OKTOBER De vernieuwde Flint. Theaterhart Amersfoort

OKTOBER 2013

De vernieuwde Flint

Theaterhart Amersfoort

Inhoud 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Inleiding 3 Impuls voor cultuur in Amersfoort 4 Visie, missie en ambitie van de Flint 6 Een vernieuwde Flint in fasen 8 Wat betekent een vernieuwde Flint? 13 Fasering per onderdeel 14 Bijlage 19

Voorwoord Wij presenteren u het definitieve plan voor de revitalisering van Flint theater, evenementen en congressen. Hiermee zien we af van nieuwbouw. Want: de nieuwbouwplannen werden in de afgelopen jaren meerdere malen doorgeschoven naar de toekomst (de Cultuurnota van 2010 spreekt van nieuwbouw in 2025). De huidige, nieuwe economische realiteit vraagt nú om ondernemerschap. Dit heeft geleid tot onze keuze voor revitalisering op de huidige locatie. Dat biedt het meest realistische perpectief onder de huidige omstandigheden - de Flint staat immers voor een bezuinigingsronde van € 225.000 (verspreid over 20142015). Daarnaast zal onze huurder, Scholen in de Kunst, in april 2014 verhuizen naar het Eemhuis. Wat moet er gebeuren? Het pand moet gebruiksklaar worden gemaakt voor een nieuwe toekomst, met nieuwe gebruikers. We hebben een nieuw meerjarenonderhoudsplan (inclusief verduurzaming) opgesteld, en in dit plan kunnen we die nieuwe toekomst gefaseerd invullen. Het plan De vernieuwde Flint hebben we in april van dit jaar gepresenteerd aan de wethouder Cultuur en wethouder Financiën. Vervolgens werd ons gevraagd het investeringsvoorstel verder uit te werken. Na deze uitwerking heeft de gemeente LAgroup opdracht gegeven de volgende vragen te beantwoorden: – Leiden de plannen voor de revitalisering van de Flint tot een toekomstbestendige theater- en congreslocatie, met een duurzaam en breed cultureel aanbod? – Zorgt de revitalisering daadwerkelijk voor betere exploitatiemogelijkheden, zodat er geen sprake is van toekomstige structurele exploitatietekorten? – Kunnen daarnaast de investeringen in de verbouwing worden terugbetaald aan de financier? LAgroup concludeert: “Wij hebben een goede indruk gekregen van de organisatie van theater de Flint. Deze organisatie heeft een goed onderbouwd plan samengesteld, met een sterke visie op hoe een culturele organisatie als de Flint minder afhankelijk kan worden van gemeentelijke subsidie. Er zijn verschillende onderwerpen in

2

De vernieuwde Flint

het investeringsvoorstel die nadere aanscherping behoeven, maar dat is niet vreemd gezien de fase waarin het proces zich momenteel bevindt. We hebben vertrouwen in het proces tot dusver en denken dat als de Flint verder gaat op de ingeslagen weg en het plan verder uitwerkt en aanscherpt, er een goede basis ligt voor de toekomst van het theater.” Op basis van de bevindingen van LAgroup en gesprekken met de gemeente hebben we een aantal zaken aangescherpt, waardoor een volledig plan is ontstaan. In het kort zijn dit de aanpassingen: Fase A Aanscherping van het budget. We hebben € 35.000 minder gereserveerd voor de vloer. Fase F integreren we in fase A (investering van € 72.000 om het entreegebied aan de Conickstraat aan te passen). Totaal is het investeringsbedrag van deze fase € 1.518.000. Fase B Investeringsbedrag van € 851.000 wordt teruggebracht naar € 582.000 (voor achterstallig onderhoud en realisatie zalen). Fase C Aanscherping van de planning: realisatie in 2015. Het investeringsbedrag is € 530.000. Fase D Uitvoering overkapping tussen Walikerstraat en parkeergarage. Het investeringsbedrag is € 125.000. Daarmee komt de totale investering op € 2.755.000. In de meerjarenbegroting van de Flint is ruimte om een financieringslast te dragen van € 245.000. Zoals uit de annuïteitenberekening blijkt is er behoefte aan € 289.569. De Flint vraagt aan de gemeente een deel van de investering voor haar rekening te nemen, zodat de financieringslast binnen begroting blijft.

Harold Warmelink, 1 oktober 2013

1

Inleiding De Flint is een eigentijds theater met lef. Daardoor doet de Flint het de afgelopen jaren beter, slimmer, efficiënter, met lagere kosten en hogere opbrengsten*. Dit ondanks de economische crisis en de landelijke daling van het gemiddeld aantal bezoekers per voorstelling met 23%. Echter, door toenemende bezuinigingen dreigt de exploitatie van de Flint vanaf het seizoen 2014-2015 in de rode cijfers te belanden, met een oplopend structureel tekort van € 125.000 per jaar vanaf seizoen 2017-2018. Om dit tij te keren stelt de Flint een verbouwing voor die helpt om nieuwe omzet te genereren. De Flint heeft een groot bereik, een onderscheidende programmering en serieuze ambities. Onze opdracht is om jaarlijks 150.000 Amersfoorters en nog eens een kwart miljoen mensen uit de regio voor het theater te interesseren. Dit doen we met 175 voorstellingen, opgebouwd uit een zeer divers en kwalitatief hoogwaardig palet. Door onze versterkte inzet op hostmanship treden we ook in de zakelijke markt meer en meer op de voorgrond; een beweging die onze professionalisering en ondernemingsdrang onderstreept. De toekomstige verbouwing sluit hier ook bij aan. Met het oog op de afnemende subsidiestroom is dit ons voorstel: We vernieuwen de Flint, met een haalbare investering van netto circa € 2,755 miljoen (binnen 3 jaar)** en een levensvatbaar, energiek en doortastend plan. De oude doelstelling van een nieuw te bouwen theater (t.w.v. circa € 55 miljoen) komt hiermee te vervallen. We bouwen voort op de huidige locatie, met noodzakelijke aanpassingen om deze groei te bereiken. Dit scenario staat ons helder voor ogen. We zien het plan De vernieuwde Flint als een levensader voor het theater, de theaterliefhebbers en de organisatoren van zakelijke evenementen; maar ook als een impuls voor de regio Amersfoort. Een sterke vertegenwoordiging van de podiumkunsten maakt Amersfoort aantrekkelijk om in te wonen en te werken, met name voor hogeropgeleiden. Niet voor niets wijzen analyses (zie Cultuurkaart Amersfoort, hoofdstuk 2) ons op de voordelen van cultuur in relatie tot economische vitaliteit. Deze basis willen we gezond houden, in wisselwerking met onze producten: theater en evenementen. De Flint is én blijft de grootste aanbieder van cultuur in Amersfoort en omgeving. We lopen graag met u door dit plan en onze visie heen, om samen te komen tot een krachtige en toekomstbestendige Flint. In hoofdstuk 2 belichten we onze ambities en het beleid, direct gekoppeld aan de doelstellingen van de gemeente. Ook staan we stil bij de belangrijkste conclusies uit de Cultuurkaart Amersfoort. Hoofdstuk 3 gaat verder in op de visie, missie en ambitie van de Flint. Hier worden de contouren van de vernieuwde Flint zichtbaar. In hoofdstuk 4 presenteren we het plan op hoofdlijnen, met een gefaseerde invoering. We zullen moeten investeren om te kunnen continueren, maar wél slim en efficiënt. Hoofdstuk 5 weerspiegelt de betekenis van een vernieuwde Flint. Onze toekomstvisie, gekoppeld aan onze functie in stad en regio. In hoofdstuk 6 verdiepen we de informatie over de exploitatieverwachtingen per fase. Wat zijn de financiële effecten van de hervormingen? * Concreet heeft de Flint het voor het seizoen 2010-2011 geprognosticeerde exploitatietekort ter grootte van € 250.000 omgebogen naar een positieve exploitatiebegroting voor het lopende seizoen (2012-2013) van € 16.000. ** In een eerdere versie van het plan werd uitgegaan van een hoger bedrag met een langere bestedingstijd.

De vernieuwde Flint

3

2

Impuls voor cultuur in Amersfoort In de komende vijftien jaar staat de Flint een bloeiend cultureel leven voor de regio Amersfoort voor ogen. Het is geen toeval dat de Herijkte Cultuurnota van de Gemeente Amersfoort veel overeenkomsten heeft met het strategische beleidsplan van de Flint. Het theater beschouwt zich als maatschappelijke partner van de overheid om culturele en maatschappelijke doelstellingen mee te helpen realiseren. Ook de conclusies uit de Cultuurkaart Amersfoort, een uitgave van de Atlas voor gemeenten*, worden door de Flint onderschreven. Met het plan De vernieuwde Flint willen we onze bijdrage aan een sterk cultureel hart in Amersfoort nog verder versterken. Belangrijke elementen uit de Herijkte Cultuurnota zijn: – concentratie in het stadshart; – aandacht voor jong talent en podium voor jongeren; – meer samenhang en afstemming; – de Flint, De Lieve Vrouw en de Kelder als natuurlijke partners; – samenwerking met het onderwijs; – festivals als belangrijke drager van het culturele klimaat; – minder afhankelijkheid van de overheid (ondernemerschap vergroten en bevorderen / andere geldstromen aanboren / synergie door samenwerking met culturele instellingen); – herziening gebouw (nieuwbouw voor de Flint over 15 jaar). In onze visie voegt de verbouwing van de Flint zich naar bijna al deze elementen. Of het nu gaat om de ontwikkeling van jong talent of de ondersteuning van festivals: de Flint heeft een passend antwoord op deze onderdelen. Met natuurlijke partners als De Lieve Vrouw en het lokale onderwijs is voor de Flint een verdergaande vorm van samenwerking een must in het huidige culturele klimaat. Dat levert niet alleen een rijkere cultuur op, maar ook synergie en besparing van middelen. De Flint streeft ernaar in de toekomst haar rol als initiator te versterken, om permanent uitnodigend te zijn naar een zo breed mogelijk deel van de samenleving. De handschoen om daarbij nieuwe verdienmodellen te ontwikkelen, ondernemerschap te vergroten en nieuwe geldstromen aan te boren neemt de Flint als uitdaging vanuit de cultuurnota van harte op. Daar zijn wij al een eind mee op weg. In de cultuurnota ligt het perspectief voor de Flint in een nieuw theater over vijftien jaar. Wij kiezen echter voor een vernieuwde Flint op de huidige plaats, zonder vijftien jaar te wachten. Dit heeft de culturele ontwikkeling in onze regio nodig. Met het – gefaseerd – vernieuwen van de Flint zetten we snel stappen om Amersfoort in cultureel en daarmee ook in economisch opzicht te versterken. Want dat is wat cultuur kan doen: in de Cultuurkaart Amersfoort wordt de economische waarde van het culturele leven onderzocht, met verbanden naar wonen, werken en ondernemerschap. Omdat deze conclusies de argumenten voor de uitrol van het plan De vernieuwde Flint onderstrepen, staan we kort stil bij de diverse aspecten. Cultuur heeft aantrekkingskracht Nu de woningmarkt landelijk stagneert en de schaarste in het woningaanbod in Utrecht en Amsterdam minder voelbaar is, zal Amersfoort op eigen kracht moeten concurreren met deze steden. Cultuur kan daarbij een belangrijke rol spelen. Het culturele aanbod in een stad is over het algemeen een van de belangrijkste pijlers onder de aantrekkingskracht van een stad. Dat culturele aanbod houdt in Amersfoort niet over. Wat dat betreft worden er dus kansen gemist. Een verdere afname van het culturele aanbod in Amersfoort zal de aantrekkingskracht van de stad ondermijnen, waardoor ook de vraag naar woningen zal afnemen.

* Gerard Marlet, Roderik Ponds en Clemens van Woerkens zijn de auteurs van Cultuurkaart Amersfoort. Wij hebben delen uit de samenvatting en conclusies integraal overgenomen.

4

De vernieuwde Flint

Basis voor werkgelegenheid Cultuur speelt een prominente rol in de concurrentiepositie van een stad. Steden met een groot en gevarieerd aanbod aan cultuur zijn over het algemeen ook de populaire woonsteden. Deze steden hebben de grootste aantrekkingskracht op hoogopgeleide, creatieve mensen. En aantrekkelijke woonsteden doen het over het algemeen ook economisch beter. Waar hoogopgeleide, creatieve mensen wonen, neemt de werkgelegenheid namelijk meer toe (werken volgt wonen). Niet alleen werkgelegenheid voor hoger opgeleiden; maar door lokale bestedingen zijn er in steden met veel cultuur juist ook meer kansen aan de onderkant van de arbeidsmarkt. Diversiteit in cultureel aanbod Voor wat betreft het culturele aanbod is het beeld van Amersfoort wisselend. Het aanbod aan musea is in Amersfoort duidelijk groter dan in andere, vergelijkbare steden. Het aanbod aan podiumkunsten blijft echter achter bij dat in veel andere steden. En het blijkt dat juist een gevarieerd aanbod aan cultuur in een historische binnenstad van groot belang is voor de aantrekkingskracht van een stad. Juist die combinatie zou een nieuw fundament kunnen leggen onder de aantrekkingskracht van Amersfoort. Cultuur versterkt de economie Dat is niet alleen van belang voor de concurrentiepositie van Amersfoort op de woningmarkt, maar ook voor de economische vitaliteit van de stad. Steden met veel cultuur zijn over het algemeen ook de steden die het economisch beter doen. Dat komt omdat steden met veel cultuur een hoger opgeleide en creatieve beroepsbevolking hebben, met meer koopkracht. Op die manier is cultuur indirect van groot belang voor het lokale bedrijfsleven. Samenwerking met het bedrijfsleven Niet alleen het culturele aanbod in een stad is van belang voor het lokale bedrijfsleven; het lokale bedrijfsleven is ook van belang voor cultuur. Zeker in Amersfoort. Uit een vergelijking van de financiering van cultuur in Amersfoort met die in andere Nederlandse gemeenten blijkt dat het bedrijfsleven in Amersfoort relatief veel doet voor de culturele sector in de stad. Met name de musea in Amersfoort hadden in 2011 duidelijk meer inkomsten uit sponsoring dan de overige Nederlandse musea, wat een bovengemiddelde samenwerking met en binding van het lokale en regionale bedrijfsleven suggereert. Steun uit de omgeving Het aandeel publieksinkomsten (bezoekers) ligt bij de podia en bibliotheken in Amersfoort hoger dan gemiddeld wat een sterkere dan gemiddelde binding met de inwoners van de stad en regio suggereert. Het aandeel sponsoring in de financiering van de podia ligt echter wat onder het gemiddelde van Nederland, maar de verschillen zijn klein en het aandeel sponsoring in de inkomsten van podia is ook landelijk gezien relatief laag. Het profijt van cultuur voor inwoners van de regio Amersfoort is van significant belang en is in dit onderzoek in euro’s uitgedrukt. Dit zou pleiten voor een forse financiële bijdrage van de buurgemeenten. Waardevormen Behalve het culturele aanbod en de financiering daarvan is in de Cultuurkaart ook de waarde van de culturele sectoren in Amersfoort berekend. De berekening meet de gebruikswaarde, de bestaanswaarde, de optiewaarde en de sociale waarde van cultuur. Rendement uit cultuur De totale maatschappelijke waarde van de podiumkunsten in Amersfoort komt overeen met een jaarlijkse welvaartswinst voor de stad van € 3 miljoen. De musea leveren de stad jaarlijks € 2,8 miljoen op. In beide gevallen is de winst voor de stad iets hoger dan de jaarlijkse subsidie die de gemeente erin stopt. De jaarlijkse welvaartswinst van de bibliotheken in Amersfoort is € 5,5 miljoen. Dat bedrag is ook hoger dan de gemeentelijke subsidie, maar iets lager dan de totale subsidie aan de bibliotheken.

De vernieuwde Flint

5

3

Visie, missie en ambitie van de Flint Visie en missie De Flint is een theater met lef. Het plan De vernieuwde Flint, geworteld in het Beleidsplan 2011-2015, toont dan ook de tegendraadse ambitie om in deze tijd meer bezoekers te trekken. Wij achten een geleidelijke groei met 20% meer bezoekers in vijf jaar een haalbare doelstelling. Daarbovenop willen wij een vergelijkbare groei in de zakelijke markt realiseren. Doelstellingen In het kader van de ontwikkeling van De vernieuwde Flint zijn de ambitie en de doelstellingen van de Flint als volgt geformuleerd: – – – – – – –

de Flint is het culturele hart van de regio Amersfoort; de Flint bereikt jongeren; de Flint is een cultureel ondernemer die de samenwerking opzoekt; verbeteren van het businessmodel, waardoor wij minder afhankelijk worden van subsidie; de Flint ontwikkelt een nieuw eigentijds horecaconcept; de Flint revitaliseert op de bestaande plek; c ontinuïteit in kwaliteit en kwantiteit, met als doel het behouden en versterken van het culturele klimaat in de regio Amersfoort.

Onze ambities in grote lijnen Meer theaterbezoekers Meer zakelijke bezoekers Ontwikkelen nieuwe, jonge doelgroepen Festivals en evenementen Ruimtelijke kwaliteit Om de ambitie van meer theaterbezoekers waar te maken denken wij steeds meer vanuit de klant. Wij adviseren mensen over het aanbod, binnen de genres waarin zij geïnteresseerd zijn. Om de opbrengst per bezoeker te optimaliseren presenteren wij bovendien een vernieuwd horecaconcept in uitnodigende foyers. Deze mix resulteert in meer theaterbezoekers, hogere bestedingen per bezoeker en verbetering van de marges. Meer zakelijke bezoekers (in de vorm van congressen en bedrijfsbijeenkomsten) kunnen we aantrekken met een vernieuwde accommodatie, waar bijvoorbeeld ruimte is voor break-out zalen voor kleinere subgroepen. Met dit plan realiseren wij de benodigde aanpassingen die beter aansluiten op de wensen van de markt. Plannen gericht op nieuwe, jonge doelgroepen worden verder uitgewerkt. Het is onze uitgesproken ambitie om meer jongeren voor langere tijd aan de Flint te verbinden. De update van de Stadszaal is mede gericht op nieuwe doelgroepen. In de Theaterzaal genieten jongeren tot dertig jaar van een eersterangskaartje met 50% korting op de avond zelf. De vernieuwde Stadszaal zal een belangrijke functie krijgen bij de festivals en evenementen die wij deels in huis halen en deels samen met partners ontwikkelen. De Flint beschikt straks over een breed scala aan faciliteiten. De vernieuwde Stadszaal, de grote zaal, de vele foyers, de nieuwe tuin aan de Coninckstraat en het Flintplein; alle ruimtes zijn multifunctioneel inzetbaar.

