Kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau
Nog geen perspectief voor vastgoedmarkten Naar verwachting zullen in 2012 de beleggingsvolumes van commercieel vastgoed die van 2011 evenaren. In het 1e kwartaal was het geïnvesteerde volume weliswaar het hoogste sinds 2008 maar dit cijfer is vertekend door drie grote deals. Beleggers zijn nog steeds afwachtend. De gebruikersmarkten hebben blijvend last van de economische tegenwind. Zo is het aantal kantoorbanen de afgelopen vijf jaar met 100.000 afgenomen waardoor twee miljoen m 2 minder kantoorruimte benodigd is en de leegstand met 4%-punt is opgelopen. Toename beleggingsvolume in 1e kwartaal 2012 De recessie lijkt op het eerste gezicht geen invloed te hebben op de investeringsbereidheid van vastgoedbeleggers. In het eerste kwartaal van dit jaar nam het beleggingtransactiesvolume in onroerend goed toe tot bijna € 1,5 miljard. Een stijging van bijna 35% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Sinds 2008 werd er in deze maanden van het jaar niet meer zoveel commercieel vastgoed verhandeld. Het cijfer is echter wel vertekend door drie grote deals van in totaal bijna € 700 miljoen. Ondanks het hoge beleggingsvolume door deze grote deals blijkt uit de CBS conjunctuurenquête dat verhuurders, makelaars en beleggers het economisch klimaat in het 1e en 2e kwartaal van 2012 toch weer slechter beoordelen dan in 2011. Per saldo vindt een derde het sentiment negatief. Een dergelijk laag niveau werd niet meer bereikt sinds het begin van 2009 bij het uitbreken van de kredietcrisis. Voor heel 2012 stabiliseert beleggingsvolume Voor geheel 2012 verwachten we dat het beleggingsvolume in commercieel vastgoed op circa € 5 miljard zal uitkomen. Dit is ongeveer gelijk aan het gemiddelde van de afgelopen drie jaar. De komende tijd zullen er nog verschillende portefeuilles op de markt komen. Duitse open-end vastgoedfondsen waren de afgelopen jaren grote spelers op de Nederlandse vastgoedmarkt. Veel van deze fondsen zijn al enige tijd gesloten omdat er niet voldoende liquiditeit was om uitstappende deelnemers uit te betalen. Volgens de Duitse wet moet een fonds dat na twee jaar niet heropend wordt,
Figuur 1 Beleggingsvolumes 2005-2012 1e kwartaal (in € miljarden) 12 10 Beleggingsvolume 1e kwartaal 2012 hoogste sinds 2008
80 60 4 2 0 '05
'06
'07
'08'
09'
'10
'11
'12
!!1 !!2 !!3 !!4
e
Kwartaal Kwartaal e Kwartaal e Kwartaal e
Bron: PropertyNL Research
worden ontbonden. Een voorbeeld hiervan, het Vastgoedfonds SEB ImmoInvest moet zo bijvoorbeeld worden opgeheven en krijgt vijf jaar de tijd om de panden te verkopen. Hiermee wordt voorkomen dat ver onder de marktwaarde verkocht moet worden. SEB ImmoInvest heeft circa 20 kantoren in Nederland in bezit met een totale waarde van circa € 700 miljoen waaronder de Maastoren in Rotterdam. Enkele andere grote Duitse open-end fondsen lijken dezelfde weg te volgen als SEB ImmoInvest. Door hun relatief grote belang op de Nederlandse vastgoedmarkt kan verkoop hiervan extra druk op de prijzen van Nederlandse kantoren zetten. Aan de andere kant kan dit, mits juist getimed, een impuls betekenen voor de investeringsmarkt.
