Ocenění nemovitostí č. 12211892012 o ceně podílu v bytovém družstvu Stavební bytové družstvo Ocelář, se kterým jsou spojena členská práva a povinnosti v tomto družstvu, zejména právo nájmu družstevního bytu č.126 v 1. podlaží domu č.p.3163, v Kladně v ulici Na Vyhaslém o dispozici 2+1 s příslušenstvím, obec Kladno, okres Kladno.
Objednatel posudku: SUBASTA a.s. IČO: 28435842 T.G.Masaryka 108 272 01 Kladno Účel posudku:
zjištění ceny nemovitosti k datu ocenění
Podle stavu ke dni 1.10.2012 odhad vypracoval: Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Odhad obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Středoklukách, 12.10.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně podílu v bytovém družstvu Stavební bytové družstvo Ocelář, se kterým jsou spojena členská práva a povinnosti v tomto družstvu, zejména právo nájmu družstevního bytu č.126 v 1. podlaží domu č.p.3163, v Kladně v ulici Na Vyhaslém o dispozici 2+1 s příslušenstvím, obec Kladno, okres Kladno. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny k datu ocenění.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: o ceně podílu v bytovém družstvu Stavební bytové družstvo Ocelář, se kterým jsou spojena členská práva a povinnosti v tomto družstvu, zejména právo nájmu družstevního bytu č.126 v 1. podlaží domu č.p.3163, v Kladně v ulici Na Vyhaslém o dispozici 2+1 s příslušenstvím, obec Kladno, okres Kladno. Na Vyhaslém 3163 272 01 Kladno Region: Středočeský Okres: Kladno Katastrální území: Kladno 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1.10.2012 za přítomnosti znalce a objednatele. 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z KN Kladno - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - Prohlášení vlastníka budovy
5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle vyjádření objednatele posudku je vlastníkem podílu v bytovém družstvu Na podílu v bytovém družstvu Stavební bytové družstvo Ocelář, se kterým jsou spojena členská práva a povinnosti v tomto družstvu, zejména právo nájmu družstevního bytu č.126 v 1. podlaží domu č.p.3163, v Kladně v ulici Na Vyhaslém o dispozici 2+1 s příslušenstvím, obec Kladno, okres Kladno. -Stavební bytové družstva Ocelář, se sídlem Kladno, gen. Klapálka 1614, PSČ 272 80, IČ 000 35 262,
-3-
6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložená žádná dokumentace. 7. Celkový popis nemovitosti: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do bytu v 1. podlaží se kterým je spojen podíl v bytovém družstvu Stavební bytové družstvo Ocelář , se kterým jsou spojena členská práva a povinnosti v tomto družstvu, zejména právo nájmu družstevního bytu č.126 v 1. podlaží domu č.p.3163, v Kladně v ulici Na Vyhaslém o dispozici 2+1 s příslušenstvím, obec Kladno, okres Kladno.
Jedná se o členský podíl v bytovém družstvu Stavební bytové družstva Ocelář, se sídlem Kladno, gen. Klapálka 1614, PSČ 272 80, IČ 000 35 262, se kterým jsou spojena členská práva a povinnosti v tomto družstvu,zejména právo nájmu družstevního bytu č. 126 nacházejícího se v prvním nadzemním podlaží domu č.p. 3163 v Kladně, ulici Na Vyhaslém, o dispozici 2+1 s příslušenstvím. Bylo zjištěno, že výše uvedený byt je umístěn v částečně rekonstruovaném, panelovém domě, v prvním nadzemním podlaží. Jedná se o pěkný, prostorný byt, která má dispozici 2+1 s příslušenstvím. Bytový dům je situován v hezké, klidné, velmi atraktivní lokalitě, v blízkosti lesa.V této lokalitě se nachází plná občanská vybavenost, jako je škola, školka, zdravotnické zařízení,nákupní centrum. Vše v dosahu několika minut od domu. Výborná dopravní dostupnost.
8. Obsah odhadu: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt .č. Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Byt jedn.č. Příslušenství bytů a nebytových prostor
B. Odhad Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
-4-
Administrativní cena Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Byt jedn.č. Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: byt.jedn.č.: Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru:
= =
60,00 m2 60,00 m2
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změn cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * * *
6 630,- Kč/m2 1,0370 1,0000 1,1000 2,1390 1,5950
Základní cena upravená
=
25 802,18 Kč/m2
Plná cena:
60,00 m2 * 25 802,18 Kč/m2
=
1 548 130,80 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 50,000 %
-
774 065,40 Kč
Byt jedn.č. - zjištěná cena bez podílu na příslušenství Byt jedn.č. - cena po zaokrouhlení
= =
774 065,40 Kč 774 070,- Kč
Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt .č. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 31 502,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: byt č. : Podlahová plocha bytu:
= =
60,00 m2 60,00 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy - celkem:
= =
60,00 m2 60,00 m2
-5-
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova 2. Společné části domu 3. Příslušenství domu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav -
č.
