Nieuw perspectief voor Nieuw Crooswijk Visie op Nieuw Crooswijk in een nieuw tempo
Juni 2013
Inleiding De gemeente, deelgemeente en de partijen Woonstad Rotterdam (Woonstad), ERA Contour en Proper-Stok hebben in 2004 het Masterplan Nieuw Crooswijk gepresenteerd. Hierin zijn de contouren geschetst van de herontwikkeling van Nieuw Crooswijk tot een levendige en toekomstbestendige nieuwe stadswijk. Aanleiding hiervoor was enerzijds de deels mindere bouw- en woontechnische staat van de huidige bebouwing en anderzijds de gemeentelijke doelstelling voor het vasthouden van midden- en hogere inkomens binnen de gemeente Rotterdam. Voor Nieuw Crooswijk werd gestreefd naar een mix van doelgroepen. Bedoeld om nieuwkomers te trekken, maar met behoudt van de mogelijkheid om de huidige huurders die willen terugkeren in de nieuwbouw te behouden. Gezien de ingrepen in bestaand stedelijk gebied en het ingrijpen in de persoonlijke leefomgeving van huurders en kopers in Nieuw Crooswijk heeft dit op een aantal plaatsen geleid tot –te begrijpen- maatschappelijke weerstand. Na inspraak is in 2005 door de gemeenteraad ingestemd met het Masterplan van Nieuw Crooswijk, zijn diverse samenwerkingsovereenkomsten getekend en is het bestemmingsplan opgesteld en vastgesteld. Hiermee zijn de contouren voor het nieuwe Nieuw Crooswijk vastgelegd. De herstructurering van Nieuw Crooswijk kende een uitvoeringsduur van 12 jaar. Conform de planning zou de hele herstructureringsoperatie in 2017 gereed moeten zijn. Van planvorming naar realisatie De uitvoering van het Masterplan is door de OntwikkelCombinatie Nieuw Crooswijk (OCNC) ter hand genomen: Voor de herhuisvesting van ouderen is het Nieuw Trapezium gerealiseerd, waarvoor een deel van het Klein Trapezium is gesloopt. Het stedenbouwkundig, bouw- en woontechnisch slechtste deel van Nieuw Crooswijk, het Wandeloordgebied is vervolgens aangepakt. De zittende bewoners zijn uitverhuisd Wandeloord is bouwrijp gemaakt: woningen zijn gesloopt, de bodem is gesaneerd, voorbelasting voor de nieuwe openbare buitenruimte is aangelegd en op 18 december 2009 is gestart met de bouw van 307 woningen in twee bouwblokken aan de Boezemlaan, aansluitend op het Nieuw Trapezium met 93 woningen. In totaal zijn er momenteel 400 woningen gerealiseerd en staat door gemeentelijke inzet op het Paradijsplein de Brede School. Het bestemmingsplan Nieuw Crooswijk II is in december 2011 door de gemeenteraad vastgesteld. Consequenties voor de planning In de oorspronkelijke planning bij het Masterplan Nieuw Crooswijk zouden het Nieuw Trapezium en Wandeloord in zijn geheel zijn gerealiseerd en opgeleverd in 2013. In 2007 werd al gestart met de volgende fase, Paradijshof. Het ruim van te voren starten met vervolgfasen wordt veroorzaakt door de lange termijn voordat gestart kan worden met bouwen: twee jaar uitverhuizen, 2 jaar sloop en voorbelasten en 2 jaar realiseren. Als gevolg van de marktomstandigheden vertraagt de realisatie van de nieuwe plannen van Nieuw Crooswijk van 12 jaar (tussen start en afronding) naar 20 jaar en mogelijk langer. Omdat de economische crisis aanhoudt en de gemeenteraad heeft verzocht om met een realistisch bouwprogramma te komen zijn partijen om de tafel gaan zitten. Alle betrokkenen hebben geconstateerd dat de oorspronkelijke plannen niet volledig tot uitvoering gebracht kunnen worden. Daarom is besloten tot een koerswijziging die in dit ‘Nieuw Perspectief Voor Nieuw Crooswijk’ beschreven wordt.
Kwaliteit van wonen en leven Met de vertraging in de planning komt de kwaliteit van wonen en leven in bestaand Nieuw Crooswijk in een ander perspectief te staan. In het licht van de herstructureringsoperatie zijn veel vrijkomende woningen niet (regulier) verhuurd en is het (groot) onderhoud in de complexen van Woonstad tot het minimale beperkt. Dit leidt tot deels niet bewoonde woningen en het uitblijven van huuropbrengsten. De OCNC en Woonstad als verhuurder constateren dat, als gevolg van het uitlopen van de planning, er ingrepen gedaan moeten worden om de leefbaarheid en sociale veiligheid op een goed niveau te houden. Alle woonblokken in Nieuw Crooswijk zijn geïnventariseerd op bouw- en woontechnische kwaliteit en er is bezien welke ingrepen in de bestaande woningen gedaan moeten worden om verhuur voor een kortere of langere duur weer mogelijk te maken.
