flevobericht Nr. 161
Winkels op industrieterrein door Giljam Klijn
8642 rijksdienst voor de ijsselmeerpolders
flevobericht BIBUOTWCEK RWKSL * • * i V O O R o e (U-SSE-t-Mfcli.Ri-'OLOERS
Nr. 161
Rapponen inzake de inrichting en ontwikkeling van de Usselmeerpolders en andere landaanwinningswerken
Winkels op industrieterrein door Giljam Klijn
^ Am.
<sUa ministerie van verkeer en waterstaat rijksdienst voor de ijsselmeerpolders smedinghuis, lelystad
1979
INHOUD
Biz,
VOORWOORD
7
SAMENVATTING
9
1.
PLAATS VOOR IEDEREEN
15
Inleiding
15
1.2
Almere, stand van zaken
15
1.3
Doelstellingen en maatregelen t.b.v. de ruimtelijke ordening van Almere
15
1.4
Ruimtelijke ordening in Almere
17
1.5
Wat is niet-centrum gebonden detailhandel?
17
1.6
De winkelconcentraties en de bedrijventerreinen in Almere- 18 Stad
1.7.
Probleemstelling
20
1.8.
Opzet van de nota
20
Noten bij hoofdstuk 1
21
2.
WINKELS OP BEDRI.TVENTERREINEN
23
2.1.
Inleiding
23
2.2.
Woonwarenhuizen
25
2.2.1. Kanttekeningen bii_de_distributiestructuur_van_de_woning^nr icht^irigsbranche
25
2.2.2. Wat is een woonwarenhuis?
26
2.2.3. Locatiefactoren van woonwarenhuizen
29
2.2.4. Het_beleid t.a.v^^oonwarenhuizen^op^edrij^venterreinen
29
2.3.
31
Bouwmarkten
2.3.1. Kanttekeningen bii_de distributiestructuur_van_de_doe-het- 31 zelf-branche 2.3.2. Wat is een_bouwmarkt?
34
2.3.3. Locatiefactoren van bouwmarkten
34
2.3.4. Het beleid tia1vi_bouwmarkten_02_bedri2venterreinen
35
2.4.
35
Tuincentra
2.4.1. Kanttekejungei^bij^df^distrll^thHHtruetuur_van_de_tuineentrumart ikelen branche
35
2.4.2. Wat_is een_tuincentrum?
35
2.4.3. Locatiefactoren van tuincentra
37
2.4.4. Het beleid t.a^v^ tuincentra o^bedri^venterreinen
37
2.5.
38
Samenvatting en conclusies
Noten bij hoofdstuk 2
40
INHOUD
Biz.
3.
WAT IS DE PRAKTIJK?
43
3.1.
Inleiding
43
3.2.
Emmeloord
45
3.3.
Dronten
49
3.4.
Lelystad
53
3.5.
Purmerend en Hoorn
59
3.6.
Samenvatting en conclusies
60
Noten bij hoofdstuk 3
67
4.
DE TE VERWACHTEN ONTWIKKELING IN ALMERE-STAD EN BELEIDSAANBEVELINGEN IN HET LICHT VAN DEZE ONTWIKKELING
68
4.1.
Inleiding
68
4.2.
Waar en hoeveel?
68
4.3.
Welke kenmerken hebben te verwachten bedrijven?
72
4.4.
De te verwachten ontwikkeling in het licht van de doelstellingen
73
4.5.
Beleidsaanbevelingen
75
Noten bij hoofdstuk 4 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2
77
LIJST VAN TABELLEN
Biz.
Hoofdstuk 2 1. Aard hoofdfunctie naar mate van specialisatie in een branche- 23 klasse van bedrijven op bedrijventerreinen 2. Aandeel in woninginrichtingsbranche in 1975
25
3. Aantal vestigingen van enkele ambachten per 1-1-1978
32
4. Assortimentsverdeling bouwmarkt in Meppel (1977)
33
5. Vergelijking woonwarenhuizen, bouwmarkten en tuincentra
39
Hoofdstuk 3 6. Kenmerken onderzochte bedrijven Emmeloord
48
7. Kenmerken onderzochte bedrijven Dronten
51
8. Kenmerken onderzochte bedrijven Lelystad
57
9. Het aantal arbeidsplaatsen in de detailhandel met een voile- 58 dige dagtaak in Lelystad als geheel en bij de bedrijven op de bedrijventerreinen 10. Kenmerken onderzochte bedrijven Purmerend
60
11. Kenmerken onderzochte bedrijven Hoorn
60
12. Overzicht onderzochte en geenqueteerde bedrijven
61
13. Overzicht hoofdfunctie bedrijven
61
14. Overzicht brancheklasse bedrijven
61
15. De hoofdfunctie van de bedrijven naar de brancheklasse van de verkochte artikelen
62
16. Gemiddeld aantal werknemers voor verkoop bij bedrijven op bedrijventerreinen, onderschieden naar bedrijven met hoofdfunctie detailhandel/detailhandel-ambacht, overige hoofdfuncties en totaal, en gemiddeld aantal werknemers bij alle winkels in de plaatsen
63
17. V.v.o. op bedrijventerreinen en in totaal in Emmeloord, Dronten en Lelystad
63
18. Gemiddelde v.v.o. grootte in m2 bij bedrijven op bedrijventerreinen en bij alle winkels in de plaatsen
63
Hoofdstuk 4 19. Het aantal m2 v.v.o. op bedrijventerreinen in Almere-Stad en de terreinbehoefte van de bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht op de bedrijventerreinen in Almere-Stad
69
20. Vergelijking terrein ingenomen door bedrijven met hoofdfunc- 75 tie detailhandel en detailhandel-ambacht en totaal uitgeefbaar terrein op kleinschalige bedrijventerreinen in AlmereStad
LIJST VAN FIGUREN 1. Almere in de regio (2000+) 2. Overzichtskaart structuur Almere 3. Consumptieve bestedingen doe-het-zelf produkten 4. Emmeloord: ligging bedrijventerreinen en ligging bedrijven 5. Dronten: ligging bedrijventerrein en ligging bedrijven 6. Lelystad: ligging bedrijventerreinen en ligging bedrijven
VOORWOORD Dit rapport is geschreven, tijdens mijn stage bij het Projektburo Almere van de Rijksdienst voor de Usselmeerpolders. Deze stage liep ik in het kader van de doctoraal-bijvakken theoretische en praktische planologie voor het doctoraal-exaraen sociale geografie aan de Vrije Universiteit te Amsterdam. De stage nam vier maanden in beslag van oktober 1979 tot en met januari 1980. Mijn dank gaat in de eerste plaats uit naar alle leden van de sectie programmering Almere-Stad en met name naar drs. P.J. van Kreel en drs. K.E. Nawijn. Enerzijds ben ik hun dankbaar voor de nuttige adviezen die ze mij gaven; anderzijds heb ik de goede werksfeer waarin ik ditrapport kon schrijven zeer op prijs gesteld. Verder ben ik drs. Ed. F. Nozeman van de Vakgroep Planologie van de Vrije Universiteit dankbaar voor suggesties die hebben bijgedragen tot een beter eindresultaat. Veel dank ben ik ten slotte verschuldigd aan de medewerkers van de gemeenten Hoorn, Purmerend, Noordoostpolder en Dronten, aan de medewerkers van de Rijksdienst voor de Usselmeerpolders, met name aan de heer J. Potuyt voor de foto's en de heer T. Pasveer voor de kaarten en aan alle vertegenwoordigersvan de onderzochte bedrijven; hun medewerking maakte dit onderzoek mogelijk.
Almere, januari 1980 Giljam Klijn
739/27-2-1980/ME
winkels op bedrijventerreinen
! IrypermarKt -at
8
SAMENVATTING In dit onderzoek worden bedrijven die detailhandelsactiviteiten op bedrijventerreinen verrichten, op kenmerken en locatiefactoren onderzocht. Doel van het onderzoek is een verwachting uit te spreken hoeveel van dergelijke bedrijven, van welk type en handelend in welk assortiment er in Almere-Stad te verwachten zijn en wat de ruimtelijke behoeften zijn van deze bedrijven. Uiteindelijk zijn beleidsaanbevelingen gedaan t.a.v. het type vestigingslocatie dat men deze bedrijven in Almere-Stad moet bieden. HOOFDSTUK 2. WINKELS OP BEDRIJVENTERREINEN Van de winkels die men op bedrijventerreinen aan kan treffen worden in dit hoofdstuk woonwarenhuizen, bouwmarkten en tuincentra onder de loupe genomen; dit door literatuurstudie en 2 vraaggesprekken. Allereerst plaatsten we enige kanttekeningen bij de distributiestructuur van de verschillende branches, de woninginrichtingsbranche, de doe-het-zelfartikelenbranche en de tuincentrumartikelenbranche, waarin deze winkeltypen opereren. Opvallend is dat de meeste winkels in deze branches niet-centrum gebonden zijn, omdat ze slechts een lage omzet per jaar per m2 opleveren. Vervolgens hebben we deze winkeltypen op enige kenmerken onderzocht. Binnen hun branche verkopen ze een min of meer volledig assortiment. Bij de woonwarenhuizen ligt de nadruk op meubels. Ze zijn qua aantal m2 verkoopvloeroppervlak (v.v.o.) en terrein relatief grootschalig. Het aantal werknemers per m2 v.v.o. en terrein (terreinquotient) is laag. Klanten rijden niet meer dan een kwartier naar tuincentrum of bouwmarkt. Naar een woonwarenhuis is het rijden over een afstand van meer dan 30 kilometer geen uitzondering. De boven opgesorade winkeltypen opereren binnen de verschillende artikelenklassen in hun eigen deelmarkt. Bij normale concurrentie d.w.z. in een historisch gegroeide situatie zijn ze goeddeels complementair aan de overige winkeltypen in de desbetreffende branche. Daarna onderzochten we locatiefactoren van deze winkeltypen. De belangrijkste reden voor vestiging op een bedrijventerrein is de beschikbaarheid van een voldoende groot terrein tegen een relatief lage prijs. Deze behoefte komt mede voort uit de lage omzet die de verkochte artikelen per m2 v.v.o. genereren. Ten slotte hebben we aandacht besteed aan het beleid dat door de verschillende overheidsniveaus gevoerd wordt t.a.v. deze winkeltypen op bedrijventerreinen. Op het Rijks- en provinciaalniveau is er niet van een duidelijk beleid sprake. Op gemeentelijk niveau is er veelal sprake van een ad-hoc beleid. HOOFDSTUK 3. WAT IS DE PRAKTIJK? In dit hoofdstuk doen we verslag van een onderzoek onder 28 bedrijven met detailhandelsfunctie op 8 bedrijventerreinen in Emmeloord, Dronten en Lelystad. Criterium voor het hebben van een detailhandelsfunctie is de aanwezigheid van een v.v.o. Hiervan hebben we 22 ge'enqueteerd. Verder doen we verslag van een secundaire analyse van enquetes onder bedrijven met detailhandelsfunctie op bedrijventerreinen in Hoorn en Purmerend. Kenmerken van deze bedrijven zijn onderzocht. Dit leverde het volgende op.
Hoofdfunctie: Het merendeel van de 28 bedrijven op het "nieuwe land" heeft hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht (16 van de 28). Ook zijn er veel bedrijven met hoofdfunctie groothandel (7 van de 28). Op het "oude land" hebben 7 van de 11 bedrijven hoofdfuctie detailhandel en detailhandel-ambacht, 4 hoofdfunctie groothandel. Brancheklasse: De helft van de bedrijven op het "nieuwe land" verkoopt artikelen uit de doe-het-zelfbranche. De overige verkochte artikelen behoren, evenals doe-het-zelf artikelen tot brancheklassen die gekenmerkt worden door een lage omzet per m2 v.v.o. Op het "oude land" verkopen zelfs 7 van de 11 bedrijven doe-het-zelf artikelen. Bedrijven met een andere hoofdfunctie als detailhandel verkopen voornamelijk doe-het-zelf artikelen. Zeifstandig/filiaal: Van de 23 bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht op het "oude en nieuwe land" zijn er 18 zelfstandig. In vergelijking met het percentage zelfstandige bedrijven in winkelcentra is dit erg hoog. Om verschillende redenen zijn de mogelijkheden voorlandelijke en regionale grootwinkelbedrijven om een vestigingsplaats te vinden in een winkelcentrum groter. Werknemers: Het aantal werknemers voor verkoop bij de door ons geenqueteerde bedrijven is gemiddeld lager dan het gemiddelde aantal werknemers bij de winkels in de verschillende plaatsen. Verkoopvloeroppervlak: Het aandeel van de v.v.o. op bedrijventerreinen t.o.v. de totale v.v.o. in de plaats is aanzienlijk, nl. in Emmeloord 17,9%, in Dronten 37,5% en in Lelystad (gedeeltelijk geschat) 18,6%. De gemiddelde v.v.o. per bedrijf op bedrijventerreinen is aanzienlijk groter dan de gemiddelde v.v.o. grootte bij alle winkels in de verschillende plaatsen. Klanten: Het aantal klanten verschilt sterk per bedrijf. De herkomst van de klanten is in Emmeloord en Dronten voor een groot deel van buiten de plaats. In Lelystad komen de meeste klanten uit Lelystad zelf. Percentage van de totale afzet door verkoop aan consumenten: Dit percentage is bij bedrijven met hoofdfunctie detail het hoogst, bij bedrijven met hoofdfunctie groothandel, landbouwcooperatie en overige bouw het laagst. We vroegen de door ons geenqueteerde bedrijven naar locatiefactoren. De reden om zich in de plaats te vestigen was in de meeste gevallen het aanboren van een nieuwe markt. Verder werd de woonplaats van de eigenaar genoemd. Alleen voor alle bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en voor 2 bedrijven met hoofdfunctie detail-ambacht vloeide de keuze voor een locatie op het bedrijventerrein niet voort uit de aard van de hoofdfunctie. Voor deze bedrijven was de reden voor vestiging op een bedrijventerrein de beschikbaarheid van een voldoende groot terrein tegen een relatief lage prijs. Alleen voor bedrijven gelegen aan een uitvalsweg was de keuze van de kavel een overweging. Wanneer door brand het bedrijf in de as zou worden gelegd, zouden 15 van de 22 bedrijven het bedrijf op dezelfde plaats laten opbouwen, 3 zouden weer kiezen voor een locatie op een bedrijventerrein, 3 bedrijven zouden een splitsing van hun bedrijf overwegen in een vestiging in een winkelcentrum en een vestiging op een bedrijventerrein en I bedrijf zou onder bepaalde voorwaarden van stedebouwkundige aard een vestiging in een winkelcentrum overwegen. Men toont zich dus over het algemeen tevreden over een plaats op een bedrijventerrein.
10
Wij hebben ook enige factoren genoemd waarvan we meenden dat ze invloed zouden kunnen hebben op de aanwezigheid van detailhandel op bedrijventerreinen. Ten eerste hadden we aandacht voor de houding van de lokale overheid t.a.v. detailhandel op bedrijventerreinen. Deze houding heeft invloed op de aanwezigheid van detailhandel. Enerzijds kan ze door detailhandel te verbieden i.p.v. oogluikend toe te staan de aanwezigheid doen verminderen; anderzijds kan de overheid door het aanbieden van alternatieve locaties aan grootschalige detailhandelsvormen invloed uitoefenen op de aanwezigheid van detailhandel op bedrijventerreinen. De tweede factor die we bekeken was de ligging van het bedrijventerrein. In Lelystad treffen we zowel terreinen in het stedelijk gebied aan als daarbuiten. Op de eerstgenoemde terreinen treffen we meer bedrijven aan met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht, op de laatstgenoemde treffen we meer bedrijven met hoofdfunctie groothandel en overige bouw. Op de terreinen binnen het stedelijk gebied worden velerlei artikelen verkocht die een lage omzet opleveren per m2 v.v.o. Op de terreinen buiten het stedelijk gebied meer doe-het-zelfartikelen. Wanneer een bedrijventerrein doorsneden wordt door of ligt aan een uitvalsweg heeft dit een concentratie van bedrijven tot gevolg aan deze weg. De derde factor is de verzorgingsstructuur van de plaats. Er zijn aanwijzingen dat een meer geconcentreerd voorzieningenpatroon (met meer winkels in relatief weinig winkelcentra) tot meer detailhandel op bedrijventerreinen leidt. Slotconclusie van dit hoofdstuk is dat bedrijventerreinen in "nieuwe steden en dorpen" de functie hebben als goedkooptemilieu voor de winkelverzorging. In "oude steden en dorpen" zijn vestigingslocaties voor detailhandel veel meer gedifferentieerd in grondprijs. "Nieuwe steden en dorpen" kennen deze differentiatie veel minder. Winkels en winkelambachtbedrijven die geen huurpriis in een winkelcentrum op kunnen brengen, zijn gedwongen zich op bedrijventerreinen te vestigen. HOOFDSTUK 4. DE TE VERWACHTEN ONTWIKKELING IN ALMERE-STAD EN BELEIDSAANBEVELINGEN IN HET LICHT VAN DEZE ONTWIKKELING Met informatie uit de vorige 2 hoofdstukken maakten we in dit hoofdstuk een schatting van het te verwachten aantal m2 v.v.o. op bedrijventerreinen, de ligging ervan en de terreinbehoefte van bedrijven met v.v.o. op bedrijventerreinen. Deze schatting gebaseerd op een geografisch beperkt onderzoek, kent veel theoretische manco's en dient daarom gezien te worden als een aanwijzing. Er is vanuit gegaan dat een bepaald percentage van de totale v.v.o. in een plaats op bedrijventerreinen zal liggen. Dit percentage stelden we voor Almere-Stad op 20%. Het leek ons niet zinvol de terreinbehoefte van bedrijven met een andere hoofdfunctie dan detailhandel en detailhandel-ambacht te schatten. In de eindfase zal 52.722 m2 bedrijventerrein door bedrijven met hoofdfunctie met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht worden ingenomen. Met name zijn deze bedrijven te verwachten op de kleinschalige terreinen in het woongebied en aan de randen van de middelschalige bedrijventerreinen. Wanneer alle bedrijven zich op de kleinschalige bedrijventerreinen zouden vestigen, zouden ze ruim 10% van het uitgeefbaar terrein in beslag nemen. De in hoofdstuk 3 genoemde factoren kunnen van invloed zijn op het aantal bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht. Verder kan in Almere-Stad een rol spelen de invloed van relatief meer bedrijven uit stadsvernieuwingsbuurten.
II
Omdat de stadsvernieuwingsbuurten in "oude steden" functioneren als goedkooptemilieu voor detailhandel en detailhandel-ambacht, zou bij eventuele grotere migratie van bedrijven uit deze buurten naar AlmereStad toe, het aantal bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht op bedrijventerreinen toenemen. Omdat bedrijven uit stadsvernieuwingsbuurten vaak relaties hebben met het hoofdcentrum, zal dit aantal met name toenemen op het kleinschalige bedrijventerrein bij het hoofdcentum van Almere-(Stad). Woonwarenhuizen en bouwmarkten zijn in Almere-Stad voorlopig niet te verwachten, als er in deze stad sprake zal zijn van een normale concurrentie. Vanwege de geringe prijsdifferentiatie van de grondprijzen van de gronden met bestemming detailhandel, is het echter niet te verwachten dat er juist in de markt van artikelen die verkocht worden door deze winkelvormen, van een normale concurrentie sprake zal zijn. Deze artikelen leveren immers een lage omzet per m2 v.v.o. op. Daarom zijn deze winkelvormen al in een eerder stadium te verwachten en wel op de middelschalige bedrijventerreinen die aan de rand van het stedelijk gebied gelegen zijn. De kenmerken van de te verwachten bedrijven op bedrijventerreinen zijn conform de in het vorige hoofdstuk vermelde kenmerken van bedrijven elders op bedrijventerreinen. Wanneer deze schatting wordt getoetst aan doelstellingen en randvoorwaarden de ruimtelijke ontwikkeling van Almere betreffende, kunnen de volgende beleidsaanbevelingen worden gegeven. Dit gebeurt wel met enige reserves gezien de theoretische manco's die er aan het onderzoek kleven. Beleidsaanbevelingen t.a.v.: - de houding van de overheid . Gegeven doelstellingen en randvoorwaarden van het beleid dient het beleid zich positief op te stellen t.a.v. detailhandel op bedrijventerreinen. - de bestemming van de terreinen . Men dient tot 1990 ruim 10.000 m2 terrein op bedrijventerreinen te bestemmen met de bestemming detailhandel en detailhandel-ambacht. De meest geschikte locaties zijn de kleinschalige bedrijventerreinen in het woongebied en met name bij de winkelsteunpunten en de randen langs het woongebied van de middelschalige bedrijventerreinen. Wil men bedrijven uit stadsvernieuwingsbuurten overlevingskansen bieden, dan is terrein met een dergelijke bestemming op het kleinschalige bedrijventerrein bij het hoofdcentrum noodzakelijk. . Het is wel noodzakelijk dat op bedrijventerreinen met bestemming detailhandel en detailhandel-ambacht restricties gelden t.a.v. het type detailhandel. Alleen goederen die een lage omzet per m2 opleveren mogen verkocht worden. . Op dusdanig bestemde bedrijventerreinen dienen de normen t.a.v. de terreinquotient verlaagd te worden tot ca. 467 m2 per arbeidsplaats. - de inrichting van de terreinen . Kavelgroottes op de klein- en middelschalige bedrijventerreinen zijn geschikt voor bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht. . Vanuit ondernemerszijde bezien zijn de kavels die het beste in het zicht liggen de meest optimale vestigingsplaatsen. . Verdere maatregelen t.a.v. de inrichting van de terreinen kunnen aan het initiatief van de ondernemer worden overgelaten.
12
- het beheer van de terreinen . Het is verstandig de terreinen in erfpacht uit te geven, om het type detailhandel in de hand te houden. . Voor veel bedrijven zal een verplaatsingskostensubsidie en een huurgewenningssubsidie noodzakelijk zijn, omdat de erfpachtcanons voor veel bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandelambacht te hoog zijn. - Enige algemene beleidsaanbevelingen . Een actieve acquisitie onder bedrijven uit stadsvernieuwingsbuurten is nodig, omdat deze bedrijven reserves hebben t.a.v. concentratie op bedrijventerreinen. . Woonwarenhuizen en bouwmarkten dienen in de eerste fase van ontwikkeling geweerd te worden. Het tijdstip van komst dient aan de hand van een nader onderzoek te worden vastgesteld. In principe kan men denken aan concentratie op een apart terrein, dusdanig bestemd. Het valt te overwegen deze grootschalige winkeltypen de voorwaarde te stellen een "lokwinkel" in het centrum te vestigen. . Een hranchebescherming aan winkels die artikelen verkopen in een groeimarkt, is niet verstandig; het leidt tot onderverzorging. . Detailhandel bij bedrijven met andere hoofdfunctie dan detailhandel of detailhandel-ambacht dient geweerd te worden. . Het is zinvol na een tiental jaren de ontwikkeling in de bedrijvigheid op de terreinen met bestemming detailhandel en detailhandel-ambacht te evalueren.
