Wijzigingen nieuw en huidig Rood voor Rood beleid In het nieuwe Rood voor Rood beleid 2015 zijn een aantal wijzigingen aangebracht ten opzichte van het in 2011 vastgestelde beleid. Dit betreffen wijzigingen van verschillende aard en omvang. Onderstaande tabellen tonen de kaders in 2015 en 2011 en de motivatie om deze aan te passen. Dit is onderverdeeld in de kaders en de voorwaarden voor sloop, bouw en overige aanpassingen.
Voorstel Rood voor Rood 2015
Huidig Rood voor Rood beleid 2011
Motivatie
Kaders Nieuwe woning van 750 m³ met bijgebouw van 150 m² voor de sloop van minimaal 1.000m² bebouwing. Voor kassen geldt minimaal 5.000m².
Nieuwe woning van 750 m³ met bijgebouw van 75 m² - sloop van 850 m² bebouwing.
Er dient meer te worden gesloopt. De reden hiervoor is dat er geen berekening meer ten grondslag ligt aan het toekennen van een kavel. Om zekerheid te houden over de investering in de ruimtelijke kwaliteit is gekozen om de oppervlakte te vergroten. In de praktijk is gebleken dat op enkele locaties een extra kavel is toegekend. Dit willen we in de toekomst beperkt houden zodat voor minimaal 3.000 m² is gekozen. De reden om wel twee kavels toe te staan bij deze grote hoeveelheid is dat er anders geen Rood voor Rood zal worden toegepast. Dit betekent dat de ontsierende bebouwing blijft bestaan met alle nadelen die daaraan zijn verbonden. De vaak aanwezige asbest op de daken is daarvan een hele belangrijke. Bij de sloop van relatief veel bebouwing is het wenselijk om een bepaald volume terug te bouwen. De gesloopte stallen hadden immers ook een bepaald volume. Dit komt de kwaliteit op een erf vaak ten goede. Op dit moment is woning met inwoning strikt geregeld in het bestemmingsplan ‘’Buitengebied Haaksbergen’’. In het verleden zijn er bij woning met inwoning onduidelijke situaties ontstaan die op deze manier op een goede wijze opgelost kunnen worden.
Er kunnen twee woningen van 750 m³ met beiden een bijgebouw van 150 m² worden gerealiseerd voor de sloop van minimaal 3.000 m² bebouwing.
Uit een ingewikkelde berekening met taxaties van de stallen en nieuwe kavel, gecorrigeerde vervangingswaarden en dergelijke kon een tweede kavel worden uitgegeven wanneer een meervoud van 850 m² werd gesloopt.
Nieuwe woning van 1.000 m³ met bijgebouw van 250m² voor de sloop van minimaal 1.500 m².
Niet in huidig beleid opgenomen
Bij de sloop van minimaal 300 m² kan een woning met inwoning worden gesplitst in twee woningen van maximaal 450 m³ per woning. De gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken mag niet meer dan 75 m² per woning bedragen waarvan 50 m² mag zijn aangebouwd aan de woning.
Niet in huidig beleid opgenomen.
Voorwaarden sloop De te slopen vierkante meters komen uit Haaksbergen.
Het is mogelijk om gesloopte bebouwing uit omliggende gemeenten toe te passen wanneer het overgrote deel uit Haaksbergen komt.
Alle bebouwing op het erf met uitzondering van de (bedrijfs)woning of karakteristieke, beeldbepalende en cultuurhistorische bebouwing maar inclusief alle erfverhardingen, sleufsilo’s en dergelijke dient gesloopt te worden. De te slopen bebouwing dient met vergunning te zijn opgericht.
Zie voorstel 2015. Dit is hetzelfde gebleven.
