OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ

Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1938/033/2016 6

Pozemek p.č.st. 17 s rodinným domem č.p. 13 Struhy 13, Čachovice - Struhy Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Čachovice, k.ú. Struhy, kód k.ú. 757098, LV 129 Přístřešek, Kolna st. 17 SJM Bc. Zoltán Adamec, Struhy 13, 294 43 Čachovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Olga Adamcová, Struhy 13, 294 43 Čachovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Bc. Zoltán Adamec, Struhy 13, 294 43 Čachovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Olga Adamcová, Struhy 13, 294 43 Čachovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 1096/2015-A Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

IČ: 25023217 DIČ:

telefon: 800900490 fax:

Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

IČ:

telefon: 605858917

DIČ:

fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jiné (ocenění stávajícího stavu)

Účel úvěru:

 koupě jiné

 výstavba

Datum místního šetření: 9 stran

České Lípě, dne 19.2.2016

 změna stavby

Současný stav 1 800 000 Kč

OBVYKLÁ CENA

Počet stran:

e-mail: [email protected]

19.2.2016

e-mail: [email protected]

 rekonstrukce

 leasing

Budoucí stav

Datum zpracování :

19.2.2016

Počet příloh:

3

Otisk razítka

Ing. Miroslav Bažant



STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI  stavba dokončena v r. 2002  změna stavby v r. Rekonstrukce: ostatní

 dílčí

celková

 rekonstrukce v r.  fasáda, zateplení  okna, dveře

 střecha

SOUČASNÝ STAV

BUDOUCÍ STAV

Konstrukce:  zděné  betonové  montované  kovové  dřevěné  jiné Využití:  bydlení  pronájem  podnikání  bydl., podn.  část. obsazen  volný objekt Okolí:  bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:



Konstrukce:  zděné  betonové  montované  kovové  dřevěné  jiné Využití:  bydlení  pronájem  podnikání  bydl., podn.  část. obsazen  volný objekt Okolí :  bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř okrajová část - ostatní 882 (setrvalý stav) dobře udržovaná lokální - elektřina

 autobus  silnice II.,III.tř

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

4+1

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0

Garáž Pozemky výměra ks

m2 1 090

BUDOUCÍ STAV

OP

ZP

m3 490

m2 139

Rozesta- Typ věnost % 100,00

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /

Garáž Pozemky výměra ks

m2 1 090

OP

ZP

m3 0

m2 0

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku

Současný stav 1 802 518 Kč 0 Kč 2 179 083 Kč 1 800 000 Kč 301 800 Kč

Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

x

0 Kč 2 297 573 Kč 2 089 573 Kč 208 000 Kč

Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč x

0 Kč 0 Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, umístění v obci, specifikům regionu. S majiteli bylo telefonicky domluveno místní šetření na pátek 19.2.2016 v 9.00. Ovšem majitelé dohodu nedodrželi, na místě nebyl nikdo přítomen. Telefon nebrali v čase místního šetření ani při následujících cca 10ti pokusech. Tím znemožnili řádné místní šetření. znalec musel vycházet z exteriéru domu a z údajů získaných jiným způsobem. to znamená, že můžou být odchylky od uvedeného stavu. Současná stavba je zcela v jiném místě pozemku a má jiný tvar než je zaneseno v katastrální mapě. Z této skutečnosti můžou vyvstat potíže a je nutné současný stav dát do souladu s katastrem nemovitostí.

-2-

NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti

Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 129 Kopie katastrální mapy Čachovice jsou obec s 882 obyvateli. Struhy jsou odloučená místní část s minimální infrastrukturou. Oceňovaná nemovitost je v obci Čahovice v odloučené místní části Struhy.

RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: ANO Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Komentář: Zákres domu v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti. Stavba je v úplně jiném koutu pozemku . Buď chybí stavební povolení, nebo není dokončena kolaudace. Záporný vliv na cenu nemovitosti.

RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Všechny zástavní práva, exekuce a insolvence nejsou zohledněna v ceně. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána

Popis jednotlivých staveb Základní popis

Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby

Příslušenství stavby Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna

Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP, podkrovím se sedlovou střechou. V domě je jeden byt 4+1. Současná stavba je zcela v jiném místě pozemku a má jiný tvar než je zaneseno v katastrální mapě. Z této skutečnosti můžou vyvstat potíže a je nutné současný stav dát do souladu s katastrem nemovitostí. Rodinný dům 4+1 Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová s taškovou krytinou s bleskosvodem, klempířské konstrukce jsou z plastu, okna jsou plastová, fasáda je zateplená, Sokl není dokončen. Vnitřní konstrukce předpokládám standardní, tj, vodoinstalaci studenou i teplou, vytápění elektrické lokální ( zjištěno z jiných zdrojů ). V podkroví výška místností nesplňuje normové požadavky na obytné místnosti. vedlejší stavby - přístřešek, kolna, venkovní úpravy.

Popis betonové pasy krov dřevěný, vázaný tašková plast zateplená chybí

plastová -3-

14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

přímotopy bleskosvod chybí

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

2

Pozemek p.č. st. 17 o velikosti 1090m zapsaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je rovinatý.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří

Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 300,-Kč do 700,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 300,-Kč/m2 .U výměry nad 1000m2 byla cena odhadnuta na 20,- Kč/m2. Parcela č.

Výměra m2 1 000 90 1 090

st. 17 st. 17

Celková výměra pozemků

Jednotková cena Kč/m2 300 20 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku Kč 300 000 1 800 301 800

Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová s taškovou krytinou s bleskosvodem, klempířské konstrukce jsou z plastu, okna jsou plastová, fasáda je zateplená, Sokl není dokončen. Vnitřní konstrukce předpokládám standardní, tj, vodoinstalaci studenou i teplou, vytápění elektrické lokální ( zjištěno z jiných zdrojů ). V podkroví výška místností nesplňuje normové požadavky na obytné místnosti.

Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP podkroví

Zastavěná plocha 139,21 m2 139,21 m2

Započitatelná plocha podlaží 0,00 m2 0,00 m2

Výčet místností Název podlaží  Název místnosti 1.NP 1.NP - celkem podkroví podkroví - celkem

 Podlahová plocha 

 Koeficient 

0,00 m2 

-4-



 

0,00 m2

 Započitatelná plocha



0,00 m2 

0,00 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

139,21x2,50 139,21x2,00÷2 + 2,1x1,45x1,00

= = =

Současný stav 139 490,28 4 262 100,00 2 089 573 14 86 14,00 1 797 033

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

Obestavěný prostor 348,02 m3 142,25 m3 490,28 m3 Budoucí stav         

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo  Přístřešek st. 17  Kolna st. 17 Věcná hodnota ostatních staveb celkem

Množství 226,00 m3 95,00 m3

JC 500 Kč/m3 1 000 Kč/m3

RC Opotřebení 113 000 Kč 50 % 95 000 Kč 75 %

VH 56 500 Kč 23 750 Kč 80 250 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Obestavěný prostor

Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2

Kč

Kč/m3

Smilovice - Bratronice 620,00 752 1 870 000 Zděný RD s 1.NP + stodola, po rekonstrukci. Pozemek 752m 2.

Čachovice, Struhy

530,00

214

490 000

KC

Upravená cena Foto Kč/m3

3 016

1,16

3 509

925

3,80

3 514

4 421

0,80

3 532

Zděný rodinný dům s 1.NP + podkroví, dobrý technický stav, Pozemek 214m 2,

Dalešice 480,00 248 2 122 000 řadový zděný RD s 1.NP a podkrovím, novostavba. Pozemek 248m2,

Variační koeficient před úpravami: 51,54 % Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

Variační koeficient po úpravách:

-5-

0,28 % 3 3 518 Kč/m 3 512,37 m 1 802 518 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.

plocha - účel

podlaží

podlahová plocha [m2]

nájem [Kč/m2/rok]

nájem [Kč/měsíc]

nájem [Kč/rok]

Celkový výnos za rok:

0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC

Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota

Nj Nj x PP Nh

m2 Kč

0 0

Kč/(m2xrok) Kč/rok % Kč/rok

0 95 % 0

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč

0 0 0 0 0 0 0 6,00 20 0

0,00 % x RC 3,00 % x RC 0,00 % x RC V N=Nh-V n Cv 2

Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:

Seznam příloh:

301 800Kč 1 444 200Kč 2 0,00m 2 1 444 200Kč/m počet stran A4 v příloze: 1 1 1

Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:

3,00 %

1 800 000Kč 0Kč 54 000Kč

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004 , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.

-6-

-7-

-8-

-9-