6

De vernieuwde Flint

De ruimtelijke kwaliteit van de omgeving van de Flint is de afgelopen jaren achtergebleven. Terwijl er veel (verborgen) kwaliteiten zijn; de Singel bijvoorbeeld, die de binnenstad aan de noordzijde omsluit en van de Koppelpoort via de Coninckstraat naar de Stadsring loopt. We willen meer groen aanleggen in de aanloop naar de Flint en de pleinen en omliggende straten meer (cultureel) leven inblazen. Het Flintplein ten zuiden van de Stadszaal kan - met ideale zonligging - een geliefd Amersfoorts stadsplein zijn. In het plan pleiten we voor herontwikkeling van de ingang van de Flint bij de parkeergarage aan de Walikerstaat tot een waardige theaterentree. Ook kiezen we voor ontwikkeling van de Flint-tuin aan de Coninckstraat met een bomenpromenade en wandel- en fietsroutes. In dialoog met omwonenden en de gemeente willen we deze concepten verder uitwerken.

Deze afbeelding is overgenomen uit de Startnotitie bestemmingsplan binnenstad. De rode lijnen geven het Concentratiegebied voor detailhandel aan (Nota detailhandel 2011). De in geel gestippelde route (attractieve binnenstadswandelroute, bijvoorbeeld over kunst en historie) en de blauwe ster (Flintplein in aansluiting op de Stadszaal) zijn door ons toegevoegd en tonen de mogelijkheid en ambitie van de Flint om een kwaliteitsimpuls te geven aan de ontwikkeling van het noordelijk deel van de Amersfoortse binnenstad.

De vernieuwde Flint

7

4

Een vernieuwde Flint in fasen Hoe gaan we te werk, in aanloop naar de vernieuwde Flint? De Flint staat een gefaseerd groeiproces voor ogen, waarbij stap voor stap wordt gewerkt aan verbetering van de kwaliteit, de betekenis voor de stad en de exploitatie. Met als einddoel: het behouden en versterken van het culturele klimaat in de regio Amersfoort - tegen zo laag mogelijke en te verantwoorden gemeentelijke kosten. Eindbeeld van de vernieuwde Flint, omstreeks 2020.

Fasering In de tekening worden de ontwikkelingsstappen naar het geschetste eindbeeld getoond. De fasering is als volgt: 2014 -2015 A+F Herontwikkeling van het hart van de Flint, de foyers en vernieuwd horecaconcept. Ontwikkelen Gijs Bakkerfoyer. Met name voor de zakelijke markt. Upgraden gebied aan de Coninkstraat. B Herontwikkeling van het door de Scholen in de Kunst te verlaten bouwdeel. Nieuwe invulling: break-out zalen voor congressen. 2015-2016 C Upgraden van de Stadszaal, zowel ten behoeve van jongeren als voor de zakelijke markt. 2017-2018 D Facelift van de entree (bij de parkeergarage) aan de Walikerstaat.

8

De vernieuwde Flint

Tussen 2020 en 2025 E Ontwikkelen Flintplein in relatie tot de Stadszaal.

Fasering plan de vernieuwde Flint

Uitgebreide presentatie ruimtelijk, architectonisch vernieuwde Flint In het losse boek De vernieuwde Flint (april 2013) van Greiner Van Goor Huijten Architecten wordt het ruimtelijke, architectonische deel van het plan en de fasering ervan meer uitgebreid gepresenteerd en toegelicht. Integratie meerjarenonderhoud en verduurzaming Er zijn voor de komende jaren substantiële investeringen nodig in verband met het meerjarenonderhoud en duurzaamheid. Voor een belangrijk deel zijn deze al in de begrotingen van de gemeente (als gebouweigenaar) en de Flint (als huurder) voorzien. Deze werkzaamheden worden gecombineerd met de functionele verbeteringen die voor de (vernieuwde) Flint noodzakelijk zijn. Zo ontstaan substantiële kostenvoordelen, die bovendien bijdragen aan onze solide toekomstvisie.

De vernieuwde Flint

9

5.3

Ontwikkeling programmering

5.3

Ontwikkeling programmering

Aantal culturele voorstellingen

Ontwikkeling programmering 200 5.3 Ontwikkeling programmering Gebaseerd op seizoenen. Devoorstellingen Flint werkt met een gebroken boekjaar. Aantal culturele 200 190

Aantal culturele voorstellingen

190 200 180 175 180 190 170 170 180 160

195 195

185

185

185

185

185

185

175

175

175

175

175

195

160 170 150 2013 - 2014 150 160

2014 - 2015

2015 - 2016

2016 - 2017

2017 - 2018

2013 - 2014

2014 - 2015

2015 - 2016

2016 - 2017

2017 - 2018

2013 - 2014

2014 - 2015

2015 - 2016

2016 - 2017

2017 - 2018

150

Bezoekersaantallen culturele voorstellingen (in duizenden) 90 Bezoekersaantallen culturele voorstellingen (in duizenden) 90 80 80 70 90

80.719

50 60

87.445 87.445

74.235

81.840 80.719 (in duizenden) Bezoekersaantallen culturele voorstellingen 72.187 72.187

70 60 80 60 50 70

81.840

72.187 2013 - 2014

74.235

87.445 80.719

81.840

2015 - 2016

2016 - 2017

74.235 2014 - 2015

2017 - 2018

2013 - 2014

2014 - 2015

2015 - 2016

2016 - 2017

2017 - 2018

2013 - 2014

2014 - 2015

2015 - 2016

2016 - 2017

2017 - 2018

50

Bezettingspercentage culturele voorstellingen 80 Bezettingspercentage culturele voorstellingen 80 70 80 70

72%

Bezettingspercentage 70% culturele voorstellingen 68%

70%

73%

68%

60 70 60

72%

73%

70%

72%

73%

74% 74%

74%

68%

50 60 50

2013 - 2014

2014 - 2015

2015 - 2016

2016 - 2017

2017 - 2018

2013 - 2014

2014 - 2015

2015 - 2016

2016 - 2017

2017 - 2018

2013 - 2014

2014 - 2015

2015 - 2016

2016 - 2017

2017 - 2018

50

10

De vernieuwde Flint

Ontwikkeling evenementen en congressen 5.4 Ontwikkeling evenementen en congressen Gebaseerd op seizoenen. De Flint werkt met een gebroken boekjaar. Aantal Evenementen & Congressen 250 230

222 214 206

210 190

198 190

170 150

2013 - 2014

2014 - 2015

2015 - 2016

2016 - 2017

2017 - 2018

Bezoekersaantallen Evenementen & Congressen (in duizenden) 65 61.625 59.495

60 55

57.365 55.235 53.105

50 45 40 2013 - 2014

2014 - 2015

2015 - 2016

2016 - 2017

2017 - 2018

Ontwikkeling subsidie 5.5 Onderstaande figuur isOntwikkeling gebaseerdsubsidie op kalenderjaren (de gemeente werkt met kalenderjaren).

€ 9.134,-

Subsidie (in miljoenen euro’s) 2.0 1.9

1.863.000

1.8

1.768.000

1.801.800

1.825.400

1.700.400

1.7

1.581.400

1.6

1.570.400

1.553.160

2016

2017

1.5 2010

2011

2012

2013

2014

2015

De vernieuwde Flint

11

Ontwikkeling exploitatie 5.6

Ontwikkeling exploitatie

Gebaseerd op seizoenen. De Flint werkt met een gebroken boekjaar.

Exploitatieresultaat (in duizenden euro’s) 300

€ 276.797

250 200 € 140.950

150 100 50 € 9.134 0

– € 77.494

– € 5.834

-50 2013 - 2014

2014 - 2015

2015 - 2016

2016 - 2017

2017 - 2018

De geprognosticeerde financiële informatie is ontleed aan onze meerjarenbegroting, welke is onderzocht door Deloitte Accountants b.v. en voorzien van een goedkeurend onderzoeksrapport.

Investeringen 5.7figuur is gebaseerd Investeringen Onderstaande op kalenderjaren (de gemeente werkt met kalenderjaren).

Functionele verbetermaatregelen, realisatie plan vernieuwde Flint (in miljoenen euro’s) 2.0

1.5

€ 1.446.000

1.0 € 582.000

€ 530.000

0.5. € 125.000

€ 72.000

0 Fase A

Fase B

Fase C

Fase D

Fase F

Investeringsbedrag fase E nog niet bekend.

FASE A - resultaat horeca (in duizenden euro’s) 250

€ 236.908

210

€ 198.107

170 € 138.708 130

De vernieuwde Flint € 92.786

12 90

Wat betekent een vernieuwde Flint? 5

Neem het beeld voor ogen: de ruimtes van de Flint zijn multifunctioneel, met diverse variaties in sfeer en zowel grote als kleine zalen. Het hart van de Flint vormt een bruisende plek met horeca om van te genieten. De tuindeuren staan open, de zon schijnt op de gevel. Deelnemers aan conferenties lopen in en uit, praten in de gangen, bewonderen het uitzicht in de foyer. Na een levendige dag stroomt het avondpubliek naar binnen om te dineren, te borrelen en gezellig bij te praten. De voorstelling begint! In de pauze loopt alles vlot en prettig en na afloop is er gelegenheid tot een intieme en feestelijke nazit - met of zonder de artiesten van die avond. Tevreden gaat het publiek naar huis, al dan niet met gebruik van de Flintmobiel, taxi- of oppasservice van de Flint. Om de volgende keer weer vol verwachting terug te keren... Meer ruimte De vernieuwde Flint krijgt letterlijk en figuurlijk meer ruimte om cultureel te ondernemen. Voor de regio Amersfoort betekent dit een culturele impuls. Dit levert een positieve bijdrage aan het vestigingsklimaat van Amersfoort. Hiermee blijven hoogopgeleiden langer en liever in de stad wonen en zien we de gunstige effecten voor de werkgelegenheid. Het culturele aanbod in de stad neemt toe. Ten opzichte van de huidige situatie verruimen we de omvang van onze programmering met meer dan 10%; het aantal bezoekers groeit met ruim 20%. Hieronder zijn veel jongeren, jonge tweeverdieners, ouders met kinderen, babyboomers - voor iedereen is in de Flint een aanbod op maat. Ondersteuning groei Om dit toekomstbeeld te bereiken, dienen we nu te investeren. De Flint heeft op korte termijn aanpassingen gepland voor onderhoud aan het gebouw en energetische maatregelen. Het is efficiënt om dit samen op te laten lopen met de vernieuwde Flint. Het resultaat is een volledig verduurzaamd pand. Met concreet een een besparing van bijna 25% op de energiekosten. De Flint wordt een groen theater, klaar voor de toekomst. Het succes van dit plan schuilt in koesteren van wat goed is: de locatie, de sfeer en de mogelijkheden van het huidige gebouw. Bovendien is vernieuwing vele malen voordeliger dan het bouwen van een nieuw theater. Ook stedenbouwkundigen en architecten uit onze omgeving onderschrijven dat opwaardering van bestaand vastgoed de toekomst heeft, in tegenstelling tot ontwikkeling op een nieuwe locatie - met alle bouwkosten en opstartprogramma’s voor marketing en dergelijke die daarbij horen. We vieren de Flint in haar huidige vorm, met trouwe bezoekers en een enthousiast en vakkundig team; de noodzakelijke aanpassingen dienen om onze groei te ondersteunen, het aantal doelgroepen uit te breiden met een toegespitst programma en met name om de verbrede inzet op de zakelijke markt te kunnen ondersteunen. Gezonde toekomst De vernieuwde Flint heeft een verbeterde exploitatie, waardoor de investeringen zich op termijn terugverdienen. Dit is een heel gezond uitgangspunt, en bovendien uniek in Nederland. Daarnaast is onze positie in de regio sterk. We werken samen met het bedrijfsleven, hebben een trouwe schare ‘dragers’ die ons (financieel) een warm hart toedragen en we versterken de huidige samenwerking met andere culturele organisaties. Zo werken we samen met De Lieve Vrouw en hebben we een groot aandeel in AmsUp. In de St. Aegtenkapel laten we gasten toe in de programmering. De Flint is geworteld in Amersfoort én heeft nog volop ruimte om te groeien. De vernieuwde Flint is een bereikbaar plan, passend bij de nieuwe realiteit waarin onze samenleving verkeert. We kunnen inspringen op veranderende behoeften van allerlei bezoekers, met een goede dynamiek tussen kleinschalige optredens, grote evenementen en zakelijke bijeenkomsten. Beleven, ontmoeten en delen staan centraal in onze programmering. `We kijken halsreikend uit naar onze nieuwe toekomst, met een groei waarvan vooral ook Amersfoort zal profiteren.

De vernieuwde Flint

13

6

Fasering per onderdeel We gaan nog wat dieper in op de effecten per fase. Dit is de route die we moeten, kunnen en willen bewandelen. Met als resultaat: een stevige basis voor de podiumkunsten in de gemeente en de regio Amersfoort. De genoemde spin-off voor de economie en het welzijn van de inwoners zijn daarnaast belangrijke pijlers onder dit plan. Fase A 1. Herontwikkeling van het hart van de Flint: de foyers en de horeca De horeca is op dit moment uitbesteed. De Flint ontvangt pacht op basis van de geregistreerde omzet. Deze inkomsten kunnen we op termijn verbeteren door het vernieuwde horecaconcept. Door een eigentijds horecaconcept te ontwikkelen en het restaurant bij de foyers te betrekken zal er een bruisend hart ontstaan. Het ontwikkelen van de Gijs Bakkerfoyer behoort ook tot de eerste fase. Met name ten behoeve van de zakelijke markt verdient deze ruimte een kwalitatieve en prikkelende uitstraling. De foyer bied een schitterend uitzicht over de stad en kan na de benodigde aanpassingen uitstekend ingezet worden als locatie voor feesten, partijen, ontvangsten en recepties.

2. Investering Herontwikkeling van het hart van de Flint: foyers en horeca € 1.172.886. Gijs Bakkerfoyer € 273.114. De totale investering à € 1.446.000 is in 15 jaar terugverdiend. 3. Gevolgen exploitatie Van alle onderdelen van dit plan heeft dit onderdeel het grootste effect. Het is cruciaal voor de continuïteit van de Flint. Het is de noodzakelijke ontwikkeling waarmee we de exploitatie van de Flint versterken en tevens de door de gemeente in 2014 en 2015 ingezette bezuinigingsopdracht van € 225.000 kunnen realiseren. Door deze investering kunnen we het culturele klimaat in Amersfoort behouden én groei realiseren.

14

De vernieuwde Flint

5.7

Investeringen

Functionele verbetermaatregelen, realisatie plan vernieuwde Flint (in miljoenen euro’s) 2.0 Fase B

1. 1.5 Herontwikkeling van het door Scholen in de Kunst te verlaten bouwdeel € 1.446.000 Nieuwe invulling: break-out zalen voor congressen en noodzakelijke ontwikkeling om de ruimte van Scholen in de Kunst opnieuw te kunnen verhuren. De huuropbrengsten zijn een belangrijk onderdeel van de huidige exploitatie. 1.0 € 582.000

€ 530.000

0.5. € 125.000

€ 72.000

0 Fase A

Fase B

Fase C

Fase D

Fase F

FASE A - resultaat horeca (in duizenden euro’s) 250

€ 236.908

210

€ 198.107

170 € 138.708 130 € 92.786 90

50 2014 - 2015

2015 - 2016

2016 - 2017

2017 - 2018

2. Investering Herontwikkeling bouwdeel Scholen in de Kunst € 582.000. FASE B (resultaat in duizenden euro’s) 75

€ 63.538

65 € 58.092 55 € 46.415 45 € 37.500 35

25 2014 - 2015

2015 - 2016

2016 - 2017

2017 - 2018

De geprognosticeerde financiële informatie is ontleed aan onze meerjarenbegroting, welke is onderzocht door Deloitte Accountants b.v. en voorzien van een goedkeurend onderzoeksrapport.

De vernieuwde Flint

15

Fase C 1. Upgrade van de Stadszaal Upgrade van de Stadszaal, zowel ten behoeve van jongeren als voor de zakelijke markt. Hier is van alles mogelijk: van festival tot concert en van show tot productlancering. Deze investering resulteert in een aantrekkelijker, beter en makkelijker verhuurbare zaal en een sterke verbetering van de kwalitatieve omgeving. 2. Investering Geschikt maken voor muziek, zowel versterkt als akoestisch. Totale investering € 530.000.

Fase D 1. Facelift van de entree (bij de parkeergarage) aan de Walikerstraat Deze ingang wordt intensief gebruikt. Hier willen we het gebouw ‘openen’, toegankelijker maken. In plaats van een kale doorgangsroute begint hier de avond uit: een warm welkom in theater de Flint.

2. Investering Facelift van de ingang bij de parkeergarage aan de Walikerstraat: € 164.000. In de uitvoering wordt samengewerkt met Parkeerservice. De maximale bijdrage van De Flint zal € 125.000 bedragen. 3. Gevolgen exploitatie Geen directe financieel meetbare verbetering, maar dit zorgt wel voor een versterking van de kwaliteitsbeleving en een integrale, professionele uitstraling van de Flint.

16

De vernieuwde Flint

Fase E 1. Ontwikkeling buitengebied Flintplein Door de gevel van de Stadzaal te openen en hier een podium te formeren, kan het Flintplein geschikt worden gemaakt voor kleinschalige evenementen. Denk aan festivals, markten, lezingen of kleine shows.

2. Investering Hiervoor is nog geen investeringsraming gemaakt. 3. Gevolgen exploitatie Hiervoor is nog geen exploitatieraming gemaakt. Fase F 1. Conickstraat ingang Wij stellen voor aan te sluiten bij het voorstel van een werkgroep omwonenden, om de groene gordel door te zetten in de Coninckstraat. Er zou zo een interessante route kunnen ontstaan vanaf de groene gordel door de Coninckstraat naar het Flintplein. Tevens sluit het aan op de startnotitie bestemmingsplan binnenstad.

2. Investering Investering bedraagt € 72.000. 3. Gevolgen exploitatie Geen directe financieel meetbare verbetering, maar dit zorgt wel voor een versterking van de kwaliteitsbeleving en een integrale, professionele uitstraling van de Flint.

