Oceňování v property managementu

Bankovní institut vysoká škola Praha

Katedra oceňování majetku

Oceňování v property managementu Bakalářská práce

Autor:

Zuzana Sýkorová Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben 2012

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne

Zuzana Sýkorová

Poděkování Ráda bych poděkovala panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za pomoc při vedené své bakalářské práce a dále panu Michalu Holubovi za shánění informací pro praktickou část této práce.

Anotace Má bakalářská práce se skládá ze tří částí. První část je teoretická a obsahuje úvod do problematiky oceňování majetku a jeho užití v property managementu. Druhá - praktická část je ocenění 2 objektů – bytová jednotka a bytový dům. Ve třetí části, která je analytická, rozebírám realitní trh v městských částech Praha Hlubočepy a Praha Bohnice / Troja.

Annotation My thesis consists of three parts. The first part is theoretical and includes prologue into issues of the property valuation and its use in property management. The second – practical part is valuation of two objects – housing unit and apartment building. In the third part, which is analytical, I analyze the real estate in districts Prague Hlubočepy and Prague Bohnice / Troja.

Obsah A.

Teoretická část ............................................................................................................. 2

Právní předpisy ....................................................................................................................... 2 Cena a hodnota ....................................................................................................................... 4 Cena administrativní ........................................................................................................... 4 Cena pořizovací .................................................................................................................. 5 Cena pořizovací reprodukční .............................................................................................. 5 Cena tržní............................................................................................................................ 5 Metody oceňování .................................................................................................................. 6 Nákladový způsob ocenění ................................................................................................. 6 Výnosový způsob ocenění .................................................................................................. 7 Porovnávací metoda ......................................................................................................... 10 Přímé porovnání ............................................................................................................... 11 Nepřímé porovnání ........................................................................................................... 11 Faktory ovlivňující cenu nemovitostí ................................................................................... 13 Ekonomické faktory ......................................................................................................... 13 Politické a správní faktory ................................................................................................ 14 Sociální a demografické faktory ....................................................................................... 16 Fyzikální faktory .............................................................................................................. 18 Činnost znalců a odhadců + pojmy ...................................................................................... 19 Znalci majetku .................................................................................................................. 19 Znalci /odhadci ................................................................................................................. 21 Property management ........................................................................................................... 21 Činnosti property managementu....................................................................................... 23 Efektivní využití prostoru ................................................................................................. 23 Normy property managementu ......................................................................................... 25 Správa nemovitosti ............................................................................................................... 25 Předpis záloh ........................................................................................................................ 25 Oceňování v property managementu .................................................................................... 29 Facility management............................................................................................................. 30 Assets management .............................................................................................................. 32 B.

Praktická část ............................................................................................................. 33

Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku ............................................................................ 33 Byt č. 515/26 .................................................................................................................... 33 Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku ............................................................................ 50

Bytový dům č.p. 627/5, 628/7 .......................................................................................... 50 C.

Analytická část ........................................................................................................... 68

Analýza trhu ......................................................................................................................... 68 Městská část Praha 8 ........................................................................................................ 68 Městská část Praha 5 ........................................................................................................ 73 Závěr ..................................................................................................................................... 78 Citovaná literatura ................................................................................................................................ 79

Úvod Oceňování majetku je nedílnou součástí veškerého obchodování. Díky rostoucím požadavkům a nárokům na bydlení se zvyšuje poptávka i nabídka. Má bakalářská práce se dělí na tři části. V teoretické části se pokusím nejprve přiblížit základní pojmy a předpisy, které úzce souvisejí s hlavní tématikou. Zmíním se zde o rozdílu významů pojmů cena a hodnota, popíšu základní typy oceňování majetku, určím faktory, které ovlivňují cenu a pojmenuji osoby, zabývající se oceňováním. Dále vysvětlím, co vše obnáší property management a jak probíhá jeho samotné oceňování. Na závěr ještě zmíním související témata, kterými jsou facility a assets management. V dalším úseku se pokusím ocenit 2 stávající objekty. Jako první zde určuji tržní hodnotu bytové jednotky panelového bytového domu na Praze 8 a druhou stavbou je panelový bytový dům v Praze 5. Při oceňování použiji metodu porovnávací, příjmovou i nákladovou. Při analýze trhu se zaměřuji na oblasti, které se nacházejí u oceňovaných nemovitostí v předchozí části. Městská část Praha 8 – Bohnice / Troja se nachází v severní okrajové části Prahy a Hlubočepy jsou na jihu. Porovnán je menší i větší typ stavby. Na závěr bych chtěla shrnout výsledky, ke kterým jsem během své bakalářské práce dospěla.

1

A. Teoretická část Právní předpisy Oceňování nemovitostí je specializovaná činnost, podléhající řadě pravidel, ať už se jedná o požadavky na vzdělání znalce (nebo odhadce), tak právním normám. „Základní pojmy z oblasti oceňování nemovitostí jsou v českém právu jasně definovány a jakékoli nepřihlédnutí nebo dokonce nerespektování těchto norem nemůže být slučitelné s ověřovatelskou nebo odhadcovou činností.“1 Základní úpravu pojmu nemovitost nalezneme v § 119 odst. 2 občanského zákoníku, který definuje nemovitost jako pozemky a stavby spojené ze zemí pevným základem“2.“ Ačkoli je nemovitost stále obchodovatelné zboží, je svým druhem výjimečné s následujícími specifiky“3: •

Jsou co do své polohy a kompozice jedinečné.

•

Maji nemovitý charakter a tudíž jsou nepřenosné a nepřemístitelné.

•

Životnost pozemků je v podstatě neomezena, životnost staveb je značně vyšší než u jiného zboží.

•

Ve srovnání s jiným zbožím je jejich cena nesrovnatelně vyšší.

•

Celková plocha pozemků je limitovaná a nelze ji zvětšit.

•

Přináší lidem užitek a z toho plyne všeobecně přijímaný názor, že je tudíž užitečné nemovitosti vlastnit a užívat.

•

Svoji povahou a samotnou existenci ovlivňuji okolí, mimo rámec vymezeny hranicemi jejich vlastnických prav, takže je ve veřejném zajmu tyto vlivy regulovat.

Tyto vlastnosti nemovitostí jsou všeobecně respektovány trhem, na němž působí obvyklé tržní síly nabídky a poptávky, které jsou ovlivňovány i dalšími faktory. Základními právními předpisy pro oceňování nemovitostí jsou: Zákon č. 40/1964 Sb., v platném znění kde jsou určeny předměty občanskoprávních vztahů (věci, práva či jiné majetkové hodnoty). Jak již bylo řečeno, dle § 119 tohoto zákona lze věci rozdělit na movité a nemovité, odstavec dva poté charakterizuje nemovitosti jako „pozemky a stavby, které jsou se zemí spojené pevným základem“. Právě tento požadavek má význam pro praktické ocenění. Zákon č. 344/1992 Sb., katastrální zákon. „Jde o soubor informací, zahrnující soupis a popis nemovitostí jednak co do jejich geometrického a polohového určení, jednak i do evidence vlastnických,

1

Zazvonil Z., Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1996 § 119 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník 3 Zazvonil Z., Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1996 2

2

jiných věcných práv a jiných právních vztahů. Zápis do katastru nemovitostí se řídí zákonem č. 265/1992 Sb.“4 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), který upravuje jak způsoby oceňování nemovitostí, tak i věcí movitých práv a jiných majetkových hodnot a služeb. K tomuto zákonu se mimo jiné váže předpis č. 337/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, který upravuje sankce postihy za nedodržení nebo porušení zákona 151/1997 Sb. Zákon rovněž neupravuje pozici znalce nebo jiného oceňovatele. Tento zákon připouští několik způsobů ocenění majetku, což bude zmíněno a popsáno níže. Prováděcí vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů. Vyhláška stanoví ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a služeb. zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, který uplatňuje, reguluje a kontroluje ceny výrobků, výkonů, prací a služeb pro tuzemský trh. Tento zákon v sobě obsahuje konkrétní definici ceny, definovanou takto: „Cena je peněžní částka: a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží b) zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji.“5 Zvláštním předpisem je zde myšlen zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Kromě těchto úprav je třeba mít na zřeteli i úpravy věcí s nimi úzce spojenými: „Součástí věci dle smyslu § 120 zákona č. 40/1964 Sb., v platném znění je vše co k ní podle povahy patří a nemůže být odděleno, aniž by byla věc znehodnocena“6. Příslušenství je samostatnou věci (tzv. vázána k věci hlavní), a naleží vlastníku věci hlavni a je jim určena k tomu, aby byla s hlavně věci trvale užívaná. „Vlastníkem věci hlavni a příslušenství je ten samy subjekt. § 121 odst. 2 uvádí, že příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívaný. Za vedlejší místnosti považujeme zpravidla komory, záchody, koupelny, šatny, spíže, předsíně či stavebně technicky oddělené kuchyňské kouty. Vedlejšími prostory uvažujeme například sklepní kóje.“7

4

Zazvonil Z., Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1996 zákon č. 526/1990 Sb., o cenách 6 § 120 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník 7 Bradáč, A., Fiala, J. Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, 2004 5

3

Cena a hodnota Cena jakožto směnná hodnota nemovitosti (popř. jakéhokoli statku nebo služby obecně), hraje v tržním prostředí nezastupitelnou roly. Ačkoli jsou významy slov hodnota a cena běžně zaměňovány nebo používány ve stejném smyslu slova, oba pojmy mají svůj ekonomický význam, který je odlišuje. V současné ekonomii je hodnota chápána jako schopnosti uspokojovat potřeby (čili hodnota generuje užitek) a cena exaktním vyjádřením finančních nákladů. „Hodnota je obrazem návrhu či názoru, zatímco cena je dosažený či realizovaný fakt, případně cena administrativně nařízená nebo regulovaná.“7 První ekonom, který dal do souvislosti pojem hodnota nemovitosti a cena nemovitosti byl Alfred Marshall, který podle teorií tzv. neoklasické školy zastával myšlenku, že hodnota i cena může být v ideálním tržním prostředí shodná, nicméně zpravidla tomu tak nebývá. Jak již bylo řečeno, význam a funkce ceny jsou pro oceňování nemovitostí definovány v zákonech č. 151/1997 Sb. a zákoně č. 526/1990 Sb. „Zásadně je však třeba si uvědomit, že výsledek tržního ocenění je závislý na účelu ocenění a v souladu s ním by měl být zvolen i jeho název.“8 Kromě ryze tržní ceny rozeznáváme i jiné druhy cen, které se liší jak způsobem ocenění, tak oblastí využití. Mezi nejdůležitější typy cen, kromě tržní můžeme zařadit: •

Cena administrativní

•

Cena pořizovací

•

Cena pořizovací reprodukční

Cena administrativní „V souvislosti s fiskálními zájmy státu vyvstává potřeba zjistit daňový základ, ke kterému je využívána cena nemovitostí.“9 Je tedy záhodno pro takový výpočet vytvořit jasná pravidla daná právní normou, která bude nemovitost oceňovat jednoznačně, pokud možno jednoduše a pravdivě. Bohužel, jakýkoli pokus obsáhnout celé proměnlivé tržní prostředí jediným vzorcem je nemožné. Proto zavádíme pojem administrativní cena, která je zjednodušeným obrazem ceny tržní a v ideálním případě se jí významně přibližuje. Jde tedy o uměle vytvořenou cenu, která však v praxi má jen málo společného s cenou objektivní. „To však neznamená, že by administrativní cena v oblasti oceňování neměla své místo, naopak, její funkce je velmi důležitá a v dnešním transformačním období je zřejmě

8

Bradáč, A., Fiala, J. Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, 2004 Bradáč, A., Fiala, J. Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, 2004

9

4

nezastupitelná“10. Je však nutné důsledně respektovat její pravý význam. V České republice je právním předpisem, na jehož základě je stanovována administrativní cena nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a dalšími doprovodnými vyhláškami. Zákon o oceňování majetku se použije v následujících situacích11: •

Odkazují platné předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku

•

nebo služby k jinému účelu než prodeji

•

stanoví tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění

•

dohodnou se tak strany

•

Jedná se o účely stanovené zvláštními předpisy Zákon se dále použije vždy, když se v jiném zákoně objeví dikce „cena zjištěná podle platných cenových předpisů“ nebo je na toto jiný odkaz ať už na zákon č. 151/1997 Sb., nebo jiný.

Cena pořizovací Jedná se o cenu, za kterou byla nemovitost pořízena (bez odpočtu opotřebení). Jedná se tedy o cenu historickou. Tato cena obvykle figuruje v účetních výkazech.

Cena pořizovací reprodukční Tato cena nám dává informaci, za jakou cenu bylo možné získat stejnou nebo porovnatelnou nemovitost v době ocenění (bez odpočtu opotřebení). Jedná se tedy o obdobu historické cenu, aplikovanou na jinou nemovitost.

Cena tržní Cenou tržní rozumíme cenu, za kterou je možné získat stejnou nebo podobnou nemovitost na stejném místě a ve stejnou dobu. Tržní cena je přímo zákonem definována v § 2 odst. 1 zákon o oceňování majetku takto: ,,Majetek a služba se oceňuji obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiny způsob oceňovaní. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytovaní stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvažuji všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolnosti trhu,

10

Tamtéž Kokoška, J. a kol. Oceňování nemovitostí, díl III. Oceňování obvyklou cenou, 2000

11

5

osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.“12 Tržní cena je vypočtena porovnáním již realizovaných prodejů podobných nemovitostí v blízkém okolí, pokud jsou tyto informace dostupné a pokud mají dostatečnou dostatečnou relevanci. Pokud tyto informace neexistují, nebo by jejich získání vyžadovalo velké náklady a úsilí, zpravidla se ocenění provádí na principu nákladového nebo výnosového způsobu (viz níže). Zákon připouští i jiné způsoby ocenění, např. podle jmenovité jmenovité či kurzové hodnoty, tyto způsoby jsou však pro oceňování nemovitostí bezpředmětné.

Metody oceňování

Ilustrace 1: Zdroj: http://www.hypoindex.cz/clanky/ocenovani-nemovitosti http://www.hypoindex.cz/clanky/ocenovani nemovitosti-z-pohledu-bank bank-a-pojistoven/ pojistoven/

Nákladový způsob ocenění Jeden ze způsobů ocenění nemovitosti, který je používán v případě, že není možné použít způsob porovnávací. "Nákladová hodnota je reprodukční cena věci, která je snížena o adekvátní opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ve výsledku je pak snížena o náklady vynaložené na opravy vážných závad znemožňujících okamžité užívání věci."13 "Nákladová metoda ocenění předpokládá, že objektivně uvažující kupující za standartní situace nebude ochoten zaplatit zaplatit vyšší cenu, než by činili náklady na výstavbu nemovitosti stejného rozsahu, parametrů a užitečnosti v době ocenění včetně nákladů na její uvedení do 12 13

§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1990 Sb., o oceňování majetku Kokoška, J. a kol. Oceňování nemovitostí, díl III. Oceňování obvyklou cenou, 2000

6

požadovaného technického a funkčního stavu."14 Další předpoklad tkví ve faktu, že objektivně uvažující kupující při příliš vysoké ceně raději realizuje koupi substitutu (čili nemovitosti s podobnými funkčními a technickými vlastnostmi), než původní poptávanou nemovitost. Tento způsob je preferován v případě, kde je kalkulována určitá náhrada (např. pro potřeby pojišťovnictví). Při oceňování nemovitosti (stavby) nákladovým způsobem se vychází ze základen cen za dané měrné jednotky (m2, m3) za jejich pořízení, která je patřičně upravena o další tržní efekty, které mohou být způsobeny polohou, velikostí stavby, prodejností, případným vybavením apod. Obecně se dá říci, že tato metoda je tím spolehlivější, čím je nemovitost (stavba) novější. Čím déle na ni působí okolní vlivy, ať už technické, které způsobují opotřebení, tak tržní, které mohou velkou měrou ovlivňovat její cenu, tím nespolehlivěji se tato metoda stává. V současnosti by například bylo krajně sporné oceňovat stavby v centru Prahy (pomineme památky, tam je situace ještě mnohem komplikovanější), které jsou často z předminulého století, nákladovou metodou.

Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění je založen na propočtu budoucích cash flow, které může vlastnictví nemovitosti přinést (nájem u staveb, popř. renta u pozemků). Tyto peněžní toky jsou diskontovány, přesný diskont se může lišit, podle informace, jakou chce oceňovatel získat (viz níže). Čistý cash flow je výsledná suma čistého peněžního přínosu, je tedy očištěna od několika vlivů. V zásadě lze rozeznávat 4 druhy výnosů z nemovitostí, přičemž každý další je očištěn od reálných problémů, které obsahuje předchozí výnos.

Potenciální hrubý výnos Jedná se o výnos, který nemovitost generuje za dané časové období, pokud je plně využívaná nájemcem/nájemci. Neobsahuje očištění od provozních nákladů, nájem volíme podle tržní situace a specifických podmínek, které se k nemovitosti váží (lepší/horší poloha, technické opotřebení apod.). Výše nájemného (renty je obvykle sjednána smluvně mezi pronajímatelem a nájemcem. "Jako zvláštní formu smluvního nájemného lze zmínit nájemné regulované, jehož hlavní podstatou je ochrana nájemníků prostřednictvím zákonných prostředků."15 Regulované nájemné bylo běžným jevem po roce 1989, nicméně v poslední době se přechází k deregulaci a nájmy se začínají přibližovat tržní úrovni. Například při deregulaci v hlavním městě (a nejen tam) stoupl nájem v řádu násobků oproti situaci před deregulací. 14 15

Zazvonil Z., Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1996 Zazvonil, Z. Výnosová hodnota nemovitostí, 2004

7

Efektivní hrubý výnos Efektivní hrubí výnos dostaneme, pokud od potenciálního hrubého výnosu odečteme výpadky nájemného, vzniklé z důvodů nevyužití části nemovitosti nebo nezaplacení nájemného. nájemného.

Čistý provozní výnos Čistý provozní výnos dostáváme, pokud od efektivního hrubého výnosu odečteme veškeré provozní náklady a náklady spjaty s fungováním a provozem nemovitosti. Pokud je nemovitost plně ve vlastnictví provozovatele, čistý provozní výnos je finální podoba cash flow.

Čistý provozní výnos po odpočtu splátek Pokud provozovatel zatížil svou nemovitost úvěrem, popřípadě si na pořízení nemovitosti půjčil, je nutné pro výpočet konečného cash flow odečíst splátky tohoto úvěru. Poku Pokud d si provozovatel zřídil úvěr za účelem nákupu nemovitosti, kterou hodlá pronajímat, je zřetelné, že součet nájmů plynoucí mu z provozování nemovitosti musí být dlouhodobě vyšší, než splátky.

Ilustrace 2: Vztah mezi výnosy z nemovitosti

Tímto postupem může oceňovatel získat dobrý přehled o potencionálních budoucích cash flow. Ale jak již bylo zmíněno, je nutné získat i informaci o výši úrokové míry, kterou budou budoucí cash flow diskontovány. Zde hraje ústřední roli vlastník. Ten posuzuje posuzuje diskontní míru podle nákladů 8

obětovaných příležitostí. V takovém případě má několik možností, pokud si nechce nemovitost ponechat (ponechání si nemovitosti může být rovněž naprosto racionální rozhodnutí): •

Získané peníze uložit do banky

•

Za získané peníze nakoupit státní dluhopisy

•

Získané peníze využít na finančních trzích

•

Získané peníze využít jinak

Úroková míra se spočítá jako potenciální možné zhodnocení po očištění od inflace. Je tedy možné, že úroková míra bude jak kladná (prodávající investuje se zhodnocením 6,9%, inflace bude 1,9% (rok 2011), reálné zhodnocení je 5%), tak i záporná (prodávající uloží svůj kapitál do banky s úrokem 0,1%, inflace je stále 1,9%, reálné znehodnocení je 1,8%). Diskontní faktor bude následně úroková míra plus jedna (viz vzorec níže). Je na první pohled zřejmé, že takový výpočet bude počítat s predikovanými čísly, přičemž není žádná záruka, že tyto predikce dojdou naplnění.


  

 1 

Kde •

FCF (free cash flow16) je čistý provozní výnos po odpočtu splátek

•

i je předpokládané zhodnocení kapitálu

•

n je předpokládaný počet let provozuschopnosti nemovitosti (může být kalkulován různě, např. podle odpisového plánu, tj. u nové nemovitosti 30, popř. 50 let v závislosti na konkrétní nemovitosti. Pro úplnost dodejme, že pozemky se neodepisují a kalkulace ceny by se např. stanovovala jako perpetuita17).

•

P je výsledná cena

Vklad do banky Pokud se prodávající rozhodne získaný kapitál vložit do banky, měl by s přihlédnutím k inflaci počítat s tím, že jeho kapitál se bude v průběhu času znehodnocovat. Takové osobě se vyplatí si spíše nemovitost ponechat, protože mu snáze přinese vyšší zhodnocená, než úročení v bance.

16 17

Marek, P. a kol., Studijní průvodce financemi podniku, 2009  Hodnota nekonečné řady splátek
 

9

Investice do státních dluhopisů V současné době je výnos z pětiletých státních dluhopisů 3,09% ročně. S přihlédnutím k inflaci je pravděpodobné, že peníze se ani výrazně nezhodnotí, ani neznehodnotí, takový investor tedy zůstane "na nule".

Investice na finančních trzích Předpokládejme, že prodávající je průměrný investor a aby minimalizoval riziko, nakupuje na pražské burze index PX. Ten má průměrné zhodnocení 6,9% ročně. Po odečtení inflace prodávající zhodnotil svůj majetek. Pro to, aby se prodávající rozhodl ponechat si nemovitost, je třeba, aby nájemné představovalo potenciálně větší míru zhodnocení, než prodej nemovitosti a následná investice. Nutno ovšem podotknout, že výnos 6,9% je historický údaj a není nijak zaručeno, že dojde naplnění i v budoucnu.

Alternativní využití kapitálu Pokud chce prodávající investovat peníze do rizikovějších instrumentů (investice do akcií, komodit, investice do nového podnikání), může být vypočtená úroková míra velmi variabilní, nicméně stále platí, že nabídka pocházející z tohoto výpočtu se musí střetnout s poptávkou. Lze obecně říci, že prodávající je další složka, která ovlivňuje samotné ocenění nemovitosti tak, že zvažuje možné potenciální užitky a náklady obětovaných příležitostí. Tak rozhoduje o tom, zda považuje kapitál vázaný v nemovitosti za rentabilní, či nikoli a nemovitost prodá či neprodá. Tento prvek ocenění je značně subjektivní a je v každém konkrétním případě odlišné, jak velkou hraje roli.

Porovnávací metoda Ocenění nemovitosti porovnáním je běžnou praxí v oblasti oceňování nemovitostí a ve většině případů nejlépe odráží skutečnou tržní situaci, čili nejlépe se přibližuje tržní ceně. Metoda je založena na obecném předpokladu, „že jsou-li dva nebo více subjektů ve většině shodné, obdobné nebo podobné, měli by být shodné, obdobné nebo podobné i jejich parametry zbývající. Protože v případě nemovitostí o plnou shodu v žádném případě nemůže jít vzhledem k jejich jedinečnosti a neopakovatelnosti, vyplívající z jejich nepřemístitelné polohy, lze v tomto zvláštním segmentu trhu porovnání založit pouze na podobnostech či obdobě, neboť absolutní shodnost je již předem

10

vyloučena."18 Porovnávací metoda tak stojí na principech porovnání kvalitativních a kvantitativních rozdílů nemovitostí a tyto odlišnosti promítnout do finálního ocenění. Porovnávací metoda netrpí omezeními jako metody nákladové a výnosové, tkvící v tom, že obě tyto metody se striktně zaměřují na část života nemovitosti. Nákladová metoda ocenění pohlíží pouze zpět, bez v úvahu pořizovací náklady, opotřebení apod., zatímco výnosová metoda pohlíží pouze vpřed a hodnotí potenciální budoucí přínos z vlastnictví. „Pro porovnávací přístup je důležitý princip ovlivňování hodnoty vnějšími vlivy, které platí prakticky u všech typů nemovitostí.“19 Vnější vlivy mohou mít ráz širokého ekonomického vývoje, tak i externalit mající krátký geografický dosah. „Odhadce musí analyzovat sousední prostředí porovnávaných nemovitostí, aby identifikoval všechny podstatné vlivy a to nejen současné, ale i hrozby a příležitosti, které se mohou vyskytnout v předvídatelné budoucnosti.“20 „Pro aplikaci porovnávacího přístupu je velmi příznivé takové prostředí, v němž působí konformní podmínky. Konformní princip využívá poznatku, že postupným vývojem se v určitých lokalitách projevuje tendence ke shodě, rozdíly mezi nemovitostmi se stírají a jejich parametry včetně cen se ustalují na podobných hodnotách. Zároveň zde obvykle ceny nemovitostí na vnější vlivy reagují hromadně stejným způsobem.“21 V konečném důsledku můžeme porovnávací metodu rozdělit do dvou podmetod: porovnání přímé a nepřímé.

Přímé porovnání Při oceňování přímou porovnávací metodou odvozujeme cenu oceňované nemovitosti od konkrétní nemovitosti, jejíž cenu známe (např. z předchozího obchodování). Přímá metoda porovnání se je v literatuře označována i jako párová analýza. V praxi je obvyklé, že přímá metoda při ocenění jedné nemovitosti je provedena několikrát s komparací co největšího počtu porovnatelných objektů.

Nepřímé porovnání Pro nepřímé porovnání je nutné shromáždit zpravidla více dat než pro porovnání přímé. Tato data jsou shromažďována o zobchodovaných obdobných nemovitostech a cena se následně určí jako průměrná cena z těchto obdobných nemovitostí, případně je ještě korektorována pro specifické 18

Zazvonil, Z., Porovnávací hodnota nemovitostí, 2007 Zazvonil, Z., Porovnávací hodnota nemovitostí, 2007 20 Zazvonil, Z., Porovnávací hodnota nemovitostí, 2007 21 Zazvonil, Z., Porovnávací hodnota nemovitostí, 2007 19

11

vlastnosti. Díky většímu statistickému vzorku je možnost špatného odhadu menší. Metoda sama o sobě samozřejmě nemůže zastupovat zodpovědnou činnost oceňovatele a je na něm, aby vybral vhodné nemovitosti k porovnání. Primární zdroj dat pro porovnání jsou kvalitativní znaky, kvantitativní už v menší míře. Protože si při nepřímé metodě obvykle nevystačíme s porovnáváním nejbližších nemovitostí, je třeba získat informace i z jiných zdrojů. Zde má oceňovatel několik možností. Buď informace získá z internetových stránek realitních kanceláří, jiných internetových stránek nebo periodik. Tyto informace jsou poměrně dobře dostupné. Nicméně není zaručeno, že zde oceňovatel získá všechna potřebná data. Druhou možností je získat informace na katastrálních a stavebních úřadech. Třetí a často nejlepší možností je využít databází. „V podmínkách České republiky rozlišujeme dva typy externích databází: databáze obchodovatelných cen nemovitostí a databáze sekundárních dat. První slouží pro potřeby tržního ocenění, druhá skupina vyhovuje spíše potřebám státní správy. Jako konkrétní příklady externích databázi jmenujme tyto: •

Registr porovnávacích nemovitostí České republiky

•

Cenové mapy stavebních pozemků (vytvářeny a spravovány obcemi, přičemž ceny uvedené v cenových mapách jsou závazné pro administrativní ocenění)

•

Databáze Českého statistického úřadu (data získána na základě informací od finančního úřadu)

Z literatury můžeme vyčíst konkrétní databáze spravované firmami: •

Databáze MOISES o

„jde o informační systém založený firmou REAiA consulting s.r.o. se sídlem v Kroměříži,“22 jehož cílem je shromažďování, zpracovávání, uchovávání a zpřístupňování dat o uskutečněných obchodech s nemovitostmi v ČR.

o

Databáze pracuje s předpokladem, že trh nemovitostí je trhem s využitelnými prostory, přičemž každý prostor je definován především kvalitou, polohou a velikostí. Databáze rozlišuje 7 základních segmentů (6 typů objektů a pozemky). Tyto jsou dále členěny podle dalších charakteristik na další podtypy.

•

Databáze cen a nájmů bytů IRI o

„Ceny bytů a výše jejich nájemného ve statutárních a bývalých okresních městech ČR monitoruje od r. 2000 Institut regionálních informací s.r.o. se sídlem v Brně.“23

•

Databáze průmyslových zón v ČR o

Touto databází disponuje Agentura pro podporu podnikání a investic CzechInvest, a je koncipována pro pobídkové účely se zaměřením na zahraniční investory. Databáze

22 23

REAiA consulting, ing. Ludvík Šnojdr, dostupné 29. 3. 2012 na www.reaia.cz Internetové stránky společnosti Iri. Dostupné dne 30. 3. 2012 na www.iri.cz

12

obsahuje kvalitativní a kvantitativní faktory a orientační ceny pozemků a nabízené výše nájemného.

Faktory ovlivňující cenu nemovitostí Ocenění nemovitostí je kromě zjevných kvalitativních a kvantitativních vlastností nemovitosti ovlivněno i okolními faktory. Takových faktorů by mohl být velice dlouhý výčet, proto se budu níže věnovat jen těm nejdůležitějším. Je třeba si uvědomit, že všechny zmíněné faktory působí nejen na straně nabídky, ale také i poptávky, proto i malý vliv okolí může mít na finální cenu dramatický dopad. Pokud rozvedeme ekonomický pohled poptávky a nabídky, výsledná cena bude nejvyšší cenou, kterou bude ochoten poptávající zaplatit, a nejnižší cenou, kterou je ochoten nabízející akceptovat. Protože se nedá očekávat, že poptávající a nabízející se se svými zájmy neprotnou dokonale, je pravděpodobné, že výsledná cena se bude pohybovat v určitém intervalu. Faktory, které mohou a budou ovlivňovat cenu, můžeme rozdělit na 4 oblasti: •

Ekonomické faktory

•

Politické a správní faktory

•

Sociální a demografické faktory

•

Fyzikální faktory

Ekonomické faktory Jeden z nejdůležitějších faktorů ovlivňující cenu nemovitostí je bohatství obyvatel. V rámci ekonomických faktorů jsou zmiňovány například zaměstnanost, kupní síla, životní úroveň, možnosti financování, či inflace a úroková míra. Jednoduše řečeno, čím bohatší obyvatelé, tím vyšší tržní cena nemovitostí na trhu bude. K dostatku prostředků na koupi nemovitosti vede několik cest, které úzce souvisí s ekonomickými faktory, zde stručně popíši nejdůležitější z nich:

Zaměstnanost Jeden z nejdůležitějších zdrojů příjmů je pro domácnosti zaměstnání. Rozdíly mezi zaměstnaností se projeví i v demografických faktorech, ale obecně se dá říci, že oblasti s vyšší mírou zaměstnanosti skýtají za jinak stejných podmínek výše tržně ohodnocené nemovitosti.

13

Kupní síla Ekonomický faktor úzce související se zaměstnaností. Jakkoli může být zaměstnanost vysoká, při koupi nezbytných statků může domácnost ztrácet tak velké množství kapitálu, že i přes pravidelný příjem není schopna financovat koupi nemovitosti. Proto například v případě oblastí, kde je zaměstnanost především z řad nekvalifikované pracovní síly bude tržní ocenění nižší za jinak stejných podmínek. Tento efekt samozřejmě funguje i v opačném směru, při koncentraci velmi kvalifikované pracovní síly.

Možnosti financování Jako každý investiční projekt je možné koupi nemovitosti financovat z vlastních i cizích zdrojů. Protože trh nemovitostí funguje, jsou při pohledu na jiné trhy s vysokými pořizovacími cenami, je cesta financování cizím kapitálem běžná, ať už se jedná o standartní nebo hypoteční úvěr, popřípadě stavební spoření. Stavební spoření je jednou z nejvíce oblíbených forem spoření financí k bydlení. Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření přesně vymezuje, za jakým účelem může stavební spořitelna poskytnout úvěr ze stavebního spoření. Nicméně je třeba připomenout, že státní podpora se v posledních letech snižuje a rovněž se zvýšila doba fixace z 5 na 6 let. V tuto chvíli sice vznikají nové smlouvy na stavební spoření, nicméně je jich daleko méně než v minulosti a jejich zhodnocení je nižší.

