Občanskoprávní rizika spojená s využíváním služeb realitních kanceláří z pohledu spotřebitelů

Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta

Petr Krpec

Občanskoprávní rizika spojená s využíváním služeb realitních kanceláří z pohledu spotřebitelů

Diplomová práce

Vedoucí diplomové práce: doc. JUDr. Josef Salač, Ph.D. Katedra občanského práva Datum vypracování práce (uzavření rukopisu): 14. 6. 2013

Prohlašuji, že jsem předkládanou diplomovou práci vypracoval samostatně, všechny použité prameny a literatura byly řádně citovány. Práce nebyla využita k získání jiného nebo stejného titulu.

V Praze dne 14. 6. 2013 ………………………………… Petr Krpec

Na tomto místě bych rád poděkoval vedoucímu mé diplomové práce, doc. JUDr. Josefu Salačovi Ph.D., za cenné rady, doporučení a připomínky, stejně jako jeho ochotu a čas, které věnoval vedení mé práce. Dále bych rád poděkoval mé rodině za všestrannou podporu mého studia. V neposlední řadě patří poděkování i mým milým kolegům, Kateřina Bukovské a Ondřeji Jančaříkovi za jejich pomoc při korekturách.

Obsah Obsah ............................................................................................................................................ 4 1.

2.

3.

4.

5.

Uvedení do problematiky realitní činnosti a vymezení subjektů realitních transakcí .......... 3 1.1

Realitní činnost ............................................................................................................... 3

1.2

Subjekty vykonávající realitní činnost ........................................................................... 8

Klienti realitních kanceláří .................................................................................................. 13 2.1

Motivace prodávajícího a kupujícího pro využití služeb RK ....................................... 13

2.2

Právní postavení klientů jako spotřebitelů a jejich ochrana ......................................... 14

Smlouvy uzavírané mezi realitní kanceláří a spotřebiteli ................................................... 22 3.1

Zprostředkovatelská smlouva ....................................................................................... 23

3.2

Smlouvy uzavírané mezi realitním podnikatelem a kupujícím .................................... 30

3.2.1

Nepojmenované smlouvy – jejich náležitosti a platnost ....................................... 31

3.2.2

Smlouva o prohlídce nemovitosti ......................................................................... 34

3.2.3

Rezervační smlouva .............................................................................................. 36

Analýza rizikových ujednání z pohledu spotřebitelů .......................................................... 42 4.1

Obecné příčiny rizik ..................................................................................................... 42

4.2

Rizika z pohledu prodávajícího .................................................................................... 47

4.3

Rizika z pohledu kupujícího ......................................................................................... 51

Problematika z pohledu rekodifikace soukromého práva ................................................... 57

Závěr ........................................................................................................................................... 60 Seznam použitých zdrojů ............................................................................................................ 62 Seznam zkratek ........................................................................................................................... 67 Příloha č. 1 – Vzory realitních smluv.......................................................................................... 68 Příloha č. 2 – Doporučený sazebník výše odměny dle České komora realitních kanceláří ........ 88 Resumé ........................................................................................................................................ 89

Úvod Převod vlastnického práva k nemovitosti představuje poměrně náročný proces, a to jak z technického (posouzení stavu nemovitosti a její hodnoty), tak právního hlediska (ujednání kupní smlouvy tak, aby poskytovala dostatečné garance oběma stranám). Není proto divu, že jej často doprovází řada problémů a sporů mezi stranami transakce. Poměrná značná část prodávající a kupujících se přitom rozhodne pro tento převod využít služeb realitních kanceláří (dále jen jako RK), které v rámci českého realitního trhu podílejí přibližně na 50% uskutečněných realitních transakcích, což znamená, že zprostředkovávají každý druhý prodej či koupi nemovitosti. Velká většina klientů při svém rozhodování, zda využít služeb RK, zohledňuje celou řadu faktorů od posouzení možnosti realizovat příslušnou transakci vlastními silami na jedné straně, až po výši požadované provize a názoru na kvalitu služeb poskytovaných RK na straně druhé. Zásadní místo má v tomto ohledu očekávání klientů RK, že zprostředkovatelská účast RK zajistí garanci odborného provedení celé transakce při důsledném hájení jejich zájmů. Nicméně ne všichni klienti při svém rozhodování dokáží posoudit veškeré souvislosti a dopady takovéhoto kroku. Netuší totiž, že současná realitní praxe zdaleka neodpovídá této představě, neboť v tomto odvětví působí celá řada nekvalifikovaných a nepoctivých RK. Stejně tak nemají ponětí o některých pokřivených pravidlech tohoto oboru, ve kterém často snaha RK o udržení dobré pověsti a prosazování zájmů klientů stojí až na druhém místě za vlastním zájmem o maximalizaci zisku. Namísto toho, aby klienti od RK obdrželi výměnou za poskytnutou úplatu příslušnou záruku, že jimi požadovaná realitní transakce proběhne bez jakýchkoliv obtíží, se může stát, že využitím služeb realitní kanceláře dojde k opačnému efektu. Nejen, že se rizika spojená s touto transakcí nesníží, ale naopak vzniknou rizika dodatečná, a to v podobě ujednání obsažených ve smlouvách uzavřených s realitní kanceláří. Právě tato rizika, příčiny jejich vzniku a jejich praktické dopady jsou předmětem zkoumání této práce. Autor pro její vypracování zvolil metodu kombinující deskriptivní a analytický výklad. V popisné části se práce soustředí nejen na představení příslušné právní úpravy týkající se realitní činnosti a právních vztahů vznikajících v jejich rámci, ale usiluje také o vykreslení praktického fungování realitního zprostředkování, a to na konkrétních příkladech 1

realitních smluv. Tento postup je pak na některých místech doplňován rozborem a hodnocením praktických dopadů dílčích otázek, přičemž největší prostor je analytické metodě poskytnut v závěrečné kapitole. Struktura práce je založena na postupném shromažďování teoretických i praktických poznatků tak, aby bylo v jejím závěru možné dosáhnout stanovených cílů. Úvodní kapitola se proto nejprve věnuje vymezení realitní činnosti jako takové, a následně i subjektům, které se ji provozují. Poté se zabývá klienty RK jako druhé smluvní straně realitních smluv, a to s důrazem na jejich právní postavení jako spotřebitele a příslušnou právní ochranou, která je jim z tohoto důvodu poskytnuta. V další kapitole pak konečně pracuje se smlouvami, které jsou uzavírány mezi RK a jejími klienty. Protože mezi realitní kanceláří na jedné straně a kupujícím či prodávajícím na straně druhé vznikají odlišné právní vztahy a jsou uzavírány pojmově odlišné smlouvy, věnuje se jim kapitola v oddělených částech. Tuto strukturu přejímá i předposlední kapitola, která by pak měla naplňovat cíle celé práce. Těmi je popsání a analyzování nejzávažnějších rizik pramenících z využívání služeb některých realitních kanceláří, a to zvlášť z pohledu prodávajícího a kupujícího. Z důvodu blížící se účinnosti nového občanského zákoníku se práce v samostatné kapitole pokouší alespoň rámcově představit a zamyslet se nad hlavními změnami, které rekodifikace soukromého práva přináší, a to s ohledem na téma práce. Práce využívá standardních zdrojů pro obor studia, tedy normativní prameny, judikaturu, odbornou literaturu a periodika. Vzhledem k významnému praktickému přesahu tématu, se pak snaží v co největší možné míře zapojovat konkrétní příklady realitních smluv z praxe. Z důvodu značné specifičnosti tématu, které je úzce provázáno se zvláštnostmi českého realitního trhu, se autor rozhodl ve větší míře nevyužít zahraniční zdroje a literaturu. Na tomto místě si dovoluje autor učinit drobnou metodologickou poznámku. Práce nadále z důvodů zjednodušení a přehlednosti používá některé pojmy v následujícím smyslu: pojem realizační smlouva pro kupní smlouvu převádějící vlastnické právo k nemovitosti, pojem realitní smlouvy používá vzhledem k tématu práce pouze pro smlouvy uzavírané mezi RK na jedné a jejími klienty na druhé straně.

2

1. Uvedení do problematiky realitní činnosti a vymezení subjektů realitních transakcí Než se práce začne věnovat konkrétním právním vztahům existujícím mezi realitním podnikatelem a jeho klienty, musí nejprve alespoň rámcově vymezit pojem realitní činnosti, včetně subjektů, které ji vykonávají. Zaměří se zejména na praktické a problematické aspekty spojené s touto činností. Druhá část kapitoly se věnuje postavení klientů realitních kanceláří jako spotřebitelů a stručně představuje hlavní prvky ochrany spotřebitele.

1.1 Realitní činnost Vymezení pojmu realitní činnosti a subjektů, které se ji zabývají, by na první pohled nemělo činit vážnější obtíže. Patrně nejběžnější představa o tomto pojmu se dá shrnout jako zprostředkování prodeje či nákupu nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře nebo realitního makléře. Nicméně o to překvapivěji může působit skutečnost, že právní úprava realitní činnosti je velmi omezená.

A to především s ohledem na to, že při ní dochází

k nakládání s výraznými majetkovými hodnotami, a jedná se z faktického i právního hlediska o poměrně náročnou činnost nejen proto, že zasahuje do celé řady právních i technických odvětví. Jediné normativní vymezení realitní činnosti aktuálně nalezneme v příloze č. 4 nařízení vlády č. 278/2008 Sb., o obsahových náležitostech jednotlivých živností. Konkrétně se jedná o položku č. 58 označenou jako Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí, která uvádí následující: Nákup nemovitostí za účelem jejich dalšího prodeje, prodej nemovitostí, zprostředkování nákupu, prodeje a pronájmu nemovitostí, bytů a nebytových prostor.1 Z výše uvedeného je patrné, že obsahem realitní činnosti může být: a) nákup nemovitostí za účelem jejich dalšího prodeje, b) prodej nemovitostí, 1

Tato položka dále vymezuje činnosti správy a údržby nemovitostí. Ta však není součástí zkoumání předmětu práce, navíc v praxi bývají tyto činnosti důrazně odděleny. Tzv. správcovské agentury se zaměřují především na bytové domy s větším počtem bytových jednotek.

3

c) zprostředkování nákupu, prodeje a pronájmu nemovitostí, bytů a nebytových prostor. V praxi se však realitní kanceláře v drtivé většině věnují pouze třetí z uvedených variant. Tato práce bude proto nadále pojem realitní činnost používat pro označení zprostředkovatelské činnosti realitního podnikatele, jejíž hlavním obsahem je zprostředkování úplatného převodu vlastnického práva k nemovitosti a jejíž součástí jsou i veškeré aktivity spojené s dosažením tohoto cíle. I přesto, že se realitní podnikatelé v hojné míře věnují také zprostředkování pronájmu nemovitostí, tato práce se zaměřuje pouze na právní vztahy vznikající v rámci zprostředkování prodeje nemovitostí, tj. úplatných převodů vlastnického práva. Pouze v rámci prodeje totiž dochází ke vzniku specifických právních vztahů, které jsou předmětem zkoumání této práce. Realitní činnost tedy zákonodárce zařadil mezi volné živnosti ve smyslu ustanovení § 25 zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (dále jen také jen ŽZ). Určujícím rysem volné živnosti přitom je, že k získání tohoto typu živnostenského oprávnění, stejně jako k jeho provozování právní předpisy nevyžadují žádnou odbornou ani jinou způsobilost, když postačuje pouze splnění všeobecných podmínek provozování živnosti dle § 6 ŽZ, tj. a) dosažení věku 18ti let, b) způsobilost k právním úkonům a c) bezúhonnost. Již na počátku vymezení realitní činnosti tak narazíme na dva charakteristické rysy, které do značné míry ovlivňují celkovou současnou podobu tohoto podnikatelského odvětví v České republice. Za prvé se jedná o velice liberálně nastavené podmínky pro výkon této činnosti, když není požadována žádná odborná kvalifikace, vzdělání ani předchozí praxe. Za druhé pak o skutečnost, že samotná realitní činnost je v právních předpisech vymezena pouze velice obecně i přesto, že v jejím rámci dochází k poměrně náročným převodům značných majetkových hodnot a celé řadě komplexních právních jednání. Pokud se podrobněji zastavíme u druhého bodu, tak realitní činnost zasahuje především do těchto právních a jiných odvětví: obchodní a občanské právo, oblast katastrálních předpisů, daňové právo, bankovnictví, účetnictví, územní plánování a stavební právo, pozemní stavitelství a další stavebně-technické normy, oceňování majetku a další. Subjekty vykonávající realitní činnost by tedy měly mít alespoň základní znalosti z těchto oblastí, především s ohledem na to, že v praxi většina z nich nabízí svým klientům v rámci konkurenčního boje tzv. komplexní služby spočívající nejen ve zprostředkování uzavření příslušné smlouvy, ale 4

zajištění i všech navazujících úkonů od financování koupě po asistenci při provedení vkladu realitní transakce do katastru nemovitostí či podání daňového přiznání. Realitní činnost tak fakticky zasahuje do celé řady činností, pro jejichž výkon vyžadují právní předpisy příslušné oprávnění, jehož součástí je i odpovídající odborná kvalifikace.2 Nicméně jak již bylo uvedeno výše vymezení realitní činnost v účinných právních předpisech je velice nekonkrétní a dle názoru autora i nedostatečné. Nikde totiž není alespoň rámcově stanoven obsah ani rozsah služeb poskytovaných realitními kancelářemi, a nepřímo ani obecné požadavky na výkon realitní činnosti. Toto vymezení se pak jeví žádoucím především z pohledu klienta, který často nemá představu o komplexnosti realitní transakce a neví, jaké služby od realitní kanceláře očekávat, respektive si s ní sjednat. Pro názorné přiblížení minimálního obsahu realitní činnosti lze využít evropskou normu EN 15733 upravující požadavky na výkon realitní činnosti, respektive její převzetí v původním znění mezi české technické normy pod označením ČNS EN 15733 Realitní služby - Požadavky na poskytování realitních služeb. Z jejího obsahu lze uvést, že vymezuje především: a) základní pojmy a subjekty realitních transakcí, b) vztahy mezi realitním makléřem a klientem (zejména informační povinnost, náležitosti uzavíraných smluv a požadavek jejich písemné formy), ale také c) způsob nakládání s finančními prostředky klientů, d) stanovuje požadavky na odbornost a kompetenci realitního makléře (vzdělání, praxe, složení zkoušek pro povolení činnosti), e) povinné profesní pojištění odpovědnosti za škodu či f) etický kodex makléře. Nicméně tato norma sama o sobě není právně závazná.3 Přesnější vymezení pak nabízejí nejrůznější vnitřní dokumenty jednotlivých profesních sdružení realitních kanceláří. Patrně nejvýstižnější přehled minimálních služeb, které by měla realitní kancelář poskytovat, nabízí interní materiál Asociace Realitních kanceláří České republiky (ARK ČR): 1) Nábor zakázky − vstupní prohlídka nemovitosti, sepsání zprostředkovatelské smlouvy, posouzení reálné tržní ceny, převzetí podkladů potřebných k prodeji od klienta 2

Jedná se zejména o oceňování majetku (vázaná živnost), daňové poradenství (vázaná živnost) či právní poradenství regulované zákonem o advokacii. 3 ČSN EN 15733. Realitní služby - Požadavky na poskytování realitních služeb. Praha: Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, 2010.

5

2) Příprava zakázky − prověření podkladů předaných klientem z běžně dostupných zdrojů, zpracování textových a grafických výstupů (exposé, podklady pro inzerce) 3) Realizace zakázky − nabídka nemovitosti, organizace prohlídky nemovitostí, průběžná komunikace s klientem, blokace nabídky nemovitosti, příprava podkladů pro kupní smlouvu nebo smlouvu jí obdobnou, asistence u kupní smlouvy nebo smlouvy jí obdobné sepsané k takovému úkonu oprávněnou osobou, vypořádání kupní ceny, je-li tak sjednáno, doručování smluv na katastrální úřad, je-li tak sjednáno.4 Ani v tomto případě se však nejedná o všeobecně ani interně závazný předpis, ale pouze jakési doporučení rozsahu služeb poskytovaných členským subjektem ARK ČR, navíc pouze v případě uzavření tzv. exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy (viz dále). Závěrem se jeví vhodným uvést alespoň krátký exkurz vývoje právní úpravy provozování realitní činnosti na našem území v minulosti, a následně i alespoň rámcové srovnání právní regulace realitního podnikání v zahraničí. Za výchozí bod historického exkursu můžeme zvolit období První republiky a zákon č. 203/1925 Sb., kterým se některé obory soukromého sprostředkování prohlašují za živnost koncesovanou ve smyslu živnostenského řádu. Tento zákon definoval realitní činnost v § 1 odst. 1 jako „Po živnostensku provozované soukromé sprostředkování koupě, prodeje a směny realit, jakož i práv k nim se vztahujícím (…)“. Prováděcí vládní nařízení č. 71/1926 Sb., o úpravě některých oborů soukromého sprostředkování jakožto živností koncesovaných pak stanovilo požadavky všeobecného vzdělání a odborné způsobilosti, které musel žadatel o koncesi splnit. První z nároků byl naplněn absolvováním alespoň tzv. měšťanské školy (odpovídá zhruba dnešní střední škole bez maturity)5 a druhý pak dosažením praxe 5 až 7 let v závislosti na typu podniku, kde bylo

4

Rozsah služeb realitní kanceláře - člena ARK ČR. In: Asociace realitních kanceláří České Republiky [online]. [cit. 2013-04-30]. Dostupné z: http://www.arkcr.cz/?c_id=1110 5 LETTMAYEROVÁ. Obecné a měšťanské školy v Židenicích v letech první republiky. Brno, 2008. Diplomová práce. Masarykova univerzita, Pedagogická fakulta, Katedra Historie, str. 15.

6

získáno. Tato právní úprava byla účinná až do 1. 1. 1966, kdy byla derogována zákonem č. 14/1965 Sb., zákoníkem práce. Vzhledem k nemožnosti vykonávat samostatně podnikatelskou činnost před rokem 1989 se pak můžeme přenést při sledování vývoje právní úpravy realitní činnost až do 90. let minulého století. Nedošlo přitom k navázání na prvorepublikovou úpravu v oblasti živnostenského podnikání, které nově upravil živnostenský zákon. V jeho rámci spadala realitní činnost pod režim živností volných, přičemž jako taková nebyla nikde vymezena ani definována. Podnikatelé ji provozovali pod některým z obecně vymezených živnostenských oprávnění (Nákup zboží za účelem jeho dalšího prodeje, Obchodní činnost nebo Zprostředkovatelská činnost). Ke změně došlo až v roce 2000, když realitní činnost vymezilo vládní nařízení č. 469/2000 Sb., kterým se stanoví obsahové náplně jednotlivých živností. V příloze č. 4 pod položkou č. 91označné Realitní činnost nařízení uvádělo: Nákup nemovitostí za účelem jejich dalšího prodeje, prodej nemovitostí, zprostředkování nákupu, prodeje a pronájmu nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, pokud jsou pronajímatelem poskytovány jiné než základní služby zajišťující řádný provoz těchto prostor. Obsahem živnosti není správa a údržba nemovitostí pro třetí osoby (pokud tato není vázána na vlastnictví nemovitosti), krátkodobé ubytování osob v bytech, rekreačních objektech a podobně, zařízeních, majících charakter ubytovací služby (převážně jako služby cestovního ruchu, agroturistika a podobně). Oproti dnešní úpravě, tedy byla realitní činnost vymezena samostatně a odděleně od správy nemovitostí (i když ta byla v podstatě vymezena negativně v rámci definice realitní činnosti). Můžeme tedy učinit závěr, že nedošlo k navázání na předchozí právní úpravu regulující výkon realitní činnosti jako činnosti koncesované. Pro získání oprávnění a její výkon nebyly stanoveny žádné odborné požadavky ani jiné kvalifikační podmínky. Tato skutečnost spolu s obrovským uvolněním trhu s nemovitostmi a vidinami rychlých a jednoduchých zisků vedla k rozsáhlému rozvoji realitního podnikání, který zabrzdila až nedávná celosvětová finanční krize.6 6

Viz přehled vývoje počtu ekonomických subjektů provozujících realitní činnost dle údajů poskytnutých ČSÚ – nárůst z 8470 v roce 2002 na 19014 v roce 2009. Tento údaj však zahrnuje pouze subjekty, kterým byla v příslušném rejstříku zapsána jako předmět podnikání realitní činnost a nepokrývá tak subjekty provozující realitní činnost pod obecným uvedením volné živnosti. Profesní sdružení realitních kanceláří odhadují počet realitních kanceláří na přibližně 3000 a dle odhadu pak na největším realitním serveru Sreality.cz inzeruje přibližně 25000

7

Nutno podotknout, že tato „volná“ právní úprava je přinejmenším v kontextu Evropské unie menšinovou variantou. Česká republika se řadí spolu s Rumunskem, Španělskem a Velkou Británie mezi jediné země, ve kterých není vstup do realitního odvětví regulován žádnými speciálními podmínkami či požadavky. Stejně tak pak Česká republika patří mezi 9 zemí, ve kterých není realitní činnost upravena speciálním právním předpisem. Pro úplnost dodejme, že v zemích EU převládá pro realitní kanceláře zákonná povinnost uzavřít profesní škodové pojištění.7

1.2 Subjekty vykonávající realitní činnost Subjekty vykonávající realitní činnost můžeme nejobecněji vymezit jako osoby provozující na základě výše uvedeného živnostenského oprávnění zprostředkovatelskou činnost, jejímž předmětem je převod vlastnického práva k nemovitosti (s výše uvedenou výhradou k nájmu), a kterou vykonávají za úplatu ve formě odměny. Jedná se tedy o podnikatele, kteří podnikají buď jako fyzické osoby a jsou označování jako realitní makléři či jako obchodní společnosti označované jako realitní kanceláře.8 V praxi přitom oba tyto subjekty velmi často vystupují ve vzájemné spolupráci, respektive jako smluvní partneři. Práce bude nadále pro osoby vykonávající realitní činnosti používat souhrnný pojem realitní podnikatel či také jen realitní kancelář (dále také jen RK). V případě realitních kanceláří se jedná o obchodní společnosti, v drtivé většině ve formě společnosti s ručením omezeným. V praxi se postupně ustálil model, kdy výkon realitní subjektů. Podrobněji viz MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení. Praha, 2012, str. 35 - 36. Dostupné z: http://www.arkcr.cz/docs/Analyza.pdf. 7 Jedná se o srovnání provedené mezi 23 členskými zeměmi Evropského sdružení realitních kanceláří, které tvoří jednotlivé národní profesní asociace realitních kanceláří. Údaje byly získány z webu této organizace (viz European Council of Real Estate Professions [online]. [cit. 2013-05-08]. Dostupné z: http://www.cepi.eu/index.php?page=home&hl=en) a z MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení, c.d., str. 14 – 33. Lze také doplnit, že ve Spojených státech mohou jak realitní makléři, tak realitní agenti vykonávat činnost pouze na základě licence, přičemž jednou z podmínek jejího získání je absolvování určitého odborného kurzu a složení odborné zkoušky (v případě makléřů se navíc vyžaduje i určitá praxe v oboru). Navíc v některých státech musí být licence průběžně obnovovány na základě následného vzdělávání či přezkušování. 8 Z pohledu třetích osob je nutno upozornit na skutečnost, že ne všechny z realitních subjektů je možno jednoznačně identifikovat jako realitní podnikatele, když si do příslušného veřejného rejstříku nechávají často zapsat jako předmět činnosti pouze obecně volnou živnost (zapisuje se jako výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona) a nikoliv realitní činnost.

