Ocenění nemovitostí č. 1366-27-2009 O ceně rodinného domu č.p.94 s příslušenstvím, pozemky a porosty v katastrálním území a obci Kšely, okres Kolín
Objednatel posudku:
Paní Mgr. Pavla Fučíková Exekutorský úřad Ostrava Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Účel posudku: Ocenit spoluvlastnický podíl (1/8) paní Ludmily Liberdové na nemovitostech (LV1382,k.ú.a obec Kšely, k datu 28.5.2009) se všemi jejich součástmi a příslušenstvím a závadami.
Podle stavu ke dni 28.5.2009 odhad vypracoval: Dipl. Ing. Theodor Röhrl Vyžlovka 79 281 63 Kostelec nad Č.L. Odhad obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Kostelci nad Č.L., 3.7.2009
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit spoluvlastnický podíl (1/8) povinné č.2 paní Ludmily Liberdové na nemovitostech se všemi jejich součástmi a příslušenstvím a závadami (rodinný dům č.p.94 s příslušenstvím, pozemky a porosty v katastrálním území a obci Kšely, okres Kolín).
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům 282 01 Kšely 94 Region: Středočeský Okres: Kolín Katastrální území: Kšely 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28.5.2009 za přítomnosti pana Bohumíra Hrnčárka a ing.Theodora Röhrla . 4. Podklady pro vypracování odhadu: 1) Výpis z kat. nemovitostí, dům č.p.94, LV1382,k.ú.a obec Kšely, k datu 28.5.2009 2) Usnesení Exekutorského úřadu Ostrava ze dne 13.5.2009, č.j.:024 EX 1021/08-57 3) Kopie katastrální mapy ze 30.5.2009, k.ú. a obec Kšely 4) Informace a údaje od pana Bohumíra Hrnčárka a od objednatele posudku 5) Znalecký posudek č. 2016/226/05 o ceně domu č.p.94 s příslušenstvím a pozemky z 14.10.2005, k.ú. Kšely 6) Záhlaví k směnečné žalobě č.j. As II 78/39 z 8.9.1999
5. Použitá literatura: Teorie oceňování nemovitostí Prof. Ing. Albert Bradáč Dr.Sc. a kol. 6. Vyjádření realitních kanceláří: Vyjádření realitních kanceláří je uvedeno v jednotlivých nabídkách jednotlivých kanceláří a tyto nabídky jsou v příloze znaleckého posudku.
-37. Vlastnické a evidenční údaje: Ve výpise z katastru nemovitostí, LV 1382, k.ú. a obec Kšely jsou uvedeny vlastnické a jiné údaje a tento výpis je přílohou znaleckého posudku. 8. Dokumentace a skutečnost: Projektová dokumentace nebyla k dispozici. Znalec provedl ohledání všech nemovitostí a jejich zaměření při místním šetření dne 28.5.2009 za účasti pana Bohumíra Hrnčárka (vlastnický podíl činí 5/8). 9. Celkový popis nemovitosti: Dům č.p.94 se nachází v katastrálním území a obci Kšely, okres Kolín. Nemovitost je situovaná na okraji obce. Objekt má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor pod sedlovou střechou a je částečně podsklepený. Předmětem ocenění je rodinný dům na který navazuje do tvaru „L” hospodářský objekt (původní chlévy). Dále k objektu patří samostatná stodola, venkovní úpravy (vodovod, kanalizace, elektřina zpevněné plochy, žumpa, oplocení, vrata a vrátka, přístřešek, kotec), pozemky a porosty. Přístup k nemovitosti je po zpevněné místní komunikaci. 10. Obsah odhadu: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p.94 a2) Hospodářský objekt (chlévy) a3) Stodola b) Pozemky b1) Pozemky 11. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p.94 Dům č.p.94 se nachází v katastrálním území a obci Kšely, okres Kolín. Nemovitost je situovaná na okraji obce. Objekt má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor pod sedlovou střechou a je částečně podsklepený. I.PP je přístupné z chodby po cihelných schodech a má dvě sklepní prostory. Přízemí má bytovou jednotku 1+3 se sociálním zázemím (koupelna s vanou a umyvadlem a WC). Dále má přízemí přistavěnou vstupní halu. Dům je zděný,masivní zdi tl. až 90 cm. Střecha domu je sedlová a je propojena do hospodářské části. Krytina je tašková, klempířské