Oceňování v property managementu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Oceňování v property managementu Bakalářská práce

Autor:

Petr Purmann oceňování majetku, oceňování nemovitostí

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D

Duben, 2013

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněná třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 30.4.2013

Petr Purmann

Poděkování: Velmi děkuji panu Ing Petrovi Ortovi, Ph.D za velmi vstřícný přístup, cenné rady a připomínky, které mi poskytl při vypracování mé bakalářské práce. Také bych chtěl poděkovat své manţelce za trpělivost a pomoc a to nejen při psaní této bakalářské práce, ale především za podporu v celém studiu.

Anotace:

Tato bakalářská práce se zaměřuje na oceňování nemovitostí v property managementu. Práce se skládá ze tří hlavních částí. První část se zabývá popisem základních pojmů, metodik a právních norem u oceňování nemovitostí, souvislostmi a pouţitím oceňování v property managementu. V druhé části jsou pouţity aplikace metod trţního oceňování na příkladech bytu a souboru pozemků. Třetí část se věnuje analýze trhu s nemovitostmi v obvodu Prahy 7. Klíčová slova: oceňování, nemovitosti, cena a hodnota, property, facility, správa domů

Annotation:

This thesis focuses on the valuation of real estate property management. The work consists of three main parts. The first part describes the basic concepts, methodologies and legal standards for property valuation context and using valuation property management. The second part is the application of methods used in the examples of market valuation and a set of flat land. The third section focuses on the analysis of the real estate market in the district of Prague 7

Key words: valuation, real estate, price and value, property, facility, administration building,

Obsah 1 Úvod

7

2 Teoretická část

8

2.1 Základní pojmy, právní předpisy

8

2.1.1 Cena a hodnota

9

2.1.2 Nemovitost, stavba, budova, pozemek,

13

2.1.3 Obestavěný a zastavěný prostor

15

2.1.4 Tržní oceňování nemovitostí – přístupy

19

2.1.4.1 Metoda porovnávací

20

2.1.4.2 Metoda nákladová

23

2.1.4.3 Metoda výnosová

28

2.2 Property, Facility, Asset management– základní pojmy

35

2.2.1 Property management

36

2.2.2 Asset management

38

2.2.3 Facility management

39

2.2.4 Vzájemnost Property, Asset a Facility managementu.

40

2.2.5 Úloha odhadce v property managementu

42

2.2.6 Příklad z praxe property managera

43

3 Praktická část

51

3.1 Tržní ocenění bytu a pozemků

51

3.1.1 Tržní ocenění bytu

51

3.1.1.1 Úvodní list

52

3.1.1.2 Obsah zprávy

53

3.1.1.3 Průvodní dopis

54

3.1.1.4 Popisné informace

57

3.1.1.5 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

60

3.1.1.6 Ocenění

61

3.1.1.7 Závěr

67 5

3.1.1.8 Omezující podmínky a předpoklady

68

3.1.1.9 Osvědčení

70

3.1.2 Tržní ocenění souboru pozemků

71

3.1.2.1 Úvodní list

72

3.1.2.2 Obsah zprávy

73

3.1.2.3 Průvodní dopis

75

3.1.2.4 Popisné informace

77

3.1.2.5 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

78

3.1.2.6 Ocenění

79

3.1.2.7 Závěr

84

3.1.2.8 Omezující podmínky a předpoklady

85

3.1.2.9 Osvědčení

87

4 Analýza trhu

88

4.1 Městská část Praha 7

89

4.2 Demografie, obyvatelstvo, bytový fond

91

4.3 Segmentace městské části Praha 7

94

4.4 Cenová mapa stavebních pozemků na území hlavního města Prahy

100

4.5 Celkový marketingový výhled

101

5 Závěr

102

6 Seznam použité literatury

104

7 Přílohy

105

6

1 Úvod Na začátku této práce bych chtěl zdůvodnit, proč jsem si zvolil téma oceňování v property managementu. Mimo to, ţe v tomto oboru pracuji a chtěl bych si zvýšit kvalifikaci, hlavním důvodem, je fakt, ţe v této oblasti vidím zajímavou budoucnost. Oceňování v property managementu, je nedílnou součástí trhu s nemovitostmi. Díky zvyšujícím se poţadavkům na bydlení a trhu s pronájmy administrativních prostor, rostou také nároky na kvalitu sluţeb a odbornost property manaţerů. Dalším faktem je také nutnost dodrţovat nejen normy ČR, ale také EU. Vzhledem k tomu, ţe v České republice je obor property management poměrně mladým a nepříliš zmapovaným odvětvím, měla by tato práce poslouţit také, jako další pramen jeho poznání. V první části této práce popíši nejdůleţitější pojmy ve vztahu k oceňování nemovitostí, jako jsou: cena, hodnota, stavba, budova, pozemek, druhy oceňovacích přístupů, dále pak popíši základní funkce property managementu a spojitost s oceňováním nemovitostí a také spolupráci a provázanost s Asset a Facility managementem. V druhé praktické části, provedu ocenění na trţních principech bytu v Praze 7 a souboru pozemků na Praze - západ. Tyto nemovitosti lze označit jako nejčastěji obchodované, tudíţ i oceňované. V poslední, tedy třetí části se pokusím vypracovat podrobnou analýzu trhu s nemovitostmi na Praze 7. Jelikoţ se jedná o rozvíjející se širší centrum Prahy, kde se jiţ buduje mnoho nových developerských projektů, a mnohé jsou jiţ postaveny, povaţuji tuto část města za velmi komerčně zajímavou. Tato analýza bude zkoumat všechny aspekty, které mohou ovlivňovat trţní hodnotu nemovitostí, a zároveň vygeneruje potřebné výstupy.

7

2 Teoretická část 2.1 Základní pojmy, právní předpisy Tato kapitola by měla seznámit čtenáře se základními pojmy, s kterými se bude odhadce setkávat ve své praxi a bez kterých by nebyl schopen správně pracovat s informacemi, které nutně potřebuje ke zpracování odhadu trţní hodnoty nemovitostí. Zároveň je také nutné vědět, ţe úkolem této práce není encyklopedický přehled všech pojmů, ale jen těch nejdůleţitějších. Podrobné informace lze nejít v zákonech a vyhláškách, jako je například zákon č.151/1997 Sb, zákon o oceňování majetku, (vč. prováděcích zákonů a vyhláška 3/2008 Sb), zákon č.183/2006 Sb, zákon o územním plánování a stavebním řádu, zákon č.334/1992 o katastru nemovitostí, zákon č.40/1964 Sb, občanský zákoník (v roce 2014 nový obč. zákoník), zákon č. 72/1994 Sb, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám, bytům a nebytovým prostorům. (také upravují vztahy k vlastnictví bytů), atd. Z výše uvedeného vyplívá, ţe pro dobrou práci odhadce je nutné orientovat se v zákonech a vyhláškách, umět zajistit, roztřídit a analyzovat informace a správně aplikovat doporučené metody oceňování. Obor oceňování majetku je obtíţný tím, ţe nelze přesně do puntíku nastavit pravidla pro oceňování, protoţe kaţdá nemovitost je jedinečná a pokus o administrativní zásahy nutně deformuje trţní ocenění. Mezi klady tohoto oboru patří bezesporu to, ţe odhadce se můţe sám rozvíjet, svou kvalitu i oceňovací postupy zdokonalovat a jak praví staré rčení: ,,Ten kdo se snaţí dělat dobře svou práci, také zaslouţené odměny se dočká.“

8

2.1.1 Cena a hodnota 1

Počátky teorie hodnoty a její principy jiţ popisuje tzv. klasická škola počátkem

18. století. Jejím stoupencem byl teoretik Adam Smith. Tato škola rozvíjela teorii hodnoty, která v sobě zahrnuje všechny poloţky nákladů potřebných k vzniku uţitečného výrobku. Teorii hodnoty dále rozvíjel a doplnil David Ricard a Thomas Malthus. Další významnou teorií je teorie marxistická zaloţená na principu práce, která byla kritizovaná tzv. rakouskou školou, která definovala hodnotu na bázi jednotlivých subjektivních hodnot určených mezními uţitky. Novodobý výklad teorie hodnoty a oceňování se opírá o racionální chování spotřebitele, které vychází z uţitku, kterou mu věc přináší. Dalším stupněm vývoje byla neoklasická škola, kterou koncem 19. Století představoval Alfred Marshal. Tato teorie rovnováţné ceny znázorňuje určitou syntézu minulých konceptů. Vychází z trţního vztahu nabídky a poptávky. Tato teorie je schopna připustit, ţe v podmínkách ideálního trţního prostředí, mohou být cena, náklady a hodnota na stejné úrovni. V současné době je teorie hodnoty chápána jako schopnost majetku uspokojovat lidské potřeby a přinášet uţitek. Základní vliv na tvorbu hodnoty má míra uţitku, jeho funkčnost, efekt a forma. Vztah mezi poptávkou a nabídkou je určován, současným nebo očekávaným zájmem, nedostatkem určitého zboţí na trhu. Poptávka je poplatná přání nebo touze potenciálních kupujících, které jsou vysvětleny přirozenou lidskou touhou po uspokojování potřeb a plnohodnotném ţivotu. K Uspokojování potřeb bohuţel nestačí jen touha, ale především kupní síla. Coţ znamená ţe účastníci trhu jsou schopni za sluţbu nebo zboţí zaplatit odpovídající kupní cenu. Hodnota v subjektivním smyslu spočívá ve významu, jímţ posuzovaná věc podmiňuje uţitek subjektu. V daném směru lze subjektivní hodnotu porovnat s uţitnou hodnotou, kterou má věc pro svého vlastníka případně potenciálního poptávajícího. Hodnota v objektivním smyslu spočívá naopak ve schopnosti věci, směnit věci za věc jinou nebo za ekvivalent její hodnoty v penězích. Lze tedy mluvit o směnné hodnotě, jeţ je výslednicí subjektivního hodnocení. 1

Zazvonil Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech, ISBN 80-902109-0-2

9

2

Hodnota je obrazem návrhu či názoru, zatímco cena je dosaţený či realizovaný fakt,

případně cena administrativně nařízená či regulovaná. Cena je spíše orientována k produkci či vlastnímu prodeji, né k vyjednávání o směně. Hodnota se můţe, ale taky nemusí rovnat ceně, o hodnotě můţou být různé představy, třeba s pohledu potenciálního poptávajícího a prodávajícího a aţ v procesu dalšího vyjednávání a okamţiku realizace tato představa vyústí do konkrétní ceny. V návaznosti na odbornou literaturu a právní předpisy lze trţní hodnotu také označit jako směnnou hodnotu nebo cenu obvyklou. Trţní hodnotu lze také definovat jako ocenění práv k majetku, tedy právo vlastnit majetek, pronajmout, prodat, uţívat či jinak s nemovitostí nakládat. V dosud platném občanském zákoníku z roku 1964, jsou definovány pojmy obecná nebo přiměřená cena. Jedná se o cenu, které bylo dosaţeno při prodeji stejného či porovnatelného majetku, v obvyklém obchodním styku v české republice ke dni ocenění podle stavu a jakosti, avšak je nutno přihlédnout ke všem okolnostem, které ovlivňují cenu, přičemţ do její výše se nepromítají vlivy nadstandardních okolností trhu, osobních poměrů a také ne vliv mimořádné obliby. V České republice je terminologie dost neustálená, přesto by v praxi neměla způsobovat velké problémy. Lze doporučit postupovat dle zadání úkolu a soustředit se na výsledný produkt. Dále je nutné podrobně popsat podmínky, riziky a výhrady ocenění. Abychom mohly proniknout do filozofie oceňování nemovitostí, musíme nejprve znát pravý význam jednotlivých pojmů. Neměli bychom se snaţit vnášet do filozofie oceňování svůj názor, nýbrţ se řídit danou metodikou, pouţívat pravdivé a úplné informace a především sbírat a kvalitně vyhodnocovat dané informace. Je třeba rozlišovat pojmy cena a hodnota: 3

Cena je dohodnutá suma mezi kupujícím a prodávajícím za nemovitost. Je tedy

skutečně zaplacenou částkou, která je poţadována nebo nabízena v závislosti na hodnotě, kterou nemovitosti jednotlivě určují kupující a prodávající. Cena se tady pohybuje v intervalu, kde horní hranici tvoří subjektivní hodnocení zboţí kupujícím a spodní hranici hodnocení prodávajícím. 2 3

Zazvonil Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech, ISBN 80-902109-0-2, citace Dušek D. Základy oceňování nemovitostí, ISBN 978-80-245-1818-3

10

Hodnota vyjadřuje uţitek nebo prospěch vlastníka zboţí nebo také sluţby k určitému datu kdy se odhad hodnoty provádí. Existuje mnoho hodnot, záleţí na tom jaké vlastnosti věci vyjadřují/ věcná hodnota, výnosová hodnota, trţní hodnota atd./Nesmíme zapomenout, ţe při oceňování majetku je vţdy nutné definovat, jakou hodnotu zjišťujeme. 4

Trţní hodnota: „Trţní hodnota je určena cenou, kterou by bylo moţné dosáhnout

k datu, ke kterému je ocenění zpracováváno, v běţném obchodním styku, při zohlednění všech právních skutečností, skutečných vlastností, ostatních poměrů a polohy nemovitosti nebo jiného předmětu ocenění bez ohledu na nestandardní nebo osobní vztahy.“ Abychom mohli hovořit o trţní hodnotě je nezbytná nezávislost prodávajícího a kupujícího a také jejich dobrovolné a racionálním konání. Potom je jasné, ţe ne všechny ceny sjednané na trhu nemovitostí korespondují s trţní hodnotou nemovitostí. 5

Obvyklá cena, dle zákona o oceňování se uvádí cena, která by byla dosaţena při

prodejích stejného nebo obdobného majetku nebo sluţeb v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Berou se v úvahu všechny okolnosti, které ovlivňují cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajících nebo kupujících, ani vliv zvláštní obliby. 6

Pořizovací cena je cena historická tedy cena, za kterou byla věc pořízena v době

její pořízení. Např. stavba, cena v době její postavení bez opotřebení. S touto cenou se nejčastěji setkáváme v účetnictví.

Administrativní cena, je to cena určená dle cenového předpisu, která se řídí zákonem v současné době zákonem č.151/1997Sb, o oceňování majetku a dále vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona. Tento zákon stanoví způsoby oceňování jednotlivých druhů majetku, sluţeb a práv. Tento zákon dále vymezuje pojmy, principy a způsoby oceňování a v podrobnostech odkazuje na prováděcí předpisy, tedy vyhlášky. 4

Definice SRN dle §194 stavebního zákoníku, citace § 2 zákona 151/1997 Sb, o oceňování majetku 6 Ort P. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, ISS 1803-5159 5

11

Reprodukční pořizovací cena je to taková cena, za kterou by bylo moţné obdobnou nebo srovnatelnou novou nemovitost zakoupit v době ocenění bez odečtení opotřebení. U staveb můţeme pouţít dvě metody, buďto poloţkový rozpočet nebo výpočet pomocí agregovaných poloţek, obvykle se však pouţívají ukazatelé průměrné orientační ceny za měrnou a účelovou. Náhradová cena, náhradové náklady - v případě potřeby odstranění nějaké nemovitosti, například po povodni nebo poţáru, jen málokdy se stává, ţe se stavba nahrazuje přesnou kopií. Je naopak pravidlem, ţe se původní nemovitost nahrazuje stavbou

modernější,

technicky

vyspělejší

s lepšími

uţitnými

vlastnostmi.

Nahrazovací náklady za původní stavbu v nějakém ohledu jinou se nazývají náklady náhradové. Cena zvláštní obliby – pro všechny poptávající subjekty na trhu, by měla být trţní hodnota nemovitosti stejná. Přesto se občas stává, ţe z nějakých důvodů je nemovitost pro část potenciálních poptávajících nebo také jen jednoho kupujícího nemovitost nějakým způsobem vzácná. Takovým příkladem můţe být část pozemku souseda, která by mohla slouţit jako jediná příjezdová cesta k nemovitosti. Takový kus pozemku má samozřejmě pro daný subjekt velkou hodnotu. Dalším příkladem můţe být jediný nebytový prostor v bytovém domě bez sklepů, kde jediná nabídka nebytového prostoru, který je moţné pouţívat jako sklep, sušárna nebo třeba kancelář je velmi zajímavá, tudíţ se zde lze mluvit o ceně zvláštní obliby. Věcná hodnota ve skutečnosti je to reprodukční cena stavby, která je sníţena o přiměřené opotřebení. Při zjišťování věcné hodnoty můţeme stavbu porovnat s jinou stavbou stejného stáří podobného průměrného opotřebení a přiměřené intenzitě pouţívání. Výnosová hodnota zobrazuje kapitalizovanou míru zisku neboli očekávané výnosy z nemovitosti. V podstatě to v praxi znamená to, ţe kaţdý investor si před pořízením nemovitosti vypracuje analýzu budoucích zisků, kde čistý výnos bude stejný jako čistý výnos z podniku. (realitní kanceláře pouţívají k. míru 10%) Při analýze zisku musíme brát v úvahu také rizika jako je neobsazenost např. administrativní budovy, menší likviditu, ekonomická a politická rizika atd.

12

2.1.2 Nemovitost, stavba, budova, pozemek, Nemovitost je nemovitá věc, přesně definovaná v 7občanském zákoníku č.40/1964 Nemovitost je zde popsána takto: pozemek a to včetně vodních ploch je něco co je dáno a vymezeno zemským povrchem a nelze pozemek spotřebovat ani vyrobit. Pozemky jsou podrobně evidovány v katastru nemovitostí ve formě parcel, které jsou polohově a geometricky určeny a označeny parcelními čísly a zobrazeny v katastrálních mapách. Stavba spojená se zemí pevným základem8 „ Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezil dobu jejího trvání. Stavba, která slouţí k reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Pokud se v tomto zákonu pouţívá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i jejich část nebo změna dokončené stavby. Změna dokončené stavby je: 1. nástavba, kterou se stavba zvyšuje, 2. přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou, 3. stavební úprava při které se zachovává vnější půdorysné a výškové ohraničení stavby, za stavební úpravy se povaţuje téţ zateplení pláště stavby, 4. Změnou stavby před jejím dokončením se rozumí změna v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem.“ 9

Budova dle ustanovení zákona č.344/1992 Sb, se rozumí nadzemní stavba, která je

prostorově soustředěna a navenek ohraničena obvodovými stěnami a střechou. Dle zákona č. 72/1994 Sb je budova definovaná jako stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek ohraničena obvodovými zdmi, a střechou s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými uţitkovými prostory, bez hal. Pokud se vlastník rozhodne lze také označit za budovu také sekci se samostatným vchodem, podmínkou je samostatné označení popisným číslem a je tak technicky a stavebně uspořádána, ţe můţe fakticky plnit samostatně funkci budovy.

7

občanský zákoník č.40/1964 Sb úplné znění zákona 183/2006 Sb, § 2, citace 9 Zákon č.344/1992 Sb 8

13

Rozestavěná budova je taková, která se nachází ve fázi takové rozestavěnosti, ţe je jiţ znát technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaţí, pokud stavba ještě nemá přiděleno číslo evidenční nebo popisné. Výška rozestavěného prvního nadzemního podlaţí musí být alespoň jeden metr. Vedlejší stavby a vedlejší úpravy: příkladem vedlejší stavby je garáţ, krytý bazén, kůlna atd. Venkovní úpravou lze označit třeba přípojky medií a kanalizace, obrubníky a krajníky, oplocení, rozvaděč atd. Vzhledem k tomu, ţe vedlejší stavby netvoří hlavní těţiště trţní hodnota, popis vedlejší stavby bývá stručnější. Tabulka je téměř stejná jako u staveb hlavních, pouze se v tabulce vyskytuje více sloupců pro rozlišné jednotky. Zatímco u staveb vedlejších je základní jednotkou měřeného prostoru metr čtvereční, u stavby hlavní je jednotkou obestavěného prostoru metr kubický. Pozemek,10lze označit část zemského povrchu, který je oddělen od sousedících částí hranicí správní, katastrální, vlastnickou hranicí, hranicí druhu pozemku nebo způsobu vyuţití pozemku. Druhově se pozemky dělí na zahrady, ovocné sady, chmelnice, vinice, lesní pozemky, ornou půdu, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a další plochy. Parcela a pozemek jsou dva rozdílné pojmy, přestoţe tyto pojmy spolu úzce souvisí. Parcela je pozemek, jenţ je určen geometricky a polohově, je zanesen v katastrální mapě a vyznačen parcelním číslem. V katastru nemovitostí se pozemky evidují v podobě parcel. Vyjádření plošné velikosti průmětu pozemku do zobrazované roviny v metrech čtverečních se myslí její výměra. Stavební parcelou se označuje pozemek zanesený v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, kdeţto pozemková parcela je definovaná jako pozemek, jenţ není stavební parcelou. V některých katastrálních územních se vyskytují parcely vedených ve dvou číselných řadách. To znamená, ţe pozemkové parcely a stavební parcely se evidují zvlášť.

V listu

vlastnictví je o této skutečnosti uvedena poznámka. U parcel, které jsou vedeny pouze v jedné číselné řadě není moţné rozeznat, zda se jedná o stavební nebo pozemkovou parcelu. V katastrálních územích, kde jsou parcely vedeny ve dvou číselných řadách je před číslem stavební parcely pokaţdé zkratka „St“.

