Oceňování nemovitostí při zajištění úvěru

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie

Oceňování nemovitostí při zajištění úvěru Diplomová práce

Autor:

Bc. Michaela Holečková Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Červen, 2015

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Čečelicích dne 30. 6. 2015

.................................................. Michaela Holečková

Poděkování: Na tomto místě bych ráda poděkovala všem, kteří mi přispěli k realizaci této diplomové práce. PředevšímIng. Petru Ortovi, PhD. za odborné rady, připomínky a vstřícný přístup při vedení této práce.

Anotace Cílem této diplomové práce je rozbor a analýza problematiky oceňování nemovitostí při zajištění úvěru. Práce je rozčleněna na část teoretickou a praktickou. V úvodu teoretické části jsou vysvětleny základní charakteristikyvztahující se k řešenému tématu, dále pak je zde proveden

ucelený

rozbor

problematikyoceňování

nemovitostí

z

pohledu

bank.

Následujekapitola zaměřená na analýzumetod tržního oceňování nemovitostí, kde je provedeno zhodnocení a návrh využití jednotlivých metodv bankovnictví při zajištění úvěru.Praktická část obsahuje ocenění,které je použitelné pro potřeby zajištění úvěru a aplikaci s porovnáním jednotlivých metod. V závěru jsou shrnuty zjištěné poznatky a je zde zhodnocen přínos této diplomové práce. Klíčová slova:Oceňování, úvěr,nemovitost, zástava, tržní hodnota

Annotation The aim of this thesis is to analyse the issue of property valuation while having a collateral for the loan. The thesis is divided into the theoretical and practical section. In the introduction to the theoretical section the basic characteristics related to the discussed subject are explained, then there is a comprehensive analysis of the issue of property valuation from the perspective of the banks. Following chapter focuses on analysing the methods of evaluation of the real estates on the market, where an evaluation and proposal of using different methods in banking in case of collateral loan was performed. The practical section contains the appreciation which is applicable for the needs of collateral loan and the application in comparison for each method. The conclusion summarizes the findings and the contribution of this thesis is summed up there. Key words:Property valuation, loan, real estate, collateral, market value

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 6 1.

Základní pojmy ................................................................................................................. 7

2.

Analýza oceňování nemovitostí při zajištění úvěru ....................................................... 8

2.1

Základní definice .......................................................................................................... 8

2.2

Hypoteční úvěr ........................................................................................................... 12

2.3

Odhad pro účel zajištění úvěru ................................................................................... 34

3.

Metody tržního oceňování nemovitostí ......................................................................... 36

3.1

Porovnávací metoda ................................................................................................... 37

3.2

Výnosová metoda ....................................................................................................... 43

3.3

Nákladová metoda ...................................................................................................... 48

Závěr ........................................................................................................................................ 60 4.

Praktická část .................................................................................................................. 61

Odhad tržní hodnoty ................................................................................................................. 62 5.

Seznam použité literatury .............................................................................................. 83

6.

Seznam obrázků .............................................................................................................. 84

7.

Seznam tabulek ............................................................................................................... 84

5

Úvod Obor oceňování nemovitostímá za svůj hlavní cílco nejobjektivnější vyjádření hodnoty oceňovaného majetku tak, aby co nejpřesněji vystihovala tržní cenu. Hlavní otázka, která byla vždy pokládána v souvislosti s problematikou oceňování, zněla: „Co lze ocenit?“ A na ni vždy bylo odpovězeno, že ocenit se dá téměř vše. Po hlubším poznání tajů oceňování vyvstává nová otázka, a to:„Jakým způsobem danou věc ocenit?“ A na tu je možná mnohem složitější odpovědět. Hlavním cílem této diplomové práce je analýza oceňování nemovitostí při zajištění úvěru a analýza vhodnosti aplikace jednotlivých tržních metod při oceňování nemovitostí v souvislosti se zajištěním úvěru. Další cílem je návrh vhodné metodiky pro oceňování nemovitostí sloužících jako zástava úvěru. Práce je členěna na část teoretickou a část praktickou. V úvodu teoretické části jsou objasněny základní pojmy související s řešenou problematikou a dále pak je zde proveden ucelený rozbor procesu poskytování úvěrů se zajištěním nemovitostí. Následující kapitola je zaměřena na metody tržního oceňování. Je zde učiněna analýza jednotlivých metod se zhodnocením jejich aplikovatelnosti a návrhem jejich využití při oceňování pro zajištění úvěru. V praktické části této diplomové práce je zhotoveno tržní ocenění, které je využitelné jako ocenění pro zajištění úvěru. V návaznosti na teoretickou kapitolu s metodami tržního ocenění je zde provedena jejich praktická aplikace s ověřením jejich použitelnosti. V této práci je použita metoda komparativní analýzy, jako základní metoda hodnocení při získávání dat a jejich zpracování. Rovněž byla využita metoda indukce provyhodnocení získaných údajů a vyvození obecných závěrůa metoda dedukce, kdy došlo k ověření teoretických poznatků. Závěr této diplomové práce obsahujeshrnutí zjištěných poznatků z oblasti oceňování nemovitostí při zajištění úvěru a je zde učiněno zhodnocení stanovených cílů a přínosu této diplomové práce.

6

1.

Základní pojmy

Definice tržní hodnoty podle práva Evropské unie „Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemek a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právními odborníky sestavena tak, aby odpovídala komunitárnímu právu. Vzhledem ke členství České republiky v Evropské unii a z toho vycházející nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním je pro nás i tato definice závazná.“1 Definice tržní hodnoty podle IVSC/TEGoVA „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Tato definice svým způsobem komentuje a rozšiřuje definici Evropské unie tak, aby byla platná a použitelná i na těch trzích, kde neplatí komunitární právo. IVSC a TEGoVA jsou mezinárodní odborná sdružení odhadců. Z uvedené definice vychází většina metodik používaných v prostředí Evropské unie, pokud se jedná o ocenění na tržních principech.“2 Definice ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažená při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním stylu v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby.

1

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. 2013. s. 19.

2

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. 2013. s. 20.

7

Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k ním.“3

2.

Analýza oceňování nemovitostí při zajištění úvěru Pokud chceme provést analýzu oceňování nemovitostí při zajištění úvěru, je nezbytné

znát veškeré souvislosti a pojmy vztahující se k oblasti hypotečního bankovnictví. Proto je tato kapitola zpracována tak, abychom si dokázali představit celý proces poskytování hypotečního úvěru a uvědomili si, jak jsou důležité spojitosti mezi jednotlivými kroky, zejména pak v oblasti oceňování nemovitostí pro účely poskytnutí hypotečního úvěru. Celý tento postup můžeme přirovnat k ledovci v moři, kde jeho špičkou nad hladinou jsou informace, které má klient, popřípadě jakýkoliv jiný „smrtelník“, někdy bohužel i pracovník banky, k dispozici. A větší část ledovce,skrytá pod hladinou, představuje informace a děje, o kterých ví jen úzká skupina zaměstnanců banky. Tento frazém právě pak nejvíce platí v oblasti oceňování. Banky si vytváří své vnitřní metodické příručky pro poskytování hypotečních úvěrů a ze zákona mají povinnost, jakožto emitenti hypotečních zástavních listů, upravit ve svých interních předpisech pravidla pro stanovení zástavní hodnoty zastavovaných nemovitých věcí. Tato kapitola tedy objasňuje celý děj poskytování hypotečního úvěru od identifikace hypotečního úvěru, analýzy žadatele a jeho příjmů, účelu hypotečního úvěru, zajištění a odhadu nemovitosti, stanovení výše hypotečního úvěru a úrokové sazby, po čerpání a splácení úvěru.

2.1 Základní definice Fixační doba Doba, po kterou platí určitá předem dohodnutá úroková sazba. Banka tak garantuje klientovi, že po tuto dobu se výše jeho úrokové sazby u poskytnutého úvěru nezmění. Délku fixační doby si klient může zvolit sám, zpravidla to bývá na dobu jednoho celého roku v rozmezí

3

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. 2013. s. 20.

8

od 1 roku do 5 let. Od délky fixačního období se také odvíjí výše poskytnuté úrokové sazby. V období před koncem fixační doby je klientovi umožněno provést určité změny. Může například splatit mimořádnou splátku či úvěr refinancovat nebo si může sjednat jinou délku fixace s novým typem úrokové sazby.4 Úvěrová angažovanost Toto opatření slouží k omezení rizika ztráty, kterému banka čelí v případech, kdy dlužník není schopen plnit své závazky. Pravidlo úvěrové angažovanosti stanovuje maximální možnou hranici celkové angažovanosti banky vůči jednomu dlužnickému subjektu nebo dlužnickým subjektům, které jsou vzájemně propojeny. Hodnota úvěrové angažovanosti se vyjadřuje v procentech z kapitálu vzhledem k jednomu klientovi.5 Mimořádná splátka Mimořádná splátka je splátka, která slouží k částečnému nebo úplnému splacení hypotečního úvěru. Její splacení je učiněno mimo období pravidelných měsíčních splátek, a proto si většina bank účtuje kompenzační poplatek. Tak aby se klient vyhnul těmto sankčním poplatkům za předčasné splacení, je výhodné mimořádnou splátku splatit v období před koncem fixační doby.6 Úvěrový věřitel Úvěrovým věřitelem je banka, která má pohledávku za svým dlužníkem, se kterým uzavřela specifický obchodní vztah, jehož předmětem je úvěr. Úvěrový věřitel je oprávněn po dlužníkovi požadovat uhrazení pohledávky. Zástavní věřitel V roli zástavního věřitele je v případě poskytování hypotečních úvěrů banka. Ta přijme od zástavce (svého klienta) zástavu na zajištění dluhu, a pokud nedojde ke splacení pohledávky, má právo se uspokojit ze zpeněžení zástavy.

4

http://www.srovnavachypotek.cz/pojmy/. [15. 4. 2015]

5

PAVELKA František, Bankovnictví předmět B103BAN

6

http://www.porovnej24.cz/slovnik-pojmu-hypoteky/t1226#fix. [18. 4. 2015]

9

Předhypotéka Předhypotéka neboli předhypoteční úvěr je bankovní produkt, díky kterému lze získat peněžní prostředky na nemovitost,kterou nelze prozatím zatížit zástavním právem. 7 Nejvíce se využívá při koupi družstevních bytů. Není to klasická hypotéka, ale krátkodobý účelový úvěr, proto i podmínky, za kterých se tento úvěr sjednává, nejsou tak výhodné jako u hypotéky.8 Zadlužitelná hodnota Někdy se také používá označení cena v tísni nebo cena pro zadlužení, ale nejznámější je asi zkratka LTV (Loan To Value). Všechny tyto výrazy mají stejný význam, vyjadřují poměr mezi výší hypotečního úvěru a tržní hodnotou zastavené nemovitosti. Jedná se o hodnotu stanovenou odhadcem na bázi pečlivého zhodnocení prodejnosti nemovitostiv budoucnu, s přihlédnutím k jejím dlouhodobým a trvalým vlastnostem, obvyklým podmínkám místního trhu a jejího reálného i jiného skutečně možného způsobu využití. Ocenění zadlužitelnou hodnotou musí být podložené tak, aby bylo transparentní a průkazné, s tím že nepřihlíží ke spekulativním faktorům na trhu.9 Zástavní hodnota Pojem zástavní hodnota je definován v § 29 zákona 190/2004 Sb. Kde je psáno, že při stanovení zástavní hodnoty zastavovaných nemovitostí je třeba dodržet určité zásady. Pro ocenění zastavovaných nemovitostí se použije cena obvyklá, se zohledněnímvlastností, výnosu, práv a závad, místních podmínek trhu s danou nemovitostí souvisejících.10 Debtratio Při řešení otázky hypotečního úvěru se můžeme setkat s pojmem debt ratio, skrývající ho se pod zkratkou DR, což vyjadřuje dluhový poměr neboli indikátor bonity klienta. Tento ukazatel se stanovuje jako podíl všech splátek současných závazků klientaa čistého měsíčního

7

https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/predhypotecni-uver/. [22. 6. 2015]

8

http://www.hypoteky-online.cz/predhypotecni-uver/.[ 22. 6. 2015]

9

Vnitřní předpisy UCB.

10

Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech.

10

příjmu klienta. Do závazku se zahrnují i splátky nového úvěru a nezapočítávají se výdajové položky jako například penzijní připojištění, stavební spoření aj.11 Plomba Jedná se o označení na výpisu z katastru nemovitostí, které znamená, že práva k předmětné nemovitosti jsou aktuálně dotčena určitou změnou. Příslušenství úvěru Příslušenstvím úvěru jsouúroky z úvěru, úroky z prodlení, poplatky z prodlení, náklady spojené s vymáháním pohledávky a ostatní poplatky, které musí dlužník uhradit věřiteli.1213 Reprodukční hodnota Reprodukční hodnotaje také nazývána jako nová hodnota či výchozí hodnota. Používá se především v pojišťovnictví a můžeme ji chápat jako částku, kterou je nezbytné vynaložit k pořízení stavby, jako nové, tzn. se stejnými parametry. Jde o náklady vynaložené na postavení totožné stavby na původním pozemku. U reprodukční hodnoty se tedy nezohledňuje opotřebení.14 Vinkulace Vinkulace pojistného plnění ve prospěch třetí osoby (v našem případě banky), znamená, že pokud nastane pojistná událost na zastavěné nemovitosti, bude pojistné plnění vyplaceno bance. Banka tak má kontrolu nad použitím finančních prostředků ze vzniklé pojistné události.15

11

Metodika hypotečního úvěru UCB

12

http://www.epravo.cz/top/clanky/k-pausalni-nahrade-nakladu-spojenych-s-uplatnenim-pohledavky-95698.html

citováno [19. 5. 2015] 13 14 15

Všeobecné smluvní podmínky Fio Banka Metodika Hypoteční banky. http://svethypoteky.cz/clanky/hypoteka-a-vinkulace. [12. 4. 2015]

11

2.2 Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr (hypotéku) můžeme vymezit, jako určitý bankovní instrument o specifických parametrech. Toto pojetí hypotečního úvěru je detailněji rozebráno níže v textu. Na hypoteční úvěr však můžeme nahlížet z širšího hlediska, nejen tedy jako na určitý nástroj, ale spíše celý soubor kroků a postupů, které vedou k naplnění jeho významu. Jde o proces, kdy banka jakožto oprávněná instituce poskytuje hypoteční úvěry svým klientům, s nimiž uzavře písemnou smlouvu. V této smlouvě se zavazuje, poskytnout klientovi úvěr na základě sjednaných podmínek a klient zde naopak stvrzuje to, že úvěr splatí včetně jeho příslušenství. Hypoteční úvěr (hypotéka) patří do kategorie dlouhodobých úvěrů, kde podle níže citovaného zákonu, zástavní právo k nemovitosti slouží k zajištění jeho splacení. Základním pilířem pro poskytování hypotečních úvěrů je v české právní úpravě zákon č. 190/2004 Sb. Zákon o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů ze dne 1. dubna 2004. Poslední novela č. 137/2014 Sb., která upravuje a doplňuje tento zákon, nabyla účinnosti dne 1. srpna 2014. V § 28 odst. 3, již zmiňovaného, zákonu o dluhopisech č. 190/2004 nalezneme definici hypotečního úvěru, která zní: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovité věci dozví.Dále se v tomto zákonu uvádí, že nemovitá věc, zatížená zástavním právem, se musí nacházet na území členského státu.16 Pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejich určitá část slouží ke krytí závazků z hypotečních zástavních listů. Hypotečním zástavním listem je označován cenný papír dluhového charakteru, který představuje právo na splacení dlužné částky a povinnost emitenta toto právo uspokojit. Emitentem těchto hypotečních zástavních listů mohou být pouze banky se zvláštním povolením, což podporuje fakt, že se jedná o jeden z nejbezpečnějších cenných papírů. Hlavním argumentem, že jde o bezpečnou investici, je velmi dobrékrytí prostřednictvím

16

Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. § 28 odst. 1

12

dvojího zajištění.To spočívá v krytí hypotečních zástavních listů pohledávkami z poskytnutých hypotečních úvěrů, které jsounavíc zajištěné zástavním právem k nemovitostem. V zákonu č. 190/2004 Sb. o dluhopisech se uvádí, že zástavní hodnotu zastavěných nemovitých věcí určí emitent hypotečních zástavních listů. Jeho povinností je zanést do svých vnitřních předpisů pravidla pro stanovení této hodnoty. Tato pravidla musí splňovat určité, zákonem stanovené zásady. Ty říkají, že ocenění zastavěné nemovité věci se provede cenou obvyklou,„se zohledněním a) trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastností nemovité věci, b) výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitou věcí, c) práv a závad s nemovitou věcí spojených a d) místních podmínek trhu s nemovitými věcmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje.“17 Takto získaná zástavní hodnota zastavěných nemovitých věcí nesmí být vyšší než cena obvyklá. V současné době je trh s nabídkou hypotečních úvěrů široký a můžeme říci, že i nadále expanduje. Finanční instituce, chtějí být stále o krok napřed před svými konkurenty, a tak se snaží své produkty neustále vylepšovat a přizpůsobovat požadavkům svých klientů. Přesto však základní rámec hypotečního úvěru zůstává neměnný.Hypoteční úvěry můžeme třídit například podle účelu jejich využití, způsobu splácení, klienta, doložení příjmů amnoho dalších kritérií.

Předmět a účel hypotečního úvěru Hlavním třídícím kritériem hypotečních úvěrů je jejich účelovost. Banky poskytují klasické účelové hypotéky, tak i neúčelové tzv. americké hypotéky. Stejně tak se liší i právní úprava těchto úvěrů. Účelové hypoteční úvěry nejsou v české legislativě regulovány konkrétním právním předpisem. Je zde však zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, který upravuje hospodaření bank.Například vymezuje to, jak a s kým smí banka obchodovat. Neúčelovéhypoteční úvěry a práva a povinnosti s nimi související jsou upraveny zákonem č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru.