8

činnosti pro RK zajišťují realitní makléři na základě určitého smluvního vztahu, nejčastěji smlouvy o obchodním zastoupení či smlouvy mandátní jako tzv. spolupracující makléři. Tímto postupem se často zastírá fakticky pracovněprávní vztah (tzv. švarc systém), když realitní makléři formálně vystupují jako samostatní podnikatelé s výše uvedeným živnostenským oprávněním, nicméně fakticky pro RK vykonávají závislou činnost. Samotný pojem realitního makléře přitom není v právním řádu nikde vymezen, když se ustálil užíváním v praxi pro osoby zprostředkovávající realitní transakce. Nutno zdůraznit, že platná právní úprava naopak důsledně reguluje výkon makléřské činnosti v oborech pojišťovnictví (pojišťovací makléř) a podnikání na kapitálovém trhu (obchodník s cennými papíry), a to jak stanovením odborných požadavků, povinného pojištění i nezávislého orgánu dohledu.9 Tyto profese jsou regulovány především s ohledem na ochranu klientů makléře a záruku jeho profesionálního jednání při zprostředkovávání finančních operací s výraznějšími peněžními částkami. Nejen z tohoto pohledu se jeví obdobná regulace činnosti realitního makléře jako vysoce žádoucí. Závěrem lze alespoň stručně zmínit časté využívání institutu franchisingu ze strany realitních kanceláří.10 Poskytovatel franchisy tak činí především s cílem rychlé obchodní expanze a celoplošného pokrytí ČR pobočkami při minimálních nákladech na budování této sítě. Příjemce franchisy pak může využívat výhod zavedených obchodních postupů a také sílu a známost ochranné známky franschisy.11 Poskytovatel franchisy by měl mít logicky zájem na pečlivém výběru příjemců franchisy s ohledem na udržení dobrého jména obchodní značky a vysoké úrovně poskytovaných služeb, nicméně často dochází k upřednostnění prostého rozšiřování sítě poboček či navyšování příjmů z udělených franchis. Tímto způsobem se pak jen zvyšuje již výše zmíněný příliv nekvalifikovaných a nezkušených subjektů do realitního odvětví, kteří v tomto případě navíc nepodloženě disponují důvěrou a očekáváními klientů spojenými s ochrannou známkou. Na základě výše uvedených poznatků můžeme dojít k následujícímu dílčímu závěru. Volný vstup do realitního odvětví bez jakýchkoliv nároků na odbornost spolu s absencí jasného 9

Podrobněji viz §8 zákona č. 38/2004 Sb., o pojišťovacích zprostředkovatelích a samostatných likvidátorech pojistných událostí či §14 zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu. 10 K pojmu franchisingu podrobněji viz např. BUREŠOVÁ, Jana. Franchising. Právní rozhledy. 1997, č. 7, s. 385. 11 Pro ilustraci lze uvést franšízu poskytovanou pod ochrannou známkou Century 21, viz Century 21 [online]. [cit. 2013-05-08]. Dostupné z: http://www.century21.cz/fransiza-century-21

9

vymezení služeb tvořících obsah realitní činnost se výrazným způsobem podílí na většině negativních jevů spojených s realitním podnikáním. Jedná se zejména nekvalifikované a nekvalitní poskytování realitních služeb způsobujících komplikace či dodatečné náklady realitní transakce. Zájmy klientů však mnohem více poškozuje jednání některých realitních podnikatelů, kteří se orientují pouze na okamžité získání zprostředkovatelské odměny a její zajištění nekalými praktikami. Liberálně nastavené podmínky odvětví jim totiž v případě ztráty reputace umožňují snadno začít znovu podnikat pod novým označením, ale především fakticky minimalizují jejich odpovědnost za škodu.12 Realitní kanceláře se proto obecně těší velmi nízké důvěře spotřebitelů. Výše uvedenou tezi lze podpořit argumentem, že se na tyto negativní jevy snaží příslušné subjekty určitým způsobem reagovat. Mezi spotřebiteli se v posledních letech značně rozšířilo využívání několika internetových portálů umožňujících střet nabídky a poptávky po nemovitostech bez zprostředkující role realitních kanceláří. Nejznámější a nejvyužívanější z nich nese příznačný název Bez realitky – Majitelé majitelům, prodej a pronájem bez provize.13 I když hlavní motivaci pro nevyužití zprostředkování RK bude jednoznačně vyhnutí se nutnosti hradit odměnu, nelze odhlédnout ani od nízké reputace realitních podnikatelů a případných obav spotřebitelů, že za jejich peníze jim nebudou poskytnuty odpovídající služby. Této skutečnosti jsou si vědomi i poskytovatelé právních služeb, kteří se snaží využít situace na trhu nabídkou zajištění právní stránky realitní transakce. Tu přitom zaměřují přímo na osoby, které hodlají převést nemovitosti bez účasti realitního zprostředkovatele. Z těchto subjektů lze opět jmenovat web Bez realitky, kde jednak inzerují advokátní kanceláře, a k tomu, zde nabízejí návody a vzorové smluvní dokumenty i správci serveru. Samostatnou pozornost si pak zasluhují weby typu www.kontrolasmluv.cz, který nabízí kontrolu či přípravu kompletní

12

V praxi je nejrozšířenější podnikat ve formě s.r.o.. Tu dnes není problém koupit jako platně vzniklou PO za částku okolo 20.000,- Kč, přičemž garanční funkce základního kapitálu se v českém podnikatelském prostředí nedodržuje. Realitní podnikatelé dále nemají povinnost uzavřít profesní škodové pojištění. Klientovi domáhajícímu se vrácení peněžních prostředků pak úspěch nezaručuje ani vyhraný soudní spor, neboť výkonem rozhodnutí není, co postihnout. 13 Bez realitky - Majitelé majitelům, prodej a pronájem bez provize [online]. [cit. 2013-05-08]. Dostupné z: http://www.bezrealitky.cz/. Mezi dalšími můžeme uvést např. web Vlastníci. Prodej, koupě, pronájem bytů bez realitky [online]. [cit. 2013-05-08]. Dostupné z: http://www.vlastnici.cz/

10

smluvní dokumentace týkající se realitní transakce advokátem, a to elektronickou cestou a s výhodnější cenovou nabídkou.14 Snahu vyrovnat se s klesající důvěrou klientů můžeme zaznamenat i u realitních kanceláří. Ty se pokoušejí prezentovat svými vlastními etickými kodexy realitního makléře, kde vyzdvihují především ochranu zájmů klienta či různými interními certifikáty kvality (především v rámci franchisy).15 Dále vzniklo několik profesních sdružení, která organizují různé vzdělávací kurzy, standardizují obsah a rozsah realitních služeb či podmiňují členství povinným profesním pojištěním odpovědnosti za škodu. Nicméně tato sdružení, ze kterých lze jmenovat Asociaci realitních kanceláří ČR či Českou komoru realitních kanceláří, nezahrnují žádnou výraznější část aktivních realitních kanceláří.16 V neposlední řadě je pak nutno zmínit i aktuální pokročilé úvahy o změně právní regulace realitního odvětví, které jsou vyjádřeny v již několikrát zmíněné Analýze současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrhu variant řešení. Všechny z nich přitom pracují se zpřísněním regulace výkonu samotné činnosti včetně stanovení nějakého stupně kvalifikačních podmínek vstupu do odvětví. Tyto varianty se a analýze pohybovaly od přeřazení realitní činnosti mezi vázané živnosti až po komplexní úpravu realitního podnikání v samostatném zákoně. Právě poslední varianta byla zvolena při projednání analýzy hospodářským výborem PS PČR na jeho schůzi v říjnu 2012, když přípravou této legislativy bylo pověřeno Ministerstvo pro místní rozvoj.17 Dle zpráv v médiích i vyjádření zástupců realitních kanceláří se tato varianta těší značné podpoře, nicméně zatím není dostupná konkrétnější podoba nového zákona.18 Proto lze alespoň uvést prvky, které by se nově mohly 14

Na uvedeném webu klient může zvolit kontrolu již připravené smlouvu (zašle ji a to mu bude vrácena opravná, případně s komentářem shrnují objevená rizika) či kompletní právní servis pro celou transakci (advokát komunikuje pouze elektronickou cestou). Kontrola smluv [online]. [cit. 2013-05-08]. Dostupné z: http://kontrolasmluv.cz/ Nabídku kompletního právního zajištění realitní transakce za úplatu ve výši 1% (odměny RK začínají na 3%) poskytuje web www.internetovarealitka.cz, za kterým stojí taktéž advokátní kancelář. Internetová realitka [online]. [cit. 2013-05-08]. Dostupné z: http://www.internetovarealitka.cz/ 15 Viz např. etický kodex či profesionální prodejní standardy realitní franchisy RE/MAX Česká republika, viz RE/MAX Česká republika [online]. [cit. 2013-05-08]. Dostupné z: http://www.remax-czech.cz/kdo-jsmedostupné na http://www.remax-czech.cz/kdo-jsme. 16 MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení, c.d., str. 50. 17 POSLANECKÁ SNĚMOVNA PARLAMENTU ČESKÉ REPUBLIKY. Usnesení hospodářského výboru z 33. schůze konané dne 10. října 2012. Praha, 2012. 18 MASOPUSTOVÁ, Věra. Obchodování s realitami by mohlo mít přísnější pravidla. Připravuje se nový zákon. [online]. [cit. 2013-05-29]. Dostupné z: http://www.rozhlas.cz/zpravy/domaciekonomika/_zprava/obchodovani-srealitami-by-mohlo-mit-prisnejsi-pravidla-pripravuje-se-novy-zakon--1208033.

11

objevit mezi podmínkami či náležitostmi výkonu realitní činnosti, tak jak je uvádí analýza. Mezi ně patří zejména: stanovení povinného minimálního rozsahu poskytovaných služeb, zavedení požadavku odbornosti pro zisk oprávnění, povinné profesní škodové pojištění, povinnost vést finanční prostředky klientů na odděleném účtu či povinné pojištění proti úpadku realitní kanceláře.

12

2. Klienti realitních kanceláří Adresáty zprostředkovatelských a dalších služeb realitních kanceláří jsou smluvní strany transakce převádějící vlastnické právo k nemovitosti, tedy prodávající a kupující. Tato práce se vzhledem ke svému tématu nevěnuje jejich vzájemnému vztahu v rámci této transakce, ale soustředí se na jejich právní vztahy vůči realitnímu podnikateli. Ten totiž bude ve smluvních vztazích se svými klienty vždy vystupovat jako dodavatel a klienti vůči němu budou vždy v postavení spotřebitelů. Spotřebitelská ochrana pak bude poskytnuta prodávajícímu a kupujícímu nikoliv v rámci jejich vzájemného smluvního vztahu, ale pouze v rámci jejich smluvních vztahů s RK jako dodavatelem. Oba pak pochopitelně sledují poněkud odlišné zájmy, nicméně společným prvkem jejich vztahu s RK je legitimní očekávání, že v důsledku její účasti bude celá transakce zaštítěna odbornými službami.

2.1 Motivace prodávajícího a kupujícího pro využití služeb RK Prodávající vyhledávají služeb RK logicky především z důvodu usnadnění a urychlení prodeje své nemovitosti. Od RK pak očekávají odpovídající odborné znalosti a profesionální přístup, kterým bude zajištěn hladký průběh celé transakce a jistota dosažení kupní ceny dle představ prodávajícího, a dále pak jistota jejího skutečného obdržení. S realitním zprostředkovatelem prodávající uzavírá zprostředkovatelskou smlouvou, přičemž RK jednoznačně preferují její variantu s poskytnutím tzv. exkluzivity. Tu můžeme na tomto místě v krátkosti definovat jako smlouvu zakládající RK výlučné oprávnění zprostředkovat prodej nemovitosti a prodávajícímu ukládají povinnost nerealizovat prodej bez zprostředkovatelské účasti RK (podrobnější výklad bude podán v následující kapitole). V poslední době je pak patrný negativní postoj prodávajících k poskytnutí této exkluzivity, na což se RK snaží reagovat nabízením komplexních služeb, které spočívají v zajištění veškerých úkonů spojených s převodem vlastnického práva včetně různých vágních garancí dosažení vyšší prodejní ceny a v kratším čase, než kdyby prodávající služeb RK nevyužil. Prodávající tedy poptává především rychlejší a jistější provedení realitní transakce než kdyby si ji zajišťoval svými vlastními prostředky. 13

Kupující se pak dostává do vztahu s RK z poněkud jiné pozice. Jeho kontakt s RK je v podstatě podmíněn tím, že příslušná RK zprostředkovává prodej nemovitosti, o kterou má kupující zájem. K tomu, aby o ní mohl získat podrobnější informace a zahájit případná jednání o její koupi, musí kontaktovat realitního podnikatele. S ním poté zpravidla vede také většinu jednání o podmínkách prodeje a podobě kupních a dalších smluv uzavíraných s prodávajícím. Motivace kupujícího vstupovat do smluvního vztahu s RK je pak ve skutečnosti mnohem více diktována nutností než nějakou volbou. Očekávání kupujícího od tohoto vztahu pak spočívají v již zmíněném odborném přístupu RK a hladkého průběhu transakce tak, aby měl právní jistotu, že na něj bude po zaplacení kupní ceny převedeno vlastnického právo k nemovitosti. Očekávání a potřeby realitního podnikatele promítající se do jeho smluvních vztahů s prodávajícím a kupujícím jsou pak budovány na zcela odlišných základech, a bude předmětem zkoumání v kapitole věnující se smluvním typům využívaným v praxi.

2.2 Právní postavení klientů jako spotřebitelů a jejich ochrana Pojem spotřebitele a navazující institut jeho ochrany v určitých právních vztazích se vyvíjel postupně s rozvojem moderní společnosti, a to zejména v důsledku dramatického nárůstu počtu smluvních vztahů, do kterých začali jednotlivci vstupovat. Hlavním motivem vzniku oblasti spotřebitelského práva je nutnost reagovat na nerovnováhu ve smluvních vztazích mezi jednotlivcem a profesionálním obchodníkem založenou především různou mírou zkušeností a informací, znalostí práva a dostupní právních služeb, a také s ohledem na časté jednostranné určování smluvních podmínek podnikatelem.19 V pozadí ochrany spotřebitele tak proti sobě stojí pro soukromé právo stěžejní zásada autonomie vůle a zásada ochrany slabší smluvní strany. V rámci institutu spotřebitelské ochrany pak dochází k omezení autonomie vůle, a to z důvodu vyrovnání faktické nerovnosti mezi profesionálním dodavatelem a spotřebitelem. Toto „narovnávání pozic“ však musí být zároveň přiměřené vzhledem ke stanovenému cíli a nesmí sklouzávat k rovnostářství, neboť jeho účelem je prosadit obecný

19

VÍTOVÁ, Blanka. Nepřiměřená ujednání ve spotřebitelských smlouvách. Olomouc: Iuridicum Olomoucense, 2012, str. 21.

14

princip spravedlnosti.20 Ochrana spotřebitele nesmí být absolutizována a poskytována za každou cenu. Z toho hlediska se jeví vhodným rozvíjet spíše koncepci aktivního spotřebitele, který není jen důvěřivým pasivním účastníkem smluvního vztahu s podnikatelem, ale sám informace vyhledává, rozhoduje se na základě vlastního racionálního úsudku a chová se uvědoměle. Právě takovémuto informovanému spotřebitele by měla být poskytována ochrana (v souladu se zásadou vigilantibus iura).21 Práce se vzhledem k omezenému rozsahu nemůže věnovat tomuto tématu podrobněji, a proto se omezí jen na nejdůležitější prvky oblasti spotřebitelské ochrany, které následně využije v dalších částech. Soukromoprávní

22

ochrana spotřebitele je v českém právním řádu

obsažena

v ustanoveních §§ 51a až 71 hlavy V. občanského zákoníku. Tato ustanovení implementují do OZ obsah jednotlivých směrnic Evropských společenství, v jejichž rámci se spotřebitelská ochrana formovala od 70. let minulého století. Ze systematického hlediska se směrnice i ustanovení OZ dělí na obecnou úpravu poskytující spotřebiteli obecnou ochranu (§ 52, 55 a 56 OZ vymezující samotné spotřebitelské smlouvy, spotřebitele a dodavatele, obecnou ochranu a především generální i speciální klauzuli nepřiměřených ujednání na újmu spotřebitele), úpravu zohledňující způsob vzniku spotřebitelské smlouvy (tzv. distanční smlouvy v § 53 OZ či smlouvy uzavření mimo prostory obvyklé k podnikání v § 57 OZ) a úpravu dle předmětu plnění spotřebitelské smlouvy (tzv. timesharingové smlouvy v § 58 a násl. OZ či smlouvy o finančních službách § 54a OZ).23 Směrnice jsou postaveny na principu minimální harmonizace,

20

SELUCKÁ, Markéta. Ochrana spotřebitele v soukromém právu. Praha: Beck, 2008, str. 11-13. K požadavku na přiměřenost omezení autonomie vůle viz např. nález Ústavního soudu ze dne 29. 9. 2005, sp. zn. III. ÚS 350/03. 21 Tato koncepce je také rozvíjena v rámci evropské úpravy. Podrobněji viz TOMČÁNKOVÁ, Blanka.: Ochrana spotřebitele v praxi se vzory a příklady. Praha: Linde, 2008, str. 16 – 18. 22 Vedle ní totiž můžeme vymezit, ale zároveň i odlišit ochranu veřejnoprávní obsaženou v zákoně č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele. Jedná se ochranu preventivní, neboť příslušným subjektům (dodavatelům) ukládá určité povinnosti či zákazy, které by mohly spotřebitele poškodit. Mj. je tvořena výčtem zakázaných klamavých a obchodních praktik obsaženým v příloze zákona. Ochrana soukromoprávní je pak následná, když se může dovolávat porušení svého práva uplatněním příslušného práva či žaloby. 23 K systematice blíže viz SELUCKÁ, Markéta. Ochrana spotřebitele v soukromém právu, c.d., str. 21 – 29. Z nejvýznamnějších směrnic spadá pod a) obecnou ochranu směrnice Rady 93/13/EHS ze dne 5. 4. 1993 o nepřiměřených podmínkách ve spotřebitelských smlouvách či směrnice Rady 85/374/EHS ze dne 25. 7. 1985 o sbližování právních a správních předpisů členských států týkajících se odpovědnosti za vadné výrobky, pod b) ochranu zaměřenou na způsob vzniku smlouvy směrnice Rady 85/577/EHS ze dne 20. 12. 1985 o ochraně spotřebitele v případě smluv uzavřených mimo obchodní prostory a směrnice Evropského parlamentu a Rady 97/7/ES ze dne 20. 5. 1997 o ochraně spotřebitele v případě smluv uzavřených na dálku a pod c) ochranu dle předmětu plnění ze spotřebitelské smlouvy směrnice Evropského parlamentu a Rady 2008/48/ES ze dne 23. 4. 2008 o smlouvách o spotřebitelském úvěru a o zrušení směrnice Rady 87/102/EHS nebo směrnice Evropského

15

který vyjadřuje zásadu, že členské státy mohou v rámci implementace přijmout úpravu přísnější či podrobnější.24 Proto mj. i česká právní úprava spotřebitele obsahuje některá ustanovení odlišná od znění směrnice Rady 93/13/EHS ze dne 5. 4. 1993 o nepřiměřených podmínkách ve spotřebitelských smlouvách (dále jen jako směrnice o nepřiměřených podmínkách) či jdoucí nad její rámec. Při stručném výkladu věnovanému oblasti spotřebitelské ochrany je nutno vyjít důsledně z pojmu spotřebitel a nikoliv z pojmu spotřebitelské smlouvy, který je navíc velkou části odborné veřejnosti považován za nepřesný a do určité míry zavádějící.25 Spotřebitelský charakter smlouvy totiž neurčuje její označení či předmět, ale charakter smluvních stran, které ji uzavřely. Ostatně takto vymezuje tyto smlouvy i platná právní úprava v § 52 odst. 1 občanského zákoníku, kde se uvádí, že „Spotřebitelskými smlouvami jsou smlouvy kupní, smlouvy o dílo, případně jiné smlouvy, pokud smluvními stranami jsou na jedné straně spotřebitel a na druhé straně dodavatel.“ Spotřebitelskou se smlouva stává v důsledku toho, že jejími smluvními stranami jsou spotřebitel na jedné a dodavatel na druhé straně, nikoliv proto, že by se jednalo o nějaký zvláštní smluvní typ. Taktéž není rozhodné, zda byla smlouva uzavřena podle občanského zákoníku nebo dle jiného soukromoprávního předpisu (např. zákona o pojistné smlouvě). Proto by bylo vhodnější a přesnější označovat je jako smlouvy uzavírané se spotřebitelem.26 Subjekty spotřebitelské smlouvy jsou pak vymezeny v §52 odst. 2 (dodavatel) a 3 (spotřebitel) OZ a to ve vzájemné dichotomii. Spotřebitelem je fyzická osoba, která při uzavírání a plnění smlouvy nejedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti nebo v rámci samostatného výkonu svého povolání.27 Naopak dodavatel pak při uzavírání a plnění smlouvy jedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti (v práci je dále pro dodavatele používán také termín podnikatel, neboť ten bude vždy ve vztahu ke spotřebiteli dodavatelem). parlamentu a Rady 94/47/ES ze dne 26. 10. 1994 o ochraně nabyvatele ve vztahu k některým aspektům smluv o nabytí práva k dočasnému užívání nemovitostí. 24 V důsledku se pak úprava ochrany spotřebitele v jednotlivých členských státech liší, např. pokud se jedná o délku lhůt poskytnutých spotřebiteli k odstoupení od smlouvy či rozsahu informační povinnosti dodavatele. 25 Viz např. ŠVESTKA, Jiří, et al.: Občanský zákoník: komentář. Praha: Beck, 2009, str. 452 26 Selucká in ELIÁŠ, Karel. Občanský zákoník: velký akademický komentář : úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1.4. 2008. Praha: Linde, 2008, str. 365. 27 Až do novelizace OZ provedené zákonem č. 155/2010 Sb. (účinnost od 1. 8. 2010) přitom znění § 52 odst. 3 stanovilo, že spotřebitelem je osoba, která určitým způsobem nejedná, ale již nerozlišovalo, zda se jedná pouze o osobu fyzickou či nikoliv. Směrnice i výklad Soudního dvůr EU přitom považoval a považuje za spotřebitele pouze fyzickou osobu. Podrobněji viz např. TOMČÁNKOVÁ, Blanka., c.d. str. 19 – 20.

16

Kupní smlouva uzavřená mezi prodávajícím a kupujícím proto nebude smlouvou spotřebitelskou, byť její uzavření zprostředkovala RK, a to ani v případě, že prodávající zmocní realitního podnikatele k jejímu uzavření.28 Vyplývá to z prostého konstatování, že ani jedna ze smluvních stran není v postavení dodavatele. Pro klienty RK zde pak poněkud zavádějícím způsobem může působit to, že při uzavírání realizační smlouvy je v praxi rozhodující působení právě RK. Ta totiž v rámci činnosti pro prodávajícího zpravidla připravuje její náležitosti a obsah, a straně kupující ji RK předkládá s tím, že není ochotna přistoupit na nějaké vyjednávání a modifikace smlouvy. Zejména kupující je tak de facto vyloučen z negociačního procesu. Spotřebitelská ochrana se na prodávajícího a kupujícího vztahuje jen v rámci smluv, které uzavřely s realitním podnikatelem. Základ obecné soukromoprávní ochrany spotřebitele představují § 55 a 56 občanského zákoníku implementující směrnici o nepřiměřených podmínkách. V nich je nejprve stanoven princip relativní, neboli jednostranné kogentnosti (§ 55 odst. 1 OZ), neboť ujednání obsažená ve spotřebitelské smlouvě se nemohou odchýlit od zákona v neprospěch spotřebitele (a contrario v neprospěch dodavatele odchylka zásadně přípustná je). Tento zákaz se však vztahuje pouze na dispozitivní ustanovení stanovená na ochranu spotřebitele.29 Druhá věta § 55 odst. 1 OZ pak uvádí, že takovýmto ujednáním je zejména vzdání se práv, které zákon spotřebiteli poskytuje nebo jiné zhoršení jeho smluvního postavení. Ustanovení §55 odst. 1 OZ tak představuje nejobecnější pravidlo zdůrazňující, že veškeré smluvní ujednání, která byla sjednána v neprospěch spotřebitele a v rozporu s ustanoveními na jeho ochranu jsou absolutně neplatná (pro rozpor se zákonem dle § 39 OZ). Na něj přímo navazuje ustanovení § 56 OZ, které v odst. 1 stanovuje: Spotřebitelské smlouvy nesmějí obsahovat ujednání, která v rozporu s požadavkem dobré víry znamenají k újmě spotřebitele značnou nerovnováhu v právech a povinnostech stran. Jedná se generální klauzuli vymezující tzv. nepřiměřená ujednání

28

To, že při uzavírání smlouvy byl spotřebitel zastoupen, nemá vliv, když hlavním kritériem pro určení, zda se jedná či nejedná o spotřebitelskou smlouvu, zůstává charakter (postavení) smluvních stran smlouvy. Viz Hulmák in ŠVESTKA, Jiří, et al.: Občanský zákoník: komentář, c.d., str. 470. 29 Viz VÍTOVÁ, Blanka, c.d., str. 30. Stejný názor dovozuje i Večeřa, který uvádí, že bude zapotřebí vždy zkoumat povahu jednotlivého dispozitivního ustanovení a porovnat jej s konkrétním smluvním ustanovením, tak, aby bylo možné učinit závěr, zda se jedná o nepřípustnou odchylku v neprospěch spotřebitele či nikoliv. Viz VEČEŘA, Jiří. Ochrana spotřebitele v České republice a Evropské unii: (včetně úpravy podle nového občanského zákoníku 2014) : právní stav k 1.1. 2013. Praha: Leges, 2013, str. 94 – 96.

