NOTULEN VAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS (‘AVA’) VAN DIM VASTGOED N.V. (‘DIM’ of ‘de Vennootschap’) gehouden op donderdag 26 juni 2014 om 16.00 CET, ten kantore van de Vennootschap, Weena 210-212, 3012 NJ Rotterdam PRESENTIE DIM Vastgoed N.V. Raad van Commissarissen De heer Van Rees De heer Blaauboer
voorzitter RvC en voorzitter van de AvA (‘voorzitter’) commissaris
Directie De heer T.C. Koster De heer W.O.C.M. van Twuijver
directeur directeur
Overige aanwezigen namens de Vennootschap Mevrouw. J. Pek secretaris Aandeelhouders Southeast U.S. Holdings B.V., vertegenwoordigd door mevrouw J.C. Pek (gevolmachtigde) Vereniging van Effectenbezitters (‘VEB’), vertegenwoordigd door de heer G. Koster. Multiquest N.V., vertegenwoordigd door de heer G. Koster (gevolmachtigde). De heer M.L. Wyler., vertegenwoordigd door de heer G. Koster (gevolmachtigde). De heer A.J.J. Broenink Overige aanwezigen Geen. 1. Opening vergadering De voorzitter opent de vergadering en heet ieder van harte welkom op de jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhouders van DIM Vastgoed N.V. Hij stelt zichzelf en de heer Blaauboer als leden van de Raad van Commissarissen voor. De heer Caputo, medecommissaris, is desgewenst telefonisch bereikbaar ten behoeve van deze vergadering. Namens de directie van de Vennootschap zijn ter vergadering aanwezig de heren Koster en Van Twuijver. De heer Gallagher , ook directeur van de Vennootschap, is ook desgewenst telefonisch bereikbaar voor de vergadering. Verder aanwezig is mevrouw Pek, secretaris van de vennootschap. De vergadering wordt genotuleerd onder verantwoordelijkheid van mevrouw Pek. Tevens wordt een audioregistratie verzorgd. Gelet op het feit dat alle ter vergadering aanwezigen Nederlands spreken wordt de vergadering in het Nederlands gehouden. 1
Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen is de oproepingsadvertentie tijdig gepubliceerd op 11 juni 2014 in het Financieel Dagblad. Op dezelfde dag zijn ook de agenda en de daarop betrekking hebbende stukken gepubliceerd en beschikbaar gesteld via de website van de vennootschap. Het totale geplaatste kapitaal bedraagt 8.216.373 aandelen en even zoveel stemmen. Aanwezig op de vergadering zijn vijf aandeelhouders. Het aantal vertegenwoordigde aandelen bedraagt 8.114.287; het percentage van het aanwezige geplaatste kapitaal bedraagt 98,76%. Southeast US Holdings BV houdt hiervan 8.049.810 aandelen, hetgeen 99,2% van de aanwezige stemmen representeert. 2. Verslag van de directie omtrent de gang van zaken en het gevoerde bestuur in het boekjaar 2013 De voorzitter gaat over tot het verslag van de directie omtrent de gang van zaken en het gevoerde bestuur in het boekjaar 2013. Verwezen wordt naar pagina’s 5 t/m 9 van het jaarverslag. De heer Broenink vraagt wat er nog gaande is; hij is verbaasd dat DIM Vastgoed nog bestaat. De voorzitter licht de status toe; de heer Broenink is niet bekend met de lopende uitkoopprocedure. De heer T. Koster voegt hieraan toe dat het lot van de heer Broenink als aandeelhouder van DIM in handen ligt van de Ondernemingskamer, er is verder feitelijk geen belang meer bij de onderneming zelf. De heer G. Koster van de VEB stelt vast dat de strategie van de vennootschap niet verder wordt toegelicht in het directieverslag. Dit is toch wel belangrijke informatie voor de minderheidsaandeelhouders. Is de strategie verkoop van de panden op termijn? De voorzitter geeft aan dat het geen toeval is dat de resterende projecten