Vi
III II II II II III III III II III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,05 0,85
Koeficient pro stáří: 0,80 9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,80 = 0,646 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu
č.
Pi
III II III II II II III I
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,04
8
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,960 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
II II II
-0,05 0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,646 * 0,960 * 0,950 = 0,589 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 31 502,- Kč/m2 * 0,589 = 18 554,68 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 18 554,68 Kč/m2 * 60,00 m2 = 1 113 280,80 Kč Byt .č. - zjištěná cena =
1 113 280,80 Kč
Byt .č. - cena po zaokrouhlení
1 113 280,- Kč
=
-6-
Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt .č. - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 31 674,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: byt č. : Podlahová plocha bytu:
= =
60,00 m2 60,00 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy - celkem:
= =
60,00 m2 60,00 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav -
č.
Vi
III II II II II III III III II III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,05 0,85
Koeficient pro stáří: 0,80 9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,80 = 0,646 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu
č.
Pi
III II III II II II III I
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,04
8
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,960 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než
č.
Ti
II
-0,05
-7-
nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,646 * 0,960 * 0,950 = 0,589 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 31 674,- Kč/m2 * 0,589 = 18 655,99 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 18 655,99 Kč/m2 * 60,00 m2 = 1 119 359,40 Kč Byt .č. - zjištěná cena =
1 119 359,40 Kč
Byt .č. - cena po zaokrouhlení
1 119 360,- Kč
=
Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Byt jedn.č. Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 60,00 Seznam porovnávaných objektů: Název
Realizovaná cenaKm Kc
byt 2+1 byt 2+1 Součet:
1 250 000,- Kč 1 650 000,- Kč
Kv K1
K2 K3
1,00 1,00 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,97 0,90 1,00 1,00
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kč/jedn.]
52,00 20 552,88 64,00 22 507,03 43 059,92 Kč/jedn. /2 21 529,96 Kč/jedn. 20 552,88 Kč/jedn. 22 507,03 Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 21 529,96 Kč 60,00 á 21 529,96 Kč/
=
1 291 797,60 Kč
Byt jedn.č. - výsledná cena
=
1 291 797,60 Kč
Byt jedn.č. - cena po zaokrouhlení
=
1 291 800,- Kč
-8-
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Byt jedn.č. Cena bytů a nebytových prostor činí celkem
=
1 291 800,- Kč 1 291 800,- Kč
Ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor
C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy.
ZÁVĚR : bez závad je minimálně :
1. Obvyklá cena nemovitosti 1 290 000,- Kč
2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou známy. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti neb. jednotky činí: 1 290 000,- Kč slovy:jedenmiliondvěstědevadesáttisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na celé byt.a neb.jednotky i s podílem na spol.částech domu a pozemku vč. příslušenství. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Kladno. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je velmi dobrá, v blízkosti jsou všechny inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou . Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem . Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Kladno, její celkovou velikostí, standardním vybavením, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí.
-9-
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů , na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu podílu v bytovém družstvu -Stavební bytové družstvo Ocelář, se kterým jsou spojena členská práva a povinnosti v tomto družstvu, zejména právo nájmu družstevního bytu č.126 v 1. podlaží domu č.p.3163, v Kladně v ulici Na Vyhaslém o dispozici 2+1 s příslušenstvím, obec Kladno, okres Kladno ve výši: 1 290 000,Kč
Porovnávací cena celkem:
1 291 800,- Kč
Obvyklá cena: 1 290 000,- Kč
slovy: jedenmiliondvěstědevadesáttisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít
- 10 -
vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-Zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/97Sb..oceňování majetku, ve znění platné od 01.01.2007 č.617/2006 Sb,76/07 Sb., 3/2008 Sb, 456/08Sb., 387/2011Sb. Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku.
Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou , požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou , nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č ,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb, 387/2011Sb. která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk.
- 11 -
Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit , aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002Sb. , její novele vyhl.č.617/2006Sb.,3/2008Sb, 460/09Sb, 364/10Sb.387/2011Sb., je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob , kerý vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách, 12.10.2012 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky
