Oceňování nemovitostí v majetku města Vyškova cenou obvyklou

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Oceňování nemovitostí v majetku města Vyškova cenou obvyklou Diplomová práce

Autor:

Bc. Jan Pospíšil Finance, oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

duben, 2009

Prohlášení :

Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Křenovicích dne 15.4. 2009 ................................. Bc. Jan Pospíšil

2

Poděkování : Tato diplomová práce byla napsána na Bankovním institutu vysoké škole, a.s., na katedře Oceňování majetku pod vedením Ing. Petra Orta, Ph.D., jemuţ tímto děkuji za jeho rady, sdělené informace a ochotu při tvorbě práce. Dále děkuji Ing. Karlu Bárkovi za jeho pomoc a rady při výběru tématu práce. Z okruhu blízkých patří mé poděkování manţelce za podporu po dobu celého studia a za trpělivost při vytváření tohoto díla.

3

Anotace V diplomové práci se zabývám

problematikou oceňování cenou obvyklou

v návaznosti na zákon o obcích a jeho vyuţití při zpracování znaleckých posudků nemovitého majetku pro Městský úřad Vyškov. V první kapitole

popisuji postup

převodu nemovitého majetku, vyhlášení a zveřejnění záměru. V druhé kapitole je objasněn pojem obvyklá cena nemovitostí, její historie a vlivy působící na cenu. Ve třetí kapitole uvádím metody vedoucí ke zjištění obvyklé ceny: nákladová, výnosová, porovnávací, střední hodnoty, váţeného průměru, zbytku a administrativní oceňování nemovitostí. Ve čtvrté kapitole je provedena analýza jednotlivých metod při stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro Městský úřad Vyškov. V závěru diplomové práce na obrázku základního oceňovacího modelu názorně ukazuji hlavní směry hledání trţní hodnoty. Při stanovení obvyklé ceny doporučuji znalcům zajímat se neustále o vývoj cen nemovitostí v oblasti své působnosti. Přílohou diplomové práce je stanovení obvyklé ceny provozního areálu bývalé odchovny ve Vyškově.

Annotation In my thesis I consider the problems of valuation of property by the common price in connection with the municipal law and its utilization in processing of the expert evidence of the real estate for the Local authority in Vyškov. In the first chapter I describe the procedure of conversion of the real estate, enouncement and publishing the intent. In the second chapter the conceptions of the common price of the real estate, the history of the price and the impact on the price are explained.In the third chapter I feature the methods leading to determination the common price: cost price, yield, comparative, average value, weighted average price, remain price and administrative and valuation of the real estate. In the fourth chapter the analysis of the valuation methods in determination of the common price of the real estate is accomplished for the Local authority in Vyškov.At the conclusion of my thesis there is a picture of the basic valuation model where I demonstrate the main directions of search for the market value. When fixing the common price I recommend the experts to be permanently interested in progress of the price of the real estate in the sphere of their action. The fixing the common price of the operative area of the former rearing house in Vyškov is the attachment of my thesis.

4

OBSAH Úvod

7

1. Převod nemovitého majetku dle zákona o obcích

10

1.1. Vyhlášení záměru

11

1.2. Zveřejnění záměru

12

1.3. Převod majetku za cenu v místě a čase obvyklou

13

2. Obvyklá cena nemovitostí

15

2.1. Vlivy působící na obvyklou cenu nemovitosti

3. Metody vedoucí ke zjištění obvyklé ceny 3.1. Nákladová metoda

17

20 20

3.1.1. Stanovení výchozí hodnoty stavby

21

3.1.2. Standart stavby

23

3.1.3. Ţivotnost staveb

23

3.1.4. Opotřebení

24

3.1.5. Funkční nedostatky

25

3.1.6. Ekonomické nedostatky

26

3.1.7. Oceňování pozemků

26

3.1.7.1. Indexová porovnávací metoda

26

3.1.7.2. Ocenění pozemků přímým porovnáním

27

3.1.7.3. Oceňování pozemků pomocí vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů 3.2. Výnosová metoda

28 29

3.2.1. Výnosy z nemovitostí

30

3.2.2. Transformace výnosů na současnou hodnotu

33

3.2.3. Rizika ve vztahu k nemovitostem

36

3.2.4. Obecný postup výpočtu výnosovou metodou

37

5

3.3. Porovnávací metoda

38

3.3.1. Zdroje dat a externí databáze

39

3.3.2. Postup při pouţití porovnávacího přístupu

41

3.3.3. Cenotvorné odlišnosti – stanovení korekčních činitelů

42

3.3.4. Metody cenového porovnání

43

3.3.4.1. Porovnání nemovitosti jako celku – odbornou rozvahou

43

3.3.4.2. Porovnání pomocí indexu odlišnosti

43

3.3.4.3. Klimešova srovnávací metodika

44

3.3.4.4. Metoda porovnání pomocí SJTC

45

3.4. Metoda střední hodnoty

48

3.5. Metoda váženého průměru

48

3.6. Metoda zbytku

49

3.7. Administrativní oceňování nemovitostí

49

3.7.1. Způsoby oceňování staveb

50

3.7.2. Oceňování stavebních pozemků

52

4. Zpracování znaleckých posudků nemovitého majetku pro Městský úřad Vyškov

54

Závěr

58

Seznam použité literatury

61

Příloha

63

Zadání diplomové práce

90

6

ÚVOD Diplomovou práci na téma „Oceňování nemovitostí v majetku města Vyškova cenou obvyklou“ jsem

si vybral z důvodu mého zaměstnání na Městském úřadě

ve Vyškově na odboru majetkoprávním a investičním. Mezi

základní

činnosti

na

oddělení

majetkoprávním

patří

příprava

a zabezpečení podkladů pro jednání příslušných orgánů města rozhodujících o nakládání s nemovitým majetkem zapisovaným do katastru nemovitostí, převodů nebo jiného právního zatíţení nemovitého majetku zapisovaného do katastru nemovitostí, vyjma bytových domů a bytů. S tím je také spojeno zabezpečení vypracování znaleckých posudků dle zákona o obcích č. 128/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Při stanovení odhadu obvyklé ceny odhadci pouţívají různé metody a postupy. Proto jsem se rozhodl

popsat

a objasnit problematiku trţního ocenění

v návaznosti na zákon o obcích a jeho vyuţití při zpracování znaleckých posudků nemovitého majetku pro Městský úřad Vyškov - odbor majetkoprávní a investiční . Navazuji tak na bakalářskou práci, kde jsem uváděl metody a základní postupy výpočtu vedoucí ke zjištění obvyklé ceny. Diplomová práce je obsahově rozdělena do čtyř kapitol: 1

Převod nemovitého majetku dle zákona o obcích

2

Obvyklá cena nemovitostí

3

Metody vedoucí ke zjištění ceny obvyklé

4

Zpracování znaleckých posudků nemovitého majetku pro Městský úřad Vyškov.

V první kapitole popisuji postup převodu nemovitého majetku dle zákona o obcích, od vyhlášení záměru, zveřejnění záměru a aţ po převod majetku. V druhé kapitole je objasněn pojem obvyklá cena nemovitostí, první písemná zmínka k „obecné ceně“ z roku 1811 (císařský patent), z roku 1933 (odhadní řád), z roku 1998 (v rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky) aţ po současný zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. zabývám vlivy působící na obecnou cenu nemovitosti.

7

Dále pak se

Ve třetí kapitole uvádím metody vedoucí ke zjištění ceny obvyklé. Nesnadné a sloţité bylo pro mne získat odborné publikace, vybrat a popsat všechny známé metody ke zjištění obvyklé ceny. Informace jsem postupně získal z publikací autorů: doc. ing. Rudolf Štefan, CSc.; ing.Zbyněk Zazvonil; prof. ing. Albert Bradáč, DrSc.; prof. ing. Miroslav V. Jokl, DrSc; ing. Alena Hallerová, CSc.; ing. Jiří Kokoška. Po přečtení publikací od uvedených autorů se mi velmi líbila od pana profesora ing.

Alberta

Bradáče,

DrSc.,

s

názvem

„Teorie

oceňování

nemovitostí“-

VII. přepracované a doplněné vydání z roku 2008, „Oceňování nemovitostí a cenové mapy“ od nakladatelství Verlag Dashöfer, spol. s r.o., kolektiv autorů pod vedením ing. Petra Orta, PhD., vydání z roku 2008. Z uvedených publikací jsem pouţil většinu metod ke zjištění obvyklé ceny ve své diplomové práci. Jsou aktuální pro danou problematiku v podmínkách trţního hospodářství, srozumitelné a doplněné o spoustu doporučených tabulek a řešených příkladů. Metody vedoucí ke zjištění obvyklé ceny s postupem výpočtu jsem stanovil následující : -

nákladová metoda

-

výnosová metoda

-

porovnávací metoda

-

metoda střední hodnoty

-

metoda váţeného průměru

-

metoda zbytku.

Administrativní oceňování nemovitostí pro Městský úřad Vyškov uvádím z důvodu stanovení základu daně při převodu nemovitostí, v případech náhrady při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů, převodu nebo přechodu majetku státu a

pro stanovení

reprodukční pořizovací ceny při oceňování nákladovou metodou. Dále při pouţití údajů k ţivotnosti staveb, vypočtu opotřebení metodou lineární nebo analytickou a stanovení reprodukční pořizovací ceny uvedené v zákoně č. 563/91 Sb. o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů.

8

Ve čtvrté kapitole je vytvořeno schéma zpracování znaleckých posudků pro Městský úřad Vyškov v řazením do tabulky včetně přispění jednotlivých metod ke zjištění konečné obvyklé ceny, které uvádím na příkladech. Závěrem se zabývám moţnostmi, jaké má k dispozici odhadce při hledání trţní hodnoty nemovitostí. Na vytvořeném obrázku uvádím a popisuji základní oceňovací model hledání trţní hodnoty. Přílohou diplomové práce je stanovení obvyklé ceny provozního areálu bývalé odchovny ve Vyškově. Při stanovení odhadu obvyklé ceny jsem vycházel z obecně uţívaných metod, tj. metody nákladové, výnosové a porovnávací. Jejich stručná charakteristika je uvedena v úvodu výpočtu kaţdé metody.

9

1 Převod nemovitého majetku dle zákona o obcích Pro případy převodů nemovitého obecního majetku stanovil zákon odlišnější reţim neţ pro běţné převody nemovitého majetku mezi ostatními fyzickými a právnickými osobami. Tento odlišný reţim se netýká jen převodů uvedeného majetku ale i celého nakládání s ním, jakoţ i pravidel pro jeho oceňování. Tento postup nikterak neomezuje obce v nakládání se svým nemovitým majetkem, stanoví však přesná pravidla umoţňující transparentnost převodů daného majetku a současně usnadňují i veřejnou kontrolu nakládání s ním. Tato pravidla se týkají pouze nemovitého majetku, tedy takového majetku, který zvláštní předpis za nemovitý označuje, především pak stavby a pozemky.1 Pro převod nemovitého majetku se obce řídí ustanovením §39 odst. 1-3) zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů následovně: 1) Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před projednáním v orgánech obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. 2) Záměr může obec též zveřejnit způsobem obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný. 3) Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna. Je-li nemovitý majetek převeden, byť i se souhlasem zastupitelstva, bez řádného zveřejnění záměru, jsou veškeré právní úkony dle §39 odst. 1) zákona o obcích, od počátku absolutně neplatné ze zákona a této neplatnosti se jiţ není nutno dovolávat soudní cestou. Při hospodaření s nemovitostmi zákonodárce nestanovil ţádnou konkrétní cenovou hranici, od které by mělo o konkrétním převodu nemovitosti zastupitelstvo rozhodovat. V praxi tedy musí zastupitelstvo obce rozhodovat o převodu

1

ONDRUŠ, Radek KOUDELKA, Zdeněk, PRÚCHA, Petr. Zákon č. 128/2000 Sb , o obcích ( obecní zřízení), 3. doplněné vydání podle stavu k 1.2. 2005.Praha: Linde Praha.

10

kaţdé nemovitosti bez ohledu na její cenu, tedy ať uţ se jedná o převod obytného domu, či převod pár čtverečních metrů pozemku v ceně několika stokorun. Zastupitelstvo obce schvaluje vedle úplatných převodů nemovitostí a restitucí i bezúplatné převody vlastnictví. Při tomto hospodaření je vázáno svým volným uváţením, komu a za jakou cenu konkrétní nemovitosti převede. Při stanovení, zda konkrétní nemovitost převede za cenu stanovenou znalcem, cenu sníţenou či zcela bezúplatně, není zastupitelstvo vázáno ţádnými pravidly s výjimkou zásad účelného a hospodárného nakládání s obecním majetkem. Vedle politické odpovědnosti orgánů obce před voliči v případě porušování zejména povinnosti účelnosti a hospodárnosti při správě obecního majetku tak nastupuje i případná odpovědnost trestní.2

1.1 Vyhlášení záměru Pokud obec záměr vyhlašuje dle zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů, musí pro prodej, směnu, darování, půjčku a výpůjčku nemovitého obecního majetku, zveřejnit příslušný záměr. Z minulých let se ukázal výkladový problém, který z orgánů obce je příslušný k rozhodnutí o vyhlášení předmětného záměru. Ani současná právní úprava tento problém jednoznačně nevyřešila, a proto je nutno vycházet z navazujících ustanovení, řešících kompetence jednotlivých orgánů obce při nakládání s obecním majetkem. V zásadě vycházíme, ţe ten orgán obce, který je oprávněn o příslušné dispozici s obecním majetkem rozhodnout, je rovněţ oprávněn tento záměr i zveřejnit. Proto v případě nabytí a převodu nemovitého majetku obce, o němţ je příslušné rozhodovat zastupitelstvo obce, je oprávněno zveřejnit záměr prodeje, směny či darování konkrétního nemovitého majetku.3 Ke zveřejnění uvedených záměrů nejsou oprávněny konkrétní odbory či jiné organizační útvary obce popř. její další orgány s výjimkou případů, kdy tyto na základě pokynu rady či zastupitelstva obce pouze technicky zajistí zveřejnění jejich rozhodnutí. Organizační sloţky obce tedy nejsou oprávněny bez pokynu o své újmě zveřejňovat záměry obce, nakládat s nemovitým majetkem bez rozhodnutí příslušného orgánu obce.