konstrukce jsou z pozinku. Bleskosvod není. Omítky jsou vápenné dvouvrstvé. Stropy jsou klenuté, pouze přistavěná vstupní část má strop, který tvoří zároveň pultovou střechu. Schodiště na půdu je dřevěné. Podlahy jsou betonové s povrchem PVC i dlažba. Vybavení kuchyně je kuchyňská linka, dřez a sporák se sklokeramickou deskou. Okna jsou dvojitá, dveře jsou plné i prosklené. Vytápění je ústřední z kotle na tuhá paliva. Ohřev vody je z elektrického boileru. Dům je napojen na inženýrské sítě (elektro,voda, kanalizace do žumpy). Celkové provedení a vybavení domu je běžné. Dům byl postaven v roce 1900 a přístavba verandy v roce 2004.
-4Stavebně-technický stav je odpovídající stáří 109 let. Některé konstrukce jako na př. tašková krytina jsou novější cca 10 let.Zjistil jsem prasklinu (tl.0,5 cm) ve stropě i ve vnitřní zdi pokoje v přízemí. Součet užitných ploch : 16,204+27,429+21,755+11,121+4,478+3,590+6,712+3,384+38,220+21,159 +10,540+33,00 = 197,592 m2 a2) Hospodářský objekt (chlévy) Jedná se o zděnou stavbu navazující do tvaru „L” na obytný dům, která má přízemí a patro. Střecha je pultová, krytina vlnitý eternit, stropy jsou cihelné klenby, podlahy jsou betonové, dispozice přízemí je skladové prostory, bývalé chlévy i prostor pro garážování. V patře je seník. a3) Stodola Jedná se o zděný objekt se sedlovým krovem a taškovou krytinou. Objekt má dvoje dřevěná vrata. Podlaha je z části cihelná, z části mlat. Štítová zeď je z 50% odtržená. Technický stav objektu je velmi špatný. b) Pozemky b1) Pozemky Dle výpisu z katastru nemovitostí z 5.5.2009, LV 1362, k.ú. a obec Kšely se jedná o rovinaté pozemky, parcela st. 61 a parcela st.62 a parcela 85, které tvoří jednotný funkční celek.
B. Odhad Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p.94 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.PP: I.NP: Název podlaží I.PP: I.NP:
6,0*9,80 8,0*20,0+8,5*5,2
= = Zastavěná plocha 58,80 m2 204,20 m2
Jednotkové množství: Jednotka: m3 I.PP: (6,0*9,80)*(2,10) I.NP: (8,0*20,0+8,5*5,2)*(3,14) Půda: 8,0*20,0*1,0+8,0*20,0*2,5*0,5 Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:
58,80 m2 204,20 m2 Konstrukční výška 2,10 m 3,14 m
= = = = =
123,48 m3 641,19 m3 360,00 m3 112,00 m3 1 236,67 m3
-5Ocenění: Základní cena: 4 066,- Kč/m3 1 236,67 m3 * 4 066,- Kč/m3
=
5 028 300,22 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 109 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 41 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 109 / 150 = 72,667 %
-
3 653 914,92 Kč
Rodinný dům č.p.94 - výsledná cena
=
1 374 385,30 Kč
a2) Hospodářský objekt (chlévy) Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: II.NP:
32,0*6,80 32,0*6,80
Název podlaží I.NP: II.NP:
= = Zastavěná plocha 217,60 m2 217,60 m2
217,60 m2 217,60 m2 Konstrukční výška 2,50 m 2,10 m
Jednotkové množství: Jednotka: m3 I.NP: (32,0*6,80)*(2,50) II.NP: (32,0*6,80)*(2,10) Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:
= = = =
544,00 m3 456,96 m3 100,00 m3 1 100,96 m3
Ocenění: Základní cena: 3 000,- Kč/m3 1 100,96 m3 * 3 000,- Kč/m3
=
3 302 880,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 109 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 11 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 109 / 120 = 90,833 %
-
3 000 104,99 Kč
Hospodářský objekt (chlévy) - výsledná cena
=
302 775,01 Kč
-6a3) Stodola Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP:
21,65*9,80
Název podlaží I.NP:
= Zastavěná plocha 212,17 m2
212,17 m2 Konstrukční výška 4,80 m
Jednotkové množství: Jednotka: m3 I.NP: (21,65*9,80)*(4,80) Krov: 212,0*3,90*0,5 Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:
= = = =
1 018,42 m3 413,40 m3 143,00 m3 1 574,82 m3