De vernieuwde Flint

17



Bijlage

Annuïteitberekening Leensom

€ 2.758.873

Leenperiode 2014-2032 Rente 4,5% Aanvang aflossing

31 december 2017

Annuïteit

€ 289.569 per jaar

Meerjarenbegroting

2013-2014 2014-2015 2015-2016 2016-2017 2017-2018

Omzet

€ 2.786.218

€ 2.885.745

€ 3.486.170

€ 4.052.345

€ 4.430.064

Subsidie

€ 1.743.122

€ 1.638.126

€ 1.606.284

€ 1.650.358

€ 1.682.295

Interest

€

Totaal omzet

€ 4.544.340

15.000

€

15.664

€ 4.539.535

€

16.720

€ 5.109.174

€

17.848

€ 5.720.551

€

19.052

€ 6.131.411

Inkoopkosten

€ 1.751.446

€ 1.797.875

€ 2.050.346

€ 2.219.619

€ 2.388.674

Brutowinst

€ 2.792.894

€ 2.741.660

€ 3.058.828

€ 3.500.932

€ 3.742.737

Kosten

-€ 2.790.439

-€ 2.819.153

-€ 3.064.662

-€ 3.359.982

-€ 3.465.940

Exploitatieresultaat

€

-€

-€

€ 140.950

€ 276.797

2.455

77.493

5.834

  Inverdienmogelijkheid -€ 245.000 Exploitatieresultaat na aftrek inverdienmogelijkheid € 31.797

De Flint vraagt aan de gemeente een deel van de investering voor haar rekening te nemen, zodat definancieringslast binnen begroting blijft.

18

De vernieuwde Flint

De vernieuwde Flint

19

Afzender Dit plan is opgesteld in nauwe samenwerking tussen:

De Flint Greiner Van Goor Huijten Architecten Theateradvies BV 4advies

20

De vernieuwde Flint

Eindrapport Haalbaarheidsonderzoek De Flint 2013-047 rp 03 3 oktober 2013

lagroup Postbus 1558 1000 bn Amsterdam

www.lagroup.nl [email protected] + 31 (0)20 - 550 20 20

DE FLINT theater evenementen congressen

DE VERNIEUWDE DE VERNIEUWDE DE VERNIEUWDE DE VERNIEUWDE DE VERNIEUWDE DE VERNIEUWDE DE VERNIEUWDE FLINT DE VERNIEUWDE DE VERNIEUWDE FLINT DE VERNIEUWDE FLINT DE VERNIEUWDE DE VERNIEUWDE FLINT DE VERNIEUWDE DE VERNIEUWDE FLINT DE VERNIEUWDE FLINT DE VERNIEUWDE DE VERNIEUWDE FLINT DE VERNIEUWDE FLINT DE VERNIEUWDE

FLINT FLINT FLINT FLINT FLINT FLINT FLINT FLINT FLINT FLINT FLINT

DE VERNIEUWDE FLINT DE VERNIEUWDE FLINT DE VERNIEUWDE FLINT DE VERNIEUWDE FLINT

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

2

Inhoud 1

Inleiding

3

1.1

Aanleiding en vraagstelling

3

1.2

Aanpak en leeswijzer

4

1.3

Risico’s en verantwoordelijkheden

5

2

De exploitatie van De Flint kritisch bekeken

6

2.1

De status quo

6

2.2

Beknopte meerjarenbegroting

7

2.3

Culturele programmering

8

2.4

Congressen en evenementen

11

2.5

Horeca

15

2.6

Personeelskosten

18

2.7

Overig

19

2.8

Risico’s en beheersingsmaatregelen

20

3

De noodzaak van vernieuwing

23

3.1

Algemene trends in cultuur, horeca en commerciële verhuur

23

3.2

Programma van eisen

24

3.3

Is het investeringsplan adequaat

26

3.4

Investeringen in de ruimte van Scholen in de Kunst

29

3.5

Bezuinigingsmogelijkheden

30

3.6

Kan De Flint de investering terugbetalen?

31

4

Conclusies en aanbevelingen

33

4.1

Inleiding

33

4.2

Antwoord op onderzoeksvragen

33

4.3

Risico’s en slot

35

b1

Bronnen

36

b2

Benchmark

37

b3

Over lagroup

41

1 1.1

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

3

Inleiding Aanleiding en vraagstelling Theater en congresfaciliteit De Flint in Amersfoort is, mede door haar brede aanbod, een theater met een provinciale verzorgingsfunctie en een groot bereik. Hierdoor en door de samenwerking met diverse culturele partners in Amersfoort, vormt het een centraal onderdeel van de culturele infrastructuur van de stad. De afgelopen jaren heeft De Flint het structurele exploitatietekort van circa € 250.000 weten om te buigen naar een overschot van circa € 10.000. Door de afname van subsidies en het naderende vertrek van ‘Scholen in de Kunst’, dat nu nog onderdak vindt in De Flint, dreigt de exploitatie van het theater vanaf seizoen 2014-2015 echter weer een tekort te laten zien, met een structureel tekort van € 125.000 vanaf 2017-2018. Na eerdere plannen voor nieuwbouw, met een investeringslast van circa € 55 miljoen, heeft De Flint nu plannen voor een revitalisering van de huidige theater- en congreslocatie. Deze revitalisering bestaat voornamelijk uit bouwkundige aanpassingen aan het complex. Hiermee verwacht De Flint betere exploitatiemogelijkheden, met name door betere inkomsten uit commerciële activiteiten, die toekomstige exploitatietekorten kunnen voorkomen. Een onderdeel van de plannen betreft de vestiging van een popzaal in het complex, te exploiteren door het Amersfoortse poppodium De Kelder. In het plan van De Flint werd uitgegaan van een bruto-investering van circa € 4,2 miljoen, maar door optimalisaties te maken met het Meerjaren Onderhoudsprogramma (MOP) en investeringen door derden, is de netto investering circa € 1,4 miljoen lager. De Flint geeft aan dat deze netto-investering volledig terugverdiend kan worden. De netto-investering moet in eerste instantie voorgefinancierd worden door de Gemeente Amersfoort of een andere financier (eventueel in combinatie met een garantie van de gemeente). De gemeente Amersfoort vraagt ons nu om een offerte uit te brengen voor een haalbaarheidsonderzoek waarbij de volgende vragen centraal staan: Leiden de plannen voor de revitalisering van De Flint tot een toekomstbestendige theater- en congreslocatie, met een duurzaam en breed cultureel aanbod? Zorgt de revitalisering daadwerkelijk voor betere exploitatiemogelijkheden, zodat er geen sprake is van toekomstige structurele exploitatietekorten? Kunnen daarnaast de investeringen in de verbouwing worden terugbetaald aan de financier? Concreet betekent dit de beantwoording van de volgende deelvragen:  Beoordeel in dat kader of de aannames voor wat betreft bezoekersaantallen en verhuurbaarheid realistisch zijn en of de daaruit voortvloeiende begrote opbrengsten

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

4

en kosten goed zijn begroot. Geef aan (op hoofdlijnen en expertmatig) of de aangegeven bouwkundige aanpassingen en daarmee gepaard gaande investeringen nodig zijn en op een juiste wijze begroot. Hierbij gaat het om de volledige investering van circa € 4,2 miljoen.  Toets eveneens of de plannen leiden tot een voldoende rendement om de investeringslast, inclusief rente, te kunnen terugbetalen aan de financier, zonder dat daardoor een toekomstig tekort ontstaat.  Beoordeel of de risico’s juist in beeld zijn gebracht, of er juiste beheersmaatregelen zijn getroffen en of er sprake is van ontbrekende risico’s en/of maatregelen. Besteed hierbij ook aandacht aan de risico’s op het gebied van markt en overheid.  Geef tot slot aan of de toevoeging van een popfunctie of andere functies, haalbaar is.

1.2

Aanpak en leeswijzer In de zomer van 2013 hebben we een kort, intensief traject doorlopen met de directeur en hoofd Financiën van De Flint, diverse externe adviseurs, en de gemeente Amersfoort, om de haalbaarheid van de plannen van De Flint te toetsen. We zijn te werk gegaan vanuit twee invalshoeken: de haalbaarheid van de exploitatie enerzijds en de haalbaarheid en noodzaak van de (verschillende fases van de) investering anderzijds. In deze rapportage is in de opbouw van de hoofdstukken de tweedeling in onderzoeksbenadering terug te zien. In hoofdstuk 2 hebben we de status quo van De Flint beschreven en zijn we ingegaan op de meerjarenbegroting met de belangrijkste achterliggende aannames. Om de status quo en de aannames in kaart te brengen hebben we uitgebreide deskresearch gedaan en is een aantal sessies en (telefonische) interviews gehouden met betrokkenen. Zie voor bijlage 1 een overzicht met de gesproken personen en de geraadpleegde schriftelijke bronnen. We behandelen in hoofdstuk 2 de belangrijkste posten op de begroting en doen uitspraak over de haalbaarheid ervan. In hoofdstuk 3 geven we onze bevindingen of de plannen voor vernieuwing van De Flint noodzakelijk zijn. Tot slot, in hoofdstuk 4, brengen we beide invalshoeken bij elkaar en geven we de conclusies op de deelvragen, het gehele vraagstuk en aanbevelingen. Uitgangspunten gebruik en verwijzing documenten De volgende documenten hebben we – in overleg – gebruikt bij de analyse van de financiële gegevens.  Voor 2012-2013 van De Flint zijn we uitgegaan van het Exploitatieoverzicht 2012-2013 mei, ‘begroting lopend boekjaar’.  Voor de begroting Vernieuwde Flint was dat de Meerjarenbegroting met formules (horeca vanaf 1 januari 2016 in eigen beheer, met indexering). Verwijzing in de voetnoten met ‘Meerjarenbegroting’.  Voor de aannames van De Flint hebben we geput uit de verklarende gesprekken, diverse e-mails en ‘Bijlage 1, meerjarenbezetting cultuur en commercieel’. In Bijlage 1 zijn alle gebruikte bronnen opgenomen.

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

1.3

5

Risico’s en verantwoordelijkheden Het onderzoek is uitgevoerd door en onder verantwoordelijkheid van lagroup. Het rapport en de bijlagen vormen een geheel. Indien het rapport ter beschikking wordt gesteld aan derden, dient dat in zijn geheel te geschieden. Bij het onderzoek en de samenstelling van dit rapport is uiterste zorgvuldigheid betracht. Daarbij is uitgegaan van de waarheidsgetrouwheid van door de opdrachtgever en door derden verstrekte informatie. De financiële verkenningen zijn naar beste kennis en inzicht tot stand gekomen. De uiteindelijke financiële resultaten zijn sterk afhankelijk van de in het rapport gepresenteerde factoren, zoals de aard en omvang van het commerciële en culturele aanbod, de hoogte van de investeringen, de kwaliteit van het horeca-aanbod en onzekerheden in de prijsontwikkeling. Er kunnen zich ontwikkelingen voordoen die wij op dit moment niet kunnen voorzien en/of thans nog niet bekend zijn. lagroup kan logischerwijze niet garanderen dat de geprojecteerde resultaten daadwerkelijk worden gerealiseerd.

2

6

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

De exploitatie van De Flint kritisch bekeken In dit hoofdstuk richten we ons op de beantwoording van de vraag over de exploitatie van De Flint in de komende jaren. We schetsen het beeld van de status quo, de huidige stand van zaken en geven een korte terugblik over de afgelopen twee seizoenen. We vergelijken De Flint hierbij met een aantal in grootte en bereik overeenstemmende theaters. Vervolgens kijken we naar de meerjarenbegroting, waarbij we uitgaan van de twee scenario’s die De Flint daarin schetst: ‘Niets doen’ en ‘De vernieuwde Flint’. We onderzoeken of de aannames in deze begroting realistisch zijn, in het licht van de status quo en trends in de markt. Tevens kijken we welke risico’s er aanwezig zijn in de toekomstige exploitatie en beoordelen we of deze risico’s in voldoende mate beheerst kunnen worden.

2.1

De status quo Hieronder geven we beknopt de huidige stand van zaken aan omtrent De Flint. Hiertoe zoomen we in op de onderwerpen die voor dit onderzoek relevant zijn. Waar relevant kijken we in deze paragraaf terug naar de voorgaande seizoenen. Tabel 1

Overzicht voorstellingen en bezoekers

2012-2013

2011-2012

2010-2011

voorvoorvoorbezoekers bezoekers bezoekers stellingen stellingen stellingen Theaterzaal

144

70.236

136

63.757

120

62.284

Stadszaal

31

7.606

37

8.707

51

16.522

Aegtenkapel

15

1.780

24

3.012

24

2.274

195

81.080

Totaal

190

79.622

197

75.476

Bron: Jaarrekeningen De Flint.

Tabel 1 laat de ontwikkeling van het aantal voorstellingen en bezoekers zien van De Flint. In bijlage 2 is een benchmark opgenomen met theaters die op diverse punten vergelijkbaar zijn met De Flint, voor de tabellen van de benchmark verwijzen we naar deze bijlage 2. De volgende relevante punten vallen op in de status quo, in vergelijking met de benchmarktheaters:  De Flint geeft aan in het rapport ‘De Vernieuwde Flint’ dat het theater in 2010-2011 een tekort à € 250.000 in seizoen 2012-2013 is omgebogen naar een positief exploitatieresultaat van € 10.000. Flint is de laatste jaren iets minder gaan programmeren, zie Tabel 1. Dit was naar eigen zeggen nodig als onderdeel van de maatregelen om het tekort terug te dringen. Verdere maatregelen waren onder meer: sponsorprogramma opgezet, meer inkomsten uit commerciële verhuur door training medewerkers, vermindering van het aantal fte (met twee fte).  In 2012-2013 heeft De Flint met minder voorstellingen meer bezoekers gerealiseerd dan het vorige seizoen.  De Flint programmeert relatief weinig voorstellingen. De benchmarktheaters

7

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

programmeerden tweemaal zoveel voorstellingen. Het aantal bezoekers per voorstelling is wel een stuk hoger. De Flint geeft aan dat beperkte programmering nodig is doordat meer aanbod ook meer variabele kosten met zich meebrengt.  De Flint programmeert geen amateurvoorstellingen. Dit aanbod vindt waarschijnlijk zijn weg in de vele kleinschalige theaters die in Amersfoort zijn gevestigd, bovendien ontbreekt een kleine zaal.  De Flint haalt relatief hoge inkomsten uit commerciële verhuur (congressen en evenementen).  Bij De Flint is de horeca verpacht, het theater genereert hieruit minder inkomsten dan de benchmarktheaters.  De subsidie per bezoeker is vergelijkbaar met de benchmark. De Flint ontvangt echter in absolute zin veel minder gemeentelijke subsidie dan de benchmarktheaters (TAS: € 1,8 miljoen voor De Flint versus € 3,4 miljoen voor de benchmarktheaters). Tabel 2 laat de samengevatte begroting zien van het (toen nog) lopend boekjaar, het exploitatieoverzicht zien van 2012-2013. Tabel 2

Exploitatieoverzicht 2012-2013, begroting.

Begroting 2012-2013

BATEN

LASTEN

1.864.000

1.681.000

Congressen en evenementen

624.000

131.000

Horeca

104.000

7.000

Vaste verhuur ruimtes

118.000

Culturele programmering

Overige inkomsten en sponsoring Subsidie

50.000

11.000

1.641.000

Renteopbrengst

19.000

Personeel

1.347.000

Huisvesting

733.000

Verkoopkosten

16.000

Algemene, kantoor- en overige kosten

226.000

Zakelijke blastingen

37.000

Interest en afschrijvingen TOTAAL RESULTAAT

197.000 4.420.000

4.386.000

34.000

Bron: Exploitatieoverzicht 12-13, mei 2013.

2.2

Beknopte meerjarenbegroting De Flint heeft een meerjarenbegroting opgesteld met onderliggende aannames die volgens De Flint met de vernieuwing behaald kunnen worden. Ook de verwachte gevolgen wanneer de vernieuwing niet plaatsvindt, heeft De Flint berekend. Hieronder geven we zowel de huidige exploitatie, de beknopte meerjarenbegroting en de situatie over vijf jaar

8

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

als geen actie wordt ondernomen, aldus De Flint. Daarna bespreken we per hoofdonderwerp de specifieke aannames. Tabel 3

Meerjarenbegroting Vernieuwde Flint en Begroting Niets doen.

De Vernieuwde Flint huidige begroting cijfers x € 1.000

begroting

begroting

begroting

begroting

2012-2013 2013-2014

2014-2015

2015-2016

2016-2017

2.025

2.053

12-13 begroting VERSUS niets doendoeljaar DOELJAAR scenario 17-18 2017-2018 2017-2018

BATEN Culturele programmering

1.864

1.811

1.862

Congressen en evenementen

624

703

787

839

Horeca (ook congr-evenem.)

104

115

111

480

Vaste verhuur ruimtes

118

95

60

Overig en sponsoring

50

63

65

Subsidie gemeente

1.641

1.743

1.638

Rente-opbrengsten

19

15

16

4.420

4.545

1.681

TOTAAL BATEN

2.194

18%

1.483

893

948

52%

666

959

1.137

993%

98

71

73

74

-37%

74

72

74

77

54%

45

1.606

1.650

1.437

-12%

1.682

17

18

19

0%

12

4.539

5.110

5.720

5.886

33%

4.060

1.561

1.596

1.725

1.739

1.847

10%

1.293

131

166

177

188

199

210

60%

158

7

8

9

119

263

312

4357% 73%

11

55%

1.459

LASTEN Culturele programmering Congressen en evenementen Horeca Sponsoring

11

16

16

18

19

19

1.347

1.511

1.542

1.736

1.979

2.082

16

13

14

26

42

48

Huisvestingskosten

733

773

766

779

780

Algemene, kantoor- en overig

226

239

244

273

37

35

35

35

Personeelslasten Verkoopkosten

Zakelijke belastingen Interest en afschrijvingen TOTAAL LASTEN Resultaat

200%

14

762

4%

734

308

324

43%

234

35

35

-5%

35

197

219

219

217

215

215

9%

215

4.386

4.541

4.618

5.116

5.579

5.854

33%

4.161

34

4

-79

-6

141

32

-6%

-101

Bron: Exploitatieoverzicht 12-13; Begroting Vernieuwde Flint; begroting Niets doen.

2.3

8

Bewerkt: lagroup.

Culturele programmering De Flint heeft voor de programmering de Theaterzaal (804 zitplaatsen), Stadszaal (flexibel) en de Aegtenkapel tot zijn beschikking. Hiermee is het theater in staat om relatief divers te programmeren. De theaterzaal kan diverse soorten producties kwijt, de Stadszaal is relatief geschikt voor pop en de Aegtenkapel voor klassiek (kamermuziek). De programmering (genreverdeling) van De Flint is grotendeels overeenkomstig met die van de benchmarktheaters. De Flint programmeert relatief wel meer cabaret dan de benchmarktheaters (maar in absolute zin alsnog minder) en geen amateurvoorstellingen, dat verklaard kan worden doordat De Flint geen kleine zaal heeft (in tegenstelling tot de benchmarktheaters). Zie ook bijlage 2.

