NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU DEVELOPERA A NÁJEMNÍCH VZTAHŮ
Jiří Fiala a Lubomír Bartál Michal Hink a Jana Matisková 24. října 2013
Clifford Chance Dentons Europe CS LLP
OBSAH NOZ z pohledu developera • Obecně k NOZ – zásady • Věci a věcná práva – nové koncepty • Nemovitá věc podle NOZ • Oddělené vlastnictví staveb a pozemku/trvalá dualita a přechodná ustanovení • Právo stavby a jeho použití v developmentu • Změny v úpravě věcných břemen • Základní rozdíly v nové úpravě katastru nemovitostí NOZ z pohledu nájemních vztahů • Přehled závazkových vztahů z titulu přenechání věci k užití jinému • Základní znaky nájmu a pachtu a rozdíly mezi nimi • Hlavní změny v úpravě nájemních vztahů – vpády do jistot • Nájem prostoru sloužícího podnikání • Změna vlastnictví (obecná úprava)
OBECNĚ K NOZ - ZÁSADY • Dispozitivnost – tam kde není výslovně zakázáno, dobré mravy, veřejný pořádek • Slib zavazuje a smlouvy mají být plněny • Očekávání rozumu průměrného člověka • Povinnost jednat poctivě
• Soudní precedenty – legitimnost očekávání
VĚCI A VĚCNÁ PRÁVA – NOVÉ KONCEPTY • Pozemek a stavba, součást a příslušenství nemovité věci • Právo stavby: komplementární k „zániku“ stavby jako nemovité věci • Věcná břemena: změna není zásadní
• Široký katalog dalších věcných práv k věci cizí
NEMOVITÁ VĚC PODLE NOZ •
Věc v právním smyslu (§489) (dosud bez definice) – vše, co je: • rozdílné od osoby, • slouží potřebě lidí, a • je ovladatelné; nově i negativní vymezení (lidské tělo, živé zvíře).
•
Rozdělení věcí (§ 496 a násl.): • Hmotná x nehmotná • hmotná věc - (objektivně) ovladatelná část vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu; • nehmotné věci - práva, jejichž povaha to připouští (např. autorské právo, práva průmyslového vlastnictví, vč. patentů či ochranných známek), a jiné věci bez hmotné podstaty (zbytková definice) • Nemovitá x movitá • nemovité věci – výčet stanoven v NOZ (mohou být hmotné i nehmotné) • movité věci – vše, co není nemovitou věcí (mohou být hmotné či nehmotné) • Další dělení (např. věc zuživatelná x nezuživatelná, zastupitelná x nezastupitelná) a vymezení (hromadná věc, obchodní závod apod.)
NEMOVITÁ VĚC PODLE NOZ (POKRAČOVÁNÍ) •
Nemovité věci (hmotné i nehmotné) (§498): • Pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. stavba metra, důl) + věcná práva k nim; • Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, jakož i stavby a technická zařízení, která s nimi souvisí; • Práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (právo stavby); • Věci, ohledně nichž jiný právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku a nelze-li je přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty (např. pozemní komunikace, letiště, vodní díla atd.); • Stavba, pokud se nestala součástí pozemku (např. dočasná stavba či stavba v odděleném vlastnictví - viz dále).
ODDĚLENÉ VLASTNICTVÍ STAVEB A POZEMKU/TRVALÁ DUALITA A PŘECHODNÁ USTANOVENÍ K 1.1.2014: •
•
Shodný vlastník stavby a pozemku ► „stavba“ zaniká jako právní pojem Různí vlastníci stavby a pozemku ► trvalá dualita
Dualita po 1.1.2014: • Vzájemné předkupní právo – vlastníci pozemku a stavby (nelze vyloučit) • „Stavba“ dále zanikne kdykoliv po spojení vlastnictví pozemku a stavby • Skutečností bránící sjednocení vlastnictví
ODDĚLENÉ VLASTNICTVÍ STAVEB A POZEMKU/TRVALÁ DUALITA A PŘECHODNÁ USTANOVENÍ Stavba součástí pozemkupozemku Stavba součástí B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku 243 330 zastavěná plocha a nádvoří Stavba stojí na parcele: 243; 244
Způsob využití Zádveřice, č.p. 111, rod. dům
244
105 zastavěná plocha a nádvoří Další údaje: stavba je součástí pozemku: 243
245
446 zastavěná plocha Zádveřice, č.e. 112, a nádvoří rod. dům Stavba stojí na parcele: 245; 689; 456, LV 56, k.ú. Lípa
689
45 zastavěná plocha a nádvoří Další údaje: stavba je součástí pozemku: 245
Způsob ochrany
PRÁVO STAVBY
A JEHO POUŽITÍ V
DEVELOPMENTU Právo stavby (§ 1240 a násl.): • • • •
• • •
•
Speciální věcné právo osoby (stavebníka) mít na cizím pozemku (pod povrchem či na povrchu) stavbu (existující i nově zřizovanou). Je nemovitou věcí; zapisuje se do katastru nemovitostí. Stavba je součástí práva stavby, její zánik nemá vliv na právo stavby. Lze zřídit jen dočasně – dohodou maximálně na 99 let, na 40 let při vydržení (soud může prodloužit či zkrátit); konec doby práva stavby musí být zřejmý z katastru nemovitostí. Lze zřídit bezúplatně (daňové dopady) či úplatně: (i) jednorázová úplata nebo (ii) stavební plat (zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno). Stavebník: (i) stejná práva jako vlastník a (ii) povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu (možno sjednat povinnost stavbu pojistit). Vlastník pozemku si může vyhradit souhlas se zatížením práva stavby – výhrada se zapisuje do katastru nemovitostí (právo stavby pak nelze zatížit bez souhlasu). Vzájemná předkupní práva vlastníka pozemku a práva stavby (lze sjednat jinak - výhrada se zapisuje do katastru nemovitostí).
