Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1994/089/2016 6
Rekreační chata, č.e. 73 Na stěně 73, Tupadly Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Tupadly, k.ú. Tupadly, kód k.ú. 796336, LV 103
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
st. 165, 130/27 SJM Roman Kovárník, Tupadly 73, 277 21, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Marie Kovárníková, Tupadly 73, 277 21, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Roman Kovárník, Tupadly 73, 277 21, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Marie Kovárníková, Tupadly 73, 277 21, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 305/2016-A Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ:
telefon: 605858917
DIČ:
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě jiné
výstavba
Datum místního šetření: 9 stran
České Lípě, dne 1.6.2016
změna stavby
Současný stav 340 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
[email protected]
1.6.2016
e-mail:
[email protected]
rekonstrukce
Budoucí stav
Datum zpracování :
1.6.2016
Počet příloh:
3
Otisk razítka
leasing
Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1967 změna stavby v r. Rekonstrukce: ostatní
dílčí
celková
rekonstrukce v r. fasáda, zateplení okna, dveře
střecha
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - ostatní 140 (růst) neudržovaná - k částečné rekonstrukci lokální - tuhá paliva
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
2+kk
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0
Garáž Pozemky výměra ks
m2 350
KUPNÍ CENA
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 186
m2 39
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
m2 350
OP
ZP
m3 0
m2 0
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 344 541 Kč 0 Kč 248 614 Kč 340 000 Kč 17 500 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x 0 Kč 483 066 Kč 483 066 Kč 0 Kč
x
0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, umístění v obci, specifikům regionu.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 103 Kopie katastrální mapy Tupadly jsou obec s 140 obyvateli cca 12km severně od okresního města Mělník. V obci je minimální infrastruktura. Oceňovaná nemovitost je v zástavbě rekreačních chat mimo obec, bez možnosti příjezdu motorovým vozidlem.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: NE Nemovitost není situována v záplavovém území ANO Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Všechny exekuce a zástavní práva nejsou zohledněna v ceně. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána
Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby Konstrukce 1. Základy 2. Podezdívka jen u typu I 3. Obvodové stěny 4. Stropy 5. Zastřešení 6. Krytina 7. Klempířské konstrukce 8. Úprava povrchů 9. Schodiště 10. Dveře 11. Okna 12. Podlahy 13. Vytápění 14. Elektroinstalace 15. Rozvod vody 16. Zdroj teplé vody
Jedná se o samostatně stojící rekreační chatu s 1.PP a 1.NP se sedlovou střechou. Rekreační chata 2+kk Základy jsou betonové, zdivo 1.PP je z kamenného zdiva, 1.NP je dřevostavba. Střecha je sedlová s krytinou z plechových šablon. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda chybí, vnitřní omítky chybí v 1.NP je obklad dřevem, okna jsou původní dřevěná zdvojená. Vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, vytápění lokální na tuhá paliva pouze v obývací místnosti v 1.NP, sporák elektrický nefunkční, vnitřní obklady chybí. . Rozpadající se kolna - není do ocenění zahrnuta pro špatný stav.
Popis betonové pasy izolované zděná oboustranně obité do tl. 15 cm dřevěné spalné bez krovu neumožňující podkroví plechová pozinkovaná pozinkovaný plech chybí dřevěné strmé svlakové dřevěná zdvojená okna prkna palubky lokální světelná Studená i teplá
-3-
17. Rozvod propan-butanu 18. Kanalizace 19. Záchod 20. Okenice 21. Vnitřní vybavení 22. Ostatní
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č. st..165 o velikosti 45m2 zapsaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 130/27 o velikosti 305m2. Pozemky na prudkém svahu.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost Celková výměra pozemků
Cena pozemků v obci se v současné době pohybuje od 50,- Kč do 400,-Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze odhadnuta ve výši 50,-Kč/m2. Parcela č. st. 165 130/27
Výměra m2 45 305 350
Jednotková cena Kč/m2 50 50 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 2 250 15250 17500
Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou betonové, zdivo 1.PP je z kamenného zdiva, 1.NP je dřevostavba. Střecha je sedlová s krytinou z plechových šablon. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda chybí, vnitřní omítky chybí v 1.NP je obklad dřevem, okna jsou původní dřevěná zdvojená. Vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, vytápění lokální na tuhá paliva pouze v obývací místnosti v 1.NP, sporák elektrický nefunkční, vnitřní obklady chybí.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.PP 1.NP
Zastavěná plocha 34,30 m2 38,78 m2
Započitatelná plocha podlaží 0,00 m2 0,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název spodní stavba vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
34,30x2,22 38,78x2,36 7,11x6,60x0,80÷2
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Současný stav 73 186,44 2 591 100,00 483 000 49 51 49,00 246 000 -4-
= = = =
Obestavěný prostor 76,15 m3 91,52 m3 18,77 m3 186,44 m3 Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Obestavěný prostor
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2
Kč
Kč/m3
Upravená cena Foto Kč/m3
KC
Štětí 131,00 0 329 000 Dvoupodlažní chata pozemek pronajatý 1308m 2, . dobrý technický stav.
2 511
0,72
1 820
Štětí
2 792
0,66
1 839
Tupadly 166,00 303 360 000 2 169 Samostatně stojící rekreační chata, 1.PP, 1.NP, dobrý technický stav. Pozemek 303m 2,
0,87
1 886
125,00
2 508
349 000
Rekreační chata 1.PP, 1.NP, dřevěná, dobrý technický stav. Pozemek p.č. 2461
Variační koeficient před úpravami: 10,23 % Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
1,50 % 3 1 848 Kč/m 3 186,44 m 344 541 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem [Kč/m2/rok]
nájem [Kč/měsíc]
Celkový výnos za rok:
nájem [Kč/rok] 0
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti
Nj Nj x PP
-5-
m2 Kč
Nh
Kč/(m2xrok) Kč/rok % Kč/rok
0,00 % x RC 3,00 % x RC 0,00 % x RC
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok
0 0 0 95 % 0 0 0 0 0
Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota
Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč
V N=Nh-V n Cv
0 0 0 6,00 20 0
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam příloh:
17 500Kč 337 750Kč 2 0,00m 2 0,00Kč/m počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:
0,00 %
340 000Kč 0Kč 0Kč
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004 , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.
-6-
-7-
-8-
-9-