9

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

De volgende (beknopt weergegeven) aannames en achterliggende gedachten voor wat betreft culturele programmering en congressen en evenementen liggen ten grondslag aan de meerjarenbegroting. Tabel 4

Overzicht geplande activiteiten en bezoekers

Meerjarenbegroting Vernieuwde Flint

Huidig Theater Aantal voorstellingen* Aantal bezoekers Bezettingspercentage

2012-2013 2013-2014

2014-2015 2015-2016 2016-2017 2017-2018

190

175

175

185

185

195

79.622

72.187

74.235

80.719

81.840

87.445

63%

68%

70%

72%

73%

74%

Bron: Exploitatieoverzicht '12'-'13; Meerjarenbezetting cultuur en commercieel.

* Professionele voorstellingen.

Concluderend kunnen we het volgende vaststellen ten aanzien van de meerjarenbegroting culturele programmering in relatie tot de aannames, de status quo en de benchmark.  Mede gezien de veranderingen in het theaterveld, zoals de landelijke daling van de bezoekersaantallen, de aanhoudende recessie, minder vrije tijd en verandering van de vrijetijdsbesteding, zien wij op landelijk niveau vooralsnog weinig signalen dat de theatermarkt zich zal herstellen naar de situatie van een vijftal jaar geleden.  De benchmarktheaters behalen jaarlijks 35% meer bezoekers uit professionele voorstellingen dan De Flint, zij bereiken dit aantal met bijna tweemaal zoveel voorstellingen. Een een-op-een vergelijking met de benchmark is niet te maken. In sommige steden zijn de producties groter en anders (Zwolle en Apeldoorn), en de ligging verschilt van elkaar (Amersfoort is nabij Utrecht gelegen). Een andere verklaring zou kunnen zijn dat de gemiddeld hogere subsidie (in absolute zin) van de andere theaters hen in staat heeft gesteld om meer te programmeren, met als gevolg de extra vraag. Los van de oorzaak en verklaringen, is het realiteit dat het Amersfoort de laatste jaren in aantal bezoekers en voorstellingen achterblijft bij de benchmarktheaters.  De Flint trekt in de meerjarenbegroting de relatieve inkomsten uit culturele programmering door aan de hand van de stijging in het aantal bezoekers (dus 10% meer bezoekers leidt tot 10% meer inkomsten). De Flint zet hiermee dus in op meer bezoekers per voorstelling, in plaats van op meer voorstellingen. Dat betekent dat de inkomsten per voorstelling en daarmee ook de brutowinst per voorstelling stijgen; dit is financieel (veel) gunstiger dan het programmeren van meer voorstellingen. Ondanks dat er geen signalen zijn dat de theatermarkt landelijk weer op hetzelfde niveau komt als in 2007-2008, hebben wij er vertrouwen in dat De Flint het begrote aantal bezoekers kan bereiken. Ten eerste is de relatieve en absolute begrote groei over vijf jaar niet extreem. De Flint begroot eerst een daling van bezoekers en voorstellingen en bouwt die later weer op tot iets hoger dan in seizoen 2012-2013.1 Ten tweede is de bezetting van De Flint met 63% momenteel al iets hoger dan van vergelijkbare

1

De daling is volgens De Flint noodgedwongen, om de programmeringskosten (negatieve voorstellingsresultaat) te beperken.

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

10

theaters, maar er is een groeipotentie.2 Succesvolle theaters kunnen namelijk met hun grotezaalprogrammering een gemiddelde bezetting bereiken van 70% à 80%, afhankelijk van de stad en de programmering. De meeste theaters die dit hogere percentage bereiken, programmeren veel meer voorstellingen dan De Flint. Dit biedt een gunstig perspectief voor De Flint, omdat De Flint juist inzet op meer bezoekers zonder (ook) meer voorstellingen te programmeren. Een stad als Amersfoort heeft – ook volgens de benchmark – de potentie om meer bezoekers naar een grote zaal te trekken dan nu het geval is. Deze argumenten leiden er gezamenlijk toe dat wij de aannames van De Flint haalbaar achten.  Het programmeren van theatervoorstellingen is kostbaar (wanneer alle kosten worden meegerekend). In de situatie waarin De Flint verkeert, raden we aan eerst in te zetten op een hogere bezetting en een stabielere financiële situatie, alvorens meer voorstellingen te programmeren.  De Flint zet tot en met 2017-2018 in op slechts een aantal meer voorstellingen dan zij afgelopen seizoen 2012-2013 programmeerde. Wij adviseren dat De Flint, bij positieve resultaten (van de gehele organisatie), na 2017-2018 meer voorstellingen gaat programmeren. Wij hebben begrepen dat De Flint deze ambitie ook heeft, mits de financiële situatie dit inderdaad over een aantal jaar toelaat. Baten en lasten Kijkend naar de baten en lasten van de meerjarenbegroting culturele programmering signaleren wij het volgende:  De baten van de culturele programmering nemen in de begroting lineair toe met de toename van bezoekers. Dat lijkt ons een passende redenering, omdat deze posten alle lineair van invloed zijn op de baten.3  De gemiddelde ticketprijs neemt over vijf jaar toe met een lager bedrag dan waartoe de jaarlijkse indexering van 2% alleen al zou leiden. Dit laat zien dat De Flint een conservatieve berekening hanteert, wat wij ondersteunen.  Het (bruto) programmaresultaat van De Flint (recette/inkoop) is in 2012-2013 met 108% positief en positiever dan het programmaresultaat van de meeste andere theaters in Nederland. Dit duidt op een gezonde verhouding tussen recette en inkoop. Het programmaresultaat wordt de komende jaren volgens begroting nog iets positiever. Wij denken dat dit, ook gezien het relatief beperkte aantal voorstellingen en de inzet op een hogere bezetting per voorstelling haalbaar is.  Het netto resultaat van de programmering (verhouding alle baten versus alle lasten) kan door De Flint (nog) niet worden berekend. Hiervoor is een toerekening nodig van de directe personeelskosten, overhead, huisvesting en dergelijke. Landelijk maken theaters op dit moment een transitie door, zo ook bij De Flint, waardoor deze cijfers op termijn wel inzichtelijk gemaakt kunnen worden. We kunnen daarom in dit 2

3

Theaters met ook een kleine zaal (200-300) hebben veelal een lagere bezetting dan theaters met alleen een grote zaal, omdat kleinere zalen een aanbod bieden dat gemiddeld minder bezoek (lagere bezetting) trekt dan het aanbod dat in grote zalen staat geprogrammeerd. Dit zijn de posten entreegelden, theatertoeslag, administratiekosten, garderobegelden, parkeerkaarten en overige omzet cultuur.

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

11

onderzoek geen netto- resultaat berekenen of narekenen.  De Flint berekent de programmeringslasten als percentage van de baten. Het theater neemt de ratio van de begroting van seizoen 2013-2014 (namelijk 86,2%) als vertrekpunt; in dit seizoen pakt de ratio gunstiger uit dan de 90,2% in seizoen 2012-2013. Dat heeft volgens De Flint een aantal redenen. Zo zijn de resultaten van de eerste helft van seizoen 2012-2013, die relatief goed zijn ten opzichte van de begroting, verwerkt in de begroting 2013-2014. Daarnaast zijn er reeds ingezette veranderingen in het beleid (bezuinigingen, efficiëntieslagen, vijftien minder voorstellingen) verwerkt in de begroting 2013-2014. In de meerjarenbegroting laat De Flint de ratio vanaf 2013-2014 jaarlijks een half procent afnemen vanuit de redenering dat de stijgende zaalbezetting voor een hogere brutowinst per voorstelling zal leiden. Omdat minder voorstellingen tot minder kosten leiden (met name personeel) en omdat een hogere bezetting tot een hogere brutowinst leidt, is het logisch dat de ratio gunstiger uitpakt. Daar De Flint veel met partage-deals (met garantie) werkt, leidt een toename van de zaalbezetting ook tot een verhoging van de brutowinst per voorstelling. In 2017-2018 ten opzichte van 20162017 is per voorstelling een krappe 5% toename begroot van de brutowinst per voorstelling (toename van € 82). Een beknopte berekening laat zien dat dit bedrag door de stijgende bezettingsgraad (directe invloed op de brutowinst) en overige variabelen in de baten en de lasten (entreeprijs, overige voorstellingskosten, marketingkosten) kan worden gerealiseerd.  De Flint geeft – in vergelijking met de benchmarktheaters – relatief weinig per voorstelling en per bezoeker uit aan out of pocket publiciteitskosten (respectievelijk 26% en 40% minder). Ook in absolute zin is het bedrag vrij laag.

2.4

Congressen en evenementen De voornaamste wijzigingen die De Flint de komende jaren voorziet ten aanzien van congressen en evenementen zijn:  Een deel van de huidige ruimte van Scholen in de kunst, is voorzien voor breakout ruimtes. De Flint voorziet zes zalen van ieder 50 m2. Deze breakout ruimtes maken het theater volgens De Flint aantrekkelijker voor congressen en evenementen.  De afdeling Sales heeft volgens De Flint de laatste jaren een ontwikkeling doorlopen en heeft in de huidige situatie in vergelijking met een aantal jaren geleden (veel) meer congressen gerealiseerd. De Flint verwacht dat deze ontwikkeling zich zal doorzetten. De omzet Tabel 5 laat de aannames en de begrote inkomsten uit congressen en evenementen zien. De uit congressen en evenementen voortvloeiende horeca -inkomsten zijn apart in de begroting opgevoerd en bespreken we in de paragraaf over horeca, paragraaf 2.5. Onder inkomsten uit congressen en evenementen verstaan we de zaalhuur en de omzet uit overige faciliteiten (zoals doorrekening van extra technici en verhuur van apparatuur). Eveneens opgenomen onder deze post zijn de inkomsten die De Flint momenteel van de Doorbrekers ontvangt, zie voetnoot bij de tabel.

12

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

Tabel 5

Congressen en evenementen samengevat

Meerjarenbegroting Vernieuwde Flint

Huidig Congressen en evenementen

2012-2013

2013-2014

2014-2015

2015-2016

2016-2017

niets doen 2017-2018

2017-2018

Totaal activiteiten *

177

190

198

206

214

222

180

Aantal bezoekers

nb

53.105

55.235

57.365

59.495

61.625

50.310

Omzet huur overig

348.000

383.500

447.500

478.500

511.500

544.000

363.500

Omzet faciliteiten ** Omzet totaal (excl. horeca)

276.000

319.500

339.500

360.500

382.000

404.000

302.500

624.000

703.000

787.000

839.000

893.500

948.000

666.000

nb

nb

-

-

103.500

103.500

103.500

Gemiddelde omzet per activiteit

3.525

3.700

3.975

4.073

4.175

Gemiddelde omzet per activ. excl. Doorbrekers

-

4.252

4.587

4.685

-

Waarvan omzet Doorbrekers *

4.270 -

nb -

Bron: Meerjarenbez.cultuur en commercieel; Exploitatiebegroting 12-13; MJB oude huisstijl met formules; Begroting Nietsdoen. Cijfers zijn afgerond. * Kerkgenootschap de Doorbrekers huurt 49 zondagen per jaar de zaal à € 2.115 per dag. Dit aantal is inclusief opgenomen. ** Hieronder wordt verstaan: omzet uit huur; omzet uit faciliteiten, parkeerkaarten, overige omzet T-Mobile. De activiteiten zijn jaarlijks als volgt verdeeld over de zalen: theaterzaal (30%) - Stadszaal (50%) - Aegtenkapel (20%).

Zoals Tabel 5 laat zien, neemt het aantal activiteiten in de begroting niet aanzienlijk toe (+25% doeljaar ten opzichte van 2012-2013). De omzet neemt naar verhouding sterker toe (met 52%), de gemiddelde omzet per activiteit stijgt met 21%. De Flint heeft voor drie seizoenen een contract met de Doorbrekers afgesloten, waarmee jaarlijks ruim een ton aan vaste inkomsten uit congressen en evenementen wordt gerealiseerd. De Flint beredeneert dat de toename in activiteiten en omzet mogelijk is door de toevoeging van breakout ruimtes en een upgrade van interieur. Ook ziet het theater kansen om meer vaste huurders als de Doorbrekers aan zich te binden op momenten wanneer er geen (opbouw van) voorstellingen plaatsvinden. De begroting van de omzet is tot stand gekomen door de omzet jaarlijks te extrapoleren aan de hand van de toename van activiteiten (en een indexatie van 2%). De Flint heeft voor de extrapolatie de begroting van 2013-2014 als vertrekpunt genomen. De opgenomen benchmark biedt geen bruikbare vergelijkende informatie over congressen en evenementen. Om toch een beeld te geven van de markt voor congressen en evenementen in relatie tot theaters, hebben we geput uit ervarings- en benchmarkcijfers van recent door lagroup uitgevoerde onderzoeken. Vanwege privacy van de theaters kunnen we deze gegevens niet openbaar maken. We kunnen constateren dat De Flint momenteel, vergeleken met andere theaters in het land, goede inkomsten genereert uit de congresmarkt. Zo zijn de inkomsten per verhuring (huur en overige omzetten) bij De Flint relatief hoog. Dit kan verklaard worden omdat De Flint geen breakout ruimtes heeft, dus geen kleine vergaderingen kan boeken. Verder zet De Flint ook actief in op grote congressen en evenementen. In de aantrekkingskracht van De Flint speelt in ieder geval een rol de centrale locatie in het land, de parkeergelegenheid en de grote extra flexibele zaal (Stadszaal) waarover De Flint beschikt; de meeste grotere theaters in Nederland hebben een grote en een kleine zaal en niet ook nog eens een flexibele zaal als de Stadszaal. Wij delen de stelling van De Flint dat breakout ruimtes nodig zijn om meer inkomsten uit sales te genereren. Op basis van deze verbetering van faciliteiten, samen met de reeds

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

13

behaalde resultaten en de expertise en ervaring van het management, hebben wij er vertrouwen in dat een toename van de activiteiten en omzet haalbaar is. We signaleren de volgende punten:  De markt voor congressen en evenementen is sterk concurrerend en conjunctuurgevoelig. Landelijk hebben congres- en evenementenlocaties het moeilijk, maar toch is De Flint er de laatste jaren in geslaagd met de salesafdeling een stijging te realiseren in omzet en activiteiten.  De theaterzaal wordt volgens begroting in 2013-2014 totaal 57 keer verhuurd, oplopend tot 65 keer in 2017-2018. Uitgaande van een theaterseizoen van 40 weken, is dit circa 1,5 keer per week. Ons inziens biedt deze bezetting voldoende ruimte voor de theaterprogrammering.  De Flint begroot, verspreid over vijf jaar, een toename in aantal activiteiten van 25%. Een aanzienlijk deel hiervan biedt voor drie jaar een gegarandeerde omzet (de Doorbrekers), dit geeft een stevige basis aan de verwachte omzet. De Flint gaat ervan uit in de berekeningen dat de Doorbrekers ook na het contract zullen aanblijven, zo nee, dan wordt actief gezocht naar een andere vaste huurder.  De breakout ruimtes, waardoor De Flint aantrekkelijker wordt voor congresorganisatoren, zijn vanaf de zomer van 2014 (seizoen 2014-2015) inzetbaar. De omzetstijging door de komst van deze zalen zet in de begroting dan ook vanaf dat seizoen in.  Gezien voorgaande punt, de geplande verbetering van de faciliteiten en de personele inzet, zien wij mogelijkheden dat de reeds ingezette stijging in congresactiviteiten zal doorzetten. In de praktijk betekent de toename ongeveer een extra verhuring per week (in het theaterseizoen). Wij adviseren rekening te houden met de mogelijkheid dat deze toename van 25% niet bereikt kan worden. De vraagmarkt is zeer grillig en de concurrentie sterk. Wij komen hierop terug in paragraaf 2.8.  Naast de toename in activiteiten neemt de totale omzet en gemiddelde omzet per verhuring uit huur en faciliteiten ook toe; in de begroting 2017-2018 ten opzichte van 2012-2013 neemt de omzet toe met ruim 50%.  De huur van de zalen baseert De Flint op de huidige tarieven (geldig tot 2014). Deze zijn marktconform, ook kijkend naar de succesvolle afname. Nu – en ook in de begroting – is de gemiddelde begrote omzet per verhuring relatief hoog. De nu al niet geringe € 3.525 (zie Tabel 5) is in 2017-2018 met 21% toegenomen tot € 4.270. De Flint verklaart dat de relatief dure theaterzaal intensiever verhuurd zal gaan worden met ingang van seizoen 2013-2014, wat de hogere omzet per verhuring verklaart. Of de congresorganisatoren werkelijk bereid zijn de (veel) duurdere theaterzaal – de daghuur van de Stadszaal ligt € 2.500 lager dan de daghuur van de theaterzaal – te verkiezen boven de Stadszaal durven wij niet met zekerheid te stellen. De begrote omzet uit huur is ons inziens daarom een risico, zie ook paragraaf 2.8.  De breakout ruimtes zullen de weggevallen inkomsten door het vertrek van SIDK moeten gaan opvangen, zij zijn immers gevestigd op de locatie waarvoor SIDK huur betaalde. De vierkante meters staan ongeveer gelijk aan een bedrag van circa € 32.000 (27% van de inkomsten à € 118.000 (incl. doorberekening energie). De Flint redeneert

14

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

dat de breakout ruimtes vanaf seizoen 2014-2015 van € 37.500 oplopend tot € 52.500 aan extra verhuurinkomsten kunnen genereren. Per verhuring is (dus) rekening gehouden met een bedrag van ruim € 200. Dit achten wij realistisch. De lasten Onder lasten congressen en evenementen voert De Flint op: publiciteitskosten en inkoop van faciliteiten die zij doorbelast aan de congresorganisatoren (parkeerkaarten, aanschaf/ huur van beamer, projectieschermen e.d.), zie Tabel 6. Zoals eerder uiteengezet, kunnen de personeelslasten nog niet worden toegerekend aan de congressen en evenementen (bijvoorbeeld: technici werken op dezelfde dag voor zowel een voorstelling als een evenement en de overhead komt ten laste van alle activiteiten). Wij kunnen de directe en indirecte kosten daarom niet toerekenen. Tabel 6

Lasten congressen en evenementen

Meerjarenbegroting Vernieuwde Flint

Huidig Congressen en evenementen

2012-2013 2013-2014

2014-2015 2015-2016 2016-2017

2017-2018

niets doen 2017-2018

Publiciteitskosten congr. en evenementen

25.000

27.500

29.000

31.000

33.000

35.000

26.000

Lasten extra faciliteiten/overige omzetten

106.000

139.000

147.500

156.500

166.000

175.500

131.500

Subtotaal lasten

131.000

166.500

176.500

187.500

199.000

210.500

157.500

nb

nb

nb

nb

nb

nb

nb

Directe personeelskosten Indirecte kosten (overhead, huisvesting ed)

nb

nb

nb

nb

nb

nb

nb

Omzet

624.000

703.000

787.000

839.000

893.500

948.000

666.000

Financieel resultaat

493.000

536.500

610.500

651.500

694.500

737.500

508.500

Bron: Meerjarenbez.cultuur en commercieel; Exploitatiebegroting 12-13; MJB oude huisstijl met formules; Begroting Nietsdoen. Cijfers zijn afgerond.