13
14
1. PLAATS VOOR IEDEREEN
1.1. Inleiding Meer en meer blijkt dat bepaalde bedrijven die detailhandelsactiviteiten verrichten (waaronder winkels), vanwege hun specifieke vestigingsplaatseisen, geen geschikte vestigingsplaats kunnen vinden in het gebruikelijke winkelpatroon. De bedrijven zijn gedwongen zich buiten de winkelcentra te vestigen op daarvoor niet specifiek bestemde terreinen, zoals woongebieden, bedrijfsterreinen, langs hoofdwegen of "in de groene weide". Dit onderzoek zal zich bezighouden met dergelijke bedrijven die zich op bedrijfs/industrieterreinen hebben gevestigd. Het onderzoek vindt plaats ten behoeve van de ruimtelijke ordening van Almere-Stad. In dit hoofdstuk wordt uigelegd waarom dit verschijnsel voor degenen die zich bezighouden met de ruimtelijke ordening van Almere-Stad problemen oplevert. Verder worden hieruit voortvloeiende vragen in een probleemstelling voor dit onderzoek vertaald. 1.2. Almere, stand van zaken Almere, de nieuwste stad van Nederland, ligt in Zuidelijk Flevoland (zie figuur 1). Almere wordt opgezet volgens een polynucleair concept, d.w.z. een samenhangend stedelijk gebied dat uit meerdere woonkernen van ongelijke grootte zal bestaan met daartussen een continue groene ruimte (1). Het is de bedoeling dat in Almere 175.000 a 250.000 inwoners zullen wonen, werken en recreeren. Met de bouw van de eerste kern van Almere, Almere-Haven, werd in 1975 begonnen. Op het ogenblik, januari 1980, wonen daar ruim 6000 bewoners. De tweede kern is Almere-Stad. De bouw van de eerste fase van AlmereStad is in voile gang. De eerste bewoners worden in juni 1980 verwacht. Almere-Stad moet met een inwonertal van 80.000 a 100.000 de hoofdkern, met het hoofd(winkel)centrum, van geheel Almere worden. De derde kern heeft de naam Almere-Buiten. De bouw van deze kern zal in 1982 beginnen. In de toekomst wordt rekening gehouden met de bouw van een vierde en vijfde kern. Bijlage 1 laat zien hoe de ontwikkeling in inwonertal in de verschillende kernen zal zijn. 1.3. Doelstellingen en maatregelen t.b.v. de ruimtelijke ordening van Almere De bouw van Almere in Zuidelijk Flevoland maakt onderdeel uit van het nationaal planologisch beleid om het groene hart van de Randstad open te houden. Almere is een groeikern t.b.v. de overloop uit de noordvleugel van de Randstad. Voor de ruimtelijke ordening van Almere zijn doelstellingen opgesteld. De doelstellingen zijn voor ons van belang om de door ons te signaleren ontwikkeling te evalueren (in paragraaf 4.4.). Hieronder zijn de doelstellingen vermeld (2). - Almere moet een bijdrage leveren aan het oplossen van de regionale problemen van vandaag en morgen. - Almere moet mogelijkheden openhouden voor morgen. - Almere moet plaats bieden aan iedereen die dat wil. - Almere moet de individuele en collectieve ontplooiing van hen die er verblijven stimuleren. (1) De noten staan aan het eind van elk hoofdstuk
15
almere in de regio
•
water huidige en toekomstige stedelijke bebouwing werken
B
wegen spoorlijn 16
figuur 1
\0
.5
20 km
- Almere moet bijdragen aan de instandhouding van een gezond en natuurlijk milieu. - Almere moet bijdragen aan de instandhouding en verdere ontwikkeling van de stedelijke cultuur. Om deze doelstellingen te bereiken zijn maatregelen voorgesteld. Wat betreft maatregelen betrekking hebbend op de bedrijvigheid in Almere is opvallend de nadruk die er wordt gelegd, op het geven van overlevingskansen aan bedrijven afkomstig uit stadsvernieuwingsbuurten. Men concludeert (3) dat als alle doelstellingen en maatregelen worden nagelopen, blijkt dat in feite alle bedrijven die zich in Almere willen vestigen welkom zijn, voor zover ze aan bepaalde voorwaarden t.a.v. het milieu voldoen. Speciale aandacht is er voor bedrijven die weggesaneerd worden uit Amsterdam of het Gooi of die een stuwende functie voor Almere vervullen. 1.4. Ruimtelijke ordening in Almere De manier waarop in Almere de ruimte geordend wordt, verschilt in enige opzichten van de wijze waarop dat elders gebeurt. We willen noemen: - De bestemming, de inrichting en het beheer van de grond is in handen van de staat vertegenwoordigd door de Rijksdienst voor de Usselmeerpolders. - Het grondgebied van Almere is op het ogenblik grotendeels maagdelijk. Verregaande grondprijsdifferentiatie is erg moeilijk te hanteren in een maagdelijk gebied. De grondprijs van grond bestemd voor bedrijven en winkels is daarom in vergelijking tot elders nog weinig gedifferentieerd. - Alle gebouwen die in Almere worden gebouwd, zijn nieuw. Voor bedrijven en winkels betekent dit relatief hoge kosten voor huisvesting die in deze tijd van economische crisis voor velen moeilijk zijn op te brengen. - De bestuurlijke organisatie over het grondgebied van Almere is opgedragen aan het Openbaar Lichaam Zuidelijke Usselmeerpolders, de voorloper van de gemeente. In bepaalde zaken van belang voor de ruimtelijke ordening heeft het o.l. "Z.U.P." ook een vinger in de pap, zoals in het welzijnsbeleid en bij het afgeven van bouwvergunningen. 1.5. Wat is niet-centrum gebonden detailhandel Onder detailhandel verstaan wij de levering van een concreet produkt aan de finale consument. Enerzijds is hiermee de levering van diensten, anderzijds de levering aan tussenhandelaren of andere bedrijven uitgesloten. Het grootste deel van de detailhandel vindt plaats in winkels. Een kleiner deel vindt plaats via directe verkoop bij de boer of bij de fabriek of via directe verkoop bij groothandel of detailhandel-ambacht, Bij de planning van de winkelvoorzieningen in oude wijken (stadsvernieuwingsgebieden), nieuwe wijken en nieuwe steden gaat men veelal uit van de conceptie van de functionele-hierarchie (4). Deze conceptie berust zeer schematisch op de volgende pijlers. - Het decentraliseren van winkelvoorzieningen, d.w.z. men situeert winkels zo dicht mogelijk bij de woonbevolking voor wier verzorging zij in eerste instantie bestemd zijn. - Het bijeenbrengen van winkels in centra (overigens met enige variatie in morfologische structuur; de zgn. concentratie van winkelvoorzieningen) .
17
- Het qua niveau, functie, samenstelling en situering op elkaar afstemmen van de verschillende centra in een stedelijk gebied. Door die onderlinge afstemming wordt beoogd elk centrum een eigen min of meer afgesloten ruimtelijk marktgebied te bieden, waarbij tevens de marktgebieden van centra van een lager niveau als het ware ingebed liggen in het marktgebied van "hogere" centra (de zgn. nesting areas). Aan de hand van deze conceptie kan men winkelcentra van diverse orde onderscheiden, b.v. buurt-, wijk-, stadsdeel-, stadsgewest-, deelen hoofdwinkelcentra. De theorie die achter deze conceptie schuilgaat is gebaseerd op de geografische theorie van de centrale plaatsen. Globaal leert deze theorie (van oorsprong gebaseerd op werk van Christaller) dat iedere plaats een functie vervult voor een min of meer afgesloten marktgebied (achterland/verzorgingsrayon), waarbij dan weer elke centrale plaats met zijn marktgebied ingebed ligt in het marktgebied van een naar niveau en functie belangrijker centrale plaats. Deze theorie die betrekking heeft op interlokale schaal, wordt wat betreft de verklaring van de plaats van winkelvoorzieningen ook op intralokale schaal gehanteerd. Uit deze theorie vloeit het echter niet logisch voort dat verspreidingspunten van twee (of meer) goederen samenvallen (5). De concentratie van verspreidingspunten van goederen dient eerder gezocht te worden in locatiefactoren als bereikbaarheid, diverse linkages, beschikbaarheid van grond en grondprijs. Zo lijkt bij voorbeeld de relatief sterke spreiding van winkelvoorzieningen in de gemeente Huizen voor een groot deel zijn oorzaak te vinden in het kleinschalige karakter van de oude kern (6). Deze locatiefactoren zullen niet in alle gevallen voor elk type goed gelijk zijn, zodat winkels in bepaalde goederen niet altijd het best functioneren in winkelconcentraties. Dat zijn niet altijd nieuwe vormen van detailhandel. Hoekveld e.a. (7) wijzen erop dat voor de industriele revolutie het detailhandelsapparaat gesplitst kon worden in een vrij gelijkmatig over de stad verspreid net van submarginale winkeltjes die in de dagelijkse behoefte voorzagen, en een meer welvarend verzorgingsapparaat met een breder assortiment dat langs de hoofdassen en rondom de markt was gevestigd. Berry (8) onderscheidt in 1962 naast een hierarchie van centra, ook een hierarchie van winkellinten en gespecialiseerde gebieden met een concentratie van voorzieningen in dezelfde branche. We zullen van niet-centrum gebonden detailhandel spreken, wanneer deze detailhandel plaatsvindt in vestigingen die geen deel uitmaken van winkelconcentraties die men aan de hand van de conceptie van de functionele-hierarchie als winkelcentra kan onderscheiden, dan wel geen deel uitmaken van geplande winkelcentra. 1.6. De winkelconcentraties en de bedrijventerreinen in Almere-Stad De volgende winkelconcentraties worden in Almere-Stad verwacht (9): - het hoofdwinkelcentrum voor geheel Almere; - kleinere en grotere nevencentra; - winkeltjes op de hoek; - de rijdende winkel; - de markt. Daarnaast wordt rekening gehouden met winkels op bedrijventerreinen. De volgende type bedrijventerreinen zijn in Almere-Stad gepland (zie figuur 2).
18
\—\
wonen kernen
bedrijventerrein (middelschalig)
wonen almere-stad
bedrijventerrein (kleinschalig)
centrum
groen
bedrijvenpark
water
!
19
- grootschalige bedrijventerrein buiten stedelijk gebied, kavelgroottes groter dan 2.500 m2, 25/30 arbeidsplaatsen per ha, grondprijs (1980): / 4 4 , — per m2. - middelschalige bedrijventerreinen aan rand van het stedelijk gebied, kavelgroottes 1000 - 25000 m2, 30/40 arbeidsplaatsen per ha, grondprijs (1980): / 8 0 , — per m2. - kleinschalige bedrijventerreinen in woongebied, waarvan een bij hoofdwinkelcentrum, kavelgroottes 200-5000 m2,80/100 arbeidsplaatsen per ha, grondprijs (1980): / 116,— per m2 en / 175,— per m2 voor terrein bij hoofdwinkelcentrum. Er bestaat de mogelijkheid tot het in erfpacht nemen van een kavel. 1.7. Probleemstelling In paragraaf 1.5. werd duidelijk gemaakt dat er bedrijven met detailhandelsfunctie zijn die niet aan winkelcentra zijn gebonden. Deze vestigen zich o.m. langs uitvalswegen, in het woongebied, op bedrijventerreinen of op de "groene weide". In dit onderzoek houden we ons bezig met bedrijven met detailhandelsfunctie op bedrijventerreinen. Onduidelijk is namelijk voor degenen die zich met de planning van Almere-Stad bezighouden, wat de kenmerken (zoals verkoopassortiment, aantal werknemers, ruimtebehoefte e.d.) van bedrijven met detailhandelsfunctie op bedrijventerreinen zijn, waarom ze zich daar gevestigd hebben en of ze zich misschien niet liever op een andere plaats hadden gevestigd. Bedrijven met detailhandelsfunctie in het woongebied was onderwerp van eerdere studie (10). Verder zijn bedrijven die artikelen in de autobranche verkopen, om dezelfde reden niet nader onderzocht (11). Doel van het onderzoek is een schatting te geven hoeveel van dergelijke bedrijven, van welk type en handelend in welk assortiment er in Almere-Stad te verwachten zijn en wat de ruimtelijke behoeften (vestigingslocaties) zijn van deze bedrijven. Uiteindelijk dienen aan de hand van de doelstellingen beleidsaanbevelingen te worden gedaan t.a.v. het type vestigingslocatie dat men deze bedrijven in AlmereStad moet bieden. Naast de doelstellingen gelden voor vestiging van bedrijven met detailhandelsfunctie op bedrijventerreinen de randvoorwaarden ( ) in feite ook doelstellingen ( ) dat ze de winkelconcentraties in Almere-Stad niet mogen uithollen en dat de bedrijventerreinen hun functie voor de secundaire en teriaire sector (minus detailhandel) dienen te behouden. Een en ander resulteert in de volgende vragen, die te beschouwen zijn als de probleemstelling van dit onderzoek. - Wat zijn kenmerken van bedrijven die detailhandelsactiviteiten uitoefenen op bedrijventerreinen, behoudens bedrijven met detailhandelsfunctie in de autobranche? - Waarom hebben ze zich op een bedrijventerrein gevestigd? - Beschouwen deze bedrijven hun huidige vestigingsplaats als optimaal en zo nee waar zou men zich liever vestigen? - Hoeveel van dergelijke bedrijven, van welk type kan men verwachten in Almere-Stad? - Welk type vestigingslocaties dient men deze bedrijven te bieden in Almere-Stad? 1.8. 0p2et van de nota De eerste drie onderzoeksvragen worden eerst beantwoord aan de hand van literatuur.
20
Een tweetal gesprekken met resp. een zegsman van een meubelconcern en een zegsman van een concern dat een groot aantal bouwmarkten op franchise-basis begeleid illustreren deze literatuurstudie. Dit wordt beschreven in hoofdstuk twee. Vervolgens beantwoorden we de eerste drie onderzoeksvragen aan de hand van de uitkomsten van een enquete onder bedrijven in Emmeloord, Dronten en Lelystad. De redenen voor de keuze in dit onderzoeksgebied te enqueteren zijn in hoofdstuk drie vermeld. Dit beschrijven we in hoofdstuk drie. Met behulp van de gegevens uit hoofdstuk twee en drie beantwoorden we in hoofdstuk vier de laatste twee onderzoeksvragen. Dit resulteert in enige beleidsaanbevelingen aan het einde van hoofdstuk vier. Noten bij hoofdstuk 1 1. Almere 1985, aanzet tot een ontwikkelingsstrategie 1970-1985-2000, R.IJ.P., 1974, p.4. 2. Almere 250.000 mensen in 25 jaar?, K.E. Nawijn en F.H. van der Veen, R.IJ.P., 1975, p. 53-63. 3. Idem p. 63. 4. Het onderzoek "hierarchie van winkelcentra", F.G. de Kuijer, Stedebouw en Volkshuisvesting, 1978, nr. 3. p. 149-155. 5. Functionele hierarchie in de meubelbranche, een theoretische benadering, J.B.M. Braye, C.I.M.K., 1978, p. 6. 6. De winkelvoorzieningen in de gemeente Huizen, M.W. Groen, C.I.M.K., 1979, p. 11. 7. Hoekveld e.a., Stads- en plattelandsgeografie van de westerse landen, 1978, p. 117. 8. The study of urban geography, H. Carter, 1972, p. 316. 9. Winkels in Almere, K.E. Nawijn, R.IJ.P., 1980, p. 15-19. 10. Bedrijvigheid in de woonomgeving, een nieuwe kans, E. Wilke, R.IJ.P., 1979. 11. Almere autoverzorgende bedrijven, buro Goudappel en Coffeng, B.V., 1979.
21
22
2. WINKELS OP BEDRIJVENTERREINEN 2.1. Inleiding De laatste tien jaar is er veel aandacht voor detailhandel in de perifere en buitengebieden. In deze gebieden kwamen bedrijven met detailhandelsfunctie veelal terecht op bedrijven/industrieterreinen, omdat deze terreinen de bestemming handel en industrie hebben, zodat ze zich er zonder bestemmingsplanwijziging konden vestigen. De bedrijven met detailhandelsfunctie op bedrijventerreinen kan men enerzijds verdelen naar sector (primair, secundair, tertiair) in het economisch leven, anderzijds naar het al dan niet verkopen van artikelen behorend tot een branche-klasse. Uit literatuur bleek dat de in tabel 1 vermelde typen op bedrijventerreinen kunnen worden aangetroffen (1). Tabel 1. Aard hoofdfunctie naar de mate van specialisatie in een brancheklasse van bedrijven op bedrijventerreinen mate van spedetailhandelss. cialisatie
een brancheklasse
woonwarenhuizen bouwmarkten tuincentra overig
hoofdfunctie overige tertiaire s. diverse detailhandelambacht groothandel met verkoop in een branchekl.
secundaire s. directe verkoop bij fabriek
verbruikerszelfbedieningsgroothandelsbedrijven meerdere markten branche klas- vrijstaande zelfbedieningswarensen huizen In dit hoofdstuk komen alleen ter sprake bedrijven uit de detailhandelssector met specialisatie in een brancheklasse, d.w.z. aandacht is er voor woonwarenhuizen, bouwmarkten en tuincentra. I.t.t. de andere bedrijfstypen met specialisatie in een brancheklasse zijn er geen woonwarenhuizen, bouwmarkten en tuincentra gevestigd op de bedrijventerreinen in Emmeloord, Dronten en Lelystad, waar we geenqueteerd hebben. Voor wat betreft bedrijven die artikelen uit meerdere brancheklassen verkopen, ontbrak ons de tijd nieuwe inzichten te verschaffen. Van de woonwarenhuizen, de bouwmarkten en de tuincentra worden behandeld: - de distributiestructuur van de brancheklasse waarin zij artikelen verkopen, - de kenmerken, - de locatiefactoren, - het beleid t.a.v. dit type bedrijven op bedrijventerreinen. Naast gegevens verkregen uit literatuurstudie zijn ook gegevens achterhaald middels vraaggesprekken met een zegsman van een groot meubelconcern en een zegsman van een concern dat bouwmarkten op franchise-basis begeleid.
23
woonwarenhuizen
24
2.2. Woonwarenhuizen 2.2.1. Kanttekeningen_bij_ de distributiestructuur_van de woninginrichtingsbranche Binnen de woninginrichtingsbranche valt een onderscheid te maken tussen: - woningtextielzaken - meer dan 60% van afzet in woningtextiel (gordijnen, vloerbedekking e.d.), - meubelzaken - meer dan 60% van afzet in meubelen, - gemengde zaken - percentages van afzet in woningtextiel en meubelen tussen 40 en 60% (2). De structuur van de detailhandel in woninginrichtingsartikelen wordt getypeerd door de volgende kenmerken (3). Midden- en kleinbedrijf hebben een groot aandeel in de markt (tabel 2). Tabel 2. Aandeel in woninginrichtingsmarkt in 1975 meubelen nidden- en kleinbedrijf grootbedrijf
65% 18%
woningtextiel 69% 17%
. Een zesde deel van de totale afzet loopt via branche-vreemde kanalen, d.w.z. bedrijven die woninginrichtingsartikelen naast hun eigenlijke assortiment verkopen. . De kritische factor (factor die bij verandering de resultaten het sterkst beinvloedt) is bij de verkoop van: - meubelen- bedrijfsvloeroppervlakte; - woningtextiel- de loonkosten. . Gelet op de kritische factor heeft een groot aantal meubeldetaillisten de bedrijfsvloeroppervlakte uitgebreid. Gemiddeld is de verkoopvloeroppervlakte (v.v.o.) in de afgelopen tien jaar met ruim 40% gestegen. . Het rendement van de detailhandelsondernemingen schijnt de laatste jaren gelijk gebleven. Er wordt geconcludeerd (4) dat meubelen en woningtextiel steeds meer gescheiden branches worden, als gevolg van het verschil in kritische factor. Voorts zal het rendement van bedrijven met een v.v.o. kleiner dan +_ 1000 m2 die voornamelijk meubelen verkopen ofwel meubelen en woningtextiel onder zware druk komen te staan. Dit geldt ook voor bedrijven met een v.v.o. kleiner dan • 500 m2 die voornamelijk woningtextiel verkopen. Er worden de volgende winkeltypen onderscheiden (5): - Het warenhuis met een image van lage prijzen, relatief lage kwaliteit, beperkte keuze en weinig advies. Klanten leggen gemiddeld 12 km af. - De toonzaal van fabrikant of grossier met een image van hoge kwaliteit bij ruime keuze, tegen een hoge prijs. Klanten leggen gem. 29 km af.
- De woningtextiel-speciaalzaak met (vooral in het centrum van de stad) een image van hoge kwaliteit bij een ruime keuze, goed advies en hoge kwaliteit tegen een relatief lage prijs. De klantenkring woont gem. op 6 km afstand. - De grote meubelzaak in het centrum van de stad met een kwaliteitsimage, ruime keuze, goed advies en hoge kwaliteit.
25
De klant beoordeelt dit type zaak als duur en exclusief. De klantenkring woont tot 8 km ver. - De grote meubelzaak in dorp of wijk, dit type ziet de klant niet als kwaliteitszaak, maar hij vindt er wel service en advies. - De grote meubelzaak aan de rand van of buiten de bebouwde kom met een image van lage prijs, een ruime keuze en een redelijke kwaliteit. Het aandeel in de totale verkopen - nu nog klein - stijgt sterk. Vooral de klanten van de grote meubelzaak in het centrum voelen zich sterk aangetrokken. De gem. reisafstand is 19 km. - De kleine meubelzaak, met een vaag image, alleen de kleine speciaalzaak onderscheidt zich. Het gebrek aan keuze wordt als bezwaarlijk ervaren. De omzetten lopen terug. 2.2.2. Wat is een woonwarenhuis? Het woonwarenhuis kan worden getypeerd (6) als een winkel met een minimale verkoopvloeroppervlakte (v.v.o.) van ca. 2000 m2. Men stelt dat in een gebouw een aantal artikelen groepen aangeboden wordt die alle betrekking hebben op het wonen en wel in de ruimste zin. Men vindt er dus zowel meubelen en woningtextiel als beeld en geluidsapparatuur en alles wat met de keuken te maken heeft. De opstellers van het rapport - De Vries (7) menen dat woonwarenhuizen zich zowel in de traditionele winkelgebieden bevinden als daarbuiten. De vertegenwoordiger van een meubelconcern die wij spraken, meende dat er tussen de woonwarenhuizen in winkelcentra en daarbuiten wel degelijk verschillen bestaan qua assortiment en qua type klant (waarover hieronder meer). Wanneer wij over woonwarenhuis spreken, bedoelen we het niet-centrum gebonden type. In de afzet van het woonwarenhuis hebben de meubelen de belangrijkste plaats. De omzetverwachtingen van een Vendomus in Aalsmeer waren, aldus V. en D. Ned. B.V., als volgt (8): - meubelen 72% - woningtextiel 17% - keukens 6% - luxe artikelen e.a. 5% Deze assortimentssamenstelling voor een woonwarenhuis werd in grote lijnen bevestigd door de zegsman van het meubelconcern. Wat betreft grootte lijkt 2000 m2 v.v.o. inderdaad een minimum. In literatuur vonden we de volgende voorbeelden van groottes van de v.v.o. van woonwarenhuizen; Van der Meer 3500-7000 m2 (9) Insaid (Badhoevedorp) 5000 m2 Zes meubelzaken bij Beverwijk 3000 ra2 (gem.) (10) Vendomus (Aalsmeer)(de bedoeling) 5260 m2 (11) Van der Horst (Amstelveen) 5000 m2 (12) Eyerkamp (Zwolle) 8000 m2 (12) Sanders (Oosterhout) 3000 m2 (12) In Lelystad 5800 m2 (13) Er lijkt op het ogenblik een tendens aanwezig om woonwarenhuizen met een v.v.o. van ruim 5000 m2 te bouwen (Vendomus - 1978, Lelystad 1978, Insaid - 1978). De v.v.o. kan over verschillende verdiepingen verdeeld zijn. Van de Horst in Amstelveen telt 4 verdiepingen en een souterrain (14). De zegsman van het meubelconcern noemde een v.v.o. per verdieping van 2500 a 3000 m2 een minimum in verband met de personeelskosten. Bij kleinere v.v.o. per verdieping is er meer personeel nodig, omdat altijd een personeelslid op een verdieping aanwezig moet zijn.
