ministerie van verkeer en waterstaat
rijp rapport
Ri
rijksdienst voor de ijsselmeerpolders
rijksdienst voor de ijsselmeerpolders
ministerie van verkeer en waterstaat
rijkswaterstaat biblioth9ek
rijp rapport
directie flevoiand postbus 600 8200 AP Lelys-td
kantorennota z e e w o l d e
door e.w. klooster
1988 - 39 bco
rijp-rapporten zijn in principe interne communicatiemiddelen; hun inhoud varieert sterk en kan zowel betrekking hebben op een weergave van cijferreeksen, als op een discussie van onderzoeksresultaten
postbus 600 8200 AP lelystad smedinghuis zuiderwagenplein 2 tel (03200) 99111 telex 40115
Referaat Kantorennota Zeewolde / E.W. Klooster ; Ministerie van Verkeer en Waterstaat:. Rijksdienst voor de Ijsselmeerpolders. - Lelystad : RIJP, 1988. - kl (5) p. : fig., tab. ; 30 cm. - (RIJP rapport ; 1988-39 Bco). Lit. opg. In het kader van de actualisering van het Structuurplan Zeewolde. waarin de verder uitgroei van het dorp van 8.000 inwoners naar 15.000 wordt opgenomen. is in eerste instantie op basis van een literatuurstudie een schatting gemaakt van de behoefte aan kantooraccommodatie. Voor de structuurplanperiode (tot het jaar 2000) wordt een minimale vraag naar kantoorrruimte verwacht van 12.850 - 13.375m2. Zo'n 10.500m2 b.v.o. kantoorruimte zou gerealiseerd kunnen worden in het centrumgebied voor kleine bedrijven met een baliefunctie. Verder zou zo'n 2.625m2 b.v.o. kantoorruimte in het Horsterwold aan de westkant van het Gildenveld geschikt gemaakt dienen te worden voor stuwende bedrijvigheid.
SAJ.ENVATTING
2
1 . Inleiding 1 .I . Aanleiding 1.2. Probleemstelling 1.3. Onderzoeksopzet en opbouw van het rapport
4 4 4 5
2. 2. 1 2.2. 2.3. 2.4.
7
3. 3.1. 3.2. 3.3.
Begrippenkader en de ontwikkeling van de kantorensector . Inleiding Definiering van het begrip kantoor De landelijke ontwikkeling van kantoren De ruimtelijke spreiding van de kantorensector en de vestigingsplaatsfactoren
10
Inventarisatie van kantoorruimte in Zeewolde Inleiding De werkgelegenheid De huisvestigingssituatie
18 18 18 22
4. Aanbod van kantoren in omgeving van Zeewolde 4.1. Inleiding 4.2. Ontwikkeling kantorensector in Harderwijk, Amersfoort en Hilversum 4.3. Ontwikkeling kantorenbestand overig Flevoland
5. Prognose van kantoorruimte in Zeewolde 5.1. Inleiding 5.2. Berekening van kantoorbehoefte op basis vergelijkende methode 5.3. Berekening van kantoorbehoefte op basis bevolkingsvolgzame werkgelegenheid 5.4. Berekening van kantoorbehoefte op basis trendmodel 5.5. Berekening van kantoorbehoefte op basis doelstellingenmodel 5.6. Vergelijking van de prognose-uitkomsten
7 7 9
26 26 26 27
29 29 van de 29 van 31 van een 34 van een 36 38
6. 6.1. 6.2. 6.3.
De kantoorlocaties en de tijdsfasering Inleiding De locaties in de Ontwikkelingsvisie Het type bedrijvigheid
41 41 43 44
7.
Conclusies en aanbevelingen
46
Bijlage Literatuurlijst
Samenvatting In het kader van de actualisering van het Structuurplan Zeewolde. waarin de verdere uitgroei van het dorp Zeewolde van 8.000 inwoners naar 15.000 wordt opgenomen. is in eerste instantie op basis van een literatuurstudie een schatting gemaakt van de behoefte aan kantooraccommodatie in Zeewolde. De zakelijke en overige dienstverlening vormen de belangrijkste bedrijfstakken in de kantoorsector. Beide bedrijfstakken maken de laatste jaren op landelijk niveau een belangrijke groei door, vooral wat betreft het aantal arbeidsplaatsen. Daarnaast is er ten gevolge van technische en economische ontwikkelingen een verandering opgetreden in de vraag naar kantoorpanden op de markt. Goede kantoorlocaties zijn gelegen binnen bereik van de Randstad en hebben een representatieve omgeving rondom de kantoorpanden. Hoewel de vraag naar kantoren is toegenomen is het aanbod echter dermate groot dat er slechts een geringe afname is te constateren van het aanbod van kantooraccommodaties. De ontwikkeling van de kantorensector in Zeewolde zelf is nog zeer jong zodat daar moeilijk een uitspraak over kan worden gedaan. Met een gemiddeld aantal kantoorwerkzamen van 22 per 1000 van de bevolking scoort Zeewolde echter aanzienlijk boven het gemiddelde van 8 kantoorwerkzamen in gemeenten met minder dan 10.000 inwoners. De samenstelling van de kantoorwerkgelegenheid wordt voornamelijk bepaald door de gemeente en de banken. De RIJP en een aantal architectenbureaus vormen opmerkelijke vestigingen in een gemeente van een dergelijke omvang. De opbouwfase van de jongste polderplaats zal hierop ongetwijfeld van invloed zijn. Landelijk gezien nam de vraag naar kantooraccommodaties toe, ook in de omliggende gemeenten. In Harderwijk. Hilversum en Amersfoort nam het aanbod van kantoorruimte iets af, zodat geconcludeerd mag worden dat ook in deze regio's de beide takken van dienstverlening een groei doormaakten. Ook in de rest van de provincie Flevoland was een lichte afname van het aanbod van kantoorruimte te constateren tussen 1986-1987. Positieve ontwikkelingen derhalve op de kantorenmarkt in de omliggende gemeenten. Zeewolde zou hierop kunnen inspelen door goede en voldoende ruimte aan te bieden voor kantoren. Op basis van de vergelijkende methode en afhankelijk van de gekozen groeivariant wordt een minimale vraag naar kantoorruimte verwacht van 12.850 13.375 m2 . In groeivariant 1 wordt de 16.500 inwoners in 2000 gehaald. in groeivariant 2 wordt dit in 1995 al bereikt. Voor groeivariant 1 zou jaarlijks zo 'n 985 m2 tussen 1989-2000 gerealiseerd kunnen worden. Twee verschillende typen locaties worden het meest geschikt geacht voor kantoorvestiging. beide locaties gericht op een ander type bedrijvigheid. Voor het centrumgebied wordt vooral gedacht aan kleine kantoorvestigingen met een baliefunctie. In totaal zou hier zo'n 10.500 m2 b.v.o. gerealiseerd dienen te worden. De twee locaties in het Horsterwold aan de westkant van het Gildenveld geschikt gemaakt dienen te worden voor stuwende bedrijvigheid met zo'n 105 arbeidsplaatsen ofwel 2.625 m2 b.v.o. kantoorvloeroppervlakte.
Figuur 1. Het s t r u c t u u r p l a n g e b i e d
0 I
2km
1 I
I
L
Inleiding
I.I. Aanleiding In 1987 is door de gemeenteraad van Zeewolde de "Ontwikkelingsvisie Zeewolde 1987" aanvaard als beleidsvisie voor de toekomstige ontwikkeling in de gemeente. Deze ontwikkelingsvisie geeft een eerste aanzet voor verdere uitgroei van Zeewolde van 8.000 naar 15.000 inwoners in de kern. Het huidige Structuurplan, dat in 1982 is goedgekeurd. is opgesteld voor een kern van 8.000 inwoners. Bij de planvorming en de daarbij behorende ruimtereservering is wel rekening gehouden met doorgroeimogelijkheden tot ca. 15.000 inwoners (RIJP, 1982, p.5). Door de verandering in taakstelling van Zeewolde en ontwikkelingen die sindsdien hebben plaatsgevonden is een actualisering van het Structuurplan op het gebied van wonen. werken, verzorgen. recreeren en infrastructuur noodzakelijk. Deze notitie over de toekomstige kantoorbehoefte vormt een onderdeel van de actualisering van het beleid t.a.v. de werkgelegenheid in Zeewolde en wordt dan ook verricht in het kader van het opstellen van een nieuw Structuurplan.
1.2. Probleemstelling In het Structuurplan van 1982 is bepaald dat bij een kern van 8.000 inwoners ca. 18.000 m bruto kantoorvloeroppervlakte nodig is. Hierbij is er vanuitgegaan dat in de werkgelegenheidsstructuur 21% van het totaal aantal benodigde arbeidsplaatsen in kantoren is gesitueerd. Het totaal aantal arbeidsplaatsen bij 8.000 inwoners is gesteld op 3.000, wat minimaal overeenkomt met het aantal ter plaatse woonachtig zijnde beroepspersonen. Dit streven was in overeenstemming met de geformuleerde doelstellingen voor de werkgelegenheid. nl. dat: 1) gestreefd dient te worden naar een zo gedifferentieerd mogelijk samengestelde werkgelegenheid en 2) de samenstelling van die werkgelegenheid zoveel mogelijk dient te zijn afgestemd op die van de beroepsbevolking van Zeewolde (RIJP 1981, p.6371 ). In de Ontwikkelingsvisie wordt afgestapt van de doelstelling van volledige werkgelegenheid voor de ter plaatse wonende beroepsbevolking. Bij een taakstelling van 6.250 arbeidsplaatsen wordt er rekening gehouden met ca. 20% (van de beroepsbevolking) meer uitgaande dan inkomende forensen. Wat betreft de werkgelegenheidsstructuur wordt in de Ontwikkelingsvisie verder geen uitspraak gedaan. Voor de ruimtereservering is wel globaal een verdeling gemaakt van het aantal arbeidsplaatsen over het plangebied. Deze verdeling ziet er als volgt uit: - 1000 locaal verzorgende arbeidsplaatsen in het centrum alsmede scholen en woongebieden; - 500 op Schepenveld met een ruimtebehoefte van 10 a 15 ha.; - 500 in kantoren in/bij het centrum met een aanvullende ruimtebehoefte van 1 a 2 ha. : - 2000 op terreinen met een representatief karakter en bijzondere inrichting: 25 a 30 ha; (een eerste mogelijkheid hiertoe biedt zich aan op het bedrijventerrein nabij de zuidelijke woonwijk het Gildenveld): - 1500 op Trekkersveld met een oppervlak van 55 ha.
Daarnaast wordt op de plankaart nog een aantal mogelijkheden aangegeven voor vestiging van kantoren buiten het centrum. Hoewel in de planvisie specifiek ruimte is gereserveerd voor kantoren ontbreekt een behoefteraming van kantoren en een nadere invulling van het soort bedrijvigheid dat een vraag naar kantoren oproept. Tweede aanleiding tot het opstellen van deze notitie vormt het recente onderzoek naar de economische ontwikke1ingsmogelijkheden in Zeewolde (STOGO, 1987). In dit rapport wordt geconcludeerd dat het productiemilieu van Zeewolde voldoende mogelijkheden heeft voor een gezonde economische ontwikkeling, maar dat de werkgelegenheidssituatie en de inrichting van de bedrijfsterreinen als minder attractief moeten worden bestempeld. Op het terrein van kantoren wordt de aanbeveling gedaan om kantoorgebouwen te ontwikkelen met flexibel indeelbare ruimten of een kantoorverzamelgebouw te vestigen. Voor deze kantoren zouden dan met name de high-tech bedrijven als ook de zogeheten "economisch kansrijke activiteiten" met een bovenlocale afzetmarkt in aanmerking moeten komen (STOGO. 1987. p.29). De vestiging van met name deze zogen. "stuwende" werkgelegenheid vormt een onzekere factor in het gemeentelijk economisch beleid. Voornamelijk omdat vestiging niet afhankelijk is van de locale afzetmarkt, maar van andere factoren. Van de verzorgende werkgelegenheid daarentegen is de uiteindelijke omvang beter vast te stellen, omdat zij georienteerd is op de locale afzetmarkt. Bij toeneming van de bevolkingscmvang zal dit type werkgelegenheid ook toenemen. Naast bepaling van de totale omvang aan kantoorruimte in Zeewolde voor de 15.000 inwonersfase, is voor de planvorming noodzakelijk te weten welke ruimte en locaties voor kantoren in het plangebied moeten worden gereserveerd en of deze aansluiten op de wensen van mogelijke vestigers in Zeewolde. Op basis van het bovenstaande is de probleemstelling als volgt geformuleerd: 1) hoeveel kantoorruimte is nodig op basis van bevolkingsvolgende (verzorgende) werkgelegenheid? 2) wat is de behoefte aan kantoorruimte op basis van stuwende werkgelegenheid en hoe is deze te stimuleren? 3) waar zijn mogelijkheden voor vestiging van kantoren in Zeewolde en komen deze locaties overeen met de te verwachten vraag?
1.3. Onderzoeksopzet en opbcuw van het rapport In het tweede hoofdstuk wordt de vraag naar en het vestigingsgedrag van de kantorensector in Nederland behandeld op basis van secundair materiaal. De belangstelling voor kantoren op nationaal niveau is vrij groot door de enorme groei van het aantal kantooraccommodaties begin jaren tachtig. Deze groei van het aanbod is niet in overeenstemming met de vraag, waardoor op de kantorenmarkt een overschot aan kantoorpanden is ontstaan. De ruimtelijke spreiding c.q. concentratie van kantoren in Nederland en de kansen om kantoorvestigingen aan te trekken door gemeenten met een gering inwonertal worden in het tweede gedeelte van het hoofdstuk behandeld. Specifiek voor de gemeente Zeewolde met 15.000 inwoners wordt bekeken wat haar kansen zijn als kleine gemeente om kantoorvestigingen aan te trekken. Het huidige kantorenbestand in Zeewolde wordt in het derde hoofdstuk gein-
ventariseerd. Hiervoor is in eerste instantie gebruik gemaakt van de bij de RIJP aanwezige bedrijvenkartotheek Zeewolde. Door middel van de 4 cijferige SBI-code van de standaardbedrijfsindeling van het CBS is het kantorenbestand in Zeewolde geselecteerd. Gegevens over ruimtebeslag en ruimtelijke kenmerken van de kantoren zijn nauwelijks aanwezig. Op basis van het aantal werkzame personen is daarom een schatting gemaakt van het aantal m2 kantoorruimte in Zeewolde. In hoofdstuk vier wordt ingegaan op de ontwikkeling van het kantorenaanbod in de omliggende gemeenten van Zeewolde. Aanbod van kantoren in de omgeving kan bedrijven doen besluiten niet in Zeewolde te vestigen. Bekeken wordt wat de concurrentiepositie is van Zeewolde ten opzichte van gemeenten op de Veluwe en in de provincie Flevoland. In hoofdstuk vijf wordt door middel van verschillende rekenkundige excercities een prognose gemaakt van de te verwachten -c.q. wenselijk- aantal kantooraccommodaties in Zeewolde voor 15.000 inwoners. In de behoefteraming wordt onderscheid gemaakt in kantoorvestigingen gericht op de locale afzetmarkt (de verzorgende bedrijven) en kantoorvestigingen die hun producten en/of diensten voornamelijk buiten Zeewolde verkopen (de stuwende werkgelegenheid ) . Het zesde hoofdstuk gaat in op de vraag op welke locaties in Zeewolde de toekomstige kantoorvestigingen gerealiseerd kunnen worden bij afweging van vestigingswensen van de ondernemers en taaktstellingen/ruimtereserveringen in de planvorming. Tenslotte wordt in hoofdstuk zeven op basis van de prognoses een aantal beleidsaanbevelingen gegeven.
