Toelichting
4.1 Algemeen In dit hoofdstuk wordt een onderscheid gemaakt naar twee deelgebieden binnen het plangebied die elk afzonderlijk beschreven dienen te worden. Het gaat dan om het te herstructureren woongebied Nieuw Crooswijk, dat grofweg het gebied ten westen van de Nieuwe Crooswijkseweg behelst, en de Tamboerbuurt die aan de oostkant van deze weg ligt. Deze laatste buurt valt buiten de plannen voor herstructurering. Wel loopt voor dit gebied een studie naar de inpassing van een nieuw wijkwinkelcentrum. In dit wijkwinkelcentrum zouden zowel de winkels uit Nieuw Crooswijk als uit Oud Crooswijk geconcentreerd moeten worden. De ideeën hiervoor zijn echter nog te pril om als nieuwe bestemming op te kunnen nemen. In paragraaf 4.2 wordt een beschrijving gegeven van het plan voor herstructurering van Nieuw Crooswijk. In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op de mogelijke ontwikkelingen in de Tamboerbuurt en wordt een beschrijving gegeven van de voor dit deelgebied op de plankaart gehanteerde bestemmingen. In paragraaf 4.4 wordt een toelichting gegeven op de juridische beschrijving.
Gemeente Rotterdam Plan; nieuw Crooswijk Status; ontwerp Plantype; Bestemmingsplan Imro-idn; nl/.Imro.0599.BP100 NwCrooswijk-onO5
4.2 Herstructurering Nieuw Crooswijk
4.2.1 Hoofdstructuur
4.2.2 Buurten
4.2.3 Bouwblokken
4.2.4 Groen
4.2.5 Verkeer
4.2.6 Bestemmingen
4.2.7 Begraafplaatsranden
4.2.1 Hoofdstructuur Meer dan in de huidige situatie zal de nieuwe stedenbouwkundige structuur van Nieuw Crooswijk zich richten op de doorgaande verbindingen in de wijk. Deze doorgaande verbindingen zijn de Nieuwe Boezemstraat, de (Nieuwe) Crooswijkseweg, de Crooswijksestraat/Pijperstraat en de Kerkhoflaan. Zij vormen de dragers van het plan en verbinden de wijk met haar omgeving.
De Paradijslaan en Rusthoflaan blijven ook in het nieuwe plan voor Nieuw Crooswijk de centrale assen binnen de wijk. Wel worden deze assen in de nieuwe situatie zwaarder aangezet door bebouwing en laanbeplanting, waardoor de hoofdstructuur van de wijk meer helder wordt. Dit geldt vooral voor de Rusthoflaan waar de laan ook een bebouwde rand krijgt aan de zijde van de r.-k. begraafplaats en waar tegelijkertijd meer breedte wordt verkregen door de bebouwing aan de andere zijde bijna 10 meter in noordelijke richting te verleggen. De breedte van het profiel van de Paradijslaan blijft ongewijzigd. Wel wordt de rooilijn van de bebouwing aan de Kerkhoflaan / Crooswijksebocht iets teruggelegd zodat de Paradijslaan op een meer vanzelfsprekende manier doorloopt in de Crooswijksebocht. Daarnaast krijgt de r.-k. begraafplaats ook aan de Paradijslaan een bebouwde rand. Door de bebouwing aan de noordrand van de r.-k. begraafplaats krijgt ook het Paradijsplein een centrale positie in de wijk. De nieuwbouw leent zich op deze plek goed voor een centrale wijkvoorziening.