Er kunnen maximaal twee locaties worden gecombineerd. De minimaal te slopen oppervlakte op een locatie is 300m². Wanneer er op een erf bijvoorbeeld 900 m² te slopen bebouwing aanwezig is dient er minimaal 300 m²
Er kunnen maximaal twee locatie worden gecombineerd. De minimaal te slopen oppervlakte op een locatie is 300m²
Het beleid geldt voor landschapsontsierende bebouwing in het gehele buitengebied die voor de peildatum van 1 januari 2007 met vergunning is opgericht. Dit geldt eveneens voor solitaire niet agrarische bebouwing.
De reden om alleen sloopmeters uit Haaksbergen in te kunnen zetten is dat omliggende gemeente dit eveneens doen. Dit betekent dat wij alleen maar meters uit omliggende gemeenten naar Haaksbergen kunnen halen en hier dus de bebouwing wordt gerealiseerd terwijl dat andersom niet het geval is. Om het evenwicht te bewaren kunnen we dit beter niet meer toestaan. Aangezien we de doelstelling hebben om ruimtelijke kwaliteit te verbeteren dient alle ontsierende bebouwing te worden gesloopt. Dit is en blijft het belangrijkste onderdeel van het vergroten van de kwaliteit. In eerste instantie was er in het beleid van 2008 een peildatum opgenomen aangezien de provincie dit had aangegeven in het Streekplan. Die datum is in 2011 met de herziening aangepast en verschoven. Het is echter niet nodig om een peildatum op te nemen want mensen gaan net gerealiseerde bebouwing niet gelijk inzetten voor Rood voor Rood. Dit zou kapitaalvernietiging zijn en dat gebeurd niet. In alle jaren dat er met het Rood voor Rood beleid is gewerkt is er ook nooit gevraagd om een nieuwer gebouw mee te kunnen nemen in de sloop. Daarnaast zijn de nieuwe gebouwen vaak niet als landschapsontsierend te bestempelen . We hebben gezien dat deze methode werkt. In andere gemeenten kunnen soms wel 5 locaties worden gecombineerd en is de minimaal te slopen oppervlakte 25 m². Dit is naar onze mening niet de methode om een extra woning in het
te slopen bebouwing op een ander erf te worden gezocht. In de praktijk zal dit vaak meer zijn dan 300 m² waardoor er een aanzienlijke winst wordt behaald. Op de slooplocatie blijft maximaal 150m² aan bijgebouwen gehandhaafd. Uitzondering hierop is wanneer er karakteristieke, beeldbepalende of cultuurhistorische bebouwing aanwezig is.
De locatie wordt landschappelijk ingericht. Hiervoor dient een inpassingsplan aangeleverd te worden dat door de gemeente wordt beoordeeld. Bij de realisatie van het plan wordt een erkende landschapsdeskundige ingeschakeld.
Eerdere verplichtingen tot sloop of erfinrichting kunnen niet in de regeling worden meegenomen.
Beeldbepalende, karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt in de regel niet gesloopt. Voor het in stand houden van deze bebouwing wordt verwezen naar de VAB kaders. De voormalige bedrijfswoning wordt in de regel niet gesloopt tenzij daarmee, in ruil voor een bouwkavel, een ruimtelijk of milieutechnisch probleem wordt opgelost. De verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plekke is het uitgangspunt van dit beleid en moet blijken uit een aanzienlijke afname van het bebouwde oppervlak en uit een landschappelijke en architectonische inpassing van de woning(en)
Het beleid geldt niet wanneer voor dezelfde gebouwen waarvoor al eerder een beroep is gedaan op een vergelijkbaar instrument. Eerder gesloopte bebouwing komt niet in aanmerking voor compensatie.
buitengebied te realiseren en mensen met een oppervlakte minder dan 300 m² kunnen mogelijk VAB toepassen of dienen de ontsierende bebouwing op eigen kosten te slopen. Aangezien er in het bestemmingsplan ‘’Buitengebied Haaksbergen’’ voor alle woningen een bijgebouw van maximaal 150 m² wordt toegestaan, sluiten we hier in het nieuwe voorstel bij aan. Wanneer er dus te behouden bebouwing aanwezig is kan dit groter zijn.
