NOTARIEEL CONTRACTENRECHT Deel 1. Verkoop uit de hand – Vrijwillige openbare verkoop
REEKS NOTARIEEL RECHT
NOTARIEEL CONTRACTENRECHT Deel 1 Verkoop uit de hand – Vrijwillige openbare verkoop
Luc Weyts Prof. em. KU Leuven Erenotaris te Mechelen tweede volledig herwerkte uitgave
Dit boek is bijgehouden tot 14 februari 2014.
ISBN 978 90 46 55324 4 D 2013 2664 506 BP/RNOR-BI13012 Verantwoordelijk uitgever: Hans Suijkerbuijk Ragheno Business Park Motstraat 30 B – 2800 Mechelen Tel.: 0800/14500 (gratis oproepnummer) www.kluwer.be
[email protected] # 2014 Wolters Kluwer Belgium NV Behoudens de uitdrukkelijk bij Wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave verveelvuldigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt worden, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande en schriftelijke toestemming van de uitgever.
Voorwoord Kopen en verkopen is van alle tijden. Het onderhandelen daarbij evenzeer, en het hoort tot de menselijke natuur te trachten zich daarbij in een zo goed mogelijke onderhandelingspositie te plaatsen. Naargelang van de aard van het te verkopen goed zijn er natuurlijk eigen ‘tips en tricks’ te geven respectievelijk toe te passen. Bij onroerend goed is het vormelijke element zo belangrijk. Het verkoopproces houdt niet op bij een goed mondeling akkoord over prijs en voorwerp. Tot bewijs van de koop moet het in een juridisch gedragen tekst worden gegoten, om uiteindelijk te belanden in een notarie¨le akte. Die moet verder zijn weg banen naar een reeks van verplichte boekingen in registers waaronder die van het hypotheekkantoor. Sommige burgers, en zelfs politici uit een bepaalde hoek, maken van het verloop van deze koop een karikatuur, en zijn blind voor de meerwaarde van de notarie¨le tussenkomst. Zij denken dat het verkopen van een onroerend goed te vergelijken is met de verkoop van een eenvoudig product; een paar kousen dat de winkelier uit zijn rek haalt en op de toonbank legt. Maar zo eenvoudig is het niet. Vele vragen duiken hierbij op. Tal van formaliteiten dringen zich dan ook op. Zo kan men de notaris vergelijken met een ‘Gilles de Binche’, die tezelfdertijd vele muziekinstrumenten moet kunnen bespelen. Een notaris moet bij het maken van een notarie¨le koopakte duizend ogen hebben. De eerste de beste ambtenaar zou zeker zijn weg niet terugvinden in de tal van additionele vraagstukken, die zich stellen naast het zuivere kooprecht. Kennis van het verbintenissenrecht, stedenbouwrecht, huwelijksgoederen- en erfrecht, vennootschapsrecht en fiscaliteit is evenzeer nodig bij het op het getouw zetten van een ordentelijke akte. Verkoper en koper zijn mensen van vlees en bloed, en brengen hun problemen mee bij een soms moeilijke vastgoedoperatie. Als het om een vennootschap of vereniging gaat, botst de practicus dan weer op andere discussiepunten. Centraal in dit boek staan de snijpunten tussen recht en praktijk. Het tracht een praktisch en toch theoretisch onderbouwd boek te zijn. Naast aanvullende rechtsleer en rechtspraak over de laatste vijftien jaar – het eerste boek, waarvan dit een herwerking is –, grijpt het tevens terug naar alle vragen van de week van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (KFBN) met hun antwoorden. Ook de dossiers van het Comite´ voor Studie en Wetgeving (CSW) zijn niet onopgemerkt voorbijgegaan, en waar nodig opgenomen. Het boek is in die zin vanuit een overkoepelend notarieel perspectief geschreven.
