Aanpak woonoverlast in nieuw perspectief

Aanpak woonoverlast in nieuw perspectief ‘Een onderzoek naar de preventiemaatregelen van woningcorporaties voor het voorkomen van woonoverlast’

Namen:

Jolien Leemrijse

1567558

Esther Hikspoors

1586523

Opdracht:

Inhoudelijk product

Learning Community:

Wonen en Leven

Afstudeerbegeleider:

Dhr. J. van Tongeren

Afstudeerbeoordelaar:

Dhr. S. Bollinger en P. Samim

Opleiding:

Sociaal Juridische Dienstverlening voltijd

Opleidingsinstituut:

Hogeschool Utrecht, Faculteit Maatschappij en Recht

Studiejaar:

4e, 2013-2014

Inleverdatum:

16 mei 2014

Voorwoord Voor u ligt ons afstudeerproject ‘Aanpak woonoverlast in nieuw perspectief’. Een onderzoek naar de preventiemaatregelen van woningcorporaties voor het voorkomen van woonoverlast. Dit onderzoek is uitgevoerd in het kader van de afronding van onze opleiding Sociaal Juridische Dienstverlening aan de Hogeschool Utrecht. Met het inleveren van dit afstudeerproject hopen wij onze studie succesvol te kunnen afsluiten. Zonder de hulp van een aantal mensen was het ons niet gelukt om dit afstudeerproject te schrijven. Wij willen dan ook graag van deze gelegenheid gebruik maken om een aantal van deze mensen in het bijzonder te bedanken. Allereerst gaat onze dank uit naar onze peergroup bestaande uit; Anke van der Cammen, Joost Hamer, Pamela Veenhof en coach Joop van Tongeren. Wij hebben het als prettig ervaren om met hun te overleggen en knelpunten te bespreken. Daarnaast willen wij Minke de Gruil bedanken voor haar ondersteuning in de beginfase van het afstuderen. Haar feedback heeft ons geholpen bij het opstellen van de aanvraag voor een DUO scriptie. Eveneens willen wij onze familie en vriendjes bedanken die ons gemotiveerd hebben gedurende deze drukke en soms stressvolle periode. Ook danken wij Esther van der Weerden voor haar ontwerp van het logo van ons toepassingsproduct. In het bijzonder willen wij Roel Tinkhof bedanken voor zijn bijdrage aan het toepassingsproduct. Zonder zijn expertise en kennis was het ons niet gelukt om tot dit mooie resultaat te komen. Ook zijn hulp met het vormgeven van de enquête hebben wij zeer geapprecieerd. Daarnaast willen wij onze beoordelaars Parviz Samin en Stijn Bollinger bedanken. Door hun kritische blik en uitgebreide feedback dwongen zij ons om kritisch naar ons onderwerp te kijken. Dit had als resultaat dat na het meerdere malen bijschaven en aanscherpen van onze onderzoeksvraag wij tot een helder en afgebakend onderwerp kwamen. Dit heeft positief bijgedragen in de daadwerkelijke uitvoering van het onderzoek. Als laatste gaat onze dank uit naar alle respondenten die hun medewerking hebben verleend aan de enquête. Hun input is van ontzettend groot belang geweest voor het schrijven van dit onderzoek. Daarnaast ontvingen wij van velen bemoedigende en positieve mailtjes waarin zij de relevantie van het onderwerp benadrukten en hun interesse uitte voor de resultaten van ons onderzoek. Deze positiviteit stimuleerde ons ontzettend om ons onderzoek uit te werken tot een mooi product waar het werkveld ook daadwerkelijk zijn vruchten van kan plukken. Jolien Leemrijse en Esther Hikspoors Utrecht, Mei 2014

1

Samenvatting Al sinds mensen naast elkaar wonen raken buren in conflict met elkaar en wordt er gesproken van woonoverlast. Een vaak voorkomend gevolg hiervan is; langdurende, slopende procedures met soms uit huiszetting als resultaat. Een duidelijk probleem, waar al jaren een oplossing voor wordt gezocht. Verschillende wetten en aanpakken zoals de Woningwet, Rotterdamwet, wetten Victoria, Victor en Damocles, Skeave Huse, en Asocontainers zijn de afgelopen jaren in het leven geroepen om woonoverlast aan te pakken. Dit onderzoek gaat echter niet over de aanpak van woonoverlast, maar over de preventieve middelen die woningcorporaties inzetten om woonoverlast te voorkomen. Want dat woningcorporaties hier mee bezig zijn, is één ding wat zeker is na dit onderzoek. In dit onderzoek zijn er in totaal 47 leefbaarheidsmedewerkers werkzaam bij 33 verschillende woningcorporaties door heel Nederland ondervraagd. Door middel van een enquête met zowel kwalitatieve als kwantitatieve vragen vormen hun input de basis van dit onderzoek. Woningcorporaties blijken weldegelijk bezig te zijn met preventie van woonoverlast en geven gemiddeld een cijfer 8,6 als antwoord op de vraag ‘hoe belangrijk vindt u het dat woningcorporaties preventiemaatregeleninzetten om woonoverlast te voorkomen?’. Woningcorporaties zien dus het nut van preventie in en voeren allerlei preventiemaatregelen uit. De preventiemaatregelen die zij uitvoeren zijn samenvattend in 9 categorieën onder te verdelen. Deze preventiemaatregelen zijn gericht op: 1. Toewijzing aspirant huurder 2. Praktische aanpassingen aan woning of complex 3. Huurders informeren over gewenst gedrag en regelgeving 4. Samenwerken met netwerkpartners 5. Leefbaarheid in de wijk bevorderen 6. Contact stimuleren tussen buurtbewoners 7. Aanpassen huurovereenkomst en aanvullingen op algemene huurvoorwaarden 8. Handhaving door wijk- en complexbeheerders, woonconsulenten en leefbaarheidsmedewerkers. 9. Bemiddeling ter voorkoming van nieuwe conflicten Samenvattend kunnen wij stellen dat woningcorporaties zich door middel van allerlei verschillende preventiemaatregelen inzetten voor hetzelfde doel; het voorkomen van woonoverlast. Het merendeel van deze preventiemaatregelen richten zich op het bevorderen van contact tussen directe buren en omwonende of het leveren van een (financiële) bijdragen aan leefbaarheid verhogende activiteiten in de wijk. Ondanks deze inspanningen zijn leefbaarheidsmedewerkers erover eens dat er meer gedaan kan worden met betrekking tot het bedenken en daadwerkelijk uitvoeren van nieuwe

2

preventiemaatregelen en leefbaarheid verhogende activiteiten. Een aantal factoren zorgen ervoor dat leefbaarheidsmedewerkers niet de hoeveelheid tijd en aandacht aan preventiemaatregelen kunnen besteden zoals zij zouden willen of nodig achten. De meest genoemde redenen zijn: het verminderen van fte’s (als gevolg van bezuinigingen en reorganisaties) terwijl taken steeds meer worden, aanpak van steeds complexere woonoverlast problematiek heeft prioriteit en/of weinig tot geen initiatief vanuit buurtbewoners. Kortom; er is geen tijd en huurders nemen geen eigen initiatief of bieden geen ondersteuning. Wanneer het onderzoek zich richt op de juridische aspecten van de uitgevoerde preventiemaatregelen, kunnen wij stellen dat deze niet of nauwelijks worden gecheckt door een jurist. Slechts een percentage van 34% geeft aan dit wel te doen. Enigszins opvallend omdat verscheiden preventiemaatregelen zoals; het opvragen van persoonlijke gegevens, het plaatsen van cameratoezicht of het aanpassen of toevoegen van bijlages aan een huurcontract wel te kenmerken vallen als maatregelen waarbij het recht op privacy en huurbescherming in het geding komt. Samenvattend kunnen wij stellen dat er behoefte is aan meer tijd, mogelijkheden en ondersteuning van buurtbewoners voor het uitvoeren van preventiemaatregelen. Omdat het niet realistisch is om te verwachten dat in tijden van crisis, bezuinigingen en een mogelijke verschuiving van kerntaken dit eenvoudig te realiseren is, dient er creatief naar een oplossing gezocht te worden. Deze oplossing moet er tevens op gericht zijn om leefbaarheidsmedewerkers beter te informeren en handvaten te geven om de juridische juistheid van een preventiemaatregelen te checken of te laten checken. Het toepassingsproduct biedt alle handvaten voor het vervullen van deze behoeften en uiteindelijk het verbeteren van de preventiemaatregelen zodat woonoverlast verminderd. Het ontwikkelde toepassingsproduct luidt dan ook: ‘Toolz’ en is een online platform voor huurders én woningcorporaties. Uit het hoofdstuk IRP kunnen we concluderen dat de term ‘goed huurderschap’ zoals staat omschreven in het huurrecht, geen eenduidig antwoord geven over wat dit nu precies inhoudt. Uit jurisprudentie blijkt dat de rechter ieder geschil individueel bekijkt en toetst of een gedraging zodanig ernstig is dat een beëindiging van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Daarnaast is de vraag ‘wat wordt er verstaan onder de term goed huurderschap’ onderzocht in het licht van internationale wetgeving. Hierbij is het huurrecht van de landen Ierland en Australië onder de loep genomen waarbij samenvattend te stellen is dat de term ‘goed huurderschap’ een stuk duidelijker in de wet staat omschreven dan in Nederland. Ook het EHRM bekijkt inzake een ontruiming altijd of er alternatieve manieren zijn om hetzelfde doel te bereiken. Het middel, bijvoorbeeld de ontruiming, moet proportioneel zijn. Hier wordt mee bedoelt dat het evenredig moet zijn aan het nagestreefde doel.

3

Inhoudsopgave Inleiding 1.1. Probleemomschrijving…….…………………………………………..……….…..blz. 6 1.2. Doelstelling…….…………………………………………..…………..………..…blz. 10 1.3. Vraagstelling….…………………………………………..…………..…………....blz. 12 1.4. Deelvragen….…………………………………………..…………..……….……..blz. 12 1.5. Nadere definiëring begrippen vraagstelling….…………………………………....blz. 13 1.6. Onderzoeksstrategie……….………………………………………………………blz. 14 1.7. Verantwoording gekozen bronnen c.q. literatuur……………………………….…blz. 15 1.8. Relevantie SJD………………………………………………………………….…blz. 16 1.9. Micro-meso en macroniveau………………………………………………………blz. 17 1.10. Vooruitblik……………………………………………………………………….blz. 18

Hoofdstuk 1 Preventie………………………………………………………………..blz. 21 Hoofdstuk 2 Preventiemaatregelen 2.1. Stellingen…………………………………………………………………………..blz. 23 2.2. Fundamentele preventiemaatregelen……………………………………………....blz. 24 2.3. Resultaten enquêteonderzoek……………………………………………………...blz. 26 2.4. Voorlopige conclusie……………………………………………………………....blz. 34 Hoofdstuk 3 Beoogde effect preventiemaatregelen 3.1. Resultaten onderzoek……………………………………………………………....blz. 35 3.2. Leefbaarheid……………………………………………………………………….blz. 36 3.3. Voorlopige conclusie……………………………………………………………....blz. 38 Hoofdstuk 4 Ideeën en behoeften 4.1. Ideeën……………………………………………………………………………….blz. 39 4.1.1. Stimuleren eigen verantwoordelijkheid burgers……………………………….....blz. 39 4.1.2. Contact met huurders……………………………………………………………..blz. 41 4.1.3. Samenwerking………………………………………………………………….....blz. 41 4.1.4. Woningtoewijzing………………………………………………………………...blz. 42 4.1.5. Woningen………………………………………………………………………....blz. 42 4.1.6. Taak leefbaarheidsmedewerker…………………………………………………...blz. 44 4.1.7. Overige ideeën…………………………………………………………………….blz. 46 4.2. Reden voor het (nog) niet uitvoeren van deze ideeën………………………………blz. 46 4.2.1. Tussentijdse conclusie……………………………………………………….……blz. 47 4.2.2. Financiële middelen……………………………………………………….……....blz. 47 4.2.3. Tijd………………………………………………………………………….……..blz. 48 4.2.4. Oorzaak tijdsgebrek………………………………………………………….……blz. 48 4.2.5. Tussentijdse conclusie……………………………………………………….……blz. 51 4.3. Informatie uitwisseling………………………………………………………….......blz. 51 4.3.1. Voorlopige conclusie………………………………………………………….…..blz. 54 Hoofdstuk 5 Wettelijke kaders 5.1. Strenge controle bij toewijzing……………………………………………………...blz. 56 5.2. Huurovereenkomst en aanvullingen………………………………………………...blz. 62 5.3. Cameratoezicht in wijken…………………………………………………………...blz. 65 5.4. Gedragsaanwijzingen………………………………………………………………..blz. 65 5.5. Voorlopige conclusie………………………………………………………………..blz. 66

4

Hoofdstuk 6 Internationale en rechtsfilosofische perspectieven 6.1. De juridische casus…………………………………………………………….……...blz. 69 6.2. Rechtsvraag en deelvragen…………………………………………………….….......blz. 70 6.3. Nationaal perspectief…………………………………………………………….…....blz. 71 6.3.1. Deelvraag 1…………………………………………………………………….…....blz. 72 6.3.1.1. Voorlopige conclusie……………………………………………………….….….blz. 72 6.3.2. Deelvraag 2…………………………………………………………………….……blz. 73 6.3.2.1. Voorlopige conclusie………………………………………………………….…..blz. 75 6.3.3. Deelvraag 3…………………………………………………………………….……blz. 75 6.3.3.1. Voorlopige conclusie………………………………………………………….…..blz. 78 6.4 Internationaal perspectief Ierland………………………………………………….…..blz. 79 6.4.1. Deelvraag 1……………………………………………………………………….…blz. 81 6.4.1.1. Vergelijking met de Nederlandse wetgeving……………………………………...blz. 81 6.4.1.2. Voorlopige conclusie………………………………………………………………blz. 81 6.4.2. Deelvraag 2…………………………………………………………………………..blz. 82 6.4.2.1. Vergelijking met de Nederlandse wetgeving………………………………………blz. 83 6.4.2.2. Voorlopige conclusie………………………………………………………………blz. 84 6.4.3. Deelvraag 3…………………………………………………………………………..blz. 84 6.4.3.1. Vergelijking met de Nederlandse wetgeving………………………………………blz. 85 6.4.3.2. Voorlopige conclusie………………………………………………..……………..blz. 85 6.5. Internationaal perspectief Australië……………………………………………..……..blz. 86 6.5.1. Deelvraag 1……………………………………………………………………..……blz. 86 6.5.1.1. Vergelijking met de Nederlandse wetgeving………………………………………blz. 87 6.5.1.2. Voorlopige conclusie………………………………………………………………blz. 87 6.5.2. Deelvraag 2…………………………………………………………………………..blz. 87 6.5.2.1. Vergelijking met de Nederlandse wetgeving………………………………………blz. 88 6.5.1.2. Voorlopige conclusie………………………………………………………………blz. 88 6.5.3. Deelvraag 3…………………………………………………………………………..blz. 88 6.5.3.1. Vergelijking met de Nederlandse wetgeving………………………………………blz. 90 6.5.3.2. Voorlopige conclusie……………………………………………………..………..blz. 90 6.6. Supranationaal perspectief…………………………………………………………..…blz. 91 6.6.1. Nederlandse regelgeving……………………………………………………………..blz. 92 6.6.2. Conclusie met betrekking tot casus…………………………………………………..blz. 93 6.7. Rechtsfilosofisch thema………………………………………………..………………blz. 94 6.8. Eindconclusie IRP…………………………………………..…………….……………blz. 97 Hoofdstuk 7 Conclusie……………………………………………………………………..blz. 100 Hoofdstuk 8 Aanbevelingen………………………………………………………………..blz. 105 8.1. Aanbevelingen voor verder onderzoek………………………………………………….blz. 106 Bijlage 1 Literatuurlijst…………………………………………..………………………….blz. 107 Bijlage 2 Het logboek …………………………………………..…………………………..blz. 122 Bijlage 3 Kritische reflectie op onderzoeksaanpak, planning en uitkomst………………….blz. 126 Bijlage 4 Uitnodiging enquête preventiemaatregelen woonoverlast………………………..blz. 129 Bijlage 5 Enquêtevragen…………………………………………………………………….blz. 130 Bijlage 6 Resultaten enquête………………………………………………………………...blz. 132 Bijlage 7 Voorbeeld convenant……………………………………………………………...blz. 139 Bijlage 8 Voorbeeld van bijlage huurovereenkomst………………………………………...blz. 145 Bijlage 9 Beoordelingsformulier…………………………………………………………….blz. 147

5

Inleiding 1.1. Probleemomschrijving Wanneer een bewoner van een huis zich regelmatig of structureel zodanig gedraagt, dat hij daarmee het woongenot van omwonenden verstoort en/of hun vrijheid belemmert, wordt er gesproken van woonoverlast. Het gaat om overlast die directe buren van elkaar ondervinden.1 Woonoverlast komt in verschillende vormen voor zoals: geluidsoverlast, vervuiling en/of stankoverlast door huisdieren, ruzies over bijvoorbeeld erfafscheidingen/bomen/struiken, intimidaties en bedreigingen. Woonoverlast kan leiden tot stress, lichamelijk letsel, materiele schade en mishandeling. Buren zullen echter enige hinder van elkaar moeten verdragen. Volgens de Hoge Raad mag een huurder niet op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is overlast bezorgen aan omwonenden, maar staat het een huurder wel vrij om een afwijkend levenspatroon te voeren, waarbij niet elke vorm van overlast vermeden kan worden.23 Woonoverlast is een onderwerp van alle tijden. Een voorbeeld van een aanpak in de jaren 20 is de woonschool Asterdorp in Amsterdam. Deze woonschool, dat deed denken aan een gevangenis, had als doel de ‘asociale en onaangepaste’ gezinnen op te voeden tot sociaal aanvaardbare en actieve medeburgers van de Nederlandse maatschappij.4 Vergelijkbaar met deze aanpak, is de aanpak die woningcorporatie Rochdale uit de gemeente Amsterdam vanaf 1 januari 2013 gestart is. Zij dwingen ‘asociale en onaangepaste’ gezinnen te verhuizen naar zogenoemde ‘aso-containers’ buiten de stad.5 Met asociale gezinnen worden gezinnen bedoeld die zich niet kunnen aanpassen aan het leven in de maatschappij.6 Zij houden geen rekening met hun omgeving en bezorgen daardoor woonoverlast. Toch is woonoverlast nog steeds een veelvoorkomend en hardnekkig probleem. Het heeft grote gevolgen voor het woongenot en de gevoelens van veiligheid van de slachtoffers.7 Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) geeft aan dat een half miljoen Nederlanders overlast van hun buren of omwonenden ervaart. Zij ervaren zoveel overlast dat hun dagelijks leven daardoor ernstig verstoord wordt. Dit heeft effecten op de psychische gesteldheid, waardoor zij soms geen andere optie zien dan

1

‘Achtergrond woonoverlast’, Het CCV, Hoge Raad 2 okt. 1992, NJ 1993,166 (szlanina/WBV brunssum). 3 ‘De juridische macht van woningbouwcorporaties tegen woonoverlast’, Onderzoek SJD prof 3. 4 ‘Asterdorp van 1926 tot 1946’, Ed van Rijswjk, 5 ‘Amsterdam start met nieuwe treiteraanpak’, Platform31, <www.platform31.nl/uploads/attachment_file/37/Artikel__De_Standaard_-_02-01-13_-_Amsterdam_start_met_nieuwe_treiteraanpak.pdf> 6 ‘Asociaal’, Woorden, <www.woorden.org/index.php?woord=asociaal> 7 ‘Aanpak woonoverlast’, Recht, <www.recht.nl/exit.html?id=149331&url=http%3A%2F%2Fwww.internetconsultatie.nl%2Faanpakwoonoverlast%2Fdocum ent%2F969> 2

6

te verhuizen.8 Daarnaast blijkt uit de veiligheidsmonitor 2012 van het CBS dat 10% van de Nederlanders veel sociale overlast in hun buurt ervaart. Rondhangende jongeren en het lastig gevallen worden op straat vallen onder deze categorie overlast.9 Ook geeft het CBS aan dat 46% van de Nederlanders veel woonoverlast ervaart. Eén op de tien Nederlanders voelt zich wel eens onveilig in zijn eigen woning.10 Ook het trendsignalement 2013 van het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV) laat zien dat het percentage Nederlanders, die aangeven overlast van omwonende een belangrijk buurtprobleem te vinden, is gestegen van 3% in 2008 naar 3,8% in 2011.11 Tevens ontvingen antidiscriminatiebureaus in Nederland in totaal 6391 meldingen van discriminatie in 2011. Maar liefst 10 procent daarvan viel in de categorie ‘buurt of wijk’. Bij meer dan de helft van deze meldingen betrof het rassendiscriminatie, 17% ging om discriminatie op grond van seksuele voorkeur. Dit stelde Aedes, de vereniging van woningcorporaties in Nederland, in hun magazine van juni 2013.12 Deze cijfers onderstrepen het feit dat woonoverlast een aanhoudend probleem is in de Nederlandse maatschappij. Het bestrijden van deze woonoverlast moet onder andere gerealiseerd worden door woningcorporaties. Woningcorporaties in Nederland zijn gebonden aan wettelijke verplichtingen. De rechten en plichten die gelden tussen huurder en verhuurder zijn opgenomen in boek 7, titel 4, afdeling 2 en 3 van het Burgerlijk Wetboek. Zo hebben woningcorporaties bijvoorbeeld als verhuurders de wettelijke verplichting om het woongenot van hun huurders te garanderen.13 Met woongenot wordt het rustig en prettig kunnen genieten van de huurwoning bedoeld. Het woongenot wordt door meerdere zaken bepaald zoals bijvoorbeeld de ligging van de woning, de ruimte, het uitzicht en de mate van overlast en conflicten met de buren. Door overlast of gedragingen van buren kan het woongenot worden aangetast.14 Daarnaast hebben zij als verhuurder de juridische verplichting om zich in te zetten voor het vergroten van de leefbaarheid in de buurt waar zij bezit hebben waardoor het woongenot van de huurders wordt bevorderd. Bovendien hebben woningcorporaties de wettelijke verplichting om overlastklachten te onderzoeken en zo nodig; maatregelen tegen de overlastveroorzaker te ondernemen volgens art. 7:206 lid 1 BW. Het handhaven van deze wettelijke verplichting is een taak die veelal door SJD’ers wordt uitgevoerd als medewerker Leefbaarheid. 8

Integrale Veiligheidsmonitor 2011, Landelijke rapportage, Centraal Bureau voor de Statistiek. ‘Veiligheidsmonitor uitgelicht’, veiligheidsmonitor, <www.veiligheidsmonitor.nl/Publicaties/VM_uitgelicht> 10 ‘Veiligheidsmonitor 2012’, CBS, <www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/veiligheidrecht/publicaties/publicaties/archief/2013/2013-veiligheidsmonitor-2012-pub.htm> 11 ‘Trendsignalement2013’, Aedes, <www.aedes.nl/binaries/downloads/wijkaanpak-en-leefbaarheid/20130326trendsignalement-2013--ccv--maart-2013-.pdf> 12 ‘Treiteraanpak’, Aedes, <www.aedes.nl/binaries/downloads/aedes-magazine/2013/ae1306_treiteraanpak_31.pdf> 13 Artikel 7:206 lid 1 BW 14 Rechtbank Leeuwarden, september 2011. Zaak-/rolnummer: 347910 \ CV EXPL 11-1133. 9

7

Echter geeft het artikel ‘Jarenlang hebben we te veel getolereerd’ uit het magazine van Aedes uit juni 2013 aan dat ernstige woonoverlast vaak jarenlang aan de gang blijft en dat de impact voor huurders ontzettend groot is. Dit resulteert zich in veelvuldige en langdurige stress wat uiteindelijk kan leiden tot ziekte. Oorzaak van de langdurigheid van deze trajecten is volgens Koj Koning, district manager met de portefeuille veiligheid bij woningcorporatie Woonbedrijf, het verzamelen van bewijs en dossieropbouw.15 Ook Michel Vols, jurist en promovendus, onderstreept dit feit. Hij deelt de mening dat overlastplegers soms jarenlang blijven zitten, omdat dossiers moeten worden opgebouwd. In een artikel op zijn website van 14 oktober 2013 schrijft hij dat woningcorporaties langdradige procedures voeren om mensen uit hun huis te plaatsen. Deze procedure kan soms wel 15 jaar duren volgens Vols.16 Daarnaast vindt ook de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) dat gemeenten te weinig middelen hebben om op te treden tegen woonoverlast. Zij geven aan dat procedures lang duren en huisuitzetting vaak te drastisch en erg lastig te realiseren is.17 Daarom wordt er gezocht naar mogelijkheden, mede door te kijken naar ervaringen uit het buitenland, om deze problematiek rondom woonoverlast terug te dringen. Rapporten, handreikingen, meldpunten en nieuwe aanpakken zoals: ‘Skeave Huse’18, ‘Aso-containers’19, ‘Het escalatiemodel’20 en ‘Gedragsaanwijzingen’21 verschijnen om de haverklap in het nieuws. Ondanks deze middelen om de bestaande woonoverlast aan te pakken, blijft het probleem woonoverlast bestaan. Volgens aanvullingen op het rapport ‘Woonoverlast’ in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is er mogelijk zelfs sprake van een stijging.22 Hierdoor rijst bij ons de vraag: is voorkomen niet beter dan genezen? Met andere woorden: moet de nadruk niet zozeer liggen op het ‘genezen’ ofwel aanpakken van woonoverlast problematiek maar meer op het voorkomen dat het überhaupt tot woonoverlast leidt?

15

‘Treiteraanpak’, Aedes <www.aedes.nl/binaries/downloads/aedes-magazine/2013/ae1306_treiteraanpak_31.pdf> ‘Proef moet miljoenen kostende uitzetting gezinnen voorkomen’, Openbare orde recht <www.openbareorderecht.nl/index.php/proef-moet-miljoenen-kostende-uitzetting-gezinnen-voorkomen/> 17 ‘Brief overig woonoverlast’, Het VNG, 18 ‘Skeave huse die komen er’, Skeave huse, 19 ‘Amsterdam start met nieuwe treiteraanpak’, Platform31, <www.platform31.nl/uploads/attachment_file/37/Artikel__De_Standaard_-_02-01-13_-_Amsterdam_start_met_nieuwe_treiteraanpak.pdf> 20 ‘Doel’, Platform woonoverlast, <www.platformwoonoverlast.nl/doel> 21 ‘Overlast aanpakken met gedragsaanwijzingen’, Openbare orde recht, 22 ‘Woonoverlast door psychisch kwetsbaren’, Rijksoverheid, 16

8

Dat er meer aandacht besteed moet worden aan preventieve maatregelen om woonoverlast tegen te gaan, komt duidelijk naar voren in het handboek betreffende woonoverlast en verloedering dat het politiekeurmerk Veilig Wonen in 2011 uitbracht. Het politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) is een onderdeel van het eerder genoemde CCV. Dit is een praktijkgericht veiligheidsinstrument dat bijdraagt aan sociale veiligheid in en rond woningen. Het keurmerk stelt dat door kleine (in dit geval) praktische ideeën zoals; schuine postvakken, voldoende prullenbakken, het laten begroeien van muren etc. de leefbaarheid in een wijk verbeterd kan worden en eventueel woonoverlast voorkomen kan worden. Voor het imago van gemeenten en woningcorporaties is het nuttig om een bijdrage te leveren aan de aanpak van woonoverlast in een wijk. Het handboek stelt dat wijken waar woonoverlast op deze manier snel en adequaat worden aangepakt of zelfs voorkomen het de subjectieve veiligheidsbeleving van bewoners verbetert. Doordat wijken prettiger en veiliger worden om in te leven worden tevens beschadigingen aan publieke middelen en bijkomende onkosten voorkomen.23 Daarnaast heeft de Vereniging Stedenbouwkundig Wijkbehoud (VSW), dat zich inzet voor het behoud en bescherming van stijl en sfeer in wijken, in samenwerking met verschillende woningcorporaties uit Apeldoorn en omstreken, onlangs een presentatie gegeven over het preventief aanpakken van (multi)problemen. Hierin benadrukken zij veelvuldig dat ‘voorkomen beter is dan genezen’. Echter ontbreekt daarna iedere concrete vorm van actie waaruit achterhaald kan worden op welke wijze deze preventie vorm wordt gegeven.24 Tevens kwam in het onderzoek ‘De juridische macht van woningbouwcorporaties tegen woonoverlast’ het aspect preventie aan bod. Dit onderzoek was gericht op de behoefte aan en mogelijkheid van (nieuwe) juridische middelen die door woningbouwcorporaties kunnen worden ingezet om woonoverlast te voorkomen en/of aan te pakken (zonder dat dit leidt tot huisuitzettingen). Jolien heeft dit onderzoek vorig jaar in opdracht voor het vak SJD Professional 3 uitgevoerd. In dit onderzoek kwam door middel van een enquête naar voren dat 57% van de ondervraagde medewerkers van verschillende woningbouwcorporaties, van mening was dat preventiemaatregelen ingezet moeten worden om zowel individuele als wijk gerelateerde woonoverlast te voorkomen i.p.v. het richten op de aanpak. Ook de overheid probeert met preventieve maatregelen eventuele problemen te voorkomen. Zo worden er aanpakken ingezet om terroristische aanslagen te voorkomen of obesitas bij kinderen tegen te gaan. Ook op het gebied van volksgezondheidsbeleid en criminaliteitsbeleid is er vanaf de jaren 23

‘Woonoverlast en verloedering’, Politiekeurmerk, <www.politiekeurmerk.nl/doc/handboek/NB%202011%204.6%20Woonoverlast%20en%20verloedering.pdf> 24 ‘Presentatie woningcorporaties’, GGZ academie, <www.deggzacademie.nl/upload/documenten/symposia/fact2013/W._ter_Beek_Presentatie_Woningcorporatiesdef.pdf>

9

1980 meer aandacht voor preventie gekomen. Er wordt niet enkel meer ingezet op het aanpakken van problemen, maar het voorkomen dat deze problemen zich überhaupt voor doen.25 In 2011 heeft onderzoeker Siegwart Lindenberg (hoogleraar cognitieve sociologie in Groningen) geconstateerd dat chaos en vuil in openbare ruimtes leidt tot onder andere stereotypering en discriminatie. Eveneens leidt een opengebroken straat of afval op straat tot meer diefstal. De onderzoekers adviseerden de overheid dat deze problematiek te voorkomen is door de publieke omgeving zo schoon en opgeruimd mogelijk te houden.26 Bovenstaande onderstreept het feit dat woonoverlast in sommige gevallen te voorkomen is en daarom belangrijk is. Wanneer door bovengenoemde preventiemaatregelen stereotypering en discriminatie verminderd zou kunnen worden, zou een recent voorval mogelijk voorkomen kunnen worden. Hierbij ging het om het verhaal van een 27-jarige homoseksueel in Amersfoort. Door doodsbedreigingen, geweld en vernielingen aan zijn huis door buren en omwonenden, zag hij nog maar één uitweg: vluchten.27 Concluderend: Al met al is woonoverlast een probleem waar al veel over geschreven, onderzocht en bedacht is. Echter leiden al deze acties en nieuwe aanpakken niet tot daling in de overlastcijfers. Wanneer de nadruk niet gelegd wordt op het aanpakken, maar verschoven wordt naar het voorkomen van woonoverlast, zouden dergelijke situaties als het bovenstaande verhaal uit Amersfoort mogelijk voorkomen kunnen worden? Indien preventiemaatregelen dit soort situaties kunnen voorkomen, belanden huurders en woningcorporaties niet in langslepende trajecten en blijft er hun een hoop leed bespaard. Dit leek ons het onderzoeken waard. Een bekend gezegde luidt immers ook: voorkomen is beter dan genezen! 1.2. Doelstelling Er is onderzoek gedaan naar de preventiemaatregelen die woningcorporaties inzetten om woonoverlast te voorkomen. Door middel van het in kaart brengen welke preventiemaatregelen een groot aantal woningcorporaties in Nederland op dit moment al inzetten, is er een beeld gecreëerd van wat er op dit moment al gedaan wordt aan preventie van woonoverlast. Daarnaast is er in kaart gebracht waar de woningcorporaties tegen aan lopen met betrekking tot preventiemaatregelen om

25

Publicaties, Kennislink, <www.kennislink.nl/publicaties/is-voorkomen-altijd-beter-dan-genezen> ‘Troep leidt tot discriminatie’, Volkskrant, <www.volkskrant.nl/vk/nl/2844/Archief/archief/article/detail/1872135/2011/04/08/Troep-leidt-tot-discriminatie.dhtml> 27 ‘Buurt maakte jacht op Amersfoortse homo’, RTV Utrecht, 26

10

woonoverlast te voorkomen en welke behoeftes en nieuwe ideeën zij hebben. Tevens zijn de bestaande preventiemaatregelen en eventueel nieuwe preventiemaatregelen getoetst aan de wettelijke kaders waaraan woningcorporaties zich moeten houden. Dit zodat de preventiemaatregelen juridisch gezien toegestaan zijn en dus voor andere woningcorporaties acceptabel zijn om in te zetten. Dit alles met het uiteindelijke doel om preventiemaatregelen te verbeteren en op die manier woonoverlast te verminderen. Onderbouwde redenering wat met het toepassingsproduct voor de praktijk wordt beoogd Dit onderzoek is uitgevoerd met het oog op het ontwikkelen van een uiteindelijk toepassingsproduct wat woningcorporaties helpt hun preventiemaatregelen te verbeteren of uit te breiden op een juridisch juiste manier. Door goed in kaart te brengen waar voor woningcorporaties verbeterpunten liggen, kunnen hier opvolgend de juiste conclusies en aanbevelingen vastgesteld worden. Deze informatie wordt in het toepassingsproduct omgezet naar een praktisch hulpmiddel wat door leefbaarheidsmedewerkers van een woningcorporatie gebruikt kan worden om woonoverlast in een wijk te voorkomen. Meer informatie over het uiteindelijke toepassingsproduct is te lezen in het bijgevoegde document ‘toepassingsproduct en vrije ruimte’. Toelichting doelstelling Er zijn in Nederland 389 woningcorporaties die samen in totaal 2,4 miljoen sociale woningen verhuren.28 De grootte, en dus de hoeveelheid woningbezit, verschilt per woningcorporatie.29 Het doel is om per provincie drie woningcorporaties te onderzoeken. Op die manier worden er in totaal 36 woningcorporaties onderzocht en wordt er breed in kaart gebracht welke preventiemaatregelen worden ingezet door verschillende woningcorporaties in heel Nederland. In de eerste ronde hebben maar liefst 36 woningcorporaties een enquête via de email ontvangen. Meer informatie over de enquête is te vinden in onderdeel 1.6 van deze inleiding. Echter bleven de reacties uit waardoor er na een week is besloten om in een tweede ronde nog 25 andere woningcorporaties een enquête te sturen. De woningcorporaties die na ronde één en twee nog steeds geen medewerking aan de enquête verleend hadden, hebben een herinneringsmail ontvangen. Uiteindelijk zijn er op die manier 47 reacties van 33 verschillende woningcorporaties verzameld. In onderstaande tabel staat een overzicht van het aantal woningcorporaties per provincie.

28

‘Feiten en cijfers’, Aedes, <www.aedes.nl/content/feiten-en-cijfers/feiten-en-cijfers.xml> ‘Hoe zijn de woningcorporaties georganiseerd?’ Aedes <www.aedes.nl/content/feiten-en-cijfers/corporatiestelsel/hoe-zijnde-woningcorporaties-georganiseerd/Hoe-zijn-de-woningcorporaties-georganiseerd.xml>

29

11

Totaal: 33 woningcorporaties. Om zowel een kwantitatief als kwalitatief onderzoek af te leveren, is er gekozen om dit onderzoek gezamenlijk uit te voeren. Doordat wij beide stage hebben gelopen bij woningcorporatie op een afdeling gericht op leefbaarheid en woonoverlast, hebben wij de nodige praktijkervaring, kennis en connecties die van meerwaarde waren voor dit onderzoek. Wanneer dit onderzoek individueel zou zijn uitgevoerd, werd het verzamelen van gegevens beperkt. Door de werklast en beschikbare tijd zou het onderzoek zich slechts kunnen richten op een provincie of regio. Doordat er is samengewerkt, kon er een groter, completer en meer kwalitatief onderzoek af worden geleverd, wat ook echt waarde heeft voor het werkveld. 1.3. Vraagstelling De vraagstelling die voortvloeit uit de probleemomschrijving en de doelstelling: Welke preventiemaatregelen voor het voorkomen van woonoverlast worden door de 33 ondervraagde woningcorporaties ingezet en waar liggen nog verbetermogelijkheden? 1.4. Deelvragen 1. Welke vormen van preventie zijn er met betrekking tot het onderwerp woonoverlast? 2. Welke preventiemaatregelen worden uitgevoerd door de 33 ondervraagde woningcorporaties? 3. Waar richten de preventiemaatregelen die de 33 ondervraagde woningcorporaties inzetten zich op? 4. Waaraan is behoefte bij leefbaarheidsmedewerkers werkzaam bij de 33 ondervraagde woningcorporaties met betrekking tot het organiseren en initiëren van preventiemaatregelen?

12

5. Voldoen de preventiemaatregelen aan de wettelijke kaders waaraan woningcorporaties zich moeten houden? 1.5. Nadere definiëring begrippen vraagstelling Woningcorporaties Stichtingen of verenigingen die zich bezig houden met volkshuisvesting. Dit houdt in dat ze voornamelijk woningen verhuren, verkopen, sociale huurwoningen beheren en de leefbaarheid in een wijk verbeteren.30 Deze woningcorporaties vallen onder het toezicht van de Rijksoverheid die regels opstelt. Deze regels worden vastgelegd in onder andere de Woningwet.31 Woonoverlast Wanneer een bewoner van een huis zich regelmatig of structureel zodanig gedraagt, dat hij daarmee het woongenot van omwonenden verstoort en/of hun vrijheid belemmert, wordt er gesproken van woonoverlast.32 Woonoverlast kan veroorzaakt worden door directe buren en/of eventueel complexbewoners. Daarnaast kan woonoverlast veroorzaakt worden door negatieve factoren en/of bewoners in een wijk of complex, waardoor meerdere omwonenden er overlast van ondervinden.33 Preventiemaatregelen Maatregelen die tot doel hebben schade te voorkomen of het versterken van determinanten die gunstig zijn.3435 Leefbaarheidsmedewerker De medewerker leefbaarheid houdt zich bezig met het klantenbeheer op individueel, complex- en wijkniveau, met als doel het woongenot en de leefbaarheid in de woningen en wijken te handhaven en zo mogelijk te verbeteren. Dit om de klanttevredenheid en verhuurbaarheid te bevorderen.36

30

‘Wat doet een woningcorporatie?’, Nieuwbouwwijzer, <www.nieuwbouwwijzer.nl/kennisbank/6/Huurwoning/40/Watdoet-een-woningcorporatie> 31 ‘Woningcorporaties’, Rijksoverheid, <www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties> 32 ‘Achtergrond woonoverlast’, Het CCV, 33 ‘Beleidsplan’, Regioburgemeesters, <www.regioburgemeesters.nl/publish/pages/183/beleidsplan_versie_4_0.pdf> 34 ‘Begrip Preventiemaatregelen’, Encyclo, <www.encyclo.nl/begrip/preventiemaatregelen> 35 ‘Preventie’, Toolkitvtv, <www.toolkitvtv.nl/inhoud/indicatoren-en-bronnen/preventie/wat-is-preventie/> 36 ‘Medewerker leefbaarheid’, Wonen Limburg, <www.wonenlimburg.nl/Documenten/vacature/Profiel%20medewerker%20leefbaarheid.pdf>

13

1.6. Onderzoeksstrategie In dit onderdeel staat beschreven welke onderzoeksstrategie, onderzoeksmethoden en specifieke bronnen zijn gebruikt in dit onderzoek. Gedurende dit onderzoek is er gebruik gemaakt van Deskresearch. Deskresearch is een vorm van literatuurstudie die wordt uitgevoerd om doelgericht door anderen vastgelegde en gepubliceerde documentaire informatie over het onderwerp te verzamelen. De informatie is systematisch toegankelijk met behulp van internet, handboeken, tijdschriften en collecties.37 Met deze informatie zijn bepaalde begrippen gedefinieerd. Bestaande gegevens en informatie over preventiemaatregelen tegen woonoverlast zijn hiermee gedeeltelijk in kaart gebracht. Daarbij is er gekozen om door middel van een vragenlijstonderzoek meer informatie te achterhalen. Grotendeels zijn de vragen kwantitatief van aard. Hier is voor gekozen om cijfermatige gegevens (percentages) te verkrijgen en te meten hoe de leefbaarheidsmedewerkers ergens over denken. Enkele vragen hebben een wat meer kwalitatief karakter, zodat er een mogelijkheid werd gegeven om de individuele gedachten en motieven van de respondenten enigszins uit te diepen. Er is bewust gekozen voor online vragenlijsten. De verschillende redenen daarvoor worden hieronder besproken.38 -

Makkelijk te distribueren en een efficiënte dataverzameling

-

Kost weinig tijd en kan op ieder gewenst moment worden ingevuld

-

Minder arbeidsintensief en minder tijdrovend

-

Een grotere kans op eerlijke antwoorden39

In de vragenlijst zijn zowel Mulitiple Choice (MC) vragen als open vragen gebruikt. Kennis, houdingen en bekwaamheden zijn door middel van MC vragen efficiënt bepaald. Deze MC vragen zijn gesloten vragen die direct cijfermatige antwoorden en dus harde data opleverden.40 De open vragen zijn kwalitatiever van aard. Door open vragen te stellen zijn de respondenten uitgenodigd om meer informatie en input te geven.41 De vragenlijst is gemaakt met het online programma Google Docs. De vragenlijst kon op deze manier gemakkelijk worden doorgestuurd en ingevuld. Via een link kon de vragenlijst online ingevuld 37

M. van Veen, K. Westerkamp. Deskresearch. Amsterdam: Pearson 2010. ‘Soorten vragen van een enquête’ alles over marktonderzoek, 39 ‘Enquête’, Rijschool-enquête, <www.rijschool-enquete.nl/index.php?option=com_content&view=article&id=5> 40 ‘Multiple choice test’, Flaguide, 41 ‘Open vragen stellen’ Carrieretijger, 38

14

worden en werd deze gelijk ingeleverd na het invullen. De reacties zijn door het programma bijgehouden en percentages zijn berekend via dit programma waardoor er eenvoudig conclusies konden worden getrokken. 1.7. Verantwoording gekozen bronnen c.q. literatuur De bronnen die gebruikt zijn voor dit onderzoek, zijn zorgvuldig uitgekozen. Het draaide niet om de kwantiteit maar om de kwaliteit. Bronnen met meer diepgang zijn verkozen boven meerdere oppervlakkige bronnen. Onafhankelijkheid Het onderzoek is onafhankelijk uitgevoerd, er was geen sprake van een opdrachtgever. Eigen voorkeuren en meningen zijn niet naar voren gekomen. Betrouwbaarheid Er is vanuit gegaan dat de vragenlijsten waarheidsgetrouw zijn ingevoerd door de medewerkers van de woningcorporaties. De vragenlijst zag er voor elke medewerker hetzelfde uit en werd op dezelfde manier toegestuurd, zo zijn er geen toevallige fouten ontstaan. De gegevens die achterhaald zijn door middel van deskresearch zijn vaststaande feiten. Enkel documenten/websites/literatuur die aan de CARS methode voldeden zijn gebruikt voor dit onderzoek. Via de CARS methode werd er getest op Credibility, Accuracy, Reasonableness en Support. Validiteit Van te voren zijn de begrippen die gebruikt zijn in de vragenlijst meetbaar gemaakt. Doordat de gestructureerde vragenlijst is afgenomen bij verschillende professionals uit het vakgebied wordt de validiteit gewaarborgd. Alleen de medewerkers die te maken hebben met woonoverlast zaken zijn benaderd voor de vragenlijst. Toetsbaarheid De begrippen die gebruikt zijn, zijn helder gedefinieerd zodat het onderzoek goed is afgebakend. Bepaalde begrippen zijn toetsbaar gemaakt, zodat alle respondenten een betrouwbaar antwoord konden geven. Bruikbaarheid De uitkomst van dit onderzoek is bruikbaar voor alle woningcorporaties in Nederland. Daardoor is het tevens bruikbaar voor de SJD praktijk: voor de SJD’ers werkzaam bij de woningcorporaties. Zij kunnen de resultaten van het onderzoek gebruiken om het praktijkprobleem te verkleinen.

