Oceňování podniku Doc. Ing. Jan Heřman, CSc.
OCEŇOVÁNÍ MAJETKU V ČR Co lze ocenit Jak ocenit Proč ocenit • Na první z otázek – „co“ lze odpovědět , že ocenit lze všechno. • Otázka „jak“ je o to složitější, že funkce majetku není veličina stavová, ale toková. Mění se nejen v čase, ale i v ekonomicky chápaném prostoru a není stejná ani pro celou společnost. • Na třetí otázku „proč“, by měl být schopen odpovědět každý absolvent základního kurzu ekonomie. Prostě proto, že bez ocenění bychom neznali hodnotu majetku a bez znalosti hodnoty majetku by neexistovala směna a následně celá ekonomika Norma pro oceňování v ČR je Z. č. 151/97 O oceňování majetku
Zákon č. 151/1997 Sb. • Zákon ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb. a zákona č. 350/2012 Sb. • Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb. Zákon č. 151/97 slouží k ocenění pro jiný účel než pro prodej (daně). Výsledkem ocenění je administrativní cena (nikoli tržní) . • Zákon se nevztahuje na sjednávání cen a neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů.
Způsoby oceňování majetku a služeb • Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby ke dni ocenění. • Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího (stav tísně, vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím) ani vliv zvláštní obliby (zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim).
Základní pojmy • Pojmosloví (hodnota, cena, národní přístupy, metodický aparát, organizace z oblasti oceňování) • Majetek - soubor věcí, práv, pohledávek a závazků, který přináší svým vlastníkům prospěch. • Členění majetku hmotný x nehmotný movitý x nemovitý
Rozčlenění majetku podniku • movitý (výrobní stroje a zařízení, dopravní technika, technologické celky aj.) • nemovitý (pozemky + vše co je s nimi neoddělitelně spojeno [budovy, výrobní haly, vodní nádrže, porosty, …]) • nehmotný majetek (technologie, patenty, průmyslové a užitné vzory, know-how, licence, goodwill aj.)
Důvody oceňování majetku • • • • • • •
stanovení daňového základu poplatníka, případ kapitálového vkladu do firmy, případy pojistného plnění při pojistné události, záruku za úvěr či finanční půjčku, dědictví, příp. darování majetku apod., zjištění hodnoty majetku pro prodej či koupi, pro tzv. squeeze out, tj. zákonné vytěsnění minoritních akcionářů majoritním akcionářem, který má podíl alespoň 90 %.
Trh a cena zboží • Proces střetávání nabídky a poptávky určuje cenu • Úkol znalce: - použít vhodnou oceňovací metodu, - postihnout stav trhu v době ocenění (ekonomická situace země, HDP, nezaměstnanost, segment trhu, …)
cena versus hodnota 1 • Pojmy cena a hodnota jsou zaměňovány • Hodnota je ekonomický pojem. • Znalec určuje hodnotu věci či majetku, nikoliv jejich cenu. • Hodnototvorné faktory – závisí na povaze majetku (hmotný x nehmotný) • Cena majetku je určena až trhem, konkrétně průnikem poptávky a nabídky.
cena versus hodnota 2 • Hodnota majetku je základem pro jednání o ceně • Další faktory mající vliv na cenu • časová tíseň • osobní vztah k majetku • obratnost při jednání • psychologické faktory
Oceňování majetku přehled metod 1) na majetkovém principu 2) na výnosovém principu 3) metodou porovnávací 4) metody kombinované 5) administrativním přístupem 6) ostatní
• • • • • • •
způsoby oceňování (dle zákona) nákladový způsob - vychází z nákladů, které by bylo nutno
vynaložit na pořízení předmětu ke dni ocenění, výnosový způsob - vychází z výnosu z předmětu ocenění a z kapitalizace tohoto výnosu, porovnávací způsob - je založen na porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem, oceňování podle jmenovité hodnoty - vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, oceňování podle účetní hodnoty - vychází ze způsobů oceňování na základě předpisů o účetnictví, oceňování podle kurzové hodnoty - vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu (cenné papíry), oceňování sjednanou cenou - cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji,
Přehled metod pro oceňování aktiv (podniku) fundamentálně analytické
Majetkový princip
založené na majetkové bázi (aktiva)
Substanční hodnota
Účetní hodnota
kombinované
založené na očekáváních kapitálového trhu
Výnosový princip
založené na výnosech
Kapitalizované výnosy
založené na volném peněžním toku
DCF
FCFF
Tržní princip
založené na ekonomické přidané hodnotě
Srovnávací oceňovací modely
EVA
FCFE
Dividend
Reálné opce
Relativní oceňování
Představa subjektů o hodnotě majetku Hodnota Y
Subjektivní představa prodávajícího
Kupující
Zóna, v níž bude existovat konečná cena Prodávající Subjektivní představa kupujícího
Čas X
Instituce z oblasti oceňování majetku – – –
Česká komora odhadců majetku Komora soudních znalců ČR Mezinárodní organizace z oboru oceňování - TEGEVOFA (The European Group of Valuers of Fixed Assets) - TEGOVA (The European Group of Valuation Associations) - RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) - BVS (Bundesverband Offentlich Bestellter und Vereidigter Sachverstandiger e.V.)
Znalci V ČR může být znalcem fyzická nebo právnická osoba, jmenovaná ministrem spravedlnosti nebo předsedou Krajského soudu. Musí splňovat tyto podmínky: • občanství České republiky, • potřebné znalosti a zkušenosti v oboru působnosti znalce získané specializačním studiem v daném odvětví, • osobní vlastnosti dávající předpoklad k výkonu znalecké činnosti, • souhlas se jmenováním.
Odhadci • Odhadní činnost upravuje zákon č. 455/1991 Sb., živnostenský zákon, odhadce majetku je živnost koncesovaná; • Odhadce provádí expertní, odhadní či odbornou činnost po domluvě s fyzickou či právnickou osobou pro různé účely; • Odhadce není způsobilý provádět znalecké posudky pro řízení správních orgánů; • Pro činnost oceňování byly stanoveny zvláštní podmínky pro provozování - úplné střední nebo vyšší odborné vzdělání v příslušném oboru a určitý počet roků praxe v oboru; • koncesní listina se vydává pro tyto kategorie oceňování majetku - věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek, podniky.
Profesní zásady a činnost znalců a odhadců Profesní zásady znalců i odhadců lze stručně vyjádřit těmito atributy: • • • •
nezávislost a nezaujatost, diskrétnost, vstřícnost, odbornost.
Pojetí hodnoty • Je založeno na pojetí racionálně se chovajícího spotřebitele při rozhodování o nákupu zboží a služeb vycházející z užitku. • Pak termín hodnota vyjadřuje jakýkoliv prospěch vlastníka zboží, který plyne z jeho vlastnictví k datu odhadu. • V případě objektivizovaného vyjádření formou ocenění lze použít jeho ekvivalent vyjádřený v penězích.
Druhy hodnoty 1 • Rozlišuje se mnoho typů hodnoty, užitná, směnná, objektivní, subjektivní a jiné. • Užitná hodnota představuje jako ekonomická kategorie užitečnost věci, tj. její schopnost uspokojovat určité lidské potřeby. • Hodnota směnná (ekonomická) se odvozuje z užitné hodnoty zboží, tzn. z jeho schopnosti uspokojit lidskou potřebu prostřednictvím směny. Směnná hodnota se vyjadřuje cenou (prostřednictvím peněz).
Druhy hodnoty 2 • Subjektivní hodnota je určována výlučně individuálními preferencemi jednotlivce. Vyjadřuje význam určitého statku pro uspokojení potřeb jedince (subjektu). • Objektivizovaná hodnota je určována vztahem mezi lidskými preferencemi a náklady nutnými na uspokojování příslušné lidské potřeby. Objektivizovaná směnná hodnota je schopnost statku být směněn za jiné statky, tj. směnná síla.
• • • • • • • •
Druhy hodnoty – další členění tržní hodnota, výnosová hodnota, reprodukční hodnota, porovnávací hodnota, střední hodnota, průměrná hodnota, pojišťovací hodnota, účetní hodnota.
Nemovitosti
Životnost staveb • Životnost je schopnost objektu plnit požadovanou funkci v daných podmínkách používání a údržby do dosažení mezního stavu (ukončení užitečného života), • Užitečný život je časový interval mezi vznikem objektu a okamžikem, kdy intenzita poruch je nepřijatelná a objekt je nezpůsobilý k používání v daných podmínkách • Způsobilost je schopnost objektu plnit požadavky na služby s danými kvalitativními charakteristikami • Údržba - technické činnosti, zaměřené na udržení stavu objektu schopného plnit požadované funkce. • Preventivní údržba je údržba prováděná v předem určených intervalech nebo podle předepsaných kritérií a zaměřená na snížení pravděpodobnosti poruchy nebo degradace fungování objektu.
Životnost stavebních objektů Pod pojmem životnost se skrývá několik vzájemně odlišných pojmů – při oceňování majetku mluvíme o životnosti • technické, • ekonomické (morální), • právní.
Technická životnost • Technickou životností rozumíme dobu, která uplyne od vzniku stavby do doby jejího zchátrání, tedy do stavu, kdy jí nelze bezpečně užívat. Technická životnost stavby je dána technickou životností jejích jednotlivých prvků a celků. • Životnost některých prvků je až 200 let – železobetonové základy, železobetonová nosná konstrukce, životnost jiných – plynový kotel, elektrický ohřívač vody, podlahová krytina apod. je řádově nižší. • Doporučené životnosti jednotlivých prvků a celků lze nalézt v oceňovací vyhlášce.
Technická (základní) životnost stavebního objektu je určena: • prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ), tj. základy, svislými nosnými konstrukcemi (stěny nebo sloupy), stropy, schodištěm a krovem. Jde vesměs o konstrukce tvořící hrubou stavbu. • z prvků krátkodobé životnosti (PKŽ) má na technickou životnost vliv pouze krytina, protože její vodotěsnost zásadním způsobem ovlivňuje – životnost krovu (v případě sklonitých střech), – životnost stropu (v případě plochých střech).
Ekonomická životnost stavebního objektu má velký význam zejména při tržním oceňování nemovitostí. Rozumí se jí předpokládaná doba v letech od postavení objektu do jeho hospodářského zániku. Zánik objektu bývá způsoben neschopností objektu plnit: • vyšší požadavky na komfort bydlení, • změněné funkční požadavky (např. starší průmyslové haly neumožňují výměnu výrobní techniky za techniku nové generace)
upravená životnosti (UŽ)
UŽ =S + T • S - stáří stavby • T - další trvání stavby Doba dalšího trvání stavby se stanovuje následovně: • odborným odhadem - jednoduché a dobře udržované stavby (např. rodinné nebo nájemní domy, chaty apod., problém bývá u památkově chráněných staveb); • další trvání stavby se nezjišťuje, protože upravená životnost se považuje za shodnou se základní životností.
Výpočet upravené životnosti Další trvání stavby se určuje na základě: • druhu konstrukce a jejího provedení; • polohy budovy - účinky povětrnosti, orientace ke světovým stranám; • mechanických vlivů - únosnost a stlačitelnost základových půd, otřesy vyvozované dopravním provozem na přilehlých komunikacích apod.; • chemických vlivů - agresivita spodních vod, oxidy SOx atd.; • vnějšího chátrání - defekty a poškozením omítek, balkonů, krytiny; • vnitřního chátrání - strukturální změny materiálu v důsledku jeho únavy a pozvolného rozpadu přirozeným stárnutím; • údržby stavby
Podmínky pro stanovení tržní hodnoty • Hodnota platí vždy k určitému časovému okamžiku • Vychází z nejlepšího možného a nejpravděpodobnějšího využití majetku • Nevzniká v časové tísni • Znalec vybere nejvhodnější oceňovací metodiku • Vychází ze stavu nabídky a poptávky
Tržní hodnota - definice EU „Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za
kterou by majetek mohl být prodán na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.“
Obvyklá cena Z. č. 151/97 Sb.
• Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. • Obvyklá cena = tržní cena
Příklad Úkolem odhadce je ocenit administrativní budovu postavenou v roce 1980 v obci se 600 obyvateli s reprodukčními náklady 12 milionů Kč. Pokud je představou odhadce, že podstatou tržní hodnoty jsou reprodukční náklady snížené o opotřebení, uniká mu podstata věci – pozice oceňované nemovitosti v daném segmentu trhu s nemovitostmi a výsledkem je nesprávné stanovení tržní hodnoty. Tržní hodnota a následně i cena bude vycházet z komerčně využitelných ploch (kancelářských, příp. skladových) a z jejich výnosu při nejlepším a nejvyšším využití.
Stanovení hodnoty nemovitostí
1. tržním přístupem, kdy výsledkem je určení tržní hodnoty majetku, 2. administrativním způsobem (podle vyhlášky). Metody tržního ocenění nemovitostí vycházejí z různých kombinací cen zjištěných: •. porovnáním cen dosažených při prodeji obdobných a podobně umístěných nemovitostí. •. výnosovými metodami (odvozenými z výnosů z pronájmů nemovitostí a z kapitalizace tohoto výnosu), •. nákladovými metodami - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,
Role metod oceňování
žádná ze základních metod oceňování majetku není samoúčelná, ale má své logické místo a svojí úlohu při analýze výsledné tržní hodnoty.
Definice pojmu stavba • a) stavby pozemní 1. budovy - stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory, 2. venkovní úpravy • b) stavby inženýrské a speciální pozemní - stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru c) vodní nádrže a rybníky d) jiné stavby
I. Přístup na bázi porovnání Je založen na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými, nedávno obchodovanými nemovitostmi u nichž známe aktuální cenu. Jeho výsledkem je porovnávací hodnota. • Jde o jediný přístup na bázi trhu, neboť při správné aplikaci jsou v něm zastoupeny jak složka nákladů, tak i složka výnosů jak je uznává trh.
Předpoklad pro porovnávací metodu • Předpokladem aplikovatelnosti porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. • To je také důvod, proč nelze tuto metodu použít na nově vzniklých trzích. Některé prameny uvádějí, že kvalitní cenová databáze (cenové mapy pozemků, apod.) se vytváří třicet let za předpokladu kontinuálních a standardních tržních podmínek – tedy s vyloučením závažných hospodářských krizí, válek, razantních legislativních a politických změn, apod.
