conceptplan wortels met een zelfbeheerproject door bewoners in Nieuw Crooswijk

conceptplan

wijk met wortels een zelfbeheerproject door bewoners in Nieuw Crooswijk

wijk met wortels een

sociale, economische en ecologische

in het kort:

Leegstand als middel voor wijkontwikkeling door bewoners Een wijkfonds voor publiek gerichte investeringen en kleinschalige werkgelegenheid Samenwerking en verbinding met lokale ondernemers, bewoners en instanties (een klusteam!) Investeringen in duurzaamheid , zonne-energie en stadslandbouw Zelfbeheer en verantwoordelijkheid biedt jonge mensen de kans tot talentontwikkeling en binding aan de buurt

Inhoudsopgave

Inleiding 2 1. Wie zijn wij 3 2. Visie en doelstellingen zelfbeheerproject

6

3. Activiteiten en uitkomsten

8

4. Voorlopig stappenplan en planning in de tijd

20

2.1 Zelfbeheer 7 2.2. Wijkfonds 7

3.1 Pilotfase 8 3.1.1 Pilotpand 8 3.1.2 Rakakker 8 3.2 Plan van aanpak 9 3.3 Werkgroepen 10 3.3.1 Werkgroep ruimtelijke activiteiten 10 3.3.2 Werkgroep technische activiteiten 12 3.3.3 Werkgroep klusteam 14 3.3.4 Werkgroep sociaal-economische activiteiten 15 3.3.5 Werkgroep financiën 18 3.3.6 Werkgroep juridische aspecten 19

5. Contactgegevens 21

wijk met wortels

Inleiding In Nieuw Crooswijk is sinds 15 december 2011 een nieuwe situatie ontstaan toen de Rotterdamse gemeenteraad de wijziging van het bestemmingsplan Nieuw Crooswijk II heeft behandeld. De Raad heeft met het nieuwe bestemmingsplan twee amendementen en drie moties aangenomen. De amendementen betreffen het schrappen van de wijzigingsbevoegdheden voor de Crooswijksebocht en het Schutterskwartier. De moties vragen om 1) elke uitvoeringsfase van het Masterplan Nieuw Crooswijk ter besluitvorming aan de Raad voor te leggen; 2) met de ontwikkelende partners in Nieuw Crooswijk te komen tot een realistisch bouwprogramma; en 3) met de OCNC binnen zes maanden te komen tot een regeling voor de particuliere eigenaren in het Schutterskwartier. Door het schrappen van de wijzigingsbevoegdheden voor de Crooswijksebocht en het Schutterskwartier en door de economische recessie is het onzeker geworden of en wanneer de bestaande woningen daar gesloopt gaan worden. Vanwege het voornemen tot sloop is de laatste jaren weinig tot niets gedaan aan beheer en onderhoud van deze woningen. Vanwege datzelfde voornemen worden de leeggekomen woningen in het bezit van Woonstad niet meer opgeknapt en regulier verhuurd. Vanwege onduidelijkheden over de planning en termijnen van herontwikkeling van het gebied kunnen er ook geen vergunningen voor tijdelijke verhuur onder de Leegstandswet worden afgegeven. Het dagelijks bestuur van de deelgemeente Kralingen-Crooswijk heeft zijn bezorgdheid geuit over de slechte staat van een aantal woningen in Nieuw Crooswijk en over de leefbaarheid in de wijk. Het initiatief van een aantal bewoners in Nieuw Crooswijk om een zelfbeheerproject in de wijk te beginnen, werd daarom enthousiast ontvangen door het dagelijks bestuur. Ook vanuit het wijkmanagementteam van Woonstad was er nieuwsgierigheid naar het bewonersinitiatief en hebben er een aantal orienterende gesprekken plaatsgevonden met programmamanager Barbara van Steen. Om het initiatief in een volgende fase te brengen, is dit conceptplan op papier gezet. Dit conceptplan zet in korte lijnen uiteen wie de initiatiefnemers en participanten zijn van een zelfbeheerproject in Nieuw Crooswijk, wat de visie en doelstellingen zijn, wat het plan van aanpak is met betrekking tot activiteiten en uitkomsten en tot slot schetst het een stappenplan en planning in de tijd. De initiatiefgroep heeft zich op aanraden van Van Steen gericht op een zelfbeheerproject in het Schutterskwartier, maar het project zou ook elders in de wijk uitgevoerd kunnen worden. Op belangrijke punten is dit conceptplan gebaseerd op de ervaringen en knowhow van Stichting NAC (Nieuwe Ateliers Charlois). Stichting NAC draait sinds 2004 een zelfbeheerproject met circa 100 woningen van Woonstad en Vestia in de deelgemeente Charlois in de Wolphaertstraat, het ‘O’tje’ en de wijk Wielewaal. De stichting wordt gerund door vijf vrijwilligers en biedt woon- en werkplekken en werkgelegenheid aan zo’n 150 jonge kunstenaars of culturele producenten. De stichting is actief in de hele deelgemeente Charlois en niet gebonden aan de huidige locaties. Stichting NAC beschouwt het door hen ontwikkelde model als open source en stelt het aan andere initiatiefgroepen ter beschikking.

2

1. Wie zijn wij

wijk met wortels

Wij zijn de nieuwe bewoners van Nieuw Crooswijk: ambachtslieden, kunstenaars en maatschappelijk betrokken creatieve actievelingen met hart voor de wijk. Omdat de sloop-nieuwbouwplannen in Nieuw Crooswijk vertraging hebben opgelopen en Woonstad het uitverhuizen van de oorspronkelijke bewoners heeft aangemoedigd maar ook leegstand moest bestrijden, zijn er veel tijdelijke huurders in de wijk komen wonen. Die nieuwe bewoners zijn niet alleen tijdelijke huurders (al dan niet op basis van de Leegstandwet), maar ook om-niet contractanten van woon-, werk- of atelierruimtes, antikraakbewoners via AdHoc en krakers. Velen van deze nieuwe bewoners wonen inmiddels al vier jaar of meer in de wijk. Het zijn mensen van zeer divers pluimage waarvan velen student zijn. Ook zijn er velen werkzaam in de creatieve sector: beeldend kunstenaars, fotografen, architecten, filosofen, journalisten, schrijvers, filmmakers, muzikanten, technici, etc. Daarnaast hebben zich vele kleine en beginnende ondernemers (zzp’ers) in de wijk gevestigd, onder andere vanwege de betaalbare (tijdelijke) bedrijfsruimtes en woningen. Zo hebben zich een fietsenmaker gevestigd, een bakfietsverhuurbedrijf, een naaiatelier, een pottenbakkerij, een tekstbureau, en legio zzp’ers in de bouw.