2. Begrippenkader en de ontwikkeling van de kantorensector
2.1. Inleiding De opzet van het tweede hoofdstuk is om een beeld te geven van de kantorensector op landelijk niveau en wat de rol van Zeewolde hierin kan zijn. De kantorensector in Zeewolde zelf stelt nog niet veel voor (zie hoofdstuk 3 ) . Mogelijke toekomstige vestiging van kantoorbedrijven in Zeewolde. met name van bedrijven met een bovenregionale afzetmarkt zal in belangrijke mate bepaald worden door ontwikkelingen op landelijke niveau. De verzorgende bedrijvigheid in kantoren is vooral afhankelijk van bevolkingsgroei en bij toename van de bevolking zal deze bedrijfstak zich wel vestigen in Zeewolde. In de literatuur ontbreekt een eenduidige omschrijving van het begrip kantoor. De tweede paragraaf behandelt derhalve de definiering van de kantorensector. welke keuzes daarbij gemaakt moeten worden en wat de gevolgen daarvan zijn voor de statistische registratie. De sectoren die voornamelijk in kantoren worden aangetroffen worden in de derde paragraaf behandeld. Eelangrijk voor mogelijke vestiging van kantoren in Zeewolde is de groeiverwachting van een aantal sectoren. Hierbij wordt met name ingegaan op de ontvikkeling van "economisch kansrijke activiteiten" . In de vierde paragraaf wordt ingegaan op de ruimtelijke spreiding van kantoren in Nederland (waar zijn ze gevestigd) en op de vestigingsplaatsfactoren van kantoren (waarcm zijn ze daar gevestigd). Daar Zeewolde uiteindelijk zal uitgroeien tot een plaats met zo'n 15.000 inwoners, zal vooral ingegaan worden op de aanwezigheid van kantoren in kleine gemeenten.
2.2. Definigring van het begrip kantoor Het begrip kantoor kan worden gedefinieerd op basis van ruimtelijke en functionele criteria. Vanuit de ruimtelijke invalshoek worden arbeidsverrichtingen in zelfstandige gebouwde eenheden in beschouwing genomen. Het functionele criterium legt de nadruk juist op administratieve werkzaamheden. ongeacht de plaats waar deze worden verricht. Voor dit onderzoek, gericht op de toekomstige behoefte aan kantoorruimte in Zeewolde is een benadering vanuit kantoorwerkzaamheden niet geschikt , omdat het ruimtelijk element ontbreekt. Daarom wordt voor definiering van kantoor gekozen voor het ruimtelijk criterium. Dit houdt in dat alleen die kantoren die als een ruimtelijk zelfstandige eenheid kunnen worden beschouwd met een zelfstandig karakter, dus niet fungerend als onderdeel van een vestiging die hoofdzakelijk een andere functie uitoefent. deel uitmaken van het onderzoek. Deze keuze heeft voor de statistische registratie als consequentie dat kantoren die een onderdeel vormen van een vestiging met een andere. dominante functie geboekt zullen worden onder bijvoorbeeld industrie of groothandel (Hanemaayer e.a., 1981, p.16). Voor de bepaling van de vestigingsplaats van kantoren zijn deze afdelingen ook niet interessant. Aangenomen wordt nl. dat die afdelingen niet zelfstandig een vestigingsplaats kiezen, maar dat hun vestigingsplaats de wensen weerspiegelt van het totale bedrijf (v. Dinteren (red.). 1985, p.13).
De keuze voor een definiering van het begrip kantoor is dan ook voornamelijk gebaseerd op practische? gronden. Aangesloten wordt bij Bak (1980. p.24) die een kantoor omschiijft als: "een pand of een gedeelte van een pand waarin voornamelijk op zichzelfstaande bureauwerkzaamheden worden verricht. Onder bureauwerkzaamheden worden in dit verband niet alleen verstaan de administratieve handelingen in strikte zin, maar ook organisaV torische, beleidsmatige, creatieve en commerciSle activiteiten. welke een administratieve voorbereiding of uitwerking behoeven". Voor de uiteindelijke select ie van de kantorensector in Zeewolde en de vergelijkingsgemeenten is gebruik gemaakt van de SBI-code (1974). In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van alle SBI kantorencodes en van de SBI-codes voor zover die in Zeewolde aanwezig zijn. Naar functiegroep moet bij het begrip kantoor in grote lijnen gedacht worden aan het bank- en verzekeringswezen, vrijwel de gehele zakelijke dienstverlening en in beperkte mate de 'overige dienstverlening', zoals onderdelen van openbaar bestuur en maatschappelijke dienstverlening (de Smidt e.a. , 1982) . Naast deze traditionele indeling van bedrijven naar bedrijfstakken bestaan nog vele benamingen en indelingen van bedrijvigheid. die van invloed zijn op de kantorenmarkt. Technologische vernieuwingen en de overgang naar een informatiemaatschappij vormen belangrijke impulsen voor de opleving van de economie en nieuwe vormen van bedrijvigheid. Vooral bedrijvigheid die zich bezighoudt met het verkrijgen, verwerken en verstrekken van allerlei typen informatie wordt van steeds groter belang. Het gaat om tal van gespecialiseerde dienstverlenende bedrijven op het gebied van distributie. financiele en zakelijke diensten en research en bedrijven die gericht zijn op het verhogen van de productiviteit van agrarische, industrigle en ook andere dienstverlenende bedrijven. Een groot deel van deze bedrijven behoren tot de bedrijfstak zakelijke dienstverlening, die voornamelijk is gehuisvest in een kantoor. Binnen de bedrijfstak zakelijke dienstverlening wordt een deel van deze bedrijven ook wel aangemerkt als commerciSle intermediaire dienstensector. Hieronder worden o.a. gerekend "computer servicebureaus e.d. "(S.B.I.84.3). "reclame- en advertentiebureaus e.d." (S.B.I. 84.5) en "uitzendbureaus (S.B.I. 84.8) (v.Dijken 1988 p.l). Ook wordt nogal eens het woord H.I.C.- sector genoemd i.v.m. planning van kantoren science parks of kantoren in een "parkachtige" setting. Van het begrip H.I.C- of high-tech sector bestaat nauwelijks een definiering. Bio- en milieutechnologische bedrijven, maar ook informatie- en materiaal- technologie worden hierbij genoemd. Zij hebben alien gemeen dat zij een kantoorpand als huisvesting nodig hebben, en bovendien als economisch kansrijke activiteiten (H.I.C.sector STOGO, 1987, p.24) of groeisectoren van de economie worden beschouwd (RPD 1987). Tenslotte kan nog worden gesproken van verzorgende en stuwende werkgelegenheid in de kantorensector. Dit onderscheid in type bedrijvigheid is gebaseerd op het verzorgingsgebied van een onderneming/instelling. De verzorgende bedrijven zijn primair gericht op de bevolking (bijv. banken en postkantoren) of op bevolkingsverzorgende bedrijven en instellingen (bijv. accountants). In de werkgelegenheidsstatistiek van de RIJP, waar de gegevens van de gemeenten in Flevoland afkomstig zijn, wordt als norm voor verzorgende bedrijvigheid genomen dat 60% van de producten/diensten binnen het betreffende gebied (in dit geval binnen de gemeentegrenzen van Zeewolde) wordt afgezet. Het ruimtelijk spreidingspatroon van dit type bedrijven wordt voornamelijk bepaald door de spreiding van de bevolking
over het land. De tweede categorie. d_e stuuende sector, is primair gericht op niet bevolkingsverzorgende bedrijven en instellingen. Hiervoor geldt de norm dat minimaal 60% van de producten/diensten buiten het betreffende gebied wordt afgezet. Het vestigingsgedrag van deze sector is daardoor moeilijker te voorspellen.
2.3 De landelijke ontwikkeling van kantoren Om een beeld te kunnen geven van de ontwikkeling van de werkgelegenheid in de kantorensector zal vooral naar de dienstensector gekeken moeten worden. Dat de dienstensector een steeds groter aandeel vormt in de nationale economie ook op het gebied van de werkgelegenheid blijkt o.a. uit het jaarverslag van de RPD (1987). Geconcludeerd wordt dat Nederland op weg is naar een economie, waarin de dienstensector een steeds grotere rol krijgt. Door verandering van economische processen en de toegenomen overheidsinvloed is een steeds groter deel van de beroepsbevolking zich gaan bezighouden met allerlei kantoorwerkzaamheden. In 1985 blijkt zo'n 60,5% van het arbeidsvolume werkzaam te zijn in de dienstensector. Volgens berekeningen van het Centraal Planbureau zal in het jaar 2010 circa 67% van het arbeidsvolume worden opgenomen door de dienstensector. Naast uitbreidingen vinden binnen de kantorensector ook belangrijke technologische ontwikkelingen plaats. die een verandering te weeg brengen in de kwalitatieve eisen die bedrijven aan hun omgeving en gebouwen stellen. Zoals reeds aangegeven leiden technologische ontwikkelingen tot nieuwe vormen van bedrijvigheid met name tot nieuwe vormen van communicatie en dienstverlening, nieuwe productie- en procesmethoden. Deze nieuwe vormen van bedrijvigheid zoeken veelal een nieuw en modern bedrijfspand op een representatieve locatie. Tegen deze achtergrond van toenemende omvang van de kantorensector en structuurveranderingen binnen die sector wordt de verwachting gewekt dat er een aanzienlijke vraag naar kantoren bestaat op nationaal niveau. Figuur 2 geeft een overzicht van aanbod en opname van het aantal m bruto vloeroppervlakte (1) kantoorruimte in Nederland tussen 1977 tot 1986.
(l)bruto vloeroppervlakte= vloeroppervlakte vermeerderd met dienstruimten, vergaderruimten, kantines en dergelijke. exclusief eventuele inpandige parkeerplaatsen en overig onbebouwd terrein.
Figuur ^ Aanbod en opname kantoorruimte in Nederland 1977-1988
noo 1600
1
— •
oenicrt — r—- • oenomt
1400 1200 1000
—
800
1 **
too 400
—
300
—-
1 1 1 1
1 1 1 1 1
0 1977 I97S T97S 1060 1881 108. 1083 '004
1885
'««
Bron: VGM, 1988 De vermindering van het aanbod is vrij gering in relatie gezien met de forse stijging van de jaarlijkse opname. De belangrijkste oorzaak hiervan moet vooral gezocht worden in het feit dat bedrijven steeds meer kiezen voor nieuwbouw wat betreft hun huisvesting. Wanneer een bedrijf kiest voor bouw van een nieuw kantoor levert dit een vergroting van het aanbod op zonder dat daar een aanbodsvermindering elders tegenover staat. Op landelijk niveau is er daarom een structured overaanbod van kantoorruimte sprake. In 1986 is zc'n 781.000 m2 kantoorruimte door de gebruikersmarkt opgenomen (VGM, 31-1-1987). Tegenover deze opname staat echter een aanbod van kantoorruimte van ruim 1.5mln. m2. (In deze cijfers zijn alleen de kantoorruimten van 500 m2 of meer opgenomen) Daarnaast is nog eens 3.1 min m2 in voorbereiding, wat 6 maal zoveel is als de gemiddelde vraag van de afgelopen drie jaar (RPD. 1987). Verwacht wordt dan ook dat, gezien de geringe netto-vraag en het.grote in voorbereiding zijnde aanbod aan de vraag naar kantoorruimte tot het jaar 2000 kan worden voldaan (RPD. 1987. p.28). 2.4. De ruimtelijke spreiding van de kantorensector en de vestigingsplaats; factoren Daar de kantorensector over een groot aantal bedrijfstakken verspreid is ontbreken veelal de statistische gegevens hierover. Over de ruimtelijke spreiding van kantoren in Nederland op gemeentelijk niveau is zeer weinig bekend. Belangrijkste bronnen over de kantorensector op het niveau van
10
gemeenten vormen het tijdschrift Vast Goed Markt (VGM) met gegevens over de leegstand van kantoren en een onderzoek van Bak (1980) over kantoren naar gemeentegrootte. Bak (1980, p.42) geeft aan dat in 1977 bijna de helft van de totale kantoorbevolking gevonden wordt in gemeenten met meer dan 100.000 inwoners. De kleinste gemeenten (beneden de grens van 20.000 inwoners) hebben aan het kantoorgebeuren slechts in heel beperkte mate deel. In figuur 3 is de relatie aantal kantoorwerkzamen en aantal inwoners per gemeente weergegeven. In deze situatie is weinig verandering opgetreden de laatste jaren, gezien de ontwikkeling in de opname van kantoorruimten. Rond tweederde van de totale opname wordt bepaald door de vier grote agglomeraties. In plaats van speiding van kantoren kan beter worden gesproken over ruimtelijke concentratie van kantoren. De relatie kantorensector en gemeentegrootte wordt bepaald door factoren in het productiemilieu en de functionele spreiding van de verschillende kantoorsectoren. Sommige kantocrsectoren hebben een dermate verzorgende functie ten opzichte van de bevolking dat van een stedelijke concentratie slechts beperkt sprake kan zijn. Voorbeelden daarvan zijn de sectoren bankwezen. communicatie. juridische praktijk. administratie en gemeentelijke overheid. Deze sectoren zijn met een relatief groot aantal vestigingen in alle grootteklassen van gemeenten vertegenwoordigd (Bak, 1980, p.43). De verhouding stuwende-verzorgende werkgelegenheid naar grootteklasse van gemeenten is in figuur vier aangegeven. In gemeenten met minder dan 20.000 inwoners vormen de sectoren administratie, handel. gemeentelijke overheid en het bankwezen meer dan 6C% van de kantoorvestigingen in deze gemeenten. Uit het ruimtelijk gedrag van stuwende bedrijven is de vestigingsvoorkeur voor de Randstad duidelijk. Dit vestigingspatroon zou met name in de hand worden gewerkt om onzekerheden en risico's te vermijden. Aangesloten wordt bij bestaande kantorenconcer.traties wat de representativiteit en de status van de locatie ten goede kotrt en waarbij tevens de waarde van het pand is en blijft gegarandeerd.
Figuur 3 Aantal kantoorwerkzamen per 1000 inwoners
kan toorort*V.9p(aal»en per 1000 inwonets 40 35 50
/
25
/
20 15 10 Z> 0
"
. O
,
/ 5
,
.0 . 15 x 1000 inwoners
11 Bron: Bok 1&80
1 20
1 25
Figuur 4 Kantoorwerkzamen naar g r o o t t e van gemeenten en c a t e g o r i e s 1 W
80
groot.eklassen gemeenten 60
1 1.
minder dan 10.000 Vrwoners
2.
1 0 - 2 0 . 0 0 0 inwoners
1
2 0 - 5 0 . 0 0 0 inwoners
4,
5 0 - 1 0 0 . 0 0 0 invoner..
5.
meer don 100.000 invoners
40
1 1 ver_orger>_ i r m i stuwen.