10

Ort Petr Oceňování nemovitostí a cenové mapy, ISSN 1803-5159

14

2.1.3 Obestavěný a zastavěný prostor 11

Obestavěný prostor stavby: vzhledem k tomu, ţe pojmy obestavěný a zastavěný

prostor jsou pro odhadce a znalce v oboru oceňování nemovitostí velmi důleţité, u jejich výkladu je citována vyhláška č.3/2008 Sb. doslovně. 1)„Obestavěný prostor stavby se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvaţuje. 2) Obestavěný prostor spodní stavby je ohraničen: - po stranách vnějším pláštěm bez izolačních přizdívek, zdi a větrací a osvětlovací prostory o šířce větší neţ 0,15 m se uvaţují celým rozměrem, - dole spodním lícem podlahy nejniţšího podzemního podlaţí nebo prostoru, který není podlaţím, není-li měřitelné nebo podlahová konstrukce chybí, připočte se 0,10 , - nahoře spodním lícem podlahy1.NP. 3) Obestavěný prostor vrchní stavby je ohraničen: - po stranách vnějšími plochami staveb. - dole spodním lícem podlahy1.NP : pokud je u nepodsklepených staveb nebo jejich částí podlaha prvního nadzemního podlaţí, výše neţ přiléhající terén, připočte se i prostor obestavěný podezdívkou ohraničený dole průměrnou rovinou terénu u nepodsklepené části, nahoře spodním lícem podlahy 1.NP. V případě, ţe je podsklepená jen část stavby, připočte se 0,10 m na konstrukci podlahy vţdy v 1.NP, není-li tloušťka podlahy měřitelná nebo jestliţe podlahová konstrukce neexistuje a jiţ se nepřipočítává na podlahovou konstrukci částečného podzemního podlaţí, - nahoře v části, nad níţ je půda, horním lícem podlahy půdy: v části, nad níţ je plochá střecha nebo sklonitá střecha bez půdního prostoru, vnějším lícem střešní krytiny, u teras horním lícem dlaţby. 4) \obestavěný prostor zastřešení včetně podkroví u střech šikmých a strmých, bez ohledu na jejich tvar, se vypočte vynásobením zastavěné plochy půdy a podkroví, součtem průměrné výšky půdní nadezdívky a poloviny výšky hřebene nad průměrnou 11

Vyhláška č.3/2008 Sb, citace

15

výškou půdní nadezdívky. Převaţují-li jiné tvary střešních konstrukcí, vypočte se obestavěný prostor zastřešení jako objem geometrického tělesa. 5) Neodečítají se: - otvory a výklenky v obvodových zdech, - lodţie, vsunuté (zapuštěné) balkony, verandy a podobně, - nezastřešené průduchy a světlíky do 6 m2 půdorysné plochy. 6) neuvaţují se: - balkony a přístřešky vyčnívající průměrně nejvýše 0,50 m přes líc zdi, - římsy, pilastry, půl sloupy, - vikýře s pohledovou plochou do 1,5 m2 včetně, nad střešní zdivo, jako jsou atiky, komíny, ventilace, přesahující poţární a štítové zdi. 7) Připočítají se: - balkony a nezakryté pavlače vyčnívající přes líc zdi více neţ 0,50 m, a to objemem zjištěným vynásobením půdorysné plochy výškou 1m. Obestavěný prostor dalších stavebních objektů: 1) Ţumpy, septiky, podzemní nádrţe a bazény, podzemní kanály pro vedení (kolektory) a podobně, jejichţ obestavěný prostor je ohraničen - po stranách vnějším lícem obvodových konstrukcí včetně izolací a přizdívek: nejsou-li měřitelné, uvaţuje se tloušťka stěn 0,30 m, - dole spodním lícem konstrukce dna včetně izolací a ochranných vrstev: není-li měřitelné, uvaţuje se tloušťka dna 0,35 m, - nahoře: 1. Vrchním lícem stropní konstrukce: není-li měřitelné, uvaţuje se tloušťka stropní konstrukce 0,30 m a) u objektů z části nadzemních horním lícem konstrukce vrchní části, b) u nezakrytých bazénů rovinou horního okraje obvodových stěn.

16

2) Ploty se měří v metrech čtverečních pohledové plochy ohraničené vnějším obrysem. Podezdívky se měří v metrech z niţší úrovně terénu. 3) U ohradní a opěrné zdi je obestavěný prostor dán skutečným objemem nadzemní části měřené z niţší úrovně terénu. 12

Zastavěná plocha stavby: zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená

ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaţí do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají. Zastavěnou plochou nadzemní části stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních podlaţí do vodorovné roviny. Zastavěnou plochou podzemní části stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech podzemních podlaţí do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají. Měření podlaží -

podlaţím se pro výpočet výměr rozumí část stavby o světlé výšce nejméně 1,70 m oddělená: a) dole dolním lícem podlahy tohoto podlaţí, b) nahoře dolním lícem podlahy následujícího podlaţí, c) u nejvyššího podlaţí horním lícem stropní konstrukce, případně podlahy půdy, u střech resp: části bez půdního prostoru průměrnou rovinou horního líce zastřešení, d) u staveb a nejvyšších podlaţí, tedy i podkroví, která nemají strop, vnějším lícem hřebene střechy.

-

Podlaţím je i podkroví nebo podzemí, jímţ se rozumí přístupný prostor o světlé výšce nejméně 1,70 m alespoň v jednom místě stavebně upravený k účelovému vyuţití.

-

Podlaţí se rozdělují na podzemní a nadzemní. Za podzemní podlaţí se povaţuje kaţdé podlaţí, které má úroveň horního líce podlahy v průměru níţe neţ 0,80 m pod úrovní okolního terénu ve styku s lícem stavby. Pro výpočet průměru se uvaţují místa ve čtyřech reprezentativních rozích posuzovaného podlaţí.

-

Nadzemní podlaţí se číslují směrem nahoru jako první nadzemní podlaţí (1.NP), Druhé nadzemní podlaţí (2.NP) atd. Je-li podlaha části podlaţí výše

12

Vyhláška č.3/2008 Sb, citace

17

nejméně o jednu a nejvýše dvě třetiny výšky podlaţí, je moţno je označit jako mezipatro ( MeP ), s pořadovým číslem odvozeným od podlaţí nejblíţe niţšího, ( tedy mezi 1.NP a 2. NP je 1.MeP ). -

Podzemní podlaţí ( PP )se číslují směrem dolů jako první podzemní podlaţí ( 1.PP ), druhé podzemní podlaţí ( 2.PP ) atd. Je-li podlaha části podlaţí níţe nejméně o jednu a nejvýše dvě třetiny výšky podlaţí, je moţno je označit jako mezipatro ( MePP ), s pořadovým číslem odvozeným od podlaţí nejblíţe vyššího, ( tedy mezi 1.NP a 1. PP je 1. MePP ).

-

Při popisu budovy se uvádí počet nadzemních podlaţí včetně podlaţí o menší ploše a obdobně počet podzemních podlaţí, např. budova se čtyřmi nadzemními, a jedním podzemním podlaţí.

Zastavěná plocha podlaží se rozumí plocha, půdorysného řezu v úrovni horního líce podlahy tohoto podlaţí, vymezená vnějším lícem obvodových konstrukcí tohoto podlaţí včetně omítky. U objektů polo odkrytých (bez některých obvodových stěn), je vnějším obvodem obalová čára vedená vnějším lícem svislých konstrukcí. Ploch\y lodţií a arkýřů se započítávají. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha podlaţí vymezena ortogonálním průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny. Do zastavěné plochy podlaţí se započte i plocha, v níţ není strop niţšího podlaţí, například schodiště, haly a dvorany probíhající přes více podlaţí. Započítává se plocha prostor podloubí, průjezdů a podobně, které jsou součástí nosných konstrukcí staveb. Pokud nejsou součástí nosných konstrukcí staveb, oceňují se samostatně. Průměrná zastavěná plocha podlaţí se zjistí jako součet zastavěných ploch všech podlaţí dělený počtem podlaţí. Výšky podlaží, světlou výškou podlaţí se rozumí svislá vzdálenost mezi horním lícem podlahy a rovinou spodního líce stropu nebo zavěšeného stropního podhledu tohoto podlaţí. U trámových stropů s viditelnými trámy se měří po spodní líc podhledu stropu mezi trámy, u stropů klenbových do spodního líce vrcholu klenby. U stropů šikmých se zjišťuje k nejvyššímu bodu zešikmení. Výškou podlaţí se rozumí vzdálenost mezi lícem nášlapných vrstev podlah niţšího a vyššího podlaţí. U jednopodlaţních objektů bez půdního prostoru a u nejvyššího podlaţí u staveb s plochou střechou se výškou podlaţí rozumí světlá výška podlaţí zvětšená o 0,20 m 18

2.1.4 Trţní oceňování nemovitostí – přístupy Faktory ovlivňující trţní hodnotu – Fyzikální vlivy (poloha, stáří stavby, údrţba, ţivotnost, doprava, velikost atd.). Demografické vlivy (vzdělání, ţivotní styl, velikost populace, standart bydlení atd.) Ekonomické vlivy – úroková míra, úroveň stavebnictví, inflace, zaměstnanost, ţivotní úroveň atd.) Politické vlivy – bezpečnost, ochrana, veřejné zájmy, ţivotní prostředí a územní plánování) Zjišťujeme-li trţní hodnotu nemovitostí, lze pouţít tyto metody: - porovnávací přístup (metoda porovnávací) - nákladový přístup (metoda nákladová) - výnosový přístup (metoda výnosová) V praxi se obvykle pouţívají kombinace těchto přístupů. Kombinace metod nám můţe pomoc si ověřit vypočtenou cenu, také pouţití další metody slouţí jako podpůrná argumentace. Také pro kaţdý typ nemovitosti je nutné zvolit vhodnou metodu. Například pro ocenění bytu se nepouţívá nákladová metoda. 13

Metoda porovnávací – Porovnávací přístup reflektuje na aktuální stav trhu. Při

porovnání prodejních cen srovnatelných nemovitostí, lze dovodit cenu posuzované nemovitosti. Zjišťovaná cena je upravovaná dle odlišností porovnávaných nemovitostí a výsledkem je porovnávací hodnota. Takto zjištěná cena, tedy cena nejvíce tvořená trhem je zásadní pro trţní oceňování. Porovnávací metodu trţního oceňování lze pouţít tehdy, pokud na trhu je dostatečné mnoţství porovnatelných nemovitostí. Metoda nákladová – reprezentuje věcnou hodnotu neboli technicky pojatý názor na cenotvorbu. Cena se tedy vytváří podrobným poloţkovým rozpočtem nebo výpočtem přes agregované nebo vysoce agregované ceny. (např. cena za metr krychlový nebo čtvereční). Metoda výnosová – Pro určení výnosové metody je podstatná analýza budoucích výnosů. V této analýze je nutné počítat s ekonomickými riziky, spolehlivostí a stabilitou. 13

Ort P. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, ISSN 1803 -5159

19

2.1.4.1 14Metoda porovnávací (komparace) – abychom mohli pouţít porovnávací metodu, je základním předpokladem si vytvořit databázi porovnávaných nemovitostí. Je tedy logické, ţe porovnávací metodu není moţné pouţít na nově vzniklých trzích. V literatuře se uvádí, ţe cenové mapy se za předpokladu stabilního hospodářství vytvářejí okolo třiceti let. V české republice v polovině devadesátých let, začínají vznikat první databáze prodejů porovnatelných nemovitostí. V této době byla porovnávací metoda nahrazena jinými postupy, jako byly například poměrové metody nebo také postupy metodik oceňování nemovitostí pouţívané v NDR. Pokud chceme vytvářet vlastní databázi porovnatelných nemovitostí, musíme řešit dva základní problémy a to pravdivost informací a úplnost informací. Skutečná prodejní cena – lze zjistit z kupní smlouvy, např. na katastru nemovitostí nebo od vlastníka nemovitostí, případně v realitní kanceláři. V praxi se bohuţel často setkáváme, ţe skutečnou kupní cenu zná pouze kupující a prodávající. Kupní cenu lze také odhadnout z nabídkových cen na realitním trhu, je ale nutné si uvědomit, ţe tyto ceny jsou většinou nadsazené a to v průměru o deset aţ patnáct procent. Úplnost informací porovnávaných nemovitostí – není vţdy jednoduché provést detailní zaměření porovnávaných nemovitostí nebo prohlídka např. uvnitř domu. Přesto odhadce povinen v zájmu co nejkvalitnějšího odhadu zajisti co nejvíce přesných informací. V praxi je někdy nutné pouţít aplikaci pravděpodobnostní logiky. 15

Odborná literatura označuje porovnávací metodu přímo za trţní přístup, protoţe při

správném pouţití metody, na rozdíl od přístupů zakládajících se na bázi věcné hodnoty nebo kapitalizace výnosu jsou v něm zahrnuty jak náklady, tak výnosy a to v takovém poměru, jak je skutečně akceptuje trh. Jde tedy o přístup, jenţ je v zemích s rozvinutou trţní ekonomikou nejvíce pouţíván a jehoţ výsledky jsou relativně přesné. Aby výsledky porovnávání byly optimální, musí být při uplatnění tohoto principu splněny čtyři základní předpoklady:

14 15

Ort P. Moderní metody oceňování na tržních principech, ISBN 978-80-7265-113-9 Zazvonil Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech, ISBN 80-902109-0-2

20

1. porovnávané a oceňované nemovitostí musí být opravdu srovnatelné, tedy musí být podobné především z hlediska rozsahu, uţitku a kvality, 2. je nutné, aby porovnávané ceny byly aktuální, obvykle tři měsíce staré ceny se povaţují za aktuální nejvíce však staré do jednoho roku 3. ceny k porovnání musejí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů nebo také ze statisticky zjištěného průměru na základě dostatečné četnosti obchodů 4. porovnání se musí uskutečňovat v obdobných podmínkách jak z hlediska účastníků obchodů, tak příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, které se nemovitost nachází. Pokud se porovnávané nemovitosti liší nebo jsou větší časové rozdíly mezi porovnávanými údaji a datem ocenění nebo čím rozdílnější a vzdálenější co do podmínek jsou dané lokality a nebo také čím menší je mnoţství obchodů na jejich platformě jsou porovnávané obchody zaloţeny, tím úměrně stoupá riziko nepřesného výsledku. Z toho tedy plyne, ţe tento přístup má své limity, zejména v případech ojedinělých nemovitostí s nízkou četností transakcí, u nichţ většinou porovnávací data nejsou či mohou být podstatným způsobem zkreslena. Rozhodujícím faktorem při pouţití porovnávacího přístupu je porovnávací databáze, v níţ se při srovnávání hodnoty vychází. Jedinou databází (základnou), jenţ je pro tyto účely vhodná, je databáze zaloţená na principu sběru a roztřídění cen ze skutečně realizovaných cen obchodovaných nemovitostí. Nelze však dat jen sbírat, nýbrţ i systematicky třídit, vyhodnocovat, upravovat a aktualizovat do formy, která se dá pouţít, jeţ by měla korespondovat s potřebami porovnávací metody. Znalost skutečně realizovaných cen nemá zcela ţádný význam, jestliţe chybí základní údaje o velikosti pozemků a staveb, dále pak vybavenosti, datu transferu, poloze, stavu, prodejních podmínkách a dalších faktorech. Je také nutné vyřadit z porovnávání takové případy, kde realizovaná cena vykazuje prvky zvláštního zřetele, výhodných nebo naopak nevýhodných podmínek nebo jednání v tísni, případně za zvláštních okolností. V kupních smlouvách mohou být také ujednání, která mohou výši ceny zkreslit. Např. některé typy břemen nebo ovlivnění daňovými motivy. Při sběru dat, je nutné dbát, aby data byla souměřitelná. Nemá ţádný význam sbírat a srovnávat administrativní ceny a ceny získané na základě 21

skutečně obchodovatelných případů. Důleţitou skutečností je fakt, ţe realizovaná cena je ve valné většině případů cenou za nemovitost jako celek, tedy pozemek včetně stavby dohromady. Tuto situaci můţeme řešit tak, ţe porovnáváme nemovitosti jako celek nebo je potřeba teoreticky hodnotu stavby a pozemku rozdělit. Je důleţité vědět, ţe trţní přístup skutečně bere hodnotu nemovitosti jako celek, proto je-li nutné takovéto pomocné dělení, se neobejde bez hypotetického náhledu. Výchozí základna pro porovnávací přístup V případě obchodovaných cen se jedná o to, vyhledat informace o podobných prodejích, setřídit informace a vyřadit nevhodné, zhodnotit a upravit do potřebné formy, diskontovat je do současnosti, Setříděné informace musejí obsahovat alespoň tyto informace: adresa, segment trhu a druh obchodované nemovitosti, datum uskutečnění prodeje, skutečně realizovaná cena, dále pak velikost pozemku, parametry rozsah a stáří stavby, vybavenost stavby a pozemku, poloha, struktura, stav trhu a vyuţitelnost dané nemovitosti. Zohlednění odlišností – Vzhledem k tomu, ţe kaţdá nemovitost je jedinečná, i podobné nemovitosti se v určitých detailech liší. Díky tomu je nutné vytvořit analýzu oceňovaných a porovnávaných nemovitostí. Jedná se o technické, urbanistické, ekonomické, právní, a další charakter nemovitosti, který je třeba zhodnotit. To lze provést dvěma moţnými způsoby: -

přímým počítáním či odečítáním formou přiráţek nebo sráţek, v penězích nebo procentech za odlišné poloţky.

-

nebo na základě multiplikačního efektu, pomocí koeficientů

Na závěr této kapitoly obecně lze říci, ţe jde o to, aby proces porovnávání probíhal poctivě a bez subjektivních náhledů. Navíc je třeba si uvědomit, ţe porovnávací hodnota je v trţním oceňování jen dílčím výsledkem, a zejména v podmínkách ČR je nutné ji konfrontovat s výsledky dalších oceňovacích metod.

22

2.1.4.2 Metoda nákladová 16

Přístup na bázi věcné hodnoty spočívá v porovnávání nákladů na realizaci

obdobných nemovitostí a nemovitostí, které oceňujeme. Vycházíme ze základní myšlenky a předpokladu, kde objektivně smýšlející kupující za běţných okolností nebude chtít zaplatit cenu vyšší neţ by byla výše nákladů na stavbu nemovitosti optimálně stejného obsahu, uţitečnosti, parametrů v době ocenění. V souladu s touto hypotézou je potom nákladová metoda nemovitosti často definována jako součet hodnoty pozemku a suma nákladů na pozemku postavené stavby popřípadě sníţená o opotřebení stavby. Uvaţujeme-li o věcné hodnotě stavby, je nutné prvním krokem definovat substanci nemovitostí a taktéţ eliminovat nedůleţité příslušenství. V některých případech je moţné drobné přesto však významnější příslušenství ohodnotit přiráţkou nebo paušálem hlavní stavby. 17

citát: Oceňování nákladovým způsobem – postup – jednotlivé kroky výpočtu trţní

hodnoty nákladovou metodou jsou následující: podrobný popis nemovitosti (tzv. nález), výpočet obestavěného prostoru (podle ČSN EN 73 40 55, kde stavba je povaţována za geometrické těleso, vč. základů a střechy nebo podle oceňovacího předpisu – příloha č.1 zjednodušení, neuvaţuje základy apod.) stanovení typu objektu, výpočet zastavěné plochy a popřípadě dalších kvantitativních charakteristik, výpočet reprodukční ceny, odhad ţivotnosti a stanovení výše opotřebení analýza a ocenění případných funkčních a ekonomických nedostatků nemovitostí. Některé výpočty se pochopitelně uplatní i při aplikaci porovnávacího a výnosového způsobu ocenění.