Politické a správní faktory Politické a státní faktory nastavuje a upravuje stát, případně region. Ze strany státu to může být daňová politika a ochrana životního prostředí, stavební řád, ze strany regionu to může být územní plánování. Opět pro názornost uvedu jen několik příkladů:

Územní plánování Územní plánování se dívá na zastavěnou plochu, nebo plochu určenou k zastavění. Znamená to, že pokud na ploše má být postaveno několik staveb, územní plánování zohledňuje vztah mezi nimi a i mezi sousedními pozemky. „Územní plánování soustavně a komplexně řeší funkční využití a prostorové uspořádání území, stanoví zásady jeho organizace a věcně a časově koordinuje výstavbu a jiné činnosti ovlivňující rozvoj území. Jeho cílem je vytvářet předpoklady pro dosažení obecně přijatelného konsensu o účelném využití a uspořádání území s ohledem na ochranu přírodních, 14

kulturních a civilizačních hodnot, a tím i předpoklady pro koordinaci veřejných a soukromých zájmů v území.“24

Stavební řád Stavební řád stanoví, jaké jsou administrativní povinnosti k povolení stavby a pravidla při výstavě. Cenu takto ovlivňuje směrem vzhůru případná složitá byrokracie, naopak jednoduchá administrativa snižuje časové i finanční náklady. Stavební řád také určuje objekty, které se mohou stavět bez předešlého ohlášení i bez platného stavebního povolení. Dále určuje objekty, které se mohou stavět s ohlášením a stanoví podmínky pro provedení stavby, a pokud je to nutné, tak i pro užívání stavby. Stavba může být užívána buď po kolaudačním rozhodnutí, nebo po oznámení stavebnímu úřadu.

Životní prostředí Životní prostředí může drasticky ovlivnit atraktivitu lokality, ve steré se nemovitost nachází. Znečištění ovzduší látkami jako SO2, CO nebo CO2 může v krajním případě až znemožnit dlouhodobou existenci v daném regionu. Politika ochrany životního prostředí (a to primárně v průmyslových nebo dříve průmyslových městech) může významnou měrou zlepšit čistotu vzduchu a tím zamezovat možnému znehodnocení nemovitostí.

Daňová politika Pomineme-li klasické daňové zatížení fyzických a právnických osob, které ovlivňuje kupní sílu, v české legislativě vystupuje několik typů daní, které se nemovitostí přímo dotýkají. Patří k nim nemovitostní daň, daň z převodu nemovitosti a daň z přidané hodnoty. Daň z převodu nemovitosti je povinná pro prodávajícího, avšak kupující je zákonným ručitelem za zaplacení této daně. Obvykle je ve smlouvě uvedena klauzule, která pojišťuje, že daň kupující skutečně zaplatí. V tržní praxi je obvyklé, že cena nemovitosti je navýšena o tuto daň. Sazba této daně jsou 3% z celkové kupní ceny. Daň z nemovitosti je spojena s vlastnictvím nemovitostí. „Protože jde o daň majetkového typu, není rozhodující, zda poplatník získává z nemovitosti nějaký výnos (příjem). Pokud však takový příjem má,

24

Hegenbart, Miroslav; Sakař, Bedřich. Stavební zákon. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2008

15

podléhá tento příjem dani z příjmu“25. Tato daň je upravena zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z příjmů ve znění pozdějších zákonů. Daň z přidané hodnoty je třeba zvažovat pouze v případě, že k převodu nemovitosti dochází tehdy, kdy vlastník nevlastní nemovitost déle než tři roky. V případě, že není od zdanění upuštěno, tak DPH je současné době 20%.

Sociální a demografické faktory Faktory sledující růst a stratifikaci populace můžeme zařadit mezi sociální a demografické faktory. Sledováním těchto prvků je možné predikovat, o jaké bydlení bude zájem v příštích letech. Samozřejmě platí, že nemovitosti (především byty), o které bude vyšší zájem (vyšší poptávka) budou stavěny přednostně (vyšší nabídka) a budou pravděpodobně i dražší. V rámci těchto faktorů můžeme sledovat například velikost rodin, standardem bydlení, životním stylem a samozřejmě vývojem populace. Pro demonstraci opět několik stručných příkladů:

Standard bydlení Výsledná hodnota nemovitosti je samozřejmě také ovlivněna vybavením a novými technologiemi, které jsou s ní spjaté, nebo na jejichž instalaci je připravena a projektována. S trvale zlepšujícími se technologiemi roste i očekávání co by měl byt mít a umět a roste očekávání poptávajících. Je však třeba počítat s tím, že ruku v ruce s modernizací jsou i rostoucí náklady.

Životní styl Tento faktor je úzce spjat s předchozím. Očekávání poptávajícího a jako styl života může významně ovlivnit jeho preference a zájem o určitý typ nemovitostí. Pokud je poptávajících s podobným životním stylem a specializací na daný typ nemovitostí více, hovoříme o trendu a ten může významně ovlivnit jak výběr stavebního projektu, tak i hodnotu, potažmo cenu. Příkladem trendu může být současné „energeticky soběstačné domy“, které se vyznačují různou mírou nezávislosti na energii dodávané zvenčí.

25

Bradáč, A., Fiala, J. Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, 2004

16

Vývoj populace Preference obyvatel se mění nejen s vývojem jednotlivce, ale i s vývojem společnosti jako celku. Nižší úmrtnost a nižší porodnost bude ovlivňovat poptávku po bydlení v příštích letech. Současný trend stárnoucí populace, vysoké rozvodovosti a rodičovství často až po 30. roce života se přímo dotýkají trhu s nemovitostmi. Tyto a další faktory představují vývoj populace a mají vliv na výslednou hodnotu nemovitosti. Mladé bezdětné páry se poptávají ve většině případů menší byty a vybavení přizpůsobují tak, aby byly využity všechny prostory. Stejně tak menší byty poptávají matky samoživitelky či otcové samoživitelé a to z finančních důvodů. Zároveň roste počet lidí, kteří žijí sami, bez partnerů (tzv. single). I tato skupina lidí poptává menší byty. Tyto všechny skupiny představují poptávku po menších bytech a tedy jejích vzrůstající cenu. Zmíněné údaje dokládají i statistiky z posledních let, ze kterých je patrné, že současný trend je dlouhodobý a nedá se čekat jeho rychlá změna.

Rok

Střední

stav

obyvatelstva

Year

Mid-year population

Sňatky

Rozvody

Narození

Marriages

Divorces

Živě

Přirozený

Přírůstek

Celkový

přírůstek

stěhováním

přírůstek

Natural

Net

Total

increase

migration

increase

1990

10 362 740

90 953

32 055

130 564

1 398

624

2 022

1991

10 308 682

71 973

29 366

129 354

5 064

2 876

7 940

1992

10 317 807

74 060

28 572

121 705

1 368

11 781

13 149

1993

10 330 607

66 033

30 227

121 025

2 840

5 476

8 316

1994

10 336 162

58 440

30 939

106 579

-10 794

9 942

-852

1995

10 330 759

54 956

31 135

96 097

-21 816

9 999

-11 817

1996

10 315 353

53 896

33 113

90 446

-22 336

10 129

-12 207

1997

10 303 642

57 804

32 465

90 657

-22 087

12 075

-10 012

1998

10 294 943

55 027

32 363

90 535

-18 992

9 488

-9 504

1999

10 282 784

53 523

23 657

89 471

-20 297

8 774

-11 523

2000

10 272 503

55 321

29 704

90 910

-18 091

6 539

-11 552

2001

10 224 192

52 374

31 586

90 715

-17 040

-8 551

-25 591

2002

10 200 774

52 732

31 758

92 786

-15 457

12 290

-3 167

17

2003

10 201 651

48 943

32 824

93 685

-17 603

25 789

8 186

2004

10 206 923

51 447

33 060

97 664

-9 513

18 635

9 122

2005

10 234 092

51 829

31 288

102 211

-5 727

36 229

30 502

2006

10 266 646

52 860

31 415

105 831

1 390

34 720

36 110

2007

10 322 689

57 157

31 129

114 632

9 996

83 945

93 941

2008

10 429 692

52 457

31 300

119 570

14 622

71 790

86 412

2009

10 491 492

47 862

29 133

118 348

10 927

28 344

39 271

2010

10 517 247

46 746

30 783

117 153

10 309

15 648

25 957

Ilustrace 3:Zdroj: vybraná data ČSÚ

Fyzikální faktory Viditelné, hmatatelné a dispoziční faktory (ať už se jedná o polohu stavby nebo její dispoziční řešení) můžeme souhrnně zařadit mezi fyzikální faktory. Do této kategorie můžeme zařadit velikost budovy, kvalitu dopravního spojení, stáří, již zmíněné dispoziční řešení a snad nejdůležitější faktor, který má vliv na ocenění nemovitosti a to je poloha. Opět jen ve stručnosti uvedu principy těchto tržních aspektů.

Poloha Jak již bylo zmíněno, poloha ovlivňuje hodnotu potažmo cenu nemovitosti dramatickým způsobem. Tento faktor působí jak z pozice umístění v celém státě (v našem případě v ČR), tak z pozice umístění ve městě. Hovoříme o tzv. makropoloze a mikropoloze. Pro představu: makropoloha může být Praha, mikropoloha může být ulice Václavské náměstí. Při zvážení tohoto aspektu je jasné, proč mohou mít dvě podobné nemovitosti v jednom městě velice odlišnou cenu. Tento faktor působí nejen jako objektivní tržní síla, ale rovněž subjektivně, kdy různí kupující preferují různé polohy (a to jak makro tak mikropolohy).

Velikost Důležitost velikosti jakožto fyzikálního faktoru je vidět na první pohled. Úložné prostory, velikost pokojů a jejich reálná využitelnost je pro poptávajícího vždy velice podstatná. Velikost se měří v m2, nicméně jistý vliv na cenu bude mít i výška stropů, například v relaci na druh vytápění. 18

Dispoziční řešení Tento faktor je úzce spjat s velikostí. Ačkoli dobré dispoziční řešení může mírně zhodnotit danou nemovitost, případným prohřeškem může hodnota velmi utrpět. Takový defekt může být například vchod přes ložnici nebo nevhodně umístěná toaleta. Opět zde hrají roly objektivní i subjektivní faktory.

Dopravní infrastruktura Dokonalá dopravní dostupnost zvyšuje cenu nemovitosti, horší dostupnost ji však výrazně snižuje. Přítomnost městské nebo příměstské dopravy s pravidelnými a častými intervaly je důležitým faktorem pro nemovitost. S infrastrukturou souvisí i faktor tzv. občanské vybavenosti, kdy bereme v potaz snadnou a rychlou dostupnost k základním službám jako mateřská a základní škola, doktorovi, poště, bance obchodům se základním zbožím či restauracím. „Všechny uvedené, ale i další vlivy je třeba při tržním oceňování uvažovat ve všech souvislostech, neboť jsou vzájemně provázány, doplňují se a na cenotvorbu působí komplexně. V mnoha případech jsou zcela protichůdné, působí různou intenzitou a určitý stimul, který pro daný účel využití či pro vlastníka představuje subjektivní výhodu, může v jiné situaci znamenat nevýhodu a naopak.“26

Činnost znalců a odhadců + pojmy Protože znalecká a odhadní činnost je využívána k širokým účelům a její závěry mohou významnou měrou ovlivnit zaangažované osoby, je třeba nejen důkladně proškolit znalce a odhadce, ale rovněž důsledně rozlišovat práva, povinnosti a kompetence odhadce a znalce.

Znalci majetku Znaleckou činnost upravuje zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnicích a dále vyhláška č. 37/1967 Sb., včetně všech dodatečných novelizací. Tento zákon umožňuje vykonávat znaleckou činnost právnickým osobám (znalecké ústavy) a fyzickým osobám (znalci a příležitostní znalci).

26

Zazvonil Z., Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1996

19

Znalci jako fyzické osoby Znalec (ve smyslu soudní znalec) je jmenován buď ministrem spravedlnosti, nebo předsedou krajského soudu, který je ministrem pověřen. Fyzická osoba, která se chce stát znalcem, musí kromě českého státního občanství splňovat podmínky nutného vzdělání a zkušeností v oboru. „Ačkoliv jsou znalci pro rozlišení od obecného smyslu slova označováni souslovím „soudní znalec“, znalecké posudky se uplatňují nejen u soudních řízení, ale i u správních řízení a různých právních úkonů pro soukromé subjekty. Působnost znalců je celostátní.“27 Znalci mohou ovšem přijímat objednávky od jednotlivců, podniků a obcí.

Znalci jako právnické osoby Znalci jako právnické osoby (neboli znalecké ústavy) jsou v podnikovém pohledu klasickou firmou, která se zabývá oceňováním majetku, sdružuje znalce v oboru oceňování a vydává znalecké posudky jak na základě žádosti státních orgánů, tak na základě objednávky. Znalecké ústavy se dají rozdělit do dvou skupin: •

ústavy specializované na znaleckou činnost;

•

ústavy kvalifikované pro znaleckou činnost - vydávají znalecké posudky jen v případě potřeby, jinak vykonávají jinou hlavni činnost.

Tvoří jakousi obdobu příležitostných znalců ve formě právnické osoby

Příležitostní znalci „Ad hoc znalci bývají ustanoveni statním organem pro jednotlivý specificky případ v případě, že není v některém oboru žádný znalec v seznamu zapsán, pokud takový úkon znalec nemůže provést či pokud by bylo zapsání znalce spojeno s neadekvátními obtížemi či náklady.“28 Takovýto jmenovaný znalec musí splňovat stejné podmínky, jako osoby, které chtějí být jmenování trvale. Příležitostný znalec musí samozřejmě se jmenováním souhlasit.

27 28

Z §24 zákona o znalcích a tlumočnících Bradáč, A., Fiala, J. Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, 2004

20

Znalci /odhadci „Znalec vykonává znaleckou činnost osobně, řádně a ve stanovené lhůtě. Dále nesmí dany posudek podat, pokud jsou dany pochybnosti o jeho nepodjatosti vzhledem k jeho poměru k věci, účastníkům i jejich zástupcům. Úkolem znalce je vypracovat znalecky posudek, který musí obsahovat: •

nález - popis daného materiálů případně doplňkových jevů

•

posudek - vyčet otázek, které měl znalec zodpovědět včetně odpovědi

•

znaleckou doložku - označení seznamu, kde je znalec zapsán, příslušného oboru a číslo položky, kterým byl vykonaný úkon zapsán do znaleckého deníku

•

Výše uvedené obligatorní údaje je nutno uvádět i u ústních posudků“29 Oproti pojmu znalce je nutné odlišit pojem odhadce, jehož práce může na první podhled

vypadat stejně, nicméně se od znalecké činnosti částečně odlišuje. Činností odhadce není vypracovávání oficiálních znaleckých posudků, ale odhad cen (poptávku po jeho práci tedy tvoří objednávky od fyzických a právnických osob). Činnost odhadců je pevně spjata s pojišťovnickou a bankovní činností a právě pro tyto organizace odhadci často pracují, ať už externě, nebo přímo jako zaměstnanci, kde pro banky a pojišťovny zpracovávají tržní ocenění za účelem zajištění úvěrů nemovitými zástavami. Obecně jsou na odhadce kladeny nižší nároky než na znalce. „Banky a spořitelny se proto rozhodly využívat služeb zejména tzv. certifikovaných odhadců. Certifikace tak představuje určité potvrzení kvalit odhadce a jeho odborné znalosti. Certifikační zkoušky probíhají před certifikačními organy akreditovanými státem a samotný certifikát je vystaven na dobu tři nebo pěti let, poté je nutné vykonat recertifikaci.“30

Property management "“Property management je správou obchodní, průmyslové a / nebo obytné nemovitosti. Je dosti podobný roli vedení v jakémkoli jiném podnikání. Do Property managementu spadá též vedení osobního majetku, zařízení, nástrojů a hmotného kapitálu, aktiv, která jsou získaná a využívaná pro výstavbu, opravy a údržbu až do konce uvažované životnosti. Property management zahrnuje procesy, systémy a pracovní síly nezbytné pro správu životního cyklu veškerého nabytého majetku podle výše uvedené definice včetně pořízení, kontroly, hmotné odpovědnosti, údržby, využití a dispozice". 31

29

Kokoška, J. a kol. Oceňování nemovitostí, díl III. Oceňování obvyklou cenou, 2000 ORT, P. 2011, Odhadce ceny není totéž co soudní znalec, dostupné online 12.2.2012 na www.reality.cz/clanek/odhadce-ceny-neni-totez-co-soudni-znalec 30

31

Ondřej Štrup, FM Institute, Czech Republic, 2011. Dostupné dne 30. 3. 2012 na http://www.realit.cz/clanek/property-asset-nebo-facility-management

21

„Property management nebo-li správa nemovitostí je komplex služeb týkající pouze administrativy, ekonomie a provozně-technického servisu spravovaného objektu. V současné době je trendem rozšiřovat služby Property Managementu na komplexní služby Facility Managementu.“32 Již z definic je na první pohled zřejmé, že nepanuje shoda v tom, co vlastně property management je. Níže bych se ráda věnovala některým aspektům spojeným s vlastnictvím nemovitostí a pod pojmem property management bude pro jednoduchost obsažena jak problematika administrativy, organizace a procesů, tak řízení a vedení lidí (čili facility management, který je specifikován v druhé definici). Rozumná znalost a porozumění obecných zásad a povinností o property managementu je nezbytná nejen pro všechny vlastníky, ale makléře, zprostředkovatele a v neposlední řadě odhadce. Mezi tyto znalosti je nutno započítat znalost agendy, kontraktů, standardů bydlení, bankovního a úvěrového trhu, nájemného a pronájmů.

