De openbare verkoop online

Academiejaar 2012-2013

UNIVERSITEIT GENT FACULTEIT RECHTSGELEERDHEID

De openbare verkoop online Jasmina Stuckens 01203462

Masterproef voorgedragen tot het behalen van de graad van: Master in het Notariaat  

Promotor: Prof. Jan Bael Commissaris: Mr. Daan De Witte

Dankwoord Dit werk kon niet tot stand gekomen zijn zonder de ondersteuning die ik ontvangen heb vanuit mijn omgeving. Bijzondere dank gaat uit naar mijn promotor Prof. J. Bael voor het aanreiken en goedkeuren van het boeiende en unieke onderwerp. Ik wens eveneens Dhr. D. De Witte voor zijn bijdrage aan de initiële structuur van dit werk te bedanken. Ik stel de mogelijkheid die geboden is om onafhankelijk en praktijkgericht te werken enorm op de prijs. Verder sta ik erop dank te betuigen aan de drie praktijkdeskundigen die hun kennis en constructieve medewerking via verschillende interviews ter beschikking gesteld hebben van de thesis. Dhr. M. Laga, projectmanager bij Notaclick, Notaris Lesseliers en Notaris De Decker. Tenslotte wil ik ook zeker mijn vrienden en familie niet in dit dankwoord laten ontbreken. Hun niet aflatende morele steun en feedback gedurende het jaar hebben het mee mogelijk gemaakt om dit werk van lange adem te realiseren.

  1. Inleiding...........................................................................................................................................4   2. Inleidende begrippen ....................................................................................................................6   2.1 Wijze van verkopen: Een duiding..................................................................................................... 6   2.1.1 Uit de hand versus openbaar ........................................................................................................................6   2.2 Een notarieel monopolie...................................................................................................................... 7   2.3 Een poging tot afbakening.................................................................................................................. 7  

3. De traditionele openbare verkoop .............................................................................................8   3.1 Openbare verkoop: onroerende goederen ...................................................................................... 8   3.2 Openbare verkoop: roerende goederen.........................................................................................10   3.3 Toepassingsgebied van de wet van 15 mei 2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van onroerende goederen betreft .........................................10   3.4 Verloop van de openbare verkoop..................................................................................................11   3.5 Het nut van de openbare verkoop bij onroerende goederen.....................................................16  

4. Openbare verkoop online ......................................................................................................... 18   4.1 Notaris versus vastgoedmakelaar? .................................................................................................19   4.1.1 De notaris in het vaarwater van de vastgoedmakelaar? ...................................................................19   4.1.2 De vastgoedmakelaar in het vaarwater van de notaris? Toetsing aan de openbare verkoop21   4.1.3 Parallellisme met de openbare verkoop online van roerende goederen......................................24   4.1.4 Deelconclusie .................................................................................................................................................25   4.2 Notaclick...............................................................................................................................................27   4.3 Kritische benadering van de openbare verkoop online .............................................................31   4.3.1 Een situatieschets ..........................................................................................................................................31   4.3.2 Biedt Notaclick rechtszekerheid? ............................................................................................................32   4.3.3 De instelpremie..............................................................................................................................................34   4.3.4 Regionale verscheidenheid ........................................................................................................................35   4.3.5 Notaclick in het kader van een gerechtelijke openbare verkoop...................................................35   4.3.6 Elektronisch contracteren?.........................................................................................................................39   4.3.7 Bescherming van de persoonlijke levenssfeer ....................................................................................43   4.3.8 Openbare verkoop online: maatschappelijke bedenkingen bij de digitalisering......................44   4.3.9 Verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid van de notaris ............................................................46  

5. Conclusie ...................................................................................................................................... 48   6. Bibliografie .................................................................................................................................. 52   6.1 Wetgeving.............................................................................................................................................52   6.2 Rechtspraak.........................................................................................................................................53   6.3 Rechtsleer .............................................................................................................................................53   6.3.1 Boeken..............................................................................................................................................................53   6.3.2 Tijdschriften....................................................................................................................................................54   6.4 Interviews .............................................................................................................................................57   6.5 Online bronnen ...................................................................................................................................57  

 

3  

1. Inleiding Processen in de hedendaagse maatschappij worden gekenmerkt door een doorgedreven trend van digitalisering. Het notariaat heeft deze trend niet aan zich voorbij laten gaan. Tegenwoordig kan men via online kanalen zeer toegankelijke informatie verkrijgen omtrent relevante notariële kwesties, van een erfenis tot een huwelijkscontract.1 Ook werd de elektronische authentieke akte in het leven geroepen.2 De KFBN heeft het tevens mogelijk gemaakt om onroerende goederen online openbaar te verkopen. Een belangrijke stap voorwaarts bij de digitalisering van de notariële processen. Het is deze laatste ontwikkeling, de intrede van de openbare verkoop online, die het onderwerp van deze thesis vormt. Aangezien de thesis kadert in de opleiding Notariaat zal de nadruk op de openbare verkoop online van onroerende goederen worden gelegd, een onderdeel van de notariële activiteiten. Door deze afbakening wordt geen uitgebreide aandacht

gegeven

aan

de

openbare

verkoop

van

roerende

goederen.

De thesis beslaat drie hoofdstukken en een conclusie. Een kritische benadering van de openbare verkoop online vormt het ‘hart’ van dit werk. Ter stoffering van de thesis werd, gezien zijn innovatieve onderwerp, naast traditionele werken in de rechtsleer, rechtspraak en wetgeving ook beroep gedaan op interviews met relevante belanghebbenden. Een eerste hoofdstuk brengt enkele inleidende begrippen naar voor die de basis vormen voor de materie die in de thesis behandeld wordt. Zo wordt de wijze van verkopen, het monopolie van de notaris en de (afwezigheid van de) definitie van openbare verkoop in de Belgische wetgeving besproken. Het tweede hoofdstuk behandelt aspecten van de traditionele openbare verkoop, die relevant zijn in het kader van de bespreking van de nieuwe, elektronische variant. Zowel de roerende als de onroerende openbare verkoop komen aan bod. Het toepassingsgebied van de wet van 15 mei 2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van

                                                                                                                1 2

 

www.m.notaris.be/notaristv. Artt. 18-26 Wet van 6 mei 2009 houdende diverse bepalingen.

4  

onroerende goederen betreft wordt ook onder de loep genomen. Tenslotte wordt het verloop en het nut van de openbare verkoop toegelicht. Hoofdstuk drie vormt, zoals eerder vermeld, de kern van de thesis. Hier zal de openbare verkoop online grondig geanalyseerd worden. De nieuwe rollen van de notaris en de vastgoedmakelaar, en de eventuele conflicten die hiermee gepaard kunnen gaan, zullen eerst besproken worden. Vervolgens wordt de begrenzingproblematiek in het juridisch kader aangehaald. Hierna wordt Notaclick toegelicht, een zeer belangrijk instrument bij de Belgische openbare verkoop online. Een uitgebreide kritische analyse van de openbare verkoop online sluit het hoofdstuk af. Hierbij wordt, na een korte overkoepelende schetsing, de rechtszekerheid, regionale verscheidenheid en de mogelijkheden tot gerechtelijke openbare verkoop onder de loep genomen. Een juridische toetsing aan het principe van elektronisch contracteren volgt hierop, waarna de bescherming van de persoonlijke levenssfeer en enkele maatschappelijke bedenkingen bij de digitalisering volgen. De analyse van de openbare verkoop online wordt met een bespreking van de aansprakelijkheid van de notaris afgerond. Een samenvattende conclusie sluit het corpus van de thesis af, gevolgd door de bibliografie. Indien dit werk de lezer een goed onderbouwde visie op het nieuwe fenomeen van openbare verkoop online geeft, en de mogelijke opmerkingen en potentiële voor- en nadelen in kaart brengt, zal deze thesis in haar opzet geslaagd zijn.

 

5  

2. Inleidende begrippen 2.1 Wijze van verkopen: Een duiding 2.1.1 Uit de hand versus openbaar Roerende en onroerende goederen kunnen op verschillende wijzen verkocht worden. Inzake onroerende goederen kan een verkoper beroep doen op een makelaar die het contactpunt voor potentiële kopers is, of hij kan zelf kopers trachten te benaderen. Twee andere manieren zijn de verkoop uit de hand en de openbare verkoop, deze worden in de volgende alinea’s besproken. Verkoop uit de hand impliceert dat de partijen zelf onderhandelen over de verkoopsvoorwaarden en de prijs van het goed. Deze verkoop verloopt onder begeleiding van een notaris. Eens er een wilsovereenstemming is omtrent de zaak en de prijs komt er een overeenkomst

tot

stand

die

in

praktijk

wordt

vastgelegd

in

een

onderhandse

verkoopovereenkomst.3 De openbare verkoop kan opgesplitst worden in de openbare verkoop van roerende goederen enerzijds en de openbare verkoop van onroerende goederen anderzijds. De openbare verkoop van onroerende goederen geschiedt steeds via de verplichte tussenkomst van een notaris, in tegenstelling tot de verkoop uit de hand. Bij de openbare verkoop van roerende goederen kan er enkel bij openbare toewijzing verkocht worden in de aanwezigheid van een openbare ambtenaar, zoals bijvoorbeeld een gerechtsdeurwaarder.4

                                                                                                                3

Deze onderhandse verkoopovereenkomst moet voor wat betreft de verkoop van onroerende goederen worden omgezet in een authentieke akte door de notaris; R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren, Mechelen, Kluwer, 2009, 3. 4 Art. 1, 2de lid Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt (Ventôsewet); art. 516, 5de lid Ger.w.; art. 227 Sw.

 

6  

2.2 Een notarieel monopolie Sinds 1927 bezitten de notarissen het monopolie inzake de realisatie van de openbare verkoop van onroerende goederen.5 Dit monopolie werd versterkt wanneer de wet van 10 oktober 1967 in het Gerechtelijk Wetboek de gerechtelijke openbare verkopen expliciet aan notarissen toewees. De ratio legis van de wetgever was erop gericht misbruiken weg te werken die gepaard gingen met de openbare verkoop, met de nadruk op de situatie waar eender wie een openbare verkoop kon organiseren. Het vertrouwen in de notaris, die onafhankelijk en gepersonaliseerd advies verschaft voor de burger, moet de steunpilaar van de openbare verkoop zijn. De notaris verschaft op deze manier een waarborg voor een correcte verloop van de werkzaamheden, wat mee de grondslag uitmaakte om het monopolie over de openbare verkoop toe te kennen aan het notariaat.6 Er bestaat één uitzondering op deze regel. Bij een administratieve akte wordt er immers de mogelijkheid gelaten aan de overheid om een openbare verkoop te organiseren en uit te voeren.7

2.3 Een poging tot afbakening Er is in de Belgische wetgeving een gebrek aan een wettelijke definitie van de openbare verkoop voor zowel de gerechtelijke als vrijwillige openbare verkoop. Meerdere auteurs hebben reeds pogingen ondernomen om dit begrip af te bakenen.8 Het is de definitie van het Comité voor Studie en Wetgeving van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (KFBN), die tot stand gekomen is na een opeenvolging van debatten, die hier vooropgesteld en besproken zal worden.

                                                                                                                5

Wet 16 april 1927; Art. 1, 2de lid Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt. E. VAN TRICHT, “De notaris en de openbare verkoping”, Notarius 1988, 68. 7 L. WEYTS, Notarieel contractenrecht, I, Verkoop uit de hand – Vrijwillige openbare verkoop, Antwerpen, Kluwer, 1999, 341. 8 Cass. 9 maart 1939, Pas 1837-1840, 27: E. Van Tricht, “Le notaire et la vente publique”, RNB 1988, 393; C. DE WULF, m.m.v. J. BAEL, S DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2007, 291; A. DELIÈGE “Vente publique volontaire d’immeuble”, Rép. Not., t. VII, livre IB, Brussel, Larcier, 1993, 27-28; E. MONTERO, “Le régime juridique des sites de vente aux enchères sur internet”, DCCR 2011, 61-65; M. VAN DEN ABBEELE, “La vente publique volontaire d’ antiquités, d’objets d’art et de collections”, DCCR 2009, 7-10. 6

 

7  

Een openbare verkoop wordt beschouwd als: 1. Een bijeenkomst waarbij aan een publiek – al dan niet beperkt –, dat fysiek of virtueel wordt samengebracht, de mogelijkheid wordt gegeven om (openbare tekoopstelling) … 2. concurrentiële biedingen te doen, waarbij de één kennis heeft van het bod van de ander, zonder noodzakelijk te weten van wie het bod uitgaat of wie het bod heeft gedaan (openbare mededinging) … 3. en waar ab initio duidelijk is dat het goed aan de hoogste bieder zal worden toegewezen of dat het zal worden ingehouden. (openbare toewijzing) In beginsel zal de verkoop tot stand komen tegen vooraf vastgestelde voorwaarden (lastenkohier), zoals aanbevolen, zonder dat dit constitutief is voor een openbare verkoop. 9

3. De traditionele openbare verkoop 3.1 Openbare verkoop: onroerende goederen Er kunnen diverse categorieën openbare verkopen van onroerende goederen onderscheiden worden: gerechtelijke en buitengerechtelijke. Een eerste categorie betreft de gerechtelijke openbare verkopingen, namelijk: 1. de openbare verkoop in der minne met rechterlijke machtiging en gezag10 2. de openbare verkoop van in het kader van de gerechtelijke verdeling11 3. de openbare verkoop in het kader van een gedwongen tenuitvoerlegging op onroerend goederen en collectieve schuldenregeling12                                                                                                                 9

CSW, Dossier n° 4376, Verslagen en debatten, Brussel, Bruylant, 2008, M. VAN DEN BOSSCHE, “Offres sous enveloppe fermée – vente publique? Bod onder omslag – openbare verkoop?”, 217-218; Cass. 9 maart 1839, Pas., I, 27; Cass. (2de K.) 15 april 1975, Pas. 1975, I, 803. 10 Art. 1186-1193bis Ger. W.; Deze subcategorie heeft betrekking tot verkopen van onroerende goederen die geheel of gedeeltelijk toebehoren aan minderjarigen; onbekwaamverklaarden; geïnterneerden; vermoedelijk afwezigen; goederen van een nalatenschap aanvaardt onder voorrecht van boedelbeschrijving; goederen van onbeheerde nalatenschappen of behorend tot een failliete boedel. 11 Art. 1207 e.v. Ger. W.; Het gaat over de situatie waarin niet alle mede-eigenaars akkoord zijn met een minnelijke verdeling en moet overgegaan worden tot een gerechtelijke verdeling om uit de onverdeeldheid te geraken.

 

8  

De wetgever voorziet, zoals reeds aangehaald, geen definitie voor deze vormen van openbare verkoop, maar heeft wel de te volgen werkwijze in het Gerechtelijk Wetboek uiteengezet.13 Bij de eerste subcategorie van gerechtelijke openbare verkoop kan er slechts toegewezen worden indien alle partijen (mede-eigenaars, wettelijke vertegenwoordigers) toestemmen. De tweede en derde subcategorie onderscheiden zich doordat hier een toewijzing tot stand kan komen wanneer slechts één van de verzoekers instemt ondanks het feit dat de overige verzoekers weigeren in te stemmen.14 Een tweede categorie zijn de vrijwillige buitengerechtelijke openbare verkopingen. Alle partijen zijn in dit geval in het volle bezit van hun rechten en zijn meerderjarig. De regels van de wilsautonomie en plaatselijke gebruiken beheersen deze soort verkoop. Het is de verkoper die eigenhandig alle beslissingen neemt. De notaris handelt als een onafhankelijke en onpartijdige openbare ambtenaar, op verzoek van de partijen.15 Uit bovenstaande beschrijving komen enkele belangrijke verschillen tussen de gerechtelijke en buitengerechtelijke openbare verkopen naar voren. Ten eerste blijkt dat de eerste categorie een opname in het Gerechtelijk Wetboek verantwoordt door de belangen van de verschillende partijen op te vangen en te beschermen onder gerechtelijk toezicht, waaronder die van de schuldeisers en de te beschermen personen, opgesomd in het Wetboek. Ten tweede heeft in een gedwongen openbare verkoop de (mede-)eigenaar het beslissingsrecht over de toewijzing van het goed niet, en wordt er tegen zijn/haar wil verkocht. Dit staat in sterk contrast met de buitengerechtelijke openbare verkoop, waar de wilsvrijheid van de eigenaar-verkoper net een voorname rol speelt, en er geen bijzondere bescherming noodzakelijk is.