Metoda porovnávání - podmínky Správný výsledek vyžaduje čtyři základní podmínky: 1. oceňované a porovnávané nemovitosti musí být skutečně srovnatelné, tzn. musí si být skutečně podobné zejména co do rozsahu, kvality a užitku; 2. porovnávané ceny musí být poměrně aktuální; 3. porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů, případně ze statisticky ošetřeného průměru na základě dostatečné četnosti obchodů; 4. porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, v níž nemovitost působí.
Přímé porovnání Metoda porovnávání pracuje se dvěma variantami, přímým a nepřímým porovnáváním. • Přímé porovnání je způsob, kdy je hledána hodnota oceňované nemovitosti porovnávána se známou obchodovanou cenou konkrétní podobné nemovitosti (tzv. porovnávací vzorek, etalon). • přímé porovnávání ve dvojici se označuje jako párová analýza – rizikem je bezpečnost ceny vzorku (provádí se na základě min. tří etalonů s vážením podle odlišnosti parametrů – tzv. korekční činitele).
Nepřímé porovnání • hledaná hodnota oceňované nemovitosti se porovnává s průměrnou obchodovanou cenou obdobných nemovitostí. • Výhodou tohoto způsobu je univerzální použitelnost, neboť u průměrného standardu jsou potlačeny extrémní vlivy a je tudíž využitelný ve více případech.
Tvorba indexů odlišnosti • Celkový koeficient odlišnosti Io je konstruován jako součin dílčích indexů odlišnosti podle různých kritérií (analogie movitý majetek): Io = I1 * I2 * I3 * ….* In, kde I1 … index polohy nemovitosti (centrum, okraj) I2 … index orientace nemovitosti k světovým stranám I3 … index dopravní dostupnosti I4 … index podle velikosti a významu obce I5 … index podle možností parkování (kultura, sportovní vyžití, ekologie, sousedé atd.)
Příklad: Výpočet ceny komparací
II. Výnosová (příjmová) metoda Platí, že porovnávací metoda je základní a nejdůležitější pro správné a objektivní stanovení tržní hodnoty nemovitosti. Má tedy cenu (tržní hodnotu) zjištěnou porovnávací metodou, ještě dále ověřovat dalším způsobem? Cenu to má ze dvou důvodů: • pro „rychlý test“ hodnoty majetku • jako korektor jinak zjištěné tržní hodnoty majetku
Výnosová hodnota nemovitostí Předpokládá se, že smyslem pořízení nemovitosti je dosažení maximálního výnosu jejich pronajmutím. Definice výnosové hodnoty Výnosová hodnota nemovitosti se rovná součtu všech očekávaných budoucích výnosů, plynoucích z pronájmu nemovitosti, přepočtených na současnou hodnotu peněz.
Analýza optimálního využití majetku Nejlepší a nejvyšší využití je možno definovat jako takové využití majetku, které: • je v souladu se zákonem, • je technicky proveditelné, • investičně (finančně) možné, • u komerčně využívaného majetku zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehož výsledkem je dosažení maximální hodnoty majetku.
Výnosová hodnota nemovitostí n
n
Čvt Čvt VH = ∑ t = ∑ t t =1 r t =1 (1 + i ) • kde VH je výnosová hodnota, • n … počet budoucích roků, po které budou • dosahovány výnosy, • t … rok, ze kterého je počítán výnos, • ČVt...čistý výnos předpokládaný v roce t, • r… úročitel (r = 1+p/100 = 1+ i). • p … koeficient kapitalizace (úrok) v %
Test hodnoty majetku Pro doplnění lze uvést, že pro nejrychlejší (ale i nejhrubší) test hodnoty majetku lze použít vzorec, kdy čistý provozní příjem vynásobíme deseti, jinými slovy použijeme kapitalizační míru 10 %. Někdy se tento postup nazývá makléřská metoda, obchodní metoda nebo metoda praktiků, protože je velmi oblíbená např. mezi realitními makléři. Je založena na vypozorování a statistickém podložení faktu, že v rozvinutých a stabilizovaných ekonomikách v podmínkách průměrné inflace, dlouhodobá kapitalizační míra u obchodních nemovitostí osciluje kolem 10 %.
Co je třeba určit pro stanovení výnosové hodnoty Hrubý roční výnos zahrnuje všechny trvale dosažitelné příjmy při řádném obhospodařování a legálním využívání nemovitosti. Např. u nájemního domu to jsou: • nájemné z bytů, • nájemné z provozních prostor. Přitom nájemné u jednotlivých funkčních druhů ploch musí být v čase a v místě obvyklé. Obhospodařovací náklady jsou trvale nutné náklady na obhospodařování nemovitosti. S přibývajícím stářím nemovitosti se zvyšují.
Kapitalizační míra vychází z těchto zásad: • úroková míra kapitálového trhu představuje minimální míru výnosnosti, která se v budoucnosti od nemovitosti očekává. • míra výnosnosti konkrétní nemovitosti musí být vyšší, protože určité riziko spojené s uložením kapitálu do nemovitosti existuje a proto musí být do míry kapitalizace formou přirážky zahrnuto. • Uložení kapitálu do nemovitostí dává obecně méně funkčnosti (nízká likvidita), než je tomu při uložení do pevně zúročitelného cenného papíru. • Nemovitosti jsou považovány za dlouhodobě bezpečné uložení kapitálu s poměrně malým rizikem.
Stanovení kapitalizační míry nemovitostí 1. Přímým odvozením z realizovaných prodejů obdobných nemovitostí. 2. Nepřímým odvozením na základě bankovních úrokových měr, kdy zásadní význam má správné použití veličin jako nominální a reálná úroková míra, nominální a reálný roční výnos, inflace.
Přímé odvození kapitalizační míry
Vr p= .100, kde TC p…… kapitalizační míra nemovitosti [%] Vr …. reálný čistý roční výnos, TC…. tržní cena Správná hodnota kapitalizační míry je dosažena pouze v případě správných údajů Vr a TC. Jejich získání a zejména jejich kvalita představují velký problém a bývají příčinou chybného stanovení výnosové hodnoty nemovitostí. Velikost kapitalizační míry závisí mj. na poloze nemovitosti a riziku využití a rovněž velikosti a významu obce v níž se nachází.
Nepřímé odvození kapitalizační míry Vychází z úrokových sazeb bankovních vkladů a úvěrů. O jejich výši rozhodují velikost, rizikovost, lhůta, vývojový trend kapitalizačních měr nemovitostí apod. Východiskem jsou: – úrokové sazby termínovaných vkladů, – úrokové sazby pokladničních poukázek ČNB, – úrokové sazby dlouhodobých úvěrů, – úrokové sazby hypotéčních úvěrů. Stanovení kapitalizační míry tímto způsobem je velmi náročné, obvykle je její hodnota mírně pod úrovní úrokových sazeb dlouhodobých půjček.
Stavebnicové stanovení kapitalizační míry • stanovení míry rizika patří v rámci oceňování nehmotného majetku k nejnáročnějším úkonům, riziko musí být obsaženo i v navrhované kapitalizační míře. kapitalizační míra r = r1+r2+ r3+r4, kde r1 … bezriziková úroková míra, r2 …přirážky za riziko, r3 ….očekávaná míra inflace, r4 …míra ekonomické životnosti;
Reálná kapitalizační míra nemovitostí
1 + in pvr psr irn = − 1+ + 1 + ii 100 100 kde irn .....reálná kapitalizační míra nemovitosti, in ……nominální úroková míra, ii …...míra inflace, pvr…...přirážka na všeobecné riziko, psr……přirážka na specifické riziko. Nejčastěji se kapitalizační míra nemovitosti odvozuje od úrokové sazby dlouhodobých úvěrů. Protože při výpočtu výnosové hodnoty používáme čisté roční výnosy, musí být použita reálná kapitalizační míra nemovitosti.
Příklad: Výnosové ocenění • Výnosová hodnota nemovitosti se rovná součtu všech očekávaných budoucích výnosů, plynoucích z pronájmu nemovitosti, přepočtených na současnou hodnotu peněz. Průměrné měsíční nájemné bylo stanoveno porovnávací metodou. • měsíční nájemné: 14 365,- Kč • roční nájemné: 14 365 x 12 = 172 380,- Kč • náklady na zajištění nájmu (opravy, údržba) – 15 % = 25 857,- Kč • čistý roční výnos (Zi): 146 500,- Kč • Cena nemovitosti stanovená výnosovou metodou se vypočítá podle následujícího vzorce:
35
Zi Cv =∑ i i= 1 (1 +u ) kde u = 5%, i ∈ <1;35> Zi je konstantní a činí po celou uvažovanou dobu životnosti 146 500,- Kč Zjištěná cena po zaokrouhlení: 2 399 200,– Kč (slovy dvamilionytřistadevadesátdevěttisícdvěstě Kč)
III. Nákladová hodnota nemovitosti • Nákladová (věcná) hodnota – vychází z reprodukčních nákladů. Užití: pro rodinné domy, rekreační objekty (není rozhodující výnos, ale pohoda při užívání); • reprodukční náklady = náklady spojené s pořízením shodného aktiva k datu ocenění s vyjádřením míry fyzického a morálního opotřebení; • nákladová hodnota ≠ tržní hodnota • nákladová hodnota objektu = ∑stavební náklady - opotřebení
Tržní hodnota vs. pořizovací náklady
Tržní hodnota objektu je určena trhem (vyjadřuje kolik je za objekt klient ochoten zaplatit). Pořizovací náklady se stanovují různými způsoby: • obvyklé stavební náklady připadající na 1m3, 1m2, 1bm, • skutečně vynaložené obvyklé stavební náklady (agregované ceny - RTS).
Agregované ceny • Pro zmenšení pracnosti výpočtu se vychází při výpočtu reprodukční ceny z tzv. agregovaných a vysoce agregovaných cen. • Agregované ceny jsou takové, které v sobě obsahují více jednotlivých cenových položek, které jsou vztaženy k jedné jednotce.
Příklad • V agregované položce „základové konstrukce“ máme obsaženy pod jediným číslem takové práce jako je vytýčení stavby, odstranění ornice, strojní výkop základů, ruční dokopávka, pažení, odvoz a deponování zeminy, doprava a montáž výztuže a provedení základů ze železobetonu. Vše vztaženou na měrnou jednotku m3, m2 či bm.
Vysoce agregované ceny • Dalším agregováním agregovaných cen získáme vysoce agregované ceny, tedy ceny, které vyjadřují cenu dokončené stavby, vztaženou např. na m3, m2 či bm obestavěného prostoru. • Používání vysoce agregovaných cen je dnes rozšířené a jejich zpracováním se za úplatu zabývají profesionální firmy
CENOVÁ SOUSTAVA RTS DATA • Ceník agregovaných položek obsahuje položky stavebních prací pro stanovení cen běžně používaných konstrukcí a prací na těchto objektech: 1) Budovy občanské výstavby, 2) Haly občanské výstavby, 3) Budovy pro bydlení, 4) Haly pro výrobu a služby, 5) Budovy pro výrobu a služby, 6) Objekty pozemní různé, 7) Komunikace, 8)Podzemní vedení. • Ceník je určen pro sestavení orientační ceny zejména ve fázi projektu pro stavební povolení a pro fázi projektu pro provádění staveb.
IV. Metody kombinované • Kde P – cena • Pi – cena zjištěná výsledná cena výnosovou (V), nákladovou (N) nebo nemovitosti je získána komparativní metodou kombinací dílčích přístupů • VN – váha nákladové ceny z výše uvedených tržních • VV – váha výnosové ceny • VK – váha komparativní metod. ceny
PN ∗ VN + PV ∗ VV + PK ∗ VK P= VN + VV + VK
V. Metoda administrativní • oceňování podle vyhlášky MF pro stanovení ceny k jiným účelům, než k prodeji. • Zásadně je nutné si uvědomit, že znalec určuje (až na výjimky - např. oceňování pro daňové účely) hodnotu nemovitostí, nikoliv jejich cenu. • Cenu nemovitosti určuje vztah mezi nabídkou a poptávkou, tzn. trh. Úkolem znalce je použít ze způsobů oceňování ty, které umožňují co možná nejvýstižněji postihnout stav trhu a dalších okolností v době, ke které se ocenění provádí.
Oceňování podle cenových předpisů
• Způsob určení této ceny je přesně dán oceňovací vyhláškou, takže je poměrně objektivní. • Neumožňuje zohlednit cenové vlivy, které oceňovací vyhláška nedefinuje, ale v praxi cenu nemovitostí ovlivňují. • Její nevýhodou je, že nemůže přesně postihnout tržní cenu nemovitosti. • Oceňovací předpisy se v průběhu času vyvíjejí a jsou ovlivněny obecným vývojem cen.
Životnost stavebních objektů • Pod pojmem životnost se skrývá několik vzájemně odlišných pojmů – při oceňování majetku mluvíme o životnosti • technické, • ekonomické (morální), • právní.
Opotřebování majetku Má významný vliv na hodnotu, rozlišujeme tyto druhy opotřebení • fyzické, • ekonomické, • právní, • Pro výpočet opotřebení je možné použít metody lineární, kvadratické, semikvadratické, analytické aj. )
Opotřebení Lineární metoda předpokládá, že opotřebení roste přímo úměrně s časem. Nepodává věrný obraz opotřebení (nová nemovitost nepodléhá tak velkému opotřebení). Kvadratická metoda opotřebení je zobrazena kvadratickou funkcí. Zpočátku je opotřebení nízké, později stoupá velmi strmě. Je vhodná pro nemovitosti velmi zachovalé a vzorně udržované. Semikvadratická metoda vyjadřuje opotřebení jako průměr mezi lineární a kvadratickou metodou. Není vhodná k použití v první polovině životnosti nemovitosti. Principem analytické metody je rozdělení stavby na jednotlivé konstrukce a výpočet opotřebení jednotlivých konstrukcí nebo prvků odděleně. Výsledné opotřebení je pak váženým průměrem celé nemovitosti, kdy vahou jsou uvedené podíly.