Consequenties voor fasen/deelgebieden Voor de fasen van Nieuw Crooswijk heeft dit verschillende consequenties.
Wandeloord wordt door de OCNC grotendeels conform het Masterplan gerealiseerd. In 2013 / begin 2014 wordt gestart met de bouw van Blok F, het blok tegen de bestaande bebouwing van de Rusthoflaan. Hiermee wordt het gedeeltelijk afgebroken bouwblok weer gesloten gemaakt en kan aan de laatste bewoners met een terugkeergarantie een nieuwbouwwoning worden aangeboden. In totaal worden er in Blok F 51 sociale huurappartementen en 37 vrije sector huur- en/of koopeengezinswoningen gerealiseerd. De start bouw van deze vrije sectorwoningen zal gefaseerd plaatsvinden. Aanvankelijk stond in blok F een tweelaagse parkeergarage gepland. Door een kleiner aantal woningen in blok F te maken dan oorspronkelijk gepland ontstaat de mogelijkheid de tweelaagse parkeergarage te laten vervallen en te wijzigen in éénlaags parkeren op het binnenterrein zelf, in combinatie met privétuinen. Om eind 2013 te kunnen starten is in oktober 2012 de laatste stap gezet om de locatie verder bouwrijp te maken. Gezien de marktomstandigheden zullen de locaties voor de blokken D en E, bestaande uit koopwoningen, voorlopig niet bebouwd worden en worden de locaties vanaf 2014 ingericht als tijdelijke openbare ruimte. Bij aantrekkende marktomstandigheden zullen deze locaties ontwikkeld worden. Vooralsnog wordt het moment waarop de markt voldoende is aangetrokken geschat medio 2017. In het Paradijshof vindt een andere aanpak plaats dan was voorzien in het Masterplan. Hier is sprake van zeer verschillende kwaliteit van de te onderscheiden bouwblokken wat leidt tot de keuze voor een deel sloop en een deel doorexploiteren. De bebouwing tegen de Rusthoflaan (Blok G) aan zal weer regulier verhuurd gaan worden. Dit betekent wel een omvangrijke renovatie van de woningen. Om de woningen efficiënt aan te kunnen pakken zullen alle bewoners hun woning moeten verlaten. Huurders die op basis van om-niet contracten of een tijdelijke huurovereenkomst in deze woningen wonen worden niet geherhuisvest en hebben geen recht op terugkeer of een verhuiskostenvergoeding. Eén huurder heeft nog een reguliere huurovereenkomst; deze huurder krijgt een aanbod conform het Sociaal Statuut. Na de renovatie, die start in 2014, zullen de woningen weer in de reguliere sociale verhuur worden gebracht met onder andere de daarbij behorende jaarlijkse wettelijke huurverhogingen. Woonstad heeft het voornemen de zogenoemde Reserveboezem III en de huurwoningen van het blok tegen de Paradijslaan (Blok H) te slopen vanwege de slechte bouw- en woontechnische kwaliteit en er nieuwe woningen te bouwen. Het beheren van de huidige woningen wordt steeds ingewikkelder. Sloop op korte termijn is daarom zeer gewenst. Op de locatie van de 170 gesloopte woningen kunnen 40 tot 45 vrije sector huur eengezinswoningen gerealiseerd worden, waardoor er een grote verdunning plaatsvindt. Er is vertrouwen in de markt voor eengezinswoningen in dit segment. Als gevolg van deze verdunning wordt de ruimte voor parkeren in de wijk erg positief beïnvloed. De start bouw wordt verwacht in 2015. Huurders die op basis van om-niet contracten of een tijdelijke huurovereenkomst in deze woningen wonen worden niet geherhuisvest en hebben geen recht op terugkeer of een verhuiskostenvergoeding. Vijf huurders met een reguliere huurovereenkomst krijgen een aanbod conform het Sociaal Statuut. Het Schutterskwartier is een gebied met zeer verschillende bouw- en woontechnische kwaliteit. Van sommige woningen is de fundering heel slecht. Andere woningen kennen een handhavingstermijn voor de fundering van minimaal 25 jaar maar zijn woontechnisch weer heel slecht en er zijn woningen die nog in redelijke staat zijn. Er is van het idee afgestapt om het stratenpatroon van het Schutterskwartier te wijzigen waarvoor grootschalige sloop – nieuwbouw nodig zou zijn geweest. Voor het Schutterskwartier zal door de betrokken partijen in 2013 een plan van aanpak met behoud van de huidige verkaveling worden gemaakt. In dit plan van aanpak wordt ingegaan op de aanpak van het openbaar gebied (inclusief rioolvervanging), de verkoop van panden, funderingsherstel en de mogelijkheden voor particulier opdrachtgeverschap. Dit plan van aanpak zal door Woonstad, eventueel samen met Proper Stok en Era Contour worden uitgevoerd vanaf 2014. De gemeente is verantwoordelijk voor de ingrepen in het openbaar gebied. De uitvoering van het buitenruimteplan
