19 MAART 2015 Gemeente Molenwaard De gemeenteraad Postbus 5 2970 AA Bleskensgraaf
F~
O N
tJ'1
Gemeente Molenwaard
Langerak, 17 maart 2015 Betreft: zienswijze ontwerpbestemmin~splan "Julianastraat 53" te Lan~erak
Geachte leden van de gemeenteraad, Via deze weg willen wij onze zienswijze kenbaar maken tegen het ontwerpbestemmingsplan `Julianastraat 53' te Langerak. Dit ligt ter inzage toten met 27 maart 2015. Wij wonen in Langerak op het adres Emmastraat 5. Het bestemmingplan betreft het perceel dat direct grenst aan onze achtertuin. In de huidige vorm gaan wij heel veel nadeel ondervinden van dit bestemmingsplan ingeval dit ontwerp ongewijzigd bewaarheid gaat worden. Er verrijst een huizenblok met een goothoogte van 6 meter op 2 meter van onze achtertuin, evenals een toegangspad om de toekomstige huizen aan de voorzijde te kunnen bereiken. Het betekent dus een aanzienlijke planologische verslechtering voor ons, waarbij de wijze waarop de gemeente Molenwaard in deze heeft gehandeld ook nog eens zeer te wensen overlaat. Dit is voor ons alle reden om gebruikte maken van deze zienswijzeprocedure. Onze zienswijze komt neer op de volgende punten: 1: Geen transparante besluitvorming: de grond heeft nooit "officieel" te koop gestaan, verzoeken van ons om grond aan te kopen worden niet serieus behandeld en de grond wordt achter onze rug om vergeven aan een CPO-project. 2: Onvoldoende waarborgyen maatschappelijk draaivlak: uit niets blijkt dat de gemeente zich heeft hard gemaakt voor onze belangen richting het CPO.Ook is door de gemeente geen actie ondernomen toen duidelijk werd waar dit plan ging knellen. Vreemd voor een gemeente die maatschappelijk draagvlak hoog in het vaandel heeft staan. 3: Onvoldoende onderbouwing planologische behoefte: de planologische behoefte aan woningen is niet hetzelfde als de behoefte van een groepje individuen om een huis te bouwen in Langerak. Waarom is dit plan niet ingepast in de woningbouwplannen die er planologisch al zijn? 4: Geen onderbouwing economische haalbaarheid: ons verzoek om grond aan te kopen of een woning minder te bouwen, zijn afgewezen met het argument dat de grond dan minder opbrengt voor de gemeente. Het feit dat de opbrengst lager is dan dat de gemeente heeft opgenomen in haar begroting, betekent echter niet dat het plan economisch niet haalbaar is. 5: Bouwvlak Zone A onevenredig nadelig: een kopgevel verrijst op 2 meter van onze erfgrens. Waarom prevaleren wensen van toekomstige bewoners inzake de grootte van de achtertuin en het straks kunnen bouwen van een bijgebouw naast de woning ten opzichte van ons woongenot? 6: dwarsprofiel sloot/bebouwing: Is er straks sprake van een ophoging, zodat wij te maken krijgen met aflopend wateren dergelijke? Wordt er een afzetting langs de sloot gezet aan de voorkant van bouwblok A waardoor het neerkomt op "woekeren" met de ruimte? 7: watercompensatie: waarom wordt de watercompensatie niet gedaan door een strook langs de sloot af te steken van het perceel Julianastraat 53 in plaats van van het naastgelegen eiland?