                                                                                                                12

Art. 1560 e.v. Ger. W. Zie supra, voetnoot 10-12. 14 Gerechtelijke verdeling: Art. 1224, §4, 8ste lid Ger.W.; G. DE LEVAL, “La saisie immobilière”, Rép. not. XIII, I. II, Larcier, 2007, 295; A. VAN DEN BOSSCHE, “Bedenkingen bij de openbare verkoping”, T. Vred. 2009, 8-9. 15 P. HARMEL & R. BOURSEAU, Les sources et la nature de la responsabilité civile des notaires, Luik, Université de Liège ,1964, 61; A. DELIÈGE, “Vente publique volontaire d’immeuble”, Rép. Not., t. VII, livre IB, Brussel, Larcier, 1993, 27-28. 13

 

9  

3.2 Openbare verkoop: roerende goederen Naast de openbare verkoop van onroerende goederen bestaat er ook de openbare verkoop van lichamelijke roerende goederen, waarbij de eigenlijke verkoping verplicht onder de leiding van een optredende ambtenaar zoals een notaris of gerechtsdeurwaarder dient te gebeuren.16 Ook deze openbare verkoop wordt gekenmerkt door de drie uiteengezette essentiële kenmerken van openbare publiciteit, mededinging en toewijzing. De relevante artikels worden verspreid in het Wetboek der Registratierechten aangetroffen.17

3.3 Toepassingsgebied van de wet van 15 mei 2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van onroerende goederen betreft Sinds 1 januari 2010 heeft de gerechtelijke openbare verkoop van onroerende goederen een opsmuk gekregen via de wet van 15 mei 2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van onroerende goederen betreft. De belangrijkste wijzigingen zijn de afschaffing van de ‘tweede zitdag’, het invoeren van de mogelijkheid te werken met een instelprijs en de premieregeling.18 Het uitgangspunt van de wetgever is dat de openbare verkoop gebeurt in een enkele zitdag, eerst bij opbod, en onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod.19 De buitengerechtelijke, vrijwillige openbare verkoop lijkt daarentegen niet onder het toepassingsgebied van de deze wet te vallen, dat duidelijk een gerechtelijke context schetst in de titel en tekst.20 Men kan dus niet zonder meer vaststellen dat de nieuwe wet ook van toepassing is op de buitengerechtelijke openbare verkoop. Men kan stellen dat deze vorm van openbare verkoop nog steeds beheerst wordt door de wilsautonomie en de plaatselijke gebruiken.21

                                                                                                                16

Art. 227 Sw.; art. 314 Sw.; art. 233 W. Reg. Voorbeelden: artt. 19; 77; 79; 80; 226; 227; 234; 235 W. Reg. 18 A. WYLLEMAN, “De openbare verkoop van onroerende goederen in een nieuw kleedje sinds 1 januari 2010”, TVV 2010, 1. 19 Art. 1193, tweede lid Ger.W. 20 Het gaat om de vrijwillige openbare verkoop in gerechtelijke vorm (art. 1186 e.v. Ger.W.); de openbare verkoop in het kader van de gerechtelijke verdeling (art. 1211 Ger. W.); de gedwongen openbare verkoop in het kader van een uitvoerend beslag (art. 1560 e.v. Ger.W.). 21 D. COTTENIE & C. SCHOCKAERT, “Enkele actuele problemen inzake de (gerechtelijke) openbare verkopen van onroerende goederen na de recente wetswijziging”, TBO 2011, 49. 17

 

10  

Hieromtrent werd een parlementaire vraag gesteld waarop de Minister van Justitie repliceerde dat de wil tot uniformisering van alle openbare verkopen blijkt uit de veralgemeende mogelijkheid om in alle soorten van de openbare verkopen af te wijken van het recht van hoger bod en definitief toe te wijzen op de eerste zitdag.22 De parlementaire voorbereiding van de wet laat uitschijnen dat ook de buitengerechtelijke, vrijwillige openbare verkoop onder het toepassingsgebied van de wet omtrent de gerechtelijke openbare verkoop valt. Hierbij valt echter een bedenking te maken. Het zou de transparantie en de rechtszekerheid uiteraard ten goede komen om de opvatting van de parlementaire voorbereiding te volgen, ik stel me echter de vraag in hoeverre de wilsautonomie van partijen, een duidelijk kenmerk bij de buitengerechtelijke openbare verkoop, hierdoor in het gedrang zou komen. Een keuze voor contract- en wilsvrijheid perkt immers automatisch de mogelijke uniformiteit in en vice versa. Voor beide visies valt een zaak te maken, de toekomst zal uitwijzen welk pad ingeslagen zal worden. Momenteel blijft het belangrijke verschil met de gerechtelijke openbare verkoop de mogelijkheid om bij de buitengerechtelijke openbare verkoop een tweede zitdag in te voeren. Het kan voorkomen dat op de eerste zitdag het hoogst geboden bod nog sterk onder de werkelijke waard valt van het pand, in deze situatie kan men de naam van de hoogste bieder noteren en een tweede zitdag houden met de mogelijkheid om opnieuw te bieden tot een gewenst bedrag. Bovendien blijft de mogelijkheid bestaan om bij de vrijwillige openbare verkoop op basis van de wilsvrijheid het recht van hoger bod af te schaffen. Men kan dit zonder meer stipuleren in de verkoopsvoorwaarden. Dit in tegenstelling met de vereisten van artikel 1193 in fine Gerechtelijk Wetboek in het kader van de gerechtelijke vorm.

3.4 Verloop van de openbare verkoop Deze afbakeningspoging, uiteengezet in sectie 2.3, omvat de drie wezenlijke kenmerken die de procedure van een openbare verkoop vormgeven: openbare tekoopstelling (1), openbare mededinging (2) en openbare toewijzing (3). Deze drie, essentiële elementen zijn terug te vinden in alle vormen van zowel de gerechtelijke als de buitengerechtelijke openbare verkoop. In onderstaande sectie zal niet ingegaan worden op de meer specifieke kenmerken                                                                                                                 22

Vr. en Antw. Kamer, 28 oktober 2009, 4de zitting van de 52ste zittingsperiode, Minister S. DE CLERCK, http://www.lachambre.be/doc/CCRA/html/52/ac685.html, 17; J. DE NOLF, “Verwarring over de nieuwe regels voor openbare verkoop”, Vastgoed info 2009, nr. 20, 3.

 

11  

die voor bepaalde subcategorieën van gerechtelijke openbare verkoop van toepassing zijn. Wel zullen de drie kenmerken in brede zin geduid worden en worden hun praktische implicaties beschreven. Hierna zullen het verloop van de zitdag en enkele algemene kenmerken geduid worden. 1. Het goed moet op openbare wijze te koop wordt aangeboden, met behulp van de nodige publiciteit. De aankondigingen moeten bepaalde verplichte vermeldingen bevatten afhankelijk van de soort openbare verkoop, alsook een verwijzing naar waar de

kandidaat-koper

verdere

inlichtingen

kan

bekomen.23

Een

zekere

publieksbeperking of –filtering door het stellen van toegangsvoorwaarden, zoals het betalen van inkomgeld of een voorbehoud maken voor een bepaalde beroepsgroep, ontneemt aan de verkoping evenwel haar openbaar karakter niet.24 Er dienen twee lastenkohieren opgesteld te worden. Het eerste is een algemeen lastenkohier dat de algemene verkoopsvoorwaarden bevat en van toepassing is op alle soorten openbare verkopingen in België. Bijkomend moet de notaris de bijzondere verkoopsvoorwaarden opstellen die specifiek verbonden zijn aan een verkoop van een goed.25 Deze twee documenten zijn complementair. Door bepaalde rechtsgeleerden en rechtspraak wordt aangenomen dat de wet van 2 augustus 2002 betreffende misleidende reclame en vergelijkende reclame, de onrechtmatige bedingen en op afstand gesloten overeenkomsten inzake de vrije beroepen niet van toepassing zou zijn op notarissen.26 In een arrest merkte het Hof van Beroep te Antwerpen op dat in het kader van een (vrijwillige) openbare verkoop de notaris niet optreedt als contractspartij, maar als openbare ambtenaar de openbare verkoop organiseert. Bedingen in het lastenkohier kunnen niet beschouwd worden als bedingen inzake het vrij beroep.27 Zelf ben ik van mening dat de publiciteit die uitgaat van de notarissen omtrent de openbare verkoop geen misleidende elementen mag                                                                                                                 23

A. VAN DEN BOSSCHE, “De openbare verkoping: wegens werken, gelieve de gps uit te schakelen” in C. CASTELEIN, A-L VERBEKE & L. WEYTS, Notariële actualiteit. Leuvense notariële geschriften, Larcier, Brussel, 2010-11, 8-9. 24 E. VAN TRICHT, “De vrijwillige openbare verkoop” in L. Weyts & A. Verbeke (eds.), Notariële facetten van het contractenrecht, , Universitaire Pers, Leuven, 2004, 112. 25 Eenvormige algemene verkoopsvoorwaarden voor openbare verkopen 1 januari 2013. 26 T. CARNEWAL, “Gemeenschappelijke studiekring Brussel, Vlaams- en Waals-Brabant: openbare verkopingen”, Notarius 2011, nr. 3, 29. 27 Antwerpen 3 januari 2006, Not. Fisc.M. 2006, afl. 3-4, 92, noot A. VAN DEN BOSSCHE.

 

12  

bevatten in de zin van art. 4 van de desbetreffende wet.28 Een naleving van de aanbevelingen in deze wet dringt zich bij deze interpretatie op. 2. Er dient door verschillende bieders in het openbaar op concurrentiële wijze geboden worden op het goed, waardoor uiteindelijk één van hen boven de ander tot koper wordt verkozen. Dit impliceert niet dat elk bod openbaar dient te gebeuren, de openbaarheid dient met andere woorden niet voordurend te zijn.29 De biedingen kunnen bijvoorbeeld gebeuren in het kantoor van de notaris. De wijze van bieden is gevarieerd. Zo kan men ter plaatse bieden, via de telefoon, via een geschrift of via internet. In de verkoopsvoorwaarden kan bij elke vorm van openbare verkoop door de notaris een instelprijs opgenomen worden, eventueel na raadpleging of instemming door de partijen, vrederechter of een deskundige.30 Op deze manier wordt er een aanwijzing gegeven van de gewenste minimumprijs. De invoering van de mogelijkheid door de wet van 15 mei 2009 om met een instelprijs te werken, kan gezien worden als een alternatief bij de gerechtelijke openbare verkopingen van de vroegere mogelijkheid tot het houden van een tweede zitdag, om zo een objectieve en voldoende hoge prijs te krijgen voor het goed.31 Indien de instelprijs niet geboden zou worden, kan door de notaris een bod uitgelokt worden door afmijning. Bij 'afmijning' of 'verkoop bij afslag' laat men de prijs geleidelijk dalen tot een kandidaat-koper akkoord gaat met het voorgestelde bedrag. Daarna wordt er weer opgeboden. 32 De uiteindelijke koopprijs wordt gevormd door het spel van bod en tegenbod. Elk bod is hoger dan het voorgaande en er wordt in principe aan de hoogste bieder

                                                                                                                28

Art. 4 Wet 2 augustus 2002: Onverminderd de toepassing van strengere wetten, is inzake vrije beroepen elke misleidende reclame verboden. Misleidende reclame is elke vorm van reclame die op enigerlei wijze, daaronder begrepen de opmaak ervan, de personen tot wie ze zich richt of die ze aanbelangt, misleidt of kan misleiden en die door haar misleidend karakter hun economisch gedrag kan beïnvloeden, of die daardoor aan een concurrent schade toebrengt of kan toebrengen. 29 CSW, Dossier n° 4376, Verslagen en debatten, Brussel, Bruylant, 2008, C. DE WULF, “Offres sous enveloppe fermée – vente publique? Bod onder omslag – openbare verkoop?”, 189-190. 30 Afhankelijk van de soort openbare verkoop; L. CARENS, De vrijwillige verkopingen van onroerende goederen waarbij handelingsonbekwamen betrokken zijn, in Rechtskroniek voor het notariaat, deel 7, Brugge, die Keure, 2005, 141. 31 A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”, Not. Fisc. M. 2010, 21. 32 A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”, Zie supra, 21/ 24.

 

13  

toegewezen.33 Een aanvaardde praktijk houdt in dat de notaris de biedingen van personen kan weigeren waarvan hij de identiteit niet kent of waarvan de kredietwaardigheid

in

twijfel

wordt

getrokken.34

Ondanks

deze

ruime

beoordelingsvrijheid van de notaris kan zijn aansprakelijkheid in gedrang komen bij een openbare verkoop. De notaris is steeds ertoe gehouden vast te stellen of het bod geldig is.35 3. De toewijzing is de authentieke vaststelling door de notaris van het hoogste bod, deze gebeurt openbaar. De notaris roept de woorden “toegewezen”. Hij kan ook toewijzen door een derde hamerslag of door het doven van de kaars. Er kan ook toegewezen worden onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van een hoger bod. Bij het uitblijven van een hoger bod realiseert zich de voorwaarde waardoor het goed in principe definitief toegewezen wordt aan de hoogste bieder van de zitdag tot openbare verkoop.36 De gerechtelijke openbare verkoop verloopt principieel in één enkele zitdag, eerst bij opbod, en onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod. Ook de buitengerechtelijke openbare verkoop kan in de praktijk op deze manier georganiseerd worden. De buitengerechtelijke vorm staat echter de contractsvrijheid toe om een tweede zitdag te voorzien of het recht van hoger bod af te schaffen.37 Kandidaat-kopers kunnen na de enige zitdag zo een nieuwe openbare verkoopzitting uitlokken door binnen de vijftien dagen na de verkoop een hogere prijs te bieden.38 Om een hoger bod te betekenen, moet de kandidaat-koper zich wenden tot een gerechtsdeurwaarder, aan wie hij het bedrag van het hoger bod zal meedelen. De gerechtsdeurwaarder begeeft zich naar de notaris en naar de                                                                                                                 33

Art. 1 Ventôsewet. Bij een vrijwillige openbare verkoop en bij een gerechtelijke openbare verkoop in minnelijke vorm staat het de verkoper vrij om al dan niet in te gaan op het hoogste bod. Bij de andere gerechtelijke openbare verkopingen heeft hij deze vrijheid niet. 34 Art. 16 in fine Eenvormige algemene verkoopsvoorwaarden voor openbare verkopen 1 januari 2013. 35 Antwerpen 13 juni 2005, T. Not. 2005, 587-588, noot F. BOUCKAERT; C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen,. Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 246. 36 Art. 1193, in fine Ger. W.; A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009, Zie supra, 21. 37 T. CARNEWAL, “Gemeenschappelijke studiekring Brussel, Vlaams- en Waals-Brabant: openbare verkopingen”, zie supra, 30. De notaris zal binnen de 5 dagen na verkoop nieuwe aanplakbrieven aanbrengen, die de mogelijkheid om een hoger bod uit te brengen aankondigen. Indien geen hoger bod wordt uitgebracht, is de verkoop definitief bij het verstrijken van vijftien dagen. 38 Het bedrag van dit hoger bod moet gelijk zijn aan 10 % van de prijs die verkregen werd bij de eerste zitdag, met een minimum van € 250 (indien de prijs lager is dan 2.500 €), en een maximum van € 6.200 (indien de prijs hoger is dan 62.000 €).

 

14  

kandidaat-koper waaraan het goed voorlopig werd toegewezen, om hen het bestaan van het hoger bod te betekenen.39 Indien het hoger bod aanvaard wordt, dient het goed opnieuw te koop gesteld te worden en dient er opnieuw publiciteit voor het goed gemaakt te worden. Deze “zitdag na hoger bod” start met als prijszetting het bedrag verkregen bij de oorspronkelijke zitdag, vermeerderd tot het bedrag van het hoger bod.40 Er dient hier opgemerkt te worden dat het systeem met opbod extra kosten met zich meeneemt aangezien er veel bijkomende publiciteit wordt opgelegd.41 Dit is nadelig wanneer het opbod kleiner is dan de bijkomende kosten. In de gangbare praktijk wordt er bij een vrijwillige openbare verkoop in het lastenkohier een beding opgenomen dat de verkoper toelaat een bod te weigeren zonder daartoe verdere redenen te moeten opgeven. Ik ben het eens met meerdere rechtsgeleerden die stellen dat deze weigering niet in strijd mag zijn met de Antidiscriminatiewet42, zo kan men dus niet spreken van een onvoorwaardelijk weigeringrecht van de verkoper. Het is een precaire aangelegenheid die dient te berusten op gegronde redenen en waar het aan te bevelen is om rekening te houden met het beginsel van rechtsmisbruik.43 Een belangrijk kenmerk bij elke soort openbare verkoop is dat de notaris in de verkoopsvoorwaarden een premie kan opnemen die leidt tot een prijsvermindering en exclusief in het voordeel van de uiteindelijke koper wordt ingevoerd. De premie bedraagt 1 % van het uitgebracht bod.44 Indien er wordt gekozen om te werken met een instelprijs moet de premie toegekend worden aan diegene die als eerste de instelprijs of hoger biedt én de uiteindelijke koper wordt van het goed. Wanneer er geen gebruik gemaakt wordt van een instelprijs kan de premie facultatief toegekend worden aan diegene die op de zitdag het                                                                                                                 39

A. WYLLEMAN, “De openbare verkoop van onroerende goederen in een nieuw kleedje sinds 1 januari 2010”, Zie supra, 6. 40 A. WYLLEMAN, “De openbare verkoop van onroerende goederen in een nieuw kleedje sinds 1 januari 2010”, Zie supra, 6, voetnoot 12. 41 Publiciteit voor de eerste zitdag; voor de oproeping tot het opbod en dan na het opbod voor de tweede zitdag. 42 De Antiracismewet van 30 juli 1981 laatst gewijzigd door de Wet van 10 mei 2007 ter bestrijding van bepaalde vormen van discriminatie (de Antidiscriminatiewet); B. VAN BAEVEGHEM, “De beer, zijn vel en de hoogste bieder: het aanbod in de vrijwillige openbare verkoop”, TBBR 2004, 493; C. De WULF m.m.v. J. BAEL, en S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, IIb, De vrijwillige openbare verkoop van een onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, 288. 43 Hasselt 8 januari 2001, RW 2002-03, 628. 44 Art. 1587 Ger. W.; A. VAN DEN BOSSCHE, “De openbare verkoping: wegens werken, gelieve de gps uit te schakelen”, Zie supra, 18; A. VAN DEN BOSSCHE, “Praktische aspecten bij de openbare verkoop” in L. WEYTS, A. VERBEKE m.m.v. E. GOOVAERTS & C. CASTELEIN (eds.), Notariële facetten van het contractenrecht, Leuven, Universitaire Pers, 2004, 149.