zal gefaseerd vanaf 2014 plaats vinden. Er zal per straat, per woning worden gekeken wat de mogelijkheden zijn. Doel is hierbij nog steeds het omvormen van het Schutterskwartier van een gebied met voornamelijk sociale huurwoningen naar een gebied met ook een toenemend aantal koopwoningen. Er zullen echter geen woningen van particulieren meer worden aangekocht. Het is in ieder geval duidelijk dat op termijn de situatie van om-niet en tijdelijke verhuur eindig is. Ook hier geldt: huurders die op basis van om-niet contracten en tijdelijke huurovereenkomsten in het Schutterskwartier wonen, worden niet geherhuisvest en hebben geen recht op terugkeer of een verhuiskostenvergoeding. Woonstad kiest voor een benadering waarbij op basis van in 2013 te ontwikkelen strategie woningen worden opgeknapt en/of samengevoegd. Woonstad reserveert de komende vijf jaren een bedrag om in een tempo van circa 20 woningen per jaar in totaal 100 bestaande woningen te kunnen aanpakken en vervolgens te verkopen of om de panden met een opknapverplichting te verkopen. Afhankelijk van de staat waarin de woningen/panden wordt verkocht zal dit wel of niet met een opknapverplichting plaats vinden. Voorkomen moet worden dat er na verkoop verpaupering kan optreden. Op voorhand kan niet worden gegarandeerd dat er helemaal geen woningen in het Schutterskwartier gesloopt hoeven te worden. Uiteraard wordt met de huidige en toekomstige bewoners en eigenaren nagedacht over de aanpak van het Schutterskwartier. Aan de Crooswijksebocht zullen alle huidige huurwoningen weer regulier verhuurd gaan worden. Hiertoe wordt gericht onderhoud uitgevoerd, waarbij er wordt uitgegaan van een verhuur tussen de 8 en 12 jaar. Hierna vindt een afweging plaats: sloop/nieuwbouw of renoveren. Het onderhoud aan de Crooswijksebocht vindt plaats in 2013. Huurders die op basis van om-niet contracten in deze woningen wonen zullen hun woning moeten verlaten. Zij worden niet geherhuisvest en hebben geen recht op terugkeer of een verhuiskostenvergoeding. Bewoners hoeven, voor zover nu bekend, voor de onderhoudswerkzaamheden hun woning niet te verlaten. Huurders op basis van een tijdelijke huurovereenkomst kunnen in principe in hun huidige woning blijven wonen tegen een geharmoniseerde huurprijs. Ook zij worden niet geherhuisvest en hebben geen recht op een verhuiskostenvergoeding. Het onderhoud aan de woningen heeft geen consequenties voor de hoogte van de huurprijs van de regulier verhuurde woningen. Wel gelden voor huurders met een reguliere huurovereenkomst met ingang van 2014 weer de reguliere huurbepalingen, met onder andere de daarbij behorende jaarlijkse wettelijke huurverhogingen. In het Klein Trapezium zullen alle woningen weer regulier verhuurd gaan worden. We gaan hierbij uit van een periode van circa 10 jaar. Wanneer de (markt) omstandigheden het toelaten wordt Klein Trapezium zo snel mogelijk herontwikkeld tot nieuwbouw, waarmee de huidige situatie van het open bouwblok wordt opgeheven. Om dit mogelijk te maken vindt er vanaf september 2013 gericht onderhoud in het complex plaats en zal de inrichting van het binnenterrein aan de kant van de woningen afgemaakt worden. Huurders die op basis van om-niet contracten in deze woningen wonen zullen hun woning moeten verlaten. Zij worden niet geherhuisvest en hebben geen recht op terugkeer of een verhuiskostenvergoeding. Bewoners hoeven, voor zover nu bekend, voor de onderhoudswerkzaamheden hun woning niet te verlaten. Huurders op basis van een tijdelijke huurovereenkomst kunnen in principe in hun huidige woning blijven wonen tegen een geharmoniseerde huurprijs. Ook zij worden niet geherhuisvest en hebben geen recht op een verhuiskostenvergoeding. Het onderhoud aan de woningen heeft geen consequenties voor de hoogte van de huurprijs van de regulier verhuurde woningen. Wel gelden voor huurders met een reguliere huurovereenkomst met ingang van 2014 weer de reguliere huurbepalingen, met onder andere de daarbij behorende jaarlijkse wettelijke huurverhogingen. Ook in het Groot Trapezium zullen alle woningen weer regulier verhuurd gaan worden. De investeringen in het onderhoud zijn hier omvangrijk. Bewoners hoeven, voor zover nu bekend, voor