17

spotřebitelských smluv.30 Takováto ujednání jsou dle § 55 odst. 2 OZ stižena sankcí absolutní neplatnosti.31 Demonstrativní výčet („černý seznam“) nepřiměřených ujednání stanovuje § 56 odst. 3 OZ. I ony přitom musí splňovat podmínky dle generální klauzule. Posouzení, zda konkrétní smluvní ujednání naplňuje definici nepřiměřeného ujednání, představuje náročný a komplexní proces. Nerovnováha v právech a povinnostech musí nejprve dosahovat určité intenzity (relevantního rozsahu) a musí být sjednána k újmě spotřebitele, tj. v jeho neprospěch (nemusí nutně představovat škodu, ale také např. nevýhodu). Ujednání přitom nemůže být hodnoceno izolovaně od ostatních ujednání, ale naopak v rámci celé smlouvy. Následně vstupuje do posuzování klíčové kritérium přiměřenosti nerovnováhy, kterou příslušné ujednání smlouvy působí. V rámci generální klauzule je toto kritérium přitom vyjádřeno poněkud nešťastně v nepřesné formulaci v rozporu s požadavkem dobré víry, která vznikla doslovným překladem anglického znění směrnice o nepřiměřených podmínkách. Český překlad přitom používá formulaci v rozporu s požadavkem přiměřenosti. Pojem dobré víry má v českém právním řadu význam ve smyslu objektivně posuzovaného vědomí jednotlivce o souladu jeho jednání s právními předpisy.32 Přikláním se k názoru té části teorie, že dobrá víra má být v tomto případě vykládána jako obecná zásada poctivosti (poctivého jednání), nikoliv jako posuzování souladu s dobrými mravy. Pro případ rozporu s dobrými mravy totiž zákon stanoví sankci neplatnosti automaticky bez dalších požadavků na zkoumání přiměřenosti takovýchto ujednání.33

30

Pojem nepřiměřená ujednání přitom mnohem věrněji vyjadřuje jejich skutečný charakter než termín nepřiměřené podmínky použitý v oficiálním překladu směrnice o nepřiměřených podmínkách či než v teorii používané termíny nepřípustná (nekalá) ujednání (podmínky). Pojem podmínka je totiž v českém právním řádu spojen jednak s jednou z nahodilých složek právního úkonu, především pak v souvislosti s obchodními podmínkami ve smyslu § 273 Obchodního zákoníku. Naproti tomu ujednání se obecně vztahuje jen k jedné složce obsahu právního úkonu (jednání), tedy konkrétní složce spotřebitelské smlouvy. Nepřípustná (respektive neplatná) jsou pak tato ujednání proto, že mají nepřiměřenou povahu spočívající ve značné nerovnováze práv a povinností smluvních stran, a to k újmě spotřebitele. Srov. např. VÍTOVÁ, Blanka, c.d., str. 41 – 42 či Selucká in ELIÁŠ, Karel. Občanský zákoník: velký akademický komentář, c.d., str. 381 – 382. 31 Před výše uvedenou novelou OZ zákonem č. 155/2010 Sb. přitom ustanovení § 55 odst. 2 stanovovalo pro nepřiměřená ujednání sankci relativní neplatnosti. Judikatura i právní teorie však již předtím dovozovala, že správný výklad zní ve prospěch neplatnosti absolutní. Viz Hulmák in ŠVESTKA, Jiří, et al.: Občanský zákoník: komentář, c.d., str. 541 – 542 či VEČEŘA, Jiří, c.d., str. 98. 32 Např. v případě posuzování oprávněnosti držby. ŠVESTKA, Jiří, et al.: Občanský zákoník: komentář, c.d., str. 541. 33 K celé problematice nejpodrobněji viz VÍTOVÁ, Blanka, c.d., str. 64 – 82. Naopak k mylně dovozovanému výkladu ve smyslu dobrých mravů lze uvést VEČEŘA, Jiří, c.d., str. 90 – 91.

18

Pomocná vodítka pro posuzování přiměřenosti stanovuje směrnice o nepřiměřených podmínkách jednak v preambuli a také v článku 4. Jako přiměřené lze především hodnotit takové jednání dodavatele, který jedná (při sjednání smlouvy) poctivě a přiměřeně s druhou stranou, a zároveň bere v úvahu její oprávněné zájmy a plní svou informační povinnost. Dále je nutno vzít v úvahu sílu vyjednávajících pozic stran, a to zda zde existovala nějaká motivace proto, aby spotřebitel souhlasil s určitou podmínkou. Posuzují se také veškeré okolnosti (ekonomické, společenské, aj.), které provázely uzavření smlouvy. Vymezení předmětu plnění a ceny naopak dle § 56 odst. 2 nemohou samy o sobě představovat nepřiměřené ujednání, nicméně mohou mít vliv v rámci posuzování přiměřenosti jiných ujednán.34 Obecná úprava ochrany spotřebitele dle občanského zákoníku se však na rozdíl od směrnice o nepřiměřených podmínkách vztahuje na veškeré smlouvy uzavřené se spotřebitelem, nikoliv pouze na tzv. adhezní smlouvy. Do českého právního řádu totiž nebylo transponováno pravidlo o tom, že nepřiměřené ujednání může být pouze takové, které nebylo sjednáno individuálně (článek 3 směrnice). Adhezní smlouvy jsou přitom typické pro oblast smluvní interakce mezi podnikateli a spotřebiteli. Tyto smlouvy charakterizuje způsob jejich sjednání spočívající v tom, že obsah adhezní smlouvy určuje jedna ze smluvních stran (podnikatel jako silnější smluvní strana) a druhá má pouze možnost smlouvu jako celek buď přijmout, nebo odmítnout. Slabší smluvní strana tedy nemá možnost zasáhnout do negociačního procesu, neboť nesouhlas byť s jedním konkrétním smluvním ujednáním formulovaným v ofertě je považován za odmítnutí smlouvy. Povahu adhezních smluv splňují i smlouvy, jejichž uzavření podmiňuje oferent tím, že jejich součástí budou i všeobecné obchodní podmínky (ty často rozhodujícím způsobem ovlivní její obsah). V případě, že je obsah smlouvy již předpřipraven na standardně užívaném formuláři, do kterého se již jen doplňuje označení obláta, rozsah předmětu plnění, apod., jsou tyto smlouvy zároveň označovány jako tzv. formulářové.35 Zdaleka však neplatí, že každá adhezní či formulářová smlouva musí být automaticky smlouvu spotřebitelskou. Vzhledem k tomu, že se ochrana spotřebitele dle českého právního řádu poskytuje ve všech spotřebitelsko-dodavatelských 34

Dle znění čl. 4 směrnice se posuzování přiměřenosti netýká definice hlavního předmětu smlouvy, ani přiměřenosti ceny a odměny na straně jedné, ani služeb nebo zboží dodávaných výměnou na straně druhé, a to za předpokladu, že jsou tato ujednání sepsána jasným a srozumitelným jazykem. Viz znění směrnice a podrobné rozebrání těchto kritérií ve VÍTOVÁ, Blanka, c.d., str. 58 – 64. 35 ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Jan, et al.: Občanské právo hmotné. 2. Díl třetí závazkové právo. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2009, str. 103 – 104.

19

smluvních vztazích, bude mít adhezní charakter smlouvy význam pouze při posuzování přiměřenosti jednotlivých ujednání. Význam tak v konkrétních případech může sehrát vyloučení spotřebitele z negociačního procesu, transparentnost ujednání, srozumitelnost jazykového vyjádřen, grafická podoba smlouvy, atd.36 V souvislosti s tématem ochrany spotřebitele je nutno alespoň ve zkratce uvést institut fakultativních obchodů upravených v § 262 ObchZ. Tím se rozumí takové závazkové vztahy, které se dle dohody stran budou řídit ustanoveními obchodního zákoníku, ačkoliv se nejedná o vztah mezi podnikateli týkající se jejich podnikatelské činnosti. Typicky se jedná o případy smluvních vztahů mezi podnikatelem a nepodnikatelem (spotřebitelem), kde je provedena volba obchodního zákoníku především s ohledem na zájmy podnikatele (např. možnost sjednání smluvních úroků z prodlení, moderace smluvní pokuty, atd.). Nicméně i v tomto případě je pamatována na ochranu slabší smluví strany, když jednak § 262 odst. 1 ObchZ stanovuje, že neplatnou bude taková dohoda, která zhorší postavení této smluvní strany (nepodnikatele). A dále pak v § 262 odst. 4 ObchZ, který uvádí, že ustanovení občanského zákoníku nebo zvláštních právních předpisů obsahujících úpravu ochrany spotřebitele se použije vždy, je-li to ve prospěch smluvní strany, která není podnikatelem. Ze zvláštní úpravy soukromoprávní ochrany spotřebitele považujeme za nutné zmínit alespoň institut smluv uzavřených mimo obchodní prostory upravených v § 57 OZ. Dopadá na smlouvy uzavřené mimo prostory obvyklé k podnikání dodavatele, případně na smlouvy uzavřené s podnikatelem, který nemá stále místo k podnikání. Účelem ochrany je bránit spotřebitele před využívání momentu překvapení, zaskočení či emocionálního nátlaku v souvislosti s agresivními obchodními praktikami. Spotřebitel v případech uzavírání smlouvy při různých podomních prodejích, marketingových zájezdech a podobných akcích či na výstavách navíc nemá objektivní možnost porovnat předloženou nabídku s ostatními nabídkami na trhu a náležitě zvážit veškeré jejích výhody a nevýhody.37 Z tohoto důvodu mu zákon poskytuje 14 denní lhůtu (pokud ještě nebylo ze strany podnikatel plněno, je lhůta stanovena na 1 měsíc) k odstoupení od smlouvy bez udání důvodu, která se prodlužuje na jeden rok, pokud nebyl spotřebitel podnikatelem o tomto právu náležitě a písemně poučen nejpozději při

36 37

Podrobněji k jednotlivým prvkům viz VÍTOVÁ, Blanka, c.d., str. 41 – 53. VEČEŘA, Jiří, c.d., str. 127.

20

uzavření smlouvy. Toto pravidlo však neplatí u smluv, u kterých si spotřebitel sám sjednal návštěvu podnikatele s tím, že má zájem na provedení objednávky.38 Ustanovení § 57 odst. 4 OZ vymezuje určité výjimky z této ochrany, přičemž pro účely této práce je podstatná výjimka obsažená v písm. a), dle nějž se ochrana nevztahuje na smlouvy jejich předmětem je výstavba, prodej, nájem nebo jiné právo k nemovitosti, s výjimkou smluv o jejich opravách a o dodávce zařízení do ní začleněných. V této souvislosti vyvstává otázka, zda se tedy ustanovení o smlouvách uzavřených mimo obchodní prostory vztahují na i smlouvy uzavírané mezi realitním podnikatelem a prodávající či kupujícím. Odpověď musí vyjít z posouzení, zda předmětem zprostředkovatelské smlouvy a tzv. rezervační smlouvy je jiné právo k nemovitosti dle výše uvedeného ustanovení. Dle názoru autora tomu tak není, když lze argumentovat tím, že v prvním případě je předmětem smlouvy úplatné zprostředkování uzavření smlouvy a v druhém pak uzavření určité smlouvy ve stanovené lhůtě. Skutečnost, že v obou případech figuruje v předmětu závazkového vztahu smlouva zakládající vlastnické právo k nemovitosti, nic nemění na tom, že to toto právo není předmětem tohoto závazkového vztahu, respektive smlouvy. Jako příklad jiného právo k nemovitosti můžeme uvést úvěrovou smlouvu zajištěna zástavním právem k nemovitosti.39 V realitní praxi přitom velice často dochází k tomu, že zprostředkovatelské i rezervační smlouvy jsou uzavírány nikoliv v provozovně realitního podnikatele, ale při prohlídce konkrétní nemovitosti. Smlouvy přitom tuto skutečnost vůbec nereflektují a neobsahují ustanovení upozorňující na právo od ní odstoupit ve smyslu § 57 odst. 2 OZ.

38

V tomto případě lze totiž jen těžko uvažovat o nějakém překvapení. Nicméně smlouva se pak musí vztahovat pouze na předmět plnění, který byl součástí objednávky. V případě, že by podnikatel využil návštěvy ke sjednání jiného či výrazně širšího, mohla by být taková smlouva již považována za uzavřenou mimo obchodní prostory. Viz Selucká in ELIÁŠ, Karel. Občanský zákoník: velký akademický komentář, c.d., str. 390. 39 Tento vztah dovodila judikatura Soudního dvora Evrospké unie, viz Selucká in ELIÁŠ, Karel. Občanský zákoník: velký akademický komentář, c.d., str. 392.

21

3. Smlouvy uzavírané mezi realitní kanceláří a spotřebiteli Při převodu vlastnického práva k nemovitosti za účasti realitního zprostředkovatele dochází v praxi k opakovaně se vyskytující modelové situaci. Realitní kancelář jednak sama aktivně vyhledává nemovitosti k prodeji a zároveň ji kontaktují prodávající se zájmem o její služby. Na jedné straně zde tedy vzniká vztah mezi RK a prodávajícím vyjádřený ve formě zprostředkovatelské smlouvy, kterou se RK zavazuje vyhledat vhodného zájemce o koupi nemovitosti (kupujícího). Poté, co se objeví kupující s vážným zájmem o nemovitosti, podmíní RK další jednání o prodeji uzavřením určitého typu nepojmenované smlouvy, nejčastěji tzv. rezervační smlouvy (či smlouvy o blokovacím depozitu). Na druhé straně tedy vzniká vztah mezi RK a kupujícím, který tvoří závazek RK, že nebude nemovitosti nabízet žádným dalším zájemcům a závazek kupujícího, že ve stanovené lhůtě uzavře kupní smlouvu s prodávajícím. Smlouvy uzavírané mezi realitním podnikatelem a spotřebiteli se i přes svůj odlišný obsah vyznačují celou řadou společných a charakteristických rysů. Jejich obsah je v drtivé většině formulován výhradně ze strany RK, která jen velice zřídka akceptuje nějaké zásahy do jejich podoby či změny. Proto je můžeme označit za smlouvy sjednávané adhezním způsobem. V praxi každá z RK disponuje svým zavedeným vzorem, který si v lepším případě nechala vypracovat odborníkem dle svých potřeb a požadavků, v horším využívá volně přístupné varianty těchto vzorů. Při jednání s klientem pak odmítají zásahy či změny těchto vzorů s argumentací, že se jedná o jimi standardně používané a bezproblémově osvědčené smlouvy. Zároveň mají tyto smlouvy podobu formuláře, do kterého se doplňuje jen označení smluvní strany, specifikace nemovitosti, rozsah plnění, atd. Jedná se tedy zároveň i o smlouvy formulářové. Pro smlouvy je dále příznačné, že v nich největší důraz bývá kladen na širokou formulaci a výčet povinností spotřebitele. Naproti tomu povinnosti realitního podnikatele jsou často formulovány velmi stručně až zkratkovitě. Tyto jevy pramení z toho, že smlouvy mají zajistit především prosazení zájmů realitního podnikatele na celé transakci, které spočívají v dosažení zisku v podobě zprostředkovatelské odměny. Ve smlouvách se proto objevuje celá řada prvků zajišťující dosažení tohoto cíle. Typicky se jedná o smluvní pokuty, rozhodčí doložky či dohodu o použití obchodního zákoníku pro úpravu závazkového vztahu. Tento aspekt se pochopitelně projevuje 22

nejen v realitním, ale i v jiných podnikatelských odvětvích, a často vyjadřuje legitimní požadavky podnikatele. Nelze však pominout, že v řadě případů zároveň dochází ke zneužívání těchto prvků na úkor spotřebitele.

3.1 Zprostředkovatelská smlouva Jak již bylo uvedeno v předchozí kapitole, realitní podnikatelé se v praxi věnují zpravidla výhradně zprostředkovatelské činnosti. Zprostředkovatelská smlouva proto logicky představuje klíčový prvek a základ jejich podnikatelských aktivit. Smlouvu vymezuje na jedné straně závazek zprostředkovatele vyvíjet činnost tak, aby zájemce (dále také pro větší přehlednost jako prodávající) mohl uzavřít určitou smlouvu se třetí osobou, a na druhé straně závazek zájemce poskytnout mu odměnu v případě, že k uzavření dojde v důsledku jeho činnosti. Pojmovým znakem zprostředkovatelské smlouvy je tedy její úplatnost, která ji, mimo jiného, odlišuje od jiného smluvního typu, a to sice smlouvy příkazní. V praxi bývá pro označení smlouvy zpravidla používán zákonný pojem, ale vyskytují se i názvy jako smlouva o (výhradním) poskytování realitních služeb či smlouva o zprostředkování a poskytování služeb souvisejících s prodejem nemovitosti. Tato skutečnost však nemá žádný význam, pokud je předmětem smlouvy závazek zprostředkování uzavření smlouvy. V platné právní úpravě je však zprostředkovatelská smlouva upravena nejen v občanském zákoníku (§§ 774 – 777 OZ), ale s určitými odlišnostmi také v zákoníku obchodním (§§642 -

651 ObchZ). Nejmarkantnější z rozdílů je patrný již ze základních

ustanovení, zejména formulace závazku zprostředkovatele, když ustanovení § 774 OZ jej uvádí jako povinnost obstarat uzavření smlouvy, zatímco ustanovení § 642 ObchZ jako povinnost vyvíjet činnost směřující k tomu, aby zájemce měl příležitost uzavřít smlouvu. Tento rozdíl však nic nemění na totožné podstatě zprostředkování jako činnosti spočívající ve vyhledávání či kontaktování osob majících zájem o uzavření zprostředkovávané smlouvy, zjištění jejich skutečného zájmu o uzavření smlouvy a následném podání informací o těchto osobách zájemci, případně jejich seznámení. Na tom se ostatně shoduje i odborná veřejnost.40

40

Lavický in ŠVESTKA, Jiří, et al.: Občanský zákoník: komentář, c.d., str. 2285 – 2286.

23

Základní ustanovení však již naznačuje zásadní rozdíl v těchto dvou úpravách. Podle občanského zákoníku vzniká nárok na odměnu až uzavřením zprostředkovávané smlouvy, neboť dle § 774 OZ se zájemce zavazuje zprostředkovateli poskytnout odměnu tehdy, byl-li výsledek dosažen přičiněním zprostředkovatele. Naproti tomu úprava obchodního zákoníku předpokládá, že zprostředkovatel může vykonávat činnosti jedním ze dvou způsobů, který podmíní vznik jeho odměny. Za prvé bude vyvíjet pouze činnost vedoucí k obstarání příležitosti k uzavření smlouvy a nárok na odměnu mu vznikne již zajištěním této příležitosti, která však musí být reálná a možná. Tato varianta však musí být ve smlouvě výslovně sjednána, jak vyplývá z ustanovení § 645 ObchZ. Druhou variantou je, že zprostředkovatel bude vykonávat činnost tak, aby byla smlouva uzavřena, což se shoduje s úpravou dle občanského zákoníku. Na rozdíl od něj však může být vznik nároku na odměnu podmíněn nejen uzavřením smlouvy (§644 ObchZ), ale také okamžikem plnění třetí osoby ze zprostředkovávané smlouvy (§646 ObchZ). Zcela speciální je v tomto ohledu ustanovení § 651 ObchZ, které zakotvuje právo na odměnu i v případě, že je zprostředkovávaná smlouva uzavřena (je z ní plněno) až po zániku zprostředkovatelské smlouvy, pokud k tomu došlo v důsledku zprostředkování. Odlišný názor na otázku vzniku nároku zprostředkovatele na odměnu nabízí Havel, když uvádí, že i dle občanského zákoníku vzniká tento nárok a zprostředkovatel splní svůj závazek již pouhým obstaráním reálné a možné příležitosti uzavřít smlouvy.41 Autor práce se tímto názorem nesouhlasí, naopak se přiklání k argumentaci založené na tom, že odměna je vázána na výsledek, kterým je dle znění § 774 OZ uzavření smlouvy.42 Smluvní strany si pochopitelně mohou ve zprostředkovatelské smlouvě dohodnout podmínky vzniku nároku jinak. Nicméně v případě zprostředkovatelské smlouvy uzavřené mezi prodávajícím a realitním podnikatelem nelze opomenout, že se bude jednat o spotřebitelskou smlouvu a bude nutno aplikovat pravidlo zákazu odchýlení se od zákona v neprospěch prodávajícího dle § 55 odst. 1 OZ. Stejně tak by se muselo aplikovat i ustanovení § 262 odst. 1 ObchZ o zákazu zhoršení postavení prodávajícího v případě, že bude pro smlouvu zvolena úprava obchodního zákoníku. Pokud by tedy tato konkrétní zprostředkovatelská smlouva určila, že realitnímu podnikateli 41

Havel in ELIÁŠ, Karel. Občanský zákoník: velký akademický komentář, c.d., str.2320. Lavický in ŠVESTKA, Jiří, et al.: Občanský zákoník: komentář, c.d., str. 2289 či Šíma in FIALA, Josef. Občanský zákoník: komentář. Praha: Wolters Kluwer, 2009, str. 1452, z judikatury viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 16. 9. 2009, sp. zn. 33 Cdo 696/2008.