15

1.8. Relevantie SJD Juridisch aspect Bij woonoverlast situaties staat het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) centraal en in het bijzonder artikel 8. Dit artikel geeft het recht op respect voor ieders privéleven, zijn familieen gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie. Lid 2 van dit artikel stelt dat geen inmenging van enig openbaar gezag is toegestaan in de uitvoering van dit recht. Echter maakt dit lid ook een kanttekening aan dit recht. Inmenging van openbaar gezag is enkel toelaatbaar bij: noodzakelijk belang van de nationale veiligheid, openbare veiligheid, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen.42 Ook artikel 10 van de Grondwet onderstreept dit recht op eerbieding van ieders persoonlijke leefsfeer. Er zijn een tal van wettelijke mogelijkheden die betrekking hebben op de aanpak van woonoverlast. Deze mogelijkheden liggen vast in de Huisvestingswet, de Wetten Vicoria, Damocles, Victor, de Bouwregelgeving, de Rotterdamwet, de Wet op de ruimtelijke verordening, de Algemene Plaatselijke Verordeningen, Milieuwetgeving en Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.43 Woningcorporaties kunnen dus niet zomaar preventiemaatregelen inzetten maar moeten zich houden aan de wettelijke kaders die vastgelegd zijn in bovenstaande wetten. Methodisch aspect SJD’ers werken systematisch om een bepaald doel te bereiken. Het is belangrijk om planmatig, doelgericht en stapsgewijs te werk te gaan met betrekking tot woonoverlast zaken.44 Bij het voorkomen van woonoverlast komen de drie hoofdfasen van methodisch handelen terug. In de voorbereidingsfase wordt er onderzocht en geanalyseerd wat en hoe er iets gedaan moet worden aan het probleem. Daarna komt de uitvoeringsfase: het verrichten van de beoogde activiteiten. Als afsluiting wordt er in de afrondingsfase gekeken naar de resultaten en wat er de volgende keer beter gedaan kan worden.45 De beroepsrol van de SJD’er bij de woningcorporaties past bij de rol van wetsuitvoerder. Cliënten worden gecontroleerd op de gemaakte afspraken en wanneer deze niet worden nagekomen, wordt er streng opgetreden en kunnen er juridische consequenties worden opgelegd. De beroepsrol 42

EVRM ‘Aanpak woonoverlast’, Ilent, 44 C. Langen. Methodiek Sociaal Juridische Dienstverlening. Soest: H. Nelissen 2003. 45 H. Ewijk, F. Spierings. Basisboek Social Work, mensen en meedoen. Boom onderwijs: Amsterdam 2008. 43

16

belangenbehartiger past tevens ook bij de SJD’er van een woningcorporatie die te maken krijgt met woonoverlast situaties. Funderend aspect Iedereen die de eerste troonrede van koning Willem-Alexander gehoord heeft, zal het niet zijn ontgaan dat Nederland zich momenteel in een verschuiving bevindt.46 De koning benoemt dat de huidige verzorgingsstaat in Nederland langzaam veranderd in een participatiesamenleving.47 In deze participatiesamenleving kenmerkt de overheid zich als faciliterende partij en behoort iedere individu zijn verantwoordelijkheid te nemen voor zijn of haar functioneren in de maatschappij. Er wordt verwacht dat de zelfredzaamheid van burgers toeneemt en dat deze zelf zorg dragen om problemen op te lossen en deze niet “afschuiven” op collectiviteit.48 In het licht van deze participatiesamenleving en groeiende vorm van zelfredzaamheid rijst de vraag of de verantwoordelijkheid van woonoverlast bij de burger, gemeentes of de woningcorporatie ligt. 1.9. Micro-, meso en macroniveau Micro Iedere woningcorporatie is uitgerust met een afdeling Leefbaarheid of Sociaal Beheer. Op deze afdeling werken leefbaarheidsmedewerkers, vaak SJD’ers, die zich richten op het bevorderen van een beter woon- en leefklimaat voor huurders.49 Hierbij ligt de focus op het voorkomen en aanpakken van woonoverlast. Naast het behandelen van overlastmeldingen zijn zij dus bezig om door middel van leefbaarheid verhogende activiteiten een wijk te verbeteren en zodanig mogelijk woonoverlast te voorkomen.50 Dit gebeurd vaak in samenwerking met de Gemeente, Maatschappelijk werk, Reclassering, Jeugdzorg, Politie of andere partijen. Een leefbaarheidsmedewerker signaleert en fungeert als contactpersoon voor deze bovenstaande partijen wanneer er sprake is van overlast of het huisvesten van huurders met psychiatrische problematiek of verslavingen.51 Meso De taken van een woningcorporatie betreffen het bouwen, beheren en verhuren van woningen. Daarnaast worden leefbaarheid verhogende activiteiten geïnitieerd en georganiseerd om de 46

‘Kabinet wil participatiesamenleving’, NOS, <www.nos.nl/artikel/552139-kabinet-wil-participatiesamenleving.html> ‘Verzorgingsstaat verandert in participatiesamenleving’, NOS, <www.nos.nl/video/552166-verzorgingsstaat-verandert-inparticipatiesamenleving.html> 48 H. Klamer, e.a., Perspectief op een participatiemaatschappij. Stichting NCW en Koninklijke v. Gorcom BV 2005. 49 ‘Leefbaarheid in de buurt’, Kennisbank Platform 31, <www.kennisbank.platform31.nl/pages/29174/Leefbaarheid-in-debuurt-en-de-rol-van-woningcorporaties.html> 50 ‘Vacature’, Werk aan wonen, <www.werkaanwonen.nl/vacatures-bij-woningcorporaties/medewerker-sociaal-beheerleefbaarheid-36-uur-per.90368.lynkx> 51 ‘Sociaal beheer en leefbaarheid’, Corpomission, <www.corpomission.nl/produktbladen/Sociaalbeheerenleefbaarheid.pdf> 47

17

leefbaarheid in buurten te verbeteren waar hun woningen zich bevinden.52 Minister Blok heeft op 11 februari 2014 voor Wonen en Rijksdienst een conceptvoorstel tot wijziging van de wet tot herziening van de woningwet met betrekking tot de kerntaken voorgelegd.5354 Dit voorstel zou leiden tot het terugbrengen van de kerntaken tot het bouwen, verhuren, beheren en het daaraan verbonden maatschappelijke vastgoed zoals buurthuizen.55 Echter is de huidige situatie nog steeds zo ingericht dat naast het (financieel) ondersteunen van leefbaarheid verhogende projecten in een wijk, het behandelen van overlastsituaties een grote rol vervult. Wanneer het woongenot verstoord wordt door een andere huurder, heeft een woningcorporatie hier als verhurende organisatie de plicht om hierin op te treden. Macro Een andere verandering die vermeld staat in het conceptvoorstel van Minister Blok is dat de aansturing van woningcorporaties bij de gemeenten zal komen te liggen.56 Het platform Woonoverlast schetst een mooi beeld van het aantal verantwoordelijke partners die bij een overlastsituatie betrokken zijn. Dit kunnen zijn; Politie, Gemeenten, GGD, juristen v/d Gemeente, Wijkbeheer, zorginstanties, lokaal zorgnetwerk, Buurtbemiddeling en handhavers.57 1.10. Vooruitblik Het onderzoek start met hoofdstuk 1 en geeft uitleg over de verschillende vormen preventie die in het algemeen en met betrekking tot woonoverlast problematiek bestaan. Naast het verduidelijken van de term preventie en het schetsen van de verschillende vormen van preventie, wordt er in hoofdstuk 2 ingegaan op welke preventiemaatregelen er nu daadwerkelijk door woningcorporaties in Nederland worden ingezet. Dit hoofdstuk start met de fundamentele preventiemaatregelen die woningcorporaties inzetten en eindigt met de preventiemaatregelen die naar voren zijn gekozen uit de enquête die is ingevuld door 33 woningcorporaties in Nederland. De opsomming van deze preventiemaatregelen wordt in 9 categorieën onderverdeeld. Tevens worden in dit hoofdstuk de resultaten van de voorgelegde stellingen uit de enquête gepresenteerd.

52

‘Activiteiten woningcorporaties’, Rijksoverheid, <www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties/activiteitenwoningcorporaties> 53 ‘Kerntaken woningcorporatie’, Teekens Karstens, 55 ‘Activiteiten woningcorporaties’, Rijksoverheid, <www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties/activiteitenwoningcorporaties> 56 ‘Kerntaken woningcorporatie’, Teekens Karstens, 57 ‘Rollen en verantwoordelijkheden partners’, Platform Woonoverlast, <www.platformwoonoverlast.nl/l/library/download/460829>

18

Hoofdstuk 3 maakt inzichtelijk waar de preventiemaatregelen die worden ingezet in een wijk zich specifiek op richten. De resultaten van het onderzoek worden bekeken in het licht van de actualiteit en ontwikkelingen binnen het gebied wonen en leven. In hoofdstuk 4 worden allereerst ideeën voor nieuwe preventiemaatregelen in kaart gebracht. Daarna is te lezen waarom deze ideeën niet worden uitgevoerd en wat hier de belemmerende factoren voor zijn. Ook worden in dit hoofdstuk de verschillende manieren van informatie uitwisseling toegelicht die door leefbaarheidsmedewerkers worden gebruikt. Hoofdstuk 5 gaat in op het juridische aspect van preventiemaatregelen en wordt uitgewerkt aan welke wettelijke kaders woningcorporaties gebonden zijn. In het laatste hoofdstuk Internationale en Rechtsfilosofische Perspectieven wordt er een casus met betrekking tot het onderwerp woonoverlast besproken. De bijpassende rechtsvraag wordt beantwoord door middel van het vergelijken van de Nederlandse, Ierse en Australische wetgeving. Ook wordt het supranationale en rechtsfilosofische perspectief belicht. Ieder hoofdstuk eindigt met een voorlopige conclusie. Aan de hand van deze voorlopige conclusies wordt een eindconclusie geformuleerd waaruit aanbevelingen voortvloeien. Deze conclusie en aanbevelingen vormen uiteindelijk de leidraad voor het toepassingsproduct.

19

Hoofdstuk 1 Preventie In dit hoofdstuk staat de eerste deelvraag centraal. Deze is als volgt geformuleerd: welke vormen van preventie zijn er met betrekking tot het onderwerp woonoverlast? Om te beginnen zal het begrip preventie gedefinieerd worden. Daarna worden de verschillende vormen van preventie benoemd en gerelateerd aan het begrip woonoverlast. De uitleg van het begrip preventie laat zich door de Dikke van Dale eenvoudig omschrijven als het ‘voorkomen van iets’.58 Een uitgebreide definitie van het begrip preventie klinkt als volgt: "initiatieven die doelbewust en systematisch een probleem voorkomen". Preventie is een activiteit die bewust wordt ondernomen om een probleem via een vooraf bepaalde en doordachte weg te voorkomen. Er wordt pas van preventie gesproken wanneer het initiatief nadrukkelijk bedoeld is om een probleem te voorkomen. Daarnaast moet er sprake zijn van een probleem. Preventief denken en werken begint pas wanneer er zich een confrontatie met een probleem voordoet.59 Preventie is de vroegtijdige aanpak van een probleemsituatie. Het inzetten van preventiemaatregelen kan omschreven worden als maatregelen die tot doel hebben schade te voorkomen of het versterken van determinanten die gunstig zijn.6061 Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) beschrijft preventie als: activiteiten met het oog op het voorkomen van criminaliteit. Activiteiten ter voorkoming van overlast, woonoverlast, verloedering en onveiligheidsgevoelens vallen hier ook onder.62 Het CBS heeft deze beschrijving afgeleid van de brede definitie van het begrip preventie van de wetenschappers Van Dijk & de Waard. Volgens hun definitie gaat het om: “alle maatregelen van burgers en particuliere instellingen en van de overheid voor zover liggende buiten de strafrechtspleging in enge zin die erop zijn gericht gedragingen die volgens de wet strafbaar zijn te voorkomen”.63 Op verscheidene momenten van een probleemwording kan preventie ingrijpen: wanneer een probleem al ver gevorderd is of wanneer er nog maar nauwelijks sprake is van een probleem. Het is belangrijk om een zich ontwikkelend probleem of risicosituatie zo tijdig mogelijk op de ontwikkelingslijn te stoppen. Hoe verder het probleem evolueert, hoe groter het probleem wordt. Elke preventiemaatregel die wordt ingezet, waar dan ook op de ontwikkelingslijn, moet zijn bijdrage leveren om de

58

‘Betekenis preventie’, Van Dale, <www.vandale.nl/opzoeken?pattern=preventie&lang=nn> P. Goris, e.a., Wenselijke preventie stap voor stap. Antwerpen: Garant 2007. 60 ‘Begrip Preventiemaatregelen’, Encyclo <www.encyclo.nl/begrip/preventiemaatregelen> 61 ‘Preventie’, Toolkitvtv, <www.toolkitvtv.nl/inhoud/indicatoren-en-bronnen/preventie/wat-is-preventie/> 62 ‘Preventie criminaliteit’, Het CBS, <www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/veiligheid-recht/methoden/dataverzameling/overigedataverzameling/uitgaven-veiligheidszorg-bijlage-1-methode.htm> 63 J.J.M van Dijk, J. de Waard, A two-dimensional typology of crime prevention projects. Criminal Justice Abstracts 1991. 59

20

ontwikkeling van een probleem of risicosituatie tijdiger te stoppen.64 De verschillende vormen van preventie zijn in 1976 geïntroduceerd door de wetenschappers Brantingham en Faust. Sindsdien wordt de indeling van primaire, secundaire en tertiaire preventie gehanteerd65. Primaire, secundaire en tertiaire preventie verwijzen naar het moment waarop men in de probleemontwikkeling ingrijpt. •

Primaire preventie; Deze vorm van preventie richt zich op de gehele bevolking.66

•

Secundaire preventie; Bij secundaire preventie gaat het om preventie specifiek gericht op risicogroepen.67

•

Tertiaire preventie; Deze vorm van preventie richt zich op het voorkomen van herhaling.68

Wanneer de vertaalslag naar soorten preventie met betrekking tot het voorkomen van woonoverlast wordt gemaakt, kan er gesteld worden dat primaire preventie gericht is op alle huurders van een woningcorporatie. Secundaire preventie richt zich op huurders die een mogelijk risico vormen tot het veroorzaken van woonoverlast. Dit is vaak lastig te bepalen omdat het gaat om een voorspelling. Echter is wel aangetoond dat bepaalde doelgroepen zoals huurders met verslavingsproblematiek of psychiatrische stoornis vaker woonoverlast veroorzaken in een wijk.69 Wanneer een huurder in het verleden woonoverlast heeft veroorzaakt of een wijk of complex bekend staat als achterstandswijk wordt tertiaire preventie ingezet om herhaling te voorkomen.

64

‘Algemene Preventie Welzijnsgids’, Team preventie ontwikkelingen, 65 P.J. Brantingham, F.L. Faust, A conceptual model of crime prevention; crime and delinquency. Florida State University 1976. 66 ‘Preventie criminaliteit’, Het CBS, <www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/veiligheid-recht/methoden/dataverzameling/overigedataverzameling/uitgaven-veiligheidszorg-bijlage-1-methode.htm> 67 Idem aan voetnoot 66. 68 Idem aan voetnoot 66. 69 ‘Dossier helpen en ingrijpen bij woonoverlast door psychisch kwetsbaren’, Het CCV, <www.hetccv.nl/binaries/content/assets/ccv/dossiers/woonoverlast/helpen-en-ingrijpen-bij-woonoverlast-door-psychischkwetsbaren.pdf>  

21

Hoofdstuk 2 Preventiemaatregelen In dit hoofdstuk staat de tweede deelvraag centraal. Deze is als volgt geformuleerd: welke preventiemaatregelen worden ingezet door de 33 ondervraagde woningcorporaties? Om te beginnen wordt er omschreven hoe deze gegevens over de preventiemaatregelen met betrekking tot woonoverlast die op dit moment worden ingezet zijn verkregen. Als tweede worden er een aantal stellingen weergeven. Daarna worden de fundamentele preventiemaatregelen toegelicht. Tot slot worden de verzamelde gegevens in kaart gebracht. Door middel van een enquête zijn de preventiemaatregelen om woonoverlast te voorkomen van 33 verschillende woningcorporaties verzameld. Voordat de leefbaarheidsmedewerkers konden starten met het beantwoorden van de enquêtevragen, werden de begrippen ‘woonoverlast’ en ‘preventiemaatregelen’ verduidelijkt. De leefbaarheidsmedewerkers zijn vanzelfsprekend ervaringsdeskundigen en kennen deze begrippen, maar het is voor het onderzoek belangrijk dat alle leefbaarheidsmedewerkers een gelijke definitie van de begrippen hanteren. Dit is belangrijk zodat er uiteindelijk een betrouwbare conclusie kan worden getrokken en een betrouwbare aanbeveling kan worden gedaan.

Er werd van te voren duidelijk gemaakt dat het onderzoek zich richt op preventiemaatregelen om woonoverlast te voorkomen. Dit begrip werd omschreven als: ‘maatregelen die als doel hebben om woonoverlast te voorkomen of positieve factoren in een wijk te versterken’. Om begrip nog helderder te weergeven, werden er een aantal voorbeelden van preventiemaatregelen gegeven, zoals: het uitbreiden van de algemene huurvoorwaarden, het plaatsen van schuttingen en het organiseren van een buurtbarbecue. Daarnaast werd er in de enquête aangegeven dat woonoverlast in verschillende vormen voorkomt en dat het onderzoek zich richt op al deze verschillende vormen. Voorbeelden zoals: geluidsoverlast, vervuiling en/of stankoverlast (bijvoorbeeld door huisdieren), ruzies (bijvoorbeeld over erfafscheidingen/bomen/struiken), intimidaties en bedreigingen werden in de enquête weergeven. De vraag ‘welke preventiemaatregelen worden door uw woningcorporatie ingezet die een bijdrage leveren aan het voorkomen van woonoverlast?’ werd in de enquête toegespitst op twee soorten woonoverlast, namelijk: 1. Woonoverlast door directe omwonenden. Dat wil zeggen: overlast veroorzaakt door de directe buren en eventueel complex/galerij bewoners.

22

2. Wijk gerelateerde woonoverlast. Dat wil zeggen: overlast veroorzaakt door negatieve factoren en/of bewoners in een wijk, flat of appartementencomplex waar meerdere omwonenden overlast van ondervinden. De vraag werd in de enquête in tweeën opgesplitst. Er kwamen echter grotendeels gelijke antwoorden uit de twee enquêtevragen naar voren. Vaak worden dus dezelfde preventiemaatregelen voor de twee verschillende soorten woonoverlast ingezet door de 33 ondervraagde woningcorporaties. Dit betekent dat er voor het voorkomen van woonoverlast veroorzaakt door directe omwonenden en voor de wijk gerelateerde woonoverlast, dezelfde preventiemiddelen worden ingezet. 2.1. Stellingen Preventiemaatregelen dragen voor een groot deel bij aan het verminderen van woonoverlast. Dit geeft een ruime meerderheid, namelijk 83%, van de leefbaarheidsmedewerkers van 33 ondervraagde woningcorporaties aan. Daarnaast is aan de ondervraagde leefbaarheidsmedewerkers de vraag gesteld om met een cijfer van 1 t/m 10 aan te geven hoe belangrijk zij het vinden dat woningcorporaties preventiemaatregelen inzetten om woonoverlast te voorkomen. De resultaten schetsen een duidelijk beeld. Ruim 83% van de ondervraagde leefbaarheidsmedewerkers beantwoord deze vraag met een 8 of hoger. Gemiddeld heeft deze vraag een 8.6 gescoord. Slechts één leefbaarheidsmedewerker heeft een onvoldoende gegeven, namelijk het cijfer drie. Deze uitkomsten onderstrepen het belang dat leefbaarheidsmedewerkers hechten aan het inzetten van preventiemaatregelen om woonoverlast te voorkomen. Echter moet er een belangrijke kanttekening gemaakt worden. Dit is namelijk dat zeven van de ondervraagde leefbaarheidsmedewerkers duidelijk onderstrepen dat zij van mening zijn dat preventiemaatregelen bijdragen aan het verminderen van woonoverlast, maar dat het een illusie is om te denken dat alle woonoverlast hiermee voorkomen kan worden. Tevens blijkt uit de enquête dat 65% van de ondervraagde leefbaarheidsmedewerkers van mening is dat hun woningcorporatie genoeg preventiemaatregelen inzet om woonoverlast te voorkomen. De overige 35% vindt daarentegen dus dat hun woningcorporatie nog meer preventiemaatregelen zou moeten inzetten. 2.2. Fundamentele preventiemaatregelen Er zijn een aantal fundamentele preventiemaatregelen met betrekking tot het voorkomen van woonoverlast waar woningcorporaties in Nederland gebruik van maken. Deze verschillende

23

preventiemaatregelen zijn hieronder beschreven. Het Nederlandse Huurrecht Een woningcorporatie stelt als verhurende partij een huurovereenkomst op die voortvloeit uit de regels van het Nederlandse Huurrecht. Het huurrecht beschrijft dat het huren van een huurwoning twee fundamentele kenmerken heeft: de verhuurder verstrekt de huurder het gebruik van een zaak en de huurder biedt de verhuurder een tegenprestatie. Wanneer aan beide voorwaarden wordt voldaan, is er sprake van een huurovereenkomst en gelden de regels van het huurrecht die zijn vastgesteld in het Burgerlijk Wetboek.70 Door het aanbod en de aanvaarding van de huurovereenkomst is er sprake van een wilsovereenstemming. Een huurovereenkomst is vormvrij, het is in principe niet noodzakelijk dat het schriftelijk wordt opgesteld.71 Ondanks deze vormvrije overeenkomst, kiezen woningcorporaties voor het opstellen van een huurovereenkomst om vooraf de rechten en plichten van de huurder en verhuurder duidelijk vast te stellen. De rechten en plichten die gelden tussen huurder en verhuurder zijn opgenomen in boek 7, titel 4, afdeling 2 en 3 van het Burgerlijk Wetboek. Hierin wordt bepaald dat de huurder gebonden is aan de eisen van redelijkheid en billijkheid72 en hij het gehuurde slechts mag gebruiken zoals is overeengekomen.73 Een andere belangrijke verplichting van de huurder staat beschreven in artikel 7:213 BW: “De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen”. Dit kan het veroorzaken van woonoverlast betekenen. Het niet gedragen zoals een goed huurder is dan ook een opzeggingsgrond voor de verhuurder.74 Het opnemen van deze verplichting helpt woningcorporaties om bijvoorbeeld tijdens een intakegesprek de huurder er op attent te maken dat hij/zij geen overlast mag veroorzaken en zich als goed huurder moet gedragen. Dit is te kenmerken als een vorm van primaire preventie. De Algemene Huurvoorwaarden Naast de regels van het Burgerlijk Wetboek, gelden de regels die schriftelijk en/of mondeling tussen verhuurder en huurder zijn overeengekomen. Deze regels zijn een nadere uitwerking van de wettelijke bepalingen en staan beschreven in de algemene huurvoorwaarden, wat wordt bijgevoegd aan de huurovereenkomst. Hierin staan de verplichtingen van de verhuurder en van de huurder opgesomd.75 Wanneer er regels in de huurovereenkomst afwijken van de algemene huurvoorwaarden gaan de

70

´Huurrecht´, Justitia, <www.justitia.nl/huurrecht/> Artikel 6:217 e.v. BW 72 Artikel 6:248 BW 73 Artikel 7:214 BW 74 Artikel 7:274 eerste lid aanhef en sub a BW 75 H. Hielkema, e.a., Burenoverlast. Remedies tegen de overlastgevende huurder, Apeldoorn: Maklu uitgevers 2009. 71

24

bepalingen in de huurovereenkomst voor.76 Een voorbeeld van een vaak gebruikte bepaling uit de algemene huurvoorwaarden van een woningcorporatie is: 'het is de huurder verboden in de tuinen, op de balkons en in verkeers- of gemeenschappelijke ruimten voertuigen, afval en andere zaken te stallen, op te slaan of te deponeren'.77 Om de huurder alvorens hierover te informeren, door middel van het laten ondertekenen van de algemene huurvoorwaarden, bestaat er geen onduidelijkheid over wat wel en niet gewenst is. Dit is te kenmerken als een vorm van primaire preventie. Het inzetten van leefbaarheidsmedewerkers In het Besluit Beheer Sociale Huursector wordt omschreven dat woningcorporaties toegelaten instellingen zijn. Dit betekent dat zij de taak hebben om zorg te dragen voor een eerlijke verdeling van woonruimte. Woningcorporaties zijn private rechtspersonen die belast zijn met de uitvoering van een publieke taak: de volkshuisvesting.78 Woningcorporaties hebben als verhuurder de verplichting om gebreken te verhelpen. Niet alleen materiele gebreken, maar ook het niet optreden tegen overlast kan als een gebrek worden aangemerkt.79 Woningcorporaties hebben de verplichting om overlastklachten te onderzoeken80 en om maatregelen tegen de overlastveroorzaker te ondernemen.81 Een andere taak van een woningcorporatie is het organiseren van activiteiten om de leefbaarheid in de buurten waar zij woningbezit hebben te verbeteren82 en het verrichten van andere werkzaamheden die ten goede komen aan het woongenot in de buurt.83 Om deze verplichtingen te kunnen realiseren, zetten woningcorporaties medewerkers van hun afdeling Leefbaarheid of Sociaal Beheer in. Er worden verschillende benamingen gehanteerd voor deze medewerkers, zoals; medewerker leefbaarheid, wijkbeheerder, woonconsulent leefbaarheid & woonservice, sociaal beheerder, woonconsulent klant & wonen en medewerker overlast en participatie. De taken van deze medewerkers zijn gericht op het verbeteren van de leefbaarheid in de wijk om zo het woongenot van de huurders te vergroten. Zij maken zichzelf zichtbaar in de wijken, 76

´Veiligheidsontwikkelingen woonoverlast´, Het CCV, <www.hetccvtrends.nl/veiligheidsontwikkelingen/woonoverlast#trends> 77 ´Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte´, Portaal, <www.portaal.nl/resources/1/Huurvoorwaarden/Alg%20huurvoorwaaden%20Zelfstandige%20woonruimte.pdf> 78 ‘Voorkomen is beter dan uit huis zetten’, Rijksoverheid, <www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/leefbaarheid/documenten-enpublicaties/brochures/2013/07/05/voorkomen-is-beter-dan-uit-huis-zetten.html> 79 HR 16 oktober 1992, NJ 1993/167 80 Hof Amsterdam, 21 augustus 2008, WR 2009, 4. 81

Artikel 7:206 lid 1 BW ‘Activiteiten woningcorporaties´, Rijksoverheid, <www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties/activiteitenwoningcorporaties> 83 Artikel 12a lid 1 sub f Besluit Beheer Sociale Huursector 82

25

zodat de huurders hen laagdrempelig aan kunnen spreken en andersom. Daarnaast dient deze zichtbare surveillance als afschrikmiddel. Overlastgevers denken twee keer na voor zij een overtreding begaan wanneer zij weten dat zij in de gaten worden gehouden.84 Het inzetten van leefbaarheidsmedewerkers en hun aanwezigheid in de wijk kan gezien worden als zowel een vorm van primaire, secondaire en tertiaire preventie. 2.3. Resultaten enquête onderzoek Hieronder worden de resultaten van de 33 ondervraagde woningcorporaties weergeven. In de enquête is er gevraagd welke preventiemaatregelen met betrekking tot het voorkomen van woonoverlast zij op dit moment inzetten. De genoemde maatregelen zijn overzichtelijk verdeeld over 9 sub thema’s. 1. Toewijzing Uit de enquête blijkt dat er een stevig beleid door de ondervraagde woningcorporaties wordt gevoerd voor de toewijzing van nieuwe huurders. Tevens wordt er aandacht besteed aan diversiteit. Zo wordt er gekeken naar welke doelgroepen zich al in een wijk of complex bevinden en welke doelgroepen daar eventueel bij zouden kunnen komen wonen. Ook worden er steeds meer huurwoningen te koop aangeboden en worden er huizen gebouwd voor de vrije huursector, dit creëert diversiteit in de wijken. Hieronder worden de verschillende genoemde preventiemaatregelen in verschillende fases van de woningtoewijzing opgesomd. - De potentiële huurder moet persoonlijke gegevens en een woonhistorie aanleveren. (1 van de 33) - Bij een slechte huurdersverklaring wordt er geen woning toegewezen. (1 van de 33) - Er wordt vooronderzoek naar de achtergrond van de toekomstige huurder gedaan. (1 van de 33) - Er wordt contact opgenomen met de vorige verhuurder. (2 van de 33) - Er wordt gescreend bij de politie, gemeente of andere betrokken instanties. (4 van de 33) Naar aanleiding van de aangeleverde gegevens wordt er een intakegesprek gevoerd. (10 van de 33) - Er wordt een intakegesprek bij de woningzoekende thuis gehouden. (1 van de 33) - Er wordt een intakegesprek bij de woningcorporatie op kantoor gehouden. (9 van de 33) - Tijdens het intakegesprek wordt er nadrukkelijk ingegaan op het omgaan met woonoverlast en het voorkomen daarvan. (2 van de 33)

84

‘Leefbaarheid’, Movisie, <www.movisie.nl/sites/default/files/alfresco_files/Sterk_bewijs_dat_burgerwachten_leefbaarheid_verbeteren%20[MOV779867-00].pdf>

26

- Er wordt gekeken of de toekomstige huurder in de buurt of het complex past. (2 van de 33) - Er wordt gekeken of de toekomstige huurder bij de bewoners die er al wonen past. (1 van de 33) - Er wordt actief voorgelicht over gehorige panden. (2 van de 33) - Er wordt gevraagd naar hobby’s die woonoverlast kunnen veroorzaken. (1 van de 33) - Wanneer er bij het intake gesprek verdachte factoren naar voren komen, wordt er, wanneer dit nog niet is gedaan, gescreend bij de politie etc. (2 van de 33) In de enquête wordt door een leefbaarheidsmedewerker aangegeven dat het intakegesprek een goed middel is om eventuele woonoverlast te voorkomen, maar dat dit in de uitvoering echter niet zorgvuldig genoeg blijkt te gebeuren waardoor er belangrijke informatie gemist wordt. Door de bezuinigingen en de hoge werkdruk worden de intakegesprekken vaak onvoldoende uitgevoerd. Daarnaast wordt er door een andere leefbaarheidsmedeweker aangegeven dat het belangrijk is dat deze intakegesprekken en vooronderzoeken door de juiste mensen worden gedaan. Het selecteren van passende kandidaten vergt meer dan alleen de uitvoering. Er wordt voorgesteld om hiervoor alleen werknemers op Hbo-niveau aan te nemen. Het houden van intakegesprekken met toekomstige huurders is in zijn algemeenheid een vorm van primaire preventie. De intakegesprekken richten zich op alle toekomstige huurders. Wanneer er zorgwekkende informatie over een toekomstige huurder voorafgaand van het intakegesprek bekend is, wordt het intakegesprek echter een vorm van secundaire preventie omdat er gericht wordt op een risicogroep. 2. Praktische aanpassingen aan woning of complex Door de ondervraagde woningcorporaties worden praktische aanpassingen aan hun woningen en complexen verricht om woonoverlast te voorkomen. Bij nieuwbouwprojecten of renovaties worden er bijvoorbeeld bepaalde bouwkundige maatregelen getroffen. Daarnaast worden leefbaarheidsaspecten meegenomen, dit betekent dat er gekeken wordt welke ruimtes juist wel of juist niet aan elkaar kunnen grenzen. (2 van de 33) Hieronder worden de genoemde preventiemaatregelen m.b.t. praktische aanpassingen aan de woning of een complex bij bestaande en nieuwe woningen/complexen weergeven. Woningcorporaties proberen geluidsoverlast tussen buren en/of in complexen zoveel mogelijk te voorkomen door verschillende praktische aanpassingen te doen aan de huurwoning. Zoals: - het isoleren van de woningvloer (2 van de 33) - het isoleren van de wanden en plafond (2 van de 33)

27

- het plaatsen van dubbelglas (1 van de 33) Daarnaast proberen woningcorporaties verloedering van de woonomgeving en overlastgevend/crimineel gedrag van huurders en/of bezoekers te voorkomen door middel van verschillende aanpassingen. Zoals: - het verbeteren van hang en sluitwerk (1 van de 33) - het verzorgen van goede verlichting rondom de woningen en complexen (1 van de 33) - het plaatsen van schuine brievenbussen; om vandalisme tegen te gaan (1 van de 33) - het plaatsten van goede fietsenstallingen (1 van de 33) - het plaatsen van prullenbakken in de algemene ruimtes (1 van de 33) - het schoonmaken van de openbare ruimtes en brandgangen (2 van de 33) - het inzetten van camerabewaking; om mensen af te schrikken worden er in wijken of complexen camera’s opgehangen. Cameratoezicht is een instrument dat kan bijdragen aan het vergroten van veiligheid en het terugdringen van de criminaliteit in een wijk. De vraag of cameratoezicht werkt is echter niet simpel te beantwoorden blijkt uit evaluaties. In sommige gevallen werkt het wel en in sommige weer niet. De effectiviteit is moeilijk te meten waardoor het onbekend blijft.85 Uit de enquête van dit onderzoek geeft één woningcorporatie aan dat zij in de complexen met cameratoezicht, merken dat er minder vervuiling, vandalisme en overlastgevend gedrag optreedt. (3 van de 33) Praktische aanpassingen aan woningen en/of complexen vallen onder de vorm primaire preventie. Deze aanpassingen zijn gericht op het gehele huurdersbestand van de woningcorporatie. 3. Informeren over regelgeving De ondervraagde woningcorporaties proberen woonoverlast te voorkomen door zoveel mogelijk informatie te verstrekken aan (toekomstige) huurders. Zo blijkt uit de enquête bijvoorbeeld dat er bij één woningcorporatie een voorlichtingsblad waarop de eisen voor harde vloerbedekking uitvoerig worden uitgelegd wordt meegegeven bij het intakegesprek. Andere voorbeelden van genoemde preventiemaatregelen tijdens het intakegesprek: - toekomstige huurder infomeren over het woonoverlast beleid bij intakegesprek (3 van de 33) - toekomstige huurder op hun rechten en plichten wijzen m.b.t. vloerisolatie (2 van de 33) - toekomstige huurder informeren over overbewoning (1 van de 33) - toekomstige huurder informeren over de woonregels en gewenst/ongewenst gedrag (2 van de 33) 85

‘Handreiking Cameratoezicht’, Het CCV, <www.hetccv.nl/binaries/content/assets/ccv/instrumenten/cameratoezicht/handreiking-cameratoezicht-lgv.pdf>

28

- toekomstige huurder informeren over waar, wanneer en bij wie hij/zij zijn klachten kwijt kan. (1 van de 33) Er wordt aangegeven dat het belangrijk is dat er helder gecommuniceerd wordt en gecommuniceerd blijft worden met de huurders, dit doen de woningcorporaties door middel van: - nieuwsbrieven - website - persoonlijke gesprekken - communicatieborden bij entrees waarop staat aangegeven wat wel en niet mag. Het informeren van de huurders over de regelgeving is een vorm van primaire preventie. De informatie wordt verstrekt aan elke huurder. 4. Samenwerken in netwerken Alle 33 ondervraagde woningcorporaties proberen woonoverlast te voorkomen door samen te werken met andere instanties. Zo zijn er samenwerkingsnetwerken met: - Jongerenwerk - Politie - OGGZ - Gemeente - Bureau Jeugdzorg - Bemoeizorg - Veiligheidshuis - sociale/wijk teams of wijkplatforms - andere hulpverlening instanties. Er wordt aangegeven dat het belangrijk is om te participeren in deze netwerken en er goede contacten worden gelegd met de medewerkers van andere instanties, zodat er nauw kan worden samengewerkt. Twee van de ondervraagde woningcorporaties zoekt en eist voor kwetsbare huurders meteen vanaf het begin al passende hulpverlening bij één van de samenwerkende instanties. Het samenwerken in netwerken valt onder de vorm secundaire preventie. Deze preventiemaatregel richt zich op risicogroepen waarvan verwacht wordt dat zij woonoverlast kunnen veroorzaken. Door andere instanties tijdig in te schakelen, wordt dit voorkomen. Bij de doelgroep waarbij een

29

woonoverlast situatie al eerder is voorgekomen en daardoor instanties ingeschakeld worden kan er gesproken worden over tertiaire preventie. 5. Leefbaarheid in de wijk De ondervraagde woningcorporaties treffen leefbaarheidsvergrotende preventiemaatregelen om daarmee mede woonoverlast te voorkomen. In de enquête wordt aangegeven dat er financiële middelen beschikbaar zijn om projecten rondom sociale cohesie/betrokkenheid in de buurt op te zetten (4 van de 33). Daarnaast wordt er aangegeven dat bewonersinitiatieven zoals buurtfeesten, buurtbarbecues, nieuwjaarsrecepties, bewonerscommissies en afrondingen van woonbelevingsonderzoeken gefaciliteerd worden (5 van de 33). Door één ondervraagde woningcorporatie wordt de leefbaarheidsactiviteit Pimp je Portiek benoemd. Zij hadden dit idee van een collega-woningcorporatie overgenomen. Bij deze activiteit krijgen portiekflatbewoners de kans om hun portiek op te knappen. Het doel van dit verbeterproject is om het portiek als een verlengde te zien van de woning en netjes te houden. Een belangrijk subdoel is het bevorderen van het contact tussen bewoners.86 Het organiseren van wijkschouwen om de leefbaarheid in de wijken te vergroten is drie maal genoemd. Een wijkschouw is een wandeling door de wijk samen met bewoners, woningcorporatiemedewerkers en eventueel de politie en de gemeente. Samen wordt er gekeken naar mogelijke knelpunten en wordt er gesproken over op welke wijze eventuele verbeteringen kunnen worden doorgevoerd. Het doel van een wijkschouw is het aanhalen van contacten met de lokale bevolking en het onderzoeken waar de veiligheid en leefbaarheid in de wijk verder vergroot kunnen worden.87 Andere leefbaarheidsvergrotende preventiemaatregelen genoemd in de enquête zijn: - Het opzetten van projectteams bij nieuwbouw of renovatie waarbij leefbaarheid inspraak heeft. - Het organiseren van informatieve bijeenkomsten. (1 van de 33) - Het stimuleren van bewonersinitiatieven voor activiteiten die bijdragen aan de leefbaarheid. (2 van de 33) - Het stimuleren van bewonerscommissies. (3 van de 33) - Het organiseren van contactmomenten, bijvoorbeeld bij grootschalige renovatieprojecten. (1 van de

86

‘Jaarverslag Lefier’, Lefier, <www.lefier.nl/mlib/website/Over_Lefier/Publicaties_en_folders/Jaarverslag%202012%20Lefier.pdf> 87 ‘Wijkschouwen’, Strijen, <www.strijen.nl/bestuur-en-organisatie/wijkschouwen_3219/>

30

33) - Het organiseren van tuindagen om informatie te geven over groenonderhoud. (1 van de 33) - Het organiseren van opruimacties voor bewoners uit de wijk. (1 van de 33) - Het actief betrekken van bewoners bij hun wijk. (1 van de 33) Door alle woningcorporaties wordt er aangegeven dat hun medewerkers zichtbaar zijn in de wijken, zodat hun huurders hen gemakkelijk en laagdrempelig kunnen aanspreken wanneer er iets is. Uit eerder onderzoek is gebleken dat de meerderheid van huurders van sociale huurwoningen van mening is dat de woningcorporatie aanwezig moet zijn in de buurt met een buurtbeheerder of aanspreekpunt. Dit is in het belang dat gehecht wordt aan de veiligheid en overlastbestrijding.88 Daarnaast proberen de ondervraagde woningcorporaties door verloedering tegen te gaan, te zorgen voor een nette uitstraling van complexen en een zo prettig mogelijke leefomgeving. Het vergoten van de leefbaarheid in de wijken is zowel een vorm van primaire als secundaire preventie. Het oprichten van bewonerscommissies en projectteams richt zich op het gehele huurbestand van de woningcorporaties en valt daarom onder primaire preventie. Wijkschouwen en tuindagen worden echter vaak georganiseerd in onrustige wijken waar speciale aandacht nodig is en zijn dus gericht op risicogroepen waardoor deze maatregelen vallen onder secundaire preventie. 6. Contact stimuleren tussen buurtbewoners Uit de enquête blijkt dat woningcorporaties van mening zijn dat onderling contact tussen buren werkt als preventie voor woonoverlast. ‘Wanneer huurders elkaar kennen, leren ze elkaar beter begrijpen’ wordt er door één woningcorporatie aangegeven. Zeven van de 33 ondervraagde woningcorporaties geven aan dat zij zich inzetten om te stimuleren dat, wanneer er een conflict is ontstaan, huurders eerst met elkaar in gesprek gaan voordat de woningcorporatie wordt ingeschakeld en zich er mee bemoeit. Er wordt gestimuleerd dat huurders zo veel mogelijk zelf probleemsituaties oplossen en uit zichzelf met elkaar in gesprek gaan. Daarnaast wordt er geprobeerd de huurders zoveel mogelijk met elkaar in contact te laten komen door middel van: - Bij nieuwe verhuring de tip geven dat de nieuwe huurder zich moet voorstellen aan de buren. (6 van de 33) 88