26
Deze zegsman deelde ook mee dat vele gemeenten een norm van 1 parkeerplaats per 40 a 50 m2 v.v.o. aanhouden. Voor Vendomus in Aalsmeer (5260 ra2 v.v.o.) is een parkeerbehoefte van 150 a 188 parkeerplaatsen berekend (15). Dat is 28 a 35 m2 v.v.o. per parkeerplaats. Het woonwarenhuis in Lelystad heeft een bedrijfsvloeroppervlak (b.v.o.) van 6600 m2 (16). De verhouding b.v.o. : v.v.o. = 100 : 88. Rekenen we 25 m2 bruto per parkeerplaats en als norm 37 m2 v.v.o. per parkeerplaats, dan is voor een woonwarenhuis van 5000 m2 v.v.o. (gelijkvloers) en 5681 m2 b.v.o. minimaal 5681 m2 + ^ y ^ . 25 m2 = 9056,5 m2 terrein nodig. Wanneer de 5681 m2 b.v.o. over 2 verdiepingen verdeeld is, is 5681 L 5000 „, , ,_,- - r. „ . ,. — - — + -7 . 25 m2 = 6215,5 m2 terrein nodig. Over het aantal werknemers hebben we geen eenduidige cijfers. Bij Vendomus zouden volgens V. en D. Ned. B.V. 20 arbeidsplaatsen worden verwacht (17). De zegsman van het meubelconcern zei dat in een woonwarenhuis met een v.v.o. van 5000 m2 4 a 5 werknemers nodig zijn en enkele part-timers. Het aantal minuten dat men onderweg is naar een woonwarenhuis is bij een vestiging met 3000 m2 v.v.o. op het industrieterrein in Beverwijk gemiddeld 30 minuten (18). Uit onderzoek naar 3 woonwarenhuizen in Oostehout, Zutphen en Amstelveen bleek dat resp. 67,5%, 75,0% en 89,4% van de bezoekers op minder dan 30 km van het woonwarenhuis woonde (19). Het relatieve van afstand tot een woonwarenhuis blijkt uit een advertentie in het Algemeen Dagblad (19-12-1979). Men adverteert met de slogan "Beneraeubel- na Rotterdam even voorzichtig gas geven en gelijk gaan remmen, want anders rijdt U te ver", waar het een vestiging net over de grens met Belgie betreft. De zegsman van het meubelconcern die wij spraken, rekende voor een woonwarenhuis met een v.v.o. van 5000 m2 bij normale concurrentie een verzorgingsgebied van 50 a 75.000 huishoudens. Over de concurrentie die woonwarenhuizen de centrum-gebonden woninginrichtingszaken aandoen, lopen de meningen uiteen. De concentratie van meubelzaken op het industrieterrein bij Beverwijk ligt op een paar honderd meter van het hoofdwinkelcentrum. Deze concentratie heeft geen grote klappen doen vallen onder woninginrichtingszaken in het hoofdwinkelcentrum, omdat de koopkracht slechts voor een klein deel uit Beverwijk zelf afkomstig is (20). Ook de zegsman van het meubelconcern waarmee wij spraken, wees op de verschillende deelmarkten waarop een woonwarenhuis en een meer centrum-gebonden zaak opereren. Dit meubelconcern bezit zowel een grote woninginrichtingszaak in het centrum van Rotterdam, als een woonwarenhuis. De centrum-gebonden zaken trekken meer impulskopers, terwijl de woonwarenhuizen meer doelkopers trekken. Deze doelkopers zullen, voordat ze tot koop besluiten, meerdere zaken bezoeken. Ze zien dit vaak als een vorm van recreatie. De centrum-gebonden winkels kennen ook een ander assortiment, er wordt relatief meer woningtextiel verkocht. Geheel los van elkaar zullen deze deelmarkten niet staan. In geval van onderverzorging in de ene deelmarkt, zoals bij niet normale concurrentie (normale concurrentie is er in een over de jaren ontwikkelde situatie) kan op de andere deelmarkt een grotere vraag ontstaan. Een veel voorkomend verschijnsel is dat kleine meubeldetaillisten verwijzen naar toonzalen bij fabrieken, grossiers of woonwarenhuizen (21). Omgekeerd hebben sommige woonwarenhuizen een "lokwinkel" meer in het centrum van de stad. Hier vangt men de meer impulsgerichte klanten op.
27
lokwinkels
28
Een nieuwe tendens in de woonwarenhuizen zijn de meeneemmeubelmarkten waar men de gekochte meubels zelf mee moet nemen. Het IKEA-concern legt zich hierop toe. Andere concerns kennen vaak een afdeling met meeneemmeubelen. Het IKEA-concern heeft een vestiging in Sliedrecht. In de Volkskrant (9-11-1979) stond een bericht dat dit concern plannen had voor een vestiging met een v.v.o. van 18.000 m2 op 8000 m2 terrein in Nijkerk. Ook het Koninklijke Bijenkorf Beheer leek hierin geinteresseerd. In het buitenland is het marktaandeel van de meeneemmeubelmarkten aanzienlijk groter dan in Nederland, zo deelde de zegsman van het meubelconcern die wij spraken, mee. 2.2.3. Locatiefactoren_van_woonwarenhuizen De woninginrichtingsbranche is qua vestigingsplaats nooit geheel centrum-gebonden geweest. Bij een onderzoek naar de vestigingsplaats van de detailhandel in Alkmaar bleek dat het relatief grote aantal winkels in deze branche in de peri-centrale straten een historisch gegroeid patroon is (en veel zaken zitter er generaties lang). Het relatief grote aantal woninginrichtingszaken aan de toevoerswegen naar de binnenstad is te verklaren, doordat daar toevallig een ruim pand vrij kwam (22). De normatieve vloerproduktiviteiten (de omzet per m2 b.v.o. per jaar die nodig is voor een rendabele bedrijfsvoering) zijn voor de meubelzaken in vergelijking tot de woningtextielzaken laag (23). Meubelzaken die een grote b.v.o. eisen, zullen zodoende slechts buiten de winkelcentra die relatief vrij duur zijn per m2, een geschikte vestigingsplaats kunnen vinden. Er bestaat in zekere mate de behoefte aan elkaars nabijheid, omdat de klant wil vergelijken. Naar onze mening dient het woonwarenhuis niet als een "nieuwe distributievorm" gezien te worden, maar als een vergroot "oud type". Deze vergroting is inherent aan de tendens tot schaalvergroting, waaraan het gehele distributie-apparaat onderhevig is. De vestigingsplaats van een woonwarenhuis op een bedrijventerrein lijkt dan ook bepaald door de beschikbaarheid van een voldoende groot terrein tegen een in vergelijking tot winkelcentra lage prijs. Als bijkomend voordeel geldt daarbij de goede auto-bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid. De meeste klanten zullen de zaak per auto bezoeken. De gekochte meubels zullen in de meeste gevallen niet worden meegenomen, maar worden bezorgd. Bij de meeneemmeubelmarkt is voldoende parkeergelegenheid dicht bij de meubelmarkt van essentieel belang. De klant neemt immers de meubels zelf mee. Een concentratie van woonwarenhuizen (Diemen, Beverwijk) op een bedrijventerrein is gunstig, zowel voor de bedrijven die profiteren van elkaars nabijheid, als voor de klant die minder hoeft te reizen om te vergelijken. Op het industrieterrein is een kavel waar veel mensen zicht op hebben gunstig. De zegsman van het meubelconcern zou, wanneer hij vrij mocht kiezen voor een woonwarenhuis een kavel op de middelschalige terreinen in Almere-Stad kiezen. 2.2.4. Het_beleid t.aivi_woonwarenhuizen_op_bedrinventerreinen Het beleid t.a.v. woonwarenhuizen op bedrijventerreinen is op rijksniveau en provinciaal niveau onduidelijk voor zover dat uit nota's is op te maken. In het rapport De Vries (24) worden alleen aanbevelingen gedaan t.a.v. bedrijfsvormen die zijn te beschouwen als structurerende elementen, zowel voor het verstedelijkingsproces, als voor het distributiepatroon en de verkeersafwikkeling. Hieronder vallen de woonwarenhuizen niet.
29
bouwmarkten
30
In de nota p e r i f e r e d e t a i l h a n d e l s v e s t i g i n g e n van Gedeputeerde S t a t e n van Noord-Holland (25) wordt g e s t e l d d a t de v e s t i g i n g van woonwarenhuizen een s p e c i f i e k e vorm b e t r e f t d i e per geval moet worden bekeken. In een nota van de P.P.D. i n Zuid-Holland (26) s t e l t men: " n i e t a l l e c a t e g o r i a l e winkels lenen zich voor p l a a t s i n g i n w i n k e l c e n t r a , v o o r a l i n d i e n h e t g a a t om t e r r e i n - e x t e r n s i e v e v e s t i g i n g e n . P l a a t s i n g op een b e d r i j v e n t e r r e i n v a l t dan te overwegen". Het b e l e i d t . a . v . woonwarenhuizen op b e d r i j v e n t e r r e i n e n op gemeentel i j k niveau i s i n v e l e g e v a l l e n een ad-hoc b e l e i d . De bestemmingsplannen handel en i n d u s t r i e z i j n voor h e t merendeel vervangen door bestemmingsplannen d i e d e t a i l h a n d e l v e r b i e d e n . Echter v e e l a l z i j n v r i j s t e l l i n g s b e p a l i n g e n opgenomen d i e aan B, en W. h e t middel v e r s c h a f f e n t o t h e t voeren van een soepel p l a n o l o g i s c h b e l e i d op de v a s t g e s t e l d e b e stemmingen. In h e t r a p p o r t "Economische a c t i v i t e i t e n en bestemmingsp l a n v o o r s c h r i f t e n " (27) wordt g e s t e l d d a t v e s t i g i n g van meubelzaken n i e t in h e t geheel d i e n t te worden afgewezen. De t o e l a a t b a a r h e i d i s een k w e s t i e van g e r i c h t ad-hoc onderzoek. Dit r a p p o r t i s l e i d r a a d voor v e l e gemeentebesturen i n m.n. Zeeland en Zuid-Holland. 2 . 3 . Bouwmarkten 2 . 3 . 1 . Kanttekeningen b i i _ d e _ d i s t r i b u t i e s t r u c t u u r _ v a n _ d e _ d o e - h e t - z e l f branche De j a a r l i j k s e consumptieve b e s t e d i n g e n aan d o e - h e t - z e l f produkten z i j n de l a a t s t e j a r e n s t e r k gestegen ( z i e f i g . 3 ) . Was h e t i n 1973 nog / 1,240 m i l j a r d , i n 1978 was h e t a l / 3 . 0 7 2 m i l j a r d . figuur 3
consumptieve bestedingen doe-het-zelf produkten (xfl.1 miljard)
& & & & & -? 31
De v e r d e l i n g v a n de t o t a l e m a r k t o v e r de a r t i k e l g r o e p e n veer a l s v o l g t u i t (28): - ijzerwaren en gereedschappen 23% - wandbekleding 17% - hout en houtwaren 13% - bouwmaterialen 12%
-
vloerbedekking verf en verfwaren sanitair overige artikelen
z i e t er onge-
10% 9% 4%
12%. O o r s p r o n k e l i j k v e r l i e p de v e r k o o p van d o e - h e t - z e l f a r t i k e l e n v o o r n a m e l i j k v i a d e d i v e r s e s p e c i a a l z a k e n i n bovengenoemde a r t i k e l e n . V e l e van d e z e w i n k e l s z i j n nog g e v e s t i g d i n de s t a d s w i j k e n en s t a d s c e n t r a . Ze b e s c h i k k e n m e e s t a l o v e r een b e p e r k t a a n t a l m2 b . v . o . Veel v a n d e z e zaken h e b b e n de a l g e m e n e t e n d e n s e n i n d e z e b r a n c h e v a n s c h a a l v e r g r o t i n g en p a r a l l e l i s a t i e ( h e t a a n b i e d e n van e e n min of meer v o l l e d i g a s s o r t i m e n t d o e - h e t - z e l f a r t i k e l e n ) n i e t kunnen v o l g e n . Daarb i j i s i n d e z e g e b i e d e n ook nog s p r a k e van e e n afnemend i n w o n e r t a l . De daardoor ontstane o v e r b e w i n k e l i n g n o o p t e o n d e r n e m e r s t o t s l u i t i n g van h u n zaak o v e r t e g a a n . I n p l a a t s d a a r v a n v e r s c h i j n e n modern o p g e z e t t e , goed g e o u t i l l e e r d e / g e s p e c i a l i s e e r d e b e d r i j v e n op b e t e r g e s i t u e e r d e v e s t i g i n g s p u n t e n , a l s m e d e g r o t e bouwmarkten ( 2 9 ) . I n t e r e s s a n t i s v e r d e r d a t voor v e e l k l e i n e b e d r i j v e n i n d e z e s e c t o r h e t a m b a c h t e l i j k werk de h o o f d b r o n v a n i n k o m s t e n v o o r d e o n d e r n e m e r v o r m t ( 3 0 ) . V e e l a m b a c h t s b e d r i j v e n h o u d e n z i c h b e z i g met v e r k o o p e n d e t a i l i n met name d o e - h e t - z e l f a r t i k e l e n . I n t a b e l 3 i s een l i j s t o p gesteld van enkele ambachten. Tabel 3 . Aantal v e s t i g i n g e n van e n k e l e ambachten per
1-1-1978
totaal l o o d g i e t e r s , w a t e r f i t t e r s en g a s f i t t e r s b e d r i j f schildersbedrij f g l a s b e w e r k i n g s en g l a s i n lood b e d r i j f b e h a n g e r s - en s t o f f e e r d e r s b e d r i j f houtwarenambacht e l e k t r o t e c h n i s c h r e p a r a t i e , i n s t a l l a t i e en wikkelbedrij f metaalbewerkingsbedrijf
32
(31)
met d e t . h . z o n . d e t
3974 6508 257 4434 736 4302
3515 2739 128 3348 251 3409
459 3769 129 1086 485 893
7032
2718
4314
Tabel 4. Assortimentsverdeling bouwmarkt in Meppel (1977) (32) v.v
omzet
.0 .
mille %
M2
%
Assortiment a
aanloop b
c
na 5 jaar
d
e
f
IJzerwaren
2,8
39
5,7
67
144
Wandtegels
6,4
88
5,7
67
144
Vloertegels
11,2
155
3,7
43
93
Tuin
3,5
48
8,2
96
206
S a n i t a i r (A)
4,9
68
14,6
172
368
25,0
345
12,9
151
325
Verf en wandbekl.
7,0
97
10,3
121
259
Elektra
5,6
77
3,0
35
75
Isolatie
2,1
29
1,8
21
45
Kasten
1,4
19
4,4
52
111
Keukens
7,7
106
3,7
43
93
Bouwmaterialen
5,6
77
6,3
74
159
Gereedschappen
4,2
58
6,0
71
151
S a n i t a i r (B)
4,9
68
6,2
73
156
Plaatmateriaal
5,9
77
4,3
51
108
Klimmateriaal
0,4
6
1,6
19
40
Verlichting
1,4
19
2,9
34
73
Automateriaal
0,3
4
0,1
1
3
100,0
1380
101,4
1191
2553
Hout
Totaal
33
2.3.2. Wat_is_een_bouwmarkt? Bouwmarkten zijn grote doe-het-zelf verkoopcenters met een oppervlak van 1000 m2 en meer (33). Het assortiment binnen de doe-het-zelf branche is breed. Tabel 3 geeft een indruk van een dergelijk assortiment voor een bouwmarkt met een v.v.o. van 1380 m2 en de omzetverwachting van deze bouwmarkt in Meppel. In vergelijking met andere detailhandelsvormen wordt in deze winkels weinig service verleend. In korte tijd hebben de bouwmarkten zich over geheel Nederland verspreid. Tekenend voor de snelle opkomst is de organisatie Gamma B.V. Zij werd in 1970 opgericht door 8 bouwmaterialenhandels en heeft nu 67 filialen op franchise-basis, waarvan 20 in 1979 geopend. De bouwmarkten beheersen met een omzet van / 750 miljoen, 21% van de totale doe-het-zelf markt in 1979. 53% van de bouwmarkten ligt op industrieterreinen (34). De zegsman van een organisatie met in franchise-vorm aangesloten filialen die bouwmarkten beheerd, deelde mee dat deze bouwmarkten in grootte varieren van 1200 m2 v.v.o. (+ 150 m2 opslag + 500 m2 parkeerterrein) tot 2700 m2 v.v.o. (+ 400 ra2 opslag + 700 m2 parkeerterrein). De b.v.o. is altijd gelijkvloers, evenals het parkeerterrein, omdat de klant anders te veel moet sjouwen. Hij kan niet met een paar houtplaten in de lift van een parkeergarage. Het aantal werknemers is 4 a 15 man. Er is een werknemer per + 300 m2 v.v.o. Er zijn veel part-timers. De klant reist maximaal 15 minuten voor artikelen in de doe-het-zelf sector. Bij normale concurrentie zijn voor een bouwmarkt van 1200 m2 v.v.o. 80.000 inwoners nodig als draagvlak. Bij niet normale concurrentie is een minder groot draagvlak vereist. In de op het ogenblik groeiende doe-het-zelf markt is er sprake van een zekere marktsegmentatie. De bouwmarkten met hun geringe service lijken goeddeels complementair te zijn aan winkels binnen de wijken of het centrum. Buit (35) had een gesprek met een zegsman van een organisatie waarbij doe-het-zelf winkels in eigen beheer en op franchise-basis zijn aangesloten. Deze organisatie had een specifieke bedrijfspolitiek om haar filialen het liefst in wijkwinkelcentra te vestigen. Deze zegsman meende dat in de doe-het-zelf markt de deelpublieken volledig bediend worden als er mede verkooppunten op industrieterreinen zijn. Wanneer in de doe-het-zelfmarkt een verzadiging optreedt, bestaat de kans dat de verschillende bedrijfstypen elkaar meer gaan beconcurreren. Een voorbeeld is al het Gamma-concern dat meer service probeert te geven middels de verhuur van gereedschappen. In vergelijking tot de consument op de woninginrichtingsmarkt is de consument op de doe-het-zelf markt meer doelkoper. 2.3.3. Locatiefactoren_van_bouwmarkten Evenals in de woninginrichtingsbranche zijn de winkels in de doe-hetzelf branche niet op de eerste stand gevestigd. In Alkmaar zijn veel doe-het-zelf winkels in de pericentrale straten te vinden (36). De doe-het-zelf branche kenmerkt zich ook door een lage omzet per m2 v.v.o. bij een relatief groot benodigd v.v.o. (38). Daarbij komen nog specifieke eisen t.a.v. bouwkundige eigenschappen van de bedrijfspanden i.v.m. het zelf meesjouwen door de klanten van de gekochte goederen. Eveneens uit het onderzoek in Alkmaar bleek dat er weinig behoefte was bij de doe-het-zelf zaken om elkaars nabijheid op te zoeken. I.t.t. de woonwarenhuizen vormen de bouwmarkten wel een "nieuwe distributievorm". In de doe-het-zelf branche bestonden voordien niet dergelijke grote winkels met een dergelijke verkoopformule.
34
Evenals bij woonwarenhuizen is de reden voor vestiging op een bedrijventerrein de beschikh^arheid van voldoende terrein tegen een relatief lage prijs. Essentieel is verder voor bouwmarkten een groot gelijkvloers parkeerterrein het liefst voor de deur gelgen. Ze dienen verder goed in het zicht te liggen. Nabijheid van andere bouwmarkten lijkt geen positief effect te hebben op de totale omzet, omdat de klant nauwelijks vergelijkt voor hij tot koop overgaat. De zegsman van de bouwmarkten organisatie die wij spraken, zou zich in Almere-Stad vestigen op een middelschalig bedrijfsterrein aan de rand van het stedelijk gebied. Op dat bedrijventerrein zou hij een locatie aan een uitvalsweg kiezen. 2.3.4. Het_be 1 eid_t. a. v. ^bouwmarkten_og_bedrij^venterreinen Het beleid t.a.v. bouwmarkten op bedrijventerreinen is op het rijks- en provinciaal niveau, voor zover dat blijkt uit nota's gelijk met dat t.a.v. woonwarenhuizen op bedrijventerreinen. Het beleid op het gemeentelijk niveau is vaak een ad-hoc beleid. In het eerder geciteerde rapport "Economische activiteiten en bestemmingsplanvoorschriften" (39) staat vermeld dat vestiging van bouwmarkten op bedrijventerreinen niet volledig uitgesloten dient te zijn. Een vestiging op een bedrijventerrein dient echter op zijn minst afhankelijk te zijn van een vrijstelling van B. en W., nadat de planologische toelaatbaarheid op het gevraagde terrein door gericht onderzoek is aangetoond. Voorbeelden van dergelijke onderzoeken zijn "Meppel-bouwmarktplan Groenveld (40)" en "Leeuwarden, bouwmarkt Schenkenschans, schans of kans? (41)". Een moeilijkheid is vaak dat een bestaande bouwmaterialenhandel zich wil "omturnen" tot bouwmarkt en dreigt met verlies van werkgelegenheid bij een eventuele negatieve beslissing. 2.4. Tuincentra 2.4.1. Kanttekeningen_bii_de_distributiestruetuur_van_winkels_in_tuin2 "De markt" waarbinnen tuincentra opereren is tamelijk complex, zowel wat betreft de vraag, als de aanbodzijde. Men kan dan ook niet spreken over de "markt" voor tuincentrumartikelen. De assortimenten van tuincentra zijn veelal dermate uitgebreid en niet altijd brancheverwant dat gesteld kan worden dat men met verschillende markten te maken heeft. Dit maakt het totale afzetpotentieel in principe erg groot, maar het houdt ook in dat tuincentra in alle artikelen met een scala van concurrenten te maken hebben. Anders gezegd: indien er geen enkel tuincentrum zou zijn, zouden alle artikelen die in deze bedrijven verkocht worden, elders gekocht kunnen worden. Concurrerende aanbieders zijn wat betreft "levend materiaal" bloemen- en plantenwinkels, markt- en straathandelaren, supermarkten, warenhuizen, speciaalzaken in zaden, tal van kwekers en hoveniers. Wat betreft "dode materialen" zijn concurrerende aanbieders speciaalzaken in ijzerwaren, gereedschappen en tuinartikelen en doe-het-zelf zaken (42). De markt voor tuincentrumartikelen is evenals die voor doe-het-zelf artikelen sterk groeiend. 2.4.2. Wat_i_____ tuincentrum? Tuincentra beslaan een oppervlakte van ten minste 3000 m2 en bieden naast boomkwekerijprodukten, planten, zaden, meststoffen e.d., ook tuingereedschap, tuinmeubels, siertegels e.d. Ze zijn over het algemeen gevestigd aan de rand van de stad op goed bereikbare plaatsen en gericht op de automobilist (43).
35
tuincentra
tuincentrum HP
•
DEBOEG •»-.-
I
•
•
36
*J
De Nederlandse Verenigde Tuincentra hanteert voor tuincentra de volgende criteria: - detailhandel in een volledig assortiment sierteeltprodukten en alle andere tuinbenodigdheden in de ruimste zin des woords; - de totale oppervlakte van het bedrijf moet op zijn minst 2000 m2 bedragen, waarvan de directe overdekte verkoopruimte minstens 600 m2 dient te zijn; - het bedrijf moet het gehele jaar door minstens 5 (werk)dagen per week voor het publiek geopend zijn; - er moet op of nabij het bedrijf een parkeerruimte ten dienste van de bezoekers aanwezig zijn. Naast deze "georganiseerde" bedrijven is er nog een belangrijk aantal dat ofwel geen lid van de N.V.T. wil worden, dan wel, wat waarschijnlijker is, niet aan de door de organisatie gestelde eisen voldoet. Dit kunnen o.a. kleine bedrijven, hoveniers of kwekers zijn die het tuincentrum als ondergeschikt nevenbedrijf uitoefenen (44). In ons land zijn de tuincentra rond 1964 tot ontwikkeling gekomen (45). In 1973 lag de internationale norm t.a.v. de optimale grootte van een tuincentrum tussen de 2500 en 4000 m2 met een omzet van ten minste / 180,— per m2 per jaar. Parkeernormen t.a.v. tuincentra hebben we niet gevonden. Het overgrote deel van de klanten is uit woongebieden afkomstig die niet verder dan 10 km van het tuincentrum gelegen zijn. 80 a 90% van de bezoekers rijden niet meer dan een kwartier naar een tuincentrum (46). Er is sprake van een grote winkeltrouw. Een zeer aanzienlijk deel (gem. 55% tijdens een enquete) koopt nooit bij een ander tuincentrum. Het aantal bezoekers dat nooit bij bloemenwinkels, resp. nooit bloemen en planten op de markt koopt is in het algemeen opvallend groot (47). Evenals bij woonwarenhuizen en bouwmarkten lijken er aanwijzingen te zijn dat tuincentra complementair zijn aan deze verkooppunten van tuincentrumartikelen, mits er sprake is van normale concurrentie. 2.4.3. Locatiefactoren_van_tuincentra Evenals in de woninginrichtings- en doe-het-zelf branche zijn winkels in tuincentrumartikelen over het algemeen niet-centrum gebonden. Een uitzondering zijn de bloemen- en plantenwinkels met sterke specialisatie en veel service. Ook bij dit type winkels speelt weer de belangrijkste rol in de keuze van de vestigingsplaats de lage omzet per m2 v.v.o. Het tuincentrum is een "nieuwe distributievorm". De beschikbaarheid van een voldoende groot terrein bij een relatief lage prijs voor de grond zijn ook weer de belangrijkste factoren die de keuze voor een vestigingsplaats op een bedrijventerrein bepalen. Bij onderzoek bij enige tuincentra (48) bleek dat het tuincentrum dat gelegen was aan een drukke weg en over voldoende parkeerruimte beschikte, de beste resultaten boekte. Een ander vereiste is een geschikte grondstructuur. 2.4.4. Het_beleid t.a.v._tuince_tra_o_ bedrijventerreinen We hebben over het beleid t.a.v. tuincentra op bedrijventerreinen op het rijks- en provinciaal niveau weinig informatie kunnen vinden. We hebben de indruk dat op gemeentelijk niveau sprake is van een ad-hoc beleid. De eventuele vestiging van een tuincentrum op een bedrijventerrein heeft, voor zover wij weten, nooit aanleiding gegeven tot een distributie-planologisch onderzoek.