Naar schatting gaat het om zo’n 300 nieuwe bewoners in het Schutterskwartier, de Paradijshof, de Paradijslaan en de Kerkhoflaan tesamen. Op de Crooswijksebocht, op de Rusthoflaan en het Trapezium wonen nog relatief veel oorspronkelijke huurders (senioren en gezinnen). In het Schutterskwartier woont medio 2012 een mix van bewoners: reguliere huurders, eigenaar bewoners, tijdelijke huurders (Leegstandwet), om-niet contractanten, antikraakbewoners via Ad Hoc en krakers. Velen van hen al meerdere jaren. Nieuw Crooswijk, een vooroorlogse arbeiderswijk, wordt van oudsher gekenmerkt door een sterke sociale cohesie. Het is er nog steeds gebruikelijk dat mensen elkaar min of meer kennen en groeten op straat. Wat opvalt is dat de nieuwe bewoners op die aanwezige sociale cohesie zijn ingehaakt. Samen met de oorspronkelijke Crooswijkers en ook onderling zijn relaties ontstaan van ‘goed buurschap’.

3

Sharona

4

Sommige van deze nieuwe bewoners zijn ook samen activiteiten in de buurt gaan organiseren. Voorbeelden daarvan zijn de (voormalige) gezamenlijke binnentuin tussen de Rakstraat en de Linker Rottekade (inmiddels gesloopt), een ontwikkelingsplan voor Reserveboezem III in 2008, de gezamenlijke binnentuin tussen de Schuttersstraat en de Rakstraat, activiteiten in de Witte Slagerij in de Rakstraat en het indienen van een Zienswijze op Bestemmingsplan Nieuw Crooswijk II in 2010. Bij dit laatste hebben wij onszelf de naam Nieuwe Bewoners van Nieuw Crooswijk (NBNC) gegeven, om te benadrukken dat de situatie in Nieuw Crooswijk sinds het begin van het herstructureringsproject in 2004 is veranderd. De NBNC is een dwarsdoorsnede van alle nieuwe (tijdelijke) bewoners in Nieuw Crooswijk zoals hierboven beschreven: van student tot zzp’er, van architect tot maatschappelijk werker, van tijdelijke huurder tot om-niet contractant, van antikraakbewoner tot kraker. Wij varieren in leeftijd van 20 tot 40 jaar. De initiatiefgroep voor het zelfbeheerproject komt voort uit de NBNC en bestaat uit zo’n 10 actieve participanten (waaronder tijdelijke huurders, omniet contractanten, antikraakbewoners en krakers) en 40 geinteresseerde bewoners uit de wijk (en enkelen van daarbuiten) die geinformeerd willen worden over de voortgang van het project om er wellicht in volgende fases aan deel te nemen. Die lijst van geinteresseerden groeit elke week.

2. Visie en doelstelingen zelfbeheerproject

wijk met wortels

Met het initiatief tot zelfbeheer van de leegstaande woningen en openbare ruimte in het Schutterskwartier willen wij meer doen dan beheer en onderhoud van woningen en ook meer dan het bevorderen van de leefbaarheid in de hele wijk, namelijk een bruisende wijk maken, met sterke wortels. Ons doel is vanuit een beperkte lokatie (Schutterskwartier) een zo groot mogelijk positief effect te hebben op de hele wijk. Met een zelfbeheerproject kunnen we ook verdere leegstand en verslechtering van de fysieke staat van de woningen voorkomen. Dat willen we doen op basis van het concept Wijk met Wortels. Dat wil zeggen dat het project uitgaat van de sociale, economische en ecologische wortels in de wijk en die wil versterken. Sociale wortels omdat wij werken vanuit en met betrokken (zittende) bewoners die de wijk een warm hart toedragen. Het model beoogt tegelijkertijd een gevoel van gedeelde verantwoordelijkheid ten aanzien van de lokale gemeenschap en de omgeving te bevorderen. Samenwerking en gezamenlijke activiteiten zijn daarbij een uitgangspunt. Economische wortels omdat wij samenwerken met lokale ondernemers, bedrijven en instanties, wijkgericht investeren en kleinschalige werkgelegenheid creeren. Ecologische wortels omdat wij inzetten op duurzaamheid, energiebesparing, vergroening van de wijk en ruimte willen creeren voor stadslandbouw.

5

2.1 Zelfbeheer Concreet houdt het zelfbeheer in dat de initiatiefgroep een aantal verantwoordelijkheden van Woonstad overneemt wat betreft het beheer van een aantal leegstaande woningen. Als bijkomend effect hoort daar ook voor een deel beheer van (een deel van) de openbare ruimte bij. Om welke verantwoordelijkheden het exact gaat, is onderwerp van gesprek en afspraken met Woonstad (en de deelgemeente waar het grotere ingrepen in de openbare ruimte betreft). Zelfbeheer door bewoners creeert diverse mogelijkheden. Ons voorstel is om: • leegstaande woningen met eigen – en waar nodig ingehuurde – arbeid bewoonbaar te maken/op te knappen/te onderhouden (Woonstad blijft verantwoordelijk voor het wind- en waterdicht houden van de panden alsmede de veiligheid van gas en elektra bij de overdracht van het beheer); • de woningtoewijzing, innen van de vergoeding, administratie en sociaal beheer zelf te doen; • gezamenlijke activiteiten te organiseren (openbare ruimte, activiteiten met buurteffect). • een wijkfonds te creeren.