20
0 gmottekknsen gemeenten
Bron: Bak. 1980 Wat betreft de kansrijke economische activiteiten en dan met name in de tertiaire dienstensector blijken kleine gemeenten (< 50.000 inwoners) niet erg gunstig te scoren vanwege hun productiemilieu. Bedrijven die representatief zijn voor de informatiemaatschappij en voor nieuwe ontwikkelingen (bijv. computerbedrijven) zijn duidelijk gericht op grootstedelijke agglomeraties. Vestiging in kleine gemeenten en met name gemeenten op enige afstand van de grote steden komt maar zelden voor. Gezien de geplande omvang van Zeewolde van 15.000 inwoners in 2005 (1) van vestiging van kansrijke bedrijven in de tertiaire en kwartaire sector gering worden geacht. In tabel 2.1 wordt dit nog eens geillustreerd. Tabel 2. 1 Locatiequotienten(1) voor kansrijke bedrijvigheid en totale bedrijvigheid naar vier sectoren en drie typen gemeenten bedrijfssector
grote steden m i d d e l g r o t e steden o v e r i g e gemeenten >200.000 inw. 45.000-200.OOOinw. <45.000 inw. kansrijk t o t a a l kansrijk totaal kansrijk totaal
traditionele industrie 27 71 moderne i n d u s t r i e t e r t i a i r e d i e n s t e n 138 k w a r t a i r e d i e n s t e n 225
39 93 70 139 134 155 185 125
91 134 131 82 93 43 95 31
131 88 92 70
Bron:RPD 1987 (1) Locatiequotienten geven in dit geval de verhouding tussen de aanwezig12
(I) Locatiequotienten geven in dit geval de verhouding tussen de aanwezigheid van bepaalde typen bedrijvigheid in een stad en die in Nederland weer. Een quotient groter dan 100 geeft een meer dan evenredige vertegenwoordiging van het type bedrijvigheid aan. Voor Zeewolde kunnen een aantal vestigingsplaatsfactoren worden genoemd die aantrekkelijk zijn voor vestiging van bedrijven en specifiek voor kantoren. Zoals reeds eerder is aangegeven gelden de vestigingsfactoren niet voor alle bedrijven in dezelfde irate. In het rapport "Economische ontwikkelingspotenties Zeewolde" (STOGO, 1987) worden de volgende specifieke kenmerken van het productiemilieu in Zeewolde als positief genoemd: -
woon- en leefmilieu; arbeidsmarkt; productiestructuur: ligging en bereikbaarheid; aanbod van bedrijfsruimten.
1. Woon- en leefmilieu Het aanbod van een kwalitatief en kwantitatief aantrekkelijk woonmilieu kan voor Zeewolde een belangrijke factor vormen in het productiemilieu i.v.m. meeverhuizende personeelsleden. Voor bedrijven die zich in Zeewolde willen vestigen kunnen de huisvestingsmogelijkheden voor meeverhuizend personeel van doorslag gevende betekenis zijn. Walen, Nozeman (1987, p.396) constateerden voor Zoetermeer dat bij bedrijfsverplaatsingen (in dat onderzoek kantoorverplaatsingen) op lange termijn sprake is van verhuizing van de kantoorwerkzamen naar de nieuwe werkplaats. Het proces van verhuizen in de richting van het werk stagneert na een aantal jaren, en lang niet alle werknemers zullen zich in de nieuwe werkplaats vestigen. Op basis van de twee groeivarianten (zie bijlage 2) zal de woningproductie in de kern van 600 per jaar omstreeks 1989 dalen tot 400 resp. 300 vanaf midden negentiger jaren. Rekening houdend met een stijging van de gemiddelde wonigbouwbezetting zal de 15.000ste inwoner in de kern bereikt worden tussen 1996 en 2003 waarbij zo'n 6.000 woningen voor nodig zijn. Voor het huidige structuurplan is deze 90-95% eengezinswoningen en 5-10% meergezinswoningen. Naast uitbreiding van de bestaande wconwijken, is nog ruimte gereserveerd voor woningbouw in het centrum, havengebied en bos ca. 1.100 woningen).
(1) Het jaar waarin de 16.5COste inwoners wordt bereikt is afhankelijk van de nog vast te stellen groeivariant (zie bijlage 2 ) . In de groeivariant met de laagste woningbouwproductie wordt het aantal van 16.500 inwoners bereikt in 2003 ; in de groeivariant met de hoogste woningbouwproductie wordt dit aantal al in 1996 bereikt.
13
2. Arbeidsmarkt. De beroepsdeelname in Zeewolde was in 1987 43,7% (Pendelonderzoek 1987). Dit hoge deelnemingspercentage is onder andere het gevolg van het migratieproces naar Zeewolde van vnl. 20-40 jarigen. De beroepsdeelname in deze leeftijdsklassen is in het algemeen vrij hoog. Gezien het feit dat de bevolkingsgroei van Zeewolde voor de 15.00 fase grotendeels bepaald wordt door migratie, waarvan toch ook weer een grote groep 20-40 jarigen zal zijn mag verwacht worden dat de teroepsdeelname in Zeewolde nog hoog zal blijven. In de Ontwikkelingsvisie is uitgegaan van een beroepsdeelname van 47,8% bij 16.500 inwoners. Op basis van stijging van het deelnemingspercentage en van het te realiseren aantal inwoners is qua omvang een beroepsbevolking te verwachten van ca. 7.900 personen bij 16.500 inwoners. De samenstelling van de beroepsbevolking in 1987 wordt nog sterk gedomineerd door de "agrarische beroepsgroepen", zij het dat dit aandeel t.o.v. 1984 al sterk was afgenomen. Het aandeel van de bercepsbevolking met een administratief beroep daarentegen is t.o.v. 1984 sterk toegenomen. Juist in deze beroepsgroep is het percentage werkforensen in verhouding met de overige beroepsgroepen hoog te noemen. Een aanzienlijk arbeidspotentieel met een administratieve beroepsgroep kan een mogelijke vestigingsfactor vormen voor kantoorvestiging in Zeewolde.
3. Productiestructuur De aanwezige bedrijvigheid c.q. werkgelegenheid is in het algemeen sterk bepalend voor het productieirilieu en voor de toekomstige economische ontwikkelingsmogelijkheden. De geplande ontwikkeling van Zeewolde tot een agrarisch-recreatieve kern (Structuurplan Zeewolde, 1982) heeft vooral geleid tot vestiging van bedrijven in de agrarisch-ondersteunende sector en in de recreatieve sector. De ontwikkeling van de werkgelegenheid naar bedrijfstak tussen 1984 en 1987 wordt weergegeven in onderstaande tabel. Tabel 2.2 Bezette arbeidplaatsen in de gemeente Zeewolde naar bedrijfstak (1984-1987) in prccenten. bedrijfstakken landbouw en visserij industrie openbare nutsbedrijven , bouwnijverheid en install, bedrijven handel.horeca.reparatiebedrijven transport .opslag en comm.bedrijven bank- en verzekeringswezen overige dienstverlening
1984
1987
50 2
34 3
13 5 2 1 27
25 8 3 3 25
100% 1.033
totaal absoluut Bron:RIJP 1987
14
100% 1 .679
Gezien het recente ontwikkelingsstadium van Zeewolde kan nog nauwelijks gesproken worden over een bestaande structuur. In de periode 1984-1987 is het aandeel van de agrarische sector sterk afgenomen van 50% naar 34%, terwijl de dienstensector (zakelijke dienstverlening en overige dienstverlening) is toegenomen. De gemiddelde groei van deze twee sectoren per jaar was 20% (gerekend naar het aantal arbeidplaatsen. De bouwnijverheid neemt nog altijd een belangrijke positie in. Dit zal in de toekomst procentueel gezien afnemen. gezien de afname van de woningbouwproductie.
4. Ligging en bereikbaarheid De ligging van Zeewolde in de omgeving is aangegeven in figuur 5. De plaatsen op de Veluwe, Het Gooi. en de Randstad c.q. Amsterdam zijn bereikbaar via drie regionale hoofdverbindingswegen: de Gooiseweg!via de Stichtse Brug aansluitend op de A27). de Nijkerkerweg*aansluitend op de A28) en de Spiekweg. Daarnaast vinden r.og verbeteringen plaats aan de infrastructuur in de gemeente, waardoor de ligging van Zeewolde t.o.v. de wijdere omgeving verder zal toenemen. De volgende verbeteringen van de regionale infrastructuur kunnen worden genoemd: aansluiting van de A27 op de A6, verbetering van de aansluiting van Zeewolde op de A28. verdubbeling van de capaciteit van de Stichtse Brug en mogelijke uitbreiding van de wegcapaciteit tussen Lelystad en Harderwijk. Door de goede ontsluitingswegen is Zeewolde qua ligging t.o.v. de Randstad het belangrijkste centrum voor kantoren niet in het nadeel t.o.v. concurrerende regio's als N.W. Veluwe en de regio Amersfoort. De bereikbaarheid van Zeewolde met het openbaar vervoerlbussen) is en blijft zeer beperkt.
5. Aanbod van bedrijfsterreinen Het huidige aanbod van bedrijfsterreinen omvat drie locaties: het Trekkersveld, Gildenveld en Schepenveld. Het Trekkersveld is een grootschalig bedrijfsterrein waarin voor totaal ca. 70 ha. ruimte is gereserveerd. De gevestigde bedrijven behoren vrijwel allemaal tot de agrarisch-verzorgende sector: loonwerkersbedrijven, landbouwmechanisatiebedrijven, groothandels in sproeimiddelen en landbouwgewas sen. Eind 1986 is 15 ha. uitgegeven. Het Schepenveld is een kleinschalige bedrijventerrein gelegen in de kern van Zeewolde in aansluiting op de woonbebouwing. Het Schepenveld is bestemd voor kleine en middelgrote ondernemingen van verschillende aard. Een verzamelgebouw voor startende bedrijven is op dit terrrein gelegen. De bestemming van deze terreinen gaat vooral de aandacht uit naar bedrijven in de sfeer van opslag, productie en kantooractiviteiten. Eind 1986 is 3 ha. uitgegeven. Het Gildenveld is een nieuwer terrein bedoeld voor kleinere, hoogwaardige ondernemingen, die hoge eisen stellen aan hun directe omgeving. Bijv. bedrijven op het gebied van de automatisering, dienstverlening, research en ontwikkeling. Voor de ruimtereservering specifiek voor kantoren in Zeewolde is in de Ontwikkelingsvisie met name het centrumgebied genoemd, welke ruimte zou moeten bieden voor 500 arbeidsplaatsen. Daarnaast wordt als aanvullende ruimtebehoefte voor kantoren zo'n 1 a 2 ha. gepland. De mogelijke locaties voor kantoren zijn in de plankaart ondergebracht onder de bestemming: bijzondere bestemming parkachtige setting, instituten en kantoren/reservering.
15
De ligging van de gemeente Zeewolde
|-S-T_q Flevoland ETC-a stad # dorp
autosnelweg hoofdweg (binnen Flevoland) spoorlijn 12
Bronn-n: Rijkidlanit voor d . U i M l m a a r p o k l c n . 1384.
kilometer
•MI-UM. i m .
16
18
Het gaat hierbij om ruimtereserveringen aan de oost- en westkant van het Gildenveld. langs de Horsterweg en de Dasselaarweg. Beide terreinen omvatten samen 3,6 ha. De afmetingen zijn nl. 150x500m en 300x450m. Verder van de kern afgelegen zijn nog een tweetal terreinen in het Horsterwold aangewezen als locatie voor instituten en kantoren in "en parkachtige setting". Tenslotte is nog een gebied ten westen van het Trekkersveld gereserveerd voor deze bestemming. Niet al deze factoren kunnen tot de specifieke vestigingsfactoren voor kantoren worden genoemd. Daarnaast is het feit dat er in Zeewolde geen verouderde voorraad aanwezig is een vestigingsfactor zijn. Op de nieuwste ontwikkelingen waarbij steeds meer de nadruk komt te liggen op representatieve omgeving en gebouwen kan men derhalve goed inspelen. De afstand van Zeewolde t.o.v. de Randstad wordt als te groot ervaren om voor bedrijfsverplaatsing een alternatief te kunnen vormen. Over het algemeen wordt 40 kilometer als de gemiddelde afstand gehanteerd waarover bedrijfsverplaatsingen plaatsvinden. Als verplaatsing uit de Randstad wordt overwogen. dan zal Almere als intervening opportunity een belangrijke concurrent vormen voor Zeewclde. Wat betreft de vestiging var. m.n. stuwende kantoren in Zeewolde moet gezien de landelijke ontwikkelingen de verwachtingen niet al te hoog gespannen zijn. Een blijvende voorkeur voor de Randstad en de grote steden komt duidelijk naar voren. De geplande omvang van de gemeente tot 16.500 inwoners blijft vrij klein om hcogwaardige stuwende bedrijvigheid in de kantorensector te kunnen aantrekken. De behoefte op landelijk niveau blijkt vooral te zijn gebaseerd op vervanging. Daarnaast spelen de kwalitatieve aspecten met betrekking tot de huisvesting een steeds grotere rol. Het blijken met name de representatieve locaties bij bestaande kantoorconcentraties te zijn die goed in de markt liggen. Zeewolde heeft als voordeel dat er geen verouderde voorraad aanwezig is, zodat men in principe goed kan inspelen op de behoefte op de markt. De ligging van Zeewolde ten opzichte van de Randstad en dan met name t.o.v. Amsterdam en Utrecht, zou met goede infrastructurele verbindingen, een voordeel kunnen zijn. Verplaatsing van economische activiteiten uit de Randstad naar de intermediaire zone kan plaatsvinden indien er een te kort aan representatieve locaties zou ontstaan of dat locaties buiten de Randstad goede concurrenten gaan vormen. Met name op dat laatste zou Zeewolde moeten inspelen. In hoeverre nieuwe vormen van bedrijvigheid als H.I.C. bedrijven of de intermediaire dienstensector zich in kleine gemeenten wil vestigen moet de toekomst nog uitwijzen. Op dit moment komt het nog zeer sporadisch voor. deze sectoren zijn nog volop in ontwikkeling. Het scheppen van condities voor vestiging biedt nog geen garantie dat deze bedrijvigheid zich ook inderdaad in de gemeente vestigt, het vormt wel een harde randvoorwaarde.
17
3. Inventarisatie van kantoorruimte in Zeewolde 3.1. Inleiding Cn dit hoofdstuk wordt een analyse gegeven van de ruimtelijke en functio nele aspecten van de kantorensector in de gemeente Zeewolde. De ontwikke ling van de kantorensector in de afgelopen periode (1984-1987) en de behoefte aan kantooraccommodatie dienen als basis voor de prognose van kantoorruimte welke in hoofdstuk 5 aan de orde komt. En de eerste plaats wordt de functionele structuur van de werkgelegenheid en de plaats van de kantorensector behandeld. De samenstelling van de werkgelegenheid in het algerreen kan een indruk geven of de bedrijvigheid in Zeewolde van belang is voor de kantorensector. In hoofdstuk 2 is aangegeven dat vooral de dienstverlening in kantoren is gehuisvest. zodat met name de ontwikkeling in deze bedrijfstak wordt bekeken. De gegevens zijn afkomstig uit de werkgelegenheidsstatistiek, welke is geactualiseerd tot en met September 1987. Deze statistiek bevat echter geen specifiek op kantoren gerichte ingang. Het ruimtelijk aspect (en gegevens over de locatie) van de bedrijven en de huisvestingssituatie ontbreken in het bestand. De SBI-codes vcrmen de basis voor een selectie van kantoren uit de werkgelegenheidskartctheek. De SBI-kantoren codes zijn geselecteerd op basis van eerdere studies en gecontroleerd door middel van veldwerk aan de situatie in Zeewolde. Voer een overzicht van de geselecteerde SBI-codes wordt verwezen naar bijlage 1. 3.2. De werkgelegenheid Het bank- en verzekeringswezen en de overige dienstverlening vormen de bedrijfstakken waarin het grootste deel van de kantorensector is gevestigd (zie hoofdstuk 2 ) . Bovendien hebben beide bedrijfstakken op landelijk niveau een belangrijke groei doorgemaakt in de afgelopen jaren. De ontwikkeling van de werkgelegenheid in Zeewolde tussen 1984-1987 is dan ook uitgesplitst naar de categorieen: bank- en verzekeringswezen. overige dienstverlening. De andere bedrijfstakken zijn samengevoegd tot een restcategorie, waarin zich geen kantoren bevinden. Tabel 3.] Aantal permanente vestigingen (1) enarbeidsplaatsen naar bedrijfstak (1984-1987)
jaar bank- en verzekerings overige overige dienstverlening bedrijfstakken wezen arb. pit. full part time time 1984 1985 1986 1987
10 20 29 51
1 1 5 7
totale werkgelegenheid
vest. , arb.pit. vest. arb.pit. vest. arb.pit. vest full part full part full part time time time time time time
3 6 12 19
270 308 244 404
37 43 243 143
22 31 36 46
425 580 658 774
74 84 143 153
199 705 221 908 258 931 306 1229
112 128 391 303
224 258 306 371
(l)In de statistiek van de verkgelegenheid en beroepsbevolking Zeewolde wordt onderscheid gemaakt tussen permanente en tijdelijke vestigingen. In dit rapport worden alleen gegevens over permanente vestigingen gebruikt.
