Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1970/065/2016 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Pozemek p.č. st. 48/2 s RD č.p. 99 a pozemek p.č. 61/4 Vidim 99 Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Vidim, k.ú. Vidim, kód k.ú. 781681, LV 219
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 211/2016-A Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8
st. 48/2, 61/4 Michal Fojtík, Vidim 99, 277 21 Vidim, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Michal Fojtík, Vidim 99, 277 21 Vidim, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ:
telefon: 605858917
DIČ:
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě jiné
výstavba
Datum místního šetření: 9 stran
České Lípě, dne 22.4.2016
změna stavby
Současný stav 1 800 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
[email protected]
22.4.2016
e-mail:
[email protected]
rekonstrukce
leasing
Budoucí stav
Datum zpracování :
22.4.2016
Počet příloh:
3
Otisk razítka
Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1976 změna stavby v r. 2004 rekonstrukce v r. Rekonstrukce: ostatní
dílčí
celková
střecha
fasáda, zateplení
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
okna, dveře
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř úzké centrum - historická část 137 (pokles) dobře udržovaná ústřední / etážové - tuhá paliva
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
4+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0
Garáž Pozemky výměra ks
m2 854
KUPNÍ CENA
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 438
m2 88
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
m2 854
OP
ZP
m3 0
m2 0
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 1 802 577 Kč 0 Kč 1 809 759 Kč 1 800 000 Kč 170 800 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x 0 Kč 2 185 279 Kč 2 185 279 Kč 0 Kč
x
0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 219 Kopie katastrální mapy Vidim je obec s 137 obyvateli cca 13 km severně od okresního města Mělník bez infrastruktury a s minimální pracovní nabídkou. Vidim je cca 9km od obce Liběchov, kde je základní infrastruktura. Vidim je v Chráněné krajinné oblasti Kokořinsko a dále je v památkově chráněném území. Stavba RD je u místní komunikace v centru obce v zástavbě rodinných domů.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: NE Nemovitost není situována v záplavovém území ANO Poloha nemovitosti v chráněném území Komentář: Chráněná krajinná oblast Kokořínsko a památkově chráněná obec. RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou NE Bez věcných břemen Komentář: Pouze věcné břemeno ve prospěch oceňovaného pozemku - nemá vliv na obvyklou cenu. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP a podkrovím. Stáří původní stavby ( stodoly ) cca 40 let. V roce 2001 přestavba na RD. RD má sedlovou střechu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel. Příslušenství tvoří kolna - bez stavebního povolení a kolaudace nezakreslená v katastrální mapě - z těchto důvodů není zahrnuta v ceně. V obci chybí kanalizace - vlastní žumpa. Bydlení. 4+1 Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Střecha je sedlová s bleskosvodem s taškovou krytinou, klempířské prvky z mědi, fasáda je zateplená, ale již opadává, okna jsou dřevěná euro s dvojsklem, vodoinstalace studená i teplá, TUV elektrický boiler, koupelna s vanou a umyvadlem a WC v 1.NP a koupelna se sprchovým koutem, umyvadlem a WC v podkroví, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, elektroinstalace třífázová. Podlahy plovoucí, dveře foliovaní, schodiště dřevěné bez podstupnic, sporák sklokeramický, obklady běžného provedení v koupelnách a kuchyni. Kolna bez stavebního povolení a kolaudace - není zahrnuta do ceny, venkovní úpravy, pozemky p.č. st. 48/2 a p.č. 61/4 Popis betonové pasy cihelné zdivo rovný podhled dřevěný vázaný tašková měděný plech dvouvrstvé vápenné omítky zateplená běžné obklady dřevěné foliované chybí -3-
13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
dřevěná s dvojsklem plovoucí podlaha ústřední třífázová bleskosvod studená i teplá standardní chybí bojler sklokeramický sporák WC, umyvadla, sprchový kout, vana chybí standard standard
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č. st. 48/2 o velikosti 326m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 61/4 o velikosti 528m2 evidovaný v druhu pozemku zahrada.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 100,-Kč do 200,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 200,-Kč/m2. Parcela č. st. 48/2 61/4
Výměra m2 326 528 854
Jednotková cena Kč/m2 200 200 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 65 200 105 600 170 800
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP podkroví
Zastavěná plocha 88,35 m2 71,92 m2
Započitatelná plocha podlaží 0,00 m2 0,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
11,60x6,20x3,90+5,30x3,10x2,90 11,60x6,20x2,70÷2+5,30x3,10x1,60÷2
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Současný stav 88 438,37 4 985 100,00 2 185 279 40 115 25,00 1 638 959 -4-
= = =
Obestavěný prostor 328,13 m3 110,24 m3 438,37 m3 Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Obestavěný prostor
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Želízy, Sitné 622,00 403
Kč 1 990 000
Kč/m3 3 199
Upravená cena Foto Kč/m3 4 157
KC 1,30
Zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 2.NP, podkroví, částečné podsklepení, 6+2,Velmi dobrý stav po rekonstrukci, bydlení pro náročné, dvougaráž
Želízy, Sitné 1 124,00 2 091 1 090 000 970 4,18 Samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 2.NP, stáří cca 80 let. Před rekonstrukcí.
4 052
Kokořín
4 128
425,00
334
1 700 000
4 000
1,03
Samostatný rodinný dům po rekonstrukci, 4+1
Variační koeficient před úpravami: 47,08 % Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
1,08 % 3 4 112 Kč/m 3 438,37 m 1 802 577 Kč
Výpočet výnosové hodnoty č.
plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem [Kč/m2/rok]
nájem [Kč/měsíc]
Celkový výnos za rok:
nájem [Kč/rok] 0
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota
Nj Nj x PP Nh 0,00 % x RC 3,00 % x RC 0,00 % x RC V N=Nh-V n Cv
-5-
m2 Kč
0 0
Kč/(m2xrok) Kč/rok % Kč/rok
0 95 % 0
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč
0 0 0 0 0 0 0 6,00 20 0
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam příloh:
170 800Kč 1 629 200Kč 2 0,00m 2 1 629 200Kč/m počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:
0,00 %
1 800 000Kč 0Kč 0Kč
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004 , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.
-6-
-7-
-8-
-9-