 

15  

hoogste bod heeft uitgebracht en het goed, ofwel op de eerste zitdag, ofwel op de zitdag na hoger bod, uiteindelijk toegewezen krijgt.45 Na

de

toewijzing

van

de

koop

wordt,

zonder

voorafgaande

onderhandse

46

verkoopovereenkomst, de notariële akte opgemaakt en ondertekend.

3.5 Het nut van de openbare verkoop bij onroerende goederen De openbare verkoop onderscheidt zich van de verkoop uit de hand op meerdere vlakken. Men kan stellen dat de transparantie verzekerd wordt door het feit dat het te koop aangeboden goed reeds het voorwerp heeft uitgemaakt van de nodige wettelijke controles.47 De kandidaat-koper heeft het recht om zich te informeren bij de notaris omtrent de resultaten van deze opzoekingen en advies in te winnen. De verkoop verloopt openbaar waardoor men de correctheid en de integriteit ervan kan garanderen.48 De openbare transactie wordt daarenboven volledig geleid door een notaris, zonder enige tussenkomst van een vastgoedmakelaar. De juridische expertise en de adviesverlening van de notaris bieden het nodige vertrouwen en rechtszekerheid bij zowel de verkoper als koper. Bij een openbare verkoop wordt ook de gelijkheid gewaarborgd. Elke geïnteresseerde kan binnen de opgelegde termijn het goed (pand) immers gaan bezoeken en kan zich laten bijstaan door een deskundige. Verder is de openbare verkoop een methode die op een objectieve manier de beste prijs kan opleveren voor de verkoper, indien het onroerend goed zich positief leent tot deze verkoopsmethode. Er wordt in het openbaar geboden op het goed door geïnteresseerden, al dan niet met een instelprijs, waardoor er in het beste geval bij opbod een objectieve, juiste prijs voor het goed wordt bekomen. Het gebruiken van een instelprijs is meestal erg interessant voor de betrokken partijen, aangezien de uiteindelijke koper, mits deze voldoet aan                                                                                                                 45

De premie wordt ook toegekend wanneer er geen opbod zou komen, mits opgenomen in het lastenkohier. A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009, Zie supra, 26. 46 R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren, Zie supra, 5. 47 Niet exhausitieve voorbeelden: identiteit en burgerlijk statuut van de verkopers, geldigheid van hun volmachten, hun fiscale situatie, de titel van eigendom, EPC, het Postinterventiedossier, het keuringsattest van de stookolietank, statuut van het goed op fiscaal, stedenbouwkundig en hypothecair vlak. 48 L. WEYTS, La vente immobilière : la vente de gré à gré. La vente publique volontaire, Brussel, Kluwer, 2002, 400.

 

16  

de voorwaarden, recht heeft op een premie bij de openbare koop. Dit creëert ook voor de verkoper een instrument om een vlotte transactie in de hand te werken. Ook wanneer men zo snel mogelijk een pand wilt verkopen is de openbare verkoop een zeer goede optie. De koper vindt op zijn of haar beurt sneller het voorwerp waarnaar hij of zij op zoek is, omdat de publiciteit en een gedetailleerde catalogus van de te koop aangeboden goederen toelaat een geïnformeerde keuze te maken. Bovendien zijn de lange wachttijden waarmee men geconfronteerd wordt bij een verkoop uit de hand (ongeveer 4 maanden tussen de ondertekening van de onderhandse akte en het verlijden van de authentieke akte) niet aanwezig bij de openbare verkoop.49 Er moet rekening gehouden worden met het feit dat de toewijzing bij een openbare verkoop definitief is. Het is dus niet mogelijk om te kopen met een opschortende kredietvoorwaarde. De kandidaat-koper moet bij de bank nagaan hoeveel hij precies kan lenen. Bovendien krijg je als kandidaat-koper geen bedenktijd. Wees dus zeker van je stuk als je op een grond of huis gaat bieden. Indien er alsnog op de koopbeslissing wordt teruggekomen, en de verplichtingen niet nagekomen worden, dan spreekt men van een rouwkoop, waarop een sanctie volgt. Het goed zal dan opnieuw onder dezelfde voorwaarden, door dezelfde notaris, openbaar te koop worden gesteld.50 De kosten, belastingen en honoraria van de openbare verkoop zijn ten laste van de verkoper, mits er aan de koper een degressief percentage ten opzichte van de prijs wordt aangerekend.51 Het gaat om een forfaitair percentage dat afhangt van de uiteindelijke verkoopprijs en vereffend moet worden binnen de aangegeven termijn in de verkoopsvoorwaarden volgend op de verkoop.52 Met het invoeren van een premiesysteem ten voordele van de koper die een goed openbaar koopt, poogt men de extra kosten die ermee gepaard te verzachten.

                                                                                                                49

Y. DECHAMPS, “De la vente publique, de certains usages ou pratiques”, RNB 1994, 50-52. De in gebreke gebleven koper zal hiervoor niet alleen het verschil moeten betalen tussen de door hem geboden prijs en de werkelijk bij de tweede zitdag bekomen prijs, maar ook een nalatigheidsintrest. Art. 159, 2° Vl.W.Reg.; E. VAN TRICHT, Cursus registratierechten: Overdrachten onder bezwarende titel van onroerende goederen, 50. 51 Een afwijking van art. 1593 BW.; Dit percentage dekt o.a.; de aktekosten, het ereloon van de notaris met inbegrip van de registratierechten of BTW en tevens de kosten die verbonden zijn aan de publiciteit. 52 C. De WULF m.m.v. J. BAEL, en S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, IIb, De vrijwillige openbare verkoop van een onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, 280. 50

 

17  

Een onzeker element bij een vrijwillige openbare verkoop houdt in dat als de verkoper het laatste bod te laag vindt, hij het goed kan inhouden. Er vindt die dag dan geen verkoop plaats.

4. Openbare verkoop online Sinds de opkomst van het internet zijn er heel wat deuren open gegaan in het maatschappelijk verkeer. Zo bieden websites zoals eBay de mogelijkheid om roerende goederen onderhands te kopen en verkopen. Ook heeft de openbare verkoop van roerende goederen onder het toezicht van een gerechtsdeurwaarder de weg naar het internet gevonden. Men kan talrijke veilingsites raadplegen die online openbare verkopen van roerende goederen organiseren.53 De vele internetinitiatieven die werden genomen door immobiliakantoren waren ook een van de redenen die de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (KFBN) aanzetten zich te profileren op het internet. Het notariaat wilde immers niet achterblijven op deze digitale revolutie. In 2000 werd in het licht hiervan het e-notariaat ingevoerd. Een informaticaproject om de dienstverlening van het notariaat te moderniseren en daarmee de communicatie en informatie-uitwisseling onderling te versterken.54 Ook heeft de wet van 6 mei 2009 houdende diverse bepalingen geboorte gegeven aan de elektronische authentieke akte.55 Dit zijn ontwikkelingen die een belangrijke technologische verbetering inhouden voor ons rechtssysteem, niet enkel qua snelheid, maar ook qua gebruiksvriendelijkheid tegenover alle burgers en het notariaat. Deze thesis behandelt een specifieke digitale innovatie binnen het notariaat, deze van de openbare verkoop online. In wat volgt zullen de rollen van de notaris en de vastgoedmakelaar in het licht van de openbare verkoop online tegenover elkander besproken worden, en worden eventuele conflicten en bedenkingen die hiermee gepaard gaan aangehaald.

                                                                                                                53

Voorbeelden: www.melase.be; www.bva-auctions.com/content/terms; www.openbare-verkopen.be. F. PETITIJEAN, “Het e-notariaat heeft ons beroep een nieuwe toekomst gegeven”, Notarius 2011, 1, 22. 55 Het systeem bestaat er in dat de akte op een volledig elektronische drager wordt opgesteld en aan de partijen wordt voorgelezen van op het scherm. De akte wordt dan door alle nodige partijen ondertekend, aan de hand van de elektronische identiteitskaart en een PIN-code. De Koning dient echter nog een datum te bepalen voor de inwerkingtreding van Titel 3, Hoofdstuk 4 van deze wet. 54

 

18  

4.1 Notaris versus vastgoedmakelaar? 4.1.1 De notaris in het vaarwater van de vastgoedmakelaar? Al jaren woedt er een strijd tussen de notaris en vastgoedmakelaar omtrent het behoud van hun respectievelijke ‘domeinmonopolie’. Enerzijds voelen de vastgoedmakelaars zich bedreigd door de notarissen gezien deze laatsten het monopolie claimen op bemiddeling inzake de verkoop uit de hand van onroerend goederen, anderzijds zijn de notarissen van mening

dat

vastgoedmakelaars,

door

het

creëren

van

online

platformen

waar

verkoopmakelaars en aankoopmakelaars informatie uitwisselen omtrent onroerende goederen en waar de mogelijkheid geboden wordt om via veilingen op het internet onroerende goederen te verkopen, zich in het vaarwater van notarissen begeven inzake de openbare verkoop van onroerende goederen. In wat volgt zullen beide invalshoeken onder de loep genomen worden met de nadruk op het standpunt van de notarissen, gezien de focus en het onderwerp van deze thesis. De notaris is in de eerste plaats een openbaar ambtenaar, die tevens een plicht als raadsman vervult. Daarnaast is de notaris een gespecialiseerd jurist inzake onroerend goed, die wordt aanzien als een juridische zakenman wanneer hij betrokken is bij de verkoop uit de hand van onroerende goederen. Men kan hierdoor stellen dat de notaris een beroep uitoefent met een gemengd karakter.56 Over de jaren heen is er in het notariaat een praktijk uitgewerkt om onroerende goederen die te koop worden gesteld door cliënten via publicatie aan het publiek aan te bieden. Vastgoedbemiddeling kan - ruimer dan enkel publicatie - worden gedefinieerd als de activiteit waarbij twee toekomstige contractanten door een derde met elkaar in contact worden gebracht met als oogmerk een onroerend goed op duurzame wijze van het ene naar het andere patrimonium te doen overgaan, waarbij deze derde zelf geen partij is.57 In de hedendaagse maatschappij wordt door de notaris nu ook gepubliceerd via online platformen. Het adverteren van de koop van onroerende goederen (uit de hand of openbaar) via het internet is een belangrijke stap naar de digitalisering van de dienstverlening van het notariaat.                                                                                                                 56

P. HARMEL en R. BOURSEAU, Les sources et la nature de la responsabilité civile des notaires, Luik, 1964, 34. Bergen 15 juni 2009, JLMB 2009, afl. 37, 1753; A. MICHIELSENS, “Het einde van een conflict?” (noot onder Bergen 15 juni 2009), Not. Fisc. M. 2009, 388. 57

 

19  

Er dient een onderscheid gemaakt te worden tussen de verkoop uit de hand en de openbare verkoop. De strijd, waarvan in de eerste alinea van deze sectie sprake is, speelt zich af binnen het domein van de verkoop uit de hand. Hier claimen vastgoedmakelaars hun vastgoedbemiddelingsmonopolie. Vastgoedmakelaars argumenteren dat bepaalde activiteiten van notarissen binnen deze sfeer daden van koophandel inhouden en onverenigbaar zijn met de notariële deontologie, die stelt dat het verboden is om als notaris handel te drijven.58 De vraag rijst dus of de bemiddeling van een notaris als een makelaarsverrichting moet worden beschouwd of niet. Na eerder gevelde rechtspraak59 hierover weert het Hof van Cassatie in 2010 opnieuw de argumentatie van vastgoedmakelaars van zich af en oordeelt dat: “…ook al zijn de makelaarsactiviteiten die bedoeld zijn om kopers op te sporen daden van koophandel, toch zijn ze in de regel niet verboden voor de notaris wiens taak erin bestaat de authentieke koopakte te verlijden.”60 Het wordt algemeen aanvaard dat de notaris, rekening houdend met zijn deontologie en op vraag van zijn cliënt, bij de overdracht van bepaalde onroerende goederen mag bemiddelen mits deze activiteit een accessoir karakter behoudt.61 Bij het bestuderen van de methode van de openbare verkoop van onroerende goederen, stel ik vast dat er veel gelijkenissen te vinden zijn met de verkoop uit de hand. Het is in feite niet rechtmatig dat de notaris binnen zijn ‘monopolie’ van openbare verkoop wel publiciteit zou kunnen maken62 en bezoeken kan organiseren, terwijl bij een verkoop uit de hand hij uitgesloten zou worden van het onderhandelingsproces omdat dit een daad van koophandel zou uitmaken.63

                                                                                                                58

Art. 6, 6° Wet 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt; K. VANDENBERGHE, “Notaris en vastgoedbemiddeling”, NJW 2010, afl. 232, 788; A. MICHIELSENS, “Het einde van een conflict?” (noot onder Bergen 15 juni 2009), Zie supra, 388. 59 Bergen 15 juni 2009, JLMB 2009, afl. 37, 1753; Cass. 31 januari 2002, T. Not. 2002, 202, concl. AdvocaatGeneraal G. DUBRULLE; H. CASMAN, “Vastgoedbemiddeling door notarissen kan, zegt Cassatie”, Juristenkrant 2002, nr. 45, 7. 60 Cass. 11 juni 2010, Res Jur.Imm. 2010, afl. 4, 269, concl. T. WERQUIN. 61 Cass. 31 januari 2002, Arr. Cass. 2002, afl. 1, 313; Cass. 31 januari 2002, T.Not. 2002, 202 concl. AdvocaatGeneraal G. DUBRULLE; R. TIMMERMANS, “Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed” in H. COUSY, J.J. COUTURIER & J. HERBOTS (eds.), Onroerend goed in de praktijk , Mechelen, Kluwer, losbl., 503. 62 Artt. 1593 en 1602 Ger.W. 63 B. VAN DEN BERGH, “De notaris en de vastgoedmakelaar: (g)een geslaagd huwelijk?”, (noot onder Cass. 11 juni 2010), TBBR 2010, 422; Bergen 15 juni 2009, RNB 2009, 660-661, concl. Advocaat-Generaal DE GUERTECHIN.

 

20  

4.1.2 De vastgoedmakelaar in het vaarwater van de notaris? Toetsing aan de openbare verkoop Het internet is de dag van vandaag een zeer gebruikelijk medium in het leven van de burger. Zo is het reeds de gangbare praktijk om online roerende goederen onderhands te kopen of verkopen via sites zoals eBay of Amazon. Opmerkelijk is de stap die gezet werd om onroerende goederen te koop te stellen via het internetplatform.

Dit

gebeurt

door

particulieren

via

vastgoedmakelaars

en

vastgoedprofessionals, die duidelijk de smaak te pakken gekregen hebben om online vastgoed aan te bieden. Deze dienstverlening komt tot uiting via sites zoals bijvoorbeeld Immoweb en Hebbes. Deze websites zijn heden ten dage zeer courant, hier kijkt niemand meer van op. Het is echter de dienstverlening die geboden wordt op de site eenmaal-andermaal.be die veel commotie heeft veroorzaakt bij de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Het doel van deze platformwebsite bestaat erin om, in samenwerking met vastgoedmakelaars, online veilingen te organiseren voor vastgoed. Er wordt gestart met een aantrekkelijke ‘vanaf-prijs’ van een onroerend goed waar geïnteresseerde kopers, na publiciteit van 30 dagen en bezichtigingen, de mogelijkheid wordt geboden om online niet-bindende biedingen uit te brengen op een afgesproken datum. Mogelijke bieders ontvangen voorafgaand aan de biedingen inloggegevens en een wachtwoord, en worden te allen tijde op de hoogte gehouden wat het hoogste bod van het moment bedraagt. Deze biedingen staan onder toezicht van een gerechtsdeurwaarder. Wie na twee ronden het hoogste bod heeft uitgebracht wordt door de vastgoedmakelaar van de verkoper benaderd met het oog op de opstelling van een onderhandse koopovereenkomst. De site benadrukt dat er niet getracht wordt om effectieve overdracht van onroerende zakelijke rechten tot stand te brengen. Dit standpunt komt tot uiting in de gebruikersovereenkomst die de participanten afsluiten met eenmaal-andermaal.be.64 Het digitaal veilingsconcept van eenmaal-andermaal.be deed de Nationale Kamer van Notarissen en het Genootschap van Notarissen van de Provincie Antwerpen steigeren. Deze instanties zijn van mening dat dergelijke verkopen enkel door het notariaat georganiseerd mogen worden aangezien ze behoren tot het monopolie van de notaris inzake de openbare                                                                                                                 64

 

www.eenmaal-andermaal.be/koper/hoe_het_werkt.