PRÁVO STAVBY A JEHO POUŽITÍ V DEVELOPMENTU (POKRAČOVÁNÍ) •
•
Vznik: • smlouvou (mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku) + vkladem do katastru nemovitostí (účinky ke dni podání) (konstitutivní zápis); • rozhodnutím orgánu veřejné moci (např. rozhodnutím soudu při vypořádání spoluvlastnictví) (deklaratorní zápis); • vydržením. Zánik: • písemnou dohodou stavebníka a vlastníka pozemku; • uplynutím doby; možno prodloužit (pouze na maximální zákonem stanovenou dobu) - nutný souhlas osob s věcnými právy k pozemku zřízenými po zřízení práva stavby. Při zániku práva stavby se stavba stává součástí pozemku, stavebníkovi náleží náhrada - ½ hodnoty stavby; lze sjednat jinak. •
Stavebník se může práva stavby zříci – právo stavby nezaniká a vlastník pozemku může právo stavby převést na sebe či jinou osobu.
ZMĚNY V ÚPRAVĚ VĚCNÝCH BŘEMEN • Služebnosti, reálná břemena • Služebnosti: vlastník pozemku se něčeho zdrží nebo něco strpí
• Reálná břemena:vlastník konat/dávat
pozemku
je
povinen
• Věcná břemena uzavřená před a zapsaná do veřejného seznamu po účinnosti nového OZ (?) • Lze sjednat mezi pozemky téhož vlastníka • Služebnosti nezanikají spojením vlastnictví panující a služebné věci
ZMĚNY V ÚPRAVĚ VĚCNÝCH BŘEMEN • Podrobnější úprava některých služebností • Přístup: • Služebnost stezky: právo chodit či dopravovat se lidskou silou • Služebnost cesty: právo jezdit vozidly • Sítě: • Služebnost inženýrské sítě • Právo vést vedení, provozovat ho a udržovat • Užívání věci: • Služebnost požívacího práva • Praktické využití v obchodních vztazích nejasné
ZÁKLADNÍ ROZDÍLY V NOVÉ ÚPRAVĚ KATASTRU NEMOVITOSTÍ • Nově definováno, co je předmětem evidence v KN • Předmětem evidence v KN nebudou • Podzemní stavby • Rozestavěné budovy • Zápis právních vztahů do KN - vklad vs. záznam vs. poznámka • Vkladem se bude zapisovat cca 20 práv na základě NOZ • Nové podmínky přezkumu listin při vkladovém řízení
ZÁKLADNÍ ROZDÍLY V NOVÉ ÚPRAVĚ KATASTRU NEMOVITOSTÍ (POKRAČOVÁNÍ) • Rozhodnutí o povolení vkladu - povinnost KÚ vyrozumět účastníka na jeho adresu uvedenou v katastru (přestože zastoupen zmocněncem) • Poznámky spornosti (§24) • Lhůty pro zápis do KN (§33)
• Vklad – bez zbytečného odkladu po povolení vkladu • Záznam a poznámka – 30 dnů od doručení listiny • Žaloba na určení hranice pozemku (§ 1026 NOZ)
PŘEHLED ZÁVAZKOVÝCH VZTAHŮ Z TITULU PŘENECHÁNÍ VĚCI K UŽITÍ JINÉMU •
Výprosa (§2189 a násl.) – bezplatné přenechání věci bez sjednání doby a účelu užívání
•
Výpůjčka (§2193 a násl.) - bezplatné přenechání nezuživatelné věci k dočasnému užívání
•
Nájem (§2201 a násl.) - přenechání věci k dočasnému užívání za nájemné
•
Pacht (§2332 a násl.) - přenechání věci k dočasnému užívání a požívání za (i) pachtovné nebo (ii) poměrnou část výnosu z věci