Michel

2.2 Wijkfonds Een van de concrete financiële aspecten en mogelijkheden van een zelfbeheerproject is een wijkfonds dat zichzelf bedruipt. Daarvoor verwijzen wij naar het model van Stichting NAC in Charlois: De panden worden door Woonstad en Vestia om-niet in beheer gegeven en het beheer wordt overgenomen door NAC. De bewoners/ gebruikers van de panden betalen aan de stichting NAC een vergoeding van € 105,- per maand, dat naar een collectief zelfbeheerfonds gaat, de totaalopbrengst van alle beheerde panden: Daarvan gaat: • 4,5 procent naar Woonstad voor opstal/glasverzekeringen; • een deel gaat naar inpandig onderhoud van de panden; • een deel wordt gebruikt voor de algemene kosten van gemeenschappelijke ruimten (energie, onderhoud, investeringen); • een deel gaat naar bestuurskosten van de stichting (administratie, kantoorkosten, vrijwilligersvergoedingen); • een deel gaat naar fysieke projecten in de wijk (op basis van co-financiering, lees meer onder 3.3.5 Werkgroep financiën); • de rest blijft beschikbaar voor een wijkfonds. Met het wijkfonds kunnen kleinschalige bewonersinitiatieven worden gefinancierd. Vergelijk het Mya (Mind your area & Move your ass) – NAC cultuurfonds. Het fonds onderscheidt zich door laagdrempelige beschikbaarheid en ondersteunt publiek gerichte projecten waarin participatie van anderen mogelijk is. Kleine geldbedragen voor initiatieven in de buurt kunnen ook aangevraagd worden door bewoners in de wijk die geen deelnemer zijn aan het zelfbeheerproject. Het fonds draagt bij aan het creeren van een levendig klimaat in de wijk en een aantrekkelijke openbare ruimte. Ook bevordert het fonds werkervaring voor jonge mensen, participatie en betrokkenheid en ondersteunt het publieke locaties in de wijk op een structurele basis. Het maakt bewonersinitiatieven op microniveau makkelijker uitvoerbaar en bevordert het gevoel een gedeelde verantwoordelijkheid te hebben ten aanzien van de lokale gemeenschap en de omgeving. In deze tijd waarin de meeste subisidies voor bewonersinitiatieven en wijkaanpak zijn stopgezet vanwege bezuinigingen, is een wijkfonds, hoe kleinschalig ook, geen overbodige luxe.

6

3. Activiteiten en uitkomsten

wijk met wortels

Elk aspect van Wijk met Wortels vraagt de nodige aandacht. Daarom heeft het voordelen op kleine schaal te werken en verantwoordelijkheden te verspreiden, bijvoorbeeld in werkgroepen. De wijk ontwikkelt zich sowieso, of er nu wel of geen zelfbeheerproject is. Daarom is het verstandig uit te gaan van een zelfbeheerproject als continu proces in plaats van als een afgebakend traject met een begin en een eind. Er moet ruimte zijn voor voortschrijdend inzicht, trial and error, aanpassingen en maatwerk. De samenwerking met Woonstad zal zich met name concentreren in de beginfase als er afspraken worden gemaakt over welke verantwoorlijkheden het zelfbeheerproject kan overnemen. Vervolgens zou de samenwerking de vorm kunnen krijgen van een maandelijks voortgangsoverleg.

3.1 Pilotfase Het experimentele karakter van het zelfbeheerproject rechtvaardigt een pilotfase. Klein beginnen om te checken en ervaren of de organisatorische, technische, sociale, financiele en juridische constructie werkt. Zodat kinderziektes verholpen kunnen worden en het project zich geleidelijk zou kunnen uitbreiden. Een pilotfase zodat de initiatiefgroep ervaring op kan doen, maar ook kan laten zien wat mogelijk is. Op technisch gebied met het opknappen van een pand. Op sociaal-economisch gebied met activiteiten in de wijk. En op ruimtelijk gebied om te laten zien hoe de openbare ruimte anders (beter) kan zijn. De pilotfase bestaat uit het gezamenlijk opknappen van een pilotpand en een buurtmoestuin, de Rakakker (zie 3.1.2).

3.1.1 Pilotpand

In het pilotpand moet een gemeenschappelijke ruimte (kantoortje/werkplaats/opslag) komen om vanuit verder te kunnen werken en een of twee woningen. Wij hebben een aantal panden gezien waarvan we denken dat ze in aanmerking komen voor pilotpand. Wij zochten naar a) een benedenverdieping, eventueel met kelder voor opslag, waarin we de werkplaats kunnen opstarten en kantoortje, b) een bovenverdieping(en) om op te knappen voor bewoning. Misschien zijn a) en b) niet in een pand samen te vinden. Wat dat betreft zou het ‘pilotpand’ mogelijk ook uit twee panden kunnen bestaan, namelijk een die opgeknapt

7

kan worden tot gezamenlijke werkplaats en een die opgeknapt kan worden voor bewoning. Wij hebben specifiek gezocht naar panden die er ‘slecht’ aan toe zijn (vermoedelijk onbewoonbaar).1 Een pilotpand zou representatief moeten zijn/ worden voor het zelfbeheerproject. Liefst ligt het op een (voor de rest van de wijk) zichtbare plek, met een relatie naar de openbare ruimte. Opties: Rakstraat 7 - boven en beneden, status: leeg en onbewoonbaar, geschikt te maken voor bewoning en werkplaats, voordeel: nabij Rakakker. Schuttersweg 111 – beneden, status: dichtgetimmerd, geschikt te maken voor werkplaats, voordeel: nabij Rakakker.

3.1.2 Rakakker

Na de sloop van vier panden bleef er in de Rakstraat in Crooswijk een gapend gat achter. De opengevallen plek werd aan het zicht onttrokken door een houten schutting met prikkeldraad. Een jaar of drie staat die schutting er nu en met de opengevallen plek is sindsdien niets meer gedaan. Een aantal betrokken bewoners uit het Schutterskwartier in Crooswijk vroeg zich de laatste maanden af of er iets anders met deze plek kon worden gedaan. Het is ideaal beschut gelegen en heeft veel zon. Daaruit kwam het plan om op die bewuste plek een gemeenschappelijke tuin te beginnen. De opengevallen ruimte krijgt zo weer een nuttige bestemming en dat is goed voor de hele buurt.