Box: De wereld in 2020. Hou uw vastgoed in (markt)conditie. Onlangs heeft ING een studie uitgebracht met als titel: “Ondernemen naar 2020”. Bedoeld voor ondernemers met ambitie die ook de wereld van morgen willen begrijpen. Belangrijk bij het maken van de strategische keuzes die gelden voor een langere periode. Ook voor het beleggen in vastgoed is het van belang om beslissingen te nemen die in de toekomst houdbaar blijken. Beleggen is per definitie gericht op de langere termijn, zeker in de matig functionerende huidige markt. En vastgoed is natuurlijk geen geïsoleerde aangelegenheid. Vastgoed voorziet in een behoefte van gebruikers, die op hun beurt veelal onderdeel zijn van de lokale, regionale of landelijke economie. Een paar trends uit het rapport zijn: een de komende jaren traag groeiende binnenlandse economie, consumenten met meer macht, meer ouderen en minder jongeren, doorontwikkeling van Het Nieuwe Werken concept, meer duurzaamheid in de samenleving, door demografische ontwikkeling verandering van vraag, meer mensen in steden en een toenemende zorgvraag. Deze trends hebben uiteindelijk ook effect op de eisen die aan vastgoed worden gesteld. Een groot deel van de huidige voorraad zal niet meer voldoen aan die eisen. Exploitatiekansen en waardeontwikkeling zullen snel negatief worden beïnvloed door een toenemende incourantheid van het individuele object. Een open deur maar zeker waar: Hou uw vastgoed in een conditie die past bij de toekomstige en waarschijnlijk wijzigende wensen van uw huurder(s). Dat biedt immers de optimale garantie op toekomstige continuïteit. Jan van der Doelen, ING Sectormanager Bouw en Vastgoed
Yields blijven op niveau De markt lijkt zich naar een vorm van status quo te begeven. Omdat er nog steeds weinig transacties gebeuren, is er geen opwaartse prijsdruk. Maar omdat er ook bijna geen projectontwikkeling plaats vindt ook geen negatieve. Yields blijven daarom vrijwel onveranderd. Dit geldt althans voor de bovenkant van de markt. De splitsing tussen kwalitatief goed vastgoed en vastgoed van een mindere kwaliteit wordt steeds meer in prijs uitgedrukt. Waarderingen voor bijvoorbeeld kantoren die niet meer aan de eisen van huidige gebruikers voldoen en secundaire retail worden nog steeds neerwaarts bijgesteld. Kantorenmarkt Krimp bij zakelijke dienstverleners De hernieuwde economische krimp vanaf eind 2011 heeft het herstel in de zakelijke dienstverlening, één van de belangrijkste gebruikers van kantoorruimten, in de kiem gesmoord. In 2012 krimpt het afzetvolume naar verwachting met 1% (in lijn met de economische krimp) vooral vanwege een daling van de bedrijfsinvesteringen, krimpende overheidsbudgetten en een oplopende werkloosheid. Verdere overheidsbezuinigingen verhogen de druk op branches die de overheid als belangrijke opdrachtgever hebben zoals ingenieursbureaus en uitzenders. In 2013, als veel bezuinigingen echt gaan doorwerken, zal de afzet van zakelijke dienstverleners nog niet groeien maar naar verwachting stabiliseren. Aantal kantoorbanen neemt af Het aantal kantoorbanen is de afgelopen jaren flink gedaald.
Kwartaalbericht Vastgoed Juni 2012 2
Vooral bij financiële dienstverleners is het aantal banen sterk afgenomen en lag met 222.000 begin 2012 ruim 10% onder dat van de top van 2007. Ook in andere belangrijke sectoren waarin veel gebruik wordt gemaakt van kantoren daalde het aantal banen zoals in de informatie en communicatie sector en de zakelijke dienstverlening. Alleen bij de overheid nam het aantal banen in deze periode nog toe al is daar sinds 2011 de werkgelegenheid ook dalende (figuur 2). In totaal is het aantal banen in deze sectoren sinds 2008 met 100.000 afgenomen. Dit is een daling van 4%. Bij een gemiddeld gebruik van 20 m2 per kantoorruimte per werknemer is de vraag naar werkruimte hierdoor met ruim 2 miljoen m2 afgenomen en loopt hierdoor de leegstand op met ruim 4%punt tot de huidige 14%. Structurele ontwikkelingen zorgen ervoor dat de vraag naar werkplekken ook de komende jaren af blijft nemen. De beroepsbevolking daalt de komende 20 jaar met bijna 5% en de trend van Het Nieuwe Werken zal doorzetten waardoor er ook minder kantoorruimte benodigd is per werknemer. Beleggingsmarkt gekenmerkt door grote transacties in 1e kwartaal Zoals gesteld zien bedrijven voorlopig nog weinig groeimogelijkheden, de opname in het eerste kwartaal is met name gedreven door een verplaatsingsvraag. Hierdoor stijgt het totaalniveau van de leegstand vrij licht. Op de betere locaties in de vier grote steden is deze zelfs licht teruggelopen (figuur 3). Een grote invloed hierop is het uit de markt halen van kantoren. Deels voor transformatie, waardoor de bestemming veranderd. Een voorbeeld hiervan is de toegenomen hotelontwikkeling in Amsterdam. In steden buiten de
Figuur 2 Ontwikkeling aantal banen in sectoren met veel kantoorruimte, 1e kwartalen van 1997 t/m 2012 (% j.o.j.)