17

Zákon o dluhopisech 190/2004 Sb. § 29 odst. 2

13

Účelová hypotéka Podstatou klasických účelových hypoték je, jak už z jejich názvu vyplývá, účel k jakému bude hypotéka sloužit. Banky u těchto hypoték vyžadují po klientovi prokázáníkonkrétního účelu úvěrua doložení potřebných podkladů o použití peněžních prostředků. Tento účel se musí shodovat s některým z předem definovaných účelů uvedených ve smlouvě o úvěru. Pokud nastane situace, že klient použije úvěr k jinému účelu, banka bude nově úvěr pokládat za neúčelový a dále se bude řídit podle parametrů spotřebitelského úvěru. Tyto změny podmínek musí klientovi oznámit a sepsat s ním nové smluvní ujednání.18 Existuje nepřeberné množství typů hypotečních úvěrů (produktů), které jsou na trhu nabízeny. Každý produkt je však specifický a má přesně vymezeno, co s ním lze financovat. Největší skupinu tvoří hypotéky poskytované k zajištění potřeb bydlení, dále se můžeme setkat s úvěrem na nemovitost, která bude sloužit k pronájmu a jiné, například hypotéky bez doložení příjmů. Zde si v souhrnu rozebereme, k čemu všemu lze hypoteční úvěry použít. Neznamená to tedy, že konkrétní účelovou hypotékou můžeme financovat všechny možnosti, co jsou zde popsány. Každý typ hypotéky má svou vlastní množinu předmětů a účelů financování, jež mají vazbu na ostatní parametry hypotéky, kterými jsou například úroková sazba, maximální poskytnutá částka, doba splatnosti a další proměnné. Předmět hypotéky Mezi nemovitosti, které lze financovat pomocí hypotečního úvěru, můžeme zařadit: Rodinný dům -„stavba, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy všech místností určena k bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty a nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví.“1920Předmětem úvěru může být i příslušenství rodinného domu, jako je garáže, slep, bazén, oplocení, příjezdová komunikace, krb, solární panely, saunaapod.21 Banky

18 19

PRODUKTOVÉ OBCHODNÍ PODMÍNKY Equa bank a.s. PRO HYPOTEČNÍ ÚVĚRY Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů RD v §

2, odstavci 2 20

Hypoteční slovník https://www.wuestenrot.cz/uvery/slovnik/.[ 9. 4. 2015]

21

Hypoteční banka https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/rodinny-dum/.[ 9. 4. 2015]

14

si mohou stanovit i maximální procento technického opotřebení u dané nemovitosti, to neplatí u hypotečních úvěrů na kompletní rekonstrukci. Rodinný dům s nebytovými prostory Bytová jednotka- v novém občanském zákoníku se používá zkrácený termín jednotka a je definována následovně: „Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.“22V metodikách bank je stanoven maximální počet bytových jednotek, který lze jedním hypotečním úvěrem financovat, zpravidla se jedná o tři až čtyři jednotky. Banky také povolují financování vedlejších místností, jako jsou kuchyně, komory, koupelny, šatny, spíže popřípadě sklep.23 Bytový dům- stavba pro bydlení zastoupena činžovními a panelovými domy, kde „více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena“.24Financovat lze investici do bytového domu se čtyřmi a více bytovými jednotkami, popřípadě v kombinaci s nebytovými prostory, které nesmí přesahovat nadpoloviční část celkové podlahové plochy.25 Stavební pozemek-pomocí hypotéky je možné financovat pozemek určený k výstavbě.„Za stavební pozemek je považována část území určená územním plánem, regulačním plánem nebo územním rozhodnutím k zastavění, skutečnost, že se jedná o stavební pozemek, může být doložena stavebním povolením“. Banky vyžadují přístup k pozemku z veřejné komunikace a mohou mít stanoven maximální velikostní limit rozlohy pozemku. Poskytnutí hypotéky nemusí být podmíněno výstavbou na něm, některé banky nabízejí úvěry jen na jeho koupi.26 Nemovitost k rekreačním účelům- stavba sloužící k rekreačním účelům „je stavba, která svými objemovými parametry, vzhledem a stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinnou rekreaci a může mít dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví“27Může to být například chata, rekreační domek, chalupa, zahrádkářská chata. Hypoteční banka na svých internetových stránkách informuje o tom, že postačuje, aby objekt k rekreaci měl evidenční

22

§ 1159 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

23

Hypoteční banka https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/byt-v-osobnim-vlastnictvi/. [17. 4. 2015]

24

Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů

25

Všeobecné informace k hypotečnímu úvěru Sberbank

26

http://www.hypotekanapozemek.cz/pouze-koupi-pozemku. [5. 5. 2015]

27

http://pujcky-pro-vas.webnode.cz/products/hypoteka/.[10. 4. 2015]

15

číslo. Pro pořízení stavby typu mobilního domku, která není zapsána v katastru nemovitostí, vám nabídne neúčelovou hypotéku.28 Nemovitost určená k bydlení za účelem pronájmu- bytová jednotka, rodinný dům. Nebytová jednotka -předmětem hypotéky mohou být jen nebytové jednotky, které slouží výhradně jako kancelářské prostory (k administrativním účelům).29 Administrativní objekt- podle všeobecných informací k hypotečním úvěrům Sberbank CZ, a.s., administrativní objekt, který slouží pouze ke kancelářským účelům (za účelem pronájmu).30 Úvěrující instituce zpravidla nerady akceptují nemovitosti, které nejsou určené k bydlení a slouží k pronájmu či k podnikatelské činnosti žadatele. Jde například o ubytovací a stravovací zařízení, jimiž jsou hotely, penziony, motoresty, restaurace, hostince. Dále pak nebytové prostory, malé provozovny, dílny, herny, polyfunkční domy a jiné komerční nemovitosti.31Ke každému předmětu se přistupuje individuálně a projednává se jeho odsouhlasení s tím, že jsou klientovi popřípadě navrhnuty jiné varianty financování.32 Účel hypotéky Účelem čerpání finančních prostředků z poskytnuté hypotéky může být: Koupě předmětu úvěru Hypotečním úvěrem lze financovat koupi nemovitosti do osobního vlastnictví nebo koupi spoluvlastnického podílu na nemovitosti.Úvěr lze použít k úhradě kupní ceny včetně dalších nákladů vztahujících se k nabytí vlastnictví k nemovitosti. Banky také povolujíúhradu kupní ceny nemovitosti, na které vázne zástavní právo prodávajícího, čímž dojde ke splacení jeho původního úvěru. Typem nemovitosti může být rodinný dům, byt, družstevní byt, rekreační objekt (chata, chalupa), stavební pozemek.

28

https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/rekreacni-objekt/. [20. 5. 2015]

29

Všeobecné informace k hypotečnímu úvěru Sberbank

30

Všeobecné informace k hypotečnímu úvěru Sberbank

31

Hypoteční-metodika-2014

32

Například hypoteční úvěr pro podnikatele aj.

16

Koupě stavebního pozemku Čerpání hypotečního úvěru je možné i na samostatnou koupi pozemku. Banky akceptují pouze stavební pozemky,i když ke stavbě na nich nemusí vůbec dojít. Celý proces je v tomto případě ulehčen, tím, že není třeba bance předkládat projekt na výstavbu domu. Co ale banky budou chtít bezpodmínečně vidět je odhad pozemku, kupní smlouva, popř. smlouva o budoucí smlouvě kupní, výpis z katastru nemovitostí, snímek z pozemkové mapy a nabývací titul původního majitele pozemku.3334 Koupě družstevního bytu Pokud se klient rozhodne koupit si družstevní byt, neznamená to však, že nabude vlastnictví k tomuto bytu, ale získá tak družstevní podíl na domě, s nímž je spojeno právo užívat družstevní byt. Mohou nastat dvě situace, a to úplatný převod družstevního podílu, kdy dojde k převodu členských práv a povinností plynoucích z členství v družstvu, tj. současný družstevník převede tato práva na nového nabyvatele. Za těchto okolností bude banka vyžadovat doložení smlouvy o převodu členských práv a povinností, kde bude přesně vymezena cena za tento převod, dále pak potvrzení od bytového družstva o členství převodce a výpis z katastru nemovitostí stavby, ve které se nalézá družstevní byt. Druhá situace nastává, když budoucí družstevník uzavře dohodu přímo s bytovým družstvem a uhradí členský podíl. Základními dokumenty ke schválení úvěru jsounájemní smlouva mezi novým členem družstva a bytovým družstvem, výzva družstva k vyrovnání členského podílu a výpis z katastru nemovitostí totožně jako v prvním případě.35 Do nedávné doby bylo možné získání hypotečního úvěru na investici do družstevního bytu, pouze za předpokladu, že k zajištění bude použita jiná vhodná nemovitost. Dnes už se objevují takové nabídky bank, které lze využít i v případě, že žádnou jinou nemovitost nevlastníte. Podmínkou pro získání takové hypotéky je, aby byl družstevní byt zanesen v katastru nemovitostía do jednoho roku došlo k jeho převodu do osobního vlastnictví. Mezitím je možné využít předhypoteční úvěr se zajištěním v podobě ručitele nebo

33

http://www.euro-development.cz/aktuality/hypotecni-uver-na-pozemek. [6. 5. 2015]

34

http://www.hypotekanapozemek.cz/podklady [6. 5. 2015]

35

http://druzstevnivystavba.cz/pro-koho/[7. 5. 2015]

17

termínovaného vkladu u příslušné banky. Po nabytí vlastnických práv k bytu, ho klient použije jako novou zástavu a novým hypotečním úvěrem splatí úvěr předhypoteční.36 Financování nemovitého příslušenství Peněžní prostředky z hypotečního úvěru lze použít i na financování nemovitého příslušenství, které náleží k předmětu úvěru. Podmínkou je, že se jedná se o věci, které jsou pevně spojeny s danou nemovitostí. Mohou to být například garáž, bazén, sauna, krb, oplocení, inženýrské sítě, příjezdová komunikace, zabudovaná kuchyňská linka s vestavnými spotřebiči, vestavěný nábytek, vytápění, fotovoltaické panely atd.37 Stavební úpravy Účelem vyčerpání finančních prostředků z poskytnutého hypotečního úvěru mohou být stavební úpravy, které jsou nezbytné při realizaci nemovitého příslušenství souvisejícího s předmětnou nemovitostí a dále ostatní stavební úpravy, při kterých nedojde ke změně vnějších rozměrů půdorysu a vertikálního ohraničení stavby. Stavební úpravou může být například i zateplení obvodového pláště stavby. Samozřejmostí je, že stavební úpravy budou provedeny v souladu s platnými právními předpisy, což také banka vyžaduje doložit. Klient musí bance předložit dokumenty, které ho opravňují provést konkrétní stavební úpravy. Výstavba Klient získané finanční prostředky může investovat do výstavby nemovitosti, její rekonstrukce, modernizace, dostavby, opravy, nástavby, přístavby atp. Stejně tak jako u stavebních úprav, musí být výstavba prováděna v souladu s platnými právními předpisy. Výstavbu lze realizovat na nemovitosti, která se shoduje se zastavěnou. U této nemovitosti je nutné zpracovat odhad její hodnoty a zprávu o stavu výstavby obsahující aktuální procento rozestavěnosti a aktuální hodnotu financované nemovitosti. Tyto informace mají své opodstatnění při postupném čerpání úvěru, kde slouží k výpočtu čerpané částky. Čerpat peněžní prostředky lze i na rekonstrukci nemovitosti, která je odlišná od zastavěné. V tomto případě se zpracovávají odhady hodnoty dva, a to jak pro financovanou,

36 37

https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/druzstevni-byt/ [10.5.2015] Všeobecné informace k hypotečním úvěrům - Sberbank, účinné od 28. 2. 2013 [12. 5. 2015]

18

tak i pro zastavěnou nemovitost, zpráva o stavu výstavby zde musí obsahovat aktuální procento rozestavěnosti. Třetí možností je čerpání úvěru na nemovitost shodující se se zastavěnou a na další odlišnou nemovitost. Tady musí být také vypracováno dvojí ocenění pro financovanou i zastavěnou nemovitost a obsah zprávy o stavu výstavby je stejný jako v prvním případě.38

Vypořádání vlastnických vztahů k nemovitosti39 Jedná se o vypořádání: Dědictví - k této variantě se přistoupí v případě, že je dědiců více a jeden z nich se rozhodne si nemovitost ponechat a ostatní dědice vyplatit. Tento akt musí být zachycen v dědické dohodě o finančním vyrovnání. Dědic, jakožto nabyvatel nemovitosti, požádá o hypoteční úvěr a bance předloží rozhodnutí o vypořádání dědictví. Společného jmění manželů - v souvislosti s vypořádáním společného jmění manželů může dojít buď k jeho zúžení, nebo k jeho úplnému zrušení v případě rozvodu manželů. Situace je obdobná jako u vypořádání dědictví. Manželé se dohodnou, že jeden z nich si nemovitost nechá a toho druhého vyplatí. Zde banka bude požadovat dohodu o vypořádání nebo pravomocné rozhodnutí soudu o vypořádání. Popřípadě notářský zápis o zúžení společného jmění manželů. Spoluvlastnictví - obdobná situace jako u vypořádání dědictví a společného jmění manželů. Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví bude pro banku dokumentem stvrzujícím, že na jeho základě došlo k vypořádání vlastnických vztahů. Darování v rámci rodiny - jedná se o darování celé nemovitosti rodiči pouze jednomu z potomků, který se dohodne se zbylými sourozenci na finančním vyrovnání. Tato dohoda o vyrovnání může být součástí darovací smlouvy. Dohodu se závazkem k vyrovnání později nabyvatel nemovitosti předloží bance.

38 39

Metodika hypotečních úvěrů pro fyzické osoby - platnost od 1. 1. 2013 [17. 5. 2015] http://www.hypoindex.cz/na-co-vsechno-je-mozne-pouzit-hypoteku/ [18. 5. 2015]

19

Refundace Při refundaci se hovoří o zpětném proplacení finančních prostředků (refinancování vlastních zdrojů), které klient již vynaložil v souvislosti se zajištěním potřeb bydlení. Podmínkou poskytnutí úvěru je předložení dokumentů o účelovém použití prostředků. Tyto doklady však nesmí být starší 12 měsíců (v některých případech 24 měsíců) s tím, že rozhodujícím datem je den uhrazení příslušné finanční sumy.Samozřejmostí je, že účel vynaložení prostředků klientem se musí shodovat s účelem, který banka akceptuje. Nabývacím titulem může být při koupi nemovitosti kupní smlouva, při majetkovém vypořádání rozhodnutí soudu či dohoda o vypořádání, u dražby protokol o dražbě spolu s potvrzením o zaplacení ceny dosažené

vydražením,

dále

pak

faktury

za

nákup

materiálu

a provedené práce. Banky zpětně kontrolují dokumenty předložené klientem a prověřují, zda úhrada byla provedena z jeho vlastních zdrojů.40 Refinancování Účelem poskytnutí hypotečního úvěru může být refinancování. V dnešní době často slýchaný pojem, který chápeme, jako splacení stávajících závazků z dříve poskytnutého hypotečního úvěru novým hypotečním úvěrem, zpravidla od jiné banky. Můžeme se setkat i s termínem přeúvěrování, což je synonymem k refinancování. Splácení existujících úvěrů se člení na dva typy, a to na standardní a zjednodušené refinancování. U standardního refinancování je potřeba doložení všech nezbytných dokumentů podle předepsaných podmínek. Podstatou zjednodušeného refinancování, jak už je zřejmé z jeho názvu, je zjednodušenost, a to při dokládání příjmů a ceny nemovitosti. Klient nemusí všechny dokumenty dokládat znovu, jako u nového úvěru, ale bance postačí podklady, které sloužily pro původní úvěr. Žadatel o zjednodušené refinancování musí splňovat všechna vyhodnocovaná kritéria, například musí být občanem ČR nebo SR, musí mít splacen určitý počet

anuitních

splátek,

nesmí

překročit

maximální

úvěrovou

angažovanost

u konkrétní instituce, zástavní nemovitost musí zůstat stejná, žadatelem musí být stejná osoba jako u původního úvěru a jiné parametry stanovené bankou. Účelovým úvěrem se dá refinancovat jen účelový úvěr, který vyhovuje bankovním podmínkám stanoveným pro konkrétní typy hypotečních úvěrů sloužících k financování

40

http://www.hypoindex.cz/na-co-vsechno-je-mozne-pouzit-hypoteku/ [18.5.2015]

20

nemovitostí. To znamená, že původní úvěr musel být použit na investice do nemovitosti a tento účel musí klient doložit úvěrovou smlouvou na splácený úvěr. V případě, že úvěr byl již jednou refinancován, postačí bance jen úvěrová smlouva refinancovaného úvěru, kde bude jednoznačně uvedeno, že původně byla financována nemovitost sloužící k potřebám bydlení. Neúčelové hypoteční úvěry, které byly použity k odlišným účelům, než k investicím do nemovitostí, je možné refinancovat jedině neúčelovými hypotečními úvěry. K refinancování přistupuje klient za situace, kdy není spokojen s podmínkami stávajícího úvěru a existuje pro něj lepší nabídka u konkurenční banky. K vyhodnocení a výběru té nejpřijatelnější varianty mu poslouží hypoteční kalkulačky pro refinancování, ty jsou v dnešní době velmi užitečným nástrojem pro porovnávání produktů nabízených bankami. Hlavní roli při rozhodování hraje výše úrokové sazby, kde klient může ušetřit na měsíčních splátkách, dále pak doba splácení, výše měsíčních splátek, doba fixace, možnost odložení si některých splátek, poplatky, možnost navýšení úvěru, podmínky mimořádných splátek a jiné nabízené výhody. Začít řešit refinancování úvěru se vyplatí v předstihu před skončením fixační doby úrokové sazby, která bývá na 1, 3, 5 nebo více let. Je to hlavně výhodné z toho hlediska, že klient bude moct v době fixace uhradit celou částku, kterou původní bance dluží a nehrozí mu tak žádné sankce za předčasné splacení. Proto je k úspěšnému vyřízení refinancování dobré začít několik týdnů dopředu. Klient, který žádá o refinancování, je pro bankovní instituce zajímavější než ten, který žádá o novou hypotéku. A to především kvůli administrativní náročnosti celého procesu a také kvůli tomu, že takovýto klient je pro banku čitelnější, a to díky jeho platební historii. Banka předpokládá, že pokud klient neměl žádné problémy se splácením, bude tomu tak i nadále. Podmínky pro refinancování hypotečního úvěru má každá banka stanovené individuálně ve své vnitřní směrnici. Hlavní podmínkou povolení refinancování je řádné splácení původního dluhu. Dále mohou mít banky stanovenou maximální výši úvěru v poměru k zástavní hodnotě nemovitosti, maximální splatnost úvěru, akceptovatelný objekt úvěru, požadavek, že klientovi nebyl poskytnut žádný jiný úvěr aj.Po splnění potřebných podmínek dojde k sepsání smlouvy o úvěru, která musí mít písemnou podobu a musí obsahovat podstatné

21

náležitosti stanovené zákonem. Samozřejmostí je, že klient bance poskytne veškeré podklady potřebné pro schválení a čerpání úvěru.4142 Konsolidace Konsolidace je proces, kdy jedním konkrétním hypotečním úvěrem dojde ke splacení více úvěrů. Klient se k tomuto kroku rozhodne v případě, kdy má současně více úvěrů a není například spokojen s jejich podmínkami, chce mít lepší přehled o svých závazcích nebo chce ušetřit na poplatcích za vedení účtů. Dalšími nespornými výhodami je zpravidla nižší úroková sazba u hypotečního úvěru a možnost nastavení doby splatnosti a tím výše měsíčních splátek.43 Sankce- související s předčasným splacením hypotečního úvěru u jiného finančního ústavu. Ostatní náklady Některé banky akceptují použití hypotečního úvěru k financování nákladů klienta vztahujících se k jeho záměru sjednat si hypoteční úvěr a využít ho daným způsobem. K těmto nákladům

spadají

daně,

poplatky

související

s

hypotečním

úvěrem,

náklady

za realitní služby, náklady za advokátní a notářské služby, poplatky za konzultační a poradenskou činnost, náklady na přípravu a realizaci investice do nemovitosti, náklady na inženýrské a projekční činnosti, náklady za služby znalce. Banky si ověřují přiměřenost těchto nákladů, a proto i mívají stanovenu maximální výši nákladů za tyto služby.44 Úvěrující instituce umožňují i kombinaci výše uvedených účelů úvěru. Jako příklad můžeme uvést koupi nemovitosti včetně následné rekonstrukce. Neúčelová hypotéka - Americká hypotéka Jak již bylo výše uvedeno, dále můžeme hypoteční úvěr členit na neúčelový, často také nazývaný tzv. Americká hypotéka. Rovněž se jedná o úvěr, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti, proto aby v případě prodlení dlužníka mohlo dojít ke zpeněžení nemovitosti v dražbě, a tím k vyrovnání dluhu vůči věřiteli. Hlavním rozdílem je však to, že

41

http://www.slideshare.net/mirwir/jak-jsem-refinancoval [1. 6. 2015]

42

http://www.srovnavachypotek.cz/pojmy/. [1 .6. 2015]

43

http://www.hypoindex.cz/na-co-vsechno-je-mozne-pouzit-hypoteku/ [2. 6. 2015]

44

Hypoteční metodika 2014

22

u tohoto úvěru není zkoumána účelovost použití finančních prostředků. Dlužník tedy nemusí dokládat, na co tyto prostředky použije. Tento typ úvěru má řadu výhod a nevýhod v závislosti na tom, s čím ho komparujeme. Můžeme totiž říci, že se nachází mezi spotřebitelským úvěrem a účelovým hypotečním úvěrem. Porovnání se spotřebitelským úvěrem + delší doba splatnosti + nižší úroková sazba + výše zapůjčených peněz - ručení nemovitostí - složitější administrativa Porovnání s účelovým hypotečním úvěrem + neúčelovost + zákon o spotřebitelském úvěru (zvýšená ochrana spotřebitelů) - vyšší úroková sazba - nelze odečíst úroky z daní - nelze na hypotéku čerpat státní podporu

Metody zajištění hypotečního úvěru Banky musí při poskytování úvěrů čelit celé řadě rizik45, z nichž asi nejvýznamnějším je riziko úvěrové. Pro banku to znamená nebezpečí ze strany klienta, který poruší sjednané podmínky daného obchodu, a tím bance způsobí finanční ztrátu. Z tohoto důvodu vznikají v bankách specializované útvary, které mají za úkol řízení těchto rizik s cílem jejich optimalizace, tak aby nedocházelo ke ztrátám. Ke snižování úvěrového rizika se používá celá řada typů zajištění. Obecně můžeme říci, že existuje několik způsobů, kterými se dá provést zajištění úvěru. Rozčlenit je lze

45

Úvěrové, měnové, úrokové, operační, likvidity. [6. 6. 2015]

23

na zajištění věcné a osobní. Do věcného patří zajištění movitou46 a nemovitou věcí, nehmotným majetkem47 a cennými papíry. Osobní zajištění představuje ručení třetí osobou nebo bankovní záruku, kdy ručitelem je jiná banka.48 Uvedené zajišťovací instrumenty lze v některých případech i kombinovat. Pro účely této diplomové práce se zabýváme hypotečním úvěrem, u něhož je způsob zajištění předepsán zákonem. S hypotečním úvěrem a formou jeho zajištění jsme již byli blíže seznámeni v kapitole Hypoteční úvěr, ve které je uvedeno, že splacení hypotečního úvěru je zajištěno zástavním právem k nemovité věci, která se musí nacházet na území členského státu. Není to ovšem jediný zajišťovací instrument, který banky používají. Banky mají vždy hypoteční úvěr zajištěn: 

zástavním právem k nemovitosti,



pojištěním s vinkulací ve prospěch banky.

