Ocenění nemovitostí č

Ocenění nemovitostí č. 157-3261-2012 Bytová jednotka č. 379/78 v bytovém domě č.p. 379 v ulici Kališnická s podílem na ostatních částech budovy a pozemkách a s podílem na nebytové jednotce 379/102 ve výši 2/41 vše v k.ú. Žižkov v obci Praha dle LV 11842, 11603 a 11427 jak je vedeno u KÚ Praha

Objednatel posudku: PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/26 602 00 Brno Účel posudku:

Prodeje nemovitosti uskutečněného nedobrovolnou dražbou na základě zákon 26/2000 Sb, ve znění pozdějších předpisů

Podle stavu ke dni 6.8.2012 odhad vypracoval: Luboš Šimůnek Pražská 120 267 53 Žebrák Odhad obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Žebráku, 7.8.2012

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol

Ocenění je vypracováno pro potřeby - Prodeje nemovitosti uskutečněného dražbou na základě zákon 26/2000 Sb. Ve znění pozdějších předpisů. Úkolem znalce je vypracování odhadu ceny předmětu dražby podle § 13 v místě a čase obvyklé za účelem uvedení ceny předmětu dražby do dražební vyhlášky podle § 20 zákona.

Pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti neexistuje předpis, tato hodnota je definována v § 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, který upravuje oceňování majetku a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy v §2. Viz níže. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (1) Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen “majetek”) a služeb pro účely 1) stanovené zvláštními předpisy . Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. Zákon platí i pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v části čtvrté až deváté tohoto zákona a dále tehdy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. 2) (2) Zákon se nevztahuje na sjednávání cen a neplatí pro oceňování přírodních zdrojů.

§2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.

Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (2) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z

-3výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

Podle tohoto zákona není zákon o dražbách zvláštním předpisem. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) ceny použita metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“). Zpravidla se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných, srovnatelných věcí nebo poskytováním obdobné, srovnatelné služby v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Obvyklou cenu je možno odhadnout pouze na základě analýzy trhu, pokud tam existuje trh nebo se pokusit odhadnout tržní hodnotu nemovitostí, pokud tam trh neexistuje. V žádném případě však nelze obvyklou cenu ani tržní hodnotu stanovit jako nějaké přesné číslo. Pokud je zjištěno, že trh právě oceňovanými nemovitostmi v daném místě a čase neexistuje nebo jsou tržní ceny nezjistitelné, zbývá jen odhad tržní hodnoty pomocí ekonomického zhodnocení.

METODY OCEŇOVÁNÍ - charakteristika : METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY :

Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. K tomuto výsledku je přičtena tržní hodnota pozemku. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které je zjištěno s ohledem na skutečný stavebně-technický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. METODA VÝNOSOVÁ :

Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. METODA POROVNÁVACÍ : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s

-4obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Věrohodnost této metody musí být založena na průkazných podkladech. APLIKACE METOD : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). Z výpočtových metod se v současné době často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Stále větší význam má metoda porovnávací, která nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu a proto by neměla chybět v žádné analýze, která má stanovit tržní hodnotu nemovitosti

Rozsah ocenění S cenou uvedených nemovitostí má být rovněž stanovena cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně zejména v tomto případě patří : Historie a podstata nemovitosti Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí Ekologické zatížení nemovitosti Věcná břemena, posouzení vlivu na hodnotu majetku Vlastnictví jednotlivých částí majetku Ostatní zjištěné vlivy

Analýza ocenění Nejlepší přehled o cenách bytů dává metoda porovnávací, protože s byty se běžně obchoduje a je tedy dostatečné množství informací pro její využití. V tomto případě je k dispozici dostatečné množství obdobných nemovitostí situovaných v obdobné lokalitě jako je oceňovaná a to zejména inzerovaných.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytové jednotky Žižkov 403 Praha Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 3 Katastrální území: Žižkov

-53. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.8.2012 za přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování odhadu: Podklady dodané objednatelem - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy Podklady zajištěné zhotovitelem - Prohlídka a zaměření nemovitosti v rozsahu jak bylo umožněno uživatelem nemovitosti - Fotodokumentace v rozsahu jak bylo umožněno uživatelem nemovitosti Nebyl- li umožněn přístup uživatelem nemovitosti bylo ocenění vypracováno na základě rozsahu uvedené prohlídky a na základě podkladů dodaných dražebníkem v souladu s § 13, odst. 3 zákona 26/200 Sb. - Prohlášení vlastní budovy o vymezení jednotek ze dne 22.11.2006 - Kolaudační rozhodnutí OV-3939/2006 Souč. ze nde 13.12.2006Smlouva kupní ze dne 8.3.2007 pro VINK, s.r.o. IČO- 27391426 Omezující podmínky Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z objednatelem předložených podkladů pro zpracování ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Znalec vyhotovil ocenění podle platných oceňovacích předpisů a známých cenových podmínek, za kterých byly obdobné nemovitosti obchodovány na trhu nemovitostí v době, ke které se vztahuje zpracované ocenění a neodpovídá za případné změny v podmínkách prodeje nemovitostí, ke kterým by došlo po předání ocenění.