16 17

Zazvonil Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech str. 133, ISBN 80-902109-0-2 Ort P. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, část 5, díl 3, kapitola 2, str. 1 ISSN 1803 -5159 citace

23

Předpokládané náklady na realizaci oceňované stavby jsou odvozeny porovnáním ze stavebních nákladů na novostavbu, která má obdobné technické a funkční parametry a sráţkou za znehodnocení (opotřebení). Při stanovení předpokládaných nákladů, lze vycházet z dat různé podrobnosti. V zásadě lze pouţít: globální způsob stanovení nákladů (s vyuţitím rozpočtových ukazatelů stavebních objektů nebo ukazatelů průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku), stavebnicový způsob stanovení nákladů (s vyuţitím agregovaných cen konstrukčních částí a funkčních dílů), podrobný poloţkový rozpočet nákladů (s vyuţitím směrných nebo orientačních jednotkových cen stavebních a montáţních prací). Náklady úzce souvisejí s konstrukčním řešením stavby, s pouţitými materiály a technologií. Základním kritériem při volbě ukazatele při globálním způsobu stanovení nákladů by měl být typ a rozsah konstrukce (tzv. konstrukčně materiálová charakteristika). Náklad\y odhadnuté na základě rozpočtových nebo cenových ukazatelů je třeba objektivizovat – upravit její výši, v případě odlišného řešení, kvality a mnoţství vybavení, ale i v případě odlišné zastavěné plochy nebo výšky podlaţí. Odlišnosti v objemových parametrech je moţné promítnout pomocí poměrových koeficientů. Pouţité ukazatele by měly být aktuální, pokud nejsou, je třeba pouţít indexy pro přepočet na jinou cenovou úroveň. Při stavebnicovém způsobu stanovení nákladů vlastně sčítáme ceny jednotlivých konstrukčních částí nebo funkčních dílů (například střešní konstrukce včetně krytiny, krovu, oplechování, obvodová stěna včetně povrchové úpravy apod.), jedná se oi přesnější způsob stanovení nákladů, ale pochopitelně pracnější. Pro stanovení nákladů pomocí poloţkového rozpočtu potřebujeme projektovou dokumentaci, výkaz výměr, jednotkové ceny příslušných poloţek rozpočtu. Jedná se o pracný výpočet, pro účely trţního ocenění je moţná aţ nadbytečně přesný. Funkční nedostatky zohledňují ve výpočtu věcné hodnoty morální zastarání stavby. Reprodukční cena stavby znázorňuje konstrukční a také technický popis stavby, ale nezjišťuje uţitek, funkčnost, kterou stavba nebo pozemek přináší. Příkladem morálního zastarání nemovitosti můţe být třeba dnes jiţ nevyhovující dispozice bytu. Výši hodnoty funkčních nedostatků lze vyjádřit jako rozdíl mezi hodnotou stavby 24

bez funkčních nedostatků a hodnotou stavby s funkčními nedostatky. Dalšími funkčními nedostatky lze také označit vyšší provozní náklady na údrţbu, vytápění, atd. U těchto druhů funkčních nedostatků znovu zjišťujeme rozdíl mezi provozními náklady stavby bez funkčních nedostatků a stavbou s funkčními nedostatky. Ekonomické nedostatky vyjadřují poměr ve skutečnosti zrealizovaných cen nemovitosti k jejich věcné hodnotě. Ministerstvo financí stanovuje takzvané koeficienty prodejnosti, které vznikají pomocí statistického vyhodnocení trţních a administrativních cen. Nákladovým způsobem se rozumí obecná koncepce, která je zaloţena především na technickém pohledu na nemovitost, díky níţ je moţno pouţít poměrně bohatou paletu prostředků, jak věcnou hodnotu zjistit. Je nezbytné mít na paměti, ţe tento výsledek ještě není moţno označit za trţní cenu. U přístupu zjišťování věcné hodnoty vzniká nebezpečí, ţe budou podceněny nebo přehlédnuty trţní aspekty. Je důleţité si uvědomovat, ţe nestačí brát v úvahu pouze technicko-objemové ukazatele, ale také brát v úvahu hledisko uţitečnosti. Jako dobrá ilustrace výše uvedeného problému je oceňování starých zemědělských objektu, průmyslových objektů a starých provozních staveb. U těchto staveb, které byly většinou postaveny s velkými investičními náklady, můţe být velkou chybou drţet se jen technickými a objemovými parametry. Tyto stavby vznikly za podmínek centrálního plánování a tudíţ jejich vznik nebyl ovlivněn trţním hospodářstvím. Je tedy dnes poměrně častým jevem, ţe tyto stavby z hlediska trţního mají jen malou nebo dokonce zápornou hodnotu. Věcná

hodnota

–

znehodnocení

opotřebení

stavby

obvykle

vyjadřujeme

procentuálním vyčíslením sráţky z hodnoty stavby jako fyzické opotřebení, poruchu nebo poškození ale také morální zastarání a dalších vlivů. Pro účely trţního oceňování je lepší chápat znehodnocení jako rozdíl mezi stavbou oceňované v současné době na stejném místě a podmínkách a v současném stavu se stavbou porovnatelnou ve všech parametrech ale novou. V daném případě opotřebení stavby znázorňují náklady na uvedení opotřebené stavby do bezvadného stavu, který se rovná kvalitou novostavbě. Také lze vyjádřit opotřebení jako rozdíl mezi reprodukčními náklady na stavbu a její trţní hodnotou.

25

Při vyčíslování teoretického opotřebení bereme v úvahu předpokládanou ţivotnost staveb nebo také moţnou ţivotnost jejich jednotlivých konstrukčních částí. Časový průběh opotřebení bývá mnohdy vyjadřován jako matematická funkce závisející na čase a na uvaţovaném procentuálním poklesu hodnot\ stavby. Ţivotnost jednotlivých typů staveb – nejlepším způsobem v tomto směru je brát individuální přístup ke kaţdé nemovitosti, nezapomenout však na zodpovědnost a odborné argumenty a v neposlední řadě je neocenitelná zkušenost. Nezbytné je také brát v úvahu porovnání a konkrétní podmínky v dané lokalitě oceňované stavby. Způsoby, které můţeme pouţít při odhadu opotřebení oceňované stavby: jsou to globální způsoby, které vycházejí z odhadu celkové ţivotnosti stavby lineární způsob – celková doba ţivotnosti stavby lineární způsob – celková ţivotnost je rozdělena do několika dílčích období způsob – kvadraticky, kubický, logaritmický vzájemná kombinace, způsob analytický, který zohledňuje odlišnou ţivotnost jednotlivých konstrukce Výše uvedený přehled metod není zcela ukončený, můţeme pouţít mnoho dalších kombinací a variant. Je také moţné pouţívat i podrobnější varianty, především v případech různých odstranitelných poruch nebo vad a poškození.

Technická ţivotnost lze vyjádřit jako dobu od vzniku stavby do jejího zchátrání a také tech. Zániku předpokládáme-li, ţe během celého cyklu bude stavba běţným způsobem udrţována. Technická ţivotnost je obvykle vyšší neţ ekonomická ţivotnost. Technická ţivotnost bere v úvahu ţivotnost materiálů a také jejich opotřebení v závislosti na stáří a způsobu uţívání a údrţby. Ekonomická ţivotnost vyjadřuje dobu od vzniku stavby do doby zániku její ekonomické uţitečnosti. To znamená, ţe stavba trvale není schopná produkovat výnosy v souvislosti neadekvátním nákladům. Za tohoto stavbu z pohledu uţitečnosti 26

je výhodnější současnou nevyhovující stavbu odstranit, nahradit jí novou modernější a schopnou vytvářet za daných podmínek maximální zisk a také tímto způsobem zhodnotit pozemek, na kterém budova stojí. Na závěr této kapitoly je nutné si uvědomit, ţe v rámci trţního oceňování je nezbytné neustálá konfrontace pracovních postupů a jejich přijetí trhem. Stejné pravidlo také pletí při odhadu hodnoty opotřebení. Obecně lze tedy říci, ţe opotřebení nelze zcela přesně zjistit, a proto je nutné odpovědně zváţit, jakou metodu pouţijeme, a toto poţití řádně vyargumentovat. V této souvislosti je jasné, ţe vyjadřovat opotřebení na desetiny nebo setiny procent je přesnost nesmyslná. Jelikoţ výpočet opotřebení v trţním oceňování je jedním z mnoha prvků, jeţ je dost náchylný na subjektivní uvaţování, lze doporučit ve všech případech v závislosti na účelu ocenění, pouţívat a konfrontovat a také analyzovat další metody trţního oceňování. Zcela jistě se vyplatí výši opotřebení znovu testovat a výsledky kontrolovat a vynakládat maximální snahu na shromaţďování a vyhodnocování informací.

27

2.1.4.3 Metoda výnosová Úkolem této kapitoly je seznámit čtenáře s principem této metody, kapitalizačních technik, základními vzorci a vůbec pohledu na nemovitost s pohledu očekávání výnosu a návratnosti vloţené investice do nemovitosti. 18

Výnosová metoda je postavena na bázi principu očekávání uţitku z ekonomického

pohledu. Důleţitá je hlavně míra uţitku nemovitosti. Tato metoda srovnává míru uţitku s ostatními nemovitostmi. Tento uţitek se také srovnává s dalšími investičními příleţitostmi. Výnosová metoda se většinou vztahuje na nemovitost branou jako celek. To znamená jak stavbu, tak i pozemek. Tento přístup předpokládá, ţe výnosová hodnota nemovitosti se rovná součtu všech budoucích očekávaných výnosů, které plynou z nemovitosti, jeţ jsou přepočítané na současnou hodnotu. Dá se tedy říci, ţe výnosová hodnota je částka (cena), jeţ je hypotetický kupující ochoten zaplatit za nemovitost, kterou očekává jako součet budoucích zisků plynoucích z nemovitosti. 19

Pro příjmovou metodu platí, ţe nemůţeme zjistit vyšší hodnotu nemovitosti

příjmovou metodou, neţ metodou porovnávací. Pouţití a aplikací příjmové metody, si ověřujeme správnost určení ceny nemovitostí, kterou jsme zjistili porovnávací metodou. Pouţitím více metod je jednak vyţadováno většinou zadavateli odhadu, ale další metody nám také slouţí jako podpůrný argument při stanovení ceny například při soudním sporu. Uvědomujeme-li, ţe cena nemovitosti je přímo závislá především na uţitku, který nemovitost produkuje, dále pak na nákladech a dočasnosti a riziku, není těţké pochopit, ţe kaţdý investor při koupi nemovitosti bude počítat v jakém časovém horizontu a jak vysoký příjem mu nemovitost bude produkovat, tedy jakým způsobem funguje výnosová metoda. Pokud se budeme snaţit být maximálně objektivní, můţeme se na základní metody odhadu dívat asi tímto způsobem: minulost-nákladová metoda, současnostporovnávací metoda a budoucnost-příjmová metoda. Dále pak také platí, ţe musíme znát účel ocenění a analyzovat všechny metody.

18 19

Zazvonil Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech str. 99, ISBN 80-902109-0-2 Ort P. Moderní metody oceňování na tržních principech, str. 34, ISBN 978-80-7265-113-9

28

Postup při výpočtu trţní hodnoty nemovitosti Nejprve musíme provést analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku (nemovitosti). Musíme brát také v úvahu to, ţe nejvyšší vyuţití, ne vţdy musí být to nejlepší, s ohledem na opotřebování nemovitosti a tudíţ z náklady spojené s údrţbou. Správný hospodář se také při maximalizaci výnosu z nemovitosti se také stará o zhodnocení nemovitosti. Dále hodnotíme tyto kritéria: -

Dodrţování právních předpisů – dodrţení právních předpisů, zákonů, vyhlášek, soulad informací v katastru a skutečnosti, kolaudace, stavební zákon také stanoví, ţe kaţdý majitel nemovitosti je povinen se o nemovitost starat a a provádět dle vyhlášek revize.

-

Technická proveditelnost – zhodnocení pravidelné údrţby, morálního zastarání, Doţilá nemovitost nemůţe přinášet ţádný výnos, zastaralá nemovitost je schopna výnos přinášet, ale poměrně menší.

-

Investiční proveditelnost – zde je důleţité zhodnotit, zda náklady na vyuţití majetku nepřevyšují výnosy z pronájmu nemovitosti plynoucí. Technicky je moţné realizovat skoro všechno, ale ekonomicky můţe být investičně nerentabilní.

-

Maximální ziskovost – zde vlastník posuzuje skutečnost, zda majetek pronajmout za trţní nájemné nebo ho uţívat k podnikání sám a tím šetřit náklady na placení nájemného.

Pokud při analýze nemovitosti zjistíme, ţe nemovitost některá nebo všechna kritéria nesplňuje, snaţíme se vyčíslit náklady spojené s odstraněním zjištěných nedostatků. Pokud majetek není uţíván dle představ nejlepšího a nejvyššího vyuţití, vytvoříme model pro jak tento stav napravit. Dále pak analyzujeme nájemní smlouvu. Zde je třeba zjisti, zda je smlouva uzavřena na dobu určitou nebo neurčitou, sluţby v smlouvě dohodnuté, případně sankční podmínky, inflační doloţka, způsob a datum placení nájemného, povinnosti nájemce a pronajímatele, podle kterého práva byla smlouva uzavřena.

29

Dalším krokem při zjišťování hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je analýza čistého provozního příjmu. – NOI -

Hrubý příjem zjistíme součtem všech pravděpodobných příjmů, které získáme tak, ţe vynásobíme vyuţitelné plochy maximálně dosaţitelným nájemným. Příkladem můţe být nájem za byty, kanceláře, garáţe, bilboardů atd.

-

Dále pak analyzujeme druhy smluv, jako trţní nájemné, smluvní nájemné, regulované nájemné a také musíme brát v úvahu rizika na ztráty z neplacení nájemného.

Kapitalizační techniky – výnosovou metodu lze povaţovat jako na základní kapitál. Lze tedy od něj očekávat přiměřené zhodnocení. Toto budoucí zhodnocení je srovnáváno s budoucím zhodnocením úroků v přiměřené míře např. v bankách, z tohoto důvodu se vychází pro přepočet budoucích výnosů z principu sloţeného úrokování. Při posuzování nejlepšího a nejvyššího vyuţití nemovitosti, v souvislosti z vadami ve smlouvách lze tyto vady vyčíslit jako náklady na jejich odstranění. Hrubý efektivní příjem je suma, kterou vypočteme tak, ţe od hrubého příjmu odečteme ztráty, které vznikly důsledkem neplacení nájemného. Další co je nutné brát v úvahu, ţe rezervy na renovace netvoříme ze zisku, nýbrţ z nákladů na renovace nemovitosti. Provozní náklady – mezi provozní náklady patří zejména pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti, která je dána příslušnou vyhláškou, dále pak správní reţie, mezi níţ patří správa domu, údrţba property management a ostatní náklady. DPH a daň s příjmu je daň, která se nevztahuje k nemovitosti, ale k subjektu, který nemovitost vlastní. Další poloţkou jsou odpisy, které primárně slouţí k vytváření fondu určenému k uchování hodnoty, v praxi se odpisy pouţívají především jako daňový štít. Pro účely oceňování odpisy ale nepouţíváme, protoţe pouţijeme rezervy na renovace a odpisy by tuto poloţku vlastně duplikovaly. Rezervy na renovace se liší od odpisů tím, ţe odpisy vycházejí z historických pořizovacích cen, zatímco rezervy na renovace zohledňují podíly na konstrukcích a aktuální hladinu cen.

30

Čistý provozní příjem tedy spočteme tak, ţe odečteme od hrubého efektivního příjmu provozní náklady a rezervu na renovace. Uvaţujeme-li o úrokové míře i, kapitál se za jedno úrokové období zhodnotí o úrok a v dalším období se tento navýšený kapitál dále navýší o úrok z úroku. VZOREC: B = D + (D*i) = D(1+i) n-období: B = D(1+i)n B - budoucí hodnota, D – dnešní hodnota Tomuto vzorci se říká úročitel – tedy hledáme budoucí hodnotu.

Pokud se úloha obrátí a potřebujeme zjistit dnešní hodnotu budoucího kapitálu, budeme hledat odúročitele tedy tento vztah (vzorec) VZOREC: n-období: B = D*1 / (1+i)n B - budoucí hodnota, D – dnešní hodnota. Při výpočtech uvaţujeme o ročním úrokováním, polhůtně. Jestliţe předpokládáme, ţe výnosová hodnota nemovitosti je součet všech budoucích výnosů, které očekáváme a přepočítáme na současnou hodnotu, lze tento vztah vyjádřit tímto vzorcem: VH =V1 *1/(1+i)1 + V2 *1/(1+i)2 + V3 *1/(1+i)3 VH – výnosová hodnota, Vn – výnos v jednotlivých obdobích, i – úroková míra Tento vztah lze pouţít pro odlišný výnos v jednotlivých, úrokových období. Pro stejné výnosy lze pouţít vzorec upravený a to: VH = V * ( 1 / ( 1+i)1 + 1 / ( 1+i)2 + 1 / ( 1+i)3 … )

31

20

citace: ,,Kombinované techniky – V některých případech je velmi uţitečné u

přístupu na základě kapitalizovaných výnosů vyuţít i některé další výstupy, vyplývající např. z hodnoty pozemku či porovnávací nebo věcné hodnoty staveb, případně obdrţenou výnosovou hodnotou vyuţít pro zpřesnění jiných dílčích výsledků. Většinou se takovéto modely pouţívají tehdy, jsou-li vyuţitelné dílčí výstupy dostatečně prověřené a jejich hodnota má vyšší stupeň pravděpodobnosti a bezpečnosti neţ výsledky ostatní. Tyto způsoby bývají označovány jako tzv. reziduální techniky, případně téţ jako techniky zůstatkové, zbytkové. Princip je snadné pochopit z následujících rovnic:

Hc = Hp + Hs = Hp + Vs * 1 / is

nebo

Hc = Hp + Hs = Vp * 1 / is + Hs Vc = Vp + Vs

a

kde HC je celková hodnota nemovitosti odhadnutá na principech reziduálních technik, HP je hodnota pozemku jako dílčí výsledek (odhadnutá např. na bázi porovnání či jinak), Hs je hodnota staveb jako dílčí výsledek (např. věcná hodnota), Vc je celkový výnos z nemovitosti (stavba + pozemek), Vp je část z celkového výnosu připadajících na pozemek, Vs je část z celkového výnosu připadajících na stavbu, ip je kapitalizační míra pro pozemek (míra výnosu z pozemku) is je kapitalizační míra pro stavbu (míra výnosu stavby včetně návratnosti) to vše za předpokladu, ţe Hs = Vs *1/is a tudíž Vs = Hs *is nebo Hp = Vp*1/ip a Vp = Hp * ip Potom platí Hc=Hs+Hp = Hs+(Hc-Hs)=Hs+(Vc-Vs)*1/is=Hs+(Vc-(Hs*is))*1/ip přičemţ zde uvedené vztahy uvaţují, ze zúročením pozemku i staveb na principu věčné renty.

20

Zazvonil Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech str. 99, ISBN 80-902109-0-2, citace

32

Kapitalizační míra Můţeme vyjádřit jako míru zhodnocení vloţeného kapitálu do podniku. Úrokem je myšlena cena, za kterou je zapůjčen kapitál, tzn. cenu, za kterou si dluţník od věřitele půjčuje peníze. Úrokovou míru tedy vyjadřujeme procentní sazbou z částky dluhu. Jelikoţ aplikací úrokové míry se pouţívá při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti při určení kapitalizace, která bere ohled na časovou hodnotu peněz a převádí různé typy budoucích výnosů na současnou hodnotu, lze tuto formu značit jako kapitalizační míru. Časovou hodnotu peněz ovlivňuje inflace. Investovaný kapitál se v čase na jedné straně zhodnocuje, čili tvoří výnos, na druhé straně inflace díky inflačním vlivům tento výnos sniţuje. Inflační míra má tedy vazbu na kapitalizační míru, avšak inflace působí na rúst cen kaţdého zboţí. Je tedy třeba rozlišovat nominální a reálnou úrokovou míru. Inflace způsobuje zvyšování cen a sniţuje kupní sílu. V této souvislosti investoři poţadují vyšší míru výnosnosti z důvodu pokrytí moţných ztrát. Také se navyšuje nominální míra návratnosti investic, které se snaţí kompenzovat ztrátu kupní síly. Inflace by se tedy měla podobně jako nejistoty a také rizika hodnotit především tam, kde ve skutečnosti vzniká tedy hlavně u příjmů a výdajů. Pokud tedy pouţijeme metodu na bázi kapitalizace výnosu v v jeho nominální výši, tedy bez ohledu na inflaci, musíme také pouţít nominální kapitalizační míru. Obráceně pouţijeme-li pro kapitalizační výnosy ve skutečné (reálné) podobě s promítnutím inflace, je tedy nezbytné pouţít reálnou kapitalizační míru. Většinou lze u nemovitostí bránit výnosy valorizací, revizí, případným navýšením nájemného, navýšení cen sluţeb. Stejná situace není u všech nemovitostí, například u průmyslových staveb či jiných specifických staveb opatření nelze pouţít, vzhledem k celkové situaci na trhu v daném oboru. 21

Citace: Přímá a nepřímá kapitalizace: ,,Při tzv. přímé kapitalizaci se pouţívá

jediná kapitalizační míra, do níţ jsou integrovány všechny faktory, mající na její výši vliv, u nepřímé kapitalizace je někdy uţitečné v dílčích krocích rozlišovat její dvě základní sloţky, a sice míru výnosnosti, v níţ se zahrnují i ostatní faktory, a míru návratnosti. V případech úvěrového financování nemovitostí, např. formou hypotéky, 21

Zazvonil Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech str. 114, ISBN 80-902109-0-2, citace

33

je moţno rozlišovat kapitalizační míru vlastního kapitálu do nemovitostí skutečně vloţeného vlastníkem po odečtení všech jeho závazků a kapitálu cizího na nemovitosti váznoucí, která je potom dána výší hypotéčního úroku.“ 22

Výnos z nemovitosti – lze vyjádřit jako rozdíl mezi celkovými příjmy, které

vznikají díky vlastnictví nemovitosti a náklady, které souvisejí s vlastnictvím a provozem nemovitosti. Výnos se časově vztahuje k určitému období, obvykle k jednotlivým rokům. Výnos lze posuzovat jak v současnosti, tak z hlediska budoucí hodnoty. Ve většině případů lze povaţovat příjmy z nemovitosti, jako příjem z pronájmu jako celku nebo souhrn příjmů z pronájmů ze všech částí nemovitosti. Aby příjmy byly stabilní, je nutné, aby výše trţního nájemného skutečně reflektovalo nabídku a poptávku na trhu. Dále pak také záleţí na délce a výjimečnosti, smluvního nájemného. Posuzujeme-li nájemníka, snaţíme se analyzovat, jakou činností se zabývá, zdali má dostatek finančních prostředků, zdali to je kvalitní a zavedená společnost, Další aspekt, které je nutno sledovat, výše obratu, zvyklosti, kvalita sluţeb, konkurenci a synergické vlivy atd. Co je velmi důleţité při pronájmu nemovitostí, je přesně smluvně definovat práva a povinnosti, rozsah sluţeb, odpovědnosti, platebním podmínkám. (např. teplé nebo studené nájemné). Uvaţujeme-li o příjmech, je také nutné brát v úvahu, určitou míru nejistoty, tedy rizika, ţe dojde k výpadkům v příjmech za nájemné. Toto riziko lze vyjádřit procentuální sazbou, z předpokládaného hrubého příjmu. Jestliţe odečteme procentuálně vyjádřené riziko od potencionálně hrubého příjmu, dostaneme takzvaný efektivní hrubý příjem. Na závěr této kapitoly je nutné uvést fakt, ţe výše uvedené informace jsou jen hrubý popis uvedené metody, pro všestrannou aplikaci a bezchybné pochopení je nutné prostudovat další literaturu. Velmi dobře vysvětlený a detailní popis výnosové metody najdeme v učebnici od pana Zbyňka Zazvonila: ,,Oceňování nemovitostí na Trţních principech.“

22

Zazvonil Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech str. 120, ISBN 80-902109-0-2,

34

2.2 Property, Facility, Asset management– základní pojmy Úkolem této kapitoly je vysvětlit, co je to property management, a v čem spočívá návaznost na, oceňování nemovitostí. Dále si tato kapitola klade za úkol rozebrat jednotlivé sloţky property managementu, jistou provázanost s asset a facility managementem. V neposlední řadě se také pokusím dokázat důleţitost oceňování nemovitostí nejen ve vztahu k nákupu a prodeji, ale především pro rozhodování o opravách, renovacích, rekonstrukcích, modernizacích a dalších činnostech, kterými se dobrý hospodář snaţí zhodnotit a udrţovat svůj majetek.