Pojištění nemovitosti Každá nemovitost, která bude sloužit, jako zástava hypotečního úvěru, musí být vždy bezpodmínečně pojištěna. Jedinou výjimkou, která potvrzuje pravidlo, je nezastavěný pozemek, u něj není pojištění vyžadováno. Pojistné plnění musí být vždy vinkulováno na prvním místě ve prospěch banky, odchylka nastává, jen pokud banka poskytne druhý úvěr svému klientovi nebo na dočasnou dobu v případě refinancování.Touto podmínkou si bankazaručuje pravomoci s nakládáním vyplaceného pojistného plnění. Smí tak rozhodovat o tom, zda dojde k použití finančních prostředků na uvedení nemovitosti do původního stavu nebo bude pojistné plnění sloužit na úhradu pohledávky za klientem. Všechny platby musí být podloženy platebními doklady, tak aby banka měla jistotu, že prostředky budou vynaloženy účelově. Pojištění musí být sjednáno po celou dobu trvání úvěrového vztahu, tedy až do doby úplného splacení pohledávky.49.505152

46 47 48

Automobily, stroje, umělecká díla, aj. Knowhow, patenty, autorská práva, ochranné známky, aj. Bankovnictví - František Pavelka

https://is.bivs.cz/auth/el/6110/zima2013/B103BAN/um/B103BAN_Bankovnictvi01.pdf. [7. 6 .2015] 49

Metodická příručka, HYPOTEČNÍ ÚVĚR, AMERICKÁ HYPOTÉKA [7. 6 .2015]

50

mhypoteka_sales str. 28 [8. 6. 2015]

51

mhypotekaa_sales_ str 24 [8. 6. 2015]

52

Metodika_Hypotecni_uvery_FOstr 18 [8. 6. 2015]

24

Nemovitost, která bude sloužit, jako zástava úvěru, musí být pojištěna na reprodukční hodnotu (tzv. novou cenu) a pojistná částka musí být alespoň ve výši poskytnutého úvěru.53Velmi důležité je správné stanovení hodnoty majetku, tak aby nedošlo k jeho podpojištění, v takovém případě by pojišťovna plnila jen poměrnou část ze vzniklé škody a banka by tak nedostala zaplacenu celou výši škody. Rozsah pojištění u předmětné nemovité věci mají jednotlivé banky blíže specifikován ve svých metodických příručkách. V první řadě se jedná o pojištění pro případ poškození nebo zničení věci živelní událostí, s tím že rozsah je determinován lokalitou, ve které se nemovitost nachází. Obvykle se tedy sjednává pojištění na tato základní rizika: požár, úder blesku, výbuch a pád letadla plus připojištění proti dalším rizikům jako například: vichřice, krupobití, záplava a povodeň,tíha sněhu nebo námrazy, pád stromů a stožárů, sesuv půdy a pád skal, náraz dopravních prostředků, zemětřesení, lavina apod. Neméně časté a důležité je také pojištění pro případ poškození nebo zničení věci vodou unikající z vodovodního zařízení či odcizení části nebo součásti nemovitosti. V podmínkách bank je také upozornění, že pokud je předmětem zástavy úvěru bytová jednotka neakceptuje se pojištění sjednané na celý bytový dům, je nutné pojistit tuto nemovitost zvlášť. Není také akceptovatelné jen pojištění domácnosti.54 Z výše uvedeného textu vyplývá, že pojišťovnictví úzce souvisí s problematikou zajištění hypotečních úvěrů a tím i s oborem oceňování nemovitostí. Odhadce zde má možnost uplatnění nejenpři stanovení pojistné hodnoty, která je východiskem pro výši pojistné částky a pojistného plnění, ale také v případě vyčíslení vzniklé škody na majetku. Zástavní právo k nemovitosti Zástavní právo aktuálně upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Ten uvádí, že zástavou může být každá věc, se kterou lze obchodovat, v našem případě nemovitost. Ke zřízení zástavního práva slouží zástavní smlouva, ve které si strany ujednají identifikaci zástavy a účel, ke kterému se zástavní právo zřizuje. V zástavní smlouvě bývá uvedena konkrétní výše hypotečního úvěru, která se rovná jistině dohodnuté v úvěrové smlouvě. Pokud však dojde k realizaci zástavního práva, bere se celková výše pohledávky z úvěru (dosud nesplacená jistina včetně nesplacených úroků a poplatků). Zástavní právo vzniká vkladem do

53

Metodická příručka, HYPOTEČNÍ ÚVĚR, AMERICKÁ HYPOTÉKA [7. 6 .2015]

54

Hypoteční metodika 2014. [7. 6 .2015]

25

katastru nemovitostí na základě podaného návrhu na vklad a zaniká okamžikem, kdy zanikne zajištěný dluh (dojde ke splacení celého úvěru).5556 Jde tedy o nejvýznamnější druh zajištění pro snižování úvěrového rizika, a to především díky výhodným parametrům nemovitostí: 

zástavní právo a jiná věcná práva lze právně zajistit zápisem v katastru nemovitostí,



nemovitosti mají hmotnou povahu a jsou nemobilní, tudíž těžko přemístitelné a zcizitelné na rozdíl od věcí movitých,



tržní cena nemovitostí je stabilní a má spíše rostoucí tendenci, zvláště pak u pozemků,



životnost nemovitostí je zpravidla dlouhodobá, v závislosti na jejich konstrukci a provedení,



existující trh s nemovitostmi je poměrně široký,



nemovitosti mohou generovat výnosy,



ocenění nemovitosti je doložitelné. Výhody u nemovitostí jednoznačně převládají, ale i ony mají některé nevýhody. Mají

poměrně malou likviditu při jejich prodeji a díky své nepřemístitelnosti je ohrožují specifická rizika. Povodně jsou asi nejobávanějším rizikem, dále může hrozit i riziko vyvlastnění. Ale i u lukrativní nemovitosti v počátku ve skvělé lokalitě může prudce klesnout její tržní cena, což může být způsobeno imisemi57 z nově vzniklého provozu v její blízkosti nebo přistěhováním nepřizpůsobivých obyvatel do jejího sousedství.58 Hlavním úkolem úvěrového věřitele je zabezpečit stanovení zástavní hodnoty zastavované nemovitosti, tak aby sloužila ke svému účelu a to jištění úvěru. K tomuto účelu banky využívají služeb externích znalců aodhadců, s tím že mají vlastní metodiku oceňování nemovitostí, kterou se musí tito zpracovatelé odhadu řídit. Při stanovení zástavní hodnoty nemovitosti pro účely poskytnutí hypotečního úvěru je nezbytné posuzovat a brát na zřetel několik hlavních parametrů. Banka musí posoudit vhodnost nemovitosti jako zástavy pro účel zajištění úvěru. V závislosti na vyhodnocení rizik, která pro

55

http://www.hypoteka-chytre.cz/zastavni-pravo-k-nemovitosti-zakladni-rys-kazde-hypoteky/ [9. 6 .2015]

56

zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník [9. 6 .2015]

57

Obtěžování kouřem, hlukem, pachy, vibracemi, stíněním atd.

58

Oceňování nemovitostí na tržních principech Ort [7. 6 .2015]

26

banku představují nemovitosti jako zástavy úvěrů, jsou rozčleněny do několika kategorií a to zpravidla na vhodné, podmíněně vhodné nebo nevhodné nemovitosti. Tento systém třídění je založen na posouzení dlouhodobé prodejnosti nemovitosti a její dlouhodobé schopnosti si udržet

svoji

hodnotu.59

Podle

informací

od

UniCredit

Bank,

záleží

především

na typu nemovitosti, jejím stavebně technickém stavu a vyhodnocení všech právních a dalších rizik. Ze získaných informací od Sberbank CZ, a.s. plyne: aby se jednalo o nemovitost vhodnou pro zajištění úvěru, musí být prodejná (musí s daným typem nemovitostí existovat trh). Dalším požadavkem je absence právních vad. Pokud není nemovitost pro špatný technický stav schopná řádného užívání, je úvěr poskytnut pouze za předpokladu, že je zároveň z úvěru financována i rekonstrukce nemovitosti. Vhodnost se dále posuzuje podle typu požadovaného produktu (např. hotel není vhodná zástava pro hypotéku pro fyzickou osobu, ale pouze pro některý druh úvěrů pro podnikatele). U Americké hypotéky může být maximální opotřebení nemovitosti 50% apod. Pro názorný příklad jsou zde zpracovány jednotlivé kategorie vhodnosti nemovitostí s konkrétními podmínkami, které musí splňovat pro dané zařazení. Vytvořené kategorie mají obecnou platnost, v některých případech se mohou jednotlivé banky odlišovat a přistupovat ke konkrétní nemovitosti rozdílně. Nemovitost vhodná jako zástava Banky na základě vyhodnocení rizik, plynoucích z dané nemovitosti, jako zástavy úvěru, posoudí jejich zařazení do příslušné kategorie. O žádné nemovitosti nelze říct, že je stoprocentně bezriziková, a proto i nemovitosti v této kategorii sebou nesou určité riziko i když minimální. Do kategorie nemovitost vhodná jako zástava, lze zařadit nemovitosti, které splňují tyto parametry: 

Nemovitost musí být zanesena v katastru nemovitostí.Takový objekt musí mít stavební povolení a ověřené kolaudační rozhodnutí. Na objekt, který je v souladu s těmito požadavky je možné uplatnit zástavní právo a tak může být předmětem zástavy úvěru.



59

Právní stav nemovitosti odpovídá jejímu skutečnému stavu.

2010 Rocni_zverejneni_201203 [10. 6 .2015]

27

Účel užití stavby musí být v souladu s kolaudačním rozhodnutím. V případě, že se tyto dokumenty nedochovají nebo se jednoduše ztratí, je možné, aby si vlastník na svou žádost nechal dodatečně ověřit zjednodušenou dokumentaci (pasport) a potvrdit existenci a účel stavby. Technické, hygienické, požární a ostatní požadavky musí odpovídat účelu, ke kterému objekt slouží. Především z důvodu zajištění bezpečnosti stavby, ale také pro případ vzniku škodní události, kdy hrozí riziko neproplacení pojistného plnění ze strany pojišťovny. 

Nemovitost je v absolutním vlastnictví.Jedná se o vlastnictví, které není omezeno nájemními smlouvami. Za nemovitost v absolutním vlastnictví je pokládána taková stavba a pozemek, který je využíván samotným vlastníkem pro svou potřebu nebo je pronajat na dobu kratší než jeden rok popřípadě na dobu delší jednoho roku, s tím že výpovědní doba je kratší než jeden rok a není zde žádná povinnost platit jakoukoliv pokutu či penále při výpovědi z nájmu. U nemovitosti, která není v absolutním vlastnictví, totiž hrozí riziko plynoucí z kvality nájemní smlouvy, kdy při takto neobvyklých tržních podmínkách může být tržní hodnota nemovitosti mnohem nižší.



Zajištění přístupu k nemovitosti.K tomu, aby mohl být objekt plnohodnotně využíván, musí být k němu zajištěn přístup z veřejné komunikace. Právně lze zajistit přístup i pomocí věcného břemene.



Odpovídající technický stav nemovitosti a přiměřené opotřebení.Technický stav nemovitosti musí být dobrý a její míra opotřebení musí odpovídat její předpokládané životnosti. Za tento stav je odpovědný vlastník stavby po celou dobu její existence, s tím že je povinen zabezpečit dobrý stavební stav nemovitosti, tak aby nedocházelo k jejímu znehodnocování a co nejvíce se prodloužila její doba užívání.60 Nemovitosti, které jsou ve špatném technickém stavu, ztrácejí výrazně rychleji svoji tržní hodnotu a schopnost generovat zisk.



Splnění všech technických, požárních, bezpečnostních, ekologických a jiných souvisejících norem a předpisů.Stavby a pozemky nesmí být nijak kontaminované a musí být v souladu s výše uvedenými předpisy. Protože u takovýchto nemovitostí je potřeba investovat nemalé finanční prostředky do jejich sanace.Unevyhovujících nemovitostí by se jejich hodnota mohla pohybovat hluboko pod jejich tržní hranicí v bezvadném stavu. Nemusí se jednat jen o kontaminaci, ale také například o použití

60

Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon. [11. 6 .2015]

28

materiálu z nebezpečných látek, jako je azbest, radon a jiné. Dobrýtechnický stav budovy nezaručuje splnění všech těchto požadavků, a proto je nezbytné provést detailnější prohlídku nemovitosti, popřípadě i s přizváním odborníka na danou problematiku. 

Zajištění možnosti stavět na nezastavěném pozemku.V případě, že předmětem zajištění úvěru je nezastavěný pozemek, musí být právně zabezpečeno, že pozemek je určený k zástavbě, tudíž je na něm možné začít kdykoliv stavět a veškeré stavby, které na tomto pozemku vzniknou, se automaticky stanou také předmětem zástavy.

Nemovitost podmíněně vhodná jako zástava K tomu, aby byly tyto nemovitosti použity, jako zástava úvěru jim brání určitá překážka, kterou lze ovšem odbourat a učinit tak tyto nemovitosti vhodnými k zajištění úvěru. Určitým předpokladem je to, že celý proces je uskutečnitelný v reálném čase a s přiměřenými náklady. O odstranitelných závadách mluvíme v těchto případech: 

Nemovitost není zanesena v katastru nemovitostí. Pokud tomu nic nebrání a je možné bez problému nechat nemovitost dodatečně zapsat do katastru nemovitostí, jsou banky ochotny ji akceptovat jako vhodnou k zajištění úvěru.



Nemovitost vlastněná spoluvlastnickým podílem.K tomu, aby mohla být takováto nemovitost přijata jako zajištění úvěru, je na zástavní smlouvě zapotřebí podpis všech spoluvlastníků, stvrzujících souhlas se zastavením této nemovitosti.



Užívání nemovitosti je omezeno věcným břemenem.Mělo by zde dojít k analýze věcného břemene, do jaké výše ovlivňuje tržní hodnotu nemovitosti, respektive jak moc ji snižuje. Popřípadě jak vysoké by byly náklady na zmenšení vlivu věcného břemene, tak aby vlastnické vztahy nebyly nijak omezeny či limitovány.



Majetek ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv.U nemovitostí se zvláštními nájemními vztahy je třeba postupovat obezřetně a pečlivě analyzovat podmínky sjednané v nájemních smlouvách. Může se jednat o nájemní smlouvu bez možnosti jejího vypovězení nebo s podmínkou určité sankce. Pro změnu statusu nemovitosti na vhodnou je jednou z možností změna nájemní smlouvy, tak aby byla nemovitost v absolutním vlastnictví. Druhou variantou je provést tržní ocenění se zohledněním této skutečnosti.



Právní vztahy k nemovitosti jsou dotčeny změnou.Na výpisu z katastru nemovitostí zjistíme, že u dané nemovitosti je vyznačena plomba. To znamená, že právní vztahy 29

u nemovitosti jsou dotčeny změnou. Je třeba zjistit, o jakou změnu se jedná. Pokud se prokáže, například doložením návrhu na vklad či jiného dokumentu, že daný stav je bankou povolený, pak může být taková nemovitost akceptována. Vše nejprve banka pečlivě posoudí a poté o takovémto verdiktu rozhodne. Zpravidla se ale čeká, než uvedené změny skutečně proběhnou a právní stav nemovitostí je opět stabilní. 

Na nemovitostivázne zástavní právo ve prospěch 3. osob.Zástavní právo ve prospěch banky musí být zapsáno v katastru nemovitostí na prvním místě, banky ovšem připouští některé výjimky. Jednou z výjimek je, když na nemovitosti vázne zástavní právo ve prospěch jiné banky a toto zástavní právo zanikne použitím nového úvěru na splacení dříve poskytnutých úvěrů (tzv. refinancování), přitom se musí dbát na to, aby stanovená hodnota nemovitosti byla pro zástavu dostatečná. Banky také umožňují, aby bylo zástavní právo zapsáno v pořadí na 2. místě, pokud svému klientovi poskytují druhý hypoteční úvěr.



K majetku není přístup z veřejné komunikace.Tuto situace lze řešit tak, že majitel nemovitosti například přikoupí část sousedního pozemku, na kterém půjde zřídit přístup, popřípadě zřídí smlouvu o věcném břemeni přístupu.



Nemovitost bez kolaudačního rozhodnutí.Pokud stavba splňuje všechny vyžadované předpisy a normy není problémem dodatečně požádat o potvrzení existence a účelu stavby spolu s ověřením zjednodušené dokumentace.



Nemovitost a účel jejího užívání jsou v rozporu s projektovou dokumentací.Toto je obdobná situace jako v předchozím případu, kdy je možné sjednat nápravu pomocí dodatečné žádosti o potvrzení existence a účelu stavby spolu s ověřením zjednodušené dokumentace. Předpokladem je samozřejmě, že stavba je v souladu s veškerými předpisy a normami.

Nemovitost nevhodná jako zástava S ohledem na výši analyzovaného rizika při realizaci zástavního práva u těchto nemovitostí, je nutné je zařadit do skupiny nemovitostí, z jejichž hodnoty nelze vycházet při zajištění úvěru. U těchto nemovitostí se vyskytují tak závažné závady, že nemohou být, ať už z právního, technického či finančního hlediska odstraněny. Jedná se především o: 

Nemovitost stojící na pozemku jiného vlastníka.Tento zvláštní stav je pozůstatkem dřívějšího právního řádu. Vzhledem k tomu, že nový občanský zákoník tento problém

30

již řeší, bude ještě několik let trvat, než dojde k úplnému sjednocení vlastnictví u pozemků a staveb stojících na nich. 

Pozemek zastavěný stavbou jiného vlastníka. Zde se jedná o obdobný problém jako u předešlého příkladu. U takovýchto nemovitostí je velmi omezena jejich prodejnost.



Stavby s vydaným demoličním výměrem.Hodnota takovéto nemovitosti, až na nějaké výjimky, bývá zpravidla velmi nízká, a proto nemůže sloužit jako zástava úvěru. Naopak po demolici nějaké takové nemovitosti, může dojít k razantnímu vzestupu tržní hodnoty pozemku pod ní. Ale to už se jedná o spekulativní charakter obchodu, který pro účel

zajištění

úvěru

danou

nemovitostí

nehodnotíme.

Demoliční

výměr

na stavbu se zpravidla vydává z důvodu její zchátralosti a neefektivnosti další její rekonstrukce nebo z důvodu veřejného zájmu či zájmu jejího vlastníka. 

Jednoúčelové stavby.Nespadají sem všechny jednoúčelové stavby, protože některé jsou schopny fungovat a generovat zisk nebo s nimi existuje dostatečně velký trh. Příkladem neakceptovatelných jednoúčelových staveb jsou: hutě, vodní díla, zemědělská sila, rafinerie, různé technické provozy, benzinové čerpací stanice apod.)



Objekty občanské vybavenosti.Například zdravotnická a školská zařízení, nákupní střediska apod. Velkou roli zde hraje zhodnocení možného alternativního využití nemovitosti a její schopnosti vytvářet zisk.



Hřbitovní stavby.Nevhodnost těchto staveb k zajištění úvěru plyne z toho, že nemají schopnost generovat výnos a ve většině případů jsou zřízeny na pronajatém pozemku cizího vlastníka.



Kulturní památky.Zde i jako v jiných případech je hlavním měřítkem to, jak je nemovitost schopna generovat výnos a čí vůbec je toho schopna a jestli s danou nemovitostí existuje trh. Většinou tomu tak není a proto jsou tyto nemovitosti nevhodné k zajištění úvěru. Jsou to například sakrální stavby, pomníky, kapličky, různé nemovitosti zapsané na seznamu kulturních památek apod.



Pozemky, které nelze komerčně využit.Jde o nezastavěné pozemky, u kterých není do budoucna žádná možnost výstavby (pozemky určené podle územního plánu jako veřejná zeleň, krajinná rezervace apod.)



Nemovitosti v záplavové oblasti nebo poddolovaném území.S těmito nemovitostmi je spojeno neúměrné riziko a to hlavně z toho důvodu, že ve většině případů se nedají ani pojistit, což je podmínka zástavy úvěru. Také sem lze zařadit nemovitosti, které jsou v území se zvýšeným výskytem radonu. 31



Nemovitosti, na níž vázne exekuce.



Nemovitosti, u nichž není možnéodhadnout tržní hodnotu.Jedná se o velmi specifický majetek, s nímž neexistuje dostatečný trh a těžko se hledá možný zájemce.