18
De gemiddelde groei per jaar van de totale werkgelegenheid bedroeg tussen 1984-1987 179 arbeidsplaatsen. Een groot deel van deze jaarlijkse toename is tot stand gekomen in de tedrijfstakken bank- en verzekeringswezen en overige dienstverlening (geniddelde jaarlijkse toename van 60 arbeidsplaatsen). De sterke toename van de bevolking tussen 1984-1987 van 1.914 naar 4.545 personen, met name doer bewoning in de kern, maar ook van de recreatiecentra is van invloed geueest op deze werkgelegenheidsgroei. In 1987 waren er 8 kampeerterreinen aanwezig in Zeewolde. Ook de werkgelegenheid in de zakelijke dienstverlening (bank- en verzekeringswezen) is aanzienlijk toegenomen, zij het dat deze absoluut gezien minder is geweest dan in de overige dienstverlening (geniddelde jaarlijkse toename van 12 arbeidsplaatsen in dezelfde periode). De dienstverlening is de belangrijkste groeisector op landelijk niveau, zo niet in Zeewolde. Het aandeel van de bedrijfstakken bank- en verzekeringswezen en overige dienstverlening is vrij constant gebleven tussen 1984-1987 met ca. 39% in de totale werkgelegenheid. In de gemeente Dronten, een agrarische gemeente met 22.614 inwoners ultimo 1986, kan ca. 30% van de werkgelegenheid aan de beide bedrijfstakken worden toegeschreven, waarbij het aandeel zakelijke dienstverlening in Dronten procentueel gezien groter is dan in Zeewolde. De overige dienstverlening is juist in Zeewolde sterk aanwezig. voor een belangrijk deel veroorzaakt door de recreatieve functie. Naast groei van de werkgelegenheid per bedrijfstak is de indeling naar stuwende/verzorgende werkgelegenheid een tweede indicatie van de economische structuur van Zeewolde. Een deel van deze werkgelegenheid is afhankelijk van de bevolkingstoenane (verzorgende werkgelegenheid). 94% van de arbeidsplaatsen in 1987 in de bedrijfstak bank- en verzekeringswezen behoorde tot de verzorgende werkgelegenheid. In de overige dienstverlening was dat maar 32%, veel lager, omdat in deze bedrijfstak ook de recreatiecentra zijn opgenomen, die tot de zogen. stuwende werkgelegenheid behoren. Ter vergelijking voor aandeel stuwend/verzorgend een voorbeeld naar de gemeente Dronten in 1986. Van de bedrijfstak overige dienstverlening behoorde bijna 78% van de arbeidsplaatsen in deze gemeente tot de verzorgende werkgelegenheid en in de bedrijfstak zakelijke dienstverlening was dat 84%. Op grond hiervan mag verwacht worden dat met name in de zakelijke dienstverlening in Zeewolde nog werkgelegenheid kan worden geschapen. Het percentage kantoren in deze bedrijfstak. waar het uiteindelijk om gaat, is ook vrij hoog (2ie ook tabel 3.2). De groei van de werkgelegenheid is in Zeewolde in alle bedrijfstakken aanzienlijk geweest, zodat van een stabiele werkgelegenheidsstructuur dan ook nog niet kan worden gesproken. De ontwikkeling tot een kern van 15.000 inwoners zal naar verwachtirg nog verschillende typen bedrijvigheid aantrekken die nu nog niet aanvezig zijn. De werkgelegenheidsstructuur zal derhalve in de toekomst nog veranderen, maar het agrarische en recreatieve karakter van de gemeente zal hierin merkbaar blijven.
Niet de gehele bedrijfstak zakelijke en overige dienstverlening kan tot de kantorensector worden gerekend. Om een inzicht te krijgen in het huidige kantorenbestand moet dan ook nog een selectie plaatsvinden. Deze selectie vond plaats op basis van SBI-codes. die volgens van Hall en De Smidt (1981)
19
Tabel 3.2 Aandeel van de kantorensector in de totale werkgelegenheid(3 " per 31-12-1987
w. V kantoren % kantoren totaal vest.(1)arb plt(2) vest arb.pit vest. arb.pit bank- en verzekeringswezen (S.B.I. 8) overige dienstverlening (S.B.I. 9)
19
47
17
42
89
89
46
404
3
58
7
14
totaal
65
451
20
100
31
22
i 1 I permanente vestigingen (2) full-time arbeidsplaatsen (3) De bedrijfstakken landbeuw, industrie en handel is geen arbeidsplaats tot de kantorensector gerekend, hoewel in deze bedrijfstakken ongetwijfeld een aantal administratieve functies aanwezig zijn. Het betreft hier dan functies die bij het productiebedrijf horen. De kantoorruimte maakt echter onderdeel uit van de overige ruimte van het bedrijf. Met andere woorden: er kan niet worden gesproken van een zelfstandige kantoorruimte. Het gaat dus voorbij aan het doel van deze studie om de behoefte en gewenste ontwikkeling aan kantoorruimte in Zeewolde voor de 16.500 inwonersfase aan te geven. De kantorensector in Zeewolde neemt nu nog een zeer bescheiden plaats in in de totale werkgelegenheid met 20 vestigingen en 100 arbeidsplaatsen. De kantoorwerkgelegenheid wordt voornamelijk bepaald door een aantal banken. verzekerings- en accountantsbureaus, architectenbureaus, makelaars, alien behorende tot de bedrijfscategorie 8: bank- en verzekeringswezen. De overige dienstverlening bestaat uit: de gemeente Zeewolde en RIJP. De bedrijfstak bank- en verzekeringswezen kan voor wat betreft het aantal arbeidsplaatsen voor 89% tot de kantorensector worden gerekend, hetzelfde bindingspercentage als bij de vestigingen. De gemiddelde omvang van de kantorensector in de bedrijfstak bank- en verzekeringswezen bedraagt 2,5 arbeidsplaats/bedrijf. Het kantooraandeel in de overige dienstverlening is beduidend lager met 7% van de vestigingen, en 14% van het aantal arbeidsplaatsen. De gemiddelde omvang is 19,3 arbeidsplaats per kantoorvestiging. Het gaat hierbij echter om 2 grote bedrijven nl. de gemeentelijke overheid met 38 arbeidsplaatsen en enkele afdelingen van de RIJP met 18 arbeidsplaatsen. Met name in de overige dienstverlening is, het kantoorbindingspercentage zeer laag te noemen in vergelijking met een gemeente als bijv. Almere, waar medio 1983 15,3% van de vestigingen en 50,6% van de arbeidsplaatsen in de overige dienstverlening tot de kantorensector behoorde (v. Voorthuizen, 1984). Hiermee wordt nog eens benadrukt dat de omvang van de bedrijfstak overige dienstverlening in Zeewolde vnl. wordt bepaald door de recreatieve voorzieningen. welke geen behoefte aan kantoorruimte scheppen. Wordt het aantal kantoorarbeidsplaatsen per 1000 inwoners vergeleken met de uitkomsten van Bak (1980) in gemeenten met <10.000 inwoners, dan blijkt Zeewolde wat betreft de kwantiteit van de kantoorsector tamelijk goed te scoren. Bak kwam gemiddeld uit op 1.3 kantoorvestiging en 8 werkzamen per 1000 van de bevolking. Zeewolde komt op gemiddeld 4,4 kantoorvestiging en
20
22 werkzamen per 1000 van de bevolking. Deze hoge aantallen zijn mede veroorzaakt door een vestiging van de RIJP en een aantal architectenbureaus. wat vrij unieke bedrijvigheid kan worden genoemd in een gemeente van een dergelijke omvang. Tit heeft ongetwijfeld te maken met de opbouwfase van Zeewolde. Tenslotte moet bij tabel 3.2 nog de kanttekening worden geplaatst, dat niet elke arbeidsplaats tot een kantoorarbeidsplaats kan worden gerekend. Zo zijn er bij de gemeente een aantal functies aanwezig, die niet strikt tot de kantoorwerkzaamheden beheren, bijv. de plansoendienst. In hoofdstuk 2 is bij de definiering van het tegrip kantoor gekozen voor het ruimtelijk criterium. de functionele ir.valshoek waarbij de nadruk wordt gelegd op de kantoorwerkzaamheden zijn hierbij niet van belang. Gezien de keuze voor definiering van het begrip kantoor worden alle arbeidsplaatsen per vestiging hier tot kantoorarbeidsplaatsen gerekend. ongeacht of het administratieve functies zijn of niet.
Tabel 3.3 Het aandeel stuwer.d/verzorgende werkgelegenheid in de kantorensector naar bedrijfstak (abs. en %) in 1987
totale werkgelegenheid
w.v. in kantoren
verzorgend
stuwend
stuwend
verzorgend
vest. arb.pi. vest. arb.pl vest. arb.pi vest. arb.pl abs. % abs % abs . % abs . % abs. % abs. % abs. % abs. % bank- en verzekeringswezen 4 overige dienstverlening 10
6
13 15
79
22 274
68 36
78 130 32
14
22 280
80 51
78 71
totaal
21
41 87
20
4
24
6
14 13
75
3 100 4
20
6
6 16
80
36
86
58 100 94
94
Het merendeel van de kantorensector in Zeewolde bestaat uit verzorgende werkgelegenheid. De bedrijfstak overige dienstverlening in de kantorensector is zelfs geheel verzorgend. Van de in hoofdstuk 2 genoemde economisch kansrijke activiteiten of hic-bedrijven is nog geen sprake in Zeewolde. Het principiele hoofdkenmerk van verzorgende bedrijven is dat het merendeel (min. 60%) van de producten/diensten binnen de gemeente Zeewolde wordt afgezet. De groei van deze bedrijven is in het algemeen afhankelijk van de bevol kingstoename. Een bovenregionale component of stuwende werkgelegenheid in de kantorensector komt nauwelijks voor. De enige kantoorwerkgelegenheid die regionaal is wordt gevormd door een tweetal architectenbureaus, een makelaar en een bemiddelingsbureau. Bak (1960) constateerde voor kleine gemeenten tot 10.000 inwoners bijv. dat zc'n 25% van de kantorensector tot de stuwende werkgelegenheid kan worden gerekend. Dit percentage wordt in Zeewolde nog lang niet gehaald. De geringe bevolkingsomvang van Zeewolde en de opbouwfase waarin het nog verkeert is mogelijk van invloed op het geringe aandeel stuwende werkgelegenheid in de kantorensector. Een onvolledig productiemilieu zal met name bij het achterblijven van de stuwende bedrijvigheid van belang zijn.
21
Winkelcentrum
gezien
vanuit
het
Flevokant oor.
3.3. Huisvestingssituatie , Gegevens omtrent huisvestingssituatie van de kantoren zijn niet direct voor handen. In deze paragraaf zal daarom op basis van aantal werkzamen alleen een indicatie worden gegever. over de omvang van de kantorensector. Naast omvang is de situering van het pand en type huisvesting voor de planvorming van belang voor het reserveren van de benodigde ruimte. Type huisvesting en situering var. het pand geven n.l. een indicatie van wensen voor kantoorvestiging. In tabel 3.4 wordt een overzicht gegeven van het vestigingsjaar van de kantoorbedrijven. Hiermee wcrdt getracht om inzicht te krijgen in de gemiddelde marktopname van kantocrruimte per jaar.
22
Tabel 3.4 Bedrijven in de kantorensector met aantal arbeidplaatsen per vestigingsjaar en de daarbij geschatte m b.v.o. arbeidsplaatsen bank- en verzekeringswezen 1982 1983 1984 1985 1986
overige dienstverlening
14 2 5 7 14
38 18 2
totaal
b.v.o.
m2 52 20 5 7 16
1 .300
500 125 175 400
Voor het jaar 1987 zijn geen gegevens bekendover nieuwe vestigingen in de bedrijfstakken bank- en verzekeringswezen en overige dienstverlening.
Uitbreiding van het aantal arbeidsplaatsen tussen 1982-1986 worden niet apart vermeld. Het aantal arbeidplaatsen per jaar in tabel 3.4 hoeft dus niet overeen te komen met het werkelijk aantal arbeidsplaatsen per stichtingsjaar. Met name de cijfers van 1982 en 1983 zijn geflatteerd. Daar staat tegenover dat uitbreiding van het personeelsbestand niet direct invloed behoeft te hebben op de huisvestingssituatie. Bij het huren of kopen, maar zeker bij het zelf bouwen (gemeente) van een kantoorpand wordt veelal rekening gehouden met uitbreiding van het personeelsbestand over een bepaalde periode. Voor het berekenen van de gemiddelde marktopname van kantoorruimte over de periode 1982-1986 heeft het exacte jaar van vestiging of uitbreiding van het personeel geen effect. De b.v.o. per werknemer is gesteld op 25 m . Deze norm wordt ook in andere studies over kantoren gehanteerd. Er moet op worden gewezen dat 25 m een gemiddelde is waarbij afwijkingen naar boven en beneden zeer goed mogelijk zijn. In Zeewolde zal eerder sprake zijn van een afwijking naar boven, gezien de geringe vestigingsduur van de kantoorbedrijven in Zeewolde en de uitbreiding van het personeelsbestand in de toekomst. Met deze afwijking wordt geen rekening gehouden. In Almere was in 1982 bijv. de gemiddelde b.v.o. 28,5 m z per persoon (v. Voorthuizen, 1984). In Zeewolde stond op 1-6-1988 zo'n 500 m 2 kantoorvloeroppervlakte leeg. Ervan uitgaande dat er zo'n 2.500m b.v.o. bezet wordt is er dus een leegstandspercentage van zo'n 17%. De 500 m kantoorvloeroppervlakte die leegstaat is in het centrum gesitueerd op een bovenverdieping.nl. boven winkels of banken. Deze leegstand moet als een probleem worden gezien. omdat voor deze aangeboden kantoorruimte voorlopig geen of nauwelijks uitzicht is op (nieuwe) gebruikers. Leegstand kan in bepaalde mate noodzakelijk zijn om de markt goed te laten functioneren. om mutatieonderhoud en verhuisbewegingen mogelijk te maken. Hoe groot die zogen. frictieleegstand moet zijn is moeilijk in te schatten. De meningen over de omvang van deze noodzakelijk geachte leegstand lopen uiteen van enkele procenten van het in gebruik zijnde areaal tot 10% of meer. Voor een snel groeiende gemeente als Zeewolde lijkt het verstandig om een ruime marge aan te houden. Aan de leegstand van kantoren zijn echter ook een groot aantal nadelen verbonden. Leegstand betekent lege panden in het centrumgebied en een slecht imago voor kantoorvestiging. Daarnaast zijn belangrijke kosten aan de leegstand
23
verbonden. zoals huurderving en instandhoudingskosten, die voor rekening komen van projectontwikkelaars en beleggers. Anders ligt het bij braakliggend terrein. Zolang uitgifte nog niet heeft plaatsgevonden komen de reeds gedane investeringen in grond en eventueel inrichting en de rentelasten volledig te laste van de gemeente. Het grootste gedeelte van de kantoorpanden in Zeewolde was in 1987 gesitueerd in het centrumgebied. 12 bedrijven waren nl. gevestigd in het gebied lopend van het Horsterplein. Raadhuisplein. Stevinweg, Flevoplein en Kerkplein. De functies van de bedrijven in het centrumgebied -het zijn voornamelijk banken- vereisen vrijwel allemaal optimale contactmogelijkheden met de consument en een zo groot mogelijk afzetgebied. Het aanbod van kantoorruimte in Zeewolde speelt goed in op deze eis van ruimtelijke concentratie van kantoorbedrijven in het centrumgebied. In een van de kantoorpanden in het centrum met 165 m kantoorruimte zijn drie verschillende bedrijven gehuisvest. In het centrumgebied zijn nog twee andere naar omvang gerekend grote kantoorpanden van elk 250 m te huur. De overige bedrijven hebben het kantoorpand waarin zij zijn gevestigd in eigendom. Op dit moment is er geen belangstel1ing voor het huren van kantoorruimte in het centrumgebied van Zeewolde.
