Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1919/014/2016 6
Pozemek p.č. st. 57 s RD č.p. 94 a pozemek p.č. 729/14 V Chaloupkách 94, Libiš Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Libiš, k.ú. Libiš, kód k.ú. 703621, LV 741
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
st. 57, 729/14 Dagmar Čermáková, V Chaloupkách 94/13, Libiš, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Jaroslav Parus, V Chaloupkách 94/13, Libiš, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Dagmar Čermáková, V Chaloupkách 94/13, Libiš, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Jaroslav Parus, V Chaloupkách 94/13, Libiš, spoluvlastnický podíl: 1 / 2
Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:1035/2015-A, Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
e-mail:
[email protected]
Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ:
telefon: 605858917
DIČ:
fax:
e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné
Současný stav 100 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
9 stran
České Lípě, dne 21.1.2016
21.1.2016
Budoucí stav
Datum zpracování :
21.1.2016
Počet příloh:
3
Otisk razítka
Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1916 změna stavby v r. Rekonstrukce:
celková
dílčí
střecha
fasáda, zateplení
okna, dveře
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. ostatní
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD 2 127 (růst) k celkové rekonstrukci lokální - tuhá paliva
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
2+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0
Garáž Pozemky výměra ks
m2 415
KUPNÍ CENA
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 449
m2 114
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
OP
m2 415
ZP
m3 0
m2 0
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 118 552 Kč 0 Kč 326 052 Kč 100 000 Kč 207 500 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
x
0 Kč 1 185 524 Kč 1 185 524 Kč 0 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč x
0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, umístění v obci, specifikům regionu.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 741 Kopie katastrální mapy Libiš je obec s 2127 obyvateli cca 10km jihovýchodně od okresního města Mělník. V obci je odpovídající infrastruktura a pracovní příležitosti. Oceňovaná nemovitost je v zástavbě rodinných domů..
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: ANO Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Komentář: Púdorys objektu neodpovídá zákresu v katastrální mapě. Předpoklad provedení přístavby bez stavebního povolení - černá stavba.
RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost situována v záplavovém území číslo I Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Všechny exekuce a zástavní práva nejsou zohledněna v ceně. RIZIKO Ostatní rizika: NE Nemovitost není pronajímána ANO Stavby dlouhou dobu neužívané
Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP se sedlovou střechou. Rodinný dům. 2+1 Základy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděného z smíšeného zdiva ve špatném stavu. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. ze sádrokartonu - zničený Střecha je sedlová s vlnitou krytinou. - zničená do objektu zatéká. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu pouze 1/2, Fasáda je zateplená nedokončená, vnitřní omítky vápenné - dožívající, vnitřní obklady běžného provedení, okna jsou plastová - 1/2 chybí, Dveře chybí. Podlahy beton a dlažby, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá - zničená, topení chybí, elektroinstalace třífázová zničená. Koupelna s vanou, sprchou a umyvadlem - zničená, WC, standardní - zničené, sporák chybí. Objekt je ve velmi špatném stavu. Objekt je volně přístupný a velmi rychle podléhá zkáze.
Příslušenství stavby Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata
Popis Bez izolace proti zemní vlhkosti smíšené zdivo rovný podhled krov dřevěný, vázaný vlnité desky pozinkovaný plech chybí vápenné, štukové nedokončené zateplení běžné obklady chybí chybí chybí -3-
13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
plastová chybí beton a dlažba chybí třífázová chybí studená i teplá standardní chybí chybí chybí vana, sprcha, umyvadlo, WC chybí chybí chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č. st..57 o velikosti 215m2 zapsaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 729/14 o velikosti 200m2 zapsaný v druhu pozemku zahrada Pozemek je rovinatý.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
Cena pozemků v obci a okolí se v současné době pohybuje od 500,-Kč do 1500,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 500,-Kč/m2. Parcela č. st. 57 729/14
Výměra m2 215 200 415
Jednotková cena Kč/m2 500 500 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 107 500 100 000 207 500
Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděného z smíšeného zdiva ve špatném stavu. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. ze sádrokartonu - zničený Střecha je sedlová s vlnitou krytinou. - zničená do objektu zatéká. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu pouze 1/2, Fasáda je zateplená nedokončená, vnitřní omítky vápenné - dožívající, vnitřní obklady běžného provedení, okna jsou plastová - 1/2 chybí, Dveře chybí. Podlahy beton a dlažby, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá - zničená, topení chybí, elektroinstalace třífázová zničená. Koupelna s vanou, sprchou a umyvadlem - zničená, WC, standardní - zničené, sporák chybí. Objekt je ve velmi špatném stavu. Objekt je volně přístupný a velmi rychle podléhá zkáze.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP
Zastavěná plocha 113,97 m2
-4-
Započitatelná plocha podlaží 0,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název vrchní stavba
4,30x12,20x3,88+7,55x3,60x2,75+5,05x4,21x3,10 = +2,00x5,70x3,65 4,30x12,20x2,00÷2+7,55x3,60x0,35÷2+5,05x4,21x = 0,45÷2+2,00x5,70x0,25÷2 =
zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Současný stav 114 449,23 2 639 100,00 1 185 524 100 15 90,00 118 552
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 385,81 m3 63,43 m3 449,23 m3 Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Obestavěný prostor
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Libiě, Dělnická 555,00 447
Upravená cena
Kč/m3 4 135
KC 0,05
Foto Kč/m3 220
Libiš, Štechova 525,00 123 4 300 000 8 190 Zděný rodinný dům s 1.NP + podkroví, byt 4+1, novostavba. Pozemek 1000m 2,
0,03
223
Libiš, Dělnická
0,07
223
Kč 2 295 000
Zděný RD s 1.PP, 2.NP, po rekonstrukci. Pozemek 447m 2. Stáří 85 let
882,00
453
2 690 000
3 050
samostatně stojící zděný RD s 1.PP, 2.NP, velmi dobrý technický stav, stáří cca 50 let. Pozemek 453m2,
Variační koeficient před úpravami: 43,16 % Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
-5-
0,64 % 3 222 Kč/m 3 457,56 m 101 578 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem [Kč/m2/rok]
nájem [Kč/měsíc]
nájem [Kč/rok]
Celkový výnos za rok:
0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota
Nj Nj x PP Nh
m2 Kč
0 0
Kč/(m2xrok) Kč/rok % Kč/rok
0 95 % 0
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč
0 0 0 0 0 0 0 6,00 20 0
0,00 % x RC 3,00 % x RC 0,00 % x RC V N=Nh-V n Cv 2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam příloh:
207 500Kč 0Kč 2 0,00m 2 0Kč/m počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:
0,00 %
100 000Kč 0Kč 0Kč
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004 , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.
-6-
-7-
-8-
-9-