5. Použitá literatura: - úřední oceňování majetku podle zákona 151/1997 Sb. vydalo Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno - 2003 - teorie oceňování nemovitostí - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc - 2010 - nemovitosti - oceňování a právní vztahy - Linde Praha , a.s. - 1996 - byty a katastr nemovitostí - Linde Praha, a.s. 1997 - metodika tržního oceňování nemovitostí - ČKOM - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. , 257/2004 Sb. a 296/2007 - vyhláška č.3/2008 Sb. ve znění vyhlášky 453/2008 SB. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. – Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2004 - JUDr. Fiala, Doc. Bradáč – Nemovitosti: oceňování a právní vztahy, IV.vydání, Linde Praha a.s., 1996 - Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z,III. vydání, Linde Praha a.s., 2001 - časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 2008,2009, 2010, 2011 a 2012

-66. Vyjádření realitních kanceláří: Jako podklad pro zjištění porovnávací hodnoty majetku byla použito vyjádření a informace realitních kanceláří v regionu a spolupracujících odhadců. Pro konečnou analýzu ceny obvyklé bylo využito informací o cenových hladinách obdobných nemovitostí v regionu z internu ze stránek realitních kanceláří a z vlastní databáze odhadce a informací ze systému MOISES - Informační systém pro expertní analýzu trhu s nemovitosti s databází realizovaných obchodů v tomto regionu

7. Vlastnické a evidenční údaje: VINK, s.r.o., Kališnická 379/8, Praha 3, Žižkov, 130 00 Praha 3 IČ- 27391426 Vlastnictví k oceňované nemovitosti odpovídá podle informací objednatele ocenění údajům v Katastru nemovitostí. Ke dni ocenění byla provedena kontrola vlastnického práva na serveru ČÚZK. (Aplikace "Nahlížení do katastru nemovitostí" umožňuje získávat některé vybrané údaje týkající se vlastnictví parcel, budov a jednotek (bytů nebo nebytových prostor), evidovaných v katastru nemovitostí a dále informace o stavu řízení založených na katastrálním pracovišti pro účely zápisu vlastnických a jiných práv oprávněných subjektů k nemovitostem v České republice, nebo pro účely potvrzování geometrických plánů. )

8. Dokumentace a skutečnost: Pro ocenění nebyla předložena žádná projektová dokumentace či dokumentace skutečného stavu, nebyly předloženy stavební povolení nebo kolaudační rozhodnutí. Byly předloženy částečné podklady o stáří a provedených rekonstrukcí. Ocenění je provedeno na základě skutečného stavu zjištěného znalcem při prohlídce nemovitosti. Nemovitosti jsou zařazeny podle skutečného využití. Nemovitost byla při prohlídce zaměřena, byla provedena prohlídka a posouzení stavby z hlediska typu stavebních konstrukcí a stáří stavby, opotřebení a závad jednotlivých stavebních konstrukcí.

9. Celkový popis nemovitosti: Nemovitost se nachází mezi souvislou zástavbou obytných objektů v části města Žižkov V ulici Kališnická u místní zpevněné komunikace. Je situován v nové zástavbě v blízkosti železniční tratě u nádraží s optimální dostupností do centra města. Město je vybaveno hlavní prodejní sítí, administrativním centrem, bankami, hotely a školami. Bytový dům byl postaven na základě stavebního povolení jako dům bytový. Pro tento účel je stále využíván a jedná se o bytový objekt. Nemovitost je vícepodlažní objekt napojený na přívod elektrického proudu, místní vodovodní řád, kanalizaci. Údržba domu je dobrá, objekt nevykazuje výrazné opotřebení prvků dlouhodobé životnosti.

-7Předmětem ocenění je bytová jednotka 4+kk situovaná v 7. N.P. Celková plocha bytu 147,20 a terasa 24,20. Byt má příslušenství 2*WC, SK a vanu. Vytápění teplovodní ústřední. Odsavač par a kuchyňská linka nepatří do vybavení bytové jednotky. K bytové jednotce patří dále podíl na bytovém domě č.p. 379 a na pozemkách p.č. 441/1 a 445 a to ve výši 1472/97490. Nebytová jednotka 379/103 je situována v 1.PP. Jedná se o garážová stání o celkové ploše 131,97m2. K nebytové jednotce patří dále podíl na bytovém domě č.p. 379 a na pozemkách p.č. 441/1 a 445 a to ve výši 13197/97490. Předmětem ocenění je vlastnický podíl k této nebytové jednotce – garáži – 2/41.