tot op heden nog niet verkocht zijn. De heer G. Koster merkt op dat Brawley Commons na jaareinde verkocht is tegens een prijs die lager is dan de hypothecaire restschuld, hij vraag zich af waarom. De heer T. Koster licht toe dat dit een moeizaam project is, met daardoor een lage prijs. Met betrekking tot de strategie van de vennootschap licht hij verder toe. Grootaandeelhouder Equity One (‘E1’) heeft er geen belang bij om via een Nederlandse vennootschap Amerikaans vastgoed aan te houden dus het logische belang van E1 is om alle aandelen te verwerven. Het is niet de bedoeling van de vennootschap om een beleggingsinstelling te zijn. Het probleem van E1 moet nu opgelost worden. Het is overigens heel normaal dat na een openbaar bod de grootaandeelhouder actie onderneemt. De heer G. Koster is van mening dat dit niet inhoudt dat de vennootschap projecten tegen dumpprijzen op de markt kan gooien. De heer T. Koster benadrukt nogmaals dat het beleid van de vennootschap mede in het licht van het probleem van E1 wordt bepaald. Dit betekent natuurlijk niet dat iemand Brawley Commons heeft willen dumpen, of daar enig belang bij zou hebben, immers het belang van E1 in alle verliezen is meer dan 98%. Het is uiteindelijk met veel moeite gelukt het project te verkopen, weliswaar onder het niveau van de restschuld, maar dat is het risico van de financiers. E1 heeft een groter belang bij de opbrengst voor het vastgoed dan de minderheidsaandeelhouders. De verkoopprijs is laag omdat het een moeizaam project was en is, dat is de enige reden. De voorzitter voegt hieraan toe dat het project al heel lang in portefeuille was en dat de omstandigheden op de betreffende locatie in de loop van de tijd sterk zijn veranderd in ongunstige zin. Brawley Commons liet al jaren een slechte performance zien en het ging steeds slechter. De anchor tenant is al jaren geleden vertrokken, die betaalde nog wel huur maar de unit stond leeg (een zogeheten ‘dark unit’). Dit probleem is sinds jaren intensief aan de orde geweest in de vergaderingen van de Raad van Commissarissen. De heer G. Koster vraag hoe de andere drie projecten draaien. De voorzitter antwoordt dat die het naar behoren doen. In verband met fiscaliteit wordt op dit moment niet verder geherstructureerd in de DIM-portefeuille. De heer G. Koster stelt vast dat terugkijkend de verkoop van het grote deel van de portefeuille op het dieptepunt van de markt was. Hoe kijken directie en RvC hier nu tegen aan? De heer T. Koster geeft aan dat je altijd moet kijken naar de specifieke omstandigheden en ook naar de A/B/C segmenteringen en wat de verwachtingen voor de specifieke projecten zijn. De heer G. Koster 2
concludeert uit dit antwoord dat de directie dus achteraf geen ander inzicht over de juistheid van de verkoop heeft. De voorzitter benadrukt de specifieke omstandigheden in de regio Atlanta. Er waren problemen met grote leegstanden in deze nieuwe ontwikkelingen. Bij de verbetering van de omstandigheden zien we toch meer trek naar locaties dichter bij de stad, dus die verbetering geldt niet voor de projecten die destijds van DIM waren. De heer Blaauboer voegt toe dat dit de operationele kant van de zaak betreft. Het financieringsstuk wat echter nog veel prangender. We keken tegen een enorm financieringsprobleem aan, de projecten waren met een hoge LTV gefinancierd. De heer Broenink constateert dat DIM dus ook zonder de overname door E1 in de problemen was gekomen. De heer T. Koster verwijst hierop nog eens naar het voorstel