21  

verkoop overeenkomstig artikel 1 in fine van de Ventôsewet.65 Ze stelden zich burgerlijke partij bij de onderzoeksrechter in Antwerpen op basis van artikel 227 Strafwetboek: “Hij die zich inmengt in openbare ambten, hetzij burgerlijke of militaire activiteiten wordt gestraft met gevangenisstraf van een maand tot twee jaar.” Zij stelden met andere woorden dat eenmaalandermaal.be zich zou inmengen in een burgerlijk en openbaar ambt, de ambt van notaris. Deze rechtspraak is een duidelijk gevolg van de wetgevende vaagheid omtrent het begrip ‘openbaar verkoop’. Door het ontbreken van een wettelijke definitie voor openbare verkoop, wordt aanzet gegeven tot discussies en conflicten zoals deze tussen de vastgoedmakelaars en notarissen. Men moet zich afvragen in welke situatie er effectief sprake is van een openbare verkoop, waarbij rekening gehouden dient te worden met de gevolgen en beperkingen gekoppeld aan dit regime. De vraag in casu is dus of de site eenmaal-andermaal.be kan gekwalificeerd worden als een instrument tot vrijwillige openbare verkoop. Hiervoor verwijs ik naar de reeds uiteengezette, essentiële kenmerken van de openbare verkoop: (1) openbare tekoopstelling (2) openbare mededinging (3) openbare toewijzing.66 (1) De site van eenmaal-andermaal.be is gratis toegankelijk. De weergegeven publiciteit inzake de verkoop van onroerende goederen kan door iedereen met een internetverbinding geconsulteerd worden. Bovendien is de mogelijkheid om deel te nemen aan het biedingproces open voor iedereen. Zoals reeds aangehaald, doet het opleggen van eventuele toegangsvoorwaarden geen afbreuk aan het openbaar karakter van het proces.67 (2) Wat betreft de openbare mededinging kan men een vergelijking maken inzake de openbare verkoop online waarbij ook openlijk wordt opgeroepen om te participeren in een biedingproces via een beveiligde site. Ik stel vast dat ook dit kenmerk aanwezig is binnen de dienstverlening van eenmaal-andermaal.be. (3) Het laatste kenmerk, de toewijzing, wordt door eenmaal-andermaal.be beweerd niet aanwezig te zijn binnen de dienstverlening van deze vastgoedwebsite. Dit zou immers het definitieve onderscheid uitmaken met de openbare verkoop. In de gebruikersvoorwaarden van                                                                                                                 65

“…, onder voorbehoud van de rechten der openbare overheid zijn alleen zij bevoegd om onroerende goederen, renten en hypothecaire schuldvorderingen openbaar te verkopen. De toewijzing mag niet dan aan de hoogst- en laatstbiedende geschieden.”; art. 1 in fine Wet van 25 Ventôse jaar XI op het notarisambt. 66 Zie supra, 2.3. 67 Zie supra, 3.4.

 

22  

de website staat gestipuleerd dat de kopers de mogelijkheid geboden wordt om online een niet-bindende bod uit te brengen opdat deze met voorrang gecontacteerd zouden worden door de vastgoedmakelaar met als doel verder te onderhandelen inzake een mogelijke koopovereenkomst. De partijen onderhandelen dus verder na het biedingproces, en men kan bijgevolg niet spreken van een openbare verkoop. Deze analyse komt grotendeels terug in de redevoering van de correctionele rechtbank te Antwerpen omtrent dit vraagstuk. De rechtbank stelde in haar vonnis vast dat het biedingproces dat eenmaal-andermaal.be organiseert voor de kandidaat-kopers niet het uitbrengen van een bod als resultaat heeft, maar een voorstel van een prijs voor een goed of een invitatie tot bieden.68 Er werd door het notariaat beroep aangetekend tegen het in de vorige alinea vermelde vonnis van 11 maart 2011. Het hof van beroep te Antwerpen bevestigde dit vonnis echter en oordeelde dat het online organiseren van biedingen op onroerende goederen een wijze van verkopen is die niet uitdrukkelijk is voorbehouden aan het notariaat, gezien het niet beschouwd kan worden als zijnde een zuivere openbare verkoop.69 Ook het laatste ‘reddingsmiddel’ voor het notariaat, het Hof van Cassatie, kon geen soelaas bieden. Het Hof verwierp op 23 oktober 2012 de cassatieberoepen en hierdoor is het arrest van het hof van beroep te Antwerpen definitief geworden.70 Het fundamentele onderscheid tussen beide praktijken (biedingsproces eenmaal-andermaal.be - notariële openbare verkoop) ligt in het aanbod en de aanvaarding. Men kan slechts van een aanbod spreken indien alle elementen die onontbeerlijk zijn voor het sluiten van een contract verenigd zijn, zodat de tegenpartij slechts dient te aanvaarden opdat het contract gesloten zou zijn. Tot die onontbeerlijke elementen kan de wilsovereenstemming omtrent een individueel goed en de prijs gerekend worden. Naast dit materiële element is er ook het intentionele element vereist, namelijk de uitdrukkelijke wil van de van de eigenaar om te verkopen.71 Het Hof van Cassatie oordeelde reeds in 1966 dat “het vrijwillig in openbare verkoop stellen van een onroerend goed in de regel, slechts een oproep tot aanbiedingen is; dat het bod de                                                                                                                 68

Corr. Rb. Antwerpen 11 maart 2011, NJW 2011, nr. 247, 549- 550; J. VANSTEENE, “Vastgoedwebsite niet in het vaarwater van notariaat”, Vastgoedinfo 2011, nr. 7, 5. 69 Antwerpen 5 maart 2012, T. App. 2012, nr. 2, 36; J. VANSTEENE, “Hof ziet geen graten in online veiling van vastgoed”, Vastgoedinfo 2012, nr.7, 3. 70 J. VANSTEENE, “Hof van Cassatie maakt weg vrij voor online vastgoedveilingen met “startprijs”, Vastgoedinfo 2012, nr. 21, 3-4. 71 B. VAN BAEVEGHEM, “De beer, zijn vel en de hoogste bieder: het aanbod in de vrijwillige openbare verkoop”, Zie supra, 485.

 

23  

aanbieding tot koop uitmaakt en dat de verkoop slechts voltooid is wanneer de verkoper de aangeboden prijs aanneemt.”72 Het openbaar te koop stellen van een onroerend goed, met of zonder een instelprijs, door de verkoper is dus slechts een oproep tot aanbiedingen en geen bindend aanbod. Het is de kandidaat-koper die gebonden is door zijn uitgebracht bod in het raam van een openbare verkoop. De biedingen die uitgaan van de geïnteresseerde kandidaat-kopers op de site eenmaal-andermaal.be zijn daarentegen niet bindend en slechts een voorstel van een prijs en de hoop op verdere onderhandelingen met de vastgoedmakelaar en verkoper. Er bestaat dus geen garantie dat de hoogste bieder de uiteindelijke definitieve koper zal worden. De

openbare

verkoop

wordt

aanzien

als

een

toetredingscontract

waarin

alle

contractsvoorwaarden eenzijdig zijn bepaald en waarin enkel de prijs nog opgenomen dient te worden, die tot stand komt door het concurrentieel biedingproces.73 De kandidaat-koper heeft geen bedenktijd en kan niet onderhandelen omtrent de voorwaarden noch een tegenvoorstel doen. Samengevat is het grote verschil met het verkoopproces dat eenmaal-andermaal.be aanbiedt dus dat er in de onderhandelingsfase bij eenmaal-andermaal.be tussen de partijen ruimte is voor zowel de uitdrukkelijke belangen van de kandidaat-koper als die van de verkoper.74

4.1.3 Parallellisme met de openbare verkoop online van roerende goederen Men kan zich afvragen of de online verkoop van lichamelijke roerende goederen, die veelvuldig op het internet wordt aangeboden, niet beschouwd kan worden als een openbare verkoop op online niveau. Ook hier moet afgetoetst worden aan de elementen openbare publiciteit, mededinging en toewijzing van de openbare verkoop en dient de juridische kwalificatie van online verkoopactiviteiten in acht genomen te worden.75 Een duidelijke juridische afbakening vinden blijft een probleem. De nadruk moet bij deze praktijk gelegd                                                                                                                 72

Cass. 13 januari 1966, RW 1965-66, 1897. B. VAN BAEVEGHEM, “De beer, zijn vel en de hoogste bieder: het aanbod in de vrijwillige openbare verkoop”, Zie supra, 485-486. 74 R. TIMMERMANS, “De verkoop van onroerend goed met tussenkomst van een vastgoedmakelaar: hoe gericht is het aanbod in een advertentie?”, TVV 2006, 795-797; R. TIMMERMANS, “Notariële openbare verkopen en paranotarieel beheerste biedingen op vastgoed: op het snijpunt van elektronische wegen”, T. App. 2012, nr. 2, 78. 75 E. MONTERO, “Le régime juridique des sites de vente aux enchères sur internet”, DCCR 2011, 68-76. 73

 

24  

worden op de bescherming van de consumenten tegen de vele gevaren die op het internet te vinden zijn (onder andere identiteitsfraude). De huidige wet Marktpraktijken76 is op deze praktijk niet van toepassing, en rechtsgeleerden zijn van mening dat de wetgeving inzake elektronische handel qua de aansprakelijkheid van tussenpersonen op het internet (zoals eBay) niet aangepast is aan de tweede generatie webdiensten (Web 2.0) zoals marktplaatsen als eBay en Amazon.77 Er is duidelijk nood aan reflectie en aan een uitwerking van adequate gedematerialiseerde wetgeving die de nodige rechtszekerheid kan bieden aan de steeds actievere digitale consument. 4.1.4 Deelconclusie Op basis van voorgaande secties kunnen enkele interessante vaststellingen gemaakt worden. Het feit dat de rechter oordeelt dat er in het geval van eenmaal-andermaal.be geen sprake is van een echte openbare verkoop van onroerende goederen - want het gaat slechts om een oproep tot aanbieding – leidt volgens mij enerzijds tot de conclusie dat openbare verkoop is weggelegd voor het notariaat en niet aangeraakt mag worden door andere spelers. Dit resultaat kan op een positieve manier onthaald worden door het notariaat, in die zin dat de rechtspraak de exclusieve monopoliepositie van de notaris omtrent de openbare verkoop bekrachtigt. Ook een grondige analyse inzake de essentiële kenmerken van de openbare verkoop leidt tot dezelfde vaststelling. Anderzijds maakt het feit dat de gehele discussie zich op het online platform het zeer moeilijk om enige monopolieclaims hard te maken. Het internet is immers van en voor iedereen. Ik begrijp het succes van de dienstverlening die eenmaal-andermaal.be aanbiedt, aangezien men kan streven naar een evenwicht tussen de verkoper en de koper, terwijl de openbare verkoop eenzijdig wordt georganiseerd bij wijze van toetredingscontract. Men kan zich afvragen of de gevelde rechtspraak niet enige rechtsonzekerheid teweeg kan brengen. Aangezien er geen wettelijke definitie bestaat van ‘de openbare verkoop’ en er gewerkt dient te worden met een ‘werkdefinitie’ opgesteld door rechtsgeleerden en de                                                                                                                 76

Art. 65, §1, 5de wet 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming. Wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij, BS.17 maart 2003; E. MONTERO, “Le régime juridique des sites de vente aux enchères sur internet”, Zie supra, 102; P. VAN EECKE, “Elektronische handel in de 21ste eeuw” in P. VAN EECKE (ed.), Recht en elektronische handel, Brussel Larcier, 2011, 18. 77

 

25  

Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, blijft de grens trekken tussen de veilingverkoop onder leiding van het notariaat en de vastgoedveiling die eenmaalandermaal.be aanbiedt, moeilijk. De openbare verkoop werd onder het monopolie van het notariaat geplaatst met als doel rechtszekerheid en waarborgen te kunnen verzekeren tegenover de burger. De notarissen voeren onder andere grondige identiteitscontroles uit bij de kandidaat-kopers, wat niet noodzakelijk het geval is bij initiatieven zoals een site eenmaal-andermaal.be. Men kan mogelijke valkuilen tegenkomen bij vrijblijvende biedingen, zoals manipulatie, bedrog, wachtwoordfraude of dwang. Omtrent de identiteit van de bieder kan zich het probleem stellen dat men deze persoon eventueel niet meer kan terugvinden na zijn/haar gedane bod. Men kan ook geconfronteerd wordt met een rechtsonbekwame beschermde persoon die een gunstig bod heeft uitgebracht. Dit zijn belangrijke bemerkingen die men in acht moet nemen, aangezien men zich in het geval van eenmaal-andermaal.be niet bevindt onder het juridisch uitgedachte systeem dat Notaclick aanbiedt en waar de Federatie van het Notariaat bij de oprichting over heeft nagedacht. Bovendien hebben notarissen wel de autorisatie om de identiteit van de kandidaat-koper na te gaan en is het verplicht tijdens de procedure van Notaclick fysiek een bezoek brengt aan de notaris opdat deze zekerheid kan garanderen omtrent iemand zijn identiteit en handelingsbekwaamheid en de nodige administratieve vereisten kan waarborgen.78 In dit digitale tijdperk dienen de vooruitstrevende beroepsgroepen van notarissen en vastgoedmakelaars stringent om te gaan met het internet. Beide groepen hebben duidelijk een ander doeleinde inzake de wijze om onroerende goederen te verkopen. Daarom is het belangrijk om beide domeinen apart te benaderen, met een eigen begrippenkader, en om rechtsregels te voorzien, aangepast aan elk respectievelijk gebied en met de nadruk op de hedendaagse, online context. Ook in het licht van de online verkoop van roerende goederen wordt geconcludeerd dat er nood is aan een beter juridisch kader om de consument blijvend te beschermen.

                                                                                                                78

 

Meer uitleg hierover in sectie 4.2.

26  

4.2 Notaclick Notarissen organiseren al decennialang openbare verkopingen in verkoopzalen en cafés. Nu doen zij dit ook via het internet, en wel via Notaclick.be. De tijd dat huizen, appartementen en andere panden uitsluitend op de klassieke, gekende manier werden verkocht, is definitief voorbij. Notaclick is een recent project van de KFBN waarin de notaris een sleutelrol speelt om elektronische biedingen in alle veiligheid zowel op technisch als juridisch vlak vlot laten te verlopen. Omdat Notaclick op 2-jarige leeftijd een zeer recente ontwikkeling is, is het aangewezen de lezer enig inzicht te geven over de werking en mogelijkheden van het systeem. De openbare verkoop online dient bekend en vertrouwd te worden bij de notarissen, en bij het grote publiek. Na de uiteenzetting van Notaclick zal het online aspect van de openbare verkoop kritisch onder de loep genomen worden. Kan men spreken van een positieve evolutie binnen het kader van de modernisering van het notariaat? Zijn de kwaaltjes en de onopgeloste juridische vragen die gesteld kunnen worden bij het nieuwe systeem te overbruggen? Tezamen met een kritische en uitgebreide analyse van de openbare verkoop online zullen ook de de lege ferenda besproken worden. Notaclick organiseert de openbare verkoop waarbij online geboden kan worden en het hele verkoopproces online gevolgd kan worden, inclusief de biedingen van andere bieders. Het is een toegankelijk instrument dat zich richt op zowel professionele als eenmalige kopers en verkopers. Op de site kan efficiënt op soort of op regio gezocht worden, en als men iets vindt dat interessant is, kan men binnen een bepaalde tijdsperiode een effectief bod uitbrengen. De mogelijkheid is aanwezig om het pand voorafgaand aan de biedingen te komen bezichtigen. Op deze site en bij de notaris kan alle nodige informatie opgevraagd worden in verband met de koopkosten, erfdienstbaarheden, eventuele huur- of pachtcontracten, recht van voorkoop, lasten, belastingen, kadastraal inkomen en stedenbouwkundige voorschriften.79

                                                                                                                79

 

A. WALLEMACQ, “La vente publique sous la loupe”, Notarius 2011, afl. 3, 36.

27  

Binnen het Notaclick systeem zijn 2 mogelijke processen te doorlopen. Een eerste mogelijkheid is Notaclick met zaalsessie. Er wordt dan voor een periode elektronisch geboden, maar de verkoop wordt traditioneel afgesloten in een verkoopzaal. Deze wijze van online openbaar verkopen biedt het publiek een manier aan om geleidelijk aan kennis te maken met het elektronische aspect zonder het gekende, traditionele proces achter zich te laten. Een tweede mogelijkheid is Notaclick zonder zaalsessie, waarbij de verkoop volledig elektronisch georganiseerd wordt. Hierbij kan elektronisch geboden worden tot aan de toewijzing, zonder dat nog fysiek langs de verkoopzaal gegaan dient te worden.80 Het is aan de verkoper om te kiezen welke werkwijze hem het beste ligt. We bevinden ons dan in het kader van de vrijwillige en buitengerechtelijke openbare verkoop die Notaclick aanbiedt.

