ZNALECKÝ POSUDEK č. 700/079/2014 o ceně domu - ubytovny č.p. 761/21a, včetně součástí, příslušenství a dotčených pozemků, v k.ú. Horní Suchá, okres Karviná I. II.
cenou dle oceňovacího předpisu cenou v čase a místě obvyklou
Objednatel znaleckého posudku:
Asental Business, s.r.o. Gregorova 2583/3 70200 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel znaleckého posudku:
Ocenění se provádí z důvodu převodu nemovitosti dobrovolnou dražbou
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 14.7.2014 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Uher Roháčova 853 391 81 Veselí nad Lužnicí Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Veselí nad Lužnicí 1.8.2014 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je vytvoření znaleckého posudku na nemovitosti:
- dům - ubytovna č.p. 761/21a, včetně součástí, příslušenství a dotčených pozemků, v k.ú. Horní Suchá, okres Karviná - cenou zjištěnou dle aktuálně platného cenového předpisu, dle vyhlášky Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších novel na nemovitosti: - cenou v čase a místě obvyklou
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Objekt č.p. 761 v k.ú. Horní Suchá K Prádlu 761/21a 735 35 Horní Suchá Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Horní Suchá Katastrální území: Horní Suchá Počet obyvatel: 4 576 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 540,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
č. II IV V I
Pi 0,85 0,60 0,80 1,00
I
1,00
I
1,00
Základní cena staveb. pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 220,32 Kč/m2
2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.7.2014 za přítomnosti zástupce objednatele a znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Znalci byly předloženy následující podklady: - informace o nemovitostech dle ZP č. 2699-122/05 - snímky katastrálních map a ortofotomap - kopie LV č. 2028 z r. 2012 a dále bylo použito pro vytvoření znaleckého posudku - fotodokumentace znalce - místní šetření - oceňovací předpisy, pomůcky pro zaměřování, digitální fotoaparát, digitální laser,
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Asental Business, s.r.o., Gregorova 2583/3, 70200 Ostrava - Moravská Ostrava, vlastnictví: výhradní Asental Business, s.r.o., Gregorova 2583/3, 70200 Ostrava - Moravská Ostrava, vlastnictví: výhradní
Vlastnické údaje vztahující se k převáděné nemovitosti jsou zřejmé z výše uvedených informací o nemovitostech uvedených na LV č. 2028, resp. z informací evidence ČUZK, které jsou přílohou tohoto znaleckého posudku.
6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný objekt je objekt (dále jen dům), dříve sloužící pro účely ubytování vlastních zaměstnanců. Objekt je oceňován včetně pozemků. V evidenci katastru nemovitostí je předmětný objekt evidován se způsobem využití - bydlení. Orientace hlavního vstupu do budovy je na západ. K samotnému vstupu do objektu není možné přijet po silnici, pouze malým průchodem pro pěší mezi ostatními sousedními objekty.
Ubytovna Dle informací byl dům postaven v roce v roce 1986 s kapacitou 105 lůžek v 53 pokojích. Je v půdorysu obdélníkového tvaru. Jde o stavbu domu s jedním vstupem. Dům 3
není podsklepen. Objekt má 3NP. a zastřešení plochou střechou svažitou doprostřed domu, kde se nacházejí centrální svody. 1.NP je v průměru zasazené na úrovni terénu s nástupním prostorem od západu. Dům je založen na obvodových betonových pasech a patkách, s izolací, obvodové zdivo ocelové rámy systém KORD, částečně vyzdívané a obvodové sv. konstrukce sendvič izolovaný izolační vlnou, zastropení je provedeno monolitické betonové na VSŽ plechy se spodním zavěšeným podhledem pro technické instalace, podlahy betonová mazanina s dlažbou, popř s PVC krytem, vnitřní omítky štukové, vnější chybí, bez dodatečné izolace. Střecha plochá, střešní plášť je tvořen asfaltovými pasy, klempířské konstrukce pozink, okna dřevěná, zdvojená na hranici životnosti, dveře dřevěné a kovové, plné a částečně prosklené, vstupní dveře ocelové, prosklené. Ohřev TUV chybí, vytápění chybí. Rozvod vody v ocelových trubkách nefunkční, koupelny a splachovací WC, umývadla, sprchové kouty, rozvod el. energie v Al. původní. Dům je napojen na veřejný vodovodní a kanalizační řad. Možnost napojení na rozvod plynu. Není však realizováno z důvodu značné vzdálenosti k plynovému vedení (cca 200 m). Do objektu zatéká střešním pláštěm, (viz foto), což má vliv na degradující svislé i vodorovné konstrukce. S ohledem na typ konstrukce obvodového pláště je uvedená budova již zcela mimo energetické standardy současných staveb. Objekt je v podprůměrném, velmi zanedbaném stavebně technickém a vybydleném stavu, který vyžaduje rekonstrukční práce u konstrukcí krátkodobé i dlouhodobé životnosti. Dům se nachází na pozemku st.p.č. 1075/2. Objekt není pronajat a od roku 2001 nepoužíván.
