Ocenění nemovitostí č

Ocenění nemovitostí č. 11491172012 o ceně RD č.p.1023 vč.pozemků a příslušenství v obci Praha , k.ú.Řeporyje, okres Hlavní město Praha.

Objednatel posudku: HELP POINT a.s.Ičo:24787574 Opletalova 1529/39 10000 Praha 1 Účel posudku:

zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění

Podle stavu ke dni 21.6.2012 odhad vypracoval: Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Odhad obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Středoklukách, 2.8.2012

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně RD č.p.1023 vč.pozemků a příslušenství v obci Praha , k.ú.Řeporyje, okres Hlavní město Praha. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: o ceně RD č.p.1023 vč.pozemků a příslušenství v obci Praha , k.ú.Řeporyje, okres Hlavní město Praha Ve Výhledu 1023 Praha Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 5 Katastrální území: Řeporyje 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.6.2012 za přítomnosti znalce a zástupce objednatele . 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z KN Praha , LV č.2019 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/Sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb, 3/2008Sb. 456/2008 Sb, 460/09Sb.364/10Sb.3687/11Sb.. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství- 1996-2012 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2012 - databáze znalce - smlouva kupní V-35334/2009-101 - Zástavní právo smluvní V-64329/2008-101

5. Použitá literatura: -Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, vydal ČKOM,2006-12 - Mezinárodní oceňovací standardy IVS, vydané IVSC

-3-

- Evropské oceňovací standardy EVS, vydané TEGoVA - zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění - vyhláška ministerstva financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění - zákon č.526/1990 Sb., o cenách - Znalecký standard -vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - Odborné časopisy -situace na trhu nemovitostí - časopis soudní inženýrství - odborná literatura Odhadce a oceňování majetku 2005-2012 - prováděcí vyhlášky

6. Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z KN Praha město, LV č.2019 a vyjádření objednatele jsou vlastníky RD č.p.1023 vč.pozemků a příslušenství v obci Praha , k.ú.Řeporyje, okres Hlavní město Praha. - Larin Zury, Ve Výhledu 1023/16, Praha 13, Řeporyje, 155 00Praha 515 ato z 1/2. - Vyachina Natalia, Ve Výhledu 1023/16, Praha 13, Řeporyje, 15500 Praha 515 a to z 1/2. 7. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena projektová dokumentace, proto vycházím z výměr zjištěných na místě samém. 8. Celkový popis nemovitosti: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti

RD č.p.1023 vč.pozemků a příslušenství v obci Praha , k.ú.Řeporyje, okres Hlavní město Praha . Jedná se o RD č.p.1023 (způsob využití – bydlení) postavený na pozemku označeném jako stavební parcela č. parc.1532/105, 1532/106 a uvedené pozemky označené jako stavební parcela č. parc. 1532/105, 1532/106 (druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 89m2, 18 m2, dále se u objektu nachází pozemek č.p.1532/55, který je veden jako orná půda, ale je užíván jako zahrada. Vše v katastrálním území v obci Praha , k.ú.Řeporyje, okres Hlavní město Praha. Uvedené nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 2019 pro obec Praha a katastrální území Řeporyje, okres Hlavní město Praha, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. RD není podsklepen má jedno nadzemní podlaží, podkroví a sklonitou střechou. Údržba domu dobrá. Svislé nosné konstr. zděné, podlaha keramická dlažba, dřevěná. Vytápění ÚT, rozvody vody, kanalizace, vody, elektroinstalace provedeny. U RD se nachází garáž, venkovní úpravy. Objekt byl postaven podle místního zdroje v roce 2008. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Stavebnětechnický stav objektu je dobrý. RD se nachází v klidné lokalitě (vhodné k bydlení i rekreaci), s dobrou dostupností do centra Prahy . Možnost napojení na inženýrské sítě. Využití : bydlení, rekreace, podnikání.

-4-

9. Obsah odhadu: a) Hlavní stavby a1) RD č.p.1023 na pozemku st1532/105 b) Ocenění porovnávacím způsobem b1) RD č.p.1023 b2) Garáž c) Pozemky c1) Pozemky p.č.1532/55,1532/105, 1532/106 10. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) RD č.p.1023 na pozemku st1532/105 b) Ocenění porovnávacím způsobem b1) RD č.p.1023 b2) Garáž c) Pozemky c1) Pozemky p.č.1532/55,1532/105, 1532/106 Jedná se o pozemek p.č. 1532/55, 1532/105, 1532/106 v obci Praha , k.ú.Řeporyje, okres Hlavní město Praha. Pozemek je zapsán u KN Praha město na LV č.2019. Přístup po zpevněné komunikaci , možnost napojení na inž.sítě.Byla použita cenová mapa stavebních pozemků pro rok 2012.

