KSUL 79 INS 9771/2016
Ocenění nemovitostí A) nemovitých věcí: pozemkových parcel st.č.: 67 se stavbou pro obchod č.p. 92, st.č. 436/2 se stavbou RD č.p. 422, p.č. 573/3, 574/3, 1018, 1089, to vše zapsané na LV č. 808 v katastrálním území Kovářská, obec Kovářská, okres Chomutov. B) nemovitých věcí: pozemkových parcel st.č.: 21/1 se stavbou zemědělská stavba bez č.p., st.č. 74/3 a pozemků zemědělských, to vše zapsané na LV č. 159 v katastrálním území Tvršice, obec Staňkovice, okres Žatec. Účel ocenění:
zjištění obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení
Objednatel:
ŽIŽLAVSKÝ, advokátní kancelář – insolvenční správce Jiřího Slováčka Praha 1 Široká 5 PSČ 110 00
Vlastník:
Jiří Slováček, Bělehradská 286/75, Praha 2, IČ/RČ 12021521
Vypracoval:
Bc. Jiří Sýkora Vlastimil Sýkora www.sykoranemovitosti.cz
Datum:
19.9.2016
Pražská 804, 337 01 Rokycany Spojovací, 338 42 Mirošov tel: + 420 723536872
Obvyklá cena (tržní hodnota): A) 2 600 000,- Kč B) 3 500 000,- Kč – cena souboru staveb a pozemků v ceně ke dni ocenění Ocenění obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 12 stran příloh. Objednateli se předá ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele.
KSUL 79 INS 9771/2016
1. Úvod Předmětem ocenění jsou pozemky a soubor staveb v k.ú Kovářská a pozemky se stavbou v k.ú. Tvršice. Ocenění je provedeno v úrovni tržní hodnoty (obvyklé ceny) a je určeno pro potřeby insolvenčního řízení KSUL 79 INS 9771/2016. 2. Podklady – kopie katastrální mapy, informace o parcelách – informace poskytnuté objednatelem a vlastníkem – fotodokumentace – místní šetření provedené dne 8.9.2016 za účasti Jiřího Sedláčka 3. Vlastnické vztahy A) Vlastnické právo k uvedeným nemovitostem je vloženo v katastru nemovitostí pro: Jiří Sedláček, Bělehradská 286/75, Praha 2. Vlastnické právo je zapsáno na listu vlastnictví č. 808 pro k.ú. Kovářská a je prokázáno výpisem z katastru nemovitostí, vyhotoveným Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Chomutov. B) Vlastnické právo k uvedeným nemovitostem je vloženo v katastru nemovitostí pro: Jiří Sedláček, Bělehradská 286/75, Praha 2. Vlastnické právo je zapsáno na listu vlastnictví č. 159 pro k.ú. Tvršice a je prokázáno výpisem z katastru nemovitostí, vyhotoveným Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Žatec. 4. Obecný popis nemovitostí A) Hodnocený soubor nemovitých věcí se nachází při průjezdní zpevněné komunikaci zastavěné části obce Kovářská rodinnými domy, ul. Dlouhá. Příjezd je ze zpevněné obecní komunikace. Pozemky jsou v současné době vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří se stavbami: obchod a RD dále se jedná o pozemky ve funkčním celku s nemovitými věcmi. V místě je možnost napojení na el. síť, kanalizaci a vodovod. Pozemky jsou rovinaté. Nemovitosti jsou po kompletní rekonstrukci
1
KSUL 79 INS 9771/2016