‘Onderzoek hurend Nederland’, KWH, <www.kwh.nl/uploads/files/1/Rapportage%20KWH%20onderzoek%20hurend%20Nederland.pdf>

31

- Kennismakingsgesprekken laten organiseren door bewonerscommissies. (1 van de 33) - Kennismakingsbijeenkomsten/feesten voor bewoners van nieuwe complexen organiseren. (3 van de 33) Het stimuleren van het contact tussen de directe buren en omwonenden is een vorm van primaire preventie. Het is gericht op het gehele huurderbestand van de woningcorporatie. 7. Huurovereenkomst en aanvullingen Uit de enquête blijkt dat er algemene huurvoorwaarden door de ondervraagde woningcorporaties worden bijgesloten aan het huurcontract. In deze algemene huurvoorwaarden wordt aandacht besteed aan het voorkomen van woonoverlast. De ongewenste en gewenste gedragen van de huurder worden benoemd. Daarnaast wordt er aandacht gegeven voor het gebruik gemeenschappelijke ruimten, het tuingebruik, onderhoud van de huurder en het maximaal aantal huisdieren en bewoners dat per woning acceptabel is. Vier van de 33 ondervraagde woningcorporaties geven aan dat zij op dit moment de algemene huurvoorwaarden aan het vernieuwen zijn en hierbij extra aandacht besteden aan het leefbaarheidsaspect en dus het voorkomen van woonoverlast. Andere preventiemaatregelen om woonoverlast te voorkomen die genoemd zijn in de enquête zijn: - Het invoeren van een vloerenbeleid. Gehorige complexen zijn aangewezen en hierin worden harde vloeren verboden. (2 van de 33) - Personen die eerder uit huis zijn gezet moeten een jaar proef wonen. (1 van de 33) - Extra contract m.b.t gedragingen van dubieuze huurder waarvan overlast bekend is. (2 van de 33) - Begeleidingscontracten: hulpverlening wordt geëist. - Speciale huurovereenkomst afsluiten oftewel een Laatste Kansbeleid: een overeenkomst tussen een gemeente en (enkele) woningcorporaties om huurders een laatste kans te bieden om ergens te wonen zonder woonoverlast te veroorzaken. De hulpverlening en woonbegeleiding daarbij is dwingend van karakter.89 (3 van de 33) De algemene huurvoorwaarden vallen onder de vorm primaire preventie. Deze algemene huurvoorwaarden worden toegevoegd aan het huurcontract van elke huurder van de verhurende woningcorporatie. Wanneer er echter aanvullende specifieke voorwaarden of begeleidingscontracten worden afgesloten met specifieke huurders, is er sprake van tertiaire preventie omdat het gericht is op 89

‘Wooncoaching’, Het vierde huis, <www.hetvierdehuis.nl/Paginas/Wooncoaching>

32

één persoon. 8. Handhaving Dit sub thema richt zich voor een groot deel op de aanpak van woonoverlast in plaats van het voorkomen van woonoverlast. Toch gelden deze maatregelen tevens als preventiemaatregelen. Zoals eerder vermeld, worden er door alle ondervraagde woningcorporaties wijk/buurtbeheerders/woonconsulenten/leefbaarheidsmedewerkers ingezet om de woningcorporatie zichtbaar en herkenbaar te maken in de wijken. Deze woningcorporatiemedewerkers hebben persoonlijk contact met de huurders en spreken hen aan op hun woongedrag wanneer dit ongewenst is. Zij gaan op huisbezoeken en lopen rond in de wijk. De woningcorporatiemedewerkers hebben een signalerings- en bemiddelingsfunctie en proberen de zelfredzaamheid van hun huurders te activeren. Andere vormen van handhaving die genoemd zijn in de enquête zijn: - Het inzetten van huismeesters. (2 van de 33) - Spontaan huisbezoeken verrichten. (2 van de 33) - Huisbezoeken verrichten samen met wijkagenten. (1 van de 33) - Een huisbezoek 4 weken nadat er een sleuteluitgifte gedaan is afleggen. (1 van de 33) De genoemde handhavingsmaatregelen vallen onder verschillende vormen van preventie. Wanneer er bijvoorbeeld in een specifieke wijk camerabewaking wordt geplaatst, is dit gericht op risicogroepen en is er sprake van secundaire preventie. Wanneer er echter een huisbezoek samen met een wijkagent plaatsvindt bij een specifieke overlastgevende huurder, is er sprake van tertiaire preventie omdat er gericht wordt op het voorkomen van herhaling. 9. Bemiddeling Dit subthema richt zich vooral op het aanpakken van woonoverlast. Door buurtbemiddeling in te schakelen wordt er echter ook vaak een groot deel woonoverlast voorkomen en daarom geldt dit gedeeltelijk als preventiemaatregel. Door 9 verschillende woningcorporaties werd er aangegeven dat zij gebruik maken van buurtbemiddeling. Buurtbemiddeling wordt ingezet om huurders te helpen hun burenruzies op te lossen. De getrainde buurtbemiddelaars luisteren neutraal en zonder oordeel naar het verhaal van beide

33

partijen. Onder begeleiding van de bemiddelaars lossen de ruziënde partijen samen zelf hun conflict op. Het is belangrijk dat de partijen zelf hun probleem oplossen in plaats van dat een andere partij de oplossing oplegt, zo is de kans namelijk kleiner dat een probleem zich weer voordoet.90 Het bemiddelen tussen buren die een conflict hebben is een vorm van tertiaire preventie. Er wordt namelijk gericht op het oplossen van het probleem en het voorkomen van herhaling. 2.4. Voorlopige conclusie Er kan worden vastgesteld dat er veel verschillende vormen en soorten preventiemaatregelen om woonoverlast te voorkomen worden ingezet door de 33 ondervraagde woningcorporaties. Het Nederlandse huurrecht en de algemene huurvoorwaarden worden als juridische middelen gebruikt ter voorkoming van ongewenste en overlastgevende gedragingen van huurders. Het inzetten van leefbaarheidsmedewekers staat hoog in het vaandel bij de ondervraagde woningcorporaties. Zij zetten deze medewerkers in voor het houden van intakegesprekken, het afleggen van huisbezoeken, het organiseren van leefbaarheidsvergrotende preventiemaatregelen en het laagdrempelig aanwezig zijn in de wijken. De genoemde preventiemaatregelen kunnen over 9 subthema’s verdeeld worden: de toewijzing, praktische aanpassingen aan woning of complex, het informeren over regelgeving, het samenwerken in netwerken, de leefbaarheid in de wijk, contact stimuleren tussen buurtbewoners, huurovereenkomst en aanvullingen, handhaving, bemiddeling. Er wordt gebruik gemaakt van verschillende vormen van preventie. Zowel primaire, secundaire als tertiaire preventie komen bij de genoemde preventiemaatregelen aan bod. Met primaire preventie zoals intakegesprekken, proberen de woningcorporaties in te grijpen voordat er een probleem is. Bij secundaire preventie, zoals het plaatsten van camerabewaking in een specifieke wijk, proberen woningcorporaties ongewenst gedrag van specifieke huurders te voorkomen en grijpen zij dus in voordat er een probleem ontstaat. Het bemiddelen tussen buren die een conflict hebben is een vorm van tertiaire preventie. Er wordt gericht op het voorkomen van herhaling van de woonoverlast.

90

‘Buurtbemiddeling’, Buurtbemiddeling Utrecht, <www.buurtbemiddelingutrecht.nl>

34

Hoofdstuk 3 Beoogde effect preventiemaatregelen In dit hoofdstuk staat de derde deelvraag centraal. Deze is als volgt geformuleerd: waar richten de preventiemaatregelen die de 33 ondervraagde woningcorporaties inzetten zich op? In hoofdstuk 2 is er in kaart gebracht welke preventiemaatregelen met betrekking tot het voorkomen van woonoverlast worden ingezet door de 33 ondervraagde woningcorporaties. Hieruit kwam naar voren dat er verschillende preventiemaatregelen worden ingezet door de woningcorporaties die zowel primair, secundair als tertiair van aard zijn. Maar wat is het beoogde effect van de preventiemaatregelen en waar ligt de focus op? Deze vragen zijn meegenomen in de enquête en zullen in dit hoofdstuk besproken worden. Daarom is er aan de 33 woningcorporaties verspreid over het gehele land gevraagd waar de door hun gebruikte preventiemaatregelen met betrekking tot het voorkomen van woonoverlast zich voornamelijk op richten. Er kon geantwoord worden op een vijf punt Likertschaal van het minst tot het meeste (1 t/m 5). Zij konden hierbij kiezen aan de hand van vier verschillende categorieën: het bevorderen van contact tussen buren, (financiële) bijdragen leveren aan leefbaarheid, toezicht op passende woningtoewijzing en praktische verbeteringen aan woningen. 3.1. Resultaten onderzoek Uit het onderzoek blijkt dat de meeste preventiemaatregelen (56%) zich richten op het bevorderen van het contact tussen directe buren. Hier wordt het motiveren en stimuleren van een kennismaking tussen de buren mee bedoelt. Een preventiemaatregel hiervoor is bijvoorbeeld het organiseren van kennismakingsbijeenkomsten voor bewoners van nieuwe complexen. Op deze manier wordt het contact tussen bewoners gestimuleerd, wordt er een prettige sfeer gecreëerd en gaan bewoners op een prettige manier met elkaar van start. Het beoogde doel hierachter is wanneer mensen elkaar kennen, meer begrip voor elkaar hebben en elkaar makkelijker en adequaat aan kunnen spreken indien er irritaties zijn. Ook het creëren van een ‘samenhorigheid’ in een wijk of complex kan het verantwoordelijkheid gevoel van bewoners vergroten. Daarnaast is er naar voren gekomen dat een groot aantal woningcorporaties (47%) een (financiële) bijdrage levert aan leefbaarheid verhogende activiteiten voor in de wijk. Dit betekent dat er wijkschouwen worden georganiseerd en er een financiële bijdrage wordt geleverd wanneer er activiteiten op initiatief van bewoners, bijvoorbeeld buurtbarbecue’s, worden georganiseerd. Tevens blijkt uit de enquête dat woningcorporaties zich redelijk veel (46%) richten op extra controle en toezicht op passende woningtoewijzing. Hiermee worden preventiemaatregelen bedoeld zoals: het

35

intakegesprek, het screenen van toekomstige huurders bij de politie en het contact opnemen met de vorige verhuurder. Echter komt er uit de enquête naar voren dat het inzetten van deze preventiemaatregelen af hangt van de grootte van de woningcorporatie. Zo geeft één woningcorporatie aan dat zij een plattelandscorporatie zijn en de meeste mensen elkaar kennen. Daardoor gebeurt de toewijzing voornamelijk op basis van inkomen. Waar de ondervraagde woningcorporaties zich het minst op richten (37%), zijn de praktische verbeteringen in woningen zoals flats, appartementen en portiekwoningen. De preventiemaatregelen die hier bij horen zijn bijvoorbeeld het plaatsen van schuine postvakjes, het isoleren van de woning en het plaatsen van camera’s. Er wordt echter door één woningcorporatie aangegeven dat het plaatsen van camera’s veel geld kost en het uitlezen van al die data veel tijd kost. Hierdoor kunnen er niet overal camera’s geplaatst worden. 3.2. Leefbaarheid De ondervraagde woningcorporaties richten zich duidelijk het meeste op het bevorderen van het contact tussen directe buren en omwonenden. Dit proberen zij te doen door (toekomstige) huurders te stimuleren en motiveren om kennis te maken met hun omwonenden en kennismakingsbijeenkomsten te organiseren voor bewoners van nieuwe complexen. Daarnaast wordt er voor een groot deel gericht op het leveren van een (financiële) bijdrage aan leefbaarheid verhogende activiteiten in de wijk. Zo leveren zij een financiële bijdrage aan activiteiten die georganiseerd worden uit initiatief van bewoners. Door middel van deze verkregen informatie kan er gesteld worden dat de woningcorporaties zo veel als mogelijk de zelfredzaamheid van huurders proberen te bevorderen. Eén ondervraagde woningcorporatie geeft duidelijk aan in de enquête dat zij vragen om participatie aan hun huurders om de huurders dan zelf aan de slag te laten gaan, eventueel met hun ondersteuning. Dit doen zij om de zelfredzaamheid van hun huurders te proberen bevorderen. Echter is in het najaar van 2012 het woonakkoord afgesloten. Een gevolg hiervan is het besluit om de verhuurdersheffing te verhogen. Woningcorporaties betalen deze heffing onder andere door middel van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De inkomensafhankelijke huurverhoging heeft als resultaat: extra inkomen generen en scheefhuurders uit de sociale voorraad krijgen.91 Een mogelijk gevolg van het laatste resultaat zou kunnen zijn dat er meer woonoverlast ontstaat in de wijken waarin alleen sociale huurders overblijven. De sociale huurders bestaan uit huurders met een laaginkomen en doelgroepen zoals: studenten, jongeren, arbeidsmigranten, ex-daklozen, en ex-gedetineerden.92 Dit zijn 91

‘Kamerbrief over de aanpak van de problemen op de woningmarkt’, Rijksoverheid, <www.rijksoverheid.nl/documentenen-publicaties/kamerstukken/2013/02/13/kamerbrief-over-de-aanpak-van-de-problemen-op-dewoningmarkt.html?ns_campaign=kamerstukken-ministerie-van-binnenlandse-zaken-en-koninkrijksrelaties&ns_channel=att> 92 ‘Bijzondere doelgroepen’, Aedes, <www.aedes.nl/content/dossiers/bijzondere-doelgroepen.xml>

36

sociaal kwetsbare mensen waarvan bekend is dat het voorkomt dat zij woonoverlast veroorzaken93. Daarnaast worden woningcorporaties steeds minder aangemoedigd om te investeren in de leefbaarheid van hun wijken. De rijkssteun voor woningcorporaties is in 2012 stopgezet en daarbij heeft minister Blok (minister Wonen en Rijksdienst) aangegeven dat hij voor het verhogen van de leefbaarheid in wijken, geen taak meer ziet voor woningcorporaties.94 Volgens minister Blok moeten woningcorporaties zich met name richten op hun kerntaak: het huisvesten van mensen met een kleine beurs.95 In december 2012 gaf minister Blok in een interview met Aedes aan dat woningcorporaties te veel hooi op hun vork hebben genomen en dat leefbaarheid voornamelijk een taak is voor de gemeente.96 Maar woningcorporaties hebben juist een groot belang bij de leefbaarheid in hun buurten en wijken. Een populaire en gezonde wijk betekent: minder mutaties, minder leegstand en tevreden bewoners. Bewoners zetten zich sneller in voor de wijk en voor elkaar wat uiteindelijk leidt tot lagere beheer- en toezichtkosten.97 Met minder steun van de overheid en de woningcorporatie, zullen burgers zich zelf meer voor de leefbaarheid in hun wijk moeten inzetten. Maar er kan worden afgevraagd hoe sterk die burgerkracht is in wijken, met name krachtwijken. Ook in de resultaten van de enquête wordt dit onderwerp naar voren gebracht. Een leefbaarheidsmedewerker van een ondervraagde woningcorporatie geeft aan dat het wijkbudget dat de woningcorporatie heeft om de leefbaarheid te vergroten, per 2014 gehalveerd is. Dit betekend dat er minder leefbaarheid vergrotende activiteiten georganiseerd en gesponsord kunnen worden. Echter wordt er in het reorganisatieplan van de woningcorporatie wel weer flink ingezet op de verbetering van de leefomgeving. Dit is besloten omdat een betere leefbaarheid in de wijk woonoverlast kan voorkomen en omdat het de marktwaarde van het bezit kan verhogen. In het reorganisatieplan komt naar voren dat de huurders het initiatief voor deze leefbaarheid vergrotende activiteiten moeten nemen. De leefbaarheidsmedewerker van de woningcorporatie geeft aan dat hij/zij het betwijfeld of dat gaat werken.

93

‘Bijzondere doelgroepen’, Utrecht, <www.utrecht.nl/wonen/woonbeleid/bijzondere-doelgroepen/> ‘Artikel participatiesamenleving’, Atrive, <www.atrive.nl/hier-en-nu/nieuws/artikel-participatiesamenleving.aspx> 95 ‘Leefbaarheid in de buurt en de rol van woningcorporaties’, Kennisbank Platform31, 96 ‘Interview Stef Blok’, Aedes, 97 ‘Wijkgericht werken belangrijker dan ooit’, Kjenning, <www.kjenning.nl/?pagina=nieuws&n_id=66> 94

37

3.3. Voorlopige conclusie De meeste preventiemaatregelen van de ondervraagde woningcorporaties richten zich op het bevorderen van het contact tussen directe buren en omwonenden. Daarnaast wordt er gericht op het leveren van een (financiële) bijdrage aan leefbaarheid verhogende activiteiten in de wijk. Deze activiteiten worden op initiatief van bewoners georganiseerd. De ondervraagde woningcorporaties richten zich het minst op praktische verbeteringen in de woningen. Door middel van deze informatie wordt het duidelijk dat de ondervraagde woningcorporaties de zelfredzaamheid van hun huurders proberen te bevorderen. Opvallend is echter dat woningcorporaties juist minder worden aangemoedigd om te investeren in de leefbaarheid van hun wijken. Minister Blok heeft aangegeven dat leefbaarheid voornamelijk een taak van de gemeente is.

38

Hoofdstuk 4 Ideeën en behoeften In dit hoofdstuk staat de vierde deelvraag centraal. Deze is als volgt geformuleerd: Waaraan is behoefte bij leefbaarheidsmedewerkers werkzaam bij de 33 ondervraagde woningcorporaties met betrekking tot het organiseren en initiëren van preventiemaatregelen? Als eerste worden de genoemde ideeën voor nieuwe preventiemaatregelen in kaart gebracht. Daarna worden de redenen genoemd voor het feit dat deze ideeën (nog) niet worden uitgevoerd. Ten slotte wordt er besproken of en hoe woningcorporaties informatie met elkaar uitwisselen. 4.1. Ideeën Aan de ondervraagde woningcorporaties is de vraag voorgelegd of zij zelf nog ideeën hadden voor nieuwe preventiemaatregelen die mogelijk kunnen bijdragen aan het voorkomen van woonoverlast. Hierbij viel het op dat het grootste gedeelte van de genoemde ideeën, al door andere woningcorporaties wordt uitgevoerd (70%). Vaak werd er gebruik gemaakt van woorden zoals: vaker, meer, beter etc. Hiermee werden dan geen nieuwe ideeën genoemd, maar het verbeteren van bestaande ideeën. Daarnaast gaven veel respondenten geen concrete ideeën, maar gaven zij een opsomming van aspecten waar de preventiemaatregelen zich meer op zouden moeten richten. Onderstaande zullen hun input en ideeën worden toegelicht. 4.1.1. Stimuleren eigen verantwoordelijkheid burgers Bij het stellen van de vraag kwam duidelijk naar voren dat het stimuleren en verantwoordelijk maken van huurders voor hun wijk, het belangrijkste speerpunt was waar de ideeën zich op richten. Maar liefst 12 keer vulde een respondent een idee in wat als doel het om de eigen verantwoordelijkheid van burgers te stimuleren. Een uitleg die door meerdere respondenten wordt gegeven is dat mensen steeds minder zelf oplossen, minder snel te activeren zijn en een oplossing van hun verhuurder verwachten waarbij de vraag niet reëel is. Tevens ervaren vier respondenten een terughoudendheid van hun huurders wanneer het gaat om het inzetten voor hun wijk met betrekking tot het organiseren van activiteiten. Onderstaande ideeën werden genoemd om de eigen verantwoordelijkheid te stimuleren en huurders te activeren in hun wijk. Opstarten wijkcommissie of krachtteam Het in leven roepen van een wijkcommissie of krachtteam wordt meerdere malen als idee aangedragen. Hierdoor worden mensen in een wijk bij elkaar gebracht om zich samen in te zetten voor

39

de leefbaarheid in hun wijk. De taak als woningcorporatie ligt hier in het samenbrengen van bewoners en hen begeleiden of ondersteunen waar nodig. Toewijzingsprocedure Daarnaast wordt als idee genoemd dat er meer aandacht besteed moet worden aan het onderwerp woonoverlast tijdens de toewijzing van een woning. Bij een intakegesprek moet (nog) meer op dit onderwerp in worden gegaan en dan in het bijzonder op de rol van de veroorzaker, klager en de rol van een woningcorporatie. De leefbaarheidsmedewerker die deze input gaf, vertelde dat hierop in hun studentencomplexen veelvuldig aandacht aan wordt besteed tijdens het intakegesprek. Dit heeft naar zijn zeggen tot opmerkelijk effecten geleidt. Volgens hem lossen huurders steeds minder zelf op en ontstaan er irreële verwachtingen naar een woningcorporatie toe. Door dit stukje informatieverschaffing en bewustwording te creëren, kan dit worden afgenomen. Eigen beheer flats Zo kwam er uit het onderzoek een woningcorporatie naar voren die bezig waren met het betrekken van bewoners bij het beheer van hun flat. In samenwerking met andere woningcorporaties, gemeenten en het opbouwwerk en academie van de stad gaf desbetreffende leefbaarheidsmedewerker van deze woningcorporatie aan dat hij bezig is met het opzetten van een project voor bewoners. Dit project heeft als doel om bewoners meer te betrekken bij het beheer van hun eigen flat. Hoe dit project precies wordt vormgegeven wordt helaas niet benoemd. Stimuleren contact tussen buren Daarnaast waren 4 ideeën gericht op het investeren in contact tussen buren. De respondenten gaven aan dat met namen in complexen en flats er meer geïnvesteerd moet worden om het contact tussen buurtbewoners te stimuleren. De manier waarop dit gedaan moest worden was het investeren in kennismakingsactiviteiten bij oplevering van een appartementencomplex. Daarnaast wilde een woningcorporatie starten met het samen met de nieuwe bewoners langsgaan bij hun buren. Zij gaven hierbij als toelichting dat zij ervaren dat wanneer dit aan de nieuwe bewoners zelf wordt overgelaten, er vaak niets van terecht komt. Hetgeen wat alle ideeën met elkaar gemeen hebben is dat al deze ideeën als doel hebben om bewoners zelf verantwoordelijk te maken voor hun eigen woonsituatie door ze meer te betrekken bij het welzijn van hun wijk. De ene woningcorporatie is wat meer bereidt om meer zelf te doen terwijl de andere woningcorporatie meer inzet op het slechts ondersteunen en bijsturen waar nodig.

40

4.1.2. Contact met huurder Een ander belangrijk aandachtspunt waar veelal van de ideeën zich op richten waren de contactmomenten met huurders. Onderstaande idee werd genoemd met betrekking tot het verbeteren van het contact met huurders. Keukentafelgesprekken De term ‘keukentafelgesprekken’ of ‘portiekgesprekken’ viel maar liefst 5 keer. Woningcorporaties geven aan dat het helpt om in contact te blijven met de huurders en het hierbij klein en simpel te houden. Daarom wordt voor de vorm van een ‘keukentafelgesprek’ of ‘portiekgesprek’ gekozen. Een respondent geeft aan dat ’t gezegde ‘bekend maakt bemind’ hierbij een rol speelt. Hierdoor wordt er begrip gecreëerd voor iemands cultuur, sociaal economische achtergrond, ideologie, religie maar ook wanneer iemand een fysieke of psychische beperking heeft. Met elkaar in contact komen is daarom van belang. Hierop wordt door andere woningcorporaties op aangesloten. Deze erkennen dat er vaak een probleem schuilt achter de woonoverlast en zien door middel van zogenoemde ‘keukentafelgesprekken’ een kans om dit te achterhalen en hierop in te spelen. Kanjertraining Tevens was er een idee om zogenaamde ‘Kanjertrainingen’ in te voeren. Deze kanjertrainingen worden nu op scholen gegeven aan kinderen die problemen hebben in de omgang met anderen. Het doel van deze trainingen is dan ook om sociaal vaardig gedrag te stimuleren en het voorkomen of verminderen van sociale problemen zoals uitsluiting, conflicten en sociaal teruggetrokken gedrag.98 Desbetreffende leefbaarheidsmedewerker had dan ook het idee om deze training dus niet op scholen maar in een wijk te faciliteren. Dit met hetzelfde doel: het verbeteren van sociale vaardigheden en het voorkomen van uitsluiting of conflicten in een wijk. 4.1.3. Samenwerking Ideeën gericht op samenwerking met netwerkpartners werden ook veelvuldig genoemd. Hierbij washet van belang dat verwachtingen van elkaar duidelijk worden vastgelegd en partijen elkaar weten te vinden. Daarnaast werd niet alleen het meer en beter samenwerken met netwerkpartners maar ook de samenwerking tijdens nieuwbouw benoemd.

98

‘Databank effectieve jeugdinterventies’, NJI, < www.nji.nl/nl/Kennis/Databanken/Databank-EffectieveJeugdinterventies/Erkende-interventies-Kanjertraining>

41

Smiley kaarten Een woningcorporatie kwam met het idee om in samenwerking met buurtverenigingen, dorpsbelang, wijkbeheer en gemeenten bepaalde wijken in te trekken en tuinen te bekijken. Wanneer een tuin wordt beoordeeld als schoon, netjes of veilig wordt er bij deze een kaart met een smiley in de brievenbus gestopt. Hiermee geven ze een signaal af dat hun tuin er goed uit ziet en past in het straatbeeld. Wanneer er tuinen worden aangetroffen die slecht verzorgd erbij liggen, wordt er gebruik gemaakt van een verdrietige smileykaart. Hierop staat: dat kan beter! Hierdoor worden bewoners gewezen op hun tuin en dat deze niet bijdraagt aan een mooi straatbeeld. De tuin is tenslotte het visitekaartje voor een huis. Dit project heeft als doel om met huurders in gesprek te gaan. Ook heeft desbetreffende woningcorporatie de ervaring dat een slecht onderhouden tuin kan wijzen dat er achter de voordeur ook iets aan de hand is. Op deze manier kunnen de partijen met hun in gesprek om daar waar nodig hulpverlening in te schakelen. 4.1.4.Woningtoewijzing Hierbij werdt genoemd dat er nieuwe vormen van woningtoewijzing bedacht moesten worden. Het vooral strenger screenen kan helpen om sommige overlastsituaties te voorkomen. Er moet dus meer ‘selectie aan de poort’ komen zoals een woningcorporatie het mooi verwoordde. Echter bleven concrete ideeën of aanpak om dit te bereiken uit. 4.1.5. Woningen Zeven ideeën richten zich op het praktische aspect namelijk; de woningen zelf. Hieronder worden de genoemde ideeën uitgewerkt. Strenger huisreglement Het opstellen van een strenger huisreglement werd als idee naar voren gebracht. Hierdoor liggen er meer duidelijke kaders vast waar huurders zich aan behoren te houden. Ook kan er geen discussie ontstaan over wat wel/niet wenselijk is in een complex. Hetgeen wat zeker moet worden opgenomen in dit vernieuwde huisreglement is welke vloeren en isolatie gebruikt moet worden om geluidsoverlast te voorkomen. Volgens een leefbaarheidsmedewerker moet altijd worden vermeld dat er verplicht een ‘TUV geteste’ ondervloer gelegd worden onder een harde vloer om geluidsoverlast te voorkomen. Daarnaast moeten trappen voorzien worden van tapijt en woningen goed geïsoleerd worden.

42

Nieuwbouw of renovatie Een leefbaarheidsmedewerker van een woningcorporatie uit Amsterdam gaf aan dat een merendeel van hun huurwoningen van dusdanige kwaliteit zijn dat enkel hoogwaardige renovatie of sloop/nieuwbouw een bijdrage zou kunnen leveren. Tot die tijd is het volgens hen ‘aanpappen en nathouden’. Zij zien het verbeteren van hun woningen als een nieuw idee om woonoverlast te verminderen. Een leefbaarheidsmedewerker van een andere woningcorporatie deelt dit idee en zegt tevens dat er bij het bouwen van nieuwe woningen meer rekening moet worden gehouden met de eisen die de huurder ‘van vandaag’ heeft. Hiermee doelen zij op het beter isoleren, afschermen van tuin, etc. Een onderzoek in opdracht van het Ministerie van BZK onderstreept dit idee. Uit dit onderzoek ‘Signalen uit de nieuwbouw’ komt naar voren dat het aantal bewoners wat zegt woonoverlast te ervaren in nieuwbouw wijken aanzienlijk lager ligt dan in bestaande wijken. Factoren die hierbij een grote rol spelen zijn betere isolatie van nieuwe woningen, sociale samenstelling in de nieuwbouwcomplexen en de mogelijke ‘roze bril’ van recent verhuisden.99 Kleurenmethode Tevens kwam er een idee naar voren dat zich richt op het inrichten van portieken op leefstijl volgens een zogenaamde kleurenmethode. Deze kleurenmethode is een experiment wat in 2010-2012 is uit uitgevoerd door woningcorporaties Haagwonen, Vestia en Staedion in samenwerking met de gemeente Den haag. Door middel van een ‘Smart Agent Company’ methode worden mensen met dezelfde leef- en woonstijl gegroepeerd in een bepaalde portiek of complex. Dit met als achterliggende gedachte dat mensen met dezelfde leef- en woonstijl beter met elkaar omgaan en dus minder vaak overlast van elkaar ervaren. Naast het in kaart brengen van iemands leefstijl wordt ook gekeken naar het woongedrag van huurder. Hierbij kunnen potentieel overlast gevende factoren zoals het verschil in dag- en nachtritme, luidruchtige hobby’s, etc., een rol spelen. Door middel van een leefstijlen vragenlijst en een persoonlijk gesprek wordt een huurder beoordeeld en ingedeeld in een passende kleur leefstijl.100 Deze leefstijlen bestaan uit: - Blauwe leefstijl; Deze huurders hebben graag de touwtjes in eigen hand en hebben wat minder de behoefte om dingen samen met andere bewoners te doen. Ze wonen het liefst tussen gelijkgestemden en vinden rust, netheid en veiligheid erg belangrijk. 99

A. Buys, e.a., Signalen uit de nieuwbouw. Amsterdam: RIGO Research en Advies BV 2014. ‘Bijlage evaluatie experiment’, Denhaag, <www.denhaag.nl/home/bewoners/gemeente/document/Evaluatie-experimenttoewijzen-op-leefstijlen-in-Mariahoeve.htm>

100

43

- Rode leefstijl; Deze groep kenmerkt zich als huurders die het liefst tussen een gemengde groep wonen. Ze hebben een vrije geest en bemoeien zich weinig met elkaar. - Gele leefstijl; Deze groep vindt het wel belangrijk om sociale contacten in de buurt te hebben. Met een open instelling zijn zij erg medelevend en betrokken bij anderen. Ze houden ervan om op straat gezellig te kletsen en zijn degene die activiteiten opstarten in een wijk om voor wat meer levendigheid te zorgen. - Groene leefstijl Huurders met een groene leefstijl zijn wat rustiger en leiden een wat meer teruggetrokken leven met hun eigen kring van sociale contacten.101 Het idee bestaat dus om portiekwoningen op deze manier in te richten zodat mensen een soortgelijke leef- en woonstijl hebben en hierdoor minder snel conflicten optreden. Indien nodig kunnen naastliggende leefstijlen met elkaar in een portiek wonen, bijvoorbeeld blauw en groen. Zie onderstaande kleurendiagram.

  4.1.6. Taak Leefbaarheidsmedewerker Deze nieuwe ideeën vergen ook een (vernieuwde) aanpak van een leefbaarheidsmedewerker. Gedragsaanwijzingen De aanpak van Michel Vols, specialist op het gebied van openbare orde en overlast aan de Rijksuniversiteit in Groningen, zou volgens een ondervraagde leefbaarheidsmedewerker kunnen fungeren als een nieuwe preventiemaatregel. Michel Vols staat bekend om zijn visie op de aanpak van woon overlastproblematiek. Hij is van mening dat woningcorporaties veel meer instrumenten in 101

‘Leefstijlgericht’, Werk aan wonen, <www.werkaanwonen.nl/corporatie-nieuws/haagwonen-vestia-staedion-startleefstijlgericht.11061.lynkx>

44

handen hebben om overlastproblematiek tegen te gaan dan alleen uitzetting. Woningcorporaties kunnen volgens Vols veel sneller optreden door gedragsaanwijzingen op te leggen aan de overlastgever.102 Deze gedragsaanwijzing voorkomt dat een situatie zodanig uit de hand escaleert dat het uitloopt op een uithuis zetting. Dit doordat de verhuurder vrijwillig een geldend verbod ‘verplichting tot het doen van iets’ of een verbod ‘verplichting tot het nalaten van iets’ kan opleggen. 103

Wanneer een huurder hier niet aan wil meewerken kan de verhuurder een vordering bij de rechtbank

indienen om een gedragsaanwijzing op te leggen. Zeer recentelijk is er dan ook door Tweede Kamerlid Klaas Dijkhof een wetsvoorstel ‘Wet aanpak woonoverlast’ om deze gedragsaanwijzingen op te nemen in de Gemeentewet. De memorie van toelichting schetst een duidelijk beeld door te starten met het opsommen van allerlei maatregelen die in voorgaande jaren zijn ontwikkeld. Echter luidt na deze opsomming de conclusie dat er nog steeds behoefte is aan ‘verfijndere instrumenten’ om woonoverlast aan te pakken. Dit idee lijkt in eerste instantie meer gericht op de aanpak van woonoverlast in plaats van preventie. Echter wordt er door de leefbaarheidsmedewerker die dit antwoord gaf, onderbouwt en aangegeven dat door op deze manier sneller op te treden tegen woonoverlast, een afschrikkende werking kan hebben op andere huurders. In die zin is dit idee wel te kenmerken als een preventiemaatregel. Daarnaast waren er twee leefbaarheidsmedewerkers die dit bekrachtigen en aangaven dat het hen ontbreekt aan daadkrachtige ‘sancties/acties’ waardoor er niet daadwerkelijk daad bij woord gevoegd kan worden. Zij benoemen dan ook letterlijk dat er behoefte is aan een afschrikkend effect op overlastveroorzakers. Deze aanpak van Michel Vols is in die zin dus wel te werken als een preventiemaatregel. Participatietoolbox Tevens heeft een woningcorporatie het idee om een participatietoolbox te maken. Dit is een ‘toolbox’ met daarin bruikbare en snel inzetbare participatie en communicatie instrumenten die bepalen of een woningcorporatie succesvol is met burgerparticipatie of beleidsparticipatie door bewoners.104 Deze instrumenten kunnen bijvoorbeeld zijn: participatiekaart, burgerplatform of social media. Zij hebben dit onlangs gedaan en vinden het een handig hulpmiddel om bewoners te betrekken bij bepaalde projecten.

102

‘Michel Vols’, Rug, <www.rug.nl/news-and-events/people-perspectives/opinie/2013/18-michel-vols> ‘Gedragsaanwijzingen’, Openbare orde recht, <www.openbareorderecht.nl/index.php/overlast-aanpakken-metgedragsaanwijzingen-antwoord-op-de-meest-gestelde-vragen> 104 ‘Instrumenten’, participatietoolbox, <www.participatietoolbox.nl/instrumenten.html> 103

45

4.1.7. Overige ideeën Zeven respondenten gaven aan geen nieuwe ideeën voor hun woningcorporatie te hebben die zouden kunnen dienen als preventiemaatregelen. Ook waren er twee respondenten die van mening waren dat hun woningcorporatie niet meer kan voorkomen dan dat ze nu doen. Ze hadden daarom geen nieuwe ideeën en gaven verschillende reden hiervoor. Door factoren die een woningcorporatie niet in de hand heeft zoals het gebrek aan tolerantie voor elkaar, opruiende politiek, werkeloosheid etc. zijn zij van mening dat zij niet nog meer kunnen doen dan nu. Een andere reden hiervoor was het wegvallen van familiebanden, sterke individualisering, geen deel meer uitmaken van kerk of moskee, etc. Het missen van deze corrigerende factoren kan volgens hun mening niet worden opgelost met nieuwe preventiemaatregelen. In de enquête is eveneens de vraag gesteld of er animo is voor een online platform die het mogelijk maakt om makkelijk preventiemaatregelen uit te wisselen. Deze vraag is gesteld om te polsen of dit idee als toepassingsproduct voor dit onderzoek zou kunnen dienen. Het is leuk om te vermelden dat drie ideeën, hoogst waarschijnlijk naar aanleiding van deze vraag, dan ook luidden dat zij het platform een uitstekend nieuw idee zouden vinden. 4.2. Redenen voor het (nog) niet uitvoeren van deze ideeën Tevens hebben wij onze respondenten gevraagd hoe het komt dat deze middelen (nog) niet worden uitgevoerd, terwijl de ideeën er wel zijn. Intrinsiek Hiervoor gaf het merendeel (24%) als reden dat hun woningcorporatie zich meer richt op het aanpakken van overlast in plaats van het voorkomen van woonoverlast. Daarnaast gaf een percentage van 23% aan dat zij te weinig tijd hebben om ideeën te bedenken, ontwikkelen en uit te voeren. Subvraag 4.2.4 zal op dit tijdsgebrek verder ingaan. Deze twee zijn redenen die gekenmerkt kunnen worden als intrinsieke factoren omdat zij ontstaan vanuit een woningcorporatie zelf. Eveneens werd als intrinsiek factor opgegeven, het ontbreken van toerijkende financiële middelen. Woningcorporaties hebben een bepaald budget voor het financieren van dit soort ideeën, maar wanneer dit budget ontoereikend is, kan dit de uitvoering in de weg staan. Maar liefst 16% van de ondervraagden gaf aan dat hun woningcorporatie kampt met een tekort aan deze financiële middelen. Verder in dit onderzoek bevind zich een uitwerking van een vraag die is toegespitst op dit onderwerp.

46

Extrinsiek Ook zijn er extrinsieke factoren die ervoor zorgen dat ideeën op de plank blijven liggen. Met extrinsiek bedoelen wij factoren van buitenaf. Een voorbeeld hiervan is het gebrek aan input, initiatief en/of ondersteuning vanuit buurtbewoners. Maar liefst 20% van de ondervraagden gaven aan dat dit voor hun woningcorporatie een grote rol speelt waardoor ideeën niet tot uitvoering komen. Daarnaast was er een groep (17%) die deze vraag beantwoorden met; overige. Hierbij bleef enige aanvulling uit, waardoor niet te achterhalen is wat voor hun exact de reden is dat uitvoering van ideeën uit blijft. 4.2.1. Tussentijdse conclusie Uit bovenstaande onderzoek kan er geconcludeerd worden dat een hoop ideeën die genoemd worden, niet geheel gekenmerkt kunnen worden als nieuw. Ruim 70% van de ideeën worden al door andere woningcorporaties uitgevoerd. Toch kunnen deze ideeën nieuw zijn voor een andere woningcorporatie. Daarnaast richten een groot aantal van de ideeën zich op het verbeteren van huidige preventiemaatregelen met betrekking tot: woningtoewijzing, samenwerking netwerkpartners, stimuleren van initiatief van bewoners en het gesprek aangaan met buurbewoners. De kleurenmethode, smileykaarten en aanpak van Michels Vols zijn ideeën die niet eerder (soortgelijk) genoemd werden bij hoofdstuk 2. Daarnaast kan er gesteld worden dat aan de hand van deze informatie, intrinsieke factoren een grote rol spelen wanneer woningcorporaties nieuwe ideeën (nog) niet uitvoeren. Onder deze intrinsieke factoren vallen: het meer richten op de aanpak van woonoverlast, tijdsnood en tekort aan financiële middelen. Het meer richten op de aanpak en tijdsnood zijn twee redenen die enigszins met elkaar overeen komen. Wanneer een leefbaarheidsmedewerker zich meer richt op de aanpak van woonoverlast, blijft er logischer wijs minder tijd over om ideeën te bedenken, ontwikkelen en uit te voeren. Ook kan er gesteld worden dat de rol van de buurtbewoners een belangrijke reden is dat sommige preventiemaatregelen nog niet worden uitgevoerd. Wanneer woningcorporaties geen input, initiatief en/of ondersteuning van hun huurders ontvangen, blijven ideeën op de plank liggen. 4.2.2. Financiële middelen Het realiseren van preventiemaatregelen vraagt van een woningcorporatie de nodige financiële middelen. Iedere woningcorporatie stelt jaarlijks een budget beschikbaar die het mogelijk maakt om deze maatregelen uit te voeren en/of bewoners te betrekken bij hun wijk en ideeën te financieren.

