2014. o ceně pozemků v k.ú. Kutná Hora, I. cenou dle oceňovacího předpisu II. cenou v čase a místě obvyklou

ZNALECKÝ POSUDEK č. 729/108/2014 o ceně pozemků v k.ú. Kutná Hora, I. cenou dle oceňovacího předpisu II. cenou v čase a místě obvyklou

Objednatel znaleckého posudku:

I.E.T. Reality, s.r.o. Týnská 10 11000 Praha 1

Účel znaleckého posudku:

Ocenění nemovitosti se provádí pro účely převodu nemovitosti dobrovolnou dražbou

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 30.9.2014 znalecký posudek vypracoval:

Ing. Tomáš Uher Roháčova 853 391 81 Veselí nad Lužnicí

Znalecký posudek obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Veselí nad Lužnicí 29.10.2014

1

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je vytvoření znaleckého posudku na,

- cenu pozemků v k.ú. Kutná Hora, dle aktuálně platného cenového předpisu je provedeno dle vyhlášky Ministerstva financí č. 411/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších novel. cenou v čase a místě obvyklou

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Pozemky v k.ú. Kutná Hora - Lorecká tržnice Sportovců 56 284 01 Kutná Hora Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Kutná Hora Katastrální území: Kutná Hora Počet obyvatel: 20 470 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 580,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.10.2014 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Znalci byly předloženy následující podklady: - výpis z LV č. 5463 a dále bylo použito - místní šetření - fotodokumentace znalce - oceňovací předpisy, pomůcky pro zaměřování, digitální fotoaparát 2

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku:

Haberos, s.r.o., Vídeňská 183/124, 61900 Brno, vlastnictví: výhradní

Vlastnické údaje jsou zřejmé z výše uvedených informací o nemovitosti z LV č. 5463 pro k.ú. Kutná Hora, který je přílohou tohoto znaleckého posudku.

6. Dokumentace a skutečnost Znalci se nepodařilo získat informace o stavu a vybavení vnitřních prostor z důvodu toho, že dveře byly zamčené a zabezpečené proti vniknutí. Znalec pořídil některé podklady - foto pouze nahlédnutím oknem do části vnitřních prostor objektu.

7. Celkový popis nemovité věci Pozemky st.p.č. 1958/3, p.č. 1957/2 a p.č. 1958/1 se nachází nedaleko centra města, v oblasti zvané Šipší. Pozemky byly v minulosti využity jako Lorecká tržnice. Pozemky jsou zastavěny stavbou občanské vybavenosti (toaletami pro potřeby stánkařů tržnice), která však svou menší částí leží na pozemku jiného vlastníka - České republiky.Dále jsou pozemky zastavěny venkovními úpravami. Pozemky jsou rovinaté a je jejich možnost napojení na všechny IS ve městě. Stavba občanské vybavenosti - toalety Stavba postavena zřejmě v roce 1993, je rozdělena na dvě části, admin.část a část sociálního zázemí. V současné době nevyužívané a částečně poškozené vniknutím cizích osob do objektu. Objekt je postaven na betonových pasech s izolací, cihelné obvodové svislé konstrukce, krov 2x sedlový, nízké sedlo neumožňující zřízení podkroví, podlahy betonová mazanina, izolace, kryt částečně nezjištěn a částečně dlažba. Strop dřevěný spalný se spodním podbitím a sádrokarton. Omítky vnitřní i vnější vápenné štukové, okna dřevěná zdvojená, částečně demolovaná, částečně chybí. Dveře plné a částečně chybí. Zdroj vytápění a ani TUV znalec nezjistil, má tedy za to, že chybí. Znalec předpokládá že, s ohledem na platnou legislativu, stavba byla řádně kolaudována pro účely, k nimž byly i využívána. Z tohoto pohledu musel být instalován rozvod el. energie v Cu, rozvod vody pravděpodobně v plastu, kanalizace taktéž. Ostatní bez vybavení. Předmětem ocenění je dále studna, venkovní úpravy a pozemky Venkovní úpravy Přípojky kanalizace a také vlastní odkanalizování předmětných pozemků - dešťová voda z plochy tržnice, přípojka el. energie a dále vlastní rozvod el energie do stánků, i přes existenci studny znalec předpokládá přípojku z vodovodního řadu (celková délka), zpevněné plochy zámková dlažba, oplocení, sloupové osvětlení plochy, základové pasy pod původními stánky. 3