In het vervolg van deze brief treft u een toelichting op voornoemde punten aan, evenals een korte schets van de voorgeschiedenis. Voorgeschiedenis In 2010 was er een bijeenkomst in het oude clubhuis van Talani/Triade. Het doel van de informatieavond was het bespreekbaar maken van het tijdelijke locatie van het clubhuis van de karfbalvereniging op het schoolplein van CBS Eben Haezer. Uitgenodigd waren de bewoners van de Emmastraat, omdat het clubhuis tijdelijk op het schoolplein zou komen tegen de achtertuinen van de woningen aan de Emmastraat aan. Van de kant van de gemeente was toenmalig wethouder Van de Vlist aanwezig. Hij wist toen al te vertellen dat de grond waarop de school stond, te koop stond. Hierop zijn wij gaan zoeken op de website van de gemeente of we iets hierover konden terugvinden. Dit leverde echter niets op: de grond stond niet "officieel" te koop. In 2011 was er vervolgens een bijeenkomst in het Arsenaal onder leiding van wethouder Van Gelder. Deze bijeenkomst betrof een voorlichting over de eventuele plaatsing van een GSM-mast op het grasveld tussen De Koningskerken de Eben Haezerschool. Ook tijdens die bijeenkomst werd duidelijk dat de grond van Eben Haezer te koop stond. Ook op dat moment was daar echter nog steeds niets over te vinden op de website. In deze periode hebben wij bij de gemeente aangekaart dat wij graag een deel van de grond van de ben Haezerschool zouden willen kopen ten behoeve van onze tuin. Vanuit de gemeente werd toen gesteld dat daar nog niets over kon worden gezegd, omdat onbekend was wat er ging gebeuren met de grond. We hebben hier niets meer op gehoord. In maart 2014 werden wij uitgenodigd voor een presentatie met betrekking tot de plannen voorde Eben Haezer-locatie. De presentatie werd verzorgd door CPO Langerak. De presentatie hield tot onze verbazing in dat CPO Langerak woningen ging realiseren op het perceel van de Eben Haezerschool. Vanuit de gemeente Molenwaard was al medewerking toegezegd. Toen wij aangaven dat wij ook een verzoek hadden neergelegd voor het aankopen van een stuk grond, werden we door het CPO verwezen naar de gemeente. Op de vraag of er iemand van de gemeente aanwezig was, bleek dat Wendy Roelen, projectleider, namens de gemeente aanwezig was. We hebben direct op die avond, na de presentatie van het CPO, Wendy Roelen aangesproken en gevraagd hoe het met ons verzoek stond om een stuk grond aan te kopen ten behoeve van onze tuin. Haar eerste reactie was dat wij ons verzoek bij "de CPO'ers" moesten neerleggen. Hierop hebben wij aangegeven dat de gemeente onze gesprekspartner was, omdat die eigenaar van de grond is en ons verzoek ook bij de gemeente was neergelegd. Wendy is toen enkele dagen later onze situatie terplekke komen bekijken en heeft het verzoek aan de wethouder voorgelegd. We hebben een e-mail terug gehad dat ons verzoek in overweging werd genomen. In dezelfde e-mail werd ook gevraagd of een kleiner stuk grond ook bespreekbaar was. Wij hebben hier toen op gereageerd dat dit oak bespreekbaar was omdat wij ons constructief wilde opstellen. Hierop kwam echter (wederom) geen reactie van de gemeente. Na de eerste informatieavond van het CPO project hebben we als bewoners aan het CPO aangegeven dit er van onze zijde ook een aantal aandachtpunten waren. Er is toen afgesproken dat