Wel kunnen we iets zeggen over de overige kosten die De Flint toerekent aan congressen en evenementen. De opgenomen lasten zijn een voortzetting en extrapolatie van de huidige kostenstructuur, waarin per 2013-2014 al een aantal verbeteringen zijn doorgevoerd volgens De Flint. De lasten extra faciliteiten en overige omzetten (parkeerkaarten, aanschaf/huur van beamer, projectieschermen e.d.) worden jaarlijks met 2% geïndexeerd en nemen volgens De Flint lineair toe aan de hand van de toename in activiteiten. De lasten per activiteit nemen volgens De Flint iets toe. Gezien de aard van de in te kopen activiteiten (parkeerkaarten e.d.) vinden wij het aannemelijk dat de lasten toenemen naarmate er meerdere bezoekers gekoppeld zijn aan een activiteit. De publiciteitskosten uitgerekend per activiteit, liggen in de toekomst iets hoger dan in 2012-2013 het geval is. De kosten zijn geïndexeerd met 2% en nemen per activiteit geleidelijk iets toe. We kunnen ons voorstellen dat de out of pocket kosten per activiteit iets (circa € 15 – inclusief indexering) zullen stijgen, omdat de concurrentie toeneemt en de organisatoren steeds meer verleid moeten worden om tot aankoop over te gaan. Kortom, de lasten van de congressen en evenementen zijn een voortzetting van de huidige lasten, zijn variabel, nemen relatief toe naarmate het aantal activiteiten stijgt en zijn ons inziens goed begroot.

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

2.5

15

Horeca Kijkend naar de gehele meerjarenbegroting vinden de grootste veranderingen plaats in de baten en lasten van de horeca. De Flint voorziet een aantal belangrijke wijzigingen ten opzichte van de huidige situatie, met effect op de begroting:  Vanaf 2016 heeft De Flint de horeca in eigen beheer, wat in de begroting als volgt tot uiting komt: · de pachtinkomsten stoppen per 2016. · De Flint neemt de pauzehoreca in eigen beheer. De inkomsten uit de pauzehoreca nemen Flint toe, omdat het aantal bezoekers toeneemt. · De Flint gaat het theaterrestaurant (rondom de voorstellingen) zelf exploiteren. · de horeca-inkomsten uit congressen en evenementen komen ten bate en ten laste van de begroting (nu rekent de pachter deze bedragen direct door aan de congresorganisatoren). De toename van congressen en evenementen zorgen voor een toename van de horeca-inkomsten. De Flint verwacht een positief resultaat te boeken op deze inkomsten. · De Flint heeft de intentie het pachtcontract eerder te ontbinden, in dat geval is De Flint eerder in staat zelf horeca-inkomsten (en resultaat) te genereren).  De horeca in de artiestenfoyer en de St Aegtenkapen zijn momenteel in eigen beheer en zullen dat ook blijven. De horeca-inkomsten blijven volgens prognose stabiel. Kortom, De Flint wenst de marge die de pachter nu op diverse fronten int, zelf te gelde te gaan maken. Een begrijpelijke keuze. Dat betekent dat De Flint de komende jaren een organisatie zal opzetten waarmee zij de voorstellingshoreca, theaterrestauranthoreca en de horeca van congressen en evenementen zal realiseren. De omzet Voor het opstellen van de horeca-inkomsten heeft De Flint de omzetten en resultaten 2011-2012 van de huidige pachter als vertrekpunt genomen voor de eigen berekeningen. De Flint is naar eigen zeggen voorzichtig geweest en heeft conservatief gerekend. In seizoen 2015-2016 rekent De Flint een half jaar met pacht en een half jaar met baten en lasten voor eigen rekening. Omdat de breakout ruimtes en de Gijs Bakker Foyer momenteel nog niet in gebruik zijn, heeft De Flint de horeca-inkomsten uit congressen en evenementen voor deze ruimtes opgesteld door een extrapolatie van de andere horecainkomsten uit congressen en evenementen. De Flint heeft de volgende bedragen berekend voor de horeca-omzet, zie de volgende tabel.

16

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

Tabel 7

Overzicht begrote baten horeca

Meerjarenbegroting Vernieuwde Flint

Huidig Horeca - baten

2012-2013 2013-2014 2014-2015 2015-2016* 2016-2017 2017-2018

Theaterrestaurant Voorstellingshoreca

inkomsten inkomsten inkomsten Omzet horeca congr.en evenem. algemeen uit pacht uit pacht uit pacht Omzet horeca subzalen Omzet horeca Gijs Bakker Foyer nvt nvt Omzet horeca Aegtenkapel Pacht Totaal omzet horeca

7.280

20.000

20.500

388.000

886.500

1.053.500

6.000

14.000

15.000

14.000

37.500

47.000

21.000

21.000

21.500

104.500

95.000

90.500

51.000

0

0

111.780

115.000

111.000

480.000

959.000

1.137.000

Bron: Meerjarenbezetting cultuur en commercieel; Exploitatiebegroting 2012-2013; MJB oude huisstijl met formules; * Vanaf januari 2016 rekent De Flint met horeca-inkomsten, de pacht wordt in dit seizoen voor een half jaar gerekend.

Het wordt ons op basis van de verstrekte gegevens niet volledig duidelijk welke aannames zijn gehanteerd en berekeningen zijn gemaakt voor de horeca-omzet. Om een gevoel te krijgen bij de uitkomsten van De Flint, hebben we zelf een beknopte rekenexercitie uitgevoerd. We zijn uitgegaan van de gegevens van het jaar 2016-2017, het eerste seizoen dat De Flint de horeca een volledig jaar in eigen beheer heeft, zie Tabel 8. Tabel 8

Rekenexercitie lagroup mogelijke horeca-omzet 2016-2017

Horeca-omzet 2016-2017

Voorstellingshoreca

Theaterrestaurant

Horeca uit congressen en evenementen

Totaal horeca-omzet

Redenering € 327.500

Landelijk ervaringscijfer is € 4,55 per bezoeker. Aanname lagroup: voorzichtigheidshalve € 4,- per bezoeker. Berekening: 81.840 bezoekers * € 4,-

€ 49.000

Voorzichtige aanname lagroup: 3% van de theaterbezoekers neemt een theaterdiner af à € 20,- per persoon (incl.drank, excl. btw.). Berekening: 81.840 bezoekers * € 20,-. Nb. In 2011-2012 claimde de pachter hiervoor een omzet van € 28.000.

€ 627.000

De Flint rekent met 59.495 bezoekers uit congressen en evenementen. Dit aantal, minus 14.700 van de Doorbrekers*, leidt tot 44.795 bezoekers. Voorzichtige aanname lagroup: gemiddeld besteedt bezoeker € 14 aan horeca (lunch/diner/drank). Bij evenementen (avond) is bedrag lager dan bij congressen, vandaar aanname gemiddeld € 14 (excl. btw).

€ 1.003.500

* De Doorbrekers verzorgen hun eigen catering mee.

Cijfers zijn afgerond.

Volgens een – ons inziens – voorzichtige benadering komen wij in 2016-2017 op een omzet uit van circa € 1 miljoen, dat is circa € 40.000 hoger dan begroot door De Flint, dus. Wij zijn dan ook van mening dat de begrote omzet van De Flint, zoals opgenomen in Tabel 7 realistisch is.

17

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

De lasten en resultaat De kosten van de horeca zijn begroot als percentage van de omzet. Niet alle directe kosten (zoals huisvestingslasten) zijn door De Flint verwerkt in het resultaat van de horeca. Tabel 9 toont een samengestelde tabel van de horeca, zowel de lasten als de eerder besproken baten. Het in de tabel weergegeven resultaat van de horeca is exclusief de overhead, maar inclusief een deel van de huisvesting, namelijk kosten voor energie en onderhoud, die momenteel ook aan de pachter worden doorberekend. Tabel 9 Lasten en resultaat horeca

Meerjarenbegroting Vernieuwde Flint Horeca

2015-2016

2016-2017

2017-2018

Totaal lasten *

328.000

744.500

884.500

Totaal baten

480.000

959.000

1.137.000

152.000

214.500

252.500

Resultaat

* Samengestelde tabel van inkoop, brutolonen, salarissen en sociale lasten, overige personeelskosten, verkoopkosten, algemene kosten, energie/onderhoud/belastingen.

De lasten voor de horeca bestaan uit een aantal posten, waarvan de inkoop en de personeelslasten de grootste zijn. Een paar relevante signaleringen (ijkjaar 2016-2017), het eerste seizoen dat de horeca volledig in eigen beheer draait).  Om een indicatie te krijgen van de kosten van de horeca die De Flint begroot maken we gebruik van branchegegevens die informatie bieden over het aandeel inkoop ten opzichte van de omzet en ervaringscijfers uit eerder door lagroup uitgevoerde theateronderzoeken. Landelijke cijfers laten zien dat bij een gezonde horecaorganisatie de inkoop van de horeca circa 30% van de omzet bedraagt. Een hoger aandeel inkoop betekent dat de brutowinst vaak lager ligt, omdat er ook veel andere kosten (personeelskosten) gemaakt moeten worden die uit de omzet betaald moeten worden. Onze berekening laat zien dat voor De Flint de inkoop als aandeel van de omzet in de begroting 26% bedraagt. De Flint hanteert dus een gezonde en relatief gunstige inkoop, die met 26% (4% positiever dan het gemiddelde) realistisch positief afwijkt van landelijke branchegegevens.  Om een beeld te krijgen van het aandeel personeelskosten hanteren we eveneens branchegemiddelden en ervaringscijfers uit eerdere theateronderzoeken. Branchegemiddelden laten zien dat bij een gezonde horeca de personeelskosten (directe en overige personeelskosten) tussen de 35%-40% van de omzet bedragen. Bij De Flint ligt dit percentage op 39%, maar de overhead (naar verwachting alleen directiekosten) zijn hierin niet meegerekend, zoals wij hebben begrepen. Het percentage zal daardoor wellicht een half tot een heel procentpunt hoger liggen, maar nog steeds conform branchegemiddelden.  Voorgaande berekende verhouding tussen inkoop en personeelskosten gezamenlijk versus de omzet laten zien dat De Flint een gezonde verhouding hanteert.  Tot slot laat de begroting van De Flint zien dat in het resultaat van € 152.000 niet zijn meegerekend de huur/kapitaallasten van de horeca en de overhead van De Flint (waarschijnlijk wat directiekosten, want alle andere personeelskosten zijn wel inclusief). Het is niet met 100% zekerheid te stellen, maar het duidt erop dat de

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

18

horeca van De Flint een positief resultaat zal kunnen boeken. Lang niet alle theaters zijn hiertoe in staat. De horeca-omzet uit congressen en evenementen zal hieraan zeker positief bijdragen.

2.6

Personeelskosten De Flint is actief bezig met cultureel ondernemerschap. Het theater grijpt de mogelijkheden aan die het pand, de stad en de organisatie bieden om de bezuinigingen het hoofd te bieden. De Flint zet de organisatie in en maakt keuzes om het culturele programma – met relatief beperkte subsidie – vorm te geven door sterk in te zetten op de commerciële functie. De Flint is hierin nog steeds in ontwikkeling en een van de voorlopers in Nederland. Dat betekent dat de organisatie relatief moeilijk vergelijkbaar is met andere theaters in Nederland. Waar dat wel mogelijk is, benoemen we dat hieronder. Zoals eerder gesteld biedt de huidige administratie van De Flint (nog) geen goed inzicht om de personeelslasten toe te rekenen naar de onderdelen culturele programmering en congressen en evenementen. We kunnen daarom geen totaalbeeld schetsen van het directe resultaat op deze beide posten, maar we kunnen op basis van andere kengetallen en gegevens wel enkele uitspraken doen over de personeelslasten. De personeelskosten voor de horeca zijn overigens besproken bij de betreffende paragraaf.  Het aandeel personeelslasten (excl. horeca) ten opzichte van de totale exploitatie is bij De Flint momenteel hoger dan bij de benchmarktheaters. In absolute zin zijn de personeelskosten veel lager (zo een € 300.000). De ratio kan verklaard worden doordat ook de totale exploitatie van De Flint in absolute zin lager is dan van de benchmarktheaters, door het lager aantal voorstellingen, terwijl het theater evengoed een basisorganisatie nodig heeft en doordat de sterkere verhouding congressen en evenementen een iets andere kostenstructuur heeft.  In de begroting is te zien dat de personeelskosten eerst iets afnemen (door het lager aantal voorstellingen) om daarna weer toe te nemen. Te zien is dat het aandeel personeelslasten (excl. horeca) van De Flint ten opzichte van de totale exploitatie in het doeljaar 2017-2018 overeenkomt met het aandeel van 26% dat ook de huidige benchmarktheaters bereiken.  In het algemeen kijkend naar de personeelsformatie, zien we dat De Flint een kleinere directie/staf heeft dan de benchmarktheaters.  Het formatieaantal programmering en marketing bedraagt in absolute zin de helft van de benchmarktheaters. Dat is ook in relatieve zin minder, ook al programmeert De Flint de helft van het aantal voorstellingen van het gemiddelde van de benchmarktheaters.  De formatie techniek van De Flint is in absolute zin zo een 30% lager dan van de benchmarktheaters. Omdat De Flint veel congressen en evenementen realiseert, waar veel techniek bij komt kijken, is de formatie techniek niet zo goed vergelijkbaar met de benchmarktheaters.  De Flint werkt, in vergelijking met de benchmarktheater, met relatief veel flexibel ingezet personeel. Dit duidt op een flexibele organisatie, die aan de hand van het

19

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

aantal activiteiten kan sturen op de variabele personeelskosten. Nb. Zie voor de volledige cijfers de tabellen in bijlage 2. Op basis van de beschikbare gegevens en bovenstaande argumenten kunnen we dus concluderen dat de personeelskosten van De Flint realistisch zijn begroot.

2.7

Overig Vaste verhuur Een belangrijke wijziging vindt plaats in de inkomsten uit vaste verhuur. De helft van de inkomsten uit vaste verhuur die op de begroting wegvallen worden volgens De Flint opgevangen door de toename in huurinkomsten uit congressen en evenementen. De breakout ruimtes nemen circa 300 m2 in beslag, voor de resterende vierkante meters is een aantal andere huurders in beeld, zie voor een overzicht Tabel 10. De Flint gaat vooralsnog als richtlijn uit van een toekomstig tarief van € 90 per vierkante meter, afhankelijk van het afwerkingsniveau en de wensen van de huurders. Gezien het huidige ruimteoverschot op de (landelijke) kantorenmarkt en de bedrijfsruimtes in brede zin, vinden wij dit een prima tarief. De Flint heeft diverse partijen in beeld die de resterende 800 m2 mogelijk kunnen gaan vullen en heeft een makelaar ingezet om de ruimtes voor langdurige tijd te verhuren. Tabel 10

Overzicht huidige en potentiële toekomstige huurders

€ / m2

m2 Huidig Scholen in de Kunst *

Huuropbrengst

1.100

€

83,18

€

91.493

475

€

90,00

€

42.750

80

€

90,00

€

7.200

120

€

90,00

€

10.800

-

€

60.750

Mogelijke toekomstige huurders Theaterschool Theater-BSO Kantoren Doorbrekers Subtotaal

675

6 breakout ruimtes voor gebruik De Flint

300

-

-

Totaal

975

-

-

* Exclusief doorberekende energie- en telefoonlasten.

Op de begroting heeft De Flint jaarlijks een vast bedrag aan inkomsten opgenomen (de indexering daargelaten), in 2017-2018 komt dat neer op circa € 74.000. Wij zien de inkomsten uit vaste verhuur als een mogelijk risico, omdat er nog geen garanties zijn afgegeven door de potentiële partijen en omdat de markt in algemene zin niet gunstig is. Aan de andere kant bedragen de begrote inkomsten slechts 1% van de totale exploitatie van De Flint, waardoor deze post in relatieve en absolute zin niet voor onoplosbare verrassingen zal zorgen. Ons inziens zet De Flint zich goed in om de openstaande ruimte te verhuren. De komende maanden zal blijken of het (op het oog marktconforme) tarief in de huidige

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

20

markt realistisch blijkt te zijn. Wij zien dit als een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de gemeente en het theater, zie ook paragraaf 3.4. Sponsoring en overige private inkomsten Zoals Tabel 3 laat zien, haalt De Flint momenteel € 50.000 binnen uit sponsoring, namelijk uit Dragers en (na verloop van tijd) ook uit de Vrienden van De Flint. In de begroting neemt dit bedrag tot doeljaar 2017-2018 geleidelijk toe naar ruim € 77.000. Uit de benchmark blijkt dat sponsoring bij theaters veelal varieert tussen de 1%-2% van de begroting. Deze verhouding is ook in de begroting van de De Flint te zien. Daarnaast biedt het huidige bedrag van € 50.000 dat De Flint momenteel binnenhaalt uit sponsoring perspectief. Dit bedrag is in absolute zin hoger dan wat veel andere theaters bereiken. Daarnaast is de absolute stijging van het bedrag € 20.000, omdat De Flint met een indexering rekent. Het opgenomen bedrag kunnen wij onderschrijven.