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba občanské vybavenosti 1.1.2. Osvětlení vč sloupů 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Přípojka elektřiny hlavní 1.2.3. PRIS skříň 1.2.4. Přípojka elektřiny vnitřní 1.2.5. Přípojka voda 1.2.6. Přípojka kanalizace 1.2.7. Přípojka kanalizace vnitřní 1.2.8. Šachta kanalizační 1.2.9. Oplocení stroj pletivo ocel-plast 1.2.10. Oplocení plotové rámy + pletivo 1.2.11. Podezdívka pod stroj pletivo+plast 1.2.12. Podezdívka pod oplocení plotové rámy + pletivo 1.2.13. Opěrná zeď pod oplocení z plotových rámů 1.2.14. Vrata 1.2.15. Vrátka 1.2.16. Betonový práh pod bývalými stánky 1.2.17. Zpevněné plochy zámek 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

4

I. OCENĚNÍ DLE OCEŇOVACÍHO PŘEDPISU

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav

Pi -0,06 -0,03 0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,910 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, I 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 5

9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I I I

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,020 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,928

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba občanské vybavenosti Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

H. budovy pro obchod a služby zděná 123

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 1.NP 3,50*13,90 zastřešení 3,50*13,90

= =

[m2] 48,65 48,65

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 48,65 m2 48,65 m2 97,30 m2

Podlaží 1.NP zastřešení Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 2,80 m 0,90 m

180,01 / 97,30 97,30 / 2

Součin 136,22 43,79 180,01 = 1,85 m = 48,65 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží 1.NP (3,50*13,90)*(2,80) zastřešení (3,50*13,90)*(0,90/2)

= =

136,22 m3 21,89 m3 6

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 136,22 m3 21,89 m3 158,11 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Hodnocení standardu S S S S S C S N S C S X S S C S C S S C C C S C C X

Provedení

Konstrukce

betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm a více trámové polospalné dřevěný sbíjený asfaltové šindele chybí dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné obklady chybí náplňové dřevěná zdvojená okna běžná keramická dlažba chybí světelná třífázová chybí plastové trubky plastové potrubí chybí chybí chybí WC,umyvadlo chybí chybí

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce

Obj. podíl [%] S S S S S C

6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60

Část [%] 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,00 7

7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S N S C S X S S C S C S S C C C S C C X

7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

158,11 m3 * 7 047,32 Kč/m3

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,54 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00

= * * * * * * =

7,30 5,08 3,20 0,00 3,70 0,00 5,80 3,30 0,00 5,90 0,00 3,20 3,10 0,00 0,00 0,00 4,20 0,00 0,00 0,00 83,38 0,8338

2 669,0,9390 1,0557 1,4351 0,8338 1,0500 2,1200 7 047,32

=

1 114 251,77 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 50 = 42,0 % Koeficient opotřebení: (1- 42,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,580 646 266,03 Kč 0,928 599 734,88 Kč

Stavba občanské vybavenosti - zjištěná cena

=

599 734,88 Kč

8

1.1.2. Osvětlení vč. sloupů Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: Typ stavby: Sítě kabelové se sloupy Konstrukční charakteristika: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Množství:

§ 17 16b. Vedení elektrické - sítě osvětlovací nízkého napětí parkovými do 4 m za 1 kus sloupu (vč. podílu ceny kabelů) 2224 4,00 m (nebo ks)

Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m

= * * =

12 000,1,0500 2,2170 27 934,20

Plná cena:

=

111 736,80 Kč


* = * =

0,300 33 521,04 Kč 0,928 31 107,53 Kč

Osvětlení vč sloupů - zjištěná cena

=

31 107,53 Kč

+ +

9 750,- Kč 3 810,- Kč

4,00 m * 27 934,20 Kč/m

1.2. Příslušenství

1.2.1. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: další hloubka:

kopaná 6,00 m 1 ks 2222

5,00 m * 1 950,- Kč/m 1,00 m * 3 810,- Kč/m

9

Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 59 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 80 = 26,3 % Koeficient opotřebení: (1- 26,3 % / 100) Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,-Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel

+ = * * = * =

26,3 %

Upravená cena čerpadel

= * * =

13 560,- Kč 1,0500 2,3020 32 775,88 Kč

* =

0,737 24 155,82Kč

10 780,- Kč 10 780,- Kč 1,0500 2,3020 26 056,34 Kč 0,737 19 203,52Kč + =

19 203,52 Kč 43 359,34 Kč

Zdůvodnění použití morálního opotřebení čerpadlo nefunkční Srážka za morální opotřebení: 43 359,34 * 10 % = Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * =

4 335,93 Kč 39 023,41 Kč 0,928 36 213,72 Kč

Studna - zjištěná cena

=

36 213,72 Kč

Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení

1.2.2. Přípojka elektřiny hlavní Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

3.1.6. Přípojky elektro kabel Al 25 mm2 zemní kabel 2224

Délka:

15,00 m

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * *

195,1,0500 2,2170 10

Základní cena upravená cena [Kč/m]

=

Plná cena:

15,00 m * 453,93 Kč/m

=

6 808,95 Kč


* = * =

0,650 4 425,82 Kč 0,928 4 107,16 Kč

Přípojka elektřiny hlavní - zjištěná cena

=

4 107,16 Kč

453,93

1.2.3. PRIS skříň Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

3.3.7. PRIS skříň výšky cca 1590 mm nad terénem rozměrů 1440 x 300 mm 2224

Výměra:

1,50 m3 obestavěného prostoru

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m3]

= * * =

18 380,1,0500 2,2170 42 785,88

=

64 178,82 Kč


* = * =

0,650 41 716,23 Kč 0,928 38 712,66 Kč

PRIS skříň - zjištěná cena

=

38 712,66 Kč

Plná cena:

1,50 m3 * 42 785,88 Kč/m3

11

1.2.4. Přípojka elektřiny vnitřní Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

3.1.6. Přípojky elektro kabel Al 25 mm2 zemní kabel 2224

Délka:

78,00 m

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]

= * * =

Plná cena:

78,00 m * 453,93 Kč/m

=

35 406,54 Kč


* = * =

0,650 23 014,25 Kč 0,928 21 357,22 Kč

Přípojka elektřiny vnitřní - zjištěná cena

=

21 357,22 Kč

195,1,0500 2,2170 453,93

1.2.5. Přípojka voda řad i studna Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm 2222

Délka:

29,00 m


= * * =

Plná cena:

=

29,00 m * 870,16 Kč/m

360,1,0500 2,3020 870,16 25 234,64 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 60 = 35,0 % 12

Koeficient opotřebení: (1- 35,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,650 16 402,52 Kč 0,928 15 221,54 Kč

Přípojka voda řad i studna - zjištěná cena

=

15 221,54 Kč

1.2.6. Přípojka kanalizace Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.1.4.2 Přípojka kanalizace DN 200 mm 2223

Délka:

10,00 m


= * * =

1 555,1,0500 2,2960 3 748,79

Plná cena:

=

37 487,90 Kč


* = * =

0,737 27 628,58 Kč 0,928 25 639,32 Kč

Přípojka kanalizace - zjištěná cena

=

25 639,32 Kč

10,00 m * 3 748,79 Kč/m

1.2.7. Přípojka kanalizace vnitřní Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.1.4.2 Přípojka kanalizace DN 200 mm 2223

Délka:

65,00 m


= * * =

1 555,1,0500 2,2960 3 748,79 13

Plná cena:

65,00 m * 3 748,79 Kč/m

=

243 671,35 Kč


* = * =

0,737 179 585,78 Kč 0,928 166 655,60 Kč

Přípojka kanalizace vnitřní - zjištěná cena

=

166 655,60 Kč

1.2.8. Šachta kanalizační Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.2.1. Kanalizační šachta skružená z prefa dílců hloubka 2 m 2223

Výměra:

6,00 ks

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/ks]

= * * =

7 500,1,0500 2,2960 18 081,-

Plná cena:

6,00 ks * 18 081,- Kč/ks

=

108 486,- Kč


* = * =

0,737 79 954,18 Kč 0,928 74 197,48 Kč

Šachta kanalizační - zjištěná cena

=

74 197,48 Kč

14

1.2.9. Oplocení stroj pletivo ocel-plast Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.1.1. Plot ze str. pl. potaženého plast. hmotou, ocel. sloupky do bet. patek 1274

Výměra:

60,00 m2 pohledové plochy


= * * =

290,1,0500 2,0750 631,84

60,00 m2 * 631,84 Kč/m2

=

37 910,40 Kč


* = * =

0,737 27 939,96 Kč 0,928 25 928,28 Kč

Oplocení stroj pletivo ocel-plast - zjištěná cena

=

25 928,28 Kč

Plná cena:

1.2.10. Oplocení plotové rámy + pletivo Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.2. Plot z ocel. plotových rámů na ocel. sloupky do betonových patek 1274

Výměra:

76,50 m2 pohledové plochy

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2] Plná cena:

76,50 m2 * 980,44 Kč/m2

= * * = =

450,1,0500 2,0750 980,44 75 003,66 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 59 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků 15

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 80 = 26,3 % Koeficient opotřebení: (1- 26,3 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,737 55 277,70 Kč 0,928 51 297,71 Kč

Oplocení plotové rámy + pletivo - zjištěná cena

=

51 297,71 Kč

1.2.11. Podezdívka pod stroj pletivo+plast Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.15. Podezdívka z monolitického betonu, výška do 60 cm 1274

Délka:

33,20 m


= * * =

950,1,0500 2,0750 2 069,81

Plná cena:

=

68 717,69 Kč


* = * =

0,737 50 644,94 Kč 0,928 46 998,50 Kč

Podezdívka pod stroj pletivo+plast - zjištěná cena

=

46 998,50 Kč

33,20 m * 2 069,81 Kč/m

1.2.12. Podezdívka pod oplocení plotové rámy + pletivo Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

11.6. Opěrné zdi montované z prefa dílců 242

Výměra:


Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):

= *

2 850,1,0500 16

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m3]

* =

2,2910 6 855,82

=

227 613,22 Kč


* = * =

0,737 167 750,94 Kč 0,928 155 672,87 Kč

Podezdívka pod oplocení plotové rámy + pletivo - zjištěná cena

=

155 672,87 Kč

Plná cena:

33,20 m3 * 6 855,82 Kč/m3

1.2.13. Opěrná zeď pod oplocení z plotových rámů Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

11.6. Opěrné zdi montované z prefa dílců 242

Výměra:



= * * =

2 850,1,0500 2,2910 6 855,82

=

171 395,50 Kč


* = * =

0,650 111 407,08 Kč 0,928 103 385,77 Kč

Opěrná zeď pod oplocení z plotových rámů - zjištěná cena

=

103 385,77 Kč

Plná cena:

25,00 m3 * 6 855,82 Kč/m3

17

1.2.14. Vrata Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 242

Výměra:

2,00 ks


= * * =

3 420,1,0500 2,2910 8 226,98

Plná cena:

2,00 ks * 8 226,98 Kč/ks

=

16 453,96 Kč


* = * =

0,650 10 695,07 Kč 0,928 9 925,02 Kč

Vrata - zjištěná cena

=

9 925,02 Kč

1.2.15. Vrátka Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 242

Výměra:

1,00 ks


= * * =

1 450,1,0500 2,2910 3 488,05

Plná cena:

=

3 488,05 Kč

1,00 ks * 3 488,05 Kč/ks

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 9 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků 18

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 30 = 70,0 % Koeficient opotřebení: (1- 70,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,300 1 046,42 Kč 0,928 971,08 Kč

Vrátka - zjištěná cena

=

971,08 Kč

1.2.16. Betonový práh pod bývalými stánky Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.13. Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm 242

Délka:

365,00 m


= * * =

Plná cena:

365,00 m * 360,83 Kč/m

=

131 702,95 Kč


* = * =

0,300 39 510,89 Kč 0,928 36 666,11 Kč

Betonový práh pod bývalými stánky - zjištěná cena

=

36 666,11 Kč

150,1,0500 2,2910 360,83

1.2.17. Zpevněné plochy zámek Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.3.29. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm 211

Výměra:

1 662,00 m2

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17):

[Kč/m2]

=

480,19

Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2] Plná cena:

1 662,00 m2 * 1 126,44 Kč/m2

* * =

1,0500 2,2350 1 126,44

=

1 872 143,28 Kč


* = * =

0,580 1 085 843,10 Kč 0,928 1 007 662,40 Kč

Zpevněné plochy zámek - zjištěná cena

=

1 007 662,40 Kč

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,910 Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,910 * 1,000 * 1,020 = 0,928 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené 20

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 580,0,928 § 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění § 4 odst. 2 1 580,0,928 Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 1958/3

Výměra [m2] 41,00

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 2 1 195,00 ostatní plocha 1957/2 § 4 odst. 2 1 085,00 ostatní plocha 1958/1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - zjištěná cena