Společné a jednotlivé úkoly a cíle daných oborů 23

Úkolem Property, Facility a Asset managementu je optimalizovat řízení správy

majetku a také podpůrných procesů. Za úkol si klade úspory v podporování a správě majetku, pruţnější vyřizování poţadavků, efektivnější uţívání majetků a podpora všech majitelů a nájemníků nemovitostí nebo také zaměstnanců společností. Konečným důsledkem v této základních činností společností je zvýšení produktivity a efektivity práce díky niţším ztrátovým časům (zvýšení produktivity práce). Jestliţe bychom chtěli od sebe rozdělit základní cíle jednotlivých oborů, potom je moţné s odvoláním na současnou praxi přiřadit property managementu nejlepší vyuţití spravovaných nebo provozovaných prostor. Asset management zajištuje optimální hodnoty spravovaného majetku a nakonec facility management zajišťuje kvalitní podporu vlastníků, uţivatelů nemovitostí nebo také zaměstnanců společností. Chceme-li krátce vyjádřit činnosti jednotlivých oborů, můţeme to udělat asi takto: Property management – zajišťuje správu prostor Facility management – zajištění podpůrných sluţeb zaměstnancům a uţivatelům Asset management – zajišťuje správu majetku Je evidentní, ţe dotýkající se oblasti v mnoha případech překrývají a existence těchto oborů se často doplňuje. Tím je důleţitější si obory property, facilita a asset management přesně definovat.

23

http://www.realit.cz/clanek/property-asset-nebo-facility-management

35

2.2.1 Property management Tato definice vychází s pojetí v USA24 Citace: ,,Property management je správou obchodní, průmyslové a / nebo obytné nemovitosti. Je dosti podobný roli vedení v jakémkoli jiném podnikání. Do property managementu spadá téţ vedení osobního majetku, zařízení, nástrojů a hmotného kapitálu, aktiv, která jsou získaná a vyuţívaná pro výstavbu, opravy a údrţbu aţ do konce uvaţované ţivotnosti. property management zahrnuje procesy, systémy a pracovní síly nezbytné pro správu ţivotního cyklu veškerého nabytého majetku podle výše uvedené definice včetně pořízení, kontroly, hmotné odpovědnosti, údrţby, vyuţití a dispozice". Z této definice tedy vyplývá, ţe property management si klade za úkol kompletní správu a vývoj všech typů majetků, především nemovitostí a procesy, které s nimi souvisejí. Pokud se však soustředíme na to, kde se často property manaţeři vyskytují, zjistíme, ţe je to hlavně ve Spojených státech amerických. Tam je pod pojmem property management zahrnováno mnohem větší portfolio procesů neţ kdekoli na světě. V ostatních zemích je obvykle velké procento property manaţerů zaměstnaných u společností, které obchodují s realitami. Jejich základní činností je prodat nebo pronajmout co nejvýhodněji a nejefektivněji prostory nemovitostí. Jejich povinností je vytvořit maximální zisk. Jestliţe bychom transponovali úkol property manaţera do vnitřní funkce v kterémkoli větším podniku, jeho posláním by bylo naopak obstarat maximálně efektivní vyuţití pronajatých nebo vlastních prostor. Nejvyšší efektivitou tady nemyslíme nejvyšší „zahuštění“ zaměstnancův daném prostoru, ale citlivé a promyšlené vyváţení prostorových potřeb konkrétních zaměstnanců (uţivatelů nemovitostí) v souvislostí s náklady vynakládaným na jejich zajištění. V současné době se odvracíme od nesmyslné minimalizace výměry na zaměstnance k úměrné kombinaci různých typů pracovišť tak, aby bylo moţné minimalizovat nároky na výměru na pracovníka, ale také zároveň byl zajištěn poţadovaný komfort odpovídající určitému typu činnosti. Property manaţeři jsou tedy nuceni kombinovat citění pro prostorové uspořádání a cit pro personální otázky a psychologii a také vnímat technické atributy horečně se měnícího prostředí a spolupracovat s top managementem tak, aby v jakékoliv chvíli 24

Citace: http://www.tzb-info.cz/epc-energy-performance-contracting/7518-property-asset-nebofacility-management

36

bylo prostředí a rozmístění zaměstnanců optimálně sestavena pro potřeby základních procesů, jeţ podnik musí zajišťovat. K tomuto se ještě vrátíme, property manaţer je nuce pokaţdé spolupracovat s asset manaţerem nebo také s Facility manaţerem. Optimální je pokud je tímto manaţerem jedna osoba integrující všechny tři oblasti. Definice dle připravované ČSN normy: 15221 ,,Property management je obor řízení, jehoţ předmětem je optimální vyuţití prostor vlastního či pronajatého majetku. Cílem Property managementu je zajištění takových prostorných podmínek, které nejlépe provozně, ekonomicky, fyzicky i psychicky vyhovují majitelům i uţivatelům nemovitosti či pozemku. Property management musí úzce spolupracovat s Asset managementem respektive s Facility management při podpoře uţivatelů nemovitostí/zaměstnanců společností s cílem komplexního zajištění efektivity správy prostor a majetku pro potřeby majitelů/uţivatelů." 25

Odhadce je na základní úrovni property managementu hlavně technický poradce

nebo také tech. dozor. Činnost odhadců v oboru technické správy (property management), majetku je: vytvořit tech. analýzu majetku, překontrolovat a prověřit pasportizaci majetku, soustředit se na slabá místa, kterými by se měl property management zabývat, zrevidovat a naplánovat plán oprav, posoudit detailně z technického a materiálního hlediska plán oprav a případně doplnit. Činnost odhadce z hlediska tech. zhodnocení, kde můţe zúročit své znalosti v oceňování na trţní principu jsou: komparovat nárůst trţní hodnoty trţní hodnoty majetku s předpokládanými náklady na investice na tech. zhodnocení a vyčíslit návratnost investice, z hlediska celku, posoudit navrţená tech. zhodnocení, analyzovat náklady na tech. zhodnocení a eventuálně doporučit jiná řešení. Na závěr této kapitoly, je nutné upozornit na rozpor mezi pojetím property managementu podle norem USA a norem evropských potaţmo norem českých. V evropském pojetí totiţ property, facility a asset management v praxi splývá často ve funkci facility manaţera.

25

Ort P. Oceňování nemovitostí na tržních principech, str. 42, ISBN: 978-80-7265-101

37

2.2.2 Asset management 26

"Asset managementem se míní systematické a koordinované činnosti a postupy,

kterými organizace v průběhu ţivotního cyklu optimálně a trvale spravuje svůj majetek a aktiva, jejich související stav a výkonnost, rizika a výdaje, za účelem dosaţení svých organizačních strategických plánů." U výše uvedená definice se dá říct, ţe podstatně přesněji definuje úlohu Asset managementu v trojici popisovaných managementů. Úkolem asset managementu je zajistit majiteli maximální a optimalizovanou hodnotu jeho majetku. Optimální hodnotou se v tomto případu myslí estetická a funkční či další hodnota, jenţ majiteli nemovitosti vytváří v potřebném čase (krátkodobý nebo dlouhodobý) největší přínos. Obvyklým úkolem Asset manaţera je udrţovat majetek v co maximální komerční hodnotě, je-li to však přání majitele, lze také zohlednit i jiná neţ pouze finanční hlediska. Asset management můţeme tedy nahradit dřívějším názvem „Správa majetku“, jeţ měla především za úkol provoz majetku, její soustavná a průběţná údrţba a také optimální související obnova. Důleţitou sloţkou Asset managementu je i investiční strategie a její realizace, jenţ velmi úzce souvisí s nepřetrţitým rozvojem majetku (zde je nutné oddělit nové investice od investic do údrţby a zajištění nejlépe vyhovující ţivotnosti majetku). Pro snaţší pochopení tohoto tématu lze říci, ţe optimální Asset management bude pracovat i na zcela prázdném a nepouţívaném objektu. Ůkol Asset manaţera spočívá v péči o majetek jako takový, tudíţ není jeho úkolem starat se o spokojenost jeho uţivatelů, př. nájemníků (toto je výrazně teoretická definice, protoţe v praxi je potřeba uţivatele vţdy na prvním místě a tudíţ zohledňovaná). Naopak přednostní starostí asset manaţerova je přímá starost o uţivatele objektu.

26

Citace: http://www.tzb-info.cz/epc-energy-performance-contracting/7518-property-asset-nebofacility-management

38

2.2.3 Facility management 27

Definice citovaná z EU standardů:

"Facility management je integrací činností v rámci organizace k zajištění a rozvoji sjednaných sluţeb, které podporují a zvyšují efektivitu vlastní základní činnosti." Z této definice vyplývá, ţe úkolem facility managementu je řízení sluţeb, jenţ napomáhají rozvoji základních činností podniku nebo společnost. Především se jedná o podpůrné FM činnost. Norma dále odkazuje na nutnost sjednoceného řízení těchto sluţeb a ne jak se dnes často nazývá facility managementem kaţdé opatření jednotlivé podpůrné sluţby. Nynější norma přesně zmiňuje rovnost vnitřního a vnějšího poskytovatele sluţeb. Je třeba zdůraznit, ţe prvotním objektem zájmu facility managementu je uţivatel nemovitosti. Facility manaţeři jsou ve stejné pozici při řešení kaţdodenních potřeb uţivatelů nebo zaměstnanců. Jelikoţ však ručí těmto osobám zajištěním veškerých podpůrných potřeb včetně optimálního a kvalitního pracoviště, jsou přímými partnery property a asset manaţeři. V praxi facility manaţeři často jednají přímo s uţivateli nebo také se zaměstnanci, na rozdíl oproti tomu asset manaţeři nebo property manaţeři mnohdy komunikují s vedením společností, a tudíţ jsou často chápáni jako uţitečnější a potřebnější. 28

Dle dalších pramenů patří mezi základní funkce faciílity managera udrţovat a také

zvyšovat trţní hodnotu majetku. Musí být tedy také součástí jeho činností opakované a pravidelné přeceňování majetku. Odhadce a facility management by měli spolupracovat v těchto oblastech: při převzetí majetku do správy, indikovat vstupní trţní hodnotu majetku, dále zhodnotit stávající výnosový potenciál majetku, zhodnotit budoucí trţní hodnotu majetku po optimalizaci výnosového potenciálu a zhotovených investic.

27

Citace: http://www.tzb-info.cz/epc-energy-performance-contracting/7518-property-asset-nebofacility-management 28 Ort P. Oceňování nemovitostí na tržních principech, str. 42, ISBN: 978-80-7265-101

39

2.2.4 Vzájemnost Property, Asset a Facility managementu. Všechny tři výše uvedené oblasti řízení mají velmi společného. Hlavně se jedná o problematiku, která popisuje řízení procesů. Výkaznictví a také evidence je nedílnou součástí, nicméně je pouze nutným vstupem k řízení procesů. Jelikoţ je z perspektivy majitelů důleţitá především hodnota majetku, podstatně důleţitější je efektivita primární činnosti a ta bývá mnohdy zřetelně ovlivňována produktivitou pracovníků. Můţeme tedy konstatovat, ţe prvotní by měla být starost o pracovníky a uţivatele nemovitostí. Jejich velmi dobrá podpora v důsledku znamená sníţení neefektivních prostojů, navýšení výkonnosti a v konečném důsledku maximalizace zisku. Díky potřebám těchto lidí však přicházíme k velmi nutné potřebě kvalitní správy ploch a zároveň i k nutnosti kvalitní správy nemovitostí (bezporuchové a kvalitní nemovitosti - budovy jsou pro výkon zaměstnanců bezpodmínečné). Z předcházející úvahy tedy plyne, ţe všechny tři oblasti jsou pro chod společnosti stejně podstatné a důleţité.

Můţeme si tedy klást otázku: „Je nutné v kaţdém podniku nebo společnosti zaměstnávat tři odborníky jako je property manaţer facility manaţer a také asset manaţer?“ Jestliţe řídíme velmi velké, většinou nadnárodní společnosti s velmi velkým počtem zaměstnanců, s obrovskými majetky a eminentními prostorami, potom zajisté top management zaloţí - stanoví všechny tři pozice. V tomto konkrétním případě je velmi důleţité velice přesně určit „mantinely“ jejich kompetence a také je nutné ustanovit jejich řídícího vedoucího manaţera, který práci těchto manaţerů řídí a koordinuje. U majoritní části společností není nutné zaměstnávat více manaţerů, stačí jen jeden, jenţ zastřeší vedení celé výše popisované oblasti. Jak tomuto manaţerovi budeme vlastně říkat? Odpověď na tuto otázku nebude těţká, závisí hlavně na tom, jaká činnost u něj převládá.

Jestliţe bude společnost rozhodovat a disponovat o významných prostorových portfoliích, potom určitě určí do této pozice Property manaţera. Vzhledem k náplni práce tito odborníci pracují hlavně

ve společnostech, schématech realitních 40

kanceláří. Property manaţery můţeme vidět u podniků, které spravují obrovské nájemní komplexy a jejichţ dominantní činností je pronajímání kanceláří nebo bytů, práce s nájemníky, rozúčtovaní nákladů na provoz nemovitosti atd. Společnosti, jejichţ relevantní částí je majetek si zase určí asset manaţera. Tito odborní pracovníci se proto rekrutují především ze společností spravujících obrovské a také velmi hodnotné nemovitosti (např. majitelé výroby a distribuce elektrické energie, těţby a distribuce ropy, vody, průmyslu atd.). V těchto společnostech je spravován obrovský majetek, jenţ se spravuje mnohdy v dlouhém ţivotním cyklu při celkem monotónní údrţbě. Majetek tady významně převyšuje správu prostor i řízení sluţeb pro menší mnoţství pracovníků. Většina společností má však větší potřebu podporovat potřeby svých pracovníků, tato potřeba je významnější neţ správa majetku a prostor. Tady je příleţitost pro uplatnění facility manaţera. V náplni své práce musí mít samozřejmě také správu majetku a optimalizaci vyuţití ploch, nýbrţ u nich jednoznačně převyšuje starost o potřeby zaměstnanců a uţivatelů.

Dle standardů ČSN EN 15221 „Facility management“ ve svých platných a připravovaných textech předjímá výše řečenou spolupráci ve všech třech oblastech a také ve svých ustanoveních očekává uvedení facility manaţera do začlenění řídící pozice všech třech oblastí. Ve vyjmenování sluţeb facility managementu, této normy tak najdeme jak správu a řízení prostor (toto je v kompetenci Property manaţera), tak údrţbu a také evidenci technické infrastruktury, správu energií, investiční aktivity (tato činnost by se měla týkat asset manaţera).

41

2.2.5 Úloha odhadce v property managementu Tato kapitola je koncipovaná jako doplnění ke kapitole property a facility management a názorná ukázka jedné z mnoha činností property manaţera. Zde také bude jasně demonstrováno, ţe činnost odhadce v property managementu má smysl. Níţe uvedená tabulka a posléze i graf, velmi zřetelně ukazuje meziroční vývoj nákladů na provoz nemovitostí SVJ. Nelze přehlédnout, ţe náklady na technickou správu jsou téměř konstantní, zatímco náklady na energie, především na teplo razantně stoupají. Náklady na energie, tvoří téměř 50% všech nákladů. Jestliţe vycházíme z předpokladu, ţe odhadce je v property managementu tedy na základní úrovni především technický poradce, měl by tedy uvaţovat jak ušetřit dané náklady a to nejen prostým sníţením spotřeby, ale především zefektivněním spotřeby médií. Jedním z příkladů je např. revize MAR a zoptimalizovat nastavení regulačních ventilů, čerpadel tlakových ventilů, a elektroniky MAR atd. Důleţitým aspektem je také vyhodnotit nabízené tarify od tepláren a vybrat dle analýzy a statistiky minulé spotřeby maximálně efektivní tarif. Další moţností jak technicky zhodnocovat a udrţet nejvyšší hodnotu majetku je sledovat jeho stav a plánovat potřebné opravy a případné technické zhodnocení nemovitosti. Jen pro úplnost uvedeme základní náklady na provoz |SVJ a jako další příklad spolupráce s odhadcem pouţijeme návrh a realizace oprav poškozené hydro izolace a tepelné izolace. Náklady na provoz SVJ domů jsou: -

Náklady na energie

-

Údrţba a revize

-

Obnova a rekonstrukce

-

Správa budovy, účetnictví administrativa

-

Úklid, údrţba zeleně

-

Daně, pojištění

42

2.2.6 Příklad z praxe property managera Tabulka 1 – Přehled nákladů SVJ v období 2006 – 2011 v Kč

2006 teplo

2007

2008

2009

4 241 872 4 208 503 4 483 881 4 035 033

2010

2011

4 551 618

4 480 037

1 134 307

1 282 406

vodné stočné

601 834

959 423

934 877 1 073 719

elektřina spol. prostor

761 010

749 171

725 092

826 417

709 836

622 102

správa

734 067

734 067

734 067

734 067

730 636

725 836

výtahy

479 580

444 072

456 191

469 605

472 384

475 032

úklid spol. prostor

497 064

495 855

495 855

454 186

458 353

458 353

odvoz odpadu

384 192

384 192

384 192

384 192

384 192

385 512

pojištění

265 374

297 900

330 424

330 424

330 424

248 722

úklid garáží

311 250

334 709

334 709

306 582

309 395

309 395

park

246 752

244 258

250 258

244 069

265 712

261 127

107 200

92 666

139 803

162 764

odměny výboru údržba - elektro, hasič., STA

22 551

38 064

57 117

71 831

212 015

101 269

údržba garáže

20 223

30 887

40 723

61 707

87 317

45 948

152 431

64 071

47 689

40 924

185 542

441 379

26 661

50 486

57 023

51 328

22 158

-6 927

-11 417

2 365

údržba režie (poštovné, pronájem ČVUT,...) bank. poplatky, úroky CELKEM

20 975

20 959

8 739 173 9 006 132 9 431 095 9 168 982 10 017 140 10 053 577

Zdroj: SVJ 2610 – 2617, Paťanka, Praha 6 Dejvice

43

Následující obrázek 1 zobrazuje graf nákladů posledních 6ti let.

Obrázek 1 – graf vývoj cen

5,000,000

teplo

4,000,000

vodné stočné

3,000,000

elektřina spol. prostor

2,000,000

správa

1,000,000

výtahy

2006

2007

2008

2009

2010

2011

úklid spol. prostor

-1,000,000

1,400,000

vodné stočné

1,200,000

elektřina spol. prostor

1,000,000 správa 800,000 výtahy

600,000

úklid spol. prostor

400,000 200,000

odvoz odpadu

2006

2007

2008

2009

2010

-200,000

44

2011

pojištění

Obrázek 2– graf vývoj cen

2011 teplo vodné stočné elektřina spol. prostor správa výtahy úklid spol. prostor odvoz odpadu

Obrázek 3– graf vývoj cen

režie (poštovné, údržba bank. pronájem garáže poplatky, ČVUT,...) údržba - elektro, údržba úroky hasič., STA

2011 vodné stočné

odměny výboru park

elektřina spol. prostor správa

vodné stočné

úklid garáží

výtahy elektřina spol. prostor

pojištění odvoz odpadu správa úklid spol. prostor

úklid spol. prostor odvoz odpadu

výtahy pojištění

45

Sanace poruchy hydro izolace a vady tepelné izolace

Obrázek 4 – sanace poruchy hydro izolace

46

Obrázek 5 – sanace poruchy hydro izolace

Poměrně častým jevem v bytech v 1 NP, hlavně v místech obvodového pláště domů, se vyskytují problémy s vlhnutím zdiva od podlahy cca do výšky 40 – 60 cm. První prohlídky bytů dělal ještě developer, v rámci reklamačního řízení, s výsledkem, ţe se jedná o vlhkost z betonu při výstavbě. Aţ na jednu vyjímku, kde se opravovalo zateplení, reklamace byly odmítnuty. V současné době probíhají sanační práce postupně na všech objektech. Postup prací: 1. prohlídka bytu v létě a následně v zimě s termo kamerou. Zjištěno promrzání a tepelných mostů – v zimě kondenzace vody 2. prohlídka podzemních garáţí, které jsou z části pod půdorysem bytů 3. prostudování projektové dokumentace 4. provedení sond a následně odkrytí terénu kolem obvodu domu do hloubky 80 cm na ochranný beton.