Ocenění: Základní cena: 1 800,- Kč/m3 1 574,82 m3 * 1 800,- Kč/m3
=
2 834 676,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 109 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 2 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 111 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 109 / 111 = 98,198 %
-
2 783 595,14 Kč
Stodola - výsledná cena
=
51 080,86 Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p.94 a2) Hospodářský objekt (chlévy) a3) Stodola Cena objektů činí celkem
Administrativní cena (vyhláška 452/2003 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 31 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2:
= = =
1 374 390,- Kč 302 780,- Kč 51 080,- Kč 1 728 250,- Kč
-7Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 34,00 108,95 1 967,00 108,95
Zastavěná plocha a nádvoří 61 Zastavěná plocha a nádvoří 62 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 36 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 35 - dle SKP hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
* *
Cena [Kč] 3 704,30 214 304,65 218 008,95 1,3400 1,7750 518 534,29
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 7. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 1 031,00 108,95
Ostatní plocha 85 Součet Úprava ceny dle § 28 odst. 7: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 36 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 35 - dle SKP hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 7 - celkem Pozemky - zjištěná cena
* * * =
Cena [Kč] 112 327,45 112 327,45 0,4000 1,3400 1,7750 106 868,34 625 402,63 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem
=
625 400,- Kč 625 400,- Kč
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům 3+1 Dům č.p.94 se nachází v katastrálním území a obci Kšely, okres Kolín. Nemovitost je situovaná na okraji obce. Objekt má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor pod sedlovou střechou a je částečně podsklepený. I.PP je přístupné z chodby po cihelných schodech a má dvě sklepní prostory. Přízemí má bytovou jednotku 1+3 se sociálním zázemím (koupelna s vanou a umyvadlem a WC). Dále má přízemí přistavěnou vstupní halu. Dům je zděný,masivní zdi tl. až 90 cm. Střecha domu je sedlová a je propojena do hospodářské části. Krytina je tašková, klempířské konstrukce jsou z pozinku. Bleskosvod není. Omítky jsou vápenné dvouvrstvé. Stropy jsou klenuté, pouze přistavěná vstupní část má strop, který tvoří zároveň pultovou střechu. Schodiště na půdu je dřevěné. Podlahy jsou betonové s povrchem PVC i dlažba. Vybavení kuchyně je kuchyňská linka, dřez a sporák se sklokeramickou deskou. Okna jsou dvojitá, dveře jsou plné i prosklené. Vytápění je ústřední z kotle na tuhá paliva. Ohřev vody je z elektrického boileru. Dům je napojen na inženýrské sítě (elektro,voda, kanalizace). Celkové provedení a vybavení domu je běžné. Dům byl postaven v roce 1900 a přístavba verandy v roce 2000. Stavebně-technický stav je odpovídající stáří 109 let. Některé konstrukce jako na př. tašková krytina
-8jsou novější cca 10 let.Zjistil jsem prasklinu (tl.0,5 cm) ve stropě i ve vnitřní zdi pokoje v přízemí. Součet užitných ploch : 16,204+27,429+21,755+11,121+4,478+3,590+6,712+3,384+38,220+21,159 +10,540+33,00 = 197,592 m2 Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 3032 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 204 m2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 14,86 Výtah: ne Přípojky: ano Technický stav objektu: dobrý Příslušenství nemovitosti: ano Garáž: mimo objekt Stáří objektu: 109 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUČ
Výměra m3 204,00 m2 m2 m2 198,00 m2
Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium 1. Velikost obce 2. Správní funkce 3. Poptávka po koupi nemovitostí 4. Přírodní okolí 5. Obchod a služby 6. Školství 7. Zdravotnictví 8. Kultura, sport 9. Hotely ap. 10. Struktura zaměstnanosti 11. Životní prostředí 12. Poloha vzhledem k centru obce 13. Dopravní podmínky 14. Orientace ke světovým stranám 15. Konfigurace terénu 16. Převládající zástavba 17. Parkovací možnosti v okolí 18. Obyvatelstvo v sousedství
Rozmezí koeficientu Min Max 0,85 1,25 0,97 1,03 0,90 1,10 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,98 1,02 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,92 1,05 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06
Hodnota koeficientu 1,000 1,000 1,000 1,010 0,990 0,990 0,990 0,990 0,990 1,000 1,010 0,990 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
-919. Územní plán 20. Inženýrské sítě 21. Typ stavby 22. Dostupnost jednotlivých podlaží 23. Regulace nájemného 24. Výskyt radonu 25. Další možnosti ohrožení 26. Příslušenství nemovitosti 27. Možnost dalšího rozšíření 28. Technická hodnota stavby 29. Údržba stavby 30. Pozemky k objektu celkem 31. Názor odhadce Výsledný koeficient:
0,94 0,60 0,94 0,90 0,90 0,93 0,60 0,90 0,98 0,20 0,85 0,85 0,90
1,06 1,05 1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02 1,00 1,10 1,15 1,10
1,000 0,990 0,990 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,800 0,950 1,000 1,000 0,715
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: RD 3+1, Kšely Adresa: 282 01 Kšely Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: rok Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 300 m2 Zastavěná plocha: 139 m2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: 2 294 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,80 Cena po úpravě: 1 835 200,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: 139,00 m 13 202,88 Kč/m 17 793,64 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem m Kč/m Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Čistá užitná plocha: 100,00 m2 18 352,- Kč/m2 24 733,15 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,00 1,01 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 0,99 1,00 1,00 0,90
2. Správní funkce 1,00 5. Obchod a služby 0,99 8. Kultura a sport 0,99 11. Životní prostředí 1,01 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,85 31. Názor odhadce 1,01
Objekt č.: 2 Název: RD 4+1 Doubravčice Adresa: 282 01 Doubravčice
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 0,99 0,99 1,00 1,00 1,00 0,99 1,00 1,00 1,01 0,742
- 10 Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: rok Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 393 m2 Zastavěná plocha: 190 m2 Garáž: v objektu Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: 1 999 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,85 Cena po úpravě: 1 699 150,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 190,00 m2 8 942,89 Kč/m2 14 660,48 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem m Kč/m Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: 190,00 m 8 942,89 Kč/m 14 660,48 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,00 1,01 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 0,99 1,00 1,00 0,90
2. Správní funkce 1,00 5. Obchod a služby 0,99 8. Kultura a sport 0,99 11. Životní prostředí 1,01 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,80 31. Názor odhadce 0,99
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 0,99 0,99 1,00 1,00 1,00 0,99 1,00 1,00 0,90 0,610
