„Návrat stavařek ke kvalifikaci - nemovitosti a realitní trh“ CZ.2.17/2.1.00/37242
Oceňování nemovitostí Výnosová metoda • • • • •
Princip Výnosy z nemovitostí Současná hodnota výnosů Výnosová a kapitalizační míra Příklad ocenění
doc. Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D., FSv ČVUT v Praze
Přístup na bázi kapitalizace výnosů • ekonomický pohled, preferuje užitné hledisko
Výnosová hodnota = součet všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti (kapitalizace na současnou hodnotu) • časová hodnota peněz • relativní riziko investice
Výnosy z nemovitostí Výnos (pro potřeby zjištění výnosové hodnoty nemovitosti) = předpokládané příjmy, resp. výnosy z nemovitosti
-
výdaje, resp.náklady, spojené s vlastnictvím a
provozem nemovitosti …. obvykle za období jednoho roku • • •
jediný reprezentativní výnos (následuje přímá kapitalizace), časová řada výnosů po předpokládanou dobu (následuje diskontování jednotlivých výnosů, analýza cash-flow), řada systematicky se chovajících výnosů – konstantní, klesající, rostoucí trend.
Jak spočítat výnos ? • • • •
potenciální hrubý výnos (PHV) efektivní hrubý výnos (EHV) čistý provozní výnos (V) čistý provozní výnos po odpočtu splátek (VM)
Další položky pro výpočet výnosů :
• výpadek nájemného a ztráty (rVN) • provozní náklady (PN) • splátky půjčky (RS)
Vztah mezi jednotlivými výnosy potenciální hrubý výnos (PHV) -
výpadek nájemného a ztráty (rVN)
=
efektivní hrubý výnos (EHV) -
provozní náklady (PN)
= čistý provozní výnos (V) -
splátky půjčky (RS)
= čistý provozní výnos po odpočtu splátek (VM)
Potenciální hrubý výnos (PHV) = celkový výnos z nemovitosti za předpokladu 100% využití nemovitosti, bez odpočtu provozních nákladů (1 rok) • analýza podmínek stávajících nájemních smluv (k počátku jejich platnosti, k jejich platnosti při eventuální změně vlastníka a po jejich časovém vypršení) • vliv dohodnutých změn nájemného po dobu trvání nájemního vztahu příjmová stránka výnosů (rozložení v čase)
způsob kapitalizace nebo diskontování
Nájemné • Tržní nájemné - dosahované za obdobné prostory nebo plochy, v daném segmentu trhu, při působení nabídky a poptávky, za podmínek obvykle uplatňovaných a akceptovaných na trhu – stav nabídky a poptávky, – poloha nemovitosti, – parametry nemovitosti – kvantita, kvalita, funkce, využitelnost, použitá technologie, estetika, možnost rozvoje, okolí nemovitosti apod., – služby poskytované pronajímatelem nemovitosti nájemcům.
• Smluvní nájemné vychází z výše nájemného a podmínek sjednaných v platné nájemní smlouvě •
Regulované nájemné
Efektivní hrubý výnos = potenciální hrubý výnos snížený o předpokládaný výpadek nájemného, tzn. ztráty příjmu spojené s : – neobsazeností části prostor, – s výměnou nájemníků (stěhování, hledání nového nájemníka, úprava prostor) – prodlevou nájemníků s placením nájemného, – živelnými katastrofami, dlouhodobými poruchami apod.
• Riziko výpadku nájemného jako srážka z hrubého potenciálního výnosu – u nepředvídatelných rizik - % srážka odhadnutá na základě minulých zkušeností – u předvídatelných rizik - srážka konkretizovaná na základě analýzy délky nájemních smluv
Čistý provozní výnos = očekávaný čistý výnos z nemovitostí, který zjistíme odečtením celkových provozních nákladů od efektivního hrubého výnosu (obvykle roční) Provozní náklady = náklady nutné k provozu nemovitostí, které zajišťují dosažení a udržení efektivního hrubého výnosu • účetní evidence • odhad
Provozní náklady • fixní náklady (tzn. náklady, které nejsou podmíněny obsazeností a intenzitou využívání nemovitosti, je nutno je vynakládat bez ohledu na výnos) • variabilní náklady (tzn. provozní náklady, jejichž výše se mění v závislosti na rozsahu, intenzitě a způsobu využívání nemovitosti) • obnovovací náklady (náklady na průběžnou výměnu stavebních konstrukcí a vybavení s krátkodobou životností).