47

Návrh řešení a realizace sanačních prací.: Sundání původní tepelné a vodní izolace a dlaţby aţ do výšky soklu tj. 60 cm nad terénem. Prodlouţení výkopu na předzahrádku a dále do kanalizace pro poloţení chybějící drenáţe a odvod vody pryč z pozemku. Provedení nové hydroizolace – asfaltová, dále zaizolování vpustí pro dešťovou vodu. Nalepení extrudovaného polystyrénu a instalace nopové folie. Sokl nad úrovní terénu znovu obloţen dlaţbou. Vybetonování soklu – odvod vody od zdi, poloţení drenáţe zabalené do geotextílie a obsypání kačírkem, na kačírek poloţena znovu geotextílie, potom zemina a 10 cm vrstva kačírku do úrovně okolního terénu pro pohlcování dešťové vody a zabránění odstřiku na zeď. Drenáţ je z jedné části vytaţené na povrch terénu a spádovaná na druhé straně do kanalizace. Tímto je zajištěn jak sběr a odtok vody, tak provětrávání. Dokončení terénních prací, obnova trávníku. Součástí těchto prací je i zateplení stropu garáţí pod bytem, aby nedocházelo k tepelným mostům a promrzání podlahy nad garáţemi. Obrázek 6 – sanace poruchy hydro izolace

48

29

Monitoring termo kamerou – tepelné mosty v konstrukci

Termografické měření dále vyvíjející se diagnostika je metodou pro bezkontaktní a velmi rychlé zkoumání objektů z hlediska tepelné techniky. Termovizní snímky ukazují sloţitá teplotní pole s volitelnou stupnicí barev, díky tomu jsou i pro neodborníka názorné. Vyhodnocení a rozbor rozloţení teplot dovolují identifikaci míst se zvýšenými teplotními toky. Termo kamera je v současné době ve stavebnictví poţadovaným pomocníkem hlavně v prostoru postiţení vad a poruch s návazností na úniky tepla. Identifikace prvků systémů patřících do technických zařízení budov (TZB), monitoring vybraných provozních stavů zařízení, zjišťování vad či poruch konstrukcí v budovách jsou další z moţných oblastí širšího vyuţití.

Měření v exteriérech Exteriérová monitorování a měření staveb jsou zaměřena hlavně na kontroly tepelně technických konstrukcí tvořících obal budovy. Jedná tedy o konstrukce na hranici vnitřního interiéru a exteriéru, u kterých termo vize rychle zjistí místa zvýšených tepelných ztrát. Lokalizují se tak hlavně tepelné mosty a poruchy tepelných vazeb. Termografie zprostředkuje rychlou informaci o celkovém stavu obvodového pláště a zjistí, které konstrukce se jeví jako hodně ztrátové vzhledem k hospodaření s teplem. Obdobně tak lze obecně ověřit účinnost zhotovených opatření ke sníţení tepelných toků prostupem. Teplá místa potom představují místa se zvýšeným tepelným tokem prostupem nebo konvekcí. Díky termo vizi lze tedy detekovat nejen tepelné mosty, nýbrţ také úniky teplého vnitřního ovzduší, které ukazuje na nízkou vzduchotěsnost pláště budovy.

Moţnost monitorování objektů za tímto účelem není celoroční. Podmínkou je existence tepelných toků z vnitřního prostředí do exteriéru. Měřit můţeme tedy objekty s rozdílem hodnot prostředí na obou stranách konstrukcí. Kaţdá tepelná ztráta a intenzita sálání z povrchu jako její následek, a tímto zřetelnost, rozprostření teplotních polí se zvyšuje s rozdílem teplot. Monitoring plášťů budov se provádí u

29

internet

49

staveb vytápěných a to v zimním období, nejlépe jsou teploty ve venkovním prostředí pod nulou, tedy pod bodem mrazu. Doporučen je teplotní rozdíl mezi interiérem a venkovním prostředím nejméně 20 K. Měření je doporučeno provádět na objektech, u nichţ vnější povrch nebyl ovlivněn zisky ze slunečního sálání v řádech hodin (doporučeno je cca 8 hod. před měřením) a není osluněn ani v průběhu termovizního monitorování. Daným podmínkám vyhovují ranní hodiny před východem slunce. Jestliţe je zataţeno, je moţné měřit i během dne. Další omezení můţe být déšť, sněţení a vítr. Mokré konstrukce, obdobně jako silným nepravidelným větrem mohou vést ke zkreslení výsledků měření. Termografické snímky nelze zhotovit při hustém sněţení.

Na závěr této kapitoly lze konstatovat, ţe podceňovat práci property a facility manaţera můţe stát majitele domů, administrativních budov, podniků nebo bytových SVJ nemalé prostředky. Bohuţel je poměrně velmi častou realitou, ţe v rámci tzv. šetření si někteří vlastníci pokoušejí dělat činnost property, facility managementu nebo správy domu sami. Výsledkem je napáchání škod jak v zanedbané údrţbě, tak také díky neznalosti a podcenění dodrţování revizí podstupují rizika a také další škody nedrţíc se zásady nejvyššího a nejlepšího vyuţití, nevyjímaje.

50

3 Praktická část

3.1 Trţní ocenění bytu a pozemků 3.1.1 Trţní ocenění bytu 3.1.2 Trţní ocenění souboru pozemků

51

3.1.1.1 Úvodní list Objednatel: IČO: 61858307 BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 ČESKÁ REPUBLIKA

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Byt č. p. 1193/8 V bytovém domě č.p. 1193/31 Jankovcova 31 170 00 Praha 7 – Holešovice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 10. DUBNA 2013 52

3.1.1.2 Obsah zprávy

3.1.1.1 Úvodní list 3.1.1.2 Obsah 3.1.1.3 Průvodní dopis 3.1.1.4 Popisné informace 3.1.1.5 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití 3.1.1.6 Ocenění 3.1.1.7 Závěr 3.1.1.8 Omezující podmínky a předpoklady 3.1.1.9 Osvědčení

Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Půdorys bytu Fotodokumentace současného stavu bytu

53

3.1.1.3 Průvodní dopis Objednatel: IČO: 61858307 BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 ČESKÁ REPUBLIKA 10. dubna 2013 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného mě jako Byt č.p. 1193/8 Uvedený na listu vlastnictví č. 1481, pro katastrální území Holešovice, Městská část Praha 7, obec Praha Nacházejícího se na adrese: Jankovcova 1193/31, 170 00 Praha 7 – Holešovice, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení popisuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného bytu v absolutním vlastnictví, tzn. bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla vyhotovena k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 10. dubnu 2013. Zpracovatel zprávy si je vědom, ţe správa má slouţit jako prostředek cenové dokumentace a také argumentace pro vyjednání o prodeji oceňovaného majetku. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla slouţit také pro jiný účel například ocenění vkladu do obchodní společnosti a stanovení základu majetkové daně nebo také jiný, výše nespecifikovaný účel. Výše uvedený majetek je zapsán na katastrálním úřadu v Praze, na listu vlastnictví č. 1481 pro katastrální území 730122 Holešovice, obec Praha, okres CZ0100 Hlavní město Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 8.3.2013 je v příloze této zprávy. Ocenění bytové jednotky je vymezeno dle zákona č.72/1994.

54

Zpracovatel myslí trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek (byt) prodán, aniţ by kupující či prodávající byli vystaveni jakémukoli nátlaku, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a zároveň je zachována vzájemná výhodnost daného obchodu. Jestliţe je trţní hodnota majetku daná za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po takovou dobu, která bude přiměřená pro nabízení a nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni oceňování komerčně ani jinak vyuţíván. Majetek je oceněn za předpokladu absolutního vlastnictví, dále tato zpráva nezohledňuje ţádné skutečnosti, které mají vliv na výši trţní hodnoty. Absolutní vlastnictví je v souladu s evropskými normami pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy, které jsou definovány jako vlastnictví bez ţádného omezení, ale zároveň podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu a právu propadnutí majetku státu nebo soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně při místním šetření prohlédl. Při zpracování ocenění byly zohledněny následující faktory: -

Poloha, vyuţitelnost a rozloha pozemku

-

Technický stav, velikost a vyuţitelnost stávající budovy, a venkovních úprav

-

Nejlepší a nejvyšší vyuţití majetku

-

Trendy, které v dané lokalitě převaţují. Obecné podmínky a relativní poptávka po tomto druhu nemovitostí na trhu.

-

Náklady na pořízení majetku jako aktuální sníţení o opotřebení. Opotřebení znázorňuje ztrátu hodnoty, jeţ je způsobena technickými, ekonomickými, také morálními a právními nebo jinými vlivy.

-

Poptávkové a nabídkové ceny, prodeje a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí a celé lokalitě.

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku (bytu) a jeho kapitalizaci pro určení hodnoty majetku.

55

Předmětem ocenění je budova, stavba a pozemek, Jakýkoli další majetek jako je například vnitřní zařízení, technologie, které nesouvisí s budovou nebo stavbou a podobně jsou z oceňování vyloučeny. Výměry stavby a budovy jsou převzaty z podkladů, které poskytl klient a tyto podklady nebyly ve všech případech jednotlivě a podrobně ověřovány. Dle poţadavků zadavatele ocenění bylo zpracováno:

AKTUÁLNÍ TRŢNÍ OCENĚNÍ

Tedy jako ocenění majetku v právním a technickém stavu v kterém je ve dni ocenění to znamená ke dni 10.4.2013.

56

3.1.1.4 Popisné informace Popis lokality – Nemovitost se nachází v bytovém domě 1193/31 na pozemku parcelní číslo 940, o výměře 287 m2, katastrálním území Holešovice, obec Praha 7. Okolní zástavba je bloková, tvořená bytovými domy postavenými začátkem 20. století. Charakter lokality je rezidenční bydlení středního a vyššího standardu. Oceňovaný nemovitý majetek , byt č.p. 1193/8 je v komerčně zajímavé oblasti širšího centra Prahy 7. V místě se nachází kompletní občanská vybavenost, (banky, obchody, sluţby, sportoviště), výborná dostupnost MHD, Zastávka městské hromadné dopravy je cca 30 m od domu, metro Palmovka trasa B nebo metro Vltavská trasa C v dosahu cca 10 minut. Parkovaní díky modrým parkovacím zónám je bezproblémové. Dle informací územního plánování v blízkém okolí v místě bývalé betonárky vznikne nové sportovní centrum a nové developerské projekty. Kvalita okolních horizontů je dobrá. Oceňovaný majetek Dle skutečností, které byly zjištěny na místě, je hlavní činností bytu trţní pronájem. Celý byt je ohraničen a vymezen vodorovnými a svislými obvodovými konstrukcemi. Dle informací od zadavatele, nemá byt ţádné příslušenství, jako je samostatný sklep nebo ohraničený půdní prostor. Majitel oceňovaného bytu, má právo uţívat společné domovní prostory. Spoluvlastnický podíl č. 5112/153196. Historie Dle dokumentace byl bytový dům 1193/31 postaven roce 1940 jako činţovní dům. V přízemí domu jsou nebytové prostory. V podkroví domu jsou vybudovány dva byty. Během posledních deseti let byl dům z části zrekonstruován. Mezi největší rekonstrukce patří nová venkovní fasáda, plynová kotelna, střešní krytina, zeď kolem dvorku, vymalování společných prostor. Vedlejší stavební a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné vedlejší samostatné stavby, nebo venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je také podíl na společných částech domu ve

57

výši 5112/153196. Zde se jedná především o přípojky médií, oplocení dvora a podobně. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, nýbrţ jejich hodnota je zohledněna při výpočtu celkové trţní hodnoty. Popis budovy Jankovcova 1193/31 Jedná se o řadový objekt, s jedním podzemním a osmi nadzemními podlaţími. Dům je vyzděný a má sedlovou střešní konstrukci, která je krytá pálenou taškovou krytinou a z části je střecha kryta plechovou krytinou. Konstrukce stropní jsou monolitické, betonové. Venkovní fasáda je břízolitová, okna jsou osazena špaletová, dvojitá s deštěným ostěním. Vnitřní omítky jsou štukové. Podlahy v bytech, tedy obytných místnostech jsou parketové, na chodbách je poloţeno broušené teracco. Objekt (dům) je vertikálně propojen dvouramenným schodištěm s kovovým zábradlím. Budova má novou plynovou kotelnu, tedy objekt je vytápěn ústředně a teplovodně. Objekt je dále vybaven malým osobním výtahem, domácím telefonem, TV rozvody UPC, telefonní linkou a společnou TV anténou. V domě je elektroinstalace světelná i motorová. Popis bytu 1193/8 Bytová jednotka je umístěna ve 4 NP a je přímo přístupná z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn masivními jednokřídlými dveřmi. Stávající dispozice bytu obsahuje dva pokoje směřující na východ do ulice Jankovcova. S výjimkou 1 NP, kde jsou nebytové prostory, jsou v celém domě byty. Jednotka 1193/8 se skládá s předsíně, balkonu, wc, koupelny, pokoje, kuchyně, komory. Celková podlahová plocha

bytu

je

51,12

m2.

Vodorovné

nosné

konstrukce

jsou

tvořeny

ţelezobetonovými překlady, stropy jsou ţelezobetonové monolitické s rákosovými podhledy. Obvodové a svislé dělící konstrukce jsou zděné z pálených cihel. Všechny prvky HSV jsou bez statických poruch a závad. Prvky PSV jsou přiměřeně opotřebované, ale zároveň po částečné rekonstrukci. Vybavení jednotky je: plynový sporák, domácí telefon, kuchyň. Byt je v původním, ale dobrém stavu, schopný k pronájmu.

58

Bytový dům, Jankovcova 1193/31, Praha 7, Holešovice, Identifikace stavby Typ stavby Parcelní číslo Umístění stavby Katastrální území Obec Okres / obvod Reprodukční cena celkem Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha v m2 Průměrná konstrukční výška v m Reprodukční cena za 1 m3 Datum realizace Stáří stavby Zdroj informace Konstrukční systém Základy Svislé nosné konstrukce Stropy Krov Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní povrchy Vnější povrchy Obklady Schody Dveře a okna Povrchy podlah Vytápění TUV Technické rozvody Výtah Ostatní jinde neuvedené prvky Vedlejší stavby Venkovní úpravy Cena za 1 jednotku Datum transakce Zdroj informace Druh transakce Vlastnická práva Existence věcných břemen Využití dle územního plánu Územní rozhodnutí Kolaudační rozhodnutí Jiná právní omezení a závazky Lokalita Tvar pozemku Svažitost pozemku

Bytový dům, Jankovcova 1193 / 31, Praha 7, Holešovice, 170 00 Bytový dům s byty a nebytovými prostory č 940 Jankovcova 1193 / 31, Praha 7, Holešovice Praha 7, Holešovice Praha Praha 7 96 255 502,- Kč 9 011 m3 287 m2 33,4 m 10 682,- Kč / m3 dle vyhlášky č. 3/2008, novelizace 2013 vč. Kp 1940 73 let Kupní smlouva, znalecký posudek, prohlášení vlastníka Klasický zděný, stropy betonové monolitické Psové, betonové

Cihla pálená Betonové monolitické Dřevěný vaznicový Tašky pálené úplné z pozinkovaného plechu, vč. svodů Dvouvrstvá vápenná omítka Břizolitová fasáda

Keramické, běžný standart Vertikální dvouramenné schodiště Špaletová dvojitá s deštěným ostěním Chodby – teracco, byty – lino, parkety Ústřední dvou trubkové, Kotelna 2 plynové kotle pro celý dům

Výroba TUV také v plynové kotelně Standardní provedení

Malý osobní Anténní rozvody, domácí telefon Přístřešek na popelnice Přípojky médií, zpevněné plochy a oplocení zeď 36 200 Kč/m2 (NFA)

4 / 2013 Kupní smlouva, katastr nemovitostí Prodej za standartních podmínek Absolutní vlastnictví Bez zápisu Středně podlažní výstavba občanské vybavenosti Ano Ano 1940 Nezjištěny, nájem bytu pouze tržní na dobu určitou Atraktivní lokalita v širším centru Prahy Obdélník Rovinný

59

3.1.1.5 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejlepší a nejvyšší vyuţití je přesně definováno zákonné a racionální vyuţití budovy nebo pozemku, jenţ je fyzicky moţné, finančně proveditelné, které zajišťuje odpovídající výnos, a tudíţ jeho výsledkem je nejvyšší hodnota majetku. Základní kritéria, která pro nejvyšší a nejlepší vyuţití nemovitosti jsou: dodrţování právních předpisů, fyzická realizovatelnost a finanční proveditelnost. Oceněný majetek je zapsaný v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka dle zákona č. 72/1994 Sb. Jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Majetek je v takovém stavu, jenţ umoţňuje jeho úplné trţní vyuţití. Ke dni ocenění je pronajatý na dobu určitou (1 rok), s výpovědní lhůtou tří měsíců. Nemovitost (byt) není zastaven ani jinak technicky nebo komerčně ani právně omezen ve svém vyuţití. Dle výše uvedených skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je v souladu s nejlepším a nejvyšším vyuţitím a právně přípustné.

60

3.1.1.6 Ocenění Úvod Při stanovení trţní hodnoty, pouţíváme zpravidla tři základní metody oceňování. Jedná se o metodu nákladovou, porovnávací a výnosovou (příjmovou). Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jako nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo také o jiné znehodnocení. Porovnávací metodu lze označit jako nejobjektivnější, tato metoda analyzuje trţní ceny, jeţ byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za srovnatelné typy majetku. Příjmová metoda analyzuje trţní cenu, na základě budoucích příjmů z vlastnictví K zjištění hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační míře.

Aktuální trţní hodnota

1 850 000 Kč slovy: (jedenmilionosmsetpadesáttisíckorun)

61

POROVNÁVACÍ METODA

Stanovení trţní hodnoty pozemku – hodnota pozemku není zjišťována samostatně, ale je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení hodnoty bytu jako celku jsem vzal do úvahy byty srovnatelných parametrů, jenţ byly v Praze 7 v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny dané nemovitosti se vyskytují ve stejné lokalitě. Ve všech případech jsou pouţity nabídkové ceny, které jsou upraveny koeficientem, odráţející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše zmíněných transakcí s porovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňované nemovitosti zvolil za porovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). U tohoto druhu majetku je pouţití této jednotky obvyklé. Při zjišťování trţní hodnoty nemovitosti tímto oceňovacím algoritmem bylo dále přihlédnuto k takovým faktorům, jako jsou: vlastnická práva, datum transakce, vybavenost poloha, technický stav, dostupnost MHD a automobilů vč. parkování, občanská vybavenost, plocha bytu a podobně. Na základě výše popsaných skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota bytu zjištěná porovnávací metodou, jako celku je:

1 886 000 Kč Slovy: (jedenmiliónosmsetosmdesátšesttisíckorun) Podrobný popis výpočtů zhotovených pro získání výše uvedené indikované hodnoty je uveden v tabulce na následujících stranách.

62

Aktuální tržní hodnota nemovitosti - bytu Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

1

2

3

4

Název nemovitosti

Byt 1193/8

Ortenovo náměstí

ul. Plynární

ul. Argentinská

ul. Přístavní

Katastrální území

Holešovice

Holešovice

Holešovice

Holešovice

Holešovice

Obec

Praha 7

Praha 7

Praha 7

Praha 7

Praha 7

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Pozemek není oceněn samostatně C. Základní údaj pro porovnání –- NFA Počet srovnávacích jednotek