4
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům čp. 761 - ubytovna 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přípojka voda - nefunkční 1.2.2. Přípojka elektro 1.2.3. PRIS skříň výšky cca 1150 mm nad terénem rozměrů 1440 x 300 mm 1.2.4. Přípojka kanalizace 1.2.5. Zpevněná plocha 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 4. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 4.1. Věcné břemeno chůze a průjezdu dle GPL č. 536-6/1994 5. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 5.1. Věcné břemeno přechodu a přejezdu dle GPL č. 1686-72/2008
5
I. OCENĚNÍ DLE OCEŇOVACÍHO PŘEDPISU B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06 0,00 0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 3. Dopravní dostupnost - Špatná – přístup po nezpevněné komunikaci I 4. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti I 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti IV Nevýhodná 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 0,40 -0,05 -0,10 -0,02 -0,04 0,00
6
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,316 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,297 6
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům čp. 761 - ubytovna Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
G. budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců apod. zděná 113
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 15,90*41,50 1.NP 1.NP vstup 1,80*3,80 2.NP 15,90*41,50 3.NP 15,90*41,50 Zastřešení 15,90*41,50
[m2] 659,85 6,84 659,85 659,85 659,85
= = = = =
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 659,85 m2 6,84 m2 659,85 m2 659,85 m2 659,85 m2 2 646,24 m2
Podlaží 1.NP 1.NP vstup 2.NP 3.NP Zastřešení Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. Součin výška 3,30 m 2 177,51 3,80 m 25,99 3,30 m 2 177,51 3,30 m 2 177,51 0,60 m 395,91 6 954,43
6 954,43 / 2 646,24 2 646,24 / 5
= 2,63 m = 529,25 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (15,90*41,50)*(3,30) 1.NP 1.NP vstup (1,80*3,80)*(3,80) 2.NP (15,90*41,50)*(3,30) 3.NP (15,90*41,50)*(3,30) Zastřešení (15,90*41,50)*(0,60/2)
= = = = =
2 177,51 m3 25,99 m3 2 177,51 m3 2 177,51 m3 197,96 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) 7
Podlaží
Typ
1.NP 1.NP vstup 2.NP 3.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP NP NP NP Z
Obestavěný prostor 2 177,51 m3 25,99 m3 2 177,51 m3 2 177,51 m3 197,96 m3 6 756,48 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
betonové pasy izolované dřevěné sendvičové tl. 24 až 30 cm zděné z plných cihel tl. 45 cm betonové železobetonový monolitický živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech akustické obklady dvouvrstvé vápenné omítky oplechování Al plechem běžné obklady kovové hladké plné dveře dřevěná zdvojená okna PVC chybí chybí bleskosvod ocelové trubky plastové potrubí chybí chybí chybí WC, umyvadla, sprchové kouty chybí chybí
Hodnocení standardu S S S S N S S S S S S P S X S S C C S S S C C C S C C X
Část [%] 100 50 50 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce
Obj. podíl [%] S S S
6,30 15,00 15,00
Část [%] 100 50 50
Koef. 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,30 7,50 7,50 8
3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S N S S S S S S P S X S S C C S S S C C C S C C X
8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40 0,00
100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00
8,20 9,39 2,70 0,60 3,55 3,55 3,20 3,10 1,29 3,80 0,00 5,90 3,30 0,00 0,00 0,30 3,30 3,20 0,00 0,00 0,00 4,30 0,00 0,00 0,00 80,98 0,8098