B. Odhad Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Hlavní stavby a1) RD č.p.1023 na pozemku st1532/105 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná

-5-

Obestavěný prostor – celkem:

455,48 m3

=

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,9890 Úprava koeficientu prodejnosti o: 0,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,9890 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * *

2 290,- Kč/m3 1,1200 0,9263 1,2000 2,1550 1,9890

Základní cena upravená

=

12 219,92 Kč/m3

Plná cena:

455,48 m3 * 12 219,92 Kč/m3

=

5 565 929,16 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 96 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 100 = 4,000 %

-

222 637,17 Kč

RD č.p.1023 na pozemku st1532/105 - zjištěná cena

=

5 343 291,99 Kč

b) Porovnávací hodnota b1) RD č.p.1023 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Hlavní město Praha Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 6 287,- Kč/m3 Obestavěný prostor – celkem: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové

455,48 m3

=

č.

Vi

I III III II III IV III

typ A 0,00 0,00 0,00 0,02 0,04 0,00

-6-

7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

IV

0,05

I IV III

0,00 0,04 0,05

II II II

0,00 -0,02 1,05

Koeficient pro stáří : 1,00 12

Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 1,00 = 1,239 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

III III III III

0,00 0,04 0,00 0,02

III II III II

0,02 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,080 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

č.

Ti

III

0,00

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,000 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 1,239 * 1,080 * 1,000 = 1,338 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 6 287,- Kč/m3 * 1,338 = 8 412,01 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 8 412,01 Kč/m3 * 455,48 m3 = 3 831 502,31 Kč RD č.p.1023 - zjištěná cena =

3 831 502,31 Kč

-7-

b2) Garáž - § 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu:

Garáž Hlavní město Praha

Obestavěný prostor – celkem:

49,41 m3

=

Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

č.

Vi

II

typ B

II II III

0,00 0,00 0,00

III III II

0,00 0,00 1,05

Koeficient pro stáří roky: 1,00 5


Index polohy: Název znaku 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

III II

0,00 0,00

II III II

0,00 0,00 0,00

5


Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,000 i=1

č.

Ti

III

0,00

II II

0,00 0,00

-8-

Celkový index I = IV * IP * IT = 1,050 * 1,000 * 1,000 = 1,050 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 416,- Kč/m3 * 1,050 = 3 586,80 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 3 586,80 Kč/m3 * 49,41 m3 = 177 223,79 Kč Garáž - zjištěná cena =

177 223,79 Kč

c) Porovnávací hodnota c1) RD č.p.1023 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Obestavěný prostor – celkem:

Rodinný dům Hlavní město Praha 455,48 m3

=

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

č.

Vi

I III III II III IV

typ A 0,00 0,00 0,00 0,02 0,04

III IV

0,00 0,05

I IV III

0,00 0,04 0,05

II II II

0,00 -0,02 1,05



Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení

č.

Pi

III III III

0,00 0,04 0,00

-9-

4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

III

0,02

III II III II

0,02 0,00 0,00 0,00

8



č.

Ti

III

0,00

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,000 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 1,239 * 1,080 * 1,000 = 1,338 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 6 419,- Kč/m3 * 1,338 = 8 588,62 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 8 588,62 Kč/m3 * 455,48 m3 = 3 911 944,64 Kč = RD č.p.1023 - zjištěná cena

3 911 944,64 Kč

c2) Garáž - § 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Obestavěný prostor – celkem:

Garáž Hlavní město Praha

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:

49,41 m3

= ZP1 = 0,00 m2 ZP = 16,20 m2

Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby 1. Druh stavby 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el.

č.

Vi

II II II III

typ B 0,00 0,00 0,00

- 10 -

pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

III III II

0,00 0,00 1,05



Index polohy: Název znaku 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

III II

0,00 0,00

II III II

0,00 0,00 0,00

5



č.