37
2.5. Samenvatting en conclusies Van de winkels die men op een bedrijventerrein aan kan treffen, namen we in dit hoofdstuk woonwarenhuizen, bouwmarkten en tuincentra onder de loupe. We onderzochten deze winkeltypen aan de hand van een literatuuronderzoek en aan de hand van een tweetal vraaggesprekken met een zegsman van een groot meubelconcern en een zegsman van een concern dat bouwmarkten op franchise-basis begeleid. Allereerst plaatsten we enige kanttekeningen bij de distributiestructuur van de verschillende branches, de woninginrichtingsbranche, de doe-het-zelf-artikelenbranche en de tuincentrumartikelenbranche, waarin resp. de woonwarenhuizen, de bouwmarkten en de tuincentra opereren. Opvallend is dat winkels die in artikelen in deze branches handelen, over het algemeen weinig centrum-gebonden zijn. Dit vindt voornamelijk zijn oorzaak in het feit dat deze artikelen een lage omzet per m2 v.v.o. opleveren en dat v.v.o.'s van winkels in deze artikelen relatief groot zijn, zodat ze een relatief lage huur kunnen opbrengen. Wat betreft de doe-het-zelf artikelen komt hier nog bij het grote aantal ambachten waarbij de verkoopfunctie een nevenactiviteit is. Vervolgens hebben we dit type winkels op enige kenmerken onderzocht. Binnen hun branche verkopen ze een min of meer volledig assortiment. Bij de woonwarenhuizen ligt er enige nadruk op de verkoop van meubels. Ze zijn qua aantal m2 v.v.o. en qua aantal m2 terrein relatief grootschalig. Een woonwarenhuis van 5000 m2 v.v.o. heeft een terreinbehoefte van ca. 6215,5 m2 (bij 2 verdiepingen) of 9065 m2 (gelijkvloers). Een bouwmarkt heeft minimaal een v.v.o. van 1200 m2 v.v.o. en heeft dan een terreinbehoefte van 1850 m2. Een tuincentrum is volgens de criteria van de Nederlandse Verenigde Tuincentra minimaal 2000 m2 groot. Een aantal werknemers is relatief laag. Dit type winkels is dan ook ruimte-extensief. Een bouwmarkt van 1850 m2 terreinoppervlak geeft aan 4 werknemers werk (en enige part-timers). Dit betekent een terreinquotient van 462,5 m2 per werknemer. Een woonwarenhuis van 5000 m2 v.v.o. en ca. 6215,5 m2 terreinoppervlak (bij 2 verdiepingen) geeft aan 4 a 5 werknemers werk. Dit betekent een terreinquotient van 1381,2 m2 per werknemer. De bezoeker van een woonwarenhuis kan van ver komen. Een afstand van 30 km is geen uitzondering. De klant heeft behoefte aan vergelijking, voordat hij tot koop besluit. De klanten van een bouwmarkt reizen maximaal 15 minuten voor hun doe-het-zelf artikelen. Er is minder behoefte aan vergelijken. De klanten van een tuincentrum rijden meestal ook niet meer dan een kwartier. Er is een grote winkeltrouw. De behoefte aan vergelijken is ook niet groot. De bouwmarkten, woonwarenhuizen en tuincentra lijken bij normale concurrentie, d.w.z. in een historisch gegroeide situatie, wat betreft hun marktaandeel complementair te zijn aan de overige type winkels in dezelfde branche. Ze opereren in hun eigen deelmarkt. Overlappingen in deze deelmarkten kunnen ontstaan bij niet normale concurrentie en wanneer er een zekere verzadiging en daarmee een overbewinkeling ontstaat in de totale markt van de desbetreffende branche.
38
Tabel 5. Vergelijking woonwarenhuizen, bouwmarkten en tuincentra woonwarenhu izen
bouwmarkten
tuincentra
brancheklasse verkochte artikelen
woninginrichtingsartikelen
doe-het-zelf artikelen
tuincentrumartikelen
distributiestructuur brancheklasse
winkels zijn weinig centrum-gebonden
winkels zijn weinig centrum-gebonden, veel bedrijven met hoofdfunctie ambacht
opereren niet op een specifieke markt
assortiment binnen brancheklasse
nadruk op meubels
alle doe-het-zelf ar- allerlei "dode" tikelen en "levende" materialen
grootte van v.v.o.
minimaal 2000 m2, veel omstreeks 5000 m2
1200 - 2700 m2
grootte terrein
bij 5000 m2 v.v.o. 1850 - 3800 m2, 6215,5 m2 (2 verdiepingen) altijd gelijkvloers of 9065 m2 (gelijkvloers)
minimaal 2000 m2 groot, veel variatie
aantal m2 terrein per werknemer
bij 5000 m2 v.v.o. 6215,5 m2 terrein, 1381,2 m2/werknemer
bij terrein van 1850 m2, 462,5 m2/ werknemer
?
waar komen klanten vandaan?
meer dan 30 km geen uitzondering
maximaal 15 minuten rijden
maximaal 15 minuten rijden
bestaat er bij klant behoefte aan vergelijken?
ja
nee
nee
benodigd draagvlak, bij normale concurrentie
bij 5000 m2 v.v.o. 50 a 75.000 huishoudens
bij 1200 m2 v.v.o. 80.000 inwoners
9
belangrijkste locatiefactor
beschikbaarheid voldoende terrein tegen relatief lage grondprijs per m2
idem
idem
verdere vestigingsplaatseisen
elkaars nabijheid is gunstig
parkeren moet gelijkvloers
grondstructuur
beleid
ad-hoc, terughoudend
idem
ad-hoc, minder terughoudend
v.v.o. is weinig zinvol begrip
39
Daarna onderzochten we locatiefactoren van woonwarenhuizen, bouw- en tuincentra. Belangrijkste factor bij de keuze voor vestiging op een bedrijventerrein lijkt voor deze drie winkelvormen de beschikbaarheid van een voldoende groot terrein tegen een relatief lage prijs. Deze behoefte aan een lage prijs voor de grond komt mede voort uit de lage omzet per m2 v.v.o. die de verkoop in de verschillende artikelen oplevert. Extra voordeel levert deze locatie op door de betere bereikbaarheid en de grote parkeerruimte. Deze parkeerruimte, gelijkvloers en dicht bij de winkel, is van essentieel belang bij de bouwmarkten en de zgn. meeneemmeubelmarkten, waar de klant met zijn vaak volimuneuze goederen naar de auto moet sjouwen. Bij woonwarenhuizen is er i.v.m. de behoefte aan vergelijking bij de klanten een zekere behoefte om in elkaars nabijheid te vestigen. Bij bouwmarkten en tuincentra bestaat deze behoefte aan vergelijking niet, zodat bij deze winkeltypen de ligging in elkaars nabijheid geen voordelen oplevert. Ten slotte hebben we aandacht besteed aan het beleid dat gevoerd wordt t.a.v. de vestigingsplaats van woonwarenhuizen, bouwmarkten en tuincentra op bedrijventerreinen. Op het Rijks- en provinciaal-niveau valt er eigenlijk geen beleidslijn t.a.v. dit type winkels op bedrijventerreinen te onderkennen, in verschillende nota's. Op gemeentelijk niveau is er over het algemeen sprake van een ad-hoc beleid. Dergelijke vestigingen zijn in het bestemmingsplan veelal verboden, maar er bestaat de mogelijkheid tot vestiging middels vrijstellingsbevoegdheid van de bestemmingsplanbepalingen door B. en W. In sommige gevallen wordt deze vrijstelling pas verleend na gericht distributie-planologisch onderzoek. Een en ander is in tabel 5 samengevat. Noten bij hoofdstuk 2. 1. Dit was m.n. de volgende literatuur: Rapport van de interdepartementale werkgroep ter bestudering van het vraagstuk van detailhandelsactiviteiten buiten de winkelgebieden, werkgroep, De Vries, 1973, Nieuwe en gewijzigde distributievormen, aanvullend rapport 1975 tot en met 1977, E.I.M. 1978, Detailhandel op daarvoor niet specifiek bestemde terreinen, Noord-Brabant 22, 1978/5, Van der Laar. 2. Detailhandel in meubelen en woningtextiel, E.I.M. 1974, pp. 54-55. 3. Perspectief, onderzoek naar de ontwikkeling van de markt voor meubelen en woningtextiel, Federatie van meubileringsbonden, 1978, pp. 11-12. 4. Zie noot 3, p. 12. 5. Zie noot 3, p. 20. 6. Rapport van de interdepartementale werkgroep ter bestudering van het vraagstuk van detailhandelsactiviteiten buiten de winkelgebieden, Werkgroep De Vries, 1973, p. 43. 7. Zie noot 6, p. 43. 8. Verkeerseffecten van een woonwarenhuis, H. Jansen, 1978, p. 16. 9. Zie noot 6, p. 43. 10. Sociografisch bureau de Meerlanden, 3e kwartaalbericht, 1978/86 1978, p. 52. 11. Zie noot 10, p. 17. 12. Zie noot 8, pp. 18-22. 13. Lelystad, een groeifase verder (1978/1979)(tabellen), Van de Heijden en Bovens, C.I.M.K., 1979, p. 61. 14. Zie noot 8, p. 18. 15. Zie noot 10, p. 64. 16. Zie noot 13, p. 63.
40
17. Zie noot 10, p. 19. 18. Functionele hierarchie in de meubelbranche, een theoretische benadering, J.B.M. Braye, C.I.M.K., 1978, p. 55. 19. Zie noot 8, p. 28. 20. Zie noot 10, p. 52. 21. Zie noot 2, p. 27. 22. Alkmaar, de locatie van de detailhandel, K. van Egmond en E. Kohler, 1977, pp. 77-78. 23. Zie noot 10, p. 39. 24. Zie noot 6, p. 24. 25. Nota Perifere detailhandelsvestigingen, Gedeputeerde Staten van Noord-Holland, 1975, p. 5. 26. Ruimtelijke aspecten van ontwikkelingen in de detailhandel, Provinciale Planologische Dienst in Zuid-Holland, 1974, p. 34. 27. Economische activiteiten en bestemmingsplanvoorschriften, herziening november 1979, Werkgroep Heetman, 1979, p. 4. 28. Cijfers en trends, 30 branches uit het midden- en kleinbedrijf, Rabo-bank, 1979, p. 23. 29. Zie noot 28, pp. 23-24. 30. Bedrijfsbeheer in de praktijk, speciaalzaken in verfwaren en behang en speciaalzaken in doe-het-zelf artikelen, E.I.M., 1973, p. 24. 31. Centraal Registratiekantoor Detailhandel-Ambacht, uit: Ambachtelijke bedrijven en stadsvernieuwing, stichting voor economisch onderzoek der universiteit van Amsterdam, Hilhorst, 1979, p. 26. 32. Meppel, Bouwmarktplan, plan Groeneveld, Van Peursen, C.I.M.K., 1979, p. 6. 33. Nieuwe en gewijzigde distributievormen, aanvullend rapport 1975 tot en met 1977, E.I.M., 1978, p. 48. 34. Zie noot 33, p. 48. 35. De gewenste spati'ering van het voorzieningenapparaat, deelnota A: de visie van deskundige belanghebbenden op de pro's en contra's van een gespreid resp. geconcentreerd voorzieningenpatroon in nieuwe woonwijken, Buit, 1974, p. 73. 36. Zie noot 22, p. 63. 38. Zie noot 35, p. 64. 39. Zie noot 27, p. 15 40. Zie noot 34. 41. Leeuwarden, Bouwmarkt Schenkenschans, schans of kans, Van Peursen, C.I.M.K., 1977. 42. Het verschijnsel tuincentrum, commerciele aspecten van een nieuwe bedrijfsvorm in de detailhandel, E.I.M., 1976, pp. 12-14. 43. Zie noot 6, p. 43. 44. Zie noot 42, pp. 10-11. 45. Zie noot 6, p. 43. 46. Het profiel van de tuincentrumbezoeker, E.I.M., 1976, pp. 14-15. 47. Zie noot 46, p. 16. 48. Zie noot 42, pp. 35-37.
41
42
3 . WAT I S DE PPJVKTUK? 3.1.
Inleiding
In dit hoofdstuk doen we verslag vande uitkomsten van een enquete onder bedrijven met detailhandelsfunctie op bedrijventerreinen in Emmeloord, Dronten en Lelystad. Tevens doen we verslag van een secundaire analyse van enquetes die door L. Vinken en D. Kruis afgenomen zijn onder bedrijven op twee bedrijventerreinen in Purmerend en Hoorn. Omdat dit onderzoek in de praktijk mede plaats vindt met het doel te komen tot een vooruitberekening van bedrijven met detailhandelsfunctie in Almere-Stad, ligt het voor de hand het onderzoek te verrichten in plaatsen, waarvan men verwachten kan dat ze qua produktiemilieu overeenstemmen met het toekomstige Almere-Stad. Drie type plaatsen leken hier naar onze mening voor in aanmerking te komen. Ten eerste andere plaatsen op het "nieuwe land", zoals Emmeloord, Dronten, Lelystad en Almere-Haven. Ten tweede andere plaatsen met een overloopfunctie voor bedrijven in de noordvleugel van de Randstad, zoals Alkmaar, Purmerend en Hoorn. Ten derde de donor-gebieden voor de bedrijvigheid in Almere(Stad), zoals de regio Amsterdam en het Gooi. Gezien de beperkte tijd was het niet mogelijk overal te enqueteren. We hebben ons beperkt tot bedrijven op bedrijventerreinen op het "nieuwe land", vanwege de aansluiting met het onderzoek van Wilke (1) die zich mede met detailhandelsactiviteiten bezig houdt op daarvoor niet specifiek bedoelde gebieden. In zijn geval zijn dat de woongebieden. Wilke verrichte zijn onderzoek in enige woonwijken op het "nieuwe land". Verder konden we gebruik maken van een enquete onder alle bedrijven op de bedrijventerreinen "Hoorn 80" en "De Koog" in resp. Hoorn en Purmerend. Deze enquete is afgenomen door L. Vinken en D. Kruis in het kader van hun doctoraal-scriptie sociale geografie. Een onderzoek in de donorgebieden van Almere-Stad zou zich niet hebben kunnen richten op de totale bedrijvigheid in deze gebieden. Deze bedrijvigheid kent, vanwege het grootstedelijke karakter van deze gebieden, een te specifieke structuur. Slechts die bedrijven met een potentiele migratiegeneigdheid, zouden interessant zijn. In dit verband zouden we kunnen denken aan bedrijven in stadsvernieuwingsgebieden. De vraag aan de eigenaars van bedrijven in deze gebieden naar hun geneigdheid naar Almere-Stad te migreren, leek ons echter te ver buiten het referentiekader te vallen. Bij de vooruitberekening van het door ons onderzochte type bedrijven voor Almere-Stad in het volgende hoofdstuk, hebben we ook de invloed van een groter aantal bedrijven uit stadsvernieuwingsbuurten onder de loupe genomen. Verdere factoren die van invloed kunnen zijn op de aanwezigheid van detailhandel op bedrijventerreinen lijken ons de houding van de plaatselijke overheid, de verzorgingsstructuur van de plaats en de ligging van het bedrijventerrein. In paragraaf 1.5. definieerden we detailhandel als de directe verkoop van een concreet produkt aan de finale consument. In de praktijk is dit criterium voor detailhandel moeilijk te gebruiken. Elk bedrijf zal weleens een produkt verkopen aan een finale consument. Verder weet de eigenaar van een bedrijf ook vaak niet of hij zijn produkten verkoopt aan de finale consument of aan een tussenschakel (b.v. bij boerenbedrijven). Daarnaast is deze directe verkoop aan de consument niet aan de buitenkant van het bedrijf af te zien. We hebben daarom als criterium gebruikt het aanwezig zijn van een verkoopvloeroppervlak (v.v.o.); dit is de voor publiek toegankelijke verkoopruimte en etalages en uitstalruimte.
43
emmeloord
figuur 4
stedelijkgebied centrum
beplanting
bedrijventerrein
grens onderzoekgebied
44
500 m
We houden ons dus bezig met detailhandel met een meer dan incidenteel karakter. Kenmerken van de bedrijven die wij onderzoeken zijn de hoofdfunctie van het bedrijf, het branche-type van de verkochte goederen, zelfstandig of filiaal, totaal aantal werknemers en werknemers voor verkoop, oppervlak van terrein, van bebouwing en van verkoopvloer, het aantal klanten per dag, de herkomst van de klanten en de ligging op het bedrijventerrein. De hoofdfunctie van het bedrijf is achterhaald bij de Kamer van Koophandel in Zwolle. Deze is geclassificeerd volgens de S.B.I, bedrijfsclassificatie (1974) in detailhandel (65/66), detailhandel /ambacht (20 t/m 39 en 77 t/m 79 met minder dan 50 werkzame personen, hierbij sluiten we ons aan bij Hilhorst (2), groothandel (61), overige bouwsector (51 en 52 met meer dan 50 werknemers) en landbouwcooperatie (01.4). Eveneens bij de Kamer van Koophandel in Zwolle is achterhaald of het bedrijf zelfstandig of filiaal is. Verdere kenmerken, locatiefactoren en de optimaliteit van de huidige vestigingsplaats zijn achterhaald middels een enquete. Een lijst van gespreksonderwerpen en een verantwoording voor de wijze van enquetering is te vinden in bijlage 2. Het branche-type van de verkochte goederen is geclassificeerd in voedings- en genotmiddelen (v.g.m.), woninginrichting, doe-het-zelf, 2e handsartikelen, antiek, tuinbenodigdheden, caravans en sportartikelen en naaimachines. We baseren ons hierbij op de brancheklassenindeling van Bak (3). De brancheklasse overige goederen en diensten is bij ons verder uitgewerkt, omdat het leeuwendeel van de goederen die de door ons onderzochte bedrijven verkopen, in deze brancheklasse valt. Op bedrijventerreinen in Almere-Haven hebben we geen bedrijven met detailhandelsfunctie aangetroffen. Een verklaring hiervoor vindt plaats in paragraaf 3.6. Het verslag van de secundaire analyse van de enquete van Vinken en Kruis is summierder. De in deze enquete gevraagde vragen sloten niet altijd aan bij de vragen die we hebben gesteld aan de door ons geenqueteerde bedrijven. 3.2. Emmeloord Houding van de lokale overheid: De stad Emmeloord valt onder verantwoordelijkheid van de gemeente Noordoostpolder, samen met 10 andere kernen in deze polder. De betrokken dienst stelt zich negatief op t.o.v, detailhandel op bedrijventerreinen. Een uitzondering wordt gemaakt voor bedrijven die volimineuze goederen (b.v. caravans) en goederen die milieuhinder met zich meebrengen, verkopen. Deze houding staat in contrast tot de houding van deze dienst t.o.v. detailhandel in woongebieden. Ten aanzien hiervan neemt ze een tamelijk positieve houding in (4). •Ligging van de bedrijventerreinen: Emmeloord heeft 2 bedrijventerreinen (zie kaart 4). Het eerst uitgegeven terrein ligt ten oosten van de plaats, langs Rijksweg 50 (Lelystad-Leeuwarden) aan de uitvalsweg naar Marknesse buiten het stedelijk gebied. Het nieuwere terrein, waar nog grond wordt uitgegeven ligt ten zuiden van de plaats aan de uitvalsweg naar Nagele; het grenst aan het stedelijk gebied. Verzorgingsstructuur Emmeloord: Emmeloord heeft een hoofdwinkelcentrum en een drietal buurtcentra. Het hoofdwinkelcentrum ligt in het oosten van de plaats; de drie buurtcentra in de westelijk gelegen buurten.
