Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1971/066/2016 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka, č. 2287/1 včetně podílu na č.p. 2287, 2288 a na pozemku p.č. 5771/7 Střelnice 2287, Česká Lípa Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Česká Lípa, k.ú. Česká Lípa, kód k.ú. 621382, LV 8668
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:220/2016-A, Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8
st. 5771/7 Natálie Smutná, Střelnice 2287, 470 01 Česká Lípa, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Natálie Smutná, Střelnice 2287, 470 01 Česká Lípa, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
e-mail:
Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ:
telefon: 605858917
DIČ:
fax:
e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné
Současný stav 400 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
8 stran
České Lípě, dne 22.4.2016
22.4.2016
Budoucí stav
Datum zpracování :
22.4.2016
Počet příloh:
3
Otisk razítka
Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1976 změna stavby v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí: bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
Počet podlaží celkem:
9
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
2287/1
1.NP
Typ
2+kk
Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí : bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
dveře
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - sidlištní zástavba 36 943 (setrvalý stav) dobře udržovaná dobře udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu)
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
40,92
0,00
1,57
KUPNÍ CENA
okna
BUDOUCÍ STAV
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. okna, dveře
autobus silnice II.,III.tř
8
Počet bytů/nebytů
/
Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena plocha plocha společných částech jednotky jednotky domu a pozemku
ks
m2
m2
42,48
41,70
Kč/m2
414 / 17 872
9 592 Kč/m2
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 405 157 Kč 0 Kč 461 331 Kč 400 000 Kč 4 364 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění
x
0 Kč 761 612 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč x
0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v České Lípě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Rozhodující vliv na cenu má nepřizpůsobivé obyvatelstvo v širším okolí.
NÁLEZ
-2-
Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 8668 Kopie katastrální mapy Město Česká Lípa je okresním městem s rozvinutou infrastrukturou, kompletní nabídkou služeb, občanskou vybaveností, kulturním a sociálním zázemím. Pracovní nabídka je rozmanitá průmyslové podniky, služby apod. Ulice Střelnice je na severozápadním okraji města Česká Lípa. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. V blízkosti bydlí nepřizpůsobivé obyvatelstvo.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: NE Nemovitost není situována v záplavovém území ANO Demograficky negativně zatížená lokalita Komentář: V okolí nepřizpůsobivé obyvatelstvo. RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo Komentář: Uvedená rizika zaniknou dražbou a proto nejsou v ceně zohledněna. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod
Jedná se o panelový bytový dům, s plochou střechou, dům má 1.podzemní podlaží, 8.NP. Dům byl postaven cca v roce 1976. Dům je připojen na veřejný vodovod, kanalizac, elektrickou distribuční síť. Byt je v 1.NP Bytová jednotka 2+kk je v 1.NP bytového domu s 8.NP. 2+kk Objekt je panelový bytový dům. Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou panelové, stropy jsou s rovným podhledem panelové, schodiště betonové, střecha plochá, krytina živičná s bleskosvodem, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vytápění ústřední dálkové, podlahy PVC, sporák elektrický, koupelna s vanou, umyvadlo a WC, celé jádro lehké, vnitřní povrchy omítky. Popis betonové pasy izolované panelové rovný podhled plochá živičné pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky zateplená běžné obklady železobetonové hladké plné dveře chybí plastová PVC ústřední třífázová bleskosvod studená i teplá -3-
19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
standardní chybí centrální ohřev vody běžný elektrický sporák WC, umyvadla, vana osobní výtah domácí telefon instalační šachty
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č. 5771/7 o velikosti 314m2 je zapsaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
V současné době se v České Lípě pohybuje cena stavebních pozemků mezi 600-1000,Kč/m2. Obvyklá cena byla v tomto konkrétním případě s ohledem na polohu stanovena 600,Kč.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
st. 5771/7
Výměra m2 314
Jednotková cena Spoluvlastnický Kč/m2 podíl 600 414 / 17 872 314 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 4 364 4 364
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Objekt je panelový bytový dům. Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou panelové, stropy jsou s rovným podhledem panelové, schodiště betonové, střecha plochá, krytina živičná s bleskosvodem, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vytápění ústřední dálkové, podlahy PVC, sporák elektrický, koupelna s vanou, umyvadlo a WC, celé jádro lehké, vnitřní povrchy omítky.
Výpočet podlahových ploch jednotky Název pokoj + kk pokoj chodba koupelna + WC sklep Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 19,27 m2 12,12 m2 6,88 m2 2,64 m2 1,57 m2 42,48 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
Započítaná plocha 19,27 m2 12,12 m2 6,88 m2 2,64 m2 0,78 m2 41,70 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 42,48 17 928 761 612 100,00 40 60 40,00 456 967
Výpočet porovnávací hodnoty -4-
Budoucí stav
Typ stavby
Plocha m2
Lokalita / Popis Podlaží Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Ulice Střelnice, Česká Lípa, Bytová jednotka 2+kk je v 1.NP panelový dům
41,70
1.NP
2+kk
X X
X
X
X
12 195
0,80
9 730
13 146
0,74
9 762
12 617
0,77
9 656
Srovnávané jednotky Česká Lípa, Brněnská Byt 41m2, v 2.NP panelový bytový dům. lehké jádro, zateplení, dobrý technický stav
bytový dům
41,00
2.NP
2+kk
500 000
Česká Lípa, brněnská 2+kk, 41m2, 6.NP z 8, panelový dům, plastová okna, velmi dobrý technický stav
bytový dům
41,00
6.NP
2+kk
539 000
Česká Lípa, Špičák Panelový dům, 2+kk, 42m2, velmi dobrý technický stav, 2.NP z 8.NP.
panelový bytový dům
42,00
2.NP
2+kk
Variační koeficient před úpravami: 3,07 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
529 900
Variační koeficient po úpravách:
0,46 % 2 9 716 Kč/m 2 41,70 m 405 157 Kč
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam příloh: Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:
400 000Kč 0Kč 0Kč 400 000Kč 2 41,70m 2 9 593Kč/m počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004 , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.
-5-
-6-
-7-
-8-