Objekty, které nejsou spojené pevně se zemí (např. stavební buňky, kontejnerové stavby, mobilní domy apod.), v těchto případech nejde ani o nemovitost.6162 Dalším parametrem, který je nezbytné posuzovat při stanovení zástavní hodnoty

nemovitosti pro účely poskytnutí hypotečního úvěru je analýza a vyhodnocení dostatečnosti tržní hodnoty zástavy. Hypoteční úvěr, jak již bylo několikrát zmíněno, má dlouhodobý charakter a proto je nutné hozajistit, aby i stanovená hodnota zástavy byla z dlouhodobého hlediska dostačující. Úvěrový věřitel si také musí pohlídat to, aby v případě, kdy dlužník nebude splácet svůj závazek, mohl přistoupit bez komplikací k prodeji zástavy a tím uspokojit své pohledávky. K prodeji zástavy zpravidla dochází formou nedobrovolné dražby a tak je třeba počítat s tím, že prodejní cena při tomto obchodu je ve většině případů nižší než tržní hodnota při dobrovolném prodeji.63 Z výše uvedeného vyplývá, že stanovená tržní hodnota zastavěné nemovitosti nedokáže být dlouhodobě stabilní a proto zvyšuje riziko při zajištění a není schopna plnit svou funkci pro ocenění při zajištění dlouhodobých úvěrů. Tržní cena, jak už z jejího názvu vyplývá, odráží situaci na trhu, tedy zrcadlí veškeré pohyby cen na trhu s nemovitostmi. Kvůli tomu je zde riziko, že nastane situace, kdy tržní hodnota nemovitosti poklesne pod aktuální výši úvěru a v té chvíli dojde ke zvýhodnění dlužníka na úkor věřitele. Pokud by totiž bylo nutné v tomto okamžiku přistoupit k realizaci zástavy, výtěžek z ní by nestačil na pokrytí závazku z úvěru. Tento stav znázorňuje Obrázek 1.6465

61

OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH, Ing. Petr Ort, Ph.D. [15. 6 .2015]

62

Metodika oceňování UniCredit [17.6.2015]

63

Úvěrové obchody, Olga Šeflová, B103UOB [17.6.2015]

64

Dušek [17. 6 .2015]

65

https://www.rb.cz/attachements/hypoteky/podminky%20/produktove-podminky-hypoteky-091210.pdf. [17. 6.

2015]

32

Obrázek 1Vznik nezajištěné části poskytnutého úvěru

Zdroj: Základy oceňování nemovitostí, David Dušek.

Řešením tohoto problému je zadlužitelná hodnota. Jejím úkol je zajistit, aby v případě realizace zástavy došlo k pokrytí celé pohledávky, ať se tak stane v kterémkoliv okamžiku doby splatnosti.Mělo by platit, že hodnota majetku, kterým je úvěr zajištěn, nesmí poklesnout pod hranici zadlužitelné hodnoty po celou dobu splácení.

Kalkulace zadlužitelné hodnoty Nominální zadlužitelná hodnota vychází ze statistické analýzy skutečných prodejních cen realizovaných při nedobrovolných prodejích a tržních hodnot, stanovených odhadci pro poskytování úvěrů. Zadlužitelná hodnota je obvykle vyjádřena procentem, na které má vliv, kromě výše uvedených rizik, i druh poskytovaného úvěru, bonita klienta, typ nemovitosti, jejílokace, aj.66 Například podle informací získaných ze Sberbank je hodnota LTV u neúčelové americké hypotéky max. 50%, u podnikatelských úvěrů je LTV stanoveno typem nemovitosti, např.

u

bytových

domů

je

to

80%,

u

administrativních

budov

75%,

u hotelů 60 % atp.Pro výpočet zadlužitelné hodnoty a výše hypotéky platí vzorce: LTV = (výše hypotéky / cena nemovitosti) * 100 Výše hypotéky = (LTV * cena nemovitosti) / 100 Banky zpravidla poskytují hypoteční úvěry ve výši od 40 % do 100 % z ceny zastavěného majetku, s tím že úvěr může být nejvýše 100 % z hodnoty nemovitosti, minimální

66

Ort nemovitosti [17.6.2015]

33

hranice není stanovena. Hypotéky s nižším LTV jsou podstatně výhodnější, než hypotéky se 100 % LTV. Banky u nich nabízejí nižší úrokovou sazbu, delší dobu splatnosti a mírnější podmínky při analýze bonity klienta.67

2.3 Odhad pro účel zajištění úvěru V této kapitole bude analyzována problematika oceňování nemovitostí při zajištění úvěru z pohledu bank. Každá banka přistupuje k oceňování nemovitostí individuálně. Zpravidla jsou v jednotlivých bankách specializovaná oddělení, která se danou oblastí zabývají a vytváří si svou vlastní metodiku, podle které se řídí, jak interní tak externí pracovníci banky. V zásadě se dá říct, že postupy oceňování nemovitostí jednotlivých bank se nijak významně neliší a vychází ze stejného základu. Proto zde můžeme vytvořit obecný mustr oceňovacích procesů, který má všeobecnou platnost a jednotlivé banky se od něj odlišují jen v nepodstatných sekcích.Metodika oceňování nemovitostí bývá jednou z částí rozsáhlé příručky zabývající se dopodrobna celým procesem poskytování úvěrů. Ale i přesto můžeme říci, že oceňování nemovitostí

hraje

při

poskytování

úvěrů

nejpodstatnější

roli

a vlastně na něm stojí celý úspěch tohoto obchodu. Prvním krokem k naplnění celého procesu je určení osob, které se budou oceňováním zabývat a budou pro banku vyhotovovat potřebné odhady. Banky mají stanoveny určité požadavky na své budoucí i současné odhadce. Pro banku mohou pracovat interní odhadci, kteří jsou zaměstnanci banky anebo smluvní externí odhadci, kteří pro banku pracují na základě živnostenského oprávnění, a banka jejich aktuální seznam uveřejňuje na svých webových stránkách. Je totiž také možné, že pokud klient doloží odhad od jiného odhadce, než se kterým má banka uzavřenou smlouvu, nemusí být bankou akceptován. Při výběru těchto odhadců banky pečlivě hodnotí jejich způsobilost k výkonu této činnosti, ověřují jejich vzdělání, získané certifikace, délku dosavadní praxe a reference. Odhadce je totiž postaven do pozice mezi banku a jejího klienta, kdy klient má zájem na tom, aby byla odhadní hodnota nemovitosti co nejvyšší a mohl tak čerpat více finančních prostředků nebo získat ještě výhodnější podmínky. Banka by na první pohled měla chtít také tuto hodnotu co nejvyšší, protože čím vyšší úvěr poskytne, tím víc získá na úrocích. Ale realistickým pohledem hlouběji do problému je jasné, že zde hrozí velké riziko v případě realizace zástavy. Nemovitost, která byla odhadnuta na vysokou částku, se prodá pod její hranicí a tím bance vznikne ztráta. Z tohoto 67

http://www.penizenavic.cz/clanky/co-je-to-ltv-a-jak-ovlivnuje-vysi-urokove-sazby-hypoteky [18. 6. 2015]

34

důvodu je banka opatrná při výběru osob, které zpracovávají ocenění, a spoléhá na jejich zodpovědný přístup při stanovování tržní hodnoty. To je také jedním z důvodů, proč se snaží vytvářet dané metodiky a tím nasměrovat zpracovatele odhadu určitým a snad i správným způsobem při jejich práci. Banky tedy akceptují ocenění vyhotovené smluvním externím odhadcem, s tím že si kladou určité podmínky a to například vyhotovení odhadu do 5 pracovních dnů, u některých typů staveb i do 2 pracovních dnů. Dále může provést ocenění i interní odhadce, k tomu banky přistupují, pokud se jedná o ocenění nestandardní nemovitosti. Ve výjimečných případech banky akceptují i posudky nesmluvních odhadců. Určitou novinkou je on-line ocenění, které zcela nahrazuje ocenění zpracované smluvním odhadcem. Je ale použitelné za podmínek stanovených bankou, například se musí jednat o určitý typ nemovitosti, nesmí být překročena maximální výše poskytnutého úvěru atp. Pokud klient s tímto oceněním nebude souhlasit je oprávněn si nechat zpracovat standardní ocenění smluvním znalcem. Další podmínkou uznání ocenění je jeho aktuálnost. Banky přijímají ocenění, která nejsou starší než jeden rok, ojediněle mohou přijmout i starší ocenění, pokud k němu klient doloží podklady, které jsou nad rámec běžně vyžadovaných (např. dokumentace o stavu nemovitosti včetně fotografií aktuálního stavebního stavu nemovitosti). Vnitřní předpisy bank se dále zabývají konkrétními postupy a procesy při oceňování nemovitostí, je v nich specifikováno určení výše zadlužitelné hodnoty u jednotlivých typů nemovitostí a věnují se rozselektování jednotlivých nemovitostí podle jejich vhodnosti použití jako zástavy, na vhodné, podmíněně vhodné a nevhodné. Dále konkretizují veškeré podklady, které jsou vyžadovány pro zpracování odhadu a zajištění nemovitosti, mohou také předepisovat konkrétní

postupy

při

výpočtu

hodnoty

nemovitosti

spolu

s

obsahovou

a vzhledovou úpravou odhadu. Sberbank podle svého sdělení používá elektronickou formu odhadu, kdy je ocenění bance předkládáno v elektronické podobě prostřednictvím tzv. e-podatelny, kam spolupracující odhadci odhady zasílají. Výhoda elektronického zpracování je v tom, že je ocenění odesíláno odhadcem přímo bance a odpadá tak riziko případné úpravy odhadu ze strany klienta. Co se konkrétně samotného odhadu týká, Sberbank akceptuje pouze odhady tržní hodnoty (nikoli ocenění zpracované podle cenového předpisu). V ocenění by neměla chybět porovnávací metoda. U nemovitostí, které generují výnosy (tj. zejména komerční nemovitosti) pak nemůže chybět výnosová hodnota. Pro účely stanovení pojistné částky vyžaduje i zpracování reprodukční a věcné hodnoty. 35

Pro kontrolu celého procesu ocenění slouží verifikace nebo také supervize. V jednotlivých metodických příručkách je postup a způsob této kontroly také blíže specifikován. Podle informaci získaných od Sberbank se na odhady zpracované spolupracujícími externími odhadci vždy provede tzv. supervize (kontrola předloženého odhadu). Tu provádí interní odhadce (tj. kvalifikovaný odhadce, který je zaměstnancem banky). U interních odhadů se provádí tzv. kontrola 4 očí, kdy odhad zkontroluje jiný odhadce. Interní odhady

se

zpracovávají

na

nemovitosti

většího

rozsahu.

Stejně

je

tomu

i u UniCredit Bank, kde externí ocenění jsou verifikována pracovníky banky a u interních ocenění se použije také princip 4 očí, veškeré ostatní informace mají blíže popsány ve své vlastní metodice pro oceňování. Po prostudování veškerých informací a získaných materiálů k problematice oceňování nemovitostí při zajištění úvěru mohu provést zhodnocení řešeného tématu. Jednotlivé banky mají pro oceňování nemovitostí při zajištění úvěru zpracované vlastní metodické příručky, které mají mnohdy i desítky stran. Většinou, ale vycházení ze stejného základu a používají stejné postupy jen s malými odchylkami. V některých metodikách je daná problematika řešena, jak se říká od A až po Z a v jiných jsou naopak některé oblasti úplně opomenuty nebo možná záměrně vynechány

s

tím,

že

tak

dávají

větší

pravomoci

odhadci

a nechávají mu tak větší benevolenci při řešení konkrétního problému. Určitým návrhem zlepšení by tak jistě bylo sjednocení jednotlivých metodik bank a vytvoření tak jednotného přístupu k oceňování nemovitostí pro účely těchto institucí. Vedlo by to jistě k všeobecnému urychlení celého procesu, ke zjednodušení a lepší orientaci v této oblasti a možná i menší rizikovosti u těchto obchodů. Je ale otázkou, zda tento teoretický možná hypotetický návrh je v praxi vůbec uskutečnitelný. Banky jsou tržní subjekty, které si navzájem konkurují a možná jenom proto nebudou mít zájem na něčem pro všechny společném, možná vidí ve svých metodických příručkách schované jakési know-how.

3.

Metody tržního oceňování nemovitostí Způsobů, kterými lze majetek ocenit, je hned několik. V této části diplomové práce se

budeme zabývat, především těmi, které jsou založeny na tržních principech a lze je využít v případech oceňování nemovitostí při zajištění úvěru. Těmi jsou metoda porovnávací, výnosová a nákladová.Oceňování podle cenového předpisu nemá v oceňování při zajištění úvěru své místo, vzhledem k tomu, že nedostatečně odráží podmínky na trhu a pro banky je tak neakceptovatelné. Předmětem této kapitoly je analýzajiž zmíněných tržních metod spolu 36

s použitím jejich případných modifikací,využitelných při stanovení tržní hodnoty majetku jako zástavy úvěru.

3.1 Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty porovnávacím způsobem představuje analytický proces, který je založený na sběru dat, následném třídění a porovnání získaných informací a jejich závěrečném vyhodnocení. Konkrétněji jde o porovnání parametrů oceňované nemovitosti s parametry u nemovitostí, které jsou jí co nejpodobnější a které byly realizovány za obdobných tržních podmínek. Jednotlivé typy komparativní metody se odlišují ve výpočtu, ale tento základní rámec celého postupu ocenění je obdobný. Porovnávací metoda je považována za nejvíce objektivní z hlediska reflexe trhu. Dá se říci, že banky použití této metody vyžadují téměř bezpodmínečně u všech nemovitostí. Přesnost a, můžeme-li nazvat, správnost výsledku, získaného tímto přístupem, je závislá na dodržení určitých podmínek a také na zkušenostech osoby, která s touto metodou pracuje. Předpoklady správné aplikace porovnávací metody jsou: 

práce s úplnými, pravdivými a aktuálními informacemi,



výběr nejvhodnějších nemovitostí z hlediska porovnatelnosti,



použití kvalitní databáze s dostatečným počtem realizovaných cen. Tyto předpoklady jsou jednoznačně definovány, úskalí ale nastává s jejich splněním.

Se získáním úplných dat je problém a na základě toho je potřeba použít některé z postupů pravděpodobnostní logiky. Pravdivost informací je také oříškem, proto je nezbytné ověřovat získaná data a detailněji se přesvědčovat o jejich pravdivosti. Aktuálnost jednotlivých informacíse nesmí také podceňovat. Je třeba si vymezit hranici, do kdy je ještě daná informace aktuální, popřípadě od kdy je nutné vhodně použít určitou korekci či informaci úplně vyřadit. Způsob provedení porovnání můžeme rozčlenit na dva základní typy: 

metoda přímého cenového porovnání,



metoda nepřímého cenového porovnání. Metoda přímého porovnání spočívá v přímém porovnání oceňované nemovitosti

s množinou nemovitostí srovnávacích. Naproti tomu metoda nepřímého porovnání je založena na porovnání oceňované nemovitosti s průměrnou, uměle nadefinovanou nemovitostí (tzv. bází) o určitých vlastnostech a ceně. Tyto její parametry jsou odvozeny z předem

37

vytvořené databáze nemovitostí. Dále můžeme provedení porovnávání rozčlenit podle počtu využitých kritérií na: 

metodumonokriteriální,



metodu multikriteriální. Porovnání, které je prováděno jen na základě jednoho vybraného kritéria, je nazýváno

monokriteriální. Kritériem neboli porovnávací jednotkou by měl být parametr, který nejvýstižněji zachytí hlavní cenotvorné faktory oceňovaného majetku, nejčastěji to bývá velikost. Multikriteriální porovnání je realizováno na základě více těchto kritérií.68 Z důvodu odlišností a různých podob dat, která slouží, jako srovnávací vzorek, je nezbytné zvolit správnou formu porovnávací analýzy, a to buď: 

kvantitativní,



kvalitativní,



jejich kombinaci. Kvantitativní forma porovnávací analýzy se používá, pokud lze odlišnosti

u jednotlivých vzorků kvantifikovat, tedy pokud je lze vyjádřit určitou cenovou úpravou. Tuto cenovou úpravu, ať už ve formě srážek nebo přirážek, lze provádět několika možnými způsoby, například absolutně v Kč, relativně procenty nebo pomocí korekčních činitelů či indexů. Při použití této metody je důležité si ohlídat, co budeme upravovat, zda použitý vzorek nebo oceňovanou nemovitost. Kvalitativní porovnávací analýza se aplikuje tam, kde nelze odlišnosti přesně vyčíslit, ale pouze odhadnout. Můžeme jen říci, zda je daný vzorek lepší či horší než oceňovaný objekt a podle toho jsme schopni vytvořit vzestupnou řadu, která bude rozdělena na dvě skupiny. Porovnávací hodnota vznikne v intervalu cen nejbližšího z lepších a horších vzorků.69

Metody cenového porovnání V této kapitole jsou představeny možné modifikace výpočtu metody založené na cenovém porovnání. Je zde proveden popis jednotlivých metod spolu s konkrétním postupem výpočtu a odkazem na jeho praktickou aplikaci. Výstupem je vždy zhodnocení vhodnosti použití konkrétní metody pro účely oceňování nemovitostí při zajištění úvěru. Aplikované

68

BRADÁČ, Albert et al. Teorie oceňování nemovitostí. 2009. [20. 6. 2015]

69

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. 2012. [20. 6. 2015]

38

výpočty, na které je v této kapitole odkazováno, jsou zařazeny v praktické části této diplomové práce. Ocenění odbornou rozvahou Principem této metody je odborné porovnání rozvahou na základě srovnání oceňované nemovitosti s jinými, které jsou inzerované nebo skutečně realizované. Pro co nejrelevantnější odhad je třeba dodržet výše uvedené předpoklady. Podkladem pro porovnání může být například

upravený

přehled

cen

s

údaji

z

inzerce

zveřejněné

online

(např.

na webových stránkách s realitami) nebo uspořádaný seznam nabídek z realitní inzerce. Na podkladě těchto materiálů lze následně odhadnout konkrétní cenu nebo interval, v němž se daná cena má nacházet. Tato metoda je použitelná pro hrubý, ale velmi rychlý odhad tržní hodnoty majetku. Jen z nabídek realitní inzerce nelze zjistit a ověřit existenci právních rizik u nemovitosti a nelze přesně identifikovat místní podmínky v konkrétní lokalitě nebo provést detailnější zhodnocení technického stavu jen na základě fotografií.Přestože je zjištěnou cenu třeba zdůvodnit, jedná se o velmi nepřesný odhad a pro účely oceňování nemovitostí při zajištění úvěru absolutně neakceptovatelný. Názorná ukázka použití této metody je učiněna v praktické části této diplomové práce. Porovnání aplikací korekčních činitelů Principem této metody je přímé zohlednění rozdílností u srovnávací a oceňované nemovitosti. Provedení aplikace této metody je třeba také učinit s dodržením předpokladů uvedených v úvodní části této kapitoly, tak abychom dospěli co k nejpřesnějšímu výsledku. V úvodu je nezbytné vybrat z databáze co nejvhodnější vzorky nemovitostí z hlediska porovnatelnosti, tak aby: 

cena za 1 m2 porovnávací jednotky se u srovnávací nemovitosti příliš neodlišovala od nemovitosti oceňované,



žádná z použitých úprav nebyla vyšší než 50 %, protože čím větší je odchylka, tím víc klesá přesnost korekce,



oceňovaná nemovitost se nacházela v intervalu mezi srovnávacími nemovitostmi, které jsou horší i lepší, není vhodné vybírat vzorky, které jsou všechny horší nebo všechny lepší než nemovitost oceňovaná. 39

Každý korekční činitel nebo také koeficient odlišnosti, který při oceňování použijeme, musí být stanoven na základě výpočtu nebo statistické analýzy. Jednotlivé cenotvorné prvky musí být podloženy dokumenty a zdůvodněny argumenty. Výběr korekčních činitelů je závislý na druhu majetku a množství a typu získaných dat. Pro lepší přehlednost je dobré tyto korekční činitele spolu s vybranými vzorky nemovitostí uspořádat do tabulky. U každého srovnávacího vzorku vypočítáme cenu za jednotku a zapíšeme jí do tabulky, tu budeme dále upravovat pomocí násobení korekčních činitelů. Každému korekčnímu činiteli přiřadíme na základě výpočtu hodnotu a použijeme ho k úpravě jednotkové hodnoty, tak že ho vynásobíme jednotkovou cenou daného vzorku nemovitosti. Takto postupujeme u všech koeficientů s tím, že vždy upravenou hodnotu počítáme z předešlé upravené hodnoty za jednotku. V závěru ze všech upravených jednotkových cen uděláme aritmetický průměr, a tím získáme porovnávací hodnotu jednotky, kterou následně vynásobíme celkovým počtem jednotek u oceňované nemovitosti a tak nám vyjde celková hodnota oceňovaného majetku. Výpočet výsledné hodnoty lze udělat aplikací korekčních činitelů na jednotkové ceny nebo s použitím celkových cen za nemovitost. To záleží na vlastní volbě odhadce, jakou formu výpočtu zvolí. Aplikace korekčních činitelů se v této metodě provádí násobením. Ocenění učiněné touto metodou je aplikovatelné u všech typů nemovitostí, s nimiž existuje dostatečně velký trh. Pokud oceňujeme majetek jako jeden funkční celek, můžeme provést porovnání tohoto majetku jako celku bez separace pozemku anebo můžeme pozemek a stavbu na něm ocenit zvlášť a následně získané hodnoty k sobě přičíst. Zjištění tržní hodnoty pomocí této metody je náročnější z časového hlediska, naproti tomu, ale získáme poměrně věrohodnou představu o tržní hodnotě daného majetku s velmi přehledným uspořádáním výpočtu. Tato metoda se poměrně detailně zabývá ověřením a zohledněním veškerých činitelů, kteří mají vliv na hodnotu nemovitosti. Z tohoto důvodu je velmi dobře aplikovatelná pro účely ocenění nemovité zástavy a doporučuji tak její používání. Praktické provedení celého výpočtu pomocí korekčních činitelů je součástí tržního ocenění v závěru této práce.