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 1 466,24

0,800

1 172,99

Jedn. cena [Kč/m2] 1 466,24

Cena [Kč] 60 115,84

1 172,99 1 172,99

1 401 723,05 1 272 694,15 2 734 533,04

=

2 734 533,04 Kč

21

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba občanské vybavenosti 1.1.2. Osvětlení vč sloupů 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Přípojka elektřiny hlavní 1.2.3. PRIS skříň 1.2.4. Přípojka elektřiny vnitřní 1.2.5. Přípojka voda řad i studna 1.2.6. Přípojka kanalizace 1.2.7. Přípojka kanalizace vnitřní 1.2.8. Šachta kanalizační 1.2.9. Oplocení stroj pletivo ocel-plast 1.2.10. Oplocení plotové rámy + pletivo 1.2.11. Podezdívka pod stroj pletivo+plast 1.2.12. Podezdívka pod oplocení plotové rámy + pletivo 1.2.13. Opěrná zeď pod oplocení z plotových rámů 1.2.14. Vrata 1.2.15. Vrátka 1.2.16. Betonový práh pod bývalými stánky 1.2.17. Zpevněné plochy zámek

36 213,70 Kč 4 107,20 Kč 38 712,70 Kč 21 357,20 Kč 15 221,50 Kč 25 639,30 Kč 166 655,60 Kč 74 197,50 Kč 25 928,30 Kč 51 297,70 Kč 46 998,50 Kč 155 672,90 Kč 103 385,80 Kč 9 925,- Kč 971,10 Kč 36 666,10 Kč 1 007 662,40 Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 451 454,90 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

2 734 533,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

2 734 533,- Kč

Celkem

5 185 987,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

599 734,90 Kč 31 107,50 Kč

5 185 987,90 Kč

5 185 990,- Kč

slovy: Pětmilionůjednostoosmdesátpěttisícdevětsetdevadesát Kč

22

II. CENA V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÁ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v § 2, odst. 1 popsán „Způsob oceňování majetku a služeb“ takto : (1)

Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (3)

Cena určená dle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná

(5)

Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je :

a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Stanovená, resp. odhadnutá cena v čase a místě obvyklá je peněžním vyjádřením uznání hodnoty zboží (v našem případě nemovitostí) subjektů vstupujících na trh. Kriteriem uznání hodnoty zboží je ochota kupujícího subjektu vynaložit určitou částku za předmětné zboží, popř. službu v čase a místě. V drtivé většině se jedná o odraz zprůměrňovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, stáří, vlastností v čase, což je v tomto případě obtížně možné. Do poměření vstupují různé faktory se svými vahami, které rozhodně nemusí být identické u kupujících subjektů. Tyto faktory by objektivně měly odrážet proměnlivost reality, která rozhodně není statickým 23

prvkem, nýbrž významně dynamickým (to, co se bude pro jeden subjekt zdát velmi výhodné, nemusí být s ohledem na záměr výhodné pro subjekt druhý). Je nutné mít na paměti, že zboží, tedy i nemovitost, mohu prodat pouze za ekvivalent vyjádřený např. v penězích pouze ve výši, kterou je kupující subjekt ochoten zaplatit. Jak již bylo shora uvedeno, na odhad ceny v čase a místě obvyklé má vliv celá plejáda faktorů. Budou jimi rozhodně umístění, dopravní dostupnost, současné i budoucí využití, výměra a tvar pozemku, dislokace v místě, okolní prostředí, návaznost na infrastrukturu, efektivnost eventuelního dalšího zpeněžení, komerční atraktivita nemovitostí, možnost dalšího rozvoje, míra nutnosti investic, region v němž je dislokován oceňovaný majetek a řada dalších. Takto stanovený odhad ceny v čase a místě obvyklé je poplatný zdroji vstupních dat v čase a místě, způsobu naložení s těmito daty a v neposlední řadě interpretace výstupů v poměření srovnatelných druhů zboží. S ohledem k výše uvedenému si znalec nemůže osobovat licenci naprosté přesnosti stanovení takové ceny a z toho důvodu je cena obvyklá stanovena přibližně okolo údaje, do kterého by se mohly vejít záměry fiktivních kupujících subjektů. Odhad obvyklé – tržní ceny pozemků byl relativně možný, i když s výhradou umístění a charakteru pozemku. Na trhu byly nalezeny 4 nabídky obdobných pozemků a to ještě v bezprostřední blízkosti. Znalec tak využil porovnání s přiměřeně obdobnými pozemky, které mají relativně obdobné dispozice. Stanovení obvyklé – tržní ceny je provedeno porovnáním obdobných nemovitostí v čase a částečně i v místě. Dále znalec zohlednil skutečnost požadované – inzerované ceny za nemovitost – pozemky v navýšení o 15 % z celkové ceny. Toto navýšení prodejní ceny je připočteno prodávajícím (popř. realitní kanceláří) k prodejní ceně jednak průměrnou výší provize zprostředkovatele prodeje cca 5 % (realitní kanceláře) a dále navýšením ceny zhruba o 10% prodávajícím z důvodu možnosti jednání o prodejní/kupní ceně. Proto výše uvedené navýšení znalec z ceny odpočítává. Úroveň obvyklých (obecných, tržních) cen je v podstatě odrazem zprůměrňovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, stáří, vlastností a v čase, což je v tomto případě a jak již bylo shora uvedeno, přiměřeně zjistitelné. Specifikace „v místě“ znamená v blízkém okolí, což pro účely tohoto posudku nebylo možné realizovat. Specifikace „v čase“ znamená optimální časové rozpětí - 2 měsíce od rozhodného data, což s ohledem na stav realitního trhu bylo možné provést. Stanovení obvyklé ceny bylo provedeno z internetových zdrojů – Sreality.cz a dalších realitních portálů. Všechny porovnávané nemovitosti jsou uloženy v archivu znalce a nejsou přílohou tohoto znaleckého posudku. Předpoklady a skutečnosti prováděného výběru „přibližně“ srovnatelných nemovitostí : Úvaha znalce pro využití oceňované nemovitosti: Klady nemovitosti - blízkost pozemku k centru města - částečné zasíťování IS (mimo zemní plyn, který je však doveden na hranici pozemku) - značný rozsah venkovních úprav - studna