– obec Kovářská, počet obyvatel k 1.1.2016: 1062 – obecná poloha: Chomutov: 30 km, Karlovy Vary: 40 km, Praha 125 km – poloha v obci: okrajová část obce, zástavba RD – okolí nemovitosti: lokalita přírodního rázu, turistická lokalita – Krušné hory – dopravní dostupnost : 3 min pěšky k zastávce ČSAD, 20 min k zastávce ČD : 10 min pěšky do centra obce další: obec s částečnou občanskou vybaveností B) Hodnocený soubor nemovitých věcí se nachází při průjezdní zpevněné komunikaci v zastavěné části obce rodinnými domy. Příjezd je ze zpevněné obecní komunikace. Pozemky jsou v současné době vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří se stavbou: zemědělská stavba – stodola, dále se jedná o pozemky zemědělské, výhledově účelově zařazeny mezi stavební. V místě je možnost napojení pouze na el. síť. Pozemky jsou rovinaté. Je zde existence rizika povodně při stoleté vodě. – obec Staňkovice, část obce Tvršice, počet obyvatel k 1.1.2016: 910 – obecná poloha: Chomutov: 24 km, Most: 22 km, Praha 80 km – poloha v obci: centrum části obce, zástavba RD – okolí nemovitosti: lokalita přírodního rázu, vesnická oblast – dopravní dostupnost : 0 min pěšky k zastávce ČSAD, 20 min zastávka ČD – další: obec bez základní občanské vybavenosti 5. Zatížení nemovitostí Na daných nemovitostech A), B) nejsou evidována žádná věcná břemena. Na daných nemovitostech je evidován exekuční příkaz. 6. Stanovení současné tržní hodnoty (obvyklé ceny) 6.1. Popis strategie přístupu k ocenění Pro daný případ A) je zvolena kombinovaná metoda pro stanovení tržní hodnoty a to: věcná hodnota: reprodukční hodnota snížená o opotřebení; výnosová hodnota: součet předpokládaných budoucích čistých příjmů z nájmu odúročených na současnou hodnotu; kombinovaná metoda: výpočet obecné ceny na základě propočtu mezi věcnou a výnosovou hodnotou. 2
KSUL 79 INS 9771/2016
Pro daný případ B) je zvolena indexová metoda tzn. porovnáním srovnávacího (pozemek o známé ceně a výměře) a oceňovaného pozemku na základě indexů (koeficientů), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku a věcná hodnota stavby. Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. 6.2. Popis a ocenění pozemků A) k.ú. Kovářská Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího (pozemek o známé ceně a výměře) a oceňovaného pozemku na základě indexů (koeficientů), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. Výměra oceňovaných pozemků ve funkčním celku se stavbami byla pro potřeby ocenění sloučena v jednu a to 947 m2. Srovnávací pozemek leží do 5km od oceňovaných pozemků a je určen pro výstavbu pro rodinné bydlení o výměře 985 m2 a je v současné době nabízen1 za cenu 492 500,- Kč/m2. Cena je redukovaná na reálnou tržní hodnotu koeficientem 0,95. Nabídková cena tak činní 467 875,- Kč/m2 (475,- Kč/m2). Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a, srovnávací pozemek Poloha srovnávacího pozemku:
obec Loučná pod Klínovcem
Popis srovnávacího pozemku:
rovinatý pozemek, nezpevněný příjezd, IS vše kromě plynu
Výměra srovnávacího pozemku:
VS
m2
Cena srovnávacího pozemku:
CS
Kč
Jednotková cena srovnávacího pozemku:
JCS = CS/VS
985 475 2
Kč/m
467 875
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