2.8

Risico’s en beheersingsmaatregelen De exploitatiebegroting van De Flint is gebaseerd op aannames ten aanzien van bezoekersaantallen, ticketprijzen, horecabestedingen, aantal verhuringen en tarieven. Daarnaast zijn kosten begroot op basis van het activiteitenniveau, de geldende inkooptarieven en realisaties uit het verleden. Het gaat om een begroting, waarbij altijd sprake is van onzekerheid. De aan het investeringsvoorstel ten grondslag liggende begroting bevat meer onzekerheid omdat het een schaalsprong in de verhuur en horeca bevat. In tijden van economische neergang is dat een gewaagde zet, waar enkele risico’s aan kleven. Markt en financiële risico’s De belangrijkste risico’s betreffen natuurlijk de grootste inkomstenposten: ticketsales, verhuur en horeca. De Flint begroot een flinke toename van het aantal bezoekers (+10%), de horecabestedingen en de inkomsten uit verhuur. Het risico hierbij is uiteraard dat deze aantallen en omzetten niet gerealiseerd worden. Hoewel de onderbouwing van het investeringsplan gedegen is, bestaat er altijd het gevaar dat de realisaties lager uitvallen (hetzij door aanhoudende economische tegenwind, hetzij door vertragingen in de verbouwing, hetzij door onvoldoende organisatorische slagkracht). Ook al heeft De Flint ons inziens een realistische inschatting gemaakt van de bezoekersaantallen, het is onzeker hoe de theatermarkt (vraag en aanbod) zich de komende jaren zal ontwikkelen. Dit krachtenveld speelt zich af buiten de invloedssfeer van de gemeente en De Flint. Realiteit is dat als de toename niet kan worden gerealiseerd, hier niet direct een lineaire afname van kosten tegenover staat. Daarom zien we ten aanzien van de culturele programmering een risico: 2% minder bezoekers zorgt voor een daling van de brutowinst van circa € 40.000. Wij zien het grootste risico in de begroting van de congressen en evenementen, zowel wat

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

21

betreft aantallen verhuur als omzet. Deze categorie vormt ongeveer 16% van de totale omzet in het doeljaar ’17-’18 en de geraamde stijging van deze inkomsten is volgens ons te weinig onderbouwd met objectieve kengetallen. Daarnaast is de verkoopopbrengst per verhuring hoog, wat voor flinke schommelingen in de totale omzet kan zorgen. De risico’s in de verhuur van de ruimte van Scholen in de Kunst bestaan uit het daadwerkelijk vinden van huurders, de duur van de af te sluiten huurcontracten en de overeen te komen huurtarieven. Er zijn reeds enkele potentiële huurders in beeld en voor de overige ruimte heeft De Flint een makelaar ingezet. De totale inkomsten uit deze verhuur vormt echter een beperkt onderdeel van de totale begroting en we verwachten dat schommelingen in deze opbrengstenpost niet onoplosbaar zullen blijken. Beheersingsmaatregelen De Flint heeft aangegeven dat het al een aantal organisatorische maatregelen heeft genomen om de hierboven genoemde omzetstijgingen te kunnen realiseren. Allereerst heeft men recent ingezet op het professionaliseren van onder andere de verkoop- en marketingorganisatie. Daarnaast wil De Flint meer samenwerken met collega-instellingen (de Rijtuigenloods en Regardz De Eenhoorn) op het gebied van sales. De Flint hanteert daarnaast een stoplichtmodel in de beheersing van de aanwezige financiële risico’s. Op last van de Raad van Commissarissen heeft de organisatie een pakket bezuinigingen samengesteld voor het geval de resultaten tegenvallen. Het kan de resultaten op de theaterprogrammering betreffen (door tegenvallende bezoekersaantallen), de resultaten op de horeca (door lagere bestedingen) of de resultaten op de commerciële verhuur (tegenvallende aantallen of tarieven). Dit is nodig omdat De Flint jaarlijks feitelijk budgetneutraal opereert en hoogstens een klein positief resultaat begroot. Ook het eigen vermogen (€ 350.000 in 2012) is te klein om grote tegenvallers op te vangen. Zo heeft, volgens De Flint, Ernst en Young ooit voorgerekend dat het eigen vermogen idealiter € 750.000 à € 1 miljoen bedraagt (we ondersteunen dit advies). Per kostenpost in de begroting is bepaald of deze ‘Niet te wijzigen’, ’Moeilijk te wijzigen’ of ‘Te wijzigen’ is. Van deze posten is vervolgens het beïnvloedbare gedeelte bepaald, dus dat deel dat direct bezuinigd kan worden als het tegenzit. Hiermee ligt er een totaal bezuinigingspakket klaar van maximaal € 112.000 (seizoen 2013-2014). Op een exploitatie van € 2,8 miljoen (totaal kosten) is dit niet veel. We raden aan de beheersingsmaatregelen uit te breiden. Dit kan ons inziens alleen door het aanwezige risicovermogen te verhogen. We raden namelijk af om (als uitbreiding van het stoplichtmodel) te snijden in de vaste kosten (met name organisatie) omdat dit de organisatorische slagkracht beperkt en op langere termijn tot slechtere resultaten leidt. Wet Markt en Overheid en de consequenties voor De Flint Op 1 juli 2012 is de Wet Markt en Overheid in werking getreden, die nieuwe eisen stelt aan de wijze waarop de gemeente zich op de markt mag begeven als aanbieder of financier

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

22

van economische activiteiten. Daar waar de overheid goeden of diensten levert die ook door marktpartijen kunnen worden geleverd (en waar de overheid dus handelt als ondernemer en daarmee concurreert met particuliere ondernemingen) is dat aan bepaalde gedragsregels gebonden ter voorkoming van het bevoordelen van commerciële activiteiten met overheidsmiddelen. Dit betreft de volgende regels:  Verplichting tot doorberekening van de integrale kosten.  Verbod op bevoordeling overheidsbedrijven, zodat deze tegen een lagere kostprijs kunnen produceren.  Verbod op oneigenlijk gebruik gegevens die de overheid heeft verkregen in het kader van zijn publiekrechtelijke bevoegdheden. Deze gegevens moeten ook aan derden beschikbaar worden gesteld.  Verbod op vermenging rollen publieke taken en economische activiteiten (geen dubbele petten). De Autoriteit Consument en Markt houdt toezicht op de naleving van deze regels door de gemeenten. Daarnaast kunnen ondernemers een beroep doen op een civiele rechter om onrechtmatig handelen door overheden te beëindigen, dan wel een schadevergoeding te vragen. Ten aanzien van de relatie tussen de gemeente Amersfoort en De Flint betekent dit dat de gemeente een integrale kostprijs moet rekenen voor de verhuur van de locatie aan NV De Flint. De Flint betaalt nu € 287.000 huur per jaar. De kapitaallasten voor de gemeente belopen ongeveer € 600.000. Dit betekent dat er op dit moment geen sprake is van een integrale kostprijsdoorberekening in het huurcontract. Er is sprake van een ‘verborgen’ subsidie in de huidige huurrelatie. De Wet Markt en Overheid kent een aantal uitzonderingsmogelijkheden: deze komen er op neer dat financiering is toegestaan voor zover sprake is van een ‘publieke taak’. Voor zover de ‘verborgen’ subsidie kan worden toegerekend aan de ‘commerciële’ verhuuractiviteiten van De Flint ontstaat er een probleem vanuit Markt & Overheid. Dit onderwerp heeft momenteel de aandacht van zowel de gemeente als De Flint en zal binnenkort nader worden uitgewerkt.

3

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

23

De noodzaak van vernieuwing We kijken in hoofdstuk 3 naar de noodzaak van de plannen voor vernieuwing van De Flint. We weten uit het vorige hoofdstuk welke aannames er zijn gehanteerd in de meerjaren exploitatie– begroting. Hieruit kunnen we destilleren welke koers het theater gaat varen. Dit stelt eisen aan de organisatie, maar ook aan het gebouw. We kijken naar voorbeelden in het land van succesvolle theaters en locaties voor commerciële verhuur en vergelijken dit met de huidige staat van De Flint. Kortom: zijn de investeringen nodig om de in hoofdstuk 2 genoemde resultaten te realiseren. Vervolgens kijken we hoe deze ingrepen zich vertalen naar de investeringsbegroting en bepalen we of dat in redelijkheid is gebeurd.

3.1

Algemene trends in cultuur, horeca en commerciële verhuur In het beantwoorden van de vraag of de voorgestelde vernieuwing van De Flint adequaat is in het licht van de in de exploitatie gehanteerde aannames, maken we gebruik van een aantal trends en ontwikkelingen in de theater, horeca- en evenementenbranche. Vrijetijdsmarkt als verdringingsmarkt, veranderend bezoekersgedrag en functieclustering De afgelopen jaren laten zien dat consumenten steeds minder vrije tijd hebben, terwijl het aanbod aan vrijetijdsvoorzieningen sterk is toegenomen. De bezoeker is daardoor kritischer geworden en minder loyaal. De vrijetijdsmarkt is een verdringingsmarkt geworden. Consumenten gaan steeds vaker op zoek naar unieke en verrijkende totaal– ervaringen. De traditionele grenzen tussen cultuur, horeca, hotellerie en retail lijken hierin steeds meer te vervagen. Hierdoor ontstaan er steeds meer clusters waar verschillende functies samen komen. Dit biedt kansen voor een versterking van levendigheid van een locatie: op verschillende momenten van de dag zijn er verschillende activiteiten met elk een eigen bezoekersgroep. Ook de publieke ruimte speelt hierbij een rol. Veel instellingen maken gebruik van de openbare buitenruimte ten behoeve van publieke evenementen. Hierbij wordt ingespeeld op de nog steeds toenemende belangstelling voor, vaak themagebonden, evenementen en festivals. Spectaculair, groots en druk staat hierin vaak tegenover niche, authentiek en menselijke maat. De opkomst van de third place Veel culturele plekken functioneren tegenwoordig als een third place: een sociale omgeving tussen thuis (first place) en werk (second place) in. Dergelijke plekken zijn laagdrempelig, gastvrij en comfortabel en men kan er ontspannen, werken en anderen ontmoeten. Een cultureel gebouw kan deze functie vervullen door het creëren van toegankelijke ontmoetingsplekken, zoals cafés en foyers. Hier kan men dan verblijven, ook zonder een voorstelling te bezoeken. Een inkijk in het gebouw, door transparante gevels, kan de voorbijganger verleiden binnen te komen. In third places worden vaak verschillende functies gecombineerd. Behalve een winkel of restaurant kan een cultuurgebouw ook functioneren als een crèche, studio of trouwlocatie. De foyer kan goed worden gebruikt

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

24

voor randactiviteiten, waaronder debatten, tentoonstellingen en vrijdagavond dj’s. De buitenkant van het gebouw kan tevens gebruikt worden als medium om met de buitenwereld te communiceren, bijvoorbeeld via gevelprojecties. Een goed voorbeeld van een third place is de Verkadefabriek in Den Bosch: een cluster met bioscoop, theater en café-restaurant. Aan diverse banken en tafels kunnen bezoekers urenlang lezen, eten, laptoppen en vergaderen onder het genot van een hapje en drankje. Het trekt hierdoor zowel bezoekers als niet-bezoekers van de voorstellingen aan. Horeca-inkomsten voor culturele instellingen dalen Door de economische crisis van de afgelopen jaren is niet alleen het aantal bezoeken aan de podiumkunsten gedaald, maar zijn ook de bestedingen van bezoekers tijdens dergelijke avondjes uit gedaald. Mensen gaan minder snel uit eten of drinken: men gaat later uit en eerder naar huis. De terugloop van horeca-inkomsten voor culturele instellingen kan daardoor in de tientallen procenten lopen. Concurrentie op de markt voor commerciële verhuur leidt tot meer flexibiliteit De markt voor commerciële verhuur (congressen en evenementen) is een zeer concurrerende markt. Enerzijds omdat er de laatste jaren steeds meer aanbod bij komt (onder andere door de toenemende behoefte van theaters aan hogere verhuurinkomsten), anderzijds door de afgenomen vraag als gevolg van de crisis. Ook hier is de consument en congresorganisator kritischer geworden. Flexibiliteit is daarbij het kernwoord. Huurders willen geen one-size-fits-all oplossing, maar een op maat gemaakt congres. Hierbij wil de huurder graag meedenken, eigen ideeën en concepten aandragen. Voor een congreslocatie is het nog belangrijker geworden om de klanten daarin te faciliteren, te ondersteunen, zonder daarbij het rendement uit het oog te verliezen. Een goed en flexibel productaanbod, met veel ruimte voor de persoonlijke wensen van de klant, zijn een belangrijke kritieke succesfactor. Marktsituatie in en rond Amersfoort Amersfoort is landelijk gezien goed gelegen voor grote bijeenkomsten en congressen. De stad gaat hierin de concurrentie aan met Utrecht. De Flint gaat de concurrentie aan met andere grote congreslocaties, zoals De Fabrique in Utrecht, het toekomstige Vredenburg / Tivoli en de Rijtuigenloods in Amersfoort. Dat zijn stevige concurrenten. Het onderscheidend vermogen van een locatie is hierin van essentieel belang, prijs, gastvrijheid, kwaliteit van de catering, bereikbaarheid, uitstraling en parkeermogelijkheden zijn hierin belangrijke factoren.

3.2

Programma van eisen Tijdens onze bezoeken aan De Flint en het onderzoek kregen we de volgende indrukken van de locatie en de organisatie:  In de basis is De Flint een voldoende functionerende locatie voor congressen evenementen en theaterprogrammering. Nadelen van de huidige locatie zijn de

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

25

bereikbaarheid, zowel per auto als OV en de gedateerde en zeer gesloten uitstraling van het pand.  Een ander nadeel is het gebrek aan breakout ruimtes, wat het productpallet van De Flint danig beperkt. Feitelijk heeft De Flint maar twee verhuurbare zalen en daarmee kan het niet eenvoudig de concurrentie aangaan met de vele congreslocaties in de omgeving.  Positief aan De Flint is dat het een mooie theaterzaal en een grote stadszaal kan aanbieden. Daardoor kan het toch concurreren in de markt. Hierbij speelt ook mee dat Amersfoort een van Nederlands belangrijkste congressteden is.  De stadszaal is in onze ogen, en in de ogen van andere betrokken adviseurs, een vreemde zaal, met te veel beperkingen om als goede theaterzaal te functioneren (akoestiek, zichtlijnen, sfeer, podium, theatertechniek). Voor concerten en evenementen lijkt de zaal vooralsnog te volstaan. Het vaste podium belemmert de flexibiliteit van de zaal.  De uitstraling binnen is enigszins gedateerd. Dit heeft niet zozeer te maken met de inrichting, die redelijk bij de tijd is, maar vooral met de gebouwgebonden kaders: hoogte, verdeling van ruimtes, onduidelijke routes etc.  Dit beïnvloedt de kwaliteitsbeleving van de bezoeker: het voelt een beetje ‘jaren ‘80’. Alsof er jaren niet geïnvesteerd is. Hoewel zakelijke huurders zich vooral laten leiden door de mogelijkheden en de kosten, schrikt dit ongetwijfeld potentiële huurders af.  Daarnaast biedt een betere kwaliteitsuitstraling ook de mogelijkheid om hogere tarieven te vragen.  De Flint nodigt niet echt uit om gezellig voorafgaand aan een theatervoorstelling te dineren. Met de sfeervolle binnenstad van Amersfoort op een steenworp afstand lijkt het ons ook niet zinvol om daar op in te zetten. Wel zijn er mogelijkheden om met bepaalde arrangementen te gaan werken, maar dit vereist wel een aantrekkelijker horeca.  De Flint zal niet kunnen functioneren als een third place. De bereikbaarheid is daarvoor niet goed genoeg, de ligging niet centraal genoeg en de uitstraling niet uitnodigend genoeg. We verwachten dat ook na de vernieuwing De Flint overdag geen inkomsten zal generen uit consumentenhoreca. De Flint heeft deze wens overigens ook niet.  Wel denken we dat het mogelijk moet zijn om de horeca-inkomsten te verhogen door de bezoekduur (voor en na voorstellingen) te verlengen. Ook dit stelt als eis dat de horeca aantrekkelijker wordt.  De Flint wenst het positieve resultaat dat de pachter op de horeca maakt in de eigen exploitatie te gelde te kunnen maken. Door het in eigen beheer nemen van de horeca kunnen er betere, op maat gemaakte, voorstellen naar de klant worden gestuurd. Iets dat nu niet mogelijk blijkt. Daarnaast geeft De Flint aan one stop shop congresdeals te kunnen maken door de horeca in eigen beheer te nemen, momenteel onderhandelen congresorganisatoren apart met de horeca-uitbater over de catering en met De Flint over de locatie (de Flint krijgt de cateringaanbieding ook niet te zien. Dit maakt scherp en concurrerend offreren moeilijk).  We hebben een positieve indruk gekregen van de organisatie van De Flint. Het lijkt

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

26

erop dat de juiste mensen aan het roer zitten om een goede commerciële exploitatie in de toekomst mogelijk te maken. Op basis van een goede bestudering van de exploitatiebegroting, de daaraan ten grondslag liggende aannames, de randvoorwaarden die dit stelt aan de organisatie en de locatie, de huidige stand van zaken in en om De Flint, komen we tot de volgende conclusies:  Een vernieuwing van De Flint is noodzakelijk om op langere termijn aantrekkelijk te blijven als theater en als congreslocatie.  Om de exploitatiebegroting te kunnen realiseren zal er geïnvesteerd moeten worden. We geloven niet direct in het ‘doemscenario’ dat De Flint na drie jaar de deuren moet sluiten als er niets gebeurt, maar we geloven wel dat de exploitatie te marginaal zal worden en dat het theater zal opereren op een niveau dat niet past bij Amersfoort. Wij zijn van mening dat in ieder geval de volgende onderdelen aangepakt moeten worden om de exploitatie te realiseren:  Om concurrerend te blijven binnen de markt voor congressen en evenementen moeten er voldoende breakout ruintes worden gerealiseerd.  Het podium van de stadszaal dient te worden aangepast zodat een flexibelere benutting van de zaal mogelijk wordt.  De horeca en de foyers aantrekkelijker maken, zodat verblijfsduur van de culturele bezoeker verlengd wordt en de horeca een verkoopargument wordt richting potentiële huurders. Hiermee kan de horeca ook efficiënter worden ingericht, aldus gesprekken met De Flint en de betrokken adviseurs.  Het verbeteren van de uitstraling en transparantie van het gebouw, waardoor De Flint een meer uitnodigend karakter krijgt.  Het aanpakken van de duurzaamheid van het gebouw en daarmee de energie– huishouding optimaliseren.