8

wijk met wortels Vredige ontmoetingsplek, oase van groen De tuin kan een bijdrage leveren aan de algehele sfeer en uitgroeien tot een vredige ontmoetingsplek, een oase van groen, waar bewoners bij elkaar kunnen komen voor een praatje. Natuurlijk kunnen ze meedoen met het onderhoud van de tuin, er zaden en stekjes ruilen of aanschuiven bij een gezamenlijke maaltijd om al het lekkers uit eigen tuin te proeven. Geen groene vingers? Geen probleem! Wie gewoon langs wil komen voor een wandelingetje, even relaxen of met (kleine) kinderen wil genieten van het groen is van harte welkom. Van de oogst mag iedereen in de wijk meeprofiteren: eerlijk voedsel, dat ook nog eens in de eigen wijk is verbouwd. Kortom: een initiatief waar iedereen letterlijk de vruchten van kan gaan plukken. Bijkomend positief effect is dat de verloedering, die momenteel in dat stukje Rakstraat de kop aan het opsteken is, wordt gestopt (de stoep ligt regelmatig bezaaid met hondenpoep en zwerfafval). De gemeenschappelijke tuin kan de verschillende groepen bewoners in Crooswijk met elkaar verbinden en de sociale controle in dit deel van de straat weer een beetje terugbrengen. De tuin zal vanaf de Rakstraat goed te zien zijn. Wie niet mee wil of kan doen, heeft in elk geval een prettig aangezicht bij het passeren van de tuin.

Esther

Tenslotte: het plan van een gemeenschappelijke tuin sluit aan bij tal van andere groene initiatieven die er momenteel in de stad plaatsvinden. Groen is de trend en is here to stay. Kortom: de tijd is rijp dat de groene golf ook overslaat naar Crooswijk.

9

3.2 Plan van aanpak Oprichten rechtspersoon zelfbeheerproject Wijk met Wortels (aanstellen bestuur); Overeenkomst (juridisch, financieel) met Woonstad voor pilotfase (pilotpand en Rakakker); Pilotpand ontwikkelen; Rakakker ontwikkelen; Organisatiestructuur doorontwikkelen (advies en scholing mbv externe expertise); Overeenkomst met Woonstad deel 2 - uitbreiding zelfbeheerproject.

Dieter

10

3.3 Werkgroepen

wijk met wortels

In deze startfase van het zelfbeheerproject zijn een aantal werkgroepen aan de slag met research en ontwikkeling van de organisatiestructuur, concretisering van de activiteiten en beoogde uitkomsten en met het verbinden van mensen en netwerken. Hieronder een schets van hun bevindingen.

3.3.1 Werkgroep ruimtelijke activiteiten Wat voor plekken zijn er nodig om de sociale, economische en duurzaamheid doelen van Wijk met Wortels te realiseren? Er zijn vijf soorten locaties die bij het zelfbeheerproject horen: 1. Woningen (zie verder onder 3.3.2) 2. Kantoor Voor dagelijks beheer, administratie, vergaderen, het klusteam. Bij voorkeur op de begane grond. 3. Werkplaats Tevens een kenniscentrum en materialenmagazijn, hier kunnen deelnemers aan het project en buurtbewoners gereedschappen komen gebruiken en klusadvies halen en cursussen doen. Bij voorkeur ook opslag van materialen. 4. Openbare ruimte: de tuinen (de open lucht) Tot nu toe zijn dat de Schutterstuin (het binnenterrein van het middelste blok van het Schutterskwartier, reeds ontwikkeld als gezamenlijke binnentuin voor omwonenden) en de Rakakker, het braakliggende terrein in de Rakstraat te transformeren tot stadslandbouw. Deze groene ruimtes zijn belangrijk voor de leefbaarheid van de wijk. Ze zijn bedoeld als moestuinen, maar ook voor buurtactiviteiten zoals een lente-/zomerfeest, vergaderen in de zomer, er kunnen ook kunstwerken worden tentoongesteld, of een (tijdelijk) zwembad worden neergezet. 5. Openbare ruimte: de straten In de openbare ruimte komen het zelfbeheerproject en de wijk elkaar tegen. Niet iedereen zal de opgeknapte panden van binnen zien, maar iedereen ziet wel hoe de openbare ruimte erbij ligt. ‘Op straat’ kunnen we laten zien wat voor project het zelfbeheerproject is en ligt onze kans om te laten zien wat wij voor de wijk kunnen doen. Liefst willen we iets heel bijzonders in de openbare ruimte doen, want we werken vanuit een bijzonder zelfbeheermodel.

11

Wat zijn de ruimtelijke aandachtspunten voor Wijk met Wortels? Zorg voor een goede verzorgde uitstraling van het zelfbeheerproject: Kozijnen en deuren zijn geschilderd, er zijn geveltuintjes, kunstwerken of leuke extraatjes in de openbare ruimte (en onderhoud van dat groen en objecten. Zorg voor zichtbaarheid en herkenbaarheid van het zelfbeheerproject: Voor een positieve uitstraling naar de buurt toe zijn de woningen op de begane grond van de grootste waarde. Dit zijn de woningen op ooghoogte van de straat. Daarnaast hebben hoeken en woningen aan de hoek van een straat meer uitstraling naar de wijk toe. Gebruik van één kleur, of een paar kleuren, zorgt voor de herkenbaarheid van panden die bij het project horen en kan verderweg liggende panden (van latere fases) aan de rest van het project verbinden. Deuren en kozijnen in een kleur, maar ook de hekken van tuinen, of de gevel van een heel pand (!), objecten in de openbare ruimte (bakken, pianos, ping-pong tafeltjes). Het zelfbeheerproject krijgt ook een logo voor in de openbare ruimte, gezamenlijke ruimtes, de website

12

Alison

wijk met wortels etc. (bijvoorbeeld van mosgraffiti...?). Voor de zichtbaarheid van het project willen we liefst iets heel bijzonders doen in de openbare ruimte, bijvoorbeeld een kunstwerk van tientallen lampjes of paraplu’s als overkapping van een straat.