okrajová část obce
0,8
1 Dostupné z WWW: https://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/bydleni/loucna-podklinovcem--/2902294876#img=0&fullscreen=false
3
KSUL 79 INS 9771/2016
B
Typ stavebního pozemku
stavebně připravený
1,4
C
Třída velikosti obce
do 2000
0,4
D
Obchodní resp. průmyslová poloha
venkovská oblast
0,7
E
Územní připravenost, infrastruktura
dobrá
1,0
F
Speciální charakteristiky volitelné
nejsou
1
Celkový index srovnávacího pozemku:
IS = AxBxCxDxExF
---
0,3136
b, oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku:
Obec Kovářská
Popis oceňovaného pozemku:
rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS kromě kanalizace a plynu m2
Výměra oceňovaného pozemku:
947
Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura
okraj obce
0,9
B Typ stavebního pozemku
stavebně připravený
1,4
C Třída velikosti obce
do 2000
0,4
D Obchodní resp. průmyslová poloha
venkovská oblast
0,7
E Územní připravenost, infrastruktura
dobrá
1,0
F Speciální charakteristiky volitelné
nejsou
1
Celkový index oceňovaného pozemku:
IO = AxBxCxDxExF
--
0,3528
Poměr indexů
Pi = IO/IS
--
1,125
Jednotková cena oceňovaného pozemku: JCC = JCS x Pi Cena oceňovaného pozemku:
Kč/m2 Kč
534 505698
A) k.ú. Tvršice Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího (pozemek o známé ceně a výměře) a oceňovaného pozemku na základě indexů (koeficientů), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. Výměra oceňovaných pozemků ve funkčním celku se stavbami byla pro potřeby ocenění sloučena v jednu a to 20 395 m2. Srovnávací pozemek leží do 3km od oceňovaných pozemků a je určen pro výstavbu pro rodinné bydlení o výměře 871 m2 (jedná se o soubor takto prodávaných pozemků) a je v současné době nabízen2 za cenu 521 729,- Kč/m2. Cena je redukovaná na reálnou tržní 2 Dostupné z WWW: https://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/bydleni/stankovice--/3360710748#img=0&fullscreen=false
4
KSUL 79 INS 9771/2016
hodnotu koeficientem 0,95. Nabídková cena tak činní 495 643,- Kč/m2 (569,- Kč/m2). Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a, srovnávací pozemek Poloha srovnávacího pozemku:
obec Staňkovice
Popis srovnávacího pozemku:
rovinatý pozemek, nezpevněný příjezd, IS vše
Výměra srovnávacího pozemku:
VS
m2
Cena srovnávacího pozemku:
CS
Kč
Jednotková cena srovnávacího pozemku:
JCS = CS/VS
871 569 2
Kč/m
495643
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
navazující na centrum obce
1,00
B
Typ stavebního pozemku
stavebně připravený
1,5
C
Třída velikosti obce
do 2000
0,4
D
Obchodní resp. průmyslová poloha
venkovská oblast
0,7
E
Územní připravenost, infrastruktura
dobrá
1,00
F
Speciální charakteristiky volitelné
nejsou
1
Celkový index srovnávacího pozemku:
IS = AxBxCxDxExF
---
0,42
b, oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku:
Obec Staňkovice-Tvršice
Popis oceňovaného pozemku:
rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS kromě plynu m2
Výměra oceňovaného pozemku:
20395
Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura
Centrum části obce
1,1
B Typ stavebního pozemku
stavebně nepřipravený
0,5
C Třída velikosti obce
do 2000
0,4
D Obchodní resp. průmyslová poloha
venkovská oblast
0,7
E Územní připravenost, infrastruktura
střední
0,75
F Speciální charakteristiky volitelné
nejsou
1
Celkový index oceňovaného pozemku:
IO = AxBxCxDxExF
--
0,1155
Poměr indexů
Pi = IO/IS
--
0,275
Jednotková cena oceňovaného pozemku: JCC = JCS x Pi Cena oceňovaného souboru pozemků:
Kč/m2 Kč
157 3202015
5
KSUL 79 INS 9771/2016
6.3. Podrobný popis objektu rodinného domu č.p. 422 a obchodu č.p. 92, k.ú. Kovářská: Jedná se o částečně podsklepenou stavbu původní hasičské zbrojnice s jedním nadzemním podlažím v části obchodu a se dvěma nadzemními podlažími v části RD, obě části se sedlovou střechou. Konstrukce stavby je zděná tl. 60 cm s izolací. Podlahy jsou betonové a keramická dlažba. Střecha je řešena sedlová s dřevěným krovem s plechovou krytinou. Omítky jsou vápenné štukové venkovní, vnitřní omítky jsou vápenné. Dveře jsou plastové, vrata plechová, okna plastová. Objekt je vytápěn ústředním topením s kotlem na tuhá paliva. Elektroinstalace je světelná třífázová, dále je budova napojena na obecní vodovod a kanalizaci, bez možnosti zásobování plynem. Stáří stavby RD je 90 let, stáří stavby prodejny. Oba objekty jsou po celkové rekonstrukci a revitalizaci z roku 2006 – fasáda, včetně izolace, střešní krytina, všechny vnitřní prostory, tvrzená skla v prodejně, okopání a zaizolavání základů, mříže v oknech v 1.NP. Stavba pro obchod slouží jako prodejna, stavba RD slouží k ubytování, v současné době k soukromému, ale s možností provozu jako privátu k pronájmu jak v letní, tak v zimní sezoně. Dispoziční řešení a obestavěný prostor: Obchod č.p. 92 1.NP: prodejna, chodba, sklad, WC+koupelna podkroví: volný půdní prostor Zastavěná plocha (Zp): 1.NP: 90,00 m2
=
90,00 m2
Obestavěný prostor (OP) 1.NP: 90,00 m2 x 3,64 m zastřešení: 90,00 m2 x 2,80 m/2
= =
327,60 m3 126,00 m3
OP Celkem
=
453,60 m3
=
103,00 m2
RD č.p. 422 1.PP: 1 x sklepní prostor 1.NP: garáž, chodba, sklad 2.NP: chodba, obytná místnost s kuchňskou linkou, koupelna s WC podkroví: chodba, koupelna s WC, šatna, obytná místnost Zastavěná plocha (Zp): 1.NP: 103,00 m2
6
KSUL 79 INS 9771/2016
Obestavěný prostor (OP) 1.PP: 2,00 m x 4,20 m x 2,30 1.NP: 103,00 m2 x 2,96 m 2.NP: 103,00 m2 – 30 m2 x 2,3 m zastřešení: 103,00 m2 – 30 m2 x 2,4 m/2
= = = =
19,32 m3 304,88 m3 167,90 m3 87,60 m3
OP Celkem
=
579,70 m3
Výpočet Stavba prodejny a domu se pro potřeby ocenění považuje za budovu pro obchod a služby se základní cenou 2669 Kč/ m2 (Typ „H“). Koeficienty pro přepočet ceny: K1 = 0,939 – budova zděná K2 = 0,92 + 6,60/87,48 = 0,995 K3 = 2,10/2,82 + 0,30 = 1,045 K4 = 1+(0,54 x n) Standardnímu vybavení stavba odpovídá s výjimkou následujících položek: –nadstandard: plastová okna s tvrzeným sklem, okna s mřížemi K4 = 1,15 K5 = 0,90 – poloha Kovářská Ki = 2,133 – koeficient změn cen staveb (obchod a služby) JC = 2669 Kč/m3 x 0,939 x 0,995 x 1,045 x 1,15 x 0,9 x 2,133