2 3

§ 255, 255 a) zákona č. 14 0 /1961 Sb., trestního zákona, ve znění pozdějších předpisů. § 85 písm. a) zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů.

11

Shora uvedené majetkoprávní úkony obce (prodej, směna, darování, nájem, půjčka a výpůjčka) se řídí občanským zákoníkem4. U obce, jakoţto právnické osoby, mohou konkrétní právní úkony činit vţdy ty orgány, které jsou k tomu ze zákona příslušné. Vzhledem k tomu, ţe zákon o obcích výslovně počítá s tím, komu přísluší rozhodovat o předmětných úkonech tj. zastupitelstvo obce.5

1.2 Zveřejnění záměru Záměr se zveřejní vyvěšením na úřední desce po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce. Takové zveřejnění musí vlastnímu rozhodnutí bezprostředně předcházet. Za zveřejnění nelze povaţovat situaci, kdy záměr je 15 dnů na úřední desce vyvěšen, poté je sejmut a příslušný orgán obce o něm rozhodne aţ za několik týdnů či měsíců. Z dikce zákona lze odvodit, ţe záměr musí být v den rozhodnutí buď stále na úřední desce vyvěšen nebo maximálně předchozí den sejmut. Délku vyvěšení stanoví zákon jako minimální, kdy lze záměr zveřejnit po dobu delší. Vyvěšením se rozumí faktické připevnění na úřední desku a to celého záměru tak, jak byl schválen. Na titulní straně záměru se uvede datum vyvěšení a datum jeho sejmutí. Pokud orgán obce na svém zasedání nerozhodne o záměru a rozhodnutí odloţí, měl by být záměr znovu zveřejněn, a to opět nejméně 15 dnů před opakovaným rozhodováním orgánu obce o něm. Stejně tak je nutno nově zveřejnit záměr obce v případě, pokud příslušný orgán o původním záměru na svém jednání nerozhodl, avšak při jednání změnil podmínky či jiné obsahové náleţitosti. Účelem zveřejnění záměru obce je umoţnit všem potenciálním zájemcům se k záměru vyjádřit a předloţit vlastní nabídky. Záměr musí obec zveřejnit i v případě, pokud se jiţ předem rozhodne pro konkrétní osobu, vůči níţ má konkrétní zveřejňovaný právní úkon směřovat. Důvodem pro tento postup je minimalizace moţného korupčního prostředí, kdy příslušný orgán obce je povinen projednat veškeré předloţené nabídky ke konkrétnímu záměru, a to i za situace, kdy se opět jiţ předem

4

§ 34 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. ONDRUŠ, Radek KOUDELKA, Zdeněk, PRÚCHA, Petr. Zákon č. 128/2000 Sb. , o obcích ( obecní zřízení), 3. doplněné vydání podle stavu k 1.2. 2005.Praha: Linde Praha. 5

12

rozhodla ve prospěch koho zveřejňovaný právní úkon učiní. Bude-li však předloţena všestranně výhodnější nabídka ke zveřejněnému záměru, je obec v souladu se svými povinnosti

uvedenými v zákoně o obcích,6 povinna své předchozí předběţné

rozhodnutí přehodnotit a příslušný právní úkon učinit ve prospěch předkladatele výhodnější nabídky. Jak je uvedeno v komentáři7, jediným kritériem zde není cena, nýbrţ souhrn všech skutečností, k předmětnému právnímu úkonu se vztahující. Je však povinna veškeré předloţené nabídky vyhodnotit a jejich stanovené pořadí i odůvodnit.8

1.2. Převod majetku za cenu v místě a čase obvyklou Obec si nemůţe libovolně stanovit cenu převáděného majetku. Takový majetek můţe obec převést za cenu v daném místě a čase obvyklou, a to s výjimkou případů, kdy se jedná o cenu regulovanou státem. I kdyţ zákonodárce v daném směru smluvní volnost obce omezil, ponechal jí relativně široce formulovanou moţnost odchylek od takto stanovené ceny, přičemţ výslovně nestanovil, kdy se obec od ceny v místě a čase obvyklé můţe odchýlit a kdy nikoliv. Ani moţnost takto široce pojatých odchylek od ceny v místě a čase obvyklé neznamená libovůli orgánů obce při jejím stanovení. Pokud se obec při prodeji majetku rozhodne odchýlit od ceny v čase a místě obvyklé, musí takovou odchylku vţdy odůvodnit, a to v rámci usnesení příslušného orgánu obce, který o převodu majetku rozhoduje. I kdyţ zákon přesně nestanoví, které odchylky je nutno odůvodnit, z povahy věci lze dovodit, ţe odůvodnit je nutno především úplatný převod majetku za cenu niţší neţ je v místě a čase obvyklé. Odchylka od obvyklé ceny směrem dolů by mohla být teoreticky odůvodněna podnikatelskou nevyuţitelností objektu, jeho havarijním stavem vyţadujícím okamţitý nebo finančně náročný zásah, který obec není schopna realizovat, naléhavým veřejným zájmem na zachování účelu uţívání nemovitosti. Odchylku směrem nahoru není nutno odůvodňovat, neboť obec je povinna při správě majetku se chovat účelně a hospodárně, kdy prodej nejvyšší nabídce přesahující cenu v místě a čase obvyklou je právě projevem také účelnosti a hospodárnosti.

6

§ 38 zákona č. 128/2000 Sb.o obcích, ve znění pozdějších předpisů. § 38 zákona č. 128/2000 Sb.o obcích, ve znění pozdějších předpisů. 8 ONDRUŠ, Radek KOUDELKA, Zdeněk, PRÚCHA, Petr. Zákon č. 128/2000 Sb. , o obcích ( obecní zřízení), 3. doplněné vydání podle stavu k 1.2. 2005.Praha: Linde Praha. 7

13

Povinnost obce vycházet z ceny v místě a čase obvyklé se vztahuje na úplatný převod jakéhokoliv v majetku obce, nikoliv pouze na případy majetku nemovitého. Takto zpřesněná povinnost pak zcela koresponduje se základními povinnosti obce stanovené v zákoně o obcích,9 a to spravovat obecní majetek účelně a hospodárně. Obec zpravidla nebude po stránce odborné schopna takovou cenu stanovit sama bez pomoci příslušného odhadce. V praxi by pak měl kaţdý záměr obce, při prodeji obecního majetku, obsahovat i jeho cenu stanovenou odhadcem jako cenu obvyklou v místě a čase, která by pro případné nabídky byla stanovena jako cena minimální. V případě nezájmu o koupi by pak aţ následně bylo moţno cenu sníţit při současném posouzení, zda je akutní nutnost obce se konkrétního majetku zbavit v daném čase za cenu niţší neţ je obvyklá. Právě zdůrazněná nutnost zbavit se obecního majetku za niţší neţ obvyklou cenu by mohla být odůvodněním cenové nevýhodnosti takového prodeje. S ohledem na povinnost obce pečovat o svůj majetek účelně a hospodárně by neměl první záměr prodeje obecního majetku obsahovat zpravidla niţší prodejní cenu neţ je obvyklá. Prodá-li obec majetek za cenu niţší neţ je obvyklá, aniţ by takovou odchylku řádně zdůvodnila, je dáno přinejmenším podezření z protiprávního jednání, a to včetně případných trestněprávních souvislostí.10

9

§ 38 zákona č. 128/2000 Sb.o obcích, ve znění pozdějších předpisů. ONDRUŠ, Radek KOUDELKA, Zdeněk, PRÚCHA, Petr. Zákon č. 128/2000 Sb. , o obcích ( obecní zřízení), 3. doplněné vydání podle stavu k 1.2. 2005.Praha: Linde Praha. 10

14

2 Obvyklá cena nemovitostí Obecná cena je cena, kterou by bylo moţno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Termín obecná cena je pouţíván zejména v právní sféře a má tradici jiţ od roku 1811 v obecním zákoníku občanském (císařský patent ze dne 1.6.1811, č. 946 Sb., zák. soud., platný do roku 1950), který k tomu uváděl: Měřítko pro soudní odhad. § 304. Určená hodnota věcí je její cena. Má-li se věc odhadnouti soudem, musí se odhadnouti určitou sumou peněžitou. Cena řádná a mimořádná. § 305. Odhadne-li se věc podle užitku, který se v určité době a na určitém místě obvykle a obecně dává, ustanoví se její řádná a obecná cena: hledí-li se však ke zvláštním poměrům a ke zvláštní oblibě, která má ve věci pro náhodné její vlastnosti ten, komu se její hodnota má nahradit, je to její cena mimořádná. Která cena je směrnicí při soudních odhadech. § 306. Není-li nic jiného vymíněno nebo zákonem ustanoveno, je při odhadu věci směrnicí vždy cena obecná. V odhadním řádu z roku 1933 (vládní nařízení ze dne 23.6.1933 č. 100 Sb.z. a kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním (odhadní řád) bylo uvedeno: § 17. Pro vyšetření odhadní hodnoty buď volen takový způsob, který zaručuje, že jím vyšetřená odhadní hodnota se co nejvíce přiblíží ceně, kterou za daných poměrů by bylo možno dosáhnouti za vydražované nemovitosti. Pravidelně odhadní hodnota se stanoví buď zjištěním prodejní hodnoty (hodnoty obchodní, tržní), a to u pozemků podle jednotek plošné míry, u budov podle zastavené plochy (popř. jednotek obestavěného prostoru), nebo kapitalizováním ročního čistého výtěžku (výnosu), kterého lze při

15

řádném hospodaření docíliti, nebo zjištěním průměru mezi hodnotou podle kapitalizovaného ročního čistého výtěžku (výnosu) činžovního a hodnotou pozemku, zvýšenou o hodnotu stavby (§§ 18 až 21). Použijí-li znalci jiného způsobu oceňovacího, jsou povinni to odůvodniti. Konečně v rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 2Cdon 425/96 ze dne 30.1.1998 je mj. uvedeno (pojem „odhadní cena“ se v tomto rozhodnutí vztahuje k ocenění podle dříve platné vyhlášky č. 393/1991 Sb.): Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázání cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase.11 V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, je tato cena nazvána cenou obvyklou: § 2 – Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákonu rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnosti trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné

11

Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí,VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: CERM 2008.

16

nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim12. Zákon sice dále pro nemovitosti stanoví jiné způsoby oceňování ( nákladový, výnosový, porovnávací příp. jejich kombinace), přitom ovšem zákon i prováděcí oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů, mají snahu co nejvíce se přiblíţit ceně obvyklé. Obecně je pouţíván i nikde nedefinovaný termín cena trţní, případně cena obchodovatelná. Je moţno konstatovat, ţe obsahem jsou všechny čtyři termíny (cena obecná, obvyklá, tržní, obchodovatelná) totožné. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrňovaných dosaţených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, ţe si při jejím odvozování z většího mnoţství dohodnutých cen přihlíţí jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíţí se zde k významu, jaký můţe mít vlastnictví a tím i moţnost uţívání věci z hlediska jejího uţitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Obvyklá cena se obvykle zjišťuje porovnáním s jiţ realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní trţní cena se tvoří aţ při konkrétním prodeji resp. koupi a můţe se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Pokud informace nejsou od staticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba pouţít náhradní metodiku.13

2.1 Vlivy působící na obvyklou cenu nemovitostí Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru a cena za ně dosahovaná můţe být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty.

12 13

§2 zákon č. 151/1997 Sb.o oceňování majetku , ve znění pozdějších předpisů Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí,VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: CERM 2008.

17

Zvyšování ceny má zcela opačný význam pro prodávajícího (u něj čím vyšší cena, tím vyšší hodnota) a pro kupujícího (zde čím vyšší cena, tím menší výhoda). Existuje zde minimální cena – taková, při které se prodávajícímu začne vyplácet věc prodat, při niţší ceně by prodělal. Naopak maximální cena udává hranici, při které by začal prodělávat kupující – vyšší cena jiţ se mu v budoucnu uţitkem z věci (nemovitosti) nezaplatí. Přitom tato cena za určitých (ne normálních) okolností by mohla být i niţší neţ minimální cena. Je pak úkolem odhadce, aby dokázal všechny tyto ceny stanovit a tím podat objednateli poţadované informace pro jednání o ceně. Úkolem znalce (odhadce) je stanovit hodnotu jako hypotetickou cenu, a to takovým způsobem a tak přesně, aby se od budoucí moţné dosaţené ceny co nejméně lišila. K tomu musí vyuţít všech dostupných, pro daný účel ocenění přiměřených metod. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru, cena za ně dosahovaná můţe být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Specifikem nemovitostí oproti jiným věcem je skutečnost, ţe jsou pevně vázány na určité místo. Tím je také dána komplikovanost jejich oceňování, zejména pokud se týká obvyklé ceny. Není problém vypočítat náklady na pořízení stavby ( její reprodukční resp. pořizovací cenu). Problémem je však stanovení obvyklé ceny pozemku, obzvláště kdyţ se v daném místě prodeje podobných pozemků nerealizovaly, takţe není s čím srovnávat. V trţním hospodářství je důleţitým ukazatelem pro rozhodování o koupi stavby její eventuální výnosnost. Přitom je zřejmé, jako u kaţdého zboţí, ţe při převaţující nabídce podobných

nemovitostí nad poptávkou budou jejich ceny klesat a naopak. Toho

můţeme být svědky v poslední době v některých lokalitách například u provozních – výrobních staveb, v jiných místech pak u objektů pro administrativu. Vlivů působících na obecnou cenu nemovitostí je celá řada. Specificky českým problémem je skutečnost, ţe podle občanského zákoníku stavba není součástí pozemku,14 je tedy moţno oddělit cenu pozemku a cenu staveb na tomto pozemku se nacházejících, i kdyţ ve velké většině případů zejména z hlediska výnosového je cena tvořena obojím – jak výhodností polohy pozemku, tak druhem a uplatněním

14

§ 119 až 121 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

18

stavby na pozemku stojící. Pro předěl při různých vlastnících by asi bylo nutno uvaţovat placení nájemného z pozemku majitelem stavby. Tento případ je však spíše výjimečný. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamţitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích sníţené kupní síly, kdy peněţní prostředky obyvatelstva jsou pouţity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech niţší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitostí, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy aţ na neuvěřitelnou míru. Hlavními vlivy na cenu pozemku jsou : -

velikost a význam obce, ve které se pozemek nachází, také z hlediska cestovního a turistického ruchu,

-

územní plán obce - rozvoj, asanace

-

poloha nemovitosti v dané obci: -

parkovací moţnosti v okolí,

-

u obchodních nemovitostí mnoţství lidí, kteří kolem nemovitosti denně projdou; zde má značný význam i kumulace obchodů na jednom místě - pro zákazníky je nákup podstatně jednodušší,

-

u obytných nemovitostí jsou důleţité tyto faktory: -

výnos (regulované nebo neregulované nájemné, výhled do budoucna)

-

kvalita ţivotního prostředí, hluk, prach a další emise z okolí,

-

sloţení obyvatelstva v objektu a okolí,

-

infrastruktura v obci a v okolí pozemku,

-

počet podlaţí objektu a stupeň vyuţití pozemku

-

velikost a tvar pozemku,

-

u nezastavěných pozemků stavební připravenost,

-

geologické podmínky, mající vliv na zakládání staveb, svaţitost terénu a orientace ke světovým stranám,

-

15

ekologické zátěţe na pozemku z minulosti, ochranná pásma.15

Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí,VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: CERM 2008.