3.3.2 Werkgroep techniek en duurzaamheid Elke woning moet ten minste bewoonbaar gemaakt worden. De toekomstige bewoner van het pand neemt hiervoor zelf de verantwoordelijkheid, in samenwerking met het klusteam (zie 3.3.3) dat toeziet op naleving van nader te formuleren kwaliteitseisen. In elk geval betekent dit: • controle, reparatie en/of aanleg van basisbehoeften zoals wasgelegenheid, toilet, keuken; • controle en eventueel reparatie van inpandige installaties en nutsvoorzieningen zoals gas, water, elektriciteit; • het repareren van andere gebreken aan de woningen. Duurzaamheid: • zoveel mogelijk gebruik van recycle (bouw)materialen; • isolatie van woningen, warmte en geluid; • (latere fase) zonne-energie, zuinige boilers, hergebruik van grijs water en regenwater. Representatief: • schilderen kozijnen, deur en deurposten, bij nieuwe woningen en na 5 jaar; • Aanleg geveltuin, plus onderhoud. NB: Woonstad blijft verantwoordelijk voor het wind- en waterdicht houden van de panden alsmede de veiligheid van gas en elektra bij de overdracht van het beheer. Funderingen Informatie over de funderingen van het middelste blok woningen in het Schutterskwartier (tussen Rakstraat en Schutterstraat): Voor de woningen aan de Rakstraat geldt dat de funderingen nog goed zijn voor 5-10 jaar. Voor de panden aan de kop op

13

de Paradijslaan is dat 10-15 jaar. Voor de rest van het blok (Schuttersstraat en Schuttersweg) is dat 25 jaar. Er zit mogelijk nog wel een pand tussen dat mogelijk een afwijkende funderingskwaliteit heeft en afwijkt van deze hoofdlijnen. NB: Ook funderingsherstel blijft een verantwoordelijkheid van Woonstad. Duurzaamheid Bij het opknappen van de woningen is ons doel de impact op het milieu zo gering mogelijk te laten zijn. In de eerste plaats bij onze keuze voor bouwmaterialen, maar ook door innovatief om te gaan met het verbruik van grondstoffen zoals energie en water binnen de woning. Bij het opknappen van de woningen zal zo veel mogelijk her-gebruik gemaakt worden van bouwmaterialen of restmaterialen. Marktplaats, renovatieprojecten, de markt en speciale tweedehandsbouwmaterialenhandels zijn hiervoor een bron bij

Agnes

14

wijk met wortels

Roland uitstek. Denk hierbij aan deuren, sanitair, tegels, vloeren en hout. Deze materialen krijgen hierdoor nog een extra leven voor zij op de afvalberg komen of worden omgezet tot een nieuw product. Bij producten waar hoe dan ook een ballast voor het milieu ontstaat bij gebruik, zoals bij houtverduurzaming en isolatie of wanneer spullen niet tweedehands verkrijgbaar zijn, zal gezocht worden naar een milieuvriendelijk alternatief. Voor verf zijn er bijvoorbeeld natuurlijke verfmaterialen op de markt of kan gebruik gemaakt worden van olie om hout te verduurzamen. Ook voor isolatie zijn er tal van duurzame alternatieven voor glaswol of steenwol, die ook vriendelijker zijn voor de gezondheid van de gebruiker. Bij gebruik van nieuw hout wordt in ieder geval gelet op de herkomst van het hout en de aanwezigheid van het FSC-keurmerk. Zodoende wordt gegarandeerd dat het hout op een verantwoorde wijze geoogst is. Ook bij de omgang met energieverbruik binnen de woningen zal gezocht worden naar een inrichting die zo energieneutraal mogelijk is. Isolatie en het tegen gaan van verspilling, gebruik maken van natuurlijke bronnen, zoals regenwater en zon, maar ook het slim inrichten van de woningen en hergebruik van warmte of kou zijn belangrijk. Het verduurzamen van energiegebruik kan op veel schaalniveaus waaraan ook vaak een kostenplaatje is verbonden. Deze kosten zijn ook afhankelijk van de staat van de panden en het verbruik van de woning door de bewoner zelf . In het bijzonder gaat onze aandacht uit naar de mogelijkheden van zonne-energie: zonnepanelen (die in Duitsland erg goedkoop aangeschaft kunnen worden) en zonneboilers. We hebben voldoende connecties met deskundigen op het gebied van duurzaamheid en verduurzaming van woningen. De kosten voor aanleg liggen in sommige gevallen hoger en we moeten dan ook kijken hoe dit opweegt tegen bestaande subsidies en de geplande energiebesparing over de periode waarvoor we de woningen kunnen gebruiken. Een en ander zal in overleg moeten gaan met Woonstad. Een specifiekere uitwerking van de verduurzaming komt in een latere fase van het project (o.a. op basis van de pilotfase).

15

3.3.3 Werkgroep klusteam Het klusteam heeft een brede verantwoordelijkheid en zal het eerste aanspreekpunt zijn voor de bewoners en participanten van het zelfbeheerproject op technisch gebied. Het delen van kennis, recyclen, duurzaamheid, nauwe samenwerking met lokale partners en een frisse uitstraling van de panden naar de buurt zijn een aantal zaken waar het klusteam op toeziet. Uiteraard wordt er van de deelnemers aan het zelfbeheerproject ook een eigen verantwoordelijkheid en klusbereidheid verwacht. Waar nodig, springt het klusteam bij om werkzaamheden uit te voeren. In het bijzonder is het klusteam ook een dienst vanuit het zelfbeheerproject naar de hele buurt. Ook Crooswijkse bewoners die niet deelnemen aan het zelfbeheerproject, kunnen dus om klushulp of -advies vragen bij het klusteam. Het klusteam is een verbindende factor tussen het zelfbeheerproject en de wijk en biedt klushulp voor buren tegen een lage prijs. Organisatiestructuur Het klusteam zal opereren vanuit de werkplaats en het materialenmagazijn waar tevens ruimte zal zijn voor een klein kantoortje. De vaste kern van het team zal bestaan uit drie of vier personen die onderling de verschillende werkzaamheden verdelen. Vanuit het team wordt er nauw gecommuniceerd met de werkgroep techniek en duurzaamheid (zie 3.3.2) en met het bestuur van het zelfbeheerproject. Tevens zullen een of twee leden van het klusteam deelnemen aan het bestuur en de werkgroep techniek en duurzaamheid.