wat destijds in maart 2007 door de directie aan de aandeelhouders is gedaan. Voorgesteld werd toen om de gehele portefeuille te verkopen. De voorzitter meldt dat van de 17 in 2011 verkochte projecten er ondertussen 4 door de koper zijn teruggegeven aan de financier. De opbrengsten waren aanzienlijk lager dan wat er in 2011 door Blackstone voor werd betaald. De heer G. Koster constateert dat desondanks toch het eigen vermogen van DIM is gestegen. Hij vraagt wat er met het geld gaat gebeuren, er staat nu US$12 miljoen cash in de boeken. De voorzitter geeft aan dat dit geld op deposito staat en dat daar niets mee verdiend wordt. De heer Blaauboer kijkt in dit licht nog eens terug op de historie van het conflict tussen Homburg en E1. De directie had toen een potentiele koper voor de gehele portefeuille tegen een aanzienlijke winst, dit is tegengehouden door de aandeelhoudersvergadering, maar dat is water onder de brug. De directie voegt toe dat de NAV na het nemen van verliezen door reguliere inkomsten altijd weer oploopt. 3. Vaststelling van de jaarrekening over het boekjaar 2013 (blz. 11 t/m 37 van het jaarverslag) De voorzitter gaat over tot de jaarrekening 2013, welke gevonden kan worden op de pagina’s 11 t/m 37 van het jaarverslag 2013. De accountantsverklaring van Ernst & Young gedateerd 25 april 2014 is te vinden op blz. 39 en 40. Er zijn geen vragen of opmerkingen over de jaarrekening. De voorzitter gaat over tot stemming over agendapunt 3. De VEB, Multiquest NV en de heer Wyler stemmen (vertegenwoordigd door de heer G. Koster) tegen. De heer Koster licht zijn stem toe: omdat er geen claim op de directie is opgenomen op de balans van DIM geeft de jaarrekening over 2013 geen getrouw beeld. De heer Broenink stemt in navolging van de VEB tegen. Southeast US Holdings BV stemt via haar gevolmachtigde, mevrouw Pek voor. De voorzitter stelt vast dat, overeenkomstig artikel 33.5 van de statuten van de Vennootschap, de aandeelhouders bij meerderheid akkoord gaan met het vaststellen van de jaarrekening over 2013. Met verwijzing naar de toelichting op agendapunt 3 geldt deze vaststelling voor zover nodig tevens als goedkeuring en aanvaarding van een afwijking van de termijn in artikel 29.2 van de statuten. 4. Vaststelling van de verdeling van het resultaat over 2013 (p. 38 van het jaarverslag) De voorzitter gaat over tot het volgende agendapunt, de vaststelling van de verdeling van het resultaat over 2013. Er is sprake van een winst over het boekjaar 2013 ad $ 7.009.000 (volgens de geconsolideerde IFRS jaarrekening). Zoals is aangegeven op pagina 38 van het jaarverslag heeft de directie besloten om het resultaat aan de Overige reserves toe te voegen, met inachtneming van de vereiste dotatie aan de wettelijke herwaarderingsreserve, en geen dividend uit te keren over het boekjaar 2013. Als gevolg van deze verdeling van het resultaat zullen de Overige reserves in de 3
geconsolideerde IFRS jaarrekening $ 45.138.000 negatief bedragen, waarin begrepen een (niet uitkeerbare) herwaarderingsreserve ad $ 20.948.000 (positief). Er zijn geen vragen of opmerkingen over de verdeling van het resultaat. De voorzitter gaat over tot stemming over agendapunt 4. De VEB, Multiquest NV en de heer Wyler (vertegenwoordigd door de heer G. Koster) onthouden zich van stemmen, zo ook de heer Broenink. Southeast US Holdings BV stemt via haar gevolmachtigde, mevrouw Pek voor. De voorzitter stelt vast dat de aandeelhouders bij meerderheid akkoord gaan met het vaststellen van de winstverdeling over 2013. 