19

3 Metody vedoucí ke zjištění obvyklé ceny Metody vedoucí ke zjištění obvyklé ceny pro Městský úřad Vyškov s uvedením základních informací a postupů výpočtu jsem stanovil následující : -

nákladová metoda

-

výnosová metoda

-

porovnávací metoda

-

metoda střední hodnoty

-

metoda váţeného průměru

-

metoda zbytku.

3.1 Nákladová metoda Metoda vychází z předpokladu, ţe hodnotu majetku lze zjistit sečtením hodnoty pozemku a obvyklých nákladů na stavbu a od této částky se poté odečte dané opotřebení. Při pouţití této metody jsou vyčísleny náklady na výstavbu nové stavby na základě porovnání s jiţ známými (skutečnými) náklady na stavby podobné, v minulosti jiţ realizované. Nákladová metoda oceňování majetku v sobě odráţí trţní principy v tom směru, ţe respektuje fakt, ţe kupující mají sklon při koupi nějakého majetku srovnávat náklady na výstavbu s jiţ známými náklady a s uţitečností, kterou by jim tento majetek přinesl, kdyby si jej koupili. Proto, pouţívá-li odhadce nákladovou metodu, snaţí se pro kupujícího zjistit rozdíl mezi hodnotou podobného, cenově známého majetku, s hodnotou nově vzniklého majetku. Odhadce odhadne náklady na výstavbu a srovná je s jiţ známou cenou, sníţenou o opotřebení (znehodnocení). V hodnotě nové stavby je dále třeba přičíst hodnotu pozemku, na němţ stojí, a v úvahu musí být brána také velikost podnikatelského zisku, který by vlastníkovi vznikal ve spojení s vlastnictvím tohoto majetku. Analýza nákladové metody nejprve odpovídá na otázku jakým způsobem a jakými náklady majetek vznikl. Přímo jej ale ještě nezařazuje do vztahu k jeho uţitečnosti a tedy k jeho místu v ekonomickém systému.

20

Analýza nákladové hodnoty začíná prosto reflexí tj. popisem (nálezem) a změřením nemovitosti. Dále pak pokračuje vlastní analýzou tj. zjišťuje mnoţství vloţené práce (reprodukční cenu), kvalitu a kategorii práce a ve finálním stavu samozřejmě také předpoklad dalšího vývoje (ţivotnost stavby). Nutným znakem této metody je její jistá statičnost a omezená vypovídající schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý, předem definovaný účel (daňová spravedlnost). O analýze trţní hodnoty zjištěné nákladovou metodou bychom měli uvaţovat z následujících důvodů: 1) Kaţdá nemovitost, která slouţí jako zástava úvěru musí být nutně pojištěna. A stanovení pojistné hodnoty není moţné bez výpočtu reprodukční ceny při pojištění na cenu časovou. 2) Analýza věcné hodnoty vypovídá o tom, jaká je materiálově technická podstata budovy, její ţivotnost, opotřebení a z toho vyplívající další investiční náklady, provozní náklady apod. 3) Pokud je účelem ocenění zjištění trţní hodnoty pro developera nebo pro správce nemovitostí (facility managera), asi si ho lze jen těţko představit bez nákladové metody. 4) Analýza věcné hodnoty je taktéţ velmi nutná pro stanovení funkčních nedostatků. 5) Dalším důvodem, proč nákladovou metodu pouţít, je její částečný výstup pro příjmovou a porovnávací metodu. 16

V rámci výpočtu nákladové hodnoty si obvykle odhadce zjistí i výměry komerčně vyuţitelných ploch, které potřebuje pro výpočet hrubého příjmu a počet porovnávaných jednotek, nutných pro aplikaci porovnávací metody.

16

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: BIVŠ, 2005.

21

Trţní hodnota zjištěná nákladovou metodou představuje náklady na pořízení stavby

sníţené o znehodnocení (opotřebení) a zohlednění konkrétních vlivů (tzv.

funkční nedostatky) a zohlednění obecných trţních vlivů (tzv. ekonomické nedostatky).17

3.1.1 Stanovení výchozí hodnoty stavby Jedná se o způsob zjištění reprodukční ceny, tj. ceny za kterou by bylo moţno v současné době a při pouţití současných technologií pořídit shodnou stavbu nebo stavbu shodných parametrů.

Reprodukční cenu můţeme vypočítat několika různými způsoby : Individuální cenová kalkulace -

nejpodrobnější, nejpřesnější a současně

nejpracnější metoda, která rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Výsledné objemy pro kaţdý druh a provedení se násobí jednotkovou cenou, zjištěnou v příslušném dílu katalogu cen stavebních prací. Metodu lze pouţít pouze v případech, ve kterých jsou převáţně známy jednotlivé konstrukce a jejich detailní provedení, tzn. prakticky jen u staveb nově budovaných nebo u nichţ existuje podrobná stavebně technická dokumentace s uvedením pouţitých stavebních hmot i u konstrukcí zakrytých a tato dokumentace souhlasí se skutečností. Podrobný položkový rozpočet - podrobné ocenění pro stanovení přesné ceny stavebního objektu pomocí poloţek stavebních prací, jednotlivých druhů stavebních prací. Cena poloţek je pak stanovena buď individuální kalkulací, nebo pomocí směrných orientačních cen. Pro poloţkové rozpočty je nutná prováděcí dokumentace. Ceníkové poloţky lze zjistit např. z Katalogů popisů a směrných cen stavebních prací, vydávaných Ústavem racionalizace ve stavebnictví (ÚRS) nebo Sborníky cen stavebních prací firmy RTS, a.s.. Metody agregovaných položek - jsou velmi oblíbeny a vyuţívány. Vychází se z podmínek , kdy není k dispozici prováděcí dokumentace, ale jsou známy druhy materiálů a stavební konstrukce. Pro oceňování je pak pouţito

17

ORT, Petr.a kol.:Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Praha : Verlag Dashöfer, 2008.

22

agregovaných poloţek, kdy jsou v rámci jedné agregace sloučeny poloţky stavebních prací tak, ţe tvoří ucelenou konstrukci. Systém slouţí pro rychlé a poměrně přesné ocenění . Propočet ceny - podle tzv. technicko-hospodářských ukazatelů THU (zobecněných z kompletních staveb za jednotku – např. Kč/m3 obestaveného prostoru

stavby). Jednotková cena se získává nejčastěji srovnáním s jiţ

realizovanými stavbami a cenami , za které byly provedeny. Ústav racionalizace ve stavebnictví vydává časopis KURS s přílohou „Cenové zprávy“ v nichţ jsou pravidelně publikovány zejména indexy cen stavebních prací podle JKSO a dále od firmy RTS, a.s., Brno „ Katalog stavebních objektů“. Vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů (obdoba postupu dle THU – metodika platná s obměnami při ocenění podle cenového předpisu od 1.11.1994), bez pouţití koeficientu prodejnosti.18

3.1.2 Standart stavby Ve většině případů vycházíme při výpočtu reprodukční ceny z průměrných cen. Abychom zohlednili specifické parametry konkrétné oceňované stavby, je nutné průměrnou cenu přepočítat koeficientem, který zohlední její standart vybavení. Koeficient pro stanovení standardu stavby můţeme stanovit dvěma způsoby : Agregovaně – základní reprodukční cena celé stavby je vynásobena nějakým koeficientem, který vyjadřuje, zda je stavba spíše podstandardní nebo nadstandardní. Koeficient by měl pohybovat v rozmezí 0,8 –1,2. Analyticky – jedná se o způsob poměrně pracnější, ale nepoměrně přesnější. Stavbu při něm rozloţíme podle objemových podílů na jednotlivé prvky a celky a ty oceníme jednotlivě jako nadstandardní nebo podstandardní. Nejvýhodnější metodiku pro výpočet včetně jiţ určených objemových podílů nalezneme oceňovací vyhlášce č. 3/2008 Sb, ve znění pozdějších předpisů.

18

Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí,VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: CERM 2008.

23

3.1.3 Životnost staveb Ţivotností staveb rozumíme při oceňování dobu, jeţ uplyne od vzniku stavby do jejího zchátrání, za předpokladu, ţe po celou dobu byla na stavbě prováděna běţná údrţba. Pokud hovoříme o ţivotnosti objektu, rozlišujeme: Technickou

životnost

(doba

od

vzniku

stavby

do

jejího zchátrání

a technického zániku za předpokladu běţné údrţby). Ekonomickou životnost ( doba od vzniku stavby do okamţiku ztráty ekonomické uţitečnosti a smysluplnosti, tzn. okamţik trvalé ztráty výnosů nebo ztráta vyuţitelnosti změnou vnějších podmínek bez moţnosti jiného vyuţití). Morální životnost (doba od vzniku stavby do okamţiku zastarání stavby, například nevyhovující dispoziční řešení, styl, standardy a překonané technologie, změny trhu, rozvoj území apod.). Právní životnost (doba od právní moci kolaudačního souhlasu do okamţiku právní moci rozhodnutí, resp. povolení o odstranění stavby). Na technickou ţivotnost mají vliv především konstrukční systém stavby (způsob zaloţení stavby) ve vztahu k základovým podmínkám, návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé ţivotnosti (po dobu trvání stavby se nevyměňují) – základy, svislé nosné konstrukce, stropy, krovy , schodiště, dále pravidelná nebo naopak zanedbaná údrţba, provedené rekonstrukce a modernizace, způsob a intenzita uţívání stavby. Technická ţivotnost obvykle převyšuje ekonomickou ţivotnost. Údaje o předpokládané ţivotnosti staveb i jednotlivých konstrukcí a vybavení lze nalézt v literatuře nebo také v příloze č. 15 k vyhlášce č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Obvykle je udáván jako interval. Můţeme se setkat s pojmem celková ţivotnost, zbývající ţivotnost apod. Pro ekonomickou ţivotnost je důleţitá doba vyuţitelnosti stavby. Za okamţik ekonomického zániku stavby lze povaţovat situaci, kdy je výhodnější na daném místě stávající stavbu odstranit a postavit novou, která bude přinášet vyšší výnosy. Kritériem můţe být i výše nákladů na běţnou údrţbu v porovnání s výnosy z nemovitosti.

24

Okamţikem ekonomického zániku je rovněţ situace, kdy zanikne v daném místě důvod pro daný druh provozu (jednoúčelovou stavbu nelze vyuţít pro jinou funkci).

3.1.4 Opotřebení Opotřebení (znehodnocení) nemovitosti vyjadřuje pokles kvality a technické hodnoty nemovitosti vlivem pouţívání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu. Opotřebení se obvykle udává v % z hodnoty nové stavby. Odhad opotřebení stavby lze provést: Globálním způsobem, Analytickým způsobem Nákladovým způsobem. Metody globálního výpočtu opotřebení počítají s tím, ţe stavba se jako celek znehodnocuje (opotřebovává) stejně, všechny konstrukce mají v daném okamţiku stejné opotřebení nebo výsledná hodnota vyjadřuje průměrné opotřebení všech konstrukcí. Obvykle se vychází z odhadu celkové ţivotnosti stavby a uvaţuje se lineární průběh opotřebení po celou dobu ţivotnosti stavby. Analytické metody výpočtu opotřebení vyuţívají váţeného průměru opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení. Analytický způsob výpočtu opotřebení vychází z odhadu různých ţivotností jednotlivých komponent stavby, zpravidla je opotřebení vypočteno jako součet dílčích znehodnocení jednotlivých komponent stavby váţených procentuálními cenovými podíly nebo jako součet dílčích znehodnocení jednotlivých komponent stavby váţených s důrazem na jejich dlouhodobou či krátkodobou ţivotnost, popřípadě v kombinaci s globálním způsobem (celkové opotřebení je upraveno o podíly odlišeného znehodnocení u dílčích komponent). Nákladový způsob výpočtu opotřebení vychází z nákladů na odstranění vad jako odpočtu odhadnutých nákladů na uvedení stavby do bezvadného stavu nebo nákladů na odstranění vad jednotlivých komponent.

25

3.1.5 Funkční nedostatky Funkční nedostatky mají ve výpočtu nákladové hodnoty zohlednit případné morální zastarání stavby. Reprodukční cena stavby představuje ocenění technické a konstrukční stránky nemovitosti. Pod morálním zastaráním stavby si můţeme představit například nevhodnou dispozici bytu – průchozí pokoje, koupelny, absenci parkovacích míst u bytových domů nebo hotelů, společné koupelny a WC v hotelech. Hodnotou funkčních nedostatků souvisejících s dispozicí, konstrukcí, materiálem apod. zjistíme jako rozdíl reprodukční ceny oceňované stavby. Nejprve nadefinujeme parametry stavby (konstrukce, uţitná plocha, výška podlaţí, obestavěný prostor, vybavení, standard) bez funkčních nedostatků, tzn. stavby, která by přesně vyhovovala poţadavkům uţivatele a přinášela poţadované uţitky a tuto ideální stavbu oceníme reprodukční cenou. Dále vypočítáme objemové parametry oceňované stavby (obestavěný prostor, uţitná plocha) a reprodukční cenu (například pomocí ukazatele za 1m3 obestavěného prostoru v závislosti na konstrukčně materiálové charakteristice) oceňované stavby. Další funkční nedostatky mohou souviset s vyššími provozními náklady, například s náklady na vytápění ( obvykle horší tepelně izolační vlastnosti obvodových plášťů a výplní otvorů – oken), s vyššími náklady na údrţby stavby apod. Hodnotu funkčních nedostatků stavby opět zjistíme jako rozdíl nákladů oceňované stavby a odhadu nákladů ideální stavby (např. rozdíl provozních nákladů oceňované stavby a odhadu provozních nákladů ideální stavby).