45
emmeloord, zuiderkade
46
emmeloord, winkels op bedrijventerrein
47
Naast winkels in centra zijn er ook gespreide winkels (b.v. aan de Zuiderkade). Het onderzoek van Wilke (5) toonde aan dat het aantal winkels in een woongebied bij het hoofdwinkelcentrum tamelijk hoog is. De gemiddelde winkelgrootte is in Emmeloord opmerkelijk groot. De branche samenstelling van het hoofdwinkelcentrum loopt vrij redelijk in de pas met vergelijkbare centra (6). Bij het buurtwinkelcentrum bij de Europalaan is een grote woninginrichtingszaak. In het hoofdwinkelcentrum is een HUBO doe-het-zelf winkel. Kenmerken onderzochte bedrijven: In totaal zijn er in Emmeloord 5 bedrijven die zich bezighouden met detailhandel op bedrijventerreinen (zie figuur 4 en zie tabel 6). 3 ervan verkopen goederen uit de doehet-zelf sector, 1 verkoopt caravans en 1 2e-hands goederen. Het aantal werknemers voor verkoop is bij deze bedrijven in totaal 15 (waarvan 1 part-time). Dit is gemiddeld 3 per vestiging. Bij de winkel in het hoofdwinkelcentum van Emmeloord werken gemiddeld 6 werknemers incl. part-timers (7). Een groot aantal werknemers voor verkoop heeft de landbouwcooperatie nl. 8. Het totale aantal m2 v.v.o. bij de door ons onderzochte bedrijven is 2990 m2. Dit is 17,9% van het totale aantal m2 v.v.o. in heel Emmeloord; dat is 16710 m2. Bij alle winkels in Emmeloord is de gemiddelde v.v.o. 160 m2 (8). Bij de door ons onderzochte bedrijven is de gemiddelde grootte van de v.v.o. 598 m2. De caravanhandel met een v.v.o. van 1400 m2 springt er bovenuit. Het aantal klanten per dag verschilt sterk per bedrijf. Ze is het hoogste bij de landbouwcooperatie en bij de 2e-hands winkel. Deze laatste is alleen vrijdagavond en zaterdag open. Vooral de landbouwcooperatie, waarvan de leden in de gehele Noordoostpolder wonen, en de caravanhandel trekken veel klanten die niet uit Emmeloord afkomstig zijn. Het percentage van de afzet door directe verkoop aan consumenten is een afspiegeling van de hoofdfunctie van het bedrijf. Tabel 6. Kenmerken onderzochte bedrijven Emmeloord hoofdfunctie
brancheklasse
1 2 3 4 5
caravans 2e handsart. doe-het-zelf doe-het-zelf doe-het-zelf
detailh. detailh. detail./amb groothan. landbouwc.
zelfs./ filiaal z z z f z
werknemers oppervlak in m2 v.v.o. totaal voor verkoop terrein bebouwing 6000 3 3 Kp.t.) Kp.t.) 600 700 3 2 3500 5 1 1 120 8
1500 430 450 700 ?
klanten per % klanten uit % van totale af- ligging dag Emmeloord zet aan klanten 1 2 3 4 5
10 65 15 5 375
48
25% 60% 50% 80% 15%
98% 100% 80% 5% 5%
bedrijvent. bedrijvent. bedrijvent. bedrijvent. bedrijvent.
ten ten ten ten ten
o. o. o. z. z.
van van van van van
E. aan uit.w. E. E. E. E.
1400 410 430 250 500
Locatiefactoren: De reden voor vestiging in Emmeloord was in twee gevallen (bij de beide detailhandelszaken) de woonplaats van de eigenaar. Ook twee keer (bij de landbouwcooperatie en de detailh./ambacht) was de nieuwe markt de reden voor vestiging in Emmeloord. De landbouwcooperatie gaf als reden de centrale ligging in de Noordoostpolder. De keuze voor een bedrijventerrein als locatie werd voor de caravanhandel bepaald door de behoefte aan een groot terrein tegen een relatief lage prijs. Voor de winkel in 2e-hands goederen was een locatie in het winkelcentrum te duur, mede omdat deze winkel maar twee dagen in de week open is. Voor de overige bedrijven vloeide deze keuze voort uit de aard van de bedrijfsvoering. Alleen voor de caravanhandel was de keuze van de kavel een overweging. Deze kavel ligt namelijk aan Rijksweg 50. Optimaliteit huidige vestingsplaats: De landbouwcooperatie en de groothandel zouden zich bij brand niet elders vestigen. De caravanhandel zou liever naar een dichter bevolkt gebied verhuizen om meer klandizie te trekken. De andere twee bedrijven, gelegen op het bedrijventerrein ten oosten van de plaats, zouden zich bij brand willen vestigen op het bedrijventerrein ten zuiden van de plaats. De reden is simpel: het is nieuw. Een vestigingsplaatseis op de nieuwe plaats is voor de caravanhandel voldoende parkeergelegenheid. De grondprijs is afhankelijk van de ligging. De kavelgrootte is voldoende. De winkel in 2e-hands goederen heeft ook parkeermogelijkheden nodig. De kavelgrootte is voldoende. De overige bedrijven hadden geen duidelijke vestigingsplaatseisen voor ogen. 3.3. Dronten Houding van de lokale overheid: Op grond van het bestemmingsplan is detailhandel op bedrijventerreinen niet toegestaan. Vanwege overgangsbepalingen en de zgn. toverformule (B. en W. verlenen vrijstelling van het verboden gebruik, indien strikte toepassing van dat verbod zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd) echter is het er toch aanwezig. Thans staat de gemeente Dronten positiever t.a.v. detailhandel op bedrijventerreinen, omdat het toch niet weg te krijgen is en omdat erkend wordt dat bepaalde detailhandelsvormen geen geschikte plaats kunnen vinden in het winkelcentrum. Angst is er voor legalisering, omdat dan na verkoop van het huidige bedrijf geen controle meer kan worden uitgeoefend op de aard van de detailhandel. Deze positievere houding staat in contrast tot de houding t.a.v. werkgelegenheid in de woongebieden. Met name de detailhandel wil men streng weren (9). Ligging bedrijventerrein: Het enige bedrijventerrein in Dronten ligt ten oosten van de plaats. De uitvalsweg naar Harderwijk loopt er doorheen. Het ligt aan de rand van het bebouwde gebied. Ten noorden van het terrein ligt een woonwijk (zie figuur 5). Verzorgingsstructuur Dronten: Er is in Dronten een winkelcentrum. Er zijn verder (op de winkels op het bedrijventerrein na) weinig verspreid gelegen winkels. Er is een tuincentrum aan de uitvalsweg naar Lelystad. Er liggen geen winkels in de door Wilke (10) onderzochte wijk bij het centrum. De gemiddelde winkelgrootte is relatief groot (11).
49
dronten
figuur 5
stedelijk gebied centrum
beplanting
bedrijventerrein
grens onderzoekgebied
50
500 in
Tabel 7. Kenmerken onderzochte bedrijven Dronten hoofdfunctie 1 2 3 4 5 6 7 8
branchekl.
detailh. doe-het-zelf doe-het-zelf grooth. landbouwc. doe-het-zelf overige bouw doe-het-z. detail./amb. drukwerk detail./amb. doe-het-z. detailh. woninginr. detail./amb. doe-het-z.
I lanten per dag 85 175 150 35 weigering 5 35 5
zelfs./ filiaal
werknemers oppervlak in m2 totaal voor verkoop terrein bebouwing v.v.o.
f z z z z z f z
van klanten uit Dr.
4 42 ?
4 12 7 3
70 weigering 1 11 2 2 1 4
1300 8000 1 1880
650 3500 ~ 1200
550 978 250 65
1000 5000 2800
450 3000 450
33 2000 96
van totale afz. aan kl. ligging
75% 35% 20% 30%
70% 20% 5% 50%
aan uitv. weg aan uitv. weg
60% 50% 70%
5% 95% 20%
aan uitv. weg aan uitv. weg
Kenmerken onderzochte bedrijven: Er zijn in Dronten in totaal 8 bedrijven die detailhandelsactiviteiten uitoefenen op het bedrijventerrein (zie tabel 7 en figuur 5). De meerderheid verkoopt doe-het-zelf artikelen. 5 van de 8 behoren tot de sectoren detailhandel en detailh./ambacht. Evenals in Emmeloord houdt zich ook een landbouwcooperatie bezig met directe verkoop aan consumenten. De 2 bedrijven met hoofdfunctie detailhandel zijn filialen; de rest is zelfstandig. Het aantal werknemers voor verkoop is in totaal 30 (1 onbekend). Gemiddeld komt dit op ruim 4 verkopers per bedrijf. Er zijn echter maar 2 bedrijven (de groothandel en de landbouwcooperatie) die met resp. 12 en 7 werknemers voor verkoop boven dit gemiddelde zitten. In geheel Dronten werkten in 1974 gem. 5 werknemers per winkel (12). Bij de door ons onderzochte bedrijven is de gemiddelde oppervlakte van de v.v.o. 567 m2. Voor alle winkels in Dronten is dat gemiddelde lager nl. 246 m2 (13). In totaal is er in Dronten 10580 m2 v.v.o. De 3972 m2 (1 onbekend) v.v.o. op het bedrijventerrein is daar 37,5% van. Overigens zijn er op het bedrijventerrein ook 3 bedrijven met een v.v.o. van minder dan 100 m2. Het aantal klanten per dag laat evenals in Emmeloord grote verschillen zien. Het grootst is het aantal bij de groothandel. Ook de landbouwcooperatie trekt veel klanten. Bij veel bedrijven komen de klanten van verder dan Dronten. Het percentrage van de totale afzet dat de directe verkoop aan klanten oplevert is hier ook een getrouwe afspiegeling van de aard van de hoofdfunctie. Locatiefactoren: De reden voor vestiging in Dronten was voor alle bedrijven de nieuwe markt die er ontstond in Dronten. Voor de detailhandel in woninginrichtingsartikelen was dat gat er mede, omdat de woninginrichtingszaak in het centrum het er bij liet zitten.
51
dronten, winkels op bedrijventerrein
52
De reden voor vestiging op een bedrijventerrein was voor alle bedrijven, op de 2 detailhandelszaken na, de aard van de hoofdfunctie van het bedrijf. Voor de 2 detailhandelsbedrijven was het de behoefte aan voldoende terrein die hen tot de keus voor het bedrijventerrein noopte. Voor de bedrijven gelegen aan de uitvlasweg heeft de keuze van de kavel een rol gespeeld bij de vestigingsplaatskeuze. De groothandel is eerst elders op het bedrijventerrein begonnen en is naderhand naar een kavel aan de uitvalsweg verhuisd. Reden voor vestiging aan de uitvalsweg was voor alle bedrijven de bereikbaarheid en het feit dat men daar goed in het zicht ligt. Optimaliteit huidige vestigingsplaats: 6 van de 7 bedrijven zouden bij brand weer voor dezelfde vestigingsplaats kiezen. Alleen het bedrijf met hoofdfunctie detailh./ambacht dat doe-het-zelf artikelen verkoopt, zou migreren en wel naar Almere. Enige moeilijkheden met de gemeente Dronten bewogen hem er toe dit antwoord te geven. Dit bedrijf zou wel voelen voor een splitsing van zijn bedrijf in een doe-het-zelf winkel in het centrum en een aannemersbedrijf op een bedrijventerrein. De zaak in woninginrichtingsartikelen ziet met een ander branchepatroon wel kansen in een winkelcentrum, maar het bevalt hem op deze plaats ook best. Hij wil wel uitbreiden. Duidelijke vestigingsplaatseisen zijn niet genoemd. 3.4. Lelystad Houding van de lokale overheid: Lelystad is per 1 januari 1980 gemeente geworden. In de voor ons van belang zijnde periode was het beheer van de bedrijventerreinen in handen van de Rijksdienst voor de U s s e l meerpolders. Hoewel niet de bedoeling staat de R.IJ.P. in de meeste gevallen detailhandel op bedrijventerreinen oogluikend toe. Omdat bestemmingsplannen ontbreken, is de enige weg om er wat tegen te doen de privaat-rechtelijke weg. De R.IJ.P. heeft nl. wel in huur- en koopcontracten de bepaling opgenomen dat detailhandel verboden is op meer dan 10% van het bebouwd oppervlak. Deze weg kent echter te veel haken en ogen om erg effectief te zijn. In principe treedt de R.IJ.P. streng op tegen detailhandelsvestigingen in het woongebied. In de praktijk lijkt ze het echter oogluikend toe te staan (14). Ligging bedrijventerreinen: Er zijn in Lelystad 5 bedrijventerreinen (zie figuur 6 ) . Een tweetal (Oostervaart en Noordersluis) zijn grootschalige bedrijventerreinen buiten het stedelijk gebied. Oostervaart wordt doorsneden door een doorgaande weg van Lelystad naar Emmeloord. Noordersluis is minder goed ontsloten. De drie andere terreinen zijn kleinschalige terreinen in het woongebied. Ze heten Gildenhof, Kempenaar en de Jol. De Kempenaar ligt bij een winkelsteunpunt. De Jol ligt in een in aanbouw zijnde wijk. Verzorgingsstructuur Lelystad: In het structuurschema voor de ontwikkeling van Lelystad (opgesteld in 1969) werd voor het verzorgingssysteem in Lelystad gekozen voor een tweeslagstelsel: centrale voorzieningen op het stadsniveau in een hoofdcentrum in het lineaire centrumgebied en verder vier wijkcentra. De "laagste trap" d.w.z. gespreide of buurtgebonden winkel- en aanverwante voorzieningen, ontbrak. Begonnen is met de bouw van het eerste wijkwinkelcentrum voor wijk I (Lelycentre). Onder meer omdat bleek dat mensen eenmaal in de auto op weg naar het wijkwinkelcentrum net zo lief doorrijden naar het hoofdwinkelcentrum, is men op dit stelsel teruggekomen.
53
lelystad
figuur 6
3j\ F*^
'J< ?£{-? i= i -
in
'
•
^^:,.-:,}i.© -•,,«.', jVM=:', iVg
1
immmmMi ^
II] o
TJ
l\ £
>.
-3 -2 o
ma. o*
-n
-t
119 ( ^ - -.
S
o z o * r>
» !
00
V = ^ 54
Thans gaat men uit van een centrumzone met drie centrumknopen (nr. 1 is Lelycentre, nr. 2 is de Gordiaan) en gespreide buurt- of woongebieden gebonden winkelvoorzieningen. De wijkwinkelvoorzieningen zijn verschoven naar de centrumzone, waar ze met de voorzieningen op stadsniveau deel uit gaan maken van de centrumknopen (15). Deze wijziging heeft tot gevolg dat de buurten aan de rand van het stedelijk gebied verder af liggen van de voorzieningen op wijkniveau, die nu dus in de centrumknopen gelocaliseerd zijn, dan eerst gedacht. Concreet betekent dit een afgebouwde centrumknoop Lelycentre, een tweede nog in aanbouw zijnde centrumknoop, vergelijkbaar op het ogenblik qua grootte met het Lelycentre, de Gordiaan geheten en twee winkelsteunpunten, nl. de Kempenaar (bij bedrijventerrein) en de Voorhof. In Lelystad zijn de winkels, evenals in Emmeloord en Dronten gemiddeld groot. Het aantal m2 v.v.o. per hoofd van is aan de lage kant (16). In het door Wilke (17) verrichte onderzoek in twee woonwijken in Lelystad bij de winkelcentra werden enige marginale winkels aangetroffen. Een grote woninginrichtingszaak ligt in de centrumzone, is ondergebracht in tennishallen. Aan de rand van het huidige stedelijke gebied ligt een Gammabouwmarkt. Kenmerken onderzochte bedrijven: In totaal 15 bedrijven gelegen op bedrijventerreinen in Lelystad hebben een detailhandelsfunctie (zie figuur 6 en tabel 8). 5 hiervan zijn gelegen op de grootschalige terreinen buiten het stedelijk gebied. Op het bedrijventerrein de Oostervaart verkopen 2 bedrijven doe-het-zelf-artikelen en 2e-hands goederen. Op Noordersluis verkopen 2 bedrijven tuinbenodigdheden. Slechts 1 van deze 5 bedrijven heeft als hoofdfunctie detailhandel of detailhandelambacht. Op de kleinschalige terreinen in het woongebied hebben 7 van de 10 bedrijven deze hoofdfuncties. Het branchepatroon van de verkochte goederen is op de kleinschalige terreinen wat gedifferienteerder.
55
lelystad, winkels op bedrijventerrein
56
Tabel 8. Kenmerken onderzochte bedrijven Lelystad hoofdfunctie
1 grooth. 2 grooth. 3 grooth. 4 over, bouw 5 detailh. 6 detailh./am. 7 detailh. 8 detailh. 9 grooth. 10 detail./am. 11 over, bouw 12 detailh. 13 grooth. 14 detailh./am. 15 detailh./am.
branchekl.
zelfs./ filiaal
doe-het-z. doe-het-z. 2e handsar. tuinbenodigd. tuinbenodigd. doe-het-z. carav.+sport woninginr. wonmginr. doe-het-z. doe-het-z. woninginr. v.g.m. naaimachinesi "antiek"
f z z f z z z z z z f f z z
z
oppervlak in m2 werknemers totaal voor ve rkoop terrein bebouwing
v.v.o.
6300 8 1 weigering weigering 1 4000 5 2000 5 1700 1 1 5200 9 9 2 2 780 eigenaar m e t aangetroffen 5 3 834 50 3(2 p.t.)l275 3 850 3 weigering 10 2 300 weigering
300 (100)" (400) 350 1500"" 200 1200 200 (200) 650 200 80 (50) 120 (50)
850
2000 300 300 1600 400 500 240 650 300
..-
klanten per dag % van klan. uit L. % totale af. aan kl. 1 10 80% 2 weigering 3 weigering 4 5 100% 5 45 100% ~ 6 ? 7 50 50% 80% 8 10 9 eigenaar niet aangetroffen 10 145 100% 11 100 100% 12 5 20% 13 weigering 14 25 80% 15 weigering
10% 5% 95% 100% 100% 100% 20% 70% 100% 50%
ligging Oostervaart aan uit. Oostervaart Oostervaart Noordersluis Noordersluis Gildenhof Gildenhof Gildenhof Gildenhof Kempenaar Kempenaar Kempenaar Kempenaar Kempenaar Jol
De aantallen m2 v.v.o. tussen haakjes zijn geschat, zie tekst Dit is een tuincentrum. De v.v.o. is ook de grond waarin planten staan; deze is bij berekeningen niet meegenomen, zie tekst. Op het in de buurt van het Lelycentre gelegen terrein Gildenhof zijn er 2 bedrijven die woninginrichtingsartikelen verkopen, 1 doe-het-zelf artikelen en 1 verkoopt sportartikelen en caravans. Op het bij het gelijknamige winkelsteunpunt gelegen bedrijventerrein de Kempenaar zijn er 5 bedrijven met detailhandelsfunctie. 2 bedrijven verkopen doe-hetzelf artikelen, 1 woninginrichtingsartikelen, 1 naaimachines en 1 geimporteerde wijnen. Op het nog niet geheel uitgegeven terrein de Jol is een bedrijf dat zelfgemaakt "antiek" verkoopt. De beide bedrijven met hoofdfunctie detailhandel die woninginrichtingsartikelen verkopen, zijn sterk gespecialiseerd. De een verkoopt openhaarden, de ander parket.
57
In heel Lelystad zijn 57 (58% van totaal) winkels zelfstandig en zijn 41 (41%) filiaal (18). Op de bedrijventerreinen zijn er onder de bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht veel meer zelfstandige vestigingen, nl. 7 van de 8 (87,5%). Er werken bij de door ons geenqueteerde bedrijven (10 in totaal) 28 werknemers full-time en 2 werknemers part-time voor verkoop. Dit betekent 2,8 full-time arbeidsplaats voor verkoop per bedrijf. In geheel Lelystad werken 494 werknemers full-time in de detailhandel (met de ondernemer zelf meegerekent)(19). Dit betekent 4,9 full-time arbeidsplaats per winkel. Dat het qua aantal arbeidsplaatsen voor verkoop vooral kleine bedrijven zijn op de bedrijventerreinen kan ook blijken uit de volgende tabel 9. Tabel 9. Het aantal arbeidsplaatsen in de detailhandel met een volledige dagtaak in Lelystad als geheel en bij de bedrijven op de bedrijventerreinen (20). arbeidsplaatsen per bedrijf
arbeidsplaaten in geheel Lelystad
arbeidsplaatsen bij bedrijven op bedrijventerreinen
1- 4 arbeidsplaatsen
177 (36%)
14 (50%)
5-10 arbeidsplaatsen
102 (21%)
14 (50%)
neer dan 10 arb. pi.
215 (43%)
totaal
494 (100%)
28 (100%)
De gemiddelde grootte van de v.v.o. is bij alle winkels in Lelystad 198 m2 (21). Van de door ons onderzochte bedrijven is de gemiddelde v.v.o. 361 m2. In totaal is er in Lelystad 21748 m2 v.v.o. Op de bedrijventerreinen is er bij de door ons geenqueteerden 3250 m2 (dat is 14,7% van totaal). Schatten we de v.v.o. van de niet door ons geenqueteerde, maar wel bezochte bedrijven dan komen we (minus de verkoop van tuinbenodigdheden die goeddeels in de open lucht plaatsvindt) op 4050 m2 v.v.o. (dat is 18,6% van het totaal). Van deze 4050 m2 v.v.o. is 1150 m2 v.v.o. gelegen op de grootschalige bedrijventerreinen (dat is 28,4% van totaal). Overigens zijn niet alle door ons geenqueteerde bedrijven groot qua aantal m2 v.v.o. 5 van de 10 hebben een v.v.o. van minder dan 200 m2. 4 van deze5 hebben hoofdfunctie detailhandel of detailhandel/ambacht. Per 100 m2 v.v.o. is in geheel Lelystad 2,48 volledige arbeidsplaats (22). Bij de door ons geenqueteerde bedrijven is dat een stuk minder, nl. 0,86 arbeidsplaats voor verkoop per 100 m2 v.v.o. Het aantal klanten per dag varieert ook in Lelystad sterk. Uitschieters zijn 2 bedrijven op het bedrijventerrein de Kempenaar die beide doe-het-zelf artikelen verkopen met resp. 145 en 100 klanten per dag. De herkomst van de klanten is in vergelijking tot de herkomst van de klanten in Dronten en Emmeloord meer plaatsgebonden. Het percentage van de afzet door directe verkoop aan consumenten verkregen is ook in Lelystad dat wat men gezien de aard van de hoofdfunctie van het bedrijf verwachten kan. Locatiefactoren: Van de 10 door ons geenqueteerde bedrijven noemden 5 de nieuwe markt, 4 de woonplaats van de eigenaar en 1 persoonlijke motieven als reden voor vestiging in Lelystad.
58
De keuze voor een bedrijventerrein in Lelystad vloeide in 3 gevallen voort uit de aard van de hoofdfunctie. Dit was het geval bij de enige geenqueteerde groothandel en bij de beide bedrijven met hoofdfunctie overige bouw. De 4 door ons geenqueteerde bedrijven met hoofdfunctie detailhandel kozen voor een locatie op een bedrijventerrein, omdat daar voldoende ruimte tegen een relatief lage prijs beschikbaar was. Deze bedrijven verkopen woninginrichtingsartikelen (2 maal), tuinbenodigdheden en caravans + sportartikelen. 2 door ons geenqueteerde bedrijven met hoofdfunctie detail-ambacht, beide handelend in doe-hetzelf artikelen, hadden zich liever in een winkelcentrum gevestigd. De grondprijs en de stedebouwkundige normen waren redenen om er toch van af te zien. Een eigenaar vertelde dat hij in de beginfase van zijn bedrijf nog niet voldoende geld had om een locatie in het winkelcentrum te bekostigen. Een ander bedrijf met hoofdfunctie detailhandel-ambacht dat naaimachines verkoopt, koos voor vestiging op een bedrijventerrein omdat de prijs per m2 in het winkelcentrum te hoog was. Bij dit laatste bedrijf is er een technische afdeling die onlosmakelijk verbonden is met de winkel en die een groot oppervlak inneemt. De keuze van de kavel op het bedrijventerrein was voor geen der bedrijven een punt van overweging. Optimaliteit huidgie vestigingsplaats: 7 van de 10 door ons geenqueteerde bedrijven zouden wanneer brand hun huidig bedrijf zou verwoesten, weer voor de huidige vestigingsplaats kiezen. Een bedrijf met hoofdfunctie detailhandel-ambacht, dat zich bij vestiging op het bedrijventerrein liever had gevestigd in het winkelcentrum, bevalt het op het bedrijventerrein nu ook goed. 3 bedrijven zouden een andere plaats overwegen. Het andere bedrijf met hoofdfunctie detailhandel-ambacht die bij vestiging op het bedrijventerrein liever zich in het winkelcentrum had gevestigd, zou dat nog steeds willen, overigens met de bedoeling de winkel zelf te bouwen. Verder zou een bedrijf met hoofdfunctie overige bouw dat in doe-het-zelf artikelen handelt, een splitsing overwegen in een winkel in doe-het-zelf artikelen in het winkelcentrum en een schildersbedrijf op het bedrijventerrein. Deze zaak heeft al een keer zo'n splitsing overwogen. De aanvraag van een winkel in het winkelcentrum werd afgewezen. Volgens de eigenaar was de oorzaak het feit dat de exploitant van het winkelcentrum een doe-het-zelf zaak in dat winkelcentrum beloofd had dat er geen andere doe-het-zelf zaken zouden komen. Het laatste bedrijf dat een verplaatsing zou overwegen is de winkel in caravans en sportartikelen. De zaak in sportartikelen zou in het winkelcentrum kunnen. De caravanhandel zou men i.v.m. de verplaatsing van het bevolkingszwaartepunt bij voorbeeld naar het bedrijventerrein de Jol verplaatsen. 3.5. Purmerend en Hoorn Houding van de lokale overheid: In Hoorn is alle detailhandel op het bedrijventerrein Hoorn 80 verboden. Vrijstelling van deze bepaling kan door B. en W. gegeven worden aan alle vormen van detailhandel, behalve aan detailhandel in woninginrichtingsartikelen en aan detailhandel in artikelen uit de v.g.m. sector. De regel is wel dat slechts op 20% van het terreinoppervlak verkoop aan consumenten plaats mag vinden. In Purmerend wordt een ad-hoc beleid gevoerd t.a.v. detailhandel op het bedrijventerrein de Koog. Per geval wordt bekeken of het is toegestaan. Voor zover nu aanwezig wordt het oogluikend toegestaan. Ligging bedrijventerreinen: De bedrijventerreinen Hoorn 80 en de Koog zijn beide grootschalige terreinen.
