NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL VS. SHARE DEALS. Emil Holub. 21. listopadu 2013

NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL VS. SHARE DEALS

Emil Holub 21. listopadu 2013

Obsah  Úvod  Předsmluvní odpovědnost

 Dopad NOZ na právní prověrku (due diligence)  Asset deal  Share deal

NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS

21. listopadu 2013

2

Předsmluvní odpovědnost


21. listopadu 2013

3

Předsmluvní odpovědnost  Ochrana stran a dobré víry

 Důvod a okamžik ukončení jednání  Informační povinnost  Náhrada škody vs. náklady


21. listopadu 2013

4

Dopad NOZ na právní prověrku (due diligence)


21. listopadu 2013

5

Nemovitosti – nové vymezení  Věci nemovité:    

Pozemky Podzemní stavby Práva (právo stavby) Nepřenositelné věci, které nejsou součástí pozemku (inženýrské sítě výslovně ne součást pozemku)  Jednotky (byt, nebytové prostory)  Stavby vzniklé před 1.1.2014

 Stavba součástí pozemku  Stroj/jiné upevněné zařízení součástí pozemku, pokud nezapsána výhrada


21. listopadu 2013

6

Vlastnictví – ochrana titulu  Ochrana dobré víry posílena  Nabytí za úplatu a v dobré víře od osoby „zapsané“  Dle „výkladu“ dopad i na poskytnutí zástavy (?)  Dobrá víra třetích osob – lze napadnout – do 1 měsíce ode dne, kdy se žadatel o zápisu dozvěděl – maximálně do 3 let od zápisu

 Přechodné období  Výše uvedené lhůty běží od 1.1.2015 pro zápisy před 1.1.2014

 Dopad na praxi a due diligence  Nové převody: ihned  Historické tituly: magické datum 1.1.2018 (?)


21. listopadu 2013

7

Vlastnictví – ochrana titulu  Vydržení  Poctivá a pravá držba - 10 let zůstává  Chybí-li právní důvod - nově 20 let – Výjimka nepoctivý úmysl

 Pravá držba „Neprokáže-li se, že se někdo vetřel v držbu svémocně nebo se se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo že někdo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou, jde o pravou držbu.“


21. listopadu 2013

8

Due diligence a pronajaté projekty  Nájemní vztahy  Vznik nájmu: zák.č. 116/1990 Sb.  Práva vzniklá před 31.12.2013: zák.č. 116/1990 Sb.

 Všechna ostatní práva a povinností z nájmu (např. včetně zániku/ukončení nájmu): NOZ

 (Ne)platnost nájmů dle OZ/1964  Aplikace nových zásad dle NOZ (?)  Vznik nového nájmu ústně (?)


21. listopadu 2013

9

Revize platnosti nových nájemních smluv Náležitosti nájemní smlouvy

116/1990 Sb

NOZ

Písemná forma nájemní smlouvy

ANO

--

Předmět nájmu

ANO

ANO

Předmět podnikání nájemce

ANO

--

Účel nájmu

ANO

--

Výše nájemného

ANO

--

Úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s nájmem

ANO

Ano*)

*) Před zahájením poskytování služeb


21. listopadu 2013

10

Asset deals


21. listopadu 2013

11

Asset deal - struktura  Převod nemovitostí (+ movitých věcí)  Práva a povinnosti  Závady

 Převzetí veškerého majetku SPV/poměrně určené části  Vědomí o dluzích způsobí nabytí dluhů do výše hodnoty

 Zástava na nemovitosti  převod dluhu v plné výši

 Možnost postoupení servisních smluv NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS

21. listopadu 2013

12

Asset deal – Převod vlastnictví  Zachován princip: smlouva + retrospektivní zápis vkladem do KN  Výměra pozemku uvedena: nárok kupujícího na slevu v případě odchylky  Vady staveb: uplatnění v 5-leté lhůtě (lze vyloučit)

 Jako věcné právo lze také dohodnout:  Zákaz zatížení/zcizení + zákaz dalšího zastavení;  Právo zpětné koupě;  Výhradu lepšího kupce


21. listopadu 2013

13

Asset Deal – Zápis v KN  Předmět evidence v KN – nový obsah

 Předmětem evidence v KN nebudou  Podzemní stavby  Rozestavěné budovy

 Dopad na stavby na cizím pozemku podle OZ/1964

 Nové podmínky přezkumu listin při vkladovém řízení  Dopad na délku řízení (?)