Stáří stavby, upravená životnosti (UŽ)
UŽ =S + T • S - stáří stavby • T - další trvání stavby Doba dalšího trvání stavby se stanovuje následovně: • odborným odhadem - jednoduché např. památkově chráněné stavby a dobře udržované stavby (opotřebení se u nich uvažovalo maximálně 60 až 70 %); • další trvání stavby se nezjišťuje, protože upravená životnost se považuje za shodnou se základní životností.
upravená životnosti (UŽ) Další trvání stavby se vypočte na základě: • druhu konstrukce a jejího provedení; • polohy budovy (účinky povětrnosti, orientace ke světovým stranám); • mechanických vlivů (únosnost a stlačitelnost základových půd, otřesy vyvozované dopravním provozem na přilehlých komunikacích apod.) • chemických vlivů (agresivita spodních vod, oxidy SOx atd.). • vnějšího chátrání (defekty a poškozením omítek, balkonů, krytiny,; • vnitřního chátrání (strukturální změny materiálu v důsledku jeho únavy a pozvolného rozpadu přirozeným stárnutím); • prováděné údržby stavby
Členění pozemků pro oceňování a) stavební pozemky, kterými jsou • 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí, které byly určeny k zastavění;, • 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, • 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí (černé stavby)
Členění pozemků pro oceňování • b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, • c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, • d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, • e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina.
Katastr nemovitostí • Katastr je souborem informací o nemovitostech v České republice, zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. • Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a jiných právních vztahů. • Katastrální úřad vyhotoví ze souboru geodetických informací výpis, opis nebo kopii, jakož i identifikaci parcel.
Zásady využívání KN1 • zásada konstitutivní – všechny smluvní převody, zástavní práva, věcná břemena a předkupní práva vznikají, mění se nebo zanikají dnem provedení vkladu práva či výmazu vkladu v katastru nemovitostí, • zásada dispoziční – katastrální úřad není oprávněn zahajovat řízení o vkladu z vlastní vůle, • zásada legality – katastrální úřad je povinen zkoumat, zda náležitosti listin doručených s návrhem na vklad nejsou v rozporu s platnými obecně závaznými předpisy, • zásada priority – pořadí zápisů v katastru nemovitostí se řídí dobou, ve které byl návrh na zápis do katastru nemovitostí doručen katastrálnímu úřadu,
Zásady využívání KN2 • zásada veřejné víry – každý, kdo vychází ze zápisu v katastru nemovitostí, je v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, • zásada oficiality – na návrh nabyvatele se zapíše do katastru nemovitostí právo vzniklé ze zákona, • zásada formální publicity (veřejnosti) – katastr je veřejný a každý má právo do něj za přítomnosti pracovníka katastrálního úřadu nahlížet a pořizovat si opisy, výpisy nebo náčrty.
Cenová mapa • Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. • Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách.
Ocenění pozemku • Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny podle zákona (prováděcí vyhlášky).
Cenová mapa Troja
Ocenění věcných břemen Věcné břemeno = nutnost pro vlastníka nemovitosti • „něco strpět“ • něčeho se zdržet • něco konat U pozemků jde např. o: právo chůze po pozemku požívací právo k porostům na pozemku vedení nadzemních nebo podzemních rozvodů na pozemku (existuje ochranné pásmo) podzemní garáže (nelze na nich založit jinou stavbu)
Věcná břemena u staveb se může jednat o: • právo bezplatného užívání části objektu (výminek) • regulované nájemné • právo vstupu do cizího objektu (např. rozvodná stanice plynu či elektřiny na cizím pozemku, která je vlastnictvím jiného subjektu)
Ocenění věcných břemen 1. zjistit, zda je věcné břemeno poskytnuto bezplatně (nejčastější případ) nebo za úplatu 2. určit ztrátu pro majitele nemovitosti z existence věcného břemena Věcné břemeno je ekonomický statek a lze jej ocenit. Pro ocenění se používají metody: – porovnávací (komparační) – nepoužívá se – nákladová – nepoužívá se – výnosová (příjmová)
Břemena - výnosovou metodou Tato metoda je nejrozšířenější. Zpoplatněné břemeno = roční paušál za právo užívání pozemku (přecházení přes pozemek) Bezplatné břemeno = výminek např. na 10 let hodnota břemene = příslušným způsobem kapitalizovaný (inflace, průměrný úrok) desetinásobek ročního nájemného prostoru (bytu). Je-li bezplatné břemeno na dobu neurčitou, ocení se pomocí instrumentu věčné renty.
Movitý majetek Technologické celky
Oceňování movitého majetku • Movitým majetkem se rozumí hmotné objekty, které nemají povahu nemovitostí. Jsou to objekty, které nejsou trvale spojeny s nemovitostí a obecně jsou charakterizovány svojí pohyblivostí.
Oceňování movitého majetku • Základní principy oceňování vycházejí z teorie hodnoty, od které se odvíjejí i jednotlivé metody oceňování. Pro stanovení tržní hodnoty se prosadily tři základní principy a jejich kombinace: • princip porovnávání, • princip výnosnosti, • princip majetkový.
Princip porovnání spočívá v porovnání majetku, který má být oceněn, s cenami obdobného majetku, který byl v poslední době na trhu realizován. • Matematicky lze model zapsat vzorcem 1 n V = ∑pi .ki , n 1
kde V je tržní hodnota [Kč], pi ….. realizovaná cena podobné věci [Kč], ki …. koeficient vyjadřující vzájemnou podobnost oceňované a prodané věci, n ….. počet případů porovnání.
Princip výnosnosti • Předpoklad - majetek bude pro jeho vlastníka zdrojem očekávaných budoucích příjmů lze matematicky vyjádřit vztahem
N Cv = .100, p • kde Cv je očekávaný diskontovaný výnos, • N.....předpokládaný budoucí výnos z majetku, • p....zvolená kapitalizační míra v %.
Princip majetkový Matematicky ocenění vyjádřit ve tvaru m
t
V = ∑ Ci + ∑ C , 1
p
t j
1
kde Cip je hodnota hmotných částí majetku, Cjt .. hodnota nehmotných částí majetku.
Oceňování strojů a zařízení • Způsoby stanovení předpokládané tržní ceny • Výrobní stroje a zařízení jsou aktiva, která jsou určena k vytváření nebo zajišťování zisku. Stanovení jejich hodnoty (ceny) se obvykle provádí třemi způsoby: • tržním oceněním, • odhadem • analýzou nákladů a užitku.
Tržní ocenění Stanovení ceny majetku vychází z podrobné analýzy všech běžně dostupných a dosažitelných informací o posuzovaném majetku. Cena je ovlivněna řadou faktorů: • mj. důvodem oceňování (koupě-prodej, nefinanční vklad do společnosti, zajištění úvěru apod.), • časovým okamžikem oceňování, • subjektivním přístupem znalce, • vztahem k majetku ???, • použitou metodikou, • transparentností trhu a dalšími vlivy. Na základě těchto informací bývá na trhu při svobodném jednání kupujícího a prodávajícího stanovena i cena. Ta má však platnost pouze k určitému časovému okamžiku.
Odhad Odhadem se označuje stanovení tržní ceny porovnáním s hodnotami jiného, na trhu běžného majetku. Porovnávacími kritérii jsou: • výkonnost, • použitelnost, • geometrické rozměry, • hmotnost, • příp. úroveň vybavení.
Analýza nákladů a užitku • Analýza nákladů a užitkovosti spočívá v porovnání výrobních nákladů s užitkem z používání takto vyrobeného majetku. Možnými metodami výpočtu ceny jsou: • kalkulace nákladů – znamená v podstatě stanovení nabídkové ceny ze strany prodávajícího. Provedení přesné kalkulace předpokládá podrobné znalosti materiálových, mzdových, energetických i režijních nákladů. • výpočet užitkovosti – tento výpočet informuje kupujícího, za jakou dobu se vynaložený kapitál amortizuje dosaženými úsporami práce, energie a dalších faktorů (doba návratnosti).
algoritmus oceňování movitého majetku Pro ocenění stroje nebo strojního zařízení jsou potřeba následující údaje: 1. Výchozí cena stroje 2. Technická hodnota stroje 3. Opotřebení stroje v % 4. Ohodnocení stavu ve formě přirážek nebo srážek v % Na základě těchto údajů lze stanovit tzv. cenu časovou Pro stanovení ceny obvyklé (tržní) je potřeba určit i koeficient prodejnosti. Ten vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou.
Stanovení výchozí ceny stroje 1. porovnáním stávajícího oceňovaného stroje,
zpravidla již nevyráběného s novým strojem podobných nebo shodných parametrů, který existuje v prodejní síti a je tudíž známa jeho cena, 2. přepočtem známé historické ceny stroje na současnou cenovou úroveň pomocí cenových indexů. Lze použít vztah VCS = PC * (K1*K2*……….*Kn), kde Ki - koeficienty cenového růstu mezi jednotlivými roky 3. užitím bodové metody - porovnání vybraných parametrů oceňovaného stroje s parametry funkčně shodných strojů, včetně cen těchto strojů. Parametry strojů (zpravidla hmotnost, výkon, rozměry), které slouží jako určitý „etalon“ se navzájem liší a tvoří řady údajů pro použití multikriteriálního hodnocení
Technická hodnota stroje VTH * (100 − ZA) * (100 ± PS ) TH (%) = , 4 10 • kde VTH (%) je výchozí technická hodnota; je stanovena ve výši – 100% u strojů, kde nebyla GO – 80-90% u strojů po GO, • ZA …základní amortizace dle tabulek, • PS …přirážka (+) nebo srážka (-) podle zjištěného stavu při prohlídce.
Amortizace stroje vyjadřuje snížení technického života stroje v procentech. Stanovuje se podle tzv. amortizačních křivek nebo amortizačních stupnic v závislosti na stáří nebo době a intenzitě používání stroje. Amortizační stupnice slouží pro výpočet technické hodnoty různých typů strojů a zařízení např. s předpokládanou životností 5 až 25 let.
Amortizace stroje • Obvykle se stanovuje hodnota starých strojů, které plní svou funkci na 20% výchozí hodnoty. • Pokud v konstrukci převažují díly s dlouhodobou životností, konstrukční řešení stroje je dobře dimenzováno nebo dokonce předimenzováno a stroje se používají jen nepravidelně (např. starší mechanické či pneumatické lisy) může být zbytková hodnota i vyšší.
Přirážky a srážky • stanoví se na základě prohlídky stroje a vyzkoušení jeho funkčnosti a ohodnocení technického stavu. • Přirážkou se ohodnotí zvýšení užitné hodnoty po provedené opravě nebo pokud byl stroj minimálně využíván. • Srážkou se naopak ohodnotí porucha některého dílu stroje, vyšší opotřebení, nedostatečná údržba, deformace, koroze apod.
Výpočet časové ceny • Časová cena (Cč) se vypočte vynásobením výchozí ceny technickou hodnotou.
VCS *TH Cč = 100
• kde VCS je výchozí cena stroje, • TH …technická hodnota [%].
Výpočet obvyklé ceny • Obvyklá cena (Co) stroje se stanoví z časové ceny jejím vynásobením koeficientem prodejnosti Kp
Co = Cč * K p
• Kp se vypočítá porovnáním skutečných prodejních a vypočítaných časových cen strojů srovnatelného typu nedávno realizovaných při prodeji v reálném tržním prostředí. V podstatě charakterizuje atraktivitu daného zboží na trhu.
Koeficient prodejnosti n
∑c i =1
Kp =
n n
n
pi
∑cči
=
∑K i =1
pi
n
i =1
n
• cpi je prodejní cena i-tého produktu, • cči … cena časová i-tého produktu, • Kp (Kpi) … koeficient prodejnosti (i-tého produktu), • n … počet realizovaných prodejů.
Znalecký standard č. 1/2005 • Tento Znalecký standardu č. I/2005 obsahuje doporučené metodické postupy pro oceňování motorových vozidel a určení výše majetkové újmy způsobené jejich poškozením. Standard je tvořen třemi vzájemně se doplňujícími částmi : • Pojmy v oceňování motorových vozidel, • Oceňování motorových a přípojných vozidel, • Stanovení výše majetkové újmy, způsobené poškozením vozidla
Pojmy v oceňování motorových vozidel uvedené pojmy mají následující význam: • Motorové vozidlo je nekolejové vozidlo poháněné vlastním motorem. • Přípojné vozidlo je nemotorové vozidlo určené k tažení jiným vozidlem. • Skupina vozidla je funkčně, konstrukčně a montážně kompaktní celek vozidla (podle koncepce vozidla např. motor včetně spojky a příslušenství, převodovka, rozvodovka, převodovka s rozvodovkou, skříň karoserie, jednotlivé nápravy, rám, výbava karoserie s příslušenstvím).
• Životnost je schopnost objektu plnit požadované funkce do dosažení mezního stavu při stanoveném systému předpokládané údržby a oprav. Vyjadřuje se dobou používání. • Mezním stavem se rozumí stav objektu, ve kterém musí být další využití objektu přerušeno pro neodstranitelné porušení bezpečnostních požadavků. • Údržba je souhrn činností zajišťujících technickou způsobilost, pohotovost a hospodárnost provozu vozidla. • Oprava je souhrn úkonů, jimiž se odstraňují následky opotřebení, mechanického poškození nebo výrobních vad vozidla nebo jeho dílů. Opravou se obnovují jejich správné funkce a vzhledové vlastnosti.
• Renovace součástí je oprava, při níž je opotřebované nebo poškozené části vrácen její geometrický tvar a rozměr • Běžná oprava je oprava, kterou se odstraňují jednotlivé vady některého dílu vozidla. Zpravidla se tak děje výměnou jednotlivých vadných nebo opotřebených součástí za nové • Celková oprava je oprava, kterou se obnovují původní technické vlastnosti skupin, podskupin nebo součástkových celků vozidla. • Generální oprava je oprava, kterou se obnovují původní technické vlastnosti vozidla. Spočívá v úplné demontáži vozidla na díly, ve výměně vadných dílů za nové. GO se skládá z CO všech hlavních skupin vozidla.
• Redukovaná technická hodnota vozidla [THVR; %] je zbytek technického života vozidla k datu ocenění v porovnání s vozidlem novým (THVR = 100%) a jeho prognózovanou životností (též zbytková životnost). Uvažuje se pro vozidlo bez pneumatik a mimořádné výbavy. • Technická hodnota skupiny [THS; %] je zbytek technického života skupiny k datu ocenění v porovnání se skupinou novou a její prognózovanou životností • Výchozí technická hodnota skupiny [THSN; %] je technická hodnota skupiny nové. • Poměrný díl skupiny [PDS; %] je část, která v cenovém vyjádření přísluší dané skupině jako náhradnímu dílu v porovnání s celým vozidlem bez pneumatik a mimořádné výbavy, složeným z náhradních dílů.