47

Aan de ondervraagde woningcorporaties is dan ook de vraag gesteld of hun woningcorporatie over genoeg financiële middelen beschikt om te investeren in preventiemaatregelen die woonoverlast mogelijk kunnen voorkomen. Het grootste gedeelte van de ondervraagde woningcorporaties (61%) gaf aan dat hun woningcorporatie over genoeg financiële middelen beschikt om preventiemaatregelen te realiseren of te ondersteunen. De overige woningcorporaties ( 39%) gaven aan dat zij niet over genoeg financiële middelen beschikken. Daarnaast gaf een leefbaarheidsmedewerker aan dat zij niet op de hoogte is van het leefbaarheidbudget van diens woningcorporatie. 4.2.3. Tijd Het inzetten van preventiemaatregelen vergt naast de nodige financiële middelen ook tijd van de leefbaarheidsmedewerkers. Zij moeten zich inzetten om leefbaarheidverhogende projecten die bijdragen aan de preventie van woonoverlast opzetten en begeleiden. Aan de ondervraagde woningcorporaties is dan ook de vraag gesteld of zij genoeg tijd hebben om preventiemaatregelen te bedenken, organiseren en in te zetten. Hierop antwoordde maar liefst 61% van de ondervraagde leefbaarheidmedewerkers dat zij genoeg tijd hebben voor het bedenken, organiseren en inzetten van preventiemaatregelen. Het resterende aantal leefbaarheidsmedewerkers (39%) gaf aan dat zij ervaren niet genoeg tijd te hebben om preventiemaatregelen te organiseren. Opvallend hierbij is dat dit exact hetzelfde percentage bedraagt, als bij voorgaande vraag over de financiële middelen waarover hun woningcorporatie beschikt. Echter was hierin geen verder verband in te ontdekken. Hiermee wordt bedoeld dat de respondenten die aangaven dat hun woningcorporatie wel over genoeg financiële middelen beschikten, daarna niet allemaal aangaven wel of geen tijd te hebben. Hierin zaten verschillen. De ondervraagde leefbaarheidsmedewerkers die aangaven dat hun woningcorporatie over genoeg middelen beschikken, gaven daarna acht keer aan dat ze ondanks deze financiële middelen geen tijd hebben om deze preventiemaatregelen te realiseren. Daartegenover staan de woningcorporaties die aangeven niet genoeg financiële middelen te hebben. Echter gaven vijf van deze woningcorporaties aan dat ze wel genoeg tijd hebben maar dat actie uitblijft door het gebrek aan financiële middelen. 4.2.4. Oorzaak tijdsgebrek Zoals reeds benoemd is er een percentage van ondervraagde leefbaarheidsmedewerkers (39%) dat aangeeft niet genoeg tijd te hebben voor het bedenken, organiseren en inzetten van

48

preventiemaatregelen. Hierop inspelend is hen de volgende vraag gesteld: ‘Wat is de reden dat u niet genoeg tijd heeft om preventiemaatregelen te bedenken, organiseren en in te zetten?’. Onderstaande zullen wij de uitkomsten van het onderzoek behandelen. Aanpak overlast De reden die er met kop en schouders bovenuit stak was het gebrek aan tijd doordat het behandelen van overlast zaken prioriteit heeft. Maar liefst dertien keer werd dit als reden genoemd. Hierbij werd er door twee leefbaarheidsmedewerkers aan toegevoegd dat woonoverlast conflicten zich steeds vaker en in meer ernstige vormen voordoen. Door de ernst en moeilijkheid van een conflict neemt de aanpak van deze casussen meer tijd in beslag waardoor leefbaarheidstaken zoals het organiseren of ondersteunen van preventiemaatregelen in een wijk naar de achtergrond verschuiven. Daarnaast speelt de veelzijdigheid van de taken van een leefbaarheidsmedewerker hier een grote rol in. Negen woningcorporaties gaven aan dat door hoeveelheid aan andere taken zoals sociaal beheer en huurincasso er weinig tijd voor hun overblijft om zich te richten op preventiemaatregelen. Hierdoor moeten leefbaarheidmedewerkers prioriteiten stellen en geven zij aan meer repressief dan preventief te werk te gaan. Dit vaak tot ongenoegen van de ondervraagde leefbaarheidsmedewerkers. Met de stelling ‘Woningcorporaties zouden zich meer bezig moeten houden met het voorkomen van woonoverlast d.m.v. het treffen van preventiemaatregelen’ waren dan ook 78% van de leefbaarheidsmedewerkers het duidelijk mee eens. Bezuinigingen Een andere grote factor spelen bezuinigingen in de organisatie. Maar liefst zes woningcorporaties gaven aan dat door reorganisatie of bezuinigingen in hun organisatie er voor hun geen tijd overblijft om te besteden aan preventiemaatregelen. Dit omdat het aantal leefbaarheidsmedewerkers bij deze woningcorporaties drastisch is afgenomen, terwijl de werkzaamheden niet minder worden. Hetzelfde werk moet nu dus met minder personeel gedaan worden. Dit houdt bij deze woningcorporaties in dat 1 fulltime equivalent (fte) verantwoordelijk is voor 2.500 tot 3000 woningen. Uit onderzoek van Aedes blijkt dat in 2010 het gemiddelde fte bij 1000 woningen nog op gemiddeld 1,7 fte lag.105 Hierin is dus een enorme verschuiving en toename van werkdruk af te lezen.

105

‘Feiten en cijfers’, Aedes, <www.aedes.nl/content/feiten-en-cijfers/corporatiestelsel/hoe-zijn-de-woningcorporatiesgeorganiseerd/expert--hoe-zijn-de-woningcorporaties-georganiseer.xml>

49

Verschuiving taak Twee ondervraagde woningcorporaties geven aan dat de herinrichting van hun organisatie en het afnemen van leefbaarheidmedewerkers, niet enkel en alleen een bezuinigingskwestie is, maar dat de politiek hier ook een grote rol in speelt. Hiermee doelen zij op veranderingen in het woonakkoord, die woningcorporaties opleggen om bij hun kerntaken te blijven. Stef Blok, Minister voor Wonen en Rijksdienst, wil dat de taak ‘leefbaarheid’ wordt ingekaderd en dat woningcorporaties zich richten op het uitvoeren van zogenaamde kerntaken.106107 Onder deze kerntaken wordt verstaan; het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen.108109 Samenwerking Met betrekking tot het samenwerken met andere netwerkpartners, vormt dit voor sommige ondervraagde leefbaarheidsmedewerkers een reden maar voor sommigen ook een oplossing voor het gebrek aan tijd. Hiermee wordt bedoeld dat uit de enquete blijkt dat twee woningcorporaties er tegen aan lopen dat projecten niet kleinschalig kunnen blijven. Zij geven aan dat door alle betrokken partijen het overzicht en de samenwerking steeds ingewikkelder wordt. Projecten moeten worden afgestemd met meerder organisaties waardoor het meer tijd vergt. Echter zijn er ook twee woningcorporaties die aangeven dat deze samenwerking juist wel positief bijdraagt aan het uitvoeren van preventiemaatregelen. Zij ervaren dat de Gemeente zich steeds meer terugtrekt uit maatschappelijke projecten. Dit zien zij met lede ogen aan, omdat zij juist ervaren dat deze netwerkpartners bijdragen aan het uitvoeren van preventiemaatregelen omdat het tijd bespaart om met meerdere partners iets op touw te zetten. Tevens gaven twee leefbaarheidsmedewerkers aan dat er discrepantie ontstaat in hun eigen woningcorporatie. Hierbij speelt de afdeling Vastgoed, waarbij leefbaarheidprojecten en preventiemaatregelen bedacht worden, een grote rol. Het blijkt namelijk dat hun visie op bepaalde projecten verschilt met die van de afdeling Leefbaarheid. Met name op het gebied van praktische uitvoerbaarheid en veiligheid verschillen zij van mening. Wanneer de afdeling Vastgoed een project bedenkt wat volgens hun bijdraagt aan de leefbaarheid in een wijk en/of preventief tegen woonoverlast kan werken, zijn het de leefbaarheidsmedewerkers die het plan daadwerkelijk moeten uitvoeren. Wanneer de afdeling Leefbaarheid hun twijfels heeft bij een project en dit terugkoppelt neemt dit proces voorafgaande aan een preventiemaatregel erg veel tijd in beslag.

106

‘Leefbaarheid in de buurt en de rol van woningcorporaties’, Platform 31, 107 ‘Blok vastgoedbeheer’ binnenlandsbestuur, <www.binnenlandsbestuur.nl/ruimte-en-milieu/nieuws/blok-vastgoedbeheerdraagt-ook-bij-aan.8991483.lynkx> 108 ‘Activiteiten woningcorporaties’, Rijksoverheid, <www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties/activiteitenwoningcorporaties> 109 ‘Hervormingsplannen minister Blok’, Huurwoningen, <www.huurwoningen.nl/nieuws/281/de-hervormingsplannen-voorde-huursector-van-minister-blok/>

50

Gebrek aan inzet bewoners Twee van de ondervraagde woningcorporaties gaven aan dat het niet om een gebrek aan inzet van hun kant is, maar dat de bewoners hun verantwoordelijk ontlopen. Zij hebben de ervaring dat bewoners hier geen behoefte aan hebben, waardoor zij zich niet genoodzaakt voelen om hier ook daadwerkelijk hun tijd in te steken. 4.2.5. Tussentijdse conclusie Uit bovenstaande onderzoek kan geconcludeerd worden dat er verschillende factoren zijn die ervoor zorgen dat leefbaarheidsmedewerkers niet genoeg tijd hebben om preventiemaatregelen te bedenken, organiseren en in te zetten in een wijk. Deze factoren, ook wel oorzaken of redenen te noemen, zijn; -

Meer prioriteit voor het aanpakken van steeds complexere, tijdrovendere overlastzaken.

-

Werkdruk leefbaarheidsmedewerkers door uitgebreid takenpakket, oorzaak hiervoor is tevens verminderen van fte’s per woning door bezuinigingen in organisatie.

-

Verschuiving taak plannen Minister Blok Woonakkoord

-

Samenwerking met andere netwerkpartners (hiertegenover zijn er ook die dit juist een positieve factor vinden).

-

Gebrek aan initiatief/inzet bewoners

De twee eerste opgesomde oorzaken werden het vaakst als antwoord gegeven, waaruit de conclusie kan worden getrokken dat deze een grote rol spelen bij woningcorporaties. Tevens is tussen beide twee een overlapping te zien. Het is een logisch gevolg dat door het verdwijnen van collega’s een takenpakket van een leefbaarheidsmedewerker steeds uitgebreider wordt. Tevens is hier een overeenkomst te zien wanneer er gekeken wordt naar subvraag 4.2. Hierbij werden intrinsieke factoren zoals het meer richten op de aanpak en tijdsgebrek genoemd als reden voor het niet uitvoeren van nieuwe ideeën. De plannen van Minister Blok met het nieuwe woonakkoord en de verschuiving van taken zijn interessante ontwikkelingen om in de gaten te houden. 4.3. Informatie uitwisseling In hoofdstuk 2 kwam naar voren dat woningcorporaties zich wel degelijk inzetten om woonoverlast te voorkomen door middel van het inzetten van allerlei preventiemaatregelen. Maar is er sprake van informatie uitwisseling tussen woningcorporaties over dit onderwerp? En hoe is deze dan vorm gegeven? Onderstaande worden deze vragen beantwoord. Aan de ondervraagde leefbaarheidmedewerkers is dan ook de vraag gesteld of zij op de hoogte zijn welke preventiemaatregelen andere woningcorporaties inzetten om woonoverlast te voorkomen.

51

Hierbij gaf een meerderheid van 72% aan op de hoogte te zijn welke preventiemaatregelen andere woningcorporaties inzetten. Echter gaven 13 leefbaarheidmedewerkers (28%) aan dat zij niet weten welke preventiemaatregelen door andere woningcorporaties worden ingezet. Medium De respondenten (33 leefbaarheidmedewerkers) die antwoorden op de hoogte te zijn welke preventiemaatregelen door andere woningcorporaties worden ingezet, is de vraag gesteld hoe zij aan deze informatie komen. Hierbij hadden zij de mogelijkheid om meerdere keuzes op te geven. 1. Bijeenkomsten Aedes, vereniging van woningcorporaties, organiseert drie keer per jaar een netwerkbijeenkomst Leefbaarheid. Hieraan kunnen leefbaarheidmedewerkers van alle woningcorporaties in Nederland aansluiten. Zij mogen dan ook zelf de inhoud van het programma samenstellen. Veelal gaat dit over actuele thema’s zoals bijvoorbeeld: ‘Wat vraagt actief burgerschap en de ‘’ participatiemaatschappij’’ van een woningcorporatie anno 2014?’.110 Maar ook het uitwisselen van ideeën, visie en projecten komt ruimschoots aan bod. Niet alleen Aedes faciliteert deze bijeenkomsten. Ook worden deze georganiseerd door provincies en gemeentes. Deze bijeenkomst is tevens voor initiatiefnemers van leefbaarheidprojecten. Echter ligt hierbij de focus meer op het samenbrengen en versterken van samenwerkingsverbanden en netwerken.111 Deze manier van uitwisselen van informatie blijkt onder de gevraagde leefbaarheidmedewerkers het meest bekend. Maarliefst 25x wordt aangegeven dat het bezoeken van bijeenkomsten, hun kennis en inzicht geeft in de werkwijze van andere woningcorporaties omtrent preventiemaatregelen. 2. Internet Op de website van Aedes wordt een overzicht geschetst van allerlei instrumenten. Deze zijn veelal gericht op leefbaarheid in de wijk, maar missen een koppeling met projecten die echt gericht zijn op preventie en het voorkomen van woonoverlast. De instrumenten die wel enigszins bij dit onderwerp aansluiten is de kennisbank ‘Wat werkt in de wijk’ en de Wijkengids.112 Wat werkt in de wijk is een kennisbank waar effectieve manieren van wijkaanpak zijn gebundeld. Aan de hand van verschillende zogenaamde ‘effecten categorieën’ zoals bijvoorbeeld gezond leven, 110

‘Netwerkbijeenkomst Leefbaarheid’, Aedes, <www.aedes.nl/content/agenda/2014/03/25-netwerkbijeenkomstleefbaarheid.xml> 111 ‘Bijeenkomst Leefbaarheid in de lift’, Veilig leefbaar, <www.veiligleefbaar.nl/bijeenkomst-leefbaarheid-in-de-lift-samenaan-de-slag/> 112 ‘Instrumenten’, Aedes, <www.aedes.nl/content/artikelen/klant-en-wonen/wijkaanpak-en-leefbaarheid/instrumenten.xml>

52

wijkeconomie of wijkeffecten kunnen projecten worden opgezocht.113 Deze kennisbank is uitsluitend gericht op leefbaarheidsmedewerkers en het uitwisselen van leefbaarheidsprojecten met elkaar. Hierbij zitten ook projecten die te kenmerken zijn als preventiemaatregelen die mogelijk woonoverlast kunnen voorkomen. De wijkengids is een bundeling van allerlei ervaringen, inzichten en kennis die tot nu toe is opgedaan met betrekking tot het thema ‘wijkaanpak’.114 Hierbij hoort ook het onderwerp woonoverlast. Echter wordt in deze gids alleen de aanpak van woonoverlast behandeld en niet zo zeer preventiemaatregelen die woonoverlast kunnen voorkomen. Daarnaast heeft iedere woningcorporatie een eigen website. Deze website worden ook gebruikt om geslaagde projecten,in dit geval projecten met als doel preventie van woonoverlast, een podium te geven. Hiervoor biedt het internet een goed bereikbaar en enigszins eenvoudig podium om informatie te verzamelen of te delen met andere woningcorporaties. Er werd dan ook door 22 ondervraagde leefbaarheidmedewerkers aangegeven dat zij regelmatig gebruik maken van het internet om te zien welke preventiemaatregelen ingezet worden door andere woningcorporaties. 3. Vakbladen Het grootste vakblad is het Aedes-Magazine. Dit blad verschijnt maandelijks in een oplage van ruim 6.000 exemplaren. Het magazine doet verslag over het werk van woningcorporaties en informeert over ontwikkelingen in en rond de woningbranche. 115 Daarnaast verschijnt zes keer per jaar het ‘tijdschrift voor de Volkshuisvesting’. Dit vakblad behandelt alle onderwerpen op het gebied van volkshuisvesting in de brede zin van het woord. Leefbaarheid is hierbij ook een veelvuldig terugkomend topic. 116 Hierbij geven 18 leefbaarheidmedewerkers aan dat het lezen van vakbladen hun informatie verschaft en inzicht geeft in de preventiemaatregelen die door andere woningcorporaties worden ingezet.

113

‘Kennisbank’, Wat werkt in de wijk, <www.watwerktindewijk.nl/> Idem aan voetnoot 112. 115 ‘Aedes Magazine’, Aedes, <www.aedes.nl/content/artikelen/aedes/vereniging/publicaties/aedes-magazine.xml> 116 ‘Tijdschrift voor de Volkshuisvesting’, Platform 31, 114

53

4. Contact met andere leefbaarheidmedewerkers Van de ondervraagde leefbaarheidmedewerkers gaven er maar liefst 22 aan dat zij hun informatie halen uit gesprekken met collega’s van andere woningcorporaties. Hierin zit een overlapping met de keuze voor bijeenkomsten. Dit deze contacten tussen verschillende woningcorporaties en diens leefbaarheidmedewerkers ontstaat bij dit soort bijeenkomsten. 5.

Overige

Slechts vier ondervraagde leefbaarheidmedewerkers gaf aan dat zij, naast bovenstaande genoemde, ook overige vormen gebruiken om te ondervinden welke preventiemaatregelen andere woningcorporaties inzetten om woonoverlast te voorkomen. Hierbij ontbreekt het aan een toelichting welke manier hieronder verstaan moet worden. 4.3.1. Voorlopige conclusie Wanneer er gekeken wordt naar de onderzoeksresultaten, kan er gesteld worden dat een meerderheid op de hoogte is welke preventiemaatregelen andere woningcorporaties inzetten om woonoverlast te voorkomen. Dit valt te verklaren door het grootse aanbod aan media waarbij deze informatie verspreidt kan worden. Toch is het enigszins opmerkelijk te noemen, gezien de uitgebreide mogelijkheden tot informatie uitwisseling, dat 13 leefbaarheidmedewerkers aangeven niet te weten welke preventiemaatregelen andere woningcorporaties inzetten.

54

Hoofdstuk 5 Wettelijke kaders In dit hoofdstuk staat de vijfde deelvraag centraal. Deze is als volgt geformuleerd: voldoen de genoemde preventiemaatregelen aan de wettelijke kaders waaraan woningcorporaties zich moeten houden? Als eerste wordt de strenge controle bij de toewijzing van huurwoningen besproken. Daarna wordt er aangeven of speciale huurovereenkomsten en aanvullingen voldoen aan de wettelijke kaders. Verder wordt het inzetten van cameratoezicht in de wijken van woningcorporaties besproken. Tot slot wordt er gekeken naar de nieuwe preventiemaatregel ‘gedragsaanwijzingen’. Dat woningcorporaties preventiemaatregelen inzetten is inmiddels duidelijk. Maar hoe zit het met het juridische aspect van deze maatregelen? Zijn deze maatregelen juridisch wel toegestaan? In deze deelvraag zullen deze vragen behandeld worden. Woningcorporaties hebben meestal een afdeling Juridische Zaken. Deze afdeling bestaat uit een Manager Juridische Zaken, bedrijfsjuristen en eventueel een bedrijfsfiscalist. Kleinere woningcorporaties hebben soms geen speciale afdeling voor juridische zaken, maar hebben één bedrijfsjurist of huren deze in wanneer nodig. De bedrijfsjurist bij een woningcorporatie geeft juridisch advies over uiteenlopende juridische kwesties. Er wordt geadviseerd over verschillende kwesties die voortkomen uit de verhuur van woonruimte. De bedrijfsjurist is degene die onderhandelingen voert en indien nodig procedeert. Daarnaast is de bedrijfsjurist betrokken bij het meedenken over het te voeren huurbeleid.117 Tegenwoordig is er veel gaande voor woningcorporaties, zoals: taakverschuivingen, vastzittende woningmarkt, financiële risico’s, etc. Het juridisch werkveld voor bedrijfsjuristen bij woningcorporaties is daarom erg ruim geworden. Er wordt niet alleen meer gewerkt met het huurrecht, maar ook bestuursrecht, bouwrecht, civiel recht, staatsteun, Europees bestuursrecht etc.118 Tevens hebben bedrijfsjuristen bij woningcorporaties te maken met het onderwerp woonoverlast. Zij hebben taken zoals het starten van ontruimingsprocedures en het onderhandelen met ingeschakelde advocaten door huurders. Met betrekking tot het voorkomen van woonoverlast hebben de bedrijfsjuristen de taak om te controleren of de (nieuwe) preventiemaatregelen wettelijk gezien uit te voeren zijn. Daarom is aan de ondervraagde leefbaarheidsmedewerkers de stelling voorgelegd die impliceert dat voorafgaande aan het uitvoeren van een preventiemaatregel, deze maatregel juridisch wordt getoetst 117

‘Bedrijfsjurist huurrecht’, DPA Legal, 118 ‘Actuele regelgeving woningcorporaties’, Berghauserpont, <www.berghauserpont.nl/product/actuele-regelgevingwoningcorporaties>

55

door een jurist. Bijna de helft (46%) van de ondervraagde leefbaarheidsmedewerkers gaf aan dat bij hun woningcorporatie dit niet gebeurd. Hiertegenover staat een percentage van 34% dat aangaf dat preventiemaatregelen wel eerst getoetst worden door een bedrijfsjurist. Het overige percentage (20%) van de ondervraagde leefbaarheidsmedewerkers geeft aan dat dit ‘wel eens’ maar ‘niet altijd’ gebeurd. Het is enigszins opmerkelijk te noemen dat bij de meerderheid van de woningcorporaties, preventiemaatregelen niet juridisch getoetst worden. Niet bij alle preventiemaatregelen zal het per se nodig zijn dat een jurist kijkt of de preventiemaatregel voldoet aan de regels en wetten in Nederland. Hierbij kan er gedacht worden aan het organiseren van een buurtbarbecue of iets dergelijks. Echter zijn er uit dit onderzoek weldegelijk preventiemaatregelen naar voren gekomen die juridisch van aard zijn of mogelijk in strijd zijn met de rechten van een huurder. Hierbij kan er gedacht worden aan preventiemaatregelen zoals het opvragen van privacy gevoelige informatie of het aanpassen van een huurcontract. Onderstaande zal dieper worden ingegaan op de juridische juistheid van deze maatregelen. 5.1. Strenge controle bij toewijzing Eén van de vaakst genoemde preventiemaatregel die door de ondervraagde woningcorporaties wordt ingezet, is het toewijzingsbeleid. Tijdens een intakegesprek wordt een aspirant huurder gescreend op basis van zijn persoonlijke gegevens, verhuurderverklaring en woonhistorie. Daarnaast geven verschillende woningcorporaties aan regelmatig vooronderzoek te doen door middel van het opvragen van informatie bij politie, gemeente of andere betrokken instanties. Het gaat hierbij om informatie met betrekking tot een eventueel crimineel verleden, aanwezigheid van ziektebeelden etc. Hieronder wordt in gegaan op het juridische aspect van deze manier van informatiewinning voorafgaande aan een woningtoewijzing. Privacyregelgeving Het inwinnen van persoonlijke gegevens door leefbaarheidsmedewerkers van woningcorporaties heeft alles te maken met privacy. In Nederland zijn er verschillende wetten die de privacy van de mens dienen te waarborgen. Artikel 10 van de grondwet luidt dan ook: •

Ieder heeft, behoudens bij of krachtens de wet te stellen beperkingen, recht op eerbiediging van zijn persoonlijke levenssfeer.

•

De wet stelt regels ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer in verband met het vastleggen en verstrekken van persoonsgegevens.

•

De wet stelt regels inzake de aanspraken van personen op kennisneming van over hen vastgelegde gegevens en van het gebruik dat daarvan wordt gemaakt, alsmede op verbetering

56

van zodanige gegevens.119 Er zijn dus meerdere wetten die ervoor zorgen dat privacygevoelige informatie zodanig beschermd wordt dat het recht op eerbieding van zijn persoonlijke levenssfeer niet in het geding komt. De Wet Politieregisters en de Wet Bescherming Persoonsgegeven zullen hier onderstaande, met gebruik van het boek juridische handboek ‘juridische mogelijkheden voor effectieve aanpak van huurdersoverlast’, worden behandeld. Politie Is het wel toegestaan dat de politie persoonsgegevens over een aspirant huurder verstrekt aan een woningcorporatie? Het gaat hierbij immers vaak om gevoelige informatie. Het antwoord hierop staat in de Wet Politieregisters en dan in het bijzonder artikel 30.120 Dit artikel luidt als volgt: ‘Een ieder die krachtens deze wet de beschikking krijgt over gegevens met betrekking tot een derde, is verplicht tot geheimhouding daarvan, behoudens voor zover een bij of krachtens deze wet gegeven voorschrift mededelingen toelaat, dan wel de uitvoering van de taak met het oog waarop de gegevens zijn verstrekt tot het ter kennis brengen daarvan noodzaakt.’121 Dit houdt in dat iedere politieagent in principe een geheimhoudingsplicht heeft en geen gegevens mag verstrekken aan derden, bijvoorbeeld een woningcorporatie. Wanneer de politie door een wettelijk voorschrift het doen van mededelingen toelaat of het verstrekken van de gegevens noodzakelijk is voor de uitvoering van hun taak, mag er informatie verstrekt worden. Hierbij moet men denken aan situaties waarbij er zodanig sprake is van overlast en bedreiging dat buurtbewoners zelf niet durven te getuigen. Een wijkagent, die bekend is met de situatie, kan dan worden opgeroepen om te getuigen van de bedreigingen, pesterijen en overlast die veroorzaakt wordt. Het gaat hier echter om situaties waarbij er dus al sprake is van overlast. Wanneer leefbaarheidsmedewerkers informatie opvragen ter preventie van woonoverlast, kunnen we ons afvragen of het verstrekken van deze gegevens noodzakelijk is om de taak van een politie uit te voeren. Bij het onderstaande kopje ‘Privacy Convenant’ en ‘Verhuurder’ zullen wij hier verder op ingaan. Gemeente De taak van een gemeente is om het gedrag van burgers in het openbaar, ook wel de openbare orde genoemd, te bewaken. 122 Dit houdt in de praktijk in dat een gemeente meer mogelijkheden heeft om overlast te voorkomen dan een woningcorporatie door middel van het toepassen van bestuursdwang of het opleggen van een dwangsombesluit.123 Een voorbeeld hiervan is een burgemeester. Hij kan als 119

Artikel 10 Grondwet G. Kamsma, 113 vragen over overlast juridische mogelijkheden voor effectieve aanpak van huurdersoverlast, Hilversum: Onkenhout 2004 121 Artikel 30 Wet Politieregisters 122 G. Kamsma, 113 vragen over overlast juridische mogelijkheden voor effectieve aanpak van huurdersoverlast, Hilversum: Onkenhout 2004 123 Idem aan voetnoot 122. 120

57

bevoegd gezaghebbende op grond van artikel 15 van de Wet Politieregisters, wel gegevens van de politie verkrijgen over een aspirant huurder. Sub b van artikel 15 Wet Politieregister luidt namelijk als volgt: Uit een politieregister worden op hun verzoek gegevens verstrekt aan: a. leden van het openbaar ministerie, voor zover zij deze behoeven b. burgemeesters, voor zover zij deze behoeven 1. in verband met hun gezag en zeggenschap over de politie, of 2. in het kader van de handhaving van de openbare orde. etc. Kijkend naar een woonoverlast situatie kan een burgemeester bestuursrechtelijke besluiten nemen wanneer dit nodig blijkt op basis van die informatie. Dit is in het voordeel van een woningcorporatie. Wanneer het echter gaat om het inwinnen van informatie bij een reguliere woningtoewijzing, zal een burgemeester in eerste instantie verkregen informatie niet opvragen of doorspelen aan een woningcorporatie. Dit is logisch, omdat een woningcorporatie anders via die weg toch aan vertrouwelijke politiegegevens komt, terwijl zojuist is uitgelegd dat dit niet is toegestaan op grond van artikel 30 Wet Politieregisters. Echter zijn er uitzonderingen op deze situatie. Deze uitzonderingen zullen onderstaande aan bod komen. Privacy convenant Is het dan helemaal niet toegestaan om informatie uit te wisselen met gemeenten en politie? Het Platform Woonoverlast heeft hiervoor een convenant ‘Screening van aspirant huurders op overlast’ opgesteld met goedkeuring van het Ministerie van Veiligheid en Justitie. 124 Dit convenant maakt het voor gemeenten, politie en woningcorporatie mogelijk om informatiegegevens met elkaar uit te wisselen. Dit alles met als doel om door middel van gerichte screening het risico op woonoverlast door een aspirant huurder te verkleinen. Door het streng controleren en mogelijk het niet toestaan van een bepaalde huurder in een bepaalde woning en wijk, zullen bepaalde gebieden in een gemeente worden verbeterd.

125

Het convenant neemt tevens op dat de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit van toepassing zijn bij de afweging of bepaalde informatie een mogelijke weigering rechtvaardigt. Hiermee wordt bedoeld dat de verkregen informatie zodanig moet zijn dat een redelijke vrees tot woonoverlast ontstaat waardoor het weigeren van een huurder in verhouding staat met de ernst van het begane feit in het verleden. 124 125

‘Aanpak’, Platform Woonoverlast, <www.platformwoonoverlast.nl/aanpak> ‘Convenant’, Platform Woonoverlast, <www.platformwoonoverlast.nl/l/library/download/252031>

58

De focus van de informatie uitwisseling moet volgens dit convenant liggen op: • ernstige (geluids)overlast in of rond de woning; • misdragingen in of rond de woning; • handel in verdovende middelen of overige activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld; • gewelddadigheden naar de directe omgeving; • drank- of drugsmisbruik; • asociale verhuurder126 Andere aantekeningen op een strafblad of informatie uit het verleden die niet direct relevant zijn voor het woongedrag van een aspirant huurder, worden dan ook buiten beschouwing gelaten. Belangrijk om te benoemen is dat niet iedere huurder in aanmerking komt voor een screening. Het convenant beperkt zich slechts tot het screenen van aspirant huurders in bepaalde straten, buurten of complexen. De criteria waaraan dit gebied moet voldoen staan tevens in het convenant beschreven (zie bijlage 7) Hierbij worden geïnteresseerde huurders voorafgaand ingelicht over het feit dat zij voor desbetreffende woning in een bepaalde wijk gescreend zullen worden. Wanneer medewerking hieraan geweigerd wordt, is het toegestaan dat een woningcorporatie op basis hiervan een huurder weigert voor desbetreffende woning. Daarnaast is het belangrijk om te vermelden dat woningcorporaties niet rechtstreeks allerlei gegevens ontvangt van politie of gemeente. Het convenant heeft vastgelegd dat een burgemeester, op verzoek van een woningcorporatie, de huurder checkt (dit beperkt zich tot bovenstaande onderwerpen) en een advies uitbrengt aan de woningcorporatie. De burgemeester is namelijk, volgens artikel 172 van de Gemeentewet, verantwoordelijk voor het handhaven van de openbare orde. Wanneer, in het kader van het handhaven van deze openbare orde, het noodzakelijk is dat een aspirant huurder voor een bepaalde wijk gecheckt moet worden is het dus juridisch toegestaan om gegevens uit te wisselen. Hierbij verloopt het contact via een aangewezen contactpersoon bij zowel de politie als bij een woningcorporatie. Het advies bestaat uit een kleurencode waar de kleuren: groen, oranje en rood, aangeven of een aspirant huurder een verhoogd risico loopt op het veroorzaken van woonoverlast. Een aspirant huurder heeft recht op uitleg en advies wanneer een code rood of oranje is geconstateerd. Het advies, uitgegeven door de burgemeester, moet in beginsel worden opgevolgd door een woningcorporatie.127 Een oranje of rood advies betekend echter niet gelijk dat een aspirant huurder direct voor een woning geweigerd mag worden. Er wordt verwacht dat er eerst gekeken wordt of er geen aangepast

126 127

‘Convenant’, Platform Woonoverlast, <www.platformwoonoverlast.nl/l/library/download/252031> Idem aan voetnoot 126.

59

huurcontract (bijvoorbeeld een van tijdelijke duur) opgesteld kan worden wat het risico op woonoverlast doet verminderen.128 Wat betreft de privacy omtrent het uitwisselen van vertrouwelijk informatie geldt er een geheimhoudingsplicht voor allen betrokkenen van het convenant. Het staat woningcorporaties vrij om in het convenant nadere afspraken te maken over de screening van aspirant huurders. In bijlage 7 is het voorbeeld convenant ‘Screening van aspirant huurders op overlast’ bijgevoegd. Informatie uitwisseling met andere woningcorporaties Zo bestaat er een ‘Check Sociaal’ wat zichzelf aanbiedt als effectief preventiemiddel voor woningcorporaties. Via deze check kunnen woningcorporaties gegevens over betaalgegedrag, identiteit en het huurgedrag van een potentiele bewoner natrekken. Hierbij krijgt een woningcorporatie aan de hand van kleurcodes te zien of het betalings- of huurdergedrag van een potentiële huurder in het verleden correct is geweest. Wanneer in het verleden een huurder voor overlast heeft gezorgd, ziet de woningcorporatie geen specifieke informatie maar een rode kleurcode.129 Hierop kunnen woningcorporaties inspelen door tijdens het intake hier extra aandacht aan te besteden en/of contact met de vorige verhuurder op te nemen. Het opslaan en verwerken van deze persoonsgegevens zijn aangemeld bij het College Bewaring Persoonsgegevens en ‘Check Sociaal’ heeft hiervoor goedkeuring ontvangen.130 Tevens is er het Klachten- en Kansenregister die persoonsgegevens registreert van huurders die in het verleden woonfraude hebben gepleegd of ernstige overlast hebben veroorzaakt. Een verhuurder kan gegevens over een potentiele huurder opvragen maar ook informatie van bijvoorbeeld een overlast gevende huurder registreren bij dit register. Deze gegevens zullen na beëindiging van de huur maximaal vijf jaar zichtbaar blijven in het register.131 Het Klachten- en Kansenregister benadrukt dat dit register niet bedoeld is om huurders direct te weigeren, maar dat woningcorporaties kunnen inspelen op deze informatie door strikte voorwaarden te stellen aan een huurovereenkomst.132 Het college Bescherming Persoonsgegevens heeft het Klachten- en Kansenregister toestemming gegeven om deze gegevens op te slaan en met andere woningcorporaties uit te wisselen. Hierbij gaat het dus niet om gevoelige informatie die slechts bekend is bij politie, maar gerichte informatie over betalingsgedrag en wangedrag omtrent wonen. Hierdoor blijft informatie over ziektebeelden, aantekeningen op het strafblad die niet gerelateerd zijn aan woonoverlast etc. achterwege en blijft de privacy van een huurder beter gewaarborgd. 128

‘Convenant’, Platform Woonoverlast, <www.platformwoonoverlast.nl/l/library/download/252031> ‘Check Sociaal’, Tablis Wonen, <www.tabliswonen.nl/Website/index.php/u-zoekt-een-woning/u-zoekt-eenhuurwoning/check-sociaal> 130 ‘Veelgestelde vragen’, Check Sociaal, <www.checksociaal.nl/nl-nl/veelgestelde-vragen/veelgestelde-vragen> 131 ‘Wat weet KKR over mij’, Klachten en Kansenregister, <www.klachtenenkansenregister.nl/ik-ben-huurder/wat-weet-k-krover-mij/> 132 ‘Waarom het KKR’, Klachten en Kansenregister, <www.klachtenenkansenregister.nl/over-het-k-kr/waarom-het-k-kr> 129

60

Verhuurder Woningcorporaties doen deze informatie check om voorafgaande aan een woningtoewijzing te checken of iemand ‘passend’ is in een bepaalde wijk en het risico op het ontstaan van woonoverlast kunnen inschatten. Wanneer een woningcorporatie informatie heeft ingewonnen over een aspirant huurder bij de politie of gemeente en deze zodanig verontrustend blijkt te zijn, zal de woningcorporatie hierop inspelen. Wanneer, verderop in het hoofdstuk uitgewerkte, aanvullingen op het huurcontract niet als mogelijkheid gezien wordt, zal een woningcorporatie een aspirant huurder afwijzen voor desbetreffende woning. Maar mag een woningcorporaties een potentiële huurder eigenlijk wel weigeren op grond van mogelijk overlast? Allereerste moet er voorop gesteld worden dat een woningcorporatie niet ‘zomaar’ een huurder kan weigeren zoals een particuliere verhuurder dat wel zou kunnen doen. Dit alles omdat een woningcorporatie deels de taak van de overheid overneemt in de zorg voor het huisvesten van haar burgers. Deze zorgverplichting staat opgenomen in artikel 22 van de Grondwet.133 Het boek ‘juridische mogelijkheden voor effectieve aanpak woonoverlast’ zegt hierover dat uit de rechtspraak duidelijk naar voren komt dat een woningcorporatie goede gronden moet hebben om een huurder te weigeren. Dit staat haaks op het beginsel dat een woningcorporatie vrij is om afspraken te maken met wie hij wil. Er is dus sprake van een bijzondere contractspartij omdat een woningcorporatie volgens de Grondwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector, de taak heeft om de verantwoordelijkheid voor volkshuisvesting uit te voeren. De hoge raad oordeelde hierover dat de regelgeving van BBSH slechts een algemene richtlijn geeft, maar dat het voor aspirant huurders niet mogelijk is om hier rechten aan te ontlenen en op die manier een woning af te dwingen.134 Hierbij gaat het collectieve belang van het voorkomen van woonoverlast in een buurt voor op het individuele belang van een woningzoekende.135 Wanneer een woningcorporatie aan de hand van verkregen informatie slechts vreest voor het optreden van woonoverlast, zal dit bij de rechter geen stand houden. Deze zal, blijkt uit het boek ‘juridische mogelijkheden voor effectieve aanpak van huurdersoverlast’, eisen dat een woningcorporatie aantoont dat hun vrees reëel is. Het boek stelt voorop dat de weigeringsbeslissing van de woningcorporatie dus redelijk en goed gemotiveerd moet zijn. Bij stad of dorp waar desbetreffende woningcorporatie de enige verhuurder is, zal deze weigeringsbeslissing nog duidelijker moeten worden aangetoond.136  

133

‘Convenant’, Platform Woonoverlast, <www.platformwoonoverlast.nl/l/library/download/252031> ‘Contractsvrijheid corporatie’, VBTM, <www.vbtm.nl/news/item/contractsvrijheid_corporatie1/67> 135 ‘Woonoverlast de aansprakelijkheid van een woningcorporatie’, Veilig Leefbaar, <www.veiligleefbaar.nl/woonoverlastde-aansprakelijkheid-van-een-woningcorporatie/> 136 ‘Contractsvrijheid corporatie’, VBTM, < www.vbtm.nl/news/item/contractsvrijheid_corporatie1/67> 134

61

5.2. Huurovereenkomst en aanvullingen Uit de enquête is naar voren gekomen dat een aantal van de ondervraagde woningcorporaties gebruik maakt van speciale huurcontracten of bijlagen om woonoverlast te voorkomen. Maar is dit juridisch gezien wel juist? Wat mag wel en wat mag niet? Algemene huurvoorwaarden Kunnen woningcorporaties zomaar de algemene huurvoorwaarden van een huurder veranderen? En wat mogen woningcorporaties wel en niet in de algemene huurvoorwaarden zetten? In boek 6, titel 5, afdeling 3 van het Burgerlijk Wetboek zijn de regels voor algemene voorwaarden vastgelegd. Om te controleren of bijvoorbeeld woningcorporaties zich op hun opgestelde bedingen kunnen beroepen, is er een zogenaamde ‘terhandstellingscontrole’ en een ‘inhoudscontrole’.137 Als eerste is de terhandstellingscontrole. Deze terhandstellingscontrole houdt in: het controleren van de wijze waarop de gebruiker (de woningcorporatie) de algemene voorwaarden aan de wederpartij (de huurder) ter kennis heeft gebracht. Het basisprincipe van de wet is dat de gebruiker de algemene voorwaarden aan de wederpartij voor of bij het sluiten van de overeenkomst moet overhandigen.138 Wanneer dit niet is gebeurd, dan kan de wederpartij de betrokken bedingen vernietigen.139 Deze verplichting wordt door de rechtspraak streng opgevat.140 In artikel 6:230c BW worden de manieren van verstrekking van algemene voorwaarden genoemd: 1. Op eigen initiatief door de gebruiker 2. Ter inzage leggen op de plaats waar de dienst wordt verricht of het contract wordt gesloten, mits gemakkelijk toegankelijk. 3. Via de elektronische weg op een door gebruikers meegedeelde internetadres. 4. Door opname in aan de afnemer verstrekte informatiedocumenten waarin de diensten van de dienstverrichter in detail worden beschreven.141 Dit betekent dat woningcorporaties hun algemene huurvoorwaarden voor of bij het sluiten van een huurcontract aan de huurder moeten overhandigen. Het maakt niet uit op welke manier dit gebeurt. De algemene huurvoorwaarden kunnen tijdens de verhuurperiode niet veranderd worden, enkel alleen wanneer er een nieuw huurcontract wordt afgesloten. 137

A.M. Kloosterman, e.a., Hoofdlijnen in het huurrecht. Deventer: Kluwer 2008. Artikel 6:234 lid 1 sub a BW 139 Artikel 2:333 sub b BW 140 A.M. Kloosterman, e.a., Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2008. 141 ‘Terhandstelling van algemene voorwaarden in overzicht’, Partner in kennis, 138

62

Daarnaast bevatten artikelen 6:233, 236, 237 BW een inhoudscontrole. Er zijn twee lijsten van bedingen opgesteld. Bedingen die op de eerste lijst (de ‘zwarte’ lijst) voorkomen, zijn onredelijk bezwarend en daarom vernietigbaar. Bedingen die op de grijze lijst voorkomen, worden vermoed onredelijk bezwarend te zijn. De woningcorporatie die het beding, dat valt onder de grijze lijst, heeft opgesteld, kan tegenbewijs leveren waardoor de huurder het beding niet kan vernietigen.142 Speciale huurovereenkomst Woningcorporaties kunnen een speciale huurovereenkomst met een huurder afsluiten. Zo’n speciale huurovereenkomst wordt ook wel ‘tweede kanscontact’, ‘laatste kansovereenkomst’ of ‘begeleidingsovereenkomst’ genoemd. In deze overeenkomst worden er afspraken gemaakt over het voorkomen van woonoverlast en over begeleiding. Een speciale huurovereenkomst kan worden afgesloten voor de woning waarin de huurder al woont, dan wel voor een andere woning waar de huurder naar toe zal moeten verhuizen.143 Huurbescherming Iedere huurder heeft in beginsel recht op huurbescherming. Dit betekent dat de verhuurder de huur niet zomaar op kan zeggen. Een speciale huurovereenkomst met daarin bepalingen waaraan de huurder zich verplicht moet houden, blijft een huurovereenkomst waarop huurbescherming van toepassing is.144 Enkele woningcorporaties verbinden de titel ‘huurovereenkomst’ niet aan de speciale overeenkomst, omdat zij denken het recht op huurbescherming hiermee te voorkomen. Maar dit is niet het geval; er is feitelijk en juridisch sprake van huur en daarom huurbescherming, omdat alle elementen van een huurovereenkomst aanwezig zijn.145 Alleen wanneer er een gemengde overeenkomst is afgesloten, kan het zijn dat de huurder geen huurbescherming krijgt. Een gemengde overeenkomst bevat elementen van zowel huur als van begeleiding/zorg. Een rechter kan beslissen dat huurbescherming niet van toepassing is wanneer de begeleiding het hoofdaspect van de overeenkomst is en het element huur een bijkomend aspect is.146 Dit is niet gemakkelijk te bepalen. Wanneer een woning nooit aan een gezin ter beschikking zou zijn gesteld zonder begeleiding, dient de woning te worden verlaten wanneer de begeleiding eindigt.147

142

A.M. Kloosterman, e.a., Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2008. K. Schaafsma, e.a., Voorkomen is beter dan uit huis zetten. Handleiding voor de aanpak voor mulitiprobleemgezinnen en woonproblematiek. Amsterdam: DSP-Groep 2013. 144 ‘Huurbescherming’, Rijksoverheid, <www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/huurbescherming> 145 K. Schaafsma, e.a., Voorkomen is beter dan uit huis zetten. Handleiding voor de aanpak voor mulitiprobleemgezinnen en woonproblematiek. Amsterdam: DSP-Groep 2013. 146 ‘De gemengde overeenkomst’, Aangepast voor u, <www.aangepastvooru.nl/de-gemengde-overeenkomstwoningcorporaties-verhuur-aangepaste-woningen/> 147 Rb. Haarlem 25 oktober 2011, LJN: BU4294. 143

63

Wanneer er sprake is van huurbescherming en er is een nieuwe huurovereenkomst aangegaan met een huurder die eerder door het veroorzaken van woonoverlast is ontruimd, is het voor woningcorporaties onzeker wanneer de nieuwe huurovereenkomst kan worden beëindigd ingeval er opnieuw woonoverlast wordt veroorzaakt. Echter wordt een speciale huurovereenkomst meestal beter nageleefd, blijkt uit de praktijk. Hierdoor wordt woonoverlast voorkomen. Daarnaast blijkt dat de rechter gemakkelijker de huurovereenkomst beëindigt wanneer een huurder met een speciale huurovereenkomst opnieuw overlast heeft veroorzaakt. Dit is gunstig voor woningcorporaties.148 Vormen speciale huurovereenkomst De bepalingen over de begeleiding in de speciale huurovereenkomst verschillen van geval tot geval. Deze bepalingen kunnen op verschillende manieren vast worden gelegd voor de huurder: 1. Als voorwaarde in de huurovereenkomst 2. Als bijlage in de huurovereenkomst (zie voorbeeld bijlage 8) 3. Als ‘omklapcontract’: de woningcorporatie verhuurt een woning aan een instelling die begeleid wonen aanbiedt. Wanneer er uiteindelijk blijkt dat de huurder zelfstandig kan wonen, wordt er weer een reguliere huurovereenkomst afgesloten met de woningcorporatie. 149 Juridisch gezien is er geen verschil tussen de bovenstaande manieren waarop de gemaakte afspraken met de huurder zijn vormgegeven. Wanneer de afspraken niet nagekomen worden, kan de woningcorporatie de huurovereenkomst laten beëindigen. Echter moet er wel sprake zijn van ernstige en herhaalde woonoverlast.150 Woningcorporaties moeten zich houden aan de ‘algemene beginselen van behoorlijk bestuur’. Dit betekent dat het gelijkheidsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel van toepassing zijn bij het afsluiten van een speciale huurovereenkomst. Het is belangrijk dat woningcorporaties een beleid ontwikkelen waarin is vastgelegd onder welke omstandigheden een huurder een speciale huurovereenkomst aangeboden kan worden, om zo willekeur te voorkomen. Wanneer een woningcorporatie een huurder geen speciale huurovereenkomst en dus geen tweede kans aanbiedt vanwege onvoldoende zorgvuldigheid en terughoudendheid, kan dit verweten worden door de rechter en kan de rechter de woningcorporatie veroordelen om alsnog een woning aan te bieden.151

148

K. Schaafsma, e.a., Voorkomen is beter dan uit huis zetten. Handleiding voor de aanpak voor mulitiprobleemgezinnen en woonproblematiek. Amsterdam: DSP-Groep 2013. 149 K. Schaafsma, e.a., Voorkomen is beter dan uit huis zetten. Handleiding voor de aanpak voor mulitiprobleemgezinnen en woonproblematiek. Amsterdam: DSP-Groep 2013. 150 SEV e.a., Aanpak ernstig overlastgevende huurders. Rotterdam: SEV-Platform31 2012. 151 Rb. Alkmaar 10 september 2009, LJN: BJ7350.