ZÁKLADNÍ ZNAKY NÁJMU A PACHTU A ROZDÍLY MEZI NIMI NÁJEM • užívání, ale nezuživatelnost věci • dočasnost • úplata – nájemné • druhy – na obecná ustanovení navazuje speciální úprava: (i) nájmu bytu a domu (k bydlení), (ii) nájmu prostoru sloužícího podnikání, (iii) podnikatelského nájmu movitých věcí, (iv) nájmu dopravního prostředku a (v) ubytování (vč. tzv. timeshare) • forma - písemná forma vyžadována jen u nájmu bytu a u některých jednotlivých úkonů stran (např. souhlasy nebo ukončení) • úprava dispozitivní
PACHT • užívání a požívání – brání plodů a užitků (výnosů) a nabývání vlastnictví k nim • dočasnost • úplata – pachtovné nebo část výnosu, případně kombinace • druhy – na obecná ustanovení navazuje speciální úprava (i) zemědělského pachtu a (ii) pachtu závodu • forma - není výslovně stanovena písemná forma • úprava dispozitivní • úprava stručnější, přiměřené použití ustanovení o nájmu
HLAVNÍ ZMĚNY V ÚPRAVĚ NÁJEMNÍCH VZTAHŮ – VPÁDY DO JISTOT Přechodná ustanovení - § 3074 NOZ Zák. č. 116/1990 Sb. (i) vznik nájmu (ii) práva a povinnosti vzniklé před nabytím účinnosti NOZ NOZ (iii) vše ostatní (např. zánik/ukončení nájmu) Tzv. nepravá retroaktivita, např. § 2204 – nájem na dobu určitou delší, než 50 let = > po 1. lednu 2014 nájem na dobu neurčitou
HLAVNÍ ZMĚNY V ÚPRAVĚ NÁJEMNÍCH VZTAHŮ – VPÁDY DO JISTOT (POKRAČOVÁNÍ) Souběžné jednání s více nájemci (pronajímateli)
• •
Předsmluvní jednání - § 1726 Culpa in contrahendo - § 1728 a 1729
Písemná vs. ústní forma nájemní smlouvy
• •
Ústní nájemní smlouva a její dodatečné písemné potvrzení - § 1757(1) !Omezená možnost namítat neplatnost pokud nedodržena sjednaná písemná forma smlouvy (§ 582 NOZ vs. § 1758)
Postoupení nájemní smlouvy
•
Souhlas předem vůči neurčité osobě (§ 1897) – „postoupení ve skupině bez omezení“ = staré „bianco směnky“ -
HLAVNÍ ZMĚNY V ÚPRAVĚ NÁJEMNÍCH VZTAHŮ – VPÁDY DO JISTOT (POKRAČOVÁNÍ) Změna okolností a předčasné ukončení nájmu ze strany nájemce Obecná změna okolností / Hrubý nepoměr v právech a povinnostech - § 1765 • možnost obnovení jednání o obsahu smlouvy • změna obsahu smlouvy soudem • zrušení smlouvy soudy Speciálně pro nájemní vztahy § 2311 a § 2287 Změna okolností z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval ----►např. autosalon Saab; nebo nízký footfall? Další nově upravené možnosti ukončení nájmu ze strany nájemce Porušení smlouvy podstatným způsobem – prodlením (§ 1977), jiným podstatným způsobem (§ 2002); vada/nepoužitelnost předmětu nájmu (§ 2208; 2210; 2227) Odstoupení/výpověď – ihned a bez nutnosti poskytnutí lhůty k nápravě
HLAVNÍ ZMĚNY V ÚPRAVĚ NÁJEMNÍCH VZTAHŮ – VPÁDY DO JISTOT (POKRAČOVÁNÍ) Plnění do notářské úschovy Nájemce možnost složit dlužné nájemné do úschovy notáře (§ 2253)
•
nájem nelze vypovědět (uplatní se i na nebyt. prostory?)