• Výchozí cena [CN; Kč] je cena věci (dílu, skupiny, vozidla) neopotřebené, továrně nové. Výchozí cenou je: a) prodejní cena věci pokud je tato jako nová k datu ocenění na trhu, b) srovnatelná cena - stanoví se přímým cenovým porovnáním s díly, skupinami, vozidly, které jsou k datu ocenění jako nové na trhu. • Výchozí cena vozidla [CN; Kč] je: a) prodejní cena nového vozidla, b) srovnatelná cena, pokud nové vozidlo není na trhu.
• Výchozí cena pneumatik prvomontáže [CNPP; Kč] je cena pneumatik, které výrobce dodával na novém vozidle v cenové úrovni k datu ocenění. • Výchozí cena pneumatik na vozidle [CNPV; Kč] je prodejní cena nových pneumatik, které jsou na vozidle namontovány k datu ocenění. • Výchozí cena mimořádné výbavy vozidla [CNVM; Kč] je prodejní cena jednotlivých prvků mimořádné výbavy vozidla k datu ocenění. • Redukovaná výchozí cena vozidla [CR; Kč] je výchozí cena vozidla snížená o výchozí cenu pneumatik prvomontáže, CR = CN – CNPP [Kč]
• Koeficient prodejnosti [KP] je průměr z jednotlivých podílů dosahovaných prodejních cen a časových cen vozidel srovnatelného typu. • Obvyklá cena [COB; Kč] je cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné věci (dílu, skupiny, vozidla) nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku k datu ocenění. Přitom se zvažují všechny skutečnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
• Základní amortizace [ZA; %] je aritmetický průměr základní procentuální srážky za dobu provozu (ZAD) a základní procentuální srážky za počet ujetých kilometrů (ZAP) podle základních amortizačních stupnic uvedených v příloze č. 1.
ZAD + ZAP ZA = 2
ZAD
ZAP Osobní automobily se zdvihovým objemem válců motoru [cm3]
do 950 951 – 2000 2001 – 3000 nad 3000
Rozsah ujetých kilometrů
% srážka za každých 1000 km
do prvních 15.000
1,33
další
0,67
do prvních 20.000
1
další
0,5
do prvních 30.000
0,67
další
0,33
do prvních 40.000
0,5
další
0,25
Prohlídka vozidla • Prohlídka vozidla sestává z jeho identifikace, prohlídky jeho jednotlivých skupin, posouzení výbavy vozidla a zkušební jízdy. • Identifikace vozidla • Identifikace vozidla se provádí porovnáním údajů v dokumentaci k vozidlu s údaji na vozidle. Údaje se uvedou do znaleckého posudku. Základním identifikačním znakem je VIN. • Prohlídka a hodnocení technického stavu skupin • Dále uvedená metodika platí pro případ, kdy agregáty vozidla nejsou rozloženy a jsou provozuschopné, lze tedy využít metod bezdemontážní diagnostiky (motor, převodové ústrojí, nápravy, karoserie, brzdová soustava, rám, nástavby, pneumatiky)
Stanovení redukované technické hodnoty vozidla • Základní amortizace se stanoví na základě doby provozu vozidla DP a počtu ujetých kilometrů PKM. Pro daný druh vozidla se z amortizačních stupnic (v příloze č.1) zjistí základní procentuální srážka za dobu provozu (ZAD) a základní procentuální srážka za počet ujetých kilometrů (ZAP). Základní amortizace pak je aritmetickým průměrem těchto hodnot.
Ocenění automobilu podle Znaleckého standardu č. 1/2005
Mazda 626 combi 1.8 16V
Obsah • • • •
Identifikace vozidla Stanovení technické hodnoty Výpočet časové ceny vozidla Stanovení koeficientu prodejnosti
Identifikace vozidla • • • • • • • •
Druh vozidla Rok výroby Zdvih. objem Výkon Hmotnost Stav tachometru TP platná do Spotřeba
osobní 9/1999 1840 cm3 66 kW 1850 kg 180 tis. km 2.6.2012 8,0 l/100 km
Stanovení technické hodnoty vozidla • 1) Výpočet základní amortizace (ZA)
• 2) Výpočet redukované technické hodnoty vozidla
1) Výpočet základní amortizace • ZAD – dle tabulek: DP = 11 let; % srážka dobu provozu pro vozidla od zdvihového objemu 951 cm3 do 2.000 cm3 je 78%
• ZAP – dle tabulek: % srážka za každých 1000 km je do prvních 20 tis. km 1,0 a za každých dalších 1000 km 0,5 pro daný objem motoru = 20 * 1 + 160 * 0,5 = 100%
•
2) Výpočet redukované technické hodnoty vozidla (a)
(b)
(d)
(e)
(f)
THS
PDS
PTHS
(%)
(c) Technický stav ± (%)
Skupina (alternativy dle koncepce vozidla)
THSN
ZA
(%)
(%)
(%)
(%)
motor + spojka převodovka, hnací hřídel zadní náprava přední náprava + mech. zařízení rám skříň karoserie výbava karoserie
100,00
89,00
0,00
11,00
20,00
2,20
100,00
89,00
0,00
11,00
10,00
1,10
100,00
89,00
8,00
11,88
4,00
0,48
100,00
89,00
8,00
11,88
11,00
1,31
100,00 100,00 100,00
89,00 89,00 89,00
0,00 10,00 10,00
11,00 12,10 12,10
0,00 25,00 30,00
0,00 3,03 3,63
Redukovaná technická hodnota vozidla THVR =
11,74
Pneumatiky Pneu
LP
PP
LZ
PZ
R
Rozměr, označení
195 / 60 R 15
195 / 60 R 15
195 / 60 R 15
195 / 60 R 15
195 / 60 R 15
Výchozí cena pneumatik (Kč)
1 448 Kč
1 448 Kč
1 448 Kč
1 448 Kč
1 448 Kč
Technická hodnota THP (%)
15%
15%
15%
15%
100%
217 Kč
217 Kč
217 Kč
217 Kč
1 448 Kč
Časová cena CČPV (Kč)
Celkem časová cena pneu na vozidle CČPV
2 317 Kč
Výpočet časové ceny vozidla Výchozí cena Výchozí cena pneu prvomontáže Redukovaná cena vozidla Redukovaná technická hodnota vozidla
CN
599 900,00 Kč
CNPP
7 240,00 Kč
CR
592 660,00 Kč
THVR
11,74%
THVR x CR Časová cena pneu na vozidle Časová cena vozidla
69 560,50 Kč CČPV
2 316,80 Kč
CČV
71 877 Kč
Časová cena vozidla po zaokrouhlení
71 900,00 Kč
Obvyklá cena vozidla Obvyklá cena vozidla po zaokrouhlení
47 060,04 Kč 47 000,00 Kč
Koeficient prodejnosti km
DP
prodejní cena (-10%)
1.
204000
11
36000
78
112
95
599900 592660 5,00
29633
1,21
2.
150000
8
56000
65
85
75
599900 592660 25,00 148165
0,38
3.
136000
9
80000
70
78
74
599900 592660 26,00 154092
0,52
4.
160000
10
45000
74
90
82
599900 592660 18,00 106679
0,42
5.
180000
10
57000
74
100
87
599900 592660 13,00
0,74
ZAD
ZAP
ZA
CN
CR
THVR THVR x v% CR
77046
Koeficient prodejnosti
Kp
0,65
Hodnota nehmotného majetku
Oceňování nehmotného majetku
• Nehmotný majetek představuje takové formy majetku, které přispívají pozitivně ke zvyšování ziskového potenciálu firmy. • Nehmotný majetek zahrnuje i občanskou čest a rovněž hmotně zachycené projevy osobnosti (zvukové a obrazové záznamy, korespondence apod.). Využívat lze metody: • nákladová (minimálně) • porovnávací (minimálně) • výnosová - nejčastěji
Nehmotný majetek V užším pojetí - duševní vlastnictví, které dělí na: • práva autorská, • práva průmyslová. Do kategorie duševního vlastnictví patří: • technologie, • počítačové programy, • ochranná a bezpečnostní opatření • průmyslová práva (vynálezy, užitné a průmyslové vzory, ochranné známky, obchodní tajemství a know-how).
Význam intelektuálního kapitálu 1975
Význam intelektuálního kapitálu 2015
Hodnota firemní identity 1. firemní identita musí být především v souladu s identitou firemních ochranných označení. 2. aktivum identity tvoří součást celého portfolia firemních ochranných označení. Nehmotná aktiva jsou dnes pro značný počet firem důležitější, než aktiva hmotná. Viditelným prvkem firemní identity je branding a využívání firemních ochranných označení . Firemní identita vypovídá o tom „kdo jsme?“ a „kam kráčíme?“. Z hlediska zákazníka se jedná o pocit, že je součástí určité sociální skupiny.
Důvody zvýšení hodnoty firemní identity I
• postupující globalizace firemního prostředí, • potřeba zvýšené výnosnosti aktiv jak hmotných, tak nehmotných, • rozšiřující se využívání ochranných označení, • zvyšující se mobilita firem i zákazníků, • zvyšující se využívání nástrojů globálního marketingu, • posun ve využití hmotných a nehmotných aktiv směrem ke zvýšenému využití aktiv nehmotných (= stimul růstu), • zvyšující se úroveň komunikace
Duševní vlastnictví
2 typy nehmotného majetku
Vlastní výzkum vs. nákup
Porušování práv v průmyslu
Patenty Patent je forma ochranného dokumentu na vynález; pojem vynález není definován – lze jej vysvětlit takto: • vynález je řešení, které je výsledkem tvůrčí duševní činnosti původce, je nové a průmyslově využitelné a znamená ve srovnání se světovou úrovní poznání pokrok, projevující se novým nebo vyšším účinkem“. • právní ochranu poskytuje patent udělený Úřadem průmyslového vlastnictví. Ochrana je omezena na 20 let od podání přihlášky.
Vynález Vynálezem se rozumí myšlenka, nápad, nové řešení a nikoliv praktická aplikace tohoto nápadu (plazma, laser, elektronový paprsek). Vynálezy jsou definovány negativně. Jevy, které nejsou vynálezy jsou následující: • objevy, vědecké teorie, matematické modely • pouhá vnější úprava výrobků (průmyslové vzory), • plány, pravidla a způsoby vykonávání duševní činnosti, • počítačové programy • uvedení informace o tom, že existuje nové řešení.
Průběh patentové přihlášky
Patenty v ČR • Právní ochranu poskytuje patent udělený Úřadem průmyslového vlastnictví • Ochrana je omezena na 20 let od podání přihlášky
Užitný vzor (tzv. Malý patent) • technické řešení • prokazatelně nové řešení • přesahuje rámec pouhé odborné dovednosti • průmyslově využitelné
Charakteristika UV • koncipován pro rychlé řešení ochrany • právní ochrana je omezena na čtyři roky od podání přihlášky • lze ji prodloužit vždy dvakrát o tři roky • celkem tedy max. 10 let
Průmyslový vzor • vnější úprava výrobku, která je nová a průmyslově využitelná. • jedná se o řešení estetické. Může k němu být použito i výtvarné autorské dílo, jestliže k tomu dá jeho autor souhlas. Pokud se bude vyrábět opakovaně (v sériích), např. výrobek užitého umění, má potom ochranu autorskoprávní i průmyslověprávní.
Průmyslový vzor
Ochranné známky • označení tvořené slovy, písmeny, číslicemi, kresbou nebo tvarem výrobku nebo jeho obalu, popř. jejich kombinací • určené k rozlišení výrobku nebo služeb pocházejících od různých podnikatelů • zapsaných do rejstříku ochranných známek vedeného Úřadem průmyslového vlastnictví
Ochranné známky • Ze zákonného vymezení vyplývá, že ochranné známky mohou být podle provedení: • slovní (může jít např. o název podniku, jeho zkratku, či nově vytvořené slovo), výjimečně mohou být známky číselné, např. kolínská voda 4711 označená podle čísla domu jejího producenta v Kolíně nad Rýnem; • obrazové (jsou grafickým přepisem určitého námětu); • prostorové (např. figurka Michelin, láhev Becherovky); • kombinované (např. spojení názvu podniku s jeho specifickým výtvarným zobrazením).
Podle počtu subjektů se rozlišují: • známky individuální (majitelem je jednotlivá fyzická nebo právnická osoba), • známky kolektivní (slouží k označování výrobků či služeb právnických nebo fyzických osob, které jsou hospodářsky, organizačně nebo právně spojeny s určitou hospodářskou činností).
• Žádost o souhlas s převodem známky se podává písemně na Úřad průmyslového vlastnictví. • V případě, že se známka převádí spolu s podnikem, je třeba prokázat, že došlo k převodu podniku (např. státní podnik se stane akciovou společností). • Převod ochranné známky nabývá účinnosti zápisem do rejstříku ochranných známek. Změny v samotné přihlášené známce nejsou přípustné. • Subjektivní práva k ochranné známce zaniknou buď uplynutím ochranné doby nebo vzdá-li se majitel svého práva.
• Ochranná doba zapsané známky trvá 10 let a začíná běžet od okamžiku, kdy došla Úřadu průmyslového vlastnictví přihláška známky. Ochrannou dobu je možno prodlužovat obnovou zápisu vždy na dalších 10 let po zaplacení poplatku. • Výmaz ochranné známky z rejstříku provede registrační úřad pokud se zjistí že byla známka zapsána v rozporu s ustanoveními zákona (např. klamavá, popisná apod.)