5. Decharge van de leden van de directie voor 2013 Voorgesteld wordt aan de leden van de directie decharge te verlenen voor de uitoefening van hun taken gedurende het boekjaar 2013, voor zover dat blijkt uit de jaarrekening over 2013 of anderszins bekend is gemaakt aan de algemene vergadering van aandeelhouders. De heer G. Koster geeft aan dat hij namens de VEB en Multiquest/Wyler tegen decharge zal stemmen, met als argument dat de belangen van de minderheid niet zijn meegenomen in het besluitvormingsproces. De aandeelhouders worden niet correct van informatie voorzien. De heer Koster verwijst naar de vorige AvA en naar hoe er op die vergadering met de heer Wyler is omgegaan, die was naar zijn zeggen keurig op tijd, dat wordt dan door de directie ontkend en hij wordt vervolgens niet toegelaten tijdens de vergadering. Dan is er nog de aanpassing van de statuten, wat nu op de agenda staat. De hele corporate governance gaat in een keer overboord, dat is ook geen voorbeeld van zorgvuldig handelen. De heer Blaauboer memoreert dat de heer Wyler vorig jaar toch echt niet op tijd was, hij heeft duidelijk de deurbel na tien over vier horen gaan. De heer T. Koster ontkent een onjuiste behandeling van de heer Wyler en geeft aan dat de directie geen informatie ontzegt aan de minderheidsaandeelhouders, deze aandeelhouders hebben net als altijd recht op alle informatie voor zover relevant. De voorzitter is het ook oneens met een bewering als dat directie of commissarissen vragen niet naar behoren zouden beantwoorden; in tegendeel, vragen van de minderheidsaandeelhouders worden altijd genereus beantwoord. De voorzitter gaat over tot stemming over agendapunt 5. De VEB, Multiquest NV en de heer Wyler stemmen (vertegenwoordigd door de heer G. Koster) tegen. Southeast US Holdings BV, via haar gevolmachtigde, mevrouw Pek, en de heer Broenink stemmen voor. De voorzitter stelt vast dat de aandeelhouders bij meerderheid decharge verlenen aan de directie. 6. Decharge van de leden van de raad van commissarissen Voorgesteld wordt aan de leden van de raad van commissarissen decharge te verlenen voor de uitoefening van hun taken gedurende het boekjaar 2013, voor zover dat blijkt uit de jaarrekening over 2013 of anderszins bekend is gemaakt aan de algemene vergadering van aandeelhouders. De heer G. Koster geeft aan met dezelfde motivatie als bij agendapunt 5 op dezelfde wijze te zullen stemmen. De VEB, Multiquest NV en de heer Wyler stemmen (vertegenwoordigd door de heer G. Koster) tegen. Southeast US Holdings BV, via haar gevolmachtigde, mevrouw Pek, en de heer Broenink stemmen voor. De voorzitter stelt vast dat de aandeelhouders bij meerderheid decharge verlenen aan de leden van de raad van commissarissen.
4
7. Wijziging van de statuten De voorzitter licht toe dat in het licht van de aankomende nieuwe Nederlandse wetgeving ter implementatie van het Europese Alternative Investment Fund Managers Directive (‘AIFMD’) de Vennootschap heeft besloten om een aanvraag in te dienen om de Wft vergunning in te trekken. Op 11 april 2014 is deze aanvraag door toezichthouder AFM ingewilligd en is de vergunning inderdaad ingetrokken. DIM is nu niet langer AFM-gereguleerd en de statuten kunnen derhalve vereenvoudigd worden. De directie heeft het initiatief genomen om de bepalingen van de statuten aan te passen om daarmee de raad van commissarissen op te heffen. Daarnaast zijn er een aantal andere voorgestelde wijzigingen met als doel de kosten voor de