42

24

vzniká nárok na odměnu již obstaráním příležitosti uzavřít zprostředkovávanou smlouvu (ve smyslu § 645 ObchZ), bylo by toto ujednání neplatné z důvodu odchýlení se od zákona v neprospěch spotřebitele.43 Jako ujednání ve prospěch prodávajícího je totiž nutno vykládat podmínění vzniku nároku na odměnu až uzavřením zprostředkovávané smlouvy, neboť prodávajícímu poskytuje mnohem větší jistotu, že dojde k uspokojení jeho zájmů (prodeje nemovitosti). Naopak ujednání vážící odměnu nejen na uzavření smlouvy, ale i na další skutečnosti, např. aktivní spolupůsobení zprostředkovatele při převodu vlastnického práva k nemovitosti (podání na katastr nemovitosti, apod.) či úplné zaplacení kupní ceny (dle § 646 ObchZ) budou interpretována jako působící ve prospěch prodávajícího a tudíž platná.44 Mnohem problematičtěji pak autor hodnotí neplatnost volby obchodního zákoníku z důvodu, že postavení prodávajícího jako spotřebitele zhoršuje také ustanovení § 651 ObchZ o vzniku nároku na odměnu i po zániku zprostředkovatelské smlouvy, pokud byla zprostředkovávaná smlouva uzavřena v důsledku zprostředkování. Tuto neplatnost dovodil ve svém nedávaném rozhodnutí Nejvyšší soud, když vyšel z toho, že volbou obchodního zákoníku pro zprostředkovatelský vztah mezi podnikatelem a spotřebitelem se smluvní strany odchylují od zákona v neprospěch spotřebitele a volba proto bude dle § 262 odst. 1 ObchZ vždy neplatná. Dle Nejvyššího soudu se totiž při hodnocení zhoršení postavení spotřebitele nelze omezit pouze na skutečnost zakládající vznik nároku na odměnu, ale posoudit úpravu zprostředkovatelské smlouvy v občanském a obchodním zákoníku v jejich celkovém kontextu včetně aplikace spotřebitelské ochrany. Zprostředkovatelská smlouva uzavřená se spotřebitelem s volbou úpravy obchodního zákoníku proto bude dle právního názoru Nejvyššího soudu vždy v jeho neprospěch, a to právě z důvodu možného vzniku nároku na provizi i po zániku zprostředkovatelské smlouvy.45 Zprostředkovatelský smlouva uzavřená mezi podnikatelem a spotřebitelem se proto dle právního názoru obsažného v tomto rozhodnutí bude vždy řídit občanským zákoníkem. Tímto rozhodnutím se dle mínění autora otevírá prostor pro nepoctivé jednání prodávajícího v těch případech, kdy si poté, co je zprostředkovatelem vyhledán vhodný zájemce, jednoduše počká na skončení platnosti zprostředkovatelské smlouvy a poté s ním uzavře smlouvu, aniž by uznal zprostředkování podnikatele a uhradil mu odměnu. Navíc lze 43

K této otázce např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 22. 2. 2008, sp. zn. 33 Cdo 3053/2007. Takováto ujednání potvrdila i soudní praxe, viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2010, sp. zn. 33 Cdo 3900/2008. 45 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 10. 2012, sp. zn. 23 Cdo 2589/2010. 44

25

takovéto rozhodnutí označit za odporující koncepci přiměřeného omezení autonomie vůle z důvodu ochrany spotřebitele (viz předchozí kapitola). Ten je takto de facto chráněn ve svém nepoctivém jednání a v praxi tak může docházet k poškozování podnikatele tím, že by pouze nesl náklady zprostředkování bez nároku na odměnu. Lze tedy učinit závěr, že volba obchodního zákoníku ztrácí pro podnikatele ve světle nepoužitelnosti ustanovení o podmínění vzniku nároku na odměnu obstaráním příležitosti uzavřít smlouvu či využití ustanovení o nároku na odměnu i v případech uzavření zprostředkovávané smlouvy po zániku zprostředkovatelské smlouvy veškerý význam. Ať už je nárok na odměnu (platně) ujednán na obstarání příležitosti uzavřít smlouvu či až na uzavření smlouvy, musí zároveň mezi touto skutečnosti a činností zprostředkovatel existovat příčinná souvislost. Zprostředkovatel přitom není nijak omezen v tom, jakým způsobem bude činný, nicméně je zřejmé, že se musí jednat o aktivní činnosti, bez níž by příležitosti uzavřít smlouvu nevznikla. Pokud by zprostředkovatel zůstal pasivním a nevykonával sjednanou činnost, zcela jistě mu nenáleží odměna. Teorie pak odlišně nazírá na otázku vymahatelnosti jeho závazku. Havel zastává názor, že se jedná nevymahatelnou povinnost, neboť zprostředkovatel není odměňován za činnost samotnou, ale za výsledek. Dále dodává, že zákon pro případ porušení této povinnosti nestanovuje žádnou sankci a zprostředkovatel je tedy povinen vyvíjet činnost pouze v případě, že tak výslovně stanoví smlouva.46 S prvním poznatkem se dá zcela jistě souhlasit, avšak druhý je již dosti sporný. Autor se v tomto ohledu přiklání k názoru, že každé subjektivní povinnosti jedné smluvní strany odpovídá subjektivní právo druhé smluvní strany, a ta se jej může domáhat (odráží tak zásadu pactu sunt servanda).47 Pokud bychom připustili nevymahatelnost těch smluvních povinností, pro které zákon nestanoví žádné sankce, znamenalo by to popření závazkového práva jako takového, respektive bychom se vydali cestou kazuistického podmiňování každé smluvní povinnosti konkrétní sankcí. Stejně tak bychom připustili šikanózní výkon práv, když by osoba A s cílem zmařit např. prodej automobilu uzavřela s prodávajícím tzv. výhradní zprostředkovatelskou smlouvu, která by stanovila pod sankcí smluvní pokuty, že prodávající není oprávněn uzavřít kupní smlouvu bez zprostředkovatelské účasti osoby A. Tato smlouva by byla uzavřena na delší časové období, např. 1 roku a osoba A by jako zprostředkovatel zůstala 46 47

Havel in ELIÁŠ, Karel. Občanský zákoník: velký akademický komentář, c.d., str. 2318. Zejména viz Lavický in Lavický in ŠVESTKA, Jiří, et al.: Občanský zákoník: komentář, c.d., str. 2289.

26

po celou dobu zcela záměrně pasivní. Prodávající by v případě, že bychom souhlasili s Havlem, nemohl automobil prodat sám, aniž by hradil smluvní pokutu, a zároveň by musel pouze nečinně přihlížet záměrné pasivitě zprostředkovatele. V návaznosti na povinnosti zprostředkovatele obstarat uzavření smlouvy je nutno poukázat na skutečnost, že zájemce není povinen uzavřít zprostředkovávanou smlouvu s vyhledanou třetí osobou.48 Na druhou stranu zájemce může zcela jistě převzít některé povinnosti, které sice nejsou výslovně uvedeny v úpravě zprostředkovatelské smlouvy v občanském zákoníku, ale které zároveň nepovedou ke zhoršení jeho smluvní postavení (§ 262 odst. 1 ObchZ) či nebudu představovat odchýlení se od zákona v jeho neprospěch (§ 55 odst. 1 OZ). Jako příklad z praxe lze uvést standardní ujednání, že prodávající poskytne nezbytnou součinnost ke zprostředkování uzavření smlouvy tím, že zprostředkovateli umožní po předchozí dohodě provádět prohlídky nemovitosti.49 Zprostředkovatelská smlouva přestavuje úplatný smluvní typ, proto je třeba zvýšenou pozornost věnovat odměně. Nejprve lze poukázat na význam pojmů odměna a provize. Odměna je zákonný pojem pro úplatu za zprostředkování dle § 774 OZ. Naproti obchodní zákoník používá v ustanovení § 642 ObchT poněkud nejasně pojem „úplata (provize)“. Z jazykového hlediska je pak širším pojem odměna, když provize se užívá pro označení odměny za zprostředkování určené zpravidla jako určité procento z ceny zprostředkovávané hodnoty.50 Práce bude nadále používat synonymně oba z těchto termínů. Pro další účely práce musíme ozřejmit, jakým způsobem je odměna za zprostředkování chápana v realitní praxi a jak je konstruována v realitních zprostředkovatelských smlouvách. Ve standardních případech hradí odměnu prodávající a je určena procentem z kupní ceny nemovitosti, která se zpravidla pohybuje mezi 3 až 10%51. Seriózní realitní podnikatelé ji uvádějí transparentně, a to buď samostatně vedle kupní ceny nemovitosti, nebo v jejím rámci, ale s výslovným upozorněním na její výši. Nicméně podstatná část realitních podnikatelů prosazuje poněkud deformovanou praxi spočívající v tom, že provizi hradí kupující namísto prodávajícího jako smluvní strany zprostředkovatelské smlouvy. Děje se tak v rámci koncepce 48

Na tomto závěru se již teorie shoduje, stejně jako judikatura, viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2008 sp. zn. 33 Cdo 3053/2007. 49 Viz vzor č. 1, článek 2.2. 50 Havel in ELIÁŠ, Karel. Občanský zákoník: velký akademický komentář, c.d., str. 2324. 51 Jako poměrně relevantní zdroj lze použít doporučený sazebník služeb vydaný Českou komorou realitních kanceláří, viz příloha č. 2. V jeho rámci se výše provize pohybuje mezi 3 – 7%.

27

realitních podnikatelů nabízet své služby prodávajícímu pod heslem „vše zdarma“ a příslibem, že provizi bude platit kupující. Tendence přenášet úhradu odměny na kupujícího však následně způsobuje v rámci právních vztahů mezi RK a jejími klienty značné obtíže. Tato skutečnost totiž musí nutně být zachycena jak ve zprostředkovatelské smlouvě, tak v tzv. rezervační smlouvě uzavírané mezi RK a kupujícím, kterou si kupující „rezervuje“ uzavření kupní smlouvy s prodávajícím pro svou osobu (viz dále). V lepším případě jsou tyto smlouvy a ujednání o hrazení provize alespoň provázány v tom smyslu, že provize je ve zprostředkovatelské smlouvě určena tak, že bude vyúčtována v rámci tzv. rezervačního poplatku hrazeného k rukám RK dle rezervační smlouvy jako součást kupní ceny nemovitosti.52 Za vším pak stojí jednoduchý mechanismus, když si RK s prodávajícím ve zprostředkovatelské smlouvě dohodne, že nemovitosti bude nabízena za kupní cenu X, která je tvořena prodávajícím původně požadovanou částku Y navýšenou o provizi RK, která tvoří procento ze skutečně dosažené kupní ceny. Provize je pak hrazena tím způsobem, že pohledávka RK za prodávajícím v podobě odměny je započtena na rezervační poplatek, který představuje pohledávku prodávajícího za RK v podobě součásti kupní ceny, která byla na účet prodávajícího uhrazena k rukám RK.53 Část realitních kanceláří se navíc snaží prosadit problematické pravidlo, že provize jim náleží bez ohledu na skutečnou realizaci prodeje nemovitosti, tj. uzavření zprostředkovávané smlouvy. Toto pravidlo se jednoznačně vymyká úpravě zprostředkovatelské smlouvy dle občanského zákoníku a odpovídalo by spíše obchodněprávní variantě vzniku odměny v důsledku obstarání příležitosti uzavřít smlouvu (§ 645 ObchZ). Tu nicméně soudní praxe označuje při odkazu na principy spotřebitelské ochrany za neaplikovatelnou na smluvní vztahy mezi spotřebiteli a podnikateli. Záměr realitního podnikatele inkasovat provizi bez ohledu na úspěšnost realitní transakce nachází svůj výraz ve formulaci povinností a smluvních pokut za jejich porušení v obou smlouvách uzavíraných se stranami realitní transakce. Výše smluvní pokuty ve zprostředkovatelské smlouvě zpravidla odpovídá výši provize (případně bývá stanovena ve výši 10% z kupní ceny), v rezervační smlouvě pak výši rezervačního poplatku, jehož hodnota většinou koreluje s výší provize. Smluvní pokutu, tj. ze svého pohledu ušlou 52

Viz vzory č. 2, článek 4.1 či Rezervační poplatek bývá zpravidla stanoven ve výši 10% hodnoty nemovitosti, přičemž následně bývá z 90% započten na provizi a z 10% vyplacen prodávajícímu. K všeobecné zmámenosti této praxe viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. 3. 2012, sp. zn. 28 Cdo 808/2011 či vzor č. 3, článek 12.

53

28

provizi, pak vymáhá po té straně realitní transakce, která vůči RK porušila příslušnou povinnost. Z hlediska realitní praxe je velice podstatné rozlišení zprostředkovatelské smlouvy na její výhradní a nevýhradní variantu. Určující kritérium zde sehrává ponechání či naopak vyloučení možnosti, aby prodávající uzavřel zprostředkovávanou smlouvu nezávisle na zprostředkovateli. Varianta výhradní zprostředkovatelské smlouvy neboli smlouvy s tzv. exkluzivitou pak obsahuje přesně specifikovaný závazek prodávajícího, že neuzavře zprostředkovávanou smlouvu jinak než na základě zprostředkování zprostředkovatele (závazek neobejít zprostředkovatele) a že jejím zprostředkováním nepověří jinou osobou (závazek využít výhradně služeb zprostředkovatele). V případě porušení tohoto závazku stíhá prodávajícího sankce smluvní pokuty, která je obvykle stanovena ve výši odměny zprostředkovatele. Takovéto ujednání by mohlo signalizovat případný rozpor s pravidly stanovenými na ochranu spotřebitele, a proto musí být posouzeno, zda nezakládá bez přiměřeného důvodu nerovnováhu v právech a povinnostech k jeho újmě. Sjednání exkluzivity poskytuje realitnímu podnikateli jistotu, že prodej nemovitosti zprostředkovává po sjednanou dobu pouze on. Proto mu věnuje více pozornosti a úsilí než v případech nevýhradního zprostředkování, neboť jej motivuje vyšší míra pravděpodobnosti získání provize. Poskytnutí exkluzivity tak lze z pohledu prodávajícího obecně vykládat jako ujednání nezakládající nerovnováhu v právech a povinnostech smluvních stran, když omezení prodávajícího zcizit nemovitosti bez zprostředkování podnikatele, je vyvážena tím, že není povinen uzavřít smlouvu s vyhledanou třetí osobou a tím, že podnikateli vznikne nárok na odměnu až uzavřením smlouvy.54 Taktéž lze poukázat, že exkluzivita je sjednána z důvodu, který rozhodně není v rozporu s požadavkem poctivosti, když RK sleduje také cíle zvýšení důvěryhodnosti nabídky nemovitosti a své dobré pověsti. Nicméně ujednání o exkluzivitě a smluvní pokutě pro případy jejího porušení je třeba posuzovat velice obezřetně a individuálně, zejména v souvislosti s dalšími ujednáními zprostředkovatelské smlouvy a důsledky jaké mají ve svém souhrnu. Jak si totiž ukážeme v následující kapitole, patří tyto instituty k jedněm z nejčastějších nepřiměřených ujednání vyskytujících se v praxi. Závěrem výkladu o zprostředkovatelské smlouvě nesmíme zapomenout na některé další otázky. Předně není zprostředkovatel oprávněn k tomu, aby za zájemce uzavíral 54

Takto se k otázce ostatně opakovaně vyslovil i Nejvyšší soud, např. v rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2008, sp. zn. 33 Cdo 3053/2007 či v rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 16. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 934/2004.

29

zprostředkovávanou smlouvu. Ustanovení § 777 výslovně předpokládá, že k tomu, aby zprostředkovatel mohl za zájemce jednat či na jeho účet cokoliv přijímat, musí k tomu být písemně zmocněn samostatným ujednáním. Ve zprostředkovatelských smlouvách se pak standardně vyskytuje ujednání zmocňující zprostředkovatele k tomu, aby zájemce zastupoval při veškerých jednáních týkajících se uzavření realizační smlouvy, avšak nikoliv, aby ji uzavřel. Zároveň bývá zprostředkovatel zmocněn, aby od kupujícího přijímal zálohy na kupní cenu, tj. rezervační poplatek.55

3.2 Smlouvy uzavírané mezi realitním podnikatelem a kupujícím Úvodem výkladu o typu smluv uzavíraných mezi realitním podnikatelem a kupujícím je nutno uvědomit si pozici, z jaké do vzájemného právního vztahu každý z těchto subjektů vstupuje. Realitní kancelář již má většinou uzavřenu s prodávajícím zprostředkovatelskou smlouvu, ať už výhradní či nevýhradní, a vyhledává pro nemovitost vhodného kupujícího. Tím je z pohledu RK pouze takový kupující, který uzavře realizační smlouvu na základě zprostředkování RK, neboť pouze v takovémto případě může inkasovat smluvenou odměnu. Realitní podnikatel se proto smluvní úpravou vztahu s kupujícím snaží docílit především dvou cílů. Za prvé, aby kupující nezneužíval zprostředkování RK tím, že bez vážného důvodu odstoupí od úmyslu koupit nemovitosti a RK je poté nucena s dalšími náklady vyhledávat nového zájemce. Za druhé, aby kupující nevyužil služeb RK pouze k jednoduchému a nenákladnému seznámení se s konkrétními nemovitostmi a získání kontaktů na jejich vlastníky, se kterými pak uzavře realizační smlouvy bez zprostředkování RK (proti tomu se RK zároveň brání i snahou využívat výhradní zprostředkovatelské smlouvy). Jinými slovy usiluje o legitimní cíl zajistit se proti případným nepoctivým úmyslům a jednání kupujícího (v součinnosti s prodávajícím), které by vyloučily vznik nároku na odměnu, ačkoliv RK nesla náklady na zprostředkování. Naproti tomu zájemce vstupuje do vztahu s RK určitým způsobem nuceně, neboť většinou nemá zájem o její zprostředkovatelské služby, ale pouze o nemovitost, jejíž prodej zprostředkovává. Pokud pak kupující hodlá pokračovat v jednání o koupi nemovitosti, realitní

55

Viz vzor č. 1, článek 1.3.

30

podnikatel tento postup podmiňuje tím, aby kupující vyjádřil svou vážný úmysl formou uzavřením smlouvy a složením určité jistoty. Jelikož jsou výše naznačené vztahy mezi kupujícím a realitním podnikatelem značně specifické, logicky se pro jejich úpravy nehodí žádný ze smluvních typů výslovně upravených v platné právní úpravě. Dochází proto k využívání institutu nepojmenovaných smluv, přičemž v praxi se ustálily především tzv. rezervační smlouva a smlouva o prohlídce nemovitosti.

3.2.1 Nepojmenované smlouvy – jejich náležitosti a platnost V soukromém právu platná zásada smluvní autonomie ponechává na subjektech, jakým způsobem upraví svá vzájemná práva a povinnosti, neboli jaký bude obsah smlouvy, kterou mezi sebou uzavřou.56 Na této zásadě je založen i institut nepojmenovaných neboli inominátních smluv, jehož úpravu můžeme nalézt v §51 občanského zákoníku.57 Jejich patrně nejpřesnější vymezení spočívá v tom, že se jedná o neuzavřený výčet veškerých smluv, které nejsou výslovně upraveny jako určitý smluvní typ v platné právní úpravě. Jsou tedy definovány negativně vůči smlouvám pojmenovaným (neboli typickým či nominátním) jako je např. smlouva kupní či nájemní. Jejich účelem je především umožnit reagovat na rozmanitost a nepředvídatelnost právních vztahů, které mezi osobami vznikají a které se jejich subjekty rozhodly smluvně upravit. Stejně jako pro všechny ostatní smlouvy, platí i pro smlouvy nepojmenované, pravidla stanovená občanským zákoníkem. Na prvním místě je předpokladem jejich platnosti to, že svým obsahem ani účelem neodporují zákonu. Tento požadavek je výslovně uveden jak v §51 OZ, tak v rámci obecné úpravy platnosti veškerých právních úkonů v §39 OZ. Toto ustanovení navíc stanoví, že právní úkon (tedy i nepojmenovaná smlouva jako specifický dvoustranný právní úkon) nesmí zákon obcházet anebo se příčit dobrým mravům. I na nepojmenované smlouvy se přitom vztahují ustanovení upravující platnost právních úkonů v §37 a násl. občanského zákoníku. Co se týká náležitostí nepojmenovaných smluv, bude na ně třeba opět aplikovat obecná pravidla týkající se smluv, respektive právních úkonů jako takových, avšak s tím, že charakter 56

Švestka in ŠVESTKA, Jiří, et al.: Občanský zákoník: komentář , c.d., str. 446. A s jistou odlišnosti i v § 269 odst. 2 Obchodního zákoníku. Toto ustanovení totiž výslovně stanovuje požadavek na dostatečnou určitost předmětu vzájemných závazků smluvních stran.

57

31

nepojmenovaných smluv si bude vyžadovat určitá specifika. Nejdůležitější z nich pak bude dostatečná konkretizace obsahu smlouvy a předmětu závazku(ů), když nebude stačit jako v případě pojmenovaných smluv odkázat na podstatné náležitosti příslušného smluvního typu.58 Podstatnými náležitostmi (složkami) smlouvy jsou přitom takové části jejího obsahu, které ji charakterizují či právně identifikují a zároveň dostatečně odlišují od jiných smluv. Konkrétně se jedná obsah a předmět smlouvy (závazku).59 V případě nepojmenovaných smluv si tyto podstatné náležitosti určí samy smluvní strany, na rozdíl od smluv pojmenovaných, kde je stanovuje příslušné ustanovení právního předpisu.60 Pokud totiž nebude s dostatečnou určitostí možné zjistit vzájemná práva a povinnosti smluvních stran, stejně jako předmět plnění s nimi spojený, bude nutno posoudit, zda taková smlouva není neplatná z důvodu neurčitosti (neurčitost nelze odstranit ani výkladem projevu, ani aplikací dispozitivních ustanovení zákona), případně zda se nejedná o právní úkon zdánlivý (některá podstatná složka mu zcela chybí).61 Jak dle názoru autora správně uvádí Hulmák, nutnou součástí uzavření nepojmenované smlouvy musí být však být nejen shoda na podstatných náležitostech smlouvy, ale také na všem, co má tvořit její obsah.62 Smluvní strany totiž nemají oporu pro svůj specifický závazek v ustanoveních zákona jako v případě smlouvy pojmenované, a proto je nutné, aby se dohodly na všem, co považují pro svůj vzájemný vztah za podstatné. Musí tedy projevit vůli, že proces uzavírání smlouvy je ukončen.63 Od neurčitosti obsahu nepojmenované smlouvy je nutno odlišit případ možnosti použít analogii zákona. Ta je v rámci občanského zákoníku upravena v §491 odst. 2 OZ a také v §853 OZ. Občanskoprávní vztahy mezi smluvními stranami nepojmenované smlouvy se budou primárně řídit jejich ujednáními (lex contractus). Nicméně v té části, které smlouva výslovně neupraví, se budou řídit těmi ustanoveními občanského zákoníku (případně jiných

58

Podstatnými náležitostmi smlouvy jsou takové náležitosti, které musí obsahovat, aby byla dostatečně určitá a v případě, že se má jednat o smlouvu, která je upravena zákonem jako smluvní typ, takové, aby šlo o smlouvu tohoto typu. Viz HENDRYCH, Dušan, et. al.: Právnický slovník.. Praha: C. H. Beck, 2009. 59 ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Jan, et al.: Občanské právo hmotné. 2. Díl třetí závazkové právo, c.d., str. 87. 60 SALAČOVÁ, Marie. Nepojmenované smlouvy. Právní rozhledy. 1996, č. 7, str. 308. 61 ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Jan, et al.: Občanské právo hmotné. 1. Díl první: obecná část, díl druhý: věcná práva. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2009, str. 156. 62 HULMÁK, Milan. Uzavírání smluv v civilním právu. Praha: C.H. Beck, 2008, str. 52. 63 SALAČOVÁ, Marie. Nepojmenované smlouvy, c.d.,str. 308.

32

občanskoprávních norem), která upravují občanskoprávní vztahy, jež jsou jim obsahem nebo účelem nejbližší.64 Závěrem nesmíme opomenout, že mohou vznikat také smluvní vztahy, které jsou kombinací jednotlivých smluvních typů (řídí se pak smlouvou, případně prvky těch smluvních typů, z nichž se skládá) nebo se jedná o smlouvy smíšené, které kombinují prvky smluv upravených a neupravených zákonem (vztahy se budou řídit smlouvou, případně prvky upravené smlouvy a dle analogií zákona). V realitní praxi dochází k využívání celé řady nepojmenovaných smluv, z nichž se pro účely této práce se autor rozhodl vybrat dva nejčastěji se vyskytující typy. Ty by měly zároveň umožnit dokumentovat motivaci realitních podnikatelů k jejich využívání, stejně jako poukázat na nepřiměřená ujednání vyskytujících se v jejich rámci. Konkrétně se jedná o smlouvu o prohlídce nemovitosti a rezervační smlouvu. Ačkoliv se v rámci realitní praxí využívaných nepojmenovaných smluv určitým způsobem ustálil jejich obsah v podobě shodně formulovaných závazků, totéž neplatí pro dodržování jednotnějšího označování těchto smluv ani smluvních stran. Pro smlouvy o prohlídce nemovitostí se používá také varianta dohoda o prohlídce či protokol o prohlídce nemovitosti, ale také převzetí informací při prohlídce nemovitosti s makléřem. Ještě různorodější názvy bývají používány pro rezervační smlouvu, a to sice smlouva (dohoda) o složení blokovacího depozita, smlouva o zajištění koupě bytové jednotky, smlouva o složení rezervace – kauce či smlouva o rezervaci nemovitosti, apod. Označení smluvních stran pak někdy vychází z názvu smlouvy (složitel, uschovatel, apod.), někdy také nikoliv (budoucí kupující, zájemce, atd.).65 Pro zachování přehlednosti se autor rozhodl v práci i nadále používat označení zprostředkovatel pro realitního podnikatele (navíc ty se v těchto smlouvách samy takto také označují) a kupující pro zájemce o koupi nemovitosti, který s RK uzavírá příslušnou nepojmenovanou smlouvu.

64

Švestka in ŠVESTKA, Jiří, et al.: Občanský zákoník: komentář , c.d., str. 447 či také rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 9. 9. 2009 sp. zn. 33 Cdo 1977/2007. 65 Viz jednotlivé vzory nepojmenovaných smluv.