B. Odhad Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a1) Bytová jednotka - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: 6 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 56 105,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: Bytová jednotka: Podlahová plocha bytu:

= =

147,20 m2 147,20 m2

Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: terasa: Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem:

= =

24,20 m2 24,20 m2

Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 24,20 m2 * 0,17 Podlahové plochy - celkem:

= = =

147,20 m2 4,11 m2 151,31 m2

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených

č.

Vi

IV I

0,10 -0,01

-83. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - nadstandardní provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Nadstandardní vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

Koeficient pro stáří 6 let:

II II III

0,00 0,00 0,03

IV

0,05

IV

0,04

III III II

0,00 0,00 1,05

1,00 9

Index vybavení IV = (1 +

Vi ) * V10 * 1,00 = 1,271 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - průmyslové výrobní objekty s negativními vlivy na okolí, sousedství dálnic, silnic s kamionovou a nákladní dopravou, železnic, letiště, skládky odpadků, lomu, zemědělské výroby atd. 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

II II I

-0,03 0,00 -0,07

II III II II II

0,00 0,02 0,00 -0,05 0,00

č.

Ti

I

-0,10

II II

0,00 0,00

8

Index polohy IP = (1 +

Pi ) = 0,870 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 +

Ti ) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 1,271 * 0,870 * 0,900 = 0,995 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 56 105,- Kč/m2 * 0,995 = 55 824,48 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 55 824,48 Kč/m2 * 151,31 m2 = 8 446 802,07 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena =

8 446 802,07 Kč

-9Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Bytová jednotka

8 446 800,- Kč

=

Cena objektů činí celkem

8 446 800,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Stavební pozemky - § 27 - § 32 Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název

Parcelní číslo

zastavěná plocha 441/1 ostatní plocha 445 Pozemky oceněné dle cenové mapy – celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 1 530,00 11 690,00 124,00 11 690,00

*

Stavební pozemky - zjištěná cena

Cena [Kč] 17 885 700,1 449 560,19 335 260,19 335 260,- Kč 1 472 / 97 490 =

291 942,79 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky Cena pozemků činí celkem

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Bytové jednotky Druh nemovitosti: Obytné domy Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 7 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 1654 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 1530 m2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,08 Výtah: ano Přípojky: všech sítí Technický stav objektu: velmi dobrý

=

291 940,- Kč 291 940,- Kč

- 10 Příslušenství nemovitosti: pozemky Garáž: v objektu Stáří objektu: 6 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra m3 m2 m2 m2 147,20 m2

Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium 1. Velikost obce 2. Správní funkce 3. Poptávka po koupi nemovitostí 4. Přírodní okolí 5. Obchod a služby 6. Školství 7. Zdravotnictví 8. Kultura, sport 9. Hotely ap. 10. Struktura zaměstnanosti 11. Životní prostředí 12. Poloha vzhledem k centru obce 13. Dopravní podmínky 14. Orientace ke světovým stranám 15. Konfigurace terénu 16. Převládající zástavba 17. Parkovací možnosti v okolí 18. Obyvatelstvo v sousedství 19. Územní plán 20. Inženýrské sítě 21. Typ stavby 22. Dostupnost jednotlivých podlaží 23. Regulace nájemného 24. Výskyt radonu 25. Další možnosti ohrožení 26. Příslušenství nemovitosti 27. Možnost dalšího rozšíření 28. Technická hodnota stavby 29. Údržba stavby 30. Pozemky k objektu celkem 31. Názor odhadce

Rozmezí koeficientu Min Max 0,85 1,25 0,97 1,03 0,90 1,10 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,98 1,02 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,92 1,05 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,60 1,05 0,94 1,06 0,90 1,05 0,90 1,10 0,93 1,05 0,60 1,00 0,90 1,10 0,98 1,02 0,20 1,00 0,85 1,10 0,85 1,15 0,90 1,10

Hodnota koeficientu 1,250 1,030 1,050 0,980 1,020 1,060 1,000 1,060 1,020 1,050 0,940 1,000 1,000 1,010 1,000 1,020 1,000 1,030 1,060 1,030 1,050 1,050 1,100 1,050 1,000 1,000 0,980 0,980 1,000 0,980 1,000

- 11 Výsledný koeficient:

2,122

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Bytová jednotka Praha Adresa Střížkov, Praha Popis: Druh nemovitosti Obytné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 7 Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha 0 m2 Garáž v objektu Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky všech sítí Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena Kč Koef. úpravy ceny Cena po úpravě 2 550 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) 3 3 Obestavěný prostor: m Kč/m Kč/m3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m2 Kč/m2 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem m Kč/m Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Čistá užitná plocha: 55,20 m2 46 195,65 Kč/m2 28 428,09 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

1,25 1,00 1,06 1,06 1,03 1,00 1,00 1,01 1,00 1,00 0,85

2. Správní funkce 1,03 5. Obchod a služby 1,06 8. Kultura a sport 1,06 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,01 19. Územní plán 1,06 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,98 31. Názor odhadce 0,90

Objekt č.: 2 Název: Bytové jednotky Břevnov Adresa Břevnov 1748, Praha Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 40 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 520 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ano Svislé konstrukce zděné Přípojky všech sítí Příslušenství pozemky Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny sdělení realitní kanceláře

3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is

1,10 1,06 1,02 0,94 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,02 1,625

samostatně stojící dobrý 1 520 m2 Podkroví

ano

- 12 Požadovaná cena Výměry a jednotkové ceny

Kč Koef. úpravy ceny Výměry objektu

Obestavěný prostor: m3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m2 Podlahová plocha podlaží celkem m2 Hrubá užitná plocha: m2 Čistá užitná plocha: 55,00 m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

1,25 1,00 1,06 1,05 1,04 1,00 1,00 1,06 1,05 0,98 1,00

Cena po úpravě

2 800 000,- Kč

Jednotkové ceny (JCSi) Kč/m3 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 50 909,09 Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) Kč/m3 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 53 758,28 Kč/m2

2. Správní funkce 1,03 5. Obchod a služby 1,06 8. Kultura a sport 1,05 11. Životní prostředí 0,94 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,01 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 0,98 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,60 31. Názor odhadce 0,90

3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is

1,02 1,00 1,02 1,01 1,02 0,99 1,05 1,10 1,00 0,85 0,947

Objekt č.: 3 Název: Bytová jednotka Praha Adresa Kbely, Praha Popis: Druh nemovitosti Obytné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 7 Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha 0 m2 Garáž v objektu Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky všech sítí Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena Kč Koef. úpravy ceny Cena po úpravě 2 550 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: m Kč/m Kč/m2 Podlahová plocha podlaží celkem m2 Kč/m2 Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: 55,20 m 46 195,65 Kč/m 23 354,73 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu

1,25 1,00 1,06 1,06 1,04 1,00 1,00 1,01 1,00

2. Správní funkce 1,03 5. Obchod a služby 1,06 8. Kultura a sport 1,06 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,01 19. Územní plán 1,06 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00

3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti

1,10 1,06 1,02 1,02 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00

- 13 27. Možnost dalšího rozšíření 1,00 28. Technická hodnota 30. Pozemky k objektu celkem 0,85 31. Názor odhadce

0,98 29. Údržba stavby 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is

1,02 1,978

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo 1. Bytová jednotka Praha 2. Bytové jednotky Břevnov 3. Bytová jednotka Praha

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 28 428,09 53 758,28 23 354,73

SJC – minimum SJC – průměr SJC – maximum Index oceňovaného objektu JCO – minimum JCO – průměr JCO – maximum Výměry oceňované stavby CO – minimum CO – průměr CO – maximum

2,122

2,122

2,122

2,122

23 354,73 35 180,00 53 758,28 2,122 49 559,00 74 652,00 114 075,00 147,20 7295085 10988774 16791840

Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální:

7 295 085,- Kč 10 988 774,- Kč 16 791 840,- Kč

Cp = COprůměrná - [0,15 * (COmaximální - COminimální)] = = 10988774 - [0,15 * (16791840 - 7295085)] = 9 564 260,75 Kč Bytová jednotka včetně podílu na garáží a pozemkách - výsledná cena=

9 564 260,75 Kč

- 14 -

C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

8 446 800,- Kč 291 940,- Kč 8 738 740,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:

9 564 260,- Kč

Obvyklá cena : 9 500 000,- Kč

slovy: devětmilionůpětsettisíc Kč V analýze bylo přihlédnuto k regionu a stavu trhu v dané oblasti, k rozsahu nemovitosti a k technickému stavu objektů, byl provedeno zohlednění cenotvorných prvků, které byly odvozeny z chování trhu v minulosti a přítomnosti a jsou považovány po dobu prognózovaného časového období za stálé a trvalé. Závady nemovitosti: Nebyly zjištěny. V Žebráku 7.8.2012

Luboš Šimůnek Pražská 120 267 53 Žebrák

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 15. 4. 1996 č. j. Spr. 4141/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 157-3261-2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 157-2012