Kluwer – Notarieel Contractenrecht
V
VOORWOORD
In het eerste deel vinden we de koop uit de hand terug (hfdst. I). Het vertrekt van de eerste vragen. Heeft het zin een makelaar in te schakelen om voor de tekoopstelling te zorgen? Of kan een notaris zich daarmee eveneens perfect bezig houden? En kan men nog een verkoopcompromis maken zonder eerst een paar voorafgaande formaliteiten te hebben vervuld (hfdst. I, afd. 1)? Hoe stelt de notaris verder zijn dossier samen? Hoe gaat hij om met het overlopen van een erg ruime ‘checklist’, gevolgd door het uitvoeren van een reeks van onderzoeken en formaliteiten (hfdst. I, afd. 2)? Vervolgens komt de eigenlijke redactie van de koopakte aan bod, in een verzorgde taal, goed gestructureerd, meer juridisch geredigeerd dan het compromis, oog hebbend voor alle mogelijke diverse meningen in rechtsleer en rechtspraak en daarbij trancherend, zodat onduidelijkheden worden opgelost, het geven van raad aan beide partijen hierbij niet vergetend. De akte mag geen ‘battle of forms’ teweegbrengen zoals bij sommige commercie¨le contracten, maar moet een evenwichtige overeenkomst zijn waarin eenieder de verdediging van zijn belangen terugvindt. Waterdichte contracten bestaan nu eenmaal niet. Maar de notaris moet het ideaal zo veel mogelijk nastreven (hfdst. I, afd. 3). Volgt de ‘service apre`s vente’ na de koop uit de hand. Het gaat om een hele reeks van werkzaamheden, die volgen op het verlijden van de notarie¨le akte (hfdst. I, afd. 4). Nadien komt een tweede hoofdstuk, waarin we wandelen doorheen alle notarie¨le wederwaardigheden en aangename verrassingen bij een vrijwillige openbare verkoop (hfdst. II). De herwerking van de eerste uitgave uit 1999 leidde quasi tot een herbeginnen met een schone lei. Alle zinnen werden in een hedendaagse juridische taal herschreven, ook over de grenzen heen werd gekeken, maar beperkt tot onze zuider- en noorderburen. Moge dit boek een aanzet zijn voor andere en jonge auteurs om verder de reeks Notarieel Recht met bijkomende delen in het contractenrecht en andere aan te vullen. Uit liefde voor het notarieel recht. Het onderzoek is afgesloten op 14 februari 2014. Luc Weyts 1 maart 2014 VI
Notarieel Contractenrecht – Kluwer
Inhoud p. VOORWOORD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
V
HOOFDSTUK I. DE VERKOOP UIT DE HAND VAN EEN ONROEREND GOED . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1
Afdeling 1. Tekoopstelling, eenzijdige belofte tot verkoop, tot aankoop en onderhandse verkoopovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . A. Tekoopstelling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Eenzijdige belofte tot verkoop. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Eenzijdige belofte tot aankoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Tweezijdige koop-verkoopbelofte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E. Onderhandse verkoopovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . .
3 3 14 21 22 28
Afdeling 2. Samenstelling dossier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 1. Opvraging van inlichtingen en documenten . . . . . . . . . . . . . . . A. Identiteit en bekwaamheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Beschrijving en beschikbaarheid van het onroerend goed. . . C. Prijs van de koop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Voorafgaande formaliteiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Fiscale verwittiging inzake directe belastingen, btw, provincieen gemeentetaksen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Formaliteiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Wie heeft de plicht tot verwittiging? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Aan wie te verzenden? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Bij welke akten? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e. Verplicht bij eigenaars als vruchtgebruikers van onroerende goederen – Quid bij echtgenoten? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f. Vorm van de fiscale verwittiging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . g. Inhoud van de fiscale verwittiging. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . h. Termijnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Reactie van de ontvanger – De fiscale notificatie – Verdere plichten voor de notaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. De notaris als raadsman. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Aansprakelijkheid van de notaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Provincie- en gemeentetaksen en sociale zekerheid . . . . . . . . . . . . . . . .