Figuur 3 Aanbod kantoorruimte in vier grootste steden en in Nederland 2007-2012 1e kwartaal 2012
15%
1.400
8
10%
1.200
7
5%
1.000
6
0%
800
5
-5%
600
4
400
3
200
2
-10% 1997
_ _ _ _
1999
2001
2003
2005
2007
2009
Miljoenen
2011
Informatie en communicatie Zakelijke dienstverlening Financiële dienstverlening Overheid
Bron: CBS, bewerkt door ING Economisch Bureau
Randstad loopt de leegstand nog wel op. Huurders maken gebruik van de de huidige markt om van locatie te veranderen, of het type kantoor meer aan de eisen van de tijd aan te laten sluiten. Zij gaan van monofunctionele gebieden naar mixed use gebieden en/of stationslocaties. Deze transacties zorgen voor een verder oplopende leegstand op secundaire locaties. De huidige economische situatie en het aanbod in de markt zorgen ervoor dat er bijna geen nieuwe ontwikkelingen zijn. Huurniveaus op goede locaties kunnen hierdoor stabiel blijven.
Bedrijfsruimtemarkt Groothandel, industrie en transport groeien in 2013 weer De belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten, de groothandel, transport en logistiek en de industrie vertonen in 2012 bijna allemaal krimp. Alleen de groothandel kan zich met een verwacht nulgroei enigszins aan de recessie ontrekken. De aanhoudende crisis in Europa en de effecten die dit heeft op de mondiale economie hebben ertoe geleid dat de groeimotor voor deze sectoren, de export, hapert. Vooral de marktomstandigheden in de eurozone zijn lastig, terwijl juist naar die regio ruim 70% van de industriële export gaat. De industriële productie kromp hierdoor in het eerste kwartaal van 2012 met 0,7% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Het is echter niet alleen kommer en kwel. Duitsland, de grootste exportpartner voor de Nederlandse industrie, blijft ondanks een terugval relatief goed presteren, mede omdat de Duitse industrie goed is aangesloten op
Kwartaalbericht Vastgoed Juni 2012 3
Duizenden
2007
2008
2009
2010
2011
Q1 2012
!"Totaal Nederland (rechter as)
_ _ _ _
Regio Amsterdam (linker as) Regio Rotterdam Regio Den Haag Regio Utrecht
Bron: Vastgoedmarkt
de snelgroeiende economieën in de wereld. De groothandel, industrie en transportsector zien in 2013 normaliter een groeiherstel tegemoet door een weer aantrekkende wereldhandel. In deze sectoren ontstaat echter wel een steeds groter verschil tussen binnenlands en buitenlands georiënteerde bedrijven. Zo wijzen in de transportsector cijfers van internationale mainports op de terugkeer van groei. De op Nederland georiënteerde groothandels en het wegvervoer hebben daarentegen aanhoudend last van de zwakke binnenlandse markt. Moderne objecten in trek Het investeringsvolume in het eerste kwartaal was voor bedrijfsruimten significant lager dan een jaar geleden. De mismatch tussen wat er wordt aangeboden en ook voorraad die voor investerders in aanmerking komen wordt hiermee bevestigd. Investeerders zijn met name op zoek naar moderne objecten, op de mainports, met langlopende huurcontracten om zo minder afhankelijk te zijn van de Nederlandse markt en juist van de internationale, export georienteerde markt te profiteren. Dit soort objecten worden vrijwel niet aangeboden. Door deze schaarste daalden de aanvangsrendementen licht voor deze objecten. Voorraad blijft op peil De ontwikkeling van nieuwe voorraad is laag. Ook hier speelt de mismatch op lengte van huurcontracten een rol
Figuur 4 Volumemutaties naar bedrijfstak, 2011-2013 (%j.o.j.) 4% Weer groei bij gebruikers bedrijfsruimten in 2013
3% 2% 1%
0%
0%
0%
-1% -2% -3% Detailhandel
Groothandel
Industrie
Transport & opslag
Zakelijke dienstverlening
Overheid
!!2011 !!2012* !!2013* * Raming ING Economisch Bureau Bron: CBS, en ING Economisch Bureau
(figuur 5). Nieuwe huurders zijn niet van plan om langlopende verplichtingen aan te gaan die een ontwikkelaar nodig heeft om tot realisatie over te gaan. Door deze krapte kunnen huurniveaus en aanvangsrendementen voor dergelijke objecten op peil blijven. Aan de andere kant is er wel veel beschikbare voorraad die niet aan de moderne eisen voldoet. Alleen als het mogelijk is om dit vastgoed aan te passen is er nog toekomst voor deze voorraad. Het opnameniveau in het eerste kwartaal was lager dan voorgaande kwartalen. Ook hier was er sprake van één grote transactie die dit cijfer beinvloedde. Verder waren er weinig tot geen omvangrijke huurtransacties.