3.1.6 Ekonomické nedostatky Ekonomické nedostatky mají vyjádřit poměr skutečně dosaţených cen nemovitostí k jejich nákladové hodnotě. Ze statistického vyhodnocení trţních cen nemovitostí a jejich administrativních cen stanovuje Ministerstvo financí tzv. koeficienty prodejnosti Kp, které lze najít v oceňovací vyhlášce č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů, v příloze č. 39.19

19

ORT, Petr a kol.:Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Praha : Verlag Dashöfer, 2008

26

3.1.7 Oceňování pozemků Významný vliv na cenu pozemku budou mít inţenýrské sítě, jejíţ vybudování je značně nákladné. Byla vyvinuta řada metod, jeţ se snaţí nějakým způsobem cenu pozemku buď administrativně určit nebo suplovat funkci trhu a cenu pozemku co nejpřesněji odhadnout. Z velkého počtu metod jsem vybral a doporučuji následující : 3.1.7.1 Indexová porovnávací metoda Při zpracování cenových map pozemků sestavují tzv. znalecké výbory i indexovou řadu pro srovnání s určitým obdobím, které je vzato jako základ (100 %) . Indexová řada pak slouţí k přepočtu ceny pozemku z jednoho období na druhé. Základem je průměrná cena, za které se provádí odvození pomocí koeficientů . Tabulku pro výpočet pomocí koeficientů je následující : Kritérium A - ÚZEMNÍ STRUKTURA B - TYP STAVEBNÍHO POZEMKU

C - TŘÍDA VELIKOSTI OBCE PODLE

Koeficient

od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra

0,6 - 1,5

stavebně připravený

1,5

nepřipravený (syrový)

0,5

jiný stavební

0,4

pod 2 000

0,4 0,6 0,7

20 000 aţ 50 000

0,8

50 000 aţ 100 000

1,2

100 000 aţ 200 000

1,5

200 000 aţ 500 000

1,8

500 000 aţ 1 000 000

2,2

nad 1 000 000

3,5

obchodní

2,5

D - OBCHODNÍ RESP. PRŮMYSLOVÁ POLOHA

obchodní a byty

2

obytné domy

1,3

průmyslová oblast

0,5

venkovská oblast

0,7

špatná

0,5

střední

0,75

dobrá velmi dobrá

1 1,25

při znehodnocení imisemi, starým zatíţením apod.

0,3 - 0,9

Při zhodnocení

1,0 - 1,5

E - ÚZEMNÍ PŘIPRAVENOST

F- SPECIÁLNÍ CHARAKTERISTIKY VOLITELNÉ

2 000 aţ 5 000 5 000 aţ 20 000

Zdroj: Bradáč, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, CERM 2008, str. 412

27

3.1.7.2 Ocenění pozemků přímým porovnáním Metodiku vypracoval Ústav soudního

inţenýrství VUT v Brně na objednávku

České spořitelny, a.s.. Při ocenění pozemků se pouţije zpravidla porovnání jednotkových cen, a to metodou přímého porovnání.20 Pouţívají se zpravidla následující koeficienty :

Č.

Koeficient

Označení

1

REDUKCE PRAMENE CENY

KRC

Zahrnuje vliv - situace na trhu s nemovitostmi - typu vlastnictví - věrohodnosti zdroje

Rozpětí zpravidla min.

max.

0,7

1,1

= cena po redukci na pramen ceny 2

VELIKOST POZEMKU

3 POLOHA POZEMKU

KMP

- skutečnosti, ţe u pozemku s niţší výměrou je zpravidla o něco vyšší cena neţ u pozemku většího

0,8

1,2

KPP

- polohy konkrétního pozemku

0,8

1,9

4

DOPRAVNÍ DOSTUPNOST

KDD

- přístupu k pozemku - moţností parkování v blízkém okolí

0,8

1,3

5

MOŽNOST ZASTAVĚNÍ POZEMKU

KMZ

- moţnosti ev. vyššího vyuţití pozemku v souladu s územně .plánovací dokumentací

1

1,5

0,5

1,5

0,4

2

0,5

1,5

INTENZITA VYUŽITÍ 6 POZEMKU

7

VYBAVENOST POZEMKU

8

ÚVAHA ZPRACOVATELE OCENĚNÍ

KIV

KVP

KUV

- stupně plošného zastavění pozemku - počtu podlaţí objektu na pozemku - inţenýrských sítí přivedených na pozemek resp. k pozemku s .moţností napojení - věcných práv k nemovitostem - vztahu nemovitosti ke katastru - zajištění přístupu - další subjektivního posouzení

Zdroj: Bradáč, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, CERM 2008, str. 420

20

Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí,VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: CERM 2008.

28

3.1.7.3 Oceňování pozemků pomocí oceňovací vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků dle § 28 písmena i) je uvedena základní cena za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu jiţ uţívaného činí pro město Vyškov 400,- Kč . Cena se upraví se zdůvodněním přiráţkami a sráţkami podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39.

3.2 Výnosová metoda Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet výnos. Je dána velikostí kapitálu, který při uloţení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umoţňoval vyplatit takové částky, který by byly rovny výnosům, jeţ by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně – součtem všech předpokládaných čistých budoucích výnosů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, ţe tyto výnosy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu – částku, kterou je třeba dnes uloţit, aby v budoucnu bylo moţno tento předpokládaný výnos vyplatit. Můţeme tedy definovat: „Výnosová metoda je součtem diskontovaných ( odúročených) předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu.“ Pro výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je třeba vycházet z dosaţitelného nájemného, po odečtení nákladů. Není moţno vycházet ze zisku provozů v nemovitosti umístěných – v takovém případě by se jednalo o ocenění podniku. Je však třeba při ocenění řádně zdůvodnit pouţitou výši nájemného a míru kapitalizace.21

21

ŠTEFAN, Rudolf. Teorie oceňování nemovitostí. Praha: Nakladatelství Economica, 2003.

29

3.2.1 Výnosy z nemovitostí Budoucí prospěch lze definovat jako rozdíl mezi všemi pozitivními efekty plynoucími z vlastnictví nemovitosti (výnosy) a mezi podmiňujícími negativními efekty (náklady). Výnos pro potřeby zjištění výnosové hodnoty nemovitosti chápeme jako rozdíl mezi všemi předpokládanými příjmy, resp. výnosy z nemovitosti a výdaji, resp. náklady, spojenými s vlastnictvím a provozem nemovitosti, obvykle za období jednoho roku. Výnosy mohou být vyjádřeny třemi způsoby: jako jediný reprezentativní výnos (následuje přímá kapitalizace), jako časová řada výnosů po předpokládanou dobu (následuje diskontování jednotlivých výnosů, analýza cash-flow), jako řada systematicky se chovajících výnosů, které mohou mít konstantní, klesající nebo rostoucí trend.

Pro výpočet rozeznáváme následující čtyři typy výnosů, které budou podrobně vysvětleny v následujícím textu: -

potenciální hrubý výnos (PHV),

-

efektivní hrubý výnos (EHV),

-

čistý provozní výnos (V),

-

čistý provozní výnos po odpočtu splátek (VM).

Dalšími poloţkami důleţitými pro výpočet výnosů jsou: -

výpadek nájemného a ztráty (rVN),

-

provozní náklady (PN),

-

splátky půjčky (RS).

30

Vztah mezi jednotlivými výnosy : Potencionální hrubý výnos (PHV) - výpadek nájemného a ztráty (r VN) = efektní hrubý výnos (EHV) - provozní náklady (PN) = čistý provozní výnos (V) - splátky půjčky (R s) = čistý provozní výnos po odpočtu splátek (V M) Zdroj: Ort, Petr a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Verlag Dashöfer 2008, Část 5, Díl 3, Kapitola 4, str. 2.

Potencionální

hrubý

výnos

(PHV)

je

celkový

výnos

z nemovitosti

za předpokladu 100% vyuţití nemovitosti, obvykle vyčíslený za jeden rok. Jsou to platby nájemného na základě existujících nebo potencionálních smluvních vztahů mezi pronajímatelem a nájemci. Nájemné je obvykle vyjadřováno v Kč/m2/rok, Kč/m3/rok, Kč/m/rok, Kč/ks/rok a mělo by být vyjádřeno jednoznačně , tzv. zda je vztaţeno k počtu m2 všech ploch v podlaţí nebo pouze k výměře kancelářských místností apod. Rozlišujeme trţní nájemné a smluvní nájemné. Tržní nájemné je nájemné dosahované za obdobné prostory nebo plochy v daném segmentu trhu, při působení nabídky a poptávky, za podmínek obvykle uplatňovaných a akceptovaných na trhu. Trţní nájemné se pouţije při ocenění volných pronajímatelných ploch, prostorů bezúplatně vyuţívaných vlastníkem a u ploch, které lze při změně vlastníka nově pronajmout za neomezujících podmínek. Trţní nájemné je ovlivněno stavem nabídky a poptávky, polohou nemovitosti, parametry nemovitosti (kvantita, kvalita, funkce, vyuţitelnost, pouţitá technologie, estetika, moţnost rozvoje, okolí nemovitosti apod.) a sluţbami poskytovanými pronajímatelem nemovitosti nájemcům. Smluvní nájemné vychází z výše nájemného a podmínek sjednaných v platné nájemní smlouvě. Smluvní nájemné můţe, ale nemusí být nájemným trţním. Smluvní nájemného se pouţije v případech, kdy změna vlastníka nemovitosti neumoţňuje změnu nájemného na nájemné trţní, a to po dobu, kdy je fixována výše nájemného. Zjistit výši nájemného můţe být obtíţné v případech, kdy nájemce část ploch pronajímá

31

podnájemníkům. Zvláštním typem smluvního nájemného je regulované nájemné, které je ještě v ČR uplatňováno v případě některých bytů a typů pozemků. Při ocenění je třeba analyzovat podmínky stávajících nájemních smluv, a to k počátku jejích platnosti, dále k jejich platnosti při eventuální změně vlastníka a po jejich časovém vypršení. Rovněţ je důleţité vyhodnotit vliv dohodnutých změn nájemného po dobu trvání nájemního vztahu. Na analýze nájemních smluv je závislá celková příjmová stránka výnosů, jejich budoucí rozloţení v čase a od toho se odvíjí i způsob kapitalizace nebo diskontování odhadnutých budoucích výnosů. Efektivní hrubý výnos (EHV) je potenciální hrubí výnos sníţený o předpokládaný výpadek nájemného,tzn. ztráty příjmu spojené s: neobsazeností částí prostor, výměnou nájemníků (stěhování, hledání nového nájemníka, úprava prostor), prodlevou nájemníků s placením nájemného, ţivelnými katastrofami, dlouhodobými poruchami apod. Čistý provozní výnos (V) je očekávaný čistý výnos z nemovitostí, který zjistíme odečtením celkových provozních nákladů od efektivního hrubého výnosu (obvykle roční). Provozní náklady definujeme pro potřeby oceňování nemovitostí jako náklady nutné k provozu nemovitostí, které zajišťují dosaţení a udrţení efektivního hrubého výnosu. Můţeme je členit na provozní náklady vykazované (tzn. podchycené v účetní evidenci nebo v jiných dokladech) a očekávané provozní náklady (tzn. odhadnuté předpokládané náklady). Provozní náklady (PN) závisí na technickém řešení, vybavení a provozních podmínkách stavby, na dělbě provozních nákladů mezi vlastníkem a nájemcem. Stavby s vysokou energetickou náročností, s vyššími tepelnými ztrátami konstrukcí, či s vyšším počtem sloţitých technických zařízení mají vyšší provozní náklady. Naopak stavby hospodárně navrţené (nízkoenergetické, pasivní) vykazují niţší provozní náklady. Provozní náklady můţeme pro účely oceňování členit na: fixní náklady (tzn. náklady, které nejsou podmíněny obsazeností a intenzitou vyuţívání nemovitosti, je nutno je vynakládat bez ohledu na výnos) – například daň z nemovitostí, pojištění nemovitostí, 32

variabilní náklady (tzn. provozní náklady, jejichţ výše se mění v závislosti na rozsahu, intenzitě a způsobu vyuţívání nemovitosti) – například náklady na dodávky médií, náklady na odvoz a likvidaci odpadů, náklady na provozu technických zařízení, náklady na údrţbu a opravy, pravidelné revize a preventivní prohlídky technických zařízení, náklady na úklid a na správu nemovitosti, náklady na externí činnosti, provize, poplatky, obnovovací náklady [náklady na průběţnou výměnu stavebních konstrukcí a vybavení s krátkodobou ţivností – především střešní krytina, výplně otvorů (okna), vnitřní a vnější povrchové úpravy (omítky, obklady, povrchy podlah), zařizovací předměty (vnitřní hygienické vybavení)]. Čistý provozní výnos (V M) po odpočtu splátek je očekávaný výnos z nemovitosti vypočtený z čistého provozního výnosu odečtením ročních splátek úvěru. Roční splátky úvěru přicházejí v úvahu u zadluţených nemovitostí. Do výpočtu vstupují periodické splátky jistiny a úroků z úvěru.22

3.2.2 Transformace výnosů na současnou hodnotu Převést výnosy na současnou hodnotu lze dvěma základními způsoby, a to diskontováním a nebo kapitalizováním. Diskontování aplikujeme tehdy, pokud máme k dispozici řadu jednotlivých budoucích, obvykle ročních, výnosů, jejichţ výše můţe být proměnlivá. Jednotlivé výnosy třeba odúročit na jejich současné hodnoty a poté sečíst – součet je povaţován za výnosovou hodnotu nemovitosti (jedná se o metodu diskontovaných cash-flow). K odúročení se pouţívá tzv. diskontní míra. Kapitalizování pouţijeme tehdy, máme-li k dispozici jediný reprezentativní výnos. Pouţíváme tzv. kapitalizační míru, která zahrnuje míru výnosů vloţeného kapitálu i jeho návratnost.