de onderhoudswerkzaamheden hun woning niet te verlaten. Huurders op basis van een tijdelijke huurovereenkomst kunnen in principe in hun huidige woning blijven wonen tegen een geharmoniseerde huurprijs. Zij worden niet geherhuisvest en hebben geen recht op een verhuiskostenvergoeding. Het onderhoud aan de woningen heeft geen consequenties voor de hoogte van de huurprijs van de regulier verhuurde woningen. Woonstad gaat in 2014/2015 in het Groot Trapezium investeren. Bij leegkomst van de scholen op het binnenterrein van het Groot Trapezium zal door OCNC een onderzoek gedaan worden naar de haalbaarheid van herbestemming waarbij momenteel gedacht wordt aan een wooncomplex voor zorgbehoevenden. In de Alliantie Crooswijk werkt Woonstad samen met deelgemeente, gemeente en Havensteder aan het ontwikkelen van een visie op de detailhandel in Crooswijk als geheel, vanuit het Uitvoeringsprogramma ‘Crooswijk Werkt’. Hiervoor is ondermeer een haalbaarheidsonderzoek gestart naar de mogelijkheden voor de komst van een nieuw wijkwinkelcentrum aan de Tamboer- en Pijperstraat. De commerciële plint in het Groot Trapezium aan de Rusthoflaan ligt te ver van de winkels aan de Crooswijkseweg en de Tamboerlocatie om een sterke dagelijkse boodschappenfunctie te blijven vervullen. Er wordt door Woonstad naar gestreefd om de tijdelijke (om niet) huurcontracten zo spoedig mogelijk te beëindigen en de winkelruimten regulier te gaan verhuren. Het huidig aanbod in deze plint kent een sterk wisselend succes. Door de Alliantie Crooswijk wordt onderzocht of deze plint zich leent voor een meer thematische invulling. Voor Woonstad zijn de afspraken die gemaakt worden in de Alliantie Crooswijk leidend bij de definitieve invulling van de plint in het Groot Trapezium. In 2013 zal er, in overleg met de huidige ondernemers aan de Rusthoflaan, duidelijk moeten worden welke scenario’s kansrijk zijn. Ook werkt de Alliantie aan een veilig en leefbaar Nieuw Crooswijk. Hierover zijn in het Uitvoeringsprogramma ‘Crooswijk Werkt’ afspraken gemaakt hoe dit in nauwe samenwerking met bewoners, ondernemers en maatschappelijk investeerders vormgegeven zal worden. Met hen wordt door de Alliantiepartners ook, voor die locaties in Nieuw Crooswijk waar er nog sprake is van tijdelijk beheer, gewerkt aan een Tussentijdstrategie. Het gaat hierbij om het Schutterskwartier en de tijdelijke inrichting van de bouwlocaties D en E in Wandeloord.
De visie ’Nieuw perspectief voor Nieuw Crooswijk’ is een maatwerkoplossing De deelgemeente, gemeente, OCNC en Woonstad staan achter deze nieuwe visie en zijn voornemens te blijven koersen op de in het masterplan Nieuw Crooswijk beoogde doelgroepen –maar met een aangepaste snelheid -. De rolverdeling zal veranderen; OCNC maakt het Wandeloordgebied af, partijen maken gezamenlijk een plan voor het Schutterskwartier, Woonstad zal de woningvoorraad in de andere gebieden aanpakken en de gemeente draagt zorg voor de (her)inrichting van de buitenruimte. Elk deelplan kent een specifieke aanpak en planning, die indicatief van tevoren is aan te geven. De betrokken partijen realiseren zich dat er hierdoor nog steeds onduidelijkheid voor een deel van de zittende bewoners blijft bestaan en betreuren dit. Het is van groot belang dat tijdens de ontwikkeling van de verschillende deelplannen de veiligheid, leefbaarheid en het woongenot van de huidige en de toekomstige bewoners worden gegarandeerd. Dit zal gedurende de gehele ontwikkeling worden bewaakt. Het uit zich in de naleving van criteria als het te allen tijde goed toegankelijk houden van elk woongebied en, heel belangrijk, zorgvuldige communicatie met huidige en nieuwe bewoners. Het perspectief voor Nieuw Crooswijk is ondanks bovenstaande koerswijziging onveranderd: een groene stadswijk tussen Binnenstad en Kralingse Bos. Anders uitgewerkt, in een ander tempo en langs een andere route, maar nog altijd voor een brede doelgroep, gaan wij door met het werken aan een nieuw Nieuw Crooswijk.