=
RC = 5 752,87 Kč/m3 x 1033,30 m3
=
5 752,87 Kč/m3 5 944 440,50 Kč
Výpočet opotřebení (lineární metoda): – stáří 90 let =) předpokládaná životnost 100 let prodloužena vzhledem k rekonstrukci objektu na 150 let =) opotřebení 60 % Věcná hodnota = 5 944 440,50 x 0,40
=
2 377 776,20 Kč
Zaokrouhleno
=
2 377 780,00 Kč
Věcná hodnota stavby č.p. 92 a č.p. 422
=
2 377 780,00 Kč
6.4. Podrobný popis objektu stodoly bez č.p. na st.č. 21/1, k.ú. Tvršice Jedná se o nepodsklepenou stavbu s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou. Konstrukce stavby je zděná z cihel a kamene s vyzdíváním tl. 30 a 15 cm bez izolací. Podlahy 7
KSUL 79 INS 9771/2016
jsou zámková dlažba. Střecha je řešena sedlová s taškovou krytinou. Omítky jsou vápenné vnitřní a venkovní. Vrata a okna jsou dřevěné. Objekt je napojen na elektřinu a vodu. Budova je ve standardním provedení po rekonstrukci podlah a střechy ve stáří přes 100 let s průběžnou údržbou. Dispoziční řešení: 1.NP: prostor pro skladování
Výpočet Zastavěná plocha (Zp): 1.NP: 211,00 m2
=
211,00 m2
Obestavěný prostor (OP) 1.NP: 211,00 m2 x 4,00 m zastřešení: 211,00 m2 x 3,50 m/2
= =
844,00 m3 369,25 m3
OP Celkem
=
1213,25 m3
Stavba se pro potřeby ocenění považuje za budovu pro skladování a manipulaci se základní cenou 2231 Kč/ m2 (Typ „S“). Koeficienty pro přepočet ceny: K1 = 0,939 – budova zděná K2 = 0,92 + 6,60/211 = 0,951 K3 = 2,10/3,50 + 0,30 = 0,90 K4 = 1+(0,54 x n) - Standardnímu vybavení stavba odpovídá K4 = 1,00 K5 = 0,80 – poloha Staňkovice - Tvršice Ki = 2,068 – koeficient změn cen staveb (obchod a služby)
JC = 2231 Kč/m3 x x 0,939 x 0,951 x 0,9 x 1,00 x 0,8 x 2,068
=
2 966,39 Kč/m3
RC = 2 966,39 Kč/m3 x 1213,25 m3
=
3 598 972,60 Kč
Věcná hodnota = 3 598 972,60 x 0,15
=
539 845,89 Kč
Zaokrouhleno
=
539 850,00 Kč
Věcná hodnota stavby
=
539 850,00 Kč
Výpočet opotřebení (lineární metoda): – stáří přes 100 let =) max opotřebení =) opotřebení 85 %
8
KSUL 79 INS 9771/2016
Rekapitulace 1, stavba bez č.p.92 a 422, k.ú. Kovářská
=
2 377 780,00 Kč
2, pozemky celkem, k.ú. Kovářská
=
505 698,00 Kč
celkem
=
2 883 478,00 Kč
1, stavba bez č.p. stodola, na st.č. 21/1 k.ú. Tvršice
=
539 850,00 Kč
2, pozemky celkem, k.ú. Tvršice
=
3 202 015,00 Kč
celkem
=
3 741 865,00 Kč
celkem zaokrouhleno
= =
6 625 343,00 Kč 6 625 000,00 Kč
Věcná hodnota nemovitostí celkem činí 6 625 000,- Kč slovy: šestmilionůšestsetdvacetpěttisíc Kč 7. Výnosová hodnota Výpočet výnosové hodnoty je využit u nemovitostí v k.ú. Kovářská, které mají možnost a potencionál být dlouhodobě pronajímané. V daném případě nájemných sazeb je použito obvyklého nájemného v dané lokalitě. Obvyklé nájemné činí 10 000,- Kč/měs pronajímaného prostoru obchodu a 1000,Kč/apartmán/denně – předpoklad pronajímaných dní v roce(letní i zimní sezona): 150 Nákladové položky jsou reálné roční náklady na provoz budovy. Potencionální roční výnos: 10 000,- Kč x 12 měs. + 1 000,- Kč x 80 dní x 2 = 280 000,- Kč Nákladové položky (rok): daň z nemovitosti:
3 000,- Kč
pojistné:
5 000,- Kč