4.2.2 Buurten De belangrijkste wijzigingen in de structuur van Nieuw Crooswijk doen zich voor binnen de buurten. Het overgrote deel van de bebouwing wordt gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. De buurten krijgen een geheel nieuwe verkaveling. De oriëntatie van het nieuwe stratenpatroon is zoals gezegd helder, doordat de straten georiënteerd worden op de doorgaande verbindingen Kerkhoflaan en Nieuwe Crooswijkseweg. Daarnaast krijgen ze bij voorkeur ook een breed profiel zodat een aangename buitenruimte kan worden gerealiseerd van een voldoende omvang. Hieronder volgt een beschrijving van de nieuwe opzet van de buurten. Omdat de Paradijslaan en Rusthoflaan gehandhaafd blijven verandert er aan de begrenzing en ook de naamgeving van de buurten niets. Wandeloordgebied Het Wandeloordgebied krijgt een stevige wand aan de Boezemlaan. Het is mogelijk om duidelijke hoogteverschillen aan te brengen, waardoor een gevarieerde gevel ontstaat. In de plint van deze gebouwen is ruimte voor bedrijvigheid. Aan de achterzijde van dit blok komt een brede straat die loopt van de kop van de Nieuwe Boezemstraat tot aan de Kerkhoflaan. De andere drie bouwblokken van het Wandeloordgebied zijn gegroepeerd rondom de "Nieuwe Avenue", een laan die zich verbreedt tot plantsoen en de buurt een bijzondere allure geeft. In dwarsrichting zijn twee korte straatjes gepland, die voor de verbindingen tussen de Nieuwe Avenue en woonstraat zorgen. De woningen aan de Rusthoflaan blijven voor het grootste deel behouden. Dit zelfde geldt voor het woonblok op de hoek Kerkhoflaan-Boezemlaan. Crooswijksebocht De buurt Crooswijksebocht wordt omsloten door de Rotte en de Algemene begraafplaats. Het is mogelijk om de nieuwbouw hier ten opzichte van de huidige bebouwing steviger, dus onder andere hoger te realiseren. Op de kop van het blok aan de Kerkhoflaan is hoogbouw mogelijk die de entree tot Nieuw Crooswijk kan markeren. Op de hoek van het bouwblok is naast appartementen ruimte voor een publieke voorziening. In de plint zijn mogelijkheden voor horeca aansluitend op de promenade aan het water. Paradijshof In de Paradijshof wordt de structuur van drie gesloten bouwblokken gewijzigd in een structuur van twee grotere bouwblokken. In het grootste bouwblok, aan de zijde van de Kerkhoflaan, bestaat de mogelijkheid van een hofje. Het hofje kan de plek een bijzonder woonmilieu geven en vormt in combinatie met de ertegenover gelegen woontoren een apart ensemble en een markante plek in de wijk. Schutterskwartier In plaats van de huidige verkaveling van drie ondiepe bouwblokken is gekozen voor een ruimere opzet met twee bouwblokken. De oriëntatie verandert van noord-zuid naar oost-west. Door de
ruimere opzet krijgt deze tussenliggende straat een breed profiel, waarbinnen voldoende ruimte is voor een pleintje of plantsoen. Om het profiel van de Kerkhoflaan aan te sluiten op dat van de Linker Rottekade wordt de rooilijn van de nieuwe bebouwing bij het Schutterskwartier ongeveer 8 meter naar achteren geplaatst. Trapezium In de bestaande situatie bestaat deze buurt uit twee grote bouwblokken, waarbinnen zich een aantal schoolgebouwen bevindt. In de nieuwe situatie bestaat de buurt uit drie ruime bouwblokken met tussenliggende straten die aansluiten op de straten in het Wandeloordgebied. De rooilijn van de bebouwing aan de Rusthoflaan wordt ten opzichte van de bestaande situatie circa 9 meter naar achteren gelegd om meer ruimte te maken voor een laanprofiel met een brede groenstrook in het midden. De belangrijkste verbinding in het gebied is de Nieuwe Avenue die vanuit het Wandeloordgebied zal worden doorgetrokken naar het Trapezium, zodat deze aansluit op de Crooswijkseweg en in de toekomst bij voorkeur op de Nieuwe Boezemstraat. De mogelijkheid bestaat om het kleuterschooltje in het Trapezium te behouden en renoveren.