3.3

Is het investeringsplan adequaat Om deze vraag te beantwoorden kijken we naar het proces dat heeft geleid tot het investeringsplan, de relatie tussen de gemeente en De Flint als het gaat om het onderhoud aan het theater en de financiële consequenties van het investeringsplan. Proces We hebben de indruk dat De Flint en de gemeente Amersfoort bij het opstellen van het investeringsplan gedegen te werk zijn gegaan. Het plan is door De Flint opgesteld in samenwerking met adviesbureaus 4advies, Theateradvies en Greiner Van Goor Huijten Architecten. Daarna heeft Deloitte een oordeel uitgesproken over de samenstelling van de financiële onderbouwing. Dit proces heeft geleid tot een redelijk volledig investerings– voorstel, zeker gezien de fase waarin het proces zich bevindt. De in het voorstel opgenomen investeringsramingen zijn tot stand gekomen op basis van

27

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

beschikbare kennis over de huidige exploitatie, marktontwikkelingen en –mogelijkheden. De bouwkostenraming (volgens 4advies een eerste verkenning van de stichtingskosten) is tot stand gekomen op basis van een inventarisatie van de bouwkundige mogelijkheden en actuele prijzen. Wel ontbrak hierbij een goed en volledig programma van eisen, waardoor er veel veronderstellingen zijn gehanteerd in het opstellen van de raming. We komen hier later nog op terug. Verhouding Flint en gemeente in relatie tot het onderhoud De gemeente is eigenaar van het theater en congrescentrum De Flint en verhuurt het pand aan de NV De Flint. De gemeente is tevens enige aandeelhouder van de NV De Flint. Ten aanzien van het onderhoud betekent dit dat de gemeente verantwoordelijk is voor het eigenaarsdeel van het onderhoud en de NV verantwoordelijk is voor het gebruikersdeel. Hiertoe is begin dit jaar een aangepast meerjaren onderhoudsprogramma (MOP) opgesteld, waarin de bedragen voor de komende vier jaar zijn vastgelegd. Dit MOP moet nog door de gemeenteraad worden goedgekeurd. Dit MOP vormt tevens de grondslag waar vanuit de investeringsbegroting voor de vernieuwing van De Flint is opgesteld. Daar waar hierna wordt gesproken over optimalisaties met het MOP, wordt gesproken over het MOP dat nog moet worden goedgekeurd. Hieronder een beknopt overzicht van de voorgestelde onderhoudsbedragen (opgave DHV, maart 2013, bedragen exclusief btw) voor de komende vier jaar. Gebruikersdeel onderhoud De Flint (x € 1.000) Bouwkundig Werktuigbouwkundig Elektrotechnisch Totaal

2014 80 29 13 122

2015 51 29 13 93

2016 74 29 13 116

2017 111 29 13 153

Eigenaarsdeel onderhoud De Flint (x € 1.000) Bouwkundig Werktuigbouwkundig Elektrotechnisch Totaal

2014 529 286 67 881

2015 335 21 717 1.073

2016 747 37 955 1.739

2017 81 0 232 314

De gemeente heeft de coördinatie en uitvoering van het onderhoud uitbesteed aan De Flint. Dit betekent dat De Flint zelf dit onderhoud inplant en uitvoert, de facturen voorfinanciert en vervolgens ‘declareert’ bij de gemeente. De Flint verhuurt een deel van de locatie aan de vaste huurder ‘Scholen in de Kunst’. Als verhuurder is De Flint verantwoordelijk voor het eigenaarsdeel (maar dat valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente). Scholen in de Kunst is verantwoordelijk voor de uitvoering van het gebruikersdeel van het onderhoud aan het gehuurde. Overzicht investeringsraming Onderstaande tabel laat een overzicht zien van de begrote investeringskosten, verdeeld over de verschillende fasen. Het is de bedoeling dat deze fasen volgtijdelijk worden uitgevoerd.

28

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

Bedragen x € 1.000 Fase A

Herontwikkeling van foyers en horeca Ontwikkeling van Gijs Bakker Foyer, 3e etage Fase B2 Inrichten ruimte SidK voor nieuwe verhuringen Fase C Upgrade stadszaal Fase D Facelift entree en doorloop parkeergarage Totaal

Bruto investering 1.388 273 851 582 197 3.291

Optimal. MOP 176 0 0 50 33 259

Bijdrage derden 0 0 223 0 40 263

Netto investering 1.212 273 628 532 124 2.769

Hierbij plaatsen we de volgende opmerkingen:  Het totale investeringsbedrag is gebaseerd op een aantal aannames over de voorgenomen ingrepen. Hiertoe was geen programma van eisen beschikbaar. Dit betekent dat de ramingen met de nodige voorzichtigheid moeten worden betracht. Er is door de opstellers van de investeringsraming nog niet naar bezuinigingsmogelijkheden gezocht.  In de raming van de stichtingskosten4 zijn diverse kostenposten meegenomen die daar mogelijkerwijs niet in opgenomen moeten worden, zoals bepaalde theatertechnische voorzieningen. Dit betekent dat de nu berekende opslag voor deze posten wellicht vervalt.  Concreet betekent bovenstaande dat er mogelijk ruimte is voor bezuiniging in de begroting. Het is zaak dat De Flint spoedig op basis van een verder uitgewerkt programma van eisen een nauwkeuriger en goed onderbouwde investeringsraming opstelt.  Het bruto investering die wordt genoemd bij fase B2 wijkt af van het in het investeringsvoorstel van De Flint (uit juli 2013) opgenomen bedrag. Daarin wordt gesproken over een investering van circa € 1,8 miljoen voor de realisatie van een kleine zaal in de ruimte van Scholen in de Kunst (voor circa € 928.000) en het inlopen van achterstallig onderhoud (€ 851.000). Inmiddels is het achterstallig onderhoud in de ruimte van SidK begroot op € 223.000. Het verschil tussen dit bedrag en de eerder genoemde 851.000 is voor het inrichten en gereedmaken van de ruimtes in de SidKruimte voor nieuwe verhuurders. Ook het realiseren van de breakout ruimtes valt hier onder5.  De Flint voelt zich niet verantwoordelijk voor dit achterstallige (gebruikers)onderhoud en wil dit in rekening brengen bij Scholen in de Kunst. Dit wordt inmiddels besproken met de betrokken wethouders. Om die reden staat het hierboven genoemde bedrag voor achterstallig onderhoud onder de kop ‘bijdragen van derden’.  De optimalisaties met het meerjaren onderhoudsprogramma worden vooral gerealiseerd met de ingrepen die tot meer duurzaamheid en energiebesparing leiden. 4

5

De stichtingskosten worden bepaald door de totale aanneemsom te verhogen met circa 35% aan opslagen voor onder andere grondkosten, inrichtingskosten, architect- en advieskosten, aanbestedingskosten et cetera. De raming van 4advies voor de ingrepen in de ruimte van Scholen in de Kunst maakt niet duidelijk welk gedeelte voor de realisatie van de kleine zaal is en welk deel voor de subzalen is. Het is dus, op basis van de ons bekende informatie, niet te achterhalen of dit bedrag klopt. Er dient een gedegen programma van eisen te worden opgesteld om meer zicht op te krijgen.

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

29

Zo zijn in het MOP bedragen opgenomen voor enkele verbeteringsmaatregelen op het gebied van isolatie à € 347.000 (waaronder het vernieuwen en isoleren van de tentdaken à € 165.000). Hiervoor zijn ook kosten opgenomen in de investeringsraming.  De genoemde bijdrage derden in fase D, de facelift van de entree en een droogloop naar de parkeergarage, betreft een veronderstelde bijdrage van € 40.000 van Parkeerservice Amersfoort, de exploitant van de parkeergarage.  In de investeringsraming voor de upgrade van de stadszaal zijn geen kosten opgenomen voor het flexibiliseren van het podium (het creëren van een vlakke vloer). Dit wordt wel genoemd in de tekst van het investeringsvoorstel. Een vlakke vloer, met een flexibel inzetbaar podium, verruimt de verhuurmogelijkheden en is van belang voor de exploitatie. Wij adviseren deze investering op te nemen in de begroting. Wij zijn van mening dat het investeringsplan in voldoende mate invulling geeft aan de eisen die voortvloeien uit de ambities zoals verwoord in de plannen en begroting. De genoemde eisen komen terug in de plannen en bouwkostenramingen. De Flint en ook de andere betrokken partijen hebben aangegeven dat het een begroting is, een raming op basis van eerste schetsontwerpen. Maar wel een begroting die als taakstellend gezien kan worden. De uiteindelijke verbouwing zal afwijken van het in de plannen gepresenteerde. Wij hebben echter voldoende vertrouwen in de plannen zoals gepresenteerd: de plannen leiden tot flexibiliteit in de exploitatie (door de subzalen en een betere Stadszaal), een aantrekkelijkere en efficiëntere horeca en een transparanter gebouw. Hiermee is aan enkele noodzakelijke voorwaarden voor de verbeterde exploitatie voldaan.

3.4

Investeringen in de ruimte van Scholen in de Kunst In het oorspronkelijke investeringsplan van De Flint wordt gesproken over het vestigen van een popfunctie binnen de muren van het theater. Hierbij gaat het om de vestiging van poppodium De Kelder in de ruimte van Scholen in de Kunst. Er zijn in Nederland niet veel plekken bekend waar een theaterfunctie op een succesvolle wijze wordt gecombineerd met een popfunctie. De doelgroepen verschillen teveel, evenals de dynamiek van de programmering, de organisatorische randvoorwaarden, de technische en productionele behoeftes et cetera. Een voorbeeld van het samenvoegen van deze twee functies is de combinatie van de Stadsschouwburg Amsterdam met de Melkweg, die samen met de Toneelgroep Amsterdam de RABO-zaal programmeren. De synergie tussen deze partijen is echter zeer beperkt; er worden geen gezamenlijke festivals georganiseerd en als bezoeker van de schouwburg heb je doorgaans geen enkel idee dat het theater fysiek is verbonden met de Melkweg en andersom. Wij adviseren daarom af te zien van het integreren van de popfunctie in het complex van De Flint. Het lijkt er overigens op dat deze optie een gepasseerd station is. De Flint is daarom al bezig met het vinden van huurders voor de vrijkomende vierkante meters. In het vorige hoofdstuk zijn we al stil blijven staan bij de nieuwe huurders in de ruimte die nu nog door Scholen in de Kunst wordt gehuurd. Nu de verbouwing van dat deel van De

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

30

Flint tot poppodium voor De Kelder van de baan lijkt, zet De Flint in op het verhelpen van het achterstallige onderhoud, het in orde maken van deze plek voor de nieuwe huurders en het creëren van breakout ruimtes ten behoeve van de commerciële verhuur. Eerder gaven we aan dat er in totaal € 851.000 is begroot voor deze bouwkundige ingrepen. € 224.000 hiervan is voor het achterstallige onderhoud, het overige deel (à € 628.000) geldt als voorlopig taakstellend budget voor het aanpassen van de ruimtes en het aanleggen van de breakout ruimtes. Om een dergelijke investering terug te kunnen verdienen moeten de huurinkomsten jaarlijks met circa € 60.000 stijgen (uitgaande van een rentepercentage van 5% en een terugverdientijd van 15 jaar). Hier wordt al deels in voorzien door de verhuur van de breakout ruimtes à ongeveer € 40.000 bruto huurinkomsten per jaar (zie paragraaf 2.2.2.). Daar staat tegenover dat het aantal te verhuren meters lager is (1.100 m2 versus 800 m2). De investering zou moeten worden terugverdiend door een verhoging van het huurtarief (nu € 90 per m2). In deze economische tijden verwachten wij niet dat een hoger tarief dan het ‘marktconforme’ culturele tarief van € 90 per m2 realistisch is. Hierbij moet tevens opgemerkt worden dat onduidelijk is of het bedrag van € 628.000 volledig wordt besteed aan verbeteringen die een ander huurtarief rechtvaardigen, of dat er sprake is van noodzakelijke aanpassingen (must have versus nice to have). Dit kunnen we op basis van de investeringsbegroting niet beoordelen. We adviseren om de voorgenomen aanpassingen aan de ruimte van Scholen in de Kunst af te laten hangen van de gesprekken en onderhandelingen met nieuwe huurders. Bepaalde ingrepen kunnen dan eventueel vertaald worden naar een hogere huurprijs. Dit leidt óf tot een lagere investeringsbegroting óf tot hogere opbrengsten in de exploitatiebegroting.

3.5

Bezuinigingsmogelijkheden We zijn van mening dat het slechts ten dele uitvoeren van de plannen een slechte invloed zal hebben op de kwaliteitsbeleving en de effectiviteit van de maatregelen. Wel verwachten we dat er bezuinigingsmogelijkheden zijn. Zoals eerder aangegeven verwachten we dat het opstellen van een nauwkeuriger programma van eisen en de aanscherping van het investeringsvoorstel kan leiden tot een lagere investeringsbegroting. Daarnaast denken we dat niet alle genoemde maatregelen even hard nodig of belangrijk zijn. Wij denken aan de volgende besparingsmogelijkheden:  Laat de investeringen in de ruimte van Scholen in de Kunst afhangen van de eisen die worden gesteld door nieuwe huurders. Probeer deze eisen ook te vertalen naar een hoger huurtarief, zodat de investeringen zichzelf terug verdienen.  De investeringen in het vernieuwen van de ‘kapjes’, het karakteristieke dak van De Flint, zijn momenteel fors begroot. Er zijn mogelijkheden om dit tegen lagere kosten op te nemen.  Wat betreft prioriteit denken we dat de functionele maatregelen (met name ten behoeve van het verbeteren van de flexibiliteit van het theater) voorrang hebben op de

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

31

maatregelen van meer esthetische aard. Hierdoor kan de totale investering beter worden gefaseerd en worden de eerste investeringen meer behapbaar voor zowel De Flint als de gemeente.  Denk hierbij aan het aanleggen van een nieuwe natuurstenen vloer. Dit vergt een forse investering (stichtingskosten van bijna € 350.000), terwijl wij van mening zijn dat niet de belangrijkste ingreep is. Wij denken ook dat deze raming aan de forse kant is en een nieuwe vloer tegen lagere kosten mogelijk moet zijn.

3.6

Kan De Flint de investering terugbetalen? In het bepalen van de te financieren investeringslast hanteert De Flint in het investeringsvoorstel van 1 juli 2013 , de volgende uitgangspunten:  Fase B wordt niet meegerekend, omdat De Flint veronderstelt dat deze investering voor rekening van nieuwe huurders komt. Hierbij werd nog uitgegaan van het integreren van de popfunctie en een eigen bijdrage van De Kelder. We gaan hieronder in op de consequenties van het niet doorgaan daarvan.  Fase D kan volgens De Flint uit eigen middelen worden gefinancierd, gezien de conservatief opgestelde meerjarenbegroting.  De investering vindt gefaseerd plaats. Fase A (netto investering van circa € 1,5 miljoen) vindt plaats in 2014, fase C (netto investering van circa € 0,5 miljoen) in 2017. De jaarlijkse annuïteit voor de rente en aflossing vanaf 2017 bedraagt circa € 247.000, uitgaande van een rekenrente van 4%, een aflossingstermijn van 10 jaar en berekend met het rekenmodel zoals aangeleverd door De Flint. Dit past binnen de gehanteerde meerjarenbegroting van De Flint, waarin vanaf 2017-2018 sprake is van een doelresultaat van € 275.000. In de vorige hoofdstukken hebben we aangegeven dat de realisatie van fase B noodzakelijk is om de exploitatiemogelijkheden van De Flint te verbeteren. Op dit moment is er nog onvoldoende duidelijk over de toekomstige invulling en huurders, wat betekent dat de investering mogelijk toch door De Flint moet worden gefinancierd. Houden we rekening met het verhogen van de investeringssom in 2014 met € 628.000 (fase B), dan bedraagt de jaarlijkse annuïteit circa € 326.000, wat niet binnen de gehanteerde meerjarenbegroting past. In dat geval adviseren wij de terugbetalingstermijn te verlengen tot 15 jaar. De annuïteit daalt dan tot circa € 250.000 en past binnen de exploitatie. De Flint heeft in berekening van de jaarlijkse annuïteit gerekend met een rekenrente van 4%. De gemeente hanteert een rekenrente van 4,5%. Houden we rekening met deze rekenrente, dan worden de hierboven berekende annuïteiten circa 5% hoger. De hierboven geschetste conclusies veranderen dan echter niet. De Flint is in staat (uitgaande van de in hoofdstuk 2 genoemde conclusies en randvoorwaarden) om de investering van fase A en C binnen 10 jaar terug te betalen. Fase B kan ook worden gefinancierd en terugbetaald, maar alleen als de terugbetalingstermijn wordt verlengd tot 15 jaar. De stelling dat De Flint fase D uit eigen middelen kan financieren, gezien de conservatieve aard van de

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

32

meerjarenbegroting, kunnen we niet beoordelen. In hoofdstuk 2 hebben we de begroting haalbaar bevonden. Eventuele resultaten boven op deze begroting zijn door De Flint niet gekwantificeerd en niet door ons beoordeeld. Zoals aangegeven in dit hoofdstuk zijn er mogelijkheden om de totale investeringslast te verlagen. Daarnaast is de rekenrente aanzienlijk hoger dan de huidige marktrente, wat betekent dat er vermoedelijk tegen lagere tarieven geleend kan worden. Dit betekent dat de jaarlijkse rente en aflossing vermoedelijk naar beneden kan worden bijgesteld.

4

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

33

Conclusies en aanbevelingen 4.1

Inleiding Theater en congresfaciliteit De Flint in Amersfoort heeft plannen voor de revitalisering van de huidige theater- en congreslocatie voorgelegd aan de gemeente. Doel van deze revitalisering is het creëren van betere exploitatiemogelijkheden, met name door de mogelijkheden die een flexibelere indeling biedt voor het verhogen van de inkomsten uit commerciële activiteiten en horeca. Door nu circa 4,2 miljoen te investeren (bruto investeringslast), kan een toekomstig structureel tekort van jaarlijks € 125.000 voorkomen worden. In dit scenario is De Flint in staat om de netto investeringslast inclusief rente terug te verdienen. De netto investeringslast betreft circa € 3,2 miljoen en wordt bereikt door middel van optimalisaties met het meerjaren onderhoudsplan en bijdragen van derden.