we de aandachtspunten zouden bespreken in een kleiner comité. Vanuit de bewoners Emmastraat/Boetzelaerlaan hebben 3 personen als aanspreekpunt gefungeerd. Uitdrukkelijk niet als onderhandelingsdelegatie, maar als aanspreekpunt/doorgeefluik tussen de bewoners en het CPO omdat dit de communicatie vergemakkelijkte. Er is toen één bespreking geweest tussen de bewoners en CPO hierin zijn een aantal aandachtpunten besproken, waaronder bouwen op de hartlijn van de garages, bouwhoogten en ligging van de woningen. Er volgende hierna op initiatief van wethouder Heijkoop een "mediation"gesprek tussen de bewoners, CPO en de gemeente, onder leiding van de wethouder. Het CPO had hem hierom verzocht. Een van de belangrijkste punten van ons was de vraag of de huizen op de hartlijn van onze garages konden worden gesitueerd, en zo ver mogelijk van de achtererven af, zodat dit voor ons ook nog enigszins acceptabel zou zijn. Ook toen is het verzoek om grond aan te kopen aan de orde geweest. Wethouder Heijkoop gaf toen dat die verzoeken bekend waren en men wist om wie dat ging. Inhoudelijk is toen verder niets besproken. Tijdens de informatieavond van het CPO die daarna volgde, werd het zogenoemde "vlekkenplan" bekend gemaakt. We zagen daarin voort eerst dat er geen rekening was gehouden met ons verzoek voor een stukje grond te kunnen bijkopen. De bouwvlakken voorde woningen waren ingetekend conform de wensen van het CPO, en dat was dat. Opvragen of de bouwvlakken nog verschoven konden worden omdat ze nu wel erg dicht op ons perceel kwamen te staan, was het antwoord, eenvoudigweg, dat dat niet kon. We werden hier dus voor een voldongen feit gesteld. We hebben zelf nooit een antwoord van de gemeente gekregen op het verzoek om grond aan te kapen en waren hier zeer verbolgen over. Dit hebben we tijdens deze informatieavond ook gelijk aangegeven. Uitermate betreurenswaardig was dat zowel Wendy Roelen als wethouder Heijkoop die avond in de zaal aanwezig waren, maar geen van beiden hierop "insprongen". Het CPO bracht het, voor ons, slechte bericht en kon eigenlijk zo de "kastanjes uit het vuur halen". We zo boos en teleurgesteld in het acteren van de gemeenteen de hele situatie dat we een gesprek aangevraagd hebben om ons ongenoegen te uiten. Tijdens dit gesprek heeft Wendy Roelen toegegeven dat de situatie verkeerd is aangepakt en dat nogmaals ons verzoek met de Wethouder besproken zou worden. We hadden hier al weinig vertrouwen dat dit enig resultaat zou opleveren, dit was dan ook het geval. De verkoop van een stuk grond is niet mogelijk, omdat dat ten koste van een bouwkavel gaat en dat levert voorde gemeente dan minder geld op. Inhoudelijke zienswijze Grond 1: geen transparante besluitvorming Uit het voorgaande blijkt allereerst dat de gemeente Molenwaard verre van transparant in haar besluitvorming is geweest. Dat begintal met het feit dat de grond nooit "officieel" te koop heeft gestaan. Verzoeken en vragen van ons uit zijn afgehouden, en ineens stond daar het CPO Langerak en had de gemeente besloten om de grond aan hen te verkopen. Wij hebben nooit een eerlijke kans gehad, terwijl de gemeente van ons verzoek om de grond aan te kopen op de hoogte was.
Het ontbreken van transparantie zit ook in het feit dat de gemeente nooit heeft aangetoond dat zij richting het CPO ook kritisch is geweest ten aanzien van de plannen die zij hadden met de grond en in hoeverre daarin rekening gehouden moest worden met onze belangen. Het ontwerpbestemmingsplan dat nu ter inzage ligt, is uitsluitend gebaseerd op de wensen van het CPO. Vanaf het vlekkenplan is er geen enkele aanpassing gedaan. Er is gezegd dat er ook naar andere opstellingen van de woningen is gekeken/zijn ingetekend, maar dat deze niet haalbaar waren. Deze stukken hebben wij echter nooit gezien, Iaat staan dat beargumenteerd of uitgelegd is waarom deze opties niet konden. Dat er dus ook naar andere opties is gekeken, wordt door ons bij gebrek aan wetenschap betwist. ergo: de grond heeft nooit "officieel" te koop gestaan, en is achter onze rug om "vergeven" aan een andere partij, die bovendien ook nog bepaalt hoe zij het hebben wil en in deze