40

Ocenění pomocí indexu odlišnosti Tato metoda umožňuje ocenění předmětné nemovitosti na základě porovnání s jinými, co nejvíce shodnými, nemovitostmi a jejich nabídkovými nebo skutečně realizovanými cenami. Při dodržení předpokladů správné aplikace a s učiněným zdůvodněním je výsledkem odhadnutá cena nebo rozmezí, ve kterém se pohybuje. Pro srovnání je třeba použití minimálně tří relevantních vzorků se shodnými charakteristikami. Cenu získáme na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Index odlišnosti vyjadřuje „vliv více vlastností nemovitostí na rozdíl v ceně“70. Získáme ho jako poměr tržní ceny srovnávací nemovitosti a tržní ceny nemovitosti oceňované. Pro výpočet indexu odlišnosti však použijeme kombinaci koeficientů odlišnosti, vzhledem k tomu, že neznáme tržní cenu oceňované nemovitosti. Aplikace indexu odlišnosti se v této metodě provádí dělením. Tento přístup lze aplikovat, jak s použitím celých cen nemovitostí, tak jednotkových tržních cen nemovitostí. Praktická aplikace výpočtu indexu odlišnosti s porovnáním celých cen nemovitostí je provedena v závěru této práce. Klimešova srovnávací metodika Jedná se o metodiku, kterou publikoval Ing. Vladimír Klimeš, CSc., pro nalezení obecné (tržní) ceny nemovitosti. Používaný cenový koeficient zde slouží pro přepočet zjištěné věcné hodnoty nemovitosti na srovnávací hodnotu (obecnou cenu). Správné použití této metody je podmíněno výběrem nemovitostí, které jsou si velikostně podobné s oceňovanou. Jinak je nutné použít pro výpočet jednotkové ceny. Pro stanovení toho cenového koeficientu jsou nezbytné tabulky, ve kterých jsou jednotlivé hodnocené znaky rozčleněny podle kvality do pěti tříd, které jsou označovány písmeny A až E, kdy A je nejhorší hodnocení a E nejlepší. V průběhu výpočtu bude těmto jednotlivým kategoriím přiřazeno konkrétní číslo.

70

BRADÁČ, Albert et al. Teorie oceňování nemovitostí. 2009. s. 331. [20. 6. 2015]

41

Krajní indexy kvalitativních tříd A a E představují násobek tržní ceny nejhůře a nejlépe hodnocených nemovitostí vůči věcné hodnotě nemovitosti. Zmíněné krajní hodnoty stanoví odhadce na základě svých zkušeností a znalostí z místního trhu. Ostatní indexy se vypočítají rozdělením zvoleného intervalu na čtyři díly. Algoritmus výpočtu indexů: 

získání věcné hodnoty oceňované nemovitosti,



stanovení cenového intervalu prodávaných podobných nemovitostí,



výpočet okrajových hodnot A a E, kdy: A = minimální hodnota/věcná hodnota a E = maximální hodnota/věcná hodnota,



výpočet vnitřních hodnot B, C a D, kdy: B = A + 1 * (E - A)/4, C = A + 2 * (E - A)/4, D = A + 3 * (E - A)/4,



zařazení hodnocených znaků do příslušné kvalitativní třídy A - E s vyjádřením jednotlivých hodnot,



výpočet cenového koeficientu, tak že sumu součinů hodnot znaků a vah vydělíme sumou jednotlivých vah,



vynásobení věcné hodnoty získaným cenovým koeficientem. Tato metoda patří také k těm pracnějším, avšak není samostatně aplikovatelná z toho

důvodu, že musíme nejprve zjistit (vypočítat) věcnou hodnotu nemovitosti a poté můžeme tuto metodu použít. Je zde také kladen důraz na výbornou znalost místního trhu. Nevýhodné použití má v případě odlišně velkých nemovitostí, kdy musíme přistoupit k výpočtu jednotkových cen nemovitostí. Pro stanovení hodnoty nemovitosti při zajištění úvěru lze tuto metodu použít. Metoda porovnání pomocí standardní jednotkové tržní ceny Princip metody porovnání pomocí standardní jednotkové tržní ceny je založen na hodnocení jednotlivých kriterií pomocí koeficientů. Dochází zde k přepočtu tržních cena na tržní ceny jednotkové. Standardní jednotková tržní cena představuje tržní cenu za jednotku konkrétní výměry stavby s průměrným (standardním) provedením a opotřebením a je východiskem pro ocenění touto metodou. Výběr vhodné výměry je třeba provést tak, aby co nejvíce odrážela prodejní cenu nemovitosti (např. obestavěný prostor, podlahová plocha, zastavěná plocha ap.). Ze standardní jednotkové tržní ceny upravené indexem pro zohlednění odlišností se získá

42

jednotková tržní cena oceňovaného majetku. Vynásobením této ceny výměrou objektu získáme výsledný odhad hodnoty nemovitosti. Hlavním úkolem je odvodit standardní jednotkovou tržní cenu, podrobný postup celého výpočtu s praktickou ukázkou je uveden v publikaci Teorie oceňování nemovitostí od profesora Alberta Bradáče. Metoda porovnání pomocí standardní jednotkové tržní ceny vyžaduje velký počet srovnávacích objektů a je náročná na množství a kvalitu dat. Jedná se o velmi pracnou metodu, a tak můžeme předpokládat, že výsledky dosažené pomocí ní jsou velmi přesné. Její využití při oceňování nemovitostí pro zajištění úvěru je jistě možné, ovšem z hlediska časové náročnosti nepraktické. Ocenění porovnávací metodou dle vyhlášky Ocenění nemovitostí porovnávacím způsobem lze také provést na základě současných oceňovacích

předpisů,

konkrétněji

podle

vyhlášky

č.

441/2013

Sb.

platné

od 1. 10. 2014. Jedná se o přesně definovaný postup výpočtu, který se drží jednotlivých ustanovení dané vyhlášky. Obecný algoritmus výpočtu vychází ze stanovení základní ceny upravené, která se získá vynásobením základní ceny indexem konstrukce a vybavení. Poté se takto vypočtená cena vynásobí počtem měrných jednotek a upraví se indexem trhu a indexem polohy. Vzhledem k tomu, že se jedná o netržní přístup, který není akceptovatelný bankami, nebudeme se mu v této diplomové práci více věnovat.

3.2 Výnosová metoda Své nezastupitelné místo při oceňování nemovitostí má i výnosová metoda. Především proto, že je časově méně náročná než metoda porovnávací a vytváří nám další cenový argument pro stanovenou tržní hodnotu. „Výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných (odúročených) předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu.“71

71

Teorie oceňování nemovitostí, Albert Bradáč 267 [20. 6. 2015]

43

Principem použití výnosové metody je vztah s předpokladem, že výnosová hodnota nemovitosti se rovná sumě všech očekávaných budoucích výnosů, generovaných danou nemovitostí, diskontovaných na současnou hodnotu peněz. Je to tedy cena, kterou jsme v současnosti ochotni zaplatit za nemovitost, s tím že v budoucnu nám bude plynout předpokládaný příjem.72 Z důvodu analýzy příjmů je tato metoda nejlépe aplikovatelná u komerčního majetku, jehož hlavním účelem je generování zisku. Základem pro správné použití výnosové metody jsou kvalitní databáze nájmů, vytvořené s předpokladem pravdivosti, úplnosti a aktuálnosti údajů. Způsobů výpočtu výnosové hodnoty majetku je velké množství, základní rámec však zůstává u všech obdobný. Zde si jako první příklad uvedeme postup, který vychází z dlouhodobě konstantního čistého výnosu a kapitalizační míry (tzv. věčná renta) a jako druhou variantu metodu, při níž se čistý roční příjem v jednotlivých letech může od sebe lišit (tzv. dočasná renta). Algoritmus výpočtu výnosové hodnoty s věčnou rentou 1. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití majetku První krok, který by měl odhadce učinit při zjišťování tržní hodnoty majetku výnosovým způsobem, je analýza nejvyššího a nejlepšího využití majetku. Jedná se o takové využití majetku, které je 

v souladu s legislativou,



fyzicky realizovatelné a technicky proveditelné,



investičně možné,



maximálně efektivní,



směřuje k maximální hodnotě majetku.73 Závěrem by mělo být zhodnocení, zda stávající využití majetku je v souladu s jeho

nejvyšším a nejlepším využitím, popřípadě pokud jsou k němu nějaké výhrady, vyčíslíme

72

Oceňování nemovitostí na tržních principech, Zazvonil, str. 99 [21. 6. 2015]

73

Odhad hodnoty nemovitostí, Zazvonil [21. 6. 2015]

44

náklady na uvedení majetku do optimálního stavu. Spolu s tím je nezbytné provést analýzu kvality nájemních smluv. 2. Analýza čistého provozního výnosu - NOI Pro získání čistého provozního výnosu, je potřeba učinit následující kroky: 

stanovit hrubý výnos, jako součin komerčně využitelné plochy a maximálně dosažitelné tržní nájemné nebo smluvní nájemné,



vyčíslit ztráty z neobsazenosti a z neplacení nájemného, na základě znalosti trhu s přihlédnutím k poloze, typu a vybavení nemovitosti, širším vztahům nemovitosti, ekonomické situaci a schopnostem facility managementu,



stanovit efektivní hrubý výnos tak, že od hrubého výnosu odečteme ztrátu vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného,



vypočítat rezervu na renovaci pomocí vzorce: R = (ČH * i) / (1 + i)n - 1 kde R - hodnota rezerv (v Kč/rok) ČH - časová hodnota celkem i - míra kapitalizace n - průměrná zbytková životnost PKŽ (v letech), jedná se o rezervu, kterou vytváříme z toho důvodu, abychom po skončení životnosti stavby mohli provést její rekonstrukci,



vyčíslení provozních výdajů, do kterých spadá pojištění, daň z nemovitosti, správní režie a ostatní provozní výdaje. Odečtením rezervy na renovaci a provozních výdajů od efektivního hrubého výnosu

získáme čistí provozní příjem (NOI). 3. Kapitalizační míra (R) Kapitalizační míra vyjadřuje míru zhodnocení kapitálu. Jedná se vlastně o „parametr, který v jediné hodnotě agreguje jak míru výnosnosti, tak i míru návratnosti investice a míru rizika.“74Výnosnost představuje poměr očekávaných výnosů k velikosti investice a návratnost je poměr budoucí a současné hodnoty investice.

74

Oceňování nemovitosti - moderní metody a přístupy, Ort Petr, str. 73. [20. 6. 2015]

45

Stanovení kapitalizační míry (R) Kapitalizaci můžeme rozdělit na přímou a nepřímou. Přímá kapitalizace využívá jediné kapitalizační míry v níž jsou zaneseny veškeré faktory, které mají na její výši vliv. U nepřímé kapitalizace je v jednotlivých krocích rozlišována její míra výnosnosti a míra návratnosti. Variant výpočtu kapitalizační míry existuje celá řada. Pokud máme k dispozici dostatečné množství dat o skutečně realizovaných tržních cenách a výnosech z nemovitostí je nejvhodnější stanovit kapitalizační míru na základě těchto údajů. Další možností výpočtu kapitalizační míry je použití metodik jako je Hoskholdova či Inwoodova premisa, u nich je kapitalizační míra vyjádřena jako součet či rozdíl měr výnosnosti a návratnosti. Principem je simulace předpokládaných příjmů a výdajů za jednotlivá budoucí období včetně tzv. reverze a tudíž i v simulaci k nim odpovídajících kapitalizačních měr. Ellwoodova premisa je další modifikací, která pracuje s analýzou podílů vlastního a cizího kapitálu.75 Pro výpočet kapitalizační míry lze také využít alternativu a to namodelování dílčích tržních faktorů. Součet úrokové míry u bezrizikové investice, inflační míry, míry rizika a míry ekonomické životnosti nám namodeluje kapitalizační míru. Méně přesným a hrubým testem hodnoty majetku může být vynásobení čistého provozního příjmu deseti. Další úplně nejjednodušší možností získání kapitalizační míry je použití kapitalizační míry, která je uvedená v oceňovací vyhlášce.76 4. Tržní hodnota Závěrečným krokem je výpočet tržního hodnoty s věčnou rentou podle vzorce: V = NOI/R, kde V - tržní hodnota (value), NOI - čistý provozní příjem, R - kapitalizační míra. Věčná renta představuje situaci, kdy počítáme s konstantním výnosem po velmi dlouhou dobu. Jedná se o nejčastěji využívaný způsob výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti.

75

Oceňování nemovitostí na tržních principech, Zazvonil, str. 118 [21. 6. 2015]

76

Oceňování nemovitosti - moderní metody a přístupy, Ort Petr, str. 76. [21. 6. 2015]

46

Praktická

aplikace

výpočtu

výnosové

hodnoty

s

věčnou

rentou

je

uskutečněnav ocenění vyhotoveném v praktické části této diplomové práce. Výpočet výnosové hodnoty metodou diskontovaných peněžních toků (DCF) - je určitou variantou věčné renty je metoda diskontace, která měří užitek plynoucí z nemovitosti pomocí příjmů a výdajů spojených s vlastnictvím a provozem nemovitosti. Tato metoda používá zpravidla současnou hodnotu nominálních příjmů a výdajů závislých na konkrétních smluvních ujednáních a podmínkách trhu. Algoritmus výpočtu výnosové hodnoty s dočasnou rentou 1) Stanoví se čisté roční nájemné, které v sobě obsahuje veškeré dlouhodobě dosažitelné výnosy. 2) Vyčíslí se provozní náklady na údržbu, správu, ztráty na nájemném, náklady na opravy a udržování, amortizace se zde neuvažuje. 3) Vypočítá se čistý roční výnos (provozní zisk) tak, že od ročního nájemného odečteme veškeré provozní náklady. 4) Od čistého ročního výnosu se odečte podíl výnosu, který připadá na pozemek, ten se vypočítá jako: Np = Hp * i, kde Np - podíl nájemného připadajícího na pozemek, Hp - hodnota pozemku, i - míra kapitalizace. 5) Pomocí zásobitele se zbývající podíl výnosu připadající na stavbu převede po dobu zbytkové životnosti stavby na současnou hodnotu. Vychází se ze vztahu: Hs = Ns ∗

𝑞 𝑛 −1 𝑛 𝑞 (𝑞−1)

1

= Ns *

1−(1+𝑖)𝑛 𝑖

= Ns * zásobitel (n let, i%),

kdeHs - hodnota stavby, Ns - podíl nájemného připadajícího na stavbu, n - zbývající doba životnosti stavby, i - míra kapitalizace, q - úročitel (1 + i). 6) Výnosovou hodnotu stavby získáme součinem zásobitele a podílu výnosu připadajícího na stavbu. K této hodnotě následně přičtemehodnotu pozemku (současnou hodnotu nájemného fiktivně hrazeného za pozemek).

47

7) Výsledná výnosová hodnota majetku je součtem výnosové hodnoty stavby a hodnoty pozemku.77 Stejně tak jak tomu bylo u porovnávací metody, i tady lze učinit výpočet výnosové hodnoty nemovitosti podle oceňovacího předpisu, tím je zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, který v § 6 říká: „Oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem, stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období.“ Vyhláška č. 441/2013 Sb. určuje, že pokud není nájemné nižší nebo nechybí-li, přebírá se z nájemních smluv, výše nákladů se odečítá paušálně a míra kapitalizace je přesně stanovena v konkrétní příloze oceňovací vyhlášky.78 Banky takovýto způsob zjištění výnosové hodnoty nemovitosti nepřipouštějí, a proto se mu nebudeme blíže věnovat. V úvodu této kapitoly bylo uvedeno, že aplikace výnosové metody je nejvhodnější a realizovatelná jen u majetku, který generuje výnos. Ovšem ve výjimečných případech lze výnosovou metodou ocenit i majetek bez komerčního potenciálu. Pro ocenění takovéhoto majetku lze použít kontribuční metodu. Ta je založena na tom, že oceňuje nekomerční majetek podle toho, jaký je jeho přínos k hodnotě ostatního majetku.79 V závěrečné praktické části této diplomové práce bude v ocenění využito výpočtu tržní hodnoty výnosovou metodou s věčnou rentou.

3.3 Nákladová metoda Nákladová metoda má své nezastupitelné místo při oceňování nemovitostí. Použití nákladového přístupu se odvíjí od odhadu výše pravděpodobných stavebních nákladů, které je nutné vynaložit na znovupořízení oceňované nemovitosti s tím, že dojde k úměrnému snížení těchto nákladů vzhledem ke znehodnocení. Můžeme rozlišovat tři základní způsoby aplikace nákladové metody, a to vyhláškový, klasický a moderní.

77

Základy oceňování nemovitostí, David Dušek, str. 74 [20. 6. 2015]

78

Současné oceňovací předpisy, Ing. Alena Superatová [22. 6. 2015]

79

Oceňování nemovitosti - moderní metody a přístupy, Ort Petr, str.85 [22. 6. 2015]

48

Vyhláškový způsob Nákladové oceňování staveb lze také provádět podle platného právního předpisu, kterým je zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. V prováděcí vyhlášce tohoto zákona je definován přesný postup nákladového oceňování staveb. Jeho hlavní rámec spočívá ve stanovení základní ceny, která je dále upravována příslušnými koeficienty. Takto upravená základní cena se následně vynásobí počtem měrných jednotek a na závěr se odečte opotřebení. Vzhledem k tomu, že cena stanovená podle tohoto právního předpisu nedostatečně zohledňuje tržní prostředí, je takovéto ocenění pro banky nepoužitelné a tak není předmětné se mu dále věnovat. Klasický způsob Klasický způsob nákladového oceňování se ve svém základním rámci nijak od ostatních neodlišuje, jeho podstata vychází ze stanovení reprodukčních nákladů na znovupořízení stavby. Oproti vyhláškovému přístupu je zde však velký rozdíl, odhadce není nijak omezen ve způsobu stanovení reprodukčních nákladů a je zcela na jeho uvážení a zkušenostech, který způsob zvolí za nejvhodnější. Dalším důležitým úkolem, který ho čeká a je také zcela v jeho kompetenci, je vyjádření míry opotřebení nemovitosti. Existuje několik možností jakým způsobem opotřebení určit.Hlavními indikátory při volbě postupu jsou: 

znalost stáří,



znalost životnosti stavebních prvků,



znalost technického stavu budovy.