Madridská smlouva – o zápisu a ochraně továrních nebo obchodních známek z r. 1891, (revidovaná v r. 1900, …1967)
základní funkce ochranné známky • ochranná funkce - zabraňuje užívání shodných označení pro podobné výrobky či služby. • symbol určitého standardu kvality; • funkce konkretizační - odstraňuje anonymitu výrobce; • je zárukou vysoké užitné hodnoty a ekologické kvality; • plní funkci garanční;
další funkce ochranné známky • utváří dobrou pověst (goodwill) výrobce; • konkurenční (soutěžní) funkce - známka je prostředkem soutěže, zejména na zahraničních trzích; usnadňuje uzavírání smluv za nejvýhodnějších podmínek; • nutí výrobce, aby nepromarnil její ekonomickou hodnotu tím, že by jí označoval nekvalitní výrobky.
známkové licence • smluvní poskytnutí práva používat ochrannou známku za úplatu - její výše závisí na hodnotě postupované ochranné známky (goodwill). • Známková licence může mít dvě formy: - nevýlučná - výlučná
• Nevýlučná licence – nabyvatel má oprávnění využívat předmět licence v rozsahu a způsobem stanoveným v licenční smlouvě. Poskytovatel nevýlučné licence však není vázán, že licenci neposkytne jinému subjektu. • Výlučná licence – nabyvatel užívá ochranné známky s vyloučením konkurence, tzn. že ji smí užívat výhradně jen nabyvatel, dokonce i sám majitel známky se tímto aktem vyloučí z jejího užívání.
Příklady ochranných známek
Příklady ochranných známek
Další členění ochranných známek
Nejhodnotnější značky 2014 1. 2. 3. 4. 5.
Apple (185) Google (113) IBM (112) McDonald’s (90) Coca-cola (78)
6. AT&T (75) 7. Microsoft (69) 8. Marlboro (69) 9. Visa (56) 10.China Mobile (hodnota značky v miliardách dolarů)(55) 2013: 1.Apple, 2.IBM, 3.Google, 4.McDonald ´s, 5.Microsoft, 6.CocaCola, 7.Marlboro, 8.AT&T, 9.Verizon, 10 China Mobile, 11.GE, 12.Vodafone
Nejhodnotnější značky 2015
Růst hodnoty firem Největší skokani žebříčku značek (procentuální nárůst hodnoty v součtu za posledních 8 let) 1. Subway +5 145% 2. Apple +1 045% 3. Amazon +470% 4. Hermès +297% 5. Verizon +230% 6. McDonald's +228% 7. IBM +221% 8. Google +188%
Know-how Pojem zaveden od roku 1957 definován Mezinárodní obchodní komorou jako souhrn vědomostí, odborných znalostí a zkušeností při výrobním postupu a při technickém provádění výroby určitého výrobku.
Sdružený nehmotný majetek • navzdory tomu, že oceňovatelé identifikují, analyzují a ocení množství hmotného i nehmotného podnikového majetku, přesto u rentabilního podniku zůstává ještě určitý zbytek, reziduum hodnoty – to odpovídá pojmu sdružený nehmotný majetek
Sdružený nehmotný majetek Tato zbytková hodnota se rozděluje na 2 složky: • a) hodnota zavedeného podniku, v originále going concern value. Hodnota zavedeného podniku je definována jako další, dodatečná složka hodnoty podniku, která se připočítává k podnikovému majetku, protože existuje jako součást zavedeného, fungujícího a „pokračujícího“ podniku • b) goodwill, s méně používaným českým překladem „hodnota dobré pověsti“. Ani tento pojem nemá exaktní definici.
Goodwill • soubor dobrých služeb, dobrých lidských vztahů k zákazníkům, úspěšné reklamy a propagace a celkové obchodní politiky, který se setkává s úspěchem na trhu. • Exaktně je goodwill chápán jako rozdíl mezi hodnotou podniku jako celku a součtem hodnot všech ocenitelných částí podnikového majetku.
n
G = VH − ∑ H i i =1
Obchodní tajemství jsou to veškeré výrobně technické poznatky, které • mají skutečnou nebo alespoň potenciální materiální či nemateriální hodnotu, • nejsou v příslušných odborných kruzích běžně dostupné, • mají být podle vůle podnikatele utajeny a podnikatel odpovídajícím způsobem jejich utajení zajišťuje.
Obchodní tajemství - formy • obchodní (odběratelé, dodavatelé, obchodní záměry, informace o tržních segmentech, cenová politika ad.) • výrobní (organizace, složky organizačního a personálního charakteru, kvalifikace, materiálový tok) • technické (technika, technologie, zkušenosti a dovednosti, podnikové normy, regulativy, reglementy o složení chemických látek, technickém rozvoji, realizovaných ZN) • organizační - chránit i skutečnosti mající jen potenciální hodnotu, protože jsou výsledkem smysluplné činnosti a představují cennou informaci (zápis z porady vedení firmy). Podobu obchodního tajemství mají skutečnosti běžně nedostupné v obchodních kruzích, které nesmí být známy konkurentům nebo odborníkům v oboru.
Další výsledky tvůrčí činnosti 1) zlepšovací návrhy (ZN). obdobný výraz „kaizen“ = trvalé zdokonalování 2) nové metody prevence, diagnostiky a léčení jsou chráněny osvědčením, které vydává objeviteli ministerstvo zdravotnictví, 3) nové odrůdy rostlin a nová plemena zvířat; ty vznikají jako výsledky šlechtitelské činnosti
Ocenění nákladovým způsobem
Ocenění porovnávacím přístupem
Ocenění výnosové
Míra kapitalizace - stavebnicově
Přímé odvození kapitalizační míry Vr p= .100, kde TC p…… kapitalizační míra aktiva [%] Vr …. reálný čistý roční výnos, TC…. tržní cena aktiva Správná hodnota kapitalizační míry je dosažena pouze v případě správných údajů Vr a TC. Jejich získání a zejména jejich kvalita představují velký problém a bývají příčinou chybného stanovení výnosové hodnoty aktiva. Velikost kapitalizační míry závisí mj. na kvalitě konkrétního aktiva a míře rizika při jeho využití. 184
Nepřímé odvození kapitalizační míry Vychází z úrokových sazeb bankovních vkladů a úvěrů. O jejich výši rozhodují velikost, rizikovost, lhůta, vývojový trend kapitalizačních měr podobných aktiv. Východiskem jsou: – úrokové sazby termínovaných vkladů, – úrokové sazby pokladničních poukázek ČNB, – úrokové sazby dlouhodobých úvěrů, – úrokové sazby hypotéčních úvěrů. Stanovení kapitalizační míry tímto způsobem je velmi náročné, obvykle je její hodnota mírně pod úrovní úrokových sazeb dlouhodobých půjček. 185
Reálná kapitalizační míra aktiv 1 + in pvr psr irn = − 1+ + 1 + ii 100 100 kde irn .....reálná kapitalizační míra aktiva, in ……nominální úroková míra, ii …...míra inflace, pvr…...přirážka na všeobecné riziko, psr……přirážka na specifické riziko. Nejčastěji se kapitalizační míra aktiva odvozuje od úrokové sazby dlouhodobých úvěrů. Protože při výpočtu výnosové hodnoty používáme čisté roční výnosy, musí být použita reálná kapitalizační míra aktiva. 186
Diskontní faktor = koef. kapitalizace 1 p ( KK ) = n (1 + d ) Kde p (KK) …. diskontní faktor = koef. kapitalizace n …. počet let d = míra kapitalizace [4% - 60%]
Oceňování ochranných známek na bázi výnosů • 1. varianta – tzv. licenční analogie - autor originálního řešení, prodá tuto formu nehmotného majetku třetí osobě prostřednictvím úplatné smlouvy – výše licenčních poplatků po dobu užívání technického know-how., je závislá na objemu výroby nebo výši zisku.
Oceňování nehmotného majetku na bázi výnosů 2. varianta - přírůstek výnosu, resp. míry zisku. • Vlastnictví nehmotného majetku (patentu, technologie, ochranné známky, know-how) umožňuje realizovat vyšší zisk, než vytvoří ostatní podnikatelé (může si účtovat za své výrobky a služby vyšší cenu nebo je vyprodukovat s nižšími náklady). • Metoda se používá v případě oceňování ochranných známek či technologií.
Formy přírůstku výnosu - 1 • Přínos v důsledku stálé cenové prémie • Přínos v důsledku cenové prémie plynoucí z objemu výroby • Přínos měřený hrubým rozpětím • Přínos měřený hrubým ziskem • Přínos měřený výnosností celkových aktiv jako podíl „čistého ročního peněžního toku“ a „celkových aktiv“ • Přínos měřený alokací příjmů na majetkové složky • Přínos měřený diskontovaným peněžním tokem • Předpokládaná ztráta výnosu
Alternativní metody stanovení hodnoty prvků firemní identity • Metody firmy CONSOR = metody, které představují jak kombinaci kvalitativního a kvantitativního určení hodnoty nehmotných aktiv, tak kombinaci výše uvedených přístupů, zejména výnosového a přístupu tržního (srovnávacího). Při nakládání s duševním vlastnictvím je téměř nemožné nalézt dvě shodné operace, protože jednou ze základních charakteristik prvků nehmotných aktiv je jejich jedinečnost. Lze se ovšem setkat s transakcemi, kterou si jsou bližší než jiné.
Metoda VALMATRIX ® firmy CONSOR • je založena na volbě faktorů, které nesporně hodnotu nehmotného aktiva ovlivňují. Tyto faktory jsou specifické pro trh i pro firmu. Jedná se o 20 faktorů (např. právní ochrana, ziskové marže, životní cyklus značky). Jejich působení je hodnoceno pěti stupni (nedostatečné = 0 a silné působení = 5. Pak je skóre porovnáno s databází více než 10 000 minulých pozorování prodejů a licencování nehmotných aktiv a výsledkem této fáze je konkrétní sazba licenčních poplatků. Výsledkem třetí fáze je vyjádření hodnoty značky jako funkce zjištěné sazby licenčních poplatků, zbývající životnosti ochranného označení, ročním tempu růstu výnosů, ročního fyzického prodeje a diskontních sazeb. Nevýhodou je fakt, že působení 20 faktorů na sílu značky a sazbu licenčních poplatků se liší podle odvětví. Tato metoda je komerční, není tedy dostupná bezplatně.
Metoda VALCALCSM (CONSOR) • Využívá výnosového přístupu pro stanovení hodnoty firemní identity. Každé firemní aktivum musí zajišťovat minimální tržní výnosnost. Hmotná aktiva musejí zajišťovat minimální výnosnost. Jakmile je určitá výnosnost přiřazena k pracovnímu kapitálu a k souboru hmotných aktiv (budovy, zařízení atd.), je možné zbývající výnosnost přiřadit k nehmotným aktivům. • Využívá se u firem s převahou nehmotných aktiv konkrétního druhu (Microsoft). Metoda je založena na pěti krocích. 1. provede se analýza kapitálu, který firma investovala a stanoví se jeho tržní hodnota i výnosnost pro každou skupinu aktiv. 2. Vypočte se hodnota zisku EBIT, kterou musejí jednotlivé skupiny aktiv generovat. 3. Podíl jednotlivých skupin je určen jejich váhami. Podíl nehmotných aktiv je stanoven procentuální sazbou k čistým tržbám. 4.Tak lze zjistit maximální možnou sazbu licenčních poplatků anebo výši peněžních toků, kterou musejí nehmotná aktiva zajistit.
Metoda BVEQTM (brand value equation) 1 •
metoda je založena na předpokladu, že značka je soubor práv k využití ochranného označení. Základem ocenění ochranného označení je koncepce dvou hodnot – základní hodnoty ochranného označení (core brand value, CBV) a dodatečné hodnoty ochranného označení (incremental brand value, IVB). Součet obou hodnot pak představuje celkovou hodnotu ochranným označení. • CBV = hodnota ochranného označení, které je licencováno izolovaně. Dodatečná hodnota ochranného označení IVB je posuzována jako účinnost (hodnota) marketingovým nástrojů, které jsou využívány s ochranným označením. Dodatečná hodnota značky je dána dodatečnou účinností (úspěšností) ochranného označení. • Na prvky tvořící dodatečnou hodnotu ochranného označení lze nahlížet i dalším způsobem. Můžeme je definovat nebo dokonce jejich výkonnost měřit i dodatečným zvýšením peněžních toků či úsporami v marketingových nákladech při prodeji výrobků označených základním ochranným označením či dalšími firemními ochrannými označeními, které tvoří portfolio značek nebo ochranných známek firmy. Příkladem je ocenění značky General Motors, která díky své síle a svému renomé generuje úspory a dodatečné výnosy značek Pontiac, Buick, Camaro nebo Cadillac.
Metoda BVEQTM (brand value equation) 2
• Hodnota značky je rovna hodnotě peněžních toků na základě využití ochranného označení v relaci k srovnatelným sazbám licenčních poplatků. Podstata a prvky dodatečné hodnoty ochranného označení jsou vyjádřeny jako účinnost marketingových nástrojů využitých při nakládání s ochranným označením. Účinnost těchto prvků (IVE1, IVE2……) je dána dodatečným zvýšením hodnoty peněžních toků, které je založeno na účinnosti firemního ochranného označení na trhu.
Další alternativní metody • Jedním z přístupů je srovnání s hypotetickými výnosy ekvivalentního neznačkového výrobku (interbrand approach). • Jedná se o metodu oceňování značky výrobku. Principem této metody je určení výnosů přiřaditelných ke značce jako rozdíl mezi EBIT značkového produktu a neznačkového produktu. • Pro odhad ziskovosti neznačkového produktu se využívá požadované rentability investovaného kapitálu (ROCE). Dále pak dochází k výpočtu tzv. brand multiple (kvantitativní vyjádření síly značky). To je založeno na subjektivním hodnocení síly značky v sedmi oblastech, jako např. stabilita trhu, tradice značky, právní ochrana značek apod. Vynásobením hodnoty ekvivalentního neznačkového produktu a brand multiple pak dojde k výpočtu hodnoty značky. • Nevýhodou toho přístupu je nutnost sehnat spolehlivá data hodnocení analytika.
Postup při ocenění firmy jako celku 1. 2. 3. 4.
STRATEGICKÁ ANALÝZA FINANČNÍ ANALÝZA FINANČNÍ PLÁN OCENĚNÍ SPOLEČNOSTI
4.1 VÝNOSOVÉ METODY (MODELY DISKONTOVANÝCH CASH FLOW) 4.2 DISKONTNÍ FAKTOR 4.3 TRVALE UDRŽITELNÉ TEMPO RŮSTU
Strategická analýza
• Cílem strategické analýzy je určit faktory, které na společnost působí externě. • Pomocí zmíněných činitelů lze stanovit: – současnou situaci tržního okolí podniku, – odhad jeho očekávaného vývoje do budoucna.