Majetkoví manažeři a pověření profesionálové V oblasti property managementu rozlišujeme 3 druhy správců majetku: •

Individuální správce majetku

•

Individuální stavební manažer

•

Interní (core) manažer Individuální správce majetku je obvykle obchodník s nemovitostmi, který spravuje majetky

pro různé majitele. Správce majetku může být členem malé správcovské firmy a správu nemovitostí má v popisu práce jako hlavní činnost, popřípadě může takovou firmu vlastnit, popřípadě může být jeden z několika správců ve velké organizaci spravující nemovitosti. Někteří správci majetku jsou aktivní manažeři a dělají stejné druhy rozhodnutí jako majitel např. o změně použití, refinancování a prodeji. Individuální stavební manažer může být zaměstnaný u správce majetku nebo přímo majitelem, a obvykle řídí jednu nemovitost. Interní (core) manažer může být zaměstnaný u obchodníka s nemovitostmi jako hlavní zástupce nebo majitel aby řídil nájemní dům ať už po částech nebo celou nemovitost. Jakýkoli správce majetku přímo řídí a zodpovídá za zaměstnance a zabezpečuje jejich informovanost a kontinuitu práce. Manažer musí znát "co, jak a kdy" každého zaměstnance a práce. 32

Společnost R3 group, s.r.o., dne 30. 3. 2012, http://www.propertymanagement.cz

22

Mezi specifika práce správce nemovitosti, či přímo property manažera můžeme zařadit činnosti jako: •

Ustanovení nájemního rozvrhu (s důrazem na rentabilitu)

•

Aktivně nabízí volné prostory na trhu a spravuje nájemné

•

Plánuje údržby a opravy

•

Nastavuje mzdovou soustavu pro zaměstnance

•

Řídí politiku vztahů s nájemníky, stejně tak politiku vztahů se zaměstnanci

•

Zaznamenává relevantní ekonomické i neekonomické informace a zpravuje o nich vlastníka

•

Doporučuje změny a vypracovává taktické a strategické plánování

•

Vystavuje předpis záloh – o kterém je zmíněno v následujících kapitolách

Úspěch nebo selhání manažerské operace často závisí na majetkové manažerské schopnosti nasměrovat a udržovat personál. Efektivní personál minimalizuje náklady na údržbu a přispívá rentabilitě. Je obvyklé, je správce majetku a vlastník mají práva a povinnosti definované ve smlouvě. Tato určuje především míru pravomocí, které dává vlastník k dispozici správci. Hlavními body smlouvy jsou obvykle práva a povinnosti obou stran, doba kontraktu a politika managementu.

Činnosti property managementu

Efektivní využití prostoru „Pokud bychom transponovali úlohu property manažera do interní funkce v jakémkoli větším podniku, jeho cílem by bylo naopak zajistit maximálně efektivní využití vlastních i pronajatých prostor.“33 Nejdůležitější činnosti property managementu je zajištění využití vlastněné nemovitosti, ať už pronájmem nebo jiným ekonomicky efektivním způsobem. K zajištění této činnosti má správce majetku několik prostředků, víceméně je však můžeme shrnout pod pojem marketing. „Property manažeři tak musí kombinovat cit pro prostorovou dislokaci, cit pro personální otázky a psychologii, vnímat technické aspekty bouřlivě se měnícího prostředí a spolupracovat s vedením společnosti tak, aby v kteroukoli chvíli byly prostředí a dislokace zaměstnanců optimálně sestaveny pro potřeby základních procesů, které společnost musí zajišťovat.“34

33 34

Ondřej Štrup 30.3.2012, http://www.realit.cz/clanek/property-asset-nebo-facility-management Ondřej Štrup 30. 3. 2012, http://www.realit.cz/clanek/property-asset-nebo-facility-management

23

Účetnictví pro správu nemovitostí Správce majetku musí mít znalost účetních postupů a provozního účetnictví. Ve větších firmách zabývajících se property managementem je účetní oddělení samozřejmost, ostatně jako v jiných podnicích. Účetnictví je koncentrovaný obraz o hospodaření a v zásadě ekonomický životopis nemovitosti. Správce nemovitosti musí udržovat účetnictví primárně (pomineme-li samozřejmý důvod zájmů státu) pro potřeby vlastníka a v případě prodeje majetku i pro potřeby oceňovatele a kupce.

Údržba a obchodní operace Správce majetku by měl mít přístup ke zkušeným odborníkům na opravu a udržovací práci, jestliže případně být osobně zkušený aby mohl vykonávat nezbytné opravy sám (což je mnohem méně nákladné, rychlejší, nicméně neautorizované a často neprofesionální). V každém případě je správce povinen provést údržbu v nejkratším možném čase. Je méně nákladné provést opravy ihned než dovolit aby se problémy zhoršili. Pokračující preventivní údržba redukuje potřebu pro velkých výdajů na údržbu, což je by jeden z cílů všech správců majetku. V době výstavby musí také správce majetku zajistit adekvátní hygienické podmínky35 a tyto dodržovat při údržbě, dostavbě a při nákupu dodávek a služeb.

Vztahy s nájemníky Nájemníci se samozřejmě snaží maximalizovat svůj užitek a chtějí za svůj nájem získat maximální pohodlí (což je přístup racionálního člověka). Zde se nachází správce mezi dvěma mlýnskými kameny, kdy se pro vlastníka snaží maximalizovat zisk (čili užitek) a to samé se snaží i pro nájemníka. Zde je nutné najít rozumný kompromis a zajistit nejen rentabilitu pro vlastníka, ale také nabídnout nájemci podmínky, které budou na trhu konkurenceschopné, a nájemce nájemcem zůstane. Zde se manažer musí zachovat nejen jako odborník v oboru nemovitostí a jako ekonom, ale z části i jako psycholog.

35 Ve smyslu legislativy, čili např. vyhláška č. 6/2003 Sb., kterou se stanoví hygienické limity chemických, fyzikálních a biologických ukazatelů nebo nařízení vlády č. 361/2007 Sb., kterým se stanoví podmínky ochrany zdraví při práci.

24

Normy property managementu Již několik let se do praxe dostává evropský standard „ČSN EN 15221 – Facility management“. V červnu 2010 se konalo v Londýně setkání odborníků s cílem posoudit možný vznik nové ISO normy „Asset management“. Ačkoli se jedná o blízké obory, v oblasti property managementu neexistuje norma kvality a i z toho důvodu se dá na trhu nalézt mnoho správcovských firem s velmi odlišnými politikami, které se od sebe mohou kvantitativně i kvalitativně lišit. Rovněž neexistuje norma, která by zastřešila všechny 3 blízké obory.

Správa nemovitosti Správa majetku se skládá ze dvou úrovní: •

Technická správa majetku – nutné opravy

•

Technické zhodnocení majetku – úpravy (modernizace, zateplení odvodového pláště a výměna oken) Pro property management je nejdůležitější složkou sledování a vyhodnocování technického

stavu nemovitosti, zajištění provozuschopnosti, revizí a servisních prohlídek. Pravidelně se kontrolují: •

Rozvody plynu a elektroinstalace

•

Systém vytápění a ohřevu vody

•

Kotelna

•

Protipožární a zabezpečovací systémy – včetně hydrantů a hasicích přístrojů

•

Systém vzduchotechniky a klimatizace

•

Výtahy

•

Komíny

•

Hromosvody

•

A provádí se deratizace a dezinfekce

Předpis záloh Jak již bylo zmíněno, interní manažer vydává předpis záloh. Tento předpis může být měsíční nebo roční, vydáván za účelem stanovení záloh a příspěvků pro určitou společnost (např. družstvo, společenství vlastníků apod.) a skládá se z následujících bodů:

25

Příspěvek do fondu oprav Fond oprav slouží k zajištění finančních prostředků do budoucna, ze kterých se financují větší opravy nebo rekonstrukce. Plátci tohoto fondu jsou všichni nájemníci a vlastníci, mající podíl na společných částech domu.

Pojištění nemovitosti Pojistit majetek je nezbytnou součástí každého vlastnictví. Při pojištění nemovitosti jsou adekvátní pojištění jeho poškození nebo zničení, a to jak jinou fyzickou nebo právnickou osobou, nebo vlivem přírodních podmínek. Dále je důležité připomenout pojištění odpovědnosti za škodu pro případ vlastního neúmyslné ho poškození cizího majetku. V dnešní době jsou na trhu k vidění ale i další druhy pojištění nemovitosti, jako jsou například: pojištění zahradní architektury, připojištění proti záplavám, krytí škod vzniklých vandaly a sprejery, nebo pojištění bazénu, studny a dalších.

Úklid společných prostor Společné prostory jsou uklízeny pravidelně, zpravidla jedenkrát týdně. Tuto činnost vykonává společnost nebo právnická osoba zvolená společenstvím vlastníků (popřípadě družstvem). Celková cena zahrnuje mzdu za službu a náklady na čisticí prostředky.

Úklid vnějších prostor Do této kategorie lze zahrnout především chodníky, schodiště a přilehlé plochy. Nejčastější zásahy bývají odstraňování grafitů ze stěn a nedopalků od cigaret ze země. Díky zákonu č. 13/1997 Sb. je odpovědnou osobou za škodu vlastník nemovitosti. Z tohoto důvodu vzniká povinnost udržovat chodník schůdný a bezpečný, což znamená odstranit v zimních měsících náledí.

Údržba zeleně Zde se jedná převážně o údržbu travnatých ploch a záhonů. Náklady se pak stávají mzda, hnojiva, úprava keřů, atd.

26

Odvoz tuhého odpadu Za odvod tuhého odpadu je zodpovědný vlastník nemovitosti. Výše nákladů je vyčíslena dle počtu přidělených nádob a dále dle podílu na společných částech domu.

Daň z nemovitostí a ostatních jednotek Tato daň je rozúčtována mezi spoluvlastníky a platí pro stavby, které jsou zaneseny v katastru nemovitostí (to znamená stavby s kolaudačním rozhodnutím).

Elektrická energie společných částí domu Mezi náklady na el. energii společných částí domů se zahrnuje: spotřeba elektrické energie na osvětlení, nájemné za elektroměr, elektrická energie na společnou televizní anténu, oprava a výměna žárovek, zářivek, spínačů, atd.

Úhrada za dodávku tepelné energie Poplatky za tepelnou energii, sloužící k vytápění bytových jednotek i ostatních prostor, jsou rozděleny dle skutečné spotřeby nebo dle užitkové podlahové plochy.

Ohřev a spotřeba TUV Náklady na spotřebu a ohřev teplé užitkové vody jsou rozúčtovány dle skutečné spotřeby jednotlivých uživatelů.

Vodné a stočné Poplatky na dodání studené vody jsou rozúčtovány dle skutečné spotřeby jednotlivých uživatelů. Tyto poplatky bývají často nižší než je celková suma na fakturačním vodoměru, proto se zbytek nákladů rozúčtuje mezi spoluvlastníky.

27

Provoz a údržba výtahů Výdaje vynaložené na správu výtahů jsou rozúčtovány mezi spoluvlastníky. Lze však uplatnit výjimku z placení tohoto nákladu z důvodu nepoužívání výtahu.

Revize „Účelem revize je ověřit bezpečnost zařízení a zjistit závady, které by mohly ohrozit bezpečnost provozu. Revize některých technických zařízení v obytných domech jsou nařízeny zvláštními předpisy. O provedených revizích (elektro, hromosvody, komíny, plyn, výtahy, kotelny, požární bezpečnost atd.) jsou vyhotoveny revizní zprávy, ve kterých jsou uvedeny výsledky. V případě zjištění nedostatků se stanoví termín pro odstranění zjištěných závad. Pokud se jedná o závažné závady, může revizní zpráva obsahovat zákaz používání určitého zařízení do doby odstranění závady.“36

Běžná údržba a drobné úpravy V této položce jsou obsaženy úpravy, které souvisí s běžným provozem. Příkladem může být třeba výměna zámků, nebo nákup hydrantu.

Správa nemovitosti a odměna výboru Nákladem na správu nemovitosti a odměnu pro výbor je mzda za vykonanou práci. Tato částka se dělí mezi spoluvlastníky.

Náklady družstva/společenství Jako náklady společenství se považuje administrativní stránka věci. Finance jsou vynaloženy na poštovné, posudky soudních znalců nebo informativní prospekty pro spoluvlastníky.

36

Bytové družstvo Heydukova 1220/16, Dostupné dne 1. 3. 2012 na http://sbd.heydukova.cz/clanky/popis-kpredpisu-zaloh-a-prispevku-27.html

28

Účetnictví družstva/společenství Účetnictví je zpravidla vedeno zvolenou účetní firmou.

Oceňování v property managementu Postup Vstupní analýza nemovitosti po technické stránce Provedením vstupní analýzy se získává přehled o aktuálním stavu majetku. Property manager se seznámí s nemovitostí a zároveň si udělá primární náčrt cílů, změn a oprav.

Pasport nemovitosti Každá nemovitost musí mít svůj pasport – technickou dokumentaci. Tato dokumentace obsahuje informace o stavebních, inženýrských, architektonických, legislativních a provozních detailech budovy. Property manager musí tento pasport přezkoumat a doplnit.

Slabá místa nemovitosti Dále se určí nejproblematičtější body. Postupuje se od nejzávažnějších skutečností k těm méně akutním.

Plán oprav a revizí Při přezkoumávání pasportu a určení slabých míst se vytvoří akční plán oprav. Ten musí být v souladu s právními předpisy. Dnešní předpisy jsou určeny také Evropskou unií. Příkladem může být standard, týkající se výtahů. Dle požadavků Evropské unie musí být výtahová kabina oddělena uzavíratelnými dveřmi od výtahové šachty. Plán revizí je určen stanovenými předpisy.

29

Technické řešení oprav Úlohou property managera je v tomto bodě poskytnutí návrhu na typ dodavatele, nebo společnosti, která daný úkol splní co nejefektivněji.

Náklady spojené s údržbou a opravami Při každé opravě nebo úpravě je samozřejmě důležitá finální cena. Proto je pro práci property managera nutný celkový přehled o nabídkách na trhu. Měl by být brán zřetel i na doprovodné služby. Tím jsou myšleny podmínky při reklamaci, revizních kontrolách nebo množstevní slevy.