59
Hoorn 80 ligt buiten het stedelijk gebied aan de weg naar Enkhuizen. De Koog ligt aan de rand van het stedelijk gebied. Het zijn de enige terreinen in Hoorn en Purmerend waar grond wordt uitgegeven. Verzorgingsstructuur Hoorn en Purmerend: We beschikken niet over veel informatie hierover. Beide plaatsen hebben een oude stadskern met daaromheen nieuwbouwwijken met winkelcentra. Kenmerken onderzochte bedrijven: In de tabellen 10 en 11 is een overzicht gegeven van bedrijven met detailhandelsfunctie op de beide bedrijventerreinen. Tabel 10. Kenmerken onderzochte bedrijven Purmerend
hoofdfunctie brancheklasse terreinopp. werknemers zelfstandig/filiaal 1 2 3 4 5 6
detail/am. detail/am. grooth. grooth. detailh. detailh.
woninginr.art doe-het-zelf. doe-het-zelf. doe-het-zelf. doe-het-zelf. v.g.m.
1107 735 2700 5000 1375 580
m2 m2 m2 m2 m2 m2
11 3 6 70 7 4
z z f f f z
Tabel 11. Kenmerken onderzochte bedrijven Hoorn
hoofdfunctie brancheklasse terreinopp, werknemers zelfstandig/filiaal 1 2 3 4 5
detailh. doe-het-zelf. 2000 m2 detailh. elektro 260 m2 grooth. doe-het-zelf. 1200 m2 detail./am.revalidatie techn. 1000 m2 grooth. I doe-het-zelf. |2 0000 m2
3 6 2 14 30
t
z z 7.
f
In Purmerend houden 6 bedrijven en in Hoorn houden 5 bedrijven zich bezig met de verkoop en detail. Opvallend is dat 6 van deze 11 bedrijven zich als bouwmarkt afficheren. De terreinquotient van deze bouwmarkten is vooral in Hoorn erg hoog nl. 1 arbeidsplaats op ca. 650 m2 terrein (oftewel ruim 15 arbeidsplaatsen per ha). In Purmerend is de terreinquotient van de bouwmarkten lager. Hier zijn de bouwmarkten veelal gebonden aan een ander type bedrijf. Locatiefactoren: In de enquete onder deze bedrijven zijn de locatiefactoren niet onderscheiden naar ruimtelijke schaal, zodat niet bekend is wat hen tot een keuze voor een bedrijventerrein deed besluiten. De belangrijkste redenen voor vestiging waren de beschikbaarheid van terrein (5 maal) en de afzetmarkt (4 maal). 3.6. Samenvatting en conclusies In de plaatsen Emmeloord, Dronten en Lelystad troffen we op 8 bedrijventerreinen 28 bedrijven die beschikten over een verkoopvloeroppervlak (v.v.o.). De bedrijven zijn op enige kenmerken onderzocht, 22 middels een enquete. Op 2 bedrijventerreinen in Purmerend en Hoorn beschikten 11 bedrijven over een v.v.o.
60
Kenmerken zijn onderzocht middels een secundaire analyse van eerder afgenomen enquetes (zie tabel 12). Tabel 12. Overzicht onderzochte en geenqueteerde bedrijven
bedr. met v.v.o. waarvan geenqueteerd waarvan secundaire a.
Emmeloord
Dronten
Lelystad
5
8
15
5
7
-
-
Purmerend
Hoorn
totaal
6
5
39
10
-
-
22
-
6
5
1 1
Ten aanzien van de kenmerken de volgende opmerkingen: Hoofdfunctie: Het merendeel van de 28 bedrijven op het "nieuwe land", nl. 16 heeft als hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht. Van de andere hoofdfuncties scoort groothandel (7 maal) ook hoog. In Purmerend en Hoorn behoren 7 bedrijven tot de sectoren detailhandel en detailhandel-ambacht, 4 tot de sector groothandel (zie tabel 13). Tabel 13. Overzicht hoofdfunctie bedrijven hoofdfun.
Emmeloord
Dronten
detailh.
2
2
4
detail.a.
1
3
grooth.
1
ov. bouw landbouwc.
Lelystad
Purmerend
Hoorn
totaal
2
2
12
4
2
1
11
1
5
2
2
11
-
1
2
-
-
3
1
1
-
-
-
2
Brancheklasse: De helft van de bedrijven in Emmeloord, Dronten en Lelystad verkoopt artikelen uit de doe-het-zelf branche. De overige verkochte artikelen behoren, evenals doe-het-zelf artikelen tot brancheklassen (caravans, woninginrichting (deels), tuinbenodigdheden e.d.) die gekenmerkt worden door een lage omzet per m2 v.v.o. In Purmerend en Hoorn verkopen zelfs 7 van de 11 bedrijven doe-het-zelf artikelen (zie tabel 14). Tabel 14. Overzicht brancheklasse verkochte artikelen Emmeloord
Dronten
Lelystad
doe-het-zelf
3
6
5
woninginr.
-
1
caravans
1
2e hands goed. overige art.
Purmerend
Hoorn
totaal
4
3
21
3
1
-
5
-
1
-
-
2
1
-
1
-
-
2
-
1
5
1
2
9
61
Bij uitsplitsing van de hoofdfunctie naar brancheklasse is opvallend dat bedrijven met hoofdfunctie detailhandel artikelen uit velerlei brancheklassen verkopen. Bedrijven met een andere hoofdfunctie verkopen m.n. artikelen uit de doe-het-zelf branche (tabel 15). Tabel 15. De hoofdfunctie van de onderzochte bedrijven naar de brancheklasse van de verkochte artikelen
branchekl.
hoofdf. detailh. det./am. grooth. landbouwc. overi.bouw totaal
doe-het-z.
3
6
8
2
2
21
woninginr.
3
1
1
-
-
5
caravans
2
-
-
-
-
2
2e hands goederen
1
-
1
-
-
2
overige artikelen
3
4
1
-
1
3
12
11
11
2
3
39
totaal
Het lijkt erop dat de meeste bedrijven waarvan de hoofdfunctie niet detailhandel is, geprofiteerd hebben van een onderbewinkeling in deze groeimarkt. Er zit in de doe-het-zelf markt een gat dat deze bedrijven opvullen. Zelfstandig/filiaal: Van de 23 bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht in Emmeloord, Dronten, Lelystad, Purmerend en Hoorn zijn er 18 zelfstandig. In Lelystad is van de bedrijven met deze hoofdfunctie 87,5% zelfstandig. Dit is een hoog percentage in vergelijking tot alle winkels in Lelystad. Daarvan is 58% zelfstandig. Interessant is in dit verband wat Buit (23) optekende uit de mond van een projectontwikkelaar. Deze meende dat "het hoge aandeel van filialen van landelijke en regionale grootwinkelbedrijven in het vloeroppervalk van de grotere centra mede te verklaren is doordat deze grootwinkelbedrijven de eerste keus hebben bij de plaatskeuze van hun filialen in de centra, doordat ze soms reducties krijgen in de huurprijs per m2, doordat ze veel gemakkelijker aanloopverliezen kunnen nemen en doordat door de hoge huurprijs per m2 en de strenge beoordeling der aanvragers juist gevestigde en vooral beginnende zelfstandige middenstanders moeilijk aan bod komen". Illustratief is het feit dat 2 bedrijven in Lelystad gedacht hebben over een locatie in het winkelcentrum. Ze beschikten beide echter over te weinig geld in de beginfase van hun bedrijf. Verder heeft een ander bedrijf interesse getoond voor een winkel in doe-het-zelf artikelen in het winkelcentrum. Zijn aanvraag werd afgewezen, omdat, naar de mening van de eigenaar, de exploitant van het winkelcentrum aan een filiaal van een grote doe-het-zelf organisatie met een vestiging in het winkelcentrum een hranchebescherming had beloofd. Werknemers: Het aantal werknemers voor verkoop is bij de door ons geenqueteerde bedrijven gemiddeld lager dan het gemiddeld aantal werkzamen bij alle winkels in Emmeloord, Dronten en Lelystad (zie tabel 16).
62
Tabel 16. Gemiddeld aantal werknemers voor verkoop bij bedrijven op bedrijventerreinen, onderscheiden naar bedrijven met hoofdfunctie detailhandel/detailhandel-ambacht, overige hoofdfuncties en totaal, en gemiddeld aantal werknemers bij alle winkels in de plaatsen werknemers voor verkoop bi j bedr. op bedr.t. werknemers bij winkels det./det.a, overig totaal Emmeloord
2,0
4,5
3,0
6,0
(incl. p.t.)
Dronten
2,0
7,3
4,2
5,0
(incl. p.t.)
Lelystad
3,6
1,0
2,8
4,9
(excl. p.t.)
Het aantal part-timers (p.t.) is laag bij de bedrijven op bedrijventerreinen. Verkoopvloeroppervlak: Het aandeel van de v.v.o. op bedrijventerreinen t.o.v. de totale v.v.o. in de plaats is aanzienlijk (zie tabel 17). Tabel 17. V.v.o. op bedrijventerreinen en in totaal in Emmeloord, Dronten en Lelystad v.v.o. op bedr.t. in m2
totaal in m2
% 1 van 2
Emmeloord
2990
16710
17,9
Dronten
3972
10580
37,5
Lelystad
4050 (deels geschat)
21748
19
De gemiddelde v.v.o. grootte van de bedrijven op het bedrijventerrein is aanzienlijker dan de gemiddelde v.v.o. grootte van alle winkels in de verschillende plaatsen (zie tabel 18). Tabel 18. Gemiddelde v.v.o. grootte in m2 bij bedrijven op bedrijventerrein en bij alle winkels in de plaatsen. gem. v.v.o. grootte bedr.t.in m2 gem. v.v.o. grootte alle winkels in m2 Emmeloord
598
150
Dronten
576
246
Lelystad
361
198
De gemiddelde v.v.o. grootte van de bedrijven op bedrijventerreinen is sterk beinvloed door enkele zeer grote v.v.o.'s. Opvallend is dat de gemiddelde v.v.o. grootte bij bedrijven op bedrijventerreinen in Lelystad kleiner is dan in de andere plaatsen (waarover meer). Klanten: Het aantal klanten verschilt sterk per bedrijf. De herkomst van de klanten is in Emmeloord en Dronten voor een groot deel van buiten de plaats. In Lelystad komen de meeste klanten uit Lelystad zelf.
63
Percentage van de totale afzet door verkoop aan consumenten: Het percentage van de totale afzet door verkoop aan consumenten is een afspiegeling van de hoofdfunctie van het bedrijf. Dit percentage is bij de bedrijven met hoofdfunctie detail het hoogst, bij bedrijven met hoofdfunctie groothandel, landbouwcooperatie en overige bouw het laagst. De bedrijven in Emmeloord, Dronten en Lelystad hebben we gevraagd naar de reden van vestiging in de plaats, op het bedrijventerrein en op de kavel; we vroegen dus naar locatiefactoren. De reden om zich in de plaats te vestigen was in de meeste gevallen het aanboren van een nieuwe markt. Verder werd genoemd de woonplaats van de eigenaar. De keuze voor een locatie op een bedrijventerrein vloeide bij alle bedrijven met hoofdfunctie groothandel, landbouwcooperatie en overige bouw voort uit de aard van deze hoofdfunctie. Bij de meeste bedrijven met hoofdfunctie detail-ambacht was dat ook het geval. Voor bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en voor 2 bedrijven met hoofdfunctie detail-ambacht was de reden voor vestiging op een bedrijventerrein de beschikbaarheid van een voldoende groot terrein tegen een relatief lage prijs. De keuze van de kavel op het bedrijventerrein was voor de meeste bedrijven geen punt van overweging. Men nam wat aangeboden werd. Alleen bedrijven aan een uitvalsweg in Dronten en Emmeloord hielden bij de keuze van de kavel rekening met deze weg. Om de optimaliteit van de huidige vestigingsplaats te onderzoeken vroegen we de eigenaars van de bedrijven of men bij brand het bedrijf zou verplaatsen. De meeste bedrijven (15 van de 22) zouden hun bedrijf weer op dezelfde plaats opbouwen. Van de overige 7 bedrijven zouden 3 weer kiezen voor een locatie op een bedrijventerrein. 3 bedrijven zouden een splitsing van hun bedrijf overwegen in een vestiging in een winkelcentrum en een vestiging op een bedrijventerrein. 1 bedrijf met hoofdfunctie detailhandel-ambacht en handelend in doe-het-zelf artikelen zou een vestiging in een winkelcentrum overwegen, voor zover er mogelijkheden zijn tot zelfbouw. Men toont zich over het algemeen dus best tevreden over de huidige vestigingsplaats. Dit is waarschijnlijk de reden van het feit dat de eigenaars van de bedrijven geen duidelijke vestigingsplaatseisen voor ogen hebben. Wij hebben enige factoren genoemd waarvan we meenden dat ze invloed zouden kunnen uitoefenen op de aanwezigheid van detailhandel op bedrijventerreinen. Ten eerste hadden we aandacht voor de houding van de lokale overheid t.a.v. detailhandel op bedrijventerreinen. Deze houding is in Emmeloord afwijzend met uitzondering van verkoop van volimineuze artikelen en artikelen die milieuhinder veroorzaken. In Dronten laat de overheid detailhandel op het bedrijventerrein oogluikend toe, in Lelystad eveneens. Het verschil in houding van de plaatselijke overheid in Emmeloord en Dronten weerspiegelt zich in het aandeel van de v.v.o. op bedrijventerreinen in de totale v.v.o. in de plaatsen. Dit aandeel is in Dronten veel groter dan in Emmeloord. Zo redenerend zou men in Lelystad een aandeel verwachten vergelijkbaar met dat in Dronten. In Lelystad is dit aandeel echter vergelijkbaar met het aandeel in Emmeloord.
64
Dit vindt zijn oorzaak in het feit dat de overheid in Lelystad beter in staat is voor bepaalde bedrijfsvormen (bouwmarkt, woonwarenhuis) een vestigingsplaats buiten de bedrijventerreinen aan te bieden. Het niet voorkomen van detailhandel op de bedrijventerreinen in AlmereHaven wordt vooral bepaald door deze factor. De overheid (de R.IJ.P.) controleerd streng of bepaalde bedrijven niet aan consumenten verkopen. De tweede factor die we hebben bekeken is de ligging van de bedrijventerreinen. Deze ligging kan onderscheiden worden in ligging in of buiten stedelijk gebied en ligging aan uitvalsweg. Voor een vergelijking van terreinen in het stedelijk gebied en daarbuiten lijkt Lelystad het beste voorbeeld. Hier treffen we beide type terreinen aan. 28,4% van de totale v.v.o. op bedrijventerreinen in deze plaats ligt op de grootschalige bedrijventerreinen buiten het stedelijk gebied. Op de grootschalige terreinen zijn het vooral bedrijven met hoofdfunctie groothandel en overige bouw (4 van de 5) die direct artikelen verkopen aan de consument. Op terreinen binnen het stedelijk gebied zijn het meer bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht (7 van de 10) die beschikken over een v.v.o. Ook is het branchepatroon van de verkochte artikelen op de terreinen binnen het stedelijk gebied anders als op de terreinen buiten het stedelijk gebied. Op deze laatste terreinen worden doe-het-zelf artikelen, tuinspullen en 2e-hands goederen verkocht. Op binnenstedelijke terreinen verkoopt men doe-het-zelf artikelen, woninginrichtingsartikelen, caravans + sportartikelen, v.g.m. artikelen, naaimachines en "antiek". Wanneer een terrein ligt aan of doorsneden wordt door een uitvalsweg zal dit wel een zekere concentratie van bedrijven met detailhandelsfunctie aan deze weg tot gevolg hebben (zoals in Dronten). We kunnen echter niet concluderen dat bedrijventerreinen aan of doorsneden door uitvalswegen (zoals Dronten, Lelystad-Oostervaart en Emmeloord-oost) meer bedrijven hebben met detailhandelsfunctie dan terreinen waarbij dit niet het geval is. De laatste factor die we in beschouwing namen is de verzorgingsstructuur van de plaats. Deze lijkt zeker van belang. Vergelijken we Emmeloord met Dronten. Emmeloord heeft een veel meer verspreid winkelvoorzieningenpatroon dan Dronten. In Emmeloord bestaan binnen het bebouwde gebied locaties waar grootschalige winkelvoorzieningen (zoals een woninginrichtingszaak) een plaats kunnen vinden. In Dronten is maar een winkelcentrum en zijn er behoudens winkels op het bedrijventerrein nauwelijks winkels buiten dat centrum. De grootschaliger winkelvoorzieningen zijn aangewezen op een plaats op het bedrijventerrein (zoals een woninginrichtingszaak en een doe-het-zelf zaak). Deze verschillen in winkelspreiding komen tot uiting in het verschil in aandeel van v.v.o. op bedrijventerreinen van het totale v.v.o. in de plaatsen. Dit aandeel is in Dronten dus groter. In Emmeloord is er ook relatief veel detailhandel in het woongebied. Hieruit concluderen dat de detailhandel die in Emmeloord een plaats kan vinden in het woongebied, in Dronten een plaats zoekt op het bedrijventerrein gaat te ver. Het type verkochte artikelen en de terreingrootte van de bedrijven in het woongebied van Emmeloord (24) zijn niet te vergelijken met het type en de grootte van de bedrijven op het bedrijventerrein in Dronten. In Lelystad is de gemiddelde grootte van de v.v.o. van de bedrijven op de bedrijventerreinen kleiner dan in Dronten en Emmeloord. 5 van de 9 bedrijven hebben zelfs een v.v.o. grootte vergelijkbaar met de gemiddelde v.v.o. grootte of kleiner dan de gemiddelde v.v.o. grootte van alle winkels in Lelystad.
65
Dit vindt deels zijn oorzaak in het feit dat grootschalige winkeltypes in Lelystad niet op bedrijventerreinen voorkomen, maar elders. Er is een bouwmarkt op het terrein de Tjalk en een woninginrichtingszaak in de centrumzone. Het lijkt ons ook toe dat het voorkomen van bedrijven met wat kleinere v.v.o. op bedrijventerreinen binnen het stedelijk gebied zijn oorzaak vindt in de afwezigheid van wijkcentra in Lelystad. Ongetwijfeld rijden mensen, wanneer ze eenmaal in de auto zitten, voor bepaalde voorzieningen op het wijkniveau door naar de centrumzone, maar desondanks kan er dichter bij de woning behoefte zijn aan andere artikelen dan alleen v.g.m. artikelen die nu in de steunpunten te vinden zijn. Het voorkomen van bedrijven handelend in doe-het-zelf artikelen op de bedrijventerreinen vindt ook zijn oorzaak inde onderverzorging van deze markt in Lelystad. Dit is deels te wijten aan de hranchebescherming die een doe-het-zelf zaak geniet in het winkelcentrum. Uit literatuur en uit het vorige hoofdstuk krijgen we de indruk dat het met name processen van schaalvergroting zijn en de daaruit resulterende behoefte aan een groot terreinoppervlak tegen een relatief lage prijs die de detailhandel in de perifere gebieden hebben doen ontstaan. Uit ons onderzoek in Emmeloord, Dronten en Lelystad blijkt dat het niet alleen grootschalige winkels zijn die zich op bedrijventerreinen vestigen. Met name in Lelystad zijn ook kleinschalige winkels op het bedrijventerrein gevestigd, alsmede winkels met een ambachtsfunctie. Opvallend is wel dat de artikelen die bouwmarkten, woonwarenhuizen en tuincentra verkopen, nl. artikelen uit de doe-hetzelf branche, de woninginrichtingsbranche en de tuincentrumartikelenbranche, ook in ruime mate verkocht worden door de bedrijven op de bedrijventerreinen in deze plaatsen. Het zijn artikelen die een lage omzet per m2 opleveren. We hebben de indruk dat bedrijventerreinen op het "nieuwe land" fungeren als goedkooptemilieu's voor de detailhandel. Buit (25) wijst erop dat er in stadscentra van "oude steden" zowel vestigingsplaatsen zijn met een zeer hoge m2 prijs, als met een zeer lage m2 prijs. Deze enorme variatie in prijs tussen vestigingsplaatsmilieu's voor voorzieningen schept kansen voor "extra" van goedkooptemilieu's afhangende voorzieningen. Buit stelt dat bij alleen een goedkoopte of alleen een duurtemilieu er slechts sprake kan zijn van een sterk gereduceerd, van een onvoldoende gedifferienteerd, van een onvolwaardig voorzieningenpakket. Deze goedkooptemilieu's vervullen vaak de functie als broedplaats voor nieuwe bedrijven en als vestigingsplaats voor bepaalde laagwaardige (weinig grondprijs op kunnen brengende) voorzieningen, zoals veel bedrijven uit de detailhandel-ambachtssector. Naar onze mening kan ook in "oude steden" en "oude dorpen" als geheel gesproken worden van bepaalde goedkooptemilieu's. De grondprijs in deze steden en dorpen is door de wet van vraag en aanbod sterk gedifferienteerd. Er bestaan "verloren hoekjes", waar door andere functies weinig vraag naar is en waar bij voorbeeld een tuincentrum zich kan vestigen. "Nieuwe steden en dorpen" kennen deze verloren hoekjes niet. Alle grond heeft een bestemming. De gronden met bestemming detailhandel zijn nauwelijks gedifferienteerd in prijs per m2. Bepaalde laagwaardige voorzieningen zijn aangewezen op de relatieve goedkooptemilieu's van de bedrijventerreinen. Naast winkelvoorzieningen troffen we bij voorbeeld op het bedrijventerrein in Emmeloord een kerk voor Jehova getuigen aan en in Dronten een beatkelder en een woonwagenkamp.
66
Noten bij hoofdstuk 3 1. Bedrijvigheid in de woonomgeving, een nieuwe kans?, Wilke, R.IJ.P., 1979. 2. Ambachtelijke bedrijven en stadsvernieuwing, Hilhorst, Stichting voor economisch onderzoek der universiteit van .Amsterdam, 1979,p. 94. 3. Hoofdwinkelcentrum, structuur en functie van het kern winkelapparaat, Bak, 1971, p. 71-73. 4. Zie noot 1, p. 27. 5. Zie noot 1, p. 30. 6. Detailhandel in de Noordoostpolder, analyse en perspectief, Gadella en Kleve, C.I.M.K., 1977, p. 15. 7. Zie noot 6, p. 16. 8. Zie noot 6, p. 10. 9. Zie noot 1, p. 35. 10. Zie noot 1, p. 37. 11. Dronten, ontwikkeling der centrumvoorzieningen in een nieuwe stad, Trommels, C.I.M.K., 1974, p. 10. 12. Zie noot 11, p. 21. 13. Gemeentelijke opgave april 1979. 14. Zie noot 1. p. 42-43. 15. Structuurplan Lelystad 1975-2000, R.IJ.P., 1978, p. 118-125. 16. Lelystad, eengroeifase verder (1978/1979), van de Heijden en Bovens, C.I.M.K., 1979, p. 60. 17. Zie noot 1 p. 45 en 50. 18. Zie noot 16 (tabellen) p. 65. 19. Zie noot 16 p. 63. 20. Zie noot 16 (tabellen) p. 68. 21. Zie noot 16 (tabellen) p. 79. 22. Zie noot 16 p. 63. 23. De gewenste spatiering van het voorzieningenapparaat, deelnota A, de visie van deskundige belanghebbenden op de pro's en contra's van een gespreid resp. geconcentreerd voorzieningenpatroon in nieuwe woonwijken, Buit, 1974, p. 40. 24. Zie noot 1 p. 30 en p. 79. 25. Stedelijke herinrichtingsprincipes vanuit het perspectief der verliezers, in: Doelstellingen en ruimtelijke voorstellen, planologische beschouwingen over een "ongemakkelijke" relatie, Buit, 1979, p. 206-207.
67
4. DE TE VERWACHTEN ONTWIKKELING IN ALMERE-STAD EN BELEIDSAANBEVELINGEN IN HET LICHT VAN DEZE ONTWIKKELING 4.1. Inleiding In dit hoofdstuk wordt met behulp van informatie verkregen uit de vorige twee hoofdstukken een schatting gemaakt van het te verwachten aantal m2 v.v.o. op bedrijventerreinen, de ligging ervan en een terreinbehoefte van bedrijven met een v.v.o. op bedrijventerreinen in AlmereStad. Verder wordt onderzocht welke kenmerken nog meer te verwachten zijn bij deze bedrijven en wordt de invloed van enkele factoren onder de loupe genomen, waaronder ook de invloed van bedrijfsverplaatsingen van bedrijven uit stadsvernieuwingsbuurten. Vervolgens zullen we de te verwachte ontwikkeling toetsen aan doelstellingen en randvoorwaarden die we in hoofdstuk 1 opsomden. Ten slotte volgen beleidsaanbevelingen voor een beleid t.a.v. detailhandel op bedrijventerreinen. 4.2. Waar en hoeveel Voordat we een schatting maken van de te verwachten m2 v.v.o. op bedrijventerreinen, willen we er op wijzen dat aan deze vooruitberekening veel theoretische manco's kleven. Deze manco's komen voort uit de geografische beperktheid van het onderzoek, de specifieke aard van het onderzoeksgebied (Dronten en Lelystad zijn nog in ontwikkeling), en het daardoor niet exact kunnen bepalen van de factoren die van invloed zijn op de aanwezigheid van detailhandel op bedrijventerreinen. Daarnaast is de vraag, maar dat is bij elke vooruitberekening zo, of factoren die nu werkzaam zijn dat in de toekomst ook zullen zijn. Bij de schatting van de te verwachten m2 v.v.o. op bedrijventerreinen gaan we er vanuit dat het aantal m2 v.v.o. op bedrijventerreinen een bepaald percentage vormt van de totale aantal m2 v.v.o. in AlmereStad. Bij de vooruitberekening van het totale aantal m2 b.v.o. in AlmereStad in verschillende jaren wordt uitgegaan van de volgende basiselementen (1): het toekomstig aantal standaardconsumenten, de toonbankbestedingen, de vloerproduktiviteit en de koopkrachtbinding. Op basis hiervan zijn de in kolom 2 (tabel 19) vermelde m2 b.v.o. in de verschillende jaren berekend. Aan de hand van de verhouding b.v.o.: v.v.o. in Lelystad te weten 1 : 0,71 (2) berekenden we vervolgens de m2 v.v.o. in Almere-Stad in de verschillende jaren (zie kolom 3, tabel 19). Verondersteld is dus dat deze verhouding in Almere-Stad gelijk zal zijn aan de verhouding in Lelystad. Lelystad lijkt wat dat betreft het beste voorbeeld. Het betreft een recent gebouwd winkelbestand, waar een min of meer volledig winkelapparaat aanwezig is. Vervolgens is verondersteld dat 20% van het totale aantal m2 v.v.o. in Almere-Stad op bedrijventerreinen isgelegen. Voor de plaatsenLelystad,Dronten en Emmeloord vonden we resp. 18,6%, 17,9% en 37,5% (zie p. 56). Dronten leek ons een zeer specifiek geval door zijn sterke winkelconcentratie. Helaas was het niet mogelijk dit percentage te vergelijken met percentages op het oude land. Vele gemeentes op het oude land gaan er formeel van uit dat detailhandel op bedrijventerreinen verboden is en dat het daarom ook niet aanwezig is. Een inventarisatie van de v.v.o. op bedrijventerreinen zou in hun ogen een erkenning van een falend beleid inhouden. Dit percentage impliceert de afwezigheid van woonwarenhuizen, bouwmarkten en tuincentra. Aldus komen we op de in kolom 4 vermelde m2 v.v.o. op bedrijventerreinen in Almere-Stad in de verschillende jaren.
68
Tabel 19. Het aantal m2 v.v.o. op bedrijventerreinen in Almere-Stad en de terreinbehoefte van de bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht op de bedrijventerreinen in Almere-Stad 2 3 4 5 b.v.o. in A-S v.v.o. in A-S v. •/.o. op bedr.t. v.v.o. van bedr. met h.f. in m2 (71%) in A-S in m2(20%) det./det.-a. in m2 (68%) in m2
1 jaar
654
464
93
63
6500
4615
923
628
1985
20000
14200
2840
1931
1990
32500
23075
4615
3138
133000
94430
18886
12842
150000
106500
21300
14484
1980 1982/83
2000 +
2000
7
6
terreinbehoefte bedr. met h.f. det./det.a. in m2 (364%)
jaar 1980
229
1982/83
2286
1985
7029
1990
11422
2000
46745
+
2000
52722 Bij de schatting van de terreinbehoefte van de bedrijven met v.v.o. op bedrijventerreinen leek het ons niet zinvol deze te schatten voor bedrijven met hoofdfunctie groothandel, overige bouw en landbouwcooperatie. De totale terreingrootte van deze bedrijven zal namelijk sterk afhangen van de aard van de hoofdfunctie. Voor verdere planningsdoeleinden is deze terreinbehoefte ook nauwelijks zinnig (zie paragraaf 4.4.). Het aantal m2 v.v.o. bij bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht is berekend door het totale aantal m2 v.v.o. bij de door ons geenqueteerde bedrijven in deze sectoren te delen door het totale aantal m2 v.v.o. van alle door ons geenqueteerde bedrijven: TT0T2 = °' 68 ^ z i e t a b e l l e n 6» 7 en 8). De aantal m2 v.v.o. in deze sectoren is vermeld in kolom 5. De terreinbehoefte van de in kolom 5 vermelde bedrijven is berekend door het totale aantal m2 terreinoppervlak in gebruik bij bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht in Emmeloord, Dronten en Lelystad te delen door het aantal m2 v.v.o. dat bij deze bedrijven ligt: ,,.,
= 3,64 (zie tabellen 6,7 en 8).
69
De m2 terrein in gebruik bij bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht in de verschillende jaren in Almere-Stad staat vermeld in kolom 7 (tabel 19). In Lelystad bleek dat de bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht met name gevestigd waren op de kleinschalige bedrijventerreinen in het woongebied. Dit type bedrijven kan men daarom in Almere-Stad ook verwachten op vestigingslocaties vergelijkbaar met deze kleinschalige terreinen in Lelystad. In Almere-Stad dienen we dan te denken aan de kleinschalige terreinen in het woongebied en de aan de rand van het woongebied gelegen kavels op de middelschalige terreinen. Een winkelsteunpunt kan net als in Lelystad bij het winkelsteunpunt de Kempenaar een stimulans betekenen voor dit type bedrijven. Naast de hierboven besproken ligging van het terrein als geheel kunnen ook van invloed zijn op de aanwezigheid van bedrijven met v.v.o. op bedrijventerreinen de houding van de lokale overheid en de verzorgingsstructuur. Wanneer detailhandel op bedrijventerreinen positief benaderd wordt in Almere-Stad kan het aantal bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht op bedrijventerreinen hoger worden. Het aanbieden van alternatieve locaties zal dit aantal doen verminderen. Hierover bij de beleidsaanbevelingen meer. De toekomstige verzorgingsstructuur van Almere-Stad is weinig concreet. In paragraaf 1.5. hebben we de verwachte winkelconcentraties in AlmereStad vermeld. We hebben de indruk dat hier van een meer verspreid winkelpatroon sprake is dan in Lelystad. Dit zal het aantal enigszins kunnen drukken. In vergelijking tot andere plaatsen op het "nieuwe land" bestaat de kans dat er zich in Almere-Stad meer bedrijven vestigen uit stadsvernieuwingsbuurten in Amsterdam en het Gooi. Eerder (in paragraaf 3.6.) vergeleken we bedrijventerreinen in nieuwe steden met goedkooptemilieu's in "oude steden". De stadsvernieuwingsbuurten in deze "oude steden" maken deel uit van het goedkooptemilieu. Men vindt er winkels en winkel-ambacht bedrijven die een huur in het centrum niet kunnen betalen, maar veelal wel aangewezen zijn voor een groot deel van hun afzet op dat centrum. Bij eventuele migratie naar Almere-Stad zouden deze bedrijven aangewezen zijn op de goedkooptemilieu's in Almere-Stad. De vraag blijft wel in hoeverre bedrijventerreinen aantrekkelijk zijn voor deze bedrijven. Ze zijn vaak buurtgebonden en hebben zoals vermeld een locatie in de buurt van het centrum nodig. Het bedrijventerrein bij het centrum lijkt daarom aantrekkelijk voor winkels en winkel-ambachts bedrijven uit stadsvernieuwingsbuurten. De grondprijs per m2 (/ 175,—) lijkt wel wat hoog. Deze prijs wordt echter in het begin enigszins gedrukt door de verplaatsingskostensubsidies en de huurgewenningsbijdrage. Deze factor zal een positieve invloed kunnen uitoefenen op het aantal bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht en wel met name op het kleinschalige bedrijventerrein bij het centrum. Een woonwarenhuis met een v.v.o. van 5000 m2 en een terreinbehoefte van 6215,5 m2 (bij 2 verdiepingen) zal zich bij normale concurrentie pas vestigen, wanneer er in Almere-Stad en het verdere verzorgingsgebied van Almere-Stad 50 a 75000 huishoud. wonen. Rekenen we tot het verdere verzorgingsgebied van Almere-Stad de rest van Almere dan is dat pas omstreeks het jaar 2000 het geval. Waarschijnlijk zal in AlmereStad geen normale concurrentie ontstaan als gevolg van de in vergelijking tot andere steden geringe prijsdifferientiatie in grondprijzen op terreinen waar zich detailhandel mag vestigen.
70
bedrijven in stadsvernieuwingsbuurten
71
Hierdoor kan er eerder een gat in de markt zijn dan elders het geval is, omdat veel type winkels in de woninginrichtingsbranche slechts een lage huur kunnen betalen, vanwege de lage omzet per m2. Dit zal tot gevolg hebben dat de inwoners van Almere al eerder een woonwarenhuis kunnen begroeten. Wanneer dit woonwarenhuis zich vrij zou mogen vestigen, zal het een locatie kiezen aan een uitvalsweg op een middelschalig bedrijventerrein. Een meeneemmeubelmarkt zal zich ook al vroeg in Almere-Stad kunnen aandienen. Omdat er in Nederland nog maar een woonwarenhuis bestaat die hierin is gespecialiseerd, is er in de markt van de meeneemmeubels een sterke onderbewinkeling. Dit ene meeneemmeubelpaleis is gevestigd in Sliedrecht, zodat deze onderbewinkeling met name in de noordvleugel van de Randstad optreedt. Almere zal voor een dergelijke meeneemmeubelmarkt een aantrekkelijke vestigingsplaats zijn om dit gebied te verzorgen. Voor bouwmarkten geldt in grote lijnen hetzelfde verhaal als voor woonwarenhuizen. Een bouwmarkt met een v.v.o. van 1200 m2 en een terreinbehoefte van 1850 m2 heeft een verzorgingsgebied bij normale concurrentie nodig van 80000 inwoners. Omdat veel artikelen in de doe-het-zelf branche verkocht worden door winkels en winkelambachtsbedrijven die slechts een relatief lage huurprijs kunnen opbrengen, kan er in Almere, waar er weinig differientiatie in huurprijzen voor winkels zal zijn, al vroeg een gat in de doe-het-zelf markt ontstaan. Dit des te meer, omdat ook elders kennelijk sprake is van een onderbewinkeling in de groeimarkt van de doe-het-zelf, getuige de snelle opmars van de bouwmarkten en het feit dat op de bedrijventerreinen van de "oude steden" Hoorn en Purmerend veel bouwmarkten gevestigd zijn. Bij vrije vestiging zou een bouwmarkt kiezen voor een locatie gelijk aan die van een woonwarenhuis. Een tuincentrum heeft een minimale grootte van 2000 m2. Vanuit ondernemerszijde geredeneerd lijkt voor een tuincentrum een geschikte locatie een ligging aan een drukke weg. 4.3. Welke kenmerken hebben de te verwachten bedrijven? Hoofdfunctie: Met name bedrijven met hoofdfunctie groothandel, overige bouw, landbouwcooperatie, detailhandel en detailhandel-ambacht houden zich bezig met verkoop en detail op bedrijventerreinen. Op kleinschalige terreinen zullen het vooral bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht zijn die over een v.v.o. beschikken, op de grootschalige terreinen is er vooral sprake van directe verkoop bij groothandel of overige bouw. Brancheklasse: De bedrijven zullen met name artikelen verkopen die een lage omzet per m2 opleveren, zoals doe-het-zelf artikelen, bepaalde woninginrichtingsartikelen, die niet zo kunnen worden meegenomen, maar installatie vergen, zoals parketvloeren en openhaarden, caravans, naaimachines e.d. Filiaal/zelfstandig: Het overgrote deel van de bedrijven is zelfstandig. Oppervlakte: De v.v.o. grootte is gemiddeld aanzienlijk groter dan de v.v.o. grootte van winkels in winkelcentra. Er zijn echter ook veel bedrijven met een v.v.o. kleiner dan of vergelijkbaar met de gemiddelde v.v.o. grootte van alle winkels. Kavelgroottes van bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandelambacht op de kleinschalige terreinen varieren van 300 m2 tot 5200 m2. Werknemers: Het aantal werknemers voor verkoop is bij deze bedrijven gemiddeld lager dan gemiddeld bij alle winkels in de plaats.
72
Het aantal werknemers bij de bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht op de kleinschalige terreinen varieert van 1 tot 10. Terreinquotient: Voor bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht op de bedrijventerreinen Emmeloord, Dronten en Lelystad geldt een terreinquotient van —TTrg— = 467 m2 per arbeidsplaats (= 21,4 arbeidsplaats per ha) (zie JO
tabellen 6, 7 en 8). Klanten: Het aantal klanten per bedrijf zal sterk varieren. Bij sommige bedrijven die doe-het-zelf artikelen verkopen, zijn er pieken. Vergelijken we Almere met Lelystad dan komen de meeste klanten uit Almere. Woonwarenhuis: Een woonwarenhuis kan qua v.v.o. grootte varieren van 2000 m2 tot in ieder geval 8000 m2. De laatste tijd zijn enige woonwarenhuizen met een v.v.o. van 5000 m2 gebouwd. Deze laatste woonwarenhuizen hebben een terreinoppervlakte behoefte van 6215,5 m2 (bij 2 verdiepingen) en van 9065 m2 (gelijkvloers). Het aantal werknemers is niet erg groot. De terreinquotient kan wel 1381 m2 per arbeidsplaats bedragen. In het woonwarenhuis worden alle artikelen uit de woninginrichtingsbranche verkocht met nadruk op meubels. Klanten kunnen van ver komen. Afstanden van meer dan 30 km zijn geen uitzondering. Bouwmarkten: Een bouwmarkt kan in grootte varieren van 1200 m2 v.v.o. (1850 m2 terrein) tot 2700 m2 v.v.o. (3800 m2 terrein). Het aantal werknemers is ca. 1 werknemer per 300 m2 v.v.o. Dit betekent een terreinquotient van ca. 462 m2 per werknemer. In de bouwmarkt worden alle artikelen uit de doe-het-zelf branche verkocht. Klanten leggen niet meer dan 15 minuten af voor doe-het-zelf artikelen. Tuincentra: Een tuincentrum is minimaal 2000 m2 groot. Er wordt een heel scala aan "levende en dode" materialen verkocht. Klanten rijden ook niet meer dan een kwartier naar een tuincentrum. 4.4. De te verwachten ontwikkeling in het licht van de doelstellingen In paragraaf 1.4. werden enige doelstellingen voor de ruimtelijke ontwikkeling van Almere vermeld. Voor de bedrijvigheid kwam het er op neer dat in feite alle bedrijven die zich in Almere willen vestigen welkom zijn, voor zover ze aan bepaalde voorwaarden t.a.v. het milieu voldoen. Speciale aandacht is er voor bedrijven die weggesaneerd worden uit Amsterdam of het Gooi of die een stuwende functie voor Almere vervullen. Op het eerste gezicht dient de in de vorige 2 paragrafen geschetste ontwikkeling dan ook positief beschouwd te worden. Ook winkels op bedrijventerreinen zijn welkom in Almere(-Stad). Ze voldoen in ieder geval aan bepaalde milieu-eisen. Er schuilt echter een adder onder het gras. Verzorgende bedrijven zijn afhankelijk van de markt in een bepaalde branche. Deze markt is beperkt. Wanneer er zich in een vroeg stadium een bouwmarkt vestigt in AlmereStad, is er geen plaats meer voor veel bedrijven met detailhandelsfunctie op bedrijventerreinen die in doe-het-zelf artikelen handelen. Wil men elk type bedrijf een kans geven in Almere-Stad dan dient in elke fase van ontwikkeling gestreefd te worden naar een normale verzorgingsstructuur. Een normale verzorgingsstructuur ontstaat in een historisch gegroeide situatie. In een normale verzorgingsstructuur is er ook plaats voor niet-centrum gebonden detailhandel.
73
Deze niet-centrum gebonden detailhandel vindt veelal plaats in goedkooptemilieu's. In paragraaf 3.6. vergeleken we de bedrijventerreinen in een "nieuwe stad" met de goedkooptemilieu's in "oude steden". Wil men een locatie bieden aan elk type bedrijf in Almere-Stad, dan dient daarom detailhandel op bedrijventerreinen te worden toegestaan, voor zover het detailhandel betreft die geen hoge omzet per m2 v.v.o. oplevert. Zeker, wanneer men de nadruk wil leggen op bedrijven uit stadsvernieuwingsbuurten, dienen er locaties voor bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht op bedrijventerreinen te zijn. Juist in deze buurten treft men marginale winkels en ambachtsbedrijven aan die geen hoge huur kunnen opbrengen. lets anders is of deze bedrijven die men elders op bedrijventerreinen aantreft, niet beter elders gevestigd kunnen worden. Uit de enquete bleek dat het grootste deel van de bedrijven niet veel voelde voor een andere vestigingsplaats, zodat althans vanuit ondernemerszijde bezien, de locatie op bedrijventerreinen de best mogelijke is. Het streven naar een normale verzorgingsstructuur, opdat elk type bedrijf een plaats kan krijgen in Almere-Stad impliceert verder het in een vroeg stadium weren van grootschalige winkelvormen als bouwmarkten en woonwarenhuizen. Wanneer dit type bedrijven zich in een vroeg stadium zou vestigen in Almere, zou dat de normale verzorgingsstructuur doorkruisen en het voor andere bedrijven onmogelijk maken zich in Almere te vestigen. Detailhandel bij andere bedrijfskolommen dient te worden geweerd. Detailhandel bij groothandel, overige bouwsector of landbouwcooperatie is, omdat de detailhandel op deze wijze omzeild wordt, niet bevordelijk voor de opbouw van een volledig detailhandelsapparaat. We hebben overigens de indruk dat sommige groothandels met directe verkoop aan consumenten, zich de hoofdfunctie groothandel hebben aangemeten, omdat ze zich anders niet op een bedrijventerrein mochten vestigen. Voor wat betreft detailhandel op bedrijventerreinen was verder als randvoorwaarde gesteld dat deze detailhandel de centrum-gebonden detailhandel geen oneerlijke concurrentie mag aandoen. Het lijkt ons toe dat de detailhandel op bedrijventerreinen geen concurrent vormt voor de centrum-gebonden detailhandel. We hebben duidelijk gemaakt dat in "oude steden" ook sprake is van niet-centrum gebonden detailhandel. Deze detailhandel kan geen huurprijzen per m2 opbrengen die in een centrum gevraagd worden. Voor een volledig voorzieningenpakket zijn ze onmisbaar. Wel dient er voor te worden gewaakt dat de detailhandel op bedrijventerreinen tot detailhandel met een lage vloerproduktiviteit beperkt blijft. Het in een vroeg stadium toelaten van bouwmarkten en woonwarenhuizen zal wel invloed hebben op de centrum-gebonden detailhandel. Er zijn aanwijzingen dat in een later stadium bij een normalere concurrentie er sprake is van complementariteit van deze detailhandelsvormen met de centrum-gebonden typen. Wanneer deze normale concurrentie nog niet aanwezig is, zullen de bouwmarkten en de woonwarenhuizen buiten hun deelmarkten opereren. Deze aanwijzingen dienen door verder onderzoek harder te worden gemaakt. In dat onderzoek dienen de vloerproduktiviteiten van deze winkeltypen te worden nagegaan. Wanneer blijkt dat het bedrag dat standaardconsumenten in Almere uitgeven aan artikelen in de doe-het-zelfbranche en de woninginrichtingsbranche, aanzienlijk hoger is dan de omzet bij alle winkels in resp. de doe-het-zelfbranche en de woninginrichtingsbranche, zou er eventueel aan vestiging van een bouwmarkt of woonwarenhuis gedacht kunnen worden.
74
Een andere randvoorwaarde is dat bedrijventerreinen hun functie voor de secundaire en tertiaire sector (minus detailhandel) dienen te behouden. Om deze randvoorwaarde te toetsen kan deze tabel (20) illustratief zijn. Tabel 20. Vergelijking terrein ingenomen door bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht en totaal uitgeefbaar terrein op kleinschalige terreinen in Almere-Stad
2
1
terreinbehoefte bedr. met hoofdfunctie det./det.-a in m2
1 jaar
3 totaal uitgeefbaar terrein op kleinschalige ter. in A-S
4 2 als % van 3
229
114000
0,2%
1982/83
2286
159000
1,4%
1985
7029
199000
3,5%
1990
11422
274000
4,2%
46745
449000
10,4%
52722
449000
11,7%
1980
2000 2000
+
Wanneer alle bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandelambacht zich op de kleinschalige bedrijventerreinen in Almere-Stad zouden vestigen, zouden zij in de eindfase ruim 10% van het uitgeefbaar terrein innemen. Dit is geen al te groot ruimte beslag, zeker niet wanneer we bedenken dat bedrijven met hoofdfunctie detail-ambacht ook deels tot de secundaire sector behoren. 4.5. Beleidsaanbevelingen Een en ander leidt tot de volgende beleidsaanbevelingen voor een beleid t.a.v. detailhandel die elders op bedrijventerreinen kan worden aangetroffen. Deze beleidsaanbevelingen berusten op een onderzoek dat vele manco's kent. Met name de geografische beperktheid van ons onderzoeksgebied heet er toe geleid dat niet alle factoren van belang voor de aanwezigheid van detailhandel konden worden hard gemaakt en dat de veelvormige werkelijkheid van detailhandel op bedrijventerreinen niet in zijn geheel uit de verf kon komen. Beleidsaanbevelingen t.a.v.: - de houding van de overheid • Gegeven doelstellingen en randvoorwaarden van het beleid dient het beleid zich positief op te stellen t.a.v. detailhandel op bedrijventerreinen. Deze opstelling houdt een erkenning van de realiteit
in. - de bestemming van de terreinen . Men dient tot 1990 ruim 10.000 m2 terrein op bedrijventerreinen te bestemmen met de bestemming detailhandel en detailhandel-ambacht. De beste locaties zijn de kleinschalige bedrijventerreinen en met name die bij winkelsteunpunten en de randen van de middelschalige bedrijventerreinen. Gegeven de nadruk die het beleid legt op het bieden van overlevingskansen aan bedrijven uit saneringsbuurten, dient terrein dusdanig bestemd te zijn op het kleinschalige bedrijventerrein bij het hoofdcentrum van Almere-Stad.
