Oceňování nemovitostí Doc. Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. katedra Ekonomiky a řízení ve stavebnictví
[email protected]
B 416
Cíl kurzu 1. Seznámit se s teorií a obecnou metodikou základních tří skupin oceňovacích metod – porovnávací, výnosové a nákladové 2. Osvojit si administrativní ocenění nemovitostí 3. Teorii a obecnou metodiku aplikovat na ocenění zvolené nemovitosti
Výstup : Každý samostatně zpracuje : • tržní ocenění nemovitosti • administrativní ocenění nemovitosti … nebo pro nemovitost dle vlastního výběru
Základní pojmy • Nemovitá věc • Stavba • Právo stavby • Zastavěná plocha, podlahová plocha, obestavěný prostor…
• Pozemky • Katastr nemovitostí • Cena a hodnota
Nemovitá věc • Pozemky • Stavby, spojené se zemí pevným základem – Stavba hlavní
– Stavba vedlejší (doplňková, pomocná funkce, = příslušenství) • Porosty (součást pozemků) • Vodní plochy • Právo stavby
Specifika
Nemovitá věc - stavba • veškeré stavby bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel, dobu trvání • rozestavěné stavby
a) stavby pozemní – budovy, – jednotky (byt, nebytový prostor), – venkovní úpravy,
b) stavby inženýrské a speciální pozemní: • • • • • •
dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny,
c) vodní nádrže a rybníky, d) jiné stavby.
Budovy • stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory, • nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí …(dle katastrálního zákona)
Charakteristiky staveb : • zastavěná plocha • podlahová plocha • obestavěný prostor • užitková plocha
• počet PP a NP
Pozemek, parcela • Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo katastrálního území, vlastnickou, stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků, • Parcela je pozemek, který: – je geometricky a polohově určen, – zobrazen v katastrální mapě, – označen parcelním číslem.
Pozemky pro účely ocenění : a) Stavební pozemky b) Zemědělské pozemky - evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina c) Lesní pozemky - lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) Vodní plochy e) Jiné pozemky - například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina.
Stavební pozemek : • nezastavěné pozemky, • zastavěné pozemky (evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny), • plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí,
Stavební pozemky - nezastavěné • evidované v KN v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, • evidované v KN v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím, regulačním plánem, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí nebo územním souhlasem určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, • evidované v KN v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, v jednotném funkčním celku. Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří,
• evidované v katastru nemovitostí s právem stavby,
Součást X Příslušenství • Součást nemovitosti je vše, co k ní podle povahy náleží, nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost poškodila nebo znehodnotila • Příslušenství je samo o sobě stavbou, tzn. nemovitostí, a může existovat samostatně
Stavba je součástí pozemku (pro nové stavby od 1.1.2014)
Katastr nemovitostí České republiky (KN) = veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech zahrnující jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem a) pozemky v podobě parcel, b) budovy, kterým se přiděluje č.p. nebo č.e., pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby, c) budovy, kterým se č.p. ani č.e. nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby, d) jednotky vymezené podle občanského zákoníku, e) jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., f) právo stavby, g) nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis.
Obsah katastru a) geometrické polohové určení nemovitostí a k.ú., b) druhy pozemků, čísla a výměry parcel, údaje o budovách, kterým se přiděluje č.p. nebo č.e. včetně čísel těchto budov, údaje o budovách, kterým se č.p.ani č.e. nepřiděluje, pokud jsou hlavní stavbou na pozemku, nejedná-li se o drobné stavby, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí a čísla jednotek, c) cenové údaje, údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru, d) u evidovaných budov údaj o tom, zda se jedná o dočasnou stavbu,
Obsah katastru e) údaje o právech včetně údajů o vlastnících a údaje o oprávněných z jiného práva, které se zapisuje do katastru f) upozornění týkající se nemovitosti, pokud jiný právní předpis stanoví povinnost vyznačit je v katastru nebo jsou potřebná pro správu katastru, g) úplná znění prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (dále jen „prohlášení vlastníka domu“), h) dohody spoluvlastníků o správě nemovitosti, i) údaje o bodech podrobných polohových bodových polí, j) místní a pomístní názvosloví.