Figuur 5 De situering van de kantoren.
Daarnaast is in de Noordwijk een zekere concentratie te merken van kantoorbedrijven. Het gaat hierbij om een aantal kleine vestigingen (niet meer dan 4 werknemers), die vlak bij de woning staan, maar wel een zelfstandige kantoorruimte vormen. Ook deze panden zijn eigendom van de betreffende onderneming. De kantorensector in Zeewolde is nog van een zeer beperkte omvang en wordt vooral bepaald door de bedrijfstakken zakelijke en overige dienstverlening. De samenstelling van deze bedrijfstakken is ook nog zeer beperkt. Een aantal typen bedrijvigheid als banken, assurantiebureaus en de gemeentelijke overheid bepalen het groctste deel van de werkgelegenheid in de kantoren. Een tweetal architectenbureaus en een rijksoverheidsinstelling kunnen vrij unieke bedrijvigheid werden genoemd gezien de beperkte omvang van Zeewolde.
25
4 . Aanbod van k a n t o r e n in orrgeving van Zeewolde 4.1.
Inleiding
In hoofdstuk 2 is reeds ingegaan op de ontwikkeling van het kantorenbestand in Nederland in de afgelopen jaren. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ontwikkelingen op dit terrein in de aangrenzende gemeenten/regio's van Zeewolde. In het STOGO rapport (1987) is een aantal regio's geselecteerd, die als donorgebied voor Zeewolde kunnen fungeren. Als donorgebied kwamen in aanmerking de Kamer van Koophandel-districten: Harderwijk (Noordwest-Veluwe), Amersfoort (Eemland) en Hilversum (Gooi- en Vechtstreek). Als mogelijke concurrent voer het aantrekken van kantoorvestigingen in Zeewolde komen ook Lelystad en Almere aan bod. In een aparte paragraaf wordt daarom in het kort de ontwikkeling van het kantorenbestand in beide gemeenten behandeld.
4.2. Ontwikkeling kantoorbestand in Harderwijk, Amersfoort en Hilversum Ten aanzien van belangrijke groeisectoren scoren alle drie de donorgebieden gunstig in de bedrijfstak dienstverlening en dan met name in de zakelijke dienstverlening. Deze gunstige ontwikkeling gold zowel op het gebied van de omzet en investeringen als in groei van de werkgelegenheid. In dit opzicht vertonen de drie geselecteerde regio's dezelfde ontwikkeling als landelijk het geval is. Waarschijnlijk is een groot deel van deze groei veroorzaakt door uitschuivings- en overloopprocessen van bedrijven vanuit de Randstad. Deze groei van de belangrijkste component in de kantorensector kan een druk veroorzaken in deze gebieden op de beschikbare ruimte voor bedrijfspanden/kantoren. Uit de ERBO-enquete van de Kamers van Koophandel blijkt ook inderdaad dat bij een groot aantal bedrijven problemen liggen bij de omvang van de ruimte. Het gaat hierbij om alle sectoren en niet specifiek om de kantorensector. Bovendien zijn alleen gegevens bekend van het kamerdistrict Harderwijk en Amersfoort. Aangenomen wcrdt dat in het kamerdistrict Hilversum dezelfde problemen t.a.v. de huisvesting zullen voordoen gezien de sterke groei die de dienstverlening ook in deze regio heeft doorgemaakt in de afgelopen periode. Wordt gekeken naar de belangrijkste knelpunten van de bedrijfstakken waarvan het merendeel van de bedrijven is gehuisvest in een kantoorpand (zakelijke en overige dienstverlening), dan komt het ruimtegebrek hierin sterk naar voren. Als duidelijk tweede knelpunt wordt de inrichting van de panden als een probleem genoemd. Vcor de regio Harderwijk geldt als belangrijkste derde knelpunt de bereikbaarheid van het pand en voor de regio Amersfoort wordt als derde knelpunt de representativiteit genoemd. De fysieke omgeving van de panden als bijv. de parkeermogelijkheden, de bereikbaarheid en situering worden problemen van de tweede orde genoemd. Voor Zeewolde is interessant hoeveel bedrijven in de kantorensector daadwerkelijk zouden willen verhuizen uit de twee kamerdistricten en dan ook nog willen verhuizen naar een andere gemeente. Wat betreft het kamerdistrict Harderwijk blijkt 19% van de bedrijven in de kantoorsector verplaatsingsplannen te hebben naar een andere gemeente. Onduidelijk is om hoeveel bedrijven het hierbij gaat en aan welke bedrijfsgrootteklasse gedacht moet worden. Van het district Amersfoort zijn geen gegevens voor handen over
26
verplaatsingen van kantoorbedrijven naar andere gemeenten. Wel blijkt dat van de dienstverlenende bedrijven. die problemen hebben met de huisvesting ruim 10% plannen heeft voor gehele verplaatsing van het bedrijf. Ook in dit district doet zich dus een potentiele vraag naar kantoorruimte voor die mogelijk in omringende gemeenten moet worden opgevangen. Een tweede belangrijke indicatie voor mogelijke vraag naar kantoorruimte in Zeewolde vanuit de omliggende donorgebieden vormt het huidige aanbod van kantoorruimte in de districten. In hoofdstuk twee is als karakteristiek van de Nederlandse kantorenmarkt gegeven dat het vooral een verplaatsingsmarkt betreft. Ondanks groei in de bedrijfstakken dienstverlening neemt het aanbod van kantoorpanden niet af. Dit in tegenstelling tot de situatie in de regio's Harderwijk. Amersfoort en Hilversum waar het aanbod van kantoorruimte van 500 m z en meer tussen 1985 en 1986 is afgenomen. (Deze gegevens zijn afkomstig van de jaarlijkse VGM-enquete. waar alleen kantoorpanden worden opgenomen van minimaal 500 m ).
Figuur (J De ligging van de donorgebieden Kamer van Koophandel districten
ZvoJk
Hoocn Zaorvdam
_
An«CaJ,nX^eeWoldej4g-_-V
":U"fcmX
IffitMJ.
7 *
/
<• O0«nt-T Zutpben
Utrecht
Amhem
7 Bron: STOGO. 1987
4.3. Ontwikkeling kantorenbestand overig Flevoland In Flevoland is in 1988 t.o.v. 1987 een lichte afname van het vrij voor de markt beschikbare kantoorgebouwen van 500 m 2 en meer te constateren geweest. Dit kan er op duiden dat het vestigingsklimaat in de provincie Flevoland voor kantoren over het algemeen weer wat gunstiger is geworden. De norm van 500 m 2 die in de enquete van VGM wordt gehanteerd is echter vrij hoog. Met een gemiddelde b.v.o. van 25 m 2 per werknemer zou dat dus neerkomen op kantoorruimte voor minimaal 20 werknemers. In 1987 was 50.000 m kantoorruimte in de provincie voor de markt vrij, in 1987 was gedaald naar 46.000 m . Het merendeel van deze ruimte is in Lelystad gesitueerd op
27
grote afstand gevolgd door Almere. De leegstand in Zeewolde hoe belangrijk zij ook mag zijn voor de locale situatie is in deze cijfers niet opgenomen. Aanbod van kantoren in Almere kan voor Zeewolde een intervening opportunity betekenen bij eventuele verplaatsing van kantoorruimte uit de Randstad naar de provincie Flevoland. Het zal hierbij dan vooral om de wat grotere kantoorbedrijven gaan. Gezien de ontwikkeling in de aangrenzende kamerdistricten van Zeewolde mag een groei van bedrijvigheid. die voor het uitoefenen van de werkzaamheden een kantoorpand vereist toch wel worden verwacht. Bij verplaatsing van een kantoorvestiging vanaf de Veluwe is Zeewolde wel gunstig gelegen en zal dan eerder in aanmerking kunnen komen dan bijv. Almere of Lelystad. Groei van de dienstensector en een daaruit voortvloeiende vraag naar kantoren op de Veluwe wordt evenwel niet verwacht, zoals ondermeer bleek uit een gesprek met een makelaar aldaar. Vraag naar kantoren vanuit gemeenten op de Veluwe zal in de toekomst derhalve in zeer geringe mate plaatsvinden
28
5_ Prognose van kantoorruimte in Zeewolde
5.1. Inleiding Bij de technieken die uitgaan van de vraag naar kantoorarbeidskrachten kan onderscheid worden gemaakt in werkgelegenheid in de verzorgende en stuwende sector. In hoofdstuk 2 zijn beide begrippen gedefinieerd. Voor alle in dit hoofdstuk epgestelde vooruitberekeningen geldt dat zij ongeschikt zijn om betrouwbare ramingen te geven voor de korte termijn. De daadwerkelijke behoefte aan kantoorruimte. zoals die zich jaar in jaar uit manifesteert, is sterk aan schommelingen onderhevig. Vestiging van 1 of 2 bedrijven uit de kantorensector maakt veel verschil uit voor een kleine locale markt zoals in Zeewolde. De prognoses kunnen daarom beter gebruikt worden voor de "eindsituatie" van Zeewolde met 16.500 inwoners. welke omstreeks 1993 of 2000 zal worden bereikt. Een raming voor deze (middel)lange termijn lijkt voldoende lang om de fluctuerende daadwerkelijke behoefte aan kantoorruimte per saldo in evenwicht te brengen met de op basis van de prognose berekende behoefte. Wanneer wordt aangenomen dat voor elke kantoorarbeidsplaats 25 m b.v.o. nodig is. dan is er in Zeewclde medio 1987 ca. 2.500 m kantoorvloeroppervlakte in gebruik. Dit aantal komt aanzienlijk lager uit dan de bij eerdere prognoses genoemde behoefte t.a.v. b.v.o. kantooraccommodatie in Zeewolde. Zo wordt er in het werkdocurrent van Degenaar (1984) vanuit gegaan dat bij een bevolkingsomvang van 4.430 personen ca. 3.770 m nodig zal zijn. Ook bij de berekening van J.Fels (1986) waarin de methode van Kerckhaert wordt gebruikt blijkt de geprognostiseerde behoefte aan kantoorruimte veel hoger te zijn uitgevallen. dan nu de realiteit is. Hieruit blijkt dat het geven van een prognose zeer moeilijk is. Berekeningen op basis van ontwikkelingen in het verleden of toepassingen van normen voor verzorgende werkgelegenheid in de kantorensector geven een indicatie van mogelijke kantoorbehoefte. waarbij alle vooronderstellingen. die bij de berekeningen worden gedaan, in overeenstemming moeten zijn met de locale situatie.
5.2. Berekening kantoorbehoefte op basis van de vergelijkende methode Als norm voor de berekening van de kantoorbehoefte in Zeewolde op basis van de vergelijkende methode worden de onderzoeksresutaten gebruikt van Bak (1980). In deze reeds eerder genoemde studie is naar grootteklasse van gemeenten in Nederland de orr.vang van de kantorensector bepaald. Naar grootteklasse van de gemeenten valt Zeewolde afhankelijk van de ontwikkelingsfase in twee categorieSn: .t.w. <10.000 inwoners en 10-20.000 inwoners. Het aantal werkzamen in kantoren is in gemeenten met <10.000 inwoners gemiddeld 8 personen per 1000 inwoners, in gemeenten met 10-20.000 inwoners neemt dit aantal toe tot 30 werkzame personen per 1000 inwoners. Dit onderscheid bij de twee verschillende grootteklassen van gemeenten komt vooral op rekening van dat deel van het kantorenbestand dat een zogen. stuwende functie heeft. In gemeenten met minder dan 10.000 inwoners heeft ±25% van de kantoorwerkzamen een stuwende functie. bij gemeenten met 10-20.000 inwoners loopt dit op naar 33% (zie figuur 3 en 4 ) . In Zeewolde heeft slechts 6% van de kantoorwerkzamen een stuwende functie. Alvorens deze cijfers toe te passen op de behoefteberekening van kantoren dient een aantal kanttekeningen te worden geplaatst. Zo is een onderscheid
29
naar gemeente op basis van andere factoren dan inwoneraantallen niet gemaakt. Andere vestigingsf actoren die ook van invloed zijn bij de vooruit.berekening van kantoren zijn e.a. situering van de gemeente t.o.v. de Randstad. urbanisatiegraad, woonmilieu etc. Ook het feit dat de gemeente al of niet een regionaal verzorgende functie heeft is van invloed op de omvang van het kantorenbestand. Voer Zeewolde geldt alleen dat zij een verzorgende functie heeft t.o.v. de eigen bevolking. maar wel een eigen voorzieningenapparaat claimt. De genoemde cijfers geven dan ook alleen een gemiddelde weer. Afwijkingen in positieve en negatieve zin zijn niet te achterhalen. De vooronderstellingen t.a.v. de prognose zijn: - de ontwikkeling in de kantorensector in Zeewolde zal gaan in de richting van "gemiddelde" situatie van gemeente in de klassen van 10 tot 20.000 inwoners. dus dat er dan 30 personen per 1.000 inwoners werkzaam zijn in de kantorensector; - als positieve factoren zijn te noemen: de gunstige ligging t.o.v. de Randstad, de goede infrastructuur en het aantrekkelijke woonmilieu.
Tabel 5.1 De te verwachten vraag naar kantoorruimte op basis van de vergelijkende methode jaar (31-12)
inwoners (1 ) (2)
totaal k a n t o o r a r b . p i . (1 ) (2)
1988 1990 1995 2000 2003
5.936 8.697 13.496 16.698 17.922
61 137 361 514 580
5.936 9.499 17.042 21.875 23.268
61 171 535 765 830
m
b . v . o . vloeropp.
(1) 1 .525
3.425 9.02 5 12.850 14.500
(2) 1 .525 4.275 13.375 19. 125 20.750
( 1 ) lage groeivariant (2) hoge groeivariant Medio 1987 waren naar schatting 100 kantoorarbeidsplaatsen aanwezig in Zeewolde (tabel 3.2). Volgens de berekening op basis van de vergelijkende methode zou dit aantal tussen 7.000 en 8.000 inwoners worden gehaald. De opbouwfase waarin Zeewolde verkeert zorgt voor meer werkgelegenheid dan op grond van de bevolkingsorr.vang mocht worden verwacht. Met name bij de overheidsdiensten zal groei van het aantal werknemers in de toekomst maar in beperkte mate plaatsvinden, zeker in vergelijking met de eerste twee jaren dat Zeewolde als een zelfstandige gemeente functioneert. Ervanuitgaande dat de ontwikkeling in de kantorensector in Zeewolde zal gaan in de richting van de "gemiddelde" situatie van gemeente van 10 tot 20.000 inwoners en dat er medio 1987 1C0 kantoorarbeidsplaatsen reeds aanwezig zijn, dan zouden er bij toename van het aantal inwoners tot 16.500 414 kantoorarbeidsplaatsen bijkomen. Wordt dit aantal arbeidsplaatsen vermenigvuldigd met de gehanteerde vloerquote van 25 m dan betekent dit dat er in Zeewolde tot 2000 (variant 1) of 1995 (variant 2) behoefte zal zijn aan 9.850 m2 b.v.o. kantoorruimte.
30
uur 6 Te verwachten aantal kantoorarbeidsplaatsen in Zeewolde volgens de vergelijkende methcde
wintol fcontoororteid. ptooteen 1000 .otaol w.v. stuwende w.v. verzorgende
aoo
too
tantoororbpt.
