet in de berekeningen te worden meegenomen. Praktijkervaringen met EPC-berekeningen Uit het in 2008 door de VROM Inspectie gepubliceerd rapport ‘Woonkwaliteit binnenmilieu in nieuwbouwwoningen’ blijkt dat een kwart van de EPC berekeningen voor nieuwbouwwoningen niet voldoet aan de richtlijnen van de NEN5128. Daarnaast komt een derde van de berekeningen niet overeen met de regels die het Besluit indieningsvereisten aanvraag bouwvergunning (Biab) voorschrijft. Uit een aanvullende praktijktoets valt bovendien op te maken dat bijna de helft van de woningen niet aan de vereiste energieprestatie voldoet. Vooral geluidsisolatie en ventilatievoorzieningen verdienen meer aandacht, zowel bij berekeningen als in de praktijk. Voor vastgoeden gebiedsontwikkeling betekent het dat er niet alleen meer aandacht moet komen voor ontwerp en advies in het voortraject, maar vooral ook opdrachtgever- en opdrachtnemerschap bij uitvoering. Bij de uitwerking van het Lenteakkoord door NEPROM, NVB en Bouwend Nederland vormt dat één van de speerpunten.

Referenties en concepten Hoe een EPC van 0,8 voor referentiewoningen in de nieuwbouw kan worden gerealiseerd, daarvoor wordt verwezen naar de publicatie ‘Referentiewoningen nieuwbouw’ (2007) en naar de website van SenterNovem (www.senternovem.nl). Deze publicatie en website geven een overzicht van hoe op eenvoudige wijze een EPC van 0,8 kan worden gerealiseerd, zowel voor grondgebonden woningen als voor gallerijwoningen en appartementen. Bovendien bevat deze publicatie een CD ROM met gedetailleerde informatie over bouwkundige en installatietechnische kenmerken en kosten. Dat is ook informatie die is te down loaden van het internet. Op www.senternovem.nl/epn/concepten wordt bovendien een overzicht gegeven van


hoe - door een goede combinatie van zongerelateerde, bouwkundige en installatietechnische maatregelen ook veel lagere EPC’s (< 0,6 en < 0,4) kunnen worden gerealiseerd. Verder wordt in dat verband verwezen naar de website www.lente-akkoord.nl van NEPROM, NVB en Bouwend Nederland en naar de ‘Toolkit duurzame woningbouw’ (2007) en de bijbehorende website www.toolkitonline.nl. Daar zijn behalve concepten voor woningen (nieuwbouw én bestaande bouw) ook concepten voor kantoren te vinden.