Vennootschap te verlagen. Onder deze overige wijzigingen vinden we onder andere het laten vervallen van de bepalingen ten aanzien van de prioriteitsaandelen en het laten vervallen van de hoedanigheid ‘beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal’ (‘bmvk’) in de zin van artikel 2:76a BW. Voor de concrete tekst van de wijzigingsvoorstellen verwijst de voorzitter naar de concept akte van statutenwijziging zoals die is opgesteld door de notaris, en die als bijlage bij de agenda voor deze Algemene vergadering van Aandeelhouders is gevoegd. Hier worden de huidige en de voorgestelde nieuwe statuten artikelsgewijs met elkaar vergeleken. Voor de volledigheid voegt de voorzitter hier nog aan toe dat het voorstel tot wijziging van de statuten mede behelst het voorstel om aan eenieder van de directie, de secretaris van de Vennootschap, en elke (kandidaat)notaris of andere notariaatsmedewerker van Allen & Overy LLP advocaten, notarissen en belastingadviseurs te Amsterdam, de bevoegdheid te verlenen om de akte van statutenwijziging te doen passeren. De heer G. Koster vraagt namens de VEB waarom besloten is de vergunning in te trekken, had dit alleen te maken met kostenoverwegingen? De heer T. Koster legt uit wat de AIFMD voor consequenties zou gaan hebben voor DIM. Voor extern beheerde beleggingsinstellingen (zoals DIM) wordt het heel moeilijk om de vereisten na te komen. Je moet straks wezenlijke aspecten zoals risico management zelf uitvoeren en bijvoorbeeld ook een aparte bewaarder aanwijzen. DIM is niet van plan om aan deze eisen te gaan voldoen en kan er ook niet aan voldoen. DIM is niet actief als beleggingsinstelling die participaties aanbiedt; DIM is niet meer beursgenoteerd. DIM gaat ook niet meer investeren. Dit alles overwegende restte er maar één conclusie – DIM gaat geen AIFMD vergunning verkrijgen. AFM is het eens met deze zienswijze. Naast deze overwegingen speelt natuurlijk ook de overweging van de kostenbesparingen. Dit is tevens het argument om er geen RvC meer op na te houden. DIM is geen gereguleerde beleggingsmaatschappij meer. Het belang van de minderheidsaandeelhouders ligt in de handen van de Ondernemingskamer. Zonder vergunning is het niet meer mogelijk om een bmvk te zijn, dus ook vanuit dat oogpunt was al een statutenwijziging noodzakelijk. De heer G. Koster is van mening dat het intrekken van de vergunning niet noodzakelijkerwijs inhoudt dat de RvC ophoudt te bestaan. De heer T. Koster stelt dat over het opheffen van de RvC de directie het voorstel heeft gedaan, de RvC heeft dit goedgekeurd en de AvA moet hierover nu het besluit nemen. De heer G. Koster hecht toch veel belang aan checks and balances. Straks is met het vertrek van de RvC en de onafhankelijke directie de onderneming helemaal leeg, dat is zeer bijzonder, dat zien we als VEB niet bij andere uitkoopprocedures. De heer Koster ziet niet hoe hier de rechten van de minderheid worden beschermd. De voorzitter geeft aan dat deze bescherming toch echt bij de Ondernemingskamer ligt. Hij heeft ook een praktisch punt. Stel dat de RvC het niet eens was geweest met haar opheffing, dan had er een AvA gehouden kunnen worden waarop deze vraag geagendeerd zou worden en dan zou de opheffing, met E1 die meer dan 95% van de stemmen heeft, toch wel een feit worden, nu een aandeelhouder in beginsel het recht heeft het eigen aandeelhoudersbelang na te streven. De RvC heeft altijd gestaan voor het respecteren van de rechten van de minderheid en heeft hier het maximale voor gedaan.