Facility management Ačkoli v publikacích nacházíme opět různé definice facility managementu, můžeme tuto činnost zobecnit takto: „Facility management je integrace multidisciplinárních aktivit ve stavebním prostředí a management jejich vlivu na lidi a pracoviště.“37 Jak již bylo zmíněno, facility management je zastřešen nornou „ČSN EN 15221 – Facility management“, která vstoupila v platnost r. 2007 a snaží se sjednotit přístupy k tomuto oboru v celé EU. Z definice Facility managementu vyplívá, že sdružuje různé obory lidské činnosti a dává je do souvislosti s užíváním budov (což je velice obecně řečeno). K těmto oborům patří především: •

Pracovníci, (personalistika, čili zajištění lidských zdrojů)

•

Procesy (pracovní činnosti, čili zajištění výkonů a financování)

•

Prostory (architektura a stavební inženýrství)

Tyto „3P“ (viz následující obrázek) fungují v úzké souvislosti

37

Vyskočil, V., Štrup, O. a Pavlík, M. Facility management a public private partnership. 2007. ISBN 978-8086946-34-4

30

Ilustrace 4:

•

Společným činitelem pracovníků a procesů je management. Ze schématu je patrné, že tyto první dvě oblasti můžeme přiřadit k libovolné činnosti a jsou identické ve všech oborech řízení. „Právě proto vzniká oblast třetí, a to oblast označená jako prostory, která je právě pro facility management specifická. Facility management proto řídí činnosti, které jsou určeny k optimálnímu využití prostor v objektu. Nejedná se o veškeré činnosti související s prostorem, ale jedná se o činnosti, které zajišťují kvalitu prostoru a podporují jeho optimální využitelnost.“38

Ilustrace 5:

38

Vyskočil, V., Štrup, O. a Pavlík, M. Facility management a public private partnership. 2007.

31

Assets management Assets management, neboli řízení aktiv je taková činnost, kde se snažíme s maximální efektivností řídit majetek tak, aby jeho provozování přinášelo co největší dodatečnou přidanou hodnotu. V tomto směru je anglický pojem „assets“ mírně zavádějící39, nicméně stále dostatečně výstižný. „Firemní aktiva se často sdružují to tzv. skupin aktiv, které mají společná pravidla pro řízení, např.: •

Pozemky, půda

•

Budovy

•

Infrastruktura

•

Stroje a zařízení“40 Jak je vidět, pojem assets management je širší než property management nebo facility

management, což jsou v podstatě jeho podmnožiny. Assets management lze chápat jako snahu o splnění 2 cílů 41 •

správná správa aktiv (= aby byla aktiva efektivně provozovatelná, tj. schopná poskytovat definovanou službu)

•

správné provozování aktiv (= aby jejich provozování přinášelo plánovaný efekt prostřednictvím poskytovaných služeb)

Přičemž tyto cíle důsledně odděluje, nicméně řídí jako smysluplný celek.

39

„Asset“ = provozní aktivum, které generuje přidanou hodnotu (firemní vůz k nákladní přepravě). Ovšem i „liability“ = aktivum, které negeneruje přidanou hodnotu, dokonce ji i může snižovat (firemní vůz osobní) spadá také do oboru assets management. Pojem „asset“ tedy v tomto kontextu nevystupuje jako slovníkový překlad aktivum a jeho vlastnostmi vzhledem k účetnictví ČR, ale jako hmotný majetek, u kterého se dá řídit jeho životní fáze. 40 Vyskočil, V., Štrup, O. a Pavlík, M. Facility management a public private partnership. 2007. 41 Vladimír Volko, 2009. Dne 1. 4. 2012 dostupné na http://www.volko.cz/co-je-to-asset-management

32

B. Praktická část

Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku Byt č. 515/26 V bytovém domě č. p. 515 Svídnická 515 181 00 Praha 8 – Troja Vlastník: Dana Slezáková

Ocenění provedla: Zuzana Sýkorová Datum ocenění: 20. BŘEZEN 2012

33

OBSAH • •

• •

•

Úvod Popisné informace o Popis lokality o Oceňovaný majetek o Historie o Pozemek o Vedlejší stavby a venkovní úpravy o Byt o Rekonstrukce Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění o Úvod o Porovnávací metoda o Příjmová metoda o Nákladová metoda Závěr

PŘÍLOHY •

Výpis z katastru nemovitostí

34

Byt č. 515/26 Uvedený na listu vlastnictví č. 2505, pro katastrální území Troja 730190, Městská část Praha 8, obec Praha Nacházejícího se na adrese Svídnická 515, 181 00 Praha 8 – Troja, Česká republika Tato zpráva vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného bytu v absolutním vlastnictví a bez věcného břemene, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo provedeno k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. březnu 2012. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu Prahy 8, na listu vlastnictví č. 2505 v katastrálním území Troja, městská část Praha 8, obec Praha. Přílohou této zprávy je výpis z katastru nemovitostí ze dne 20. 3. 2012. Oceňovaný majetek je užíván jako byt a nikdy tomu nebylo jinak. „Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoli omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí státu, soudní autoritě a zdanění.“42 Oceňovaný byt jsem osobně prohlédla a při zpracování odhadu jsem vzala v úvahu tyto ovlivňující faktory: „Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecní podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku“43 42 43

Ing. Petr Ort, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl 1 (Oceňování na tržních principech), 2007 Ing. Petr Ort, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl 1 (Oceňování na tržních principech), 2007

35

Předmětem ocenění jsou pouze byt bez vnitřního zařízení. Výměry budov pochází z podkladů Katastrálního úřadu v Praze. Ocenění nemovitosti jsem vypracovala následovně: A – Aktuální tržní ocenění B – Budoucí tržní ocenění – předpoklad, který majetek získá rekonstrukcí

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaná nemovitost se nalézá na rozhraní městských částí Troja - Bohnice. Pomyslná dělicí čára se prochází mezi oceňovanou a přilehlou budovou. Okolní zástavbu tvoří sídliště, s převládající panelovou výstavbou ze 70. let 20. století. Je zde kompletní občanská vybavenost – poliklinika, obchody, školy, banky, kulturní dům a dětská hřiště. Dopravní dostupnost je obstarána linkami městské hromadné dopravy. V přilehlých veřejných prostranstvích je možnost parkování s omezenou kapacitou a dále tu je vybudováno několik parkovišť.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Na základě mého zjištění i podle podkladů poskytnutých majitelem nemovitosti slouží byt výhradně k bydlení majitele. Tudíž neslouží k podnikatelské činnosti. Oceňovaný objekt je součástí panelového bytového domu a nachází se na 4. NP. K bytu patří uzamykatelná sklepní kóje o rozloze 4 m2 a zasklená lodžie.

HISTORIE Podle dostupných informací byl panelový bytový dům postaven v roce 1976 s účelem členění na samostatné bytové jednotky. V nedávné době byla provedena rekonstrukce – byla opravena střecha, provedeno zateplení budovy a proběhly úpravy společných domovních prostor. Samotný byt se má stejné rozložení místností, v jakém byl postaven a navrhnut (3+1). Plánuje se zde rekonstrukce koupelny, WC a kuchyně.

36

POZEMEK V daném ocenění není zkoumán samostatný pozemek, ale jen jeho podíl ve výši 6811/800088 na parcele p. č. 1312/6 o výměře 584 m2.

VEDLEJŠÍ STAVBY A VEKOVNÍ ÚPRAVY Samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy nehrají roli jako předmět ocenění. Stejně jako u pozemku aplikujeme pouze podíl ve výši 6811/800088 na společných částech domu.

BYT Oceňovaný byt, ležící na 4. NP, má přístup z chodby, vedoucí od výtahu. Současné rozložení místností obsahuje 4 průchozí pokoje, menší halu, zasklenou lodžii, koupelnu a samostatné WC. Všechny místnosti jsou situovány do Ratibořské ulice. Vodorovné i svislé nosné konstrukce jsou tvořeny železobetonovými panely. Okna jsou plastová. Všechny prvky HSV jsou plně funkční bez jakýchkoli poruch a závad. Prvky PSV jsou převážně dožilé – ústřední vytápění a původní bytové jádro.

REKONSTRUKCE Hodnocený byt má plánovanou celkovou rekonstrukci. Nebude se však zasahovat do vnějšího vzhledu stavby ani do nosných konstrukcí, tudíž se bude rekonstruovat pouze na ohlášení stavebních a udržovacích prací. Nejprve se bude renovovat koupelna a oddělené WC, včetně povrchů a obkladů. V další fázi se vybourá příčka mezi kuchyní a obývacím pokojem, s čímž vznikne dispozice 3+kk.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ „Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

37

Vzhledem k požadavkům zadavatele na stanovení dvou tržních hodnot – aktuální a budoucí hodnoty majetku po jeho rekonstrukci je analýza nejvyššího a nejlepšího využití rovněž rozdělena na dvě etapy.“44 A. Aktuální tržní hodnota Oceňovaný majetek je zapsán v katastru nemovitostí, popsaný jako bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a slouží majiteli pro vlastní potřebu a je využíván dle územně plánovací dokumentace. Proto je jeho využití právně přípustné, fyzicky možné a je splněna i maximální ziskovost. Aktuální využití majetku je ve shodě s jeho nejlepším a nejvyšší využitím. B. Budoucí tržní hodnota Po plánované rekonstrukci budou splněny všechny předchozí skutečnosti. Nadále bude zapsán v katastru nemovitostí, popsaný jako bytová jednotka ve smyslu zákona č. 27/1994 Sb., bude sloužit majiteli pro vlastní potřebu a bude využíván dle územně plánovací dokumentace. Budoucí využití majetku bude ve shodě s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

OCENĚNÍ ÚVOD „Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebením nebo jiným znehodnocením.“45

44 45

Ing. Petr Ort, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl 1 (Oceňování na tržních principech), 2007 Ing. Petr Ort, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl 1 (Oceňování na tržních principech), 2007

38

Při stanovení aktuální i budoucí tržní hodnoty jsem použila kombinaci porovnávací a příjmové metody.

A – Aktuální tržní hodnota

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Pozemek není oceňován samostatně a je zohledněn ve výpočtu celkového majetku. Stanovení tržní hodnoty celkového majetku Pro určení hodnoty majetku jako celku jsem porovnávala byty podobných parametrů, které byly nedávno obchodovány. Všechny tři nemovitosti se nacházejí ve stejné nebo podobné lokalitě. Jako jednotku pro porovnání nemovitostí s oceňovaným bytem jsem zvolila metr čtvereční čisté využitelné plochy – NFA. Tržní hodnota byla ovlivněna: vlastnickými právy, technickým stavem, lokalitou, dopravní obslužností, velikost apod. Dle výše uvedených aspektů jsem zjistila, že tržní hodnota celkového majetku určená porovnávací metodou činí 2 190 000 Kč. Přehledný popis výpočtů vedoucích k výše uvedenému odhadu je obsažen v následující tabulce. Tabulka č. 1 A – AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 Ulice Byt 515/26 Kusého ulice Roudnická ulice Poznaňská ulice Katastrální území Troja Bohnice Střížkov Bohnice Obec Praha 8 Praha 8 Praha 8 Praha 8 Okres Praha Praha Praha Praha B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnávání - NFA Počet jednotek 68,11 66,51 74,42 67,88 39

Prodejní cena Cena za jednotku X Datum transakce 3/2012 Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní vlast. Korekce Upravená hodnota Existence věcných Nezjištěna břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle Bytová, územního plánu vícepodlažní Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní Památkově omezení a chráněné území závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Před celk. rek. Korekce Upravená hodnota Technické Průměrné vybavení Korekce Upravená

2 490 000 37 438 3/2012 1,00 37 438

2 650 000 35 609 11/2011 1,00 35 609

2 480 000 36 535 2/2012 1,00 36 535

Prodej 1,00 37 438

Prodej 1,00 35 609

Prodej 1,00 36 535

Absolutní vlas.

Absolutní vlast.

1,00 37 438

1,00 35 609

Absolutní vlast. od jara 2012 1,10 40 189

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1,00 37 438

1,00 35 609

1,00 40 189

Bytová, vícepodlažní 1,00 37 438

Bytová, vícepodlažní 1,00 35 609

Bytová, vícepodlažní 1,00 40 189

Ano 1,00 37 438

Ano 1,00 35 609

Ano 1,00 40 189

Památkově chráněné území

Památkově chráněné území

Památkově chráněné území

1,00 37 438

1,00 35 609

1,00 40 189

Dobrá 1,00 37 438

Dobrá 1,00 35 609

Dobrá 1,00 40 189

Po rekonstrukci 0,80 29 950

Před celk. rek. 1,00 35 609

Po částeč. rek. 0,90 36 170

Průměrné

Průměrné

Průměrné

1,00 29 950

1,00 35 609

1,00 36 170

40

hodnota Funkční Dobrá využitelnost Korekce Upravená hodnota Další možný Omezený rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní MHD obslužnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita Průměrná objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická Příslušenství korekce bytu Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Podíl hodnoty pozemku Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 32 157 hodnota jednotky Celková 2 190 213 porovnávací hodnota Zaokrouhleno 2 190 000

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00 29 950

1,00 35 609

1,00 36 170

Omezený

Omezený

Omezený

1,00 29 950

1,00 35 609

1,00 36 170

MHD

MHD

MHD

1,00 29 950

1,00 35 609

1,00 36 170

Dobrá

Průměrná

Průměrná

0,85 25 458

1,00 35 609

1,00 36 170

Lepší

Obdobné

Obdobné

0,9 22 912

1,00 35 609

1,00 36 170

Obdobný 1,00 22 912

Větší 1,05 37 389

Obdobný 1,00 36 170

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1,00 22 912

1,00 37 389

1,00 36 170

41

PŘÍJMOVÁ METODA V daném ocenění jsem použila příjmovou metodu, jelikož se jedná o nemovitost, která může generovat zisk. „Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku.“46 Nejprve byl stanoven hrubý potenciální příjem, od kterého je odečtena neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného, provozní náklady a rezervy na renovace, čímž byl zjištěn čistý provozní příjem před zdaněním. Tržní hodnotu pak určila metoda přímé kapitalizace. Stanovení hrubého příjmu bylo provedeno na základě výše tržního nájemného za porovnatelné nemovitosti ve stejné lokalitě a služby a energie jsou již zahrnuty. Ostatní provozní náklady byly dány obvyklou procentní sazbou z hrubého příjmu. S pomocí výše uvedených aspektů bylo zjištěno, že tržní hodnota oceňovaného majetku na základě příjmové metody činí 2 105 000 Kč. Přehledný popis výpočtů vedoucích k výše uvedené tržní hodnotě se nachází v následující tabulce. Tabulka č. 2 A – AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Hrubý příjem – 12 000 Kč/p.m. * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplaceného nájemného – 5% Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace – odborný odhad Ostatní provozní náklady (pojištění, režie, daň z nemovitosti) Čistý provozní příjem (NOI) Kapitalizační míra (R) Tržní hodnota (V) Tržní hodnota zaokrouhlená

46

144 000 Kč 7 200 Kč 136 800 Kč 15 000 Kč 6 000 Kč 115 800 Kč 5,5 % 2 105 455 Kč 2 105 000 Kč

Ing. Petr Ort, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl 1 (Oceňování na tržních principech), 2007

42

NÁKLADOVÁ METODA Nákladová metoda nebývá u ocenění bytu aplikována, neboť množství nákladů nedokáže určit skutečnou tržní hodnotu. Pří této metodě oceňování se zohledňuje tržní hodnota pozemku a náklady na pořízení stavby jako nové, neboli náklady na stavbu stejného majetku ze stejných materiálů při současných cenách. Tržní hodnotu pak dále snižují tyto tři faktory: technické opotřebení majetku, funkční a ekonomické nedostatky.