4.2.3 Bouwblokken Ook in de nieuwe situatie bestaat de verkaveling uit gesloten bouwblokken. Dit geeft de wijk de gewenste stedelijke uitstraling. Bij het positioneren van nieuwe straten is rekening gehouden met de maat van de bouwblokken. In de huidige situatie zijn de bouwblokken erg smal. Ze zijn daardoor niet alleen benauwd aan de binnenkant, maar bieden ook onvoldoende ruimte voor tuinen en binnenhoven. De blokmaat in de vernieuwde wijk biedt goede ruimte voor groen, privéterrassen, privé-tuinen en collectieve binnenhoven waar kleine kinderen veilig kunnen spelen (zie 4.2.4). De blokmaat is ook zodanig dat diverse parkeeroplossingen opgenomen kunnen worden (zie 4.2.5). In aansluiting op de bestaande opzet van de wijk worden de blokken niet ingevuld met maar één woningtype en door maar één architect, maar is ervoor gekozen om een pandsgewijze verkaveling te maken. Dat wil zeggen dat de gebouwen zich laten aflezen als individuele panden en niet als een groot blok. Verschillende architecten bouwen naast elkaar zodat een gedifferentieerd en kleinschalig beeld ontstaat.
Door de pandsgewijze benadering kunnen woningtypes gemakkelijker gecombineerd worden binnen een bouwblok. Om deze pandsgewijze benadering in het bestemmingsplan mogelijk te maken, worden per bebouwingsstrook (komt overeen met één zijde van een bouwblok) maximale pandbreedten voorgeschreven en daaraan gekoppeld zowel minimale, maximale als gemiddelde bouwhoogten. De maximale pandbreedten in het plangebied varieren naar gelang de plek in het gebied. Langs doorgaande wegen is een grotere pandbreedte toegestaan. Voor de echte woonstraten geldt het omgekeerde. Om te voorkomen dat overal tot de maximum bouwhoogte wordt gebouwd, wordt per bebouwingsstrook ook een (maximale) gemiddelde bouwhoogte gegeven. Deze (maximale) gemiddelde bouwhoogte wordt berekend door van alle afzonderlijke panden in de strook het aantal bouwlagen bij elkaar op te tellen en deze som te delen door het aantal panden in de strook. Deze berekening wordt in de onderstaande figuur geïllustreerd.
Figuur boven: Theoretische berekening van de (maximale) gemiddelde bouwhoogte voor bebouwingsstrook VI op de plankaart (minimaal 3 bouwlagen, maximaal 6 bouwlagen). De 8 panden hebben bij elkaar opgeteld 35 bouwlagen. De gemiddelde bouwhoogte is 4.375 bouwlagen (35 gedeeld door 8). Dit aantal blijft onder de maximale gemiddelde bouwhoogte van 4.5 bouwlagen en voldoet daarmee aan het bouwvoorschrift voor bebouwingsstrook VI. De verschillende bouwhoogtezones zijn weergegeven op de plankaart (of in de bijlagen behorend bij de wijzigingsbevoegdheden). In de praktijk komt het er op neer dat bouwhoogtes langs de lanen variëren van vier tot acht woonlagen (langs de Boezemlaan vier tot negen) en in de buurten drie tot zes bouwlagen. Het plan biedt ook ruimte voor één echt hoogteaccent, namelijk aan de Kerkhoflaan, op de kop van de Crooswijksebocht tegenover het hofje in de Paradijshof. Dit hoogteaccent heeft een bouwhoogte van maximaal 18 bouwlagen. Daarnaast zijn binnen dit plan
op een aantal markante plaatsen in het nieuwe stedenbouwkundig weefsel ook 'specials' mogelijk gemaakt. Deze benaming wordt gegeven aan gebouwen die opvallen door hun bijzondere architectuur en/of afwijkende bouwhoogte. De maximale hoogte van een special bedraagt 2,5x de gemiddelde bouwhoogte van de bebouwingsstrook waarin deze is gesitueerd, maar mag niet hoger zijn dan 14 bouwlagen. Van hoge specials wordt verwacht dat ze een slanke verschijningsvorm hebben. Om dit te bereiken is bij een bouwhoogte van 9 bouwlagen en hoger de maximaal toegestane oppervlakte gelimiteerd tot 420 vierkante meter. De locaties van de specials zijn door middel van een aanduiding weergegeven op de plankaart. De specials staan los van de berekening van de (maximale) gemiddelde bouwhoogten van de bebouwingsstroken die op de plankaart worden aangegeven. In de regels zijn de hoogtematen niet in lagen, maar in meters gegeven. Op de plankaart wordt een aantal gegevens per bouwblok nader gespecificeerd. Om te beginnen wordt per bouwblok het maximale aantal woningen vastgelegd. Dit is nodig in verband met de gebiedsafspraken over aantallen te slopen en nieuw te bouwen woningen en ook vanwege het milieuonderzoek dat voor het gebied is uitgevoerd. Daarnaast wordt per blok aangegeven of een parkeergarage mogelijk is en hoeveel lagen deze mag hebben, ondergronds en bovengronds. Ook de maximale hoogte van de specials wordt in de regels gegeven. Tot slot worden in de regels ook maximale vloeroppervlakten genoemd voor het niet-wonen programma in de verschillende bouwblokken. Dit aspect zal nader aan de orde worden gesteld in hoofdstuk 5 van deze toelichting.