5
De heer T. Koster vindt dit een gepast moment om een woord van dank namens de directie richting de RvC uit te spreken. De aandeelhouders mogen heel blij zijn met de rol van deze twee onafhankelijke commissarissen, die hebben altijd alle belangen in ogenschouw genomen en hebben heel correct en rechtvaardig gehandeld. De heren Van Rees en Blaauboer hebben gezorgd voor een verhoging van het openbaar bod door E1. Bij dit bod heeft E1 overigens duidelijk aangegeven wat de plannen voor de toekomst waren en wat de risico’s waren voor de aandeelhouders die niet op het bod wensten in te gaan. Dit alles is een normale gang van zaken en E1 streeft gerechtvaardigde belangen na. De heer G. Koster wijst erop dat de Ondernemingskamer de waarde van de aandelen zal bepalen per de datum van het arrest. Met het opheffen van de RvC is er totaal geen controle meer. Wie verzekert de minderheidsaandeelhouders dat DIM straks goed is voor zijn geld? Hoe denkt de directie dat de rechten van de minderheid nu nog worden gewaarborgd? De heer T. Koster loopt nog eens de gang van zaken van de procedure bij de Ondernemingskamer door. Uiteindelijk is het toch de VEB zelf die het niet handig heeft aangepakt. Achteraf gezien moet toch ook de VEB het er mee eens zijn dat de hele uitkoop veel beter gelijk afgehandeld had kunnen worden. De heer G. Koster is het hier niet mee eens, het is toch echt DIM zelf die voor de langzame variant van de uitkoop heeft gekozen. Dit wordt door de heer T. Koster betwist, DIM is slechts zijdelings partij in de uitkoopprocedure. Het is grootaandeelhouder Southeast US Holdings die met haar adviseurs heeft gekozen voor de vorm van de procedure. De voorzitter stelt voor om over te gaan tot stemming over het agendapunt. De VEB/Multiquest/Wyler stemmen bij monde van de heer G. Koster tegen, met als toelichting dat in de concept statuten geen plaats meer is voor behoorlijke corporate governance. De RvC wordt ontbonden terwijl de procedure nog loopt, er is geen accountant meer die de jaarrekening controleert. De heer Broenink stemt ook tegen. Southeast US Holdings BV, via haar gevolmachtigde, mevrouw Pek, stemt voor. De voorzitter stelt vast dat de aandeelhouders bij meerderheid goedkeuring verlenen aan het voorstel tot statutenwijziging. De heer T. Koster voegt toe dat dit ook inhoudt het verlenen van goedkeuring aan de notaris en secretaris van de Vennootschap om de akte van statutenwijziging te doen passeren. De voorzitter gaat vervolgens over tot agendapunt 7b, het verlenen van decharge aan de leden van de raad van commissarissen voor de uitoefening van hun taken gedurende het lopende boekjaar. De VEB/Multiquest/Wyler stemmen bij monde van de heer G. Koster tegen, met als toelichting dat de leden van de RvC geen medewerking aan de statutenwijziging hadden moeten verlenen. De heer Broenink stemt ook tegen. Southeast US Holdings BV, via haar gevolmachtigde, mevrouw Pek, stemt voor. De voorzitter stelt vast dat de aandeelhouders bij meerderheid goedkeuring verlenen aan het verlenen van decharge van de leden van de raad van commissarissen voor het lopende boekjaar. 8. Samenstelling van de directie a) Aftreden van de heren T.C. Koster en W.O.C.M. van Twuijver als directeur van de Vennootschap per de datum van statutenwijziging, onder verlening van decharge b) Benoeming van de heer T. Caputo tot directeur van de Vennootschap per de datum van statutenwijziging De voorzitter licht toe dat een Dutch resident director niet meer nodig is nu DIM geen vergunning meer heeft. Het voorstel is daarom om de heer Caputo, nu de RvC ontbonden wordt, waar hij sinds mei 2009 lid van was, als directeur te benoemen, naast de heer Gallagher. De voorzitter kent de heer Caputo al uit de jaren ’90 en kwalificeert hem als zeer deskundig. Er zijn geen vragen of opmerkingen over de samenstelling van de directie en de voorzitter gaat over tot stemming over de punten 8a) en 8b). De VEB/Multiquest/Wyler stemmen bij monde van de heer G. Koster tegen het benoemen van de heer Caputo en tegen het verlenen van decharge aan de heren Koster en Van Twuijver. De heer 6
Broenink stemt ook tegen. Southeast US Holdings BV, via haar gevolmachtigde, mevrouw Pek, stemt voor. De voorzitter stelt vast dat de aandeelhouders bij meerderheid goedkeuring verlenen aan het aftreden van de heren Koster en Van Twuijver onder verlening van decharge en aan het benoemen van de heer Caputo tot directeur van de Vennootschap, alles per de datum van statutenwijziging. 9. Rondvraag De voorzitter constateert dat er geen punten zijn voor de rondvraag. 10. Sluiting De voorzitter dankt alle aanwezigen voor hun komst en sluit de algemene vergadering van aandeelhouders om 17.00 uur.
7