Moderní způsob Moderní způsob oceňování je důsledkem snahy o co největší přiblížení odhadnuté hodnoty k tržní ceně. Z tohoto důvodu dochází k určité modifikaci klasického nákladového přístupu, tak aby bylo zajištěno co nejpřesnější a nejkomplexnější zachycení tržních faktorů, které ovlivňují hodnotu daného majetku. Hlavním krokem a posunem u moderní nákladové metody je implementace náhradových nákladů a funkčních a ekonomických nedostatků. Reprodukční náklady totiž představují náklady, které slouží k pořízení stavby ze shodných materiálů a se shodnými technologiemi. Některé tyto materiály se dnes už nemusí ani používat a jsou zastaralé, stejně tak jako stavební technologie. Z tohoto důvodu jsou tu náhradové náklady, které vyjadřují také náklady na znovupořízení shodné stavby, ale s tím rozdílem, že počítají s novými moderními materiály a technologiemi a tak zohledňují morální zastarávání 49

stavebních prvků. Celková výše těchto nákladů se následně upraví o fyzické opotřebení a dojde k zohlednění funkčních a ekonomických nedostatků. Funkční nedostatky představují morální zastarávání stavby. Ekonomické nedostatky nebo také koeficient prodejnosti vyjadřuje poměr mezi skutečně realizovanými cenami a věcnou hodnotou nemovitosti. Pouhá implementace funkčních a ekonomických nedostatků činí z klasické nákladové metody moderní a přibližuje tak více získanou hodnotu skutečné tržní. Tento způsob oceňování se jistě ubírá správným směrem, a proto je v praktické části vypracováno porovnání klasického a moderního přístupu, tak aby byly vidět rozdíly ve výsledcích. Analýza hodnototvorných faktorů nákladové metody Samozřejmě ne jedinými, ale jedny z hlavních faktorů, které ovlivňují výslednou hodnotu majetku, jsou reprodukční náklady a opotřebení nemovitosti. Z hlediska moderního přístupu k oceňování je důležitý způsob stanovení reprodukčních nákladů a volba výpočtu opotřebení. Proto zde budou tyto faktory blíže rozebrány spolu s analýzou funkčních a ekonomických nedostatků. Analýza stanovení stavebních nákladů Odhad celkových nákladů stavby může být proveden celou řadou různých postupů, které se především liší přesností a pracností provedení. Zde si uvedeme, z jakých nákladů může odhadce vycházet a jak je může kalkulovat. Nejprve můžeme náklady rozdělit na dvě základní skupiny, do kterých budou zařazeny jednotlivé typy nákladů. Jsou to náklady historické, které vycházejí z původních pořizovacích cen získaných například z faktur či jiných podkladů. Jejich výši je nutné převést do nákladů současné cenové hladiny a poté zohlednit jejich znehodnocení. Druhou skupinou jsou náklady v současné cenové úrovni, které je nutné vynaložit na vznik stejné stavby v současnosti se započítáním opotřebení. Jejich užší variantou jsou: 

reprodukční náklady, které by bylo potřeba vynaložit v době ocenění na výstavbu kopie oceňované stavby bez odpočtu znehodnocení,



náhradové náklady, které slouží ke stejnému účelu jako reprodukční, ale s tím rozdílem, že se počítá s použitím dnešních moderních materiálů a technologií. Jejich použití má velký význam především u starších staveb 50



alternativní náklady, které by bylo třeba vynaložit na znovupostavení obdobné stavby jako určité alternativy. Aplikace těchto nákladů je vhodná u předimenzovaných staveb, které jsou nehospodárně postaveny. Kalkulaci stavebních nákladů pro zjištění reprodukční ceny lze provést těmito

způsoby: Individuální cenová kalkulace Tento způsob zjištění reprodukční ceny umožňuje stanovení ceny na kalkulační jednici. Náklady jsou rozčleněny na přímé a nepřímé (tzv. režie) a jednotlivé složky těchto nákladů jsou začleněny do kalkulačního vzorce. Mezi přímé náklady patří přímý materiál, přímé mzdy, náklady na provoz strojů a ostatní přímé náklady. Do nepřímých nákladů spadají výrobní a správní režie. Individuální cenová kalkulace patří k nejpřesnějším způsobům výpočtu celkových nákladů na stavbu, je však náročná na čas.80 Podrobný položkový rozpočet Metoda výpočtu podrobným položkovým rozpočtem pracuje s jednotlivými prvky stavebních konstrukcí. Zjištěné objemy stavebních prvků se násobí jednotkovou cenou. Ceny za měrnou jednotku jsou získány buď z individuální cenové kalkulace, nebo z databází (Katalogů popisů a směrných cen stavebních prací), které vydává například ÚRS Praha, a. s. Při volbě této metody je nezbytná podrobná stavebně technická dokumentace, která souhlasí se skutečností, popřípadě je nutné zjistit veškeré výměry všech položek vlastním místním šetřením. Jedná se o nejpodrobnější a nejpřesnější výpočet reprodukční ceny, to je samozřejmě vykoupeno velkou časovou náročností a pracností, vzhledem k těmto faktům se tento postup používá ve velmi výjimečných případech. Metoda agregovaných položek Výpočet pomocí metody agregovaných položek lze použít i za situace, kdy není k dispozici prováděcí dokumentace k oceňované nemovitosti. Je to ovšem podmíněno tím, že jsou známy typy materiálů a stavebních konstrukčních systémů. Agregované položky zahrnují jednotlivé prvky konstrukce včetně materiálu, stavebních prací, dopravy aj. Suma jednotlivých agregovaných

80

položek

poté

tvoří

kompletní

konstrukci.

Tento

Oceňování nemovitostí, Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph. D, str. 64 [23. 6. 2015]

51

přístup

je

pro odhadce rychlý například v porovnání s podrobným položkovým rozpočtem a poměrně přesný. Propočet pomocí technicko-hospodářských ukazatelů (THU) Technicko-hospodářské ukazatele jsou jednotkové nákladové ceny vztažené na jednotlivé stavby jako celky. Jedná se o nenáročný způsob výpočtu, avšak získaná hodnota není tak přesná jako u výše zmíněných přístupů. Podstatou výpočtu reprodukční ceny je úplná agregace dílčích nákladů a vyjádření nákladů na celou stavbu vynásobením konkrétním THU a zjištěného objemového parametru stavby (např. m3 obestavěného prostoru, m2 zastavěné plochy aj).81 Použití cenového předpisu Pro tržní výpočet reprodukční ceny lze použít cenový předpis, kterým je v současné době vyhláška č. 441/2013 Sb., kterou je prováděn zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Výhodou stanovení stavebních nákladů podle platného cenového předpisu je jednoduchost a

srozumitelnost

použití,

softwarová

podpora

výpočtu,

všeobecná

platnost

a především opora v právním předpisu. Naproti tomu nevýhodami jsou neaktuálnost uvedených dat a nedostatečné zohlednění místních podmínek. Vlastní databáze reprodukčních cen Tento postup výpočtu reprodukční ceny není praktický z časového hlediska, jedná se o náročný proces, kdy odhadce musí shromažďovat doložitelné informace o skutečných nákladech s tím, že musí neustále zajišťovat jejich aktuálnost tak, aby odpovídaly skutečným tržním cenám v době ocenění. Porovnání Tato metoda je poměrně rychlá a ulehčí tak zpracovateli ocenění hodně práce. Podmínkou je však, znalost reprodukčních nákladů u stejného nebo podobného majetku. Případné rozdíly u dané nemovitosti se dají dodatečně zohlednit a upravit tak reprodukční cenu. Přepočet na současnou hodnotu

81

Oceňování nemovitostí na tržních principech, Zazvonil, str. 318 [20. 6. 2015]

52

Tato metoda má jen omezené využití, a to hned z několika důvodů. Nelze ji použít u staveb, které prošly rekonstrukcí nebo u nich bylo provedeno technické zhodnocení, popř. jsou starší než cca 10 let. Musíme mít absolutní jistotu o historické pořizovací ceně, například z faktur, účetní dokumentace či jiných dokumentů. V případě splnění uvedených podmínek lze stanovit reprodukční cenu přepočtem původní pořizovací ceny na současnou hodnotu pomocí inflačního koeficientu. Náhradové náklady Vzhledem k tomu, že se jedná o jistou novinku, která napomáhá nákladové metodě se přiblížit co nejvíce k tržní ceně nemovitosti, budeme se jí zde věnovat. Hned na úvod je třeba zmínit, že problematice použití náhradových nákladů se nevěnuje žádná česká publikace a ani při hledání informací na internetových stránka nepochodíme o nic lépe. Občas se vyskytnou jen krátké odstavce, které vysvětlí daný pojem, ale více se jím již nezabývají. Možná i proto není tento pojem příliš známý a troufám si tvrdit, že až na světlé výjimky není téměř žádný odhadce, který by s těmito náklady pracoval při oceňování. Teď tedy k tomu, co vlastně náhradové náklady představují. Jedná se o teoreticky vynaložené náklady na realizaci fiktivní stavby, která je ekvivalentem stavby oceňované s tím hlavním rozdílem, že původní materiály a technologie jsou nahrazeny moderními, pro dnešní dobu běžnými. Funkčnost a kvalita standardu stavby musí být zachována. Použití náhradových nákladů tedy nemá velký význam u staveb, které jsou poměrně nové, postavené podle moderních stavebních trendů. Starší stavby realizované podle dřívějších technologií nebo spíše postupů a s použitím původních materiálů jsou jasný příkladem uplatnění náhradových nákladů. Pokud bychom tyto materiály a postupy měli v dnešní době dodržet, nejenže by nesplňovaly požadované standardy, ale i jejich provedení by bylo mnohem složitější a nákladnější. Většina původních materiálů a stavebních prvků se v dnešní době nepoužívá nebo jsou nahrazeny jinými, s lepšími vlastnostmi a jednodušší výrobou. Kdybychom na nich však trvali, jejich výroba by byla nestandardní s provedením na zakázku, tudíž i finančně dražší. Použití náhradových nákladů ovšem vyžaduje hlubší znalost v oboru stavebnictví, především stavebních materiálů a technologií. Je nezbytné analyzovat: 

reálnost provedení stavby,



finanční přiměřenost,



časovou náročnost, 53



realizovatelnost a vhodnost daných technologií,



vývoj a trendy cen ve stavebnictví.82 Stanovení náhradových nákladů by bylo obdobné jako u nákladů reprodukčních.

Vzhledem k tomu, že o výši náhradových nákladů není dostatek informací, většina metod odpadá a jako nejvhodnější se jeví metoda podrobného položkového rozpočtu. Ta ovšem klade vysoké nároky na znalosti odhadce v oblasti moderních materiálů a technologií, a vyžaduje vysokou pracnost a časovou náročnost celého postupu. Shrnutím celé problematiky používání náhradových a reprodukčních nákladů je zjištění, že jejich uplatnění je téměř ve všech oblastech s výjimkou oceňování pro daňové účely, kde nelze využít náhradových nákladů. Výhodami použití reprodukčních nákladů jsou opora v právních předpisech, jednoduchost a srozumitelnost výpočtu, softwarová podpora. Naproti tomu je velkou vadou to, že nedostatečně odráží tržní hodnotu majetku. Použitelnost náhradových nákladů je značně ovlivněna nedostatkem informací a odborné literatury, což znevažuje fakt, že mnohem lépe odráží tržní hodnotu především u starších nemovitostí. Náhradové náklady si jistě do budoucna najdou své místo při oceňování nemovitostí. Je jen škoda, že není tato problematika více analyzována a více v povědomí širší veřejnosti, tím by se jistě zjednodušila pracnost celého procesu. Vzhledem k těmto skutečnostem, by bylo určitým pokrokem využívat náhradové náklady u oceňování nemovitostí při zajištění úvěru, kde je kladen velký důraz na co nejpřesnější stanovení tržní hodnoty majetku. Protože hlavním zájmem bank je kvalitní zajištění úvěrů. Analýza opotřebení stavby Opotřebení stavby vyjadřuje míru její degradace v závislosti na skutečném stáří. Jedná se o pokles kvality a hodnoty majetku zapříčiněné jeho užíváním, atmosférickými vlivy, změnami v materiálech atp. Míra této degradace je ovlivněna stářím stavby, způsobem prováděné údržby a životností konstrukce. Pro správný odhad hodnoty nemovitosti je nezbytné náležitě analyzovat míru opotřebení, to lze provést celou řadou metod, z nich nejpoužívanější jsou: 

82

lineární,

Odhad hodnoty nemovitostí, Zbyněk Zazvonil, str. 306 [24. 6. 2015]

54



kvadratická,



semikvadratická,



analytická. Lineární metoda - předpokládá přímou úměrnost mezi opotřebením a časem. Výpočet

tímto způsobem je prostý, nicméně není příliš přesný. Z důvodu toho, že opotřebení stavby ve skutečnosti neprobíhá lineárně, ale na začátku životnosti je nižší, s rostoucím stářím se zvyšuje a nejvyšší je ke konci životnosti stavby. Použití této metody u staveb po rekonstrukci či modernizaci je vyloučeno. Výpočet lineárního opotřebení vychází ze vzorce: 𝑆

O = Ž ∗ 100, 𝑘𝑑𝑒 O - opotřebení stavby v % S - stáří stavby Ž - celková životnost stavby Výsledkemtéto lineární funkce je procento opotřebení z celkové reprodukční ceny stavby. Kvadratická metoda - patří do široké skupiny nelineárních metod výpočtu opotřebení stavby. Křivka kvadratické funkce znázorňuje, že opotřebení neprobíhá lineárně vzhledem k tomu, že v prvních letech je opotřebovávání stavby malé a ke konci životnosti prudce stoupá. 𝑆2

O = Ž2 ∗ 100 O - opotřebení stavby v % S - stáří stavby Ž - celková životnost stavby Semikvadratická metoda - vyjadřuje míru opotřebení jako poměr mezi lineární a kvadratickou metodou. Je vhodné ji použít u poměrně zachovalých staveb. 𝑆2

𝑆

O = 50 * Ž2 + Ž

O - opotřebení stavby v % S - stáří stavby Ž - celková životnost stavby Analytická metoda-v porovnání s předchozími metodami je nejpracnější, ale také nejpřesnější. Je založena na lineárním výpočtu opotřebení u jednotlivých konstrukčních prvků stavby. Dojde tedy k rozdělení stavby na samostatné konstrukce a části, u kterých je jednotlivě 55

posuzováno stáří a předpokládaná životnost. Výsledkem je vážený průměr opotřebení, kde vahou jsou objemové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení uvedených v příloze aktuální oceňovací vyhlášky. Analýza funkčních a ekonomických nedostatků Hlavním účelem funkčních a ekonomických nedostatků je přiblížení se k tržní hodnotě nemovitosti. Funkční nedostatky představují morální zastarávání stavby. Jedná se například o nevhodné dispoziční řešení stavby, neoptimálně nadimenzované parametry stavby, absenci vnitřního zařízení, nedostatek úložních prostor v domě, nedostatečné parkoviště, nevhodné umístění stavby atp. Některé tyto nedostatky nejsou patrné na první pohled a nemusíme si je v první chvíli uvědomit. Většinou jsou odhaleny až s užíváním stavby, kdy zjistíme, že pohodu bydlení nám narušují některé faktory související se stavbou. Může jít i o výrobní areály a různé provozy, které svými parametry už neodpovídají požadavkům dnešní doby. Ke stanovení výše funkčních nedostatků můžeme použít postup, kdy nejprve namodelujeme optimální stavbu z hlediska požadavků uživatele, tedy bez funkčních nedostatků a stanovíme její reprodukční cenu. Tu následně poměříme s výší reprodukční ceny u oceňovaného majetku a tento rozdíl vyjádříme v procentním tvaru, tak získáme základní funkční nedostatky. Dále je potřeba stanovit provozní funkční nedostatky, které zohledňují například nepřiměřené náklady na vytápění, náročnější údržbu, neefektivní provoz stavby atp. Jejich postup výpočtu je obdobný, jako tomu bylo u základních funkčních nedostatků. Na závěr se výše základních a provozních funkčních nedostatků sečte, a tím získáme celkové funkční nedostatky stavby. Ekonomické nedostatky by měly sloužit k lepšímu přiblížení věcné hodnoty ke skutečné tržní ceně nemovitosti. Jsou známy také pod pojmem koeficient prodejnosti, který byl do nedávné doby součástí oceňovací vyhlášky. Vyjadřují vztah mezi věcnou a tržní hodnotou majetku, tedy poměr mezi náklady a jejich uplatněním na trhu. V dnešní době nastává problém, jak určit výši toho koeficientu. Teoreticky je možné si vytvořit vlastní databázi reprodukčních a tržních cen, ale otázkou je, zda vůbec jsme schopni sehnat tolik údajů, abychom mohli s odpovídající přesností určit výši tohoto koeficientu. Algoritmus výpočtu tržní hodnoty nákladovým způsobem 56

Algoritmus výpočtu tržní hodnoty majetku nákladovou metodou vychází ze základní ceny měrné jednotky nemovitosti, z nákladů na pořízení stavby, typu a velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a technického opotřebení stavby. Jednotlivé kroky postupu jsou: Popis majetku - důležitým úvodním krokem je co nejpřesnější identifikace oceňovaného majetku - popis pozemků, hlavní stavby, vedlejších staveb a venkovních úprav. Výpočet výměr majetku - ocenění nelze provést bez přesných a správných výměr majetku. Nejdůležitějším je výpočet obestavěného prostoru, který lze provést hned několika metodami, z nich nejpoužívanější je výpočet podle prováděcí vyhlášky k zákonu č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a normy ČSN 73 40 55. Neméně důležitými parametry je velikost zastavěné plochy, počet nadzemních a podzemních podlaží, celková podlahová plocha, celková pronajímatelná plocha atp. Stanovení typu objektu - dalším krokem v postupu je zařazení příslušného objektu podle způsobu jeho užití a podle typu jeho konstrukce. Výpočet reprodukční ceny - je to taková cena, za kterou by bylo možné v současnosti pořídit shodnou stavbu se shodnými parametry. Způsobů výpočtu je několik, můžeme použít např.: vlastní databáze reprodukčních cen, cenový předpis, ceník stavebních prací, rozpočtování, přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu, porovnání aj. Reprodukční náklady následně vynásobíme obestavěným prostorem oceňované nemovitosti. Stanovení standardu stavby - zohledňuje specifické parametry oceňované stavby s použitím koeficientu. Ten může být stanoven agregovaně v rozmezí 0,8 - 1,2 nebo může být použit výpočet podle aktuální oceňovací vyhlášky, který je pracnější, ale mnohem přesnější. Životnost - může se jednat o technickou, právní, ekonomickou nebo morální životnost. Technická životnost je pro naše účely stěžejní. Jedná se o dobu od vzniku stavby do jejího zchátrání a ovlivňuje ji především konstrukční systém stavby, prováděná údržba, rekonstrukce, modernizace a ostatní faktory. Opotřebení - představuje pokles kvality majetku a tím i jeho ceny. Pro výpočet opotřebení lze použít řadu metod, nejběžnější jsou lineární, nelineární a analytická. Analytická metoda je nejpřesnější, ale záleží na uvážení znalce, kterou použije.

57

Funkční a ekonomické nedostatky - celkové funkční nedostatky jsou součtem základních (investičních) nedostatků a provozních funkčních nedostatků. Ekonomické nedostatky představují poměr mezi věcnou hodnotou majetku a tržní hodnotou. Zjištění hodnoty pozemku - pokud zjišťujeme hodnotu majetku jako celku, je nezbytné ocenit pozemek zvlášť a na závěr ho přičíst k zjištěné hodnotě stavby. V návaznosti na tuto kapitolu je v praktické části této diplomové práce vypracováno ocenění s použitím moderního a klasického nákladového přístupu. Účelem je demonstrování vzniklých rozdílů v získaných výsledcích, zhodnocení vhodnosti použití těchto přístupů a možný návrh jejich dalšího využití. Výsledkem této analýzy bylozjištění, že při porovnání obou aplikovaných metod je rozdíl v získaných hodnotách značný. Algoritmus obou výpočtů byl téměř totožný. Za pomoci výměr stavby a reprodukčních nákladů na jednotku bylo dospěno k celkovým reprodukčním nákladům stavby. Dále bylo totožně provedeno zohlednění míry fyzického opotřebení u oceňované nemovitosti. V této fázi výpočtu jsme již zjistili nákladovou hodnotu u klasického způsobu, která činí téměř 13 milionů Kč. U moderní nákladové metody následně ještě došlo k zohlednění funkčních a ekonomických nedostatků, poté byla vyčíslena výsledná nákladová hodnota zaokrouhleně na 8,5 milionů Kč. Rozdíl u obou metod není v žádném případě zanedbatelný a je zřejmé, že zohlednění funkčních a ekonomických nedostatků má velký vliv na výslednou hodnotu, která je tak blíže skutečné tržní hodnotě. Závěrem tak je, že zavedení aplikace moderní nákladové metody při oceňování nemovitostí v bankovnictví, konkrétněji při zajištění úvěru, by bylo významným krokem k zabezpečení kvalitnějšího zajištění úvěru. Závěrečná analýza tržní hodnoty Závěrečným krokem při stanovení tržní hodnoty majetku je finální analýza o míře kontribuce jednotlivých metod k výsledné tržní hodnotě. Pro zpracování této analýzy je nezbytné mít tyto údaje: 

deskripci oceňovaného majetku,



výpočet výměr majetku,



tržní hodnotu majetku zjištěnou porovnávací metodou,



tržní hodnotu majetku zjištěnou výnosovou metodou,



tržní hodnotu majetku zjištěnou nákladovou metodou. 58

Po provedení kontroly vstupních údajů a dílčích výsledků lze přistoupit ke kontribuci jednotlivých metod pomocí váženého průměru. Jednotlivé váhy použitým metodám přiřazujeme podle typu nemovitosti, velikosti trhu s jí podobnými nemovitostmi, způsobu využití nemovitosti a jejího komerčního potenciálu. Oceňování nemovitostí nákladovou metodou má jistě své nezastupitelné místo při zjišťování tržní hodnoty pro účely zajištění úvěru. Podle analyzovaných informací je zřejmé, že by se způsob nákladového oceňování měl ubírat moderním směrem, tedy s využitím náhradových nákladu, funkčních a ekonomických nedostatků, a to především v oblasti oceňování v bankovnictví, kde hraje správné stanovení tržní hodnoty významnou roli z pohledu správného a dostatečného zajištění úvěru.