Ook

de

mogelijkheid

om

een

gerechtelijke

openbare

verkoop

met

gedematerialiseerde biedingen te organiseren is aanwezig. Op deze materie wordt genuanceerder op ingegaan in sectie 4.3.5. Elke kandidaat-bieder moet zich inschrijven bij zijn intrede op Notaclick en via de site toestemming krijgen van de notaris om te participeren. Deze inschrijving gebeurt met de elektronische identitetitskaart en de persoonlijke pincode van 4 cijfers. Op deze manier wilt de notaris zeker weten dat men de persoon is die men beweert te zijn en of men over de vereiste handelingsbekwaamheid beschikt om te bieden. Bij inschrijving moet men als kandidaat-bieder bovendien akkoord gaan met de gebruiksvoorwaarden van Notaclick. Na deze controle krijgt de kandidaat-bieder de effectieve autorisatie om te beginnen met bieden op de aangegeven datum. Ten laatste bij de aanvang van de online biedingen moeten de verkoopsvoorwaarden voor de gebruikers beschikbaar zijn. Bij de plaatsting van een eerste bod dient men hiermee als gebruiker akkoord te gaan.81 Een bemoedigende stap richting uniformiteit inzake de openbare verkoop is dat er sinds 1 januari 2013 eenvormige algemene verkoopsvoorwaarden voor zowel de buitengerechtelijke als gerechtelijke openbare verkopen zijn uitgewerkt, die van toepassing zijn voor heel het land. Belangrijk is dat hierin clausules en voorwaarden zijn verwerkt die speciaal gericht zijn op gedematerialiseerde biedingen. In de uiteenzetting die volgt, zal dieper op deze elementen                                                                                                                 80

F. PETITJEAN, “Notaclick: klikken om te kopen”, Notarius 2012, 10. “Praktische handleiding voor het beheren van een verkoop op Notaclick ZONDER zaalsessie/MET zaalsessie”, www.openhere.be/clients/notaclick/media/pdf/notaclick_nl_draai.pdf. 81

 

28  

worden ingegaan. Op deze manier realiseert zich een harmonieuze samensmelting van de verkoopsvoorwaarden van zowel de openbare verkoop offline als online. De kandidaat-kopers kunnen verschillende biedstrategieën hanteren. Ze kunnen ofwel meteen een maximale prijs bieden (statisch bod), ofwel voeren ze een theoretische maximumprijs. In het laaste geval zal Notaclick, wanneer een initieel laag bod overboden wordt, automatisch een hoger bod ingeven totdat de ingegeven maximumprijs is bereikt (automatisch bod). Men wordt steeds via mail op de hoogte gehouden van de huidige status van het bod tegenover andere biedingen. Er dient nadruk gelegd te worden op het feit dat elk geplaatst bod bindend is. Als iemands bod als het hoogst wordt beschouwd, heeft dit tot gevolg dat de notaris kan toewijzen en zal deze persoon eigenaar worden van het pand. Met dit rechtsgevolg dient steeds rekening gehouden te worden bij het gebruik van Notaclick. In het scenario waar men Notaclick organiseert met zaalsessie zal na een periode van online biedingen de verkoop opgeschort worden op een aangegeven deadline, om dan op een later moment hernomen en afgesloten te worden in een verkoopzaal waar de biedingen fysiek zullen uitgebracht worden. Hoewel het op de site van Notaclick niet duidelijk naar voren komt, kunnen de verkoopsvoorwaarden bepalen dat de gedematerialiseerde (online) biedingen ook tegelijkertijd met de fysieke biedingen kunnen worden uitgebracht.82 Tijdens de opschorting van verkoop nodigt de notaris de hoogste bieders bij zich uit op kantoor voor de verplichte controle van de identiteit en handelingsbekwaamheid. Ingeval er zich kandidaat-kopers aanmelden die handelingsonbekwaam blijken te zijn, dient de vereiste machitiging en/of vertegenwoordiging aanwezig te zijn.83 De notaris zal aan de bieders vragen een volmacht te tekenen waardoor deze niet fysiek aanwezig hoeven te zijn tijdens de zaalsessie en later de verkoopsakte opgesteld kan worden in afwezigheid van de koper. In de praktijk is het een medewerker van de notaris die de mandataris is van de volmacht voor het hoogste bod. Deze dient dan ook aanwezig te zijn tijdens de zaalsessie. Op de precieze invulling van deze volmacht wordt in 4.3.6 verder ingegaan.                                                                                                                 82

Art. 6 Eenvormige algemene verkoopsvoorwaarden voor openbare verkopen 1 januari 2013. Soms heeft de koper een machtiging nodig van de rechter, dit is het geval bij bijvoorbeeld: minderjarigen, onbekwamen of een echtgenoot in het kader van art. 220, §1 BW; Art. 1187 Ger.W. 83

 

29  

Tijdens de zaalsessie kunnen geïnteresseerden de biedingen ook rechtstreeks online volgen via Notaclick, doordat een medewerker de bedragen uit de zaal live ingeeft op Notaclick. De notaris zal defintief toewijzen aan de hoogste bieder of toewijzen onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod.84 Daarnaast kan Notaclick ook zonder zaalsessie gehanteerd worden. Op deze manier kan online geboden worden tot aan de toewijzing. Er wordt echter een controlemoment ingevoerd zodat alle bieders die willen blijven bieden zich persoonlijk bij de notaris dienen aan te melden, die de nodige identitetiscontrole uitvoert. De notaris zal ook hier aan de bieders vragen een volmacht te tekenen zodat de eventuele verkoopsakte kan verlijd worden in afwezigheid van de uiteindelijke koper.85 Op de precieze invulling van deze volmacht wordt in 4.3.6 verder ingegaan. Er wordt tijdens deze procedure ook een kantoorsessie bij de notaris voorzien voor wie geen elektronische identiteitskaart of pin heeft en voor diegene die geen volmacht heeft verleend om voor hem/haar een bod uit te brengen. Bij de toewijzing, wanneer het bieden op zijn einde loopt, steekt de notaris de 'elektronische kaars' aan, die 2 minuten begint af te tellen. De kandidaat-kopers kunnen de aftelling duidelijk volgen via Notaclick. Wordt er tijdens deze 2 minuten hoger geboden, vervalt de kaars en zal deze herstart worden. Indien er geen hoger bod komt tijdens de aftelling dan heeft de notaris opnieuw de keuze tussen de definitieve toewijs, of een toewijs onder opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod.86

                                                                                                                84

Notaclick 1.2, Technische handleiding KFBN, april 2012, www.openhere.be/clients/notaclick/media/pdf/notaclick_nl_tech.pdf, 39. 85 Notaclick 1.2, Technische handleiding KFBN, april 2012, www.openhere.be/clients/notaclick/media/pdf/notaclick_nl_tech.pdf, 53. 86 F. PETITJEAN, “Notaclick: klikken om te kopen”, Zie supra, voetnoot 77; F. PETITJEAN, “We mogen de boot niet missen”, Notarius 2012, 12; F. PETITJEAN, “De nadelen van een openbare verkoop vallen weg”, Notarius 2012, 14; S. DECHAMPS, “Simplification et facilité d’accès, tout en conservant la sécurité juridique”, Notarius 2012, 15; F. PETITJEAN, “Notaclick op minder dan 30 minuten”, Notarius 2012, 25.

 

30  

4.3 Kritische benadering van de openbare verkoop online 4.3.1 Een situatieschets De uitwerking van dit hoofdstuk is het resultaat van een denkproces waarbij analytisch en kritisch denkwerk centraal stond. Het was als outsider een opgave de nodige informatie te pakken te krijgen om het relatief nieuw fenomeen van openbare verkoop online juridisch te ontleden. Daarom heb ik drie contactpersonen geïnterviewd, die een enorme meerwaarde aan informatie wisten bij te dragen. Mijn eerste interview was met de heer Maarten Laga, hoofdcoördinator van het project Notaclick. De heer Laga liet me toe op een grondige manier achter de schermen van Notaclick te kijken. Hij lichtte de praktische werking van het systeem toe en duidde de acties die nog nodig zijn op vlak van marketing en awareness om de openbare verkoop online te laten bloeien. Ook heb ik de openbare verkoop online in de praktijk uitgetest. Na registratie met mijn elektronische identiteitskaart op de site van Notaclick en autorisatie door de bevoegde notaris, zocht ik een pand waarop zonder instelprijs geboden kon worden. Ik nam deel aan het online biedproces en bood 500 euro, waardoor er een onbestaande kans op toewijzing was. Na de praktische kant van Notaclick te analyseren volgde de juridische analyse. Interviews met notaris Lesseliers87 en notaris De Decker88 verleenden inzicht in de juridische expertise omtrent de openbare verkoop online en boden de mogelijkheid om zelf te reflecteren wat de nieuwe methode zal en kan betekenen in de moderne juridische samenleving. Een ding is zeker, de digitale revolutie zal het juridische denkkader sterk beïnvloeden. Het is duidelijk dat de openbare verkoop online nog volop in ontwikkeling is, en er bij elke stap rekening gehouden dient te worden met begrippen als rechtszekerheid en informatieverplichting. Als jurist vind ik het belangrijk om na te denken over worst-casescenarios. Wat kan er verkeerd gaan inzake de openbare verkoop online en wie is daar aansprakelijk voor? Een aantal concrete vragen: Hoe kan de identiteit van de kandidaat-koper gegarandeerd worden? Hoe wordt men gevrijwaard van eventuele internetfraude met betrekking tot het online aspect van de openbare verkoop? Is de huidige wetgeving in verband met de openbare verkoop afgestemd op de gedematrialiseerde vorm ervan? Wat houdt de ondertekening van de volmacht door de kandidaat-koper in? Heeft de invoering van de                                                                                                                 87 88

 

Notaris V. LESSELIERS, D. Van Beverenlaan, 42 , 9120 Beveren. Notaris H. DE DECKER, Donksesteenweg, 33, 2930 Brasschaat.

31  

openbare verkoop online tot gevolg dat er een elektronische verkoopovereenkomst tot stand komt en men daardoor de wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij in acht moet nemen? Kortom, veel vragen van juridische en feitelijke aard die ik getracht heb te onderzoeken en te beantwoorden. Afgeleide cijfers brachten aan het licht dat de traditionele openbare verkoop van onroerende goederen over de laatste jaren in bepaalde regio’s van België sterk in gebruik gedaald is.89 Daarnaast ontstonden steeds meer nieuwe technieken die het internet als middel gebruiken om verkopingen te verkondigen en bij opbieding te organiseren. De KFBN heeft het project rond Notaclick gezien als een kans om zich tot het publiek te richten op een rechtstreekse en directe wijze. Door een verhoogde transparantie en verbeterde toegankelijkheid aan de man te brengen, tracht men een stijging van het aantal openbare verkopen te bekomen. Zoals reeds vermeld biedt het KFBN Notaclick aan het publiek aan met de mogelijkheid deze op twee verschillende wijzen te hanteren, met of zonder zaalsessie. De reden van deze keuzemogelijkheid is naar mijn inzicht om het publiek op een gedoseerde manier kennis te laten maken met de gedigitaliseerde vorm van openbare verkoop. Er dient ook rekening gehouden te worden met de plaatselijke gebruiken van de openbare verkoop, die regionaal sterk verschillen. Zeker bij vrijwillige buitengerechtelijke openbare verkoop is dit aan de orde. Hierbij zijn immers technieken als samenvoeging van loten90 en splitsing91 uit de praktijk ontstaan. Ten slotte variëren de beweegreden tot verkopen bij de verkopers, en tracht het systeem van Notaclick dit zo goed mogelijk op te vangen.

4.3.2 Biedt Notaclick rechtszekerheid? Na een kennismaking met de openbare verkoop online en diens procedure maakte ik een juridische bedenking met betrekking tot de identiteitskwestie van de bieders. Zoals reeds besproken dient men zich op de site van Notaclick te registreren met zijn elektronische identiteitskaart en pincode zodat de notaris de identiteit en rechtsbekwaamheid kan bevestigen, waarna het online bieden kan beginnen. Gedurende deze periode is er geen                                                                                                                 89

Een verwijzing naar een wetenschappelijke studie ontbreekt. Bron vanuit interview met de heer M. LAGA. Indien de openbare verkoop uitgesplitst is in verschillende loten, waarvan de samenvoeging op basis van hun aard kan overwogen worden, kan de samenvoeging van de loten gevraagd worden. 91 De notaris kan samengevoegde kavels tijdens de openbare verkoop opsplitsen. 90

 

32  

persoonlijke verschijning voor de notaris, de controle gebeurt op afstand. Hier kan in theorie een en ander misgaan. Laat ons de hypothese stellen wanneer een vrouw biedt met de elektronische identiteitskaart en pincode van haar echtgenoot. Ik heb onderzocht op welke manier Notaclick (KFBN) deze juridische onzekerheid waterdicht tracht te maken. Bij de registratie op Notaclick moet de kandidaat-bieder zich akkoord verklaren met de gebruiksvoorwaarden van de procedure van Notaclick.92 In artikel 19 van de gebruiksvoorwaarden verbindt de gebruiker (kandidaat-koper) zich ertoe Notaclick als een goede huisvader te gebruiken. Dit houdt onder andere in dat het verboden is de identificatiesleutels van iemand anders te gebruiken. Bovendien zijn de biedingen bindend en wordt het bod bevestigd met de elektronische identiteitskaart, waar de eigenaar verantwoordelijk voor is.93 De notaris staat juridisch sterk: ingeval zich identiteitsfraude zou voordoen heeft hij het recht om een autorisatie in te trekken en reeds uitgebrachte gedematerialiseerde biedingen te weigeren.94 Ook in de situatie waarbij de hoogste online bieders zich persoonlijk moeten melden bij de notaris en de hoogste bieder niet komt opdagen, kan de notaris, ondanks het bindende karakter van het bod, ervoor kiezen om het tweede bod als hoogste bod te nemen en het eerste bod te annuleren.95 Ik ben van mening dat de bezwaren die men zou kunnen uiten tegen de openbare verkoop online in viervoud aanwezig zijn bij de traditionele openbare verkoop. Wanneer men de context neemt van de traditionele openbare verkoop, gehouden in een café, wijst de notaris in feite toe aan een bieder die voor hem voordien compleet onbekend was. In de praktijk wordt niet elke persoon die binnen stapt in het café op zijn identiteit gecontroleerd en wordt niet de mogelijke borgstelling gevraagd. Het is nu eenmaal zo dat het er in de praktijk aan toe gaat. Dit praktisch probleem wordt verholpen door de openbare verkoop online waarbij de kandidaten zich eerst bij de notaris kenbaar hebben moeten maken en er een volmacht wordt ondertekend alvorens een goed toegewezen zal worden. Ook notaris Lesseliers bevestigt de                                                                                                                 92

www.notaclick.be/notaclick/public/MainPanel.html#terms. Art. 14 Gebruiksvoorwaarden Notaclick, www.notaclick.be/notaclick/public/MainPanel.html#terms. 94 Art. 15 Gebruiksvoorwaarden Notaclick, www.notaclick.be/notaclick/public/MainPanel.html#terms. 95 Notaclick 1.2, Technische handleiding KFBN, april 2012, www.openhere.be/clients/notaclick/media/pdf/notaclick_nl_tech.pdf, 45. 93

 

33  

zienswijze dat bij de openbare verkoop online men meer garantie kan gegeven worden aan de verkoper omtrent de identiteit van de online bieder.96

4.3.3 De instelpremie In artikel 1193, 4de lid Gerechtelijk Wetboek wordt het systeem uitgelegd waarbij bij de instelprijs bij de openbare verkoop een premie wordt toegekend aan de eerste bieder die de instelprijs of hoger biedt en de uiteindelijke koper wordt van het goed. Omtrent deze bepaling bestaat er in de notariële praktijk enige discussie. Dit werd me duidelijk gemaakt door notaris Lesseliers die stelde dat er collega’s zijn die bij de aanvang van de klassieke zitdag van een openbare verkoop op voorhand aan het publiek vroegen wie er bereid zou zijn de instelprijs of meer te bieden. Uiteraard zijn er in dit geval meerdere kandidaat-kopers die hun hand opsteken. Deze notarissen geven dan de mededeling dat iedereen in deze groep van kandidaatkopers recht hebben op de premie mits ze de uiteindelijke koper worden.97 Deze praktijk is duidelijk een afwijking van de wetsbepaling die duidelijk stelt dat enkel de eerste bieder die de instelprijs biedt en uiteindelijk de koper wordt, recht heeft op de premie. Wanneer deze notarissen de aangehaalde praktijk hanteren, is het zeer moeilijk te bepalen wie eerst zijn hand heeft opgestoken, en wordt aan het doel van de premie voorbij gegaan. Het feit dat men als bieder eerst moet zijn, vormt immers een aanmoediging om de verkoop op een zinvolle manier in gang te zetten. Hierboven beschreven wantoestanden kunnen bij een openbare verkoop online niet voorkomen

omdat,

wanneer

het

online

biedproces

wordt

geopend,

het

eerste

gedematerialiseerde bod, gelijk aan of hoger dan de instelprijs, dat bij de notaris binnenkomt op Notaclick duidelijk geïdentificeerd kan worden. De bieder die dit bod deed kan zo aanspraak maken op de premie mits hij de definitieve koper wordt. Wanneer er nog een zaalsessie zou volgen of bij de afsluiting van de biedingen bij een volledige elektronische openbare verkoop, komt de materie van de premie gewoonweg niet meer ter sprake en worden discussies vermeden.                                                                                                                 96

Bron vanuit interview met de notaris V. LESSELIERS. Notarissen hebben een bepaalde vrijheid om van de algemene verkoopsvoorwaarden af te wijken, zeker in het kader van een buitengerechtelijke openbare verkoop. Dit wordt bevestigd in artikel 1 in fine van de algemene verkoopsvoorwaarden. 97

 

34  

4.3.4 Regionale verscheidenheid Zoals reeds aangehaald bleek uit het interview met de heer Maarten Laga dat het gebruik van Notaclick door notarissen sterk getekend wordt door regionale verschillen omtrent de openbare verkoop in België. Men kan vaststellen dat bijvoorbeeld in de regio Antwerpen het gebruik van de site Notaclick praktisch onbestaande is. Het zijn voornamelijk de Brusselse notarissen die tot op heden gebruik hebben gemaakt van Notaclick, vaak volledig elektronisch, zonder de zitting in de verkoopszaal. In Wallonië bleef het tot dit jaar stil rond het gebruik van de openbare verkoop online. Deze regio wachtte de uniformisering van de algemene verkoopsvoorwaarden van de openbare verkoop af. De KFBN vermoedt dat vanaf dit jaar het gebruik van Notaclick in deze regio zal toenemen.98 In de regio de Kempen liep de openbare verkoop tot enkele jaren geleden zeer goed. Na de invoering van de wet van 15 mei 2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van onroerende goederen betreft kelderde de praktijk van de openbare verkoop in deze regio echter. Notarissen wijten deze kentering aan de invoering van een enkele zitdag door de nieuwe wet. Strategieën die kopers/verkopers onder de oude wetgeving konden toepassen bij de openbare verkoop moesten nu immers herzien worden.99 Belangrijk is op te merken dat het systeem van Notaclick met zaalsessie, waarbij er een fase is voorafgaand aan de zaalzitting waar de kandidaat-koper online kan bieden, gezien kan worden als een simulatie van de vroegere eerste zitdag onder de oude wetgeving. Indien deze zienswijze aan populariteit wint, zou naar de toekomst toe de praktijk van de openbare verkoop online sterk kunnen aanzwengelen.

