Ocenění nemovitostí č. 11851542012 o ceně rozest.RD na pozemku st.976 vč.pozemků a příslušenství v obci Ohrobec, k.ú.Ohrobec, okres Praha západ.
Objednatel posudku: SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108 272 01 Kladno Účel posudku:
zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění
Podle stavu ke dni 30.9.2012 odhad vypracoval: Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Odhad obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Středoklukách, 2.10.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně rozest.RD na pozemku st.976 vč.pozemků a příslušenství v obci Ohrobec, k.ú.Ohrobec, okres Praha západ. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: o ceně rozest.RD na pozemku st.976 vč.pozemků a příslušenství v obci Ohrobec, k.ú.Ohrobec, okres Praha západ. 252 45 Ohrobec Region: Středočeský Okres: Praha-západ Katastrální území: Ohrobec 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.9.2012 za přítomnosti znalce a zástupce objednatele . 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z KN Praha západ, LV č.593 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/Sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb, 3/2008Sb. 456/2008 Sb, 460/09Sb.364/10Sb.. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství- 1996-2011 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2012 - databáze znalce - věcné břemeno ve prospěch neevidované v katastru Z-17193/2007-210 - zástavní právo smluvní V -1479/2010-210, V-7176/2010-210 - nařízení exekuce Z-5518/2012-210 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Z-5464/2012-210, Z-15070/2012-210 - zajištění nemovitosti Z-5877/2012-210 - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Z-13781/2012-210, Z-17856/2012-210 - nařízení exekuce Z-14980/2012-210 - uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Z-17477/2012-210 - nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zást. práva doručen Z-5465/2012-210, Z-15068/2012210
-3-
- Smlouva kupní V-2618/2010-210 5. Použitá literatura: -Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, vydal ČKOM,2006-12 - Mezinárodní oceňovací standardy IVS, vydané IVSC - Evropské oceňovací standardy EVS, vydané TEGoVA - zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění - vyhláška ministerstva financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění - zákon č.526/1990 Sb., o cenách 387/11Sb. - Znalecký standard -vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - Odborné časopisy -situace na trhu nemovitostí - časopis soudní inženýrství - odborná literatura Odhadce a oceňování majetku 2005-2012 - prováděcí vyhlášky
6. Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z KN Praha západ, LV 593 a vyjádření objednatele je vlastníkem rozest.RD na pozemku st.976 vč.pozemků a příslušenství v obci Ohrobec, k.ú.Ohrobec, okres Praha západ. - Višváder Jozef Mgr., Riegrova 1209, 252 28 Černošice. 7. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena projektová dokumentace, proto vycházím z výměr zjištěných na místě samém. 8. Celkový popis nemovitosti: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti rozest.RD na pozemku st.976 vč.pozemků a příslušenství v obci Ohrobec, k.ú.Ohrobec, okres Praha západ.
Jedná se o rozestavěnou budovu postavenou na pozemku označeném jako stavební parcela č. parc. 976, pozemek označený jako stavební parcela č. parc. 976 (druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 384 m2, pozemek označený jako pozemková parcela č. parc. 438/1 (druh pozemku – orná plda) o výměře 2173 m2, pozemek vedený v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci (původ Pozemkový katastr) č.parc. 439 o výměře 191 m2,vše v katastrálním území Ohrobec; uvedené nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 593 pro obec a katastrální území Ohrobec, okres Praha - západ, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha -západ. Bylo zjištěno, že jde o rozestavěnou stavbu samostatně stojícího, neobyčejně prostorného a výrazně nadstandardního domu vilového typu, v němž jsou kombinovány obytné a administrativní prostory o jednom podzemním a dvou nadzemních podlažích. Dispozice domu je následující: 1. podzemní podlaží – společenská místnost, schodiště, kancelář, 2x WC, 2x sklad,
-4-
kotelna, technická místnost, koupelna, finská a parní sauna; 1. nadzemní podlaží – terasa, schodiště, hala, kancelář, předsíň, zádveří, pokoj, koupelna a WC, denní místnost s kuchyňkou, zasedací místnost; 2. nadzemní podlaží – pracovna, schodiště, galerie, atrium, 2x pokoj, šatna, 3x koupelna, 2xbalkon.K domu náleží rozsáhlý pozemek.Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Stavebnětechnický stav objektu je velmi dobrý,celková údržba domu je velmi dobrá, odpovídá stupni rozestavěnosti.Jedná se klidnou lokalitu vhodnou zejména k bydlení i podnikání. Obec Ohrobec bezprostředně sousedí s Prahou, dobré dojezdová vzdálenost do hl.m.Prahy.Přístup po zpevněné komunikaci možnost napojení na inž.sítě. Další popis
konstr. prvků je popsán v posudku. Účel užití -bydlení, podnikání.
9. Obsah odhadu: a) Hlavní stavby a1) Rozest.RD na pozemku st.976 b) Pozemky b1) Pozemky p.č.976, 438/1, 439 10. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rozest.RD na pozemku st.976 b) Pozemky b1) Pozemky p.č.976, 438/1, 439 Jedná se o pozemek st.976, 438/1, 439 v obci Ohrobec, k.ú.Ohrobec, okres Praha západ, které jsou zapsány na LV č.593 u KN Praha západ. Přístup po zpevněné komunikaci , možnost napojení na inž.sítě.