59

Závěr Jak již bylo v úvodu této diplomové práce napsáno, hlavním cílem byla analýza oceňování nemovitostí při zajištění úvěru, spolu s analýzou vhodnosti použití jednotlivých tržních metod oceňování v návaznosti na problematiku zajištění úvěru. Dalším cílem byl návrh vhodné metodiky oceňování nemovitostí využitelné v bankovnictví. V první části této diplomové práce byly uvedeny základní pojmy související s oblastí oceňování nemovitostí. Na ně navazovala kapitola, zabývající se kompletním rozborem procesu poskytování úvěrů. Došlo k analýze hypotečního úvěru, jeho předmětu a účelu s názornými příklady. Byly zde shrnuty možné metody zajištění úvěru spolu se zatříděním nemovitých zástav z hlediska jejich vhodnosti použití a došlo zde ke konkretizaci požadavků bank při procesu oceňování nemovitostí. Kapitola zaměřená na metody oceňování nemovitostí byla směřována k tržním přístupům, které je možné využít pro účely ocenění při zajištění úvěru. Jednotlivé metody byly podrobně analyzovány a některé z nich prakticky aplikovány a ověřeny. Závěrem poté bylo zhodnocení jejich vhodnosti použití spolu s možným návrhem metodiky využitelné pro oceňování při zajištění úvěru. Diplomovou práci uzavírá praktická část, ve které je zhotoveno kompletní tržní ocenění. V návaznosti na teoretickou část, zabývající se analýzou jednotlivých tržních metod, je součástí ocenění také aplikace alternativních metod. Metody tvorby této diplomové práce byly dodrženy a došlo k naplnění všech stanovených cílů.

60

4.

Praktická část Cílem této části diplomové práce je praktická aplikace ocenění využitelného

i pro účely zajištění úvěru. Předmětem ocenění je víceúčelová budova označená jako obecní hospoda Konětopy ležící v okrese Praha-východ ve Středočeském kraji. Je zde vypracován kompletní odhad tržní hodnoty této nemovitosti s použitím všech vhodných metod, s tím že u nákladové metody jsou aplikovány dva způsoby odhadu pro účely srovnání a vyhodnocení vlivu na výslednou hodnotu oceňované nemovitosti. Pro ocenění pozemku byla použita metoda porovnávací. Forma pracování praktické části této práce vycházíz metodiky uvedené ve skriptech: Ort, Cvičení z oceňování nemovitostí - díl 1.

61

Odhad tržní hodnoty Ocenění obecní hospody Konětopy Účel ocenění:

Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku

Předmět ocenění:

Obecní hospoda Konětopy č. p. 42, na pozemku p. č. st. 65

Adresa:

Konětopy č. p. 42, 27714Dřísy

Obec:

Konětopy

Okres:

Praha-východ

Kraj:

Středočeský

Katastrální území/kód:

Konětopy/669059

Sídlo katastrálního úřadu:

Praha-východ

Vlastník:

Obec Konětopy, č. p. 14, 277 14 Konětopy

Objednavatel:

Obec Konětopy, č. p. 14, 277 14 Konětopy

Zhotovitel:

Michaela Holečková Konětopská 253 Čečelice 277 32 Byšice

Datum místního šetření: 28. 4. 2015 Datum zpracování:

1. 5. 2015

62

Obsah Úvod Přehled oceňovaných staveb a pozemků Podklady pro ocenění Deskriptivní údaje Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Přílohy Snímek katastrální mapy + ortofoto

63

ÚVOD Předmětem tohoto ocenění je víceúčelová budova s č. p. 42 na pozemkuparc. č.st. 65 nacházející se na adrese Konětopy 42, 27714Dřísy, Česká republika. Jedná se o obecní hospodu Konětopy, která je ve vlastnictví obce. Během místního šetření bylo provedeno porovnání získané podkladové dokumentace se skutečným stavem a vzhledem k neúplnosti a nepřesnosti této dokumentace došlo k novému zaměření stavby a doplnění popisných informací. Ostatní související majetek, který tvoří zanedbatelnou část hodnoty nemovitosti, byl z ocenění vyloučen. Odhad tržní hodnoty obecní hospody Konětopy je zpracován na základě použití porovnávací, výnosové a nákladové metody. Pro určení konečné tržní hodnoty oceňovaného majetku je následně provedena finální analýza s kontribucí výsledných hodnot u jednotlivých metod. Výsledkem ocenění je identifikace výsledné tržní hodnoty majetku. Přehled oceňovaných staveb a pozemků: 

víceúčelová stavba č. p. 42, na pozemku p. č. st. 65,



pozemek parc. č. 65 - zastavěná plocha a nádvoří. Podklady pro ocenění:



výpis z katastru nemovitostí,



snímek z katastrální mapy,



projektová dokumentace,



skutečnosti a výměry pořízené v den místního šetření,



informace od vlastníka nemovitosti,



vlastní fotodokumentace objektu,



územní plán obce,



nájemní smlouva,



stavební povolení z roku 1948.

64

Deskriptivní údaje Poloha nemovitosti Majetek, který je předmětem ocenění se nachází na návsi obce Konětopy v okrese Praha-východ. Jedná se o obec s cca 300 obyvateli a katastrální výměrou 3 km2. Při pohledu na mapu leží ve středu pomyslného trojúhelníku, jehož vrcholy jsou na severozápadě Mělník, na jihu Brandýs nad Labem-Stará Boleslav a na východě Benátky nad Jizerou. V obci je vybudována čistírna odpadních vod a tlaková kanalizace, dále je napojena na veřejný vodovod a je plně plynofikována. Občanská vybavenost obce je determinována její velikostí a počtem obyvatel. Mateřská a základní škola jsou v sousední obci Dřísy, stejně tak jako pošta. Nejbližší zdravotnické zařízení je ve městech Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, Neratovice, Mělník, Mladá Boleslav. V obci se nalézá obchod s potravinami, hospoda s kulturním sálem, hasičská zbrojnice a hasičské hřiště, dětské hřiště a hřiště na nohejbal. Obec je především známá jako rekreační oblast s několika zatopenými pískovnami, sloužícími ke koupání, rybolovu a kempování, krásnou přírodou se smíšenými lesy. Dopravní obslužnost ve směru na Prahu je zajištěna

prostřednictvím

autobusů

společnosti

ČSAD

Střední

Čechy,

a. s. Zastávka autobusu se nachází přímo u obecní hospody. Železniční koridor není veden přes území obce, nejbližší železniční stanice je v sousední obci Dřísy. Pro dojíždění do ostatních měst je nezbytná vlastní doprava. Hospoda je umístěn ve středu obce u křižovatky hlavních silnic vedoucích z Čečelic, Dřís a Sudova Hlavna. Možnost parkování je přímo u nemovitostinebo v její blízkosti. Veškerá technická infrastruktura obce je vedena v zemi. Obecní hospoda Konětopy Jedná se o víceúčelovoubudovu s č. p. 42, stojící na pozemku p. č. st. 65 v katastrálním území obce Konětop. Stavební povolení bylo vydáno v roce 1948 pro stavbu hostince, jedné bytové jednotky a tanečního sálu. K tomuto účelu objekt doposud slouží. Kolaudační rozhodnutí ani ověřená projektová dokumentace se nedochovaly.Stavba je umístěna ve stávající zástavbě na návsi obce Konětopy při hlavní křižovatce. Budova je postavena ze dvou částí, které jsou spojeny a tvoří jeden celek. Celý objekt je přibližně obdélníkového půdorysu na rovinatém pozemku. Severozápadní část budovy má podobu klasické venkovské stavby se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím zastřešeným sedlovou střechou s pálenými taškami, která

je

nesena

dřevěným

krovem.Ve

střešním 65

plášti

nejsou

osazena

střešní

okna.Severozápadnímu průčelí původní budovy dominují čtyři čtvercová okna, dvě v přízemí a dvě ve 2. NP. V horní části štítu je malé okénko na půdu. Jihovýchodní část představuje obdélníkový přístavek se zvýšeným stropem, sloužící jako společenský sál, střecha je zde téměř plochá. V místě obecní hospody nejsou žádná ochranná pásma.Pozemek, který tvoří přilehlý pás ze západní a severní strany hospody není předmětem ocenění.Oceňovaný objekt je částečně podsklepený.

V

přízemí

za

hlavními

vchodovými

dveřmi

se

nachází

zádveří,

ze kterého ústí dva vstupy, jeden do restaurace a druhý do hlavního společenského sálu, kde je umístěna šatna s toaletami. Kromě toho, že je restaurace propojená se společenským sálem, ústí z ní dveře do malého salónku, malého skladu a do kuchyně, která je propojená s velkým skladem. 2. NP nad severozápadní částí objektu je obytné a nachází se zde byt se vstupní halou, dvěma pokoji, skladem a koupelnou včetně toalety. Přístup do této bytové jednotky je zajištěn z exteriéru betonovým dvouramenným schodištěm s mezipodestou, po kterém se můžeme dostat i do suterénu. Obvodové nosné stěny celého objektu jsou vyzděny z klasických plných cihel pálených o tloušťce 450 mm. Příčky jsou vyzděny z cihel plných o tloušťce 100 mm. Všechny stěny jsou oboustranně omítané. Vnitřní omítky jsou hladké štukové s výmalbou. V koupelně, kuchyni a na toaletě je použit keramický obklad stěn, povrch podlah je tvořen keramickou dlažbou. V hlavním společenském sálu je dřevěná parketová podlaha. Ostatní prostory mají keramičkou dlažbu nebo Stropy nad suterénem pod restaurací jsou vystavěny z cihelných kleneb.Stropy v přízemí nad restaurací a v 1. NP nad bytovou jednotkou jsou dřevěné trámové s omítnutým rákosovým podhledem. Nosná konstrukce stropu a střechy nad hlavním společenským sálem je tvořena sbíjenými dřevěnými vazníky, skladba střechy je tvořena živičnou krytinou, hydroizolací, cementovým potěrem, škvárou, prkenným záklopem. Strop je podbit prkny a omítka je na rákosu. V celém objektu jsou okna původní dřevěná špaletová, v přízemí jsou opatřena železnými mřížemi. Vstupní dveře do hlavního sálu, restaurace a 2. NP jsou původní dřevěné. Uvnitř jsou dveře dřevené zasazené do ocelových zárubní.Objekt není opatřen výtahem. Obecní hospoda je napojena na veškeré inženýrské sítě, kterými je tlaková kanalizace, elektřina,

vodovod

a

plyn.

Vytápění

restaurace 66

je

zajištěno

krbovými

kamny

na dřevo, která mají teplovodní výměník, na který je napojena otopná soustava. Hlavní sál je vytápěn kondenzačním plynovým kotlem napojeným na vlastní otopnou soustavu s automatickou regulací. Rozvody vytápění jsou provedeny z měděného potrubí. Otopnými tělesy jsou deskové radiátory s uzavíracími kohouty. Teplá voda je ohřívána lokálně v elektrických zásobníkových ohřívačích. 2. NP je nevytápěné, původní akumulační kamna byla odstraněna. Informace k základům nejsou známy. Na budově je nainstalován hromosvod. Objekt není nijak zateplen.Stáří původní části domu a sálubylo odhadnuto podle stavebního povolení na 66 let. Vnitřní vybavení obecní hospody je ve většině případů starší a většinou neodpovídá dnešním standardům. Jeho celková hodnota je vzhledem k oceňovanému majetku zanedbatelná, proto nebude samostatně oceněno. Během celé doby užívání byla na nemovitosti prováděna běžná údržba. Před pěti a deseti lety došlo na objektu k částečné rekonstrukci prvků krátkodobé životnosti. Tím došlo k prodloužení životnosti u těchto stavebních prvků. Nazákladě provedeného místního šetření bylo dospěno k závěru, že stávající stav budovy je vyhovující a není nutné provést rozsáhlejší rekonstrukci. Objekt se potýká s několika nedostatky a jeho technický stav je prozatím vyhovující. Argumentem takovéhoto závěru je, že stavební konstrukce objektu jsou z tepelně technického hlediska v nevyhovujícím stavu. Vnější omítka na stěnách je rozpraskaná, místy opadává a je zde znatelná degradace působením povětrnostních vlivů. Původní dřevěná okna již nevyhovují dnešním standardům. Těsnění oken neplní svou funkci a dochází zde k velkým tepelným ztrátám. S okny je obtížná manipulace a v některých případech nejdou dovírat.Jejich povrchová úprava je zcela zničená. Vnitřní vybavení je zastaralé a nekoresponduje s dnešními standardy a trendy. Pozemek Pozemek č. 65 o výměře 788m2 je téměř z celé části zastavěn budovou s č. p. 42, zbytek pozemku tvoří zpevněnou plochu ze západní a část ze severní strany budovy.Pozemek je vybaven veškerými technickými rozvody. V jižní části je objekt oddělen od sousedního pozemku zdí z cihel, která je ovšem ve špatném stavu.

67

Vedlejší stavby a venkovní úpravy U oceňovaného majetku se nenacházejí žádné vedlejší stavby. Hodnota venkovních úprav, v porovnání s hodnotou stavby včetně pozemku, je zanedbatelná. Objekt není ani oplocen.

Zpevněné

plochy

ze

severozápadní

strany

stavby

jsou

z betonovýchdlaždic.Venkovní schodišťové stupně vedoucí do objektu jsou betonové. Dalšími venkovními úpravami nacházejícími se na oceňovaném pozemku jsou přípojky vody, kanalizace, elektro a plynu. Tržní hodnota těchto úprav je obsažena ve výpočtu tržní hodnoty majetku jako celku. Trvalé porosty Hranice pozemku je tvořena tzv. živým plotem, jiné trvalé porosty se na pozemku nenacházejí. Výměry objektu Zastavěná plocha celkem (ZP) ZP = 320,51 + 182,98 ZP = 503,49 m2 Zastavěná plocha sálu (ZPs) ZPs = 12,95*24,75 ZPs = 320,51 m2 Zastavěná plocha hospody (ZPh) ZPh = 12,95 * 14,13 ZPh = 182,98 m2 Obestavěný prostor (OP) OP - Obestavěný prostor stavby OP = OPs + OPv + OPz OP = 247,75 + 2 132,51 + 717,28 OP = 3 097,54 m3 OPs - Obestavěný prostor spodní stavby OPs = (7,40 * 9,30) * 3,60 OPs = 68,82 * 3,60 OPs = 247,75 m3 OPv - Obestavěný prostor vrchní stavby 68

OPv = 1 519,53 + 612,98 OPv = 2 132,51 m3 OPvs = (12,95 * 24,75 *3,10) + (8,50 * 24,75 * 2,50) OPvs = (320,51 * 3,10) + (210,38 * 2,50) OPvs = 993,58 + 525,95 OPvs = 1 519,53m3 OPvh = (12,95 * 14,13) * 3,35 OPvh = 182,98 * 3,35 OPvh = 612,98 m3 OPz - Obestavěný prostor zastřešení OPz = (12,95 * 14,13)* (1,5 + 4,83/2) OPz = 182,98 * 3,92 OPz = 717,28 m3

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Výsledná výše hodnoty nemovitosti je závislá na analýze nejvyššího a nejlepšího využití. Tato analýza zkoumá prospěch, který je možné očekávat z dané nemovitosti v závislosti na efektivnosti jejího způsobu využití, které je podmíněno finanční a technickou proveditelností s cílem dosažení maximálního výnosua tím nejvyšší možné tržní hodnoty. Podmínkou dosažení nejvyššího a nejlepšího využití je soulad se všemi právními předpisy, racionální přístup k

finanční

proveditelnosti,

splnění

technických

požadavků,

fyzická

realizovatelnost,maximalizace ziskovosti s přihlédnutím k časovému hledisku, tak aby daný stav byl co nejdéle udržitelný, popřípadě flexibilní k možným změnám do budoucna. Oceňovanáobecní hospoda Konětopy je zanesena v Katastru nemovitostí jako víceúčelová budova. Původní kolaudační rozhodnutí s projektovou dokumentací se nedochovaly, proto byla na žádost vlastníka stavby zpracována zjednodušená dokumentace (pasport) stavby spolu s potvrzením existence a účelu stavby. Stavební úřad tuto dokumentaci ověřil a potvrdil, že účelem stavby je restaurace s tanečním sálem a bytovou jednotkou na pozemku p. č. st. 65, č. p. 42 v k. ú. Konětopy, což odpovídá zjištěnému stavu při místním šetření a tak je splněna podmínka souladu s právními předpisy. Obecní hospoda Konětopy, vyjma 2. NP, je v dobrém stavu a splňuje požadované technické parametry, které jsou nezbytnépro její plnohodnotnévyužívání.Závadou v 2. NP je 69

absence vytápění včetně ohřevu teplé vody a nižšístandard vybavení bytové jednotky.Tyto okolnosti budou zohledněny při zpracování ocenění. V současnosti je pronajímána pouze přízemní část restaurace a sál. Pro dosažení maximální ziskovosti je nezbytný pronájem bytové jednotky za tržní nájemné. Prostory bytové jednotky jsou volné a připravené k pronájmu. Zhodnocenímzpracované analýzy je, že jedinou zjištěnou závadou je nutnost drobné rekonstrukce bytové jednotky, především zajištění vytápění 2. NP spolu s ohřevem teplé vody. Při odstranění této závady můžeme konstatovat, že jsoujinak dodrženavšechna uvažovaná kritéria a tím je současné využití majetku ve shodě s jeho nejvyšším a nejlepším využitím.