64

5.3. Cameratoezicht in wijken Het installeren van camera’s in een wijk kan de privacy van buurtbewoners schenden. Echter is het plaatsen van camera’s naast beveiligen tevens een goede manier om een beeld te vormen wat er rondom bijvoorbeeld een portiek van een flat gebeurd. Op die manier kan cameratoezicht woonoverlast in een complex of wijk voorkomen. Wat zijn de regels omtrent cameratoezicht in een complex of wijk? Wet Heimelijk Cameratoezicht De wet Heimelijk Cameratoezicht is in januari 2004 in Nederland van kracht gegaan.152 Deze wet is in het leven geroepen om te voorkomen dat er niet duidelijk wordt aangeven wanneer er gefilmd wordt. Hierdoor zijn mensen zich er niet van bewust dat ze gefilmd worden. Dit alles kan een inbreuk veroorzaken op de persoonlijke levenssfeer zoals eerder genoemd. Dit recht staat vermeld in artikel 10 lid 1 van de Grondwet.   De wet Heimelijk Cameratoezicht stelt als voorwaarde dat cameratoezicht in alle openbare plaatsten en gebouwen slechts is toegestaan wanneer duidelijk wordt aangegeven dat er gefilmd wordt.153 Het plaatsen van een bord of het zichtbaar ophangen van camera’s volstaat hier al mee. Wanneer dit niet gebeurt, wordt er een strafbaar feit begaan. De wet Bescherming Persoonsgegevens houdt toezicht op het filmen en het bewaren van deze beelden. Wanneer een woningcorporatie een camera wil plaatsen in een complex zullen zij dit moeten melden aan het College Bescherming Persoonsgegevens. Alleen wanneer deze camera duidelijk en kenbaar is geplaatst met als doel om de veiligheid en gezondheid van de bewoners te beschermen, is het niet nodig om aan deze meldingsplicht te voldoen. 5.4. Gedragsaanwijzingen In hoofdstuk 4 is aangegeven dat enkele woningcorporaties gebruik willen gaan maken van de gedragsaanwijzingen, geïntroduceerd door Michel Vols, specialist op het gebied van openbare orde en overlast aan de Rijksuniversiteit in Groningen. In zo’n gedragsaanwijzing zal worden bepaald welke handelingen de huurder moet doen of juist moet nalaten. Voorbeelden van gedragsaanwijzingen zijn: slechts een beperkt aantal bezoekers per dag, de hond muilkorven en geen harde muziek draaien. De gedragsaanwijzingen zullen per geval worden afgestemd.154 Mogen deze gedragsaanwijzingen zomaar worden opgelegd, waar is dit wettelijk op gebaseerd? Deze vragen worden hieronder beantwoord.

152

‘Nieuwe wet heimelijk cameratoezicht ‘, Recht, <www.recht.nl/nieuws/privacyrecht/archief/15634/nieuwe-wetheimelijk-cameratoezicht-per-1-januari-van-kracht/> 153 ‘Factsheet heimelijk cameratoezicht’, Recht, <www.recht.nl/proxycache.html?cid=27036> 154 J.G. Brouwer, A.F. Schilder. Woonoverlast en de persoonlijke levenssfeer: naar een balans tussen bescherming en beperking. 's-Gravenhage: Nederlands tijdschrift voor de mensenrechten 2011.

65

Zeer recentelijk is er door Tweede Kamerlid Klaas Dijkhof een wetsvoorstel ‘Wet aanpak woonoverlast’ gedaan om deze gedragsaanwijzingen op te nemen in de Gemeentewet. Er wordt voorgesteld om een artikel toe te voegen aan de Gemeentewet, om zo de gedragsaanwijzingen uit te kunnen voeren binnen een wettelijk kader. Het doel van de gedragsaanwijzingen is het tegengaan en het voorkomen van woonoverlast. Wanneer de gedragsaanwijzingen gebruikt worden voor een ander doel, zoals het afdwingen van de zondagsrust, is er sprake van schending van het verbod op détournement de pouvoir. Dit is vastgelegd in artikel 3:3 van de Algemene wet bestuursrecht.155 Ook is de voorgestelde Wet aanpak woonoverlast in overeenstemming met artikel 8 van het EVRM. In artikel 8 van het Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is vastgelegd dat elk persoon recht heeft op respect voor zijn privéleven, familieen gezinsleven en zijn woning. Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens bepaalt niet snel om een persoon te ontruimen, de ontruiming moet proportioneel zijn en alle mildere maatregelen moeten getroffen zijn. De voorgestelde Wet aanpak woonoverlast maakt het mogelijk om meer proportioneel te handelen bij woonoverlast.156 Daarnaast voldoet de gedragsaanwijzing aan de vereisten uit artikel 10 van de Nederlandse Grondwet. Artikel 10 van de Grondwet bepaalt dat ieder recht heeft op eerbiediging van zijn persoonlijke levenssfeer, behoudens bij of krachtens de wet te stellen beperkingen. In het wetsvoorstel wordt aangegeven dat: “In de jurisprudentie157 is bepaald dat een bezoekersverbod ter voorkoming van woonoverlast een ongeoorloofde inmenging van de persoonlijke levenssfeer van de overlastgever is als de inmenging niet is gestoeld op een wet in formele zin maar op een plaatselijke verordening. Het voorgestelde artikel 151d van de Gemeentewet introduceert de gewenste formeel wettelijke basis.”158 5.5. Voorlopige conclusie De voorlopige conclusie die hieruit getrokken kan worden is dat een groot aantal leefbaarheidsmedewerkers van verschillende woningcorporaties hun preventiemaatregelen juridisch niet laten toetsen door een jurist. Dit is enigszins opmerkelijk te noemen wanneer er gekeken wordt naar de privacy gevoeligheid van menig preventiemaatregelen zoals: het opvragen van gevoelige informatie bij het toewijzingsbeleid, het plaatsen van cameratoezicht in een complex of wijk etc. De Grondwet, wet Politieregisters en wet Bescherming Persoonsgegevens bieden richtlijnen met als doel deze rechten van een huurder te waarborgen. Dit maakt het in eerste instantie dan ook juridisch niet

155

Wetsvoorstel tot wijziging van de Gemeentewet in verband met de aanpak van woonoverlast (Wet aanpak woonoverlast). Te vinden op: http://internetconsultatie.nl/aanpakwoonoverlast 156 Idem aan voetnoot 155. 157 Uitspraak ABRvS van 28 augustus 1995, H01950073. 158 Idem aan voetnoot 155.

66

toegestaan om rechtstreeks van politie of gemeente allerlei informatie over een aspirant huurder te ontvangen. Echter zijn er wel enkele mogelijkheden die het mogelijk maken om door middel van het opvragen van persoonlijke gegevens een risico inschatting te maken. Door middel van een privacyconvenant, opgesteld door het Platform Woonoverlast met goedkeuring van het Ministerie van Veiligheid en Justitie, bestaat er de mogelijkheid om als woningcorporatie informatie over een aspirant huurder te verkrijgen via de burgemeester. Dit alles op grond van het handhaven van de openbare orde. Belangrijk punt hierbij is dat het convenant zich richt op een bepaalde wijk of complex. Het mag dus niet voor iedere woning of iedere huurder toegepast worden en men dient op de hoogte te zijn van een ‘check’. Door middel van kleurencodes wordt er enkel een signaal gegeven over het risico zonder dat het concrete informatie bevat. Het uitwisselen van gegevens tussen woningcorporaties door middel van ‘Check Sociaal’ en ‘Klachten- en kansenregister’ gaat op een redelijk vergelijkbare manier. Hierbij beperkt de verkrijgbare informatie van een aspirant huurder zich, mede door middel van een kleurencode, tot gegevens betreffende woonoverlast. Op die manier blijft informatie buiten beschouwing die niet van belang zijn voor deze risico inschatting en wordt de privacy van een huurder (beter) gewaarborgd. Wanneer een woningcorporatie van mening is dat een huurder een mogelijk risico vormt voor een woning zal hij een huurovereenkomst hierop aanpassen. Hierbij wordt er bijvoorbeeld in eerste instantie een huurovereenkomst voor bepaalde tijd afgesloten waardoor het eenvoudiger is om de huur via rechtswege te laten beëindigen in geval van overlast. Weigert een woningcorporatie een aspirant huurder op basis van ‘mogelijke overlast’ dan zullen zij moeten gemotiveerd aantonen dat deze vrees redelijk is. De wet Heimelijk Cameratoezicht en de wet Bescherming Persoonsgegevens geven een kader waaraan cameratoezicht moet voldoen in een complex op wijk. Hierbij kunnen we concluderen dat het doel van dit cameratoezicht het ‘beschermen van de gezond- en veiligheid van bewoners’ moet hebben. Wanneer een camera duidelijk zichtbaar is opgehangen en/of mensen alvorens geïnformeerd worden over het cameratoezicht, is het een juridisch toegestane preventiemaatregel. Woningcorporaties moeten hun algemene huurvoorwaarden voor of bij het sluiten van een huurcontract aan de huurder overhandigen. Dit kan op verschillende manieren gebeuren. De algemene huurvoorwaarden kunnen tijdens de verhuur niet veranderd of aangevuld worden, enkel alleen wanneer er een nieuw huurcontract wordt afgesloten. Daarnaast heeft de wetgever bepaalt welke bedingen onredelijk bezwarend zijn en dus niet een algemene voorwaarden mogen staan. Hier moeten ook woningcorporaties zich aanhouden, wanneer zij dit niet doen zij deze bedingen vernietigbaar. Het is juridisch gezien binnen wettelijke kaders wanneer woningcorporaties een speciale huurovereenkomst afsluiten met een overlastgevende huurder. Wanneer woningcorporaties dit niet doen of een aanmelding afwijzen, kunnen zij zelfs alsnog ertoe veroordeeld worden door de rechter.

67

Enkel bij een gemengde overeenkomst, waarbij begeleiding het hoofdaspect is van de overeenkomst, is het mogelijk dat de huurder zijn huurbescherming niet behoudt. Woningcorporaties begaan dus juridisch gezien een fout wanneer zij zeggen dat de huurder geen huurbescherming heeft wanneer zij een speciale overeenkomst zonder het woord ‘huur’ met de huurder afsluiten. Op dit moment ligt er een wetsvoorstel klaar om uiteindelijk de gedragsaanwijzingen te kunnen gaan uitvoeren. Er zal een artikel moeten worden toegevoegd aan de Gemeentewet om te voldoen aan de wettelijke kaders. Tevens is de gedragsaanwijzing in overeenkomst met artikel 8 van het EVRM en artikel 10 van de Grondwet.

68

Hoofdstuk 6 Internationale en Rechtsfilosofische Perspectieven In dit hoofdstuk wordt er een casus met betrekking tot het onderwerp woonoverlast besproken. Woningcorporaties en huurders hebben in de praktijk met deze casuïstiek te maken. Uit de casus komt een rechtsvraag naar voren en zijn er deelvragen geformuleerd. Er wordt op verschillende manieren antwoord geven op deze deelvragen, om zo een antwoord te kunnen geven op de rechtsvraag. Om te beginnen wordt er gekeken naar de Nederlandse wetgeving. De parlementaire geschiedenis wordt kort besproken en door middel van het gebruik van jurisprudentie worden er conclusies getrokken. Daarna volgt het onderdeel Internationaal perspectief. Hierin wordt er een vergelijking gemaakt met de landen Ierland en Australië. Ook worden de casus en de regelgeving in het licht van uitspraken van het EHRM besproken, dit gebeurt in het onderdeel Supranationaal perspectief. Daarna worden de casus en de regelgeving beschouwd vanuit een Rechtsfilosofisch thema. Door op deze verschillende manieren antwoord te hebben gegeven, wordt er aan het einde van dit hoofdstuk een definitief antwoord gegeven op de rechtsvraag. 6.1. De juridische casus Gezin Vermeulen huurt sinds ongeveer een jaar een sociale huurwoning van woningcorporatie Het Huis. Het is een mooi rijtjeshuis dat precies groot genoeg is voor het gezin. Helaas heeft het gezin nog niet de financiële middelen om de woning compleet in te richten. Er zit nog geen behang op de muren en er ligt nog geen vloerbedekking. Zij vinden de inrichting van hun huis duidelijk minder belangrijk dan de maandelijkse huurbetaling. Het gezin Vermeulen bestaat uit vader Joshua en moeder Samantha en hun twee jonge kinderen. De twee jongetjes zijn drie en vier jaar en gaan nog niet naar school toe. Vader en moeder Vermeulen zijn beiden werkloos. Met beide een IQ van rond de 80 is niet elk werk weggelegd voor hen en daarom hebben zij moeite met het vinden en het behouden van een baan. Het gezin is vaak hele dagen thuis. Gelukkig hebben zij ook nog een hond waarmee ze naar buiten kunnen gaan. Helaas heeft de hond onlangs een buurmeisje bijna gebeten, dus laten ze steeds vaker de hond maar in de tuin rondlopen. Zelf zit het gezin ook vaak in de tuin, al staan er veel spullen in. Gezin Vermeulen kan het voor hun gevoel goed vinden met hun buren, ook al zien zij hen niet vaak. Het zijn aan beide kanten buren op leeftijd die het huis niet zo vaak meer uit gaan. Tot schrik van vader en moeder staan er op een dag medewerkers van Het Huis voor hun deur. Zij geven aan dat zij onlangs een brief hebben gestuurd, waarin staat dat er buren hebben geklaagd over geluidsoverlast en dat gezin Vermeulen zich moet houden aan de regels in het huurcontract; zij moeten zich gedragen als goede huurders. Zij voldoen nu niet aan de verplichtingen uit het huurcontract en Het Huis heeft hun

69

een maand de tijd gegeven om maatregelen te treffen om de overlast te stoppen. Echter hadden vader en moeder Vermeulen de brief nog niet gelezen, er liggen wel meer brieven ongeopend in huis. De medewerkers van Het Huis geven aan dat het gaat om geluidsoverlast veroorzaakt door hard praten, geschreeuw van de kinderen, hard geluid van de tv, geblaf van de hond en stankoverlast veroorzaakt door de uitwerpselen van de hond in de tuin. Ook is er sprake van vervuiling, met name in de tuin. De spullen staan al lange tijd opgestapeld tegen de schutting van de buren; waardoor de schutting instabiel is geworden. Het gezin ziet niet in wat ze nou precies fout doen, aangezien zij volgens hun gewoon op een normale manier leven. Maar om ruzie te voorkomen hebben zij wel de tv zachter gezet, ruimen zij zo snel mogelijk de uitwerpselen van de hond op en proberen zij de kinderen wat meer in bedwang te houden. Ook zijn Joshua en Samantha naar hun buren gegaan om dit met hen te bespreken. Echter liep dit niet zoals gepland. Het echtpaar Van Dijk wat op nr. 33 naast hun woont, werd al boos bij het zien van Joshua en Samantha. De heer van Dijk schreeuwde dat ze hen met rust moesten laten omdat mevrouw van Dijk erg ziek is en het gezin al genoeg schade had aangericht. Hier werd Joshua erg boos om en hij begon terug te schreeuwen. Hij schreeuwde dat de buurman zijn bek moest houden en hij deze anders wel even dicht kwam slaan. De voordeur vloog meteen dicht. Na deze ervaring willen zij niet meer bij de buren aan bellen en blijft ieder contact uit. Wanneer Joshua de buurman buiten rond ziet lopen kijkt hij hem expres heel erg boos aan. De klachten blijven echter komen en er hangen sancties boven hen hoofd. Het gezin besluit om vloerbedekking te leggen, maar dit betekent wel dat zij de huur van die maand niet kunnen betalen waardoor zij een huurschuld van 590 euro hebben. Hiervoor hebben ze met de incassoafdeling van Het Huis een betalingsregeling getroffen. Echter lukt het de familie niet om deze betalingsregeling na te komen en blijft de huurschuld staan. Uiteindelijk na een half jaar, dreigt Het Huis met beëindiging of ontbinding van het huurcontract. Er wordt alsmaar gezegd dat het gezin Vermeulen zich niet gedraagt als een goed huurder. Het gezin Vermeulen is erg verward en vraagt zich af wat de woningcorporatie bedoelt met goed huurderschap. 6.2. Rechtsvraag en deelvragen - Wanneer voldoet iemand aan de term 'goed huurder' zoals omschreven in het Huurrecht? Deelvragen - Waar zijn de vereisten voor ‘goed huurderschap’ te vinden? - Welke plichten vloeien voort uit de term ‘goed huurderschap’ voor de huurder? - Is het niet nakomen van ‘goed huurderschap’ een reden om huisuitzetting te vorderen?

70

6.3. Nationaal perspectief Huisvesting Nederland Nederland telt ongeveer 7 miljoen woningen waarvan 56% koopwoningen betreft.159 Daarnaast is er een grote groep huurwoningen die worden verhuurd door particuliere verhuurders (11%) of sociale verhuurders (31%). Onder deze groep sociale verhuurders verstaan we woningcorporaties. Nederland telt 389 woningcorporaties die samen in totaal ruim 2 miljoen sociale woningen verhuren.160 De grootte, en dus de hoeveelheid woningbezit, verschilt per woningcorporatie.

Historie wetgeving Nederland met betrekking tot goed huurderschap Voordat de huidige verplichting tot goed huurderschap in 2003 in werking trad, was deze verplichting neergelegd in artikel 7A:1596 aanhef en sub 1 BW.161 Uit het boek ‘Burenoverlast’ van Huib Hielkema, een advocaat gespecialiseerd in huur- en vastgoedrecht, blijkt dat halverwege de twintigste eeuw de discussie ontstond of ‘de wettelijke verplichting van een huurder om zich als een goed huurder te gedragen met zich meebracht dat hij door het veroorzaken van overlast aan omwonende zich schuldig maakte aan een wanprestatie tegen de verhuurder wanneer in de huurovereenkomst geen overlastverbod was opgenomen’.162 Deze discussie werd afgesloten door het arrest Van Gent/Wijnands waarin de Hoge Raad bepaalde dat ‘een huurder die overlast bezorgt aan omwonenden, tekort schiet in de nakoming van de verplichtingen die hij tegenover de huurder heeft. Dit geldt tevens wanneer een overlastverbod in het huurcontract ontbreekt’. Hiermee werd dus gezegd dat het overlastverbod rechtstreeks voortvloeit uit het voormalige artikel 7A:1596 aanhef en sub 1BW (het huidige artikel 7:213 BW), ook wanneer hier niets over in de huurovereenkomst is opgenomen.163 159

‘Woningvoorraad’ Rijksoverheid, <www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningmarkt/woningvoorraad> Feiten en cijfers’, Aedes, <www.aedes.nl/content/feiten-en-cijfers/feiten-en-cijfers.xml> 161 H. Hielkema, e.a., Burenoverlast. Remedies tegen de overlastgevende huurder, Apeldoorn: Maklu uitgevers 2009. 162 Idem aan voetnoot 161. 163 H. Hielkema, e.a., Burenoverlast. Remedies tegen de overlastgevende huurder, Apeldoorn: Maklu uitgevers 2009. 160

71

6.3.1. Deelvraag 1 Waar is het vereiste voor ‘goed huurderschap’ te vinden? Wanneer een verhuurder en een huurder een huurovereenkomst met elkaar sluiten, ontstaan er ten opzichte van elkaar verplichtingen. Dit wordt ook wel een wederkerige overeenkomst genoemd.164 Deze verplichtingen ten aanzien van een huurder en verhuurder zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek boek 7, titel 4, afdeling 2 en 3. De verplichtingen die ontstaan ten aanzien van de huurder staan omschreven in afdeling 3. Enkele voorbeelden van deze verplichtingen zijn: -

‘De huurder is verplicht de tegenprestatie, op de overeengekomen wijze en tijdstippen, te voldoen’.165

-

‘De huurder is slechts bevoegd tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen, en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is’.166

-

‘De huurder is verplicht te zijnen koste de kleine herstellingen te verrichten, tenzij deze nodig zijn geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken’.167

Naast deze bovenstaande verplichtingen rust er nog een andere belangrijke verplichting op een huurder. Hiermee doelen wij op de verplichting tot ‘goed huurderschap’ zoals staat vermeld in artikel 7:213 BW. Dit artikel luidt: ‘de huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen’.168 6.3.1.1. Voorlopige conclusie Het gezin Vermeulen heeft meerdere brieven van hun verhuurder, woningcorporatie Het Huis, ontvangen met daarin de sommering zich te gedragen als een goed huurder. De verplichting tot goed huurderschap die de woningcorporatie stelt, is een rechtmatige verplichting die vermeld staat in artikel 7:213 BW. Het gezin Vermeulen heeft zich niet aan hun verplichtingen gehouden ten aanzien van het betalen van de huur. Het is echter nog niet duidelijk of zij zich niet als goede huurders hebben gedragen. Het begrip goed huurder moet daarvoor eerst gedefinieerd worden.

164

6:261 BW 7:212 BW 166 7:214 BW 167 7:217 BW 168 7:213 BW 165

72

6.3.2. Deelvraag 2 Welke plichten vloeien voort uit de term ‘goed huurderschap’ voor de huurder? Artikel 7:213 kan het best omschreven worden als een zogenaamd kapstokartikel. De term ‘goed huurderschap’ betreft namelijk een hele hoop geschreven en ongeschreven regels.169 De wetgever heeft deze zorgverplichting zodanig geformuleerd zodat de rechter op dit kapstokartikel kan terugvallen en per situatie kan uitmaken of de verplichting is geschonden.170 Bij het analyseren van jurisprudentie wordt het duidelijk dat de rechter per situatie bekijkt of er sprake is van het niet nakomen van de verplichting met betrekking tot goed huurderschap.171 Wanneer er gekeken wordt naar de term ‘goed huurderschap’ met betrekking tot woonoverlast situaties, bestaat de verplichting voor de huurder vaak uit het ‘niet doen’. Hieronder volgen enkele voorbeelden om een beeld te schetsen hoe de verplichting tot goed huurderschap in de praktijk wordt gehandhaafd. Uit een kamerstuk van de Tweede Kamer blijkt dat een onderdeel van ‘goed huurderschap’ bestaat uit het dragen van zorg voor de woonomgeving door de huurder.172 De rechtbank in Breda oordeelde dat “het zich gedragen zoals een goed huurder betaamt, onder meer inhoudt dat de huurder zich dient te onthouden van gedragingen die ontoelaatbare overlast veroorzaken”. Belangrijk hierbij is dat het goed huurdergedrag niet alleen getoond moet worden ten aanzien van de gehuurde woning zelf, maar eveneens in de onmiddellijke nabijheid van de woning.173 Tevens kan woonoverlast bestaan uit verwaarlozing, stankoverlast en/of vervuiling. Het rapport Woonoverlast somt deze gevallen op en beschrijft dat de Rechtbank in Amsterdam bepaalde dat het ernstig vervuilen van een woning en/of tuin te kenmerken is als het ernstig tekortschieten in de verplichting als goed huurder. Volgens dit rapport beschreef de rechter de woning als een ‘wanordelijk, ontoegankelijk pakhuis’ en de tuin was ‘een kruising tussen een opslagplaats en een vuilnisplaats’.174 In deze zaak oordeelde de rechter dan ook dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was. De kantonrechter van de Rechtbank in Dordrecht stelde in een rechtszaak tussen Woningstichting Westaarde en een huurder voorop dat wanneer een woning vol met spullen staat, dit niet direct betekent dat de huurder zijn verplichting betreffende goed huurderschap niet nakomt. Volgens de rechter heeft iedere huurder een zekere mate van vrijheid ten aanzien van het inrichten van zijn 169

F. van Beugen, e.a., Juridisch jaarboek onderwijs, Den Haag: SDU uitgevers 2007. B. Wessels, e.a., Bijzondere overeenkomsten, Deventer: Kluwer 2010. 171 A.M. Kloosterman, e.a., Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2008. 172 Kamerstukken ll 2013–2014, 33 797, nr. 6 blz. 18. 173 Rb. Breda 12 oktober 2011, LJN:BT8428 174 ‘Analyse woonoverlast’, Ilent <www.ilent.nl/Images/0208%20Woonoverlast%20analyse%20van%20de%20aanpak%20van%20woonoverlast%20en%20v erloedering_tcm334-320315.pdf.> 170

73

woning. Echter wanneer er sprake is van ‘een situatie die naar objectieve maatstaven niet door de beugel kan, waarbij evident is dat een huursituatie niet kan voortduren’ kan dit een grond tot ontbinding zijn van de huurovereenkomst.175 De rechtbank in Rotterdam oordeelde dat er in geval van geluidsoverlast, mag worden verwacht dat buren enig geluidsoverlast van elkaar moeten tolereren. De rechter was hierbij van mening dat het er in een stedelijk omgeving bij hoort dat buren een zekere mate van (geluids)overlast van elkaar ervaren. Echter is hij van mening dat dit niet weg neemt dat er verwacht mag worden dat de bewoners hun gedrag aanpassen aan de omstandigheid door zich minder luidruchtig te gedragen dan zij wellicht zouden willen. Daaronder valt het in toom houden van minderjarige kinderen of het beluisteren van muziek op een aanvaardbaar geluidsniveau.176 Uit een uitspraak van de rechtbank in Arnhem blijkt dat wanneer de huurder een woning gebruikt voor het opslaan van grote hoeveelheden harddrugs, dit een zodanige ernstige schending van goed huurderschap oplevert met ontbinding als gevolg.177 Hierbij is het twistpunt of er wel of niet voldaan is aan de verplichting tot goed huurderschap in mindere mate aanwezig omdat er daadwerkelijk een strafbaar feit is vastgesteld. Echter leidt het plegen van een strafbaar feit niet automatisch tot een wanprestatie tegenover de verhuurder. Dit oordeelde de kantonrechter in een zaak die Allee Wonen aanspande tegen een huurder waarbij 9 kilo hennep en 2 kilo hasj in de woning was gevonden. De kantonrechter gaf toe dat het hier om een aanzienlijke hoeveelheid verdovende middelen ging, maar oordeelde dat enkel dit feit niet kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst omdat hij het vitaal woonrecht van de huurder zwaarder vond wegen. Voor ontbinding moest tevens bewezen worden dat er eveneens sprake was van handelsactiviteiten, gevaarzetting en of overlast.178 179 Een andere belangrijke bepaling met betrekking tot goed huurderschap, is artikel 7:219 BW. In dit artikel wordt bepaald dat ’’de huurder op gelijke wijze, als voor zijn eigen gedragingen, aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden zich daarin bevinden’’. De huurder is dus verantwoordelijk dat andere inwonende of bezoekers zich als ‘goed huurder’ gedragen en geen overlast veroorzaken. Dit betekent dat in gevallen waarbij overbewoning of onderhuur voor overlast zorgen, de huurder met wie de huurovereenkomst is aangegaan verantwoordelijk is voor de overlast dat andere mensen veroorzaken.

175

Ktr. Rb. Dordrecht 9 juli 2009, LJN: BJ2291 Rb. Rotterdam 7 februari 2013, LJN:BZ2300 177 Rb. Arnhem-Leeuwarden 21 mei 2013, LJN:CA0798 178 J. Sengers, e.a., Huurrecht Woonruimte, Den Haag: SDU uitgevers 2011. 179 Rb. Breda 18 november 2009, LJN:BK4892 176

74

De rechter speelt dus een grote rol in het bepalen welke plichten vloeien uit goed huurderschap. Wel kan er worden vastgesteld dat goed huurderschap wordt getoetst aan de hand van de ontwikkelde criteria uit wetsgeschiedenis en rechtspraak. Hieruit valt globaal af te leiden dat langdurige en ernstige overlast, onbehoorlijk gebruik van de woning of wanbetaling, gedragingen zijn die het nakomen van goed huurderschap schenden.180 Deze eveneens ruim geformuleerde begrippen kunnen allerlei gedragingen inhouden, waarbij de rechter een grote rol speelt in de naleving van het wetsartikel. Hij zal namelijk moeten toetsen of deze gedraging zodanig ernstig of overlastgevend is dat daadwerkelijk de verplichting van goed huurderschap in het geding komt.181 6.3.2.1. Voorlopige conclusie Door de ruime formulering van artikel 7:213 BW is het niet eenvoudig om specifiek de plichten voor het gezin Vermeulen te bepalen. Naast de verplichtingen die staan opgesomd in het burgerlijke wetboek boek 7, titel 4, afdeling 3, bestaan met betrekking tot de verplichting tot goed huurderschap een hoop gedragingen uit het ‘niet doen’. De rechter zal de casus van het gezin Vermeulen individueel beoordelen en toetsen of zij zich ‘onthouden van gedragingen die ontoelaatbare overlast veroorzaken’ of dat er sprake is van ‘een situatie die naar objectieve maatstaven niet door de beugel kan, waarbij het evident is dat een huursituatie niet kan voortduren’. Met betrekking tot het geluidsoverlast wat (mede) door de kinderen veroorzaakt wordt, zijn de echtpaar als hoofdhuurders aansprakelijk volgens artikel 7:219 BW. Daarnaast zal de rechter toetsen of het geluidsniveau het aanvaardbare geluidsniveau overschrijdt of dat van de overlast ervarende buren mag worden verwacht dat zij ook enig geluidsoverlast van het gezin Vermeulen moeten tolereren. Hierbij zal de rechter ook kijken of er namens het gezin Vermeulen al inspanningen zijn verricht tot het in toom houden van de kinderen om zo de geluidsoverlast te beperken. 6.3.3. Deelvraag 3 Is het niet nakomen van ‘goed huurderschap’ een legitieme reden om een huurovereenkomst te ontbinden of beëindigen? Het verbintenissenrecht stelt dat door ontbinding de verplichtingen die door de overeenkomst tussen beide partijen zijn ontstaan komen te vervallen. Dit geldt ook voor een huurovereenkomst. Artikel 6:265 BW lid 1 bepaalt dat ‘iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid verschaft om de overeenkomst geheel of

180 181

‘Huurrecht’, Advocaten Goossens, <www.advocatengoossens.nl/huurrecht/huur_eindewoonruimte.htm> ‘Nederlandse Woonbond’, Househunting, <www.househunting.nl/uploads/wysiwyg/Nederlandse%20Woonbond.pdf>

75

gedeeltelijk ontbinden tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt’. In meerdere zaken zoals Abbas/Woningbouwvereniging ’s-Gravenhage182 , De Bruin-Meiling183 en Fisser/Tycho184 werd door de Hoge Raad bepaald dat ‘elke tekortkoming in principe ontbinding wettigt, tenzij de rechter alle omstandigheden in aanmerking neemt en concludeert dat de wanprestatie zo weinig ernstig van aard of betekenis is dat de vordering tot ontbinding moet worden afgewezen’.185 Mede gezien de ernst en impact van een ontbinding, onderzoekt de rechter zorgvuldig of de tekortkoming dus ook daadwerkelijk ontbinding rechtvaardigt.186 Daarnaast kent het huurrecht nog een eigen regel voor ontbinding, namelijk artikel 7:231 BW. Dit artikel bepaalt dat ‘wanneer de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen de rechter de huurovereenkomst kan ontbinden’.187 Allereerst dient de huurder volgens artikel 6:265 in verzuim te zijn. Dit betekent dat de verhuurder de huurder gezien artikel 6:82 lid 1 BW in gebreke dient te stellen. Door middel van een schriftelijke aanmaning, ook wel ingebrekestelling genoemd, wordt een redelijk termijn tot nakoming gesteld. Wanneer de huurder binnen dit termijn niet nakomt, is hij in verzuim.188 Echter is ingebrekestelling en verzuim, gezien artikel 6:265 lid 2 BW, niet aan de orde voor zover de nakoming blijvend of tijdelijk onmogelijk is.189 Veelvuldig wordt hierbij het arrest Schwarz/Gnjatovic aangehaald. De huurder betrof in deze zaak een vrouw die andere huurders, gemachtigden van de verhuurder en anderen, agressief had benaderd. De Hoge Raad bepaalde dat ‘een ingebrekestelling niet nodig was omdat bij een huurovereenkomst een tekortkoming uit het verleden niet meer ongedaan kan worden gemaakt. Hierdoor is nakoming onmogelijk en geldt de verzuim eis niet’.190191 Hierdoor is in sommige gevallen ontbinding mogelijk zonder dat er sprake is van een ingebrekestelling. Tussen de ontbinding op grond van verbintenissenrecht (boek 6) of bijzondere overeenkomsten (boek 182

HR 31 december 1993, NJ 1994, 317 HR 27 november 1998, NJ 1999, 197 184 HR 22 juni 2007, NJ 2007, 343 185 A.M. Kloosterman, e.a., Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2008. 186 H. Hielkema, e.a., Burenoverlast. Remedies tegen de overlastgevende huurder, Apeldoorn: Maklu uitgevers 2009. 187 ‘Analyse woonoverlast’, Ilent <www.ilent.nl/Images/0208%20Woonoverlast%20analyse%20van%20de%20aanpak%20van%20woonoverlast%20en%20v erloedering_tcm334-320315.pdf.> 188 Idem voetnoot 187 189 Idem voetnoot 187 190 ‘Naschrift’ Rotterdam institute of private law 191 HR 11 januari 2002, LNJ:AD4925 183

76

7) is een groot verschil merkbaar. Ontbinding van een huurovereenkomst dient volgens 7:231 BW altijd te geschieden door de rechter. Lid 2 van ditzelfde artikel is hierop een uitzondering en stelt dat de verhuurder de overeenkomst op voet van artikel 6:267 BW kan ontbinden op de grond dat ‘door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde deswege op grond van artikel 174a van de Gemeentewet dan wel op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten, door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten’.192 Deze laatst genoemde gebouwen betreffen woningen waarin de aanwezigheid van drugs boven de normen van eigen gebruik aangetroffen is. Het bijzondere aan artikel 13 b van de Opiumwet, ook wel de wet Damocles genoemd, is dat er niet hoeft worden aangetoond dat de openbare orde in het geding is. Slechts de aanwezigheid van de overschreden norm drugs is al voldoende rechtvaardiging om de woning te sluiten.193 Een huurcontract kan tevens beëindigd worden door middel van een beëindigingprocedure zoals in artikel 7:272 BW staat omschreven. Wanneer de rechter van mening is dat er is voldaan aan een of meerdere toewijzingsgrond zoals omschreven in artikel 7:274 lid 1, zal hij de vordering toewijzen. Eerstgenoemde toewijzingsgrond in dit artikel is het ‘niet gedragen zoals een goed huurder betaamt’. Echter wordt er in de praktijk vaker gekozen voor een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst omdat artikel 7:272 lid 1 BW bepaalt dat ‘een opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft totdat op de vordering van de verhuurder onherroepelijk is beslist door de rechter’. Met andere woorden: de huurovereenkomst zal pas beëindigd worden totdat een eventueel hoger beroep is afgerond.194 Er wordt minder snel voor deze procedure gekozen omdat het meer tijd kost en dus minder snel effectief is omdat de woonoverlast ondertussen blijft bestaan. Wel komt het voor dat deze beëindigingmaatregelen subsidiair naast ontbinding wordt gevorderd.195 Het niet nakomen van de verplichting tot goed huurderschap vormt dus wettelijk gezien een reden tot ontbinding of beëindiging van een huurcontract. Door het niet nakomen van deze verplichting zoals staat omschreven in artikel 7:213 BW is de huurder in verzuim en kan er, wanneer er na een ingebrekestelling nakoming uitblijft, ontbinding van de huurovereenkomst worden gevorderd door de verhuurder. Daarnaast staat bij toewijzingsgronden voor een beëindiging van een huurovereenkomst in artikel 7:272 lid 1 sub a letterlijk dat wanneer de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, de vordering kan worden toegewezen. Ondanks dat het niet nakomen van deze

192

Artikel 7:231 lid 1 en 2 BW ‘Wet Damocles, Burgemeesters, <www.burgemeesters.nl/bevoegdheden/damocles> 194 ‘Geen goed huurderschap opzeggen of ontbinden’, Vbtm, <www.vbtm.nl/news/item/geen_goed_huurderschap_opzeggen_of_ontbinden/371> 195 H. Hielkema, e.a., Burenoverlast. Remedies tegen de overlastgevende huurder, Apeldoorn: Maklu uitgevers 2009. 193

77

verplichting wettelijk gezien een reden is tot ontbinding of beëindiging van de huurovereenkomst zal de rechter iedere situatie toetsen op ernst, betekenis en zullen alle omstandigheden in het oordeel worden meegenomen. Op deze manier wordt er zorgvuldig getoetst of de vordering tot ontbinding of beëindiging (en het ontstaan van de daarbij verstrekkende gevolgen voor een huurder) gerechtvaardigd zijn. 6.3.3.1. Voorlopige conclusie Woningcorporatie Het Huis heeft het gezin Vermeulen meerdere brieven gestuurd, waarin zij het gezin een redelijke termijn tot nakoming van artikel 7:213 BW stellen. Wanneer nakoming uitblijft, zal woningcorporatie Het Huis een procedure starten tot het beëindigen of ontbinden van de huurovereenkomst. Gezien het feit dat de procedure tot ontbinding van het huurcontract sneller is, zal hoogstwaarschijnlijk door de verhuurder voor deze procedure worden gekozen in plaats van de procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst. Wanneer de rechter van mening is dat het gezin Vermeulen de verplichting tot ‘goed huurderschap’ niet nakomt, is dit in principe een legitieme reden om de huurovereenkomst te ontbinden of beëindigen. Gezien de impact die dit logischerwijs op het gezin heeft, zal de rechter alle omstandigheden in aanmerking nemen en de situatie van het gezin Vermeulen toetsen op ernst en betekenis. Alle omstandigheden zullen in het oordeel worden meegenomen zodat de rechter met zekerheid kan stellen dat de tekortkoming daadwerkelijk ontbinding of beëindiging rechtvaardigt.