22

ORT, Petr a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Praha : Verlag Dashöfer, 2008.

33

Výnosová hodnota nemovitosti je v případě přímého kapitalizování zjištěna na základě odhadnutého předpokládaného ročního výnosu. Princip výpočtu je zaloţen na předpokladu, ţe mezi ročním výnosem a hledanou výnosovou hodnotou existuje pro daný segment trhu rovnováha a ţe lze tudíţ hledanou výnosovou hodnotu nemovitosti zjistit jako násobek ročního výnosu. Výše koeficientu vyplývá z porovnání prodejních cen a dosahovaných hrubých výnosů porovnatelných nemovitostí. Je třeba rozlišovat, o jaký výnos se jedná – zda o hrubý potenciální výnos, nebo o hrubý efektivní výnos, tzn. po odpočtu ztrát z výpadku nájemného apod. Přímé kapitalizování slouţí pro rychlou orientaci o moţné úrovni výnosové hodnoty. Pokud bude například hrubý roční výnos nemovitosti 1 mil. Kč, výnosová hodnota se v závislosti na typu nemovitosti a její poloze můţe pohybovat mezi 8 –10 násobkem hrubého ročního výnosu, tzn. mezi 8 mil. Kč aţ 10 mil. Kč, ale pravděpodobně ne na úrovni 30 mil. Kč. V rozvinutých a stabilizovaných ekonomikách v podmínkách průměrné inflace osciluje dlouhodobá kapitalizační míra u obchodních nemovitostí kolem 10%. Prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb k zákonu o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, v příloze č. 16 uvádí kapitalizační míry. Jedná se o průměrné hodnoty v rozmezí od 5 % pro bytové domy do 10 % pro nemovitosti pro výrobu a garáţování. Výnosové kapitalizování je zaloţeno na vztahu mezi jediným budoucím očekávaným reprezentativním výnosem z nemovitosti a současnou výnosovou hodnotou nemovitosti. Na rozdíl od přímé kapitalizace se přihlíţí k prognóze budoucích výnosů po dobu výhledového časového úseku (většinou interval několika let, po jehoţ dobu jsou trendy ve vývoji výnosů objektivně odhadnutelné, obvykle 5 – 15 let) a k očekávaným trendům změn v závěru nebo v průběhu tohoto časového úseku. Na rozdíl od diskontování nemusíme odhadovat budoucí výnosy nemovitosti v přesné číselné hodnotě. Míra kapitalizace se odhaduje na základě součtu nebo rozdílu míry výnosnosti a sloţky na návratnost. Riziko chybného stanovení celkové míry kapitalizace je rozloţeno do dvou sloţek.

34

Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti při použití věcné renty předpokládá, ţe kdykoliv bude tato renta přerušena, je moţné nemovitost prodat bez relativní ztráty její hodnoty.

VH

V iV

kde: VH – je výnosová hodnota nemovitosti, V – reprezentativní výnos z nemovitosti, iv – je míra výnosnosti (je rovna míře kapitalizace). Výnosová hodnota nemovitosti představuje v podstatě investici a racionálně chovající se účastníci trhu očekávají dva základní měřitelné efekty: návratnost vloţeného kapitálu (výnos z budoucího prodeje), zisk nebo odměnu za vloţení kapitálu (tzn. výnosy z nemovitosti plynoucí v jednotlivých letech), to vše měřeno ve vztahu k předpokládané akceptovatelné současné výnosové hodnotě, která reprezentuje vloţený kapitál. Rozdíl mezi výnosovou a kapitalizační mírou spočívá v tom, ţe míra kapitalizace vyjadřuje poměr mezi jediným očekávaným ročním výnosem a současnou hodnotou nemovitosti. Při kapitalizaci má kapitalizační míra podobu kompaktního čísla, ve kterém je sloţka výnosnosti a návratnosti zastoupena v blíţe nedefinovatelném poměru na základě přímé reflexe trhu. V případě výnosové kapitalizace má míra kapitalizace podobu součtu nebo rozdílu sloţky výnosnosti a návratnosti v závislosti na budoucí modelované situaci. Naopak výnosová míra je aplikována na celou řadu předpokládaných budoucích výnosů, mezi které patří i návratnost. Pro jednotlivé výnosy lze pouţít rozdílné míry výnosnosti. Do kapitalizačních měr řadíme celkovou kapitalizační míru, míru kapitalizace pozemku, míru kapitalizace stavby, míru kapitalizace vlastního podílu apod. Mezi výnosové typy měr patří výnosová míra, diskontní míra, úroková míra, vnitřní míra, vnitřní míra výnosnosti. Výnosová míra je obvykle přímým měřítkem výnosů

35

z vloţeného kapitálu do nemovitých investic nebo výnosů z investic alternativních nebo srovnatelných. Úroková míra se pouţívá pro porovnávání s výnosností jiných forem investic (výnosy z vkladů, úvěrů, cenných papírů, pojištění apod.). Diskontní míra se pouţívá pro převod budoucích výnosů a plateb na jejich současnou hodnotu. Celková míra kapitalizace není mírou výnosnosti, můţe být niţší nebo vyšší neţ míra výnosnosti, můţe se jí rovnat, a to v závislosti na předpokládaných změnách ročních výnosů a hodnoty nemovitosti v budoucnosti. Pokud lze předpokládat, ţe nemovitosti si svou hodnotu v budoucnosti udrţí, rovná se míra výnosnosti míře kapitalizace. V situaci, kdy je reálný předpoklad nárůstu hodnoty nemovitosti do budoucna, je míra výnosnosti menší neţ míra kapitalizace. Při očekávaném poklesu hodnoty nemovitosti bude míra výnosnosti větší neţ míra kapitalizace. Míra výnosnosti nelze přesně spočítat. Lze ji pouze odhadnout s pouţitím stavebnicového způsobu odhadu míry výnosnosti jako dosahovanou míru výnosnosti u obdobných typů nemovitostí upravenou o přiráţky nebo sráţky (potencionální rizika):

iV

ip

i

kde:

iv – je míra výnosnosti, ip – je míra výnosnosti dosahovaná u obdobných nemovitostí, Δi – jsou přirážky a srážky reprezentující odlišnosti výchozí míry výnosnosti

3.2.3 Rizika ve vztahu k nemovitostem Rizika ve vztahu k nemovitostem lze dělit na systémová a nesystémová. Systémová rizika spočívají v makroekonomickém pohledu, působí globálně, například politická situace, hospodářská situace (stav a vývoj ekonomiky), mezinárodní politická situace, mezinárodní ekonomická situace (globalizace, provázanost trhů), pohyb devizových kurzů, změny úrokových měr, inflace apod. Nesystémová rizika se v případě nemovitostí mění podle druhu nemovitosti a segmentu trhu. 36

Mezi rizika, která vyplývají přímo z podstaty nemovitostí, patří například: technická rizika – závady nebo poruchy staveb (stavební materiál, technologie, vybavení, statika, údrţba, opotřebení, poţární bezpečnost), technická rizika ve vazbě na pozemek (výskyt radonu, ekologická zátěţ, sloţité zakládání, stísněnost staveniště, podmíněné investice), ekonomická rizika (rychlé ekonomické a morální zastarávání, variabilita, flexibilita, zadluţení, podíl cizího kapitálu). Mezi rizika daná okolním prostředím – lokalitou, v níţ se nemovitost nachází, patří: rozvoj území (kvalita prostředí, územní plán, zastavěnost, vývoj infrastruktury, dopravní dostupnost, zásobování médií, výhled, oslunění), poloha nemovitosti (záplavová oblast, sesuvy půdy, nadměrný hluk), sociálně demokratická (vývoj populace, rozvrstvení, migrace), ekonomická (změna nabídky a poptávky, kupní síla, změna provozních nákladů, změna nájmů, změna cen materiálů, stavebních a udrţovacích prací, přehodnocení nejlepšího a nejvyššího uţití), jiná (konfliktní sousedé, nedořešené spoluvlastnické vztahy, omezené moţnosti pojištění apod.).23

3.2.4 Obecný postup výpočtu výnosovou metodou 1. krok:

Zjistí se trvale dosaţitelný roční čistý výnos nemovitosti. Po jeho

zjištění lze vyuţít roční hrubý výnos od něhoţ se odečtou roční obhospodařovací náklady. Jestliţe se při zjišťování ročního čistého výnosu vychází z čistého studeného nájemného, ţádné sráţky nepřicházejí v úvahu. 2. krok:

Protoţe se roční čistý výnos vztahuje na celou nemovitost

(pozemek + stavba), určí se podíl připadající na stavbu tak, ţe se od ročního čistého výnosu odečte zúročení pozemku. To se stanoví pomocí úrokové míry nemovitosti. Přitom se předpokládá, ţe pozemek je nezničitelný statek, který přináší úrok trvale (věčně). Na toto „zúročení“ lze pohlíţet jako na úrok z dluhu, který musí být splácen za zapůjčený kapitál vázaný v pozemku. Oprávněnost odpočtu zúročení hodnoty 23

ORT, Petr a kol.Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Praha: Verlag Dashöfer, 2008

37

pozemku od ročního čistého výnosu spočívá v tom, ţe stavby přinášejí výnos pouze po zbytkovou dobu svého uţití, zatímco pozemek, je statek „věčně“ pouţitelný, přináší jej tedy trvale. Proto se část výnosu připadající na stavby kapitalizuje příslušným zásobitelem pouze za zbytkovou dobu uţití. 3. krok:

Kapitalizovaný podíl výnosu, připadající na stavby se upraví o ostatní

hodnototvorné vlivy, jako např. : -

vyuţití ploch fasády pro reklamní účely,

-

nájemní lhůty a nájemní smlouvy.

Příslušné přiráţky nebo sráţky musí být vţdy zdůvodněné. 4. krok:

Součet výnosové hodnoty staveb a výnosové hodnoty pozemku dává

výnosovou hodnotu nemovitosti. V případě, ţe ke dni ocenění nemovitosti se všechny údaje uplatněné při „výpočtu“ výnosové hodnoty nemovitosti (tj. roční výnosy, obhospodařovací náklady, úroková míra nemovitosti, zbytková doba uţití stavby, stav nabídky a poptávky na trhu nemovitostí) shodují se skutečným stavem lze výnosovou hodnotu povaţovat za trţní hodnotu nemovitosti. Pokud tomu tak není, odvodí se trţní hodnota na základě přihlédnutí k odlišnostem na trhu s nemovitostmi.24

3.3 Porovnávací metoda Porovnávací metoda

téţ komparační metoda je zaloţena na porovnávání

oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek a na základě toho stanovení její hodnoty. Metody

porovnávací,

někdy

nazývané

trţní,

jsou

nejrozpracovanější

ve fungujících ekonomikách, kde lze porovnat cenu oceňovaného majetku s realizovanými (skutečnými prodejními) cenami majetků obdobných. To znamená, ţe funguje obvykle četnost prodejů obdobných podniků, nemovitostí a majetků. Tato metoda

pro ocenění je zaloţena na srovnání oceňovaného majetku s majetky

obdobnými, jejichţ ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. 24

ŠTEFAN, Rudolf. Teorie oceňování nemovitostí. Praha: Nakladatelství Economica, 2003.

38

Metoda je nejrozšířenější v dobře fungujících trţních ekonomikách. Její pouţití je odvislé od dvou základních faktorů – fungujícího trhu a burzy. Hlavním předpokladem aplikovatelnosti této metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. Dříve byla pro naše tuzemské podmínky porovnávací metoda vyuţitelná pouze kvalitativně (pro řádový odhad), protoţe trh se teprve vytvářel. V dnešní době se však jiţ velmi rozšířil trh s nemovitostmi a vznikají tak nové a nové databáze obchodů s nemovitostmi a tato metoda se stává nejrozšířenější. Při vytváření funkčních databází porovnávaných nemovitostí naráţíme na dva zásadní problémy: Pravdivost informací - skutečná prodejní cena obvykle lze nahlédnout do kupní smlouvy na příslušném katastrálním úřadu. Mohou však nastat i případy, kdy se cenu spolehlivě dozvíme z jiných zdrojů například z realitní kanceláře atd. Je ale realitou, ţe bohuţel skutečnou prodejní cenu zná někdy jen prodávající a kupující. Úplnost informací o porovnávané nemovitosti - obvykle není problém udělat vnější obhlídku nemovitosti nebo se dostat do veřejně přístupných prostor. Také lze bez problémů získat výpis z katastru nemovitostí ať jiţ z internetu nebo na příslušném katastrálním úřadu. Ale bude relativně náročné provést zaměření budovy (pro zjištění správného počtu porovnatelných jednotek) a získat pravdivé informace, pokud nebudeme mít umoţněn přístup do porovnávané nemovitosti.25

3.3.1 Zdroje dat a externí databáze Základním předpokladem pro pouţití porovnávací metody je mít k dispozici soubor prodejních, popř. nabídkových cen nemovitostí. Nemovitosti jsou jedinečné, proto kromě ceny je důleţité mít k dispozici i celou řadu dalších informací, které mohou mít kvantitativní nebo kvalitativní podobu. Informace je moţné získávat přímo od účastníků konkrétního obchodu nebo zprostředkovaně od ostatních účastníků trhu, tzn. od nabízejících, poptávajících, zprostředkovatelů. Jsou to například údaje realitních kanceláří, realitních periodik, novinové a vývěskové inzerce, webové stránky realitních serverů, prospekty, propagační materiály apod. tato data bývají velice stručná a navíc 25

Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí,VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: CERM 2008

39

se jedná o nabídkové ceny nemovitostí, to znamená ceny jednostranně ovlivněné představami prodávajících. Zdrojem dat mohou být i instituce a agentury, které se zabývají přímo sběrem dat o obchodech s nemovitostmi. Některé časopisy pravidelně zveřejňují analýzy trhu s vybranými typy nemovitostí. Důleţitým zdrojem informací jsou katastrální úřady – evidují vlastnická práva k nemovitostem a archivují kupní smlouvy. Doplňujícími zdroji informací mohou být místně příslušné stavební úřady, zde je moţné získat informace související se stavebním řízením, stářím, historií staveb, ale i údaje o moţném vyuţité pozemků a omezeních.