B – Budoucí tržní hodnota

Stanovení tržní hodnoty pozemku Pozemek není oceňován samostatně a je zohledněn ve výpočtu celkového majetku. Stanovení tržní hodnoty celkového majetku Pro určení hodnoty majetku jako celku jsem porovnávala byty podobných parametrů, které byly nedávno obchodovány. Všechny tři nemovitosti se nacházejí ve stejné nebo podobné lokalitě. Jako jednotku pro porovnání nemovitostí s oceňovaným bytem jsem zvolila metr čtvereční čisté využitelné plochy – NFA. Tržní hodnotu mi ovlivnily: vlastnická práva, technický stav, lokalita, dopravní obslužnost, velikost apod. Dle výše uvedených aspektů bylo zjištěno, že tržní hodnota celkového majetku po rekonstrukci určená porovnávací metodou činí 2 626 000 Kč. Přehledný popis výpočtů vedoucích k výše uvedenému odhadu je obsažen v následující tabulce.

43

Tabulka č. 3 B – BUDOUCÍ TRŽNÍ HODNOTA Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek G. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 Ulice Byt 515/26 Kusého ulice Roudnická ulice Poznaňská ulice Katastrální území Troja Bohnice Střížkov Bohnice Obec Praha 8 Praha 8 Praha 8 Praha 8 Okres Praha Praha Praha Praha H. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně I. Základní údaj pro porovnávání - NFA Počet jednotek 68,11 66,51 74,42 67,88 Prodejní cena 2 490 000 2 650 000 2 480 000 Cena za jednotku X 37 438 35 609 36 535 Datum transakce 3/2012 3/2012 11/2011 2/2012 Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 37 438 35 609 36 535 hodnota J. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Prodej Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 37 438 35 609 36 535 hodnota Vlastnická práva Absolutní vlast. Absolutní vlast. Absolutní vlast. Absolutní vlast. od jara 2012 Korekce 1,00 1,00 1,10 Upravená 37 438 35 609 40 189 hodnota Existence věcných Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna břemen Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 37 438 35 609 40 189 hodnota Využití podle Bytová, Bytová, Bytová, Bytová, územního plánu vícepodlažní vícepodlažní vícepodlažní vícepodlažní Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 37 438 35 609 40 189 hodnota Stavební povolení Ano Ano Ano Ano Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 37 438 35 609 40 189 hodnota Jiná právní Památkově Památkově Památkově Památkově omezení a chráněné území chráněné území chráněné území chráněné území závazky Korekce 1,00 1,00 1,00 44

Upravená hodnota K. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Po rekonstrukci Korekce Upravená hodnota Technické Nadstandartní vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční Dobrá využitelnost Korekce Upravená hodnota Další možný Omezený rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní MHD obslužnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita Dobrá objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická Příslušenství korekce bytu Korekce Upravená hodnota L. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Podíl hodnoty pozemku Korekce

37 438

35 609

40 189

Dobrá 1,00 37 438

Dobrá 1,00 35 609

Dobrá 1,00 40 189

Po rekonstrukci 1,07 40 059

Před celk. rek. 1,15 40 950

Po částeč. rek. 1,10 44 208

Průměrné

Průměrné

Průměrné

1,05 42 062

1,05 42 998

1,05 46 418

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00 42 062

1,00 42 998

1,00 46 418

Omezený

Omezený

Omezený

1,00 42 062

1,00 42 998

1,00 46 418

MHD

MHD

MHD

1,00 42 062

1,00 42 998

1,00 46 418

Dobrá

Průměrná

Průměrná

1,00 42 062

0,85 36 548

0,85 39 455

Lepší

Obdobné

Obdobné

0,90 37 856

1,00 36 548

1,00 39 455

Obdobný 1,00 37 856

Větší 1,05 38 375

Obdobný 1,00 39 455

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1,00

1,00

1,00

45

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 38 562 hodnota jednotky Celková 2 626 458 porovnávací hodnota 2 626 000 Zaokrouhleno

37 856

38 375

39 455

PŘÍJMOVÁ METODA V daném ocenění jsem použila příjmovou metodu, jelikož se jedná o nemovitost, která může generovat zisk. „Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku.“47 Nejprve byl stanoven hrubý potenciální příjem, od kterého je odečtena neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného, provozní náklady a rezervy na renovace, čímž byl zjištěn čistý provozní příjem před zdaněním. Tržní hodnotu pak určila metoda přímé kapitalizace. Stanovení hrubého příjmu bylo provedeno na základě výše tržního nájemného za porovnatelné nemovitosti ve stejné lokalitě a služby a energie jsou již zahrnuty. Ostatní provozní náklady byly dány obvyklou procentní sazbou z hrubého příjmu. S pomocí výše uvedených aspektů bylo zjištěno, že budoucí tržní hodnota oceňovaného majetku na základě příjmové metody činí

2 575 000 Kč.

Přehledný popis výpočtů vedoucích k výše uvedené tržní hodnotě se nachází v následující tabulce.

47

Ing. Petr Ort, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl 1 (Oceňování na tržních principech), 2007

46

Tabulka č. 4 B – BUDOUCÍ TRŽNÍ HODNOTA Hrubý příjem – 14 000 Kč/p.m. * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplaceného nájemného – 5% Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace – odborný odhad Ostatní provozní náklady (pojištění, režie, daň z nemovitosti Čistý provozní příjem (NOI) Kapitalizační míra (R) Tržní hodnota (V) Tržní hodnota zaokrouhlená

168 000 Kč 8 400 Kč 159 600 Kč 12 000 Kč 6 000 Kč 141 600 Kč 5,5 % 2 574 545 Kč 2 575 000 Kč

NÁKLADOVÁ METODA Nákladová metoda nebývá u ocenění bytu aplikována, neboť množství nákladů nedokáže určit skutečnou tržní hodnotu. Pří této metodě oceňování se zohledňuje tržní hodnota pozemku a náklady na pořízení stavby jako nové, neboli náklady na stavbu stejného majetku ze stejných materiálů při současných cenách. Tržní hodnotu pak dále snižují tyto tři faktory: technické opotřebení majetku, funkční a ekonomické nedostatky.

ZÁVĚR Toto ocenění sděluje můj osobní názor na tržní hodnotu zkoumaného majetku v osobním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji. Ocenění bylo provedeno: A. Ke skutečnostem platným ke dni 20.3.2012 B. Ke skutečnostem platným po plánované rekonstrukci

Tabulka č. 5

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota Zaokrouhleno

A. Aktuální tržní hodnota Indikace (Kč) Váha (%) 2 190 000 60 2 105 000 40 N/A 0

Vážený průměr (Kč) 1 314 000 842 000 0 2 156 000 2 156 000

47

Tabulka č. 6

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota Zaokrouhleno

B. Budoucí tržní hodnota Indikace (Kč) Váha (%) 2 626 000 60 2 575 000 40 N/A 0

Vážený průměr (Kč) 1 575 600 1 030 000 0 2 605 600 2 606 000

Oceňovaný byt je druh nemovitosti, která se na trhu vyskytuje v poptávce i nabídce nejčastěji. Proto je váha porovnávací metody vyšší než váha příjmové metody. Nákladová metoda nebyla aplikována. Dle výše uvedených aspektů se dospělo k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného bytu činí: 2 156 000 Kč. Budoucí tržní hodnota oceňovaného bytu bude po dokončení plánované rekonstrukce činit: 2 606 000 Kč. Na základě Výpisu z katastrálního úřadu je u oceňované nemovitosti zástavní právo smluvní, které při samotném ocenění nebylo zohledněno.

48

Příloha č.1: Informace o jednotce Číslo jednotky

515/26

V budově:

č.p. 513, č.p. 514, č.p. 515

Číslo LV:

2505

Typ jednotky:

byt nebo nebytový prostor

Způsob využití:

byt

Podíl jednotky na 6811/800088 společných částech domu: Troja 730190

Katastrální území: Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název Slezáková Dana

Adresa Svídnická 515/2, Praha, Troja, 181 00

Podíl

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

Omezení vlastnického práva Typ Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy.

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 11.04.2012 11:41:21

49

Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku Bytový dům č.p. 627/5, 628/7 Dreyerova 627/5, 628/7 152 00 Praha 5 – Hlubočepy Vlastník: Společenství vlastníků

Ocenění provedla: Zuzana Sýkorová Datum ocenění: 20. BŘEZEN 2012

50

OBSAH • •

• •

•

Úvod Popisné informace o Popis lokality o Oceňovaný majetek o Historie o Pozemek o Vedlejší stavby a venkovní úpravy o Byt o Rekonstrukce Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění o Úvod o Porovnávací metoda o Příjmová metoda o Nákladová metoda Závěr

PŘÍLOHY •

Výpis z katastru nemovitostí

51

Bytový dům č.p. 627/5, 628/7 Uvedený na listu vlastnictví č. 4014, pro katastrální území Hlubočepy 728837, Městská část Praha 5, obec Praha Nacházejícího se na adrese Dreyerova 627/5, 628/7, 152 00 Praha 5 – Žižkov, Česká republika Tato zpráva vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného objektu v absolutním vlastnictví a bez věcného břemene, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo provedeno k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. březnu 2012. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu Prahy 5, na listu vlastnictví č. 4014 v katastrálním území Hlubočepy, městská část Praha 5, obec Praha. Přílohou této zprávy je výpis z katastru nemovitostí ze dne 25. 4. 2012. Oceňovaný majetek je užíván jako bytový dům a nikdy tomu nebylo jinak. „Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoli omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí státu, soudní autoritě a zdanění.“48 Oceňované budovy jsem osobně prohlédla a při zpracování odhadu jsem vzala v úvahu tyto ovlivňující faktory: „Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecní podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku“49 48 49

Ing. Petr Ort, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl 1 (Oceňování na tržních principech), 2007 Ing. Petr Ort, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl 1 (Oceňování na tržních principech), 2007

52

Předmětem ocenění jsou pouze budovy a pozemky bez jakéhokoli vnitřního zařízení. Výměry budov pochází z podkladů Katastrálního úřadu v Praze.

Ocenění nemovitosti jsem vypracovala následovně: A – Aktuální tržní ocenění B – Budoucí tržní ocenění – předpoklad, který majetek získá rekonstrukcí

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Budovy bytového domu jsou umístěny v pražské městské části zvané Hlubočepy. Okolní výstavbu tvoří podobné panelové domy. Do této oblasti jsou zavedeny dvě autobusové a tři tramvajové linky, kvůli kterým musela proběhnout nová výstavba tramvajové trati, jelikož se poloha nachází na příliš strmém kopci. Občanskou vybavenost představují školy, obchody, banky a restaurace. Tato lokalita nemá parkovací zóny, tudíž je možno parkovat na veřejných prostranstvích. Počet vozidel však stoupá se zvyšujícími se nároky na majetek.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Na základě mého zjištění a podkladů, které mi poskytl správce nemovitosti, slouží oceňovaný majetek k osobnímu užití společenství vlastníků neboli majitelů vlastních bytových jednotek. Všechny bytové jednotky byly zakoupeny najednou bez výjimky. Pět členů nebylo schopno splatit celkovou částku okamžitě, tudíž ji zaplatil společenství, ale v tuto chvíli mají již doplaceno vše. Oceňovanou nemovitost tvoří funkční celek dvou pozemků a k nim přiřazených bytových domů. Budovy jsou v podzemní části průchozí.

HISTORIE Oceňované nemovitost nyla postavena roku 1986, kdy probíhala počáteční výstavba nově zřízeného sídliště, lidově zvaného jako Nová Barrandov. Tato městská část je jednou z nejmladších v Praze, proto její zástavbu určila skutečnost co nejefektivněji využít prostor. Panelové domy vznikly pro ubytování velkého počtu osob. 53

POZEMEK Pozemek je tvořen dvěma sousedícími parcelami, jež jsou uvedeny na listu vlastnictví číslo 4014 o celkové výměře 497 m2, která je převážně zastavěna budovami.

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Nemovitost nemá žádné vedlejší stavby a venkovní úpravy jsou v ocenění pouze zohledněny, jelikož považujeme jejich tržní hodnotu za zanedbatelnou.

BYTOVÝ DŮM Oceňovaný bytový dům se skládá ze dvou sekcí. Dohromady mají obě budovy celkem 46 bytových jednotek. Konstrukční výška všech podlaží je 2,800 m. Celková výška objektu nad úrovní vstupního podlaží včetně atiky je 23,4 m. Celková půdorysná plocha zastavěná objektem je cca 477,6 m2. Základy tvoří patky, pasy z železobetonu, betonu a betonu proloženého kamenem. Obvodové stěny konstrukce jsou železobetonové sendvičové panely, které mají tepelnou izolaci pěnového polystyrenu v tloušťce 80 mm a stropní panely jsou železobetonové dutinové o tloušťce 190 mm. Střešní konstrukce je jednoplášťová se spádovou vrstvou struskové pemzy. Vnitřní povrch stěn tvoří vápenné omítky. Hlavní vchodové dveře jsou kovové, okna plastová a parapety z titanzinku. Je zde ústřední vytápění a centrální ohřev teplé vody

54

Aktuální využití majetku K datu ocenění každá budova obsahuje: Tabulka č. 7 Umístění 1 PP 1 NP 2 NP 3 NP 4 NP 5 NP 6 NP 7 NP 8 NP

Popis Sklepních kójí, 3 nebytové prostory (prádelna, sušárna, mandlovna) Byt 3+1, byt 4+1, vstupní chodba, 2 nebytové prostory (kočárkárna, pronajímaná místnost sloužící pro osobní potřebu 1 bytové jednotky) Byt 3+1, byt 4+1, byt 1+1 Byt 3+1, byt 4+1, byt 1+1 Byt 3+1, byt 4+1, byt 1+1 Byt 3+1, byt 4+1, byt 1+1 Byt 3+1, byt 4+1, byt 1+1 Byt 3+1, byt 4+1, byt 1+1 Byt 3+1, byt 4+1, byt 1+1

Veškeré byty typu 4+1 a 3+1 vlastní lodžii. Všechny bytové jednotky jsou obsazené a bez věcných břemen.

REKONSTRUKCE V roce 2006 proběhla rozsáhlá rekonstrukce obou budov. Bylo zde provedeno zateplení a následná úprava fasády. Sjednotila se úprava lodžií a byla vyměněna všechna okna (v bytových jednotkách i veřejných a nebytových prostorách) za plastová. Dále byl zmodernizován a dle platných podmínek Evropské unie vystaven nový výtah. Vyměněno bylo i stoupací potrubí. V další fázi je naplánována úprava vnitřních prostor, převážně opadající omítky na stěnách.

55

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ „Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.“50 Oceňovaný majetek je zapsán v katastru nemovitostí jako bytový dům a je využívá dle územně plánovací dokumentace. Jeho technický stav umožňuje okamžitý provoz bez zásahu rekonstrukce. Objekt je využíván majiteli bytových jednotek pro osobní potřebu, tudíž jsou splněna všechna kritéria pro jeho nejlepší a nejvyšší využití.

OCENĚNÍ

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty pozemku bylo předpokládáno, že oba pozemky jdou volné a připravené k zástavbě. Porovnávací pozemky byly prodány v nedávném období ve srovnatelné lokalitě. Srovnávací jednotkou je zde jeden metr čtvereční. V daném porovnání byly zohledněny následující skutečnosti: datum transakce, velikost a zastavitelnost pozemku, vybavenost inženýrskými sítěmi, apod. Na základě těchto názorů bylo zjištěno, že aktuální tržní hodnota oceňovaného pozemku dle porovnávací metody je: 6 660 000 Kč Výpočty jsou popsány v následující tabulce.