4.3.5 Notaclick in het kader van een gerechtelijke openbare verkoop In wat volgt zal dieper en genuanceerder in gegaan worden op de openbare verkoop online in het gerechtelijk kader. Er wordt nagegaan in hoeverre de huidige wetgeving van het Gerechtelijk Wetboek compatibel is met de praktijk van de openbare verkoop online. In de artikelen 10-12 van de algemene verkoopsvoorwaarden voor openbare verkopen wordt uiteen gezet hoe een openbare verkoop waar men fysiek kan bieden gecombineerd kan worden met gedematerialiseerde biedingen en wordt ook de zuiver gedematerialiseerde variant beschreven. Deze algemene verkoopsvoorwaarden zijn uitgewerkt voor en van                                                                                                                 98 99

 

Bron vanuit interview met de heer LAGA. Bron vanuit interview met de heer LAGA.

35  

toepassing op zowel de buitengerechtelijke als de gerechtelijke openbare verkopen. Ondanks deze vaststelling heb ik me eveneens gewend tot de relevante artikelen van het Gerechtelijk Wetboek om de compatibiliteit met de openbare verkoop online af te toetsen. Indien een openbare verkoop goederen betreft, die geheel of gedeeltelijk toebehoren aan minderjarigen, afwezigen, onbekwamen of gefailleerden, of wanneer er sprake is van een gerechtelijke verdeling waarbij minderjarigen of onbekwamen betrokken zijn, of ingeval er onbeheerde of onder voorrecht aanvaarde nalatenschappen zijn, dan dient een openbare verkoop van deze goederen gehouden te worden, voor wat betreft de eerste 5 groepen, in de aanwezigheid van hun wettelijke vertegenwoordigers en/of toeziende voogden en geldend voor elke groep ten overstaan van de vrederechter van het kanton waar de goederen gelegen zijn.100 Deze wettelijke bepaling is in het leven geroepen om de belangen van de beschermde persoon op te vangen en te behartigen. De Diversebepalingenwet van 14 januari 2013 schrapte de verplichte aanwezigheid van de vrederechter in deze situaties, de rechter is nu vrij om zelf te oordelen of zijn aanwezigheid nodig is.101 Wanneer de aanwezigheid van de vrederechter beslist wordt, kan de procedure van de openbare verkoop online (met of zonder zaalsessie) hier ook tegemoet komen. Notaris Lesseliers heeft hier in zijn praktijk reeds ervaring mee gehad. Een openbare verkoop, in de aanwezigheid van een persoon onder voorlopig bewind, werd online georganiseerd via Notaclick zonder zaalsessie. De biedingen verlopen in dit geval volledig elektronisch, maar dit sluit de mogelijkheid niet uit dat kandidaat-kopers ook fysiek kunnen komen bieden op het moment van de afsluiting van de biedingen op het notariskantoor en in concurrentie kunnen treden met de online bieders. Wanneer de aanwezigheid gevraagd wordt van de vrederechter van het kanton van de ligging van het onroerend goed en andere wettelijke vertegenwoordigers, kunnen deze zich fysiek aanmelden op deze slotzitting waar de toewijzing zal gebeuren. Op deze manier wordt er voldaan aan alle wettelijke bepalingen.102 Onder dezelfde categorie van openbare verkoop in der minne met rechterlijke machtiging en gezag staat er in artikel 1192, eerste lid Gerechtelijk Wetboek dat de optredende notaris ten                                                                                                                 100

Art. 1186, in fine Ger.W. Wet van 14 januari 2013 houdende diverse bepalingen inzake werklastvermindering binnen justitie, BS 1 maart 2013 (art. 30-36). 102 Bron vanuit interview met de notaris V. LESSELIERS. 101

 

36  

minste 8 dagen voor de zitting aan de vrederechter kennis moet geven van de verkoopsvoorwaarden. Inzake de openbare verkoop online op Notaclick kan een kandidaatkoper onmiddellijk na autorisatie van zijn registratie op de site beginnen met online bieden. In de context van Notaclick met zaalsessie wordt er ongeveer een maand voorzien waar men online kan bieden alvorens men overgaat tot toewijs van het goed in een verkoopszaal. Wanneer men artikel 1192, eerste lid Gerechtelijk Wetboek in de praktijk toepast, betekent dit dat aan de vrederechter de verkoopsvoorwaarden voorgelegd worden op een moment dat de mogelijkheid om online te bieden al een aanvang heeft genomen. De kandidaat-koper kan pas een online bod uitbrengen nadat deze heeft kennis genomen van de bijhorende verkoopsvoorwaarden. Om dit in overeenstemming te brengen, moeten deze voorwaarden voor de aanvang van de biedingen in gedematerialiseerde vorm aan de vrederechter ter goedkeuring worden voorgelegd. In artikel 1193 Gerechtelijk Wetboek wordt het systeem van de instelprijs en de premie uiteengezet. Deze werkwijze is enkel van toepassing wanneer er slecht fysiek wordt geboden tijdens de openbare verkoop, de traditionele vorm. Het is aan te bevelen om dit artikel uit te breiden en een aangepast premiesysteem te voorzien voor de context waarin gedematerialiseerde biedingen kunnen uitgebracht worden.103 In het kader van een uitvoerend onroerend beslag is het belangrijk te spreken over de situatie waarin de eigenaar van het beslagen goed in principe geen inspraak heeft over de uitwinning van het goed door schuldeisers. Wanneer de notaris, die belast is met deze gerechtelijke opdracht, overgaat tot een openbare verkoop is er de mogelijkheid om te werken met Notaclick (met of zonder zaalsessie). Er vindt zich in dat geval een samenwerking plaats tussen de notaris en de beslagrechter. Het is in dat geval zeer belangrijk dat ook de beslagrechter die ratione materiae bevoegd is104, een grondige kennis heeft verworven inzake de procedure van de openbare verkoop online, aangezien deze een controlerende taak heeft ten aanzien van de notaris gedurende heel de procedure van ten uitvoerlegging. De notaris dient in het kader van een uitvoerend beslag ook de nodige publiciteit te doen inzake de openbare verkoop.105 In de praktijk gebeurt dit zoals aangegeven in de wet106 via aanplakbiljetten en bekendmakingen in regionale of nationale dagbladen. De notaris zou bij                                                                                                                 103

Zoals uiteengezet in de artikelen 10-12 eenvormige algemene verkoopsvoorwaarden openbare verkopen. Art. 1395 Ger. W. 105 Art. 1582 Ger.W.; art. 1593 Ger. W. 106 Art. 1593 Ger. W. 104

 

37  

deze verplichte publicatie melding kunnen maken dat er elektronisch geboden kan worden binnen een aangegeven datum, met referentie naar de site van Notaclick. Voor de openbare verkoop in het algemeen ben ik van mening dat een modernisering van de publiciteit aan de orde is, in overeenstemming met de modernisering van de procedure zelf (Notaclick). In vergelijking met traditioneel drukwerk is online marketing zeer kosteneffectief, en kan bij gerichte campagnes een enorme doelgroep aan kandidaten bereikt worden. Net zoals artikel 1193 Gerechtelijk Wetboek, dient artikel 1587 onder het hoofdstuk van uitvoerend beslag op onroerende goederen inzake de instelprijs en premie aangepast en uitgebreid te worden aan een regelgeving die gedematerialiseerde biedingen opneemt. Er dient bovendien duidelijk in de verkoopsvoorwaarden opgenomen te worden of men zal werken met Notaclick met of zonder zaalsessie. Belangrijk is daarbij om duidelijk te maken dat bij Notaclick zonder zaalsessie de kandidaat-kopers naast de gedematerialiseerde biedingen steeds op het moment van afsluiting van de biedingen naar het notariskantoor kunnen komen om fysieke biedingen te doen. Er vindt dan een wisselwerking plaats van de gedematerialiseerde en fysieke biedingen. Er wordt een probleem vastgesteld omtrent de compatibiliteit van de openbare verkoop online met artikel 1592, 3de lid Gerechtelijk Wetboek dat handelt over het recht van hoger bod. Dit recht van hoger bod kan niet elektronisch via Notaclick uitgebracht worden aangezien het artikel stipuleert dat het recht van hoger bod enkel per deurwaardersexploot kan betekend worden aan de notaris. Tijdens de periode waar een hoger bod uitgebracht kan worden, wordt in het geval van gebruik van Notaclick dus een praktisch ongemak bij de procedure waargenomen. Na het doorlopen van de relevante artikels van het Gerechtelijk wetboek inzake openbare verkoop wordt geconcludeerd dat er verscheidene artikelswijzigingen en moderniseringen doorgevoerd dienen te worden om de praktijk van de openbare verkoop online conform en compatibel met de geldende regelgeving te maken. Er wordt echter nergens in het Gerechtelijk Wetboek opgelegd op welke wijze de openbare verkoop georganiseerd moet worden. We kennen de reeds lang bestaande praktijk van de openbare verkoop op café, hiernaast wordt nu ook plaats gemaakt om de openbare verkoop te organiseren met gedematerialiseerde biedingen. De regels van de openbaarheid worden bij deze vorm gerespecteerd en op een moderne manier geïnterpreteerd. Indien de voorgestelde  

38  

aanpassingen gerealiseerd kunnen worden, kan er gesproken worden van een solide regeling inzake de gerechtelijke openbare verkoop online, waar ondanks alles toch steeds de mogelijkheid blijft bestaan om fysieke biedingen uit te brengen, zowel in de context met als zonder zaalsessie.

4.3.6 Elektronisch contracteren? Een grondige analyse van het nieuwe fenomeen ‘onroerende openbare verkoop online’ leidt tot de vraag in hoeverre er bestaande wetgeving inzake de elektronische handel bestaat die hierop van toepassing kan zijn. Er zal onderzocht worden in hoeverre het online aspect van de openbare verkoop online er al dan niet voor zorgt dat de Belgische elektronische wetgeving van toepassing is. Meer bepaald wordt bekeken of er bij openbare verkoop online sprake is van elektronisch contracteren, waardoor er bepaalde vereisten van de elektronische wetgeving van kracht zouden zijn.107 Het behandelen van deze rechtsvraag zal bijdragen tot een completer begrip van het fenomeen openbare verkoop online. Na een duiding van de bestaande wetgeving en het principe van elektronisch contracteren, zal openbare verkoop online hieraan getoetst worden. Er dient vermeld te worden dat de analyse die volgt opgaat voor de vrijwillige openbare verkoop waarbij er geen bijzondere volmacht verleend is door de verkopers aan de notaris ter afsluiting van de verkoopovereenkomst. Dit is momenteel de variant die hoofdzakelijk in het kader van Notaclick gebruikt wordt (dit werd bevestigd na interviews met verschillende notariële gebruikers). De varianten mét deze volmacht en de gerechtelijke openbare verkoop zullen op het einde van deze sectie kort toegelicht worden. De gewone verkoop van lichamelijke roerende goederen op het internet is in de loop van het afgelopen decennium een courante praktijk geworden, de enorm toegenomen populariteit van websites zoals eBay en Kapaza is hiertoe illustratief. Een elektronische wetgeving om dergelijke praktijken in goede banen te leiden kon niet uitblijven. Hiertoe werd in 2000 de richtlijn

2000/31/EG

inzake

elektronische

handel

door

het

Europees

Parlement

                                                                                                                107

Wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij, BS.17 maart 2003. Hierna: wet elektronische handel.

 

39  

uitgevaardigd.108 In België werd deze richtlijn omgezet in de wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij.109 Deze wetgeving werd in het leven geroepen om de goede werking van de interne markt te garanderen. De wet elektronische handel behandelt zaken met betrekking tot informatie en transparantie, reclame, langs elektronische weg gesloten contracten, aansprakelijkheid van dienstverleners, een vordering tot staking, controlemaatregelen en sancties. Bovendien tracht de wetgever op deze manier de rechtszekerheid en het vertrouwen van de consument inzake de elektronische handel te versterken.110 In de context van de openbare verkoop online is een bespreking in het kader van hoofdstuk 5 van deze wetgeving interessant, die ‘langs elektronische weg gesloten contracten’ behandelt. Hierbij is het van belang of er sprake is van ‘elektronisch contracteren’ om binnen het toepassingsgebied te vallen, en bijgevolg onderworpen te zijn aan een aantal vereisten en voorwaarden.111 Een precieze duiding van het begrip elektronisch contracteren dringt zich op. Rechtsgeleerden zijn het eens dat een elektronisch contract enkel gesloten kan worden met behulp van elektronische middelen, zonder dat de contracterende partijen in elkaars aanwezigheid zijn.112 Een meer gedetailleerde omschrijving van dit begrip vinden we terug bij R. De Corte. Hij spreekt van een juridisch en een technisch luik. Op juridisch vlak stelt deze auteur dat het een noodzakelijke, maar voldoende voorwaarde is dat de aanvaarding, en bijgevolg de totstandkoming, van het contract elektronisch is. De verschillende fasen voorafgaand aan de totstandkoming (onderhandeling en aanbod) en na de totstandkoming (betaling en uitvoering) van het contract hoeven dan niet elektronisch te gebeuren. Inzake het tweede, technische luik dienen de partijen volgens deze auteur gebruik te maken van elektronische toestellen die tot dataverwerking in staat zijn, zoals computers; bovendien moet het bewijs van de aanvaarding van de beide partijen elektronisch beschikbaar zijn en moet hun communicatie via telecommunicatietechnieken gebeuren.113                                                                                                                 108

Richtlijn 2000/31/EG van het Europees Parlement en de Raad van 8 juni 2000 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij, met name de elektronische handel, in de interne markt. 109 De wet elektronische handel. 110 Art. 1, lid 1 Richtlijn Elektronische Handel; Overweging 7 Richtlijn Elektronische Handel. 111 Voorbeelden van verplichtingen die nageleefd dienen te worden: Artt. 7- 8/ 10, 1°-2° Wet elektronische handel; Art. 45 WMPC. 112 J. DUMORTIER & F. DEBUSSERE, “Distributie via nieuwe informatietechnologieën: De elektronische overeenkomst en de overeenkomst op afstand” in X., Bestendig Handboek Distributierecht, Kluwer, Mechelen, losbl., VIII.2 – 5, 19; R. DE CORTE, “Wat zijn in ‘s hemelsnaam elektronische contracten?”, Juristenkrant 2001, 1-5. 113 R. DE CORTE, “Wat zijn in ‘s hemelsnaam elektronische contracten?”, Zie supra, 1-5.

 

40  

In wat volgt zal de praktijk van de openbare verkoop online (met en zonder zaalsessie) getoetst worden aan de principes van het elektronisch contracteren. De procedure van openbare verkoop online met zaalsessie voldoet niet aan het begrip van elektronisch contracteren, aangezien er vooraf aan de zaalsessie een moment in de procedure is waarop de hoogste online bieders worden uitgenodigd om voor de notaris te verschijnen. Op dat moment wordt er door hen een volmacht ondertekend. Er wordt door de lastgever (bieder) volmacht gegeven, met de nodige instructies, aan een lasthebber (in de praktijk is dit een notariële medewerker van de notaris) om eventueel voor hem/haar en in zijn/haar naam fysieke biedingen te doen én de door hem/haar in gedematerialiseerde vorm gedane bieding te erkennen en te bevestigen zodra deze door de notaris als de hoogste en laatste bieding kan worden vastgesteld. De bieders hoeven zo dus niet noodzakelijk aanwezig te zijn tijdens de zaalsessie. Het is de notariële medewerker die als volmachthouder het elektronisch bod mondeling erkent en bevestigt aan de notaris. De aanvaarding van het hoogste bod waarop vervolgens wordt toegewezen speelt zich af in de verkoopszaal. Aangezien de aanvaarding niet elektronisch verloopt kan in deze context dus niet van zuiver elektronisch contracteren gesproken worden. Ook bij de procedure van openbare verkoop online zonder zaalsessie is er sprake van een verschijning voor de notaris om een volmacht te ondertekenen. De redenen hiertoe zijn ter controle van de identiteit van de hoogste bieders, ter erkenning en bevestiging van de in gedematerialiseerde vorm gedane biedingen, en om de notaris de mogelijkheid te geven de authentieke verkoopsakte vorm te geven bij afwezigheid van de bieder die het goed toegewezen zal krijgen.114 Een interview met ervaringsdeskundige notaris Lesseliers bracht de nodige nuances aan het licht in verband met de verdere redenen tot ondertekening van de volmacht. Volgens de heer Lesseliers is er in de praktijk voor de besproken context nooit sprake van elektronisch contracteren. Hij verwees hierbij onder andere naar een analyse van collega-notaris Marc De Graeve, die stelt dat er in principe niet meer dan een volmacht gegeven wordt ter ondertekening van een contract. De verkoopsovereenkomst komt met andere woorden slechts                                                                                                                 114

 

www.openhere.be/clients/notaclick/media/pdf/notaclick_nl_v.pdf. (volmacht).