78

6.4. Internationaal perspectief Ierland Wat zou er gebeuren wanneer het gezin Vermeulen in een ander land zou wonen? Er is besloten om te kijken naar het land Ierland. In hoeverre verschilt de situatie van het gezin Vermeulen in Ierland en Nederland? Huisvesting in Ierland Met Ierland doelen wij op het grootste deel van het eiland Ierland. Het andere deel van dit eiland bestaat uit de staat Noord-Ierland, wat behoort tot het Verenigd Koninkrijk. Net als Nederland is Ierland aangesloten bij de Europese Unie (EU). Op het gebied van huisvesting heeft de EU echter geen expliciete verantwoordelijkheden. De regeringen van de aangesloten lidstaten stellen zelf hun huisvestingsbeleid op.196 De huisvesting in Ierland wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door eigen huizenbezit. De overige 20% van de huisvesting bestaat uit huurwoningen. Bijna de helft van deze huurwoningen is in de sociale huursector, waarvan 90% beheerd wordt door lokale overheden. De wetgeving in Ierland is vrij soepel vormgegeven. Er is geen strenge landelijke regelgeving of controle op de taakuitvoering.197 Wetgeving in Ierland Om de deelvragen, en uiteindelijk de hoofdvraag te kunnen beantwoorden, is het belangrijk om eerst te kijken welke wetgeving met betrekking tot huisvesting momenteel van invloed is in Ierland. Er zal kort worden gekeken hoe de wetgeving tot stand is gekomen en welke waarden er ten grondslag aan deze wetgeving liggen. Daarnaast wordt er beschreven hoe en waarom er eventuele wijzigingen in de wetten plaats hebben gevonden. Housing Act 1966 Deze wet is ontstaan om de bestaande wetgeving dat bestemd was voor huisvesting in stedelijke en landelijke gebieden in Ierland te overkoepelen en vervangen. Het verving meer dan vijftig eerdere wetten. Deze geconsolideerde en gemoderniseerde wetgeving werd in 1966 de geldende wetgeving inzake de gemeentelijke huisvesting. Het creëerde een rechtvaardige en gelijke behandeling voor mensen wonend in Ierland. Deze wetgeving verplicht de gemeenten in Ierland onder andere om de behoeften van de lokale woningmarkt te inventariseren en een programma te ontwikkelen om nieuwe woningen te bouwen waarin mensen zich adequaat kunnen huisvesten.198 196

‘Housing statistics’ , Eurostat, ‘Diversificatie van woningcorporaties’, Futura wonen, <www.futurawonen.nl/data/files/alg/id9/diversificatie_van_woningcorporaties_def.pdf> 198 'Housing Policy Review 1990 - 2002', Department of Social Policy and Social Work, University College Dublin, <www.environ.ie/en/Publications/DevelopmentandHousing/Housing/FileDownLoad,2122,en.pdf> 197

79

Housing Act 1988 Rond deze tijd waren er in Ierland veel daklozen, mensen met een beperking, ouderen, zigeuners, vluchtelingen en asielzoekers die geen adequate huisvesting hadden. Vanuit invalshoeken zoals solidariteit en rechtvaardigheid is de Housing Act daarom in 1988 aangepast. Deze wetgeving is de basis van het bestaan van de sociale huursector. De lokale overheden werden gemachtigd om landgoed te kopen tegen gereduceerde kosten, om daarop woningen te bouwen voor huishoudens met lage inkomens. Daarnaast definieert deze wetgeving de term dakloosheid en stimuleert het de lokale autoriteiten om daklozen direct te huisvesten of om organisaties te financieren om accommodatie te bieden voor daklozen.199 Housing Act 1997 Doordat antisociaal gedrag zoals bedreigingen en drugsverhandelingen in de wijken van Ierland een steeds groter probleem werd, is de Housing Act in 1997 aangepast. Hierdoor konden er nieuwe manieren worden ingezet om bepaalde ongewenste gedragingen rondom huurwoningen aan te pakken.200 De wetgeving stimuleert de lokale overheden om te gaan met antisociaal gedrag in en rondom huurwoningen. Tevens wordt de term antisociaal gedrag gedefinieerd.201 Residential Tenancies Act 2004 Ierland heeft de zogenoemde Residential Tenancies Act 2004 (RTA) in gebruik. Deze wet is op 1 september 2004 ingegaan en er werd gezegd dat de wet ‘een nieuw tijdperk’ voor Ierland zou inluiden202 . De wet is een herziening van de Tenant Protection Act (TPA). De RTA is nu de algemene wetgeving in Ierland dat huurders beschermt voor bijvoorbeeld onrechtmatige huurverhogingen en huisuitzettingen. De RTA is gebaseerd op de TPA maar er zijn enkele wijzigingen aangebracht en nieuwe artikelen toegevoegd. Het standaard huisuitzettingproces werd bijvoorbeeld veranderd om huurders meer zeggenschap en weerstand te geven.203 De rechten uit de RTA die gelden voor een huurder van een sociale huurwoning zijn vergelijkbaar met de rechten van de huurder van een particuliere verhuurder. Er is enkel één groot verschil: de huurder heeft geen rechten om de sociale huurwoning te kunnen kopen.204

199

'Housing Policy Review 1990 - 2002', Department of Social Policy and Social Work, University College Dublin, <www.environ.ie/en/Publications/DevelopmentandHousing/Housing/FileDownLoad,2122,en.pdf> 200 'Estate Management and Anti-Social Behaviour in Dublin. A study of the impact of the Housing Act 1997' , Threshold <www.drugsandalcohol.ie/5082/1/447-389.pdf> 201 Idem aan voetnoot 199. 202 'Residential Tenancies Act 2004, A Quick Guide', Department of the environment, heritage and local government, <www.threshold.ie/download/pdf/residential_tenancies_act_2004_a_quick_guide.pdf> 203 'Residential Tenancies Act: briefing book', Toronto Shelter, Support & Housing Administration, <www.michaelwalker.ca/files/tenant/RTABriefingBook-May2007.pdf> 204 ‘ Local authority and social housing’, Citizens information, <www.citizensinformation.ie/en/housing/local_authority_and_social_housing/your_rights_as_a_housing_association_tenant. html>

80

6.4.1. Deelvraag 1 Waar zijn de vereisten voor ‘goed huurderschap’ te vinden? In artikel 16 van de Residential Tenancies Act 2004 (RTA) worden de verplichtingen van de huurder vastgesteld. Een huurder moet aan deze verplichtingen voldoen om zorgeloos de huurwoning te mogen blijven huren van de verhuurder. Enkele voorbeelden van deze verplichtingen zijn: - het op tijd betalen van de huur - het gehuurde goed onderhouden en de verhuurder op de hoogte brengen wanneer er iets gerepareerd moet worden - het binnenlaten van de verhuurder om reparaties uit te voeren - het doorgeven aan de verhuurder wie er woont in het gehuurde - het op tijd doorgeven van het beëindigen van het huurcontract - voldoen aan de voorwaarden van de huurovereenkomst die schriftelijk of mondeling zijn vastgesteld Sub H van artikel 16 RTA is enigszins vergelijkbaar met artikel 7:213 uit het Burgerlijk Wetboek waar de term ’goed huurder’ wordt benoemd. In het artikel van de Ierse wet wordt er bepaalt dat de huurder zich niet in of in de nabijheid van de woning op een ‘antisociale’ manier mag gedragen. Ook wordt er benadrukt dat de huurder het niet mag toestaan dat andere bewoners of bezoekers zich zodanig gedragen binnen of nabij de huurwoning. 6.4.1.1. Vergelijking met de Nederlandse wetgeving De verplichtingen van een huurder van een huurwoning komen grotendeels overeen tussen Nederland en Ierland. Er is echter wel een verschil tussen de wetgeving omtrent hoe een huurder zich dient te gedragen. De Nederlandse wettekst is positief beschreven, het vertelt wat de huurder moet doen, namelijk: zich gedragen als een goed huurder. De Ierse wetgeving daarentegen is negatiever beschreven, het vertelt wat de huurder niet moet doen, namelijk: zich antisociaal gedragen. De wetteksten van de beide landen houden de termen van de gedragingen echter erg open. De termen zijn niet duidelijk omschreven in de artikels. 6.4.1.2. Voorlopige conclusie Het gezin Vermeulen voldoet in beide landen niet aan de verplichtingen die gesteld worden door de nationale wetgeving omtrent het huren van een woning. Dit is gebaseerd op het feit dat het gezin een achterstand heeft met het betalen van de huur. Hierdoor voldoen zij niet aan de verplichting ‘het op tijd betalen van de huur’. Of het gezin zich als een ‘goed huurder’ gedraagt of dat zij zich ‘antisociaal’ gedragen is echter nog niet te bepalen. Hiervoor moet gekeken worden naar de definities van deze twee termen.

81

6.4.2. Deelvraag 2 Welke plichten vloeien voort uit de term ‘goed huurderschap’ voor de huurder? De eerste definitie van ‘anti-social behaviour’ oftewel antisociaal gedrag is beschreven in de Housing Act 1997. Antisociaal gedrag wordt volgens de Housing Act 1997 gezien als: “de vervaardiging, de productie, de bereiding, invoer, uitvoer, verkoop, levering, het bezit met het oog op verkoop of levering, of de verspreiding van een drug." "elk gedrag dat veroorzaakt dan wel dreigt te leiden tot gevaar, letsel, schade, verlies of angst aan personen die wonen, werken of zich anderszins legaal in of in de nabijheid van een huurwoning bevinden. Dit gedrag omvat: 1. Geweld, bedreiging, intimidatie of ernstige belemmering van een persoon 2. Gedrag dat belangrijke of blijvende verslechtering van het gebruik of het genot van zijn of haar huis of een persoon of omwonende veroorzaakt.”205 De term antisociaal gedrag wordt in de Residential Tenancies Act 2004 verder verduidelijkt: “(a) het deelnemen aan gedrag dat het plegen van een strafbaar feit vormt, waarvan het welzijn van de persoon in kwestie of het welzijn van anderen aan kan worden getast. (b) gedrag vertonen dat angst, gevaar, letsel of schade veroorzaakt aan personen die wonen, werken of anderszins legaal bij de huurwoning of de omgeving betrokken zijn. Dit omvat: geweld, intimidatie, dwang en bedreigingen. of (c) hardnekkig gedrag vertonen dat de vreedzame bewoning van het huurhuis voorkomt of verstoord (i) van iemand anders die in de huurwoning woont (ii) van directe buren (iii) van personen die in de nabijheid van de huurwoning wonen.”206 Dankzij deze artikelen is het duidelijk welke gedragingen in een huurwoning onder antisociaal gedrag 205 206

Artikel 1 Housing Act 1997 Artikel 17(1) Residential Tenancies Act 2004

82

vallen en daardoor niet acceptabel zijn. Echter, de lichtere maar veel voorkomende situaties van woonoverlast zoals geluidsoverlast, vervuiling en/of stankoverlast worden niet genoemd. Zijn deze gedragingen dan acceptabel volgens de Ierse wetgeving? In 2009 werd de Housing Act verder aangepast om antisociaal gedrag te bestrijden. In de Housing Act 2009 wordt er bepaald dat er altijd schriftelijk een huurcontract moet worden opgesteld tussen de huurder en de verhuurder.207 Daarnaast moet dit huurcontract algemene voorwaarden bevatten waarin duidelijk wordt gemaakt welke gedragingen van de huurder wel en niet acceptabel zijn, als uitbreiding op de Housing Act en de RTA. Tevens moet het huurcontract de voorwaarden met betrekking tot het beëindigen van de huur bevatten.208 Een voorbeeld van algemene huurvoorwaarden met betrekking op de gedragingen van een huurder kan gehaald worden uit jurisprudentie. In de zaak tussen V. Leonard en Dublin City Council uit 2007 komen de voorwaarden met betrekking tot woonoverlast uit het huurcontract duidelijk naar voren: “Noch de huurder noch enig lid van zijn gezin of huishouden of een sub-huurder of bezoeker zal enige overlast, hinder of verstoring van alle buren, hun kinderen of bezoekers veroorzaken.”209 In de rechtszaak tussen Connolly en South of Ireland Asphalt uit 1977 wordt duidelijk gemaakt wat er met de term ‘overlast’ wordt bedoelt: een handelen of nalaten wat resulteert in een onredelijke inmenging tot ergernis en verstoring van een ander persoon in de uitvoering van zijn rechten.210 6.4.2.1.Vergelijking met de Nederlandse wetgeving Een opvallend verschil met de Ierse en Nederlandse wetgeving is dat de term ‘anti-social behaviour’ in de Ierse wet verduidelijkt wordt, zowel in de Housing Act als in de Residential Tenancies Act. Dit is bij de term ‘goed huurderschap’ in de Nederlandse wet niet het geval. De definitie van ‘goed huurderschap’ kan enkel gehaald worden uit de jurisprudentie. In beide landen wordt er gebruik gemaakt van algemene huurvoorwaarden die worden toegevoegd aan het huurcontract. Hier staat bij beide landen in dat het veroorzaken van overlast en hinder niet toegestaan is.

207

Hoofdstuk 4, Artikel 25 Housing Act 2009 Hoofdstuk 4, Artikel 25 sub 5, Housing Act 2009 209 High Court Ireland 31 maart 2008, 2007 916 JR 210 'Liability of Local Authorities for the Antisocial Behaviour of Third Parties' , Conveyancing and Property Law Journal 208

83

6.4.2.2. Voorlopige conclusie Het gedrag van het gezin Vermeulen valt onder de definitie van ‘anti-social behaviour’ zoals omschreven in de Ierse wetgeving. Het intimiderende en bedreigende gedrag van vader Joshua veroorzaakt angst en eventueel gevaar voor zijn directe buurman meneer van Dijk (artikel 1 Housing Act 1997). Daarnaast veroorzaakt het geluidsoverlast gevende gedrag van het gezin dat de vreedzame bewoning van hun directe buren verstoort wordt (artikel 17(1) sub C Residential Tenancies Act 2004). De instabiliteit van de schutting door de vervuiling in de tuin, veroorzaakt tevens schade aan hun directe buren (artikel 17(1) sub B Residential Tenancies Act 2004). 6.4.3. Deelvraag 3 Is het niet nakomen van ‘goed huurderschap’ een legitieme reden om een huurovereenkomst te ontbinden of beëindigen? De redenen waarop de verhuurder het huurcontract kan verbreken staan beschreven in de Residential Tenancies Act 2004. In artikel 34 worden deze redenen opgesomd. Bovenaan de lijst wordt er vermeld dat de huur kan worden opgezegd wanneer de huurder niet heeft voldaan aan de verplichtingen die voortvloeien uit de Housing Act, de Residential Tenancies Act 2004 en de algemene huurvoorwaarden. Hierin zijn dus ook het bezorgen van overlast en het antisociaal gedragen bij in begrepen. Wanneer de verhuurder te weten komt dat de huurder of iemand anders zich antisociaal of overlastgevend gedraagt in het huurhuis, en daarmee dus de verplichtingen niet nakomt, moet hij de huurder hiervan schriftelijk de hoogte stellen.211 Wanneer de huurder er niet binnen een redelijke tijd voor zorgt dat het ongewenste gedrag stopt, dan kan de verhuurder de huur opzeggen.212 In theorie is het in Ierland dus mogelijk voor een verhuurder om een ontruimingsprocedure te starten op basis van het feit dat de huurder zich overlastgevend of antisociaal gedraagt. Wordt dit in de praktijk echter ook gedaan? Om daarachter te komen is het belangrijk om te onderzoeken welke opvattingen Ierland heeft over huisuitzettingen en te kijken naar relevantie jurisprudentie. Onlangs is er een onderzoek gedaan naar huisuitzettingen in het algemeen in de Europese Unie. Een opvallend feit is dat er weinig huisuitzettingen zijn in Ierland in vergelijking met andere Europese landen. Ierland is van mening dat een huisuitzetting een botsing met de fundamentele mensenrechten vertegenwoordigt. Ierland geeft daarnaast aan dat de Europese Unie, die zich in wilt zetten voor de 211 212

Hoofdstuk 4 Artikel 25 sub 6 (a) Housing Act 2009 Artikel 34 lid 1 Residential Tenancies Act 2004

84

bescherming van de rechten van de mens, als eerste iets moet doen aan de hoeveelheid huisuitzettingen in de andere Europese landen.213 Een voorbeeld van een rechtszaak waar een huisuitzetting wordt geëist, is de rechtszaak tussen Byrne en de Dublin City Council uit 2009. Het gaat hier om een alleenstaande moeder met maar liefst tien kinderen. Twee van haar oudere kinderen, veroorzaken overlast aan de buren en gedragen zich antisociaal, zoals in de Ierse wet beschreven. De verhuurder wilt het gehele gezin uit huis plaatsen. De rechter is echter van mening dat dit tegen de fundamentele mensenrechten ingaat en beslist dat alleen de twee kinderen die voor overlast zorgen, uit huis worden gezet en een verbod krijgen om zich in of om het huurhuis te bevinden.214 Een ander voorbeeld is de rechtszaak Smith v Scott in 1973. De familie Smith huurde een woning van een woningcorporatie. Het was van te voren bekend dat de familie eerder overlast had veroorzaakt en daarom was er een extra clausule in het huurcontract aangebracht waarmee de woningcorporatie de familie verbood overlast te veroorzaken. In deze clausule stond dat gehele familie verantwoordelijk was voor de gedragingen van alle familieleden of bezoekers in het huurhuis. De huurders zorgden echter voor geluidsoverlast en de woningcorporatie beëindigde het huurcontract. De familie stapte naar de rechter. De rechter besloot dat de huurders in het huurhuis mochten blijven, omdat de woningcorporatie had kunnen weten dat zij overlast gingen veroorzaken en zij meer hadden moeten doen om de overlast te beperken of voorkomen.215 6.4.3.1.Vergelijking met de Nederlandse wetgeving De redenen van het beëindigen van een huurcontract in Ierland komen overeen met de redenen die in Nederland worden gehanteerd. Het is een gegronde reden om een ontruimingsprocedure starten op basis van overlastklachten. Net zoals in Nederland zullen alle omstandigheden in het oordeel van de Ierse rechter worden meegenomen. Echter blijkt dat in Ierland huisuitzettingen minder voorkomen dan in Nederland. 6.4.3.2. Conclusie Zoals eerder geconcludeerd is, valt het gedrag van het gezin Vermeulen onder antisociaal gedrag, wat volgens de Ierse wetgeving verboden is. Toen de woningcorporatie er achter kwam dat het gezin zich antisociaal gedraagt, hebben zij het gezin er schriftelijk van op de hoogte gesteld dat zij de verplichtingen uit het huurcontract niet nakomen en dat dit binnen een maand moet veranderen. Dit is echter niet gebeurt en daarom heeft de woningcorporatie het recht om het huurcontract met het gezin Vermeulen te beëindigen of ontbinden. (Artikel 34 lid 1 Residential Tenancies Act 2004). 213

‘Pan-European study on evictions to report on measures to counter homelessness’ The Journal,

<www.thejournal.ie/europe-study-evictions-nuig-1252437-Jan2014/> 214

High Court Ireland 18 maart 2009, 2007 7804 P 'Liability of Local Authorities for the Antisocial Behaviour of Third Parties' , Conveyancing and Property Law Journal

215

85

6.5. Internationaal perspectief Australië Er is bekeken wat er met het gezin Vermeulen zou gebeuren wanneer zij in Ierland zouden wonen. Ierland ligt echter dichtbij Nederland. Zou er iets anders gebeuren wanneer het gezin Vermeulen aan de andere kant van de wereld zou wonen? Er is besloten te kijken naar het land Australië. Huisvesting in Australië Er is geen allesomvattende verzorgingsstaat in Australië. Hierdoor is er een meer private georiënteerde structuur van het woningaanbod en wordt de woningmarkt gedomineerd door een grote koopsector. Het resterende woningaanbod bestaat uit huurwoningen en sociale huurwoningen. Er is een sociale regulering dat zich richt op de ondersteuning van economische ontwikkeling. Hierdoor is er adequate en betaalbare huisvesting.216 Wetgeving in Australië Australië heeft in totaal 6 verschillende staten. Elke staat heeft zijn eigen ‘Residential Tenancies Act’ waarin kwesties voor verhuurders en huurders worden vastgelegd. De wetgeving verschilt van staat tot staat, maar zijn allemaal gebaseerd op dezelfde grondslagen. Het verschil zit hem vooral in de verschillende termijnen die gehanteerd worden.217 Dit onderzoek zal zich richten op één staat: New South Wales. In New South Wales is de Residential Tenancies Act 2010 van kracht.218 Als aanvulling op deze wet is er tevens een verordening: de Residential Tenancies Regulation 2010. Zowel de wet als de verordening zijn voor het laatst op 1 maart 2014 bijgewerkt. 6.5.1. Deelvraag 1 Waar zijn de vereisten voor ‘goed huurderschap’ te vinden? In artikel 33 van hoofdstuk 3, divisie 2 van de Residential Tenancies Act 2010 (RTA) wordt bepaald dat de huurder de huur moet betalen op of voor de aangegeven datum vastgesteld in het huurcontract. Andere verplichtingen voor de huurder zijn: - het gehuurde goed onderhouden - betalen voor schade veroorzaakt door de huurder of een bezoeker van de huurder - de verhuurder op de hoogte brengen wanneer er iets gerepareerd moet worden - toestemming van de verhuurder verkrijgen voordat er aanpassingen gedaan worden in de woning.219

216

‘De vergelijking van volkshuisvestingbeleid en betaalbaarheid. Consequenties voor huishoudens met een laag inkomen in Australië en Nederland’, Universiteit Utrecht, 217 ‘How to get rid of bad tenants’, yourinvestmentpropertymag, <www.yourinvestmentpropertymag.com.au/propertymanagement/how-to-get-rid-of-bad-tenants-128337.aspx> 218 ‘Tenancy laws in Australia’, Rental agreements, < www.rentalagreementsdiy.com.au/tenancy_laws_in_australia.php> 219 ‘Residential Tenancies Act’, Tenants, <www.tenants.org.au/factsheet-01-residential-tenancies-act>

86

Artikel 51 van hoofdstuk 3, divisie 3 van de RTA is enigszins vergelijkbaar met artikel 7:213 uit het Burgerlijk Wetboek waar de term ’goed huurder’ wordt benoemd. In dit artikel van de Australische wetgeving wordt het gebruik van de huurwoning beschreven en de gedragingen van de huurder die wel acceptabel en niet acceptabel zijn. 6.5.1.1. Vergelijking met de Nederlandse wetgeving De verplichtingen van de huurder in Australië en de huurder in Nederland zijn overeenkomend. Net zoals in de Nederlandse wetgeving moet de huurder in Australië de huur op de afgesproken datum betalen en is het belangrijk dat de woning goed onderhouden wordt. De term ‘goed huurderschap’ komt in de Australische wetgeving niet voor. Daarentegen wordt wel het gewenste en ongewenste gedrag van een huurder beschreven in de wet. Dit is in de Nederlandse wetgeving niet het geval. 6.5.1.2. Voorlopige conclusie Het gezin Vermeulen voldoet, net als in Nederland, in Australië niet aan de verplichtingen die gesteld worden door de wetgeving omtrent het huren van een woning. Dit is gebaseerd op het feit dat het gezin een achterstand heeft met het betalen van de huur. Hierdoor voldoen zij niet aan de verplichting ‘het op tijd betalen van de huur’. In deelvraag 2 zal er bepaald worden of zij zich volgens de Australische wetgeving acceptabel of onacceptabel gedragen. 6.5.2. Deelvraag 2 Welke plichten vloeien voort uit de term ‘goed huurderschap’ voor de huurder? In artikel 51 van hoofdstuk 3, divisie 3 van de RTA wordt het gewenste gebruik van de (huur)woning bepaald: 1. Een huurder moet het volgende niet doen: a. de woonruimte en/of de directe omgeving gebruiken voor illegale doeleinden b. overlast veroorzaken of toestaan c. de rust, comfort of privacy van directe omwonenden verstoren of veroorzaken dat het door anderen verstoort wordt d. opzettelijk of uit onachtzaamheid beschadiging aan de woning veroorzaken of toestaan e. met meer personen in de woning wonen dan het aantal personen die zijn toegestaan in de huurovereenkomst 2. Een huurder moet het volgende doen: a. de woonruimte in een redelijke staat van netheid houden

87

b. de huurder van eventuele schade op de hoogte stellen c. alle soorten rommel uit de woonruimte verwijderen Tevens wordt er in het artikel aangegeven dat het artikel verplicht deel uitmaakt van elke huurovereenkomst in New South Wales Australië. 6.5.2.1.Vergelijking met de Nederlandse wetgeving In de Nederlandse wetgeving wordt de term ‘goed huurderschap’ niet gedefinieerd. In het vergelijkbare artikel 51 van de Australische RTA worden de gewenste en ongewenste gedragingen van de huurder echter wel duidelijk omschreven. Deze gedragingen worden in Nederland vaak beschreven in de algemene huurvoorwaarden. In Australië worden er geen algemene huurvoorwaarden toegevoegd aan het huurcontract. Met betrekking tot de gedragingen van de huurder is dit niet nodig. 6.5.2.1. Voorlopige conclusie Het gezin Vermeulen houdt zich niet aan de verplichtingen gesteld in artikel 51 van de RTA. Zij veroorzaken overlast (art. 51 lid 1 sub b) waarmee zij de rust en comfort van hun directe omwonenden verstoren (art. 51 lid 1 sub 2). Daarnaast hebben zij onnodig veel rommel in hun tuin staan (art. 51 lid 2 sub c) waardoor er niet sprake is van een redelijke staat van netheid. (art. 51 lid 2 sub a). 6.5.3. Deelvraag 3 Is het niet nakomen van ‘goed huurderschap’ een legitieme reden om een huurovereenkomst te ontbinden of beëindigen? Het veroorzaken van woonoverlast, valt onder de ongewenste gedragingen genoemd in artikel 51 van hoofdstuk 3, divisie 3 van de RTA. Wanneer de huurder woonoverlast veroorzaakt, voldoet hij niet aan zijn verplichtingen en schendt de huurder zijn huurovereenkomst. In artikel 87 hoofdstuk 5, divisie 2 van de RTA wordt er bepaalt dat een verhuurder de huurovereenkomst met een huurder kan opzeggen wanneer de huurder zich niet aan de verplichtingen heeft gehouden. De verhuurder moet de huurder schriftelijk op de hoogte stellen van de huuropzegging. De opzegtermijn bedraagt 14 dagen. De huurder kan op dat moment stappen ondernemen om het probleem, oftewel de schending van de huurovereenkomst, te verhelpen. Wanneer de huurder niets van zich laat horen binnen deze 14 dagen of de verhuurder vindt dat het probleem nog steeds bestaat, kan de verhuurder een aanvraag bij de New South Wales Civil and Administrative Tribunal (NCAT)

88

doen voor beëindiging van de huurovereenkomst. Er kan geen huisuitzetting plaatsvinden zonder dat dit is aangevraagd bij de NCAT.220 De NCAT kan een beëindiging rechtsvaardigen wanneer zij ervan overtuigt is dat: - de huurder de huurovereenkomst heeft geschonden - de schending, in de omstandigheden van het geval, voldoende is om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen.221 Bij de beoordeling van de omstandigheden van het geval, overweegt de NCAT: - de aard van de schending - eventuele eerdere overtredingen - de stappen van de huurder om de schending te verhelpen - de stappen van de verhuurder om de schending te verhelpen - de voorgeschiedenis van de huurovereenkomst.222 Als er kan worden aangetoond dat de huurder stappen heeft ondernomen om het probleem te verhelpen en de woningcorporatie hier geen melding van heeft gedaan, dan kan de NCAT besluiten de huurovereenkomst niet te beëindigen.223 Het veroorzaken van woonoverlast is dus een geldige reden voor de huurder om de huurovereenkomst te beëindigen. De NCAT bepaald echter of het geval ernstig genoeg is om tot huisuitzetting over te gaan. Echter worden maar weinig huurgeschillen door de rechter in behandeling genomen in New South Wales Australia. Wanneer dat wel het geval is, draait het vaak om de niet-betaling van de huur en niet om woonoverlast.224 Een voorbeeld uit de Australische jurisprudentie waar het wel draaide om woonoverlast, is de zaak tussen Chief Executive Officer Housing en Coonan. Hier besloot de rechter, ondanks dat er werd vastgesteld dat er sprake was van woonoverlast, de uithuiszetting niet toe te kennen. De rechter besloot dit omdat de gevolgen van de uitzetting voor mevrouw Coonan en haar zeven (waaronder minderjarige) kinderen te ernstig zouden zijn.225 220

‘Landlord ends agreement’, Tenants, <www.tenants.org.au/factsheet-10-landlord-ends-agreement> Artikel 87 hoofdstuk 5, divisie 2 Residential Tenancies Act 2010 222 Artikel 87 hoofdstuk 5, divisie 2 Residential Tenancies Act 2010 223 Artikel 87 hoofdstuk 5, divisie 2 Residential Tenancies Act 2010 224 ‘How to get rid of bad tenants’, yourinvestmentpropertymag, <www.yourinvestmentpropertymag.com.au/propertymanagement/how-to-get-rid-of-bad-tenants-128337.aspx> 225 NTMC 13 April 2010, 30 2010 (Cf Chief Executive Officer (Housing) v Coonan) 221

89

6.5.3.1. Vergelijking met de Nederlandse wetgeving De redenen van het beëindigen van een huurcontract in Australië komen overeen met de redenen die in Nederland worden gehanteerd. Er kan een ontruimingsprocedure worden gestart wanneer er sprake is van woonoverlast. De rechter zal echter besluiten of het geval ernstig genoeg is om tot huisuitzetting over te gaan. Hierbij wordt er o.a. gekeken naar de achtergrond van de huurders, de acties van de verhuurder en de betrokken personen (kinderen). 6.5.3.2. Voorlopige conclusie Er kan worden vastgesteld dat het gezin Vermeulen de Australische wetgeving schendt, door zich overlast gevend te gedragen en de huur niet op tijd te betalen. De woningcorporatie heeft het gezin Vermeulen hiervan op de hoogte gesteld, maar zij hebben het probleem niet binnen 14 dagen opgelost. Daarom heeft de woningcorporatie het recht om een beëindiging/ontruimingsprocedure aan vragen bij het NCAT. Het NCAT heeft de taak om te beslissen of er sprake is van zodanig ernstige woonoverlast dat er een huisuitzetting plaats moet vinden.

90

6.6. Supranationaal perspectief Om er voor te zorgen dat de wreedheden uit de oorlog zich niet zouden herhalen, is na de Tweede Wereldoorlog de Universele verklaring van de rechten van de mens (UVRM) door verschillende naties aangenomen. In deze verklaring worden de basisrechten van de mens omschreven. Het Europees Verdrag tot de bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is een Europees verdrag dat in navolging van de UVRM is opgesteld door de lidstaten van de Europese Unie. Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) is het Europees gerechtshof waar individuen, groepen, organisaties en landen een klacht over de EVRM kunnen indienen tegen een lidstaat van Europa.226 Artikel 8 van de EVRM is relevant voor (sociale) huisvesting en woonoverlast. Dit artikel legt het recht op eerbiediging van het privéleven en de persoonlijke levenssfeer vast. Iedereen moet in staat zijn om te wonen in privacy en hun leven te leven op de manier die zij kiezen. Het recht op respect voor het huis van een persoon, is geen recht tot huisvesting maar het recht van een persoon om te wonen in hun huis, zonder ongewenste verstoring. Enkel onder voorwaarden kan dit recht worden beperkt. De beperking moet een wettelijke basis hebben en het moet één van de in lid 2 van artikel 8 EVRM voorgeschreven doelcriteria nastreven. De beperking moet tevens noodzakelijk zijn in een democratische samenleving. Dat betekent dat de beperking proportioneel moet zijn en voldoet aan het subsidiariteitsbeginsel.227 Het EHRM geeft aan dat een ontruiming ‘het recht op respect voor het huis’ uit artikel 8 van het verdrag beperkt. Het verlies van een thuis is de meest extreme vorm van inmenging op het recht op eerbiediging van de woning.228 Het EHRM bekijkt inzake een ontruiming daarom altijd of er alternatieve manieren zijn om hetzelfde doel, bijvoorbeeld het oplossen van woonoverlast, te bereiken. De beperking moet proportioneel zijn. Daarmee wordt bedoelt dat het evenredig moet zijn aan het nagestreefde doel. Het EHRM geeft de nationale overheden echter een ruime beoordelingsvrijheid bij deze overwegingen. Dit betekent dat de interpretatie van 'proportioneel' tot op zekere hoogte flexibel en afhankelijk van nationale omstandigheden binnen het land is.229 Bij een huisuitzetting op basis van woonoverlast, moet er een eerlijke balans zijn tussen de bescherming van de samenleving en de bescherming van het eigendom (het huis) van een individu. 226

Rhona K.M. Smith, International Human Rights, Oxford: University Press 2012. ‘Analyse woonoverlast’, Ilent, 228 EHRM 24 september 2013, no. 31673/11 (Pinnock and Walker/The United Kingdom) 229 Idem aan voetnoot 227. 227

91

Het EHRM stelt: “there must be a reasonable relationship of proportionality between the means employed and the aim sought to be realized‟.230 In een latere uitspraak geeft het EHRM aan dat elk persoon die het risico loopt om zijn huis te verliezen, een inmenging van zijn levenssfeer van zeer grote omvang, in principe in staat moet zijn om de proportionaliteit te laten bepalen door een onafhankelijke rechtelijke instantie in het licht van de relevantie beginselen uit artikel 8 EVRM.231 De uitspraak van de EHRM in de rechtszaak Pinnock and Walker v. The United Kingdom, laat zien dat het Hof rekening houdt met alle relevante factoren bij een woonoverlast zaak. De belangen tussen degene die zijn huis uit wordt gezet en degenen die de huiszetting vorderen worden tegen elkaar afgewogen. In deze uitspraak was de huisuitzetting een proportioneel middel om de doelstellingen te bereiken. Met de huisuitzetting werd de bron van overlast voor meerdere buren verwijderd en kon de lokale overheid het beheer van haar woningvoorraad voor andere beoogde begunstigden bewerkstelligen.232 Het EHRM concludeerde in de uitspraak van de rechtszaak Conners vs. The United Kingdom dat er sprake was van een schending van artikel 8. De zigeunerfamilie Conners woonde met hun woonwagens op grond van de gemeente. Na 14 jaar werden zij echter gedwongen om de grond te verlaten, omdat de oudere zonen van de familie woonoverlast zouden bezorgen aan omwonenden. De familie ontkende dit, maar toch startte de gemeente de ontruiming. Het EHRM concludeerde dat de gemeente een goede rechtvaardiging voor de ernstige inbreuk op de rechten van de familie had moeten hebben. Daarom kon de huisuitzetting niet aangemerkt worden als een ‘dwingende maatschappelijke behoefte’ en was het middel dus niet proportioneel.233 Tevens heeft het EHRM aangegeven dat er bij een ontruimingsprocedure gekeken moet worden naar de bescherming en de rechten van het kind wanneer er sprake is van inwonende kinderen.234 6.6.1. Nederlandse regelgeving Artikel 10 van de Nederlandse Grondwet is gebaseerd op artikel 8 EVRM. In artikel 10 GW wordt de bescherming van de persoonlijke levenssfeer, waarvan het huisrecht een prominent deel uitmaakt, vastgelegd. Iedereen heeft recht op eerbiediging van zijn persoonlijke levenssfeer, mits krachtens de wet gestelde beperkingen.235

230

EHRM 21 februari 1986, 8793/79 (James and others/The United Kingdom) EHRM 21 juli 2009, 19009/04 (McCann/The United Kingdom) 232 Idem aan voetnoot 251. 233 EHRM 27 augustus 2004, 66746/01 (Connors/The United Kingdom) 234 EHRM 31 maart 2008, 7205/02 (Stankova/Slovakia) 235 ‘Woonoverlast en persoonlijke levenssfeer’, UBVU, 231

92

In jurisprudentie wordt bijvoorbeeld bepaald dat een bezoekersverbod ter voorkoming van woonoverlast een ongeoorloofde inmenging van de overlastgever zijn persoonlijke levenssfeer is, wanneer de inmenging niet gebaseerd is op een wet in formele zin maar op een plaatselijke verordening.236 6.6.2. Conclusie met betrekking tot de casus Het EVRM benadrukt het belang dat de huisuitzetting proportioneel moet zijn en dat er geen minder ingrijpende middelen ingezet kunnen worden. Er moet aantoonbaar bewijs voor de woonoverlast zijn en de belangen van de verschillende partijen (het gezin Vermeulen, hun directe buren en woningcorporatie Het Huis) moeten tegen elkaar afgewogen worden. Het EVRM benadrukt tevens het belang van de kinderen. Het gezin Vermeulen bestaat uit twee minderjarige kinderen die door een huisuitzetting op straat zullen komen te staan. De huisuitzetting heeft een enorme impact op het gezin en zal enkel door middel van hoge bewijslasten van noodzakelijkheid plaats kunnen vinden. Woningcorporatie Het Huis heeft de woonoverlast nog op geen enkele andere manier geprobeerd op te lossen en dus is het hoogstwaarschijnlijk dat een huisuitzetting een schending van artikel 8 zal betekenen.

236

Uitspraak ABRvS 28 augustus 1995, H01950073.

93

6.7. Rechtsfilosofisch thema Het hoofdstuk Recht en Moraal uit het boek ‘Grondslagen van het recht’ schetst het beeld dat onze samenleving steeds complexer wordt en dat opvattingen die burgers tegenover elkaar hebben steeds veranderen. Dit alles heeft ertoe geleidt dat, vanaf de twintigste eeuw, rechters steeds meer ruimte hebben gekregen om rechtsnormen te ontwikkelen. Dit is deels door de rechter zelf gecreëerd maar de wetgever heeft hierin ook de rechter gevolgd door gebruik te maken van open normen.237 Artikel 7:213BW met daarin de verplichting tot goed huurderschap, is een klassiek voorbeeld van een zogenaamde open norm. Hierbij is door de wetgever het artikel en de norm bewust zodanig algemeen geformuleerd dat de rechter zelf kan toetsen of in een concreet geval de huurder zijn verplichting tot goed huurderschap wel of niet nakomt.238 Daarnaast geeft artikel 94 van de Grondwet de rechter de opdracht om wetten buiten toepassing te laten wanneer die toepassing niet verenigbaar is met bijvoorbeeld de mensenrechtenbepaling van het EVRM. Doordat het Nederlandse recht veelal bestaat uit open normen en een rechter daar zelf invulling aan dient te geven, houdt dit in dat het Nederlandse recht in belangrijke mate onderbepaald is. Het rechtspositivisme sluit hierbij aan omdat het stelt dat het bestaande recht een geheel van regels is dat door bevoegde autoriteiten is gesteld of erkend. Het is dus een product van menselijk handelen.239 Kijkend naar de casus en de geformuleerde rechtsvraag, is het niet eenvoudig aan het gezin Vermeulen uit te leggen of zij voldoen aan de term ‘goed huurder’ zoals omschreven staat in het huurrecht. Dit omdat er sprake is van, zoals hierboven beschreven, een zogenaamde open norm. Hierdoor is er niet letterlijk in de wet geformuleerd wat goed huurderschap inhoudt en wanneer je niet voldoet aan deze verplichting. Op de rechter rust dus de taak om het recht nader te bepalen en toe te passen op het voorgelegde geschil en uiteindelijk een beslissing over te kunnen nemen. Rechtspositivisten zijn hierover van mening dat ‘deze gevallen niet moeilijk zijn omdat onduidelijk is wat het recht verlangt, maar omdat er geen recht is dat die gevallen beheerst’. Met andere woorden: het feit dat er niet letterlijk in de wet geformuleerd staat wat er precies onder goed huurderschap verstaan wordt vormt niet de problematiek. Deze problematiek zit echter in het feit dat de rechter zijn uitspraak niet kan baseren op bestaande wettelijke rechten en verplichtingen van partijen. Hetgeen wat de rechter doet met betrekking tot de casus is bepalen hoe het recht moet luiden en dat recht met

237

M. De Blois, Grondslagen van het recht, Boom Juridische uitgevers 2012. Idem voetnoot 237. 239 Idem voetnoot 237. 238

94

terugwerkende kracht toepassen op het geschil tussen het gezin Vermeulen en Woningcorporatie Het huis.240 Tegenover het rechtspositivisme staat het natuurrecht. Dit wordt begrepen als ‘een geheel van normen dat niet door mensen is gemaakt, maar dat altijd en overal geldt, voorafgaand aan iedere positivering door menselijke wetgevers’.241 De belangstelling voor het natuurrecht is in onze eeuw steeds meer afgenomen door de invloed van het rechtspositivisme. Dit omdat, mede door de Amerikaanse filosoof Richard Rorty, aanvaard wordt dat ‘er geen enkel recht door de ‘natuur’ gegeven is, maar dat alle rechten door mensen zijn bedacht en ingevoerd’.242 Het is dus aan de rechter om te beslissen of het gezin Vermeulen wel of niet heeft voldaan aan de verplichting tot goed huurderschap. De buren van het gezin Vermeulen zijn aanhanger van het liberale schadebeginsel. Dit stelt dat de vrijheid van de een slechts mag worden beperkt als het de vrijheid van een ander schaadt. 243 Het beperken van de vrijheid van de familie Vermeulen is volgens hun buren dus toegestaan, omdat zij zodanig door het gedrag van hun buren in hun vrijheid worden geschaad. Al sinds mensen naast elkaar wonen komen woonoverlast conflicten, zoals die tussen de familie Vermeulen en buren, voor.244 John Rawls, ethicus en politiek filosoof, is grondlegger van het zogenoemde Political Liberalisme. Hierbij streefde hij naar het creëren van een stabiele samenleving. Hij stelde zichzelf de vraag ‘hoe zorgen we voor een stabiele samenleving, als deze bestaat uit verschillende culturele groepen met andere normen en waarden, andere religie en andere gewoonten en gebruiken’? Voor het creëren van deze stabiele samenleving was het volgens Rawls noodzakelijk dat alle groepen binnen een samenleving het over de meest essentiële zaken eens zijn. Deze ‘overlappende consensus’ zoals Rawls het noemt zorgt ervoor dat iedereen bepaalde normen en waarden hanteert. Alles wat niet gekenmerkt wordt als essentieel, mogen mensen van mening verschillen. Rechtsfilosoof Ronald Dworkin inspireerde zijn ideeën op John Rawls.245 In het licht van woonoverlast problematiek zou het volgens het Political Liberlism gewenst zijn dat onze multiculturele samenleving over een essentiële zaak, zoals wonen, dezelfde normen en waarden heeft. Naar onze mening zou een samenleving die over het algemeen dezelfde normen en waarden de woonoverlast problematiek in Nederland (deels) kunnen terugdringen. Deze theorie van John Rawls klinkt in eerste instantie redelijk logisch en wenselijk, omdat wij uit ervaring in het werkveld hebben ervaren dat het verschillen van normen en waarden een belangrijke rol speelt bij een conflict tussen 240

M. De Blois, Grondslagen van het recht, Boom Juridische uitgevers 2012. Idem aan voetnoot 240. 242 ‘Natuurrecht’ Amnesty, <www.amnesty.nl/mensenrechten/encyclopedie/natuurrecht> 243 Wetsvoorstel wijziging Gemeentewet in verband met de aanpak van wonoverlast, |Tweede Kamer der Staten Generaal vergaderjaar 2013-2014. 244 ‘Netwerk voor professionals’ Platform Woonoverlast, <www.platformwoonoverlast.nl/l/library/download/392129> 245 ‘John Rawls’ Filosofie, <www.filosofie.nl/nl/sleutelfiguren/306/john-rawls.html> 241

95

buren. Zulke conflicten ontstaan naar onze mening vaak doordat mensen andere opvattingen hebben over welke gedragingen wel of niet kunnen. Wij vinden zijn visie met betrekking tot het creëren van een overlappende consensus in het licht van het verminderen van overlastproblematiek een gewenst ‘iets’ om naar te streven. Echter vragen wij ons af of dit in de huidige samenleving ook daadwerkelijk mogelijk is. Wij geloven namelijk dat zolang er verschillende culturen, etniciteit, leeftijden etc. in een wijk wonen, mensen er ook andere normen en waarden op na houden. Het is volgens ons een illusie om te denken dat een samenleving het over de meest essentiële dingen met elkaar eens is. Naast het feit dat het naar onze mening onmogelijk is om dit te realiseren, lijkt het ons ook niet ‘gezond’ voor een multiculturele samenleving zoals Nederland. In dit vrije land moeten juist verschillende normen en waarden mogelijk zijn en mag iedereen hierin zijn vrijheid in uitoefenen.246 In het geval van het gezin Vermeulen zien wij bijvoorbeeld duidelijk dat een verschil in normen en waarden met betrekking tot het gebruiken van opvoeding van de kinderen, verzorging van de hond en tuin en de hoeveelheid geluid wat de kinderen mogen produceren. Wanneer wij een verklaring mogen geven voor deze discrepantie tussen de normen en waarden van het gezin tegenover de buren, denken wij aan de leeftijdskloof die er tussen beiden is. De theorie van John Rawls om te streven naar een zogenoemde ‘stabiele samenleving’ lijkt ons lastig te bewerkstelligen in deze situatie. Wanneer wij kijken naar bijvoorbeeld buurtbemiddeling, zien we toch een kleine overlapping met de theorie van Rawls. Dit is er namelijk op gericht om meer begrip voor elkaar en elkaar normen en waarden te creëren. In dat opzicht zijn wij het dus op sommige vlakken met de theorie van Rawls eens, maar zien wij hier in deze huidige (multiculturele) samenleving geen toekomst in.