/
/
/
V
y
400
/
200
0
Zeewolde y t 19B7/ -_.tfr-Zzl. 1 - 3
4 5 6 1
• "
••''
^+" ^
+
-*•""" . 9 101)1213141516171B19202122232425 aantal inwoners x i.OOO
5.3. Berekening van kantoorbehoefte op basis van bevolkingsvolgzame werkgelegenheid. Kantoorarbeidsplaatsen geger.ereerd op basis van de bevolkingsgroei vormt voorals nog de meest zekere basis voor berekening van de behoefte aan kantoorruimte. Voor een deel schept iedere bevolkingsconcentratie zijn eigen werkgelegenheid o.a. in de vorm van een locale overheid, medische diensten etc. Onder bevolkir.gsvolgzame arbeidsplaatsen worden die arbeidsplaatsen verstaan, waarvan de afzet direct voor de consument bestemd is en binnen een bepaald gebied geconcentreerd is. Het gaat dus om arbeidsplaatsen bij het bedrijfsleven en overheid die voor de directe afzetmarkt goederen en diensten produceren, De verwachting is dat daarnaast ook stuwende werkgelegenheid zich zal vestigen in Zeewolde. De vestiging van dit type bedrijvigheid is echter van meer afhankelijk dan alleen van de aanwezigheid van een bevolking zodat hierop niet zonder meer kan worden gerekend. Deze methode is door het ET1 van Noord-Holland ontwikkeld om vast te stellen hoe de bevolkingsspreiding de omvang van de werkgelegenheid be'invloedt. De cijfers zijn bruikbaar als referentiekader, maar zullen niet zonder meer gebruikt mogen worden voor programmatische doeleinden. Afwijkingen in de sectorale opbouw kunnen immers voor afzonderlijke gebieden/gemeenten tot zeer uiteenlopende resultaten leiden. Als voorbeeld waarin deze studie wel voor een behoefterekening van kantoorruimte is gebruikt is de studie van v. Voorthuizen ( .984) . In deze studie is berekend dat er per 1000 extra inwoners zo'n 161 bevol-
31
kingsvolgzame arbeidsplaatsen kunnen worden afgeleid. De naar bedrijfstak gespecificeerde kantoor-bindingspercentages leverden dan uiteindelijk het aantal kantoorarbeidsplaatsen per 1000 extra inwoners van 32,5. Deze cijfers kunnen niet zonder meer op de situatie in Zeewolde worden toegepast. In de vooruitberekening voor Almere is ervan uitgegaan dat in de bedrijfstakken als openbare nutsbedrijven. detailhandel. reparatie gebruiksgoederen etc. kantocrarbeidsplaatsen zullen ontstaan. Dit lijkt m.i. voor de situatie in Zeewolde niet re@el. De omvang van de gemeente naar inwoneraantailen verschilt ook aanzienlijk tussen beide gemeenten. Uit de studie van Bak kan worder. afgeleid dat het aantal werkzamen in de kantoorsector ook in de locaal-verzorgende sector sterk kan verschillen naar grootteklassen van gemeenten. De genoemde bedrijfstakken. indien in Zeewolde al aanwezig (openbare nutsbedrijven bijv. niet) zijn niet van een dergelijke omvang dat zij een zelfstandige kantoorruimte nodig hebben. Toepassing van deze methode op de situatie in Zeewolde is gebaseerd op de stelling dat de bevolkingsvrlgzame werkgelegenheid qua proporties veranderlijk is. De onderscheiden kantoorbedrijfstakken die al aanwezig zijn in Zeewolde en de daarvan berekende aantal arbeidsplaatsen per 1000 inwoners en de kantoorbindingspercentages zijn in onderstaande tabel weergegeven.
Tabel 5.2 Aantal bevolkingsvolgzame arbeidsplaatsen per 1000 inwoners en het aantal kantoorarbeidsplaatsen per 1000 inwoners.
bedrijfstaklsbi) aantal bevolkingsvolgzame kantoor kantoorarbeidsplaa tsen arbeidsplaatsen per 1000 bindigs per 1000 extra inwoners inwoners % 81 bankwezen 82 verzekeringswezen 83 exploitatie van en handel in onroerend goed 90 openbaar bebestuur sociale verzekering 95/96 sociaal cult, instell. cult, en recrea. totaal
3.9
4.3
90
1 .5
100
1 .5
1 .5
100
1 .5
14.2
71
2.7
10
10,0
0,3 17,2
Uitgaande van de bedrijfstakken die nu in Zeewolde aanwezig zijn en in een kantoorpand zijn gehuisvest. zouden 17.2 kantoorarbeidsplaatsen ontstaan ten gevolge van een bevolkingstoename van 1000 personen. 17,2 kantoorarbeidsplaatsen per 1000 extra inwoners is wellicht te laag ingeschat wanneer wordt gekeken naar de gemiddelden voor gemeenten met 10- 20.000 inwoners. Wellicht kan er sprake zijn van een naijlingseffeet. dat er een zekere tijdsspanne nodig is voordat de omvang van de werkgelegenheid is aangepast aan de omvang van de bevolking. Of dat er een bepaalde bevolkingsomvang aanwezig moet zijn om deze bedrijfstakken te kunnen aantrekken. Het onderzoek van het ETI Noord-Holland richt zich op COROP-gebieden. zodat het
32
aannemelijk is dat op gemeentelijk niveau niet alle bedrijfstakken aanwezig kunnen zijn. Ervanuitgaande dat ook in Zeewolde deze bevolkingsvolgzame arbeidsplaatsen na een aantal jaren zullen komen worden de bedrijfstakken bouwnijverheid. detailhandel, reparatiebedrijven en dienstverlenende bedrijven daaraan toegevoegd. Aangenomen wordt dat na 15.000 inwoners het draagvlak voor alle bevolkingsvolgende bedrijfstakken in Zeewolde voldoende is. De bedrijfstakken zijn gekozen op vasis van de huidige bedrijvigheidsstructuur en de te verwachten ontwikkeling die deze zal doormaken tot het jaar 2003. De verwachting is dat de bedrijvigheidsstructuur van Zeewolde zich zal gaan ontwikkelen in de richting van de bedrijvigheidsstructuur van Dronten in 1987.
Tabel 5.3 Aantal bevolkingsvolgzame arbeidsplaatsen per 1000 inwoners en het aantal kantoorarbeidsplaatsen per 1000 inwoners.
bedrijfstaklsbi) aantal bevolkingsvolgzame kantoor kantoorarbeidsplaatsen arbeidsplaatsen per 1000 bindigs per 1000 extra inwoners inwoners % 10.000 -15.000 inw. 5 bouwnijverheid 65/66 detailhan-
32,4
10
0.1
del
29.7
10
3.2
98 dienstverlen. bedrijven totaal
1 1 .2 73.3
10
5.6
10
2.8
5,6 7.8 2.5
10 10 60
0.6 0.8 1.5
25.8 47.3
15
3.9 9.6
> 15.000 inw. 67 hotels,cafe's restaurants 68 reparatie van gebruiksgoederen 71/72 wegvervoer 77 comm.bedrijv. 93/94 medische vetinaire dienst maatsch. werk totaal
1 .2
4.5
Voor realisatie van de kantcorruimte in de tijd wordt ervan uitgegaan dat er een na-ijlingseffeet van gemiddeld 4 jaar nodig is. Het is echter niet aannemelijk dat dit naijleffect ook voor Zeewolde van toepassing is gezien de in hoofdstuk 3 geconstateerde structuur van de kantoorwerkgelegenheid in Zeewolde. Met name het aandeel van de verzorgende werkgelegenheid in de structuur is in de verband van belang. Hoewel het begrip verzorgend een andere (ruimere) inhoud heeft dan het begrip bevolkingsvolgzaamd, lijkt gezien de nu reeds aanwezige omvang van het verzorgende deel van de kantoorwerkgelegenheid de veelal aangenomen tijdsperiode van 4 jaar twijfelachtig. De bevolkingsvolgzame werkgelegenheid volgt directer de bevolkingsontwikkeling dan wordt aangenomen.
33
Tabel 5.4 De te verwachten vraag naar kantoorruimte op basis van de bevolkingsvolgzame werkgelegenheid jaar (31-12)
inwoners (1 ) (2)
totaal (1 )
1988 1990 1995 2000 2003
5.936 8.697 13.496 16.698 17.922
103 151 260 332 360
5.936 9.499 17.042 21.875 23.268
kantoorarb. (2)
pi.
m b.v.o. vloeropp. (1 ) (2) 2.580 3.775 6.500 8.300 9.000
103 182 338 447 476
2.580 4.550 8.450 11.175 11.900
(1) lage groeivariant (2) hoge groeivariant Figuur 7^ Te verwachten aantal kantoorarbeidsplaatsen in Zeewolde volgens de bevolkingsvolgzame methode
totaal oantal kantoorarbeidspioatten 600
500
/
400 L
/
300
/
200
Zeewolde / 1987 / t
too o
y/^
/ 1 2 3 4 5 6 7 8 E» 1011121.3141516171B19202122232425 x 1000 inwoners
5.4 Berekening van kantoorbehoefte op basis van een trendmodel In deze paragraaf wordt de behoefte aan kantoorruimte in Zeewolde berekend aan de hand van een trendmodel. Een trendmodel is gebaseerd op de ontwikkelingen in een bepaalde (voorafgaande) periode. De veronderstelling bij deze methode is dat ontwikkelingen in het verleden -in dit geval de kantooropname per jaar- ook in de toekomst in dezelfde mate zullen plaatsvinden. Deze methode is goed bruikbaar wanneer op redelijke gronden mag worden 34
aangenomen dat de kantoorbehoefte in het verleden zich ook in de toekomst manifesteert. In veel bestaande gemeenten wordt bij behoefterekeningen van kantoorruimte met deze methcde gewerkt. Voor Zeewolde is een aanpassing van deze veronderstelling op z'r plaats. gezien de rencente stichtingsdatum van de kern waarbij slechts een gering deel van de uiteindelijke bebouwing gerealiseerd is. In de aanlcopperiode kunnen vestigingen aanwezig zijn. die op grond van de huidige inwcneraantallen nog niet rendabel zijn. Anderzijds zullen bedrijven zich in Zeewolde vestigen wanneer de drempelwaarde voor vestiging ruimschoots is bereikt om zoveel mogelijk risico's te mijden. Gezien het aandeel van de verzorgende werkgelegenheid in de kantorensector blijkt er nauwelijks sprake te zijn van een naijlingseffeet. In tabel 3.4 is op basis van de werkgelegenheidsontwikkeling in de bedrijfstakken zakelijke en overige dienstverlening de jaarlijkse ingebruikname van kantooroppervlakte in Zeewolde medio 1987 benaderd. Op basis hiervan is de gemiddelde kantooropname per jaar in de periode 1982-1987 geschat op 420 m b.v.o. Bovendien blijkt uit tabel 3.4 dat de opname van kantoorruimte per jaar sterk aan schommeligen onderhevig is. Vooral door de vrij geringe omvang van de kantorensector heeft de vestiging van 1 of 2 bedrijven een vrij grote invloed op de jaarlijkse kantooropname. Daarnaast wordt de Zeewoldse kantorensector gekenmerkt door voornamelijk kleine bedrijven, met uitzondering van de overheid. Deze kleine vestigingen zijn voor het merendeel verzorgend van karakter. Slechts 20% (4 bedrijven) heeft een regionale/nationale afzetmarkt. Het trendmodel is op basis van de volgende drie vooronderstellingen opgesteld. 1. In de toekomst zal de ontwikkeling met betrekking tot de kleinere en verzorgende kantoorgebruikers zich voortzetten op dezelfde voet als dat de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden. 2. Het aandeel stuwende werkgelegenheid in de kantorensector zal in de toekomst toenemen. omdat het vestigingsmi1ieu in Zeewolde aantrekkelijker zal worden voor kantoorvestiging in vergelijking met de afgelopen periode. Daarnaast echter zijn bedrijven in de verzorgende sfeer als banken en overheid reeds in eigen kantoorpand gevestigd. Zij zullen in de toekomst weinig vraag naar kantoren meer opleveren. Beide tegengestelde ontwikkelingen zullen met elkaar in evenwicht zijn. 3. Als positieve ontwikkelingen voor het vestigingsmilieu zijn te noemen de verdere ontwikkeling van de kern en de daarbij behorende toename van het voorzieningenniveau. Tabel 5.5 De te verwachten vraag naar kantoorruimte op basis van het trendmodel jaar (31-12)
inwoners (1 ) (2)
totaal k a n t o o r a r b . p i . (1 ) (2)
1988 1990 1995 2000 2003
5.936 8.697 13.496 16.698 17.922
117 151 236 321 372
5.936 9.499 17.042 21.875 23.268
117 151 236 321 372
m 2 b.v.o. vloeropp. (1 ) (2) 2.925 3.775 5.900 8.025 9.300
2.925 3.775 5.900 8.025 9.300
( I ) lage groeivariant (2) hoge groeivariant Op basis van bovenstaande vooronderstellingen wordt in het trendmodel ervan
35
uitgegaan dat er jaarlijks 17 arbeidsplaatsen in kantoren bijkomen. De daaruit voortvloeiende behoefte aan kantoorruimte zal voor een klein deel zijn te merken op de markt. Veel bedrijven hebben zich tot nu toe gevestigd in een eigen pand (gemeente Zeewolde, diverse banken en architectenbureaus) . Dit zal naar verwachting ook in de toekomst vaak gebeuren. omdat op die manier het best aan de eigen specifieke eisen kan worden tegemoet gekomen t.a.v. locatie. omvang, inrichting e.d.
Figuur 8 Te verwachten aantal kantoorarbeidsplaatsen in Zeewolde volgens het trendmodel
oontal kantoororteidaploat-efi BOO
800
_
s* yS
400
~
/
300 j S
200
100
-
/ j r
0 4 5 6 7 8 9
1011121114 151617 1819202122232425 x 1000 inwoners
5.5 Berekening van kantoorbehoefte op basis van een doelstellingenmodel
Tenslotte wordt de behoefte aan kantoorruimte benaderd vanuit het aanbod van arbeidskrachten. Uitgangspunt is dat het in de toekomst benodigd aantal arbeidsplaatsen wordt afgestemd op op de te verwachten ontwikkeling van de beroepsbevolking. De veronderstelling hierbij is dat een aanbod op de arbeidsmarkt ook een vraag zal scheppen. Met het groeitempo voor de structuurplanfase mag echter een zeker te kort aan arbeidsplaatsen worden verondersteld, wat inhoudt dat er een bepaald niveau van woonforensisme zal optreden. In 1987 was er in verhouding met de beroepsbevolking in Zeewolde nog voldoende werkgelegenheid aanwezig. Daar echter de bedrijvigheidsstructuur niet goed aansluit bij de samenstelling van de beroepsbevolking vond toch een aanzienlijke uitgaande pendel plaats (ca. 60% van de werkzame beroepsbevolking). Uitgaande pendel vond vooral plaats in de administratieve beroepen. Hoewel beroepsgroepen niet vergeleken kunnen worden met bedrijfs-
36
takken kan toch voorzichtig geconcludeerd worden dat er behoefte bestaat aan werkgelegenheid in de zakelijke en overige dienstverlening (de zogen. kantoorbedrijfstakken). De volgende doelstellingen zijn op basis van de Ontwikkelingsvisie gehanteerd voor de eindsituatie van 16.500 inwoners: - voor ca. 80% van de beroepsbevolking moet er werkgelegenheid zijn in de gemeente; - de uitgaande pendel mag niet meer dan 35% van de totale beroepsbevolking omvatten; - de inkomende pendel mag maximaal 20% van het aantal arbeidsplaatsen bedragen. De omvang van de beroepsbevclking en de samenstelling van de werkgelegenheid in de toekomst vormen belangrijke elementen in dit doelstellingenmodel. De omvang van de beroepsbevclking tot het jaar 2003 is berekend op basis van een economisch deelnemingspercentage van 40.1%. Dit is het deelnemingspercentage van de full-time beroepsbevolking in Zeewolde in 1987. Wellicht dat het deelnemingspercentage in de toekomst nog iets zal toenemen vanwege toenemende participatie van vrouwen op de arbeidsmarkt en toename van de bevolkingsgroep van 15-65 jaar in Zeewolde (de zogen. potentiele beroepsbevolking). De omvang van de beroepsbevolking moet dan ook als een minimum worden beschouwd (zie bijlage 3 ) . Aangenomen wordt dat de werkgelegenheidsstructuur in Zeewolde zich geleidelijk zal ontwikkelen naar de structuur van Dronten. Uitzondering hierop zijn o.a. dat de landbouw in Zeewolde in de toekomst relatief gezien kleiner zal zijn dan in Dronten. De nijverheid daarentegen zal wat groter zijn vanwege het aanzienlijke woningbouwprogramma in Zeewolde. Tenslotte zal in Zeewolde een grotere dienstensector aanwezig zijn vanwege het recreatieve functie van de gemeente. In bijlage 4 is de te verwachten werkgelegenheidsstructuur weergegeven.