4.2.4 Groen De openbare ruimte in de nieuwe wijk vormt de drager van het masterplan. De toon wordt gezet door klassieke straten met brede trottoirs en laanbomen die tot wasdom kunnen komen. Om reden van duurzaamheid en ambiance is ervoor gekozen te investeren in de kwaliteit van bestrating en meubilair. Het straatbeeld wordt schoon, overzichtelijk en verzorgd. Dat betekent dat elementen die nu doorgaans het straatbeeld vervuilen, zowel fysiek als visueel in de nieuwe opzet worden geïntegreerd. Zo zullen huisjes voor nutsvoorzieningen worden geïntegreerd in de bebouwing. De bestaande bovengrondse vuilcontainers verdwijnen uit het straatbeeld en worden vervangen door bijvoorbeeld ondergrondse oplossingen of indien mogelijk opgenomen in appartementengebouwen. Hogere stoepbanden moeten het wildparkeren tegen te gaan. In de nieuwe wijk ontstaan diverse nieuwe ruimtes waar kinderen kunnen spelen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende leeftijdsgroepen en activiteiten. Door de diepte van de bouwblokken zijn er collectieve binnenterreinen waar de allerjongste kinderen in de leeftijdscategorie 1-6 jaar veilig kunnen spelen. Er is geen gevaar van autoverkeer. Door het gemeenschappelijke eigendom en beheer van deze ruimte, krijgt deze speelplek een besloten karakter. Door brede trottoirs ontstaan speelstoepen, waar de wat oudere kinderen kunnen spelen. Deze stoepen zijn, mede door het veelal ontbreken van parkeerhavens, overzichtelijk en werken zeer
ruimtelijk. Daarnaast zijn er diverse mogelijkheden voor speelplekken voor kinderen in de leeftijdscategorie van 7 tot 12 jaar. Dit varieert van kleine plekken waar gevoetbald kan worden tot plaatsen waar speeltoestellen staan. In principe zijn in alle buurten speelgelegenheden voorzien. Voorbeelden zijn het hofje in het Paradijshof, de Nieuwe Avenue in het Wandeloordgebied en het parkje aan de slingerende weg in het Schutterskwartier. Voor de groep van 13 tot 16 jaar zijn er naast het Schuttersveld, in het blok van het Trapezium en in de Crooswijkse Bocht twee speelvoorzieningen voorzien.
In het nieuwe profiel bij de Kerkhoflaan wordt een promenade langs het water gemaakt. Bij de Rooms-Katholieke Begraafplaats wordt aan de noordzijde bebouwing toegevoegd aan de rand. De bebouwing moet ingetogen en dusdanig ontworpen worden dat de rust op de begraafplaats bewaard blijft. In het midden van de strook, waar een tweetal bestaande bomen gespaard wordt, kan een extra toegangspoort gesitueerd worden.