de vrije hand van de gemeente krijgt. Duidelijk is dat er regelmatig overleg is geweest tussen de gemeente en het CPO. Overleg met ons is er niet, of louter op ons aandringen, waarbij uiteindelijk geen reactie komt of heel summier wordt gecommuniceerd. Duidelijk werd hierbij ook dat de gemeente zich keer op keer verschool achter het CPO en haar het initiatief werd gegeven. Dat getuigt allerminst van een transparante besluitvorming. Grond 2: onvoldoende waarborgyen maatschappelijk draaivlak In het verlengde van de voorgaand grond ligt wat ons betreft ook dat er vanuit de gemeente in de besluitvorming onvoldoende aandacht is geweest voor het maatschappelijk draagvlak. In het begin van de procedure is er vanuit de bewoners uit de Emmastraat en Boetzelaerlaan aangegeven dat het rekening houden met de wensen van omwonenden en in gesprek blijven met elkaar op de lange termijn voor alle partijen het beste is. De gemeente heeft hier geen actieve rol ingespeeld. De avond waarop het vlekkenplan werd gepresenteerd, had tot gevolg dat wij recht tegenover het CPO kwamen te staan, en de gemeente deed niks. We hebben vervolgens zelf het initiatief genomen voor een gesprek met Wendy Roelen om onze boosheid en teleurstelling te uiten, want ook daar kwam vanuit de gemeente geen initiatief. Ook bij het opstellen van de bouwvlakken is uitsluitend gekeken naar de wensen van het CPO. De gemeente verschuilt zich ook herhaaldelijk achter het CPO. Tijdens de presentatie van het vlekkenplan hebben wij duidelijk gemaakt dat wijde situering van bouwvlak A onacceptabel vonden. Desondanks heeft de gemeente hier geen aanleiding ingezien om richting het CPO kritisch te zijn, althans dat blijkt nergens uit, en op te komen voor onze belangen. Op deze manier komt het erop neer dat een gemeente "twee kampen" creëert, en zo zelf het maatschappelijk draagvlak voor dit project ondermijnt. Grond 3: onvoldoende onderbouwing planologische behoefte De locatie Julianastraat 53 kent nu de bestemming `Maatschappelijk' met de dubbelbestemming `Waarde- Archeologie-B'. Woningen zijn binnen deze bestemming niet toebestaan. Het ontwerpplan voorziet in de bestemming "Woongebied" waardoor het oprichten van woningen planologisch mogelijk wordt. Het aantal woningen is gemaximeerd op 18. Feitelijk is het overigens de bedoeling om 17 woningen te bauwen: 2 blokken met 6 (rijtjes woningen, een vrijstaande villa en 4 tweeonder-een-kap-woningen.
Een bestemmingsplan dienfi vergezeld te gaan van een ruimtelijke onderbouwing. Het bestemmingsplan moet voorzien in een planologische behoefte. In dit geval dus de planologische behoefte aan de bouw van 18 woningen. Inde dorpskern Langerak/Nieuwpoort is woningbouw in volle gangen zijn de plannen "groots". Er zijn nieuwe woningen gebouwd in het woonleefhart, waarvan een groot deel nog leeg staat. Er zijn nieuwe woningen gepland in het Schootsveld, waarvan binnenkort de bouw daadwerkelijk gaat beginnen. En dan zijn er de plannen voor Langerak-Zuid, waar ook woningbouw is gepland en een volledige woonwijk gaat verrijzen. AI deze woongebieden zijn in de vigerende bestemmingsplannen vastgelegd. Volslagen onduidelijk is waarom de 18 woningen aan de Julianastraat 53 niet meegenomen worden in de plannen voor woningbouw die er al liggen in planologisch opzicht. Wij wijzen er in dit kader met nadruk op dat de behoefte van individuen om een woning in Langerak te bouwen (in CPO-verband) niet hetzelfde is als een planologische behoefte. Het lijkt er in dit verband sterkop dat de wens om (in CPO-verband) ergens in Langerak te bouwen leidend is geweest en dat dat de reden is geweest dat deze procedure ingang is gezet. Als gezegd: dit is iets anders dan de planologische behoefte aan