Zápis práv do KN Vklad = zápis do katastru, kterým se zapisují věcná práva, práva ujednaná jako věcná práva, nájem a pacht (§11) Záznam = zápis do katastru, kterým se zapisují práva odvozená od vlastnického práva (§19) Poznámka = zápis do katastru, kterým se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných (§23) (poznámka spornosti zápisu) • na základě písemností v listinné podobě nebo v elektronické podobě (kvalifikované časové razítko) • právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému KÚ. • Vklad na základě pravomocného rozhodnutí KÚ o jeho povolení
Hodnota X Cena • Tržní hodnota vyjadřuje střední hodnotu předpokládaných tržních cen • Tržní cena je dosažena v určitém čase, konkrétním kupcem, za konkrétní majetek (dohoda mezi kupujícím a prodávajícím)
Dolní limit nabídky
Hodnota
Cena
Horní limit poptávky
• Cena administrativní (cena zjištěná)
• Cena pořizovací • Cena reprodukční • Tržní hodnota • Věcná hodnota • Výnosová hodnota • Porovnávací hodnota • Obvyklá cena
• Tržní cena • Výchozí cena
Tržní hodnota • vyjadřuje cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta je dosažitelná při jednáních o prodeji (podle práva EU)
Tržní hodnota • Odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle (IVSC a TEGoVA)
Obvyklá cena • cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, ale do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. • Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění)
Obvyklá cena • Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. • Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. • Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo služby vyplývající z osobního vztahu k nim.
Mimořádná cena = cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění)
Zjištěná cena Cena určená podle tohoto zákona (z. o oceňování majetku) jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění)
Tržní prostředí • nemovitost přináší užitek, je prospěšná (výnosy, výhody, uspokojení z vlastnictví) • alespoň minimální poptávka (pravděpodobnost existence potenciálního zájemce) • alespoň minimální kupní síla ochotná vstoupit na trh a zaplatit za nemovitost • převoditelnost a legální dostupnost nemovitosti
Specifika trhu s nemovitostmi • • • • • •
nemovitosti jsou fixovány polohou, nemohou být stejné menší počet účastníků trhu, relativně vysoké ceny specifické způsoby financování regulace – legislativa, veřejná správa pomalejší nastolení rovnováhy, méně předvídatelné horší informovanost účastníků trhu, méně zkušeností, složitá transakce • složitější rozhodování • nemovitosti mají velkou životnost, jsou nepřenosné, málo likvidní, jejich prodej a nákup je zdlouhavý, dlouhodobé úvahy
Segmenty trhu • Volné pozemky – nezastavitelné, zemědělské – jednotlivé zastavitelné – větší územní celky určené k zástavbě nebo rozvoji
• Rodinné domy – – – –
zastaralé typy, části zemědělských usedlostí novější typy starší vily moderní novostavby
• Činžovní domy – – – – – –
klasické původní z hromadné výstavby, panelové moderní nové plně obsazené nájemníky s podílem provozních prostor bez regulace nájemného a prázdné
Segmenty trhu • Komerční objekty – – – –
administrativní prodejní ubytovací pro jiný účel
• Provozní – průmyslové – skladové – jiné
• Rekreační – jednoúčelové konformní chaty – individuální objekty v kvalitním prostředí
• Ostatní a speciální
Jiná hlediska Využitelnost nemovitosti : • okamžitě • po nezbytných opravách • po rozsáhlé rekonstrukci a modernizaci • pro jiné lepší účely • pro demolici • pro jiné spekulační motivy Trh : • lokální • regionální • celostátní • nadnárodní
Základní přístupy k tržnímu ocenění • na bázi porovnání Porovnávací metoda • na bázi vynaložených nákladů Nákladová metoda
• na bázi očekávaných výnosů Výnosová metoda
Přístup na bázi porovnání • srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době realizovány na trhu
Porovnávací hodnota = cena podobné nemovitosti včetně zohlednění případných odlišností a časového odstupu
Přístup na bázi kapitalizace výnosů • ekonomický pohled, preferuje užitné hledisko
Výnosová hodnota = součet všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti (kapitalizace na současnou hodnotu)
Přístup na bázi nákladů • technický pohled na nemovitost
Věcná hodnota (substanční, technická) = současné celkové náklady na znovuvybudování nemovitosti ve stavu ke dni ocenění včetně nákladů na nákup pozemku
Informace – databáze : • • • • •
Realizované ceny pozemků (cenová mapa) Realizované ceny staveb Obvyklé nájemné Náklady na provoz a údržbu nemovitostí Náklady na pořízení stavby