Aan de hand van een complexe berekening, waaraan taxaties, gecorrigeerde vervangingswaarden, sloopkosten, asbestsanering, exploitatie- en advieskosten en meer zaken waren verbonden, kwam een bedrag beschikbaar dat in de ruimtelijke kwaliteit moest worden geïnvesteerd. Dit principe laten we nu vallen. Belangrijk is dat er nu aan inrichtingsplan wordt aangeleverd dat voldoet aan de gebiedskenmerken uit de Omgevingsvisie Overijssel. Dit betekent dat er op het ene erf meer geïnvesteerd moet worden dan op het andere. Wanneer een agrariër zijn erf al op de juiste manier heeft ingepast hoeft er bijvoorbeeld geen grote investering plaats te vinden. Deze regels zijn de laatste jaren goed toegepast waardoor een verandering niet noodzakelijk leek.
Voorwaarden bouwlocatie De toegekende kavel van 1.000 m² wordt op slooplocatie of direct aangrenzende gronden gerealiseerd. Wanneer het vanuit ruimtelijk- of milieuoogpunt niet mogelijk is om een woning op de sloopkavel of direct aangrenzende gronden te realiseren kan worden gezocht in twee door de raad aangewezen gebieden (de Wissinkbrink en de Veldmaat)
Het beeldkwaliteitsplan Buitengebied Haaksbergen kan voor de initiatiefnemer als inspiratiekader voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit dienen. Het is tevens het toetsingskader van de gemeente voor de beoordeling van de welstandseffecten en bijdrage aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit.
Omliggende bedrijven mogen niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd.
De bouwlocatie wordt landschappelijk ingepast. Hiervoor dient een inpassingsplan aangeleverd te worden dat door de gemeente wordt beoordeeld. Bij de realisatie van het plan wordt een erkende landschapsdeskundige ingeschakeld.
Uitgangspunt is een kavel van in principe 1.000 m² De taxaties zijn niet meer benodigd. We willen de op de sloopkavel. Deze wordt getaxeerd door een ruimtelijke kwaliteit verbeteren en taxaties ten onafhankelijke taxateur. behoeve van een ingewikkelde berekening zorgen voor onnodige kosten voor initiatiefnemers. Wanneer geen mogelijkheid bestaat om op de Het aanwijzen van twee gebieden is mogelijk en sloopkavel een woning te realiseren kan worden goed uit te leggen aangezien dit gezocht naar een alternatieve locatie bij een overgangsgebieden zijn tussen de huidige kern en bestaande bebouwingsconcentratie in het twee belangrijke verkeersaders. buitengebied, met uitzondering van de EHS en Wel beperk je jezelf hiermee aanzienlijk Natura 2000 gebieden. De provincie en de aangezien er zeker meer geschikte locaties zijn die gemeenteraad dienen hier eerst goedkeuring aan in aanmerking komen voor een Rood voor Rood te geven. woning. In sommige gevallen zou een extra woning zelfs de ruimtelijke kwaliteit ter plekke kunnen vergroten. Er wordt voldaan aan het beeldkwaliteitsplan In feite is hier niet veel veranderd. Wel is het Buitengebied Haaksbergen. Hiervoor wordt een verstandig om voor de procedure een schetsplan schetsplan van de woning, ter beoordeling, aan te vragen. Zo kunnen misvattingen over bijv. aangeleverd voordat de procedure wordt de situering op de kavel worden voorkomen. opgestart. Daarnaast kunnen we bij de realisatie van een woning die niet geschikt lijkt in een bepaald gebied gelijk aangeven dat dit niet gewenst is zodat initiatiefnemers niet voor hoge kosten komen te staan terwijl hun woning niet op de gewenste manier kan worden gerealiseerd. De nieuwe bouwkavel mag niet worden Deze regel behoeft geen nadere motivatie. uitgegeven ten kosten van het functioneren en de verdere ontwikkelingsmogelijkheden van bedrijven in de omgeving. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de afstanden die moeten worden aangehouden ten opzichte van deze bedrijven in verband met geurhinder. Zie onder voorwaarden sloop. Zie onder voorwaarden sloop.