4.2.5 Verkeer De nieuwe wijk bestaat uit een fijnmazig weefsel van straten, lanen en plantsoenen. Om het gevoel van een geïsoleerde wijk te voorkomen wordt dit weefsel zo goed mogelijk aangetakt op het netwerk van de stad. De bereikbaarheid van het centrum, het Kralingse Bos, de nabijheid van de snelweg en het Oostplein zijn wezenlijk onderdeel van het woongenot. Dit geldt voor zowel het gemotoriseerd als het langzaam verkeer. Het gehele plangebied wordt veilig ingericht om daadwerkelijk een kindvriendelijke wijk te maken. Het hele gebied wordt een 'dertig kilometergebied'. Alleen de Boezemlaan/ Boezembocht, de
Nieuwe Boezemstraat/ Boezemstraat en de Crooswijksestraat/ Pijperstraat vormen hierop een uitzondering. Door het fijnmazig weefsel in Nieuw Crooswijk zijn er goede fietsverbindingen. In Nieuw Crooswijk ligt één regionale fietsroute, die loopt langs de Rotte, de Linker Rottekade en de Crooswijksebocht. Langs de Rotte is ruimte voor een fietspad en een promenade. Door de duurzaam veilige inrichting van Nieuw Crooswijk verbetert de beleving van de wandelroutes door de wijk. Door de toepassing van een aantal snelheidsremmende maatregelen kunnen voetgangers zich veiliger door de wijk begeven. In het straatbeeld moet de auto niet domineren. In de toekomstige situatie wordt er in de meeste straten maar aan één zijde geparkeerd. Dat neemt niet weg dat, voor wat betreft de parkeerbalans, in het hele gebied voldaan wordt aan de parkeernorm uit de Rotterdamse bouwverordening. Voor elke nieuwbouwwoning (vrije sector koop en huur) wordt minimaal 1 parkeerplaats op eigen terrein gerealiseerd. Daarbij is ervoor gekozen om in de wijk een diversiteit aan parkeeroplossingen hanteren. Iedere categorie en plek vraagt immers om een specifieke benadering. In de exploitatie is daarom rekening gehouden met verschillende principeoplossingen als ondergrondse parkeergarages, parkeren in het souterrain onder een woning, parkeren onder een dek met daarboven een collectieve tuin, losstaande parkeergebouwen en parkeren op het maaiveld. Alle genoemde parkeervoorzieningen gaan gepaard met een systeem van betaald parkeren dat in de toekomst in heel Rotterdam zal worden ingevoerd. Parkeergarages (zowel ondergronds als bovengronds) zijn niet binnen alle bouwblokken gewenst. In een aantal bouwblokken is het gewenst het parkeren meer aan de woningen te koppelen en op het binnenterrein op het maaiveld ruimte te houden voor spelen en groen. Daar waar een parkeergarage toegestaan is, wordt dit door middel van een aanduiding PG op de plankaart weergegeven. In alle overige bouwblokken wordt met een aanduiding T gewaarborgd dat het binnenterrein als tuin wordt ingericht.
4.2.6 Bestemmingen Voor de nieuwbouw in de wijk worden grofweg twee bestemmingen gehanteerd, namelijk de bestemmingen "Woongebied" en "Gemengd - 3". De bestemming "Woongebied" is primair gericht op de woonfunctie. Slechts op zeer beperkte schaal worden binnen deze bestemming op de begane grond ook andere functies toegestaan, zoals bedrijven en maatschappelijke voorzieningen (zie hiervoor hoofdstuk 5). Binnen de bestemmingen "Gemengd - 3" staat niet de woonfunctie centraal maar een combinatie van verschillende functies waar wonen er een van kan zijn. Zaken als bouwhoogten, specials (hoogteaccenten), parkeergarages e.d. worden met nadere aanduidingen op de plankaart geregeld. De grotere stukken groen in de buurten (in de openbare ruimte) zijn vanwege het belang voor de leefbaarheid in de buurt als "Groen" bestemd.