Mezi externí databáze patří například: Databáze MOISES (shromaţduje, zpracovává, uchovává a zpřístupňuje informace o uskutečněných obchodech s nemovitostmi, záznamy jsou obvykle doplněny fotografiemi, smluvní uţivatelé data pouţívají, ale i sbírají.) Registr porovnávacích nemovitostí České republiky (RPN) (spravuje databázi cen realizovaných prodejců, databázi plní smluvně vázání partneři, většinou realitní kanceláře), Cenové mapy stavebních pozemků (cenové mapy stavebních pozemků vytvářejí, spravují a vyhlašují obce, jedná se o grafické znázornění pozemků v měřítku 1 : 5000 nebo podrobnějším a to s vyznačením cen za 1m2, pro administrativní ocenění mají orientační charakter), Databáze Českého statistického úřadu (vytvářena na základě cenových údajů o nemovitostech, které předávají finanční úřady – zjištěné v souvislosti s přiznáním k dani z převodu nemovitosti), ČSÚ stanovuje jednotkové ceny nemovitostí pro jednotlivá území, průměrné ceny jsou doplněny cenovými indexy, data jsou podkladem pro tvorbu například koeficientů prodejnosti v oceňovacím předpisu), Databáze cen a nájmů bytů IRI (Institut regionálních informací monitoruje výši nájemného ve vybraných statutárních a bývalých okresních městech, byty jsou členěny na nově, starší, rekonstruované, nájemné je moţno porovnat s regulovaným nájemným).26

26

ORT, Petr a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Praha : Verlag Dashöfer, 2008.

40

3.3.2 Postup při použití porovnávacího přístupu Pouţití porovnávací přístupu odhadu trţní hodnoty nemovitosti je proces, který je obvykle členěn do tří základních etap: Přípravná fáze -

spočívá ve sběru dat pouţitelných pro aplikaci porovnávací

metody. Daty se rozumějí prodejní, nabídkové, vydraţené ceny nemovitostí a další důleţité informace, zejména podmínky obchodu a podstatné vlastnosti nemovitostí, které mají vliv na jejich cenu. Data lze získat jejich sběrem nebo lze pouţít externí databáze. Porovnávací fáze - výběr nemovitosti pro porovnání (vzorků) je závislý na tom, zda předmětem

porovnání

budou

nemovitosti

jako

celku,

protoţe

prodejní

i nabídková cena bývá vztaţena k celku. Většinou není vymezeno, jaká část z prodejní ceny se týká pozemku a jaká část připadá na stavbu, popřípadě stavby. Základním předpokladem správné volby vzorku je vymezení segmentu trhu – nemovitosti by měly být porovnatelné v následujících kritériích: velikost sídla, významnost polohy (například samota, vesnice, předměstí, město, pohraničí, vnitrozemí ) účel nemovitosti (například bydlení, administrativa, výroba, rekreace ) velikost, rozsah vyuţití ( například počet bytových jednotek, nebytové prostory, prostory pro podnikání ) kvalita – způsob provedení, vybavení, komfort (například podřadné, běţná kvalita, exkluzivní ) vyuţitelnost (například volné, obsazené, s moţnosti dalšího rozvoje, variabilní vyuţití ) hodnota (například do 1 mil. Kč, do 5 mil Kč, do 10 mil. Kč) Při výběru nemovitostí pro porovnání je vhodné preferovat nemovitosti z blízkého sousedství, aby následné úpravy z důvodu odlišné polohy byly co nejmenší. Rovněţ je vhodné pouţívat vzorky co nejpodobnější oceňované nemovitosti z důvodu minimalizace cenových úprav daných odlišnostmi. Upřednostňujeme pochopitelně

41

co nejaktuálnější vzorky, které se neliší v podmínkách transakce. Nejhodnotnější vzorky jsou ty, u nichţ je záruka vlastního ověření. Ve výběru nemovitostí pro porovnání by měly být zastoupeny nemovitosti lepší i horší kvality, neţ je oceňována nemovitost. Ideální pro porovnání by bylo mít k dispozici prodejní ceny alespoň tři totoţných nemovitostí, na stejném místě, realizované v současnosti, v dokonalém konkurenčním prostředí.

Závěrečná fáze – při hledání porovnávací hodnoty získáme několik dílčích výsledků, které bývají rozdílné a naším úkolem je sjednotit tyto výsledky do jediného čísla. Můţeme postupovat v zásadě třemi způsoby: přiklonit se k výsledku, který koresponduje s nejvýhodnějším vzorkem a prohlásit jej za porovnávací hodnotu, spočítat střední hodnotu (aritmetický průměr, váţený průměr) dílčích výsledků a označit ji za porovnávací hodnotu, zvolit porovnávací hodnotu odhadem v intervalu vymezeném dílčími výsledky.27

3.3.3 Cenotvorné odlišnosti – stanovení korekčních činitelů Cenotvorné odlišnosti (mezi oceňovanou nemovitostí a nemovitostmi pro porovnání) mohou být způsobeny odlišnými podmínkami transakcí, za nichţ byly ceny dohodnuty nebo navrhnuty a odlišnými cenotvornými vlastnostmi nemovitostí. Čím jsou tyto rozdíly větší, tím větší bude rozdíl mezi známou cenou porovnatelných nemovitostí a hledanou hodnotou oceňované nemovitosti. Ceny porovnatelných nemovitostí je nutné vhodně upravit, korigovat, v závislosti na směru a velikosti odlišností. Cenové úpravy jsou realizovány ve formě: procentuálních odpočtů a přípočtů pomocí koeficientů (násobení nebo dělení) sráţkami, přiráţkami absolutních částek

27

ORT, Petr a kol.:Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Praha : Verlag Dashöfer, 2008.

42

Aplikace

prvků

porovnání

spočívá

v systematickém

prohledávání

níţe

vyjmenovaných oblastí a v hledání cenotvorných odlišností včetně vyhodnocení směru a velikosti příspěvku k porovnávací hodnotě oceňované nemovitosti. Obvykle se pouţívají následující prvky porovnání, které mají stejnou váhu: Odlišné podmínky transakce – přejímaná vlastnická práva k nemovitostem, finanční podmínky, podmínky prodeje, trţní podmínky, daňové podmínky. Odlišné vlastnosti nemovitosti – poloha, technické faktory, ekonomické faktory, způsob a moţnosti vyuţití, nerealitní faktory.28

3.3.4 Metody cenového porovnání Z mnoţství metod pouţívaných k cenovému porovnání, doporučuji pro Městský úřad Vyškov pouţít následující metody : 3.3.4.1 Porovnání nemovitostí jako celku - odbornou rozvahou Porovnání je moţno provést na základě srovnání s jinými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech souvislostí a zásad. Jako podklad můţe slouţit mj. například seřazený výpis z realitní inzerce. Jiným pokladem můţe být seřazený a upravený přehled z internetu. Na základě uvedených pokladů pak následuje zdůvodnění a (podle zadání) uvedení buď odhadnuté ceny nebo rozmezí, v němţ by se přiměřená cena měla pohybovat. 3.3.4.2 Porovnání pomocí indexu odlišnosti Porovnávání je moţno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech výše uvedených souvislostí a zásad. Na základě uvedených podkladů pak následuje zdůvodnění a (podle zadání) uvedení buď odhadnuté ceny nebo rozmezí, v němţ by se přiměřená cena měla pohybovat.

28

ORT, Petr a kol.:Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Praha : Verlag Dashöfer, 2008.

43

Pokud je moţno provést srovnání nejméně se třemi obdobnými objekty shodných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich vyuţití, technického stavu nemovitosti a jejich inzerovaných, resp. realizovaných cen, určí odhadce srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Údaje o srovnávacích objektech musí být v odhadu (posudku) podrobně uvedeny včetně pramene, odkud byly získány.

3.3.4.3 Klimešova srovnávací metodika Ing. Vladimír Klimeš, Csc. publikoval srovnávací metodiku pro zjištění obecné ceny nemovitosti. Pro přepočet zjištěné nákladové hodnoty nemovitosti

na obecnou

cenu (zde nazvanou srovnávací hodnota) slouţí tzv. cenový koeficient. Srovnávací hodnota se za jeho pomoci vypočítá podle vztahu:

Hs Hn k kde : Hs

srovnávací hodnota (Kč),

Hn

nákladová hodnota (Kč),

k

cenový koeficient (-).

Cenový koeficient se určí ze vztahu:

21

k

vn ci n 1 21

vn n 1 kde :

k

je cenový koeficient,

vn

je váha n – tého znaku,

ci

cenový index kvalitativní třídy.

44

Je třeba, aby se jednalo o nemovitosti velmi podobné, nebo je nutno provést výpočet nikoliv pro celkové, ale pro jednotkové ceny staveb a pozemků ( nákladová cena oceňované nemovitosti se totiţ ve výpočtu krátí, takţe při uvedené metodice se vlastně jedná o porovnání domů jako celků). Ke stanovení cenového koeficientu slouţí tabulky. Hodnoty A,B,C,D,E v záhlaví tabulek představují kvalitativní třídu a budou při výpočtu nahrazeny konkrétními čísly, která charakterizují místní cenový rozdíl cen nemovitostí proti jejich zjištěné věcné hodnotě s ohledem na jejich situování. Tabulky obsahují 21 hodnotících znaků. Poţadavky na zatřídění znaků do jednotlivých tříd jsou orientační. Okrajové indexy kvalitativních tříd A a E vyjadřují násobek obvyklé ceny nejhůře a nejlépe situované nemovitosti vůči stanovené věcné hodnotě. Okrajové hodnoty cenového intervalu a E stanoví odhadce na základě znalosti místního trhu. Ostatní indexy ( vnitřní B,C,D) se získají rovnoměrným rozdělením zvoleného intervalu na čtyři díly. 29

3.3.4.4 Metoda porovnání pomocí standardní jednotkové tržní ceny Metodika porovnání pomocí standardní jednotkové trţní ceny je zaloţena na následující úvaze: Předpokládejme, ţe existuje a je známa trţní cena za jednotku výměry (obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy apod.) hlavní stavby průměrného provedení a opotřebení, nazvěme ji standardní jednotkovou trţní cenou ( SJTC). Jako výměru pouţijeme takovou, která při změně má vliv na prodejní cenu nemovitosti (podlahová ploch, uţitná plocha, počet místností bytu apod.). Z této teoretické ceny vypočteme jednotkovou trţní cenu konkrétního oceňovaného objektu JTCo

pomocí indexu oceňovaného objektu Io, který bude

vyjadřovat trţní odlišnosti konkrétního objektu od standardu:

JTC o

SJTC I o

Násobením této jednotkové ceny výměrou objektu pak obdrţíme odhad obecné ceny nemovitosti, získaný porovnávacím způsobem.

29

Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí,VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: CERM 2008

45

Poněvadţ však standardní jednotková cena SJTC obdobných objektů není známa, je třeba ji odvodit. U konkrétního prodaného resp. v realitní inzerci nabízeného objektu (s přiměřeně upravenou poţadovanou cenou) zjistíme dělením jeho trţní ceny výměrou jeho jednotkovou trţní cenou srovnávacího objektu JTCs

a za pomocí

přiměřených kritérií indexu srovnávacího objektu IS. Z jednotkové ceny JTCS analogií s rovnicí vypočteme standardní jednotkovou trţní cenu srovnávacího objektu odvozenou z objektu і (SJTC Si). :

SJTC Si

JTC Si I Si

Vyuţitím více druhů jednotkových cen (všech dostupných a vhodných u konkrétního objektu) a informací z více realizovaných resp. inzerovaných objektů se získává výsledek s vyšší informační hodnotou. Za pouţitelnou SJTC pak bereme průměr případně jinou odůvodněnou hodnotu ze získaného souboru standardních jednotkových trţních cen SJTCSi. Obecný postup je následující : 1. získá se dostatečně velký soubor informací o prodaných resp. inzerovaných nemovitostech stejného druhu, o známé sjednané resp. poţadované ceně a známé výměře (srovnávací objekty), 2. u nich jsou dělením výměrami zjištěny jednotkové trţní ceny jednotlivých srovnávacích objektů JTCSi., 3. tyto jsou pomocí systému indexů jednotlivých srovnávacích objektů IS přepočteny na tzv. standardní jednotkové trţní ceny jednotlivých srovnávacích objektů SJTCSi, 4. statistickým zpracováním je z tohoto souboru získána: standardní jednotková trţní cena průměrná SJTC prům standardní jednotková trţní cena minimální a maximální (SJTCmin ; SJTCmax), směrodatná odchylka daného souboru – s – a její pomocí rozmezí s velmi vysokou pravděpodobností, tj. průměr ± s (SJTC

-s

, SJTC+ s ),

5. z této je pomocí stejného systému indexů (index oceňovaného objektu Io ) vypočtena jednotková trţní cena oceňovaného majetku JTC o, 6. z ní násobením výměrou se zjistí cena zjištěná porovnávacím způsobem Cp.

46

U srovnávacích objektů bývá k dispozici řada údajů, přitom tyto mohou být u jednotlivých nemovitostí různé. Pokud se týká výměr, bývají k dispozici (nebo je moţno s určitou přesností dopočítat) například: -

obestavěný prostor (OP),

-

zastavěná plocha objektu (ZP) (z ní pak zastavěná plocha všech podlaţí celkem ),

-

podlahová plocha všech podlaží objektu ( PP),

-

hrubá užitková plocha objektu (PUH) tj. plocha bez schodišť, výtahových šachet apod.