41  

tot stand wanneer de volmacht wordt aangewend. Het louter uitbrengen van een (al dan niet elektronisch) bod is niet voldoende om een contract tot stand te laten komen. Aangezien een verkoopovereenkomst in casu pas tot stand komt door de aanvaarding van het aanbod, is het dus vereist dat de aanvaarding via elektronische weg gebeurt en in casu gebeurt de instemming van de verkoper of diens volmachthouder niet elektronisch. De toewijs door de notaris blijft slechts een authentieke vaststelling van het hoogste bod door de laatste bieder en doet geen verkoopovereenkomst ontstaan.115 Hieruit leidt de notaris af dat de toewijzing niet gelijk gesteld kan worden met de totstandkoming van het contract. Een geldige verkoopovereenkomst komt pas tot stand wanneer de verkoper het bod aanvaardt en zowel de verkoper als koper tekenen, hetzij bij volmacht verleend door de elektronische bieder, hetzij door de partijen zelf. Op basis van deze analyse kan dus geconcludeerd worden dat de praktijk van de openbare verkoop online ook zonder zaalsessie niet beantwoordt aan het begrip elektronisch contracteren, aangezien de totstandkoming van het contract niet op elektronische wijze gebeurd. Ook in het geval wanneer de verkoper een volmacht aan de notaris heeft gegeven ‘tot afsluiten van de verkoopovereenkomst’ of wanneer er een gerechtelijke gedwongen openbare verkoop plaatsvindt kan er niet van elektronisch contracteren gesproken worden. De aanvaarding door de verkopers gebeurt in deze gevallen immers nog steeds door de partijen bij ondertekening van de akte, niet door het afsluiten van de biedingen. Dit is zeker zo bij een gerechtelijke gedwongen openbare verkoop, waarbij het akkoord van de verzoeker (schuldeiser) vereist is om tot de verkoop over te gaan.116 Dit werd na een gesprek met notaris Lesseliers bevestigd. Samengevat kan gesteld worden dat er door de notaris geen enkele handeling gesteld wordt bij een elektronisch bod waaruit een aanvaarding van dit bod zou blijken. De biedingen zijn bindend voor de koper, en de notaris sluit de biedingen af. Het definitieve moment van de aanvaarding blijft zo het ondertekenen van de akte. Uit het voorgaande werd besloten dat de openbare verkoop online niet elektronisch contracteren impliceert. Voor mij was dit een rechtsvraag die in het kader van het onderzoek naar de openbare verkoop online noodzakelijk was, en die bij deze eenduidig beantwoord werd.                                                                                                                 115 116

 

Antwerpen 20 maart 1979, T. Not. 1979, 182. Artt. 1580/1586-1587 Ger. W.

42  

4.3.7 Bescherming van de persoonlijke levenssfeer Een ander belangrijk discussiepunt in het kader van de invoering van de openbare verkoop online presenteert zich op het niveau van de bescherming van de persoonlijke levenssfeer ten opzichte van de verwerking van persoonsgegevens. Het gaat hier specifiek over het gebruik van het Rijksregisternummer117 van de kandidaat-bieder door Notaclick. De website verzoekt de gebruikers zich via hun elektronische identiteitskaart op authentieke wijze te registreren. Hierbij wordt onder andere het Rijksregisternummer opgeslagen. Deze gegevens worden bij de inschrijving bewaard in een database die gebruikersbeheer toelaat en worden gewist indien er gedurende drie jaar niet meer wordt ingelogd door de gebruiker.118 De gebruiksvoorwaarden van Notaclick dienen ondertekend te worden door de geregistreerde gebruikers en zijn dus aan hen tegenstelbaar ongeacht ze passief (geregistreerde gebruikers die nog geen bod hebben uitgebracht) of actief met Notaclick bezig zijn. Bij het gebruik van de elektronische identiteitskaart moet expliciet en afzonderlijk aan de betrokkene meegedeeld worden welke gegevens worden ingezameld; welke doeleinden hiermee worden nagestreefd, welke verwerking hiermee zal worden uitgevoerd en aan welke potentiële derden deze gegevens zullen worden meegedeeld.119 In het geval van Notaclick wordt dit in de gebruiksvoorwaarden aan de gebruiker meegedeeld.120 Het Sectoraal Comité van het Rijksregister vindt echter dat het gebruik van de identiteitskaart in het stadium van registratie bij Notaclick voorbarig is, aangezien dit volgens hen nog geen sterke authentificatie noch het gebruik van het Rijksregisternummer vereist. Deze gegevens mogen slechts geregistreerd worden in de mate dat dit nodig en verantwoord is in het licht van het beoogd doel, namelijk de plaatsing van een bod door een kandidaat-koper in het kader van een openbare verkoop. Het Comité oordeelt met andere woorden dat, in het kader van het gebruiksbeheer van de site Notaclick, het opslaan en gebruik van het Rijksregisternummer van de (passieve) gebruiker, die nog geen bod heeft uitgebracht, disproportioneel is.121

                                                                                                                117

Wet 8 augustus 1983 tot regeling van een Rijksregister van de natuurlijke personen. Art. 7 Gebruiksvoorwaarden Notaclick. 119 Art. 9 Wet 8 december 1992 tot bescherming van de persoonlijke levenssfeer ten opzichte van de verwerking van persoonsgegevens. 120 Artt. 25-29 Gebruiksvoorwaarden Notaclick. 121 Sectoraal comité van het Rijksregister, Beraadslaging RR nr. 35/2012 van 4 april 2012, 8-9. 118

 

43  

Naar de toekomst toe dient het KFBN het gebruik van het Rijksregisternummer in het raam van de site Notaclick aan te passen aan de beoordeling van het Comité, conform de bijhorende wetgeving. De heer Laga, waarmee een interview werd afgenomen, bevestigde deze vaststelling.

4.3.8 Openbare verkoop online: maatschappelijke bedenkingen bij de digitalisering De openbare verkoop online bestaat uit een samenspel van elektronische handelingen, waardoor er een nieuwe context wordt gecreëerd voor de burger. Bij de volledig elektronische versie van Notaclick kunnen kandidaat-kopers tijdens het hele proces blijven bieden via Notaclick waar ze willen: thuis en op het werk, in alle rust, zonder de stress in de context van een verkoopzaal. In die zin geeft Notaclick zonder zaalsessie nog meer comfort en mogelijke functionaliteit dan Notaclick met zaalsessie. In het tweede geval kunnen geïnteresseerden parallel aan de zaalsessie de openbare verkoop ook volgen in de andere landstaal, via het online platform. Ze zijn niet meer gebonden aan de taal van de zaalsessie, wat bijdraagt tot het gebruikerscomfort.122 Het platform dat voor de burger gecreëerd wordt, kan de drempel voor de aankoop van onroerende goederen verlagen. Hoewel het verplichte notarisbezoek tijdens de procedure in stand blijft, kan men als burger nadien, afgezonderd van het sociale contact met andere potentiële kopers dat gepaard gaat met het besef van de stress en de druk van de concurrentiële biedingen, in een huiselijke sfeer verder bieden. Wellicht zal dit bij sommige bieders de ernst van de zaak onterecht relativeren. Ondanks alles blijft de fysieke bijeenkomst van alle kandiaat-kopers tijdens het biedproces voor velen een onmiskenbaar en wezenlijk onderdeel van het traditionele proces, zoals men dit al sinds lange tijd kent.123 Het sterk reduceren van menselijke interactie vormt immers een ander belangrijk gevolg dat de opmars van de openbare verkoop online met zich mee brengt, zeker wanneer Notaclick zonder zaalsessie wordt gehanteerd. De traditionele zitdag waar de notaris en alle kandidaat-kopers fysiek bijeenkomen voor het biedproces dreigt te verdwijnen met de intrede van deze digitale evolutie. Dit kan een overweging zijn voor de verkoper, de kandidaat-koper, en de notaris om de openbare verkoop online tout court te weren. Deze subjectieve overweging zal in de volgende jaren ongetwijfeld aanleiding geven tot                                                                                                                 122

Notaclick 1.2, Technische handleiding KFBN, april 2012, www.openhere.be/clients/notaclick/media/pdf/notaclick_nl_tech.pdf, 28. 123 Bron vanuit interview met de notaris H. DE DECKER; M. LAGA.

 

44  

verschillende visies en discussies.124 De digitalisering die de openbare verkoop ondergaat heeft als mogelijke bijkomende caveat dat het een grote groep van de Belgische bevolking riskeert te vervreemden, namelijk de predigitale generatie. Burgers die niet opgegroeid zijn met het internet of een computer of nooit echt vertrouwd geraakt zijn met het gebruik ervan, zullen de stap niet kunnen/durven zetten om het online aspect van de openbare verkoop te benaderen. Een goede bewustwordingcampagne en een begeleidingsdiscours kan hierbij ondersteuning bieden. Een voordeel dat het internet als medium met zich mee brengt inzake de openbare verkoop is de drukking van de kosten. Notaclick maakt het mogelijk om op termijn een deel van de traditionele, kostelijke vormen van publiciteit af te bouwen, waardoor notarissen hun processen kosteneffectiever zullen kunnen maken. Bovendien bedraagt de kostprijs om Notaclick te gebruiken momenteel nul euro, wat ook door gebruikers positief zal worden onthaald. Ten slotte heeft, zoals reeds aangehaald, Notaclick met zaalsessie als mogelijk voordeel dat de fase, voorafgaand aan de zaalzitting waar de kandidaat-koper online kan bieden, kan gezien worden als een simulatie van de vroegere eerste zitdag onder de oude wetgeving. Deze zienswijze wordt mede ondersteund door notaris De Decker en kan de interesse voor de openbare verkopen structureel doen toenemen. Notaris De Decker hanteert Notaclick enkel met zaalsessie. Voorlopig werd de procedure slechts eenmaal volledig doorlopen. Notaclick vindt hij een nuttig instrument omdat het hem verplicht de uitgebreide informatie, genoodzaakt bij een openbare van een onroerend goed, vervroegd online te zetten, op het moment dat het goed te koop wordt gesteld. Op deze manier heeft men in de notariële praktijk reeds een maand voor de zitdag alle relevante informatie met betrekking tot het goed verzameld. Geïnteresseerden hebben zo vlot online toegang tot deze waaier van informatie, ook al willen ze niet actief bieden via Notaclick. Een praktisch nadeel aan Notaclick is het feit dat men, eens de relevante informatie omtrent een verkoop op de site wordt ge-upload, niets meer kan toevoegen. Wanneer er nadien noodzakelijke informatie aan het licht komt, is het (voorlopig) technisch nog niet mogelijk om online                                                                                                                 124

Notaris K. LACQUET is een voorstander voor het behoud van de traditionele verkoopzaal sessie in het kader van de openbare verkoop online. F. PETITJEAN, “We mogen de boot niet missen”, Zie supra, 13; Notaris V. LESSELIERS ziet met Notaclick zonder zaalsessie de nadelen als het bieden in een verkoopzaal wegvallen. F. PETITJEAN, “De nadelen van een openbare verkoop vallen weg”, Zie supra, 14.

 

45  

actualiseren. Het lijkt me echter een kwestie van tijd vooraleer aan dit ongemak tegemoet gekomen kan worden via een patch of update van het systeem. Ondanks het streven naar een digitale samenleving blijft het internet ook zijn nadelen hebben. Technische storingen kunnen zo, zoals bij elke online service, een doorn in het oog van Notaclick zijn. Om dit probleem op te vangen kunnen er bepalingen worden opgenomen in de volmacht, zoals Notaris Lesseliers uitdrukkelijk heeft gedaan. Hierbij wordt er uitdrukkelijk opgenomen dat er naast biedingen via de elektronische weg er ook ruimte wordt gelaten om biedingen die via andere media worden uitgebracht door de volmachthouder te laten bevestigen. Wanneer een gebruiker tijdelijk geen toegang zou hebben tot de Notaclick-site, kan dit soelaas bieden doordat de gebruiker de volmachthouder via een andere weg van zijn bod op de hoogte kan stellen.

4.3.9 Verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid van de notaris De ontwikkeling van de openbare verkoop online heeft het imago van het notariaat een boost gegeven en is een nieuwe stap naar de modernisering van het ambt. Aangezien de overdracht van een woning een belangrijke transactie is, blijft het advies dat de notaris voorziet uiteraard essentieel. Op grond van de vertrouwensopdracht, ontwikkeld door de rechtsleer, is de notaris gehouden tot de nakoming van een plicht tot behoedzaamheid en expertise.125 Dit uit zich voornamelijk in de bijstand- en raadgevingsverplichitng bij een openbare verkoop.126 Dit geldt evenzeer wanneer we te maken hebben met de openbare verkoop online. Enerzijds treedt de notaris op als openbaar ambtenaar. In dit geval wordt door de huidige rechtsleer aanvaard dat de buitencontractuele aansprakelijkheid geldt tegenover zijn cliënten en derden, en dient getoetst te worden aan de hand van de algemene zorgvuldigheidsnorm. Anderzijds treedt hij ook op als een juridisch zakenman of dienstverlener. Hij handelt dan niet in het kader van een wettelijke opdracht, maar is contractueel aansprakelijk ten aanzien van zijn cliënten.127 In het algemeen wordt de aansprakelijkheid van een notaris bij de openbare                                                                                                                 125

L. VAN DEN HOLE, “De beroepsaansprakelijkheid van de notarissen‟, Jura. Falc. 1994-95, 196; K. TROCH, “De notariële informatie-en raadgevingsplicht revisited”, TBBR 1999, 294. 126 S. DENOO, “Bijstands- en informatieplicht van de notaris bij de verkoop van een onroerend goed”, noot onder Gent 12 februari 1997, RW 1999-2000, 197-200. 127 Cass. 23 oktober 2008, RW 2009-2010, 1349; E. NORDIN, “De aard van de aansprakelijkheid van de notaris bij een onderhandse akte en bij een authentieke akte”, RW 2009-2010, 1349.

 

46  

verkoop aanvaard.128 Dit kan te wijten zijn aan een bepaalde vorm van tekortkoming aan zijn raadgevingsplicht, mits schade en oorzakelijk verband bewezen kan worden. Door de mate aan aansprakelijkheid die op de notaris rust in het kader van de openbare verkoop (online), waarbij het gemengd karakter van zijn beroep naar voren komt, wordt rechtszekerheid en vertrouwelijkheid voor het cliënteel gegarandeerd. De openbare verkoop online via Notaclick heeft zo een duidelijke meerwaarde in vergelijking met de vele andere internetiniatieven inzake vastgoedbiedingen, mede doordat de aansprakelijkheid en veiligheid van technologie zeer strikt wordt opgevolgd. Op dit vlak komt de openbare verkoop online momenteel dus tegemoet aan alle noden die gebruikers zouden kunnen hebben.

                                                                                                                128

Brussel 9 januari 2003, T.Not. 2007, afl. 12, 702, noot C. DE BUSSCHERE; Gent 18 december 2006, T. Not. 2007, afl. 7-8, 396; Rb. Brugge 14 mei 2003, TWVR 2006, afl. 2, 108; F. BOUCKAERT, “Aansprakelijkheid van de notaris bij toewijzing van onroerend goed”, T. Not. 2005, afl. 11, 589-590.

 

47  

5. Conclusie Deze thesis heeft als doel de lezer, na het verschaffen van de nodige context, op een diepgaande manier te laten kennismaken met het nieuwe fenomeen van de openbare verkoop online van onroerende goederen, meer bepaald het systeem Notaclick. In onderstaande conclusie volgt een overzicht van de belangrijkste bemerkingen en inzichten. In de eerste twee delen van de thesis werden de nodige inleidende begrippen geduid omtrent de praktijk en het nut van de openbare verkoop van onroerende goederen. Een belangrijke vaststelling is dat een sluitende definitie van de openbare verkoop in de wetgeving onbestaande is, wat aanleiding kan geven tot spanningen tussen notarissen en vastgoedprofessionals bij de online variant. Deze

laatstgenoemde

spanning

komt

tot

uiting

wanneer

beide

partijen

hun

‘domeinmonopolie’ voor de openbare verkoop online van onroerende goederen trachten af te bakenen. Het Hof van Cassatie heeft de argumenten van zowel de notarissen als de vastgoedprofessionals kracht bijgezet. Enerzijds werd in Cassatie beslist dat de makelaarsactiviteiten van notarissen, ook al zijn het daden van koophandel, niet verboden zijn. Wel wordt een accessoir karakter van deze notarishandelingen verondersteld. Anderzijds heeft het Hof van Cassatie de klacht van de notarissen tegen sites als eenmaal-andermaal.be naast zich neergelegd. Deze veilingsites voldoen niet aan het toewijzings- en aanvaardingselement van de openbare verkoop, en bevinden zich dus juridisch gezien niet in het vaarwater van de notarisambt. Het feit dat het internet ‘iedereen’ toebehoort maakt het sowieso moeilijk om monopolieclaims hard te maken. Wel dient gezegd dat processen onder controle van de notaris steeds het veiligst voor consument is inzake het vermijden van fraude en onbekwaamheid bij de verkoop van onroerende goederen. We blijven evolueren naar de digitalisering van de maatschappij in al zijn facetten en het lijkt me noodzakelijk om hiervoor een duidelijk wettelijk begrip uit te werken. In Frankrijk bijvoorbeeld heeft een gelijkaardige polemiek omtrent de vrijwillige online openbare verkoop van roerende goederen aanleiding

 

48  

gegeven tot heel wat discussie in de rechtspraak.129 De Franse wetgever heeft ingegrepen en de wet van 10 juli 2000 inzake het reguleren van vrijwillige openbare verkopingen van roerende goederen bij opbod (ook op het internet) ingevoerd.130 In artikel 3 van deze wet wordt er een wettelijke bepaling van de openbare verkoop opgenomen. De Franse wetgeving over de openbare verkoop blijft in vele facetten verschillen van die van de Belgische. Ik pleit niet voor een transponantie ervan, maar er kan een voorbeeld genomen worden van het wetgevende initiatief dat in Frankrijk werd ondernomen om zo de Belgische ‘werkdefinitie’ van de openbare verkoop in onze wetgeving op te nemen. Een uitgebreide introductie tot de mogelijkheden en de functionaliteit van Notaclick, een systeem dat de openbare verkoop online van onroerende goederen onder notarieel toezicht toelaat, werd voor de lezer verschaft. Notaclick biedt het notariaat de kans om de openbare verkoop te moderniseren en zich te profileren als een belangrijke speler op de groeiende online vastgoedmarkt. Om Notaclick in te burgeren bij zowel gerechtelijke als buitengerechtelijke processen, zullen eerst notarissen en de relevante gerechtelijke instanties betrokken, ondersteund en onderwezen moeten worden. Een marketingstrategie volgt immers de volgende stappen: bewustwording, gebruik, hergebruik en aanbeveling. Om de naamsbekendheid van Notaclick aan te wakkeren dient campagne gevoerd te worden naar het publiek toe over het concept van de openbare verkoop online. Uiteraard hangt het toekomstig succes van Notaclick ook af van de ingesteldheid, het vermogen tot aanpassen en de aanvaarding van notarissen. Qua rechtszekerheid wordt in de praktijk bevestigd dat de openbare verkoop online een hoge garantie kan bieden naar de identiteit van de koper toe. Ook laat dit systeem het gebruik van de instelpremie effectiever toe dan voorheen, gezien er nu eenduidiger bepaald kan worden wie als eerste de instelprijs of hoger biedt. Om een effectieve toepassing van gerechtelijke openbare verkoop met gedematerialiseerde biedingen te realiseren, dient een modernisering van de wetgeving zich op inzake onder                                                                                                                 129

Antwerpen 13 juni 2005, T.Not. 2005, afl. 11, 584, noot F. BOUCKAERT; E. MONTERO, “Le régime juridique des sites de vente aux enchères sur internet”, Zie supra, 67-68; J. ROCHEFELD, “Loi n° 2000-642 du 10 juillet 2000 portant réglementation des ventes volontaires de meubles aux enchères publique”, RTDC 2000, 913 e.v. 130 dwww.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000751735&dateTexte=&categorieLien=i d.