In plaats van een woning kan onder dezelfde voorwaarden een bedrijfsmatige activiteit worden gerealiseerd. Dit kan alleen wanneer het passend is binnen het vigerende beleid
In plaats van een woning kan onder dezelfde voorwaarden een bedrijfsmatige activiteit worden gerealiseerd. Dit kan alleen wanneer het passend is binnen het VAB beleid (of het nog vast te stellen KGO beleid). In het LOG blijft een ‘’nee tenzij’’ principe gelden In het LOG geldt een ‘’nee tenzij’’ principe waarbij waarbij de nieuwe woning nu en in de toekomst de nieuwe woning nu en in de toekomst geen geen belemmering mag zijn voor bestaande of belemmering mag zijn voor bestaande of nieuwe nieuwe bedrijven. bedrijven. Een uitzondering kan alleen worden gemaakt wanneer goed onderbouwd kan worden dat een woning op een specifieke plek in het LOG geen afbreuk doet aan de doelstellingen van het Log.
Wanneer een initiatiefnemer deze regel wil toepassen zal het altijd een maatwerkoplossing worden.
Er is in alle jaren geen enkele agrariër met een concreet verzoek gekomen om een woning te realiseren in het LOG. Deze regel kan dus blijven bestaan aangezien de doelstellingen in het LOG op deze manier gehandhaafd blijven.
Voorwaarden overig De agrarische bedrijfsvoering dient beëindigd te worden of beëindigd te zijn en alle Omgevingsvergunningen ten behoeve van bouw of milieu dienen ingetrokken te worden. Alleen wanneer de intensieve veehouderijtak wordt afgestoten kan een agrariër voor de grondgebonden tak van het bedrijf de agrarische bestemming behouden. De overgebleven veehouderijtak dient wel een volwaardig agrarisch bedrijf te zijn. Sloopmeters kunnen voor een periode van twee jaar worden geregistreerd. Worden deze binnen deze termijn niet ingezet dan komen ze automatisch te vervallen.
In het vigerende beleid zijn meerdere regels in verschillende onderdelen opgenomen die hier iets van zeggen.
Binnen het vigerende beleid is hier een gehele paragraaf aan gewijd. Zie pagina 8 van het Rood voor Rood en VAB beleid 2011.
De landschappelijke inrichting wordt voor 10 jaar Dit is niet specifiek opgenomen in het vigerende vastgelegd. Dit wordt geborgd in de te sluiten beleid. anterieure overeenkomst.
Om het beëindigen van de intensieve veehouderij in extensiveringsgebieden en (delen) van verwevingsgebieden te stimuleren kan in deze gebieden worden ontmengd. De voormalige stallen die ten behoeve van de intensieve tak van een agrarisch bedrijf zijn gebruikt, zijn zonder uitzondering landschapsontsierend. Met het ontmengen kunnen we deze opruimen en een goede landschappelijke inpassing als tegenprestatie eisen. Dit komt de ruimtelijke kwaliteit in deze gebieden ten goede. Registratie van sloopmeters kan voor een gemeente alleen maar voordelen opleveren. Als Haaksbergen wordt de kwaliteit van het gebied verbeterd aangezien er wordt gesloopt en het is de vraag of de meters ooit worden ingezet voor een bouwkavel. De reden om een termijn van tien jaar te koppelen aan de landschappelijk inrichting is dat de duur van het bestemmingsplan dat moet doorlopen eveneens die doorlooptijd heeft. De inpassing die wordt gevraagd is na deze periode dermate ingebed in het erf dat de verwachting is dat dit ook na deze periode gewoon in stand zal blijven.