50

Ing. Petr Ort, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl 1 (Oceňování na tržních principech), 2007

56

Tabulka č. 8

Příloha č. 1 – TABULKA 1 - POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové č. 1 2 3 pozemku Název Dreyerova Stavební Stavební Stavební pozemku 627/5, 628/7 parcela parcela parcela Parcelní číslo 1020/36, N/A N/A N/A 1020/35 Adresa Dreyerova Lamačova Pražského pozemku Katastrální Hlubočepy Hlubočepy Hlubočepy Hlubočepy území Obec Praha Praha Praha Praha Okres Praha 5 Praha 5 Praha 5 Praha 5 B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1m2 v tisících Kč Prodejní cena X 35 000 000 57 000 000 26 241 000 celkem Rozloha 497 2 203 3 557 1 798 pozemku v m2 Cena za 1 m2 X 15 887 16 025 14 595 Datum 3/2012 1/2012 1/2012 12/2011 transakce Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 15 887 16 025 14 595 hodnota C. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Prodej Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 15 887 16 025 14 595 hodnota Vlastnická Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 15 887 16 025 14 595 hodnota Existence Ne Ne Ne Ne věcných břemen Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 15 887 16 025 14 595 hodnota Využití podle Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům – územního max.3 NP plánu Korekce 1,00 1,00 1,07 Upravená 15 887 16 025 15 617 hodnota Územní Ano Ano Ano Ano rozhodnutí 57

Porovnávaný pozemek 4 Stavební parcela N/A Do Klukovic Hlubočepy Praha Praha 5 13 000 000 2 424 5 363 3/2012 1,00 5 363

Prodej 1,00 5 363 Absolutní vlastnictví 1,00 5 363 Ne

1,00 5 363 Rodinný dům

1,12 6 007 Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní Památkově omezení a chráněné závazky území Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svažitost Rovinná Korekce Upravená hodnota Dostupnost Kompletní inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace Nezjištěna půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní MHD obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní Dobrá dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost Ne demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická Nezjištěna korekce Korekce

1,00 15 887

1,00 16 025

1,00 15 617

1,00 6 007

Památkově chráněné území 1,00 15 887

Památkově chráněné území 1,00 16 025

Památkově chráněné území 1,00 15 617

Památkově chráněné území 1,00 6 007

Velmi dobrá 1,00 15 887

Velmi dobrá 1,00 16 025

Velmi dobrá 1,00 15 617

Velmi dobrá 1,00 6 007

Pravidelný 1,00 15 887

Pravidelný 1,00 16 025

Pravidelný 1,00 15 617

Pravidelný 1,00 6 007

Rovinná 1,00 15 887

Rovinná 1,00 16 025

Svažitá 1,04 16 242

Svažitá 1,05 6 307

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1,00 15 887

1,00 16 025

1,00 16 242

1,00 6 307

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1,00 15 887

1,00 16 025

1,00 16 242

1,00 6 307

MHD

MHD

MHD

MHD

1,00 15 887

1,00 16 025

1,00 16 242

1,00 6 307

Dobrá

Dobrá

Omezená

Omezená

1,00 15 887

1,00 16 025

1,05 17 054

1,05 6 622

Ne

Ne

Ne

Ne

1,00 15 887

1,00 16 025

1,00 17 054

1,00 6 622

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1,00

1,00

1,00

1,00

58

Upravená 15 887 hodnota E. Ostatní parametry Velikost X Větší pozemku Korekce 0,97 Upravená 15 410 hodnota Možná Neaplikováno Neaplikováno zastavitelnost Korekce 1,00 Upravená 15 410 hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 13 400 15 410 hodnota 1 m2 Rozloha 497 pozemku Celková 6 659 800 porovnávací hodnota

16 025

17 054

6 622

Větší

Větší

Větší

0,95 15 224

0,97 16 542

0,97 6 423

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1,00 15 224

1,00 16 542

1,00 6 423

15 224

16 542

6 423

Tabulka č. 9 Výpis oceňovaných parcel Poř. číslo Číslo parcely Výměra v m2 Jed. hodnota v Kč/ m2 Tržní hodnota Zaokrouhleno 1 1020/36 247 13 400 3 309 800 2 1020/35 250 13 400 3 350 000 Celkem 497 6 659 800 6 660 000

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Srovnávané objekty se nacházejí v porovnatelných lokalitách a byly v nedávné době prodány. Srovnávací jednotkou je zde celková zastavěná plocha (GFA). V daném porovnání byly zohledněny následující faktory: vlastnická práva, věcná břemena, technický stav, dopravní dostupnost, apod. Na základě těchto skutečností bylo zjištěno, že aktuální tržní hodnota nemovitosti jako celku dle porovnávací metody je: 192 883 544 Kč Výpočty jsou uvedeny v následující tabulce.

59

Tabulka č. 10

Příloha č. 2 – TABULKA 2 – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové č. 1 2 3 nem. Název Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům nemovitosti Dreyerova Parcelní číslo 1020/36, 1020/35 Adresa Dreyerova nemovitosti 627/5, 628/7 Katastrální Hlubočepy Stodůlky Hlubočepy Smíchov území Obec Praha Praha Praha Praha Okres Praha 5 Praha 5 Praha 5 Praha 5 B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky 1 Plocha pozemku 497 830 877 379 Hodnota za 1 m2 13 400 13 400 13 400 13 400 poz. Hodnota poz. 6 659 800 11 122 000 11 751 800 5 078 600 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet 4 298 805 676 836 srovnávacích jednotek Prodejní cena X 31 000 000 45 000 000 39 500 000 celkem Prodejní cena 19 878 00 33 248 200 34 421 400 bez ceny pozemku Cena za 1 X 24 693 49 183 41 174 porovnávací jednotku Datum 3/2012 3/2012 1/2012 10/2011 transakce Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 24 693 49 183 41 174 hodnota D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Prodej Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 24 693 49 183 41 174 hodnota Vlastnická Absolutní vl. Absolutní vl. Absolutní vl. Absolutní vl. práva Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 24 693 49 183 41 174 hodnota Existence Ne Ne Ne Ne věcných břemen 60

Porovnávaná nemovitost 4 Bytový dům

Smíchov Praha Praha 5 613 13 400 8 214 200

894

39 500 000 31 285 800

34 995

3/2012 1,00 34 995

Nabídka 0,90 31 496 Absolutní vl. 1,00 31 496 Ne

Korekce Upravená hodnota Využití podle Bytový dům územního plánu 9 podlaží Korekce Upravená hodnota Kolaudační Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní Památkově omezení a chráněné závazky území Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Dobrý objektu Korekce Upravená hodnota Technická Dobrá vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční Velmi dobrá využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný Omezený rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní MHD obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní Dobrá dostupnost a

1,00 24 693

1,00 49 183

1,00 41 174

1,00 31 496

Bytový dům 5 podlaží 1,04 25 681

Bytový dům 4 podlaží 1,05 51 642

Bytový dům 6 podlaží 1,03 42 409

Bytový dům 5 podlaží 1,04 32 756

Ano

Ano

Ano

Ano

1,00 25 681

1,00 51 642

1,00 42 409

1,00 32 756

Památkově chráněné území 1,00 25 681

Památkově chráněné území 1,00 51 642

Památkově chráněné území 1,00 42 409

Památkově chráněné území 1,00 32 756

Velmi dobrá 1,00 25 681

Dobrá 1,02 52 675

Velmi dobrá 1,00 42 409

Dobrá 1,02 33 411

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1,00 25 681

1,00 52 675

1,00 42 409

1,00 33 411

Dobrá

Dobrá

Dobrá

dobrá

1,00 25 681

1,00 52 675

1,00 42 409

1,00 33 411

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1,00 25 681

1,00 52 675

1,00 42 409

1,00 33 411

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

1,00 25 681

1,00 52 675

1,00 42 409

1,00 33 411

MHD

MHD

MHD

MHD

1,00 25 681

1,00 52 675

1,00 42 409

1,00 33 411

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

61

parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita Dobrá objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická Stáří korekce nemovitosti Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 43 328 hodnota 1 jednotky Porovnávací 186 223 744 hodnota celkem (bez poz.) Hodnota 6 659 800 pozemku Celková 192 883 544 porovnávací hodnota

1,00 25 681

1,00 52 675

1,00 42 409

1,00 33 411

Obdobná

Horší

Horší

Horší

1,00 25 681

1,03 54 255

1,03 43 681

1,03 34 413

Starší

starší

Starší

Starší

1,05 26 965

1,05 56 967

1,05 45 865

1,05 36 134

Menší

Menší

Menší

Menší

1,05 28 313

1,05 59 815

1,03 47 241

1,05 37 941

N/A 1,00 28 313

N/A 1,00 59 815

N/A 1,00 47 241

N/A 1,00 37 941

28 313

59 815

47 241

37 941

62

PŘÍJMOVÁ METODA Oceňované budovy jsou nemovitost, která je schopná generovat zisk, proto je v tomto ocenění použita příjmová metoda. Nejprve se určí příjem z pronájmu, od kterého se odečtou ztráty vzniklé neobsazeností. Tím se získá hrubý příjem. Odečtením ostatních provozních nákladů, jako jsou náklady na údržbu, marketing nebo pojistné, je zjištěn provozní příjem a dále pak čistý provozní příjem (po započtení rezervací na renovaci). Pro získání indikované hodnoty je v daném ocenění použita přímá kapitalizace. Příjem z pronájmu vychází ze skutečně uzavřených nájemních smluv. Provozní náklady jsou průměrné hodnoty u oceňované nemovitosti v uplynulých letech. Dle výše uvedených skutečností a na základě příjmové metody vyšla tržní hodnota majetku: 0 Kč. V následující tabulce je výpočet. Tabulka č. 11 Příjmová metoda – přímá kapitalizace Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem (NOI) Míra kapitalizace Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

63

0%

230 000 Kč 230 000 Kč 230 000 Kč 25 000 Kč 26 198 Kč 21 366 Kč 0 Kč 0 Kč 12 500 Kč 85 064 Kč 144 936 Kč 468 000 Kč -323 064 Kč 4% 0 Kč 0 Kč

NÁKLADOVÁ METODA Při ocenění nákladovou metodou se sčítá tržní hodnota pozemku s náklady na pořízení budovy jako nové. Budova jako nová je v tomto významu budova, kde jsou použity stejné stavební materiály, normy a projekty při současných cen. Aby byla zjištěna aktuální tržní hodnota, musí být odečtena částka, snižující tržní hodnotu o opotřebení majetku a o funkční a ekonomické nedostatky. Opotřebení majetku je zapříčiněno provozem a působením vnějšího prostředí. Funkční nedostatky vznikají zdokonalením materiálů, technologií, uspořádáním a dalšími technickými možnostmi. U ekonomických nedostatků je hlavním měřítkem poměr nabídky a poptávky v současné době. Může zde hrát roli například dostupnost financování nebo nerovnoměrné rozložení příjmů a nákladů. Podle těchto skutečností se dospělo k názoru, že obvyklá cena oceňované nemovitosti za pomoci nákladové metody je: 44 790 000 Kč. Tabulka č. 12 Nákladová metoda Název Bytový dům, Dreyerova 627/8, 628/7, Praha 5 Číslo pozemku 1020/36, 1020/35 Nosná konstrukce panelová Skutečné stáří 26 let Efektivní stáří 80 let Ekonomická životnost 70 let Zastavěná plocha 477,6 m2 Počet podlaží 2 podzemní, 16 nadzemních Celková zastavěná plocha 4 298 m2 Koeficient využitelnosti 0,90 Celková podlahová plocha 4 009,14 m2 Celkový obestavěný prostor 12 035,52 m3 Jednotkové reprodukční náklady 3 600 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 43 327 872 Fyzické opotřebení -10 % 38 995 085 Funkční nedostatky -5% 37 045 331 Ekonomické nedostatky -0% 37 045 331 Stavby a venkovní úpravy 0 Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem 1 083 197 Pozemek 6 659 800 Indikovaná hodnota 44 788 328 Zaokrouhleno 44 790 000

64

ZÁVĚR Toto ocenění vyjadřuje můj osobní názor na tržní hodnotu dané nemovitosti v osobním vlastnictví, jakožto nabídce k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo provedeno ke skutečnostem platným k 20.3.2012. Výsledná tržní hodnota je určena předchozími metodami ocenění následovně: Tabulka č. 13

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč)

Váha (%)

192 883 544

80 0 20

0 44 790 000

Vážený průměr (Kč) 154 306 835 0 8 958 000 163 264 835 163 265 000

Porovnávací metoda ukazuje nejblíže stav ekonomiky, proto jí byla přisouzena váha 80%. V daném ocenění je schopnost produkovat výnos omezena. Výnos z pronájmu nestačí na rezervy na renovace, tudíž v celkové indikaci tržní hodnoty na příjmovou metodu není brán žádný zřetel. Nákladová metoda je v pozici korektora hodnot, jelikož výše nákladů na vybudování stejného majetku není dostatečně akceptovatelná. Z tohoto důvodu je váha této metody oceňování 20%. Dospělo se k názoru, že tržní hodnota oceňované nemovitosti je 163 265 000 Kč. Nebylo provedeno žádné další šetření kvůli věcným břemenům a jiným závazkům. Předpokladem byly pouze informace poskytnuté Společenstvím vlastníků jednotek.

65

Příloha č.2: Informace o stavbě Stavba:

č.p. 627, č.p. 628

Část obce:

Hlubočepy 400289

Číslo LV:

4014

Typ stavby:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

bytový dům

Jednotky v budově:

627/1, 627/2, 627/3, 627/4, 627/5, 627/6, 627/7, 627/8, 627/9, 627/10, 627/11, 627/12, 627/13, 627/14, 627/15, 627/16, 627/17, 627/18, 627/19, 627/20, 627/21, 627/22, 627/23, 627/101, 628/1, 628/2, 628/3, 628/4, 628/5, 628/6, 628/7, 628/8, 628/9, 628/10, 628/11, 628/12, 628/13, 628/14, 628/15, 628/16, 628/17, 628/18, 628/19, 628/20, 628/21, 628/22, 628/23, 628/101

Katastrální území:

Hlubočepy 728837

Na parcele:

1020/36, 1020/35

Zobrazení v mapě Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název Společenství vlastníků jednotek Svěřená správa nemovitostí ve vlastnictví obce Jméno/název

Adresa

Podíl

Městská část Praha 5

náměstí 14. října 1381/4, Praha, Smíchov, 150 22 317/28286

Způsob ochrany nemovitosti

66

Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Typ Upozornění: Omezení a jiné zápisy vztahující se ke spoluvlastníkům se zobrazují u příslušných jednotek Jiné zápisy Typ Upozornění: Omezení a jiné zápisy vztahující se ke spoluvlastníkům se zobrazují u příslušných jednotek

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 28.04.2012 14:24:52

67

C.

Analytická část

Analýza trhu Městská část Praha 8 Městská část Praha 8 se nachází na severu až severovýchodě Prahy a spadá pod městský obvod Praha 8. O celkové katastrální výměře 21, 82 km2 se sem řadí: větší část Libně, malá část Karlína, část Troji, Kobylisy, Střížkov, Bohnice, Čimice, Ďáblice, Dolní Chabry, Březiněves a malá část Nového města. Praha 8 má 109 323 obyvatel s hustotou zalidnění 4712 obyvatel/km2. Na dobré úrovni je zde jak dopravní dostupnost, tak i dopravní obslužnost. Do některých částí bylo zavedeno metro, ale k naleznutí jsou zde také tramvajové a autobusové linky. Vzniklo zde mnoho parkovacích míst, přičemž se rozhoduje o zavedení zpoplatněných parkovacích zón z důvodu rostoucí poptávky. Na území Prahy 8 se nachází 10 chráněných území, mezi které patří: Velká skála, Ládví, Prosecké skály, Bohnické údolí, Zámky, Jabloňka, Okrouhlík, Trojská, Čimické údolí a Podhoří.

Bohnice, Troja Bohnice a Trojská část Prahy 8, které se staly součástí Prahy v roce 1922, se skládají převážně ze sídlišť, proto mají výbornou občanskou vybavenost. Nachází se zde Poliklinika Mazurská, Kulturní dům Krakov, služebna městské policie, Psychiatrická léčebna, několik škol a supermarketů, dětská hřiště a v těsné blízkosti zoologická a botanická zahrada, které již však nespadají pod Městskou část Praha 8.

68

Trh s nemovitostmi Možnost výstavby přechází spíše v rekonstrukci stávajících objektů. Panelová výstavba po roce 1970, určená pro zhruba 30 000 obyvatel, zasáhla převážnou část území, proto se nové výstavby objevují pouze ojediněle v okrajových částech. Jelikož se tato oblast rozšiřuje k okraji Prahy, výstavba slouží převážně k bydlení.