Figuur 5 Aanbod bedrijfsruimten in vier grootste steden en in Nederland 2007-2012 1e kwartaal 2012 Duizenden
Miljoenen
700
9
600
8
500
7
400
6
300
5
200
4
100
3
Winkelmarkt Consumptie; back to the future De toch al zo geplaagde non-food detailhandel krijgt het wederom flink te verduren. Door het geringe consumentenvertrouwen en dalende koopkracht verkeert de sector al enige tijd in zwaar weer. De aangekondigde bezuinigingsmaatregelen en verhoging van de BTW zetten de binnenlandse markt verder onder druk. De aantasting van de koopkracht heeft een negatief effect op de particuliere consumptie. De uitgaven van consumenten aan duurzame (non-food) goederen dreigen terug te vallen tot het niveau van het jaar 2000 (figuur 6). Dit zal zich volgens ING Economisch Bureau vertalen in een krimpende omzet in de non-food detailhandel van -1,6% in 2012 en -1,8% in 2013.
Kwartaalbericht Vastgoed Juni 2012 4
0
2 2007
2008
2009
!"Totaal Nederland (rechter as)
_ _ _ _
Regio Amsterdam (linker as) Regio Rotterdam Regio Den Haag Regio Utrecht
Bron: Vastgoedmarkt
2010
2011
Q1 2012
Figuur 6 Binnenlandse consumptie duurzame goederen (waarde, index 2000 = 100)
Meest duidelijke voorbeeld hiervan is de opening van de flagstore shop van Apple in Amsterdam. De vraag naar grotere vloeroppervlakten laat nog ruimte voor eventuele herontwikkeling om aan deze eisen te voldoen. Als gevolg van de lage leegstand op toplocaties blijven de huren op zijn minst stabiel, terwijl deze op mindere locaties onder sterke druk staan als gevolg van de oplopende leegstand.
115
110
105
100
95 '00
'01
'02
'03
'04
'05
'06
'07
'08
'09
'10
'11
Bron: CBS (Duurzame goederen inclusief voertuigen)
Stijging faillissementen zorgwekkend De druk op de detailhandel eist zijn tol. Sinds vorig jaar loopt het aantal faillissementen in de detailhandel weer op. Het niveau van 2009 is inmiddels zelfs overstegen. Dit heeft te maken met een combinatie van factoren. De financiële en economische crisis in 2008 en 2009 had een grote impact op winkeliers. Hoewel het aantal faillissementen in die periode nog relatief gering genoemd kan worden, werden wel belangrijke reserves aangetast. Het vet is daardoor van de botten en niet teruggekeerd in de daaropvolgende jaren. In 2010 en 2011 heeft de non-food detailhandel niet of nauwelijks geprofiteerd van herstel. Daar komt nog eens bij dat de verkoop via internet fors is gegroeid en claimt in bepaalde delen van de detailhandel zoals consumentenelektronica, kleding en schoenen een steeds groter aandeel. Nieuwe technologie heeft er voor gezorgd dat consumenten op elke locatie en op elk tijdstip kunnen shoppen, zoeken, kijken en vergelijken. Het shopgedrag is hierdoor de afgelopen jaren sterk beïnvloed en leidt tot een nieuwe manier van winkelen; ‘het nieuwe winkelen’. Winkels die hier niet in mee kunnen verliezen daardoor marktaandeel. Verschillen blijven toenemen op verhuurmarkt Op de vastgoedmarkt wordt de tweedeling tussen A-locaties en secundaire locaties steeds duidelijker. Alhoewel de leegstand nu ongeveer 6,3%1 op landelijk niveau is, ligt dit voor A-locaties in sterke centra veel lager. Winkelcentra in steden die geen sterke regionale functie vervullen hebben te maken met sterk oplopende leegstand. De interesse vanuit huurders komt voornamelijk van internationale retailers voor grotere oppervlakten in de centra van grotere steden.
1
Bron: Locatus
Kwartaalbericht Vastgoed Juni 2012 5
Laag investeringsvolume door gebrek aan aanbod Ook investeerders worden steeds selectiever wat zij als goede retailinvesteringen beschouwen. Dezelfde tweedeling tussen high street/sterke winkelcentra versus aanloopstraten en zwakkere regionale centra wordt ook in de prijs uitgedrukt. Aanvangsrendementen voor secundair vastgoed zijn zelfs gestegen, terwijl deze voor A-locaties stabiel bleven. Retailvastgoed kende het afgelopen kwartaal een laag investeringsvolume. Niet meer dan ca. € 140 miljoen werd in retail geïnvesteerd. Simpelweg omdat het aanbod van kwalitatief goede winkelcentra er niet was.
Meer weten? Kijk op ING.nl Of bel met Maurice van Sante, Senior econoom 020 576 85 47 Jan van der Doelen, Senior sectormanager Bouw en onroerend goed 020 652 20 14 Herman Gelauff, Senior researcher ING Real Estate Finance 070 341 84 88 Wilt u nieuwe publicaties per e-mail ontvangen? Ga naar ING.nl/kennis Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 12 juni 2012.