woningen. Uit het ontwerp blijkt niet waarom deze woningen nu op deze locatie nodig zijn, terwijl er al zoveel woningbouw is gepland waar dit CPO-project ook in kan worden geplaatst. Kortom: het ontwerpbestemmingsplan ontbeert op dit punt een goede ruimtelijke onderbouwing. Grond 4: onvoldoende onderbouwing economische haalbaarheid In paragraaf 7.1 wordt de economische uitvoerbaarheid toegelicht. Zoals illustratief voorde hele besluitvorming is, verschuift de gemeente ook dit naar de initiatiefnemer (het CPO) en dient deze de financiële haalbaarheid te waarborgen. Het ontwerp zegt daar verder niets over, Iaat staan dat duidelijk is of het plan daarmee economisch haalbaar is. De economische haalbarheid is daarmee onvoldoende onderbouwd. Voor de duidelijkheid: het feit dat Julianastraat 53 een bepaald bedrag moet opleveren in de gemeentelijke begroting, is iets anders dan de economische haalbaarheid van dit bestemmingsplan. Anders gezegd: als de gemeente Molenwaard een lager bedrag "verdient" aan de verkoop van de grond aan het CPO dan in de gemeentelijke begroting is opgenomen, dan komt de gemeente misschien financieel minder goed uit, maar kan dit plan nog steeds wel economisch haalbaar zijn. Het feit dat de grond een bepaald bedrag moet opbrengen, is als argument gebruikt richting ons als reden om de aankoop van een stuk grond ten behoeve van onze tuin af te wijzen. Het heeft onze voorkeur om onze achtertuin, die nu een "L-vorm" heeft, volledig recht te trekken aan de achterzijde door middel van de aankoop van een stuk grond. In de visie van de gemeente werd dit echter zo'n groot stuk, dat dan ten koste ging van een bouwkavel. Bovendien wordt de grond verkocht als tuingrond, en dus tegen een lagere prijs als bouwgrond. Het gehele stuk zou per saldo dus zorgen voor een lagere opbrengst voor de gemeente. Wij hebben echter ook aangegeven genoegen te kunnen nemen met een kleiner stuk. Ook dat is afgewezen, om dezelfde reden.
De geplande bouwvlakken voorzien in de bouw van 18 woningen. Omdat bouwvlak A nu op 2 meter van onze erfgrens is gesitueerd, levert dat voor ons een aanzienlijke planologische verslechtering op. Een optie is om in bouwvlak A in woning te laten vervallen, of in Bouwvlak B aan de kant van de Tiendweg, waar nu de vrijstaande villa staat gepland, zodat bouwvlak A een stuk richting de T9endweg kan opschuiven. Ook dat kan volgens de gemeente niet, omdat dit weer ten koste van een kavel gaat en dus een lagere verkoopopbrengst van de gemeente. Nogmaals: de gemeente gaat hier uit van een opbrengst die is opgenomen in haar eigen begroting. Dit is iets anders dan de vraag of een plan economisch haalbaar is in ruimtelijke zin. Het ontwerpplan maakt dit niet inzichtelijk, evenals dat volslagen onduidelijk is dat onze verzoeken (aankoop grond ten behoeve van detuin en/of schrappen van een woning zodat er maximaal 16 kunnen komen) tot gevolg hebben dat het plan daarmee economisch onhaalbaar wordt. Kortom: ook ten aanzien van de economische haalbaarheid ontbeert dit bestemmingsplan een deugdelijke en consistente motivering. Grond 5: bouwvlak Zone A onevenredig nadelig Heel concreet: bouwvlak A maakt het mogelijk om een woning te bouwen op 2 meter van onze erfgrens af. De maximaal toegestane goothoogte in het ontwerpplan is 6 meter. Er ontstaat dus op zeer korte afstand van onze tuin een kopgevel van een aantal woningen. Dit gaat ten koste van zonen lichtinval in onze tuin, ons uitzicht en ten koste van onze privacy. Het bestemmingsplan verbiedt namelijk niet om in de zijgevel ramen te plaatsen, hetzij op de begane grond, hetzij op een etage, zodat ook hier een verslechtering van onze privacy optreedt. Wij hebben gevraagd of bouwvlak A niet kon opschuiven zodat