6 Doorbreek de ‘circle of blame’ In dit deel van het kennisdocument hebben we gezien dat de aandacht voor milieu en duurzaamheid in ons land niet nieuw is, maar dat wat we er mee bedoelen en wat we er mee beogen van tijd tot tijd sterk kan verschillen. Om tot duurzame vastgoeden gebiedsontwikkeling te komen, zo werd daarbij aangegeven, gaat het niet alleen om het leveren en/of verbeteren van de kwaliteit van milieu en ruimte, maar evenzeer om de manier waarop we het proces van plan- en besluitvorming organiseren. Dat proces moet er op gericht zijn de wereld van milieu en duurzaamheid te verbinden met die van vastgoeden gebiedsontwikkeling. Duurzaamheid staat immers niet op zich zelf, maar is ook onderdeel van andere maatschappelijk urgente (milieu)opgaven. Dat vraagt om aanpassing en verandering van beide (!) werelden. De wereld van vastgoeden gebiedsontwikkelaars staat echter niet bepaald bekend om zijn veranderingsgezindheid. Vaste patronen waarin bouwers, projectontwikkelaars, beleggers en niet in de laatste plaats eindgebruikers (huurders en/of kopers) elkaar steeds maar weer lijken te vinden, in een fixatie op kosten, resulteren daarom gemakkelijk in een situatie waarin voor milieu en duurzaamheid, zoals die in dit deel aan de orde kwamen, maar weinig plaats lijkt te zijn. Door de Britse milieu-activist Jonathan Porritt wordt dit aangeduid als de ‘circle of blame’. Daarmee bedoelt hij een vicieuze cirkel waarin de betrokken partijen bij het proces van ontwikkelen en bouwen elkaar de schuld geven voor het niet of onvoldoende van de grond komen van een duurzame ontwikkeling. “De bouwer zegt dat hij wel duurzaam wil bouwen, maar krijgt daartoe niet de opdracht. De projectontwikkelaar verschuilt zich achter de redenering dat de belegger niet wil. De belegger denkt dat zijn potentiële huurders niet geïnteresseerd zijn en die huurders ten slotte geven te kennen dat ze in hun vraag naar duurzaam vastgoed vastlopen in een gebrek aan aanbod”, aldus Jonathan Porritt. Deze vicieuze cirkel is volgens hem alleen te doorbreken als één van de betrokken partijen daartoe het initiatief neemt. Tegen een achtergrond van niet alleen groeiende zorg over klimaatverandering, maar vooral ook steeds verder stijgende energiekosten, neemt de belangstelling voor duurzaamheid binnen de wereld van vastgoeden gebiedsontwikkeling de laatste jaren sterk toe. Steeds meer marktpartijen, zo lijkt het, vinden eigen oplossingen om duurzaam te ontwikkelen. Een interessante ontwikkeling in dit verband is de Dutch Green Building Council (DGBC). Dat is een initiatief van marktpartijen, maar waarbij van het begin af aan ook diverse publieke partijen zijn aangesloten. Inmiddels participeren meer dan 200 organisaties in de DGBC. Hun missie is “de gebouwde omgeving in Nederland helpen drastisch te verduurzamen”. Door de gebouwde omgeving te verduurzamen wil de DGBC een bijdrage leveren aan de transitie naar een duurzame samenleving die onder meer klimaat neutraal is. Wil echter deze opgave slagen dan zullen we - meer dan nu dikwijls het geval is - moeten trachten de werelden van enerzijds milieu met anderzijds vastgoed met elkaar te verbinden. Het gaat er dan niet alleen om dat bepaalde milieumaatregelen worden genomen en duurzaamheidsprestaties worden geleverd, maar ook dat kan worden voldaan aan financieel-economische vereisten als het gaat om vastgoeden gebiedsontwikkeling. Een plan of project moet immers niet alleen technisch haalbaar zijn, maar ook financieel betaalbaar. Bovenal echter gaat het om gebouwen en gebieden waarin mensen willen wonen, werken en/of recreëren. Dat is een aspect wat nogal eens vergeten wordt, niet alleen als het gaat om milieu en duurzaamheid. 26

Aanbevolen literatuur Naast onder meer in de tekst genoemde websites en vaak ook historische brondocumenten, wordt de volgende literatuur aanbevolen: • Anoniem (2003), MIRUP - Handreiking voor ruimtelijke plannen. Stadsgewest Haaglanden. • Duijvestein K. (2003), De duurzaam bouwen tetraëder: een nieuw beleidsinstrument. K. Duijvestein in DuBo Jaarboek 2004. Aeneas Uitgeverij te Boxtel. • Duijvestein K. (2005), Basisdocument ‘Wat is duurzaam bouwen?’. SenterNovem te Utrecht in opdracht van het ministerie van VROM. • Griendt J.S. van de (2007), Grond voor zorg. Stof tot nadenken. Uitgeverij Stili Novi te Utrecht. • Griendt J.S. van de (2009), Je moet je talenten niet in de grond stoppen. Real Estate Magazine 2008/61 pp. 41-46. • Hameetman P. - redactie (2006), Toolkit duurzame woningbouw voor ontwikkelaars, gemeenten en ontwerpers. 2e herziene druk. Uitgeverij Aeneas te Boxtel. • Odekerken Ch.- redactie (2009), Gebruikte bodem. Stichting CUR / SKB, Gouda. Uitgeverij Aeneas, Boxtel. • RIVM (2009), Jaarverslag bodemsanering over 2008 (en voorgaande jaren). Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) te Bilthoven. • SEV en NOVEM (1999), Nationaal Pakket Duurzame Stedebouw. Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) te Rotterdam en Nederlandse Onderneming voor Energie en Milieu (NOVEM) te Sittard. • VROM, IPO en VNG (2009), Milieu in Ruimtelijke plannen. Juridische mogelijkheden onder de Wet ruimtelijke ordening. Twee delen: 1. gemeente en 2. provincie. Projectbureau MILO. • Zeeuw F. de, Puylaert H. en Werksma H. (2009), Doorbreek de impasse tussen milieu en gebiedsontwikkeling. TU Delft, praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling.

Kennisdocument,

Bouwfonds Ontwikkeling

Editie: januari 2011

Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 9700 F 033 253 9685 E [email protected] www.bouwfonds.nl

onderdeel van Rabo Vastgoedgroep

Omgaan met milieu en duurzaamheid bij vastgoeden gebiedsontwikkeling

Recommend Documents