70

Ocenění POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku Při použití porovnávací metody byly vybrány vhodné srovnatelné víceúčelové nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti. Jedná se o víceúčelové stavby s restauračními zařízeními, byty a sály. Oceňované objekty se nalézají v obcích do 500 obyvatel a v okrajové části města do 5 000 obyvatel. Odhad hodnoty majetku byl proveden s porovnáním celých objektů včetně pozemku. Vzhledem k tomu, že ceny pozemků na základě provedené analýzy jsou obdobné a stavby zabírají téměř celou jejich plochu. Celkové ceny za nemovitosti byly upraveny na pramen ceny a následně došlo k zohlednění vybraných parametrů pomocí korekčních činitelů. Vzhledem k výše uvedeným informacím byla pomocí porovnávací metody stanovena tržní hodnota nemovitosti jako celku na: 3 474 549 Kč. Popis algoritmu pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku je znázorněn v Tabulce 1. Tabulka 1 Výpočet tržní hodnoty majetku jako celku TABULKA - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Obecní hospoda Konětopy

Restaurace Větrušice

Víceúčelová stavba Liblice

Restaurace Bělá pod Bezdězem

Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

St. 65 Konětopy 42 Konětopy Konětopy Praha-východ

x x Větrušice Větrušice Praha-východ

x Mělnická Liblice Liblice Mělník

x U Koupaliště Bělá pod Bezdězem Bělá pod Bezdězem Mladá Boleslav

788

980

1 271

750

687 X

850 6 800 000 27.4.2015

1 100 6 800 000 15.4.2015

569 4 200 000 23.3.2015

B. Údaje o pozemku Plocha pozemku C. Základní údaj pro porovnání Užitná plocha v m2 Prodejní cena celkem Datum transakce

71

Korekce Upravená hodnota

1 6 800 000

1 6 800 000

1 4 200 000

Nabídka 0,9 6 120 000

Nabídka 0,9 6 120 000

Nabídka 0,9 3 780 000

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Ne

1 6 120 000 Ne 1 6 120 000

1 6 120 000 Ne 1 6 120 000

1 3 780 000 Ne 1 3 780 000

Komerční

Komerční

Komerční

Komerční

Ano

1 6 120 000 Ano 1 6 120 000

1 6 120 000 Ano 1 6 120 000

1 3 780 000 Ano 1 3 780 000

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1 6 120 000

1 6 120 000

1 3 780 000

Dobrá 1 6 120 000 Lepší 0,8 4 896 000

Dobrá 1 6 120 000 Lepší 0,9 5 508 000

Lepší 0,95 3 591 000 Lepší 0,95 3 411 450

Dobrá

Lepší

Lepší

Horší

0,95 5 232 600 Restaurace, byt, sál 1 5 232 600

1 3 411 450

Restaurace, byt, sál

0,9 4 406 400 Restaurace, byty, sál 0,9 3 965 760

Restaurace, byt, sál

Ne

Ne

Ne

1 3 965 760 Autobus 1 3 965 760 Dobrá 1 3 965 760

1 5 232 600 Autobus 1 5 232 600 Dobrá 1 5 232 600

1 3 752 595 Autobus, vlak 0,95 3 564 965 Dobrá 1 3 564 965

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Dobrý

Ne

Autobus

Dobrá

72

1,1 3 752 595

Na pozemku, v blízkém okolí

Parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Není

Vlastní parkoviště

Vlastní parkoviště

Na pozemku, v blízkém okolí

0,95 3 767 472 Dobrá 1 3 767 472 Není 1 3 767 472

0,95 4 970 970 Dobrá 1 4 970 970 Není 1 4 970 970

1 3 564 965 Dobrá 1 3 564 965 Není 1 3 564 965

Obdobná

Obdobná

Větší

0,8 3 013 978 Není 1 3 013 978

0,63 3 131 711 Není 1 3 131 711

1,2 4 277 958 Není 1 4 277 958

3 013 978

3 131 711

4 277 958

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Celková porovnávací hodnota

3 474 549

Alternativní možnosti stanovení tržní hodnoty porovnávacím způsobem Ocenění odbornou rozvahou Tabulka 2 Názorné ocenění odbornou rozvahou Přehled nabídkových cen obdobných víceúčelových nemovitostí Údaje z realitní inzerce - nabídky prodeje zveřejněné v období 2015 Budova je v centru obce Větrušice, která má do 500 obyvatel. Celou vesnici lze Větrušice 6 800 000,- Kč považovat za klidnou. V objektu je prostorná restaurace velký sál a byt o velikosti Restaurace, sál, byt 2+1. Objekt je po celkové rekonstrukci. Dopravní obslužnost je zajištěna Konstrukce cihlová autobusovou dopravou. Liblice 6 800 000,- Kč Restaurace, sál, byt Konstrukce smíšená

Budova se nachází v obci do 500 obyvatel, u státní silnice číslo 16. V budově se nachází restaurace, sál a byt o velikosti 3 + kk. Celý objekt má 3 podlaží, druhé a třetí podlaží je zrekonstruováno. Dopravní obslužnost v obci je pomocí autobusu. U objektu je zřízeno parkoviště.

Bělá pod Bezdězem 4 200 000,- Kč Restaurace, sál, byt Konstrukce cihlová

Budova je v okrajové části města, které má necelých 4500 obyvatel. V objektu se nachází menší sál o kapacitě 100 osob. Celý objekt je podsklepen. Ve druhém podlaží se nachází malý byt 1+1a garsoniéra. Budova není zrekonstruovaná.

Se zohledněním veškerých informací uveřejněných v internetové realitní inzerci bylo na základě odborné rozvahy učiněno rozhodnutí, že tržní hodnota oceňované nemovitosti se nachází v rozmezí od 4 500 000,- Kč do 5 000 000,- Kč, průměr činí 4 750 000,- Kč.

73

Ocenění pomocí indexu odlišnosti Tabulka 3 Zjištění ceny porovnáním celých cen nemovitostí - vzorky nemovitostí

Č.

Lokalita (Konětopy)

B yt m 2

Velik ost

Rest aura ce m2

Sál m2

Pozeme k v m2

užitná plocha

Kce

Jiné

x

Obecní hospoda Konětopy

18 2

3+1

182

320

788

574

CP

před rekonstrukcí, sklep

1

Brázdim

78

3+1 a 1+1

114

175

560

390

cihlová

2

Bělá pod Bezdězem

52

1+1

124

145

750

569

cihlová

3

Liblice

86

3+kk

165

650

1271

890

smíšená

4

Větrušice

65

1+1

160

260

980

850

cihlová

5

Velké popovice

72

2+kk

88

120

1000

260

cihlová

6

Líbeznice

65

3+1

180

260

600

530

cihlová

7

Okřínek

52

1+1

50

200

340

320

cihlová

8

Senice

11 0

4+1

130

350

1100

510

cihlová

9

Bystřice Jarkovice

80

3+kk

100

220

884

444

cihlová

10

Chrustenice

50

1+1

120

200

510

400

ostatní

sklep, po rekonstrukci plastová okna zatepleno sklep, před rekonstrukcí, venkovní posezení gril zrekonstruovaný, připraven k pronájmu, sklep, kompletně vybaven po rekonstrukci, bez sklepa sklep, připraven k rekonstrukci zrekonstruován, nutné zateplení, sklepy špatný stav nutná rekonstrukce stav odpovídá stáří podsklepený, půda golfové hřiště nutná rekonstrukce interiéru

Tabulka 4 Výpočet pomocí indexu odlišnosti Č Cena . požadova ná resp. zaplacená Kč

Koef. redukc e na prame n ceny

1

5 500 000 0,85

2

4 200 000 0,85

3

6 800 000 0,85

4

6 800 000 0,85

Cena po K1polo redukci ha na pramen ceny Kč

K2 byt

K3 K4 restaura sál ce

K5 stav K 6 a konstruk vybave ce ní

IO K1x ... x K6

4 000 3 000 5 000 5 000

1,00 0 0,80 0 1,00 0 0,80 0

1,000

1,00

1,00

1,10

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0,71 1 0,79 6 1,93 6 0,99 5

675 0,711 570 0,952 780 1,613 780 1,244

1,00 0 0,95 0 1,20 0 1,00 0

1,000 1,000 1,000

74

Ceny oceňované ho objektu odvozené z jednotlivýc h srovnávací ch objektů Kč 6 578 393 4 486 699 2 986 258 5 809 490

5

2 980 000 0,85

6

1 110 000 0,85

7

2 500 000 0,85

8

5 950 000 0,85

9

3 320 000 0,85

2 533 1,269 000 943 500 0,761 2 000 5 500 2 000 2 750

125 0,431 057 1,396 822 1,122

0,90 0 1,00 0 0,80 0 1,00 0 1,00 0 0,80 0

0,900

0,90 0 1,00 0 1,00 0 1,00 0 1,00 0 1,00 0

1,000 0,800 1,000 1,000

1,00

1,00

1,00

1,00

1,05

1,00

1,10

1,00

1,20

1,00

0,92 2 738 003 5 0,76 1 239 130 1 0,29 7 328 869 0 1,53 3 293 645 6 1,34 2 096 282 6 0,62 4 644 549 1 4 120 132 1 239 130 7 328 869 1 894 136 2 225 995 6 014 268

1 3 395 000 0,85 885 0,647 1,000 1,20 1,00 0 Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč Směrodatná výběrová odchylka s Pravděpodobná spodní hranice průměr - s Pravděpodobná horní hranice průměr + s K1 Koeficient úpravy polohy objektu K2 Koeficient úpravy velikosti bytu K3 Koeficient úpravy velikosti restaurace (nebytových prostor) K4 Koeficient úpravy velikosti sálu K5 Koeficient úpravy celkový stav objektu K6 Koeficient úpravy konstrukce objektu Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny: nabídková cena = 0,85 I Index odlišnosti I = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00.

Klimešova srovnávací metodika Tabulka 5 Výpočet hodnoty objektu srovnávací metodou podle Klimeše Nemovitost:

Obecní hospoda Konětopy

Věcná hodnota:

CČ =

Kč

Prodejní ceny obdobných nemovitostí v okolí

nejmenší

Kč

12 834 074 2 500 000

největší

Kč

6 800 000

Koeficienty:

A

0,195

B

0,263

C

0,331

D

0,399

E

0,468

75

Tabulka 6 Výpočet váženého průměru koeficientů Výpočet váženého průměru koeficientů Kritérium

Zařazení

1 Trh s nemovitostmi B 2 Orientace ke světovým stranám A

Hodnota 0,263

Váha

Váha hodnota

5

1,315

5

0,975

0,195

3 Konfigurace terénu

E

0,468

3

1,404

4 Poloha vzhledem k centru

E

0,468

5

2,340

5 Převládající zástavba

E

0,468

5

2,340

6 Inženýrské sítě

D

0,399

5

1,995

7 Doprava

B

0,263

5

1,315

8 Obchod a služby

A

0,195

5

0,975

9 Školství

A

0,195

5

0,975

10 Zdravotnictví

A

0,195

5

0,975

11 Kultura, sport, ubytování

B

0,263

5

1,315

12 Úřady

B

0,263

2

0,526

13 Pracovní možnosti

A

0,195

5

0,975

14 Životní prostředí

D

0,399

5

1,995

15 Přírodní lokalita

D

0,399

5

1,995

16 Změny v zástavbě

E

0,468

5

2,340

17 Příslušenství nemovitosti

C

0,331

1

0,331

18 Provedení stavby

D

0,399

5

1,995

19 Možnost dalšího rozšíření

A

0,195

1

0,195

20 Obyvatelstvo

E

0,468

5

2,340

21 Názor znalce

B

0,263

5

1,315

92

29,931

Součet Cenový koeficient Obecná cena nemovitosti

x

k=

0,3253

CČ x k =

Kč

0,3253 4 175 399

VÝNOSOVÁ METODA Jedná se o nemovitost, která je schopna generovat zisku a tak zde můžeme příjmovou metodu aplikovat. Pro stanovení výnosové hodnoty je použito obvyklé roční nájemné (potencionální hrubý příjem), od kterého jsou odečteny ztráty vlivem neplacení nájemného a neobsazenosti, náklady na provoz a náklady spojené s užíváním nemovitosti (např. náklady na údržbu, správu, opravy, apod.). Tímto výpočtem získáme provozní příjem. Závěrečnou částí výpočtu je odečtení rezerv na renovace od provozního příjmu, tím dostaneme čistý provozní 76

příjem před zdaněním. Výslednou výnosovou hodnotu majetku dostaneme pomocí přímé kapitalizace.Výše provozního příjmu byla určena porovnáním průměrné úrovně obvyklého nájemného se skutečně dosahovaným nájemným na základě smluv. S ohledem na výše uvedené informace je tržní hodnota oceňovaného majetku stanovena výnosovou metodou na: 877 271 Kč. Algoritmus pro stanovení tržní výnosové hodnoty majetku je znázorněn v Tabulce 10. Tabulka 7 Průměrná zbytková životnost Konstrukce a vybavení PKŽ PDŽ

Stáří 22 66

Životnost 57 168

Průměrná zbytková životnost 35 102

Tabulka 8 Výpočet rezerv R = (ČH * i) / ((1 + i) ^ n - 1) R = (12 834 074 * 0,07) / ((1 + 0,07) ^ 35 - 1) R = 92 841 kde R - hodnota rezerv (v Kč/rok) ČH - časová hodnota celkem i - míra kapitalizace n - průměrná zbytková životnost PKŽ (v letech)

Tabulka 9 Pomocné výpočty pro stanovení výnosové hodnoty Měrná jednotka m3 Kč Kč % Kč roků Kč/rok

Položka Celkový obestavěný prostor Reprodukční náklady na 1 m3 Reprodukční náklady celkem Opotřebení (fyzické) Časová hodnota celkem Kapitalizační míra Průměrná zbytková životnost PKŽ Rezervy

Hodnota 3 096 5 968 18 476 928 30,54 12 834 074 0,07 35 92 841

Tabulka 10 Výpočet výnosové hodnoty obecní hospody Konětopy Položka Celkový hrubý příjem (tržní nájemné) Korekce na ztráty a výpadky nájemného Efektivní hrubý výnos

Procento 5%

77

Celková hodnota 180 000 Kč 9 000 Kč 171 000 Kč

Náklady na údržbu Pojištění Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

10 000 Kč 6000 Kč 750 Kč 0 Kč 0 Kč 16 750 Kč

Provozní příjem Rezerva na renovace Čistý provozní příjem Kapitalizační míra Celková výnosová hodnota

154 250 Kč 92 841 Kč 61 409 Kč 0,070 877 271 Kč

NÁKLADOVÁ METODA Tato metoda ocenění má vyčíslit náklady, které by bylo zapotřebí vynaložit na koupi nemovitosti v místě ocenění a podle jejího stavu ke dni platnosti tržního ocenění. Ocenění víceúčelové budovy je provedeno propočtem ceny pomocí cenových ukazatelů ve stavebnictví pro rok 2015. Výpočet bylzpracován dvojím způsobem a to moderní nákladovou metodou a klasickou nákladovou metodou. Použití těchto dvou metod bylo učiněno z důvodu jejich porovnání a zhodnocení. Dále pro účely tohoto ocenění byla použita hodnota získaná moderní nákladovou metodou. Pro výpočet výše opotřebení byla využita analytická metoda. Tržní hodnota majetku stanovená moderní nákladovou metodou je: 8 663 000Kč. Podrobný popis výpočtu tržní hodnoty majetku je uveden níže.

78

Tabulka 11 Analytická metoda výpočtu opotřebení u obecní hospody Konětopy Číslo položk y

Název

Podíl z oceňovaného objektu

Předpokládan Podíl stáří Celkové Stáří á životnost a životnosti opotřebení v letech

0,061

66

200

0,3300

0,0201

0,153 0,081 0,062

66 66 66

200 200 150

0,3300 0,3300 0,4400

0,0505 0,0267 0,0273

2 3 4

Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu

5 6 7 8 9 10

Krytiny, střecha Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody

0,029 0,006 0,073 0,033 0,032 0,027

66 66 10 10 10 66

80 80 80 60 50 200

0,8250 0,8250 0,1250 0,1667 0,2000 0,3300

0,0239 0,0050 0,0091 0,0055 0,0064 0,0089

11 12 13 14 15 16

Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace

0,037 0,058 0,033 0,048 0,059

66 66 10 5 5

80 80 80 50 50

0,8250 0,8250 0,1250 0,1000 0,1000

0,0305 0,0479 0,0041 0,0048 0,0059

17 18 19 20 21 22

Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická zařízení včetně WC Výtahy

0,003 0,032 0,031 0,004 0,020 0,019

10 10 5 10 10 10

50 50 60 50 40 30

0,2000 0,2000 0,0833 0,2000 0,2500 0,3333

0,0006 0,0064 0,0026 0,0008 0,0050 0,0063

0,042

10

60

0,1667

0,0070

0,013

-

-

-

-

Ostatní 0,044 Instalační prefabrikáty (jádra) Celkem 1,000

-

-

-

0,3054

1

23 24 25 26

Opotřebení

30,54%

Tabulka 12 Výpočet moderním způsobem nákladové metody Obecní hospoda Konětopy č. p. 42 65 zděný 66 2 nadzemní, 1 podzemní, půda 503,49 m2 686,47 m2 574,9 m2 0,84

Název budovy Parcelní číslo pozemků Konstrukční systém Skutečné stáří Počet nadzemních/podzemních podlaží Zastavěná plocha Celková zastavěná plocha všech podlaží Celková podlahová plocha Koeficient využitelnosti

79

Celkový obestavěný prostor Reprodukční náklady na 1 m3 Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční/morální nedostatky Ekonomické nedostatky Věcná hodnota

3 096 5 968 18 476 928 12 834 074 9 625 555 8 663 000 8 663 000

30,54 % 25 % 10 %

Tabulka 13 Výpočet klasickým nákladovým způsobem Název budovy Parcelní číslo pozemků Konstrukční systém Skutečné stáří Počet nadzemních/podzemních podlaží Zastavěná plocha Celková zastavěná plocha všech podlaží Celková podlahová plocha Koeficient využitelnosti Celkový obestavěný prostor Reprodukční náklady na 1 m3 Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční/morální nedostatky Ekonomické nedostatky Věcná hodnota

Obecní hospoda Konětopy č. p. 42 65 zděný 66 2 nadzemní, 1 podzemní, půda 503,49 m2 686,47 m2 574,9 m2 0,84 3 096 5 968 18 476 928 12 834 074 0 0 12 834 074

30,54 % 0% 0%

Tabulka 14 Stanovení nákladové hodnoty obecní hospody Konětopy Zvolená metoda ocenění Moderní nákladová metoda

Zjištěná hodnota 8 663 000 Kč

Klasická nákladová metoda

12 834 074 Kč

ZÁVĚR Finální analýza interpretuje pohled na to, jak se výsledné hodnoty vypočítané jednotlivými metodami podílejí na závěrečné tržní hodnotě oceňovaného majetku. Tabulka 15 Indikace výsledné tržní hodnoty Položka Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Nákladová hodnota

Hodnota 3 474 549 877 271 8 663 000

Váha (%) 70 % 10 % 20 %

Výsledná tržní hodnota

4 252 511 Kč

80

Vážený průměr (Kč) 2 432184 87 727 1 732 600

Trh s majetkem, který byl předmětem ocenění, je poměrně široký. Bylo nalezeno dostatečné množství relevantních vzorků, sloužících k porovnání s oceňovanou nemovitostí.To svědčí

o

tom,

že

je

tento

majetek

obchodován,

a

proto

můžeme

usoudit,

že nejobjektivnějším ukazatelem tržní hodnoty je metoda porovnávací. Proto je k této metodě přiřazena nejvyšší váha a tím se stala rozhodující ve stanovení tržní ceny oceňovaného majetku. Příjmová metoda nebude mít takovou váhu při stanovení tržní ceny majetku. A to z důvodu toho, že ačkoliv se jedná o majetek, který má komerční potenciál, není u něj dostatečná ziskovost. To je hlavně determinováno lokalitou, ve které se nemovitost nachází. Hodnota stanovená nákladovou metodou vychází dosti vysoká a kupující odmítají tuto cenu přijmout. Proto zde tato metoda slouží spíše jako jakýsi korektor výsledné hodnoty. Tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, ke dni ocenění je: 4 252 511 Kč.

81

Příloha č. 1: Kopie katastrální mapy + ortofoto

82

5.

Seznam použité literatury Knižní publikace

1) BRADÁČ, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. r. o., 2009. ISBN 978-80-7204-630-0. 2) DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. 4. vydání. Praha: Oeconomica, 2011. ISBN 978-80-245-1818-3. 3) HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. 1. vyd. Bratislava: DonauMedia, 2009, 247 s. ISBN 9788089364077. 4) ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitost – díl I. Oceňování na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2008. ISBN 978-80-7265-128-3. 5) ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. dotisk 2. vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. 6) ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007. ISBN 978-80-7265-101. 7) ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Vyd. 1. Praha: Leges, 2013, 176 s. Praktik (Leges). ISBN 978-80-87576-77-9. 8) SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha: Česká technika - nakladatelství ČVUT, 2008. ISBN 976-80-01-04032-4. 9) ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, 454 s. ISBN 9788086929880. 10) ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: CEDUK, 1996, 173 s. ISBN 80-902109-0-2. Legislativa 11) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetkua o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů (ze dne 7. 11. 2014). 12) Vyhláška č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění, (ze dne 1. 10. 2014). 13) Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, (ze dne 1. 1. 2014). 14) Zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, (ze dne 1. 8. 2014). Internetové zdroje viz citace v textu 83

6.

Seznam obrázků

Obrázek 1Vznik nezajištěné části poskytnutého úvěru ............................................................ 33

7.

Seznam tabulek

Tabulka 1 Výpočet tržní hodnoty majetku jako celku .............................................................. 71 Tabulka 2 Názorné ocenění odbornou rozvahou ...................................................................... 73 Tabulka 3 Zjištění ceny porovnáním celých cen nemovitostí - vzorky nemovitostí ................ 74 Tabulka 4 Výpočet pomocí indexu odlišnosti .......................................................................... 74 Tabulka 5 Výpočet hodnoty objektu srovnávací metodou podle Klimeše ............................... 75 Tabulka 6 Výpočet váženého průměru koeficientů .................................................................. 76 Tabulka 7 Průměrná zbytková životnost .................................................................................. 77 Tabulka 8 Výpočet rezerv......................................................................................................... 77 Tabulka 9 Pomocné výpočty pro stanovení výnosové hodnoty ............................................... 77 Tabulka 10 Výpočet výnosové hodnoty obecní hospody Konětopy ........................................ 77 Tabulka 11 Analytická metoda výpočtu opotřebení u obecní hospody Konětopy ................... 79 Tabulka 12 Výpočet moderním způsobem nákladové metody ................................................ 79 Tabulka 13 Výpočet klasickým nákladovým způsobem .......................................................... 80 Tabulka 14 Stanovení nákladové hodnoty obecní hospody Konětopy..................................... 80 Tabulka 15 Indikace výsledné tržní hodnoty............................................................................ 80

84