de woningen werden gebouwd op de hartlijn van de garages van Emmastraat 7 en 9. Antwoord: Nee dat kan niet, want dan worden de achtertuinen van de nieuwe huizen kleineren dat willen de CPO'ers liever niet. Andere optie is om het bouwvlak dan naar achteren te schuiven richting de Tiendweg. Dat kan volgens de gemeente ook niet omdat de nieuw te bouwen vrijstaande villa (bouwvlak B) ruimte moet hebben voor een bijgebouw naast zijn huis. Dat bouwvlak is ook ingetekend op de plankaart van het ontwerp dat nu ter inzage ligt, vooruitlopend op de te volgens procedure in het kader van de te verlenen omgevingsvergunning. Kortom: met iedereen is rekening gehouden op dit punt, maar onze belangen zijn op geen enkele wijze inde besluitvorming betrokken. Waarom prevaleren wensen van toekamstige bewoners inzake de grootte van de achtertuin en het kunnen bouwen van een bijgebouw naast een woning ten opzichte van ons woongenot? Grond 6: dwarsprofiel sloot/bebouwing In het huidige ontwerp is het de bedoeling dat de voorkant van de huizen van bouwvlak A aan de kant van de sloot/Boetzelaerlaan komen. Om de voordeuren van de nieuwe huizen te kunnen bereiken, moet er tussen ons perceel en de nieuw te bouwen huizen een toegangsroute worden aangelegd, dat vervolgens langs de waterkant voorde nieuwe huizen verder wordt aangelegd. Dit betekent dus dat er een begaanbare weg tussen de nieuw te bouwen huizen en de sloot komt. Er is nu geen sprake van bebouwing of een verharde weg langs de waterkant.
Het aanleggen van een weg langs een sloot, is aan regels gebonden. Komt er een afzetting in verband met de veiligheid? En, zo ja, hoe zit dat er dan uit of wordt komt het straks neer op woekeren met de (beperkte) ruimte? In onze optiek is er nu te weinig ruimte ingecalculeerd voor dit pad en is onze verwachting dat dit ruimtelijk gezien heel erg krap wordt. Er moet ook boven het waterpeil worden gebouwd, hetgeen tot gevolg kan hebben dat het perceel Julianstraat 53 moet worden opgehoogd. Dit kan weer betekenen dat ons perceel dan lager komt te liggen dan het aan te leggen bouwvlak, met alle gevolgen van dien. Wat is het dwarsprofiel van de aanleg van het pad langs de sloot? Is er straks sprake van een ophoging, zodat wij te maken krijgen met aflopend wateren dergelijke? En zo ja, hoe wordt dit dan opgelost en wie draagt de kosten hier dan van? Het bestemmingsplan is ook op dit punt niet helder. Grond 7: watercompensatie Het te bebouwen perceel wordt aan de kant van de Tiendweg "rechtgetrokken" waardoor een deel van de huidige watergang moet worden gedempt. Vanuit de provincie is de voorwaarde gesteld dat dit moet worden gecompenseerd door elders water "terug te geven". De gemeente is voornemens om dit te doen door een gedeelte van het eiland dat achter Emmastraat /Boetzelaerlaan af te steken en de watergang achter onze woning zodoende te verbreden. Wat is de reden dat deze compensatie niet wordt gedaan door een stuk aan de stootzijde achter onze woning van het perceel Julianstraat 53 af te halen? Als er namelijk aan die kant een strook wordt weggehaald, heeft dit tot gevolg dat bouwblok A ook 3 meter opschuift richting de Koningskerken per saldo op de hartlijn van de garages Emmastraat 7 en 9 uitkomt. Conclusie In het voorgaande hebben wij uiteen gezet waarom het ontwerpbestemmingsplan Julianastraat 53 wat ons betreft niet ongewijzigd kan worden vastgesteld. Zoals aangegeven houdt het huidige ontwerp voor ons een aanzienlijke planologische verslechtering, Iaat de besluitvorming zeer te wensen over en is het ontwerpplan op een aantal punten onvoldoende gemotiveerd en/of onduidelijk of onvolledig. Uiteraard~jn we bereid één en ander in een gesprek mondeling toe te lichten.
Me
2967 EB LSn~~rak