B. Odhad Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
-5-
Administrativní cena a) Hlavní stavby a1) Rozest.RD na pozemku st.976 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Obestavěný prostor – celkem:
=
2 395,61 m3
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 900,- Kč/m3 0,9556 0,8500 2,1580 2,8860
Základní cena upravená
=
9 611,62 Kč/m3
Plná cena:
2 395,61 m3 * 9 611,62 Kč/m3
Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba
=
23 025 692,99 Kč
* =
0,895815 20 626 761,17 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem 5 156 690,29 Kč Rozest.RD na pozemku st.976 - zjištěná cena
=
15 470 070,88 Kč
=
15 470 070,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rozest.RD na pozemku st.976 Cena objektů činí celkem
15 470 070,- Kč
-6-
Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) Rozest.RD na pozemku st.976 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 2 396,00 Seznam porovnávaných objektů: Název
Realizovaná cenaKm Kc
Kv K1
K2 K3
RD RD RD Součet:
17 500 000,- Kč 1,00 0,90 1,00 0,70 1,00 1,00 9 980 000,- Kč 1,00 0,90 1,00 0,70 1,00 1,00 7 990 000,- Kč 1,00 0,90 1,00 0,70 1,00 1,00
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kč/jedn.]
2 210,00 4 988,69 1 978,00 3 178,67 1 822,00 2 762,73 10 930,09 Kč/jedn. /3 3 643,36 Kč/jedn. 2 762,73 Kč/jedn. 4 988,69 Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 3 643,36 Kč 2 396,00 á 3 643,36 Kč/
=
8 729 490,56 Kč
Rozest.RD na pozemku st.976 - výsledná cena
=
8 729 490,56 Kč
=
8 729 490,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rozest.RD na pozemku st.976 Cena objektů činí celkem
8 729 490,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky p.č.976, 438/1, 439 - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra [m2]
Jedn. cena [Kč/m2]
Cena [Kč]
-7-
zast.pl. 976 384,00 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.9.1 omezení užívání pozemku - ochranné pásmo Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
35,38
13 585,92 13 585,92
100 % 100 % + -2 % -2 % * *
13 585,92 27 171,84 543,44 26 628,40 2,8860 2,1580 165 841,36
Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,38 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 2 173,00 35,38 191,00 35,38
or.půda 438/1 zj.p. 439 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.9.1 omezení užívání pozemku - ochranné pásmo Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem
Cena [Kč] 76 880,74 6 757,58 83 638,32
100 % 100 % + -2 % -2 % * * *
Pozemky p.č.976, 438/1, 439 - zjištěná cena
=
83 638,32 167 276,64 3 345,53 163 931,11 0,4000 2,8860 2,1580 408 384,39 574 225,75 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky p.č.976, 438/1, 439 Cena pozemků činí celkem
=
574 230,- Kč 574 230,- Kč
-8-
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky p.č.976, 438/1, 439 Seznam porovnávaných pozemků: Název pozemek pozemek pozemek
Realiz. cena Výměra [Kč] [m2] 2 820 000,1550 2 200 000,1889 1 800 000,1369
Jedn.cena [Kč/m2] 1 819,35 1 164,64 1 314,83
Kp
Váha
0,80 0,80 0,80
1,00 1,00 1,00
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zast.pl. p.č. 976 or.p. p.č. 438/1 zj.p. p.č. 439
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 1 455,48 931,71 1 051,86 3 439,06 / 3,000 1 146,35 Kč/m2 931,71 Kč/m2 1 455,48 Kč/m2
384 m2 2173 m2 191 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 2748 m2 2 2 2 748,00 m á 1 146,35 Kč/m = 3 150 169,80 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem
= =
3 150 169,80 Kč 3 150 169,80 Kč
Úprava ceny: poloha přístup inž.sítě kp.
* * * *
Pozemky p.č.976, 438/1, 439 - výsledná cena
=
1 984 606,97 Kč
=
1 984 610,- Kč
1,000 1,000 0,900 0,700
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky p.č.976, 438/1, 439 Cena pozemků činí celkem
C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy:
1 984 610,- Kč
-9-
Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Praha západ LV č.593 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : bez závad je minimálně :
1. Obvyklá cena nemovitosti 10 714 000,- Kč
Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 10 714 000,- Kč slovy: desetmilionůsedmsetčtrnácttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Ohrobec. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do Prahy. Dále je cena ovlivněna také rozestavěností, poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou . Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem , stupněm rozestavěnosti. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Ohrobec, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na rozest.RD na pozemku st.976 vč.pozemků a příslušenství v obci Ohrobec, k.ú.Ohrobec, okres Praha západ podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí.
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.
- 10 -
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů , na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu rozest.RD na pozemku st.976 vč.pozemků a příslušenství v obci Ohrobec, k.ú.Ohrobec, okres Praha západ ve výši:
10 714 000,-Kč Porovnávací cena celkem:
10 714 100,- Kč
Obvyklá cena: 10 714 000,- Kč
slovy: desetmilionůsedmsetčtrnácttisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem.
- 11 -
Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-Zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/97Sb..oceňování majetku, ve znění platné od 01.01.2007 č.617/2006 Sb,76/07 Sb., 3/2008 Sb . Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku.
Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou , požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou , nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č ,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb, 460/09Sb., 364/10Sb. která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit , aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002Sb. , její novele vyhl.č.617/2006Sb.,3/2008Sb, 460/09Sb., 364/10Sb. je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob , kerý vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod:
- 12 -
- 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách, 2.10.2012 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky
E. Seznam příloh: - barevná fotodokumentace - výpis z KN - porovnání