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 6,30 100,00 1,00 6,30 7,78 28 150 18,67 1,4525 2. Svislé konstrukce S 15,00 50,00 1,00 7,50 9,26 28 30 93,33 8,6424 2. Svislé konstrukce S 15,00 50,00 1,00 7,50 9,26 28 80 35,00 3,2410 3. Stropy S 8,20 100,00 1,00 8,20 10,13 28 80 35,00 3,5455 4. Krov, střecha N 6,10 100,00 1,54 9,39 11,60 28 28 100,00 11,6000 5. Krytiny střech S 2,70 100,00 1,00 2,70 3,33 28 28 100,00 3,3300 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,74 28 28 100,00 0,7400 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,10 50,00 1,00 3,55 4,38 28 33 84,85 3,7164 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,10 50,00 1,00 3,55 4,38 28 50 56,00 2,4528 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,95 28 30 93,33 3,6865 9. Vnitřní obklady keramické S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,83 28 30 93,33 3,5745 10. Schody P 2,80 100,00 0,46 1,29 1,59 28 40 70,00 1,1130 11. Dveře S 3,80 100,00 1,00 3,80 4,69 28 30 93,33 4,3772 13. Okna S 5,90 100,00 1,00 5,90 7,29 28 30 93,33 6,8038 14. Povrchy podlah S 3,30 100,00 1,00 3,30 4,08 28 28 100,00 4,0800 9
17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 23. Vnitřní hygienické vyb. Opotřebení:
S S S S
0,30 3,30 3,20 4,30
100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 6 756,48 m3 * 3 877,46 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 75,4 % /100)
0,30 3,30 3,20 4,30
0,37 4,08 3,95 5,31
28 28 28 28
30 93,33 28 100,00 30 93,33 30 93,33
= * * * * * * =
0,3453 4,0800 3,6865 4,9558 75,4 %
2 710,0,9390 0,9325 1,0985 0,8098 0,9000 2,0410 3 877,46
= * =
26 197 980,94 Kč 0,246 6 444 703,31 Kč
Zdůvodnění použití morálního opotřebení Stavba je morálně i technicky opotřebovaná Srážka za morální opotřebení: 6 444 703,31 * 10 % = Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * =
644 470,33 Kč 5 800 232,98 Kč 0,297 1 722 669,20 Kč
Dům čp. 761 - ubytovna - zjištěná cena
=
1 722 669,20 Kč
Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení
1.2. Příslušenství 1.2.1. Přípojka voda - nefunkční Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
1.1.3. Přípojka vody DN 50 mm 2222
Délka:
48,00 m
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]
= * * =
Plná cena:
=
48,00 m * 870,16 Kč/m
420,0,9000 2,3020 870,16 41 767,68 Kč
10
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 28 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 12 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 28 / 40 = 70,0 % Koeficient opotřebení: (1- 70,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,300 12 530,30 Kč 0,297 3 721,50 Kč
Přípojka voda - nefunkční - zjištěná cena
=
3 721,50 Kč
1.2.2. Přípojka elektro Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel 2224
Délka:
35,00 m
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]
= * * =
Plná cena:
35,00 m * 428,99 Kč/m
=
15 014,65 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 28 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 12 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 28 / 40 = 70,0 % Koeficient opotřebení: (1- 70,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,300 4 504,39 Kč 0,297 1 337,80 Kč
Přípojka elektro - zjištěná cena
=
1 337,80 Kč
215,0,9000 2,2170 428,99
1.2.3. PRIS skříň výšky cca 1150 mm nad terénem rozměrů 1440 x 300 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18:
3.3.4. PRIS skříň výšky cca 1150 mm nad terénem rozměrů 1440 x 300 mm 11
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
2224
Výměra:
0,60 m3 obestavěného prostoru
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m3] Plná cena:
0,60 m3 * 25 340,31 Kč/m3
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 28 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 2 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 28 / 30 = 93,3 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS PRIS skříň výšky cca 1150 mm nad terénem rozměrů 1440 x 300 mm - zjištěná cena
= * * =
12 700,0,9000 2,2170 25 340,31
=
15 204,19 Kč
* = * =
0,150 2 280,63 Kč 0,297 677,35 Kč
=
677,35 Kč
1.2.4. Přípojka kanalizace Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
2.1.2. Přípojka kanalizace DN 200 mm 2223
Délka:
29,00 m
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]
= * * =
1 450,0,9000 2,2960 2 996,28
Plná cena:
=
86 892,12 Kč
* = *
0,650 56 479,88 Kč 0,297
29,00 m * 2 996,28 Kč/m
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 28 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 52 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 28 / 80 = 35,0 % Koeficient opotřebení: (1- 35,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp
12
Cena stavby CS
=
16 774,52 Kč
Přípojka kanalizace - zjištěná cena
=
16 774,52 Kč
1.2.5. Zpevněná plocha Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm 211
Výměra:
150,00 m2
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2]
= * * =
235,0,9000 2,2350 472,70
=
70 905,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 28 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 12 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 28 / 40 = 70,0 % Koeficient opotřebení: (1- 70,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,300 21 271,50 Kč 0,297 6 317,64 Kč
Zpevněná plocha - zjištěná cena
=
6 317,64 Kč
Plná cena:
150,00 m2 * 472,70 Kč/m2
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace
č. IV
Pi 0,00
13
2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - není možnost příjezdu ke vstupu do objektu
III I I II I
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,30
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,700 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,316 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 0,700 * 0,316 = 0,208 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 220,32 0,208 § 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění § 4 odst. 2 220,32 0,208
Název
Typ § 4 odst. 1
Parcelní číslo 1075/2
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 2 ostatní plocha 1075/7 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
45,83 0,800
36,66
Výměra [m2] 665,00
Jedn. cena [Kč/m2] 45,83
Cena [Kč] 30 476,95
912,00
36,66
33 433,92 63 910,87
Pozemky - zjištěná cena
=
63 910,87 Kč
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku:
Kč
18 240,00 14
Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin:
m2 m2 Kč * =
Porosty - zjištěná cena
912,00 200,00 4 000,00 0,085 340,00 340,- Kč
4. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech
4.1. Věcné břemeno chůze a průjezdu dle GPL č. 536-6/1994 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí
10 000,- Kč =
10 000,- Kč
5.Věcná břemena váznoucí na nemovitosti
5.1. Věcné břemeno přechodu a přejezdu dle GPL č. 1686-72/2008 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí
10 000,- Kč =
10 000,- Kč
15
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům čp. 761 - ubytovna 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přípojka voda - nefunkční 1.2.2. Přípojka elektro 1.2.3. PRIS skříň výšky cca 1150 mm nad terénem rozm. 1440 x 300 mm 1.2.4. Přípojka kanalizace 1.2.5. Zpevněná plocha 1. Ocenění staveb celkem
1 722 669,20 Kč 3 721,50 Kč 1 337,80 Kč 677,40 Kč 16 774,50 Kč 6 317,60 Kč 1 751 498,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
63 910,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
63 910,90 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
340,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
340,- Kč
4. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 4.1. Věcné břemeno chůze a průjezdu dle GPL č. 536-6/1994
10 000,- Kč
4. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceň. nem. celkem
10 000,- Kč