Náhrada za převzetí zákaznické základny
• • •
Výpověď ze strany pronajímatele – vyjma případu hrubého porušení povinností nájemce "Náhrada za výhodu " Povinným "pronajímatel nebo nájemce“
Umístění "loga/reklamy" nájemce
• • •
"Nemovitou věc, kde se nalézá prostor sloužící k podnikání" Pronajímatel může odmítnout pouze, má-li pro to vážný důvod Presumpce souhlasu pronajímatele, pokud do jednoho měsíce nereaguje na písemnou žádost nájemce
HLAVNÍ ZMĚNY V ÚPRAVĚ NÁJEMNÍCH VZTAHŮ – VPÁDY DO JISTOT (POKRAČOVÁNÍ) Odpovědnost pronajímatele za třetí osoby Nájemce v užívání rušen/jinak dotčen jednáním třetí osoby (§ 2212)
•
"třetí osobou" např. i dodavatel médií ?
Poskytování služeb – vyúčtování služeb ! Obdobné použití ustanovení upravujících nájem bytu
• •
Rozúčtování cen a úhrady služeb – "stanoví jiný právní předpis„ Riziko do budoucna?
Výpověď z nájmu a námitky
•
Nejasné účinky námitek, viz související část prezentace
Změna vlastnictví a vyvázání se z "nevýhodných podmínek" nájmu
•
Asset deal a jeho vliv na obsah nájemní smlouvy, viz další část prezentace
NÁJEM PROSTORU SLOUŽÍCÍHO PODNIKÁNÍ • NOZ ruší zákon č. 116/1990 Sb. • Přiměřeně se použijí obecná ustanovení o nájmu
• Předmět nájmu • Prostory nebo místnosti, je-li účelem jejich nájmu provozování podnikatelské činnosti • Účel nemusí být výslovně uveden (pokud prostor převážně slouží podnikání) • Možnost uzavřít nájemní smlouvu před vydáním kolaudačního souhlasu • NOZ nepoužívá definici nebytového prostoru • NOZ výslovně stanoví dualitu soukromého a veřejné práva (§ 1 odst. 1: "Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného“)
NÁJEM PROSTORU SLOUŽÍCÍHO PODNIKÁNÍ (POKRAČOVÁNÍ) •
Převod nájmu společně s převodem podnikání – písemná forma a předchozí písemný souhlas pronajímatele
•
Skončení nájmu na dobu neurčitou – 6 měsíční výpovědní doba, z vážného důvodu – 3 měsíční (nájem nad 5 let – 6 měsíční)
•
Skončení nájmu na dobu určitou – stanovené důvody a důvod výpovědi musí být uveden ve výpovědi (neplatnost): • Nájemce může vypovědět: • ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor určen; • přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti a pronajímatel nezajistí odpovídající náhradní prostor; nebo • porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti
NÁJEM PROSTORU SLOUŽÍCÍHO PODNIKÁNÍ (POKRAČOVÁNÍ) •
•
Pronajímatel může vypovědět: • má-li být nemovitá věc odstraněna anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostor; • porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, opatří nemovitou věc bez souhlasu pronajímatele štíty nebo podobným znameními nebo je déle než 1 měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb.
Námitky proti výpovědi – do 1 měsíce od výpovědi, a pokud výpověď není následně vzata zpět, možnost žádat soud o přezkoumání (prekluzivní lhůta)
ZMĚNA VLASTNICTVÍ (OBECNÁ ÚPRAVA) Změna vlastnictví (§§2221 – 2224) • • • •
Změnou vlastníka se nájem neruší, práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nabyvatele Z důvodu změny vlastnictví nelze nájem vypovědět - rozdíl oproti § 680 OZ, výpověď však lze sjednat (ale omezení u nájmu bytu), výpověď nutno vykonat v 3měsíční lhůtě Vypovídající strana hradí přiměřené odstupné Ochrana nabyvatele v případě změny vlastníka formou převodu vl. práva (singulární sukcese): • přechod povinností jen v rozsahu zákonných povinností, ledaže o ostatních povinnostech věděl; • u úplatné koupě, kdy nabyvatel neměl rozumný důvod pochybovat, že věc není pronajata, může nabyvatel nájem vypovědět; práva nájemce vůči původnímu pronajímateli nejsou dotčena; výpovědní doba: nemovité věci - 3 měsíce, movité věci - 1 měsíc.
KONTAKTY Michal Hink Advokát T: +420 236 082 217 E:
[email protected]
Jiří Fiala Counsel T: +420 222 555 222 E:
[email protected]
Jana Matisková Advokátka T: +420 236 082 216 E:
[email protected]
Lubomír Bártal Seniorní advokát T: +420 222 555 222 E:
[email protected]
