Ocenění nemovitostí č. 181-3605-2011 O ceně obvyklé rodinného domku č.p. 83 na pozemku p.č. st. 60 s příslušenstvím a pozemky v k.ú. a obci Hředle dle LV 148
Objednatel posudku:
Vydra Libor Na Vyhlídce 362 267 03 Hudlice
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé pro provedení dražby
Podle stavu ke dni 10.4.2011 odhad vypracoval: Luboš Šimůnek Praţská 120 267 53 Ţebrák Odhad obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ţebráku, 16.4.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny podle platného zákona rodinného domku s pozemky a příslušenstvím t.j. venkovními úpravami a vedlejšími stavbami a to ve stavu ke dni ocenění..
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům Hředle 83 267 51 Hředle Region: Středočeský Okres: Beroun Katastrální území: Hředle u Zdic 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10.4.2011 za přítomnosti osobně znalec . 4. Podklady pro vypracování odhadu: Výpis z katastru nemovitostí KÚ Beroun Kopie katastrální mapy Skutečnosti zjištěné znalcem při prohlídce a zaměření nemovitosti Původní znalecké ocenění č. 4020-170/2009 ze dne 3.6.2009 5. Použitá literatura: Úřední oceňování majetku podle zákona 151/1997 Sb. vydalo Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno - 2003 Teorie oceňování nemovitostí - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc - 1995 Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - Linde Praha , a.s. - 1996 Věcná břemena - Linde Praha a.s. - 2001 Byty a katastr nemovitostí - Linde Praha, a.s. 1997 Stavby, byty a pozemky v novém zákoně o DPH - ASPI - 2004 Daňové zákony - Grada - 2004 Metodika trţního oceňování nemovitostí - ČKOM Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. Vyhláška o oceňování 452/2003 sb.
-36. Vyjádření realitních kanceláří: Jako podklad pro zjištění porovnávací hodnoty majetku byla pouţito vyjádření a informace realitních kanceláří v regionu a spolupracujících odhadců. Pro konečnou analýzu ceny obvyklé bylo vyuţito informací o cenových hladinách obdobných nemovitostí v regionu z internu ze stránek realitních kanceláří a z vlastní databáze odhadce. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňované nemovitosti odpovídá podle informací objednatele ocenění údajům v Katastru nemovitostí. Ke dni ocenění byla provedena kontrola vlastnického práva na serveru ČÚZK. (Aplikace "Nahlíţení do katastru nemovitostí" umoţňuje získávat některé vybrané údaje týkající se vlastnictví parcel, budov a jednotek (bytů nebo nebytových prostor), evidovaných v katastru nemovitostí a dále informace o stavu řízení zaloţených na katastrálním pracovišti pro účely zápisu vlastnických a jiných práv oprávněných subjektů k nemovitostem v České republice, nebo pro účely potvrzování geometrických plánů. )
8. Dokumentace a skutečnost: Pro ocenění nebyla předloţena ţádná projektová dokumentace či dokumentace skutečného stavu, nebyly předloţeny stavební povolení nebo kolaudační rozhodnutí. Ocenění je provedeno na základě skutečného stavu zjištěného znalcem při prohlídce nemovitosti. Nemovitosti jsou zařazeny podle skutečného vyuţití. Nemovitost byla při prohlídce zaměřena, byla provedena prohlídka a posouzení stavby z hlediska typu stavebních konstrukcí a stáří stavby, opotřebení a závad jednotlivých stavebních konstrukcí. Rozsah nemovitosti je brán na základě předloţených podkladů a dle informací majitele ohledně hranic pozemků, oplocení a směrových vedených přípojek a rozsahu zakrytých úprav a konstrukcí staveb a příslušenství. 9. Celkový popis nemovitosti: Jedná se o přízemní částečně podkslepenou zděnou stavbu se sedlovou střechou s polovalbou. Nemovitost je napojena na rozvod vody, vlastní studna,kanalizace a přípojka a rozvod elektro 220/380. Domek byl postaven v roce 1950 a do této doby uţíván k bydlení. Během ţivotnosti probíhala běţná údrţba. Prohlídkou bylo zjištěno, ţe hlavní stavebním konstrukce jsou původní. Objekt obsahuje jednu bytovou jednotku. Objekt je proveden standardní technologií odpovídající době vzniku. Vzhledem ke stáří a stavu objektu bude opotřebení stanoveno analytickou metodou s tím, ţe stáří jednotlivých prvků je uvedeno dle skutečnosti, jejich ţivotnost pak v souladu s cenovým předpisem. a nebo se stanovuje odhadem(odhaduje se poměr B:C viz. bod. 5 přílů 14 cen. předpisu) Rozdělení prvků, které vznikly v jiném čase, je provedeno dle jejich poměru zastoupení v celé stavbě, stanoveného odhadem. Objekt slouţí pro bydlení, splňuje kritéria rodinného domku ve smyslu vyhl. 137/1998 Sb., o obecných technických podmínkách pro výstavbu a oceňuje se dle účelu uţívání jako rodinný dům.
-4-
B. Odhad Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům s příslušenstvím Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaţí: 1 Počet nadzemních podlaţí: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 401 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 372 m2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,08 Výtah: ne Přípojky: v popisu Technický stav objektu: dobrý Příslušenství nemovitosti: v popisu Garáţ: mimo objekt Stáří objektu: 72 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaţí celkem Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná plocha Čistá uţitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUČ
Výměra 783,27 m3 338,72 m2 m2 m2 m2
Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium 1. Velikost obce 2. Správní funkce 3. Poptávka po koupi nemovitostí 4. Přírodní okolí 5. Obchod a sluţby 6. Školství 7. Zdravotnictví 8. Kultura, sport 9. Hotely ap. 10. Struktura zaměstnanosti 11. Ţivotní prostředí
Rozmezí koeficientu Min Max 0,85 1,25 0,97 1,03 0,90 1,10 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,98 1,02 0,94 1,06 0,94 1,06
Hodnota koeficientu 0,850 0,970 0,900 1,030 1,000 0,940 0,940 0,940 0,980 1,000 1,020
-512. Poloha vzhledem k centru obce 13. Dopravní podmínky 14. Orientace ke světovým stranám 15. Konfigurace terénu 16. Převládající zástavba 17. Parkovací moţnosti v okolí 18. Obyvatelstvo v sousedství 19. Územní plán 20. Inţenýrské sítě 21. Typ stavby 22. Dostupnost jednotlivých podlaţí 23. Regulace nájemného 24. Výskyt radonu 25. Další moţnosti ohroţení 26. Příslušenství nemovitosti 27. Moţnost dalšího rozšíření 28. Technická hodnota stavby 29. Údrţba stavby 30. Pozemky k objektu celkem 31. Názor odhadce Výsledný koeficient:
0,94 0,94 0,94 0,92 0,94 0,94 0,94 0,94 0,60 0,94 0,90 0,90 0,93 0,60 0,90 0,98 0,20 0,85 0,85 0,90
1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02 1,00 1,10 1,15 1,10
1,000 1,010 1,000 1,010 1,010 1,000 1,000 1,060 0,990 0,940 1,000 1,000 1,000 1,000 1,100 1,000 0,550 0,900 1,000 0,950 0,334
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Drozdov Adresa Drozdov 125, 267 61 Drozdov Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 96 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí 0 2 Výměra pozemku 333 m Zastavěná plocha 228 m2 Garáţ není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, voda, kanalizace , plyn Příslušenství přípojky, oplocení Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny sdělení realitní kanceláře Poţadovaná cena Kč Koef. úpravy ceny Cena po úpravě 1 390 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) Obestavěný prostor: 430,00 m3 3 232,56 Kč/m3 2 172,42 Kč/m3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: 111,00 m2 12 522,52 Kč/m2 8 415,67 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaţí celkem m Kč/m Kč/m2 2 2 Hrubá uţitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Čistá uţitná plocha: m2 Kč/m2 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví
0,85 1,00 0,97
2. Správní funkce 5. Obchod a sluţby 8. Kultura a sport
1,00 1,00 0,98
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod.
1,10 0,97 0,98
-610. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Moţnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
0,94 1,06 1,05 1,00 1,06 1,00 1,02 1,15
11. Ţivotní prostředí 1,06 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,06 19. Územní plán 1,06 22. Dostupnost podlaţí 1,00 25. Další moţnosti ohroţení 1,00 28. Technická hodnota 0,85 31. Názor odhadce 1,05
12. Poloha k centru 17. Parkovací moţnosti 20. Inţenýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údrţba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 1,02 1,06 1,05 1,00 1,02 1,10 1,488
Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům Adresa Křiţatka 50, Králův Dvůr Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 30 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí 1 Výměra pozemku 876 m2 Zastavěná plocha 119 m2 Garáţ v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky všech sítí Příslušenství vedlejší stavby Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny sdělení realitní kanceláře Poţadovaná cena Kč Koef. úpravy ceny Cena po úpravě 2 100 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) 3 3 Obestavěný prostor: 763,00 m 2 752,29 Kč/m 3 014,56 Kč/m3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: 92,00 m2 22 826,09 Kč/m2 25 001,19 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaţí celkem m Kč/m Kč/m2 2 2 Hrubá uţitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Čistá uţitná plocha: m2 Kč/m2 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Moţnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
0,90 1,06 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
2. Správní funkce 1,00 5. Obchod a sluţby 1,00 8. Kultura a sport 1,00 11. Ţivotní prostředí 1,06 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaţí 1,00 25. Další moţnosti ohroţení 1,00 28. Technická hodnota 1,00 31. Názor odhadce 1,00
Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům Adresa Preislerova 113, Králův Dvůr Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 50 roků Stav objektu Počet nadz. podlaţí 2 Počet podzemních podlaţí Výměra pozemku 452 m2 Zastavěná plocha Garáţ v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací moţnosti 20. Inţenýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údrţba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 1,00 0,98 0,94 1,00 1,00 0,98 1,00 1,00 1,00 0,913
samostatně stojící velmi dobrý 1 122 m2 Podkroví
ne
-7Přípojky Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny Poţadovaná cena Výměry a jednotkové ceny
sdělení realitní kanceláře Kč Koef. úpravy ceny Výměry objektu
Obestavěný prostor: 1 140,00 m3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: 362,00 m2 Podlahová plocha podlaţí celkem m2 Hrubá uţitná plocha: m2 Čistá uţitná plocha: m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Moţnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,00 0,94 0,95 0,94 1,03 1,00 1,00 1,02 1,00 1,00 0,85
Cena po úpravě
2 200 000,- Kč
Jednotkové ceny (JCSi) 1 929,82 Kč/m3 6 077,35 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 3 344,58 Kč/m3 10 532,67 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
2. Správní funkce 1,00 5. Obchod a sluţby 0,95 8. Kultura a sport 0,98 11. Ţivotní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,06 22. Dostupnost podlaţí 1,02 25. Další moţnosti ohroţení 1,00 28. Technická hodnota 0,62 31. Názor odhadce 1,00
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací moţnosti 20. Inţenýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údrţba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 1,00 0,98 0,99 1,00 1,00 1,05 1,10 1,00 1,10 0,577
Objekt č.: 4 Název: Rodinný dům přízemní zděný Zadní Třebáň Adresa Štěpánky Jelínkové 254, Zadní Třebaň Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 0 roků Stav objektu výborný Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí 0 Výměra pozemku 450 m2 Zastavěná plocha 72 m2 Garáţ není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky lektro a plny Příslušenství přípojky, studna, jímka Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny sdělení realitní kanceláře Poţadovaná cena 2 000 000,- Kč Koef. úpravy ceny 1,00 Cena po úpravě 2 000 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) Obestavěný prostor: 435,00 m3 4 597,70 Kč/m3 3 946,52 Kč/m3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: 72,00 m2 27 777,78 Kč/m2 23 843,59 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaţí celkem m Kč/m Kč/m2 2 2 Hrubá uţitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Čistá uţitná plocha: m2 Kč/m2 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti
0,85 2. Správní funkce 1,04 5. Obchod a sluţby 1,00 8. Kultura a sport 0,97 11. Ţivotní prostředí
0,97 3. Poptávka nemovitostí 1,00 6. Školství 1,00 9. Hotely apod. 1,04 12. Poloha k centru
1,10 0,99 1,02 1,00
-813. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Moţnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,00 0,94 1,04 1,04 1,00 1,02 1,00
14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,04 19. Územní plán 1,06 22. Dostupnost podlaţí 1,02 25. Další moţnosti ohroţení 1,00 28. Technická hodnota 0,90 31. Názor odhadce 1,00
17. Parkovací moţnosti 20. Inţenýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údrţba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,10 1,165
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo 1. rodinný dům Drozdov 2. Rodinný dům 3. Rodinný dům 4. Rodinný dům přízemní zděný Zadní Třebáň SJC – minimum SJC – průměr SJC – maximum Index oceňovaného objektu JCO – minimum JCO – průměr JCO – maximum Výměry oceňované stavby CO – minimum CO – průměr CO – maximum
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 2 172,42 8 415,67 3 014,56 25 001,19 3 344,58 10 532,67 3 946,52 23 843,59 2 172,42 3 120,00 3 946,52 0,334 726,00 1 042,00 1 318,00 783,27 568654 816167 1032350
8 415,67 16 948,00 25 001,19 0,334 2 811,00 5 661,00 8 350,00 338,72 952142 1917494 2828312
0,334
0,334
0,334
Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální:
568 654,- Kč 1 366 831,- Kč 2 828 312,- Kč
Cp = COprůměrná - [0,15 * (COmaximální - COminimální)] = = 1366831 - [0,15 * (2828312 - 568654)] = 1 027 882,30 Kč Rodinný dům s příslušenstvím - výsledná cena
=
1 027 882,30 Kč
-9-
C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:
1 027 880,- Kč
Obvyklá cena: 1 000 000,- Kč
slovy: jedenmilion Kč V analýze bylo přihlédnuto k regionu a stavu trhu v dané oblasti, k rozsahu nemovitosti a k technickému stavu objektů, byl provedeno zohlednění cenotvorných prvků, které byly odvozeny z chování trhu v minulosti a přítomnosti a jsou považovány po dobu prognózovaného časového období za stálé a trvalé. Výsledný odhad trţní hodnoty je platný za předpokladu, ţe objekt bude v případě prodeje volný bez dalších výdajů na vyklizení a vyprázdnění a jeho technický stav se v ţádném případě zásadně nezhorší (bude odpovídat běţnému opotřebení). Nejlepší přehled o cenách rodinných domů dává metoda porovnávací, protoţe s rodinnými domy a domy určenými pro bydlení se běţně obchoduje a je tedy dostatečné mnoţství informací pro její vyuţití. V tomto případě je k dispozici dostatečné mnoţství obdobných nemovitostí situovaných v obdobné lokalitě jako je oceňovaná, ale zejména inzerovaných, protoţe se běţně obchoduje se staršími rodinnými domy, ale novostavby běţně obchodovány nejsou. Při závěrečné analýze byl tento fakt zohledněn.
D. Znalecká doloţka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 15. 4. 1996 č. j. Spr. 4141/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 181-3605-2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 181-2011. V Ţebráku, 16.4.2011 Luboš Šimůnek Praţská 120 267 53 Ţebrák
