Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1932/027/2015 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka, č. 2856/47 s podílem na č.p. 2856/47 a na pozemku p.č. st. 5750/4 Komenského 2856, Česká Lípa Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Česká Lípa, k.ú. Česká Lípa, kód k.ú. 621382, LV 7050
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:039/2016-A, Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8
st. 5750/4 Andrea Dušková, Na lepším 1261/8, 140 00 Praha 4, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Andrea Dušková, Na lepším 1261/8, 140 00 Praha 4, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
e-mail:
Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ:
telefon: 605858917
DIČ:
fax:
e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné
Současný stav 400 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
9 stran
České Lípě, dne 12.2.2015
12.2.2015
Budoucí stav
Datum zpracování :
12.2.2015
Počet příloh:
3
Otisk razítka
Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1980 změna stavby v r.
Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí: bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
Počet podlaží celkem: Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
2856/47
13
Typ
12.NP
3+1
Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí : bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
dveře
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - sidlištní zástavba 36 943 (setrvalý stav) dobře udržovaná k celkové rekonstrukci dálkové (zdroj mimo budovu)
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
72,83
3,70
0,00
KUPNÍ CENA
okna
BUDOUCÍ STAV
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. okna, dveře
autobus silnice II.,III.tř
12
Počet bytů/nebytů
/
Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena plocha plocha společných částech jednotky jednotky domu a pozemku
ks
m2
m2
76,53
74,68
Kč/m2
740 / 30 121
5 356 Kč/m2
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 402 002 Kč 0 Kč 848 673 Kč 400 000 Kč 5 749 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění
x
0 Kč 1 296 806 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč x
0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v České Lípě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. rozhodující vliv na cenu má velká skupina nepřizpůsobivého obyvatelstva v bezprostřední blízkosti.
NÁLEZ
-2-
Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 7050 Kopie katastrální mapy Město Česká Lípa je okresním městem s rozvinutou infrastrukturou, kompletní nabídkou služeb, občanskou vybaveností, kulturním a sociálním zázemím. Pracovní nabídka je rozmanitá průmyslové podniky, služby apod. Ulice Komenského je na severním okraji města Česká Lípa. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. V bezprostřední blízkosti je bytový dům s cca 100 malometrážními byty s velmi velkou koncentrací nepřizpůsobivého obyvatelstva
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: uvedená rizika zaniknou dražbou a proto nejsou v ceně zohledněna. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby
Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace
Jedná se o panelový bytový dům, s plochou střechou, dům má 1.podzemní podlaží, 12.NP. Dům byl postaven cca v roce 1980. Dům je připojen na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod, elektrickou distribuční síť. Byt je v 12.NP Bytová jednotka 3+1 je v 12.NP bytového domu s 12.NP. 3+1 Objekt je panelový v původním stavu bez rekonstrukcí. Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou panelové, stropy jsou s rovným podhledem panelové, schodiště betonové, střecha plochá, krytina živičná s bleskosvodem, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vytápění ústřední dálkové, podlahy PVC a nekvalitní plovoucí, sporák plynový, koupelna s vanou, umyvadlo a samostatné WC, celé jádro lehké dožité - nutná rekonstrukce, stěny popraskané v koupelně plíseň, vnitřní povrchy částečně omítky a převážně odchlipující tapety.. Popis betonové pasy izolované panelové rovný podhled plochá živičné pozinkovaný plech omítky a tapety zateplená chybí železobetonové dřevěné chybí plastová plovoucí a dlažba ústřední třífázová -3-
17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
bleskosvod studená i teplá standardní rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana osobní výtah domácí telefon instalační šachty
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č. 5750/4 o velikosti 390m2 je zapsaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
V současné době se v České Lípě pohybuje cena stavebních pozemků mezi 600-1000,Kč/m2. Obvyklá cena byla v tomto konkrétním případě s ohledem na polohu stanovena 600,Kč.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
st. 5750/4
Výměra m2 390
Jednotková cena Spoluvlastnický Kč/m2 podíl 600 740 / 30 121 390 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 5 749 5 749
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Objekt je panelový v původním stavu bez rekonstrukcí. Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou panelové, stropy jsou s rovným podhledem panelové, schodiště betonové, střecha plochá, krytina živičná s bleskosvodem, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vytápění ústřední dálkové, podlahy PVC a nekvalitní plovoucí, sporák plynový, koupelna s vanou, umyvadlo a samostatné WC, celé jádro lehké dožité - nutná rekonstrukce, stěny popraskané v koupelně plíseň, vnitřní povrchy částečně omítky a převážně odchlipující tapety..
Výpočet podlahových ploch jednotky Název kuchyň pokoj pokoj pokoj lodžie nezasklená chodba koupelna WC Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 13,39 m2 15,52 m2 11,83 m2 19,65 m2 3,70 m2 8,54 m2 2,87 m2 1,04 m2 76,53 m2
-4-
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 1,00 1,00 1,00
Započítaná plocha 13,39 m2 15,52 m2 11,83 m2 19,65 m2 1,85 m2 8,54 m2 2,87 m2 1,04 m2 74,68 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Současný stav 76,53 16 944 1 296 806 100,00 35 65 35,00 842 924
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Zdůvodnění koeficientu Kc
Lokalita / Popis Typ stavby
Plocha m2
Podlaží
Dispozice
Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Ulice Jáchymovská, Česká Lípa Bytová jednotka 1+1 je v 7.NP panelový dům 74,68
X 7.NP
1+1
X
X
X
X
8 181
0,66
5 433
625 000
8 333
0,63
5 261
690 000
10 000
0,55
5 455
Srovnávané jednotky Česká Lípa, Byt 72m2, v 5.NP panelový bytový dům. dobrý stav, vyštukováno, dobrý technický stav
bytový dům
72,00
5.NP
3+1
589 000
Česká Lípa, Jáchymovská 3+1, 75m2, 1.NP z 12, panelový dům, plastová okna, dobrý technický stav
bytový dům
75,00
1.NP
3+1
Česká Lípa, Dukelská Panelový dům, 3+1, OV, 69m2, rekonstrukce 2007, 1.NP z 8.NP.
panelový bytový dům
69,00
1.NP
3+1
Variační koeficient před úpravami: 9,32 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
-5-
1,61 % 2 5 383 Kč/m 2 74,68 m 402 002 Kč
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam příloh:
počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:
400 000Kč 0Kč 0Kč 400 000Kč 2 74,68m 2 5 356Kč/m
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004 , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.
-6-
-7-
-8-
-9-