Tabel 5.6 De te verwachten vraag naar kantoorruimte op basis van het doelstellingenmodel jaar (31-12)
inwoners (1) (2)
1988 1990 1995 2000 2003
5.936 8.697 13.496 16.698 17.922
totaal kantoorarb. pi. (2) ( 1 )
5.936 9.499 17.042 21.875 , 23.268 1
138 218 448 798 .034
(1) lage groeivariant (2) hoge groeivariant
37
146 224 552 1 .023 1.344
m
b.v.o. vloeropp.
(1)
(2)
3.450 5.450 11.200 19.950 25.875
3.650 5.600 13.800 25.575 33.600
Figuur 9 Te verwachten aantal kantoorarbeidsplaatsen in Zeewolde volgens het doelstellingenmodel aantal (antoororbeidspioatsen 1400
' 1200
—
yoeiveriant 1 groeivariant 2
• " • •
/ *
1000
*
t
BOO
yf
/*"
600
•• 400
?rm
—
e'
f 1 19B6
_L
1
_L
1
2 1990
3 1995
4 2000
5 2003
5.6. Vergelijking van de uitkomsten De in de vorige paragrafen opgestelde prognoses voor de kantoorbehoefte leverden van elkaar afwijkende behoefteramingen op. In de onderstaande tabel zijn de uitkomsten nog eens op een rij gezet. Tabel 5.7 Vergelijking van de prognose-uitkomsten
methode
(a) vergelijkende methode §5.2 (b) b e v o l k i n g s v o l g zame w e r k h . $ 5 . 3 (c) trendmodel $5.4 (d) d o e l s t e l l i n g e n model $ 5 . 5
k a n t a r b . p l . a a n t a l m2 (2) (1) (2) (1) 1995
kant.arb.pl (1) (2) 2000
2 aantal m (2) (1)
361
535
9.025 13.375
514
765
12.850
19.125
260 236
338 •236
6.500 5.900
332 321
447 321
8.300 8.025
11.175 8.025
448
552
798 1023
19.950
25.575
8.4 50 5.900
11.200 13.800
De verschillen in prognose uitkomsten blijken zowel voor 1995 als voor het jaar 2000 aanzienlijk te zijn. De verschillen lopen op van 188 kantoorarbeidplaatsen (tussen doelstellingenmodel en bevolkingsvolgzame werkgelegenheid) voor 1995 tot 477 kantoorarbeidsplaatsen (tussen doelstellingenmodel en trendmodel) voor het jaar 2000 van groeivariant 1. De uitkomsten tussen de prognoses voor groeivariant 2 vertonen nog grotere verschillen. Duide38
lijk komt naar voren dat het doelstellingenmodel op een veel hoger aantal kantoorarbeidsplaatsen uitkomt dan op grond van vergelijking met andere gemeenten of op basis van bevolkingsomvang of op basis van ontwikkelingen in het (recente) verleden mag worden verwacht. In voorgaande hoofdstukken is de ontwikkeling in de kantorensector op landelijk en regionaal niveau geschetst. De voor - en nadelen voor kantoorvestiging in Zeewolde die de mate van hardheid van de prognose-uitkomsten kunnen aangeven worden hier nog eens op een rij gezet. I ) Zeewolde heeft tot nu toe geen volledige en stabiele werkgelegenheidsstructuur. Verwacht mag worden dat bij verdere ontwikkeling van de gemeente ook die vormen van bedrijvigheid zullen komen die in de huidige ontwikkelingsfase van de gemeente nog niet rendabel zijn. Bij deze nieuwe bedrijvigheid zullen ook vestigingen zijn die voor de kantorenmarkt van belang zijn. Deze stelling wordt nog eens ondersteund wanneer wordt gekeken naar de werkgelegenheidsstructuur in een andere agrarische gemeente in Flevoland Dronten. De zakelijke dienstverlening is in Zeewolde duidelijk ondervertegenwoordigd in vergelijking met Dronten. Bij toename van bedrijvigheid moeten dan ook in de eerste plaats worden gedacht aan de zakelijke dienstverlening. Voorbeelden van bedrijvigheid in de zakelijke dienstverlening met een locaal en/of beperkt regionaal afzetgebied zijn reisorganisaties, vertaal-/tekstverwerkingsbureau, uitzendbureau en computer-softwarebureau. Daarnaast kan nog worden gedacht aan een of meerdere verenigingen op het gebied van de watersport of de recreatie, op inspelend op de recreatieve functie van Zeewolde. 2) Groei van economische activiteiten in de omliggende gebieden van Zeewolde is o.a. ontstaan door uitschuivings- en overloopprocessen uit de Randstad. voornamelijk vanwege een te kort aan beschikbare ruimte aldaar. Vestiging van bedrijven uit de Randstad in Zeewolde lijkt niet erg waarschijnlijk. gezien de afstand en het ruime aanbod van bedrijfsterreinen in Almere. De ligging van Almere t.o.v. de Randstad en het meer stedelijk karakter van de gemeente vormen belangrijke vestigingsfactoren waarmee Zeewolde zeker in de eerst komende 10 jaar niet kan concurreren. Voor bedrijven op de Veluwe en in de omgeving van Hilversum kan Zeewolde wel een gunstig alternatief vormen wanneer verplaatsing wordt overwogen. De bedrijven. die uit de omliggende plaatsen naar Zeewolde verhuizen brengen stuwende werkgelegenheid mee. De vergelijkende methode met de hoogste prognose uitkomst kan het best als norm voor de ruimtereservering voor kantoren worden aangehouden. Zeewolde bezit een aantal gunstige vestigingsplaatsfactoren en voldoende ruimte. Bovendien zijn nu nog een groot aantal typen bedrijven niet in Zeewolde aanwezig, terwijl mag worden aangenomen dat bij een toename van de bevolking deze bedrijven wel komen. In het trendmodel is hier geen rekening mee gehouden. In het bevolkingsvolgzame model zijn echter geen stuwende arbeidsplaatsen meegenomen en moet daarom als een minimummodel worden gezien.
In onderstaand schema is de nog te realiseren kantoorruimte voor Zeewolde weergegeven voor beide groeivarianten. Hierin is ook rekening gehouden met een leegstandspercentage van 10% om snel te kunne voldoen aan vraag naar kantoorruimte.
39
-kantoorbehoefte op basis van de vergelijkende methode bij 16.500 inwoners -in 1988 aanwezige kantoorruimte (inclusief leegstand) -nog te realiseren kantoorruimte vanaf 1989 -10% van de nog te realiseren kantoorruimte is nodig voor reserveringer,
groeivariant jaar 2000
groeivariant 2 jaar 1995
12.850 mJ
13.375 m2
3.000 mJ
3.000 m2
9.850 mJ
1 0 . 3 7 5 m2
985 m'
1 . 0 3 8 m'
1 0 . 8 3 5 mJ
II .413 m2
Het a a n t a l m k a n t o o r v l o e r o p p e r v l a k t e dat per g r o e i v a r i a n t u i t e i n d e l i j k g e r e a l i s e e r d moet worden v e r t o o n t geen g r o t e v e r s c h i l l e n . Het t i j d s t i p waarop deze v l o e r o p p e r v l a k t e gereed moet z i j n wel. Bij g r o e i v a r i a n t 1 zou vanaf 1989 t o t 2000 j a a r l i j k s 985 m g e r e a l i s e e r d moeten worden. Bij g r o e i v a r i a n t 2 zou t u s s e n 1989 en 1995 j a a r l i j k s 1900 m2 k a n t o o r v l o e r o p p e r v l a k t e b i j moeten komen
40
6. De kantoorlocaties 6.1. Inleiding In dit hoofdstuk wordt op basis van de vooruitberekeningen een uitgifteplan voor kantoorlocaties opgesteld. Uitgangspunt voor het bepalen van de minimaal te reserveren ruimte vcrmt de geprognotiseerde behoefte van 12.850 m voor groeivariant 1 en 13.375 m voor groeivariant 2. De locaties die voor kantoorvestigingen in aanmerking komen zullen in eerste instantie die locaties zijn welke in de Ontwikkelingsvisie zijn aangeduid met bestemming "kantoor" of met de bestemming "bijzondere bestemming parkachtige setting instituten en kantoren/reservering"(zie plankaart). Afweging tussen beschikbare ruimte en de concrete behoefte, de tijdsfasering voor het uitgeven van grond en een invulling van wat voor type bedrijven zich kunnen vestigen in Zeewolde vormen belangrijke bouwstenen voor het opstellen van een uitgifteplan en komen dan ook in dit hoofdstuk aan de orde.
41
ontwikkelingsvisie zeewolde
an Wt-M centrum/reservering
landbouwgebied
woongebied aanvang
natuurgebied
woongebied vervolg
bos
reservering woongebied in het bos/extensief wonen
park, sportvelden
verblijfsrecreatie/reservering bijzondere best, parkachtige setting instituten en kantoren/reservering bedrijventerrein agrarische instituten science Dark
weg, berm met laanbeplanting strand UJ randmeer, <3, 2, 1 meter vaargeul/kanaal
>«->!*»
6.2. De locaties in de Ontwikkelingsvisie In de Ontwikkelingsvisie is een aantal terreinen gereserveerd met een specifieke kantoorbestemming. Daarnaast bestaan er nog locaties die een combinatie - functie hebben gekregen waarin ook kantoren in zijn opgenomen. Zowel wat betreft ligging als omvang zijn een aantal belangrijke verschillen te noemen tussen de terreinen. In/bij het centrumgebied zouden zo'n 500 kantoorarbeidsplaatsen gerealiseerd dienen te worden. Bij een gemiddelde b.v.o. van 25 m 2 per persoon betekent dit dat alleen al in het centrumgebied 12.500 m kantoorruimte gerealiseerd moet worden. In het bestemmingsplan voor het centrumgebied van Zeewolde wordt aangenomen dat een groot deel (ca. 80%) van de kantoorbehoefte in het centrumgebied gerealiseerd zal worden op verdiepingsniveau boven winkels e.d. Voor aparte zelfstandige kantoorgebouwen zou dan op een beperkt aantal plaatsen ruimte gereserveerd moeten worden. Daarnaast wordt in de Ontwikkelingsvisie nog gemeld dat zo'n 1 a 2 ha. moet worden gereserveerd als aanvullende behoefte voor kantoren en nog eens 3,6 ha. voor een bijzondere bestemming. Voor deze bijzondere bestemming komen in aanmerking de terreinen gelegen aan de noord- en westkant van het Gildenveld en een drietal verder van de kern afgelegen terreinen in het Horsterwold. Ook op de twee bedrijfsterreinen Schepenveld en Gildenveld zouden bedrijven in het bedrijfsverzamelgebouw een ruimte kunnen huren om als kantoorpand te gebruiken. Met name voor kleine startende ondernemingen zou dit een oplossing kunnen betekenen. Op basis van de in het vorige hoofdstuk berekende vraag naar kantoren in Zeewolde op de middellange termijn. moet geconcludeerd worden dat er in de huidige plannen te veel ruimte voor kantoren is geclaimd. Een aantal terreinen kan daarom het beste een andere bestemming krijgen, mede gezien de veronderstelling dat ook op de lange termijn voor een gemeente met ca. 16.500 inwoners geen spectaculaire groei in de kantorensector wordt verwacht. Uit dit overaanbod van gereserveerde ruimte moeten de meest geschikte locaties voor kantoren worden geselecteerd. Vanuit de onderneming gezien wordt een locatiekeuze in be_langrijke mate bepaald door de grootte van het bedrijf (het aantal werknemers) en de functie van het bedrijf. Bijv. banken en accountantsbedrijven, die gericht zijn op de locale markt en goed bereikbaar willen zijn voor hun directe afnemer. de consument prefereren veelal een centrumlocatie met voldoende parkeergelegenheid. Deze vestigingen waarbij een baliefuctie is gekoppeld aan een kantoor zullen van een beperkte omvang zijn (< 20 werknemers). Kantoorvestigingen daarentegen die gericht zijn op de nationale afzetmarkt hebben vooral behoefte aan een goede bereikbaarheid van de locatie, ruime parkeermogelijkheid, in een representatieve omgeving. Locaties aan de rand van de gemeente en aan uitvalswegen komen hiervoor meer in aanmerking. Voor toekomstige kantoorvestigingen dienen dus zowel locaties in het centrum als aan de rand van de bebouwde kom gereserveerd te worden. Wat betreft het centrumgebied lijkt het huren van kantoorruimte boven winkels vooralsnog niet aantrekkelijk te zijn, gezien de leegstand in juist deze panden. Met name voor bedrijven waar een baliefunctie aanwezig is. is een bovenverdieping niet aantrekkelijk. Daarom kunnen voor kantoorvestigingen in het centrumgebied tevens locaties worden aangewezen waar nu reeds zelfstandige kantoorpanden aanwezig zijn. Hierbij kan worden voldaan aan de
43
wensen voor een zelfstandig pand en wordt verdere spreiding van werkgelegenheid tegen gegaan. Voor een bedrijf met een bovenregionale afzetmarkt kan de infrastructuur in en rondom Zeewolde van grote invloed zijn op de locatiekeuze. Zeewolde is eigenlijk alleen maar goed bereikbaar met de auto; het openbaarvervoer stelt niet er veel voor. Bij toename van de bevolking zal wel de frequentie van de busritten toenemen. maar aansluiting op het spoorwegennet komt in de plannen niet voor. Met de auto zijn plaatsen op de Veluwe. Het Gooi, en de Randstad c.q. Amsterdam bereikbaar via drie regionale hoofdverbindingswegen:de Gooiseweg!via de Stichtse Brug aansluitend op de A27) , de Nijkerkerweg! aans luitend op de A28) en de Spiekweg. Daarnaast vinden nog verbeterin gen plaats aan de infrastructuur in de gemeente, waardoor de bereikbaarheid van Zeewolde t.o.v. de wijdere omgeving verder zal toenemen. Voor de ontwikkeling van locaties voor kantoren buiten de woongebieden lijken de locaties aan de Horsterweg het meest in aanmerking te komen. In de eerste plaats vanuit de overweging dat het best kan worden aangesloten bij bestaande kantoorlocaties of bij gebieden van economische ontwikkeling in Zeewolde. In de tweede plaats geniet deze locatie de voorkeur boven andere, omdat de ontsluiting het beste voldoet aan de huidige eisen.