33

3.2.2 Smlouva o prohlídce nemovitosti Smlouvu pod tímto či obdobným označením využívají realitní podnikatelé především tehdy, když nemají s prodávajícím uzavřenu výhradní zprostředkovatelskou smlouvu (nejedná se však o nutné pravidlo). V tomto případě totiž prodej nemovitosti RK zprostředkovává, ale není jisté, zda se prodej bude realizovat na základě této činnosti. Prodávající má totiž možnost sjednat si uzavření kupní smlouvy sám či za využití jiného zprostředkovatele. Pro RK zde tak hrozí reálné riziko, že ji nevznikne nárok na odměnu, které je zvyšováno tím, že sama aktivně vyhledává zájemce o nemovitost a navozuje jejich kontakt s prodávajícím. Z faktického hlediska poté může nastat situace (a v praxi se tak pravidelně stává, což dokládají četné soudní spory), že realitní podnikatel sice na vlastní náklady zprostředkuje setkání nabídky s poptávkou po konkrétní nemovitosti (především formou inzerce a organizování prohlídek nemovitosti), avšak jeho činnost není odměněna. Subjekty realitní transakce totiž odmítnout přiznat příčinnou souvislost mezi uzavřením realizační smlouvy a zprostředkovatelskou činností realitního podnikatele neboli jej tzv. obejdou. Této situaci se RK logicky snaží zabránit využíváním smluv o prohlídce nemovitosti. Jejich podstatou je, že realitní podnikatel poskytne kupujícímu bezplatnou prohlídku nemovitosti, jejíž prodej zprostředkovává a zároveň se snaží smluvně ukotvit závazek kupujícího, že nebude usilovat o koupi nemovitosti bez zprostředkovatelské role RK. Tento závazek spočívá nejčastěji v tom, že kupující poté, co bude seznámen s detaily o nemovitosti (především formou prohlídky, ale také poskytnutím relevantních podkladů a sdělením totožnosti prodávajícího), nebude sám kontaktovat prodávajícího a zejména, že neuzavře kupní smlouvu s prodávajícím bez zprostředkovatelské účasti realitního podnikatele.66 Pro případ porušení této povinnosti smlouva často stanovuje smluvní pokutu, jejíž nominální výše většinou odpovídá výši zprostředkovatelské odměny. Vyskytují se i varianty této smlouvy, kde pro případ porušení není uvedena žádná sankce a její význam můžeme označit spíše za psychologický, když bude působit jen na osoby, které ctí zásadu pacta sund servanda.67 V jiných verzích se zase objevuje varianta obsahující poučení kupujícího o tom, že pokud poruší svůj závazek, bude RK uplatňovat náhradu škody, která jí tím vznikne. 66

Ve smlouvě často bývá uváděno, že nesmí k takovémuto jednání ani nikoho zmocnit či že na základě prohlídky neumožní, aby prodávajícího kontaktovala ve věci prodeje osoba kupujícímu blízká. 67 Viz vzor č. 10.

34

Smlouva o prohlídce nemovitosti plní pro realitního podnikatele také evidenční a důkazní funkci. V prvém případě vytváří databázi potenciálních zájemců pro případy změny podmínek prodeje. Ve druhém pak může sehrát roli při prokazování příčinné souvislosti mezi zprostředkovatelskou

činností

RK

a

uzavřením

zprostředkovávané

smlouvy.

Ve

zprostředkovatelských smlouvách stanovujících, že nárok na provizi vzniká i při uzavření realizační smlouvu po skončení zprostředkovatelského vztahu, pokud k tomu došlo v důsledku zprostředkování, pak bývá smlouva či protokol o prohlídce nemovitosti přímo označeny za důkazní prostředek osvědčující tuto skutečnost. Jak jsme již výše uvedli, Nejvyšší soud považuje takovéto ujednání o odměně za neplatné pro odchýlení se od zákona v neprospěch spotřebitele.

Smlouvy o prohlídce nemovitosti mají adhezní charakter a jsou uzavírány

formulářovým způsobem, když se doplňuje jen identifikace kupujícího a nemovitosti. Jedná se o smlouvy velice stručné, když největší rozsah a důraz zde je kladen vymezení povinností kupujícího. Bývají sjednávány na dobu neurčitou, což odpovídá tomu, že buď po opakovaném kontaktu dojde k uzavření rezervační smlouvy či již s tímto kupujícím nebude již nikdy jednáno. Smlouva neobsahuje žádný důvod pro odstoupení. Otázka platnosti tohoto závazku se může jevit jako dosti problematická vzhledem jeho ujednání mezi podnikatelem a spotřebitelem. Proti povinnosti zprostředkovatele poskytnout bezúplatnou prohlídku nemovitosti stojí závazek kupujícího omezit svou smluvní autonomii. V úvahu proto připadá posouzení, zda se nejedná o nepřiměřenou nerovnováhu ve vzájemných právech a povinnostech k ujmě kupujícího ve smyslu § 56 odst. 1 OZ. Dle názoru autora se bez dalšího o takovéto ujednání nejedná, když povinností kupujícího je pouze využít zprostředkovatelské role realitního podnikatele v případě, že se rozhodne nemovitost koupit. Realitní kancelář je přitom v postavení zprostředkovatele vůči prodávajícímu a poskytováním prohlídek pouze plní své povinnosti, o čemž je kupující při uzavírání smlouvy informován. V tomto ohledu by naopak mohlo působit jako jednání v rozporu s dobrými mravy to, kdyby se kupující využitím bezplatné prohlídky nemovitosti sledoval informovat se o stavu nemovitosti a navázání kontaktu s prodávajícím, a to za tím účelem, aby se následně mohli dohodnout na vyloučení zprostředkovatelské role RK. Poněkud odlišná situace však dle názoru autora nastává v případě, že je závazek kupujícího zajištěn smluvní pokutou. Takovéto ujednání pak výrazně narušuje rovnováhu ve vzájemných právech a povinnostech, navíc k jeho sjednání dochází v rozporu se zásadou 35

přiměřenosti (poctivosti). Podrobnějšímu rozboru této skutečnosti se bude věnovat následující kapitola.

3.2.3 Rezervační smlouva Oproti smlouvě o prohlídce nemovitosti představuje rezervační nebo také blokační smlouva již poněkud podrobnější úpravu vztahů mezi kupujícím a realitním podnikatelem. Podstatou rezervační smlouvy je na jedné straně závazek realitní kanceláře nezprostředkovat koupi konkrétní nemovitosti jiným osobám, a na druhé straně závazek kupujícího „zarezervovat si“ („zablokovat“) koupi nemovitosti pro sebe tím, že složí rezervační poplatek (či také blokovací depozitum) a ve sjednané lhůtě uzavřít kupní smlouvu (či smlouvu o smlouvě budoucí kupní) s prodávajícím. Již v úvodu výkladu o rezervační smlouvě je nutno zdůraznit, že kupující se zavazuje k uzavření kupní smlouvy nikoliv své budoucí smluvní protistraně, ale zprostředkovateli. Využití rezervační smlouvy přichází z hlediska RK v úvahu především v těch případech, kdy má uzavřenu výhradní zprostředkovatelskou smlouvu s prodávajícím. Není to však pravidlem a realitní podnikatel využívá rezervační smlouvu i ve všech ostatních případech, kdy si chce smluvně zavázat vážného zájemce o koupi nemovitosti. Vzhledem k tomu,

jak

jsou

formulovány závazky smluvních

stran,

nehraje

roli,

jaký

typ

zprostředkovatelské smlouvy RK s prodávajícím uzavřela či dokonce zda ji vůbec uzavřela. Uzavření rezervační smlouvy a v ní obsažené závazky kupujícího umožňují RK stáhnout nemovitost z nabídky, a nadále se věnovat pouze jednáním s konkrétním kupujícím. Realitní kancelář sleduje využitím rezervační smlouvy několik cílů. Jako první můžeme uvést snahu bránit se proti nepoctivým jednáním zájemců, kteří by pouhým předstíraným zájmem blokovali ostatní vážné zájemce či by pouze zamýšleli získat kontakt na prodávajícího a s ním se následně domluvili na vyloučení RK z celé transakce (k tomu viz výše). Pro realitního podnikatele představuje stažení nemovitosti z nabídky a její následné vracení několik komplikací. Především ztrácí na věrohodnosti sama nabídka nemovitosti, když u dalších zájemců může tento pohyb vyvolat spekulace o skrytých faktických nebo právních vadách nemovitosti, které nakonec původního kupujícího odradily od uzavření smlouvy. Zároveň může ztrácet na věrohodnosti i sám zprostředkovatel, a to jak v očích prodávajícího (není schopen vyhledat věrohodného zájemce), tak kupujících (původního kupujícího mohlo odradit 36

neseriózní jednání RK). Nezanedbatelné mohou být i náklady spojené s opakovanou přípravou smluvních dokumentů, organizování prohlídek či inzercí. Jako v případě smlouvy o prohlídce nemovitostí zde tedy existuje ze strany RK celá řada legitimních důvodů pro použití rezervační smlouvy a získání určitých záruk. Podobně jako v případě smlouvy o prohlídce nemovitosti jsou i rezervační smlouvy v drtivé většině sjednávány adhezním způsobem, a to formou předpřipraveného vzoru či v případě jednodušších variant i pouhého formuláře. Stejně tak je celková koncepce smlouvy zaměřená především na přesné vymezení povinností kupujícího a jejich zajištění formou smluvní pokuty. Typizovaný obsah rezervační smlouvy vypadá následovně. V úvodu bývá podrobně identifikována nemovitost, která je předmětem rezervace, výše rezervačního poplatku a kupní ceny. V některých případech bývá uveden také vlastník nemovitosti (prodávající). Následuje velice jednoduché prohlášení realitního podnikatele, že je na základě zprostředkovatelské smlouvy s prodávajícím oprávněn zprostředkovat uzavření kupní smlouvy. Její náležitosti nejsou přitom vyjma označení nemovitosti a výše kupní ceny nijak specifikovány. Realitní kancelář pak smlouvou přebírá pouze jeden jednoduchý závazek, a to sice nezprostředkovat uzavření kupní smlouvy jiné osobě než je kupující. K tomu se navíc ve smlouvě standardně uvádí, že RK zahájí přípravu smluvních dokumentů a dalších nezbytných kroků k převedení vlastnického práva k nemovitosti.68 K těmto činnostem se však většinou zavázala již ve zprostředkovatelské smlouvě prodávajícímu. Pro případ porušení povinnosti podnikatele není ve smlouvě stanovena žádná sankce. Povinnosti kupujícího jsou naproti tomu vymezeny velmi podrobně a mnohem obsáhleji. Kupující se zprostředkovateli především zavazuje: a) uzavřít s prodávajícím smlouvu o smlouvě budoucí kupní, a to bez zbytečného odkladu po výzvě zprostředkovatele a v době účinnosti rezervační smlouvu, a/nebo (tedy kumulativně či alternativně se smlouvou ad b)), b) uzavřít s prodávajícím kupní smlouvu, a to bez zbytečného odkladu po výzvě zprostředkovatele, nejpozději v poslední den účinnosti rezervační smlouvy, a

68

Viz vzor č. 6, článek 3.1.

37

zároveň (tedy kumulativně k povinnosti ad a) a b) nebo kumulativně k povinnosti a) nebo b)), c) neuzavřít s prodávajícím kupní smlouvou či smlouvou o smlouvě budoucí kupní bez vědomí a souhlasu zprostředkovatele. d) Dále se kupující zavazuje zaplatit prodávajícímu kupní cenu sjednaným způsobem a nejpozději v poslední den účinnosti rezervační smlouvy.69 Ke dni podpisu rezervační smlouvy je kupující navíc povinen uhradit k rukám zprostředkovatele (většinou v hotovosti) tzv. rezervační poplatek označovaný také jako blokovací depozitum. Jeho výše zpravidla odpovídá výši sjednané zprostředkovatelské odměny a je určeno procentem z kupní ceny nemovitosti. Účelem jeho uhrazení je v dikci formulací užívaných v rezervačních smlouvách zablokování zprostředkování prodeje nemovitosti pro kupujícího, který jeho složením vyjadřuje svou vážnou vůli nemovitosti skutečně koupit. Dále je stanoveno, že rezervační poplatek bude odpovídajícím způsobem započítán na úhradu kupní ceny, jejíž výše a způsob placení bývá v rezervační smlouvě taktéž obsažena. Výše rezervačního poplatku většinou bývá většinou stanovena určitým procentem z kupní ceny nemovitosti a tímto způsobem zpravidla také odpovídá výši odměny RK za zprostředkování.

Tímto

v praxi

dochází

k přenášení

povinnosti

hradit

odměnu

za

zprostředkování na kupujícího, když ve skutečnosti není rezervační poplatek započítán na kupní cenu, ale na provizi realitního podnikatele (srov. výše). Zároveň poplatek sehrává významnou roli v rámci smluvní pokuty, když má de facto realitnímu podnikateli zajistit provizi i v případě nerealizování transakce. Smluvní pokuta náleží dle rezervační smlouvy podnikateli tehdy, když kupující poruší některou ze svých povinností, a to ve výši rezervačního poplatku. Zprostředkovatel je přitom oprávněn započíst pohledávku na uhrazení smluvní pokuty proti pohledávce na vrácení rezervačního poplatku. Z právního hlediska tak není úplně zřejmé, zda je třeba blokovací depozitum posoudit jako jistotu zajišťující nárok realitního podnikatele na smluvní pokutu či jako zálohu na kupní cenu. Autor se domnívá, že správná je první úvaha, neboť depozitum se stává zálohou až v návaznosti na uzavření některé s výše uvedených smluv s prodávajícím. 69

Viz vzor č. 6, článek 5.

38

V případě, že nedojde k uzavření výše uvedených smluv s prodávajícím z důvodů na jeho straně, vrátí zprostředkovatel rezervační poplatek kupujícímu na jeho vyžádání (sic!).70 V praxi se někdy uplatňuje pravidlo, že smluvní pokuta se rozdělí rovným dílem mezi realitního podnikatele a prodávajícího. Oběma stranám má pokrýt újmu způsobenou nerealizováním důvodně očekávané transakce, především v podobě již vynaložených i budoucích nákladů.71 Vzhledem k tomu, že rezervační smlouva bývá uzavřena při první prohlídce nemovitosti, působí velmi problematicky přednastavené smluvní ujednání, že si kupující nemovitost důkladně prohlédl a seznámil se s listinami osvědčujícími její právní stav. Důkladnost totiž často představuje pouze několika minutová prohlídka a listiny pak pouze výpis z katastru nemovitostí, v lepším případě alespoň aktuální v řádech několika dnů. Tímto prohlášením se kupující vyjadřuje ke zjevným faktickým a právním vadám váznoucím na nemovitosti. Realitní podnikatel i prodávající poté s odkazem na toto prohlášení odmítají v rámci navazujících jednání o realizační smlouvě zohlednit případné vady, ať už je kupující přehlédl nebo vznikly po uzavření rezervační smlouvy. Závažnost tohoto prohlášení se pak zvyšuje v souvislosti s tím, že ve smlouvě není sjednána žádná možnost odstoupení. Rezervační smlouva bývá sjednávána na dobu určitou, jejíž rozmezí se nejčastěji pohybuje mezi 1 až 3 měsíci. Zároveň představuje lhůtu pro kupujícího, ve které musí dle smlouvy uzavřít příslušné smlouvy s kupujícím a uhradit kupní cenu. Jejím účelem je zjevně motivovat kupujícího k rychlému postupu, nicméně otázka přiměřenost její délky pak v praxi působí nemalé potíže, a to zejména na straně kupujícího. Vedle výše typizované rezervační smlouvy se vyskytují i její z právního hlediska velice zajímavé varianty. První z nich obsahuje prohlášení, že kupující uzavřel s realitní kanceláří ústní dohodu, ve které ji pověřil, aby mu za odměnu vyhledala ke koupi určitým způsobem specifikovanou nemovitost. Jinými slovy, že s RK uzavřel ústní zprostředkovatelskou smlouvu. Dále kupující prohlašuje, že jim požadovaná nemovitost byla vyhledána a on přijímá standardní

70

Viz vzorové rezervační smlouvy. Autor si dovoluje zdůraznit, že ve vztahu podnikatel (profesionál) a spotřebitel působí ujednání o tom, že kupující musí vyzývat zprostředkovatele k vrácení peněžité částky, ačkoliv ten ví, že na její zadržování či ponechání nemá nárok, zcela nepatřičně a neprofesionálně. 71 Viz PITNER, Ladislav. Rezervační záloha. Otázky a odpovědi v praxi. 2010, č. 5, s. 19 nebo BARTOŠ, Jaroslav. Provize realitní kanceláři: zasloužená odměna, nebo předražená služba?. [online]. 2011 [cit. 2013-0520]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/331002-provize-realitni-kancelari-zaslouzena-odmenanebo-predrazena-sluzba-/

39

závazky z rezervační smlouvy, tak jak jsou uvedeny výše, včetně složení rezervačního poplatku. Ten však nepředstavuje součást kupní ceny, ale odměnu realitního podnikatele za přípravu kupní smlouvy a přijetí závazku prodávajícího, že s kupujícím uzavře v určité lhůtě kupní smlouvu. Realitní kancelář je přitom oprávněna si tuto odměnu započíst proti rezervačnímu poplatku. Pokud provedeme rozbor výše uvedené smlouvy se zřetelem k projevu skutečné vůle, můžeme dojít k následujícím závěrům. Zprostředkovatelská smlouva nebyla buď nikdy uzavřena, nebo ji má disimulovat rezervační smlouva. Tento předpoklad odůvodňuje skutečnost, že si lze jen stěží představit, že by kupující hradil realitnímu podnikateli dvě různé (a značně vysoké) odměny ze dvou smluv s totožným předmětem plnění. Autor se proto domnívá, že k uzavření zprostředkovatelské smlouvy vůbec nedošlo a konstrukce rezervační smlouvy má jen přesvědčivě odůvodnit nárok RK na odměnu. Ve skutečnosti lze totiž rezervační smlouvu hodnotit jako zastřenou zprostředkovatelskou smlouvu, když realitní podnikatel za úplatu obstarává uzavření kupní smlouvy. To je ve smlouvě vyjádřeno poněkud matoucí formulací, že přijme od prodávajícího závazek uzavřít s kupujícím realizační smlouvu. Jedná se proto o tzv. disimulovaný (zastřený) právní úkon dle § 41a odst. 2 OZ. Nicméně tento zastřený právní úkon je neplatný, neboť nesplňuje podstatnou náležitost zprostředkovatelské smlouvy, že odměna náleží zprostředkovateli až za uzavření smlouvy. V tomto případě je však hrazena realitnímu podnikateli předem a bez vazby na výsledek zprostředkovaní.72 Druhou velice zajímavou variantu představuje rezervační smlouva, která odpovídá výše uvedené typizované charakteristice, ale obsahuje významnou modifikaci. Dle ní totiž formálně vzniká nárok na smluvní pokutu v případě porušení povinností kupujícího, nikoliv realitní kanceláři, ale prodávajícímu. Ačkoliv jsou smluvními stranami rezervační smlouvy pouze kupující a RK, a není v ní uvedeno nic o tom, že by RK byla prodávajícím zmocněna k uzavírání jakékoliv smlouvy, obsahuje rezervační smlouva ujednání mezi kupujícím a prodávajícím o případném vypořádání smluvní pokuty. Dle tohoto ujednání je prodávající oprávněn započíst svůj nárok na smluvní pokutu proti pohledávce kupujícího na vrácení blokovacího depozita, který souhlasí, aby ji RK prodávajícímu vyplatila. Smlouva zároveň obsahuje přímo navazující ujednání, které odkrývá skutečnou podstatu této modifikace. V něm je stanoveno, že RK sice vyplatí prodávajícímu smluvní pokutu, ale v částce snížené o 72

Viz vzor č. 7.

40

sjednanou odměnu za zprostředkování.73 Naplno se tak odhaluje snaha realitních podnikatelů zajistit si nárok na odměnu bez ohledu na to, zda realitní transakce vůbec proběhne.

73

Viz vzor č. 6, celý článek 5.

41

4. Analýza rizikových ujednání z pohledu spotřebitelů Na základě výše rozvinutých teoretických i praktických poznatků nyní práce přistoupí k popsání a hodnocení vybraných občanskoprávních rizik obsažených ve smlouvách uzavíraných mezi realitním podnikatelem na jedné a prodávajícím či kupujícím na druhé straně. Převážná většina z rizik je vyjádřena v nepřiměřených ujednáních rovnováhu v právech a povinnostech stran k újmě spotřebitelů. Typicky se jedná o snahu realitních podnikatelů přenášet své podnikatelské riziko na spotřebitele tím, že si snaží zajistit nárok na odměnu bez reálné vazby na uzavření realizační smlouvy. U většiny rizik můžeme vypozorovat společné důvody vzniku, které pramení především z chování na straně realitních podnikatelů. Nicméně nelze opomíjet ani často lehkovážný přístup spotřebitelů k tak závažným smluvním vztahům, jakými bezpochyby realitní transakce jsou vzhledem k tomu, jakých významných majetkových hodnot se týkají a tomu, že spotřebitelé je zpravidla provádějí pouze jedenkrát v životě. Kapitola se těmto rizikům bude nejprve věnovat z obecného hlediska, a následně přejde k jejich rozlišení z pohledu prodávajícího v rámci zprostředkovatelské smlouvy a kupujícího v rámci rezervační smlouvy a smlouvy o prohlídce nemovitosti.

4.1 Obecné příčiny rizik Z hlavních zdrojů rizikových ujednání v realitních smlouvách můžeme na prvním místě uvést velice nízkou odbornou kvalifikaci velké části realitních podnikatelů spolu s minimální regulací jejich činnosti. Jak bylo podrobněji uvedeno ve druhé kapitole, subjekty vykonávající realitní činnost nemusí splňovat žádné profesní požadavky či předpoklady. To se v praxi projevuje velice pochybnými technickými znalostmi neumožňujícími náležitě posoudit stav a vady nemovitosti pro účely ohodnocení jejich skutečné hodnoty. Mnohem závažnější důsledky pak mívá nedostatečná úroveň znalostí právních předpisů a základních právních institutů, což se velmi negativně promítá do kvality používaných smluv. Snad nejtypičtějším příkladem je, že RK připraví kupní smlouvu (či používá nějaký její vzor), kterou má být od člena bytového

42

družstva koupena bytová jednotka.74 Chabou orientaci části realitních podnikatelů v právních předpisech dále ztělesňují tendence zahrnovat do těchto smluv ujednání o volbě obchodního zákoníku pro úpravu závazkového vztahu při ignorování příslušných ochranných ustanovení zákona, respektive institutu spotřebitelské ochrany jako takové. Taktéž lze poukázat na neschopnost RK přizpůsobit smlouvu konkrétní transakci či potřebám a požadavkům svých klientů. Tento jev se zdůrazňuje v situacích, kde se objevují spory např. mezi prodávajícím a kupujícím ohledně RK formulované kupní smlouvy. Namísto toho, aby realitní podnikatel usiloval o nalezení kompromisu a modifikaci smlouvy, rezignuje na jakoukoliv aktivitu s odkazem na smluvní pokuty formulované ve svůj prospěch a garantující mu de facto inkasování provize v každém případě.

Jako příklad můžeme uvést situaci, kdy kupující

financuje koupi pomocí hypotečního úvěru a banka požaduje zřízení zástavního práva ještě před převodem vlastnického práva k nemovitosti. Realitními kancelářemi využívaný vzor kupní smlouvy však neobsahuje ujednání řešící tuto situaci, respektive není sjednáno uhrazení kupní ceny pomocí smlouvy o úschově. Realitní kancelář poté trvá na podmínkách sjednaných prostřednictvím rezervační smlouvy, kde je stanovena lhůta k uzavření kupní smlouvy, kterou však kupující nemůže uzavřít, neboť nezíská od banky finanční prostředky. Řešení spočívající v úpravě připravené kupní smlouvy není RK pro svou neodbornost schopna připravit, mnohdy ani ochotna z důvodů vynaložení dodatečných nákladů. Nízká znalost práva mezi průměrnými spotřebiteli a jejich mlhavé povědomí o možnosti využít ochrany poskytované jim ustanoveními občanského zákoníku o spotřebitelských smlouvách ještě umocňuje problematičnost celého jevu. Tyto nevědomosti nelze jistě klást k tíži podnikateli, nicméně někteří z nich s nimi při své činnosti kalkulují. Část RK se totiž z hlediska maximalizace příjmů neorientuje na poskytování kvalitních služeb a dobrou reputaci rezultující ve vysoký počet úspěšně zprostředkovaných transakcí a získaných provizi. Namísto toho je pro ně klíčové uzavřít s co největším počtem klientů výhradní zprostředkovatelské smlouvy na jedné straně, a na druhé straně pak vybrat, co nejvíce rezervačních poplatků na základě rezervačních smluv. Poté pro ně již výsledek realitní transakce v podstatě nehraje roli, neboť svou provizi v podobě rezervačního poplatku již inkasovaly. O problematičnosti svého postupu mají poměrně dobré povědomí, stejně o jeho hlavních nevýhodách pro spotřebitele a o 74

Viz skutkový stav zachycený v rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 21. 7. 2005, sp. zn. 33 Odo 1264/2004 či rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29. 6. 2006, sp. zn. 33 Odo 391/2006.