Kluwer – Notarieel Contractenrecht
99 99 99 101 109 110 110 110 111 111 115 116 117 120 124 124 125 126 133 133 134 VII
INHOUD
B. Kadastrale opzoekingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. De indeling van de bodem in percelen met ieder een nummer . . . . . . . . 3. Plichten voor de notaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Wanneer vraagt de notaris het uittreksel uit de kadastrale legger en plan aan? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Waar zal de notaris die aanvraag doen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Termijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Hoe aanvragen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e. Antwoord van het kadaster . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f. Verdere plichten van de notaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Verrichtingen op het kadaster na het verlijden van de akte . . . . . . . . . . a. Het opnemen van de mutaties op het kadaster . . . . . . . . . . . . . . . . b. Vergrotingen, afbraken, nieuwbouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Verplichting bij een verkaveling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Verkeerde kadastrale gegevens in de akte – Bezwaren tegen het kadaster . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
C. Aanvraag en ontleding van de hypothecaire staat . . . . . . . . D. Onderzoek na het openvallen van een nalatenschap . . . . . . E. Stedenbouwkundige opzoekingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Bij elk onroerend goed. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bij bouwgrond – Verkaveling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Splitsing goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wooncode – Huisvestingscode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Leegstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vergunning – Bouwmisdrijf – Regularisatie – As-builtattest – Zonevreemd Monumenten, stads- en dorpsgezichten, archeologisch patrimonium, landschappen, kustduinen, natuurbehoud en natuurlijk milieu . . . . . . . . 8. Overstromingsgebieden – Watertoets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Bosgrond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Bodemattest – Milieuvergunning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11. Wonen in eigen streek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12. Algemene informatie bij de gemeente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
F. Voorkooprechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Voorkooprechten ingevolge stedenbouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Vlaamse voorkooprechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Wooncode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Natuurbehoud en natuurlijk milieu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Ruimtelijk uitvoeringsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e. Zeehavens. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f. Risicozone voor overstroming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . g. Beheersmaatschappij Antwerpen Mobiel (BAM) . . . . . . . . . . . . . . h. Waterwegen en zeekanaal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . i. Stadsvernieuwingsprojecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . j. Samenloop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
VIII
135 135 138 140 140 141 141 141 142 143 143 143 144 144 144 145 150 151 151 154 160 161 162 163 168 171 171 174 181 181 182 182 182 184 187 188 189 190 190 190 190 191
Notarieel Contractenrecht – Kluwer
INHOUD k. Wonen in eigen streek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . l. Brusselse voorkooprechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . m. Waalse voorkooprechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Voorkooprecht pachter (art. 47 e.v. Pachtwet) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Ruilverkaveling landeigendommen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Conventioneel voorkooprecht – Voorkeurrechten – Recht van wederinkoop – Verbod tot verkoop gedurende een bepaalde tijd . . . . . . . . . .
G. Technisch dossier. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Postinterventiedossier. . . . . . . . . . . . . . . Keuring stookolietanks . . . . . . . . . . . . . Elektrische installaties . . . . . . . . . . . . . . Energieprestatiecertificaat. . . . . . . . . . . . Controle verwarmingstoestellen. . . . . . . . Asbestinventaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rookmelders. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Andere attesten, keuringen en certificaten
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
H. Opzoeking bij vervreemding privatief deel in mentsgebouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Fiscaal onderzoek inzake antiwitwaswetgeving . J. Toeslagrechten bij landbouw. . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
een ... ... ...
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
apparte...... ...... ......
Afdeling 3. Redactie van de notarie¨le koopakte . . . . . . . . . . . . . . . . § 1. Begin van de akte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Vermelding van verkoper en koper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Identiteit – Bekwaamheid – Staat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Gehuwden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Samenwonenden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Minderjarigen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Aankoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
E. Onbekwamen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Aankoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
F. Specifieke onbekwaamheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . G. Rechtspersonen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Vzw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
H. Openbare instellingen als verkopers . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. 2. 3. 4. 5.
De gemeente . De provincie . Staat . . . . . . OCMW . . . . Kerkfabriek .
Kluwer – Notarieel Contractenrecht
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
191 191 192 193 200 201 204 204 205 207 209 211 211 212 212 213 214 215 217 221 222 222 223 230 231 231 235 236 236 239 240 241 241 247 247 247 248 248 249 249 IX
INHOUD
I. Gefailleerde handelaar – Onroerend beslag – Collectieve schuldenregeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . J. Vreemdelingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . K. Volmacht – Sterkmaking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . L. Groot, meestal onbekend, aantal verkopers . . . . . . . . . . . . M. Legatarissen – Verkopers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . N. Onverdeelde eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . O. Gerechtelijk bewindvoerder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . P. Tussenkomende partijen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 3. Beschrijving van het goed en bewijs van eigendom . . . . . . . . . . A. Beschrijving van het goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Bewijs van eigendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Bestemming van het goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 4. Verkoopvoorwaarden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Eigendomsoverdracht – Levering en risico-overdracht . . . . . B. Ingebruikneming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Niet-verhuurd goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Verhuurd goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Woninghuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Gewone huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Handelshuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Landpacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Jachtrecht of huur van visrecht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
C. D. E. F. G. H. I. J. K. L.
Belastingen – Lasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verzekeringspolis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Water – Gas – Elektriciteit – Teledistributie – Internet Erfdienstbaarheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Afsluitingen op de grenslijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Oppervlakte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voor vrij en onbelast – Vrijwaring tegen uitwinning . . Zichtbare en verborgen gebreken . . . . . . . . . . . . . . . Staat van het goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Stedenbouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. 2. 3. 4. 5.
Elk onroerend goed . . . . . . . . . Bebouwd onroerend goed. . . . . Onbebouwd onroerend goed. . . Voorkeur- en voorkooprechten . Premies . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . . . . . . .
. . . . . . . . . .
. . . . . . . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . . . . . . . . . . . .
. . . . .
M. Technisch dossier. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . N. Basisakte – Appartementsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 5. Bijzondere voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
X
250 250 250 253 254 254 256 256 257 257 260 263 265 265 269 269 272 273 282 284 287 295 296 300 303 304 313 316 318 323 328 331 331 332 350 357 357 358 361 364
Notarieel Contractenrecht – Kluwer
INHOUD
A. B. C. D.
Verkopen of kopen met vruchtgebruik of recht van bewoning Tontine en bedingen van aanwas – Clausules . . . . . . . . . . Onderhouds- en bijstandsverplichting . . . . . . . . . . . . . . . . Verkoop van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning . 1. Toepasselijkheid van de Wet Breyne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Redactie van de overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Bijzondere wettelijke bepalingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
E. F. G. H. I.
Clausule van wederinkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Clausule van onvervreemdbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aankoop tijdens echtscheidingsprocedure . . . . . . . . . . . . . Inkopen en verkopen tussen echtgenoten . . . . . . . . . . . . . . Koop door een echtgenoot-samenlever-kind met geld geschonken door respectievelijk de andere echtgenoot, samenlever of ouder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . J. Landbouwquota . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . K. Bijzondere verplichtingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . L. Tijdelijke bouwplaats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . M. Timesharing – Community Land Trust . . . . . . . . . . . . . . . N. Sociale aankoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 6. De prijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Wijzen van betaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Bij middel van cheque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bij middel van geld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Door het overnemen van een onderhoudsverplichting . . . . . Door overname van een hypothecaire schuld . . . . . . . . . . . Door indeplaatsstelling of subrogatie en de Win-Winlening . Bij weigering van betaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
C. Uitstel van betaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Schijfsgewijze betaling gedurende een vaste termijn. . . . . . . . . . . . . . . . 3. Lijfrente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
D. Splitsing van de prijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E. Waarborgen voor de verkoper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Waarborgen – Vrijstelling ervan – Latere opheffing ervan . . . . . . . . . . . a. Wettelijke waarborgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Conventionele waarborgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
F. G. H. I.
Verdeling van de prijs . Verzet op de prijs . . . . Blokkering van de prijs Zuivering van schulden
Kluwer – Notarieel Contractenrecht
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
365 379 397 399 400 402 411 419 423 425 427
428 431 431 432 432 432 433 433 438 440 442 442 443 444 445 446 446 447 448 461 462 462 463 463 469 472 473 475 475 XI
INHOUD
§ 7. Tussenkomst van anderen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 8. Slotbepalingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Fiscale bepalingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Kosten van de akte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Woonstkeuze. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Identiteit van partijen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
476 481 481 481 482 483
Afdeling 4. Formaliteiten na koopakte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
485
HOOFDSTUK II. DE VRIJWILLIGE OPENBARE VERKOOP .
535
Afdeling 1. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
537
Afdeling 2. Voorafgaande verrichtingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 1. Samenstelling van het dossier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Opvraging van inlichtingen en documenten . . . . . . . . . . . . B. Opdracht door de verkoper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Bezoek ter plaatse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Publiciteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 3. Verantwoordelijkheid van de notaris tijdens de verkoopperiode . § 4. Verkoopvoorwaarden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Algemene voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
543 543 543 543 546 546 549 550 550 550 550 552
1. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Inhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
B. De bijzondere voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 5. Betekening van de openbare verkoop aan de pachter en aan de begunstigden – Voorkooprechten – Stedenbouw . . . . . . . . . . . . Afdeling 3. Toewijzing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 1. Verrichtingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Hoger bod bij wettelijk voorkooprecht . . . . . . . . . . . . . . . C. Biedingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Terugtrekking uit openbare verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . E. Pacht – Massavorming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . F. Voorkooprechten – Stedenbouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Proces-verbaal van toewijzing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Inhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Houdingen van de pachter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Voorkooprechten – Stedenbouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XII
553 555 555 555 556 558 560 560 561 562 562 563 563
Notarieel Contractenrecht – Kluwer
INHOUD
D. Prijs en kwijting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E. Volmacht – Identiteit koper – Ondertekening . . . . . . . . . . . Afdeling 4. Formaliteiten na de toewijzing . § 1. Betaling prijs en kosten . . . . . . . . . . § 2. Rouwkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 3. Commandverklaring . . . . . . . . . . . . § 4. Formaliteiten achteraf . . . . . . . . . . .
. . . . .
567 567 567 568 569
MODELLENLIJST . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
587
TREFWOORDENREGISTER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
593
Kluwer – Notarieel Contractenrecht
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
. . . . .
564 564
XIII