51,12

50,00

40,00

60,00

42,00

2 149 000

1 850 000

2 060 000

1 890 000

X

42 980

46 250

34 333

45 000

4/2013

3/2013

3/2013

1/2013

4/2013

Prodejní cena celkem Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce

1

Upravená hodnota

1

42 980

1

46 250

1

34 333

45 000

D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

Upravená hodnota Vlastnická práva

Existence věcných břemen

1

Ne

Využití podle územního plánu

Nezjištěná

Nezjištěná

Nezjištěná

Nezjištěná

1

1

30 900 Kč

40 500 Kč

Bytová, vícepodlažní

Bytová, vícepodlažní

Bytová, vícepodlažní

Bytová, vícepodlažní

1

1

41 625 Kč

Ano

30 900 Kč

Ano

1 40 500 Kč

Ano

1

Ano

1

1

1

38 682 Kč

41 625 Kč

30 900 Kč

40 500 Kč

Památkově chráněné území

Památkově chráněné území

Památkově chráněné území

Památkově chráněné území

Korekce

1

Upravená hodnota

1

41 625 Kč

38 682 Kč

Památkově chráněné území

1 40 500 Kč

Korekce

Jiná právní omezení a závazky

1

38 682 Kč

Upravená hodnota

Upravená hodnota

Absolutní vlastnictví

30 900 Kč

1

Ano

Absolutní vlastnictví

41 625 Kč

Korekce

Kolaudační rozhodnutí

40 500 Kč

1

1

Bytová, vícepodlažní

0,9

38 682 Kč

Korekce Upravená hodnota

30 900 Kč

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota

0,9

41 625 Kč

Absolutní vlastnictví

Nabídka

0,9

38 682 Kč Absolutní vlastnictví

Nabídka

38 682 Kč

1 41 625 Kč

1 30 900 Kč

1 40 500 Kč

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Velmi dobrá Lukr. lokalita

Korekce

Dobrá 0,95

63

Dobrá hluk 1

Dobrá 1,02

1

Upravená hodnota Technický stav objektu

36 748 Kč Průměrný

Velmi dobrý

Korekce

Technická vybavenost budovy

31 518 Kč

41 310 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Průměrná

0,98

Dopravní dostupnost a parkování

průměrná

omezený

omezený

Omezený Ď.hřiště

omezený

Jiná technická korekce

1 31 203 Kč

42 136 Kč

MHD

MHD

MHD

MHD

1

1

1

34 213 Kč

41 625 Kč

31 203 Kč

42 136 Kč

průměrné

dobré

průměrné

dobré

1

1,05

1

35 924 Kč

41 625 Kč

32 763 Kč

42 136 Kč

dobrá

průměrná

průměrná

Průměrná Naproti ubytov. 1,08

1

1

34 128 Kč

41 625 Kč

32 763 Kč

45 507 Kč

Lepší sklípek

Lepší sklípek

obdobné

obdobné

Korekce

0,95

Upravená hodnota

1

41 625 Kč

0,95

příslušenství bytu

0,99

34 213 Kč

Korekce Upravená hodnota

1 42 136 Kč

1,05

Upravená hodnota

1 31 518 Kč

Korekce

Atraktivita objektu

1

1

dobré

Dobrá

41 625 Kč

Korekce Upravená hodnota

42 136 Kč

Dobrá

1

MHD

1,02

34 213 Kč

Korekce Upravená hodnota

31 518 Kč

Dobrá

1

omezený

1

41 625 Kč

Dobrá

Upravená hodnota

Dopravní obslužnost

1

34 213 Kč

Korekce

Další možný rozvoj nemovitosti

1

Průměrný Zanedbaná udrž. 1 1,02

41 625 Kč

Korekce

Dobrá

Průměrný

40 500 Kč

34 911 Kč Dobrá

Upravená hodnota

31 518 Kč

Průměrný 0,95

Upravená hodnota

Funkční využitelnost

41 625 Kč

0,95

32 422 Kč

1

39544 Kč

32 763 Kč

1 45 507 Kč

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Obdobná

Korekce Upravená hodnota

Upravená hodnota

N/A

Výsledná porovnávací hodnota

Celková porovnávací hodnota

Zaokrouhleno

36 906 Kč 1 886 635 Kč

1 886 000

Kč 64

34 401 Kč

N/A 1

0,95 43 232 Kč

N/A 1

N/A

menší 1,05

37 567 Kč

N/A

Korekce

Větší 0,95

32 422 Kč

Jiná korekce

Porovnávací hodnota 1 jednotky

Menší 1

N/A 1

N/A

1 N/A

Příjmová metoda Nemovitosti, které jsou schopny produkovat výnos, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Jestliţe pouţijeme příjmovou metodu, je ocenění zhotoveno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronajatého majetku v takové míře, která odpovídá moţným investičním rizikům, které jsou obsaţeny ve vlastnictví tohoto majetku. Příjmová metoda je všeobecně povaţována za spolehlivou indikaci, hodnoty majetku nakupovaných pro jejich schopnost produkovat přiměřený příjem. První co zjistíme při kapitalizaci příjmu je vyčíslení hrubého potencionálního příjmu, který produkuje majetek, který oceňujeme. Dalším krokem je stanovení provozních nákladů a neobsazenosti, které odečteme od potenciálního hrubého příjmu, abychom získali provozní příjem. Dále pak odečteme rezervy na renovace, od provozních příjmů, tím stanovíme čistý provozní příjem před zdaněním. (NOI) Potom stanovíme trţní hodnotu pomocí dvou alternativních kapitalizačních algoritmů, buď přímé kapitalizace, nebo analýzy diskontovaného peněţního toku. (cash flow). V tomto ocenění je pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše provozního příjmu byla zjištěna podle skutečných příjmů z trţního nájemného bytu za poslední tři roky. Ve výpočtech, je dle běţné praxe uvaţováno se studeným nájemným. Tedy energie a sluţby jsou přeúčtovány nájemcům na základě skutečné spotřeby. Provozní náklady jsou vyčísleny dle skutečného vyúčtování získaného od správy domu. Na základě zjištěných skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného oceňovaného majetku zjišťovaná příjmovou metodou je:

1 472 000 Kč slovy: (jedenmiliónčtyřistasedmdesátdvatisicekorun)

65

PŘÍJMOVÁ METODA – TRŽNÍ HODNOTA Hrubý příjem – 12 500 Kč / p.m *12

150 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného = 7 %

10 500 Kč

Efektivní hrubý příjem

139 500 Kč

Rezerva na renovace – odborný odhad

20 000

Ostatní provozní náklady (režie, pojištění, daň z nemovitosti) Čistý provozní příjem (NOI)

31 200 Kč 88 300 Kč

Kapitalizační míra (R)

6%

Tržní hodnota (V)

1 471 667 Kč

Tržní hodnota zaokrouhlená

1 472 000 Kč

Nákladová metoda Oceňuje-li nákladovou metodou, připočteme hodnotu pozemku k upraveným nákladům na nákup budov a staveb jako nových. Náklady vynaloţené na pořízení majetku jako nového jsou tedy náklady na zhotovení obdobného majetku při současných cenách, stavebních a výrobních norem, pouţití stejných materiálů, projektu a celkového uspořádání a kvalitu provedení. Zjišťujeme-li trţní hodnotu daného majetku, od jeho indikované nákladové hodnoty na pořízení odečteme sníţení hodnoty, které vyplývá, z fyzického opotřebení majetku a dále pak ekonomické nebo funkční nedostatky, jestliţe existují a jsou změřitelné. Opotřebení lze tedy vyjádřit třemi faktor: Technické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Jestliţe oceňujeme byt, za předpokladu, ţe se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, nýbrţ o samostatný prodej bytové jednotky, není tato metoda téměř nikdy pouţita, jelikoţ mnoţství nákladů, jenţ byly v minulém období vynaloţeny na nákup bytu, nedokáţe objektivně určit skutečnou trţní hodnotu.

66

3.1.1.7 Závěr Toto ocenění vyjadřuje můj názor, na trţní hodnotu předmětného bytu, v absolutním vlastnictví, jako by mohl být nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno: Ke skutečnostem platným k 1O.4.2013 (dále aktuální trţní hodnota) Pojmy: absolutní vlastnictví a trţní hodnota jsou popsány v úvodu této zprávy. Pouţitím výše popsaných metod oceňování, byla indikována trţní hodnota majetku takto: Aktuální trţní hodnota

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota Zaokrouhleno

Indikace (Kč)

Váha (%)

1 886 000 1 472 000 N/A

90 10 N/A

Vážený průměr (kč) 1 697 400 147 200 0 1 844 600 1 850 000

Oceňovaný majetek je moţné zařadit mezi takové typy nemovitostí, jenţ jsou na trhu obvykle obchodovány a nabízeny. Na základě tohoto se domnívám, ţe porovnávací metoda znázorňuje nejlépe kondici ekonomiky a také konkrétní poptávku a nabídku po tomto druhu nemovitostí. Díky těmto důvodům povaţuji zjištění trţní hodnoty porovnávací metodou za nejdůleţitější a přiřadil jsem jí váhu 90%. V současné trţní hodnotě. Oceňovaný majetek objektivně vzato není typický investiční majetek, který pro investora je rozhodující schopnost vytvářet zisky z pronájmu. Přestoţe se majetky tohoto typu obvykle pronajímají, převaţuje jejich vyuţití k uspokojení potřeby vlastního bydlení. Z těchto důvodů byla poloţená váha na příjmovou metodu pouze 10 %. Na základě výše uvedených předpokladů a skutečností jsem dospěl k výsledku, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 10.4. 2013 reprezentována částkou:

1 850 000 Kč (slovy: jedenmilionosmsetpadesáttisíckorun)

67

3.1.1.8 Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření ani nebyla převzata ţádná zodpovědnost, za právní náleţitosti ani právní popis, vč. právního podkladu vlastnického práva. Je právní předpoklad, ţe vlastnické právo k nemovitosti je správné, tzn. prodejné, pokud by nebylo zjištěno něco jiného. Za předpokladu, ţe vlastnictví je čisté a pravé od všech zadrţovacích práv, břemen zadluţení nebo sluţebnosti, jestliţe by se nezjistilo, něco jiného. 2. Informace, které byly zjištěny z jiných zdrojů, na nichţ je postavená celá nebo část této zprávy, jsou věrohodné, přesto nebyly ve všech případech ověřovány. Ţádné potvrzení nebylo vydané, jestliţe se týká přesnosti dané informace. 3. Údaje o rozměrech budov, staveb a pozemku, byly zjištěny mým šetřením, z veřejných evidencí, z projektové dokumentace, z katastru nemovitostí a nebyly pokaţdé ověřovány. Popisy budov, staveb a pozemků, jsou uvedeny jen pro identifikační účely, a tudíţ by neměly slouţit k účelu převodu majetku, nebo také být brány jako podklad k jiné právní listině bez příslušného potvrzení. 4. Průzkum majetku, který byl oceňován, bylo provedeno jenom nedestruktivně, takovými metodami bez pouţití sond. Při prohlídce nemovitosti nebyly zaznamenány, ţádné viditelné patologické změny ani jiné další nedostatky. Závěry popsané v oceňovací zprávě předpokládají, ţe nemovitost, která je oceňována neobsahuje takové materiály, jako je močovina formaldehydová pojiva, azbest a izolace, nebo taky jiné nebezpečné nebo potenciálně škodlivé materiály, jenţ mohou pokud by byly pouţity negativně ovlivnit kvalitu a hodnotu nemovitosti. Dále pak nebyly zhotoveny ţádné podpůrné rozbory, studie vlivu na ţivotní prostředí ani geologické studie. 5. Není brána ţádná odpovědnost za změny, které by mohly nastat v trţních podmínkách, a nepředpokládá se, ţe by nějaké závazky byly důvodem, k přehodnocení této zprávy, kde by bylo bráno v úvahu novým událostem nebo podmínkám, jeţ by se vyskytly po datu ocenění. 6. Je předpokládáno odpovědné vlastnictví a také správa vlastnických práv.

68

7. Jestliţe se nezjistí něco jiného, je předpokládán plný souhlas, se všemi pouţitými státními nařízeními a zákony. 8. Tato zpráva byla zpracována jen z důvodu zjištění trţní hodnoty, pro případ prodeje majetku na volném trhu, dále pak pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Je předpoklad, ţe mohou být obnoveny nebo získány všechny poţadované osvědčení o drţbě a souhlasu, licence, administrativní oprávnění, legislativní povolení, pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na kterých je zaloţen odhad hodnoty nemovitosti uvedené v této zprávě. 10. Objektivní trţní hodnota, která je zde zjištěná, je platná pro finanční strukturu, platnou k datu ocenění.

69

3.1.1.9 Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: V současnosti ani blízké budoucnosti nebudu mít účast ani prospěch z majetku, jenţ je předmětem zpracovaného trţního ocenění. Zpracované trţní ocenění bere v úvahu všechny mě známé skutečnosti, jeţ by mohly ovlivnit zjištěné závěry a odhadované hodnoty. V rámci zpracování trţního ocenění, byly brány v úvahu obecné předpoklady a také omezující podmínky pro zjištění trţního ocenění, tak jak je uvedeno na zvláštním listě. Při své práci jsem nezjistil ţádné skutečnosti, jeţ by nasvědčovaly, ţe mi předané podklady a dokumenty nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 10. dubna 2013

----------------------------------------------Petr Purmann

70

3.1.2 Trţní ocenění souboru pozemků

71

3.1.2.1 Úvodní list Objednatel: IČO: 61858307 BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 ČESKÁ REPUBLIKA

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Soubor pozemků č. 465/472, 465/475, 465/476, 465/477, 465/478, 465/479, 465/480 Dolní Jirčany, ul. K lůţku

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 17. DUBNA 2013

72

3.1.2.2 Obsah zprávy

3.1.2.1 Úvodní list 3.1.2.2 Obsah 3.1.2.3 Průvodní dopis 3.1.2.4 Popisné informace 3.1.2.5 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití 3.1.2.6 Ocenění 3.1.2.7 Závěr 3.1.2.8 Omezující podmínky a předpoklady 3.1.2.9 Osvědčení

Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Půdorys pozemků Fotodokumentace současného stavu pozemků Geometrický plán rozdělených pozemků Obec Psáry – územní plán Souhlas s rozdělením a scelováním pozemků

73

Soubor pozemků Dolní Jirčany, č. 465/472, 465/475, 465/476, 465/477, 465/478, 465/479, 465/480 Soubor pozemků - Dolní Jirčany (ul. K lůžku) Identifikace pozemků Typ pozemku Orná půda Parcelní čísla č. 465/472, 465/475, 465/476, 465/477, 465/478, 465/479, 465/480 - Kód k.ú: 736 414, - List vlastnictví č. 1805 Umístění pozemků Okrajová část Dolní Jirčany, ul. K lůžku Katastrální území Dolní Jirčany Obec Psáry Okres Praha – západ , - kraj středočeský Prodejní cena celkem 15 804 000 Kč - ( soubor pozemků ) Rozloha pozemků celkem 6 048 m2 Rozloha jednotlivých pozemků: Parcela č. 465/475 o výměře 1 037 m2 - ( věcné břemeno ) Parcela č. 465/476 a parc. o celkové výměře 1 002 m2 - (scelený pozemek) č. 465/472 Parcela č. 465/477 o výměře 1 003 m2 Parcela č. 465/478 o výměře 1 001 m2 Parcela č. 465/479 o výměře 1 000 m2 Parcela č. 465/480 o výměře 1 005 m2 2 Cena za 1 m 2 617 Kč/m2 Cena dle cenové mapy ---------Datum transakce 3/2013 Zdroj informace Katastrální úřad, smlouva kupní Druh transakce Prodej za standardních podmínek, (tržní cena) Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Existence věcných břemen Na pozemku 465/475 zařízení distribuční soustavy ČEZ Rozvodna na kraji pozemku, nebrání v užívání pozemku Využití dle územního plánu Zástavba RD Územní rozhodnutí Ano Schválený územní plán Ano Schválený regulační plán Ano Na pozemku jsou stavby Ne Stavební povolení Ne Zástavní právo smluvní - smlouva o úvěru Jiná právní omezení a závazky Jedná se o velmi dobrou a klidnou lokalitu s výbornou Lokalita

dostupností do Prahy, (pražský okruh R1, cca 2 km), okolí RD, malý rybník, sportoviště, cykloturistika, kompletní občanská vybavenost.

Tvar pozemku Svažitost Inženýrské sítě Kontaminace půdy Dopravní obslužnost Dopr. dostupnost a parkování Demolice stávajících objektů Jiná technická korekce Možná zastavitelnost Poznámka

BPEJ

obdélník Velmi mírně svažitý až rovinný Elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Nepravděpodobná, nezjištěna Autobusy PID (každých 45 min) Bezproblémové, v současné době žádná omezení Ne Zahájeny pozemkové úpravy, schválené zpevněné příjezdové cesty- věcné břemeno jízdy a chůze- později převod na obec 30 % Pozemky se oceňují samostatně, prodej jako celek by byl za jinou cenu.

51200 74

3.1.2.3 Průvodní dopis Objednatel: IČO: 61858307 BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 ČESKÁ REPUBLIKA

17. dubna 2013 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného mě jako

Soubor pozemků č. 465/472, 465/475, 465/476, 465/477, 465/478, 465/479, 465/480 Dolní Jirčany, ul. K lůţku Uvedený na listu vlastnictví č. 1805, pro katastrální území Dolní Jirčany Obec Psáry, Praha - západ Nacházejícího se na adrese:

Dolní Jirčany, ul. K lůţku, Česká republika

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení znázorňuje můj odborný názor na trţní hodnotu oceňovaného majetku, který je v absolutním vlastnictví a jako by byl nabízen na prodej na volném trhu. Tato zpráva byla vyhotovena k technickému stavu a také právním skutečnostem, které platí k 17.4.2013. Zpracovatel si je vědom, ţe zpráva slouţí jako cenová argumentace a dokumentace pro vyjednávání o prodeji oceňovaného majetku. Zpracovateli také není známo, ţe by tato zpráva měla slouţit jiným účelům, jako jsou například: stanovení základu daně nebo jiný nespecifikovaný účel.

75

Majetek, který oceňuji, je zapsaný u katastrálního úřadu pro středočeský kraj, pracoviště kód 210, Praha-západ, na listu vlastnictví č. 1805, pro katastrální území Dolní Jirčany, obec Psáry. Výpis z katastru nemovitostí je ze dne 16.4.2013 a je přílohou této zprávy. Zhotovitel této zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za níţ by mohla být nemovitost prodána, aniţ by účastníci prodeje byli k prodeji nějak nuceni, s tím, ţe kupující i prodávající mají tolik informací o podstatných skutečnostech a zároveň je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Jestliţe je trţní hodnota nemovitosti stanovena za předpokladu její nabídky na volném trhu, je předpoklad, ţe nemovitost bude nabízena na trhu po dobu, která bude přiměřeně dlouhá pro nalezení kupce. Absolutní vlastnictví není v rozporu s normami EU pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy, jenţ jsou definovány jako vlastnictví, vylučující jakékoliv omezení, pouze podléhá právu vyvlastnění, v obecném zájmu za náhradu nebo právu propadnutí majetku státu nebo soudní autoritě a zdanění. Majetek, který jsem ocenil, jsem osobně prohlédl, a při zpracovávání jsem vzal do úvahy následující skutečnosti: -

Velikost, polohu a vyuţitelnost pozemků.

-

Nejlepší a nejvyšší vyuţití nemovitosti.

-

Obecné podmínky a trendy v dané lokalitě a také relativní poptávku po tomto druhu majetku na trhu.

-

Prodeje poptávkové a nabízené ceny v okolí a celé lokalitě.

-

Předmětem ocenění jsou pouze pozemky, hodnota porostu je dle názoru zpracovatele zanedbatelná.

-

Jednotlivé pozemky budou vystupovat jako samostatné pozemky. Nejedná se o ocenění velkého pozemku, ale o předpoklad samostatného fungování jednotlivých pozemků. (u ocenění celku by byla hodnota jiná).

-

Výměry pozemků, jsou dle poskytnuté dokumentace a nebyly ve všech případech ověřovány. 76

3.1.2.4 Popisné informace Popis lokality a pozemků Oceňovaný majetek – pozemky č. 465/472, 465/475, 465/476, 465/477, 465/478, 465/479, 465/480, o celkové rozloze 6 151 m2, se nacházejí v na okraji Dolních Jirčan, okres Praha – západ. Pozemky vznikly rozparcelováním volného pozemku, na okraji stávající zástavby rodinných domků. Stavební pozemky jsou zde běţně obchodované. Rozloha jednotlivých pozemků: Parcela č. 465/475 Parcela č. 465/476 a parc. č. 465/472 Parcela č. 465/477 Parcela č. 465/478 Parcela č. 465/479 Parcela č. 465/480

o výměře 1 037 m2 o celkové výměře 1 002 m2 (scelený pozemek) o výměře 1 003 m2 o výměře 1 001 m2 o výměře 1 000 m2 o výměře 1 005 m2

V této lokalitě aktuálně probíhá výstavba rodinných domů, jelikoţ zde proběhlo jiţ několik etap dělení pozemků, Tyto pozemky jsou dle schváleného územního plánu určené k výstavbě pouze rodinných domů nebo domů určených k rekreaci. Pozemky jsou mírně svaţité k severu a jsou vytýčené a zasíťované. (Elektro, vodovod, kanalizace, plynovod). Příjezdová cesta je zpevněná, schválená k uţívání a připravená ke kolaudaci. Jednotlivé pozemky jsou volné, bez porostů a staveb. Nejsou zde nutné ţádné demoliční práce. Pozemky neleţí v záplavovém území a také zde nejsou negativní vlivy, jako je prach, exhalace a hluk. Charakteristika obce Psáry leţí cca 16 km jihovýchodně od Prahy. Dopravit se lze autobusy PID, které tuto oblast obsluhují s cca 45 min intervaly, nebo autem po nově vybudovaném praţském okruhu R1, odkud se asi po 2 km dostaneme na oceňovanou nemovitost. Po praţském okruhu R1 se snadno dostaneme na dálnici D1 nebo na Smíchov, případně D5. Ještě lze také vyuţít tzv. ,,starou Benešovskou“, neboli Vídeňskou a dostat se do Krče. Nejbliţší obcí je Jesenice a město Jílové u Prahy. V obci nalezneme kompletní občanskou vybavenost. Také lze vyuţít mnoha volnočasových aktivit jako je: golf, fotbal, tenis, rybaření, cykloturistika atd.

77

3.1.2.5 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejlepší a nejvyšší vyuţití je přesně stanoveno jako zákonné a racionální vyuţití pozemku, jenţ je finančně a fyzicky moţné, zajišťující odpovídající výnos, jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota nemovitosti. Mezi základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku splňovat jsou fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a také maximální ziskovost. Nemovitost, kterou oceňujeme, je zanesená v katastru nemovitostí pod č. 1805 a jeho vyuţití je v souladu s územně plánovací dokumentací, tedy vyuţití jako stavební parcela. Díky těmto skutečnostem jsem názoru, ţe aktuální vyuţití nemovitosti je v souladu s legislativou ČR Oceňovaný majetek je v takovém stavu, jenţ umoţňuje jeho trţní vyuţití. K datu ocenění je volný. Na parcele č 465/475, je v KN vedeno věcné břemeno el. rozvaděče, PRE, (na hraně pozemku), který nebrání v uţívání tohoto ani jiného pozemku. V konečném ocenění toto věcné břemeno bude zohledněno. Na oceňovaných pozemcích nejsou vedena ţádná jiná věcná břemena. Na pozemcích je vedeno zástavní právo ve prospěch banky, které bude před prodejem vyplaceno. Pozemky nejsou jinak technicky, komerčně ani jinak omezeny v jejich vyuţití. Oceňované pozemky mají v současné době vedeno věcné břemeno vůči příjezdovým cestám, jedná se o právo chůze a jízdy po celé šíři zpevněné a schválené cesty k uţívání pro vozidla aţ do 40 tun 24 hodin denně. Po dokončení komunikací, budou tyto komunikace převedeny na obec, čímţ se stanou veřejné. Je jiţ vydán souhlas s uţíváním komunikace. Podmínka okamţitého vyuţití nemovitosti je tedy splněna. Ke splnění ziskovosti zde nebude uvaţováno o pronájmu, protoţe v této lokalitě se tyto pozemky obvykle nepronajímají. Pozemek lze vyuţít pro vlastní potřebu a tím šetřit vlastní prostředky za nákup stavebního pozemku, nebo jej za trţní hodnotu prodat a získané prostředky jinak komerčně vyuţít. Na základě výše uvedených skutečností jsem došel k názoru, ţe aktuální vyuţití majetku je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím.