75
. Het is wel noodzakelijk dat op bedrijventerreinen met bestemming detailhandel en detailhandel-ambacht restricties gelden t.a.v. het type detailhandel. Alleen goederen die een lage omzet per m2 opleveren mogen verkocht worden, zoals doe-het-zelf artikelen, woninginrichtingsartikelen die de klant niet zo mee kan nemen, maar die ambachtelijke werkzaamheden vereisen bij de installatie, caravans en alle andere artikelen waarvan de verkoop onlosmakelijk verbonden is met een technische afdeling dan wel een grote opslagruimte eisen. • Het is noodzakelijk dat op bedrijventerreinen met bestemming detailhandel en detailhandel-ambacht minder hoge terreinquotienten gelden, dan die er nu op de meeste terreinen gelden. Men dient te denken aan ca. 467 m2 per arbeidsplaats. - de inrichting van de terreinen. . Kavelgroottes van de kavels op de klein- en middelschalige terreinen zijn geschikt voor bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht. . Vanuit ondernemerszijde gezien zijn de kavels die het beste in het zicht liggen de meest optimale vestigingsplaatsen. • Verdere maatregelen t.a.v. de inrichting kunnen aan het initiatief van de ondernemer worden overgelaten. - het beheer van de terreinen . Om het type detailhandel in de hand te houden is het verstandig de terreinen met bestemming detailhandel en detailhandel-ambacht in erfpacht uit te geven. Wanneer grond eenmaal is verkocht, biedt de publiek-rechtelijke weg minder mogelijkheden om de detailhandel in de hand te houden. , Vergelijken we de erfpachtscanons met de huurprijzen van terreinen in de "goedkooptemilieu's van de "oude steden", dan zijn ze in veel gevallen nog te hoog voor veel bedrijven met hoofdfunctie detailhandel en detailhandel-ambacht. Financiele steun in de vorm van verplaatsingskostensubsidies en huurgewenningssubsidies is nodig. - enige algemene beleidsaanbevelingen . Een actieve acquisitie onder bedrijven uit saneringsbuurten is nodig. Deze bedrijven hebben enige reserves tegen concentratie op bedrijventerreinen, zodat een goede voorlichting over de mogelijkheden in Almere noodzakelijk is. Deze bedrijven kan men naast locaties in bedrijfsruimten in het woongebied, ook locaties op bedrijventerreinen worden aangeboden. • Woonwarenhuizen en bouwmarkten dienen in de eerste fase van ontwikkeling geweerd te worden. In een latere fase van ontwikkeling lijkt het verstandig deze grootschalige winkeltypen te concentreren op een apart terrein, dusdanig bestemd. De grondprijs van dit terrein dient te liggen tussen de grondprijs in het centrum en de grondprijs op de bedrijventerreinen. Om oneerlijke concurrentie met centrum-gebonden winkels te voorkomen kan men deze grootschalige winkeltypen verplichten een "lokwinkel" van behoorlijke omvang in het winkelcentrum te huren. T.a.v. het tijdstip van vestiging van deze grote winkeltypen lijkt onderzoek nog noodzakelijk. . Een hranchebescherming aan winkels die artikelen in een groeimarkt verkopen, is niet verstandig. Dit leidt tot onderverzorging in deze markt. • Detailhandel bij bedrijven met een andere hoofdfunctie dan detailhandel en de detailhandel-ambacht dient geweerd te worden.
76
Het is nuttig na een tiental jaren de ontwikkeling in de bedrijvigheid op de terreinen met bestemming detailhandel en detailhandelambacht te evalueren. Onderzocht dient te worden of de kenmerken van de gevestigde bedrijven overeenkomen met de kenmerken van het gewenste type bedrijvigheid. Verder dient dan bekeken te worden of huurprijs, ligging en inrichting van de terreinen voldoende geschikt zijn. Wil erzich een woonwarenhuis of een bouwmarkt in Almere bestigen dan dient hieraan een distributieplanologisch onderzoek vooraf te gaan, waaruit moet blijken of er binnen de winkelvoorzieningenstructuur ruimte voor is.
Noten bij hoofdstuk 4 1. Winkels in Almere, Nawijn, R.IJ.P., 1980, p. 24. 2. Lelystad, een groeifase verder (1978/1979), van de Heijden en Bovens, C.I.M.K., 1979, (tabellen), tabel 3.7.
77
B i j l a g e 1. U i t : KERNCIJFERS PER JANUARI 1980, 1976-1989 ( R i j k s d i e n s t voor de Usselmeerpolders) 1. Woningbouw (oplevering) jaar Ultimo 1975? 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989
Almere -Haven p.j. cum. -
-
71 610
71 681
1010 1100 1100 1100
1691 2800 3900 5000 5900 6700 7200 7500 7500 7500 7500 7500
900 800 500 300 —
Almere-Stad p.j. cum. -
— -
500
500
1000 1200 1400 1600 1700 1700 1700 1700 1700
1500 2700 4100 5700 7400 9100 10800 12500 14200
Almere--Buiten p.j. cum. -
600 800 1000 1000 1200 1200
— -
600 1400 2400 3400 4600 5800
Almere -4 cum. P-j— -
— -
100 200 300 400
100 300 600 1000
Totaal Almere cum. P-j-
_
71 610
71 681
1010 1100 1600 2100 2100 2200 2700 2800 2800 2900 3000 3300
1691 2800 4400 6500 8600 10800 13500 16300 19100 22000 25000 28300
2. Inwoners jaar Ultimo 1975] 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989
Almere -Haven ' Almere-Stad p.j. cum. cum. P-j-
18 156
18 174
1380 2605 3000 3000 3000 2400 2200 1400
1554 4159 7200 10200 13200 15600 17800 19200 20000 20000 20000 20000 20000
800 —
1) = realisering
— 1400 2700 3200 3800 4300 4600 4600 4600 4600 4600
1400 4100 7300 1 1 100 15400 20000 24600 29200 33800 38400
Almere -Buiten cum. P-J-
Almet e-4 p.j. cum.
1600 2100 2700 2700 3200 3200
-
-
300 500 800
300 800
— 1600 3700 6400 9100 12300 15500
1100
1600 2700
Totaal Almere cum. P-J-
18 156
18 174
1380 2605 3000 4400 5700 5600 6000 7300 7500 7600 7800 8600 8900
1554 4159 7200 1 1600 17 300 22900 28900 36200 43700 51300 59100 67700 76600
Bijlage 2. LIJST GESPREKSONDERWERPEN EN VERANTWOORDING WIJZE VAN ENQUETERING De door ons te enqueteren bedrijven waren alle bedrijven die beschikten over een v.v.o. op bedrijventerreinen in Emmeloord, Dronten, Lelystad en Almere-Haven. In de gemeente Dronten was een lijst aanwezig, waarop vermeld was welke bedrijven op het bedrijventerrein over een v.v.o. beschikten. In de overige plaatsen zijn de adressen van deze bedrijven achterhaald door een bezoek aan de bedrijventerreinen. Op deze wijze kwamen we op een lijst met 31 te enqueteren bedrijven. Achter 3 van deze bedrijven hebben we een vraagteken geplaatst, omdat niet aan de buitenkant te zien was of deze bedrijven over een v.v.o. beschikten. Na een bezoek aan deze bedrijven bleek geen van deze 3 over een v.v.o. te beschikken. Van de overige 28 bedrijven zijn er 22 ge'enqueteerd. In 5 gevallen weigerde de eigenaar een enquete. Alle 5 gaven als reden voor weigering het feit dat er niet direct aan consumenten werd verkocht. Deze 5 bedrijven zijn toch in het onderzoek meegenomen, omdat anderszins duidelijk was dat dit wel het geval was. Dit bleek onder meer uit het feit dat voor het gesprek met de eigenaar deze enige klanten hielp, dat op de winkelpui een kaart hing met openingstijden volgens de winkelwet en dat andere personen in dit bedrijf artikelen hadden gekocht. 1 eigenaar van een bedrijf was niet te achterhalen in de door ons vastgestelde periode van enquetering. Wij hebben gekozen voor een zo weinig geformaliseerde wijze van enquetering. Deze wijze van enquetering is gekozen, omdat uit literatuur weinig bekend is over bedrijven met detailhandelsfunctie op bedrijventerreinen, zodat het moeilijk is met van de te voren vastgestelde antwoordcategorieen te werken. Verder is een reden dat deze bedrijven het formeel verboden is om detail te verkopen, zodat een omzichtige wijze van benadering op zijn plaats leek. Deze wijze van enquetering heeft tot nadeel dat men niet tot erg harde onderzoeksresultaten kan komen. Voordeel is dat de eigenaren van de bedrijven niet tot rationaliseringen achteraf kunnen komen. Vooral bij vragen naar locatiefactoren en vestigingsplaatseisen is dit belangrijk. Vrijwel geen enkel bedrijf noemt parkeergelegenheid als locatiefactor of vestigingsplaatseis. Wij hebben het vermoeden dat, wanneer parkeermogelijkheden expliciet genoemd waren, dit vaker genoemd zou zijn geworden. Op de volgende pagina is de lijst met gespreksonderwerpen vermeld. Hierover de volgende opmerkingen. 1. Gegevens bedrijf: deze gegevens zijn opgenomen in de tabellen (6, 7 en 8) in hoofdstuk 3. Het bebouwde oppervlak en de verkoopvloeroppervlak waren vaak niet bekend. Dezen werden dan ter plekke opgemeten c.q. ruw geschat. 2. Klanten: de subvragen a, b en e zijn in de tabellen opgenomen.
LIJST MET GESPREKSONDERWERPEN 1. GEGEVENS BEDRIJF a. Bruto terreinoppervlak, bebouwd oppervlak, verkoopvloeroppervlak. b. Aantal werknemers, aantal werknemers voor verkoop, aantal parttimers daarvan. 2. KLANTEN a. Aantal klanten per dag, toename laatste tijd. b. Herkomst klanten (% uit buurt, plaats en elders). c. Vervoermiddel klanten (% per auto, fiets of openbaar vervoer). d. Altijd al aan klanten verkocht. e. Welk deel van de totale afzet aan klanten. 3. VESTIGINGSPLAATS a. Verkoop aan klanten, factor in vestigingsplaats? b. Reden vestigingsplaats in Emmeloord, Dronten en Lelystad. c. Reden vestigingsplaats op bedrijventerrein. d. Reden vestigingsplaats op deze kavel. 4. OPTIMALITEIT HUIDIGE VESTIGINGSPLAATS a. Wanneer Uw bedrijf door brand in de as werd gelegd, waar zou U zich opnieuw vestigen (winkelcentrum, woongebied, ander bedrijventerrein, aan uitvalsweg, zelfde plaats)? b. Waarom daar? c. Welke eisen stelt U aan de nieuwe vestigingsplaats t.a.v. grondprijs, huisvestingskosten, kavelgrootte, ligging, parkeermogelijkheden en het al dan niet aanwezig zijn van een bedrijfswoning. De vraag of er een toename de laatste tijd was in aantal klanten was te vaag gesteld om tot duidelijke antwoorden te leiden. De driedeling in herkomstgebieden van de klanten is ook niet erg goed uit de verf gekomen. De meeste eigenaren van bedrijven hadden weinig idee waar hun klanten vandaan komen. Door enig doorvragen kon wel de in de tabellen vermelde tweedeling in herkomstgebieden van de klanten worden achterhaald. De antwoorden op de subvragen c en d zijn niet in de tabellen vermeld. De vraag naar het vervoermiddel van de klanten leidde in de meeste gevallen niet tot heldere antwoorden. Het meeste dat men kan zeggen is dat het overgrote deel per auto komt. Alle bedrijven hadden altijd al aan klanten verkocht. Wij hoopten met deze vraag te achterhalen of er een tijdsfactor van invloed is op de directe verkoop aan klanten. Omdat dit verder niet is gebleken hebben we hieraan in de tekst verder geen aandacht besteed. 3. Vestigingsplaats: Subvraag a werd door alle bedrijven met detailhandelsfunctie positief beantwoord, door de overige bedrijven negatief. Deze antwoorden leken ons ook niet vermeldenswaardig, omdat deze antwoorden tot weinig nieuwe inzichten leiden. Voor het overige zijn de locatiefactoren naar ruimtelijke schaal onderscheiden. Gegeven de probleemstelling van het onderhavige onderzoek (waar het vooral gaat om het waarom op een bedrijventerrein) was dit noodzakelijk. We willen wel opmerken dat dit onderscheid van locatiefactoren naar ruimtelijke schaal naar onze menign in de geografische en planologische literatuur te weinig voorkomt. Wanneer dit onderscheid niet duidelijk is, is ook niet duidelijk welke plaats (b.v. centraal in Nederland, op 20 kilometer van Amsterdam, in Amsterdam, in centrum Amsterdam) de locatiefactoren verklaren.
Dit was de reden waarom veel literatuur over locatiefactoren voor ons niet te gebruiken viel. Het open karakter van deze vragen heeft tot vaak wat vage, moeilijk classificeerbare antwoorden geleid. Deze antwoorden zijn in de tekst opgenomen. 4. Optimaliteit huidige vestigingsplaats: de antwoorden op subvraag a zijn in de tekst vermeld. Wat betreft de subvragen b en c was opvallend hoe weinig helder de eigenaren van bedrijven vestigingsplaatseisen voor ogen hebben. Voor de meeste eigenaren rendeert het bedrijf naar tevredenheid. Men vraagt zich eigenlijk niet af waarom en of misschien elders betere resultaten te behalen zouden zijn.
In de r e e k s F l e v o b e r i c h t e n z i j n na 101.
1974 v e r s c h e n e n :
SCHEER, A. VAN DER. Over de t e v e r w a c h t e n I n k l i n k i n g van de g r o n d e n U - l y s t a d , 11 ,
1 0 2 . VERKENNINGEN M a r k e r w a a r d .
Lelystad,
ln het M a r k e r w a a r d g e b i e d
drooglegging.
1975.
1 0 3 . FOKKENS, B. V e r s l a g o v e r h e t b e d r i j f s j a a r 1973 van h e t g r o o t l a n d b o u w b e d r i j f meerpolders ln Flevoland. L e l y s t a d , 1975. 1 0 4 . JONG, J .
na
DE. B u l r u s h and reed p o n d s . L e l y s t a d ,
1 0 5 . SM00K, A.A.H. De i n v l o e d van u i t s t e l 1975.
van de R i j k s d i e n s t
v o o r de
1975.
van de o o g s t op o p b r e n g s t
en k w a l i t e i t
van g r a n e n en k o o l z a a d .
106. VEN, G.A. Over de b e p a l i n g van de g e o h y d r o l o g i s c h e b o d e m c o n s t a n t e n u i t een t w e e t a l van Z u i d e l i j k F l e v o l a n d . L e l y s t a d , 1 9 7 5 .
Lelystad,
pompproeven in de
in e i g e n b e h e e r
1 0 8 . VELDHUIS, C. V e r s l a g o v e r h e t b e d r i j f s j a a r L e l y s t a d . L e l y s t a d , 1976.
A 93 en C 49 i n h e t s t a d s g e b i e d
1974 van de b e d r i j f s e e n h e d e n
109. NAWIJN, K.E. en F.H. VAN DER VEEN. Almere 2 5 0 . 0 0 0 mensen i n 25 j a a r ? L e l y s t a d ,
1 1 2 . BRUNING, H.A. H e r z i e n e p r o g n o s e s v o o r de r e c r e a t i e 113. HAPEREN, H . J .
VAN en J . J . P .
I. B e h e e r s p l a n v o o r d e b o s w a c h t e r i j
landbouwkundige e x p l o i t a t i e s
van w i n t e r k o o l z a a d
Lelystad,
in het Gooi e . o .
1 2 1 . SLAGER, P. De o n t w i k k e l i n g van de v e g e t a t i e L e l y s t a d , 1978.
1 2 3 . VOORTMAN, B.R.
in h e t L a u w e r s z e e g e b i e d .
in A l m e r e - H a v e n .
ln r e l a t i e
Lelystad,
Lelystad,
1976. Lelystad,
Ulystad,
1977.
1977.
ln de Lauwerszee van h e t d r o o g v a l l e n
(1969)
t o t en met 1 9 7 5 .
1977.
De o n t w a t e r i n g van e n k e l e wegen in L e l y s t a d .
Lelystad,
1977.
124. CHMEREN, A.G. VAN, K . F . POSTHUMUS en L . S . GROOT-KOERKAMP. De u i t g a a n d e p e n d e l van L e l y s t a d en o m s t r e k e n 1976. L e l y s t a d , 1977. 1 2 5 . SCHONK, M.K.A. Onderzoek n a a r de t i j d 1 2 6 . ONTWERP A l m e r e - S t a d .
Lelystad,
en r u i m t e b e s t e d i n g
ln L e l y s t a d .
Lelystad,
in
1977.
1977.
127. BOUWMAN, J . E . G . en E. SCHULTZ. B e r e k e n i n g van de n i e t - s t a t l o n a l r e s t r o m i n g in de w a t e r l o p e n l a n d e l i j k g e b i e d . U l y s t a d , 1978. 1 2 8 . BONTJE, G . J . B . , meerpolders .
1976.
1976.
t o t de z w a d m a a i c a p a c i t e l t .
1960-1973. L e l y s t a d ,
I n z a a i en o n d e r h o u d van de g r a s m a t op de d i j k e n .
1 2 2 . STADSVERWARMING A l m e r e . L e l y s t a d ,
z e , wat w i l l e n z e . L e l y s t a d ,
1976.
119. ABCOUWER, N . F . De stuwende w e r k g e l e g e n h e i d 120. HUISMAN, P . J .
1976.
S p i j k - B r e m e r b e r g b o s v o o r de p e r i o d e 1 9 7 5 - 1 9 8 5 . L e l y s t a d ,
117. FOKKENS, B. en A.A.H. SMOOK. He o p b r e n g s t 1976. 118. STRUCTUURNOTA w i j k 4 L e l y s t a d .
1976.
in h e t L a u w e r s z e e g e b i e d . L e l y s t a d ,
1 1 5 . LIEROP, M.J.M. VAN. V o o r s t e l b a s i s p l a n voor de o p e n b a r e v e r l i c h t i n g 116. VIS,
van
1974 van de l a n d b o u w k u n d i g e e x p l o i t a t i e door de
SCHENK. De b e l a n g s t e l l i n g v o o r A l m e r e . Wie z i j n
114. FOKKENS, B. B e d r i j f s p l a n n l n g v o o r de t i j d e l i j k e 1976.
Flevoland;
1976.
De b e s t u u r l i j k e o r g a n i s a t i e van de P a r l j s e v i l l e s n o u v e l l e s . L e l y s t a d ,
1 1 1 . PUTTEN, C. VAN e n L . A . TADEMA. V e r s l a g o v e r het b e d r i j f s j a a r R i j k s d i e n s t v o o r de U s s e l m e e r p o l d e r s . L e l y s t a d , 1976.
in O o s t e l i j k
zuidlob
1 0 7 . AKKERMAN, J . en J . VAN DER SNEE. - J a a r v e r s l a g van de f r u i t t e e l t b e d r i j v e n b o e k j a a r 1 9 7 3 / 1 9 7 4 . L e l y s t a d , 1975.
1 1 0 . BOELES, J . E .
Ussel-
P. DAVELAAR, en L . S . CROOT-KOERKAMP. e . a .
De e c o n o m i s c h e o n t w i k k e l i n g
in s t e d e l i j k
in de Z u i d e l i j k e
en
Ussel-
1 2 9 . FOKKE.NS, B. en C. VAN PUTTEN. V e r s l a g van de r e s u l t a t e n in h e t b e d r i j f s j a a r van de t i j d e l i j k e bouwkundige p l o i t a t i e op h e t g r o o t l a n d b o u w b e d r i j f en A 93 ln F l e v o l a n d en in het L a u w e r s m e e r g e b i e d . L e l y s t a d , 1977. 130. STUDIE t . b . v . de i n r i c h t i n g van h e t L a u w e r s z e e g e b i e d . (Nog n i e t 1 3 1 . REITSMA, T j . F a c e t p l a n v o o r de bestetmnlng n a t u u r 132. BEDRUFSECONOMISCHE r e n t a b i l i t e i t s s t u d i e
verschenen).
l n d e v o o r m a l i g e L a u w e r s z e e . (Nog n i e t
r a i l v e r b i n d i n g Almere. L e l y s t a d ,
1 3 3 . ZUIDEMA, F . C . Urban h y d r o l o g i c a l m o d e l i n g and c a t c h m e n t r e s e a r c h 134. GR0OTLANDB0UWBEDRI.JF, H e t , van de R i j k s d i e n s t
ex-
verschenen).
1977.
in t h e N e t h e r l a n d s . L e l y s t a d ,
voor de U s s e l m e e r p o l d e r s .
Ulystad,
1977.
1978.
135. DIJK, W. VAN, H. HENCEVELD en A. OVERWATER. Onderzoek n a a r de w i j z e van bouwrijpmaken ln t w a a l f N e d e r l a n d . U l y s t a d , 1977.
plaatsen
in
136. KANT, N.F. VAN DER and S. SPANJER. Operational aspects of subsurface drainage in the Usselmeerpolders in the Netherlands. Lelystad, 1978. 137. SLAGER, H. Groei en productie van enkele appelrassen b i j v a r i a t i e in kwelsterkte ( Y - r a a i , Oostelijk Flevoland). Lelystad, 1978. 138. AKKERMAN, J. en A. VAN DER SNEE. .Jaarverslag van de f r u i t t e e l t b e d r i j v e n in eigen beheer in Oostelijk Flevoland 1974-1975. U l y s t a d , 1978. 139. NICOLAI, J. Het geluid langs de Almere-spoorlijn. Lelystad, 1978. 140. VERSLAC van het onderzoek van een v l s s e r s s c h i p op kavel W 10 in Oostelijk Flevoland. Lelystad, 1978. 141. HEIDEN-OVERWEEL, P.F. VAN EER. De verhuisbeweging naar de nieuwbouw in Lelystad in de periode 1974-1976. U l y s t a d , 1978. 142. OTTERLO, G.J. VAN en L.B. NIJBORG. I n v e n t a r i s a t i e arbeidsaanbod en uitgaande pendel van U l y s t a d en Almere in 1978. U l y s t a d , 1979. 143. SCHEER, A. VAN DER. De verhouding (b) tussen het waterblndend vermogen van organische stof en van de lutumfract i e in v e r s c h i l l e n d e a f z e t t i n g e n in het Usselmeergebied. U l y s t a d , 1979. 144. HABEKOTTE, A. Onderzoek met fosfaatbemesting U l y s t a d , 1979.
in Flevoland door de Rijksdienst voor de U s s e l m e e r p o l d e r s .
145. VRIES, E. DE. Het spelende kind in woongebieden Plantage en Hofstede te U l y s t a d . Lelystad, 1979. 146. HUNER, E. Volkstuinen in U l y s t a d .
Lelystad, 1979.
147. STRUKTUURPLAN Almere-Stad. U l y s t a d , 1979. 148. WEPEREN, J.R. VAN en R.P. VERWAUEN. Migratie-onderzoek U l y s t a d in de periode 1972-1976. U l y s t a d , 1979. 149. BOELENS, J . J . Het verloop van de maaiveldsdaling ln de Wieringermeer vanaf het droogvallen (1930) tot en 1975. Lelystad, 1979. 150. .AKKERMAN, J. en A. VAN DER SNEE. J a a r v e r s l a g van de f r u i t t e e l t b e d r i j v e n boekjaar 1975/1976. U l y s t a d , 1979. 151. WATER in new towns in the U s s e l m e e r p o l d e r s . U l y s t a d ,
in eigen beheer in O o s t e l i j k
Flevoland,
1979.
152. NAWIJN, K.E. Almere new town, the dutch polder experience. U l y s t a d , 1979. 153. DIJK, J . VAN. 15 j a a r u i t g i f t e van a g r a r i s c h e bedrijven in O o s t e l i j k Flevoland. Lelystad, 1979. 154. Mc PHERSON, M. B. and Lelystad, 1979.
F. C. ZUIDEMA. Urban Hydrological Modeling and Catchment Reearch: I n t e r n a t i o n a l Summary.
155. LOENEN, M. en M. PINKERS. The development of the Grevelingen-area for nature and r e c r e a t i o n (Nog n i e t verschenen) 156. LOENEN, M. en M. PINKERS. De ontwikkeling van het Grevelingenbekken. a l s n a t u u r - en r e c r e a t i e g e b i e d . (Nog m e t verschenen) . 157. NICOLAI, J . Geluid in Lelystad. Lelystad, 1980. 158. AKKERMAN, J . , en A. v . d . SNEE. J a a r v e r s l a g van de f r u i t t e e l t b e d r i j v e n 1976/1977 en 1977/1978. Lelystad, 1980.
in eigen beheer in O o s t e l i j k Flevoland
159. STRUCTUURNOTA Lelystad-Zuid. Lelystad, 1980. 160. POLMAN, G. K. R. Het weidevogelgebied de Kievitslanden in Flevoland, beheersplan. Lelystad, 1980.