24

Zápory nemovitosti -0 Podle zjištěných údajů v inzerátech byla přiznána „váha“ shodnosti s oceňovanou nemovitostí znalcem v položce „úvaha znalce“.

umístění

cena celkem

koeficient redukce na pramen

cena po redukci na pramen

poz. Kutná Hora, Sportovců 56, tržnice

výměra m2

Přepočet redukované ceny / m2

2321

1

poz. Kutná Hora, Neškaredice, okraj obce, 4,6 km od poz tržnice

328 158

0,85

278 934

1 062

263

2

poz. Kutná Hora, Prachňanská, 450 m od poz tržnice

3 890 000

0,85

3 306 500

1 918

1 724

3

poz. Kutná Hora, Benešova, 180 m od poz. tržnice

21 504 945

0,85

18 279 203

18 619

982

4

poz. Kutná Hora - Miskovice Přítoky, 3,4 km od poz tržnice

1 199 000

0,85

1 019 150

1 135

898

25

26

celkem průměr maximum minimum směrodatná výběrová odchylka pravděpodobná spodní hranice pravděpodobná horní hranice

S ohledem na zdroj informací, srovnáním s ostatními nabízenými nemovitostmi, posouzením znalce a stavem realitního trhu, lze uvažovat pravděpodobnou cenu etalonu kolem středu rozptylu.

1 219 1 843 383 681 1 064 1 162 1 113,- Kč/m2 tj. 2 583 273,- Kč

V přepočtu na IOi - Index odlišnosti pozemků v Kutné Hoře činí cena srovnáním s etalonem částku 1 113,- Kč/m2 * 1,79 = 1 992 3,- Kč/m2 Z toho vyplývá celková cena ve výši 1 992,3 Kč/m2 x 2 321m2 = 4 624 058 Kč/m2

D. Porovnání zjištěných cen

I.

Administrativní cena

II.

Cena etalonu

III. Cena zjištěná přepočtem

5 185 990,- Kč 1 113,- Kč/m2

2 583 273,- Kč

1 992,- Kč/m2

4 624 058,- Kč

E. Závěr Znalec provedl odhad, možné obvyklé ceny nemovitostí – pozemků v k.ú. Kutná Hora a s přihlédnutím k okolnostem vztahujícím se k předmětné nemovitosti se přiklání k názoru, že by se cena v čase a místě obvyklá - cena tržní, mohla u předmětné nemovitosti po zaokrouhlení pohybovat v intervalu 4,6 mil Kč až 5 mil Kč. Znalec se přiklání k částce

4 600 000,- Kč

27

Ve Veselí nad Lužnicí 29.10.2014 Ing. Tomáš Uher Roháčova 853 391 81 Veselí nad Lužnicí

F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.5.2009 pod č.j. Spr 1158/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 729/108/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 108/2014.

28

G. SEZNAM PŘÍLOH - výpis z LV č. 5463 - snímek katastrální mapy a ortofotomapy - fotodokumentace znalce

29

2014. o ceně pozemků v k.ú. Kutná Hora, I. cenou dle oceňovacího předpisu II. cenou v čase a místě obvyklou

Recommend Documents