Ti

III

0,00

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,000 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 1,050 * 1,000 * 1,000 = 1,050 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 873,- Kč/m3 * 1,050 = 4 066,65 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 4 066,65 Kč/m3 * 49,41 m3 = 200 933,18 Kč Garáž - zjištěná cena =

200 933,18 Kč

- 11 -

Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) RD č.p.1023 na pozemku st1532/105 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 455,00 Seznam porovnávaných objektů: Název

Realizovaná cenaKm Kc

RD Řeporyje RD Řeporyje RD Řeporyje Součet:

9 200 000,- Kč 8 590 000,- Kč 8 295 200,- Kč

Kv K1

K2 K3

1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00

Množství [jedn]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

583,20 12 620,03 712,10 8 685,30 594,00 11 171,99 32 477,31 Kč/jedn. /3 10 825,77 Kč/jedn. 8 685,30 Kč/jedn. 12 620,03 Kč/jedn.

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 10 825,77 Kč 455,00 á 10 825,77 Kč/

=

4 925 725,35 Kč

RD č.p.1023 na pozemku st1532/105 - výsledná cena

=

4 925 725,35 Kč

=

4 925 730,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) RD č.p.1023 na pozemku st1532/105 Cena objektů činí celkem

4 925 730,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky p.č.1532/55,1532/105, 1532/106 - § 27 - § 32 Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název

Parcelní číslo

Výměra [m2]

Jedn. cena [Kč/m2]

Cena [Kč]

- 12 -

zast.p. 1532/105 zast.pl. 1532/106 zast.pl. 1532/55 Pozemky oceněné dle cenové mapy – celkem

89,00 18,00 541,00

5 000,00 5 000,00 5 000,00

Pozemky p.č.1532/55,1532/105, 1532/106 - zjištěná cena

445 000,90 000,2 705 000,3 240 000,=

3 240 000,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky p.č.1532/55,1532/105, 1532/106

=

3 240 000,- Kč

Cena pozemků činí celkem

3 240 000,- Kč

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky p.č.1532/55,1532/105, 1532/106 Seznam porovnávaných pozemků: Název pozemek pozemek pozemek

Realiz. cena Výměra [Kč] [m2] 3 900 000,1122 4 550 000,968 856 4 000 000,-

Jedn.cena [Kč/m2] 3 475,94 4 700,41 4 672,90

Kp

Váha

1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: or,p. p.č. 1532/55 zast.pl. p.č. 1532/105 zast.pl. p.č. 1532/106

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 3 475,94 4 700,41 4 672,90 12 849,25 / 3,000 4 283,08 Kč/m2 3 475,94 Kč/m2 4 700,41 Kč/m2

541 m2 89 m2 18 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 648 m2 648,00 m2 á 4 283,08 Kč/m2 = 2 775 435,84 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem

= =

Úprava ceny: poloha přístup inž.sítě kp

* * * *

Pozemky p.č.1532/55,1532/105, 1532/106 - výsledná cena

=

2 775 435,84 Kč 2 775 435,84 Kč 1,000 1,000 1,000 0,800 2 220 348,67 Kč

- 13 -

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky p.č.1532/55,1532/105, 1532/106 Cena pozemků činí celkem

=

2 220 350,- Kč 2 220 350,- Kč

C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Praha město LV č.2019 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : jako celku bez závad je minimálně :

1. Obvyklá cena nemovitosti 7 200 000,- Kč

Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena celku oceňované nemovitosti je 7 200 000,- Kč slovy: sedmmilionůdvěstětisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Praha - Řeporyje. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Prahy. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou . Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem . Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Praha - Řeporyje, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.1023 vč.pozemků a příslušenství v obci Praha , k.ú.Řeporyje, okres Hlavní město Praha podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí.

V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje

- 14 -

pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů , na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu nemovitostí RD č.p.1023 vč.pozemků a příslušenství v obci Praha , k.ú.Řeporyje, okres Hlavní město Praha ve výši 7 200 000,-Kč.

7 200 000,-Kč Porovnávací cena celkem:

7 146 080,- Kč

Obvyklá cena: 7 200 000,- Kč

slovy: sedmmilionůdvěstětisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány.

- 15 -

Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-Zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/97Sb..oceňování majetku, ve znění platné od 01.01.2007 č.617/2006 Sb,76/07 Sb., 3/2008 Sb . Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku.

Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou , požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou , nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č ,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb, 460/09Sb., 364/10Sb. která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit , aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002Sb. , její novele vyhl.č.617/2006Sb.,3/2008Sb, 460/09Sb., 364/10Sb. je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob ,

- 16 -

kerý vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách, 2.8.2012 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky

E. Seznam příloh: - barevná fotodokumentace - výpis z KN Praha město č.2019 - snímek z pozemkové mapy - porovnání .

- 17 -

Ocenění nemovitostí č

Recommend Documents