21. listopadu 2013

14

Ochrana ztráty titulu  Návrh na vklad - povinnost KÚ vyrozumět účastníka, přestože zastoupen zmocněncem  Adresa uvedená v katastru/email/SMS  Služba sledování změn v katastru

 Čekací lhůta 20 dnů od vyrozumění (odeslání informace)  Poznámky spornosti (§24 KZ vs. § 985/§986 NOZ): kdy žalovat?  Lhůty pro zápis do KN (§33 KZ)  Vklad – bez zbytečného odkladu po povolení vkladu  Záznam a poznámka – 30 dnů od doručení listiny


21. listopadu 2013

15

Asset deal a přechod nájmů  Změna vlastníka - nájem pokračuje/práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nabyvatele  Nemožnost vypovědět – lze sjednat opak (omezení u nájmu bytu): výpověď v 3-měsíční lhůtě  Problémem je rozsah  přechod povinností jen v rozsahu zákonných povinností, ledaže o ostatních povinnostech nabyvatel věděl  úplatná koupě + absence pochybností, že věc není pronajata – právo nabyvatele nájem vypovědět  výpovědní doba: nemovité věci - 3 měsíce, movité věci - 1 měsíc  práva nájemce vůči původnímu pronajímateli nejsou dotčena

 Vypovídající strana hradí přiměřené odstupné


21. listopadu 2013

16

Share deals


21. listopadu 2013

17

Share deal - principy  Konec zákazu řetězení  Převoditelnost podílů  Současný stav  Nová úprava  Kmenový list

 Souhlas orgánu společnosti jako podmínka účinnosti  Důsledky neudělení souhlasu s převodem

 Akcie na jméno

 Akcie na majitele  Jen zaknihované nebo imobilizované


21. listopadu 2013

18

Převody podílů a akcií  Převod podílů

 Podíl jako věc, kupní smlouva, nabytí od nevlastníka možné  Nejasný okamžik převodu – veřejný rejstřík vs. veřejný seznam  Převod kmenového listu

 Převod akcií  Nelze se odchýlit o zákonné úpravy

 Převod nesplacené akcie smlouvou


21. listopadu 2013

19

Share deal - Nároky ze záruk a prohlášení Odpovědnost za nepravdivá prohlášení Specifické smluvní ujednání nebo Odpovědnost za vady dle NOZ?

 Omezení odpovědnosti – nelze předem vyloučit  Úmysl a hrubou nedbalost  Práva slabší strany NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS

21. listopadu 2013

20

Omyl a práva slabší strany  Důsledky NS - 29 Odo 564/2006

 Rozšířená definice omylu  O rozhodující okolnosti  O vedlejší okolnosti


21. listopadu 2013

21

NOZ - Shrnutí na závěr Zjednodušení právní due diligence do budoucna Aset deal – více nejasností a rizik Share deal – vyjma s.r.o. bez zásadních změn


21. listopadu 2013

22

Kontakty

Emil Holub Partner T: +420 222 555 222 E: [email protected]


21. listopadu 2013

23

NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL VS. SHARE DEALS

www.cliffordchance.com Clifford Chance, 10 Upper Bank Street, London, E14 5JJ © Clifford Chance 2013 Clifford Chance LLP is a limited liability partnership registered in England and Wales under number OC323571 Registered office: 10 Upper Bank Street, London, E14 5JJ We use the word 'partner' to refer to a member of Clifford Chance LLP, or an employee or consultant with equivalent standing and qualifications

NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL VS. SHARE DEALS. Emil Holub. 21. listopadu 2013

Recommend Documents