16

wijk met wortels Verantwoordelijkheden van het klusteam Het klusteam houdt zich bezig met het inventariseren, aansturen, begeleiden en organiseren van alle werkzaamheden. Op deze manier is het team de verbindende factor tussen de bewoners en het werk dat gedaan moet worden. Tevens is het team verantwoordelijk voor de werkplaats en het materialenmagazijn. Dit houdt ook in dat het klusteam zich bezig houdt met de inkoop en werving van materialen. Samen met de werkgroep techniek en duurzaamheid, ziet het klusteam er tevens op toe dat de duurzaamheidsdoelstellingen in het zelfbeheerproject worden gerealiseerd. Daarnaast is het klusteam ook een dienst naar de wijk; alle wijkbewoners kunnen er om klushulp of advies vragen. Als dat om grotere klussen gaat, kan het klusteam een bemiddelende rol spelen en lokale partners inschakelen.

Corstiaan

Het klusteam zal periodiek een balans opmaken van de tot dusver gerealiseerde werkzaamheden en de nog te realiseren werkzaamheden. Naast het creëren van een prettige woon-, werk- en leefomgeving voor participanten en wijkbewoners vinden wij het belangrijk om een frisse en open uitstraling te hebben. Dit zal in de praktijk onder andere inhouden dat het klusteam erop toeziet dat gevels, stoepjes en tuinen schoon, fris en goed onderhouden zullen worden. Werkplaats en materialenmagazijn De werkplaats en het materialenmagazijn zijn het centrale punt waar alle werkzaamheden zullen worden voorbereid en gedeeltelijk worden uitgevoerd. Er zal op deze plek ook ruimte zijn voor een klein kantoortje van waaruit alle inkoop, werving en administratieve werkzaamheden worden verricht. De werving en aankoop van de materialen wordt gedaan met een klein budget en vraagt daarom een creatieve aanpak en een nauwe samenwerking met lokale partners.

Het kenniscentrum Tevens dient de werkplaats als (technisch) kenniscentrum waar (klus)advies gehaald kan worden en waar verschillende cursussen gegeven zullen worden. Het klusteam zal dit samen met de bewoners zo veel mogelijk vanuit eigen expertise doen maar – waar nodig – ook expertise van buitenaf inschakelen. Op deze manier wordt kennis gedeeld en komt het de kwaliteit van het zelfbeheerproject ten goede.

3.3.4 Werkgroep sociaal-economische activiteiten De sociaal-economische basis van dit zelfbeheerproject komt voort uit investeren in onze omgeving en in de sociale contacten die daaruit zijn voortgevloeid. Zo onderhouden we goede banden met directe buren, overige wijkbewoners en met lokale ondernemers. Wij doen zoveel mogelijk onze boodschappen in de wijk, wij mede-organiseren gezamenlijke buurtdiners in verschillende straten, er is een klussendienst, wij onderhouden gezamenlijk de Schutterstuin, wij leveren diensten aan buurtbewoners (hondenoppas, kinderoppas, belastingpapieren invullen), wij brengen en halen spullen naar het Kledingparadijs en de weggeefwinkel en sommigen van ons hebben een klein bedrijf opgericht met lokale meerwaarde. De fietsenwerkplaats, de geluidstechnicus voor Jazz in Crooswijk en de wijkband zijn hiervan mooie voorbeelden.

17

Op basis van straatonderzoek De sociaal-economische wortels die we met het zelfbeheerproject willen vergroten en versterken, zijn samenwerkingsverbanden met lokale ondernemers en zzp’ers; lokale kunst-, cultuur- en sportorganisaties; buurtbewoners en non-profit initiatieven. Het vergroten en versterken van die wortels en samenwerkingsverbanden is gebaseerd op de aanwezige vraag en aanbod in de wijk. Om te weten wat er is, welke capaciteiten er zijn en waar behoefte aan is in de wijk, doet deze werkgroep voortdurend onderzoek naar de wortels van deze wijk. Bijvoorbeeld door middel van straatinterviews van bewoners, ondernemers, jeugd, en andere spelers in de wijk. Door middel van beeld- en geluidsopnames, online media en een wijkwebsite, komt dat onderzoek ook weer ter beschikking van de wijkbewoners. Samenwerking met lokale ondernemers en zzp’ers Ondanks de crisis en de herstructurering zijn er nog tientallen ondernemers actief in Nieuw Crooswijk en zijn er talloze (veelal onzichtbare) zzp’ers bijgekomen (als bewoner of werkzaam in een bedrijfruimte). Het belang van samenwerken met deze ondernemers uit de buurt is tweeledig. Eenerzijds bouw je op deze manier een netwerk waarbinnen uitwisseling tussen diensten en handel stevige en bindende factoren zijn tussen partners. Anderzijds creëer je door dergelijke samenwerkingen een vruchtbaar werk- en leefgebied dat zowel voor wijkbewoners als buitenstaanders aantrekkelijk is. We zullen zoveel mogelijk gebruikmaken van duurzame en dier- en natuurvriendelijke producten (en gebruik en aanbod ervan in de wijk stimuleren).