Objekt č.: 3 Název: RD 3+1 Doubravčice Adresa: 282 01 Doubravčice Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: rok Stav objektu: výborný Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 715 m2 Zastavěná plocha: 180 m2 Garáž: v objektu Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: 3 199 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,85 Cena po úpravě: 2 719 150,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: m Kč/m Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem m Kč/m Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: 160,00 m 16 994,69 Kč/m 19 224,76 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel
1,00
2. Správní funkce
1,00
3. Poptávka nemovitostí
1,00
- 11 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,01 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 0,99 1,00 1,00 0,95
5. Obchod a služby 0,99 8. Kultura a sport 0,99 11. Životní prostředí 1,01 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,95 31. Názor odhadce 1,01
6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
0,99 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,01 0,884
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo 1. RD 3+1, Kšely 2. RD 4+1 Doubravčice 3. RD 3+1 Doubravčice SJC – minimum SJC – průměr SJC – maximum Index oceňovaného objektu JCO – minimum JCO – průměr JCO – maximum Výměry oceňované stavby CO – minimum CO – průměr CO – maximum
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 17 793,64 24 733,15 14 660,48 14 660,48 19 224,76 14 660,48 14 660,48 16 227,00 19 539,00 17 793,64 24 733,15 0,715 0,715 0,715 0,715 0,715 10 482,00 10 482,00 11 602,00 13 970,00 12 722,00 17 684,00 204,00 198,00 2138328 2075436 2366808 2766060 2595288 3501432
Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální:
2 075 436,- Kč 2 566 434,- Kč 3 501 432,- Kč
Cp = COprůměrná - [0,15 * (COmaximální - COminimální)] = = 2566434 - [0,15 * (3501432 - 2075436)] = 2 352 534,60 Kč Rodinný dům 3+1 - výsledná cena
=
2 352 534,60 Kč
C. Rekapitulace Hodnota nemovitosti zjištěná porovnávací metodou vychází ze současných podmínek trhu a nejlépe vystihuje poptávku po daném typu nemovitosti v dané lokalitě. Byly porovnány obdobné nemovitosti v lokalitě Kšely a Doubravčice . Kladné stránky jsou, že nemovitost se nachází v krásné přírodní lokalitě, dále lze posoudit, že hlavní nosné konstrukce jsou v podstatě v dobrém stavu. Celkový stavebně-technický stav hlavního objektu je průměrný, avšak stavebně-technický stav hospodářských objektů zejména stodoly je zhoršený.
- 12 Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
625 400,- Kč 625 400,- Kč
Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů:
1 728 240,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
1 728 239,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:
2 352 530,- Kč
Obvyklá cena celku: 2 350 000,-Kč slovy: dvamilionytřistapadesáttisíc Kč
Obvyklá cena 1/8 : 293 750,- Kč slovy : dvěstědevadesáttřitisícesedmsetpadesát Kč
Znalci bylo uloženo Usnesením č.j. 024 EX 1021/08-57 ocenit obvyklou cenou spoluvlastnický podíl (1/8) povinné č.2 paní Ludmily Liberdové na nemovitostech (LV1382,k.ú.a obec Kšely, k datu 28.5.2009) se všemi jejich součástmi a příslušenstvím a závadami. K tomu dále uvádím, že jsem zjistil další práva a závady s nemovitostí spojené, které jsou uvedeny v přiloženém výpisu z katastru nemovitostí, jako na př. zástavní právo smluvní, věcné břemeno výměnku, které však údajně podle majoritního vlastníka má být již vymazáno. V Kostelci nad Č.L., 3.7.2009
- 13 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ČSR čj. ZT 1903/83 ze dne 20.12.1983 pro základní obory stavebnictví a ekonomika v odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1366-27-2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1366-27-2009.
E. Seznam příloh: 1) Výpis z kat. nemovitostí, dům č.p.94, LV1382,k.ú.a obec Kšely, k datu 28.5.2009 2) Kopie katastrální mapy ze 30.5.2009, k.ú. a obec Kšely 3) Fotodokumentace 4) Mapa oblasti 5) Realitní podklady