246

Artikel 7 Grondwet

96

6.8. Eindconclusie IRP Door de verschillende perspectieven te hebben behandeld kunnen wij nu een definitief antwoord geven op onze hoofdrechtsvraag. Hoofdrechtsvraag Wanneer voldoet iemand aan de term 'goed huurder' zoals omschreven in het Huurrecht? De omvang van de beantwoorde deelvragen laat zien dat de vraag wanneer iemand voldoet aan de term ‘goed huurder’ zich niet 1 2 3 laat beantwoorden. De oorzaak hiervan is dat het wetsartikel 7:213 BW ‘goed huurderschap’ zodanig is geformuleerd dat het een hele hoop geschreven en ongeschreven regels betreft. In het boek ‘Grondslagen van het recht’ wat wij gebruikt hebben voor het behandelen van het rechtsfilosofisch thema wordt er geconcludeerd dat zowel de rechter als de wetgever in deze wetgeving ruimte heeft gecreëerd door gebruik te maken van open normen. Ook het EHRM geeft de nationale overheden een ruime beoordelingsvrijheid voor de interpretatie van ‘goed huurderschap’. Op zekere hoogte is de interpretatie afhankelijk van de nationale omstandigheden. De verplichtingen van een huurder van een huurwoning komen grotendeels overeen tussen Nederland, Ierland en Australië. Er is echter wel een verschil tussen de wetgeving omtrent hoe een huurder zich dient te gedragen. De Nederlandse wettekst is positief beschreven, het vertelt wat de huurder moet doen, namelijk: zich gedragen als een goed huurder. De Ierse wetgeving daarentegen is negatiever beschreven, het vertelt wat de huurder niet moet doen, namelijk: zich antisociaal gedragen. In de Australische wetgeving worden zowel de gewenste gedragen als de ongewenste gedragingen van de huurder duidelijk benoemd. Wanneer iemand wil voldoen aan de term ‘goed huurder’ is het in Nederland (naast de verplichtingen zoals vermeld in burgerlijke wetboek boek 7, titel 4, afdeling 3) belangrijk dat de huurder zich onthoudt van gedragingen die ontoelaatbare overlast veroorzaken. Een huurder dient tevens zorg te dragen voor zijn woonomgeving. Deze uit artikel 7:213 BW voortvloeiende verplichtingen zijn afkomstige uit jurisprudentie en blijven nog steeds ontzettend breed interpreteerbaar. Als conclusie kunnen wij dan ook zeker stellen dat de rechter een ontzettend belangrijke rol speelt in het verschaffen van duidelijkheid met betrekking tot dit artikel. De rechter bekijkt ieder geschil individueel en toetst of een gedraging zodanig ernstig of overlastgevend is, dat het te kenmerken valt als het ‘niet gedragen zoals een goed huurder betaamt’. Omdat iedere overlastsituatie verschilt, houdt de rechter rekening met alle omstandigheden en de ernst van de situatie. Het veelvuldig onderzoeken van jurisprudentie heeft in het kader van beantwoorden van deze hoofdvraag dan ook een grote rol gespeeld. In Ierland is de vergelijkbare term ‘anti-social behaviour’ echter duidelijker gedefinieerd in verschillende wetsartikelen. In de artikelen wordt duidelijk omgeschreven welk gedrag van de huurder

97

onacceptabel is en waarmee de huurder zich tot een ‘slecht huurder’ bestempeld. Ook in de Australische wetgeving wordt duidelijk omschreven welke gedragingen onacceptabel zijn. Echter in zowel Australië als Ierland, heeft de rechter de taak om te beslissen of de woonoverlast ernstig genoeg is om tot een huisuitzetting over te gaan. Ook het EHRM bekijkt inzake een ontruiming altijd of er alternatieve manieren zijn om hetzelfde doel te bereiken. Het middel, bijvoorbeeld de ontruiming, moet proportioneel zijn. Hier wordt mee bedoelt dat het evenredig moet zijn aan het nagestreefde doel. Het feit dat de wet zo breed geformuleerd is, vooral in Nederland, en iedere situatie verschilt maakt het kort beantwoorden van deze vraag lastig. Dit vormde voor IRP ook de lastigheid, omdat er veel wisselende jurisprudentie is en de lijn tussen wat wel of niet als overlastgevend wordt ervaren (en dus leidt tot het niet voldoen aan goed huurderschap) zo ontzettend dun is. Kijkend naar de casus over het gezin Vermeulen, kan er tevens geen concreet antwoord gegeven worden. Te concluderen is dat in alle drie de besproken landen de woningcorporatie het recht heeft om de huurovereenkomst te beëindigen en een ontruimingsprocedure te starten op basis van woonoverlast klachten. Daarnaast is het in alle drie de besproken landen zo dat de rechter uiteindelijk beslist of dit rechtvaardig is of niet. Visie problematiek Het feit dat wij beiden werkzaam zijn geweest bij een woningcorporatie maakt het dat wij de ‘moeilijkheid’ van artikel 7:213 BW begrijpen. Meerdere malen hebben wij tijdens onze stageperiode woonoverlast situaties meegemaakt, waarbij wij als verhuurder van mening waren dat een huurder in verzuim was met betrekking tot het nakomen van artikel 7:213 BW. Jolien benoemt dat de benodigde bewijslast om uiteindelijk een ontruiming te kunnen realiseren, ervoor zorgde dat overlastsituatie vaak lange tijd bleven voortduren. Enkel wanneer zij, in overleg met hun jurist, tot de conclusie waren gekomen dat er voldoende bewijs verzameld was dat zou aantonen dat een huurder niet aan de verplichting tot goed huurderschap voldeed, werd er een procedure tot beëindiging of ontbinding van de huurovereenkomst gestart. Esther herkent dit en benoemt dat het op haar stageplek geregeld voor kwam dat de rechter het artikel tot goed huurderschap op een zodanig manier interpreteerde dat hij van oordeel was dat er niet (voldoende) aangetoond was dat een gedraging ernstig of langdurig genoeg was. Dit natuurlijk tot frustratie en teleurstelling van de desbetreffende buren die soms al jaren overlast ervaren. Jolien benoemt hierbij tevens het punt dat deze visie geschetst is op situaties waarbij zij toen van mening waren dat er echt overduidelijk sprake was van ‘ontoelaatbare overlast’. Esther benadrukt vervolgens dat het anderzijds ook goed is dat de wet zodanig geformuleerd is, zodat dat de rechter per individueel geval moet beslissen. Dit omdat zij heeft ervaren dat sommige gedragingen als

98

overlastgevend worden ervaren voor een persoon, terwijl dit naar (onze mening) niet te voorkomen is wanneer je in een huurwoning naast elkaar woont. Wij benadrukken dat het hierbij gaat om onze mening. Onze mening is gebaseerd op onze normen en waarden en deze kunnen dus voor iedereen verschillen. Daarom is het volgens ons goed dat een onafhankelijk partij, de rechter, toetst of er daadwerkelijk voldaan is aan ‘slecht huurderschap’. Mede gezien het feit dat een uithuiszetting voor een huurder natuurlijk ontzettende grote en vergaande gevolgen heeft. Hierdoor vinden wij het meer dan juist dat er kritisch wordt gekeken en niet te makkelijk een vordering tot ontbinding of beëindiging wordt toegewezen.

99

Hoofdstuk 7 Conclusie In dit hoofdstuk worden de conclusies weergegeven op grond van de onderzoeksresultaten zoals beschreven in de voorgaande hoofdstukken. In dit hoofdstuk wordt er antwoord gegeven op de centrale vraag in dit onderzoek: welke preventiemaatregelen voor het voorkomen van woonoverlast worden door de 33 ondervraagde woningcorporaties ingezet en waar liggen nog verbetermogelijkheden? Tevens wordt aan het einde van dit hoofdstuk de validiteit en betrouwbaarheid van dit onderzoek toegelicht. Het inzetten van preventiemaatregelen speelt voor de 33 ondervraagde woningcorporaties, en dan in het bijzonder voor de leefbaarheidsmedewerkers, een belangrijke rol in het verminderen van de woonoverlast problematiek. Er worden veel verschillende vormen en soorten preventiemaatregelen uitgevoerd door de woningcorporaties om zowel individuele als wijk gerelateerde woonoverlast tegen te gaan. Grote verschillen in de vormen van preventiemaatregelen zijn hierin echter niet te ontdekken. Hierdoor is de keuze gemaakt om tijdens het schrijven van dit onderzoek geen verder onderscheid te maken tussen deze verschillende vormen van woonoverlast. Om te beginnen zetten alle ondervraagde woningcorporaties een aantal fundamentele preventiemaatregelen in om woonoverlast te voorkomen. Zo wordt het Nederlandse huurrecht en tevens de algemene huurvoorwaarden als juridisch middel gebruikt ter voorkoming van ongewenste en overlastgevende gedragingen van huurders. Het belang van preventiemaatregelen tegen woonoverlast wordt met een gemiddeld cijfer van een 8,6 beoordeeld. De genoemde preventiemaatregelen van de ondervraagde woningcorporaties zijn over negen subthema’s verdeeld. 1. De toewijzing: er wordt een stevig beleid gevoerd bij de toewijzing van nieuwe huurders. Zo wordt er bijvoorbeeld gescreend bij de politie, gemeente of andere betrokken instanties. Daarnaast worden er intakegesprekken gehouden waar nadrukkelijk wordt ingegaan op het omgaan met woonoverlast en het voorkomen daarvan. 2. Praktische aanpassingen aan woning of complex: bij nieuwbouwprojecten of renovaties worden er bepaalde bouwkundige maatregelen getroffen en vloeren en muren worden geïsoleerd. 3. Het informeren over regelgeving: op communicatieborden bij entrees, nieuwsbrieven, de website wordt aangegeven wat wel en niet mag. Ook worden de eisen voor harde vloerbedekking uitvoerig uitgelegd en beschreven. 4. Het samenwerken in netwerken: er wordt aangegeven dat het belangrijk is om te participeren in deze netwerken en er goede contacten worden gelegd met de medewerkers van andere instanties, zodat er nauw kan worden samengewerkt.

100

5. Leefbaarheid in de wijk: er worden leefbaarheid verhogende activiteiten gestart en gefinancierd. Daarnaast worden er bijvoorbeeld bewonerscommissies opgericht en wijkschouwen georganiseerd. 6. Contact stimuleren tussen buurtbewoners: er wordt gestimuleerd dat huurders zo veel mogelijk zelf probleemsituaties oplossen en uit zichzelf met elkaar in gesprek gaan. Kennismakingsbijeenkomsten/feesten voor bewoners van nieuwe complexen worden georganiseerd. 7. Huurovereenkomst en aanvullingen: algemene huurvoorwaarden worden aangepast of aangevuld en er worden speciale (begeleidings)contracten met huurders afgesloten. 8. Handhaving: wijk/buurtbeheerders/woonconsulenten/leefbaarheidsmedewerkers worden ingezet om de woningcorporatie zichtbaar en herkenbaar te maken in de wijken. Er kan camerabewaking worden ingezet. 9. Bemiddeling: buurbemiddeling wordt ingeschakeld wanneer er een conflict is. De partijen lossen dan zelf hun probleem op, in plaats van dat een andere partij de oplossing oplegt. Zo is de kans kleiner dat een probleem zich weer voordoet Deze preventiemaatregelen zijn zowel primair, secundair als tertiair van aard. Dit betekent dat er preventiemaatregelen zijn die: zich richten op het gehele huurdersbestand van een woningcorporatie (primair), zich specifiek richten op risicogroepen zoals bijzondere doelgroepen (secundair) en zich richten op het voorkomen van herhaling (tertiair). Concluderend uit het onderzoek kan worden gesteld dat de meeste genoemde preventiemaatregelen van de ondervraagde woningcorporaties zich richten op het bevorderen van het contact tussen directe buren en omwonenden. Daarnaast wordt er veel gericht op het leveren van een (financiële) bijdrage aan leefbaarheid verhogende activiteiten in de wijk. Deze activiteiten worden op initiatief van bewoners georganiseerd. De ondervraagde woningcorporaties richten zich het minst op praktische verbeteringen in de woningen. Dit maakt duidelijk dat de woningcorporaties de zelfredzaamheid van hun huurders proberen te bevorderen. Opvallend is echter dat woningcorporaties juist minder worden aangemoedigd om te investeren in de leefbaarheid van hun wijken. Minister Blok heeft aangegeven dat leefbaarheid voornamelijk een taak van de gemeente is. Ook het vernieuwde woonakkoord motiveert woningcorporaties niet om te investeren in leefbaarheid. Hoewel uit onderzoek blijkt dat de ondervraagde woningcorporaties het inzetten van preventiemaatregelen voor het voorkomen van woonoverlast erg belangrijk vinden, zorgen zowel intrinsieke als extrinsieke factoren ervoor dat het ontwikkelen en bedenken van nieuwe preventiemaatregelen uitblijft. Leefbaarheidsmedewerkers komen wel met enkele nieuwe ideeën maar het merendeel is erop gericht om huidige preventiemaatregelen te verbeteren. Intrinsieke factoren die dit belemmeren zijn het meer richten op de aanpak van woonoverlast waardoor weinig tijd overblijft voor het verbeteren of nieuw ontwikkelen van preventiemaatregelen. Een gebrek aan ondersteuning,

101

input en initiatief van de huurders speelt hier tevens een grote rol bij. Ook kan er geconcludeerd worden dat leefbaarheidsmedewerkers minder tijd hebben om preventiemaatregelen daadwerkelijk uit te voeren. Hierbij komt weer naar voren dat de aanpak van steeds complexere en meer tijdrovende overlastproblematiek meer prioriteit heeft. Daarnaast ligt de werkdruk een stuk hoger door bezuinigingen in de organisatie. Hierdoor verminderen het aantal fte’s en is er een overduidelijke stijging te zien in het aantal woningen waarvoor een leefbaarheidsmedewerkers verantwoordelijk is. Wanneer er dan weinig tot geen initiatief of medewerking van buurtbewoners wordt ervaren, blijven preventiemaatregelen op de plank liggen en wordt er door leefbaarheidsmedewerkers meer ingezet op de aanpak van woonoverlast problematiek in plaats van het voorkomen. Hierdoor blijft er sprake van een vicieuze cirkel en verminderd woonoverlast problematiek niet. Wanneer het stukje preventie wordt verbeterd en vaker wordt uitgevoerd, kan dit effect doorwerken in een mogelijke daling van woonoverlast. Daarnaast blijkt dat woningcorporaties op verschillende manieren achterhalen welke preventiemaatregelen andere woningcorporaties inzetten om woonoverlast te voorkomen. Wanneer zij van andere woningcorporaties leren wat wel/niet werkt, kunnen zij op die manier sneller en doelgerichter preventiemaatregelen toepassen die mogelijk voor hun wijk effectief is. Het bijwonen van bijeenkomsten blijkt uit het onderzoek het middel wat hiervoor het vaakst gebruikt wordt. Echter is het opvallend te noemen dat dit het meest gekozen medium is, omdat het een leefbaarheidsmedewerker tijd en moeite kost om een bijeenkomst bij te wonen. Dit is zodanig opvallend omdat tijd en moeite twee aspecten zijn waaraan duidelijk een gebrek was. Daarnaast is het opvallend dat 13 leefbaarheidsmedewerkers aangeven totaal niet op de hoogte te zijn wat andere woningcorporatie uitvoeren aan preventiemaatregelen. Kortom: woningcorporaties vinden het inzetten van preventiemaatregelen belangrijk en dit gebeurt dan ook veelvuldig. Maar hoe zit het met het juridische aspect van deze preventiemaatregelen? Zijn deze maatregelen juridisch wel toegestaan en wordt dit vooraf gecheckt door een jurist? Opvallend is dat een overgroot deel van de leefbaarheidsmedewerkers hun preventiemaatregelen nooit of vaak niet laten checken door een jurist. Dit terwijl het gaat om soms verregaande maatregelen zoals het plaatsen van cameratoezicht of het opvragen van persoonlijke informatie van een aspirant huurder. Hierdoor komt het recht op privacy en bescherming van de persoonlijke levenssfeer, zoals vermeld staat in artikel 10 van grondwet, in gevaar. Echter zijn er meerdere mogelijkheden om toch, in het belang van de openbare orde van een bepaalde wijk of complex, een risico inschatting te maken op basis van verkregen persoonlijke informatie van een aspirant huurder. Door middel van een convenant ‘Screening van aspirant huurders op overlast’,

102

‘Check Sociaal en/of ‘Klachten- en kansenregister’ kunnen woningcorporaties op een juridisch verantwoorde manier informatie verkrijgen of uitwisselen. Dit betreft dan slechts informatie met betrekking op het gebied van woonoverlast of door middel van kleurcodes waardoor de privacy van een aspirant huurder gewaarborgd wordt. Het is belangrijk om te concluderen dat een negatieve kleurcode of belastende informatie niet gelijk een weigeringsbeslissing rechtvaardigt. Woningcorporaties moeten aangeven dat hun vrees voor mogelijk woonoverlast gegrond en redelijk is. Ook het plaatsen van cameratoezicht is een maatregel die niet zomaar door een woningcorporatie kan worden uitgevoerd zonder de wetgeving Heimelijk Cameratoezicht en de wet Bescherming Persoonsgegevens in acht te nemen. Een huurder heeft volgens deze wetten het recht om op de hoogte gesteld te worden dat er een camera in zijn of haar complex of wijk hangt. Woningcorporaties dienen een camera duidelijk zichtbaar op te hangen of bewoners aan te schrijven om hun op die manier te informeren over het feit dat er cameratoezicht wordt ingezet om de gezond- en veiligheid van hun huurders te verbeteren. Het aanvullen of aanpassen van algemene huurvoorwaarden tijdens de verhuur bleek ook een vaak ingezette preventiemaatregel. Echter mag dit niet ten alle tijden veranderd of aangevuld worden. Dit kan enkel alleen wanneer er een nieuw huurcontract wordt afgesloten. Woningcorporaties moeten hun algemene huurvoorwaarden voor of bij het sluiten van een huurcontract aan de huurder overhandigen. Tevens is het juridisch gezien binnen wettelijke kaders wanneer woningcorporaties een speciale huurovereenkomst of een tweede kans beleid afsluiten met een overlastgevende huurder. Woningcorporaties begaan juridisch gezien wel een fout wanneer zij zeggen dat de huurder geen huurbescherming heeft wanneer zij een speciale overeenkomst zonder het woord ‘huur’ met de huurder afsluiten. Daarnaast ligt er op dit moment een wetsvoorstel klaar om uiteindelijk de nieuwe preventiemaatregel ‘gedragsaanwijzingen’ te kunnen gaan uitvoeren. Er zal een artikel moeten worden toegevoegd aan de Gemeentewet om te voldoen aan de wettelijke kaders. De gedragsaanwijzing is echter wel al in overeenkomst met artikel 8 van het EVRM en artikel 10 van de Grondwet. Daarbij is er in het hoofdstuk IRP vanuit verschillende perspectieven gekeken naar wanneer iemand voldoet aan de term 'goed huurder' zoals omschreven in het Huurrecht. In Nederland wordt dit bepaald door middel van jurisprudentie en is er geen eenduidig antwoord op te geven. De rechter bekijkt ieder geschil individueel en toetst of een gedraging zodanig ernstig of overlastgevend is, dat het te kenmerken valt als het ‘niet gedragen zoals een goed huurder betaamt’. Daarnaast geeft het EHRM de nationale overheden een ruime beoordelingsvrijheid voor de interpretatie van ‘goed huurderschap’. Echter wordt het in Ierland en Australië van een andere kant bekeken: de wetgeving daar geeft duidelijk aan wanneer de huurder zich als een 'slecht huurder' gedraagt. Net als in Nederland, zijn huisuitzettingen in Ierland en Australië door het niet voldoen aan 'goed huurderschap' een laatste

103

middel. Dit betekent dat ondanks de bepalingen in het huurrecht/algemene huurvoorwaarden, woonoverlast niet geheel wordt voorkomen. De validiteit van het onderzoek is gewaarborgd door de gestructureerde vragenlijst die is afgenomen bij meerdere professionals uit het vakgebied. Doordat er woningcorporaties uit alle provincies van Nederland zijn gevraagd, kan er gesproken worden over woningcorporaties in Nederland. Er zijn enkel en alleen leefbaarheidsmedewerkers benaderd die te maken hebben met woonoverlast problematiek. Echter is de enquête bij een aantal woningcorporaties door 1 leefbaarheidsmedewerker ingevuld. Hierdoor wordt er iets geconcludeerd over een gehele woningcorporatie op basis van 1 persoon. De betrouwbaarheid is lastig om te controleren. Het gaat om kwalitatief onderzoek waar verschillende zienswijzen/meningen zijn onderzocht en besproken. Er is vanuit gegaan dat de vragenlijst waarheidsgetrouw is ingevuld. Wij zijn van mening dat er betrouwbare en geldige resultaten uit de enquête naar voren zijn gekomen, waardoor er een betrouwbare conclusie kon worden getrokken en daardoor bruikbare aanbevelingen kunnen worden gedaan. Enkel resultaten genoemd door de ondervraagde woningcorporaties zijn in dit onderzoek gebruikt. Onze eigen mening en expertise met betrekking tot dit onderwerp heeft hier geen invloed op gehad. Echter zijn wij wel van mening dat de ondervraagde woningcorporaties waarschijnlijk wel meer preventiemaatregelen inzetten, maar deze niet specifiek hebben genoemd omdat zij zich er niet van bewust zijn dat zij deze gebruiken. Om hier achter te komen had een woningcorporatie uitgebreider onderzocht moeten worden door middel van het ondervragen of interviewen van verschillende medewerkers. Dit was voor dit onderzoek bij 33 woningcorporaties onmogelijk om te doen gezien de tijd.

104

Hoofdstuk 8 Aanbevelingen n De verbetermogelijkheden liggen voornamelijk op creëren van meer aandacht en uitvoermomenten voor preventiemaatregelen die woonoverlast mogelijk kunnen voorkomen. Echter is het niet reëel om te verwachten dat bezuinigen worden teruggedraaid, werkdruk omlaag gaat en leefbaarheidsmedewerkers meer tijd krijgen voor hun taken. De focus moet dus liggen op het efficiënter en creatiever omgaan met de tijd die de leefbaarheidsmedewerkers hebben. Belangrijk hierbij is dat woningcorporaties van elkaar kunnen leren en elkaars ervaring en expertise kunnen gebruiken om preventiemaatregelen te verbeteren en in te zetten. Hierop is bij het ontwikkelen van het toepassingsproduct: het online platform Toolz, op ingespeeld. Meer informatie over Toolz is te lezen in het bijgevoegde document ‘toepassingsproduct en vrije keuzeruimte’. Leefbaarheidsmedewerkers kunnen op deze manier van elkaar leren en makkelijk een plan van aanpak downloaden. Dit bespaart tijd en moeite voorafgaande aan het inzetten van een preventiemaatregel. Het online platform biedt door middel van een forum de mogelijkheid om eveneens als een bijeenkomst te netwerken en kennis en ervaring uit te wisselen. Deze manier van informatie uitwisseling levert een tijds- en kostenbesparing op vergeleken met het bijwonen van een netwerkbijeenkomst. n Uit het onderzoek komt duidelijk naar voren dat leefbaarheidsmedewerkers input, inzet, initiatief en ondersteuning vanuit hun huurders missen. Hierdoor rust de taak en verantwoordelijkheid van uitvoering op hun schouders, iets waar geen tijd voor is waardoor uitvoering en verbetering van preventiemaatregelen uitblijft. Tijd om buurtbewoners te activeren, bewustwording te creëren van de woonoverlast problematiek en hun aandeel in het verbeteren van een wijk te vergroten. Dit moet gedaan worden op een positieve, stimulerende en motiverende manier die het buurtbewoners zo makkelijk mogelijk maakt om hun wijk te verbeteren en woonoverlast op die manier te voorkomen. Tevens mag dit leefbaarheidswerkers niet te veel tijd kosten maar moet het wel een hoop huurders bereiken. Om dit te bewerkstelligen biedt het toepassingsproduct, het online platform Toolz, handvaten voor leefbaarheidsmedewerkers om huurders te betrekken en te motiveren voor het welzijn van hun wijk. Het bijgevoegde document ‘toepassingsproduct en vrije keuzeruimte’ laat zien op welke manier het doel van deze aanbeveling in de praktijk wordt bereikt. n Daarnaast wordt aanbevolen dat woningcorporaties de privacy van (aspirant) huurders meer in acht moeten nemen en op een juridisch juiste manier aan informatiegegevens komen. Om dit juridisch goed te doen, kunnen woningcorporaties gebruik maken van een voorbeeld convenant zoals staat vermeld in bijlage 8. Daarnaast kunnen zij hun jurist om hulp vragen voorafgaande aan het inzetten van sommige preventiemaatregelen.   n Tevens moeten woningcorporaties de consequenties van het afsluiten van een speciale huurovereenkomst inzien. Sommige woningcorporaties verbinden bewust niet de titel

105

‘huurovereenkomst’ of het woord ‘huur’ aan nieuwe speciale overeenkomsten met een overlastgevende huurder. Zij denken hiermee te voorkomen dat de huurder huurbescherming geniet en zij dus de huurder gemakkelijk het huis uit kunnen zetten wanneer er weer sprake is van woonoverlast. Dit is echter niet het geval. Bij de bedrijfsjurist rust de taak om de speciale overeenkomsten van te voren na te kijken. n Gezien bovenstaande aanbevelingen, is het belangrijk dat woningcorporaties beter moeten worden ingelicht over de juridische mogelijkheden en onmogelijkheden met betrekking tot het uitvoeren van hun preventiemaatregelen. Ook hier wordt aandacht aan besteed op het online platform, zodat de juridische mogelijkheden overzichtelijk zijn voor woningcorporaties. 8.1. Aanbevelingen voor verder onderzoek n Onderzocht zou kunnen worden wat de uitspraak van minister Blok ‘woningcorporaties moeten zich bezig houden met hun kerntaken’ betekent voor de rol van woningcorporaties met betrekking tot de woonoverlast problematiek. n Onderzocht zou kunnen worden waar behoefte aan is bij de huurders. Hoe komt het dat zij zo passief zijn met betrekking tot het initiatief nemen voor leefbaarheid verhogende projecten? Wat denken zij dat bijdraagt aan het voorkomen en/of het aanpakken van woonoverlast?

106

Bijlage 1 Literatuurlijst Inleiding ‘Aanpak woonoverlast’, Ilent, ‘Aanpak woonoverlast’, Recht, <www.recht.nl/exit.html?id=149331&url=http%3A%2F%2Fwww.internetconsultatie.nl%2Faanpakw oonoverlast%2Fdocument%2F969> ‘Achtergrond woonoverlast’, Het CCV, ‘Activiteiten woningcorporaties’, Rijksoverheid, <www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties/activiteiten-woningcorporaties> ‘Amsterdam start met nieuwe treiteraanpak’, Platform31, <www.platform31.nl/uploads/attachment_file/37/Artikel_-_De_Standaard_-_02-01-13__Amsterdam_start_met_nieuwe_treiteraanpak.pdf> ‘Asociaal’, Woorden, <www.woorden.org/index.php?woord=asociaal> ‘Asterdorp van 1926 tot 1946’, Ed van Rijswjk, ‘Begrip Preventiemaatregelen’, Encyclo, <www.encyclo.nl/begrip/preventiemaatregelen> ‘Beleidsplan’, Regioburgemeesters, <www.regioburgemeesters.nl/publish/pages/183/beleidsplan_versie_4_0.pdf> ‘Brief overig woonoverlast’, Het VNG, Burgerlijk Wetboek Boek 7, Bijzondere overeenkomsten

107

‘Buurt maakte jacht op Amersfoortse homo’, RTV Utrecht, C. Langen. Methodiek Sociaal Juridische Dienstverlening. Soest: H. Nelissen 2003. ‘De juridische macht van woningbouwcorporaties tegen woonoverlast’, Onderzoek SJD prof 3. ‘Doel’, Platform woonoverlast, <www.platformwoonoverlast.nl/doel> ‘Dossiers Woningwet’, Aedes, <www.aedes.nl/content/dossiers/woningwet.xml> ‘Enquête’, Rijschool-enquête, <www.rijschoolenquete.nl/index.php?option=com_content&view=article&id=5> EVRM: het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden. ‘Feiten en cijfers’, Aedes, <www.aedes.nl/content/feiten-en-cijfers/feiten-en-cijfers.xml> H. Ewijk, F. Spierings. Basisboek Social Work, mensen en meedoen. Boom onderwijs: Amsterdam 2008. H. Klamer, e.a., Perspectief op een participatiemaatschappij. Stichting NCW en Koninklijke v. Gorcom BV 2005. ‘Hoe zijn de woningcorporaties georganiseerd?’, Aedes. <www.aedes.nl/content/feiten-encijfers/corporatiestelsel/hoe-zijn-de-woningcorporaties-georganiseerd/Hoe-zijn-dewoningcorporaties-georganiseerd.xml> Hoge Raad 2 okt. 1992, NJ 1993,166 (szlanina/WBV brunssum). Integrale Veiligheidsmonitor 2011, Landelijke rapportage, Centraal Bureau voor de Statistiek. Kabinet wil participatiesamenleving, NOS, <www.nos.nl/artikel/552139-kabinet-wilparticipatiesamenleving.html>

108

‘Kerntaken woningcorporatie’, Teekens Karstens, ‘Leefbaarheid in de buurt’, Kennisbank Platform 31, <www.kennisbank.platform31.nl/pages/29174/Leefbaarheid-in-de-buurt-en-de-rol-vanwoningcorporaties.html> ‘Medewerker leefbaarheid’, Wonen Limburg, <www.wonenlimburg.nl/Documenten/vacature/Profiel%20medewerker%20leefbaarheid.pdf> ‘Multiple choice test’, Flaguide, M. van Veen, K. Westerkamp. Deskresearch. Amsterdam: Pearson 2010. ‘Open vragen stellen’ Carrieretijger, ‘Overlast aanpakken met gedragsaanwijzingen’, Openbare orde recht, ‘Presentatie woningcorporaties’, GGZ academie, <www.deggzacademie.nl/upload/documenten/symposia/fact2013/W._ter_Beek_Presentatie_Woningc orporatiesdef.pdf> ‘Preventie’, Toolkitvtv, <www.toolkitvtv.nl/inhoud/indicatoren-en-bronnen/preventie/wat-ispreventie/> ‘Proef moet miljoenen kostende uitzetting gezinnen voorkomen’, Openbare orde recht <www.openbareorderecht.nl/index.php/proef-moet-miljoenen-kostende-uitzetting-gezinnenvoorkomen/> Publicaties, Kennislink, <www.kennislink.nl/publicaties/is-voorkomen-altijd-beter-dan-genezen> Rechtbank Leeuwarden, september 2011. Zaak-/rolnummer: 347910 \ CV EXPL 11-1133.

109

‘Rollen en verantwoordelijkheden partners’, Platform Woonoverlast, <www.platformwoonoverlast.nl/l/library/download/460829> ‘Skeave huse die komen er’, Skeave huse, ‘Sociaal beheer en leefbaarheid’, Corpomission,<www.corpomission.nl/produktbladen/Sociaalbeheerenleefbaarheid.pdf> ‘Soorten vragen van een enquête’ alles over marktonderzoek, ‘Treiteraanpak’, Aedes, <www.aedes.nl/binaries/downloads/aedesmagazine/2013/ae1306_treiteraanpak_31.pdf> ‘Trendsignalement2013’, Aedes, <www.aedes.nl/binaries/downloads/wijkaanpak-enleefbaarheid/20130326-trendsignalement-2013--ccv--maart-2013-.pdf> ‘Troep leidt tot discriminatie’, Volkskrant, <www.volkskrant.nl/vk/nl/2844/Archief/archief/article/detail/1872135/2011/04/08/Troep-leidt-totdiscriminatie.dhtml> ‘Vacature’, Werk aan wonen,<www.werkaanwonen.nl/vacatures-bij-woningcorporaties/medewerkersociaal-beheer-leefbaarheid-36-uur-per.90368.lynkx> Verzorgingsstaat verandert in participatiesamenleving, NOS, <www.nos.nl/video/552166verzorgingsstaat-verandert-in-participatiesamenleving.html> 'Veiligheidsmonitor 2012’, CBS, <www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/veiligheidrecht/publicaties/publicaties/archief/2013/2013-veiligheidsmonitor-2012-pub.htm> ‘Veiligheidsmonitor uitgelicht’, veiligheidsmonitor, <www.veiligheidsmonitor.nl/Publicaties/VM_uitgelicht> ‘Wat doet een woningcorporatie?’, Nieuwbouwwijzer, <www.nieuwbouwwijzer.nl/kennisbank/6/Huurwoning/40/Wat-doet-een-woningcorporatie>

110

‘Woonoverlast door psychisch kwetsbaren’, Rijksoverheid, ‘Woonoverlast en verloedering’, Politiekeurmerk, <www.politiekeurmerk.nl/doc/handboek/NB%202011%204.6%20Woonoverlast%20en%20verloederi ng.pdf> ‘Woningcorporaties’, Rijksoverheid, <www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties> Hoofdstuk 1 ‘Algemene Preventie Welzijnsgids’, Team preventie ontwikkelingen, ‘Begrip Preventiemaatregelen’, Encyclo, <www.encyclo.nl/begrip/preventiemaatregelen> ‘Betekenis preventie’, Van Dale, <www.vandale.nl/opzoeken?pattern=preventie&lang=nn> ‘Dossier helpen en ingrijpen bij woonoverlast door psychisch kwetsbaren’, Het CCV, <www.hetccv.nl/binaries/content/assets/ccv/dossiers/woonoverlast/helpen-en-ingrijpen-bijwoonoverlast-door-psychisch-kwetsbaren.pdf> J.J.M van Dijk, J. de Waard, A two-dimensional typology of crime prevention projects. Criminal Justice Abstracts 1991. P. Goris, e.a., Wenselijke preventie stap voor stap. Antwerpen: Garant 2007. P.J. Brantingham, F.L. Faust, A conceptual model of crime prevention; crime and delinquency. Florida State University 1976. ‘Preventie’, Toolkitvtv, <www.toolkitvtv.nl/inhoud/indicatoren-en-bronnen/preventie/wat-ispreventie/> ‘Preventie criminaliteit’, Het CBS, <www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/veiligheidrecht/methoden/dataverzameling/overige-dataverzameling/uitgaven-veiligheidszorg-bijlage-1-

111

methode.htm> Hoofdstuk 2 ‘Activiteiten woningcorporaties´, Rijksoverheid, <www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties/activiteiten-woningcorporaties> Besluit Beheer Sociale Huursector Burgerlijk Wetboek Boek 6, Verbintenissenrecht Burgerlijk Wetboek Boek 7, Bijzondere overeenkomsten ‘Buurtbemiddeling’, Buurtbemiddeling Utrecht, <www.buurtbemiddelingutrecht.nl> ‘Handreiking Cameratoezicht’, Het CCV, <www.hetccv.nl/binaries/content/assets/ccv/instrumenten/cameratoezicht/handreikingcameratoezicht-lgv.pdf> H. Hielkema, e.a., Burenoverlast. Remedies tegen de overlastgevende huurder, Apeldoorn: Maklu uitgevers 2009. Hof Amsterdam, 21 augustus 2008, WR 2009, 4. HR 16 oktober 1992, NJ 1993/167 ´Huurrecht´, Justitia, <www.justitia.nl/huurrecht/> ‘Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte´, Portaal, <www.portaal.nl/resources/1/Huurvoorwaarden/Alg%20huurvoorwaaden%20Zelfstandige%20woonr uimte.pdf> ‘Jaarverslag Lefier’, Lefier, <www.lefier.nl/mlib/website/Over_Lefier/Publicaties_en_folders/Jaarverslag%202012%20Lefier.pdf > ‘Leefbaarheid’, Movisie,

112

<www.movisie.nl/sites/default/files/alfresco_files/Sterk_bewijs_dat_burgerwachten_leefbaarheid_ver beteren%20[MOV-779867-00].pdf> ‘Onderzoek hurend Nederland’, KWH, <www.kwh.nl/uploads/files/1/Rapportage%20KWH%20onderzoek%20hurend%20Nederland.pdf> ´Veiligheidsontwikkelingen woonoverlast´, Het CCV, <www.hetccvtrends.nl/veiligheidsontwikkelingen/woonoverlast#trends> ‘Voorkomen is beter dan uit huis zetten’, Rijksoverheid, <www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/leefbaarheid/documenten-enpublicaties/brochures/2013/07/05/voorkomen-is-beter-dan-uit-huis-zetten.html> ‘Wijkschouwen’, Strijen, <www.strijen.nl/bestuur-en-organisatie/wijkschouwen_3219/> ‘Wooncoaching’, Het vierde huis, <www.hetvierdehuis.nl/Paginas/Wooncoaching> Hoofdstuk 3 ‘Artikel participatiesamenleving’, Atrive, <www.atrive.nl/hier-en-nu/nieuws/artikelparticipatiesamenleving.aspx> ‘Bijzondere doelgroepen’, Aedes, <www.aedes.nl/content/dossiers/bijzondere-doelgroepen.xml> ‘Bijzondere doelgroepen’, Utrecht, <www.utrecht.nl/wonen/woonbeleid/bijzondere-doelgroepen/> ‘Interview Stef Blok’, Aedes, ‘Wijkgericht werken belangrijker dan ooit’, Kjenning, <www.kjenning.nl/?pagina=nieuws&n_id=66> ‘Kamerbrief over de aanpak van de problemen op de woningmarkt’, Rijksoverheid, <www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/kamerstukken/2013/02/13/kamerbrief-over-deaanpak-van-de-problemen-op-de-woningmarkt.html?ns_campaign=kamerstukken-ministerie-vanbinnenlandse-zaken-en-koninkrijksrelaties&ns_channel=att> ‘Leefbaarheid in de buurt en de rol van woningcorporaties’, Kennisbank Platform31,

113

Hoofdstuk 4 A. Buys, e.a., Signalen uit de nieuwbouw. Amsterdam: RIGO Research en Advies BV 2014. ‘Activiteiten woningcorporaties’, Rijksoverheid, <www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties/activiteiten-woningcorporaties> ‘Aedes Magazine’, Aedes, <www.aedes.nl/content/artikelen/aedes/vereniging/publicaties/aedesmagazine.xml> ‘Bijeenkomst Leefbaarheid in de lift’, Veilig leefbaar, <www.veiligleefbaar.nl/bijeenkomst-leefbaarheid-inde-lift-samen-aan-de-slag/> ‘Bijlage evaluatie experiment’, Denhaag, <www.denhaag.nl/home/bewoners/gemeente/document/Evaluatieexperiment-toewijzen-op-leefstijlen-in-Mariahoeve.htm> ‘Blok vastgoedbeheer’ binnenlandsbestuur, <www.binnenlandsbestuur.nl/ruimte-en-milieu/nieuws/blokvastgoedbeheer-draagt-ook-bij-aan.8991483.lynkx> ‘Databank effectieve jeugdinterventies’, NJI, <www.nji.nl/nl/Kennis/Databanken/Databank-EffectieveJeugdinterventies/Erkende-interventies-Kanjertraining> ‘Feiten en cijfers’, Aedes, <www.aedes.nl/content/feiten-en-cijfers/corporatiestelsel/hoe-zijn-dewoningcorporaties-georganiseerd/expert--hoe-zijn-de-woningcorporaties-georganiseer.xml> ‘Gedragsaanwijzingen’, Openbare orde recht, <www.openbareorderecht.nl/index.php/overlast-aanpakkenmet-gedragsaanwijzingen-antwoord-op-de-meest-gestelde-vragen> ‘Hervormingsplannen minister Blok’, Huurwoningen, <www.huurwoningen.nl/nieuws/281/dehervormingsplannen-voor-de-huursector-van-minister-blok/> ‘Instrumenten’, participatietoolbox, <www.participatietoolbox.nl/instrumenten.html> ‘Instrumenten’, Aedes, <www.aedes.nl/content/artikelen/klant-en-wonen/wijkaanpak-en-

114

leefbaarheid/instrumenten.xml> ‘Kennisbank’, Wat werkt in de wijk, <www.watwerktindewijk.nl/> ‘Leefbaarheid in de buurt en de rol van woningcorporaties’, Platform 31, ‘Leefstijlgericht’, Werk aan wonen, <www.werkaanwonen.nl/corporatie-nieuws/haagwonen-vestia-staedionstart-leefstijlgericht.11061.lynkx> ‘Michel Vols’ rug <www.rug.nl/news-and-events/people-perspectives/opinie/2013/18-michel-vols> ‘Netwerkbijeenkomst Leefbaarheid’, Aedes, <www.aedes.nl/content/agenda/2014/03/25-netwerkbijeenkomstleefbaarheid.xml> ‘Tijdschrift voor de Volkshuisvesting’, Platform 31, Hoofdstuk 5 ‘Actuele regelgeving woningcorporaties’, Berghauserpont, <www.berghauserpont.nl/product/actueleregelgeving-woningcorporaties> A.M. Kloosterman, e.a., Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2008. ‘Bedrijfsjurist huurrecht’, DPA Legal, Burgelijk Wetboek 2, Rechtspersonen Burgerlijk Wetboek Boek 6, Verbintenissenrecht ‘Check Sociaal’, Tablis Wonen, <www.tabliswonen.nl/Website/index.php/u-zoekt-een-woning/u-zoekt-eenhuurwoning/check-sociaal> ‘Contractsvrijheid corporatie’, VBTM, <www.vbtm.nl/news/item/contractsvrijheid_corporatie1/67> ‘Convenant’, Platform Woonoverlast, <www.platformwoonoverlast.nl/l/library/download/252031>