Celkem 5. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 5.1. Věcné břemeno přechodu a přejezdu dle GPL č. 1686-72/2008 Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
1 825 748,90 Kč
10 000,- Kč 10 000,- Kč 1 815 748,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 815 748,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 815 750,- Kč
slovy: Jedenmilionosmsetpatnácttisícsedmsetpadesát Kč
16
II. ZJIŠTĚNÍ CENY V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v § 2, odst. 1 popsán „Způsob oceňování majetku a služeb“ takto : (1)
Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (3)
Cena určená dle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná
(5)
Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je :
a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
17
Stanovená, resp. odhadnutá cena v čase a místě obvyklá je peněžním vyjádřením uznání hodnoty zboží (v našem případě nemovitostí) subjektů vstupujících na trh. Kriteriem uznání hodnoty zboží je ochota kupujícího subjektu vynaložit určitou částku za předmětné zboží, popř. službu v čase a místě. V drtivé většině se jedná o odraz zprůměrňovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, stáří, vlastností v čase, což je v tomto případě obtížně možné. Do poměření vstupují různé faktory se svými vahami, které rozhodně nemusí být identické u kupujících subjektů. Tyto faktory by objektivně měly odrážet proměnlivost reality, která rozhodně není statickým prvkem, nýbrž významně dynamickým (to, co se bude pro jeden subjekt zdát velmi výhodné, nemusí být s ohledem na záměr výhodné pro subjekt druhý). Proto je využíván institut intervalu ceny. Je nutné mít na paměti, že zboží, tedy i nemovitost, mohu prodat pouze za ekvivalent vyjádřený např. v penězích pouze ve výši, za kterou je subjekt kupující zaplatit. Jak již bylo shora uvedeno, na odhad ceny v čase a místě obvyklé má vliv celá plejáda faktorů. Budou jimi rozhodně umístění, dopravní dostupnost, současné i budoucí využití, výměra a tvar pozemku, dislokace v místě, okolní prostředí, návaznost na infrastrukturu, efektivnost eventuelního dalšího zpeněžení, komerční atraktivita nemovitostí, region v němž je dislokován oceňovaný majetek a řada dalších. Takto stanovený odhad ceny v čase a místě obvyklé je poplatný zdroji vstupních dat v čase a místě, způsobu naložení s těmito daty a v neposlední řadě interpretace výstupů v poměření srovnatelných druhů zboží. S ohledem k výše uvedenému si znalec nemůže osobovat licenci naprosté přesnosti stanovení takové ceny a z toho důvodu je cena obvyklá stanovena přibližně v reálném intervalu, do kterého by se mohly vejít záměry fiktivních kupujících subjektů. Stanovení obvyklé – tržní ceny šetřených objektů je relativně možné z důvodů částečné existence rámcově srovnatelných nabízených objektů, v možném budoucím stavu šetřené nemovitosti, současném využití, budoucím využití apod. V nabídce jsou přibližně obdobné nemovitosti v perimetru města Ostravy. Stanovení obvyklé ceny bylo provedeno z internetového zdroje – Sreality.cz. Pro hodnocení srovnání RD byly nalezeny celkem 3 nabídky rámcově podobných objektů s kvalitativními a kvantitativními znaky, jaké má šetřená nemovitost vyjma stavebně technického stavu a přístupu k nemovitosti. Všechny porovnávané nemovitosti jsou uloženy v archivu znalce a nejsou přílohou tohoto znaleckého posudku. Výše obvyklé – tržní ceny, je provedeno porovnáním obdobných nemovitostí v čase a jak již shora uvedeno, v relativně blízkém okolí. Dále znalec zohlednil skutečnost požadované – inzerované ceny za nemovitost – pozemek v navýšení o 30 % z celkové ceny. Toto navýšení prodejní ceny je připočteno prodávajícím (popř. realitní kanceláří) k prodejní ceně, jednak průměrnou výší provize zprostředkovatele prodeje cca 