Předpověď tohoto trendu zabezpečí účelnou reakci managementu společnosti na změny v makrookolí a mikrookolí.
Analýza makrookolí
• Pro posouzení situace daného makrookolí je často využívána tzv. PEST analýza, tj. analýza: • • • •
Politického okolí podniku, Ekonomického okolí podniku, Sociálního okolí podniku, Technicko-technologického okolí podniku.
Základní makroekonomické ukazatele
naznačují vývoj makroprostředí; patří k nim: • tempo růstu hrubého domácího produktu (HDP), • vývoj úrokových sazeb, • vývoj inflace, • vývoj nezaměstnanosti, • fiskální politika vlády.
Tempo růstu HDP
• Tempo růstu hrubého domácího produktu naznačuje společnosti, jakého minimálního růstu má dosáhnout.
Vývoj úrokových sazeb Vývoj úrokových sazeb se bezprostředně projevuje v cenách, za které jsou danému podniku poskytovány úvěry, odráží se i ve vývoji hodnoty podniku.
Inflace Může ovlivňovat společnost např. pokud je potřeba v dané firmě nahradit opotřebovaný či zastaralý investiční majetek novým. • Na úhradu tohoto majetku podnik bude muset vyčlenit větší množství finančních prostředků než by tomu bylo za stejných podmínek v minulosti. • Tento inflační přírůstek je nutné samozřejmě také profinancovat. • V případě, že společnost použije ke krytí tohoto majetku cizích zdrojů, pak vzroste její zadluženost a sníží se její finanční stabilita.
Fiskální politika vlády Fiskální politika vlády ovlivňuje společnost mj.: • výší daňového zatížení (daň z příjmu právnických osob, DPH, daň z nemovitostí, spotřební daň, silniční daň apod.) • úrovní zákonného zdravotního a sociálního pojištění.
Analýza mikrookolí
• Analýza mikroprostředí slouží k identifikaci podnikového okolí a zároveň předpovídá i jeho vývoj do budoucna. V rámci stanovení základních znaků odvětví je třeba se věnovat například: • citlivosti společnosti na změny v hospodářském cyklu (tj. odlišovat odvětví cyklická, neutrální a anticyklická) a celkové struktuře oboru. • Konkrétně struktura odvětví je analyzována z pohledu síly konkurentů, existence nových výrobků, služeb a vývoje cen vstupů a výstupů.
SWOT analýza K posouzení postavení společnosti na trhu a k určení jejích vnitřních hodnot se nejčastěji využívá tzv. SWOT analýza. Tato metoda je vystavěna na kombinaci: • silných (strenghts) a slabých stránek (weaknesses) podniku, • příležitostí (opportunities ) a hrozeb (threats) v jeho okolí. Z výsledků SWOT analýzy společnost vychází při tvorbě strategie. Dlouhodobá strategie mimo jiné odpovídá na základní otázky SWOT analýzy. 1. Jak udržet silné a neutralizovat slabé stránky? 2. Jak využít příležitosti a potlačit hrozby v daném mikrookolí Ve všech těchto faktorech je zohledněn typ odvětví a stadium cyklu životnosti společnosti. Proto se i konkrétní příklady těchto faktorů liší podnik od podniku.
Finanční analýza Finanční analýza slouží jako základní nástroj pro finanční řízení společnosti. Proto má nezastupitelnou roli i při oceňování podniku. Podstata finanční analýzy spočívá především v rozboru a následné syntéze všech stránek podnikových financí. Jejím cílem je: • zobrazit komplexní informace o finančním zdraví podniku nejen v současnosti, ale i výhledově do budoucna. • Pojem finanční zdraví vyjadřuje míru odolnosti financí podniku vůči provozním rizikům (externím i interním). • Základní datovou bázi finanční analýzy tvoří zejména rozvaha, účetní závěrka a příloha účetní závěrky.
Metody při finanční analýze
Metody používané při finanční analýze lze rozdělit do dvou základních skupin. Jednak na • analýzu fundamentální, • analýzu technickou.
Fundamentální analýza • Fundamentální analýza není založena na přesně změřených datech, ale na kvalitativních údajích. • Z podstatné části se odvíjí od zkušeností a schopností finančního analytika.
Technická analýza • Technická analýza pomocí matematických a statistických metod zpracovává kvantitativní data zjištěná z účetní dokumentace. • Technická analýza však nevynechává ani kvalitativní hodnocení, to se zde projevuje v podobě srovnávání vypočtených ukazatelů s hodnotami doporučovanými pro dané odvětví (uvádí je MPO ČR). • Kvalitativní stránka technické analýzy je zohledněna i v pokynech ke zlepšení úrovně ukazatelů a z toho plynoucí i vylepšení finanční situace podniku.
Metody finanční analýzy • • • • • • •
Technická analýza využívá následující metody: horizontální analýza, vertikální analýza, bilanční pravidla, analýza poměrových ukazatelů, analýza pracovního kapitálu, Du Pontův rozklad, bonitní a bankrotní modely.
Horizontální analýza
• Horizontální analýza (pozn. stejně tak i analýza vertikální) spočívá v rozboru absolutních ukazatelů, tj. analyzují se přímo výkazy účetní závěrky. • Při zpracovávání absolutních ukazatelů je nutné pracovat s hodnotami minimálně za tři období, jelikož cílem této analýzy je stanovit trend vývoje či intenzitu změn. • Výsledkem horizontální analýzy mohou být jak změny absolutní (diference) tak změny procentní (bazické, řetězové indexy).
Vertikální analýza • Podstatou vertikální analýzy je stanovení relativního podílu jednotlivých položek výkazů k jedné základní hodnotě. • Touto hodnotou bývá v případě rozvahy nejčastěji celková bilanční suma a z pohledu výkazu zisků a ztrát se pak může jednat o tržby za prodej vlastních výrobků a služeb. • Z výstupu této analýzy je patrné složení hospodářských prostředků firmy a způsob jejich profinancování. • Analýza ukazuje i změny v uvedeném majetkovém a kapitálovém portfoliu. • Pro společnost může být přínosné porovnat významné pohyby ve struktuře výkazů s konkurencí či doporučovanými hodnotami pro dané odvětví.
Bilanční pravidla • Jedná se o doporučení podniku pro udržení finanční stability. • Bilanční pravidla vychází z myšlenky, že aktiva, která lze snadno proměnit ve finanční prostředky jsou optimálně financována z krátkodobých závazků. • Ke krytí aktiv dlouhodobých (tj. těch, která jsou těžce převoditelná na peníze) je využíváno dlouhodobého kapitálu (cizího nebo vlastního). • K bilančním pravidlům je nutné podotknout, že jednotlivá doporučení neplatí pro všechny podniky obecně. Vždy je totiž třeba zohlednit odvětví, ve kterém daná společnost podniká.
Zlaté bilanční pravidlo financování
• Zlaté pravidlo financování říká, že majetek má být financován právě z těch finančních zdrojů, které mají shodnou dobu trvání jako tento majetek. • Platí, že dlouhodobý majetek je financován především z vlastních nebo dlouhodobých cizích zdrojů, krátkodobé složky majetku z odpovídajících krátkodobých zdrojů. • Dodržování těchto zásad má vést k zajištění platební schopnosti podniku.
Zlaté pravidlo vyrovnání rizika
• Sleduje vztahy na straně pasiv. • Vlastní zdroje by pokud možno měly převyšovat cizí zdroje, v krajním případě se mají rovnat. • Pravidlo vyrovnání rizika usiluje o to, aby nebyla ohrožena existence podniku v případě, že se například zhorší tržní podmínky. • S touto situací se mnohem lépe vyrovná podnik, který financuje svá aktiva více vlastním kapitálem, než ten, který naopak používá s převahou kapitál cizí.
Zlaté pari pravidlo • Sleduje vztah dlouhodobého majetku a vlastních zdrojů. • Vzhledem k tomu, že podnik ve svém financování využívá i cizích zdrojů, rovnají se navzájem tyto dvě položky spíše výjimečně. • Uvedené pravidlo se zabývá vztahem mezi dlouhodobým majetkem a prostředky použitými k jeho krytí. Optimálně jsou dlouhodobá aktiva z části financována dlouhodobými cizími zdroji. • Aby tato skutečnost byla zajištěna, musí výše dlouhodobého majetku převyšovat hodnotu vlastního kapitálu.
Zlaté poměrové pravidlo
• Poměrové pravidlo říká, že tempo růstu investic by ani v krátkém období nemělo překročit tempo růstu tržeb. Jedná se tedy o ekonomický normál, jehož cílem je přimět manažery podniků, aby investovali s rozumem. • Přehnané investice totiž mohou způsobit nevyužití kapacit, z toho plynoucí zbytečné zvýšení nákladů, snížení rentability atd..
Ekonomický normál
Analýza poměrových ukazatelů
• Analýza poměrových ukazatelů je základní metodou finanční analýzy. To proto, že finančním analytikům umožňuje získat rychlou představu o všech podstatných finančních charakteristikách. • Tato skupina ukazatelů poměřuje vždy dvě části finančních výkazů. • Na rozdíl od bilančních pravidel tyto ukazatele využívají i výkaz zisků a ztrát.
Ukazatele poměrové analýzy • • • • •
Jedná se především o: ukazatele rentability, ukazatele aktivity, ukazatele zadluženosti, ukazatele likvidity a někdy i ukazatele kapitálového trhu.
Ukazatele rentability
• Ukazatele rentability jsou konstruovány jako poměr konečného efektu dosaženého podnikatelskou činností k nějaké srovnávací základně. • Tzn., že poměřují jaký zisk vyprodukovala 1 Kč podnikových zdrojů vložených do podnikání. • Ukazují efektivitu využívání kapitálu podniku bez ohledu na zdroj financování.
Rentabilita aktiv ROA ROA = čistý zisk/aktiva, kde ROA (Return of Assets) vyjadřuje rentabilitu aktiv. • ROA měří čistou výnosnost celkových aktiv a ukazuje, kolik zisku připadá na 1 Kč aktiv. Je to celkové vyjádření schopnosti podniku přinášet určitý efekt bez ohledu na způsob financování a sazby daní. • V případě, že se použije jako zisk EBIT, (tj. zisk před zdaněním a úroky) hovoří se o tzv. produkční síle aktiv. • Tento ukazatel pak může sloužit k porovnání podniků s rozdílnými daňovými podmínkami a odlišnou mírou zadlužení.
Rentabilita vlastního kapitálu ROE
• ROE = čistý zisk/vlastní kapitál, • kde ROE (Return of Equity) představuje rentabilitu vlastního kapitálu. • Udává, kolik čistého zisku připadá na 1 Kč investovaného kapitálu akcionářů. Ukazatel ROE by měl být větší než hodnota ukazatele ROA. • Výsledek výpočtu ROE lze porovnávat s úroky, které by plynuly z jiných forem investic a zvažovat, co je nejvýhodnější.
Rentabilita tržeb ROS
ROS = čistý zisk/tržby, • kde ROS (Return of Sales) představuje rentabilitu tržeb. • ROS měří podíl čistého zisku připadající na 1Kč tržeb. • Ukazatel by měl zůstat stabilní nebo má mírně růst.
Rentabilita investovaného kapitálu
Rentabilita investovaného kapitálu (ROCE) poměřuje zisk vztažený k celkově investovanému dlouhodobému kapitálu. Ukazatel tedy napovídá, jak efektivně využívá společnost celkový kapitál.
Ukazatele likvidity
• Ukazatele likvidity vyjadřují, jak je podnik schopen dostát svým závazkům, tj. zda je schopen hradit své závazky v době jejich splatnosti a v požadované výši. • Výsledky této analýzy se odvíjejí především od: – atraktivnosti a tedy i prodejnosti výrobků společnosti na trhu, – toho, jakou platební politiku má podnik nastavenu se svými dodavateli a odběrateli.
Peněžní likvidita okamžitá
Peněžní likvidita posuzuje možnost podniku hradit krátkodobé závazky, které právě dosáhly své splatnosti. Likvidita podniku bývá většinou zajištěna, pokud ukazatel dosahuje minimálně hodnoty 0,2, uspokojivá výše je pak 0,9 - 1,1.
Běžná likvidita
• V případě běžné likvidity se neuvažuje nejméně likvidní část oběžných aktiv, tj. zásoby. Ukazatel vyjadřuje, zda a kolikrát by byl podnik schopen splatit své krátkodobé závazky, aniž by musel rozprodat zmíněné zásoby. • Doporučené hodnoty se udávají v rozmezí • od 1,0 do 1,5. Běžná likvidita = OA - zásoby/krátkodobé závazky
Celková likvidita • Celková likvidita = oběžná aktiva/krátkodobé závazky • Tento ukazatel je často označován jako ukazatel solventnosti podniku, či také ukazatel pracovního kapitálu. Měří, kolikrát pokrývají oběžná aktiva krátkodobé závazky podniku. Znamená to, kolikrát je podnik schopen uspokojit své věřitele, kdyby proměnil veškerá oběžná aktiva v daném okamžiku na hotovost. • Optimálně by koruna těchto závazků měla být kryta 1,5 - 2,5 korunami oběžných aktiv. Pokud by byl výsledek menší než jedna, pak by se jednalo o nelikvidní společnost. • Nejsou vhodné ani hodnoty tohoto ukazatele nad 2,5. To vypovídá o přemíře investic do aktiv, která přináší pouze minimální výnos.
Ukazatele aktivity
• Tyto analýzy hodnotí, jak intenzivně a efektivně využívá podnik svých aktiv, tj. zda je množství jednotlivých aktiv přiměřené k výkonům společnosti. • Konkrétní ukazatele pak vyjadřují vázanost kapitálu v daných aktivech. • Ideální hodnoty platné pro všechny podniky většinou neexistují. Je však obecně žádoucí, aby se obratovost aktiv co nejvíce zvětšovala a doba obratu naopak zkracovala.
Ukazatele aktivity
• Tyto analýzy hodnotí, jak intenzivně a efektivně využívá podnik svých aktiv, tj. zda je množství jednotlivých aktiv přiměřené k výkonům společnosti. • Konkrétní ukazatele pak vyjadřují vázanost kapitálu v daných aktivech. • Ideální hodnoty platné pro všechny podniky většinou neexistují. Je však obecně žádoucí, aby se obratovost aktiv co nejvíce zvětšovala a doba obratu naopak zkracovala.
