Ocenění nemovitostí č. 10001302011 o ceně rozest.haly na pozemku č.p.660/44 vč.pozemků a příslušenství v obci Hosín, k.ú.Hosín, okres České Budějovice včetně pozemků.
Objednatel posudku: SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108 272 01 Kladno Účel posudku:
zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění
Podle stavu ke dni 29.8.2011 odhad vypracoval: Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Odhad obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Středoklukách, 30.8.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně rozest.haly na pozemku č.p.660/44 vč.pozemků a příslušenství v obci Hosín, k.ú.Hosín, okres České Budějovice včetně pozemků. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: o ceně rozest.haly na pozemku č.p.660/44 vč.pozemků a příslušenství v obci Hosín, k.ú.Hosín, okres České Budějovice včetně pozemků. 373 41 Hosín Region: Jihočeský Okres: České Budějovice Katastrální území: Hosín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29.8.2011 za přítomnosti znalce a zástupce objednatele . 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z KN České Budějovice, LV č.679 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/Sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb, 3/2008Sb. 456/2008 Sb, 460/09Sb.364/10Sb.. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství- 1996-2011 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2011 - databáze znalce - Zástavní právo smluvní V-343/2011-301 - smlouva kupní V- 4895/2010-301 - věcné břemeno V-1362/2008-301, V-7252/2010-301 5. Použitá literatura: -Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, vydal ČKOM,2006-11 - Mezinárodní oceňovací standardy IVS, vydané IVSC
-3-
- Evropské oceňovací standardy EVS, vydané TEGoVA - zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění - vyhláška ministerstva financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění - zákon č.526/1990 Sb., o cenách - Znalecký standard -vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - Odborné časopisy -situace na trhu nemovitostí - časopis soudní inženýrství - odborná literatura Odhadce a oceňování majetku 2005-2011 - prováděcí vyhlášky
6. Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z KN České Budějovice, LV č.679 a vyjádření objednatele je vlastníkem rozest.haly na pozemku č.p.660/44 vč.pozemků a příslušenství v obci Hosín, k.ú.Hosín, okres České Budějovice včetně pozemků. - 2DJ s.r.o., Husova tř. 119/103, České Budějovice 2, 370 05 České Budějovice 5. 7. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena projektová dokumentace, proto vycházím z výměr zjištěných na místě samém. 8. Celkový popis nemovitosti: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti
rozest.haly na pozemku č.p.660/44 vč.pozemků a příslušenství v obci Hosín, k.ú.Hosín, okres České Budějovice včetně pozemků. Jedná se o rozestavěnou halu na pozemku č.p.660/44 včetně příslušenství a pozemků v obci Hosín, k.ú.Hosín, okres České Budějovice, která je zapsaná na LV č. 679 u KN České Budějovice. Přístup po nezpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Rozestavěná hala má jedno nadzemní podlaží, sklonitou střechu. Nosné konstrukce tvoří ocelové I profily, obvodový plášť je vyzdívaný, podlaha betonová, střecha plechová. Rozestavěnost 65%.Možné využití sklad, hangár, dílna. Parkování před objektem.Objekt se nachází u letiště Hosín. Úplná občanská vybavenost v Českých Budějovicích. Velmi dobrá dopravní dostupnost do Českých Budějovic, Hluboké nad Vltavou. Účel užití - podnikání.
-4-
9. Obsah odhadu: a) Hlavní stavby a1) Rozest.hala na pozemku č.p.660/44 b) Pozemky b1) Pozemky p.č.657/21, 660/40, 660/41, 660/42, 660/44 10. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rozest.hala na pozemku č.p.660/44 b) Pozemky b1) Pozemky p.č.657/21, 660/40, 660/41, 660/42, 660/44 Jedná se o pozemek p.č.657/21, 660/40, 660/41, 660/42, 660/44 v obci Hosín, k.ú.Hosín, okres České Budějovice, které jsou zapsané na LV č.679 u KN České Budějovice. Přístup po zpevněné komunikaci , možnost napojení na inž.sítě.