78

3.1.2.6 Ocenění Úvod Jestliţe oceňujeme majetek na bázi trţního ocenění, lze teoreticky pouţít tři základní metody: -

Metoda porovnávací - zde analyzujeme trţní ceny, jeţ byly v poslední době nabízeny nebo zaplaceny za stejné nebo obdobné nemovitosti. Dále jsou zde aplikovány korekční činitelé, kteří zohledňují rozdíly ve vyuţitelnosti a stavu nemovitosti dále pak rozdíly v lokalitě a tím návaznosti na trh existujících nemovitostí. Vzhledem k typu oceňované nemovitosti, bude v této zprávě pouţitá pouze porovnávací metoda, která je schopna objektivně vyhodnotit trţní hodnotu nemovitosti.

-

Metoda příjmová - indikuje trţní hodnotu na platformě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty nemovitosti lze dospět diskontováním. Dále také kapitalizací příjmu, dané odpovídající kapitalizační mírou. V daném konkrétním případě je pronájem nemovitosti nepravděpodobný. Vzhledem k schválené územně plánovací a stavební dokumentaci zde bude vybudován RD, proto pronájem je nepravděpodobný. Díky těmto důvodům shledávám indikaci trţní hodnoty pozemku příjmovou metodou jako nepříliš objektivní.

-

Metoda nákladová – zohledňuje náklady na pořízení nemovitosti jako nové, s přihlédnutím na opotřebení nebo znehodnocení. Nákladová metoda se pro oceňování pozemků objektivně nepouţívá, protoţe pozemky jsou součástí krajiny a nejsou výsledkem lidské činnosti.

Pro ocenění souboru pozemků, bude pouţita pouze porovnávací metoda, kde bude porovnáván jeden samostatný pozemek ze souboru pozemků s třemi dalšími porovnatelnými pozemky ve stejné lokalitě. Oceňované pozemky jsou přibliţně stejně velké. Bude zjištěna jednotková cena, která se vynásobí rozlohou celého souboru pozemků a od této hodnoty bude odečtena hodnota věcného břemena uvedená na pozemku č. 465/475.

79

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při mé analýze určení trţní hodnoty nemovitosti jsem vzal v úvahu pozemky srovnatelných parametrů, jenţ byl ve srovnatelné lokalitě tedy Psár a Dolních Jirčan nedávno prodány nebo nabízeny k prodeji. Vzhledem k tomu, ţe pozemky budou nabízeny a dále pak fungovat samostatně, bude porovnáván jeden pozemek ze souboru pozemků s vybranými porovnávanými pozemky. V případě ocenění pozemku jako jednoho funkčního celku, by jeho hodnota byla jiná. Jelikoţ se v době ocenění jednalo o nabídky, je tato skutečnost zohledněna daným koeficientem, který reflektuje rozdíl mezi nabídkovými a skutečně prodejními cenami. Jako srovnávací jednotka byl určen 1 m2 dle obvyklých zvyklostí při oceňování tohoto druhu majetku. Při indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou, byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou: vlastnická práva, datum transakce, dostupnost pro auta a autobusy PID, vybavení inţenýrskými sítěmi, poloha v obci, parkování, velikost atd. Díky výše uvedeným skutečnostem a předpokladům jsem došel k názoru, ţe trţní hodnota souboru pozemků zjištěná porovnávací metodou je:

Za soubor pozemků: 15 804 000 Kč slovy: (patnáctmiliónůosmsetčtyřitisícekorun)

Podrobný popis výpočtů zhotovených pro získání výše uvedené indikace je znázorněn v tabulce na následujících stranách.

80

Pozemek 465/480, Dolní Jirčany, ul. K lůžku Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4

Dolní Jirčany u školy

Dolní Jirčany u hřiště

Psáry Na Vápence

Psáry 2 u koupaliště

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Dolní Jirčany, ul. K lůžku

Parcelní číslo

465 / 480

Adresa pozemku

ul. K lůžku

U sv. Jána

ul. Horní

Na Vápence

ul. Do polí

Katastrální území

Dolní Jirčany

Dolní Jirčany

Dolní Jirčany

Psáry

Psáry

Obec

Psáry

Psáry

Psáry

Psáry

Psáry

Okres

Praha-západ

Praha-západ

Praha-západ

Praha-západ

Praha-západ

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

2 708 100 Kč

2 392 300 Kč

1 750 000 Kč

1 700 000 Kč

1 005

1009

1018

625

851

X

2 684,00 Kč

2 350,00 Kč

2 800,00 Kč

1 998,00 Kč

duben 2013

březen 2013

duben 2013

březen 2013

1

1

1

1

2 684,00 Kč

2 350,00 Kč

2 800,00 Kč

1 998,00 Kč

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce

výstavba RD

Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

2 115,00 Kč

2 520,00 Kč

1 798,20 Kč

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

1

2 415,60 Kč

2 115,00 Kč

2 520,00 Kč

1 798,20 Kč

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen 1

Bez věcných břemen 1

Bez věcných břemen 1

1

Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce

2 415,60 Kč Absolutní vlastnictví

Nejsou

Upravená hodnota

2 415,60 Kč

2 115,00 Kč

2 520,00 Kč

1 798,20 Kč

výstavba RD

výstavba RD

výstavba RD

výstavba RD

1

1

1

1

2 415,60 Kč

2 115,00 Kč

2 520,00 Kč

1 798,20 Kč

Ano

Ano

Ano

Ne

1

1

1

1,1

2 415,60 Kč

2 115,00 Kč

2 520,00 Kč

1 978,02 Kč

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

2 415,60 Kč

2 115,00 Kč

2 520,00 Kč

1 978,02 Kč

Lepší

dobrá

dobrá

Horší

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce

velmi mírně svažitý

0,9

1,05

1

1,1

2 174,04 Kč

2 220,75 Kč

2 520,00 Kč

2 175,82 Kč

Pravidelný

Nepravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1,1

1

1

2 174,04 Kč

2 442,83 Kč

2 520,00 Kč

2 175,82 Kč

Rovinný

Rovinný

Rovinný

mírně svažitý

0,95

0,95

0,95

1,05

81

Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Výborné

Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce

Ne

Upravená hodnota Jiná technická korekce

2 065,34 Kč

2 320,68 Kč

2 394,00 Kč

2 284,61 Kč

Kompletní

kompletní

částečné, bez plynu

Částečné, studna, septik

1

1

1.1

1,2

2 065,34 Kč

2 320,68 Kč

2 633,40 Kč

2 741,54 Kč

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

2 065,34 Kč

2 320,68 Kč

2 633,40 Kč

2 741,54 Kč

Lepší

Průměrná

Průměrná

Průměrná

0,95

1,05

1,05

1,05

1 962,07 Kč

2 436,72 Kč

2 765,07 Kč

2 878,61 Kč

Výborné

Výborné

Výborné

dobré

1

1

1

1,1

1 962,07 Kč

2 436,72 Kč

2 765,07 Kč

3 166,47 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

1 962,07 Kč

2 436,72 Kč

2 765,07 Kč

3 166,47 Kč

N/A

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

1 962,07 Kč

2 436,72 Kč

2 765,07 Kč

3 166,47 Kč

Obdobná

obdobná

Menší

obdobná

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

1 005

Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost

viz. územní plán 30%

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

2 617 Kč

Rozloha pozemku

1 005 Kč

Celková porovnávací hodnota

2 630 085 Kč

1

1

1,05

1

1 962,07 Kč

2 436,72 Kč

2 903,32 Kč

3 166,47 Kč

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

1

1 962,07 Kč

2 436,72 Kč

2 903,32 Kč

3 166,47 Kč

1 962 Kč

2 437 Kč

2 903 Kč

3 167 Kč

-

-

-

-

Výpis oceňovaných parcel Pořadové číslo

Číslo parcely

Výměra v m2

1. věc. břemeno

465/475

1 037 m2

Jednotková hodnota v Kč/m2 2 617 Kč

2.

465/476 slouč.465/472 465/477 465/478 465/479 465/480

1 002 m2 1 003 m2 1 001 m2 1 000 m2 1 005 m2 6 048 m2

3. 4. 5. 6. Celkem

Tržní hodnota

zaokrouhleno 2 689 000 Kč

2 617 Kč

2 713 829 Kč -25 000 Kč =2 688 829 Kč 2 622 234 Kč

2 617 Kč 2 617 Kč 2 617 Kč 2 617 Kč

2 624 851 Kč 2 619 617 Kč 2 617 000 Kč 2 630 085 Kč

2 625 000 Kč 2 620 000 Kč 2 617 000 Kč 2 630 000 Kč 15 804 000 Kč

82

2 623 000 Kč

Ocenění věcného břemena Ocenění věcného břemena, zařízení a provozování zařízení distribuční soustavy ČEZ na pozemku č. 465/475. Ocenění dle §18 zákon 151/1997 oceňování majetku odstave 3, oceňujeme následovně: cena zastavěné plochy včetně ochranného pásma se vynásobí pěti (5 let). Takto zjištěná částka se odečte od ceny výše uvedeného

pozemku. Výpočet: 2 (m2) x 2 500 (Kč) x 5 (let) = 25 000 Kč (hodnota věcného břemena)

83

3.1.2.7 Závěr Toto ocenění vyjadřuje můj názor, na trţní hodnotu předmětného souboru pozemků, v absolutním vlastnictví, jako by mohl být nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno: Ke skutečnostem platným k 17.4.2013 (dále aktuální trţní hodnota) Pojmy: absolutní vlastnictví a trţní hodnota jsou popsány v úvodu této zprávy. Pouţitím výše popsaných metod oceňování, byla indikována trţní hodnota majetku takto: Aktuální trţní hodnota jednoho pozemku

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota Zaokrouhleno

Indikace (Kč)

Váha (%)

2 630 085 Kč

100 N/A N/A

N/A N/A

Vážený průměr (kč) 2 630 085 Kč

0 0 2 630 085 Kč 2 630 000 Kč

Oceňovaný majetek je moţné zařadit mezi takové typy nemovitostí, jeţ jsou na trhu obvykle obchodovány a nabízeny. Na základě tohoto se domnívám, ţe porovnávací metoda znázorňuje nejlépe konkrétní poptávku a nabídku po tomto druhu nemovitostí. Tato nemovitost není typickým investičním majetkem, u kterého je z pohledu investora podstatná jeho schopnost vytvářet příjmy z pronájmu. Občas se sice výjimečně tyto majetky pronajímají, ale převaţuje jejich vyuţití k zajištění investičních záměrů majitele. Díky těmto důvodům povaţuji zjištění trţní hodnoty porovnávací metodou za jedinou objektivní a přiřadil jsem jí váhu 100%. Na základě výše uvedených předpokladů a skutečností jsem dospěl k výsledku, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného pozemku č. 465/480, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 17.4. 2013 reprezentována částkou: 2 630 000 Kč slovy: (dvamiliónyšestsettřicettisíckorun)

Za soubor pozemků: 15 804 000 Kč slovy: (patnáctmiliónůosmsetčtyřitisícekorun) 84

3.1.2.8 Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření ani nebyla převzata ţádná zodpovědnost, za právní náleţitosti ani právní popis, vč. právního podkladu vlastnického práva. Je právní předpoklad, ţe vlastnické právo k nemovitosti je správné, tzn. prodejné, pokud by nebylo zjištěno něco jiného. Za předpokladu, ţe vlastnictví je čisté a pravé od všech zadrţovacích práv, břemen zadluţení nebo sluţebnosti, jestliţe by se nezjistilo, něco jiného. 2. Informace, které byly zjištěny z jiných zdrojů, na nichţ je postavená celá nebo část této zprávy, jsou věrohodné, přesto nebyly ve všech případech ověřovány. Ţádné potvrzení nebylo vydané, jestliţe se týká přesnosti dané informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, byly zjištěny mým šetřením, z veřejných evidencí, z projektové dokumentace, z katastru nemovitostí a nebyly pokaţdé ověřovány. Popisy staveb a pozemků, jsou uvedeny jen pro identifikační účely, a tudíţ by neměly slouţit k účelu převodu majetku, nebo také být brány jako podklad k jiné právní listině bez příslušného potvrzení. 4. Průzkum majetku, který byl oceňován, bylo provedeno jenom nedestruktivně, takovými metodami bez pouţití sond. Při prohlídce nemovitosti nebyly zaznamenány, ţádné viditelné patologické změny ani jiné další nedostatky. Závěry popsané v oceňovací zprávě předpokládají, ţe nemovitost, která je oceňována neobsahuje takové materiály, jako je močovina formaldehydová pojiva, azbest a izolace, nebo taky jiné nebezpečné nebo potenciálně škodlivé materiály, jenţ mohou pokud by byly pouţity negativně ovlivnit kvalitu a hodnotu nemovitosti. Dále pak nebyly zhotoveny ţádné podpůrné rozbory, studie vlivu na ţivotní prostředí ani geologické studie. 5. Není brána ţádná odpovědnost za změny, které by mohly nastat v trţních podmínkách, a nepředpokládá se, ţe by nějaké závazky byly důvodem, k přehodnocení této zprávy, kde by bylo bráno v úvahu novým událostem nebo podmínkám, jeţ by se vyskytly po datu ocenění. 6. Je předpokládáno odpovědné vlastnictví a také správa vlastnických práv.

85

7. Jestliţe se nezjistí něco jiného, je předpokládán plný souhlas, se všemi pouţitými státními nařízeními a zákony. 8. Tato zpráva byla zpracována jen z důvodu zjištění trţní hodnoty, pro případ prodeje majetku na volném trhu, dále pak pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Je předpoklad, ţe mohou být obnoveny nebo získány všechny poţadované osvědčení o drţbě a souhlasu, licence, administrativní oprávnění, legislativní povolení, pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na kterých je zaloţen odhad hodnoty nemovitosti uvedené v této zprávě. 10. Objektivní trţní hodnota, která je zde zjištěná, je platná pro finanční strukturu, platnou k datu ocenění.

86

3.1.2.9 Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: V současnosti ani blízké budoucnosti nebudu mít účast ani prospěch z majetku, jenţ je předmětem zpracovaného trţního ocenění. Zpracované trţní ocenění bere v úvahu všechny mě známé skutečnosti, jeţ by mohly ovlivnit zjištěné závěry a odhadované hodnoty. V rámci zpracování trţního ocenění, byly brány v úvahu obecné předpoklady a také omezující podmínky pro zjištění trţního ocenění, tak jak je uvedeno na zvláštním listě. Při své práci jsem nezjistil ţádné skutečnosti, jeţ by nasvědčovaly, ţe mi předané podklady a dokumenty nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 17. dubna 2013

----------------------------------------------Petr Purmann

87

4 Analýza trhu

Městská část Praha 7

Petr Purmann 2013

88

4.1 Městská část Praha 7 Městskou část Prahy 7 jsem si vybral z několika důvodů. Jednak téměř dvacet let v této lokalitě bydlím, dále potom v této práci oceňuji byt, který se na Praze 7 nachází a posledním důvodem je fakt, ţe se zde od počátku 90. let mnoho změnilo k lepšímu a tato městská část má i velké ambice vzhledem ke své poloze a územnímu plánu. Dle informací od vedoucího odboru rozvoje pro Prahu 7, Ing, Arch. Stanislava Stránského, se tato městská část snaţí na svém území vytlačit průmyslové stavby a podporovat klidovou rezidenční zónu.

Katastrální území Holešovice se dá rozdělit z pohledu cen nemovitostí na tzv. horní a spodní Holešovice. K Holešovicím ještě patří část Troji, která vzhledem k územnímu plánu a záplavovému území nemá pro realitní trh velký význam, zde se nacházejí sportoviště a do budoucnosti se v této části počítá hlavně se sportovišti a rekreací. Vrátíme-li se k rozdělení na horní Holešovice, které se rozkládají od Bubenské ulice západně aţ na Letnou a spodní Holešovice, které jdou naopak od Bubenské ulice východně aţ k Vltavě. Toto základní rozdělení má velký význam , protoţe horní část Holešovic jiţ historicky byla zastavěna domy, které obývali movitější část Praţanů, zatímco spodní část Holešovic byla především dělnická a průmyslová čtvrť coţ významně ovlivnilo architekturu. Horní část Holešovic je ve spodní části ohraničena Bubenskou ulicí. V této části se nacházejí především starší cihlové činţovní domy, administrativní budovy, jako je Kulturní dům Vltavská, 89

Obvodní úřad pro Prahu 7, Veletrţní palác, výstaviště atd. Dalším důleţitým cenotvorným prvkem je park Stromovka a rekreační a sportovní území Troji. Směrem do centra tedy na Hlávkově mostě je nutné ještě připomenout T-mobile arénu. V horní části horních Holešovic najdeme velkou budovu technického muzea, dále potom fotbalový stadion, a dnes budovaný tunel Blanka, který významně pozitivně ovlivní dopravu v Praze. Vzhledem k památkové zóně se v této části Holešovic neplánuje větší projekt nebo vznik nových stavebních pozemků. Z hlediska bydlení se tedy v této části jedná o luxusní klidovou čtvrť. Spodní Holešovice v současné době vzhledem k finanční krizi mírně stagnují, ale připravované projekty a územní plán dá tušit, ţe v horizontu deseti let, bude tato část Prahy vzhledem k realitnímu trhu velice ţádaná.

Dle územního plánu a studie

hlavního architekta se pokusím vyjmenovat alespoň největší plánované projekty. Výhodná poloha Holešovic v takzvaném širším centru vedla především po roce 2000 k výstavbě administrativních budov i bytových komplexů, rekonstrukce výškové budovy bývalé Kovo u Libeňského mostu a naproti ní výstavba komplexu Lighthouse Vltava Waterfront Towers jako první krok k zástavbě území přístavu, dlaším krokem byla rekonstrukce areálu bývalého měšťanského pivovaru a výstavba bytů v areálu bývalé mlékárny v Přístavní ulici. Další projekty jsou: -

Velký projekt u Argentinské ulice, pozemky Českých drah, plánují se dvě velké administrativní budovy, obchody a hlavně bytová výstavba.

-

Brema, bývalý brownfield, nové byty

-

Vltavská vyhlídka, bytová rezidenční čtvrť na břehu Vltavy s výhledem na Holešovickou trţnici a na Karlín

-

V proluce bývalého areálu Tesla ,,TESLA“ tower

-

Jiţ dostavěný projekt: ,,Marina¨

-

Velký jiţ zrealizovaný a luxusní projekt rezidenční bydlení ,,Holešovický pivovar A7 Arena“

-

Projekt: ul. Poupětova, Osadní – 400 nových bytových jednotek

-

Projekt: ,, Kosa“ nízkopodlaţní bytový dům. 90

4.2 Demografie, obyvatelstvo, bytový fond MČ Praha 7 má celkem 21 232 bytů, z toho 19 076 trvale obydlených. Obyvatel zde je 40 839 z toho ve věku do 14 let 4 898, od 15 do 64 27 961 a nad 61 let 7 980. Kultura – jsou zde divadla, kina, galerie, nezastupitelnou roli v celopraţském měřítku má praţské výstaviště. Pro realizaci, např. muzea se nabízejí některé historické a památkově chráněné objekty jako je zejména vodárna v areálu nádrţí Bubny a objekty v areálu holešovické teplárny. V komplexu nákupního centra v území jih se předpokládá provoz multikina. Významným způsobem můţe být nabídka kulturních aktivit doplněna v rámci plochy ZVO a to buď v podobě doprovodných provozů (knihovny) nebo k jiné funkci hlavní (vysoké školy) nebo rozhodnutí vybudovat na tomto místě kulturní instituci, celopraţského významu. Pracovní příleţitosti – mezi významnější zaměstnavatele patří Praţská teplárenská, Praţská energetika a.s., oprava ţelezničních strojů ATECO, Panelárna Wolf s.r.o. , nádraţí ČD Praha Holešovice, autobazary, autoservisy, řemeslnické dílny. V severní části území, v dochované části blokové výstavby z konce 19. Století pracuje mnoho malých provozoven z oblasti sluţeb, a administrativy. Na území Holešovic je také mnoho škol všech typů, zdravotních a sociálních zařízení. Existuje zde několik poliklinik, sdruţené ambulantní zařízení specializovaná soukromá zařízení jako je např. plastická chirurgie, asistovaná reprodukce atd. V Holešovicích se předpokládá další rozšíření sociálních sluţeb, dále se zde počítá s vybudováním domu pro seniory, Církve – v současné době působí vedle římskokatolické církve několik dalších církevních společností. Při kostele sv. Antonína na Stossmayerově náměstí, je zřízena římskokatolická farnost a farou v ul. Dukelských hrdinů. Působí zde ještě církev Českobratrská husitská a církev Jeţíše Krista Svatých posledních dnů.