Obrat stálých aktiv
• Hodnotu tohoto ukazatele zjišťuje zejména firma, která zvažuje nákup dalšího investičního majetku. • Velikost obratovosti menší než 1 naznačuje nedostatečnou majetkovou vybavenost.
Obrat aktiv = tržby/aktiva • Obrat aktiv je komplexním ukazatelem měřícím efektivnost využívání celkových aktiv. Udává, kolik korun tržeb jsme schopni vyprodukovat z jedné koruny aktiv.
Obrat zásob
Obrat zásob je také označován jako ukazatel intenzity využívání zásob a udává počet obrátek za rok (tj. od prodeje hotové produkce k opětovnému nákupu surovin a jejich uskladnění).
Doba obratu zásob Ukazatel doby obratu zásob vyjadřuje, kolik dní trvá každý obrat. Je samozřejmé, že podnik usiluje o minimalizaci doby, po kterou jsou oběžná aktiva vázána v podobě zásob.
Doba inkasa pohledávek
Doba inkasa pohledávek udává, do kolika dnů jsou odběratelé nuceni zaplatit faktury za odebrané zboží. Jedná se o neúročenou formu úvěru, kterou společnost poskytuje svým odběratelům, proto je cílem tuto hodnotu opět stlačovat na minimum.
Doba úhrady závazků
Doba úhrady závazků naopak vystihuje, za jak dlouho od nákupu zboží musí daná firma zaplatit svým dodavatelům. Ideálně by měla být doba inkasa pohledávek kratší než doba úhrady závazků. V opačném případě dochází ke snižovaní likvidity a k obchodnímu deficitu.
Obratový cyklus peněz
Ukazatele zadluženosti • Tento typ poměrových ukazatelů se soustředí na poměr využívání cizích a vlastních zdrojů. Velkým přínosem pro podnik je tzv. přiměřená zadluženost, neboť platí, že cizí kapitál je levnější než kapitál vlastní. • Další výhodou pak může být i pozitivní efekt finanční páky, tzn. s rostoucí zadlužeností se zvyšuje rentabilita vlastního kapitálu. • Následkem zvýšené zadluženosti je ale také snížená finanční stabilita podniku. • Právě z tohoto důvodu je hlavním cílem managementu dosáhnout optimální kapitálové struktury.
Ukazatel věřitelského rizika
Ukazatel věřitelského rizika udává, jaké zastoupení má v podniku cizí kapitál. Doplňuje se s koeficientem samofinancování.
Koeficient samofinancování
koeficient samofinancování naopak určuje podíl vlastního kapitálu na celkových aktivech. Součet těchto ukazatelů je roven jedné. Doporučené hodnoty pro financování cizím kapitálem se pohybují v rozmezí od 40 % do 60 %, pozn. je zde nutné zohlednit druh podniku a odvětví.
Úrokové krytí
Úrokové krytí poměřuje EBIT s nákladovými úroky. Říká, kolikrát je společnost schopna z dosaženého zisku zaplatit své úroky. Tato hodnota by obecně neměla dosahovat hodnoty nižší než 3.
Ukazatel překapitalizování
Ukazatel překapitalizování pomocí vztahu vlastního kapitálu a dlouhodobého majetku demonstruje dodržování zlatého pari pravidla. Podnik je označován za překapitalizovaný, pokud je poměr vlastního kapitálu a dlouhodobých aktiv větší než jedna, tj. z vlastních zdrojů jsou kryta i oběžná aktiva. Nezbývá zde tudíž ani žádný prostor pro financování dlouhodobého majetku dlouhodobým cizím kapitálem. (výše dlouhodobého majetku by měla převyšovat hodnotu vlastního kapitálu.
Analýza pracovního kapitálu
Analýza pracovního kapitálu je často označována jako nejvýznamnější rozdílový ukazatel, který umožňuje posoudit platební schopnost podniku, tj. sleduje likviditu. V praxi se využívá čistý pracovní kapitál. Ten ukazuje, jak velkou část oběžných aktiv by podnik mohl využívat po splacení všech krátkodobých závazků. Optimální výše pro tento „finanční polštář“ není obecně stanovena, je však důležité poznamenat, že cílem rozhodně není tento ukazatel minimalizovat.
Pracovní kapitál - formy
Potřebný pracovní kapitál Dle předchozího vzorce lze zjistit skutečnou hodnotu čistého pracovního kapitálu ve firmě. Výše potřebného pracovního kapitálu je pak určena obratovým cyklem. Obratový cyklus specifikuje dobu, která uplyne od nákupu materiálu u dodavatele do přijetí inkasa od odběratelů. Tento časový horizont je podnik nucen profinancovat. Celková suma potřebného pracovního kapitálu je určena dle vzorce:
Du Pontův rozklad • Du Pontův rozklad patří mezi tzv. pyramidové ukazatele. Pyramidové soustavy ukazatelů se pomocí rozkladu vrcholového ukazatele na jednotlivé dílčí parametry snaží stanovit vliv těchto „podřadných“ ukazatelů na sledovaný parametr. • Díky této analýze mohou společnosti zjistit, na jaké oblasti mají především zaměřit svou pozornost, aby dosáhli lepších hodnot vrcholového ukazatele. • Při rozkladu syntetického ukazatele lze vycházet ze dvou rovnic, kdy první je základní a druhá rozšířená. Tyto rovnice definují vztah jednotlivých ukazatelů k ukazateli vrcholovému, tj. ROA, ROE.
Du Pontův rozklad - základní tvar
Du Pontův rozklad - rozšířený tvar
Bonitní a bankrotní modely
Jejich cílem je zjistit finanční situaci firmy. Metody predikce finanční tísně prověřují finanční zdraví společnosti pomocí jediného ukazatele, který je ale kombinací více ukazatelů poměrových. Jsou uvedeny Altmanův model (vychází z podmínek firem v USA) a Index IN (byl vytvořen pro české prostředí).
Altmanův model (Z-skóre) • Altmanův model se pokouší předpovědět, zda v horizontu přibližně dvou let hrozí podniku finanční problémy. • Úroveň hodnoty Z-skóre je počítána pomocí dílčích poměrových ukazatelů, jejichž váha je vždy vyjádřena koeficientem stanoveným na základě empirických zkušeností. • Z výše uvedeného vyplývá, že v hodnotě Altmanova indexu jsou zohledněny všechny podstatné faktory, které ovlivňují finanční stabilitu podniku a jeho perspektivy do budoucna. • Konkrétní predikce se odvíjí od skutečnosti, do kterého z daných pásem výsledek Z-skóre spadá.
Z-skóre
interpretace: Z > 3 - finančně zdravé podniky, 1,2 < Z < 2,99 – tzv. šedá zóna, Z < 1,2 - podnik upadá (hrozí bankrot).
IN Index • IN index je modifikací Altmanova indexu pro české podmínky. Na rozdíl od Altmanova indexu, který zkoumal finanční zdraví společnosti, se index IN soustředí na skutečnost, zda a v jaké míře vytváří podnik přidanou hodnotu. • V případě, že podnik hodnotu tvoří, investice do něj je výhodná. • Pokud ale náklady kapitálu dosahují vyšších hodnot než je samotný zisk, pak je hodnota společnosti ničena a je lepší činnost ukončit. • Základním předpokladem tohoto modelu je vzájemný vztah mezi sledovanou hodnotou podniku a některými poměrovými ukazateli.
IN Index - vzorec
interpretace: IN > 2,07: výborná tvorba hodnoty podniku, 1,42 < IN < 2,07: spíše lepší tvorba hodnoty podniku, 1,089 < IN < 1,42: šedá zóna, 0,684 < IN < 1,089: horší tvorba hodnoty podniku, IN < 0,684: špatná tvorba hodnoty podniku.
Finanční plán • Sestavování finančního plánu, tj. předvídání budoucnosti a domýšlení případných důsledků připravovaných rozhodnutí, je základním úkolem finančního manažera. • Cíl: maximalizovat hodnotu firmy. • Finanční manažer nemůže vycházet pouze z minulosti a ze současnosti, musí se především soustředit na budoucí vývoj firmy. • „Finanční plánování je proces rozhodování podniku o rizicích, která jsou pro podnik zajímavá a v nichž spatřuje určité příležitosti, dále o rizicích, která nejsou nezbytná, a o těch, která pro podnik zajímavá nejsou. • Finanční plánování si klade za úkol stanovit finanční cíle podniku a určit prostředky, jak těchto cílů dosáhnout. • Finanční plánování by mělo vytvářet předpoklad pro zajištění finančního zdraví a dlouhodobé finanční stability podniku.
Finanční plán krátkodobý a dlouhodobý • Krátkodobý plán je podrobný a dotýká se zpravidla jednoho období. Na základě krátkodobých plánů lze vytvořit plán dlouhodobý. Ten mívá časový horizont 5 let. • Plán dlouhodobý slouží k naplnění podnikatelského záměru, k realizaci restrukturalizace či k rozšíření kapacit podniku. V případě dlouhodobého plánu je nutné zohlednit i předpokládaný vývoj makrookolí a mikrookolí. Krátkodobý finanční plán, který je předpokladem pro plán dlouhodobý, by měl obsahovat: • Plánované výnosy, náklady a zisk (tzv. proforma výsledovka), • Plánovanou rozvahu (tzv. proforma rozvaha), • Plánovaný rozpočet peněžních příjmů a výdajů (rozpočtovaný cash flow).
Metoda procenta tržeb • Často využívaná metoda finančního plánování spočívá v prodloužení časové řady do budoucna a následném stanovení velikosti jednotlivých položek pomocí tzv. metody procenta tržeb. • Základním předpokladem tohoto přístupu je skutečnost, že firemní růst je měřen tržbami. • Logicky prvním krokem tedy musí být určení očekávaného vývoje tržeb z prodeje vlastních výrobků a služeb a tržeb z prodeje zboží. Na základě tohoto plánu tržeb je vybudován i celý výkaz zisků a ztrát a rozvaha. • Při tvorbě daných výkazů se využívá uvedená metoda procenta tržeb. Ta vychází z myšlenky, že jednotlivé položky výsledovky a rozvahy se mění v závislosti na tržbách (v %)*. Z uvedeného vyplývá, pokud je stanoven vývoj této závislosti v minulosti, pak lze dle trendu odhadnout i předpokládané hodnoty do budoucna. *Pozn. samozřejmě je nutné v procentu tržeb zohlednit i zmíněný vývoj makroprostředí a mikroprostředí.
Úpravy finančního plánu Ve výkazech se vyskytují položky, k jejichž výsledku lze dospět pouze součtem či rozdílem položek „podřadných“. Z oblasti rozvahy se jedná konkrétně o položky dlouhodobého majetku a oběžných aktiv, vlastního kapitálu a cizích zdrojů. Pokud uvažujeme výkaz zisků a ztrát, pak výpočet některých položek je uveden níže: • přidaná hodnota je rovna výkonům z provozu sníženým o výkonovou spotřebu a náklady vynaložené na prodané zboží, • provozní výsledek hospodaření je přidaná hodnota s následným zohledněním všech provozních nákladů a výnosů, • finanční výsledek hospodaření vyjadřuje porovnání finančních nákladů a výnosů, • výsledek hospodaření za běžnou činnost je pak suma všech výše zmíněných výsledků hospodaření. Pokud finanční manažer po vytvoření proformy účetních výkazů dojde k závěru, že vývojem společnosti dle daných výkazů by došlo k narušení finanční rovnováhy nebo plánované cíle nejsou reálné. Pak je nucen vrátit se zpět na počátek a začít plánovat znovu.
Ocenění společnosti • Podstatou ocenění společnosti je stanovení její hodnoty jako hodnoty zboží, které je určeno ke směně. • Stanovit objektivní hodnotu podniku je ve skutečnosti dosti obtížné. Přesto odhadci při stanovení hodnoty společností usilují o co nejobjektivnější výsledek. Tato skutečnost je způsobena tím, že každý ze znalců přistupuje k ocenění trochu jiným způsobem, tj. může využívat mnoha metod, jak hodnotu určit. • Zásadní roli hraje i skutečnost, pro jaký účel je ocenění prováděno. K jiným závěrům totiž dospěje znalec, který oceňuje podnik při konkurzním řízení, než odhadce, který stanovuje hodnotu firmy za účelem prodeje či fúze společnosti. • U každého ocenění tedy musí být jasně vymezeno, na jaký podnět vzniklo a také k jakému časovému okamžiku byla hodnota stanovena.
Podstata oceňování společnosti • Podstatou oceňování společnosti je nejprve definovat samotný pojem podnik. Podle definice v § 5 OZ je: „…podnik soubor hmotných, jakož i osobních a nehmotných složek podnikání. K podniku náleží věci, práva a jiné majetkové hodnoty, které patří podnikateli a slouží k provozování podniku nebo vzhledem ke své povaze mají tomuto účelu sloužit. Podnik je věc hromadná….“. • Je třeba poznamenat, že při oceňování společnosti se nepřistupuje k podniku pouze jako k právnímu subjektu. Na podnik je totiž nutno nahlížet i z hlediska ekonomického, tedy jako na funkční celek, protože „podnikáním se rozumí soustavná činnost prováděná samostatně podnikatelem pod vlastním jménem a na vlastní odpovědnost, za účelem dosažení zisku“. • Cílem finančního ocenění podniku je vyjádřit hodnotu neboli potenciál podniku pomocí určité peněžní částky. Výsledná hodnota společnosti většinou bývá podložena použitím více oceňovacích metod. Teoreticky je nejvhodnější využít všechny tři základní postupy a výsledné ocenění pak určit jako syntézu těchto dílčích výsledků. Nejčastější členění oceňovacích metod je následující: • ocenění na základě analýzy výnosů (výnosová metoda) • metoda založená na analýze trhu (tržní metoda) – tento typ oceňování vychází buď z tržní kapitalizace, či z porovnání se srovnatelnými podniky (ocenění akciové společnosti, jejíž akcie jsou obchodovány na burze, • ocenění na základě analýzy majetku (majetková ocenění, likvidační ocenění)
Výnosové metody (modely diskontovaných cash flow)
• Jedná se o základní model zjišťování hodnoty podniku a jako takový je v podnikatelské praxi v ČR využíván nejčastěji. • Přístup je založen na diskontování peněžních toků a vychází z předpokladu, že hodnota podniku je určena očekávaným užitkem (výnosy) pro jeho držitele. Konkrétněji současnou hodnotou budoucích výnosů (užitků), tj. tržní hodnotou pro vlastníky. Dle evropské asociace odhadců TEGOVA je „tržní hodnota“ částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně jednajícím prodávajícím a stejně se chovajícím kupujícím. • Obě zúčastněné strany mají přitom zájem na uskutečnění transakce, nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o majetku“
Typy modelů oceňování • V případě tržní hodnoty (fair market value) jsou uvažovány výnosy očekávané trhem a diskontní míra na úrovni výnosnosti požadované trhem nebo průměrným investorem. • Výnosy jsou vyjadřovány v běžných cenách, tj. v jejich budoucí nominální výši, a diskontní sazby na úrovni nominální úrokové míry. • Z pohledu problematiky daní se nabízí tyto možnosti: − buď se nekalkuluje s žádnými daněmi z příjmů; − nebo jsou uvažovány daně podle očekávaných příjmů společnosti. • Podle toho, jaká veličina je pod očekávanými výnosy chápána, rozlišují se různé výnosové metody, mj.: − − − −
metoda diskontovaných cash flow do firmy (FCFF) nebo pro vlastníky (FCFE), metoda vycházející z ekonomické přidané hodnoty, metoda čistých kapitalizovaných výnosů, kombinované metody (kombinují výnosové ocenění s oceněním majetkovým).