43

riziku výskytu sporů s nimi. Nicméně spoléhají na to, že velká část spotřebitelů rezignuje na svá práva a ochranu pod vidinou soudního sporu, jehož výsledek nedovedou posoudit. Raději než by riskovali neúspěch a povinnost hradit soudní výdaje, buď plní i ujednání sjednaná v jejich neprospěch či zaplatí podnikatelem požadovanou smluvní pokutu. Tímto způsobem pak RK dokáží dosahovat zisku, i když se někteří spotřebitelé brání soudní cestou, neboť výše provize (a smluvní pokuty) je v realitním odvětví nastavena tak, aby jedna úspěšná transakce pokryla náklady několika neúspěšných. Další závažné riziko může pro klienty realitního podnikatele představovat skutečnost, že výkon realitní činnosti není žádným způsobem regulován, ačkoliv při ní dochází k disponování se značnými majetkovými hodnotami. Realitní kancelář přitom nemá povinnost peněžité plnění přijaté na účet svého klienta (v praxi se jedná zejména o rezervační poplatky) vést na samostatném bankovním účtu odděleně od svých vlastních prostředků. Žádným způsobem tak není zaručeno, že RK nepoužije toto plnění pro své vlastní potřeby, nebude postižen exekucí apod. Obdobná situace nastává v případě, kdy se klient rozhodne využít nabídku úschovy finančních prostředků přímo u RK. Sice takto ušetří menší částku na nákladech oproti využití úschovy advokátní, notářské či bankovní, ale částka opět skončí na běžném účtu realitního podnikatele, namísto speciálně zřízených a samostatných účtů jako by tomu bylo např. v případě advokátní úschovy, jejíž součástí jsou i další ochranné prvky ve prospěch složitele.75 V neposlední řadě lze za podstatné riziko z pohledu klientů označit absenci povinného profesního pojištění odpovědnosti za škodu, neboť v rámci komplikovaných realitních transakcí může neodborný postup RK způsobit výraznou škodu. Jako typický příklad lze uvést situaci, kdy RK v rámci svého nekvalifikovaného postupu neodhalí určité faktické či právní vady váznoucí na nemovitosti, jejíž prodej zprostředkovává, přičemž s kupujícím uzavře rezervační smlouvu. Ten koupi financuje částečně z prostředků získaných prodejem vlastní nemovitosti a částečně pomocí hypotečního úvěru. Nicméně banka pak odmítne poskytnout úvěr, neboť nemovitost se ukáže být nevhodnou zástavou např. proto, že původně deklarované věcné břemeno přístupu neexistuje. Kupujícímu pak může vzniknout značná újma, neboť bude muset vynaložit náklady na náhradní bydlení, případně nést sankce za odstoupení od prodeje 75

Viz ustanovení § 56a zákona č. 85/1996 Sb., o advokacii. Nezanedbatelnou roli zde hraje i to, že limit povinného pojištění pohledávek z vkladů dle zákona č. 21/1992 Sb., o bankách se bude v případě advokátní úschovy vztahovat samostatně na celou částku v úschově, zatímco v případě úschovy u RK i na všechny ostatní prostředky na účtu.

44

vlastní nemovitosti, apod. Proto by měli klienti důsledně trvat na tom, aby se do transakce zapojily osoby s právním vzděláním, alespoň v rozsahu přípravy a kontroly smluvních dokumentů. Se všemi výše uvedenými riziky pak souvisí fakt, že výkon realitní činnost není podmíněn povinným pojištěním proti úpadku, ačkoliv tuto povinnost mají např. cestovní kanceláře.76 Většinu z výše uvedených rizik by měla odstranit připravovaná legislativa zpřísňující nároky na provozování realitní činnosti (viz podkapitola 2.2). Ani ta však nedokáže zcela potlačit propracované nekalé a agresivní praktiky nepoctivých realitních kanceláří a makléřů. Většina z nich je mezi veřejností již dostatečně známa a dobře popsána.77 Celá řada z nich pracuje především s vyvíjením různých forem nátlaku na spotřebitele, např. ve formě fingování existence vážných zájemců o nemovitost a tlaku na urychlené uzavření příslušné smlouvy. Zde pak připadá v úvahu jak obecná ochrana spotřebitele před nepřiměřenými ujednáními, ale také speciální v podobě ustanovení týkající se smluv uzavřených mimo obchodní prostory dle § 57 OZ. Typickým příkladem bude situace, kdy je na kupujícího při první prohlídce nemovitosti vyvíjen nátlak, aby uzavřel rezervační smlouvu okamžitě, neboť RK má několik dalších vážných zájemců, kteří jsou tuto smlouvu ochotni podepsat. Nastává tak situace, před kterou má být spotřebitel chráněn, když často není připraven k jednání, může být zaskočen a nemá možnost věc náležitě zvážit, případně porovnat s jinými nabídkami. Lze jistě namítnout, že spotřebitel musí očekávat možnost jednání o koupi nemovitost již, když si sjednává prohlídku. Avšak v jejím průběhu se nachází vůči podnikateli z výše uvedených důvodů v nevýhodném postavení, které vyvažuje právě ochrana dle § 57 OZ. Charakteristickým důsledkem výše popsaných jevů je pak především celková nerovnováha vzájemných práv a povinností smluvních stran. Její příčiny jsou však mnohem širší. Začínají u naznačené neodbornosti části realitních podnikatelů a využívání pochybných vzorových smluv, které nereflektují jedinečnost konkrétních právních vztahů. Zároveň je však způsobována i snahou prosazovat legitimní zájmy RK, tak jak byly popsány u jednotlivých smluvních typů. Tedy bránit se proti nepoctivému jednání některých klientů využívajících 76

Zde se nabízí celkové zajímavé srovnání, když provozování cestovní kanceláře patří mezi koncesované živnosti, a navíc je regulováno v samostatném zákoně (zákon č. 159/1999 Sb., o některých podmínkách podnikání v oblasti cestovního ruchu). 77 Jedná se kupříkladu o techniky a) falešného kupce, b) lákání na bleskový prodej či c) skrytých odkazů na obchodní podmínky. Vyčerpávajícím způsobem jsou popsány např. zde Špinavé triky realitních kanceláří. In: [online]. [cit. 2013-05-15]. Dostupné z: http://www.vlastnici.cz/spinave-triky.php

45

služeb RK jen za účelem minimalizace vlastních nákladů s realitní transakcí a uspokojení poptávky či nabídky na její účet. Problematickou se však tato snaha stává v případě, kdy se z ní stane záměr realitního podnikatele generovat zisk z realitní transakce bez ohledu na její úspěšné provedení. Zároveň se jedná o tendenci přenášet vlastní podnikatelské riziko na spotřebitele, aniž k tomu existuje relevantní důvod. Konkrétním důsledkem tohoto nepoctivého plánu je využívání, respektive zneužívání institutu smluvních pokut formulovaných především v rozporu principy ochrany spotřebitele. V neposlední řadě musíme alespoň stručně zmínit problematiku rozhodčích doložek jako velmi často využívaného nástroje alternativního řešení sporů. Až do nedávné novely zákona č. 216/1994 Sb., o rozhodčím řízení a o výkonu rozhodčích nálezů (dále jen jako zákon o rozhodčím řízení či ZRŘ), nebyly rozhodčí doložky ve vztahu k ochraně spotřebitele výslovně upraveny. Otázka jejich přípustnosti (platnosti) tak byla posuzována přes generální klauzuli o nepřiměřených ujednáních dle § 56 odst. 1 a přes eurokonformní výklad směrnice o nepřiměřených podmínkách, která obecně rozhodčí smlouvy uvádí v demonstrativním výčtu nepřiměřených ujednání.78 Neplatnosti ujednání o rozhodčí doložce, respektive rozhodčího nálezu v rámci soudního přezkumu se tak musel spotřebitel dovolávat poměrně náročným způsobem, navíc soudní praxe tuto otázku posuzovala dosti nejednotně.79 Na stav, kdy byly rozhodčí doložky ve spotřebitelských smlouvách často zneužívány80, pak reagovala tzv. euronovela ZRŘ provedená zákonem č. 19/2012 Sb. s účinností od 1. 4. 2012. Jejím hlavním účelem bylo zavést přehlednější a důslednější ochranu spotřebitele do oblasti rozhodčího řízení. Ta je nově upravena již pro průběh sjednávání rozhodčí doložky, když ujednání o ní musí být uvedeno samostatně a nikoliv jako pouhá součást či podmínka smlouvy hlavní. Zároveň jsou stanoveny její obligatorní náležitosti a povinnost podnikatele informovat spotřebitele o jejím 78

Směrnice o nepřiměřených podmínkách je uvádí v příloze bodem 1. písm. q) a to s cílem, aby se spotřebitel nevzdal svého práva účinně uplatňovat svá práva u nezávislého a nestranného orgánu pro rozhodování sporů. Nepřiměřenost ujednání o rozhodčí smlouvě je přitom podmíněna tím, že se na rozhodčí orgán nevztahují vnitrostátní právní předpisy. Dle § 13 zákon o rozhodčím řízení však právnímu řádu ČR podléhají jak stálé rozhodčí soudy, tak rozhodci ad hoc, což činí použití tohoto značně problematickým a vztahovalo by se pouze na zahraniční rozhodčí instituce. 79 Podrobněji viz LISSE, Luděk. Euronovela zákona o rozhodčím řízení 2012. Epravo.cz [online]. 2012 [cit. 201305-23]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/euronovela-zakona-o-rozhodcim-rizeni-2012-82291.html. 80 Především tak, že jediného rozhodce z řad pochybných rozhodčích center či institucí určoval podnikatel, a bylo důvodné (leč těžko prokazatelné) usuzovat na vzájemné propojení těchto subjektů. K problematičnosti se opakovaně vyjádřil i Ústavní soud, např. ve svém rozhodnutí Ústavního soudu ze dne 8. 3. 2011, sp. zn. I. ÚS 3227/07.

46

významu a dopadech. Porušení způsobu sjednání má za následek neplatnost rozhodčí doložky ex lege, pro neuvedení povinných náležitostí může vyslovit neplatnost rozhodčího nálezu soud. Současně jsou zavedeny ochranné prvky i pro samotný průběh a výsledek rozhodčího řízení, když došlo k zavedení částečného věcného přezkumu rozhodčího nálezu, a to z hlediska jeho souladu s předpisy stanovenými na ochranu spotřebitele, ale i posouzení jeho zjevného rozporu s dobrými mravy či veřejným pořádkem. A konečně pro spory ze spotřebitelských smluv může být stranami jmenován pouze rozhodce zapsaný v seznamu rozhodců vedeném Ministerstvem spravedlnosti. Tento rozhodce přitom musí strany informovat, zda se podílí či v posledních třech letech podílel na rozhodování sporů, jehož účastníkem je či byla některá ze stran.81 V důsledku této novely by mělo dojít k odstranění nejkřiklavějších možností zneužívání rozhodčích doložek ve spotřebitelských smlouvách, a proto se jim tato kapitola již podrobněji nevěnuje.

4.2 Rizika z pohledu prodávajícího Prodávající vstupuje do právních vztahů s realitním podnikatelem většinou pouze na základě uzavření zprostředkovatelské smlouvy. Ta je proto logicky zdrojem případných rizik představovaných především nerealizováním prodeje nemovitosti dle představ a požadavků prodávajícího. Nejedná se přitom o rizika spojená s kupní smlouvou samotou, jako např. neobdržení celé výše kupní ceny, ale především o výši nákladů zprostředkování či jeho jiné nevyhovující podmínky. Ty budou vyjádřeny v nastavení povinností prodávajícího, často způsobem zakládajícím nerovnováhu ve vzájemných právech a povinnostech, a to k jeho újmě. V pozadí těchto rizik pak bude stát eventuální soudní spor se zprostředkovatelem domáhajícím se zaplacení smluvní pokuty pro porušení některých z povinností prodávajícího. Vzhledem k tomu, že na rozdíl od kupujícího není prodávající povinen již při založení smluvního vztahu se zprostředkovatelem hradit k jeho rukám určitou finanční částku, bude prodávající v tomto sporu ve výhodnějším postavení. Realitní podnikatel bude totiž jako žalobce muset unést břemeno tvrzení a důkazní břemeno, což bude dosti obtížné vzhledem k častému porušování institutu ochrany spotřebitele ve zprostředkovatelské smlouvě. Jak bylo podrobněji rozebráno v podkapitole 3.1 zprostředkovatelská smlouva uzavřená mezi podnikatelem a spotřebitelem se 81

Podrobněji viz LISSE, Luděk. Euronovela zákona o rozhodčím řízení 2012, c.d.

47

bude vždy řídit občanským zákoníkem, a proto budou veškerá rizika hodnocena pouze s ohledem na tuto úpravu. Jako první riziko můžeme uvést snahu přenést ekonomická rizika celé transakce na prodávajícího, která je vyjádřena formou ujednání o odměně a o způsobu hrazení nákladů. Co se týče způsobu sjednání vzniku nároku na odměnu, tak se realitní podnikatelé snaží využívat ujednání, že je tento nárok vázán již na obstarání příležitosti uzavřít zprostředkovávanou smlouvu ve smyslu § 645 ObchZ, nikoliv až na uzavření smlouvy samotné, jak stanoví § 774 OZ. Jak bylo uvedeno v podkapitole 3.1, je takovéto ujednání absolutně neplatné, neboť zakládá nepřiměřenou nerovnováhu ve vzájemných právech a povinnostech k újmě prodávajícího. Ten by totiž hradil provizi, aniž by měl jistotu, že zprostředkovávaná smlouva bude skutečně uzavřena, zatímco zprostředkovatel by žádné další riziko nenesl. V případě neuzavření zprostředkovávané smlouvy by se pak musel prodávající po zprostředkovateli domáhat vrácení odměny, velice pravděpodobně soudním sporem, ve kterém by však měl předpoklady pro úspěch. Riziko by zde spočívalo především ve faktickém vymožení vydání odměny (srovnej absenci povinného pojištění odpovědnosti za škodu a pojištění proti úpadku nebo dobytnosti pohledávky za RK podnikající ve formě s.r.o.). Praktický dopad tohoto rizika je nicméně vyloučen tím, že realitní praxe přenáší hrazení odměny na kupujícího. Prodávajícího se toto vypořádání odměny týká až v případě, kdy je zprostředkovávaná smlouva uzavřena, když dochází k započtení pohledávky zprostředkovatele na uhrazení odměnu proti pohledávce prodávajícího na vyplacení rezervačního poplatku jako součástí kupní ceny. Co se týče výše odměny, nedochází ani tak k jejímu sjednávaní v nepřiměřené výši obecně, ale spíše nepřiměřenému určení její výše v návaznosti na průběh realitní transakce. Zprostředkovatelské smlouvy někdy obsahují volnější ujednání o výši kupní ceny jako náležitost zprostředkovávané smlouvy. Ta je sice ve smlouvě určena určitou částkou, ale s tím, že může dojít k jejímu pohybu oběma směry. Zatímco dosažení nižší kupní ceny ve zprostředkovávané smlouvě musí být prodávajícím zprostředkovateli předem odsouhlaseno, tak sjednání vyšší kupní ceny je zcela na uvážení a schopnostech RK. V tomto ohledu však lze posoudit jako nepřiměřené ujednání zprostředkovatelské smlouvy stanovující, že pokud dojde k dosažení vyšší kupní ceny, stává se rozdíl součástí odměny realitního podnikatele, avšak v případě dosažení nižší kupní ceny má RK nárok na odměnu vypočítanou nikoliv z této skutečně

dosažené

nižší

kupní

ceny,

ale 48

z kupní

ceny

stanovené

původně

ve

zprostředkovatelské smlouvě.82 Takovýmto ujednáním by si RK dopředu zajistila pevnou výši svého zisku bez ohledu na souvislost mezi vlastní zprostředkovatelskou činností a prosazením zájmů svého klienta.83 Nepřiměřená ujednání se často objevují i v souvislosti s nároky realitních podnikatelů na uhrazení nákladů zprostředkování. Dle ustanovení § 776 OZ musí přitom být výslovně sjednáno, že zprostředkovateli kromě odměny náleží i náhrada nákladů, v pochybnostech o tomto ujednání pak jen v případě, že vznikl nárok na odměnu. V praxi pak RK do zprostředkovatelských smluv prosazují problematické ujednání stanovující, že náklady zprostředkovateli náleží i v případě, že nedošlo k uzavření zprostředkovávané smlouvy.84 Takovéto ujednání samo o sobě zákon připouští, což lze dovodit výkladem a silentio legis a dispozitivním charakterem § 776 OZ.85 Nelze však opomíjet ochranu spotřebitele, když takovéto ujednání opět signalizuje přenášení podnikatelského rizika zprostředkovatele na spotřebitele. Povinnost hradit náklady RK, i když nedošlo k uzavření zprostředkovávané smlouvy lze totiž posoudit jako ujednání v rozporu s § 55 odst. 1 OZ. Zprostředkovateli totiž náhrada nákladů ze zákona zásadně nenáleží, a takovýmto ujednáním tedy dochází k odchýlení od zákona v neprospěch spotřebitele. Autor práce se domnívá, že v tomto případě, opět dochází k překročení přiměřenosti omezení autonomie vůle. Za mnohem přiléhavější řešení považuje stanovit, že zprostředkovateli by v těchto případech náležely pouze skutečně vynaložené náklady. Jako poslední ze série problematických ujednání týkajících se odměny můžeme uvést stav, kdy zprostředkovatelská smlouva stanovuje prodávajícímu povinnost odkázat veškeré třetí osoby zajímající se o koupi nemovitosti na zprostředkovatele. Dojde-li pak k uzavření zprostředkovávané smlouvy s takovouto osobou, snižuje se odpovídajícím způsobem provize zprostředkovatele.86 Takovéto ujednání může být nazíráno jako popírající samotnou podstatu 82

Viz vzor č. 3, článek 4. Zprostředkovatelská smlouvy by např. stanovila kupní cenu nemovitosti na 2.500.000,- Kč a odměnu ve výši 6%, tj. 150.000,- Kč. V případě, že by RK zprostředkovala kupní smlouvu s kupní cenou ve výši 2.000.000,- Kč, náležela by jí pořád odměny ve výši 150.000,- Kč, ačkoliv 6% představuje částku 120.000,- Kč. Naopak pokud by RK zprostředkovala kupní smlouvu s kupní cenou ve výši 2.750.000,-, Kč náležela by jí odměna ve výši 400.000,Kč, tj. 16%. 84 Viz bod 9 v Špinavé triky realitních kanceláří, c.d. 85 Co není zákonem zakázáno, je povoleno (čl. 2 odst. 4 Ústavy, čl. 2 odst. 2 LZPS). Viz také Lavický in ŠVESTKA, Jiří, et al.: Občanský zákoník: komentář, c.d., str. 2294. 86 Viz vzor č. 4, článek 5. 83

49

zprostředkování, když to vyžaduje aktivní činnost zprostředkovatele a příčinnou souvislost mezi touto činností a uzavřením smlouvy. V tomto případě by kauzální vztah měl být založen povinností prodávajícího spočívající v navazování kontaktů mezi zájemci o nemovitosti a RK, a de facto nahrazující závazek zprostředkovatele. Jestliže toto ujednání obsahuje nevýhradní zprostředkovatelská smlouva, není nutno se jeho posuzováním důkladněji zabývat, neboť prodávající se nijak neomezil v tom, jakým způsobem uzavře zprostředkovávanou smlouvu. V případě výhradní zprostředkovatelské smlouvy musí být toto ujednání posouzeno důkladněji vzhledem k tomu, že si prodávající naopak platně sjednal omezení své smluvní autonomie. Jeho povinnosti informovat zprostředkovatele o zájemcích o nemovitost vlastně odpovídá povinnost neuzavřít realizační smlouvu bez zprostředkovatelské účasti RK. Avšak nelze odhlédnout od výše uvedené skutečnosti, že v tomto případě, by zde musela nastat nějaká dodatečná skutečnost zakládající příčinnou souvislost mezi uzavřením zprostředkovávané smlouvy a činností RK. V opačném případě, by totiž nebylo na čem založit nárok zprostředkovatele na odměnu a bylo by možné uvažovat o tom, že by ujednání o informační povinnosti prodávajícího ve výhradní zprostředkovatelské smlouvě porušilo princip relativní kogentnosti dle § 55 odst. 1 OZ. Odchýlení se od zákona v neprospěch spotřebitele by zde představoval vznik nároku na odměnu zprostředkovatele, aniž by byl naplněn požadavek příčinné souvislosti. Z praktického hlediska by pak tato neplatnost měla význam spíše v tom, že by tuto povinnost nebylo možné vymáhat či s ní spojit nějakou sankci. Riziko pro prodávajícího zde můžeme opět spatřovat v ekonomickém důsledku tohoto ujednání, když by nárok na provizi, byť sníženou, zprostředkovateli vzniknul i v případě, že by nesplnil svůj závazek, a to vše na úkor právě prodávajícího. Poslední nepřiměřené ujednání, které práce zmíní, již není spojeno s pojmem odměny či nákladů, ale se způsobem zániku zprostředkovatelského závazku. Vzhledem ke svému charakteru se může objevit pouze ve výhradní variantě zprostředkovatelské smlouvy. Ty bývají standardně uzavírány na dobu určitou, a to v řádu několika měsíců. Zároveň se v některých z nich objevuje ujednání, že před uplynutím této doby může dojít k jejich zániku pouze dohodou nebo splněním předmětu smlouvy, tj. uzavřením zprostředkovávané smlouvy. Zároveň se ve smlouvě stanoví, že pokud v určité době (např. 1 měsíc) před koncem doby trvání smlouvy nedojde k jejímu zániku jedním z výše uvedených způsobů, doba trvání smlouvy se automaticky prodlužuje o několik měsíců. Realitní podnikatel se tak nachází 50

v situaci, kdy nemůže dojít k ukončení smluvního vztahu, aniž by měl zaručen nárok na odměnu. Buď totiž dojde k uzavření zprostředkovávané smlouvy, nebo prodávající poruší exkluzivitu či neplatně odstoupí od smlouvy, přičemž pro oba případy je stanovena smluvní pokuta ve výši provize. Ujednání o způsobu zániku smlouvy spolu s ujednáními o smluvní pokutě pak v celkovém kontextu zakládají nepřiměřenou rovnováhu ve vzájemných právech a povinnostech k újmě spotřebitele dle § 56 odst. 1 OZ. Nejvyšší soud tento stav ve svém rozhodnutí

velmi

příznačně

označil

tak,

že

se

prodávající

stává

„rukojmím“

zprostředkovatele.87 Takovéto neplatné ujednání pak může pro práva neznalého spotřebitele, kromě případného soudního sporu s RK, představovat riziko v tom, že pokud se jím bude řídit a vyčkávat až prodej RK zprostředkuje. Zbavoval by se tak případné možnosti časově či finančně výhodnějšího prodeje nemovitosti, kterého by mohl docílit, pokud by trvání smlouvy nebylo tímto nepoctivým způsobem neustále prodlužováno.

4.3 Rizika z pohledu kupujícího Hlavní rizika pro kupujícího v rámci jeho vztahů s realitním podnikatelem, a zároveň i nejzávažnější riziko vznikající spotřebitelům při využívání služeb RK vůbec, představuje dle názoru autora rezervační smlouva. Konkrétně se jedná o oba hlavní závazky kupujícího z této smlouvy, a to povinnost uzavřít v konečném důsledku kupní smlouvu převádějící vlastnické právo k nemovitosti a složit k rukám RK rezervační poplatek ve výši několika desítek tisíc korun. Na rozdíl od prodávajícího, kterému pro případ odmítnutí plnění jeho povinností z nepřiměřených ujednání hrozí pouze obrana v soudním sporu proti RK, se kupující nachází ve zcela odlišné situaci. Předně bude v soudním sporu v pozici žalobce se všemi navazujícími povinnostmi, ale hlavně již RK uhradil značný finanční obnos, jehož vrácení se nemusí domoci, ani pokud se svým nárokem u soudu uspěje. Spory vznikající na základě rezervační smlouvy pak naplno odhalují její skutečný charakter jako nástroje sloužícího především zájmům realitního podnikatele, a využívaného zejména na úkor kupujícího. Při analýze rizikových ujednání obsažených v rezervační smlouvě bude vhodné začít s rozborem závazku kupujícího uzavřít s prodávajícím smlouvu o smlouvě budoucí kupní či kupní smlouvu. Jak bude podrobněji popsáno dále, konstantní judikatura Nejvyššího soudu 87

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 16. 9. 2010, sp. zn. 33 Cdo 4601/2008.