Fixní provozní náklady • daň z nemovitostí – stavba + pozemek – zákon č.338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, v aktuálním znění
• pojištění nemovitostí – pojištění staveb – pojištění odpovědnosti za škody vzniklé z titulu vlastnictví nebo provozu nemovitosti jiným subjektům
• jiné fixní náklady – nájemné z pozemku jiného vlastníka…
Variabilní provozní náklady • náklady na dodávky médií (elektřina, plyn, voda, teplo, teplá voda, kanalizace, telekomunikace),
• náklady na odvoz a likvidaci odpadů,
• náklady na provoz technických zařízení (např. zdroj vytápění a přípravy teplé vody, vzduchotechnika, klimatizace, výtahy, trafostanice, rozvodny, náhradní energetické zdroje, apod.),
• náklady na údržbu a opravy, pravidelné revize a preventivní prohlídky technických zařízení, • náklady na úklid, náklady na správu nemovitosti, • náklady na externí činnosti (honorář za činnost architekta nebo inženýra – projektová dokumentace, odměna za znalecký posudek), provize (vyhledání nájemce realitní kanceláří), poplatky (úřední úkony),
• náklady na mzdy (vrátný, recepční, strážný)
Čistý provozní výnos po odpočtu splátek = čistý provozní výnos - roční splátky úvěru • zadlužené nemovitosti (do výpočtu vstupují periodické splátky jistiny a úroků z úvěru)
Transformace výnosů na současnou hodnotu • diskontování – řada jednotlivých budoucích ročních výnosů (mohou být proměnlivé) – jednotlivé výnosy je třeba odúročit na jejich současné hodnoty a poté sečíst – součet je považován za výnosovou hodnotu nemovitosti (jedná se o metodu diskontovaných cash-flow) – odúročení - tzv. diskontní míra
• kapitalizování – jediný reprezentativní výnos – tzv. kapitalizační míra (zahrnuje míru výnosů vloženého kapitálu i jeho návratnost)
Diskontování
1 jednorázový výnos na konci n-tého roku
1 VH Vt * t (1 id ) VH je výnosová hodnota, Vt je jednorázový výnos na konci roku t, id je roční diskontní míra,
1 (1 id )t
je odúročitel neboli diskontní faktor
v praxi ojedinělé, většinou se jedná o řadu výnosů v různých obdobích ….
Proměnlivé roční výnosy 1 1 1 1 VH V1 * V2 * V3 * ... Vn * 1 2 3 (1 id ) (1 id ) (1 id ) (1 id ) n
n
VH t 1
1 Vt * t (1 id )
Konstantní výnosy po určitou dobu (dočasná renta)
(1 id ) 1 VH V * n (1 id ) * id n
VH je výnosová hodnota, V je konstantní výnos v jednotlivých letech, id je roční diskontní míra, n je délka trvání renty v rocích
Konstantní výnosy po neomezenou dobu (věčná renta)
V VH id VH je výnosová hodnota, V je konstantní výnos v jednotlivých letech, id je roční diskontní míra
Výnosy po uplynutí určité doby (odložená věčná renta)
V 1 VH * k id (1 i) VH je výnosová hodnota, V je konstantní roční výnos, id je roční diskontní míra, k je odklad renty v rocích
Výnosy po uplynutí určité doby a pouze po určitou dobu (odložená dočasná renta)
1 1 n (1 id ) 1 VH V * * k id (1 i ) VH je výnosová hodnota, V je konstantní roční výnos, id je roční diskontní míra, n je délka renty v letech, k je odklad renty v rocích
Příklad u nemovitosti předpokládáme: • pro příštích 5 let relativně bezpečně dosažitelný roční výnos V = 2 mil Kč, id1 = 7% • v souvislosti s rozvojem území předpokládáme v dalších letech id2 = 11%
Výnosovou hodnotu nemovitosti zjistíme jako součet současných hodnot dočasné renty pro 5 roků a o 5 roků odložené věčné renty.