B. Odhad Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
a) Hlavní stavby a1) Rozest.hala na pozemku č.p.660/44 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: Obestavěný prostor – celkem:
=
2 918,82 m3
Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,5470 Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,3829 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
= * * * * *
2 124,- Kč/m3 1,0750 0,9322 0,9154 0,9581 0,8500
-5-
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
* *
2,1620 0,3829
Základní cena upravená
=
1 313,57 Kč/m3
2 918,82 m3 * 1 313,57 Kč/m3
Plná cena:
Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba
=
3 834 074,39 Kč
* =
0,593290 2 274 717,99 Kč
-
341 207,70 Kč
=
1 933 510,29 Kč
=
1 933 510,- Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Rozest.hala na pozemku č.p.660/44 - zjištěná cena
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rozest.hala na pozemku č.p.660/44 Cena objektů činí celkem
1 933 510,- Kč
Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) Rozest.hala na pozemku č.p.660/44 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 2 919,00 Seznam porovnávaných objektů: Realizovaná cenaKm Kc
Hala České Budějovice Hala Pašice Hala Kolný Součet:
4 500 000,- Kč
1,00 1,00 1,00 0,75 1,00 1,00
4 220,90
500 000,- Kč 1 744 000,- Kč
0,90 0,95 0,98 0,75 1,00 1,00 0,90 0,90 0,90 0,75 1,00 1,00
3 150,00 99,75 2 105,00 452,98 1 352,33 Kč/jedn. /3 450,78 Kč/jedn. 99,75 Kč/jedn. 799,59 Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 450,78 Kč
Kv K1
K2 K3
Množství [jedn]
Název
Jedn. cena [Kč/jedn.] 799,59
-6-
2 919,00 á 450,78 Kč/
=
1 315 826,82 Kč
Rozest.hala na pozemku č.p.660/44 - výsledná cena
=
1 315 826,82 Kč
=
1 315 830,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rozest.hala na pozemku č.p.660/44 Cena objektů činí celkem
1 315 830,- Kč
a) Pozemky a1) Pozemky p.č.657/21, 660/40, 660/41, 660/42, 660/44 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Jedn. cena Výměra [Kč/m2] [m2] 553,00 35,00
zast.pl. 660/44 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 19 355,19 355,-
150 % 150 % + 5% 5% + * *
29 032,50 48 387,50 2 419,38 50 806,88 0,3829 2,1620 42 059,45
Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [Kč/m2] [m2] 385,00 35,00 1 641,00 35,00 949,00 35,00 99,00 35,00
ost.pl. 660/42 ost.pl. 660/41 ost.pl. 660/40 o.p. 657/21 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností Úprava ceny celkem
150 % 150 % + 5% 5% +
Cena [Kč] 13 475,57 435,33 215,3 465,107 590,-
161 385,268 975,13 448,75
-7-
Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem
* * *
Pozemky p.č.657/21, 660/40, 660/41, 660/42, 660/44 - zjištěná cena
=
282 423,75 0,4000 0,3829 2,1620 93 519,52 135 578,97 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky p.č.657/21, 660/40, 660/41, 660/42, 660/44
=
135 580,- Kč
Cena pozemků činí celkem
135 580,- Kč
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky p.č.657/21, 660/40, 660/41, 660/42, 660/44 Seznam porovnávaných pozemků: Název Hosín Hosín
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 5 500 000,11470 479,51 1 770 000,5238 337,92
Kp
Váha
0,70 0,70
1,00 2,00
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zast.pl. p.č. ost.pl. p.č. or.p. p.č. ost.pl. p.č. or.p. p.č.
660/44 660/42 660/41 660/40 657/21
553 m2 385 m2 1641 m2 949 m2 99 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 3627 m2 3 627,00 m2 á 269,58 Kč/m2 = 977 766,66 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem
= =
Úprava ceny: poloha přístup inž.sítě kp
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 335,66 236,54 808,74 / 3,000 269,58 Kč/m2 236,54 Kč/m2 335,66 Kč/m2
* * * *
977 766,66 Kč 977 766,66 Kč 0,800 0,850 0,800 0,550
-8-
Pozemky p.č.657/21, 660/40, 660/41, 660/42, 660/44 - výsledná cena 547,78 Kč
= 292
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky p.č.657/21, 660/40, 660/41, 660/42, 660/44 Cena pozemků činí celkem
=
292 550,- Kč 292 550,- Kč
C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN České Budějovice LV č.679 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : bez závad je minimálně :
1. Obvyklá cena nemovitosti 1 600 000,- Kč
Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 1 600 000,- Kč slovy: jedenmilionšestsettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Hosín. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Českých Budějovic, Hluboké nad Vltavou. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou . Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem . Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Hosín, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na rozest.hale na pozemku č.p.660/44 v obci Hosín, k.ú.Hosín, okres České Budějovice podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí.
-9-
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů , na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu rozest. haly na pozemku č.p.660/44 vč.pozemků a příslušenství v obci Hosín, k.ú.Hosín, okres České Budějovice ve výši:
1 600 000,-Kč Porovnávací cena celkem:
1 608 380,- Kč
Obvyklá cena: 1 600 000,- Kč
slovy: jedenmilionšestsettisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění.
- 10 -
Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-Zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/97Sb..oceňování majetku, ve znění platné od 01.01.2007 č.617/2006 Sb,76/07 Sb., 3/2008 Sb . Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku.
Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou , požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou , nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č ,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb, 460/09Sb., 364/10Sb. která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních
- 11 -
institucí a bankovních domů) uložit , aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002Sb. , její novele vyhl.č.617/2006Sb.,3/2008Sb, 460/09Sb., 364/10Sb. je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob , kerý vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách, 30.8.2011 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky
E. Seznam příloh: - barevná fotodokumentace - výpis z KN České Budějovice LV.č.679 ze dne 29.8.2011 - porovnání .
- 12 -