Metoda FCFF (Free Cash Flow to the Firm)
Největší výhodou modelu je fakt, že nerozlišuje peněžní toky na peníze směřující akcionářům a prostředky plynoucí vlastníkům, tj. abstrahuje od skutečnosti, komu je peněžní tok určen. Parametr FCFF vyjadřuje, jak velký volný peněžní tok je možno odebrat z firmy, aniž by byla narušena její další existence. Lze tedy říci, že FCFF ukazuje, co je daná společnost schopna vyprodukovat z dostupné majetkové báze navíc. Kapitálová struktura společnosti se v tomto případě projevuje prostřednictvím vážených nákladů na kapitál. Samotný volný peněžní tok pro akcionáře a věřitele (FCFF) zjistíme z následujícího vzorce
EBIT … zisk před úrokem a daněmi
Určení výsledné hodnoty společnosti1
kde g je trvale udržitelné tempo růstu do ∞ , WACC - označuje vážené náklady na kapitál, jeho průměrnou hodnotu, FCFF - průměrná hodnota peněžních toků do firmy.
Určení výsledné hodnoty společnosti2 Dvoufázová metoda n
FCFFi FCFFn +1 1 Hodnota = ∑ + . i n +1 WACC − g (1 + WACCn +1 ) i =1 ( 1 + WACCi ) kde g je trvale udržitelné tempo růstu do ∞ , WACC ….. označuje vážené náklady na kapitál, FCFFi, WACCi ..... jednotlivé FCFF, WACC pro roky 1. fáze, FCFFn+1, WACCn+1 …. FCFF, WACC pro roky 2. fáze (n+1; ∞) WACC … průměrná hodnota WACC.
Hodnotové ukazatele • Mezi hodnotové ukazatele lze zařadit moderní ukazatele, které byly zkonstruované tak, aby odrážely vývoj tržní hodnoty společnosti. • Mezi tyto ukazatele patří ekonomická přidaná hodnota (EVA), CVA, CFROI, tržní přidaná hodnota (MVA), RONA, relativní EVA a jiné. • Mezi nejpoužívanější hodnotové ukazatele patří EVA a různé poměrové ukazatele ve kterých vystupuje.
Metoda EVA • V případě tohoto modelu se vychází ze skutečnosti, že hodnota podniku se skládá ze dvou základních komponent a to z účetního vyjádření kapitálu investovaného věřiteli a akcionáři a ze současné hodnoty budoucích přidaných hodnot. Pro výpočet ekonomické přidané hodnoty slouží vzorec:
EVA = NOPAT - WACC × C • kde NOPAT (net operation profit after tax) je čistý provozní zisk po zdanění, • WACC - vážené náklady na kapitál, • C - celkový investovaný kapitál akcionáři i věřiteli.
EVA • Činitele, kteří mohou výsledek ocenění společnosti ovlivnit, se rozlišují do dvou skupin. Jednak na faktory související s vnějším okolím firmy (nelze jejich vývoj ovlivnit - HDP, úrokové sazby, inflace atd.). • Druhou skupinu tvoří činitele působící uvnitř podniku. Mezi tyto vnitřní faktory, které lze ovlivnit patří mj. proporce vlastního a cizího kapitálu.
EVA - hodnota společnosti
kde Co je současná hodnota kapitálu. MVA – market value added, EVAi, WACCi – jednotlivé EVA, WACC pro roky první fáze, EVAn, WACCn …. hodnoty EVA, WACC pro druhou fázi, WACC – průměrná hodnota WACC.
Použití ukazatele EVA poznámky • Pro výpočet NOPAT je třeba vyloučit mimořádné položky. Také pro výpočet NOE je potřeba upravit účetní výkazy, např. vyloučení neoperačních aktiv (nejsou provozně nutná) a započtení aktiv provozně nutných, nezahrnutých do účetních výkazů (leasing). • O něco lépe než absolutní hodnota EVA koreluje s vývojem tržní hodnoty podniku změna tohoto ukazatele (Δ EVA). • Na bázi ukazatele EVA (což je ve svojí podstatě ekonomický zisk) je možné konstruovat ukazatele rentability, např. rentabilita tržeb podle EVA (EVA ROS) a rentabilitu čistých provozních aktiv (RONA). • Rozdíl mezi RONA a WACC se nazývá hodnotové rozpětí. Hodnotové rozpětí by mělo být kladné.
Použití ukazatele EVA poznámky
Metoda FCFE Další podoba peněžního toku, ze které lze stanovit hodnotu podniku je FCFE (volný peněžní tok pro akcionáře). Při aplikaci tohoto modelu je výsledkem hodnota vlastního kapitálu podniku. Součtem výsledné hodnoty vlastního kapitálu a hodnoty cizího kapitálu k okamžiku ocenění lze získat celkovou hodnotu firmy. Oproti FCFF je metoda FCFE rozšířena o úroky za poskytnutý kapitál spolu se splátkami jistiny věřitelů, příp. o vyplacení prioritních akcií. Rovnice má tedy tvar:
Hodnota firmy dle FCFE
kde re ….. náklady na vlastní kapitál FCFEi, … FCFE pro jednotlivé roky rei ……… náklady vlastního kapitálu re pro roky 1. fáze FCFEn, re n hodnoty pro 2. fázi.
Metoda kapitalizovaných výnosů1
Tento oceňovací přístup pochází z Německa (Ertragswertverfahren). Jedná se o metodou „netto“ nebo „equity“, tzn. hodnota podniku se počítá pouze z výnosů pro vlastníky a výsledkem je hodnota vlastního kapitálu. Způsob ocenění je postaven na výkonnosti podniku v minulosti, tj. na historické úrovni zisku. Rozlišují se 2 varianty metody čistých kapitalizovaných výnosů. • První přístup stanovuje čistý výnos společnosti na úrovni peněžních toků, tj. rozdílu mezi příjmy a výdaji (podobně jako FCFE) – tzv. „varianta akademiků“. • V druhém jde o tzv. „variantu praktiků“. Čistý výnos je odvozován z rozdílu upravených výnosů a nákladů.
Metoda kapitalizovaných výnosů2
V případě použití metody čistých kapitalizovaných výnosů je třeba mít na zřeteli několik zásad: • pro ocenění je určující jeho účel, podnik je třeba oceňovat jako hospodářskou jednotku, • princip rozhodného dne (tzn. že hodnota podniku se vztahuje vždy k určitému časovému okamžiku), • oddělené oceňování provozně nutného majetku a majetku neprovozního, • zásada transparentnosti posudku, tzn. odhadce musí srozumitelně vysvětlit z jakých předpokladů vycházel a proč.
Hodnota společnosti metodou kapitalizovaných výnosů1 • Za předpokladu, že je k dispozici řada odnímatelných čistých výnosů (ČV) a předpokládá se going concern princip (2fázová metoda):
kde ČVi ….. jednotlivé ČV pro roky 1. fáze rei ……..….. výnosnost vlastního kapitálu pro roky 1. fáze ret ………… výnosnost vlastního kapitálu pro roky 2. fáze, TČV …….... trvalá velikost odnímatelného čistého výnosu pro 2. fázi
Hodnota společnosti metodou kapitalizovaných výnosů2 Za předpokladu omezené životnosti, 1. fáze – podnik funguje, 2. fáze – podnik je v likvidaci a končí (2fázová metoda):
kde Čvi …... čisté výnosy v letech 1. fáze rei …………. náklady vlastního kapitálu v letech 1. fáze, ret ………… náklady vlastního kapitálu v době likvidace, LT …………. likvidační hodnota podniku pro rok likvidace. Tato hodnota je na úrovni vlastního kapitálu, rovná se tedy likvidační hodnotě aktiv snížené o veškeré závazky existující k datu likvidace.
kombinované metody Jedná se o metody, které se snaží spojovat ocenění majetkové a výnosové. Rozlišují se dva typy kombinovaných metod: • Schmalenbachova metoda (tj. metoda střední hodnoty), • Metoda kapitalizovaných mimořádných čistých výnosů.
Schmalenbachova metoda Tato metoda, též metoda střední hodnoty vznikla na základě praxe a je jí proto třeba využívat opatrně. Výslednou hodnotu podniku lze stanovit aritmetickým nebo váženým průměrem z hodnoty zjištěné výnosovým způsobem a z hodnoty substanční, založené na reprodukčních cenách. Důležitým předpokladem pro užití této metody je existence malého rozdílu (max. 5 – 10 %) mezi výnosovou a substanční hodnotou. Standardně se Schmalenbachova metoda využívá k určení hodnoty pouze vlastního kapitálu.
Schmalenbach-aritmetický průměr
kde výnosová hodnota je propočtena nejčastěji metodou čistých kapitalizovaných výnosů a substanční hodnota je stanovena na principu reprodukčních cen.
Schmalenbach-vážený průměr
Pokud se ke stanovení hodnoty společnosti použije vážený průměr výnosové a substanční hodnoty, tak lze dospět k přesnějším výsledkům. Koeficient v1 v rovnici označuje váhu substanční hodnoty v rámci uvažovaného odvětví.
Metoda kapitalizovaných mimořádných čistých výnosů • Celková hodnota podniku je v tomto případě složena z hodnoty substance a „goodwil firmy“. • Pojem „ goodwil firmy“ vyjadřuje rozdíl mezi výnosovou a substanční hodnotou. • Goodwil firmy představuje například efektivní systém řízení, spokojenost zákazníků, dobrou image firmy, kvalitní a estetické produkty atd.
Diskontní faktor • Jako diskontní faktor se v modelech vycházejících z EVA a FCFF používají vážené náklady na kapitál (WACC). • V případě, že pro stanovení hodnoty podniku slouží FCFE nebo dividendy, diskontuje se pomocí nákladů na vlastní kapitál re. • Vážené náklady kapitálu odpovídají příjmům, které investoři očekávají ze svých investic do podniku s přihlédnutím k danému riziku. Prioritně však nejde o skutečné příjmy, ale o náklady ušlé příležitosti (diskontní míra WACC vyjadřuje skutečnost, že jelikož investor použil kapitál na konkrétní projekt, zbavil se tím možnosti peníze investovat jinam. • Alternativní náklady by tedy měly odrážet očekávanou výnosnost nejlepší neuskutečněné varianty.
vzorec pro průměrné vážené náklady kapitálu
kde rd je očekávaná výnosnost cizího kapitálu vloženého do podniku, re …. očekávaná výnosnost vlastního kapitálu E …. vlastní kapitál, D …. dlouhodobý cizí zpoplatněný kapitál, C …. celkový kapitál (D + E), t …... sazba daně z příjmu platná pro daný podnik.
Náklady na kapitál věřitelů •
•
•
•
Náklady na kapitál věřitelů (tj. očekávaná výnosnost cizího kapitálu) zahrnuje bezrizikovou úrokovou míru (Credit Risk Free Rate) a prémii za riziko (Market premium), kterou je možno dále členit na riziko likvidity (Liquidity risk) a úvěrové riziko (Credit Risk). Náklady na cizí kapitál lze propočítat jednak jako vážený průměr z efektivních úrokových sazeb, které je společnost nucena platit za cizí zpoplatněný kapitál. Další možností, jak určit člen rd, je využít alternativní postup založený na tržních datech. V takovém případě se určí náklady na kapitál věřitelů pomocí ratingu, tzn. rizikové třídy. Při tomto přístupu pomocí odhadu se přiřadí daný podnikový dluh k takové skupině dluhopisů na trhu, která je zatížena obdobným rizikem. V praxi je ale častěji aplikován zjednodušený postup, kdy se riziková třída omezí na výpočet jediného ukazatele - úrokové krytí. K jednotlivým rozmezím hodnot úrokového krytí pak lze na internetových stránkách www.damodaran.com nalézt doporučené rizikové přirážky pro tyto ratingy (vykazuje-li společnost provozní ztrátu, měla by být vždy zařazena do ratingu D). Výsledná nákladovost (výnosnost) cizího kapitálu se určí tak, že se výnosnost státních dluhopisů navýší o zjištěnou rizikovou přirážku, odpovídající konkrétní úrovni ratingového stupně dané společnosti.
Náklady na kapitál akcionářů Náklady na kapitál akcionářů (tj. očekávaná výnosnost vlastního kapitálu) jsou odvozeny od výnosového očekávání příslušných investorů. Pro stanovení hodnoty nákladů na vlastní kapitál slouží několik metod, nejvíce používanými jsou: • Model CAPM (Capital Assets Pricing Model) • Stavebnicová metoda.
Model CAPM (Capital Assets Pricing Model) Základní tvar modelu oceňování kapitálových aktiv má podobu: re = rf + ß(rm - rf ) – kde re je požadovaná míra výnosu vlastního kapitálu, – rf …… bezriziková úroková míra, – β …… systematické tržní riziko, – (rm – rf) …… očekávaná prémie za riziko – rm ….. tržní úroková míra