Příklad u nemovitosti předpokládáme : • pro příštích 5 letech relativně bezpečně dosažitelný roční výnos V = 2 mil Kč, id1 = 7% • v šestém roce bude nutné nemovitost demolovat, odhad nákladů N = 4 mil Kč, diskontní míra nákladů na demolici je odhadnuta na idN = 12%
Výnosovou hodnotu nemovitosti zjistíme jako současnou hodnotu dočasné renty pro 5 roků, od které odečteme současnou hodnotu budoucích nákladů na demolici
Příklad u nemovitosti předpokládáme: • stabilizovaný roční výnos V = 2 mil Kč, id1 = 8% • v desátém roce bude nutné vynaložit náklady na rekonstrukci, odhad nákladů N = 10 mil Kč
Výnosovou hodnotu nemovitosti zjistíme jako současnou hodnotu věčné renty, od které odečteme současnou hodnotu budoucích nákladů na rekonstrukci
věčná renta
současná hodnota budoucích nákladů na rekonstrukci
V N VH id (1 id ) k 2000000 10000000 VH 0,08 (1 0,08)10
VH 25000000 4631935 20368065
Přímé kapitalizování Princip výpočtu : předpoklad, že mezi ročním výnosem a hledanou výnosovou hodnotou existuje pro daný segment trhu rovnováha a že lze tudíž hledanou výnosovou hodnotu nemovitosti zjistit jako násobek ročního výnosu
VH V * k VH je výnosová hodnota nemovitosti, V je odhadnutý roční výnos (hrubý potenciální výnos, případně efektivní), k je koeficient vyjadřující ustálený poměr mezi výnosem a hodnotou
pro rychlou orientaci o možné úrovni výnosové hodnoty
Výnosové kapitalizování • založeno na vztahu mezi jediným budoucím očekávaným reprezentativním výnosem z nemovitosti a současnou výnosovou hodnotou nemovitosti • na rozdíl od přímé kapitalizace se přihlíží k prognóze budoucích výnosů po dobu výhledového časového úseku (obvykle 5 – 15 roků) a k očekávaným trendům změn v závěru nebo v průběhu tohoto časového úseku
Věčná renta Předpoklad : kdykoliv bude renta přerušena, je možné nemovitost prodat bez relativní ztráty její hodnoty
V VH iV VH je výnosová hodnota nemovitosti V reprezentativní výnos z nemovitosti iv je míra výnosnosti (rovna míře kapitalizace)
Příklad roční výnosy V z nemovitosti jsou konstantní po nekonečně dlouhou dobu ve výši 1 mil Kč, míra výnosnosti iv = 8%.
V 1000000 VH 12500000 iV 0,08 Výnosová hodnota předmětné nemovitosti je 12,5 mil Kč.
Nemovitost za zvolené období ztratí plně na své hodnotě
VH
VH je výnosová hodnota nemovitosti V reprezentativní výnos z nemovitosti iv je míra výnosnosti n je délka časového úseku v rocích
V 1 iV n
Nemovitost za zvolené období ztratí částečně na své hodnotě
VH
V 1 iV (H * ) n
VH je výnosová hodnota nemovitosti, V reprezentativní výnos z nemovitosti, iv je míra výnosnosti, n je délka časového úseku v rocích, ΔH je změna hodnoty
Nárůst hodnoty nemovitosti
VH
V 1 iV ( H * ) n
Výnosová a kapitalizační míra výnosová hodnota nemovitosti = investice racionálně chovající se účastníci trhu očekávají dva základní měřitelné efekty :
• návratnost vloženého kapitálu (výnos z budoucího prodeje) • zisk nebo odměnu za vložení kapitálu (tzn. výnosy z nemovitosti plynoucí v jednotlivých letech) ….. měřeno ve vztahu k předpokládané akceptované současné výnosové hodnotě, která reprezentuje vložený kapitál
Jak stanovit míru výnosnosti ? Odhadnout • stavebnicový způsob odhadu míry výnosnosti (dosahovaná míra výnosnosti u obdobných typů nemovitostí upravenou o přirážky nebo srážky (potenciální rizika))
• srovnání s výnosností relativně bezpečného typu investic a připočtení rizikové prémie
iv i p i
Systémová rizika spočívají v makroekonomickém pohledu, působí globálně, například : • politická situace, • hospodářská situace (stav a vývoj ekonomiky), • mezinárodní politická situace, • mezinárodní ekonomická situace (globalizace, provázanost trhů), • pohyb devizových kurzů, • změny úrokových měr, • inflace apod.
Nesystémová rizika • technická rizika – závady nebo poruchy staveb – stavební materiál, – technologie, – vybavení, – statika, – údržba, – opotřebení, – požární bezpečnost
Nesystémová rizika • technická rizika – pozemek – – – – –
výskyt radonu, ekologická zátěž, složité zakládání, stísněnost staveniště, podmíněné investice
• ekonomická rizika – rychlé ekonomické a morální zastarávání, – variabilita, flexibilita, – zadlužení, podíl cizího kapitálu.
Nesystémová rizika - lokalita • rozvoj území – – – – – – –
kvalita prostředí, územní plán, zastavěnost, vývoj infrastruktury, dopravní dostupnost, zásobování médii, výhled, oslunění
• poloha nemovitosti – záplavová oblast, sesuvy půdy, nadměrný hluk, • sociálně demografická – vývoj populace, rozvrstvení, migrace,
Nesystémová rizika - lokalita • ekonomická – – – – –
změna nabídky a poptávky, kupní síla, změna provozních nákladů, změna nájmů, změna cen materiálů, stavebních a udržovacích prací, – přehodnocení nejlepšího a nejvyššího užití,
• jiná – konfliktní sousedé, – nedořešené spoluvlastnické vztahy, – omezené možnosti pojištění apod.
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.