6.3 Het type bedrijvigheid Om aan te kunnen geven dat deze locaties voor toekomstige kantoorvestigingen in aanmerking komen moet ook gekeken worden naar wat voor soort bedrijven en instellingen zich in de toekomst in Zeewolde in een kantoorpand zouden kunnen vestigen. Hiervoor is in eerste instantie gekeken naar de aanwezige bedrijvigheid in kantooraccommodaties in de gemeente Dronten. Dronten is, evenals Zeewolde een plattelandsgemeente met een aanzienlijk deel van de beroepsbevolking werkzaam in de agrarische sector. De totale bevolking bedraagt ca. 22.000 personen (1-1-1988). hetgeen beduidend meer is dan voor het structuurplangebied voor Zeewolde is gerekend. Desondanks mag verwacht worden dat met name het stuwende aandeel in de kantorensector van Dronten ook in Zeewolde kan worden gerealiseerd. Stuwende bedrijvigheid zoals reeds eerder aangegeven is niet afhankelijk van de bevolkingsomvang, maar van andere vestigingsplaatsfactoren. Te noemen zijn o.a. bereikbaarheid van de gemeente, samenstelling van de beroepsbevolking etc. (zie hoofdstuk 2 ) . Met name wat betreft ligging en bereikbaarheid scoort Zeewolde beter dan Dronten. In totaal kunnen 50 bedrijven en 636 arbeidsplaatsen (full-time en parttime) in de bedrijfstakken zakelijke en overige dienstverlening in de gemeente Dronten tot de kantorensector worden gerekend. Slechts 10 bedrijven. behoren tot de zogen. stuwende bedrijvigheid en leveren 63 arbeidsplaatsen (full-time en part-time) op. De stuwende werkgelegenheid in de kantorensector is in Dronten niet erg hoog te noemen. wanneer wordt gekeken naar de uitkomsten van Bak (1980) bij gemeenten in dezelfde inwonersklasse. Bak kwam daarbij op zo'n 33% van de kantoorwerkgelegenheid als niet-locaal verzorgend. wat redelijk overeenkomt met het begrip stuwend, zoals dat hier is gehanteerd. Het aandeel stuwende kantoorwerkgelegenheid zoals dat in Dronten is gerealiseerd moet daarom voor Zeewolde als een minimum worden gezien. Stuwende werkgelegenheid in Dronten in de kantorensector komt voor in de categorie zakelijke dienstverlening niet eerder genoemd (n.e.g.), nl. een adviesbureau op economisch en technisch terrein, computerservicediensten, reelamebureaus en een accountantsbureau. Dit zijn voornamelijk bedrijven
44
met een beperkt aantal werknemers (<20 werknmers). Van vestiging van dit type bedrijven in Zeewolde moet niet worden uitgesloten. Met name bedrijven als computersevicediensten en reelamebureaus kunnen voor Zeewolde interessant zijn. Niet in de laatste plaats, omdat deze bedrijven duidelijke groeisectoren van de economie zijn. En in een wereld waarin de informatica steeds belangrijker wordt lijkt het einde van deze groei nog niet in zicht.
45
7 . Conelusies en aanbevelingen De 22 kantoorarbeidsplaatsen per 1000 inwoners in Zeewolde liggen boven het gemiddelde van 8 werkzamen per 1000 inwoners in gemeenten met minder dan 10.000 inwoners. Een groot deel van de kantoorarbeidsplaatsen wordt ingenomen door de gemeente en de RIJP. Kleine kantoorbedrijven met stuwende werkgelegenheid zijn nauwelijks aanwezig. Geschat wordt dat 3.000 m b.v.o. aanwezig is in 1988. Het minimum voor kantoren te reserveren oppervlakte voor de 16.500 inwonersfase is berekend op 12.850 m 2 - 13.375 m 2 . Dit aantal is tot stand gekomen op basis van het aantal arbeidsplaatsen in kantoren dat verwacht mag worden in vergelijking met gemeenten met een dergelijk inwoneraantal. Voor deze behoefteberekening liggen de volgende vier vestigingsfactoren voor kantoren in Zeewolde ten grondslag: 1) goed kunnen inspelen op de wensen van de ondernemers omdat geen oude voorraad aanwezig is; 2) aantrekkelijk en gevarieerd woonmilieu; 3) ruime recreatieve mogelijkheden (aanwezigheid van een golfbaan); 4) groei van de dienstensector in de omliggende gemeenten waar Zeewolde van mee kan profiteren. Wat betreft de te reserveren ruimte komen twee locaties in aanmerking: 1) locaties in het centrum waar zelfstandige kantoorpanden gerealiseerd kunnen worden. Deze locaties moeten wel aansluiten bij de huidige kantoorlocaties om verdere verdeling van werkgelegenheid over het centrumgebied tegen te gaan en om duidelijk het karakter van bepaalde delen van het centrumgebied te bepalen. Hierbij moet vooral gedacht worden aan locaties aan het Horsterplein. Voor deze locaties komen vooral die kantoorvestigingen in aanmerking waarbij het kantoor gecombineerd wordt met een baliefunctie. waardoor de locatiekeuze vooral bepaald wordt door goede bereikbaarheid van het kantoor door de consument. Ervanuitgaande dat maximaal 80% van berekende ruimte voor kantoren in de toekomst nodig is voor voornamelijk kleine verzorgende kantoorvestigingen in het centrumgebied, moeten daar tussen de 411 en 428 kantoorarbeidsplaatsen worden gerealiseerd. Wordt voor elke kantoorarbeidsplaats 25m2 b.v.o. gerekend dan komt dit neer op zo'n 10.275 m - 10.700 m b.v.o. kantoorvloeroppervlakte in het centrumgebied. 2) een locatie buiten de bebouwde kom waar extensievere bebouwingsdichtheden moeten gelden voor met name de grotere kantoorvestigingen met een regionale of nationale afzetmarkt. De ligging en bereikbaarheid van een dergelijke locatie vormen de belangrijkste vestigingsfactoren. Als meest geschikt komt hiervoor het gebied in het Horsterwold in aanmerking. Deze locatie zou dan ruimte moeten bieden voor zo'n 105 kantoorarbeidsplaatsen (=20% van de totaal berekende arbeidsplaatsen op de middellange termijn.). Bij een gemiddelde vloeropppervlakte van 25 m per werknemer is een minimale ruimtereservering nodig van 2.625 m .
De overige locaties die in de Ontwikkelingsvisie voor kantoren geschikt worden geacht zijn te omvangrijk voor alleen kantoren gezien de te verwachten behoefte op de middellange termijn. Een andere bestemming voor deze locaties moet derhalve in overweging worden genomen. Voor de tijdsfasering moet afhankelijk van de gekozen groeivariant uitge-
46
gaan worden van een gemiddelde behoefte van 985 m 2000 of 1.900 m 2 per jaar tussen 1989-1995.
per jaar tussen 1989-
Wat betreft het type bedrijvigheid dat met kantoorvestigingen in Zeewolde zal komen wordt het merendeel bepaald door de locale afzetmarkt. In de verzorgende sfeer zullen bedrijven als banken. accountants en de overheid zich vestigen resp. uitbreiden bij een toenemende bevolking. Met name voor de stuwende werkgelegenheid zal de nodige acquisitie moeten plaatsvinden gericht op bijv. reclamebureaus. adviesbureaus op economisch en technisch terrein, tekstverwerkings- of vertaalbureaus. computerservice-diensten en kantoorbedrijvigheid aansluitend op de recreatieve functie van Zeewolde zoals landelijke verenigingen op het gebied van de watersport en verblijfsaccommodaties.
47
Bijlage ]_ Kantoren Zeewolde gebaseerd op S.B.I, -codes (CBS, 1974) sbi-code 8= bank- en verzekeringswezen, zakelijke dienstverlening 81 12 8121 8122 8142
banken, spaarbanken. girodiensten e.d
8321
makelaars in onroerende goederen e.d.
8421
accountants-, boekhoudsbureaus, belastingconsulenten
8442
ingenieurs-, architecten- e.a. technische ontwerp en adviesbureaus
8499
overige zakelijke dienstverlening
9= overige dienstverlening
9011
openbaar bestuur, defensie en wettelijke sociale verzekering
9542 9553
sociaal-culturele en culturele instellingen
9621 9622
sport en recreatie
Bij lage 2_ Prognose bevolking en beroepsbevolking
lage variant inwoners
1988
89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000
01 02 03
5.936 7.469 8.697 9.807 10.842 11 .738 12.611 13.496 14.171 14.858 15.499 16.114 16.698 17.127 17.537 17.922
hoge variant full-time beroepsbevolking
'
2.380 2.99 5 3.487 3.933 4.348 4.707 5.057 5.412 5.683 5.958 6.215 6.462 6.696 6.868 7.032 7.187
inwoners
5.936 7.735 9.499 1 1 .273 13.008 14.443 15.880 17.042 18.188 19.288 20.225 21.131 21.875 22.481 22.921 23.268
full-time beroepsbevolking 2.380 3. 102 3.809 4.520 5.216 5.792 6.368 6.834 7.293 7.734
8. 110 8.474 8.772 9.015 9.191 9.330
Bij lage 3_ O n t w i k k e l i n g w e r k g e l e g e n h e i d s s t r u c t u u r Zeewolde
'88
'87
'90
'95
1987-2003
2000
2003
landbouw
34
33
30
24
17
13
nijverheid
28
28
27
25
23
22
w.v. industrie w.v. bouwnijverheid
3 25
diensten 39 w.v. verkeer/vervoer 1 1 w.v. kantoren 6 w.v. ov. diensten .
•->
4 23
3 25
41
44 12 7 22
7 18
53 14 8 22
9 14
61 19 12 22
1 1 1 1
65 23 16 22
25 18 22
Literatuurli jst
Bak. L . H 9 8 0 ) . Kantoorprof iel. Structuur en ontwikkeling van de kantorensector. Deventer. Bartels. C.P.A. en A.H. Webbink(1987), Segmentatie in de markt voor bedrijfshuisvesting. In: Economisch Statistische Berichten p.328332. Boeckhout. I.J., B.M. Verhoeff en A.C.P. Versterl1987), De Randstad als vestigingsplaats voor internationaal georignteerde bedrijvigheid. In: Economisch Statistische Berichten p.I 138-1145. Dinteren, J.H.J, van en R.F. Reitsma(1986). Kantoorondernemers en vestigingsplaatskeuze. Een onderzoek in Breda en Tilburg naar het vestigingsplaatskeuzegedrag van kantoorondernemers met behulp van enkele compositionele en decompositionele modellen. Nijmegen: Geografisch Instituut K.U. Dinteren, J.H.J, van (1986). De vestigingsplaats van dienstverlenende kantoren. Mogelijkheden voor de binnenstedelijke randzone. In: Stedebouw en Volkshuisvesting p.141-150. Dinteren, J.H.J, van en H.W. ter Hart(red.)(I 986) , Geografie & kantoren 1985. Verslag van een congres gehouden te Nijmegen op 29 november 1985. Amsterdam. Dinteren, J.H.J, van (red.)(1985). Kantoren en de binnenstedelijke randzone. Vestigingsplaatsfactoren, renovatie, leegstand, nieuwbouw en herbestemmen. Nijmegen. Dippel. G . F . M 9 8 7 ) , Groot kantoor zoekt 'n plek. Ervaringen van Aegon Noord-Nederland met gemeenten bij het zoeken van een vestigingsplaats. In: Stedebouw en Volkshuisvesting p.178-180. Economisch Technologische Dienst voor Noord-Holland(1978), Hoe beinvloedt de bevolkingsspreiding de omvang van de werkgelegenheid. ANZKGarbeidsmarktonderzoek Fels. J.W.F.. Kantoren in Zeewolde. Vraag en aanbod van verhuurbare kantoren en suggesties voor het te voeren beleid over de periode 1986-1988. Werkdocument 1986-48bco RIJP-Lelystad. Geenhuizen, M.S. van(1987), Science Parks, een eerste inventarisatie. In: Stedebouw en volkshuisvesting p.168-175. Gemeente Amsterdam)1988), De bedrijven in een aantal gemeenten in de omgeving van Amsterdam, 1986. statistische mededelingen nr. 263. Hanemaayer, D.E., K.M. van Heelsbergen, F.C.H. Kastelijn, M. de Smidt (1981). Kantoren en ruimte. Ruimtelijk beleid en vestigingstendenzen van kantoren in een aantal Nederlandse steden. Utrecht: Geografisch Instituut, R.U. Hanemaayer, D.(1981) . Kantoren en het gemeentelijk beleid. In: Stedebouw en Volkshuisvesting p.55-64. Heelsbergen, K.M. van en M. de Smidt(1983), Kantoren: gedrag in onzekerheid, Geografisch Tijdschrift. jrg. XVI, nr.3, p.246-252. Ike P. . H. Voogd en K. van Zwietenl1984). Bedrijfsterreiplanning: moeilijkheden en mogelijkheden. Publikatiereeks Civiele Planologie. no.8. Technische Hogeschool Delft. Ike P. , H. Voogd en K. van Zwieten(1984), Planning van bedrijfsterreinen: gokken met ruimte en overheidsgeld. In: Economisch Statistische Berichten p.494-497. Kantorennota Amsterdam, De kantorenontwikkeling in Amsterdam op middellange en lange termijn. Deel 1 Het Plan, Deel 2 Toelichting Gemeenteblad 1985, bijlage L.
Kuijer, F.G. de(1984), Een momentopname. Economische ontwikkeling en ruimtelijke ordening in steden. In: Stedebouw en volkshuisvesting p.244-255. Lambooy, J.G. en N. Tates(1983), Zakelijke diensten een complementaire sector. In: Economisch Statistische Berichten p.676-679. Lensink. E.(I986), Werkgelegenheid in de dienstensector. Met speciale aandacht voor de intermediaire dienstensector in landelijke gebieden. Nijmegen: Geografisch Instituut K.U. Lindeman, M.E.G. en A.F. Welter(1985), Vraag en aanbod op de Zeister kantorenmarkt. Verslagen van Leeronderzoek S.G.S. Utrecht: Geografische Instituut R.U. Louter, P.J.(1987), Perspectieven voor de regio's in nieuw economisch tijdperk. In: Agora 3e jaargang nr.4 1987 p.4-8. Nederlands Economisch Instituut en Economisch-Technologisch Instituut voor Zuid-Holland(1984). Kantorenmarkt Haagse regio. Rapport in opdracht van de provincie, gemeente en gewest alsmede Kamer van Koophandel en Fabrieken. Olden, H. en M.H. Stijnenboschf1983), Werkgelegenheid in Den Haag. In: Economisch Statistische Berichten p.548-552. RIJPM988), Statistiek van de werkgelegenheid en de beroepsbevolking Zeewolde 1987. RIJP/Lelystad. RIJP(1981), Planologisch-programmatische bijdragen structuurplan Zeewolde. G.J. van Otterlo. Flevobericht nr. 189 RIJP/Lelystad. Smidt. M. del 1985), Kantoorhouden in Haagse kringen . Bedrijfsprofiel en ruimtelijke perikelen in de Haagse regio. In: Stedebouw en Volkshuisvesting p.99-106. Sprangh, J. en H.I. van Tongerenf1983). Het station als vestigingsplaats voor kantoren. Een beinvloeding van de vervoerwijzekeuze? In: Stedebouw en Volkshuisvesting p.562-566. STOGO(1987). Economisch ontwikkelingsplan gemeente Zeewolde. STOGO. Utrecht 1987. Structuurplan Zeewolde!1982). Flevobericht nr. 213 RIJP-Lelystad. Voorthuizen. J.C. van,(1984) Kantoren in Almere. Een onderzoek naar het huidige en het in de toekomst te verwachten ruimtegebruik van de kantorensector in Almere. RUP-rapport 1984-29cds RIJP-Lelystad. Walen. D.J. en Ed. F. Nozemanl1987). Kantoren naar een groeikern... en dan? In: Stedebouw en Volkshuisvesting p.391-398.