 

49  

andere de kennisgeving van de verkoopsvoorwaarden, het recht van hoger bod en de regeling van de instelpremie Indien de aangehaalde aanpassingen gerealiseerd worden, kan er gesproken worden van een solide regeling inzake de gerechtelijke openbare verkoop online, waar steeds de mogelijkheid blijft bestaan om fysieke biedingen uit te brengen. Er werd onderzocht of de openbare verkoop online elektronisch contracteren impliceert. Dit blijkt vandaag voor geen enkele variant van de openbare verkoop online het geval te zijn. Er wordt door de notaris geen enkele handeling gesteld bij een elektronisch bod waaruit een aanvaarding van dit bod blijkt. Het definitieve moment van de aanvaarding is steeds het ondertekenen van de akte, wat in fysieke aanwezigheid geschiedt. In het kader van de bescherming van de persoonlijke levenssfeer werd vermeld dat het gebruik van het rijksregisternummer ter registratie voor passieve gebruiker van Notaclick disproportioneel geacht wordt door Sectoraal Comité van het Rijksregister. Dit zal naar toekomst toe aangepast worden. Enkele maatschappelijke bedenkingen bij de digitalisering die de openbare verkoop met zich meebrengt werden besproken. Hier werden voordelen van gebruikerscomfort en volledigheid van informatie afgewogen tegenover mogelijke nadelen zoals relativering, verlies van menselijke interactie, het achterblijven van mensen uit de predigitale generatie, (voorlopige) softwareproblemen en technische pannes. Ter afsluiting van de thesis werd de meerwaarde van de tussenkomst van de notaris qua aansprakelijkheid en als vertrouwenspersoon belicht bij de openbare verkoop online via Notaclick. Deze meerwaarde wordt duidelijk in vergelijking met de vele andere internetiniatieven inzake vastgoedbiedingen, doordat de aansprakelijkheid van de notaris en de veiligheid van de gebruikers zeer strikt worden opgevolgd. De openbare verkoop blijft dus ook online een voorrecht van de notaris, die als onafhankelijke raadsman en bewaker van de belangen van de partijen het beste is geschikt om rechtszekerheid en consumentenvertrouwen te garanderen. Persoonlijk ben ik door het werken rond de openbare verkoop online en Notaclick overtuigd geraakt van het potentieel dat deze technologie inhoudt voor het notarisambt. Aanvankelijk  

50  

benaderde ik Notaclick met de nodige argwaan, zoals velen in bijvoorbeeld Antwerpen (waar het gebruik van Notaclick geweerd wordt) ook doen. Mede door deze kritische ingesteldheid heb ik de kans gekregen om verschillende werkpunten bloot te leggen die een verdere doorbraak in de weg liggen. Indien de aanbevelingen in dit werk ter harte worden genomen en er voldoende steun vanuit het notariaat wordt gegenereerd, ligt er voor Notaclick en de openbare verkoop online volgens mij een mooie toekomst in het verschiet.

 

51  

6. Bibliografie 6.1 Wetgeving Richtlijn 2000/31/EG van het Europees Parlement en de Raad van 8 juni 2000 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij, met name de elektronische handel, in de interne markt. Gerechtelijk Wetboek. Strafwetboek. Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt. Wet 16 april 1927 tot wijziging van het ambtelijk gebied der notarissen. Wet 8 augustus 1983 tot regeling van een Rijksregister van de natuurlijke personen. Wet 8 december 1992 tot bescherming van de persoonlijke levenssfeer ten opzichte van de verwerking van persoonsgegevens. Wet 2 augustus 2002 betreffende de misleidende en vergelijkende reclame, de onrechtmatige bedingen en de op afstand gesloten overeenkomsten inzake de vrije beroepen. Wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij, BS.17 maart 2003 Wet 10 mei 2007 tot aanpassing van het Gerechtelijk Wetboek aan de wetgeving ter bestrijding van discriminatie en tot bestraffing van bepaalde door racisme of xenofobie ingegeven daden. Wet van 6 mei 2009 houdende diverse bepalingen. Wet van 15 mei 2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van onroerende goederen betreft. Vr. en Antw. Kamer, 28 oktober 2009, 4de zitting van de 52ste zittingsperiode , Minister S. DE CLERCK, http://www.lachambre.be/doc/CCRA/html/52/ac685.html, 17. Loi no 2000-642 du 10 juillet 2000 portant réglementation des ventes volontaires de meubles aux enchères publiques. Wet 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming. Wet van 14 januari 2013 houdende diverse bepalingen inzake werklastvermindering binnen justitie, BS 1 maart 2013.

 

52  

6.2 Rechtspraak Cass. 9 maart 1939, Pas. 1837-1840, 27. Cass. 13 januari 1966, RW 1965-66, 1897. Cass. (2de K.) 15 april 1975, Pas. 1975, I, 803. Cass. 31 januari 2002, Arr. Cass. 2002, afl. 1, 313. Cass. 31 januari 2002, T. Not. 2002, 202, concl. Advocaat-Generaal DUBRULLE, G. Cass. 11 juni 2010, Not.Fisc.M. 2010, afl. 7, 185, noot MICHIELSENS, A. Hasselt 8 januari 2001, RW 2002-03, 628. Brussel 9 januari 2003, T.Not. 2007, afl. 12, 702, noot C. DE BUSSCHERE. Antwerpen 13 juni 2005, T.Not. 2005, p. 587-588, noot BOUCKAERT, F. Antwerpen 3 januari 2006, Not.Fisc.M. 2006, afl. 3-4, 92, noot VAN DEN BOSSCHE, A. Gent 18 december 2006, T.Not. 2007, afl. 7-8, 396. Bergen 15 juni 2009, RNB 2009, concl. advocaat-generaal De GUERTECHIN, 660-661. Antwerpen 5 maart 2012, T. App. 2012, nr. 2, 36. Rb. Brugge 14 mei 2003, TWVR 2006, afl. 2, 108. Corr. Rb. Antwerpen 11 maart 2011, NJW 2011, nr. 247, 549- 550.

6.3 Rechtsleer 6.3.1 Boeken DE WULF, C., m.m.v. BAEL, J.; DEVOS, S. en DE DECKER H., Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2007, 439 p. CSW, Dossier n° 4376, Verslagen en debatten, Brussel, Bruylant, 2008, VAN DEN BOSSCHE, M., “Offres sous enveloppe fermée – vente publique? Bod onder omslag – openbare verkoop?”, 166-218 p. CSW, Dossier n° 4376, Verslagen en debatten, Brussel, Bruylant, 2008, DE WULF, C., “Offres sous enveloppe fermée – vente publique? Bod onder omslag – openbare verkoop?”, 166-218 p. ENGELS, C., Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen,. Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 444 p.

 

53  

DUMORTIER, J. & DEBUSSERE, F., “Distributie via nieuwe informatietechnologieën: De elektronische overeenkomst en de overeenkomst op afstand” in X., Bestendig Handboek Distributierecht, Kluwer, Mechelen, losbl. HARMEL, P. & BOURSEAU, R., Les sources et la nature de la responsabilité civile des notaires, Luik, Université de Liège ,1964, 786 p. TIMMERMANS, R., De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren, Mechelen, Kluwer, 2009, 200 p. VAN DEN BOSSCHE, A., “Praktische aspecten bij de openbare verkoop” in WEYTS, L., VERBEKE, A., m.m.v. GOOVAERTS, E. & CASTELEIN, C. (eds.), Notariële facetten van het contractenrecht, Leuven, Universitaire Pers, 2004, 332 p. VAN DEN BOSSCHE, A., “De openbare verkoping: wegens werken, gelieve de gps uit te schakelen” in CASTELEIN, C., VERBEKE, A. & WEYTS, L., Notariële actualiteit. Leuvense notariële geschriften, Larcier, Brussel, 2010-11, 280 p. VAN EECKE, P., “Elektronische handel in de 21ste eeuw” in VAN EECKE, P. (ed.), Recht en elektronische handel, Brussel Larcier, 2011, 429 p. VAN TRICHT, E., “De vrijwillige openbare verkoop” in Weyts, L. & Verbeke, A. (eds.), Notariële facetten van het contractenrecht, , Universitaire Pers, Leuven, 2004, 332 p. VAN TRICHT, E., Cursus registratierechten: Overdrachten onder bezwarende titel van onroerende goederen, 78 p. WEYTS, L., Notarieel contractenrecht, I, Verkoop uit de hand – Vrijwillige openbare verkoop, Antwerpen, Kluwer, 1999, 382 p. WEYTS, L., La vente immobilière: la vente de gré à gré. La vente publique volontaire, Brussel, Kluwer, 2002, 400 p. WEYTS, L., Notariële inrichting en deontologie, Leuven, Acco, 2012, 203 p. 6.3.2 Tijdschriften BOUCKAERT, F.,“Aansprakelijkheid van de notaris bij toewijzing van onroerend goed”, T.Not. 2005, afl. 11, 589-590. CARENS, L., De vrijwillige verkopingen van onroerende goederen waarbij handelingsonbekwamen betrokken zijn, in Rechtskroniek voor het notariaat, 7, Brugge, die Keure, 2005, 141. CARNEWAL, T., “Gemeenschappelijke studiekring Brussel, Vlaams- en Waals-Brabant: openbare verkopingen”, Notarius 2011, nr. 3, 29. CASMAN, H., “Vastgoedbemiddeling door notarissen kan, zegt Cassatie”, Juristenkrant 2002, nr. 45, 7.

 

54  

COTTENIE, D. & SCHOCKAERT, C., “Enkele actuele problemen inzake de (gerechtelijke) openbare verkopen van onroerende goederen na de recente wetswijziging”, TBO 2011, 49. DE CORTE, R., “Wat zijn in ‘s hemelsnaam elektronische contracten?”, Juristenkrant 2001, 15. DE LEVAL, G., , “La saisie immobilière”, Rép. not. XIII, I. II, Larcier, 2007, 295. DE NOLF, J., “Verwarring over de nieuwe regels voor openbare verkoop”, Vastgoed info 2009, nr. 20, 3. DECHAMPS, Y., “De la vente publique, de certains usages ou pratiques”, RNB 1994, 50-52. DECHAMPS, S., “Simplification et facilité d’accès, tout en conservant la sécurité juridique”, Notarius 2012, 15. DELIÈGE, A., “Vente publique volontaire d’immeuble”, Rép. Not., t. VII, livre IB, Brussel, Larcier, 1993, 27-28. DENOO, S., “Bijstands- en informatieplicht van de notaris bij de verkoop van een onroerend goed”, noot onder Gent 12 februari 1997, R.W. 1999-2000, 197-200. MICHIELSENS, A., “Het einde van een conflict?” (noot onder Bergen 15 juni 2009), Not. Fisc. M. 2009, 388. MICHIELSENS, A., “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”, Not. Fisc. M. 2010, 21/ 24. MICHIELSENS, A., “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009, Not. Fisc.M. 2010, afl. 1, 21. MONTERO, E., “Le régime juridique des sites de vente aux enchères sur internet”, DCCR 2011, 61-65. NORDIN, E., “De aard van de aansprakelijkheid van de notaris bij een onderhandse akte en bij een authentieke akte”, RW 2009-2010, 1349. PETITIJEAN, F., “Het e-notariaat heeft ons beroep een nieuwe toekomst gegeven”, Notarius 2011, 1, 22. PETITJEAN, F., “Notaclick: klikken om te kopen”, Notarius 2012, 10. PETITJEAN, F., “De nadelen van een openbare verkoop vallen weg”, Notarius 2012, 14. PETITJEAN, F., “We mogen de boot niet missen”, Notarius 2012, 12. PETITJEAN, F., “Notaclick op minder dan 30 minuten”, Notarius 2012, 25. ROCHEFELD, J., “Loi n° 2000-642 du 10 juillet 2000 portant réglementation des ventes volontaires de meubles aux enchères publique”, RTDC 2000, 913 e.v.

 

55  

TIMMERMANS, R., “Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed” in COUSY, H., COUTURIER, J.J. & HERBOTS, J. (eds.), Onroerend goed in de praktijk , Mechelen, Kluwer, losbl. TIMMERMANS, R., “De verkoop van onroerend goed met tussenkomst van een vastgoedmakelaar: hoe gericht is het aanbod in een advertentie?”, TVV 2006, 795-797. TIMMERMANS, R., “Notariële openbare verkopen en paranotarieel beheerste biedingen op vastgoed: op het snijpunt van elektronische wegen”, T. App. 2012, nr. 2, 7-8. TROCH, K., “De notariële informatie-en raadgevingsplicht revisited”, TBBR 1999, 294. VAN BAEVEGHEM, B., “De beer, zijn vel en de hoogste bieder: het aanbod in de vrijwillige openbare verkoop”, TBBR 2004, 493. VAN DEN ABBEELE, M., “La vente publique volontaire d’ antiquités, d’objets d’art et de collections”, DCCR 2009, 7-10. VAN DEN BERGH, B., “De notaris en de vastgoedmakelaar: (g)een geslaagd huwelijk?”, (noot onder Cass. 11 juni 2010), TBBR 2010, 422. VAN DEN BOSSCHE, A., “Bedenkingen bij de openbare verkoping”, T. Vred. 2009, 8-9. VAN 196.

DEN

HOLE, L., “De beroepsaansprakelijkheid van de notarissen‟, Jura. Falc. 1994-95,

VAN TRICHT, E., “De notaris en de openbare verkoping”, Notarius 1988, 68. VAN TRICHT, E., “Le notaire et la vente publique”, RNB 1988, 393. VANDENBERGHE, K., “Notaris en vastgoedbemiddeling”, NJW 2010, afl. 232, 788. VANSTEENE, J., “Vastgoedwebsite niet in het vaarwater van notariaat”, Vastgoedinfo 2011, nr. 7, 5. VANSTEENE, J. “Hof van Cassatie maakt weg vrij voor online vastgoedveilingen met “startprijs”, Vastgoedinfo 2012, nr. 21, 3-4. VANSTEENE, J. “Hof ziet geen graten in online veiling van vastgoed”, Vastgoedinfo 2012, nr.7, 3. VAN VELTEN, A.A., “Europese invloeden op ons privaatrechtelijk onroerend goed stelsel”, WPNR 2008, 6749. WALLEMACQ, A., “La vente publique sous la loupe”, Notarius 2011, afl. 3, 36. WYLLEMAN, A., “De openbare verkoop van onroerende goederen in een nieuw kleedje sinds 1 januari 2010”, TVV 2010, 1.

 

56  

6.4 Interviews Notaris LESSELIERS, V., D. Van Beverenlaan, 42 , 9120 Beveren. 16/04/2013 (In het jaar 2012 heeft hij 10 openbare verkopen online via Notaclick met succes afgerond). Notaris DE DECKER, H., Donksesteenweg, 33, 2930 Brasschaat. 24/04/2013 (Hij heeft 1 openbare verkoop via Notaclick met zaalsessie met succes afgerond). MAARTEN LAGA, Projectleider Notaclick KFBN, 19/03/2013 + diverse mails

6.5 Online bronnen www.notaclick.be. www.notaclick.be/notaclick/public/MainPanel.html#terms. (gebruiksvoorwaarden). www.openhere.be/clients/notaclick/media/pdf/notaclick_nl_v.pdf. (volmacht). www.openhere.be/clients/notaclick/media/pdf/20130201/notaclick_nl_algemenevoorwaarden. pdf. (Eenvormige algemene verkoopsvoorwaarden voor openbare verkopen na 1 januari 2013). www.openhere.be/clients/notaclick/media/pdf/notaclick_nl_tech.pdf. (technische handleiding) www.openhere.be/clients/notaclick/media/pdf/notaclick_nl_draai.pdf. (draaiboek) www.privacycommission.be/sites/privacycommission/files/documents/beraadslaging_RR_35 _2012_0.pdf. (Sectoraal comité van het Rijksregister, Beraadslaging RR nr 35/2012 van 4 april 2012.). www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000751735&dateTexte=&c ategorieLien=id. www.eenmaal-andermaal.be/koper/hoe_het_werkt. www.m.notaris.be/notaristv.

 

57  

www.melase.be. www.bva-auctions.com/content/terms. www.openbare-verkopen.be.

 

58