115

‘De gemengde overeenkomst’, Aangepast voor u, <www.aangepastvooru.nl/de-gemengde-overeenkomstwoningcorporaties-verhuur-aangepaste-woningen/> ‘Factsheet heimelijk cameratoezicht’, Recht, <www.recht.nl/proxycache.html?cid=27036> G. Kamsma, 113 vragen over overlast juridische mogelijkheden voor effectieve aanpak van huurdersoverlast, Hilversum: Onkenhout 2004 Grondwet voor het Koninkrijk der Nederlanden ‘Huurbescherming’, Rijksoverheid, <www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/huurbescherming> J.G. Brouwer, A.F. Schilder. Woonoverlast en de persoonlijke levenssfeer: naar een balans tussen bescherming en beperking. 's-Gravenhage: Nederlands tijdschrift voor de mensenrechten 2011. K. Schaafsma, e.a., Voorkomen is beter dan uit huis zetten. Handleiding voor de aanpak voor mulitiprobleemgezinnen en woonproblematiek. Amsterdam: DSP-Groep 2013. ‘Nieuwe wet heimelijk cameratoezicht ‘, Recht, <www.recht.nl/nieuws/privacyrecht/archief/15634/nieuwewet-heimelijk-cameratoezicht-per-1-januari-van-kracht/> Rb. Haarlem 25 oktober 2011, LJN: BU4294. Rb. Alkmaar 10 september 2009, LJN: BJ7350. SEV e.a., Aanpak ernstig overlastgevende huurders. Rotterdam: SEV-Platform31 2012. ‘Terhandstelling van algemene voorwaarden in overzicht’, Partner in kennis, Uitspraak ABRvS, 28 augustus 1995, H01950073. ‘Veelgestelde vragen’, Check Sociaal, <www.checksociaal.nl/nl-nl/veelgestelde-vragen/veelgestelde-vragen> ‘Waarom het KKR’, Klachten en Kansenregister, <www.klachtenenkansenregister.nl/over-het-k-kr/waaromhet-k-kr> ‘Wat weet KKR over mij’, Klachten en Kansenregister, <www.klachtenenkansenregister.nl/ik-benhuurder/wat-weet-k-kr-over-mij/>

116

Wet Politieregisters Wetsvoorstel tot wijziging van de Gemeentewet in verband met de aanpak van woonoverlast (Wet aanpak woonoverlast). Te vinden op: http://internetconsultatie.nl/aanpakwoonoverlast. ‘Woonoverlast de aansprakelijkheid van een woningcorporatie’, Veilig Leefbaar, <www.veiligleefbaar.nl/woonoverlast-de-aansprakelijkheid-van-een-woningcorporatie/> Hoofdstuk 6 IRP ‘Analyse woonoverlast’, Ilent, A.M. Kloosterman, e.a., Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2008. B. Wessels, e.a., Bijzondere overeenkomsten, Deventer: Kluwer 2010. Burgerlijk Wetboek Boek 7, Bijzondere overeenkomsten Burgerlijk Wetboek Boek 6, Verbintenissenrecht ‘De vergelijking van volkshuisvestingbeleid en betaalbaarheid. Consequenties voor huishoudens met een laag inkomen in Australië en Nederland’, Universiteit Utrecht, ‘Diversificatie van woningcorporaties’, Futura wonen, 'Estate Management and Anti-Social Behaviour in Dublin. A study of the impact of the Housing Act 1997', Threshold, EHRM 21 februari 1986, 8793/79 (James and others/The United Kingdom) EHRM 21 juli 2009, 19009/04 (McCann/The United Kingdom)

117

EHRM 27 augustus 2004, 66746/01 (Connors/The United Kingdom) EHRM 24 september 2013, no. 31673/11 (Pinnock and Walker/The United Kingdom) EHRM 31 maart 2008, 7205/02 (Stankova/Slovakia) ‘Feiten en cijfers’, Aedes, F. van Beugen, e.a., Juridisch jaarboek onderwijs, Den Haag: SDU uitgevers 2007. ‘Geen goed huurderschap opzeggen of ontbinden’, Vbtm, Grondwet voor het Koninkrijk der Nederlanden H. Hielkema, e.a., Burenoverlast. Remedies tegen de overlastgevende huurder, Apeldoorn: Maklu uitgevers 2009. High Court Ireland 31 maart 2008, 2007 916 JR High Court Ireland 18 maart 2009, 2007 7804 P Housing Act 2009 Housing Act 1997 'Housing Policy Review 1990 - 2002', Department of Social Policy and Social Work, University College Dublin, ‘Housing Statistics’, Eurostat, ‘How to get rid of bad tenants’, yourinvestmentpropertymag, <www.yourinvestmentpropertymag.com.au/property-management/how-to-get-rid-of-bad-tenants128337.aspx>

118

‘Huurrecht’, Advocaten Goossens, HR 11 januari 2002, LNJ:AD4925. HR 22 juni 2007, NJ 2007, 343. HR 27 november 1998, NJ 1999, 197. HR 31 december 1993, NJ 1994, 317. ‘John Rawls’ Filosofie, J. Sengers, e.a., Huurrecht Woonruimte, Den Haag: SDU uitgevers 2011. Kamerstukken ll 2013–2014, 33 797, nr. 6 blz. 18. Ktr. Rb. Dordrecht 9 juli 2009, LJN: BJ2291. ‘Landlord ends agreement’, Tenants, <www.tenants.org.au/factsheet-10-landlord-ends-agreement> 'Liability of Local Authorities for the Antisocial Behaviour of Third Parties' , Conveyancing and Property Law Journal ‘Local authority and social housing’, Citizens information, M. De Blois, Grondslagen van het recht, Boom Juridische uitgevers 2012. ‘Naschrift’, Rotterdam institute of private law, ‘Natuurrecht’, Amnesty,

119

‘Nederlandse Woonbond’, Househunting, ‘Netwerk voor professionals’ Platform Woonoverlast, NTMC 13 april 2010, 30 2010 (Cf Chief Executive Officer (Housing) v Coonan) ‘Pan-European study on evictions to report on measures to counter homelessness’ The Journal, Rb. Arnhem-Leeuwarden 21 mei 2013, LJN:CA0798. Rb. Breda 12 oktober 2011, LJN:BT8428. Rb. Breda 18 november 2009, LJN:BK4892. Rb. Rotterdam 7 februari 2013, LJN:BZ2300. ‘Residential Tenancies Act’, Tenants, <www.tenants.org.au/factsheet-01-residential-tenancies-act> 'Residential Tenancies Act 2004, A Quick Guide', Department of the environment, heritage and local government, <www.threshold.ie/download/pdf/residential_tenancies_act_2004_a_quick_guide.pdf> 'Residential Tenancies Act: briefing book', Toronto Shelter, Support & Housing Administration, <www.michaelwalker.ca/files/tenant/RTABriefingBook-May2007.pdf> Residential Tenancies Act 2004 Ireland Residential Tenancies Act 2010 New South Wales Australia Rhona K.M. Smith, International Human Rights, Oxford: University Press 2012. ‘Tenancy laws in Australia’, Rental agreements, <www.rentalagreementsdiy.com.au/tenancy_laws_in_australia.php> Uitspraak ABRvS, 28 augustus 1995, H01950073.

120

‘Woningvoorraad’, Rijksoverheid, ‘Woonoverlast en persoonlijke levenssfeer’, UBVU, ‘Wet Damocles’, Burgemeesters,

121

Bijlage 2 Het Logboek Week

Jolien

Esther

Samen

13

-

-

Versturen enquêtes naar

-

24/03 GO ontvangen

woningcorporaties

-

25/03 en 27/03 afspreken op

C8

Opgestelde enquêtevragen invoeren en

school

vormgeven tot een

-

Doelstelling aanscherpen

werkende online

-

Enquêtevragen opstellen

enquête

-

Ieder 18 woningcorporaties in eigen provincies uitgezocht + emailadressen genoteerd

14

-

IRP deelvragen

-

Ierland beantwoorden C9

-

-

Rechtsfilosofisch thema

-

01/04 afspreken op school

maken

-

IRP deelvragen Nederland

IRP deelvragen

Inkomende enquêtes

Nederland

online ordenen

beantwoorden

beantwoorden -

Behandelen van inkomende mail, ieder zijn eigen provincie

-

Extra woningcorporaties (ieder 14) aanschrijven voor het invullen van enquête

-

Herinneringsmail sturen naar de woningcorporaties die niet gereageerd hebben

15

-

IRP deelvragen

-

Ierland afmaken C10

-

Supranationaal

-

perspectief beschrijven -

IRP deelvragen

-

08/04 afspreken op school

Nederland afmaken

-

Overleggen over inhoud IRP,

Rechtsfilosofisch thema afmaken

-

veranderen deelvragen -

Herinneringsmail sturen naar

IRP deelvragen Ierland

de woningcorporaties die niet

IRP deelvragen

aanpassen

gereageerd hebben

Nederland aanpassen -

Supranationaal

Rechtsfilosofisch

perspectief aanvullen

122

thema aanvullen 16 D1

-

(jurisprudentie)

Starten aan

-

Starten aan deelvraag 1

deelvraag 2

-

Enquêtevragen 12 & 13

Enquêtevragen 3 & 4

uitwerken

uitwerken 17

-

D2

-

14/04 en 17/04 afspreken op school

-

Reacties enquête ordenen

-

Bepalen welke vragen bij

Literatuurlijst IRP

welk hoofdstuk/deelvraag

maken

horen

Deelvraag 1

-

Deelvraag 2 aanpassen

-

23/04 afspreken op school

uitwerken

-

Enquêtevragen 10,11 &

-

Overleggen wat er nog

Deelvraag 2

9 uitwerken voor

gedaan moet worden,

afmaken

deelvraag 4

beslissen over het TP en VR.

Enquêtevraag 5

-

uitwerken voor deelvraag 3 -

-

Enquêtevragen 6 & 7 voor deelvraag 4

-

Voetnoten deelvraag

SJD analyse aan inleiding toevoegen

1 en 2 aanpassen 18

-

D3

Verder uitwerken

-

Deelvraag 4 afmaken

-

01/05 afspreken op school

van enquêtevraag 5

-

Verder uitwerken

-

Voorlopige conclusies

Enquêtevraag 14 & 2 uitwerken

-

Deelvraag 4 aanpassen

-

D4

-

hoofdstukken schrijven. J: 2,

Enquêtevraag 1

3 en E: 4.

uitwerken -

-

Enquêtevraag 15 bij

Nadenken/brainstormen over juridisch gedeelte deelvraag 5

IRP extra land

stukje overlastaanpak

uitwerken voor vrije

toevoegen

Blok/ huidige

Artikel schrijven voor

verzorgingsstaat naar

vrije ruimte

participatiesamenleving

ruimte

19

-

inleiding

Deelvraag 5:

-

Tekst opstellen voor TP

-

Deelvraag 5: verhuurder

huurovereenkomst/

stukje jurisprudentie,

aanvullingen, jurist

samenwerking

woningcorporatie,

netwerken uitwerken.

-

-

Uitzoeken verschuiving taken

07/05 en 08/05 afspreken op school

-

Voorlopige conclusies deelvraag 5 schrijven

123

-

gedragsaanwijzingen

En intro/enquête vraag

uitwerken

uitwerken.

Deelvraag 3 verder

-

uitwerken -

-

Conclusie en aanbevelingen samen schrijven

Inleiding theoretisch

-

TP bedenken en vormgeven

kader invoegen

-

Deelvraag 5 op school samen

Verder uitwerken

-

Tekst opstellen voor TP

inleiding

-

Loes Wonen Limburg

Hoofdstukken

vragen om reactie uit het

ordenen

werkveld

Artikel VR

-

Macro aanpassen

aanpassen

-

Vooruitblik schrijven

-

Verantwoording TP

afmaken -

Titel voor deelvraag 3 bedenken

-

TP bedenken en vormgeven

-

14/05, 15/05, 16/05 afspreken

schrijven 20

-

Titelblad maken

-

Inhoudsopgave maken

D5

-

-

uittypen -

Vooruitblik

-

-

op school

Verantwoording VR

-

TP bedenken en vormgeven

aanpassen

-

Conclusie en aanbevelingen

aanpassen

-

Tekst opstellen voor TP

Tekst opstellen voor

-

Evaluatie en reflectie

-

Spelling controleren

TP

product en proces

-

Hoofdstuk namen bekijken

Verantwoording VR

schrijven

-

Literatuurlijst in orde maken

afmaken

schrijven en

-

Flyer ‘Toolz’ maken

-

Samenvatting schrijven

verantwoording TP

-

Tekst ‘Toolz’ goed

-

Conclusie stukje ‘eigen visie’

aanpassen -

Reactie werkveld

TP vormgeven (met

huurderschap -

Bronnen

hulp van Roel)

correspondentieadressen

Forum?

woningcorporatie

Evaluatie en reflectie

aanpassen.

product en proces

-

2 pva maken kennisbank

schrijven

-

Juridische Toolz m.b.t.

Correspondentieadre

toewijzing en

ssen van alle

cameratoezicht

woningcorporaties

schrijven.

toevoegen -

Logboek toevoegen aan bijlage

-

Titel scriptie kritisch bekijken

124

opzoeken voor het

-

-

Intro tekst kennisbank

versturen van artikel

schrijven voor huurders

en flyer.

en voor

Juridische Toolz

woningcorporaties

m.b.t.

(upload bij kopje ‘deel

huurovereenkomst

uw activiteit)

schrijven. -

Informatie over Woonoverlast en preventiemaatregele n schrijven

125

Bijlage 3 Kritische reflectie op de onderzoeksaanpak, -planning en –uitkomst Jolien: Wanneer ik terugkijk op dit DUO afstudeeronderzoek, heb ik een tevreden gevoel. Het begin vond ik lastiger dan het einde: het was lastig om gelijk een goede start te maken en er is veel werk gaan zitten in het onderzoeksopzet. Ik vond het moeilijker dan gedacht om een relevant probleem te beschrijven. Na veel relevante informatie te lezen en rond te vragen in het werkveld, is dit uiteindelijk wel gelukt en heb ik het samen met Esther gestructureerd weergeven om zo uiteindelijk een GO te krijgen voor ons onderzoeksopzet. Ik ben van mening dat ik een relevante doelstelling en vraagstelling kan formuleren. Tijdens dit onderzoek heb ik ervaren hoe belangrijk is om deze goed af te bakenen en duidelijk te formuleren om zo tot een goede uitkomst te komen. Ook hebben wij gekozen voor de juiste onderzoeksmethoden waardoor wij de dataverwerking goed konden uitvoeren en de resultaten correct konden weergeven. Hierdoor verliep alles volgens planning en ben ik, ondanks dat het op sommige momenten wel even stressen was, altijd positief gebleven ten aanzien van de deadline. Ik heb op professionele wijze mijn afstudeeronderzoek geëvalueerd en ik ben van mening dat uit dit afstudeeronderzoek blijkt dat ik zelfstandig (al was het nu in samenwerking met Esther) een onderzoek kan opzetten en uitvoeren. Esther en ik hebben veel gebruik gemaakt van de gegeven feedback op onze onderzoekopzetten. De feedback was duidelijk en nuttig waardoor wij er echt wat mee konden doen. Wij hebben weinig gebruik gemaakt van de begeleiding/ondersteuning dat werd aangeboden vanuit de opleiding. De LC heeft voor mij niet veel bijgedragen aan het onderzoek. Ik heb gemerkt, bij mijzelf en mijn groepsgenoten, dat bij de LC bijeenkomsten iedereen over zijn eigen onderwerp wilt praten en daar dingen over wilt vragen. Omdat daarom niemand zich heel erg verdiept in andermans onderzoek, kan er geen hele goede of echt bruikbare feedback worden gegeven. De tijd in het LC waar er naar andermans onderzoek wordt geluisterd is dus niet heel erg bruikbaar. Wij hebben er daarom voor gekozen om niet altijd naar de LC te gaan. Wanneer wij dit wel deden hadden wij echt wat te vragen aan onze coach. Wanneer ik mijn onderzoek alleen had uitgevoerd, was ik misschien wel vaker naar de LC en mijn coach geweest. Nu heb ik veel met Esther kunnen overleggen en kwamen wij er altijd zelf uit. Buiten de LC om heb ik contact gehouden met collega-afstudeerders om praktische vragen op te lossen en te overleggen. Ik heb mij vanaf het begin gemotiveerd opgesteld en doordat Esther dit ook deed, ben ik tot het einde gemotiveerd gebleven. Ik heb onze samenwerking als zeer prettig ervaren, wij hebben elkaar goed aangevuld en gebruik gemaakt van elkaars expertises. Er zijn geen onenigheden tussen ons geweest. Wanneer ik het ergens niet mee eens was of het anders wilde zien, of andersom, hebben wij overlegd en zijn wij samen tot een idee of oplossing gekomen.

126

Esther: Ik lever dit afstudeeronderzoek met een zeer tevreden gevoel in. Dit omdat ik van mening ben dat het een originele manier is om het eeuwenoude woonoverlast probleem op een andere manier te benaderen. Ook vind ik de uitkomst een aanwinst voor zowel huurders als woningcorporaties. Met name het toepassingsproduct vond ik ontzettend leuk om te bedenken. Het was een uitdaging om aan de hand van de verkregen informatie uit het onderzoek en de behoeftes die daaruit naar voren kwamen zodanig om te vormen tot het platform ‘Toolz’. Ik denk dat het feit dat Jolien en ik beide werkzaam zijn geweest bij een woningcorporatie, de uitvoering van dit onderzoek op een positieve manier heeft beïnvloedt. Hierdoor zijn we bekend met de problematiek van woonoverlast en hebben we kritisch kunnen kijken of het platform ‘Toolz’ ook daadwerkelijk een aanwinst zou zijn voor het werkveld. De start van het onderzoek vond ik erg lastig. Dit omdat we allebei super enthousiast waren en graag gelijk van start wilde gaan. We raakten dan ook allebei wel even in paniek toen we besloten om ons eerste idee (gericht op de aanpak) te laten varen en ons op een ander aspect van woonoverlast te richten. Toch is het achteraf gezien goed geweest dat Parviz en Stijn onze onderzoeksopzet de eerste keer zo kritisch hebben beoordeeld. Door hun feedback zijn we uiteindelijk tot een betere (en naar onze mening ook leukere) onderzoeksvraag gekomen. Hierdoor verliep de rest van het onderzoek ook redelijk gemakkelijk. Ongeveer 70% van de LC bijeenkomsten hebben wij bijgewoond. Vanuit ons was hier niet zoveel behoefte aan omdat ik denk dat Jolien en ik met elkaar al een hoop knelpunten en problemen kunnen bespreken. Ik kan me voorstellen dat wanneer je alleen aan een onderzoek werkt, je meer behoefte hebt om met iemand anders over een onderwerp te sparren. Toch ben ik van mening dat het niet optimaal gebruiken van de LC niet (alleen) komt door Jolien en/of mij. Wij hebben altijd contact gehouden met andere groepsgenoten en hebben hun tips gegeven over het schrijven van een onderzoeksopzet omdat zij minder ver waren in het traject dan wij. Met een fijn gevoel kijk ik terug naar de afgelopen weken met betrekking tot de samenwerking met Jolien. Ik denk dat het uitzonderlijk te noemen is hoe goed onze samenwerking is verlopen. Vooral gezien het feit dat je erg intensief met elkaar optrekt en je allebei op het einde moe en gestrest bent. Dit zijn, naar mijn mening, menselijke gevoelens die er uiteindelijk tot kunnen leiden dat er frictie, irritatie of spanningen in een samenwerking ontstaan. Onze samenwerking is daarom uitzonderlijk te noemen omdat ik deze gevoelens totaal niet heb gehad. Dit komt volgens mij door een paar kenmerken in onze manier van samenwerken. Allereerst hebben we over het algemeen een redelijk overeenkomend karakter en dezelfde normen en waarden. De punten waarop we wel verschillen zorgen er juist voor dat we elkaar goed aanvullen. Zo is Jolien bijvoorbeeld erg kritisch en kan goed hoofd- van bijzaak onderscheiden. Ik ben daarin tegen creatief en heb allerlei ideeën en denk hardop. Op deze manier vulde we elkaar tijdens het onderzoek mooi aan. Ik bedacht wat en Jolien keek kritisch of dit een aanwinst was voor het onderzoek en paste het zo nodig aan. Daarnaast vind ik

127

Jolien een slimme meid en vertrouw ik op het werk wat zij aflevert. Ik denk dat dit erg belangrijk is geweest in deze samenwerking omdat het onmogelijk is om iedere letter van elkaar te controleren. Daarnaast werkt het bevorderend om hard te werken wanneer je samen een scriptie schrijft en je allebei super enthousiast en gemotiveerd bent. Je wil dat de andere tevreden is en je wil het gevoel hebben dat je allebei evenveel doet. Hierdoor hebben we de afgelopen weken aan één stuk door hard gewerkt en hebben we onze focus niet laten verslappen. Ik denk dat onze samenwerking dit in stand heeft gehouden. Natuurlijk was het wat stressen de laatste week maar gezien onze goede planning hebben we dit redelijk weten te beperken.

128

Bijlage 4 Uitnodiging Enquête Preventiemaatregelen Woonoverlast Beste lezer, Graag stellen wij ons kort aan u voor. Wij zijn Jolien Leemrijse en Esther Hikspoors en wij zijn bezig met ons afstudeeronderzoek voor de opleiding Sociaal Juridische Dienstverlening aan de Hogeschool Utrecht. Wij voeren een grootschalig onderzoek uit bij 36 woningcorporaties verspreid over Nederland. Dit onderzoek is gericht op de preventiemaatregelen die woningcorporaties inzetten om woonoverlast te voorkomen. Uw woningcorporatie kan hieraan een bijdrage leveren! Wij verzoeken u vriendelijk om de enquête door te sturen naar de afdeling Leefbaarheid van uw woningcorporatie. Graag ontvangen wij van u een doorstuur bevestiging. Het beantwoorden van de enquête zal slechts 10 minuten in beslag nemen. De enquête is te openen door op onderstaande link te klikken: https://docs.google.com/forms/d/1fNNggag9WrHXDl8atv8T6M8R3ZOx4FxcIEaiCSyZpM8/formRes ponse Uw bijdrage zou ons ontzettend helpen, alvast hartelijk dank! Met vriendelijke groet, Jolien Leemrijse en Esther Hikspoors Herinnering Enquête Preventiemaatregelen Woonoverlast Beste lezer, Enkele dagen geleden nodigden wij u uit om onze enquête in te vullen in het kader van ons afstudeeronderzoek dat zich richt op preventiemaatregelen die woningcorporaties inzetten met betrekking tot het voorkomen van woonoverlast. Wij zagen dat deze tot op heden nog niet is ingevuld. Wij verzoeken u daarom vriendelijk om deze mail (nogmaals) door te sturen naar de afdeling Leefbaarheid van uw woningcorporatie. Hopelijk kunnen zij alsnog een paar minuten van hun tijd vrijmaken om de vragen te beantwoorden. De enquête is te openen door op onderstaande link te klikken: https://docs.google.com/forms/d/1fNNggag9WrHXDl8atv8T6M8R3ZOx4FxcIEaiCSyZpM8/formRes ponse Uw bijdrage zou ons ontzettend helpen, alvast hartelijk dank! Met vriendelijke groet, Jolien Leemrijse en Esther Hikspoors

129

Bijlage 5 Enquêtevragen Algemene gegevens Werkzaam bij: Functie: Woonoverlast Woonoverlast komt in verschillende vormen voor zoals: geluidsoverlast, vervuiling en/of stankoverlast (bijvoorbeeld door huisdieren), ruzies (bijvoorbeeld over erfafscheidingen/bomen/struiken), intimidaties en bedreigingen etc. In dit onderzoek worden er vragen gesteld over twee soorten woonoverlast. 1. Woonoverlast door directe omwonenden 2. Wijk gerelateerde woonoverlast Dat wil zeggen: overlast veroorzaakt door negatieve factoren en/of bewoners in een wijk, flat of appartementencomplex waar meerdere omwonenden overlast van ondervinden. Preventiemaatregelen Maatregelen die als doel hebben om woonoverlast te voorkomen of positieve factoren in een wijk te versterken. Denk breed! Preventiemaatregelen kunnen bijvoorbeeld zijn: - Het uitbreiden van de algemene huurvoorwaarden - het extra toetsen (d.m.v. check bij politie of andere instanties) van nieuwe bewoners bij woningtoewijzing. - Het organiseren van een buurtbarbecue bij oplevering nieuw complex - Het plaatsen van schuttingen - Het plaatsen van schuine postvakjes of extra prullenbakken in flat of appartementencomplex Onderdeel preventiemaatregelen 1. Geef aan op een schaal van 1 t/m 10 hoe belangrijk u het vindt dat woningcorporaties preventiemaatregelen inzetten om woonoverlast te voorkomen. 2. Bent u van mening dat uw woningcorporatie genoeg preventiemaatregelen inzet om woonoverlast te voorkomen? Ja Nee 3. Welke preventiemaatregelen worden door uw woningcorporatie ingezet die een bijdrage leveren aan het voorkomen van woonoverlast door directe omwonenden? 4. Welke preventiemaatregelen worden door uw woningcorporatie ingezet die een bijdrage leveren aan het voorkomen van woonoverlast bij wijk gerelateerde woonoverlast? 5. Waar richten deze preventiemaatregelen zich voornamelijk op? 1. Bevorderen contact tussen direct buren bijv. het motiveren en stimuleren kennismaking 2. Extra controle toezicht op passende woningtoewijzing 3. Praktische verbeteringen in flats, appartementen en portiekwoningen bijv. het plaatsen van schuine postvakjes

130

4. Een (financiële) bijdrage leveren aan leefbaarheid verhogende activiteiten voor de wijk bijv. buurtbarbecue 5. Anders namelijk.. 6. Bent u op de hoogte welke preventiemaatregelen andere woningcorporaties inzetten om woonoverlast te voorkomen? Nee Ja, Hoe komt u aan deze informatie? a. Bijeenkomsten met andere corporaties b. Internet c. Vakbladen d. Contact met andere leefbaarheidmedewerkers e. Anders 7. Zou u het voor uw woningcorporatie waardevol vinden wanneer er een online platform bestaat waar ideeën, succesvolle activiteiten en draaiboeken van preventiemaatregelen met andere woningcorporaties gedeeld/ uitgewisseld kunnen worden? Onderdeel behoeften preventiemaatregelen 8. Heeft uw woningcorporatie genoeg financiële middelen om te investeren in preventiemaatregelen om woonoverlast te voorkomen? Ja Nee 9. Heeft u genoeg tijd om preventiemaatregelen te bedenken, organiseren en in te zetten? Ja Nee. Wat is de reden dat u hier niet genoeg tijd voor heeft? (Vraag 10 open antwoord) 10. Heeft u nog ideeën voor nieuwe preventiemaatregelen die woonoverlast mogelijk kunnen voorkomen? 11. Wat is de reden dat deze ideeën (nog) niet worden uitgevoerd? a. Gebrek aan tijd b. Geen financiële middelen c. We richten ons meer op het aanpakken van woonoverlast i.p.v. voorkomen. d. Geen input/initiatief/ondersteuning vanuit buurtbewoners e. Anders Onderdeel stellingen 12. Preventiemaatregelen dragen voor een groot deel bij aan het verminderen van woonoverlast. 13. Woningcorporaties zouden zich meer bezig moeten houden met het voorkomen van woonoverlast d.m.v. het treffen van preventiemaatregelen. 14. Voordat een preventiemaatregel daadwerkelijk wordt ingezet, wordt deze juridisch getoetst door een bedrijfsjurist. 15. Heeft u nog op- of aanmerkingen?

131

Bijlage 6 Resultaten enquête  

 

 

132

   

133

134

135

136

137

138

Bijlage 7 Voorbeeld Convenant

139

140

141

142

143

144

Bijlage 8 Voorbeeld van bijlage huurovereenkomst

Bijlage bij de huurovereenkomst:

Overwegende dat: - huurder, Z, met betrekking tot de huurovereenkomst voor de woonruimte, staande en gelegen aan het adres ABC te …, in strijd met de daarin overeengekomen verplichtingen, overlast heeft veroorzaakt door het sleutelen aan en handelen in al dan niet gestolen fietsen vanuit de bij het gehuurde behorende berging alsmede de boxgang en binnentuin. - de aard van de overlast naast bovenstaande wanprestatie tevens inhoudt een bestemmingswijziging van het gehuurde en heeft geleid tot een ernstig verminderde leefbaarheid in deze woonomgeving. - naast Z tevens woonachtig zijn, zijn vrouw, mevrouw Z, en hun kinderen. Z kampt met verslavingsproblematiek. - Eigen Haard, gezien de hierboven omschreven omstandigheden, het wenselijk acht Z en zijn gezin een tweede kans te gunnen ten gunste van zijn gezin.

Partijen komen aanvullend overeen dat: • • • •

Z zich integraal zal onthouden van het verkopen van enige goederen vanuit het gehuurde dan wel de woonomgeving en zich als goed huurder zal gaan gedragen; Z de personen die hem de te verkopen goederen brengen dan wel brachten niet langer toe zal laten deze goederen te brengen; Z zich bereid verklaard per direct hulp te zoeken bij de hulpverlenende instanties voor zijn verslavingsproblematiek en het hulpverleningstraject zal volgen totdat de desbetreffende instantie verklaart dat het traject is afgerond; Z geen nieuwe overlast laat ontstaan. Indien huurder wederom overlast veroorzaakt dan wel de bestemming wijzigt door wederom goederen vanuit de woning of woonomgeving te verkopen, levert dat structurele wanprestatie op. Alsdan houdt dat een tekortkoming in die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, behoudens een tekortkoming van geringe aard of bijzondere betekenis. Het kan van Eigen Haard dan ook in redelijkheid niet meer worden verlangd om de huurovereenkomst nog met huurder en zijn gezin voort te zetten.

Paraaf voor gelezen:

145

Deze bijlage dient als aanvulling op de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en de wettelijke verplichtingen die al op huurder rusten. Het wederom laten ontstaan van overlast dan wel een bestemmingswijziging levert een ontbinding rechtvaardigende tekortkoming op. Eigen Haard zal dan, indien nodig met vooraankondiging, zo spoedig mogelijk een vordering ter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde instellen bij de rechtbank Amsterdam. De kosten van die procedure komen geheel voor rekening van huurder.

Aldus opgemaakt in tweevoud en ondertekend te

Huurder:

Verhuurder:

Z, geboren….

Woningstichting Eigen Haard,

146

Bijlage 9 Beoordelingsformulier Beoordelingsformulier Afstudeerproject SJD VT Onderdelen: Inhoudelijk product (totaal 15 EC inclusief onderdeel IRP (5 EC)) Toepassingsproduct (5 EC) Vrije keuze ruimte (5 EC) Learning Community Student:

Wonen en Leven Esther Hikspoors Jolien Leemrijse

Studentnummer:

1586523 1567558

Titel onderzoek:

Aanpak woonoverlast in nieuw perspectief

Centrale vraagstelling:

Welke preventiemaatregelen voor het voorkomen van woonoverlast worden door woningcorporaties ingezet en waar is behoefte aan?

1e beoordelaar:

Stijn Bollinger

2e beoordelaar:

Parviz Samim

Datum ontvangst:

16-05-2014

Datum plagiaatcheck247: Datum beoordeling: Versie (1, 2 etc.):

1

Het inhoudelijke product en het toepassingsproduct en de invulling van de vrije keuze ruimte worden beoordeeld door 2 beoordelaars op de aspecten correct taalgebruik, nette verzorging, passende vormgeving en adequate inhoud. Op de volgende pagina is per aspect een korte toelichting gegeven en wordt aangegeven hoe dit is beoordeeld. Toelichting op de beoordeling Beste Stijn en Parviz, Met trots presenteren wij jullie ons afstudeeronderzoek. Hopelijk delen jullie ons enthousiasme en zijn jullie net zo tevreden met het onderzoek en toepassingsproduct ´Toolz´ als wij zijn. Wij wensen jullie veel leesplezier! Groetjes, Esther en Jolien!

247

Indien uit de Ephorus rapportage of op andere wijze een vermoeden is van plagiaat of fraude, wordt dit bij de examencommissie gemeld. De beoordeling wordt dan uitgesteld in afwachting van de uitspraak van de examencommissie.

147

Beoordelaars: Weging: De onderdelen A t/m K worden beoordeeld met een O (onvoldoende), V (voldoende) of G (goed). De onderdelen A t/m K moeten minimaal voldoende zijn om een voldoende eindcijfer te kunnen verkrijgen. Het cijfer voor het inhoudelijk product weegt voor 60% voor het eindcijfer mee en het cijfer voor het toepassingsproduct weegt voor 40 % mee. Rekenvoorbeeld: Inhoudelijk product: Toepassingsproduct: TOTAAL

6 (x 60%) = 3,6 7 (x 40%) = 2,8 = 6,4

(onder voorbehoud van eventuele wijzigingen)

Beoordelingscriteria Inhoudelijk product A

Correct taalgebruik 1. juiste spelling 2. grammaticaal correcte zinsbouw en volledige zinnen 3. correcte en passende formulering 4. correct gebruik van leestekens 5. goed gebruik van signaalwoorden

B

Nette verzorging en passende vormgeving 1. titelpagina: volledig en zakelijk aantrekkelijk 2. inhoudsopgave: correct en overzichtelijk 3. juist gebruik van citaten, parafrases en voetnoten (conform Leidraad voor juridische auteurs) 4. consequente en juiste bronvermelding (conform Leidraad voor juridische auteurs) 5. volledige literatuurlijst van de literatuur die is geraadpleegd. Minimaal 750 pagina’s relevante literatuur, waarbij relevantie zwaarder weegt dan kwantiteit. 6. bijlagen: netjes genummerd, relevant en functioneel (ter verificatie of illustratie) 7. omvang inhoudelijke product max. 45 pagina’s en lay-out voldoet aan de richtlijnen van de opleiding (zie Studiegids) 8. heldere en logische structuur in hoofdstukken, paragrafen, (bondige) alinea’s 9. indeling, structuur en schrijfstijl die geschikt zijn voor de doelgroep 10. geen irrelevante passages of herhalingen

C

Adequate inhoud: voorwoord, samenvatting en inleiding Voorwoord: 1. duidelijke beschrijving van de aanleiding, achtergrond, c.q. context waarin het onderzoek heeft plaatsgevonden Samenvatting: 2. beschrijft in het kort de hoofdlijnen van het onderzoek, de onderzoeksuitkomsten en conclusie 3. is niet te kort of te lang, is feitelijk geformuleerd en goed te begrijpen. Inleiding: 1. scherpe, informatieve probleembeschrijving incl. een

Beoordeling O-V-G

Toelichting

148

2.

3. 4. 5.

6.

gemotiveerde onderbouwing, waarin wordt aangetoond dat het een actueel en relevant SJD-probleem is een concrete, praktische en haalbare doelstelling waaruit de relevantie blijkt van het onderzoek, inclusief een onderbouwde redenering wat met het toepassingsproduct voor de praktijk wordt beoogd goed te beantwoorden, specifieke centrale vraagstelling die logisch voortvloeit uit de probleembeschrijving en de doelstelling begrippen in de vraagstelling zijn duidelijk omschreven en afgebakend duidelijke beschrijving en passende verantwoording van de onderzoeksstrategie, de onderzoeksmethoden en specifieke bronnen en een verantwoording van de keuzes die zijn gemaakt. een inhoudelijke vooruitblik op de hoofdstukken (leeswijzer) waarin de deelvragen aan bod (kunnen) komen.

D

Adequate inhoud: theoretisch kader, analyse, methode en resultaten 1. de 3 hoofdstromen (juridisch, methodisch, funderend) komen zoveel mogelijk gelijkwaardig, maar in ieder geval voldoende aan bod, door een correcte uitwerking van het juridische kader, door verband te leggen met dienstverlening en professioneel handelen van de SJDer in samenhang met ethische, sociale, maatschappelijke of psychologische problematiek 2. het micro-meso-macroniveau komt tot uitdrukking 3. gebruik van correcte, voldoende en actuele informatie met betrekking tot het onderwerp 4. grondige en methodisch goed opgezette analyse en presentatie van de onderzoeksgegevens 5. verantwoording van gebruik van consequente bronvermelding en onderzoeksmethoden 6. duidelijke weergave van de resultaten van het literatuuronderzoek dat sociaal juridisch en/of sociaal wetenschappelijk en/of praktisch van aard is 7. de eigen visie van de student wordt duidelijk onder woorden gebracht

E

Adequate inhoud: IRP specifieke criteria: Algemeen: 1. De student geeft de problematiek uit zijn/haar scriptie op microniveau weer in een (fictieve) praktijkcasus. 2. De student formuleert een rechtsvraag die uitnodigt om deze problematiek vanuit een rechtsfilosofisch en internationaal perspectief te beschouwen. 3. De student geeft de ontstaansgeschiedenis van de relevante wet- en regelgeving weer en typeert de maatschappelijke ontwikkelingen die hierop van invloed waren. 4. De student geeft voorbeelden van de huidige toepassing van de wet- en regelgeving middels recente jurisprudentie. 5. De student formuleert een eerste voorlopig antwoord op de geformuleerde rechtsvraag. Internationale beleidsvergelijking: 6. De student toont zich in staat een keuze te maken voor het beleid van een land, waarmee een voor de beschreven problematiek relevante vergelijking kan worden gemaakt en onderbouwt deze keuze. 7. De student beschrijft het beleid zoals dat wordt uitgevoerd

149

F

G

in het gekozen land en benoemt overeenkomsten en verschillen met het beleid op hetzelfde thema in Nederland. 8. De student onderzoekt hoe de casus zou zijn behandeld/beoordeeld naar het gekozen buitenlandse beleid. 9. De student formuleert een derde voorlopig antwoord op de geformuleerde rechtsvraag. Supranationaal: 10. De student zoekt en analyseert voor de casus relevante supranationale rechtspraak en licht zijn/haar bevindingen toe. 11. Indien geen of weinig supranationale rechtspraak op de specifieke problematiek bestaat, toont de student het belang van supranationale rechtspraak op aanverwante problematiek door middel van analoge toepassing. 12. De student formuleert een vierde voorlopig antwoord op de geformuleerde rechtsvraag. Rechtsfilosofie: 13. De student beschrijft een rechtsfilosofisch thema en duidt de relevantie daarvan voor de beantwoording van de geformuleerde rechtsvraag. 14. De student beschouwt de beschreven casus in het licht van het beschreven thema en formuleert een tweede voorlopig antwoord op de rechtsvraag met behulp van de opgedane inzichten. 15. De student verwoordt zijn eigen mening over de beschreven bevindingen en neemt dit mee in de beantwoording van de rechtsvraag. Conclusie: 16. De student trekt een eindconclusie over de behandelde perspectieven door middel van een definitief antwoord op de geformuleerde rechtsvraag. 17. De student geeft zijn/haar eigen onderbouwde visie op de problematiek. Adequate inhoud: conclusie en aanbevelingen 1. de conclusie bevat het antwoord op de centrale vraag, is adequaat, wordt goed onderbouwd, en volgt uit de verzamelde gegevens 2. de visie van de student komt duidelijk naar voren in een kritische bespreking van de conclusies (betrouwbaarheid, geldigheid) 3. juiste argumentatie; voldoende en correcte verbanden tussen de onderdelen 4. overzicht van de sterke en zwakke punten van het onderzoek in termen van validiteit en betrouwbaarheid van de resultaten 5. de aanbevelingen volgen uit de conclusies: het logisch verband tussen het inhoudelijke product en het toepassingsproduct moet in ieder geval duidelijk worden gemaakt. 6. de toepasselijkheid van het beroepsproduct is in het licht van het onderzoek en de praktijk(vraag) helder uiteengezet. 7. de uitvoerbaarheid van de aanbevelingen wordt op realistische wijze besproken Evaluatie en reflectie (verplichte bijlage) Product 1. (eventueel) een beschrijving van en een kritische reflectie op de waardering vanuit het werkveld ten aanzien van de kwaliteit en/of bruikbaarheid van het onderzoek en toepassingsproduct

150

Proces 1.

kritische reflectie op de onderzoeksaanpak, -planning en uitkomst en de door de student gerealiseerde leerdoelen, mede in relatie tot de ontvangen begeleiding/ondersteuning door de opleiding, de learning community en (eventuele) opdrachtgever

DEELCIJFER inhoudelijk product ( telt voor 60% mee voor eindcijfer)

Beoordelingscriteria Toepassingsproduct en Vrije keuze ruimte H

TP OV G

VR OV G

Toelichting

Bij een ‘in woorden gesteld’ product Correct taalgebruik 1. juiste spelling 2. grammaticaal correcte zinsbouw en volledige zinnen 3. correcte en passende formulering 4. correct gebruik van leestekens 5. goed gebruik van signaalwoorden

I

J

K

Nette verzorging 6. titelpagina: volledig en zakelijk aantrekkelijk 7. inhoudsopgave: correct en overzichtelijk 8. juist gebruik van citaten, parafrases en voetnoten (conform Leidraad voor juridische auteurs) 9. volledige literatuurlijst en bronvermeldingen (conform Leidraad voor juridische auteurs) 10. bijlagen: netjes, genummerd, relevant en functioneel (ter verificatie of illustratie) 11. lay-out voldoet aan de richtlijnen van de opleiding (zie studiegids) Het toepassingsproduct of producten (ongeacht de vorm) 1. past in het door de student gekozen uitstroomprofiel 2. laat zien voor welke SJD beroepen en beroepsrollen het relevant is/kan zijn 3. laat zien voor welke SJD doelgroep(en) het relevant is/kan zijn 4. is een doelmatig en bruikbare oplossing voor/in de praktijk 5. is gebruikersvriendelijk 6. is vernieuwend Verantwoording 1. een gemotiveerde verantwoording van de voorbereiding en de keuzes die gemaakt zijn bij de invulling van het toepassingsproduct en de vrije keuze ruimte 2. verantwoording van de samenhang met het inhoudelijke product 3. verantwoording van de studielast (EC’s) 4. (eventueel) verwerking feedback vanuit het werkveld Invulling vrije keuze ruimte door buitenlandervaring (indien van toepassing) 1. dit wordt beoordeeld aan de hand van de criteria opgenomen in de bijlage 8 van de studiewijzer Invulling vrije keuze ruimte met uitbreiding Inhoudelijk product

151

(indien van toepassing) 1. dit wordt beoordeeld aan de hand van de criteria A t/m G 2. omvang inhoudelijke product met invulling vrije ruimte is max. 60 pagina’s. DEELCIJFER toepassingsproduct en vrije keuze ruimte (telt voor 40% mee voor eindcijfer) EINDCIJFER AFSTUDEERPROJECT:

152