91

30

Citace: ,,Ve smyslu urbanistické koncepce územního plánu chápeme VRÚ jako

plochu pro rozvoj funkcí celoměstského centra. Navrţeným řešením se snaţíme navázat na jiţ uvedené zpracované dokumentace. V jiţním segmentu území potvrzujeme systém převáţně blokové zástavby, kde míra vyšších ploch odpovídá významu území v rámci města. Nezbytnou sloţkou navrţené struktury je nově definovaný centrální park v těţišti území VRÚ. Funkční skladba navrhované zástavby předpokládá výraznou roli bydlení v chráněných plochách kolem centrálního parku a administrativní a komerční zástavbu podél hlavních komunikací podél ulice Argentínské, v jiţní části území v okolí ŢST Praha Bubny – Vltavská a jiţního portálu tunelu Nová Bubenská. V rámci transformace ploch VRÚ je navrţeno posílit lokální vazbu pro pěší a cyklisty. Návrh proto klade důraz na nové pěší propojení dolních a horních Holešovic a provázání ploch zeleně, centrálního parku s parkem Stromovka. Mezi kompozičními osami Veletrţní – Dělnická a Štemberkova – Tusarova je zaloţeno náměstí, kde lze výhledově umístit významné správní a další funkce MČ Praha 7, (nová radnice), která potvrdí tuto polohovou hodnotu. Navrhujeme prostor 30

Atelier FNA, METROPROJEKT Praha a.s.. Atelier DUK s.r.o. , green design

92

náměstí jako klidovou plochu, se zelení s preferencí pěších a cyklistů. Na severní straně prolíná do centrálního parku, na jihu má v nároţích přímou vazbu na nový severní vestibul metra Vltavská a nákupní centrum. Přístup na náměstí prodlouţenými osami ulic Veletrţní, Dělnická a Štemberkova je pojat jako uliční profil se stromořadím a preferencí pěších. Navrţený silniční tunel Nová Bubenská navazuje na koncepci dle varianty B územní studie Holešovice Bubny – Zátory. Stopa navazuje na nový Trojský most a představuje významné napojení severní oblasti vnitřní Prahy na Městský okruh. Tunelová trasa o délce cca 630 m zároveň odlehčí povrchovým komunikacím převzetím dopravní zátěţe především z ulic Bubenské a Argentínské. Řešení ţeleznic klade důraz na flexibilitu v časovém rozvrhu výstavby a minimalizace negativních dopadů (hluku) v území. Nově oproti dřívějším předpokladům je navrţená převáţná část trasy ve stávající niveletě. Z území jsou vyloučeny ţelezniční estakády, které tvoří negativně limitující prvek v území a naopak je navrţeno v oblasti centrálního parku a centrálního náměstí navýšení terénu, takţe severně od nové přestavěné ŢST Praha Bubny – Vltavská pokračují ţelezniční tratě v umělém tunelu. Délka tunelové trasy je na kralupské trati cca 600 m a na kladenské trati cca 395 m. K navršení terénu bude vyuţita zemina z výkopů pro nově zakládané objekty, kterou díky tomu nebude třeba z oblasti vyváţet. Lze předpokládat, ţe v plochách území jiţ bude dosaţeno vyrovnané bilance zemin. V rámci investic do infrastruktury preferujeme kroky, které umoţňují efektivní vyuţití stávajících zdrojů. Například přeloţku tramvajové trati do Jateční ulice a nový severní vestibul metra C Vltavská znamenají počáteční náklady vloţené do zařízení MHD. Následně však umoţní zkvalitnění obsluhy území bez prodlouţení délky provozovaných tras MHD. Uvedené zásady popisují především řešení zájmové území jih, které je zároveň těţištěm změn v území VRÚ. V zájmovém území sever jsme respektovali vstupy z dříve zpracovaných materiálů, zejména ze studie Nádraţí Holešovice (zpracoval ateliér FNA 09/2008. V území sever je díky existujícím stávajícím strukturám zajištěna větší kontinuita se stávajícím stavem a jeho kvalitní proměna bude probíhat převáţně formou postupné přestavby dílčích ploch.“ 93

4.3 Segmentace městské části Praha 7 1. pozemky – proluky, stavební a nestavební pozemky 2. byty 3. rodinné domy 4. objekty k rekreaci 5. Bytové domy 6. administrativní a komerční objekty 7. výrobní objekty 8. nájmy – byty, nebytové prostory (výrobní, skladové, administrativní), rodinné domy 1. pozemky – proluky, stavební a nestavební pozemky Proluky- ve spodních Holešovicích je několik proluk, jedná se ale o proluky, kde se jiţ staví nebo se stavět brzy začne, jediná volná proluka je na křiţovatce ulic Komunardů a Přísavní. Všechny uvedené proluky budou zastavěny bytovými domy, stavby jsou determinovány památkovou zónou. Poptávka je vyšší neţ nabídka. V horních Holešovicích je v současné době jediná významnější proluka, a to mezi ulicemi Strojnická a Veletrţní, v této části stála dřevěná budova bývalého úřadu pro Prahu 7, V této proluce by měla stát administrativní budova. Ve střednědobém horizontu není reálné, ţe vzniknou významnější proluky. Moţnost proluk je spíše nahodilá a reálný vznik proluk je moţný demolicí stávajících výrobních a průmyslových objektů, především v části spodních Holešovic. Vzhledem k omezené nabídce a atraktivní poloze Prahy 7 tyto proluky se budou prodávat za velmi vysoké ceny. Pozemky – ceny pozemků jsou velmi specifické na to, aby šlo odhadnout přesnější interval. V zásadě lze pozemky rozdělit na zemědělskou půdu, v oblasti především

94

Troji, potom pozemky pro bytové domy a pozemky pro komerční výstavbu. Mezi zásadní cenotvorné prvky patří především poloha, památková zóna, územní plán a tedy konkrétní vyuţití pozemku. Realita tedy je, ţe pozemek pro bydlení kolem 550 m2 v centrální části Holešovic je nabízen v ceně 13 000,- aţ 18 000,- Kč/m2. Přesto, pokud chceme zodpovědně alespoň odhadnout hodnotu pozemku je nutné pečlivě analyzovat všechny cenotvorné prvky a zohlednit především výnosovou metodu. 2. byty Nabídka dle realitní inzerce převyšuje poptávku. V MČ Prahy 7 se nachází především starší cihlová zástavba. Panelové domy jsou spíše výjimkou, například několik panelových domů u Holešovické trţnice. Mezi zásadní cenotvorné prvky můţeme označit, polohu, stav a styl domu, frekventovaná silnice nebo zeleň, například secesní domy po rekonstrukci a u parku Stromovka jsou řádově draţší, neţ obdobný dům u veletrţní ulice nebo u křiţovatky ulic dělnická a Argentinská.

Dolní Holešovice Nabídkové ceny před rekonstrukcí Byt 1+1

1 450 000 – 2 150 000 Kč

Byt 2+1

3 360 000 – 3 500 000 Kč

Byt 3+1

2 900 000 – 4 500 000 Kč

Byt 4+1

cca 4 500 000 Kč malá nabídka Nabídkové ceny po rekonstrukci

Byt 1+1

2 000 000 – 2 600 000 Kč

Byt 2+1

3 000 000 – 4 500 000 Kč

Byt 3+1

3 900 000 – 5 300 000 Kč

Byt 4+1

5 500 000 – 7 000 000 Kč

95

Horní Holešovice Nabídkové ceny před rekonstrukcí Byt 1+1

1 400 000 – 1 650 000 Kč

Byt 2+1

2 100 000 – 3 150 000 Kč

Byt 3+1

4 500 000 – 6 200 000 Kč

Byt 4+1

5 500 000 – 6 200 000 Kč Nabídkové ceny po rekonstrukci

Byt 1+1

1 630 000 – 2 280 000 Kč

Byt 2+1

2 500 000 – 5 300 000 Kč

Byt 3+1

5 800 000 – 7 800 000 Kč

Byt 4+1

5 500 000 – 12 800 000 Kč

Nabídkové ceny jsou nadsazené cca o 10%. Výše uvedené ceny jsou pouze orientační, díky různým cenovým vlivům. V budoucnu je moţné očekávat nárůst cen jak v historických domech, tak v nových objektech. U panelových domů a domů z poloviny 20. století a před rekonstrukcí mají ceny spíše klesající tendenci. 3. rodinné domy Rodinné domy se v oblasti Prahy 7 příliš nevyskytují, relativně malá nabídka se dá najít v části Troji a Libně ojediněle u Stromovky. Většinou se jedná o luxusní vily v ceně desítek milionů. 4. objekty k rekreaci Velmi sporadicky se tyto objekty vyskytují v oblasti Troji Vzhledem k zátopové oblasti není o tyto nemovitosti velký zájem. V inzerci prakticky není ţádná poptávka ani nabídka.

96

5. bytové domy Nabídka bytových domů je relativně malá, většinou se jedná o cihlové domy před rekonstrukcí. Menší domy cca 3. patrové se cenově pohybují mezi 17 - 40 mil korun. Domy v relativně pěkném stavu, 6 pater cca 20 bytových jednotek se pohybuje v cenách od 40 – 70 mil korun. Je otázkou zda nákup takového domu je dnes dobrou investicí, protoţe náklady na rekonstrukce, a údrţbu stoupají a naopak ceny nájmů klesají. Samozřejmě, ţe výhodnost investice je závislá na míře rizika a ziskovosti. 6. administrativní a komerční objekty Nabídka prodeje obchodních a kancelářských prostor převyšuje poptávku. Velký vliv na tuto skutečnost mají velké administrativní budovy jako jsou bývalé KOVO, nebo Pozemní stavby nebo také administrativní budova Dopravního podniku na Vltavské, kde nabídka pronájmu kanceláří vysoce převyšuje poptávku. Kanceláře si lze koupit především ve starších cihlových objektech obvyklá cena za prostor kolem 90 m2 je kolem 3 500 000 - 4 500 000 Kč. 7. výrobní objekty Průmyslových objektů je především v dolních |Holešovicích poměrně hodně. Některé objekty, jako byla Tesla Holešovice jiţ neexistují, jiné objekty dnes jiţ neslouţí k původním účelům, ale přestavují se na drobné provozovny, typu autoopravna, autoklempírna nebo sklenářství. Dalším moţným vyuţitím jsou galerie, kanceláře prodejny, nebo dnes velmi atraktivní loftové byty. Mezi velmi zdařilé projekty, kde lze také najít loftové byty patří areál A7 bývalý Holešovický pivovar, dnes luxusní rezidenční čtvrť nebo Holešovické mlýny.

97

8. nájmy – byty, nebytové prostory (výrobní, skladové, administrativní) rodinné domy Nájmy byty – nabídkové ceny Byt 1+1

6 000 – 9 000 Kč

50 m2

Byt 2+1

10 000 – 13 000 Kč

70 m2

Byt 3+1

12 000 – 15 000 Kč

80 – 100 m2

Byt 4+1

17 000 – 39 000 Kč luxusní byt vč. zařízení

108 – 170 m2

Nabídka nájmů bytů v Holešovicích je poměrně široká, úspěšnost pronájmu je přímo úměrná stavu a vybavenosti bytu, vzhledem velké nabídce jsou ceny nájmů tlačeny dolů.

Nájmy prodejní prostory – nabídkové ceny Horní

23 000 – 30 000 Kč

80 - 90 m2

60 000 – 100 000 Kč

250 - 450 m2

80 000 – 118 000 Kč

400 – 420 m2

9 000 – 18 000 Kč

25 - 90 m2

Holešovice Horní Holešovice Dolní Holešovice Dolní Holešovice

Výše nájmů prodejních prostor je závislá především na poloze, z komerčního hlediska jsou preferovány prodejní prostory na frekventovaných místech s moţností dobrého parkování. Mezi tato místa, i kdyţ parkování ideální není, patří například ulice Milady Horákové, Veletrţní, Letenské náměstí, ul. Dělnická, ul. Komunardů, Holešovická trţnice, atd.

98

Nájmy kancelářské prostory – nabídkové ceny Horní

90 - 120 m2

17 000 – 20 000 Kč

Holešovice Horní

410 000 – 560 000 Kč

1200 - 1530 m2

250 000 – 500 000 Kč

1300 - 1500 m2

25 000 – 63 000 Kč

180 – 280 m2

Holešovice Dolní Holešovice Dolní Holešovice

Nájmy průmyslové prostory – nabídkové ceny Horní

(sklady)

35 000 – 100 000 Kč

290 - 560 m2

80 000 – 126 000 Kč

700 – 1000 m2

29 000 – 80 000 Kč

125 - 1000 m2

3 800 – 15 000 Kč

11 - 100 m2

Holešovice Dolní

(sklady)

Holešovice Horní (výrobní) Holešovice Dolní (výrobní) Holešovice

99

4.4 Cenová mapa stavebních pozemků na území hlavního města Prahy 31

Citace:,,Dnem 1.ledna 2013 nabývá účinnosti obecně závazná vyhláška č. 32/1998

Sb. hl. m. Prahy, o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění vyhlášky č. 39/1999 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 1/2001 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 30/2001 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 5/2003 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 31/2003 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 24/2004 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 27/2005 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 24/2006 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 18/2007 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 21/2008 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 21/2009 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 1/2011 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 19/2011 Sb. hl. m. Prahy a obecně závazné vyhlášky č. 22/2012 Sb. hl. m. Prahy.“

31

http://www.cenovemapy.com/praha.html

100

4.5 Celkový marketingový výhled Původně velmi optimistické prognózy ve vývoji cen nemovitostí v krátkodobém a střednědobém horizontu ovlivnila finanční krize. Dřívější velkorysé projekty se pozastavily a některé dokonce zastavily úplně. Přesto dle územního plánu a dalším investicím se především v nové zástavbě ceny nemovitosti drţí a výstavba nových moderních projektů se jeví jako kvalitní investice. Pozitivní zlom ve vývoji cen nemovitostí, tedy kancelářských prostor a bytů, případně obchodních prostor by mohl přinést dobudování projektů jako je velký projekt v bývalém areálu Českých drah na Argentinské, kde vznikne mnoho nových bytů, prodejních prostorů, kanceláří a především centrální park, který velmi zpříjemní a zatraktivní bydlení v této části Holešovic. S tím souvisí i nový silniční tunel Nová Bubenská. Dalším pozitivem pro vývoj cen bude vybudování velkého sportovního areálu v místech bývalé betonárky na břehu Vltavy u mostu Barikádníků. Vzhledem k omezenému mnoţství pozemků a proluk, hodnota těchto nemovitostí poroste. Hodnota zrekonstruovaných luxusních a stylových domů také poroste, zatímco tzv. dělnické domy, v horším stavu a morálně zastaralé budou vzhledem k niţší poptávce klesat na hodnotě. Zbylé průmyslové objekty postupně najdou nové vyuţití nebo budou zbourány a vzniklé proluky budou zastavěny novou a vyhovující zástavbou. Otázkou je kompromis mezi názory památkářů a rozvojem města, které potřebuje investice velkých developerů.

101

5 Závěr V první teoretické části, jsem měl moţnost díky studiu více pramenů porovnat vývoj a různé přístupy k samotnému trţnímu oceňování. V jedné věci, kde se autoři odborných knih často shodují, je především fakt, ţe oceňování na trţních principech není práce podle šablony, ale do určité míry je to umění, zkušenost, neustálé studium a především zdraví rozum. S toho tedy vyplývá, ţe znalost teorie a doporučených postupů je pro praxi stejně důleţitá, jako zkušenost a kaţdodenní mravenčí práce kvalitního odhadce, při zjišťování a zpracování informací. Dle mého názoru vůbec nejtěţší při oceňování je, nepodlehnout svým představám, správně určit segment trhu a objektivně zhodnotit veškeré cenotvorné vlivy, případně namodelovat nejlepší a nejvyšší vyuţití, coţ nemusí být vţdy jednoduché, především u nemovitostí v horších lokalitách. Dalším poznáním je i zaznamenání určitého pozitivního vývoje v oceňování, díky zlepšující se legislativě a lepšímu vnímání trhu i ze strany státu. Lze tedy konstatovat, ţe účelem celé teoretické části, je zkompletovat si znalosti a případně doplnit chybějící informace. V neposlední řadě také byla popsána úloha property managementu a spojitost s oceňováním majetku. Zde jsem zjistil rozdíl mezi pojetím USA a EU. V zásadě se ale obě teorie shodují v tom, ţe tyto profese jsou většinou provázané a občas i splývají s facillity a asset managementem. Díky zvětšujícímu se trhu s bydlením a jeho nárokům, úloha odhadců jak při obchodování, tak správě s nemovitostmi neustále roste. V druhé, praktické části, byly oceněny, dvě asi nejčastěji oceňované nemovitosti, tedy byt a soubor stavebních pozemků. U bytu, jsem si sám v praxi mohl vyzkoušet diametrální rozdíl, mezi představou a skutečně trţní realitou. Přesto ţe se jednalo o dobrou lokalitu v rámci širšího centra Prahy, ostatní vlivy, jako stáří, morální opotřebení, vysoká nabídka a dopravní vytíţenost, posunuly hodnotu nemovitosti v řádech stovek tisíců jinam, neţ byly původní mé představy. V tomto ocenění byla pouţita metoda porovnávací, na kterou byl kladem hlavní důraz. Jako spíše podpůrná byla vyhotovena i metoda výnosová, vzhledem k trţnímu pronájmu. Při oceňování pozemků, bylo důleţité (mimo jiné), si zajistit všechny potřebné informace, jako je územní rozhodnutí, schválený územní a regulační plán, případně stavební povolení atd. Při zjišťování hodnoty, jsou pozemky velmi ,,citlivé“ na 102

lokalitu, vybavenost inţenýrskými sítěmi a především na územním plánu. Při ocenění daných pozemků mě poměrně překvapila skutečnost, ţe v Jesenice u Prahy, coţ je vzdušnou čarou pouze cca 2 km od oceňovaných pozemků směrem k Praze, se cena zvedá i víc neţ o 1000 Kč/m2, coţ způsobuje lepší občanská vybavenost. (obchodní centrum). Pokud bych mohl hodnotit pozemky v okolí Prahy z pohledu investice, lze označit stavební pozemky jako investici dobrou. Metoda ocenění zde byla pouţita pouze porovnávací, protoţe v tomto konkrétním případě je jediná objektivní, pro zjištění trţní hodnoty. V poslední části, kde analyzuji městskou část Prahy 7, jsem se pokusil prokázat schopnost zajistit si všechny potřebné informace o trhu s nemovitostmi v dané oblasti, tento trh segmentovat, vyhodnotit a připravit si potřebné informace, které později tvoří podstatnou sloţku samotného trţního ocenění. Za přispění rad a informací hlavního architekta pana Stránského, jsem si rozdělil Holešovice na dvě základní části, které mají zásadní cenotvorný vliv. Dalším podstatným vlivem na cenu nemovitostí jsou investice v této lokalitě. V současné době se intenzivně připravuje několik projektů, mezi něţ patří např. nový projekt, který vznikne na místě bývalé Tesly Holešovice, kde budou postaveny nové moderní bytové domy. Po shromáţdění a zpracování všech dat, vznikla analýza trhu s nemovitostmi, která dle mého názoru poskytla potřebné informace pro jiţ výše zmíněné ocenění bytu. Na konec této práce bych rád poděkoval za trpělivost a případnou shovívavost, pokud jsem se dopustil nějakých nepřesností.

103

6 Seznam pouţité literatury Monografie 1. Zazvonil Z. Oceňování nemovitostí na trţních principech, Ceduk – Praha 1996, ISBN 80-902109-0-2 2. Dušek D. Základy oceňování nemovitostí, ISBN 978-80-245-1818-3 3. Ort P. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, 1. Vydání, Praha 2008: Bankovní institut Vysoká škola a.s ISS 1803-5159 4. Ort P. Moderní metody oceňování na trţních principech, Praha 2008: Bankovní institut Vysoká škola a.s ISBN 978-80-7265-113-9 5. Ort P. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1. 1. Vydání, Praha 2008: Bankovní institut Vysoká škola a.s. ISBN: 978-80-7265-128-3 6. Zazvonil Z. Odhad hodnoty pozemků, nakl, Oeconomica-Praha 2007, ISBN 97880-245-1211-2

Legislativa 7. Občanský zákoník č.40/1964 Sb 8. Úplné znění č.847/2011. Stavební zákon a vyhlášky: dokumentace staveb, tech. poţadavky stavby, územní řízení a plánování, stav. povolení, ohlašování staveb, kolaudace,atd. podle stavu k 18.7.2011,Ostrava: Sagit, ÚZ, ISBN 978-80-7208-867-6 9. Úplné znění č.983/2013, zákon a vyhláška o oceňování majetku, další předpisy, podle stavu k 7.1.2013, Ostrava: Sagit, ÚZ, ISBN 978-80-7208-955-0 10. Definice SRN dle §194 stavebního zákoníku, 11. Zákon č.344/1992 Sb, O katastru nemovitostí ČR,

Webové stránky 12.http://www.realit.cz/clanek/property-asset-nebo-facility-management 13.http://psary.cz/uzemniplan/uzemni-plan 14.http://www.tzb-info.cz/epc-energy-performance-contracting/7518-property-assetnebo-facility-management 15. http://www.cenovemapy.com/praha.html 104

7 Přílohy Přílohy k oceňovanému bytu č. 8 Příloha č.1

105

32

Cenová mapa stavebních pozemků na území Prahy CMP 2013

Příloha č.2

Tento výtisk má pouze informativní charakter

32

http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3&&MarQueryId=6D2BCEB5&Mar QParam0=730122&MarQParamCount=1&MarWindowName=Marushka

106

Příloha č.3

107

Příloha č.4

108

Přílohy k oceňovaným pozemkům: Snímek katastrální mapy

Příloha č.5

109

Mapa oblasti

Příloha č.6

Poloha obce Psáry – Dolní Jirčany v mapě

Poloha nemovitosti v mapě

110

Geometrický plán rozdělených pozemků

Příloha č.7

111

Příloha č.8

112

Příloha č.9

113

Příloha č.10

114

Příloha č.11

115

Fotodokumentace nemovitosti

Příloha č.12

116

Náhled do KN - vlastnictví pozemku parc.č. 465/1

117

Příloha č.13

Příloha č.14

118

119

120

121

122

33

33

Obec Psáry – územní plán

Příloha č.15

http://psary.cz/uzemniplan/uzemni-plan

123