18

Joost

wijk met wortels Kunst, cultuur en sport Kunst-, cultuur- en sportactiviteiten zijn bij uitstek geschikte middelen om de wijksfeer en sociale omgang tussen buurtbewoners te versterken. Tijdens het organiseren van een buurtfeest bijvoorbeeld leert men elkaar beter kennen en is de drempel doorgaans lager om met elkaar in gesprek te gaan. Het zelfbeheerproject kan hieraan een bijdrage leveren door bestaande netwerken praktisch en technisch te faciliteren (met het klusteam bijvoorbeeld, of door openbare tuinen beschikbaar te stellen). Of door op te treden als een extra spin in het web (de werkplaats,/kenniscentrum/kantoor kan tevens een organische netwerken uitwisselingsplek worden voor informatie, plannen en ideeen in de buurt). Het zelfbeheerproject kan ook interessante nieuwe activiteiten genereren voor kinderen en jongeren in de wijk (bijvoorbeeld in de Rakakker of met het klusteam) in samenwerking met Thuis op Straat (TOS). De potentie en wil om bestaande samenwerkingen, saamhorigheid en gezelligheid verder te versterken, is duidelijk aanwezig bij Crooswijkers. Het zelfbeheerproject wil daar een bijdrage aan leveren door het leggen van nieuwe samenwerkingsverbanden en creeren van nieuwe sociale en economische mogelijkheden. Non-profit initiatieven De Weggeefwinkel en het Kledingparadijs op de Paradijslaan zijn voorbeelden van bestaande organisaties in Crooswijk die het financieel erg moeilijk hebben, maar onmisbare en belangrijke initiatieven zijn voor onze wijk. Samenwerking met deze

19

organisaties zal voor het zelfbeheerproject van grote waarde kunnen zijn. Onder andere vanwege het LETS-ruilsysteem waar het Kledingparadijs mee werkt, een netwerk van mensen die spullen en diensten aan elkaar aanbieden en leveren zonder tussenkomst van geld. De mogelijkheden van het LETS-ruilsysteem binnen het zelfbeheerproject worden onderzocht. Andersom kan het zelfbeheerproject op creatieve manieren bijdragen aan de voortgang/versteviging van zowel de Weggeefwinkel als het Kledingparadijs. Platform voor culturele en kunstzinnige activiteiten Op een wat langere termijn wil zelfbeheerproject de sociaal-economische wortels in de wijk vergroten en versterken, door het creëren van een laagdrempelig platform voor culturele en kunstzinnige activiteiten, dat gedragen wordt door wijkbewoners. Ons doel is om binnen twee jaar een volwassen netwerk van professionals en wijkbewoners te creeren dat actief en op regelmatige basis projecten bedenkt en uitvoert. Hiermee creeren we ook werkgelegenheid, stageplekken en aantrekkelijk vrijwilligerswerk in de wijk. Dit platform heeft zelf geen podiumlocatie nodig om het programma te realiseren (er zal wel een kantoortje nodig zijn). Om cursussen en activiteiten uit te voeren wordt telkens samengewerkt met al bestaande locaties zoals het Huys te Crooswijck, het clubhuis van de speeltuinvereniging, de Witte Slagerij en lokale horecagelegenheden. Er wordt een team samengesteld dat zal bestaan uit een zakelijk leider, een productieleider, een teamleider en uitvoerend project medewerker(s). Educatie en overdracht zien we als een onmisbaar onderdeel van een gezonde en groeiende werkplek. Daarom komt op elke afdeling een leerplek voor jongeren uit de buurt, met talent en passie voor de betreffende afdeling. Voor het uitvoeren van projecten

20

Anouk

wijk met wortels zal gewerkt worden met vakbekwame mensen uit de wijk. Als het bijvoorbeeld gaat om een wijktheaterproject zal hiervoor de lokale theatermaker worden gevraagd. Voor het décor wordt het klusteam ingeschakeld en voor de muziek worden lokale muzikanten gevraagd om een bijdrage. Voor kinderactiviteiten zal een gediplomeerd begeleider uit de buurt worden gevraagd. De kwaliteit van de projecten moet gewaarborgd blijven. Wij hebben bijzondere aandacht voor de gevoelens van veiligheid en de gevoelswereld van de deelnemers.

3.3.5 Werkgroep financiën De financiële constructie van het zelfbeheerproject is op basis van dat van Stichting NAC, een model dat al sinds 2004 zijn functionaliteit heeft bewezen en momenteel meer dan 100 woningen beheert. Het zelfbeheerproject vindt zijn financiële basis in de ‘gebruiksvergoeding’ van de deelnemende bewoners en gebruikers van bedrijfsruimten binnen het zelfbeheerproject. Woonstad geeft de panden om-niet in beheer. Daardoor is er strikt genomen geen sprake van een ‘gebruiksvergoeding’ of huur voor de bewoners, maar van een maandelijkse (verplichte) bijdrage aan een collectief zelfbeheerfonds. Vanuit dat collectieve zelfbeheerfonds kunnen een aantal zaken worden bekostigd: • noodzakelijke (opstal/glas)verzekeringskosten van de eigenaar; • inpandig onderhoud en reparaties van de panden; • algemene kosten van gemeenschappelijke ruimten (energie, onderhoud, investeringen); • organisatiebestuurskosten (administratie, kantoorkosten, vrijwilligersvergoedingen); • investeringen in fysieke projecten in de wijk (op basis van co-financiering zie onder); • een wijkfonds voor kleinschalige bewonersinitiatieven. Overigens bestaat de totale investeringscapaciteit van het collectieve zelfbeheerfonds uit: • maandelijkse bijdragen van de deelnemers (bijvoorbeeld € 100,- per woning); • arbeid van de deelnemers; • een renteloze lening bij Woonstad (start afbetaling na 3 jaar). Startkapitaal In eerste instantie zal er een ‘startkapitaal’ nodig zijn. Het collectieve zelfbeheerfonds bestaat immers nog niet. Bovendien verkeren veel van de potentiële woningen in slechte staat of zijn onbewoonbaar. Voor dergelijke panden zijn extra investeringen nodig naast die van het zelfbeheerproject. Het is lastig om een schatting te maken van de kosten om een woning bewoonbaar te krijgen. In de gunstigere gevallen zal het niet meer dan een paar honderd euro aan materiaalkosten zijn per woning. Voor het startkapitaal is een gelijke verdeelquotum nodig onder de drie belanghebbende partijen: Woonstad, als eigenaar van de panden (1/3 deel), de deelgemeente Kralingen Crooswijk als verantwoordelijke voor openbare ruimte en leefbaarheid (1/3 deel), en het zelfbeheerproject (op dit moment nog geen rechtspersoon, 1/3 deel). In het model van Stichting NAC ging het om de volgende bedragen: Woonstad legde € 100.000,- in, de deelgemeente Charlois € 100.000,- en Stichting NAC zelf € 150.000,- vanuit een renteloze lening van Woonstad. Zodoende was het startkapitaal van € 350.000,- voor 45 woningen (in de Wolphaertstraat) en hun behoud voor een periode van 15 jaar. Na drie jaar is Stichting NAC begonnen de lening aan Woonstad af te betalen. Pilotfase In Nieuw Crooswijk is de situatie anders dan in Charlois. Bijvoorbeeld omdat het zelfbeheerproject met een pilotfase wil beginnen. Dat gaat om slechts een of enkele panden en de Rakakker en is dus van een veel kleinere (investerings)schaal 21

