Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1974/069/2016 6
Rodinný dům, Pozemek p.č. 16/1 s RD č.p. 6 a pozemek p.č. 16/2 Chřibská 6 Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Chřibská, k.ú. Chřibská, kód k.ú. 654485, LV 596 kolna 16/1, 16/2 SJM Štefan Hriadel, Chřibská 6, 407 44, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Gabriela Hriadelová, Chřibská 304, 407 44, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Štefan Hriadel, Chřibská 6, 407 44, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Gabriela Hriadelová, Chřibská 304, 407 44, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:185/2016-A, Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
e-mail:
[email protected]
Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ:
telefon: 605858917
DIČ:
fax:
e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné
Současný stav 1 200 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
9 stran
České Lípě, dne 25.4.2016
25.4.2016
Budoucí stav
Datum zpracování :
25.4.2016
Počet příloh:
3
Otisk razítka
Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1868 změna stavby v r. Rekonstrukce:
celková
dílčí
střecha
fasáda, zateplení
okna, dveře
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. 2008 ostatní
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř úzké centrum - historická část 1 380 (setrvalý stav) neudržovaná - k částečné rekonstrukci lokální - tuhá paliva
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
1+1, 3+kk
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0
Garáž Pozemky výměra ks
m2 273
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 1 499
m2 300
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
OP
m2 273
ZP
m3 0
m2 0
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 1 202 551 Kč 0 Kč 1 232 079 Kč 1 200 000 Kč 109 200 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
x
0 Kč 5 040 632 Kč 5 009 632 Kč 31 000 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč x
0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. V tomto regionu je ztížené pracovní uplatnění a tím i nízká koupěschopnost obyvatelstva, nemovitosti se velmi obtížně prodávají a prodej je obvykle dlouhodobá záležitost. V lokalitě je nízká poptávka a velmi nízká koupěschopnost. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, umístění v obci, specifikům regionu.
NÁLEZ -2-
Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 596 Kopie katastrální mapy Chřibská je obec s 1380 obyvateli. Obec leží v blízkosti státní hranice s Německem ve Šluknovském výběžku v okresu Děčín, Ústecký kraj. V celém šluknovském výběžku je značná komunita nepřizpůsobivého obyvatelstva a vysoká nezaměstnanost. Oceňovaná nemovitost je v zástavbě rodinných domů..
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: ANO Nemovitost situována v záplavovém území číslo II Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné ANO Poloha nemovitosti v chráněném území ANO Demograficky negativně zatížená lokalita Komentář: skupiny nepřizpůsobivého obyvatelstva RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Všechny exekuce a zástavní práva nejsou zohledněna v ceně. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána
Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady
Jedná se o vnitřní řadový rodinný dům s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím se sedlovou střechou. Rodinný dům. 1.NP - Nebytový prostor - prodejna 2.NP - byt 1+1 Podkroví - byt 3+kk Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je mansardová s plechovou falcovanou dožitou krytinou a krytinou z asfaltových šindelů - nová. Bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, Fasáda je vápenná, vnitřní omítky vápenné, vnitřní obklady jsou běžného provedení, okna jsou dřevěná špaletová a plastová. Podlahy jsou betonové, prkenné, plovoucí, OSB desky, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, TUV elektrické boilery, topení v 1.NP chybí, v 2.NP a podkroví lokální na tuhá paliva, elektroinstalace třífázová. Koupelny s vanou a umyvadlem, 2x samostatné WC. Většina konstrukcí je původní. kolna Popis kamenné smíšené zdivo rovný podhled krov dřevěný, vázaný falc plech a asfaltové šindele pozinkovaný plech vápenné vápenné chybí běžné keramické obklady -3-
11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
betonové a dřevěné náplňové a hladké dřevěná špaletová a plastová beton, prkenné, plovoucí, OSB deský keramická dlažba kamna na tuhá paliva chybí světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda bojler chybí plastové potrubí elektrický sporák s plotýnkami umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č. 16/1 o velikosti 207m2 zapsaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 16/2 o velikosti 66m2 zapsaný v druhu pozemku zahrada.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
Cena pozemků v obci a okolí se v současné době pohybuje od 150-Kč do 400,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 400,-Kč/m2. Parcela č. 16/1 16/2
Výměra m2 207 66 273
Jednotková cena Kč/m2 400 400 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 82 800 26 400 109 200
Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je mansardová s plechovou falcovanou dožitou krytinou a krytinou z asfaltových šindelů - nová. Bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, Fasáda je vápenná, vnitřní omítky vápenné, vnitřní obklady jsou běžného provedení, okna jsou dřevěná špaletová a plastová. Podlahy jsou betonové, prkenné, plovoucí, OSB desky, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, TUV elektrické boilery, topení v 1.NP chybí, v 2.NP a podkroví lokální na tuhá paliva, elektroinstalace třífázová. Koupelny s vanou a umyvadlem, 2x samostatné WC. Většina konstrukcí je původní.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP 2.NP podkroví
Zastavěná plocha 149,93 m2 149,93 m2 149,93 m2
-4-
Započitatelná plocha podlaží 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
149,93x9,70 9,40x4,80x1,00
= = =
Současný stav 300 1 499,44 3 341 100,00 5 009 632 148 42 77,89 1 107 379
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 1 454,32 m3 45,12 m3 1 499,44 m3 Budoucí stav
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo kolna zděná kolna 19/1 Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 31,00 m3
JC 1 000 Kč/m3
RC Opotřebení 31 000 Kč 50 %
VH 15 500 Kč 15 500 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Obestavěný prostor
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2
Kč
Kč/m3
KC
Upravená cena Foto Kč/m3
Chřibská 580,00 390 845 000 1 457 Zděný a roubený RD s 1.NP + podkroví. dobrý technický stav. Pozemek 390m 2.
0,55
802
Chřibská
0,36
800
Chřibská 487,00 964 1 190 000 2 444 0,33 samostatně stojící zděný RD s 1.NP + podkroví, po rekonstrukcí, stáří cca 60 let. Pozemek 964m 2,
803
585,00
413
1 299 000
2 221
Dřevěný rodinný dům s 2.NP, dobrý technický stav. Pozemek 413m 2,
Variační koeficient před úpravami: 20,71 % Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
-5-
0,16 % 3 802 Kč/m 3 1 499,44 m 1 202 551 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem [Kč/m2/rok]
nájem [Kč/měsíc]
nájem [Kč/rok]
Celkový výnos za rok:
0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota
Nj Nj x PP Nh
m2 Kč
0 0
Kč/(m2xrok) Kč/rok % Kč/rok
0 95 % 0
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč
0 0 0 0 0 0 0 6,00 20 0
0,00 % x RC 3,00 % x RC 0,00 % x RC V N=Nh-V n Cv 2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam příloh:
109 200Kč 1 075 800Kč 2 0,00m 2 1 075 800Kč/m počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:
0,00 %
1 200 000Kč 15 000Kč 0Kč
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004 , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.
-6-
-7-
-8-
-9-