úklid:
50 000,- Kč
opravy a údržba a ostatní náklady:
10 000,- Kč
energie (elektřina 13 000,- Kč/rok, tuhá paliva 27 000,- tis/rok)
40 000,- Kč
amortizace:
---
celkem/rok:
108 000,- Kč
Čistý příjem před zdaněním (Z): 280 000,- Kč – 108 000,- Kč
=
172 000,- Kč 9
KSUL 79 INS 9771/2016
Kapitalizace: 7,00 % (i) Míra kapitalizace zvolena na 7,00 % z důvodu převažující části nemovitosti určené pro obchod. Cv = Z : i = 172 000,- : 0,07
=
2 457 142,80 Kč
zaokrouhleno:
=
2 457 000,00 Kč
Výnosová hodnota nemovitosti činí 2 457 000,- Kč 8. Kombinovaná metoda Věcná hodnota nemovitostí
=
2 883 478,- Kč
Výnosová hodnota nemovitostí
=
2 457 000,- Kč
věcná hodnota > výnos %
Váha (n)
Součet
Věc
Výnos
0 – 10
1
1
2
10 – 20
2
1
3
20 – 30
3
1
4
30 – 40
4
1
5
40 – a více
5
1
6
CO = 1 x 2883478,- + 2 x 2457000,-
=
2 599 159,30 Kč
=
2 599 000,00 Kč
3 zaokrouhleno
Cena nemovitostí kombinací nákladové a výnosové metody činí 2 599 000,- Kč
Rekapitulace A, nemovitosti v k.ú. Kovářská celkem
=
2 599 000,00 Kč
B, nemovitosti v k.ú. Tvršice celkem
=
3 741 865,00 Kč
celkem zaokrouhleno
= =
6 340 865,00 Kč 6 340 870,00 Kč
10
KSUL 79 INS 9771/2016
9. Závěr Hodnocení nemovitostí A) k.ú. Kovářská a, Slabé stránky nemovitostí Slabou stránkou nemovitosti je situování nemovitostí při průjezdní komunikaci obcí a omezená občanská vybavenost v obci. b, Silné stránky nemovitostí Silnou stránkou nemovitostí je zdařilá revitalizace a rekonstrukce, celkově velký pozemek ve funkčním celku možný k další výstavbě. Možnost pronájmu bytových a obchodních prostor (zavedená prodejna) a celkové zasazení do vyhledávané lokality Krušných hor. B) k.ú. Tvršice a, Slabé stránky nemovitostí Slabou stránkou nemovitosti je situování v části obce Staňkovice-Tvršice, kde není k dispozici občanská vybavenost. Možnost nové nabídky nových stavebních pozemků k zástavbě je problematický. Nabídka převažuje poptávku (obec Staňkovice má k prodeji velkou část nově zasíťovaných pozemků). Existuje zde riziko povodně stoleté vody. b, Silné stránky nemovitostí Silnou stránkou nemovitostí je zasazení do klidové části obce a možnost přeměny pozemků v rámci zastavitelnosti území ze zemědělských pozemků na stavební.
11
KSUL 79 INS 9771/2016
Na základě zjištěných informací, provedených výpočtů, se zvážením slabých a silných stránek nemovitostí a s úvahou současného stavu realitního trhu je (obvyklá cena) tržní hodnota nemovitostí: A) v k.ú. Kovářská, obec Kovářská, okres Chomutov ke dni 8.9.2016 odhadnuta ve výši:
2 600 000,- Kč B) v k.ú. Tvršice, obec Staňkovice, část obce Tvršice, okres Žatec ke dni 8.9.2016 odhadnuta ve výši:
3 500 000,- Kč - cena je stanovena bez úvahy zástavního práva
V Rokycanech 19.9.2016
12
KSUL 79 INS 9771/2016
10. přílohy Nemovitosti v k.ú. Kovářská
13
KSUL 79 INS 9771/2016
14
KSUL 79 INS 9771/2016
15
KSUL 79 INS 9771/2016 Stavba č.p. 92 - prodejna
16
KSUL 79 INS 9771/2016 Stavba č.p. 422 – bytová část
17
KSUL 79 INS 9771/2016
18
KSUL 79 INS 9771/2016
Nemovitosti v k.ú. Tvršice
19
KSUL 79 INS 9771/2016
20