-

čistá užitková plocha objektu ( PUČ) tj. plocha bez schodišť, výtahových šachet, příslušenství apod.. Pro větší objektivitu je vhodné vyuţít všechny výměry, jeţ jsou u daného

objektu k dispozici a na jejichţ velikosti závisí trţní cena a jejich pomocí vypočíst jednotlivé jednotkové ceny srovnávacího objektu. V systému je pro kaţdé kriterium zvolen dílčí koeficient, tyto se mezi sebou násobí, výsledkem je index pro přepočet. Zpravidla je pro průměrnou hodnotu kriteria zvolen dílčí koeficient v hodnotě rovné 1,00; lepší hodnocení kriteria bude hodnoceno koeficientem nad 1,00, horší pak pod 1,00. U běţných nemovitostí by se hodnoty u většiny kriterií měly pohybovat blízko okolo 1,00. Váha resp. rozpětí jednotlivých pouţitých kritérií u jednotlivých druhů nemovitostí můţe být také různá. Následně se hodnotí jednotlivá kriteria u srovnávacího resp. oceňovaného objektu a přidělují se jim přiměřeně koeficienty v daném rozmezí, u odůvodněných případů je moţno samozřejmě se zdůvodněním jít i mimo dané rozmezí, je však třeba mít na paměti zásady uvedené výše. Obdobně je moţno ve specifických případech přidat i další vhodná kriteria.30

30

Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí,VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: CERM 2008.

47

3.4 Metoda střední hodnoty Podstatou je zjištění nemovitosti jako prostý aritmetický průměr z hodnoty nákladové a hodnoty výnosové:

COB

CN

CV 2

V současné době je sice některými autory povaţována (pro oceňování podniků) za metodu méně vědeckou, ovšem i tito autoři konstatují, ţe je hojně pouţívána jako „metoda praktiků“.

3.5 Metoda váženého průměru

COB

CN

n CV n 1

kde značí : COB váženým průměrem zjištěnou cenu všech staveb na pozemku ( včetně ceny pozemku, pokud mají stavby i pozemek stejného vlastníka), CN

nákladovým způsobem zjištěnou cenu všech staveb na pozemku (+ cenu pozemku, pokud mají stavby i pozemek stejného vlastníka); tato cena má vždy váhu 1,

CV

výnosovým způsobem zjištěnou cenu (+ pozemku, pokud mají stavby i pozemek stejného vlastníka),

n

váhu ceny zjištěné výnosovým způsobem( CV ); tato váha činí : a) je – li

CN

CV,

je n= 1

b) je – li

CN

1,4 x CV ,

je n=5

c) v ostatních případech se n vypočte pomocí vzorce

n

10

CN CV CV

1

48

3.6 Metoda zbytku Podstata metody zbytku spočívá v následujícím postupu: je zjištěna obvyklá cena nemovitosti jako dokončeného celku, ekonomické jednotky, odečte se ve vhodné úrovni část, která není předmětem ocenění. Použití metody: Ocenění zastavěného stavebního pozemku: zjistí se obvyklá cena souboru stavba + pozemek odečte se cena stavby (například u provozní pronajímatelné stavby cena stanovená výnosových způsobem), zbytek je povaţován za cenu pozemku. Ocenění nedokončené stavby obvyklou cenou zjistí se obvyklá cena souboru dokončená stavba + pozemek odečtou se náklady na dokončení stavby, stanovené například rozpočtem, v místě a čase obvyklé, zbytek je povaţován za obvyklou cenu souboru nedokončená stavba + pozemek31

3.7 Administrativní oceňování nemovitostí Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a podle prováděcí vyhlášky MF č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Administrativní ocenění nemovitosti při stanovení obvyklé ceny uvádím jako pomocné pro vypočet reprodukční ceny bez pouţití koeficientu prodejnosti. V zákoně č. 563/1991 Sb. o účetnictví , ve znění pozdějších předpisů se § 25 odst. k) uvádí „ oceňuje se : majetek v případech bezúplatného nabytí, anebo majetek v případech, kdy vlastní náklady na jeho vytvoření vlastní činností nelze zjistit, reprodukční pořizovací cenou“. 31

Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí,VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: CERM 2008.

49

Vyhláška č. 505/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou územními samosprávnými celky, příspěvkovými organizacemi, státními fondy a organizačními sloţkami státu se § 26 odst. 5) uvádí: „ Dlouhodobý hmotný majetek pořízený směnnou se ocení pořizovací cenou, jsou – li ceny ve smlouvě sjednány, nebo reprodukční pořizovací cenou, nejsou –li ceny ve smlouvě sjednány“. Pro nákladovou metodu je moţné za pomocí uvedené oceňovací vyhlášky dle přílohy č.1, provést výpočet výměr staveb a jejich části, pouţít údaje k ţivosti staveb nebo vypočítat opotřebení metodou lineární nebo analytickou uvedené v příloze č. 15. Rovněţ při stanovení ekonomických nedostatků můţeme vyuţít v oceňovací vyhlášce tzv. koeficienty

prodejnosti kp uvedené v příloze č. 39 nebo také při

oceňování pozemků. Administrativní ocenění pro Městský úřad ve Vyškově se pouţije například při stanovení daně z převodu nemovitosti (základ daně), daně darovací, odměny notářů a správců dědictví.

3.7.1 Způsoby ocenění staveb Výše zmíněná prováděcí vyhláška v souladu se zákonem rozlišuje tyto tři způsoby ocenění staveb: Nákladový způsob oceňování nemovitostí vychází z oceňovacích postupů a cenové úrovně obsaţené ve vyhlášce č. 178/1994 Sb., kterou byla zaloţena nová koncepce oceňování nemovitostí. Tato úroveň je na současnou úroveň pravidelně aktualizována o vliv vývoje cen stavebních prací (koeficient změny cen stavebních prací) a o vliv prodejnosti tohoto majetku na trhu (koeficient prodejnosti). Nákladovým způsobem se oceňují budova a hala, inţenýrská a speciální pozemní stavba, rodinný dům, rekreační chalupa, rekreační domek, rekreační chata a zahrádkářská chata (rozestavěná nebo neuvedená v příloze č. 20), vedlejší stavba, garáţ (příslušenství hlavní stavby nebo garáţ rozestavěná), studna, venkovní úpravy, byt a nebytový prostor [ v rodinném domě, v budovách kromě typu J (typové bytové) a K (netypové bytové), rozestavěný].

50

Cena budovy a haly se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 oceňovací vyhlášky, základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu uţití stavby a upravenou koeficienty. Takto zjištěná cena se sníţí o přiměřené opotřebení. Vyhláška umoţňuje pro výpočet opotřebení pouţití lineární metody nebo metody analytické. Při pouţití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané ţivotnosti a roční opotřebení se zjistí dělením 100% celkovou předpokládanou ţivotností. Výpočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení cenových podílů konstrukcí a vybavení, jednotlivě se posuzuje opotřebení konstrukcí a vybavení. Výsledné opotřebení se zjistí jako váţený součet opotřebení konstrukcí a vybavení. Výpočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení objemových podílů konstrukcí a vybavení a jejich předpokládaných ţivností způsobem uvedeným v příloze č. 15 oceňovací vyhlášky. Porovnávací způsob - základní cena uvedená v jednotlivých přílohách vyhlášky se vynásobí koeficientem cenového porovnání. Takto upravená cena je vynásobena podlahovou plochou (případně ocenění bytu) nebo obestavěným prostorem stavby (v případě ocenění garáţe nebo rekreační chaty). Koeficient cenového porovnání se zjistí jako váţený průměr hodnocení nemovitosti v n-znacích. Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňují míru působení cenových faktorů na cenu nemovitosti jsou uvedeny v tabulkách příloh vyhlášky. Porovnávací způsob zjištění ceny je předepsán pro garáţ (samostatná, řadová, jedno nebo dvoupodlaţní), byt ve vícebytovém domě a pro rekreační a zahrádkářskou chatu. Cena bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K (typové a netypové), jeho vybavení a příslušenství včetně podílu na společných částech domu a jeho vybavení, které je stavebně součástí stavby, se zjistí vynásobením počtu m2 podlahové plochy základní cenou včetně úprav. Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavby slouţící výhradně

společnému

uţívání.

Spoluvlastnický

k pozemkům, příslušející k bytu, se oceňuje samostatně.

51

podíl

k pozemku,

popřípadě

Kombinace nákladového a výnosového způsobu - vychází ze snahy, co nejvíce přiblíţit cenu zjištěnou reálným trţním podmínkám, neboť obvyklá cena zohledňuje jak náklady, které investor do nemovitosti vloţil, tak i výnosy, které je nemovitost schopna vyprodukovat. Přičemţ u výnosového způsobu je výrazně zjednodušeno stanovení odpočtu nákladů (zaveden paušál). Výsledná zjištěná cena nemovitosti, tzn. zohledňují se zde příleţitosti či negativní vlivy v okolí nemovitosti nebo ve společnosti, které mohou mít zásadní vliv na další vývoj a výnos nemovitosti a tím i na její prodejnost. Pronajaté budovy a haly (i částečně pronajaté) i potenciálně pronajímatelné (stavba není pronajata, ale mají stavebně technický stav umoţňuje pronajmutí), dále soubor staveb se oceňují kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění. Nájemné za nepronajaté plochy se dopočte ve výši obvyklého nájemného. Do výpočtu vstupuje cena zjištěná nákladovým způsobem (CN) bez úpravy koeficientem prodejnosti a cena zjištěná výnosovým způsobem (CV), zjištěná je podle vztahu:

CV

N 100 p

kde: p

– míra kapitalizace v % (pro jednotlivé účely užití je uvedena v příloze),

N – roční nájemné (ze smlouvy nebo ve výši obvyklého nájemného), které se sníží o 40 % a popřípadě o nájemné z pozemku (jiný vlastník) nebo 5% z ceny pozemku podle cenové mapy nebo § 28 (stejný vlastník) – pouze pro plochy zastavěné oceňovanými stavbami. Odpočet může činit maximálně 50 % ročního nájemného.

3.7.2 Oceňování stavebních pozemků Stavební pozemek se oceňuje podle platné cenové mapy stavebních pozemků, pokud je v obci platná cenová mapa stavebních pozemků není nebo oceňovaný pozemek nemá stanovenu v cenové mapě cenu, oceňují se stavební pozemky podle § 28, tzn. základní cenou za 1m2 v závislosti

na velikosti a významu obce včetně úpravy

(například přístup po nezpevněné komunikaci, není-li v místě moţnost napojení na veřejnou kanalizaci, není-li v místě moţnost napojení na rozvod elektřiny, hluk, otřesy, prach, radon svaţitý pozemek orientovaný na SV,S a SZ, ztíţené základové podmínky

52

apod.) a koeficientů změny cen staveb a koeficientu prodejnosti. Platné cenové mapy stavebních pozemků mají města Bánov, Brno, Dubí, Duchcov, Hodonín, Horoměřice, Karviná, Kněţeves, Mladá Boleslav, Most, Olomouc, Osek, Ostrava, Praha, Prostějov, Příbram, Terezín a Zlín. Cena pozemku zahrady nebo ostatní plochy v jednotném funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem se zjistí jako cena zastavěného pozemku a vynásobí se koeficientem 0,40.Cenou v Kč/m2 nezastavěného pozemku určeného k zastavění regulačním plánem, rozhodnutím o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebního úřadu, stavebním povolením, veřejnoprávní smlouvou nebo certifikátem autorizovaného inspektora (kromě pozemků se způsobem vyuţití: dráha dálnice, silnice atd.) je cena uvedená a se zdůvodněním upravená a vynásobená koeficienty změny cen staveb a prodejnosti. Přitom platí, ţe je-li z vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona jednoznačně zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena zbývající část pozemku koeficientem 0,40, totéţ platí, je-li zvláštním právním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku. Není-li z vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena pro celý pozemek koeficientem 0,80.32

32

ORT, Petr a kol.: Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Praha : Verlag Dashöfer, 2008.

53

4 Zpracování znaleckých posudků nemovitého majetku pro Městský úřad Vyškov Na základě předchozí teorie a popisovaných metod můţu doporučit většinu odhadů nemovitostí pro Městský úřad ve Vyškově, kdy je součástí oceňovaného areálu stavba a pozemek (stavby a pozemky) následující schéma : Provést výpočet nákladové hodnoty staveb, nyní zpravidla za vyuţití cenového předpisu, bez pouţití koeficientu prodejnosti. Je moţno téţ postupovat pomocí THU nebo podobným způsobem pokud stavba je určena k prodeji. Je moţno téţ postupovat pomocí THU nebo podobným způsobem pokud stavba vyţaduje náklady na dostavění nebo na odstranění vady, aby mohla být uvedena do uţívání, tyto náklady v závěru odečíst. K této hodnotě připočíst hodnotu pozemku zjištěnou podle cenové mapy dané obce, případně obce podobné, v podobné poloze, případně metodou porovnávací, nejsou-li porovnávací hodnoty, zjistit reprodukční hodnotu na kterém stavba stojí, vč. přiměřené části nádvoří, které nebude moci být intenzivněji vyuţito, uvaţuje-li se o jiném vyuţití, toto zohlednit v případě, ţe je reálné jak po stránce stavební, tak i právní a budoucího provozu, včetně rentability. Jako pomocné je moţno provést ocenění podle cenového předpisu. Provést výpočet výnosové hodnoty za předpokladu dosahovaného resp. optimálního, ale u dané nemovitosti reálně dosaţitelného nájemného. V kaţdém případě je třeba uvést přehled o dosahovaném resp. v realitní inzerci poţadovaném nájemném u obdobných nemovitostí, neobávat se uvést případně i skutečnost, ţe v současné době (resp. někdy i v dlouhodobém vývoji) je daná nemovitost nepronajmutelná, samozřejmě s odůvodněním. Pokud stavba vyţaduje náklady na dostavění nebo odstranění vady, aby mohla být uvedena do uţívání, tyto náklady v závěru odečíst, případně provést výpočet výnosové hodnoty s proměnlivými příjmy a výdaji v prvních letech. Výsledkem je výnosová hodnota stavby (staveb) s pozemkem (pokud není pozemek cizí) resp. hodnota areálu.

54

Provést souhrn dat o realizovaných resp. v realitní inzerci poţadovaných cenách za obdobné nemovitosti a s odůvodněním podle příslušných kritérií uvést cenu zjištěnou cenovým porovnáním. Z hodnoty nákladové a výnosové vypočíst střední hodnotu a váţený průměr. Uvést přehled všech cen a s řádným odůvodněním, například v řazení podle tabulky:33 Položené otázky : 1. Stanovit cenu domu č.p.* a pozemků č. parc.* a * v k.ú.* dle platných předpisů 2. Stanovit obvyklou cenu domu č.p. * a pozemků č.parc. * a * v k.ú.*

Osnova posudku Titulní stránka 1. NÁLEZ 1.1 Zadání znaleckého posudku 1.2 Popis objektu, jeho součástí a příslušenství 1.3 Podklady pro vypracování posudku 1.3.1 Soudní spis 1.3.2 Podklady opatřené znalcem 2.