5 % (realitní kanceláře) a dále navýšením ceny zhruba o cca 25% prodávajícím z důvodu možnosti jednání o prodejní/kupní ceně. Proto výše uvedené navýšení znalec z ceny odpočítává. Úroveň obvyklých (obecných, tržních) cen je v podstatě odrazem zprůměrňovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, stáří, vlastností a v čase. Specifikace „v místě“ znamená v blízkém okolí, což pro účely tohoto posudku bylo možné realizovat (viz text výše). Specifikace „v čase“ by mělo znamenat optimální časové rozpětí - 2 měsíce od rozhodného data uveřejnění. Však s ohledem na fakt, že realitní trh s obdobnými 18
nemovitostmi v lokaci Ostravy a okolí nenaznačuje dynamické zvraty, má očividně setrvalý charakter, je hledisko časové obvyklé ceny spíše marginální a z tohoto pohledu nemá kriteriální váhu při zkoumání vstupů porovnání. Předpoklady a skutečnosti prováděného výběru „přibližně“ srovnatelných nemovitostí : Úvaha znalce pro využití oceňované nemovitosti: Klady nemovitosti - relativní velikost - relativní blízkost centra obce - poměrně dobrá dispozice nemovitostí – u komunikace - připojení nebo možnost připojení na všechny druhy IS Zápory nemovitosti - nevýhodná dislokace objektu – poměrně velká vzdálenost od komerčně zajímavých lokací - částečně provlhlé obvodové zdivo - nízký zájem o uvedený typ nemovitostí - špatný a zanedbaný stavebně technický stav nemovitosti - v prostoru části střechy je stojatá voda, která způsobuje protékání střešní konstrukce
umístění
cena celkem
koeficient redukce na pramen
cena po redukci na pramen
ubytovna K Prádlu
zastavěná plocha m2 hlavní stavbou
Přepočet redukované ceny / m2
665
1
sklady Havířov - Dolní Suchá
3 380 000
0,75
2 535 000
490
5 173
2
ubytovna, V Zimném dole, Orlová - Lazy
5 160 000
0,75
3 870 000
1 799
2 151
3
kanceláře, Karviná - N.Město
5 900 000
0,75
4 425 000
400
11 063
4
kanceláře, Cihelní, M.Ostrava
6 000 000
0,75
4 500 000
514
8 755
5
sklady, Ostrava Kunčice
2 630 000
0,75
1 972 500
483
4 084
6
kanceláře/sklady, Pikartská, Ostrava Radvanice
3 399 000
0,75
2 549 250
300
8 498
19
20
celkem průměr
7 651 679
maximum
10 157 384
minimum
2 508 526
směrodatná výběrová odchylka
3 354 794
pravděpodobná spodní hranice
5 863 319
pravděpodobná horní hranice
6 802 590
S ohledem na zdroj informací, srovnáním s ostatními nabízenými nemovitostmi, posouzením znalce a stavem realitního trhu, lze uvažovat pravděpodobnou cenu tržní etalonu srovnávaných nemovitostí kolem středu rozptylu.
6 332 955
V přepočtu na IOi - Index odlišnosti objektu činí cena srovnáním s etalonem částku 6 332 955,- Kč * 0,29 = 1 836 557,- Kč
D. Porovnání zjištěných cen I.
Administrativní cena
1 815 750,- Kč
II.
Cena etalonu
6 332 955,- Kč
III.
Cena zjištěná přepočtem
1 836 557,- Kč
E. Závěr Znalec provedl odhad, možné obvyklé ceny nemovitostí – objektu na adrese K Prádlu 761/21a a s přihlédnutím k okolnostem vztahujícím se k předmětné nemovitosti, (špatný stavebně technický stav nemovitosti, bez přístupu, vybydlený objekt) by se mohla, po zaokrouhlení, pohybovat v intervalu 1,80 mil Kč až 2,7 mil Kč. Po zvážení vstupů a zájmu o uvedený typ nemovitostí a s ohledem na relativně malé množství srovnávaných nemovitostí, by bylo možné uvažovat o ceně v čase a místě obvyklé pro stanovení výše vyvolávací ceny, okolo částky
1 800 000,- Kč
21
Ve Veselí nad Lužnicí 1.8.2014 Ing. Tomáš Uher Roháčova 853 391 81 Veselí nad Lužnicí
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.5.2009 pod č.j. Spr 1158/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 700/079/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 079/2014.
22
G. SEZNAM PŘÍLOH - informace o nemovitostech z evidence ČUZK - snímky katastrálních map a ortofotomap - kopie LV č. 2028 z r. 2012 - fotodokumentace znalce
23