Stavební pozemky Na katastrálním území městské části Praha 8 se stále vyskytují volné stavební pozemky. Jejich počet je průměrem hodnot mezi centrem Prahy a městskými částmi jako jsou Praha 4, 5, 9 a 10. Díky dobré dostupnosti, občanské vybavenosti a zabudovaným inženýrským sítím se cena pohybuje nad 5000 Kč za 1 m2.

Budovy Byty Poptávka po bytech ke koupi i k pronájmu se stále zvyšuje. Nejoblíbenějším typem se staly byty v panelových bytových domech. V lokalitě Bohnice se Městská část Praha 8 rozhodla nabídnout velkou část bytů k privatizaci, čehož využilo 90 % nájemníků. Cena se pohybuje mezi 15 až 20 tisíci Kč/m2 podlahové plochy bytu. Ceny u novostaveb jsou kolem 44 000 – 60 000 Kč/m2. Starší byty jsou obchodovány následovně: Prodej: Byt 1+1

1 300 000 – 2 200 000 Kč

Byt 2+1

2 300 000 – 3 300 000 Kč

Byt 3+1

2 700 000 – 3 400 000 Kč

Byt 4+1

2 800 000 – 6 000 000 Kč (malá nabídka) 69

Pronájem vybavených bytů: Byt 1+1

7 000 – 8 500 Kč / byt / p.m.

Byt 2+1

9 000 – 13 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3+1

10 500 – 15 000 Kč / byt / p.m.

Byt 4+1

17 000 – 25 000 Kč / byt / p.m.

Domy Nabídka prodejů domů v Praze 8 je přímo úměrná nabídce prodejů pozemků. Převažuje zde nabídka starších domů. Realizované ceny se pohybují u řadových domů (do 150 m2) kolem 5 000 000 Kč a u volně stojících objektů (o rozloze 180 m2) okolo 8 600 000 Kč. Jelikož jsou rodinné domy na okrajích Prahy stále žádanější, lze očekávat nárůst cen.

Bytové domy Bytové domy se většinou neprodávají jako celky. Proto je jen nepatrná nabídka, která se týká starých činžovních domů v okolí Karlína nebo Libně.

Objekty pro individuální rekreaci Praha 8 nabízí minimum objektů pro rekreaci. Nalezneme zde menší chaty v cenovém rozpětí 150 – 500 tisíc Kč, nebo vícepodlažní chalupy kolem do 1 500 000 Kč (zhruba 1000 Kč/m2).

Administrativní budovy V městské části Praha 8 převažuje nabídka pronájmu administrativních budov nad nabídkou prodeje.

Trh s administrativními budovami je spíše trhem menších prostor.

V nabídce lze naleznout především pronájem kanceláří a pronájem tzv. obchodních prostor. Pronájem kanceláří činí průměrně 250 – 500 Kč/m2.

70

Průmyslové objekty Průmyslové objekty v nabídce Prahy 8 vlastně nejsou. Jen zřídkakdy se vyskytne objekt tohoto typu – například.: bývalé zdravotní středisko v Kobylisích

Přílohač.3: k.ú.: 730556 - Bohnice - podrobné informace Údaje jsou ve správě KP Praha

email: [email protected]

Pod sídlištěm 9/1800, 18214 Praha 8 telefon: 284041111 fax:284042022

Kraj

19 - Hlavní město Praha

NUTS3 CZ010

Okres

3100 - Hlavní město Praha NUTS4 CZ0100

Obec

554782 - Praha

NUTS5 CZ0100554782

Pracoviště 101 - Praha

Obec s rozšířenou působností 1100 - Hlavní město Praha Pověřený obecní úřad

11000 - Hlavní město Praha

Statistické údaje (stav ke dni: 24.03.2012)

Pozemky KN/ZE Druh

Způsob využití

Ostatní údaje Počet parcel Výměra [m2] Typ údaje

pozemku

Způsob využití Počet

č.p.

adminis.

1

orná půda

29

735116

č.p.

byt.dům

183

zahrada

490

244887

č.p.

doprava

2

ovoc. sad

135

39781

č.p.

jiná st.

12

travní p.

5

30054

č.p.

obchod

1

lesní poz

50

1060391

č.p.

obč.vyb.

95

1

942

č.p.

rod.dům

384

vodní pl.

nádrž umělá

71

vodní pl.

rybník

1

1810

č.p.

tech.vyb

4

vodní pl.

tok přirozený

3

121760

č.p.

ubyt.zař

1

zast. pl.

společný dvůr

5

687

bez čp/če

garáž

78

zast. pl.

zbořeniště

9

1005

bez čp/če

jiná st.

50

1084

377258

bez čp/če

obchod

2

zast. pl. ostat.pl.

hřbitov-urn.háj

3

29908

bez čp/če

obč.vyb

1

ostat.pl.

jiná plocha

309

306839

bez čp/če

obč.vyb.

9

ostat.pl.

manipulační pl. 11

42725

bez čp/če

tech.vyb

63

ostat.pl.

neplodná půda

165589

bez čp/če

víceúčel

1

ostat.pl.

ostat.komunikace 420

356787

bez čp/če

výroba

5

ostat.pl.

silnice

19

76176

bez čp/če

zem.stav

2

ostat.pl.

sport.a rekr.pl.

39

175152

Celkem BUD

ostat.pl.

zeleň

648

891747

-

ateliér

2

Celkem KN

3305

4658614

-

byt

4577

Par. DKM

3305

4658614

-

dílna

7

-

garáž

48

-

j.nebyt

67

44

72

894

Celkem JED

4701

LV

4812

spoluvlastník

11540

Městská část Praha 5 Tato městská část, s katastrální výměrou 27,49 km2, zaujímá jihozápad Prahy a tvoří ji: Smíchov, Košíře, Motol, Radlice, Jinonice, Hlubočepy, Malá a Velká Chuchle, Lahovice, Holyně, Zbraslav, Zličín, Radotín, Lochkov, Lipence, Zadní Kopanina, Řeporyje, Slivenec, Stodůlky a Třebonice. Praha 5 se skládá z 5 celých a 3 částí katastrálních území. Městskou část Prahu 5 (neboli městský obvod Prahu 5) obydluje zhruba 79 038 obyvatel a celková hustota zalidnění je 2,773 obyvatel/km2. Dopravu v daném území tvoří tramvajové linky, autobusové linky, metro i železniční trať. V některých částech Prahy 5 jsou zavedeny zpoplatněné parkovací zóny, určené výhradně pro obyvatele nebo pro pracující v dané lokalitě. Praha 5 nabízí mnoho zeleně, která je k vidění například v Prokopském a Dalejském údolí, nebo na okrajích tohoto území.

Hlubočepy - Barrandov Katastrální území Hlubočepy zabírá výměru 6,07 km2, má přibližně 23 059 obyvatel a k Praze byl připojen roku 1922. Hlubočepy mají velice členitou krajinu. Hlavní dominantou je již zmíněné Prokopské údolí, jež je známé především z historického měřítka. Dodnes je zde možné najít trilobity. Tzv. Nový Barrandov, který se nachází na vrcholu Barrandovských skal, je typický svou výstavbou. V letech 1981 – 1986 zde bylo postaveno sídliště pro zhruba 30 000 lidí. V dnešní době se tato čtvrť stále rozrůstá, neboť díky svému postavení v Praze získává na popularitě. Je zde plnohodnotná občanská vybavenost – školy, obchodní centrum Nový Smíchov a další obchody, banky, policejní stanice, restaurace a další.

73

Trh s nemovitostmi Na místním trhu s nemovitostmi se nabídka setkává s poptávkou. Další výstavba není omezená, neboť zde jsou stále volné stavební pozemky. Poptávka je jak po starších panelových domech a novostavbách, tak i po rodinných vilách.

Stavební pozemky Volné stavební pozemky jsou v této lokalitě stále k dispozici, a to z důvodu okrajové polohy města. Okolí tvoří nevyužitá pole, na kterých je možné stavět.

Budovy Byty Oblast Hlubočep je velice atraktivní zejména pro rodiny s dětmi a panelové byty jsou pro ně jednou z nejlevnějších možností. Byty se nabízejí k prodeji i k pronájmu. V nabídce na volném trhu lze najít všechny typy bytů. Novostavby se obchodují zhruba kolem 48 000 až 55 000 Kč/m2 podlahové plochy. Ceny starších bytů v bytových domech se pohybují následovně: Prodej Byt 1+1

1 200 000 – 1 400 000 Kč

Byt 2+1

1 800 000 – 2 500 000 Kč

Byt 3+1

2 500 000 – 3 000 000 Kč

Byt 4+1

2 800 000 – 3 200 000 Kč

74

Pronájem: Byt 1+1

7 500 – 10 000 Kč / byt / p.m.

Byt 2+1

9 000 – 13 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3+1

10 000 – 15 000 Kč / byt / p.m.

Byt 4+1

12 000 – 16 000 Kč / byt / p.m.

V budoucnu lze očekávat nárůst cen i poptávku, neboť se začínají vracet lidé bydlící v tzv. satelitních městech.

Bytové domy Objekty tohoto typu se obchodují ojediněle. Jedná se o starší činžovní domy členěné na bytové jednotky. Nabízeny jsou přibližně kolem 50 000 Kč/m2.

Objekty pro individuální rekreaci V této části Prahy se objekty pro rekreaci vyskytují většinou v okrajových částech. Nabízeny jsou chaty o různých výměrách s cenovou škálou od 300 000 do 1 500 000 Kč.

Administrativní budovy V této kategorii mnohačetně převládá nabídka pronájmů kancelářských prostor nad jakýmkoli jiným administrativním využitím. Pronajímané prostory stojí přibližně 250 Kč/m2. Najdeme zde také pronájmy skladů a restaurací.

Průmyslové objekty V nabídce se objevují pouze ojediněle, a převážně to jsou výrobní haly s kalkulací 60 Kč/m2.

75

Příloha č.4: .ú.: 728837 - Hlubočepy - podrobné informace Údaje jsou ve správě KP Praha

email: [email protected]

Pod sídlištěm 9/1800, 18214 Praha 8 telefon: 284041111 fax:284042022

Kraj

19 - Hlavní město Praha

Okres

3100 - Hlavní město Praha NUTS4 CZ0100

Obec

554782 - Praha

NUTS3 CZ010

NUTS5 CZ0100554782

Pracoviště 101 - Praha

Obec s rozšířenou působností 1100 - Hlavní město Praha Pověřený obecní úřad

11000 - Hlavní město Praha

Statistické údaje (stav ke dni: 21.04.2012) Pozemky KN/ZE

Ostatní údaje

Druh pozemku Způsob využití

Počet parcel Vyměra [m2] Typ údaje

Způsob využití Počet

orná půda

218

699384

č.p.

adminis.

4

zahrada

803

514812

č.p.

bydlení

3

travní p.

20

52160

č.p.

byt.dům

228

lesní poz

114

683786

č.p.

doprava

1

vodní pl.

nádrž umělá

4

3008

č.p.

garáž

4

vodní pl.

tok přirozený

27

151372

č.p.

jiná st.

51

zast. pl.

společný dvůr

9

2142

č.p.

obchod

1

zast. pl.

zbořeniště

9

1653

č.p.

obč.vyb.

22

1651

529910

č.p.

rod.dům

689

3

2327

č.p.

tech.vyb

12

zast. pl. ostat.pl.

dobývací prost.

76

ostat.pl.

dráha

63

238907

č.p.

ubyt.zař

2

ostat.pl.

dálnice

165

159394

č.p.

výroba

2

ostat.pl.

hřbitov-urn.háj

1

4765

č.e.

rod.rekr

12

ostat.pl.

jiná plocha

1254

1691790

bez čp/če

garáž

171

ostat.pl.

manipulační pl.

16

166287

bez čp/če

jiná st.

114

ostat.pl.

neplodná půda

13

43620

bez čp/če

obchod

1

ostat.pl.

ost.dopravní pl.

9

9404

bez čp/če

obč.vyb

4

ostat.pl.

ostat.komunikace 507

556025

bez čp/če

rod.rekr

1

ostat.pl.

silnice

19

50172

bez čp/če

tech.vyb

55

ostat.pl.

sport.a rekr.pl.

40

69929

bez čp/če

ubyt.zař

1

ostat.pl.

zeleň

454

438922

bez čp/če

výroba

2

Celkem KN

5399

6069769

bez čp/če

zem.stav

3

Par. DKM

5399

6069769

rozestav.

15

Celkem BUD

1398

77

-

ateliér

24

-

byt

7239

-

dílna

18

-

garáž

778

-

j.nebyt

613

rozest.

byt

94

rozest.

dílna

7

rozest.

garáž

2

rozest.

j.nebyt

6

Celkem JED

8781

LV

8618

spoluvlastník

21863

Závěr Cílem

mé

bakalářské

práce

bylo

teoreticky

popsat

oceňování

v property

managementu, tudíž jsem popsala jeho průběh a podstatu. K tomuto tématu zatím není mnoho písemné česky psané dokumentace. V praktické část jsem měla určit tržní hodnotu 2 nemovitostí. Oceňovaný byt na Praze 8 jsem ohodnotila na 2 156 000 Kč, přičemž po plánované rekonstrukci by se jeho tržní hodnota zvýšila na 2 606 000 Kč. Při ocenění panelového bytového domu v pražské městské část Hlubočepy mi celková tržní hodnota vyšla 163 265 000 Kč, i když tento druh nemovitosti se většinou neprodává jako celek. V analytické části jsem provedla analýzu trhu 2 pražských území, ve kterých se nacházejí nemovitosti oceňované v předchozí části. Obě tato území jsou velice populární a efektivně využívají poměr mezi pozemky a stavbami. Největším přínosem pro mě bylo praktické ocenění. Vyzkoušela jsem si porovnat a určit tržní hodnoty nemovitostí, které jsou v hlavním městě nejvíce obchodovány.

78

Citovaná literatura Bradáč, A. a Fiala, J. 2004. Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. Praha : nakladatelství LINDE Praha, a.s., 2004. ISBN: 80-7201-441- 2. Hegenbart, M. a Sakař, B. 2008. Stavební zákon. 1. vydání. Praha : nakladatelství C.H.Beck, 2008. ISBN 978-80-7400-044-7. Internetové stránky společnosti Iri, s.r.o. Internetové stránky společnosti R3 group, s.r.o. Internetové stránky, www.hypoindex.cz. Internetové stránky, www.propertymanagement.cz. Kokoška, J. a kol. 2000. Oceňování nemovitostí, díl III. Oceňování obvyklou cenou. Praha : Nakladatelství Arch, 2000. ISBN 80-86165-23-X. Marek, P. 2009. Studijní průvodce financemi podniku. Praha : nakladatelství Ekopress, 2009. ISBN 80-86929-49-1.. Ort, P. 2007. Cvičení z oceňování nemovitostí - Díl1 Ort, P. 2011. Odhadce ceny není totéž co soudní znalec. Praha : www.realit.cz/clanek/odhadce-ceny-neni-totez-co-soudni-znalec, 2011. Šnojdr, L. 2012. Kroměříž : REiA consulting, www.reaia.cz, 2012. Štrup, Ondřej. dostupné dne 30.3.2012. Praha : www.realit.cz/clanek/property-asset-nebofacility-management, dostupné dne 30.3.2012. Volko, V. 2009. místo neznámé : www.volko.cz/co-je-to-asset-management, 2009. Vybrané právní předpisy občanského zákoníku a souvisejících vyhlášek. Vyskočil, V., Štrup, O. a Pavlík, M. 2007. Facility management a public private partnership. Praha : nakladatelství Professional Publishing, 2007. ISBN 978-80-86946-34-4. Zazvonil, Z. 1996. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : nakladatelství Ceduk, 1996. ISBN: 80-902109-0-2. —. 2006. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha : nakladatelství Ekopress, 2006. ISBN 8086929-14-0. —. 2004. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha : nakladatelství Ceduk, 2004. ISBN 80902109-3-7. Další použité odkazy www.cuzk.cz www.lidovky.cz - Velký přehled: Kolik stojí stavební pozemky v Česku +Velký výprodej: Praha levně prodává tisíce bytů www.praha8.cz www.wikipedie.com

79