51

tento závazek hodnotí jako absolutně neplatný, neboť svým obsahem odporuje zákonu. Za účelem názornosti je však nejprve vhodné poukázat na důsledky takovéhoto ujednání pro kupujícího, který by se této neplatnosti nedovolal. Rezervační smlouva předně neobsahuje žádnou bližší specifikaci realizační smlouvy, kterou má kupující povinnost uzavřít, vyjma stanovení pevné částky kupní ceny a označení konkrétní nemovitosti.88 Ostatní důležitá ujednání, např. o platebních podmínkách, odpovědnosti za vady, zajištění závazků, atd., která bývají standardní součástí kupních smluv na nemovitosti, již v rezervační smlouvě nejsou uvedena. V tomto případě tak lze uvažovat o tom, že je naplněna konkrétní skutková podstata nepřiměřeného ujednání obsažného ve spotřebitelské smlouvě dle § 56 odst. 3 písm. g) OZ, neboť kupující se zavazuje k plnění podmínek, se kterými neměl možnost seznámit před uzavřením smlouvy. Kupující se takto může velice snadno dostat do situace, kdy je mu poté předložen v podstatě neakceptovatelný návrh kupní smlouvy obsahující celou řadu ujednání v jeho neprospěch (např. návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího bude podán až po úplném zaplacení kupní ceny k rukám prodávajícího). Kupující pak nemá k dispozici žádný účinný nástroj, jak by mohl své požadavky prosadit, neboť prodávající s RK spoléhají, že kupující nakonec přistoupí na jimi předložený návrh kupní smlouvy pod tlakem smluvní pokuty stanovené v rezervační smlouvě. Proto by z pohledu kupujícího šlo jen doporučit, aby podoba kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní byla zakomponována do smlouvy rezervační, ideálně v podobě přílohy. Vyhnul by se tak riziku, že bude pod tlakem smluvní pokuty nucen uzavírat nevýhodnou kupní smlouvu.89 Ve výše uvedeném ohledu se zvýrazňuje i role sjednané lhůty, ve které je dle rezervační smlouvy kupující povinen kupní smlouvu uzavřít, a samozřejmě také smluvní pokuty pro případ porušení povinností kupujícího. Přitom lze poukázat na způsob sjednání rezervační smlouvy při první prohlídce nemovitosti, kdy kupující zpravidla není schopen odhadnout či předvídat veškeré důsledky tohoto ujednání stanovující mu plnit své závazky v poměrně krátké lhůtě. S tímto úzce souvisí riziko, že kupujícímu se nepodaří zajistit si očekávané zdroje financování koupě, a to zejména v důsledku podmínek nastavených v navrhované kupní 88

Viz např. vzor č. 8. K obdobnému skutkovému stavu srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 20. 5. 2010, sp. zn. 33 Cdo 5391/2008. V tomto případě vznesl kupující požadavek, aby bylo v rámci realitní transakce zřízeno na nemovitosti zástavní právo, což prodávající neakceptovali a nemovitosti prodali jiným zájemcům. RK si pak rezervační poplatek započetla na smluvní pokutu.

89

52

smlouvě. Máme na mysli již výše zmíněné situace, kdy banka podmíní poskytnutí úvěru kupujícímu změnami v návrhu kupní smlouvy, ke kterým však prodávající či RK nejsou z nějakého důvodu ochotni přistoupit. Kupující se pak opět dostane do postavení, kdy bude nucen platit smluvní pokutu, neboť rezervační smlouvou stanovená lhůta se týká nejen povinnosti uzavření realizační smlouvy, ale také uhrazení kupní ceny. Všechna výše uvedená rizika úzce souvisí s tím, že rezervační smlouva neobsahuje žádné ujednání ohledně možnosti odstoupení. A to ani pro tak z pohledu kupujícího extrémní případ, kdyby se po podpisu rezervační smlouvy obsahující výše popsané prohlášení kupujícího, že se seznámil s faktickým i právním staven nemovitosti ukázalo, že na nemovitosti vázne zástavní právo výrazně převyšující její hodnotu. Přitom se zde vysloveně nabízí možnost použití institutu, který je vlastní smlouvě o smlouvě budoucí. Jedná se o tzv. clausulu rebus sic stantibus (klauzule nezměněných poměrů), která je obsažena v § 50a odst. 3 OZ. Ta totiž stanoví, že závazek uzavřít dohodnutou smlouvu zaniká (ex lege) v tom případě, že se změní určitá rozhodující okolnost, ze které strany v době vzniku smlouvy o smlouvě budoucí vycházely. Tato změna je přitom natolik podstatná, že nelze spravedlivě požadovat uzavření dohodnuté smlouvy.90 A právě využití této klauzule jako důvodu pro odstoupení od rezervační smlouvy by se z pohledu kupujícího jevilo jako velice žádoucí. Celkové nastavení a vzájemná souvislost ujednání rezervační smlouvy tak ve svém souhrnu dle názoru autora může zakládat značnou nerovnováhu v právech a povinnostech jejích stran. Jediný závazek RK spočívá v povinnosti nezprostředkovat prodej nemovitosti žádné třetí osobě. Dodržením této povinnosti však realitní podnikatel zároveň sleduje splnění svého závazku ze zprostředkovatelské smlouvy a zajištění si nároku na provizi. Mnohem výrazněji tato nerovnováha vyznívá při porovnání způsobu zajištění povinností smluvních stran. Povinnosti kupujícího jsou zajištěny poměrně vysokou smluvní pokutou, zatímco povinnosti RK nejsou zajištěny vůbec. Jestliže by kupující například odmítl uzavřít kupní smlouvu, neboť by její smluvní podmínky považoval za nevýhodné, byl by dle rezervační smlouvy povinen uhradit RK smluvní pokutu představující z jeho pohledu ušlý zisk. Realitní podnikatel by tak de facto inkasoval odměnu, aniž by zprostředkoval uzavření kupní smlouvy. Naopak pokud by RK zprostředkovala uzavření kupní smlouvy třetí osobě, nebyla by ze smlouvy povinna hradit 90

ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Jan, et al.: Občanské právo hmotné. 2. Díl třetí závazkové právo, c.d. str. 51-52.

53

kupujícímu žádnou náhradu. V úvahu by připadla pouze obecná náhrada škody, které by však musel kupující prokázat v soudním řízení. Přitom tímto jednáním by mohla kupujícímu škoda vzniknout ve značné výši, např. v důsledku úkonů, které učinil, aby si zajistil financování koupě (sjednání hypotečního úvěru, vypovězení termínovaného vkladu, atd.). Ujednání o smluvní pokutě pak podle mínění autora naplňuje podmínky generální klauzule o nepřiměřených ujednáních ve spotřebitelských smlouvách dle § 56 odst. 1 OZ, které jej činí neplatným. Tuto neplatnost by šlo dovodit i eurokonformním výkladem bodu 1. písm. e) přílohy směrnice o nepřiměřených podmínkách, který stanoví, že za nepřiměřené ujednání se považuje povinnost spotřebitele platit nepřiměřené odškodné, pokud nesplní svůj závazek. K tomu se dají nalézt i argumenty hovořící ve prospěch výkladu o neplatnosti smluvní pokuty pro její rozpor s dobrými mravy dle § 39 OZ. Jedním z hlavních kritérií posouzení platnosti ujednání o smluvní pokutě z hlediska dobrých mravů je souhrn výše veškerých škod, které lze v souvislosti s porušením zajištění povinnosti rozumně očekávat.91 Dle rezervační smlouvy přitom výše smluvní pokuty dosahuje částky několika desítek i stovek tisíc korun. Přitom není zdaleka zřejmé, že porušením povinnosti kupujícího se dá rozumně předpokládat vznik škody v této výši na straně realitního podnikatele. Ačkoliv bude kupující připraven uzavřít kupní smlouvu, není postaveno na jisto, že k jejímu uzavření skutečně dojde. Prodávajícímu tato povinnost nevyplývá ani ze zprostředkovatelské smlouvy a smlouvu o smlouvě budoucí s kupujícím neuzavřel. V tomto případě by zde zcela chyběl požadovaný prvek zaviněného porušení povinnosti kupujícím, jak vyplývá z § 545 odst. 3 OZ.92 Pokud by naopak smlouvu odmítnul uzavřít pouze kupující, opět je sporné, zda by skutečně RK vznikla škoda ve výši provize (ušlého zisku). Dle názoru autora by bylo nutno tuto situaci posoudit jako přenášení podnikatelského rizika ze zprostředkovatelského závazku na kupujícího. Dle § 774 OZ vzniká zprostředkovateli nárok na odměnu uzavřením zprostředkovatelské smlouvy. Ujednáním o smluvní pokutě by pak de facto došlo k navázání vzniku nároku na skutečnost neuzavření zprostředkovávané smlouvy. Proto by šlo uvažovat o vzniku škody na straně RK

91

Viz ČECH, Petr. K přiměřenosti smluvní pokuty. Právní rádce. 2009, roč. 16, č. 5, str. 28 – 29, nebo rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 4. 2002, sp. zn. 33 Odo 96/2001. 92 Rezervační smlouvy standardně uvádějí, že smluvní pokuta RK náleží při porušení povinnosti „z důvodů na straně kupujícího“, viz vzor č. 8, článek 3.1.

54

pouze ve výši nákladů zprostředkování. Smluvní pokuta by proto mohla být posouzena jako nepřiměřená a neplatná pro rozpor s dobrými mravy dle § 39 občanského zákoníku.93 Podstatnou náležitostí rezervační smlouvy je, že není uzavírána mezi budoucími stranami kupní smlouvy a jejím primárním účelem není zajistit uzavření sjednané smlouvy, ale garantovat realitnímu

podnikateli nárok na odměnu. Pokud by realitní transakci

nezprostředkovávala RK, neměla by rezervační smlouva vůbec žádné opodstatnění. Úpravě závazku mezi prodávajícím a kupujícím by totiž mnohem lépe posloužila smlouva o smlouvě budoucí, a to včetně nějaké varianty smluvní pokuty pro jeho nedodržení. A právě ta skutečnost, že se kupující zavazuje k uzavření kupní smlouvy nikoliv prodávajícímu jako budoucí smluvní straně, ale realitnímu podnikateli, způsobuje dle konstantního názoru Nejvyššího soudu její absolutní neplatnost. Tu zakládá skutečnost, že stranami závazku uzavřít v budoucnu určitou smlouvu, mohou být pouze strany této budoucí smlouvy, jak vyplývá z kogentního ustanovení § 50a OZ. Pokud rezervační smlouva obsahuje povinnost jedné ze smluvních stran uzavřít budoucí smlouvu s třetí osobou, porušuje tak ustanovení § 51 OZ stanovující, že nepojmenovaná smlouva nesmí odporovat obsahu nebo účelu zákona. Občanský zákoník totiž účel převzetí povinnosti uzavřít v budoucnu smlouvu s konkrétní osobou vyjadřuje v ustanoveních upravujících institut smlouvy o smlouvě budoucí. Navíc závazek uzavřít budoucí smlouvu lze vymáhat pouze žalobou na nahrazení projevu vůle, která však v případě rezervační smlouvy nepřipadá v úvahu. Realitní podnikatel totiž nemůže na jejím základě žalovat kupujícího, aby uzavřel kupní smlouvu s prodávajícím, neboť takovýto závazek mezi prodávajícím a kupujícím neexistuje. Z tohoto důvodu Nejvyšší soud dovodil, že je nutno rezervační smlouvy považovat za absolutně neplatné pro jejich rozpor se zákonem dle § 51 a § 39 OZ.94 Osoba odlišná od smluvních stran budoucí smlouvy se může převzít závazek uzavřít v dohodnuté době určitou smlouvu pouze jako nepřímý zástupce některého z nich.95 Takovéto zmocnění však v praxi využívané zprostředkovatelské smlouvy neobsahují, když RK zpravidla zmocňují pouze k převzetí rezervačního poplatku a jednáním o uzavření kupní smlouvy.

93

Na rozdíl od obchodního zákoníku, nepřipouští občanský zákoník soudní moderaci výše smluvní pokuty. Viz ČECH, Petr. K přiměřenosti smluvní pokuty, c.d., str. 25 – 27. 94 Jedním z prvních judikátů vyjadřujících tento názor Nejvyššího soudu představuje jeho rozhodnutí ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002. 95 Viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. 3. 2011, sp. zn. 33 Cdo 4789/2009.

55

Pokud by nebyl tak správný výše uvedený výklad o neplatnosti smluvní pokuty sjednané v rezervační smlouvě z důvodu jejího rozporu s pravidly na ochranu spotřebitele či rozporu s dobrými mravy, tak její neplatnost bezpochyby způsobuje neplanost této smlouvy jako celku. V případě, že rezervační smlouva neobsahuje žádný platně sjednaný hlavní závazek, nemůže dojít ani k jeho zajištění smluvní pokutou. Z akcesorické povahy zajištění totiž vyplývá, že předpokladem vzniku a existence zajišťovacího závazku je existence závazku zajišťovaného (hlavního).96 Tento názor taktéž opakovaně vyslovil ve svých rozhodnutích Nejvyšší soud, když se nejčastějším sporem z rezervační smlouvy stává právě smluvní pokuta.97 Rezervační smlouva tedy obsahuje celou řadu problematických či nepřiměřených ujednání, na jejichž základě vzniká kupujícímu riziko hradit RK smluvní pokutu. Praktický dopad tohoto rizika je pak umocněn tím, že finanční částku reprezentující tuto případnou sankci, skládá kupující k rukám realitního podnikatele formou rezervačního poplatku. Rozhodne-li se potom kupující nesplnit ze svého pohledu nevýhodná a nepřiměřená ujednání, RK započítává poplatek na smluvní pokutu a kupující se musí domáhat jeho vrácení soudní cestou. Pro toto vymáhání pak platí výše uvedená obecná rizika. Pro úplnost alespoň stručně uveďme, že ze smlouvy o prohlídce nemovitosti vyplývají kupujícímu mnohem menší rizika. Především při jejím uzavírání nehradí k rukám RK žádnou částku. Ačkoliv bývají i v této smlouvě sjednávány smluvní pokuty pro případ uzavření kupní smlouvy bez zprostředkovatelské role RK, k pokusu o jejich vymáhání se realitní podnikatelé příliš často neuchylují. Smluvní pokuty jsou totiž stejně jako v rezervačních smlouvách sjednávány v rozporu s ustanoveními na ochranu spotřebitele, respektive s dobrými mravy pro svou nepřiměřenost. Ta je ze smlouvy o prohlídce nemovitosti ještě zjevnější, když se smluvní pokutou zajišťuje závazek RK poskytnout bezúplatnou prohlídku nemovitosti.

96

K akcesorické povaze smluvní pokuty viz Tégl in ELIÁŠ, Karel. Občanský zákoník: velký akademický komentář, c.d., str. 1565. K platnosti smluvní pokuty 97 Viz výše uvedená rozhodnutí Nejvyššího soudu k otázce platnosti rezervační smlouvy, a dále např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2010, sp. zn. 33 Cdo 498/2009 či rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 20. 5. 2010, sp. zn. 5391/2008.

56

5. Problematika z pohledu rekodifikace soukromého práva Vzhledem k blížící se účinnosti zákona č. 89/2012, občanského zákoníku (dále jen NOZ) se práce pokusí poukázat alespoň na základní změny, které by se mohly dotýkat tématu práce. Začít můžeme u nové úpravy zprostředkovatelské smlouvy v §§ 2445 až 2454 NOZ, přičemž je inspirována zejména ustanoveními obchodního zákoníku.98 Proto v § 2247 NOZ nalezneme možnost podmínit nárok na odměnu, pro kterou NOZ používá výhradně pojem provize, jak na uzavření smlouvy (odst. 1), tak na obstarání příležitosti uzavřít smlouvu. Lze očekávat, že pro zprostředkovatelskou smlouvu uzavíranou se spotřebitelem se bude dovozovat možnost vázat odměnu pouze na uzavření smlouvy podobně jako ve stávající úpravě. V praxi bude mít jistě zajímavé využití ustanovení § 2450 NOZ, které výslovně stanoví, že zprostředkovatel nemá právo na provizi ani náhradu nákladů, pokud byl v rozporu se zprostředkovatelskou smlouvou činný také pro druhou stranu zprostředkovávané smlouvy. Dle nynější úpravy dovozovala teorie toto pravidlo pomocí rozporu s dobrými mravy.99 Obdobně lze hodnotit také ustanovení § 2453 NOZ upravující zánik závazku, a to pro případ jeho sjednání na dobu neurčitou prostým oznámením druhé straně. Rozsáhlejší změny nastávají v případě úpravy smluv uzavíraných se spotřebitelem, kterou nalezneme v ustanoveních §§ 1810 – 1867 NOZ. Nová úprava již transponuje novou směrnici Evropského parlamentu a Rady 2011/83/EU ze dne 25. 10. 2011 o právech spotřebitelů (dále jen jako směrnice o právech spotřebitelů), která je oproti stávajícím směrnicím založena na principu tzv. maximální harmonizace. To znamená, že si státy při transponování směrnice nemohou přijímat jiná ustanovení než ta, která obsahuje směrnice. Důvodem pro tento krok bylo sjednocení a zpřehlednění podmínek spotřebitelské ochrany v právních řádech členských států (např. ve lhůtách pro odstoupení od smlouvy či informačních povinnostech podnikatele). Směrnice o právech spotřebitelů zároveň slučuje úpravu smluv

98

ELIÁŠ, Karel. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Sagit, 2012, str. 904. 99 Lavický in ŠVESTKA, Jiří, et al.: Občanský zákoník: komentář, c.d., str. 2288.

57

uzavíraných distančním způsobem a smluv uzavíraných mimo obchodní prostory.100 Co se týče obecné úpravy, tak dochází k drobné reformulaci základního ustanovení, když § 1810 NOZ uvádí, že ustanovení o smlouvách uzavíraných se spotřebitelem se použijí na smlouvy, které se spotřebitelem uzavírá podnikatel a také na závazky z nich vzniklé. Podnikatel je pak definován především v § 420 NOZ jako každá osoba, která naplňuje kritéria faktického výkonu podnikatelské činnosti (na vlastní účet a odpovědnost, živnostenským nebo obdobným způsobem, za účelem dosažení zisku a soustavně). Alternativní definici pak nabízí i § 421 NOZ, a to přímo pro účely ochrany spotřebitele. Dle tohoto ustanovení i každá osoba, která uzavírá smlouvy související s vlastní obchodní, výrobní nebo obdobnou činností či při samostatném výkonu svého povolání. Účelem tohoto ustanovení je v souladu s úpravou evropského práva rozšířit ochranu spotřebitele i na jeho jednání s osobami, pro které není významné kritérium dosažení zisku (jedná se např. o provozovatele veřejné dopravy či nemocnic).101 Vymezení spotřebitele v § 419 NOZ pak odpovídá současné úpravě, když jediná změna spočívá v jeho rozšíření i na veškerá jiná jednání s podnikatelem, než je uzavření smlouvy. V oblasti obecné ochrany spotřebitele § 1811 NOZ se nově zavádí podrobná informační povinnost podnikatele a požadavek, aby veškerá jednání se spotřebitelem činil jasně a srozumitelně. Nepřiměřená ujednání jsou pak upravena v § 1813 (generální klauzule) a § 1814 (demonstrativní výčet) NOZ. V generální klauzuli je přitom dosavadní nevhodný pojem dobré víry nahrazen přiléhavějším termínem přiměřenosti. Zachováno přitom zůstalo dosavadní pravidlo, že se ochrana před nepřiměřenými ujednáními bude i nadále vztahovat na veškeré spotřebitelské smlouvy, nejen ty sjednané adhezním způsobem.102 Nová úprava výše uvedených institutů, včetně nepojmenovaných smluv dle § 1746 odst. 2 NOZ, tak nedoznala žádných radikálnějších změn. Mnohem větší dopady proto budou mít zásadní změny úpravy obecných právních institutů. Začít můžeme u zcela nového pojetí neplatnosti právních jednání dle §§ 574 až 588 NOZ, když širší pojem právního jednání nahrazuje dosavadní termín právní úkon. Základní pravidlo zde přitom představuje preferování 100

Zároveň dochází ke zrušení směrnice směrnice Rady 85/577/EHS ze dne 20. 12. 1985 o ochraně spotřebitele v případě smluv uzavřených mimo obchodní prostory a směrnice Evropského parlamentu a Rady 97/7/ES ze dne 20. 5. 1997 o ochraně spotřebitele v případě smluv uzavřených na dálku. 101 ELIÁŠ, Karel. Nový občanský zákoník, c.d., str. 201 – 202. 102 Podrobněji ke směrnici o právech spotřebitele i úpravě spotřebitelských smluv viz VEČEŘA, Jiří, c.d., str. 210 – 249.

58

platnosti právního jednání, a to z důvodu většího respektování skutečné vůle jednající osoby. Vzhledem k tématu práce bude jistě zajímavé posoudit, která z ujednání využívaných v realitních smlouvách bude možno dle tohoto nového pravidla možno posoudit jako platná. Autor se domnívá, že v tomto ohledu, nepůjde o nějaké významnější průlomy, vzhledem ke kogentnosti spotřebitelské ochrany. Alespoň formou výčtu lze pak poukázat, že určité dopady na podobu realitních smluv a jejich posuzování mohou mít ustanovení týkající se úpravy smluv sjednaných adhezním způsobem v § 1798 až 1801 NOZ, neúměrného zkrácení v § 1793 až 1795 NOZ či zavedení obecné klauzule změny okolností v § 1764 až 1766 NOZ. Zcela samostatné pozornosti si pak budou zasluhovat základní zásady NOZ obsažené v § 1 až 14. Se spotřebitelskou tématikou nabídne taktéž jistě velice zajímavé možnosti aplikace a výkladu ustanovení § 4 odst. 1 NOZ. To stanovuje, že od svéprávné osoby může každý důvodně očekávat, že má rozum průměrného člověka a že jedná s běžnou péčí a opatrnosti. V této souvislosti se nabízí srovnání s pojetím aktivního spotřebitele, tak jak jej prosazuje evropské právo. V neposlední řadě můžeme zmínit ustanovení § 13 NOZ týkající se ochrany soukromých práv. Nový občanský zákoník tímto ustanovením vyjadřuje k významu rozhodovací praxe při konkretizaci abstraktních právních norem. V souladu se zásadou legitimního očekávání se zavádí pravidlo, že každá osoba dovolávající se právní (soudní) ochrany může důvodně očekávat, že její právní případ bude rozhodnut obdobně jako jiné typově shodné a již rozhodnuté případy. Každý má totiž právo, spoléhat se na to, že ustanovení hmotného práva budou vykládána a aplikována s ustálenou rozhodovací praxí (soudů). Zároveň však nemá dojít k ustrnutí soudní praxe, když je naopak žádoucí, aby fungovala v souladu s aktuální situací ve společnosti. Proto je zároveň stanoveno, že bude konkrétní případ posouzen odlišně od případu obdobného, musí být takovéto rozhodnutí podloženo přesvědčivým odůvodněním.103

103

ELIÁŠ, Karel. Nový občanský zákoník, c.d., str. 72 – 73.