4.2.7 Begraafplaatsranden De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in 2008 goedkeuring onthouden aan stroken grond welke grenzen aan de Algemene begraafplaats resp. de Rooms-katholieke begraafplaats in Crooswijk. De Afdeling stelt zich op het standpunt dat bij de bebouwingsmogelijkheden onvoldoende rekening is gehouden met de in acht te nemen piëteit bij grafbezorging. In samenwerking met de OCNC is bezien op welke wijze hieraan tegemoet kan worden gekomen. Zone langs de Rooms-katholieke begraafplaats Met het oog op de in acht te nemen piëteit is nu in de regels voorgeschreven dat gebouwen op gronden in blok L (bestemming "Woongebied") geen buitenruimten mogen hebben aan de zijde van de begraafplaats. Evenmin mag vanuit gebouwen of vanaf een galerij direct zicht mogelijk zijn op de begraafplaats. Teneinde de afstand tot de begraafplaats te optimaliseren, is voorgeschreven dat woningen in blok L uitsluitend mogen worden opgericht in de voorgevel bouwgrens. Zij mogen een maximum diepte hebben van 14 meter; een extra bouwdiepte tot 18 meter is toegestaan, niet hoger dan 6m50 (2 bouwlagen). Daarnaast is nog de gelegenheid geboden om op de verdiepingen een gemeenschappelijke ontsluiting in de vorm van een galerij te realiseren. Bij de keuze van laatstgenoemde bouwvorm, dienen de woningen op de begane grond een eigen entree op straatniveau te hebben. Tot slot is van belang dat special nummer 9 (het hoogteaccent aan de begraafplaatsrand in blok L) is vervallen en dat bouwhoogtezone is aangepast in die zin dat de maximum bouwhoogte nu 16 m bedraagt en de maximum gemiddelde bouwhoogte 13 m. De maximum perceelsbreedte van 16 meter is gehandhaafd. Binnen genoemd bouwblok zijn derhalve diverse bebouwingsmogelijkheden denkbaar, variërend van een galerijwoning tot stadswoningen; ook patiowoningen kunnen worden toegepast. Zone langs de Algemene begraafplaats De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State constateerde ten aanzien van het bestemmingplan "Nieuw Crooswijk 2006" dat tussen de geplande bebouwing op gronden met de bestemming "gemengde doeleinden II" en de begraafplaats voorzien is in een zekere zonering door de waterpartij van circa 10 meter breedte en de groenstrook op de begraafplaats die kennelijk niet voor grafbezorging wordt gebruikt. Hoewel niet gebleken is van voornemens om deze strook in gebruik te nemen voor graven, sluit de planregeling een dergelijk gebruik niet uit. Gelet hierop is een voldoende afstand tot de nieuwbouw niet gewaarborgd. Aldus de Afdeling. Uit overleg met de beheerder van de begraafplaats is gebleken dat deze er geen bezwaar tegen heeft dat deze groenstrook over een diepte van 16 meter gevrijwaard blijft van graven. In de praktijk wordt een deel van de strook reeds gebruikt voor opslag- en werkdoeleinden. In verband hiermede is nu geregeld dat op de begraafplaats een zone de bestemming "Groen" heeft gekreken, zodat daar geen graven mogen worden ingericht. Wel zijn hierin toegestaan bouwwerken voor (onder andere) opslag en onderhoud, mits voorzien van een gesloten wand aan
de zijde van de Kerkhoflaan / Crooswijksebocht. Voor zover de gronden in bedoelde zone worden gebruikt voor opslag in de open lucht van grafruimingsmateriaal, is zulks slechts toegestaan, mits dit plaatsvindt achter schermen, zodat vanaf de (gebouwen aan de) Kerkhoflaan en Crooswijksebocht er geen zicht op mogelijk is. Met een waterpartij van 10 meter diepte en daaraan grenzend een groenzone van 16 meter diepte, wordt een afstand van ten minste 26 meter in acht genomen tussen de nieuw geplande bebouwing en de begraafplaats. Hiermee wordt voldaan aan de Inspectierichtlijn Lijkbezorging, waarin gesproken wordt van een afstand van 20 a 30 meter. Ten aanzien van de geplande bebouwing (in wijzigingsbevoegdheid 2) is bovendien voorgeschreven dat gebouwen op gronden met de nadere hoogteaanduiding 61 resp. 5 geen buitenruimte aan de gevel mogen hebben, aan de zijde van de begraafplaats. Tevens mag vanuit bedoelde gebouwen tot een hoogte van 5 meter geen direct zicht mogelijk zijn op de begraafplaats. Een dakterras is wel toegestaan, mits voorzien van een 2 meter hoge afscheiding. Tot slot is nog voorgeschreven dat op de gronden van blok I de bouwhoogtegrenzen niet verschoven mogen worden. Dit is gedaan om zo veel mogelijk afstand te bewaren tussen de geplande bebouwing en de begraafplaats