4.2

Antwoord op onderzoeksvragen De gemeente Amersfoort vroeg ons om het investeringsplan van De Flint te beoordelen op haalbaarheid, of de aannames realistisch waren en of de plannen daadwerkelijk tot een betere exploitatie van De Flint leiden, met een breed en duurzaam cultureel aanbod. Wij hebben de plannen bestudeerd en bepaald of de plannen in verhouding staan tot de investering. Breed cultureel aanbod De plannen van De Flint leiden ons inziens tot een duurzaam en breed cultureel aanbod, gezien de gestelde financiële kaders van de gemeente. De verhouding tussen de genres is grotendeels conform benchmarktheaters en De Flint is voornemens deze verhouding aan te houden in de toekomst. De congresfunctie biedt voldoende ruimte om de culturele functie naar behoren uit te voeren. Ten aanzien van de marge op de culturele programmering, stellen wij dat het aantal voorstellingen realistisch is begroot en dat we vertrouwen hebben in het aantal te bereiken bezoekers. Exploitatie congressen en evenementen De Flint heeft al een behoorlijke omzet uit congressen en evenementen en wil dit in de toekomst verder uitbreiden. De Flint verwacht een toename van 25% in aantal activiteiten en een toename van de omzet met 50% in vijf jaar. Ondanks dat de toevoeging van de breakout ruimtes zullen leiden tot een sterkere concurrentiepositie en zullen leiden tot een stijging van de activiteiten en een hogere omzet, durven wij ons niet volledig achter de begroting te stellen. Wij zien de begrote baten als een risico, zeker ook omdat deze post een groot aandeel uitmaakt van de totale exploitatiebegroting.

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

34

Exploitatie horeca voorzichtig en realistisch ingeschat De Flint krijgt volgens planning vanaf januari de horeca in eigen beheer, dit biedt kansen voor het genereren van omzet en positief resultaat. De Flint heeft ons inziens voorzichtig gerekend met de horecaomzet. Ook de horecalasten op de begroting geven een realistisch beeld. Investeringen zijn op een juiste wijze begroot Op basis van onze analyse van het investeringsplan, zijn we van mening dat de investeringen in De Flint op een juiste wijze zijn begroot. De in het voorstel opgenomen aanpassingen liggen in lijn met het programma van eisen dat voortvloeit uit de exploitatiebegroting. Door de genoemde ingrepen krijgt De Fint een aantrekkelijkere uitstraling, een prettigere sfeer, meer flexibiliteit waardoor het zowel voor de horeca als de commerciële verhuur makkelijker wordt de omzet te verhogen en de kosten te verlagen. Dit is essentieel in de huidige theater- en verhuurmarkt. Waken voor de kwaliteit, maar bezuinigingen mogelijk bij aanscherping begroting Hoewel we in de investering een beperkt aantal mogelijkheden tot bezuinigingen zien, denken we dat De Flint ervoor moet waken te veel te bezuinigen. Een halfslachtige uitvoering van de vernieuwing kan grote invloed hebben op de uiteindelijke kwaliteitsbeleving door de bezoeker, wat het inkomstengenererend vermogen van De Flint beperken zal. Wel verwachten we dat De Flint door het aanscherpen van het programma van eisen en de investeringsbegroting de totale investeringslast kan verlagen. Ten aanzien van de fasering van de ingrepen adviseren we om functionele aanpassingen, gericht op verbetering van de flexibiliteit van het gebouw, prioriteit te geven. Onduidelijkheden bij de invulling van de ruimte van Scholen in de Kunst De grootste onzekerheid in de investering zit wat ons betreft in de invulling van de ruimte van Scholen in de Kunst. We adviseren om af te zien van het integreren van een popfunctie, omdat er geen mogelijkheden tot synergie zijn tussen de theater- en congresfunctie en de popfunctie. Ten aanzien van het geschikt maken van de ruimte voor nieuwe huurders (er zijn gesprekken met een aantal kandidaat-huurders), zijn er nog veel onduidelijkheden. Zo is het onduidelijk waaruit de geraamde investering bestaat, welk deel daarvan achterstallig onderhoud betreft en welk deel een verbeteringsinvestering. Ook is onduidelijk wat de exacte consequenties voor de exploitatie zijn (hoeveel vierkante meter wordt verhuurd tegen welk tarief). Hier liggen tekorten op de loer, waarmee rekening moet worden gehouden. Het lijkt ons raadzaam om dit als een gezamenlijke verantwoordelijkheid van De Flint en de gemeente te zien.

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

4.3

35

Risico’s en slot Risico’s in investeringsvoorstel vragen betere beheersingsmaatregelen Het investeringsvoorstel van De Flint is, gezien de fase van planvorming, gedegen opgesteld. We hebben vertrouwen in de totstandkoming en de diverse gehanteerde begrotingen. Wel zien we een aantal risico’s, met name in de begrote inkomsten uit verhuur van de ruimte van Scholen in de Kunst en de congressen en evenementen. We zijn van mening dat het door De Flint gehanteerde stoplichtmodel onvoldoende is om deze aanwezige risico’s goed te beheersen en dat de organisatie een groter buffervermogen behoeft. Verder uitwerken investeringsvoorstel is de volgende stap Het is zaak dat De Flint de komende periode de aannames in het investeringsvoorstel verder aanscherpt. We verwachten dat de totale benodigde investering kan worden verlaagd door het verder uitwerken van het programma van eisen. Het is belangrijk dat de gemeente en De Flint hierin gezamenlijk optrekken. De Flint kan de investering terug betalen De Flint is in de bepaling van de jaarlijkse aflossings- en rentelast uitgegaan van een investeringsbedrag van 2,0 miljoen en een terugbetalingstermijn van 10 jaar. Het voor 2017-2018 begrote doelresultaat is met € 275.000 voldoende om de hieruit voortvloeiende annuïteit (rente en aflossing) van circa € 247.000 te voldoen. De door De Flint berekende investeringssom is exclusief de investeringen in de ruimte van Scholen in de Kunst, omdat verondersteld is dat deze investering voor rekening van de nieuwe huurder(s) komt. Het begrote doelresultaat is te krap om ook de eventuele financiering van deze aanvullende investering in de ruimte van Scholen in de Kunst terug te betalen, tenzij de aflossingstermijn wordt verlengd tot 15 jaar. Hierbij merken we op dat het totale investeringsbedrag in onze ogen omlaag kan en de gehanteerde rekenrente hoger is dan de nu geldende markttarieven. We hebben er vertrouwen in dat De Flint de juiste voorwaarden kan scheppen om een goede en realistische financiering op te tuigen. Tot slot Wij hebben een goede indruk gekregen van de organisatie van Theater De Flint. Deze organisatie heeft een goed onderbouwd plan samengesteld, met een sterke visie op hoe een culturele organisatie als De Flint minder afhankelijk kan worden van gemeentelijke subsidie. Er zijn verschillende onderwerpen in het investeringsvoorstel die nadere aanscherping behoeven, maar dat is niet vreemd gezien de fase waarin het proces zich momenteel bevindt. We hebben vertrouwen in het proces tot dusver en denken dat als De Flint verder gaat op de ingeslagen weg en het plan verder uitwerkt en aanscherpt, er een goede basis ligt voor de toekomst van het theater.

b1

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

Bronnen Betrokkenen bij het onderzoek  Harold Warmelink, directeur De Flint  Paul Duin, manager financiën De Flint  Hanjo Esselman, gemeente Amersfoort  Mattias Rohaan, gemeente Amersfoort  Hans Vernhout, KMV Beheer  Louis Jansen, Theateradvies  Martien van Goor, Greiner van Goor Huijten Architecten  Rinie van den Bos, 4advies  Ryan Hendrikx, 4advies Adviseurs lagroup  Bart van de Laak  Anneke Jenniskens Schriftelijke bronnen De Flint  Masterplan De Flint.  Investeringsvoorstel Masterplan de Flint.  Stichtingskostenramingen.  Meerjarenbegroting 2012-2013 t/m 2017-2018 – met formules.  Exploitatieoverzicht 2012-2013. mei 2013.  Bijlage 1. Meerjarenbezetting cultuur en commercieel. 4 maart 2013.  Marketingplan. Seizoenen 2012-2013 & 2013-2014. 15 oktober 2012.  Horecabegroting versie 1.  Tarieven Aegtenkapel.  Tarieven van De Flint.  Risicobegroting.  Horeca contract 2005.  CCO/SidK status gebruikersonderhoud.  Personeel fte met functie.  Begroting 2013-2014. Stoplichtmodel. Overig  De Kelder. Popfunctie als onderdeel verbouwing en renovatie Flint. 15 juni 2013.

36

b2

37

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

Benchmark Aan de hand van het landelijk functionerende Theater Analyse Systeem (TAS), ontwikkeld door de branchevereniging van Schouwburg- en Concertgebouwdirecties (VSCD), hebben we gekeken naar steden die relatief vergelijkbaar zijn met Amersfoort. De resultaten van de benchmark met TAS-gegevens zijn goed bruikbaar in de analyse van het theater, maar hierbij moet wel voorbehoud worden gemaakt. Allereerst is de kwaliteit van het cijfermateriaal in TAS afhankelijk van de input door de theaters zelf. Daarnaast dienen de cijfers altijd in perspectief geplaatst te worden met andere (niet-TAS)-analyses en aspecten en met de (specifieke) omstandigheden die betrekking hebben op het eigen theater. TASvergelijkingen geven aldus een totaalbeeld hoe De Flint zich in grote lijnen verhoudt tot het gemiddelde van de benchmarktheaters. Keuze benchmarktheaters Bij de keuze van de benchmarktheaters is gekeken naar gebieden of steden met een zo veel als mogelijk vergelijkbaar inwonersaantal, waarbij de stad een zelfstandige aantrekkingskracht heeft en tevens publiek aantrekt van buiten de stad. De volgende theaters zijn gekozen, zie de tabel op de volgende pagina. De theaters zijn op lang niet alle kenmerken vergelijkbaar. De horeca is bij de theaters bijvoorbeeld anders geregeld en daarmee onvergelijkbaar. Ook bestaat Odeon De Spiegel uit twee locaties, waardoor bijvoorbeeld personele verschillen gauw optreden. We doen in dit rapport alleen uitspraken over relatieve vergelijkbaarheid wanneer de kenmerken dit toelaten. Tabel 11

Stad

Selectie benchmarksteden

Inwoners Theater

Zitplaatsen

Apeldoorn

157.282

Theater & Congres Orpheus

3

1.300

700

200

Stoelen per 1.000 inwoners 13,99

Amersfoort

149.681

De Flint

2

804

350

210

9,11

Den Bosch

142.756

Theater aan de Parade

2

900

200

-

7,71

Zoetermeer

123.064 Stadstheater Zoetermeer

2

750

175

-

7,52

Zwolle

122.486

Odeon De Spiegel

5

950

459

198

14,30

Maastricht

121.831

Theater aan het Vrijthof

2

900

110

-

8,29

Gemiddeld bm met De Flint

136.183

-

934

332

203

10,2

Gemiddeld bm zonder De Flint

133.484

-

960

329

199

10,4

Theaterzalen

zaal 1

zaal 2

zaal 3

Bron: CBS (per 1 januari 2013, afgerond op vijfhonderdtallen), websites theaters. Bewerkt: lagroup. * Odeon heeft 4 zalen, meegerekend in stoelen per 1.000 inwoners.

38

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

Tabel 12

Aanbod

Genres - aanbod

FLINT

benchmark

Toneel

14%

19%

Klassieke muziek

11%

9%

Dans- en bewegingstheater

5%

7%

Populaire muziek (incl. wereldmuziek)

16%

14%

Musical en operette

5%

5%

Cabaret en kleinkunst

27%

17%

Opera en muziektheater

5%

2%

Overig professioneel

17%

15%

Amateurvoorstellingen

0%

12%

100%

100%

FLINT

benchmark

Toneel

14%

13%

Klassieke muziek

3%

8%

Dans- en bewegingstheater

5%

6%

Populaire muziek (incl. wereldmuziek)

14%

14%

Musical en operette

8%

9%

Cabaret en kleinkunst

34%

19%

Opera en muziektheater

4%

4%

Overig professioneel

18%

10%

Amateurvoorstellingen

0%

17%

100%

100%

FLINT

benchmark

% Gesubsidieerde voorstellingen

4%

14%

% Buitenlandse gezelschappen

0%

7%

% Jeugd- en kindervoorstellingen

12%

15%

Totaal Bron: TAS 2012. Tabel 13

Afname

Genres - afname

Totaal Bron: TAS 2012. Tabel 14

Verhouding verschillende typen voorstellingen

Bron: TAS 2012.

39

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

Tabel 15

Overzicht aanbod en afname

Aanbod en afname

FLINT

benchmark

197

387

197

341

0

46

Totaal aantal bezoekers theatervoorstellingen

75.476

123.228

waarvan bij professionele voorstellingen

75.476

102.279

0

20.949

% bezoekers van buiten de gemeente

50%

45%

Bezoeken per inwoner

0,50

0,92

Aantal bezoekers per voorstelling

383

319

Aantal voorstellingen per 1.000 inwoners

1,32

2,90

Aantal overige/commerciële verhuur

n.i.

n.i.

Bezoekers overige/commerciële verhuur Totaal aantal bezoekers

n.i.

62.682

75476 *

185.910

Totaal aantal theatervoorstellingen waarvan professionele voorstellingen waarvan amateurvoorstellingen

waarvan bij amateurvoorstellingen

Bron: TAS 2012. Bewerkt lagroup. n.i.: niet ingevuld. *Plus bezoekers uit commerciële verhuur. Tabel 16

Financiële kerngegevens

FLINT

benchmark

Recette per voorstelling (€)

7.440

5.075

Directe voorstellingskosten per voorstelling (€)

7.590

5.023

Verhouding recette/voorstellingskosten

98%

101%

Recette per bezoeker (€)

19,42

15,92

Exploitatiesubsidie per bezoeker (bruto €)

24,05

26,45

Exploitatiesubsidie per bezoeker (netto €) 1)

12,11

11,96

FLINT

benchmark

Aantal fte techniek

9,4

12,3

Aantal fte directie/staf

1,0

2,1

Aantal fte programma en marketing

3,2

6,7

Aantal fte andere functies

8,4

14,0

Totaal fte

22

35,1

Bron: TAS 2012. Bewerkt lagroup. 1) Netto exploitatiebijdrage is exclusief huisvestingskosten Tabel 17

Personeelsformatie

Bron: TAS 2012.

40

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

Tabel 18

Opbrengsten en kosten per bezoeker en relatief

FLINT Opbrengsten

benchmark

€

%

€

%

Recette

19,34

34%

16,09

29%

Horeca

1,14

2%

4,44

8%

Exploitatiebijdrage

23,89

42%

26,64

48%

Verhuuropbrengst

6,26

11%

2,77

5%

Sponsoring/advertenties

0,57

1%

0,55

1%

Dienstverlening

2,84

5%

1,11

2%

Overig inkomsten

2,84

5%

3,88

7%

Totaal

56,88

100%

55,49

100%

Kosten

€

%

€

%

Kapitaallasten/huur

3,98

7%

7,80

14%

Huisvesting, onderhoud en afschrijving

7,96

14%

6,69

12%

Personeel (excl. horeca)

20,47

36%

14,49

26%

2,27

4%

1,67

3%

19,90

35%

15,60

28%

Publiciteit

1,14

2%

1,67

3%

Horeca (inkoop en personeel)

0,00

0%

3,90

7%

Overig

1,14

2%

3,90

7%

Totaal

56,86

100%

55,73

100%

Organisatie Directe voorstellingskosten

Resultaat Bron: TAS 2012. Bewerkt lagroup.

Over lagroup lagroup is een adviesbureau in de volle breedte

Toerisme & Recreatie

van de vrijetijds- en cultuursector. In deze alinea’s kunt u lezen waar de kracht van (eigen)wijze adviseurs zich in onderscheidt. Combinatie van leisure & arts lagroup is een specialist op het gebied van vrijetijd én cultuur, vaak in relatie tot gebiedsontwikkeling. Onze naam zegt het al. De grenzen tussen deze twee werelden vervagen; denk bijvoorbeeld aan toprestaurants die zich in

Kunst & Cultuur

Hotellerie & Horeca

Sport & Wellness

musea vestigen, hotels die luxe wellness ontwikkelen of een theater dat congresfaciliteiten aanbiedt. Omdat lagroup thuis is in het hele

Congressen & Evenementen

spectrum van de vrijetijds- en cultuursector kunt u met uw vraagstelling bij één bureau terecht. En mocht uw vraag toch onze expertise overstijgen, dan schakelen we een van onze vaste samenwerkingspartners in. Vele jaren kennis en ervaring lagroup is opgericht in 1997 en is hiermee een van de eerste specialistische spelers in de vrijetijds- en cultuursector in Nederland. Daarnaast neemt iedere adviseur zijn eigen ‘bagage’ mee, die wordt gedeeld met het team. Door deze jarenlange ervaring kennen we veel succesvolle projecten in binnen- en buitenland en hebben we vergelijkingsmateriaal om te kunnen zien waar uw kansen liggen. Een advies van lagroup kent een hoge acceptatiegraad bij stakeholders, draagt bij aan de slagingskans van uw project en biedt vaak een goede basis om extra inkomsten te genereren. Bevlogen en betrokken adviseurs Onze adviseurs voelen zich persoonlijk betrokken bij de kwaliteit van de vrijetijds- en cultuursector. Door de oprechte interesse in en passie voor uw vakgebied is lagroup een goed ingevoerde gesprekspartner. Interessante projecten verdienen onze serieuze aandacht. We werken daarom graag met u samen om uw project tot een succes te maken. Om hierin te slagen, kijken we met een kritisch oog naar uw plannen. Zo kunnen wij u voorzien van een eerlijk en realistisch advies. Opdrachtgevers en opdrachten lagroup adviseert over toerisme & recreatie, kunst & cultuur, hotellerie & horeca, sport & wellness en congressen & evenementen. In stedelijke en gebiedsontwikkeling en in city-

Regio-/citymarketing

ons bureau ligt en waar ons team van

Gebiedsontwikkeling

b3

41

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

Haalbaarheidsonderzoek De Flint (eindrapportage, 3 oktober 2013)

42

en regiomarketing komen deze aandachtsvelden vaak samen. Ook hierin zijn we actief. We werken in opdracht van overheden, brancheorganisaties, projectontwikkelaars, ondernemers en individuele instellingen. Onze opdrachten variëren van concept- en beleidsontwikkeling, marketing, organisatievraagstukken tot impact- en haalbaarheidsstudies. Op onze website www.lagroup.nl krijgt u een indruk van onze adviseurs en van de projecten die wij hebben uitgevoerd. Daarnaast wijzen wij u graag op onze weblog www.lablog.nl. Hier vindt u inspirerende projecten over stedelijke en gebiedsontwikkeling, citymarketing en alles wat daarmee te maken heeft.