dan de 45 woningen in de Wolphaertstraat. Doel is wel om in deze pilotfase een blauwdruk te maken van een werkbaar en eenvoudig financieringsmodel dat herhaald (uitgebreid) kan worden bij uitbreiding van het zelfbeheerproject met meerdere panden. Voor de ontwikkeling van deze blauwdruk is samenwerking met Woonstad, de deelgemeente en bijvoorbeeld de cultuurscout van KralingenCrooswijk gewenst. Onderdeel hiervan zal ook zijn te onderzoeken welke bewonersbudgetten en subsidies er mogelijk beschikbaar zijn voor onderdelen van het zelfbeheerproject. Voldoende massa In tweede instantie zal er uiteindelijk voldoende ‘massa’ moeten zijn, oftewel een minimum aantal wooneenheden om het collectieve fonds draaiend te kunnen houden en minstens het opknappen van de woningen en het voorzien in gemeenschappelijke ruimtes te kunnen financieren. Naar schatting zijn daarvoor minimaal 10 panden binnen het zelfbeheerproject nodig. (Al is e.e.a. afhankelijk van de technische staat van de panden en de geschatte kosten om een woning startklaar te maken.) Het voordeel van ‘meer massa’ geldt ook voor het feit dat het meer deelnemende bewoners en dus meer direct betrokkenen oplevert. Met meer mensen kan het zelfbeheerproject meer doen voor de wijk en is het programmatisch onderhouden van bijvoorbeeld gezamenlijk ruimtes beter uit te voeren. Hoe werkt het? Een voorbeeld: het kost misschien € 1000,- om een heel pand gebruiksklaar te maken. In dat pand komen drie wooneenheden die ieder € 100,- per maand opleveren. Het duurt dan drie tot vier maanden voor deze panden om uit de kosten te komen. In principe kan pas na deze periode geld geïnvesteerd worden in projecten

22

Katja

wijk met wortels buiten het pand zelf. Maar de bewoners leveren vanaf de eerste dag een bijdrage aan Wijk met Wortels in arbeid/manuren qua onderhoud/ opknappen van de eigen woning en participatie in gemeenschappelijke activiteiten. Na drie tot vier maanden komen de maandbijdragen ten goede aan de andere kostenposten binnen het collectief zelfbeheerfonds en het wijkfonds. Zo levert het zelfbeheerproject in principe op korte termijn geld op om investeringen te doen in de wijk. Co-financiering Het zelfbeheerproject is gericht op samenwerking met andere partijen in de wijk. Ook het subsidiebeleid voor wijkwerk gaat uit van maatschappelijke partners. Als er initiatieven en projecten in de wijk moeten worden uitgevoerd, kan het zelfbeheerproject cofinancieren. In de praktijk betekent dat dat het zelfbeheerproject dan arbeid/mankracht levert. Deze co-financieringsconstructie is op basis van het model van Stichting NAC. NAC co-financiert fysieke en maatschappelijke projecten in de wijk zoals een buurtmoestuin met kas en kunst in de openbare ruimte. NAC betaalt de arbeid van hun deelnemende leden met € 10,- per uur. Zo kunnen deelnemers wat geld verdienen, of hun gebruikersvergoeding van € 100,- per maand terugverdienen. In deze cofinanciering wordt de inzet van NAC-leden qua manuren (à € 10,- per uur), omgerekend naar de werkelijke marktwaarde van die professionele arbeid, namelijk +/- € 50,- per uur. Wanneer Stichting NAC met nog twee andere partijen, bijvoorbeeld de deelgemeente en Woonstad, allen 1/3 deel investeren in een fysiek of maatschappelijk project, dan levert NAC dat deel in kwalitatieve arbeid met een marktwaarde van € 50,- per uur. Op basis van deze verhouding 1:5 kan Stichting NAC optreden als volwaardige co-financier van projecten in de wijk.

3.3.6 Werkgroep juridische aspecten De contracten tussen Woonstad en Stichting NAC kunnen als voorbeeld dienen. Hierover hebben die partijen maandenlang onderhandeld. Het lijkt overbodig om dat wiel opnieuw uit te vinden. Al zullen wellicht specifieke aanpassingen gedaan moeten worden.

23

4. Voorlopig stappenplan en planning in de tijd Zomer 2012 Indienen Wijk met Wortels - conceptplan voor een zelfbeheerproject in Nieuw Crooswijk, bij Woonstad; Reactie Woonstad (groen licht?); Oprichten rechtspersoon zelfbeheerproject Wijk met Wortels (aanstellen bestuur); Herfst 2012 Sluiten van een overeenkomst met Woonstad voor pilotpand en Rakakker (juridisch, financieel); Winter 2012 Start ontwikkelen pilotpand en Rakakker Uitvoering pilotfase, pilotpand en Rakakker; Organisatiestructuur doorontwikkelen (klusteam, werkgroepen, externe expertise); Lente 2013 Uitvoering pilotfase, pilotpand en Rakakker; Overeenkomst met Woonstad deel 2 - uitbreiding zelfbeheerproject naar meerdere woningen.

24

5. Contact gegevens

wijk met wortels

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met: Wijk met Wortels

Contactpersoon: Agnes Verweij

Website: wijkmetwortels.nl www.wijkmetwortels.nl Telefoon: 0615627506

Email: [email protected] Email: [email protected]

25

wijk met wortels