59

Závěr Úplatný převod vlastnického práva k nemovitosti představuje náročnou a komplexní operaci, která zasahuje do celé řady právních, ale i technických odvětví. Proto není překvapující, že s ní je spojena celá řada rizik a obtíží, pro jejichž minimalizování je zapotřebí zejména pečlivé přípravy a odborného přístupu. Oba tyto prvky by přitom měly dostatečným způsobem reflektovat jedinečnost každého takovéhoto převodu, která spočívá především v požadavcích a možnostech kupujícího a prodávajícího. Tato práce se zaměřila pouze na jednu část z této skupiny rizik, a to těch, které jsou spojeny se specifickými právními vztahy vznikajícími mezi realitním podnikatelem a jeho klienty. Postupným zkoumáním pak dospěla k několika dílčím závěrům. Předně zde existuje úzká souvislost mezi značně liberální úpravou vzniku oprávnění k výkonu realitní činnosti a nedůslednou regulací jejího následného výkonu, a velmi hojnou mírou výskytu nedostatečně kvalifikovaných osob, které provozují realitní činnost. Z tohoto jevu pak pramení pro klienty RK rizika spojená s neodborným výkonem této činnosti. Určitý příslib řešení této situace představuje připravovaná legislativa, dle níž by toto podnikatelské odvětví mělo být nově regulováno samostatným zákonem a zároveň přeřazeno mezi koncesované živnosti. Další vztah příčinné souvislosti lze dovodit mezi snahou realitních podnikatelů chránit své zájmy a zajistit si dosahování zisku, a volbou nepřiměřených prostředků pro tento jinak legitimní záměr. Konkrétním projevem je pak celá řada nepřiměřených ujednání vyskytujících se v realitních smlouvách, které spojuje tendence přenášet podnikatelské riziko nesené realitní kanceláří na její klienty. Nejistota dosažení zprostředkovatelské odměny se totiž v realitních smlouvách v podobě různě formulovaných smluvních pokut skrytě přeměňuje na garanci dosažení provize bez ohledu na uzavření zprostředkovávané smlouvy. Vzhledem k tomu, že právní vztahy mezi realitní kanceláří na jedné straně a kupujícím či prodávajícím na straně druhé mají zcela odlišný charakter a smluvní vyjádření, není překvapujícím, že právní rizika nesená prodávajícím se liší od těch dopadajících na kupujícího. Další rozlišující kritérium spočívá v tom, že kupující již při vzniku smluvního vtahu s RK hradí k jejím rukám tzv. rezervační poplatek ve výši několika desítek tisíc korun. Vzhledem k tomu, že tato částka v realitní praxi reprezentuje zprostředkovatelskou provizi, prodávající nemá faktickou povinnost žádného peněžitého plnění vůči RK. Tato skutečnost má pak zásadní 60

význam vzhledem k tomu, že zprostředkovatelská i rezervační smlouva obsahují ujednání o smluvních pokutách pro případ porušení povinností prodávajícího či kupujícího, a to právě ve výši provize. Po prodávajícím totiž bude realitní podnikatel nucen smluvní pokutu vždy vymáhat, zejména soudní cestou. K tomuto kroku pak často ani nepřistoupí, neboť si je vědom, že ujednání o smluvní pokutě jsou velmi mnohdy neplatná pro rozpor s pravidly stanovenými na ochranu spotřebitele či s dobrými mravy. Naproti tomu kupující bude v tomto ohledu vždy v mnohem horším postavení, neboť RK si svůj nárok na smluvní pokutu může započíst proti složenému rezervačnímu poplatku. Vzhledem k tomu, že rozhodovací praxe soudů považuje rezervační smlouvy za absolutně neplatné pro jejich rozpor se zákonem, nárok na smluvní pokutu nemůže nikdy RK vzniknout. Kupující se však vrácení rezervačního poplatku musí vždy domáhat, většinou formou soudního sporu, v němž se sice předpokládá jeho úspěch, nicméně faktické uhrazení poplatku zpět k rukám kupujícího již zdaleka není tak jisté. Vedle soudních sporů týkajících se smluvních pokut, představuje druhé významné riziko, které kupujícímu vzniká v důsledku využívání služeb RK hrozba, že uzavře pro něj nevýhodnou realizační smlouvu. Pokud by totiž kupující jednal s prodávajícím přímo, uzavíral by s ním rovnou kupní smlouvu, případně smlouvu o smlouvě budoucí kupní. V obou případech by se přímo podílel na formulování smluvních podmínek, a v rámci smlouvy o smlouvě budoucí by mu svědčilo i právo od ní odstoupit, pokud by došlo k nějaké podstatné změně původních okolností. Naproti tomu při využití služeb RK se kupující zpravidla nepodílí na přípravě a nemá žádný vliv na podobu ani jedné z těchto smluv. Z rezervační smlouvy mu pak přesto vyplývá povinnost uzavřít případně i nevýhodou realizační smlouvu. A to bez jakékoliv možnosti zprostit se této povinnost ze spravedlivých důvodů obdobně jako v případě smlouvy o smlouvě budoucí. Veškeré uvedené závěry pochopitelně nejsou všeobecně platné pro veškeré smluvní vztahy vznikající mezi realitními podnikateli a jejich klienty. Celá řada realitních kanceláří totiž disponuje dostatečnými odbornými dovednostmi a je ochotna i schopna nastavovat realitní transakci tak, aby její podoba vyhovovala zájmům všech zúčastněných stran.

61

Seznam použitých zdrojů I. Právní předpisy zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání zákon č. 38/2004 Sb., o pojišťovacích zprostředkovatelích a samostatných likvidátorech pojistných událostí zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu. zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, ve znění pozdějších předpisů zákon č. 216/1994 Sb., o rozhodčím řízení a o výkonu rozhodčích nálezů zákon č. 85/1996 Sb., o advokacii zákon č. 203/1925 Sb., kterým se některé obory soukromého sprostředkování prohlašují za živnost koncesovanou ve smyslu živnostenského řádu nařízení vlády č. 469/2000 Sb., kterým se stanoví obsahové náplně jednotlivých živností nařízení vlády č. 278/2008 Sb., o obsahových náležitostech jednotlivých živností vládní nařízení č. 71/1926 Sb., o úpravě některých oborů soukromého sprostředkování jakožto živností koncesovaných směrnice Rady 93/13/EHS ze dne 5. dubna 1993 o nepřiměřených podmínkách ve spotřebitelských smlouvách směrnice Rady 85/577/EHS ze dne 20. prosince 1985 o ochraně spotřebitele v případě smluv uzavřených mimo obchodní prostory směrnice Evropského parlamentu a Rady 2011/83/EU ze dne 25. 10. 2011 o právech spotřebitelů, kterou mění směrnice Rady 93/13/EHS a směrnice Evropského parlamentu a Rady 1999/44/ES a zrušuje směrnice Rady 85/577/EHS a směrnice Evropského parlamentu a Rady 97/7/ES

62

II. Literatura a) Monografie a sborníky ELIÁŠ, Karel. Občanský zákoník: velký akademický komentář : úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1.4. 2008. Praha: Linde, 2008. ELIÁŠ, Karel. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Sagit, 2012. FIALA, Josef. Občanský zákoník: komentář. Praha: Wolters Kluwer, 2009. HENDRYCH, Dušan, et. al.: Právnický slovník.. Praha: C. H. Beck, 2009. HULMÁK, Milan. Uzavírání smluv v civilním právu. Praha: C.H. Beck, 2008. HULVA, Tomáš.: Ochrana spotřebitele, Praha : ASPI, 2009.

HULVA, Tomáš. Vady právních úkonů v soukromoprávních vztazích a jejich důsledky. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2011. SELUCKÁ, Markéta. Ochrana spotřebitele v soukromém právu. Praha: Beck, 2008. ŠVESTKA, Jiří, DVO ŘÁK, Jan, et al.: Občanské právo hmotné. 1. Díl první: obecná část, díl druhý: věcná práva. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2009. ŠVESTKA, Jiří, DVO ŘÁK, Jan, et al.: Občanské právo hmotné. 2. Díl třetí závazkové právo. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2009. ŠVESTKA, Jiří, et al.: Občanský zákoník: komentář. Praha: Beck, 2009

63

TOMČÁNKOVÁ, Blanka.: Ochrana spotřebitele v praxi se vzory a příklady. Praha: Linde, 2008. VEČEŘA, Jiří. Ochrana spotřebitele v České republice a Evropské unii: (včetně úpravy podle nového občanského zákoníku 2014) : právní stav k 1.1. 2013. Praha: Leges, 2013. VÍTOVÁ, Blanka. Nepřiměřená ujednání ve spotřebitelských smlouvách. Olomouc: Iuridicum Olomoucense, 2012. b) Odborné články BUREŠOVÁ, Jana. Franchising. Právní rozhledy. 1997, č. 7, s. 385 ČECH, Petr. K přiměřenosti smluvní pokuty. Právní rádce. 2009, roč. 16, č. 5, 24 – 32. KRAMPERA, Jan. Neplatnost nepřiměřených ujednání ve spotřebitelských smlouvách. Bulletin advokacie. 2009, č. 1-2. LISSE, Luděk. Euronovela zákona o rozhodčím řízení 2012. Epravo.cz [online]. 2012 [cit. 2013-05-23]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/euronovela-zakona-o-rozhodcimrizeni-2012-82291.html NEZDAŘIL, Aleš. Zprostředkovatelská smlouva a praxe realitních kanceláří. Právní rádce. 2007, č. 2. PITNER, Ladislav. Rezervační záloha. Otázky a odpovědi v praxi. 2010, č. 5, s. 19 SALAČOVÁ, Marie. Nepojmenované smlouvy. Právní rozhledy. 1996, č. 7, 308 - 309 III. Judikatura Rozhodnutí Ústavního soudu ze dne 8. 3. 2011, sp. zn. I. ÚS 3227/07 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2010, sp. zn. 33 Cdo 498/2009 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 20. 5. 2010, sp. zn. 33 Cdo 5391/2008 64

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 16. 9. 2009, sp. zn. 33 Cdo 696/2008 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 22. 2. 2008, sp. zn. 33 Cdo 3053/2007 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2010, sp. zn. 33 Cdo 3900/2008 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 10. 2012, sp. zn. 23 Cdo 2589/2010 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. 3. 2012, sp. zn. 28 Cdo 808/2011 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 16. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 934/2004 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 9. 9. 2009 sp. zn. 33 Cdo 1977/2007 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 21. 7. 2005, sp. zn. 33 Odo 1264/2004 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 16. 9. 2010, sp. zn. 33 Cdo 4601/2008 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 20. 5. 2010, sp. zn. 33 Cdo 5391/2008 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 4. 2002, sp. zn. 33 Odo 96/2001 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. 3. 2011, sp. zn. 33 Cdo 4789/2009 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2010, sp. zn. 33 Cdo 498/2009 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29. 6. 2006, sp. zn. 33 Odo 391/2006 IV. Ostatní a) weby European Council of Real Estate Professions [online]. [cit. 2013-05-08]. Dostupné z: http://www.cepi.eu/index.php?page=home&hl=en Century 21 [online]. [cit. 2013-05-08]. Dostupné z: http://www.century21.cz/fransiza-century21 Bez realitky - Majitelé majitelům, prodej a pronájem bez provize [online]. [cit. 2013-05-08]. Dostupné z: http://www.bezrealitky.cz/ Vlastníci. Prodej, koupě, pronájem bytů bez realitky [online]. [cit. 2013-05-08]. Dostupné z: http://www.vlastnici.cz Internetová realitka [online]. [cit. 2013-05-08]. Dostupné z: http://www.internetovarealitka.cz/ 65

RE/MAX Česká republika [online]. [cit. 2013-05-08]. Dostupné z: http://www.remaxczech.cz/kdo-jsmedostupné na http://www.remax-czech.cz/kdo-jsme b) elektronické články a jiné ČSN EN 15733. Realitní služby - Požadavky na poskytování realitních služeb. Praha: Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, 2010. Rozsah služeb realitní kanceláře - člena ARK ČR. In: Asociace realitních kanceláří České Republiky [online]. [cit. 2013-04-30]. Dostupné z: http://www.arkcr.cz/?c_id=1110 LETTMAYEROVÁ. Obecné a měšťanské školy v Židenicích v letech první republiky. Brno, 2008. Diplomová práce. Masarykova univerzita, Pedagogická fakulta, Katedra Historie, str. 15. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení. Praha, 2012, str. 35 - 36. Dostupné z: http://www.arkcr.cz/docs/Analyza.pdf MASOPUSTOVÁ, Věra. Obchodování s realitami by mohlo mít přísnější pravidla. Připravuje se

nový

zákon.

[online].

[cit.

2013-05-29].

Dostupné

z:

http://www.rozhlas.cz/zpravy/domaciekonomika/_zprava/obchodovani-s-realitami-by-mohlomit-prisnejsi-pravidla-pripravuje-se-novy-zakon--1208033. BARTOŠ, Jaroslav. Provize realitní kanceláři: zasloužená odměna, nebo předražená služba?. [online]. 2011 [cit. 2013-05-20]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/331002provize-realitni-kancelari-zaslouzena-odmena-nebo-predrazena-sluzba-/ POSLANECKÁ

SNĚMOVNA

PARLAMENTU

ČESKÉ

REPUBLIKY.

hospodářského výboru z 33. schůze konané dne 10. října 2012. Praha, 2012.

66

Usnesení

Seznam zkratek OZ – občanský zákoník ObchZ – obchodní zákoník RK – realitní kancelář NOZ – nový občanský zákoník

67

Příloha č. 1 – Vzory realitních smluv I. Vzory zprostředkovatelských smluv Vzor č. 1

68

69

Vzor č. 2 (vzor zprostředkovatelské smlouvy schválený Českou komorou realitních kanceláří)

70

Vzor č. 3

71

72

Vzor č. 4

73

74

Vzor č. 5

75

76

II. Vzory rezervačních smluv Vzor č. 6

DOHODA O SLOŽENÍ BLOKOVACÍHO DEPOZITA (dále jen „společnost RE/MAX Horizont“), na straně jedné

2. ………….………………………………………., bytem: ………..…………………….…………., r.č.: ………………………..………… (dále jen „zájemce“), na straně druhé 3., r.č.: ………………………..………… (dále jen „prodávající“), na straně třetí uzavřeli níže uvedeného dne, měsíce a roku v souladu s § 262 obchodního zákoníku tuto

DOHODU O SLOŽENÍ BLOKOVACÍHO DEPOZITA (dále jen „dohoda“) Článek I. Společnost RE/MAX Horizont prohlašuje, že je na základě smlouvy o poskytování realitních služeb uzavřené mezi ní a vlastníkem ……. (dále jen „bytová jednotka“), oprávněna zprostředkovat prodej uvedené bytové jednotky a sklepa. Současným vlastníkem výše uvedené bytové jednotky je prodávající. Článek II. 1. Zájemce prohlašuje, že má v úmyslu s prodávajícím uzavřít kupní smlouvu, na základě které by se měl stát vlastníkem bytové jednotky popsané v článku I. této dohody (dále jen „kupní smlouva“). 2. Kupní cena za výše uvedenou bytovou jednotku se všemi jejich součástmi a příslušenstvím je stanovena prodávajícím v celkové výši 3.830.000,- Kč (slovy třimilionyosmsetřicetsíckorun českých) a zájemce tuto kupní cenu akceptuje. Kupní cena bude členěna následujícím způsobem a bude přesně vypořádána v příslušné advokátní úschově: a) cena za vestavěný nábytek (tj. zejména vestavěné skříně v ložnici, šatní stěnu v předsíni, police na lodžii, nosný systém polic v obývacím pokoji a další) je stanovena ve výši 50.000,-Kč b) cena za realitní služby spojené s prodejem předmětné bytové jednotky je 113.400,- + 20% DPH tj. celkem 136.080,- Kč c) uvedená kupní cena v Kupní smlouvě pak bude ve výši 3.643.920,- Kč 3. Zájemce v souladu s ustanoveními zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, prohlašuje, že není politicky exponovaná osoba, že je skutečným majitelem finančních prostředků, kterými bude financovat koupi bytové jednotky, a že tyto finanční prostředky nepochází z výnosů z trestné činnosti a ani z financování terorismu. Článek III. 1. Za účelem zablokování bytové jednotky tak, že společnost RE/MAX Horizont není oprávněna po dobu účinnosti této dohody zprostředkovat její koupi jinému zájemci, a za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi bytové jednotky, složí zájemce k rukám společnosti RE/MAX Horizont blokovací depozitum (dále jen „blokovací depozitum“) ve výši 136.080,- Kč (slovy

77

jednostotřicešesttisícosmdesát korun českých). 2. Blokovací depozitum ve výši 136.080,- Kč (slovy jednostotřicešesttisícosmdesát korun českých) se zavazuje zájemce uhradit na shora uvedený bankovní účet společnosti RE/MAX Horizont v termínu nejpozději do ……………… Tato dohoda nabývá účinnosti okamžikem uhrazení blokovacího depozita v plné výši na bankovní účet společnosti RE/MAX Horizont. Nebude-li blokovací depozitum uhrazeno zájemcem v plné výši na bankovní účet společnosti RE/MAX Horizont ve lhůtě do …………, pak se smluvní strany dohodly, že se tato dohoda od počátku ruší. 3. Uvedené blokovací depozitum bude, v případě uzavření kupní smlouvy, v plné výši započteno na kupní cenu bytové jednotky uvedenou v článku II. této dohody. 4. Za účelem zajištění vysokého stupně ochrany klientů síť realitních kanceláří RE/MAX přijala závazná pravidla pro vypořádání kupní ceny. Na základě těchto pravidel jsou jednotlivé realitní kanceláře RE/MAX oprávněny přijímat blokovací depozita pouze do výše odměny realitní kanceláře sjednané pro daný obchodní případ. Zbývající část kupní ceny je třeba vypořádat prostřednictvím smlouvy o úschově uzavřené mezi prodávajícím, kupujícím a příslušným advokátem, notářem či bankou, jakožto schváleným či doporučeným dodavatelem sítě RE/MAX. Seznam advokátů a notářů, kteří spolupracují s kanceláří REMAX Horizont, je uveden na webové stránce www.re-max.cz/názevkanceláře. Za odchýlení se od výše uvedených pravidel, zejména za volbu jiného subdodavatele sítě RE/MAX a následné vypořádání kupní ceny, odpovídají výhradně smluvní strany daného obchodního případu. Článek IV. 1. Zájemce se zavazuje a. bez zbytečného odkladu po vyzvání společností RE/MAX Horizont uzavřít s prodávajícím v době účinnosti této dohody smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy a/nebo b. bez zbytečného odkladu po vyzvání společností RE/MAX Horizont uzavřít s prodávajícím kupní smlouvu, nejpozději v poslední den účinnosti této dohody dle článku V. odst. 1 této dohody, c. neuzavřít s prodávajícím kupní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy bez vědomí společnosti RE/MAX Horizont

a jednat s prodávajícím o všech věcech týkajících se převodu bytové

jednotky jen prostřednictvím RE/MAX Horizont. 2. Zájemce prohlašuje, že je schopen doplatit a doplatí kupní cenu za převod bytové jednotky podle podmínek uvedených v této dohodě. 3. Zájemce zaplatí prodávajícímu kupní cenu za převod bytové jednotky následujícím způsobem a v následujících lhůtách .......................…………………………………………………………………………………………… Článek V. 1. Tato dohoda se uzavírá na dobu určitou ode dne podpisu této dohody smluvními stranami do ….......………… 2012. 2. V případě, že prodávající nepřistoupí za výše uvedených podmínek k podpisu kupní smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti této dohody, pak je společnost RE/MAX Horizont povinna přijaté blokovací depozitum na požádání vrátit zpět zájemci, a to nejpozději do pěti pracovních dnů od vyžádání. 3. Pokud zájemce poruší některou povinnost stanovenou v ustanovení čl. IV. odst. 1. této dohody nebo zájemce poruší povinnost uvést v této dohodě pravdivé informace, je zájemce povinen uhradit prodávajícímu smluvní pokutu ve výši složeného blokovacího depozita dle této dohody. Prodávající a zájemce pro tento případ uzavírají tímto dohodu o započtení nároku prodávajícího na úhradu smluvní pokuty proti nároku zájemce na vrácení blokovacího depozita s tím, že oba nároky zanikají bez dalšího dnem následujícím po posledním dni

78

lhůty platnosti této dohody, bez ohledu na splatnost obou nároků. Zájemce výslovně souhlasí s tím, aby společnost RE/MAX Horizont vyplatila prodávajícímu smluvní pokutu či její část ze složeného blokovacího depozita. Odměna mezi prodávajícím a společností RE/MAX Horizont bude v takovém případě vypořádána v souladu se smlouvou o poskytování realitních služeb ze dne 17.6.2012. 4. V případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy ani smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy a prodávající oznámí společnosti RE/MAX Horizont do 5 pracovních dnů ode dne skončení platnosti této dohody, že prodávajícímu vznikl vůči zájemci nárok na smluvní pokutu podle ustanovení čl. V. odst. 3. této dohody, společnost RE/MAX Horizont převede částku ve výši smluvní pokuty poníženou o výši sjednané odměny společnosti RE/MAX Horizont prodávajícímu. Nebude-li v uvedené lhůtě oznámení prodávajícím učiněno, vrátí společnost RE/MAX Horizont blokovací depozitum zájemci. Společnost RE/MAX Horizont není povinna posuzovat pravdivost či správnost oznámení prodávajícího. Právo prodávajícího a zájemce uplatnit vzájemné nároky tím není dotčeno. 5. Zájemce a prodávající v souladu se zák. č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů, v platném znění, souhlasí s tím, aby společnost RE/MAX Horizont zpracovávala, dále poskytovala třetím osobám a archivovala jeho osobní údaje, v rozsahu nezbytném pro plnění této dohody. Zájemce a prodávající dále prohlašují, že k uzavírání a podpisu této dohody došlo v místě a za podmínek, které zájemce a prodávající předem sjednali se zástupcem společnosti RE/MAX Horizont ve smyslu § 57 odst. 1. občanského zákoníku.

Článek VI. 1. Tuto dohodu lze upravovat a měnit jen písemnou formou za výslovného souhlasu obou stran stvrzeného jejich podpisem. 2. Smluvní strany se dohodly, že veškerá práva a povinnosti stanovené v této dohodě, ale i právní otázky neupravené touto dohodou se řídí ustanoveními zák. č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění. 3. Tato dohoda má tři vyhotovení, přičemž každá smluvní strana obdrží po jednom. 4. Účastníci této dohody po jejím přečtení prohlašují, že souhlasí s jejím obsahem, že byla sepsána na základě pravdivých údajů, jejich pravé a svobodné vůle a nebyla ujednána v tísni ani za jinak jednostranně nevýhodných podmínek. Na důkaz toho připojují své podpisy. V ……….. dne …………..

....................................................... Remax Horizont

..............................................……. Zájemce

79

…………………………………. Prodávající

Vzor č. 7

80

81

82

Vzor č. 8

83

84

III. Vzory smluv o prohlídce nemovitosti Vzor č. 9

85

Vzor č. 10

86

Vzor č. 11

87

Příloha č. 2 – Doporučený sazebník výše odměny dle České komora realitních kanceláří

88

Legal risks of services provided to the consumers by the real estate agencies Resumé Topic of this thesis deals with legal relations based on using of services provided by real estate agencies. Main focus of it is aimed on possible legal risks which may arise out of these relations for the buyer and the seller. For this purpose thesis gradually describes and analyzes both theoretical and practical information from all fields of law relevant to the topic. Thus thesis starts with brief introduction into area of real estate business and defines its main features. This part of thesis pays attention to day to day function of real estate business and to the main negative traits connected with it because they might be possible source of legal risks examined by thesis. Short description of consumer protection law represents the next part of the first chapter. Essence and main instruments of consumer protection under Czech and European law are explained as well as the term of unfair contractual terms. Subdivision of the third chapter is based on the fact that real estate agency signs different types of contract with the buyer and with the seller. Agency contract creates basis of legal relation between the real estate agency, who is obliged to negotiate the purchase contract and the seller who has to paid reward for it. Special type of so called booking contract or contract of reservation is concluded between the buyer and real estate agency. Main purpose of this contract is to guarantee that buyer will sign purchase contract. In the fourth chapter thesis finally analyses particular legal risks of using services provided by real estate agencies. Most of them arise out of the unfair contractual terms which are pushed into the agreements by real estate agencies. Their aim is to guarantee reward for the real estate agency without respect whether the purchase contract is signed or not. Last part of the thesis tries to point out elemental changes which will occur after the new Civil Code comes into force from the 1st of January 2014.

89

Klíčová slova Realitní kancelář, realitní činnost, zprostředkovatelská smlouva, rezervační smlouva Keywords Real estate agency, real estate business, agency contract, booking contract (contract of reservation) Abstrakt Diplomová práce se věnuje právním vztahům vznikajícím při využívání zprostředkovatelských služeb realitních kanceláří její klienty. Zaměřila se přitom na možná právní rizika, která v této souvislosti mohou na prodávajícího a kupujícího dopadat. Neomezuje se přitom pouze na popis těchto rizik, ale usiluje také o nalezení jejich zdrojů, a zamýšlí se nad jejich praktickými dopady. Práce výrazně pracuje s praktickými příklady smluv uzavíraných mezi realitními kancelářemi a jejich klienty, a snaží se na nich demonstrovat konkrétní teoretické poznatky. Abstract This thesis deals with legal relations existing between real estate agencies and its clients. Main objective of thesis lies on analyzing of possible legal risks based on using agent services of real estate agencies. Such risks are not only described but thesis tries to find out its sources and practical impacts. Author works with large amount of particular examples of agreement which are actually used in practise.

90