POSUDEK I – OCENĚNÍ NÁKLADOVOU METODOU Zpravidla se vyuţije ocenění podle cenového předpisu bez Kp nebo THU

3.

POSUDEK II – OCENÉNÍ PODLE PLATNÉHO PŘEDPISU = pouze jako pomocné = 3.1. Rodinný dům (§ 5) 3.1 1 Popis 3.1.2. Výpočet výměr pro ocenění 3.1.3. Výpočet stáří 3.1.4. Výpočet ceny rodinného domu 3.2. Vedlejší stavba (§ 7) 3.3. Venkovní úpravy (§ 10) 3.3.1. Vodovod 3.3.1.1. Vodovodní přípojka 5.3.1.2 Vodoměrná šachta Ostatní venkovní úpravy 3.2. Pozemky 3.2.1. Pozemky (cenová mapa nebo § 28) 4.2.2. Trvalé porosty (§38) 5.2.3. Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu

33

Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí,VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: CERM 2008

55

4.

POSUDEK IV – OCENĚNÍ VÝNOSOVÝM ZPÚSOBEM 4.1 Databáze cen podobných nemovitostí a jejich zpracování (podrobnosti v příloze posudku) 4.2 Dosaţitelné výnosy z nájemného 4.3 Náklady na dosaţení výnosů 4.4 Míra kapitalizace 4.5 Výpočet ceny výnosovým způsobem

5.

POSUDEK V – OCENĚNÍ CENOVÝM POROVNÁNÍM 5.1 Databáze cen podobných nemovitostí a jejich zpracování (podrobnosti v příloze posudku) 5.2 Vlastní cenové porovnání

6. POSUDEK VI – STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY 6.1 Závěrečná analýza ke stanovení obvyklé ceny 6.2 Rekapitulace předchozích výpočtů a odvození obvyklé ceny 7

ZÁVĚR – ODPOVĚDI NA POLOŽENÉ OTÁZKY (citace jednotlivých otázek a odpovědí na ně) Znalecká doloţka, jméno, datum, podpis, otisk znalecké pečeti atd.

Zdroj: Bradáč, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, CERM 2008, str. 392

Završením práce odhadce majetku při stanovení ceny obvyklé je závěrečná analýza, tedy úvaha o přispění jednotlivých metod k výsledné hodnotě. Matematicky toto přispění vyjadřujeme jako váţený průměr tří dílčích hodnot podle následující tabulky:

Cena zjištěná porovnávací metodou Cena zjištěná nákladovou metodou Cena zjištěná výnosovou metodou Výsledná obvyklá cena

x% y% z% 100%

Zdroj: Ort,Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ 2006, str. 72

Přispění jednotlivých metod ke zjištění konečné obvyklé ceny je různé a liší se podle typu oceňovaného majetku, které uvádím na příkladech : Rodinný dům Trţní hodnota majetku jako celku zjištěná porovnávací metodou 90 % Trţní hodnota majetku zjištěná výnosovou metodou

0%

Trţní hodnota majetku zjištěná nákladovou metodou

10 %

Výsledná trţní hodnota

100 %

56

Prodejní hala (supermarket) Trţní hodnota majetku jako celku zjištěná porovnávací metodou

30 %

Trţní hodnota majetku zjištěná výnosovou metodou

60 %

Trţní hodnota majetku zjištěná nákladovou metodou

10 %

Výsledná trţní hodnota

100 %

Byt Trţní hodnota majetku jako celku zjištění porovnávací metodou

60 %

Trţní hodnota majetku zjištěná výnosovou metodou

40 %

Trţní hodnota majetku zjištění nákladovou metodou

0%

Výsledná trţní hodnota

100 %

Pozemek Trţní hodnota majetku jako celku zjištěná porovnávací metodou

100 %

Trţní hodnota majetku zjištěná výnosovou metodou

0 %

Trţní hodnota majetku zjištěná nákladovou metodou

0%

Výsledná trţní hodnota

100 %

Pokud je předpoklad lepšího vyuţití ( rekonstrukce stavby, nástavba, přístavba, demolice nebo nová stavba), pak za základ výpočet hodnoty pozemku je třeba vzít reprodukční cenu stavby po úpravách nebo po výstavbě. U nezastavěných stavebních pozemků je moţno postupovat obdobně. Pokud se oceňují provozní nemovitosti (nemovitosti podniku), je třeba zodpovědně zváţit, zda kromě ocenění dle výše uvedených schémat není na místě provést i ocenění v likvidační hodnotě (tj. nemovitosti bez stávajícího provozu, při odečtení úprav, nutných pro uvedení do stavu, v němţ by bylo reálně moţno nemovitosti pronajímat pro případný jiný způsob provozování, vţdy s uváţením, zda by to v místě bylo reálné).34

34

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: BIVŠ, 2005

57

ZÁVĚR Jaké má moţnosti odhadce při hledání obvyklé ceny nemovitosti.

Můţe

se jednak řídit dosavadním osudem oceňovaných nemovitostí s důrazem na jejich původ, jednak se orientovat podle toho, jak je jejich význam akceptován přítomností a jednak si tvořit názor dle předpokládaného vývoje v budoucnosti.

Má moţnost

obvyklou cenu posoudit jednak z pohledů nákladů, které musely být vynaloţeny v minulosti, aby posuzované nemovitosti vůbec mohly vzniknout a existovat, jednak z pohledů současných pomocí porovnání s právě realizovanými cenami na trhu, odráţející jejich současné hodnocení a jednak z pohledů budoucích, vyjadřující prospěch, který lze od nich ve zbytku jejich existence očekávat. Jde především o to se co nejvíce ,,vcítit“ do role účastníků trhu a hledat všechny argumenty, spočívající v minulosti, přítomnosti i budoucnosti, které mohou hodnotu ovlivnit. Z takto pojatého a chápaného hledání hodnoty pak vyplívají tři základní přístupy k oceňování, jejichţ principy jsou schematicky naznačeny v základním modelu pro většinu nemovitostí, které reprezentují stavby a jimi zhodnocené pozemky, má univerzální platnost. Základní oceňovací model názorně ukazuje, ţe hlavní směry hledání trţní hodnoty je třeba chápat nikoliv jako tři jednotlivé formální nástroje, ústící do tří mechanicky aplikovaných formulí či bezduše praktikovaných navzájem nezávislých metod, ale jako nástroj komplexní, vzájemně provázaný a souvztaţný, jehoţ jednotlivé komponenty do sebe zapadají, spolupracují, vzájemně se podporují a jejichţ aplikace umoţňují nepřebernou řadu nejrůznějších variant a alternativ s cílem vytvoření komplexního analytického názoru na trţní hodnotu z nejrůznějších úhlů. Ze základního modelu je zároveň zřejmé, ţe by bylo přinejmenším neuváţené jiţ předem vyloučit některý z přístupů třeba vzhledem k absenci pro něj potřebných vstupních údajů. Jestliţe tato data skutečně chybí, o čemţ však lze ve většině případů s úspěchem pochybovat, je nanejvýš vhodné pokusit se alespoň simulovat a hledat pro jejich absenci logické vysvětlení ve vazbě na přístupy zbývající.

58

Obecný model indikace tržní hodnoty PŘÍTOMNOST

MINULOST

BUDOUCNOST

TOK ČASU Aktuální prodejní ceny obdobných nemovitostí

Vynaložené náklady na pořízení pozemku a staveb

Očekávaný prospěch a z něho plynoucí výnosy

PH

Transformace

Transformace

SH

PŘÍČINA

TRŽNÍ HODNOTA

ÚČEL OCENĚNÍ, limity, předpoklady

SH – nákladová hodnota PH – porovnávací hodnota

VH

DŮSLEDEK

VH – výnosová hodnota TH – tržní hodnota

Zdroj: Zazvonil, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK 1996 , str. 17

Tři základní přístupy poţívané při indikaci trţní hodnoty jsou hlavní nástroji v procesu hledání trţní hodnoty, nicméně jejich aplikace vycházejí z celé řady obecných principů, o něţ se opírají, nebo které vhodným způsobem vyuţívají.35

35

ZAZVONIL, Zbyněk: Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: CEDUK, 2004.

59

Znalec, odhadce v případě stanovení obvyklé ceny nemovitostí nemůţe spoléhat jen na mechanické výpočty. Je třeba, aby byl „s daným oborem v ţivém styku vědním i praktickém“, na základě svých vědomostí pak aby mohl na jedné straně objektivně podat veškeré výsledky a svoje závěrečné hodnocení, které pak na druhé straně bude schopen také vahou své znalecké osobnosti obhájit. Musí se neustále zajímat o vývoj cen nemovitostí a nájemného v oblasti své působnosti. Samozřejmě nemůţe znalec provést odhad mechanicky, bez ohledu na účel, ke kterému je zjištění hodnoty určeno. V případě ceny obvyklé se však jedná z velké části o vliv subjektivního pohledu znalce, odhadce, takţe dva odhady se mohou od sebe i dosti lišit. Proto právě je na místě, aby znalec, odhadce objednateli poskytl veškeré informace, a to jak obecné: o ceně zjištěné nákladovým způsobem, která je měřítkem dlouhodobé hodnoty (pokud zde není nebezpečí, ţe nemovitost dále nebude vyuţívána), o výnosnosti investice do této nemovitosti – ceně zjištěné výnosovým způsobem, o cenách za obdobné nemovitosti poţadovaných resp. dosaţených komparací, tak na závěr i svůj subjektivní pohled odborníka na slovo vzatého, který výše uvedené informace patřičně zhodnotí. Pokud se týká doby platnosti posudku, pak v prvé řadě bude rozhodující stav k datu, k němuţ se provádí prohlídka resp. zpracovává posudek. Další osud nemovitosti samé i cen nemovitostí na trhu obecně jiţ není v rukou znalce – mohou se projevit vlivy, které nečekaně ceny nemovitostí sníţí a odhadní cena jiţ nebude platit. Znalci povaţují za rozhodující datum, ke kterému prováděli ocenění, jako dobu, po kterou by si troufali za cenu ručit, uvádějí maximálně půl roku.36 Domnívám se, ţe by kaţdý znalec měl právě tyto trendy sledovat a pokud jsou známy, pak na ně v posudku případně upozornit.

36

Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí,VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: CERM 2008.

60

Seznam použité literatury Bibliografie [1] BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VII. přepracované vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008. ISBN 978-80-7204-578-5 [2] HALLEROVÁ, Alena a kol. Oceňování nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku. Praha: Nakladatelství Šel , 1999. ISBN 80-902697-4-5 [3] JOKL, J., Miloslav; JOKL,P., Miloslav; JOKL, J.,Daniel. Teorie oceňování nemovitostí. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze,1999. ISBN 80-7079-622-7 [4] KOKOŠKA, J. a kol. Oceňování nemovitostí, díl III. Oceňování obvyklou cenou. Nakladatelství ARCH, 2000. ISBN 80-86165-23-X [5] ONDRUŠ, Radek; KOUDELKA, Zdeněk; PRÚCHA, Petr. Zákon č. 128/2000 Sb. , o obcích ( obecní zřízení), 3. doplněné vydání podle stavu k 1.2. 2005. Praha: Linde Praha, a.s.,2005. ISBN 80-7201-525-7 [6] ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. ISBN 80-7265-085-8 [7] ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. ISBN 978-80-7265-101 [8] ORT, Petr a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashöfer nakladatelství, s. r.o., 2008. ISSN 1803-5159 [9] ŠTEFAN, Rudolf. Teorie oceňování nemovitostí. Praha: Nakladatelství Economica, 2003. ISBN 80-245-0547-9 [10] ŠTEFAN, Rudolf. Oceňování nemovitostí. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2002.ISBN 80-245-0205-4 [11] ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha : KOPRESS, s.r.o., 2006. ISBN 80-86929-14-0 [12] ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: CEDUK spol. s r.o., 2004. ISBN 80-902109-3-7 [13] ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. CEDUK spol. s r.o., 1996. ISBN 80-902109-0-2

61

Praha:

Zákony a vyhlášky [14] VYHLÁŠKA č. 505/2002 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou územními samosprávnými celky, příspěvkovými organizacemi, státními fondy a organizačními sloţkami státu [15] VYHLÁŠKA č. 3/2008 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů [16] ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů [17] ZÁKON č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů [18] ZÁKON č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů [19] ZÁKON č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů [20] ZÁKON č. 140/1961 Sb., trestní zákon, ve znění pozdějších předpisů

Internetové články [21] http://www.tegova.org/en/p4912ae3909e49#p49ccf1134cba8 cit. 2009-03-20 http://www.bdvi.de/europa/tegova/statutes.pdf cit. 2009-03-20 [22] Realitní nabídky nemovitostí : http://www.sreality.cz/advent_detail.php?id=1976021581&print=1 cit. 2009-03-24 http://www.sreality.cz/advent_detail.php?id=1976879723&print=1 cit. 2009-03-24 http://www.sreality.cz/advent_detail.php?id=197698808&print=1 cit. 2009-03-24 http://www.reality.cz/cgi/detail?Ord=AJB-0017 cit. 2009-03-24 http://www.realcity.cz/cz/saves/page-annonce.php?d-recherche´1 cit. 2009-03-24

Databáze [23] Bezplatná licence ceníků firmy URS Praha. cit. 2009-03-24 .Dostupný z WWW: http://www.urspraha.cz/clanek.html?id=468

Bakalářská práce [24] POSPÍŠIL, Jan. Oceňování nemovitostí v majetku města Vyškova cenou obvyklou. BIVŠ, 2007

Foto [25] V příloze stanovení ceny obvyklé ve věci ocenění bývalé odchovny č.p. 480 a pozemku p.č. 2090/4 ve Vyškově, oddělené části nemovitosti s pozemkem v k.ú. Vyškov, byly pouţity vlastní fotografie.

62

63

Aktuální prodejní ceny obdobných nemovitostí

64